项目开发大纲

2011 年 5 月

第一部分 产品定位

第四部分 建设管理

第二部分 开发目标

第三部分 开发策划

第一部分 产品定位

1.1 项目规划图

2 期 住宅 地上 25 层，地下一层建筑面积： 1.2 万平

1 期 商业中心地上 5 层，地下一层建筑面积： 7.2 万

1.2 项目经济技术指标

　 北侧地块 南侧地块 合计

用地性质 公寓、商业、旅 商业、办公 　

出让用地面积 　 　 332 亩（ 221184 ㎡ ）

可开发用地 90.8 亩（ 60553 ㎡） 169 亩（ 112923 ㎡） 259.8 （ 173200 ㎡ ）

容积率 ≯ 3.0 ≯ 1.8 ≯ 2.3

建筑面积 181659 ㎡ 203261 ㎡ 398362 ㎡

建筑密度 ≯ 25% ≯ 40% ≯ 35%

绿化率 ≥30% ≥15% 　

1.3 项目产品配比

物业类型 建筑面积（㎡）

地上部分商业部分

城市广场 135685.1

东进路商业街 29985.5

跃马路商业别墅 3209

迎宾路商业街 4781.6

喜达屋商务酒店 10676.9

酒店式公寓 65049.8

住宅底商 8205

住宅部分 高层 150715.6

物业及配套用房 1642.2

地上部分合计 409950.7

地下部分商业地下部分 　 36567.7

住宅地下部分 　 41486.2

地下部分合计 78053.9

地上地下合计 488004.6

第二部分 开发目标

2.1 效益目标

项目净利润率目标 ≥25%

物业类型 净利润率目标 面积（㎡） 销售形态

地上部分

城市广场 持有型东进路商业街 销售型

别墅 销售型迎宾路商业街 销售型喜达屋商务酒店 持有型酒店式公寓 销售型

住宅底商 销售型

高层 销售型物业及配套用房

地上部分合计

地下部分商业地下部分 　其他地下部分 　

地下部分合计地上地下合计

2.2 现金流目标

时间节点

2009.6

2009.7

2009.8

2009.9

2009.10

2009.11

2009.12

2010.1

2010.2

2010.3

2010.4……

2010.6

2010.7

预留金额

月度工程款

130100

830 830 190 190

190

102

102 102

485

177

土地款

主体垫资施工至地上二层顶板，垫资金额

1600 万

垫资部分款项80% 为 640 万；加本月进度款的80% 为 190 万；

按工程形象进度的 80% 支付

付至工程价款的95%

工程总价

款

融资贷款

销售回款

2.2.1 工程进度及工程款投入计划

时间节点

2009.6

2009.7

2009.8

2009.9

2009.10

2009.11

2009.12

2010.1

2010.2

2010.3

2010.4……

2010.6

2010.7

预留金额

月度付款

130100

830 830 190 190

190

102

102 102

485

177

付款简要说明

主体垫资施工至地上二层顶板，垫资金额

1600 万

垫资部分款项80% 为 640 万；加本月进度款的80% 为 190 万；

按工程形象进度的 80% 支付

付至工程价款的95%

工程总价

款

2.2.2 土地款投入计划

地款投入

2.2.3 融资贷款计划

8 月份申请一期地块的开发贷 15000 万元，争取 10月份银行放款；

2010 年 1 月申请二期地块的开发贷 10000 万元，争取 10 年 2 月份银行放款；

2010 年 6 月申请三期地块的开发贷 10000 万元，争取 10 年 7 月份银行放款；

建议在 2010 年 5 月申请在建工程抵押贷款，贷款金额约 5000 万元。

2.3 销售计划及回款计划

业态产品预售证取

得时间均价 ( 万元 )

总建面积2011 可

售面积

　 　 　 　 　

可售总价 ( 万元 )

计划销售额( 万元 )

计划销售面积（㎡）

计划回款金额计划销售率

（ % ）

酒店办公 2012.1.30 待定　 64691 　 　 　 　 　 　

公寓 2012.1.30 　待定 61372 　 　 　 　 　 　

商业裙房 2012.1.30 　待定 18507 　 　 　 　 　 　

酒店公寓 2012.1.30 　待定 150519 　 　 　 　 　 　

高层住宅（ 25F) 2011. 。 8.3

0

0.8 38054 38054 30,443 27,399 34,249 25,686 90.0%

底层商铺 1.6 20958 16724 26,758 17,393 10,871 8,153 65.0%

高层住宅(32F)

2011.8.30 0.8 178291 96058 76,846 35,349 44,187 33,140 46.0%

综合商业 2011.8.30 1.5 3780 3780 5,670 2,835 1,890 1,418 50.0%

2.4 成本目标

产品类型总建筑

面积计划可售

面积

销售均价 ( 万元）

计划销售总额 ( 万元）

综合成本目标设定

土建工程成本

安装工程成本

管网工程成本

景观工程成本

装饰工程成本

合计

商业街 29466 21189 1.00 21,189 35% 31%

城市广场(MALL)

