, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

؟ خصائصه مبينا اإليجار عقد تعريف في أكتبس: اإليجار عقد : تعريف أوال

اإليجار عقد : خصائص ثانيا

للجانبين ملزم عقد( 2 رضائي عقد( 1

دون الشيء منفعة على يرد عقد( 4 معاوضة عقد ـ(3 الملكية

القابلة غير األشياء على يرد عقد( 6 المدة عقود من عقد ـ(5 لالستهالك

M يكون قد اإليجار( 8. شخصية التزامات إنشاء على يقتصر عقد ـ(7 عقدا أو مدنيا عقدا. تجاريا

اإلجابة: اإليجار : تعريف أوال

معينة مدة معين بشيء االنتفاع من المستأجر يمكن أن بمقتضاه المؤجر يلتزم عقد هو اإليجار. معلوم أجر لقاء

االنتفاع من المستأجر بتمكين التزاما المؤجر عاتق على يلقى أنه التعريف هذا على ويالحظ. لألول األخير يدفعها معلومة أجرة نظير العقد فى المحددة المدة أثناء المؤجرة بالعين

وأن البد أنه المؤجرة بالعين االنتفاع من المستأجر بتمكين للمؤجر اإليجابى االلتزام هذا ومقتضى يجب فإنه ثم ومن أثنائه أو اإليجار ابتداء عند سواء منها المقصود لالنتفاع صالحة العين تلك تكون. بها لالنتفاع صالحة حالة فى للمستأجر العين يسلم أن المؤجر على : ـ اإليجار عقد : خصائص ثانيا

: يلي فيما نجملها خصائص بعدة يتميز أنه اإليجار لعقد السابق التعريف من يتضح : رضائي عقد( 1

شكل في االتفاق هذا ينصب أن األصل حيث من يلزم ال و الطرفين اتفاق مجرد النعقاده فيكفى. مثال كالكتابة معين

: وهما الخصوص هذا في أمرين مراعاة يجب أنه غيرــا انعقاده عدم على االتفاق لطرفيه يجوز وبالتالي العام بالنظام تتعلق ال العقد رضائية : أن األول فيم

. عرفية أو رسمية ورقة في كتدوينه يعينانه شكل في إال بينهما المتفــق الشــكل باســتيفاء إال حينئذ ينعقد ال حيث رضائيا يكون ال العقد فإن االتفاق هذا مثل وجد فإن

. عليه عقد مثل بها المتعلق العقد كتابة استلزمت اإليجار أنواع ببعض الخاصة القوانين بعض أن: الثانى

. األماكن إيجار و الزراعية االراضي ايجار في الضعيف للطرف حماية النص لهذا طبقا األماكن إيجار عقود كتابة المشرع تطلب وقد

من المستأجر يضار أن يجوز ال المؤجر عاتق على التزاما هنا الكتابة وجعل المستأجر وهو العقد وجميع التأجير واقعة إثبات ـ المخالفة عند ـ للمستأجر أجاز ثم ومن به الوفاء عن األخير تخلف

. اإلثبات طرق بكافة العقد شروط قاعدة عن النص بهذا يخرج لم المشرع أن هو المصري الفقه فى السائد الرأي فإن ولهذا

ومن فقط لإلثبات فيها مطلوبة الكتابة وأن شكلية عقودا منها يجعل ،فلم األماكن إيجار عقود رضائية. المستأجر جانب من ال المؤجر جانب

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 1

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

عقد أن المحكمة نفس أوضحت كما ، اإليجار عقد فى الرضائية مبدأ النقض محكمة أكدت وقد أو قانونيا احتكارا يتضمن أن ذلك قبيل من عقد يعتبر لكي ألنه وذلك اإلذعان عقود من يعتبر ال اإليجار

كان وإذا النطاق محدودة فيها المنافسة تجعل المرفق أو السلعة على سيطرة القليل فى أو فعليا كما والخاص العام منها شركات األفراد جانب إلى يتواله مما سكنية وحدة تأجير حول يدور النزاعاالحتكار. معنى معه فينتفي جميع هؤالء بين المنافسة عنصر يوفر بما الدولة به تقوم