135685

20352 1.35 27,477 　 　

别墅、联排

3209 1925 0.80 1,540 　 　

酒店式公寓

65049 65049 0.50 32,525 　 　

高层住宅

合计 438593

308505 　 167,823 35% 31%

2.4.1 责任成本目标

产品类型

综合成本目标 责任成本设定

土建工程成本

安装工程成本

管网工程成本

景观工程成本

装饰工程成本

合计限额设计指标

现场签证指标

设计变更指标

其他控制指标

商业街

商业 MALL 　 　

别墅、联排 　 　

酒店式公寓 　 　

高层住宅

2.5 工程质量目标

产品类型 综合成本目标 产品档次定位

工程质量目标设定

数量 质量等级

商业街

商业 MALL 　

别墅、联排 　

酒店公寓 　

高层住宅

2.5.1 工期目标

产品类型总工期（天）

项目工期目标设定

开盘 主体封顶 外立面完成 交房 竣工备案

商业街

商业MALL

　

酒店公寓

酒店

办公

别墅、联排

　

多层住宅 　

高层住宅

2.5.2 开业目标

产品类型 开业范围 开业招商完成率 开业日期

商业街

商业 MALL 　

酒店 　

第三部分 开发策划

3.1 项目开发时序策划

项目开发时序策划

Mall 商业街开工 2009/10 2009/7±0.00 2010/2 -------预售封顶竣工

住宅开工 2009/10±0.00 2010/2预售封顶竣工

住宅 酒店开工 2009/10±0.00 2010/2预售封顶竣工

3.1.1 项目开发时序策划

产品类型 销售区域销售时间

（结合销售目标）项目分区范围 分区开工时间

住宅、底商

3# 地块 2011.9.3

酒店公寓 　 2# 地块 2012.3

酒店 　

3.2 项目施工组织策划

项目标段划分策划

Mall 商业街开工 2009/10 2009/7±0.00 2010/2 -------预售封顶竣工

住宅开工 2009/10±0.00 2010/2预售封顶竣工

住宅 酒店开工 2009/10±0.00 2010/2预售封顶竣工

3.2.1 项目施工组织策划

项目分区范围 产品业态 总包标段 建筑面积 业务范围、工程界面

商业街

商业 MALL

酒店公寓

酒店

办公

别墅、联排

多层住宅

高层住宅

商业街

商业 MALL

酒店公寓

3.3 营销策划（一期推盘节奏）

2010 年 7 月室外步行街商铺开盘（一、二环）（ 40 年产权、毛坯）销售面积：约 18000㎡销售均价： 32000元 / ㎡销售总价：约 5.76亿销售目标：约 5.76亿（ 100% ）

2010 年 7 月A 区底商开盘（三环）（ 40 年产权、毛坯）销售面积：约 12529㎡销售均价： 25000 元/ ㎡销售总价：约 3.13 亿销售目标：约 3.13 亿（ 100% ）

推盘总量 14.20 亿元

销售任务 13.30 亿元

回款

预备提前加推

争取完成目标

3.3.2 营销策划（二期推盘节奏）

预备加推C 区写字楼 C3 栋（ 50 年产权、毛坯）销售面积：约 29734㎡销售均价： 10000元 / ㎡销售总价：约 2.97 亿

预备加推D 区底商（ 40 年产权、毛坯）销售面积：约 12200㎡销售均价： 25000元 / ㎡销售总价：约 3.05 亿

推盘总量 14.20 亿元

销售任务 13.30 亿元

回款

预备提前加推

争取完成目标

第四部分 建设管理

4.1 项目三级开发计划

4.1.1 产品业态关键节点计划表—销售型物业

序号 项目 高层住宅 室外步行街 难点简要说明

1 开工 2010/4/1910/4/1910/6/7

2 土护降 2010/6/30 ---- 雨季、石方爆破

3 正负零 2010/8/20 ----

4 预售 2010/8/20

5 裙楼封顶 2010/10/2010/7/1810/9/10 先施工无地下室部分

6 塔楼封顶 ---- ----

7 砌筑及一次机电 2011/1/202011/3/1

10/11/20 分隔墙

8 外装 11/6/20 11/1/20

9 内装 11/7/18 ----

10 市政、景观 11/7/20 11/7/20

11 开业 11/8/18 11/3/18

4.1.2 产品业态关键节点计划表—持有型物业

序号 项目 商业 MALL 酒店 难点简要说明

1 开工 2010/4/1910/4/1910/6/7

2 土护降 2010/6/30 ---- 雨季、石方爆破

3 正负零 2010/8/20 ----

4 裙楼封顶 2010/10/2010/7/1810/9/10 先施工无地下室部分

5 预售

6 塔楼封顶 ---- ----

7 砌筑及一次机电 2011/1/202011/3/1

10/11/20 分隔墙

8 外装 11/6/20 11/1/20

9 内装 11/7/18 ----

10 市政、景观 11/7/20 11/7/20

11 开业 11/8/18 11/3/18

按照

4.2 甲供及甲定材料设备

部位 材料 入选厂家 部位 材料 入选厂家

主体工程甲供

材料

钢筋 　

暖通工程

风机 　电缆 　 空调冷水机组 　

外墙石材 　 空调箱及末端 　面砖 　 冷却塔 　

外墙涂料 　 热交换器 　信报箱 　

公共部位

石材 　入户门 　 面砖 　

主体工程甲供

设备

水泵 　 地砖 　锅炉 　 内墙涂料 　

配电箱 　

酒店装修

石材 　变压器 　 地毯 　

箱变 　 墙地砖 　高底压柜 　 涂料 　

发电机 　 开工面板 　电梯 　 金属窗帘 　扶梯 　 装饰灯具 　

停车设备及系统 　 卫生洁具 　

沙盘模型 　 门锁 　

地产公司 编制