: للجانبين ملزم عقد( 2 يلتزم فالمؤجر المستأجر ذمة فى وأخرى المؤجر ذمة فى التزامات انعقاده بمجرد ينشئ فهو

والمستأجر المؤجرة بالعين االنتفاع من المستأجر تمكين إلى مجموعها فى ترمى التزامات ةبعداألجرة. بدفع االلتزام أهمها التزامات ةبعد يلتزم

فى سببا العاقدين من كل التزامات تعتبر أن للجانبين ملزما اإليجار عقد كون على يترتب أو أحــدهما الــتزام بطــل إذا بحيث ارتبــاط الطــرفين التزامــات بين يوجــد وأن األخــر العاقد التزامات

أن لآلخــر جــاز التزاماتــه تنفيــذ عن أحــدهما امتنع وإذا اآلخر التزام انقضى أو أبطل سبب ألي انقضى. العامة للقواعد تطبيقا ذلك وكل منها تحلليل العقد فسخ يطلب أن أو التزاماته تنفيذ عن أيضا يمتنع

: معاوضة عقد( 3 يؤدى والمستأجر جرةأال مقابل المنفعة يعطى فالمؤجر يعطيه لما مقابال يأخذ طرفيه من فكل

المعير منحي أن مقتضاها من التى العارية عن اإليجار تميز التى هى الصفة وهذه المنفعة لقاء األجرة. للمستعير عوض بال الشئ منفعة

النفع بين الدائرة األعمال من أصله بحسب يعتبر أنه معاوضة عقد اإليجار عقد كون على يترتب غير صحيحا يبرمه الذي اإليجار يكون وال إليه بالنسبة األهلية ناقص المميز الصبى فيكون والضرر

. المال على الوالية وقانون المدنى القانون ذكرها التى وبالشروط الحدود فى إال لإلبطال قابل: ملكيته دون الشئ منفعة على يرد عقد( 4

يشبه هذا فى واإليجار له الملكية بقاء مع بالشئ االنتفاع من المستأجر بتمكين يلتزم فالمؤجر على واردة عقود وهى والهبة ، والصلح والقرض والشركة والمقايضة البيع عن ويختلف العارية. العمل على واردة عقود وهى والحراسة والوديعة والوكالة والعمل المقاولة عن ويختلف الملكية

المنفعة عادت المدة هذه انقضت فإذا معينة لمدة إال للمستأجر الشئ منفعة يمنح ال واإليجار اإليجار عقد كان هنا ومن مؤبدا فصال الملكية عن المنفعة فصل يجيز ال القانون ألن المؤجر إلى

. موقوتا بطبيعته( : الزمنية العقود ) أو المدة عقود من عقد( 5

بالعين االنتفاع من المستأجر تمكين أن إذ عرضيا عنصرا وليس فيه جوهري عنصر فالزمن عنصر أو المنفعة عنصر عن فصله يمكن ال الزمن وعنصر الزمان فى ممتدا إال يتصور ال المؤجرة

وكل شهر وكل يوم كل فشيئا شيئا تنفيذه يتم االنتفاع من المستأجر بتمكين المؤجر فالتزام األجرة فى فاألجرة المؤجرة بالعين منتفعا ظل إذا إال األجرة بدفع المستأجر يلتزم وال اإليجار مدة من سنة

. االنتفاع مقابل تنفيذها تم فمتى فورية التزامات والمشترى البائع التزامات ألن البيع عن اإليجار يختلف هذا وفى

. ذلك بعد تنفيذها استحقاق يتجدد فال مرة: لالستهالك القابلة غير األشياء على يرد عقد( 6

األشــياء بين ذلــك فى فــرق ال التعامل دائرة فى تدخل التى األشياء جميع على يرد اإليجار :إن األصل. والعقارات المنقوالت بين تمييز دون المعنوية واألشياء المادية

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 2

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

منقوالت أو والمنازل كاألراضي عقارات كانت سواء المادية األشياء تأجير يجوز فكما. والثياب والدواب كالسيارات

التجارية واألسماء التجارية والعالمات االختراع كبراءات المعنوية األشياء تأجير أيضا يجوز فإنهونحوها. المؤلف وحق

األشــياء فهذه الغذائية والمواد كالنقود استعمالها بمجرد تهلك التى األشياء األصل هذا من يستثنى انه اال نهايــة عنــد رده ثم بالشــئ االنتفــاع من المســتأجر تمكين يقتضى ألنه لإليجار محال تكون ألن تصلح ال

. األخيرة األشياء تلك فى حصوله يمكن ال ما وهذا حقه كنا ما محدد ثمن لقاء معينة مدة به ليفيد النقود من مبلغا آلخر شخص أعطى فإذا ذلك وعلى

النقود يأخذ فالمفترض بفائدة القرض عقد هو عنه مختلفة آخر عقد بصدد كنا بل إيجار بصدد من عليه عادت التى الفائدة مقدار تقابل زيادة مع معينة مدة بعد منها بدال يرد ثم فيها ويتصرف

. المدة تلك خالل النقود هذه فى التصرف من تمكينه: شخصية التزامات إنشاء على يقتصر عقد( 7

M حقا ينشئ ال فاإليجار المستأجر تمتعي ال إذ مثال المنتفع كحق المؤجرة العين على عينيا يعتبر ولهذا بها االنتفاع من لتمكينه المؤجر تدخل من البد بل العين على مباشرة بسلطة بمقتضاه

. عينيا حقا وليس شخصى حق المستأجر حق يؤجر حينما فالمؤجر التصرف أعمال من ال اإلدارة أعمال من اإليجار اعتبار ذلك على يترتب

المساس عدم مع معينة مدة في تهمنفع منح على يقتصر ألنه فيه يتصرف وال الشيء هذا يدير شيئه ويترتب التصرف ألعمال البارز المثل هو البيع بينما اإلدارة ألعمال البارز المثل هو فاإليجار بأصله مع لديه اإلدارة أهلية توافر المؤجر جانب من النعقاده يكفى أنه اإلدارة أعمال من اإليجار كون على. األخرى القيود بعض

: تجاريا عقدا أو مدنيا عقدا يكون قد اإليجار( 8M األصل بحسب اإليجار يعتبر الشريعة باعتباره المدنى للقانون يخضع فهو ولذلك مدنيا عقدا

تاجر أبرمه إذا تجاريا يصير اإليجار ولكن آخر قانون فى نص بشأنه يرد لم ما الخاص للقانون العامة تأجير هو االستئجار أو الشراء من الغرض وكان استئجار أو بشراء مسبوقا كان وإذا تجارته لحاجات

باإلثبات المتعلقة التجارية للقواعد اإليجار يخضع الحالة تلك وفى المستأجر أو المشترى الشئ. الفائدة وسعر والتضامن

تجاوزت ولو والقرائن بالشهادة إثباته جاز عليه للمدعى بالنسبة تجاريا اإليجار كان فإذا على صراحة االتفاق إلى حاجة دون متضامنين كانوا المستأجرون تعدد وإذا جنيه خمسمائة يمتهق

الناشئة الديون عن التأخير فائدة وتحتسب التجارية المواد فى التضامن افتراض لقاعدة طبقا ذلك% .5 بسعر اإليجار هذا عن

2011 البيع؟ عقد تسجبل قبل المشتري من أو البائع من الصادر العقار إيجار حكم : بين س

اإلجابة: البيع عقد تسجيل وقبل المشتري من أو البائع من العقار إيجار

، بالتسجيل إال المشتري ذمة إلى البائع ذمة من ملكيته ينقل ال فإنه عقار على البيع عقد ورد إذا في أمل مجرد سوى له يكون وال مالك غير ويعتبرالمشتري ، البيع من بالرغم مالكا البائع فيظل

. فيها حق أي ودن الملكية

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 3

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

على السابقة الفترة في أي الوقت هذا في المشتري أو البائع يبرمه الذي اإليجار حكم عن تساؤل ويثور ؟ العقد تسجيل

M يكون فإنه الفرض هذا في البائع من يصدر الذي اإليجار عن أما , مالك من صادر ألنه ، صحيحا و أثاره اإليجار هذا ويرتب يملكه ما يؤجر أن إذا وله ، مالكا يظل مسجل غير بعقد البائع أن قلنا فقد

. المستأجر ( الي المبيع ) العقار المؤجرة العين بتسليم البائع التزام حيث من باالخص في شخصية التزامات ينشيء أنه إال ، الملكية ينقل ال كان وإن ، المسجل غير البيع أن بيد

المشتري ( إلى اإليجار عليه ورد الذي ) العقار المبيعة العين بتسليم التزامه أهمها ، البائع مواجهة بتسليم الوقت نفس في يلتزم البائع أن النتيجة وتكون البيع وقت من الثمار في الحق له يكون الذي : المستأجر وهما ثماره وأخذ تسلمه في الحق منهما لكل مختلفين شخصين )العقار( إلى العين

؟ الحالة هذا في الحكم فما ، والمشتري وانما البيع تسجيل قبل ومستأجره العقار مشتري بين مباشرة عالقة أية توجد ال أنه هنا ويالحظ

البائع بين الثانية و المشتري و المؤجر البائع بين االولي االخري عن إحداهما مستقلتان عالقتان توجد االخر أحدهما يطالب أن الحالة هذه في للمستأجر أو للمشتري فليس ثم ومن المستأجر و المؤجر

. ما بشئ منهما الي فليس االخر علي أفضلية المستأجر او المشتري من الي ليس انه ايضا يالحظ كما

منهما كل يتسلم ان موضوعه البائع ذمة في يترتب شخصي حق مجرد وانما العقار علي عيني حق. ثماره ويأخذ العقار

العقار على اليد وضع في األسبقية أساس على ستقوم بينهما المفاضلة فإن عليه وبناءM المبيعة العين تسلم قد المشتري كان فإذا أن البائع طريق عن ولو ، للمستأجر يجوز فال ، فعال يكون وال ، بالضمان المشتري نحو البائع التزام مع تعارض من ذلك في لما له العين بتسليم يطلب

فإن ، أوال العين تسلم الذي هو المستأجر كان وإذا. والتعويض الفسخ طلب إال المستأجر أما إلتزام مع تعارض من ذلك في لما ، منه يستردها أن ، البائع طريق عن ولو ، يستطيع ال المشتري

او ، والتعويض الفسخ طلب إال المشتري أمام يكون وال بالضمان المستأجر نحو المؤجر وهو ، البائع النه عقده المشتري يسجل ان الي كذلك الوضع ويظل ، المؤجرة العين في المستأجر بقاء قبول

من تاريخه ثبت قد يكن لم ما االيجار ينهي الملكية وانتقال للعقار مالكا المشتري يصبح بالتسجيل بعد تصرفه يسجل لم عقار في اخر متصرف من كل عقده يسجل لم الذي البائع حكم ويأخذ, قبل

. كالواهبM يكون فإنه المشتري من يصدر الذي اإليجار عن وأما M صحيحا يصبح لم وإن أنه , ذلك أيضا يتسلم بأن البائع ذمة في شخصي حق البيع تمام بمجرد له يثبت أنه إال أشتراه الذي للعقار مالكاM المبيع العقار تسلم قد المشتري كان فإن ذلك غير على يتفق لم ما ونماءه ثماره ويأخذ المبيع ، فعال لتعارض ، مالكا زال ال أنه بحجة ذلك بعد يسترد أن للبائع يجوز وال منه للمستأجر تسليمه بدوره أمكنهالمشتري. نحو بالضمان هو التزامه مع ذلك

مطالبة حقه من فإن أشتراه الذي العقار تسلم .قد المشتري يكن ولم العكس كان إن وأما ) المستأجر( حق األخير هذا حق من ويكون المستأجر إلى لتسليمه توطئه المبيع بتسليم البائع

M البائع يكون الحالة هذه وفي ، المباشرة غير الدعوى طريق عن بذلك البائع مطالبة على مجبرا ذلك بسبب المشتري يتمكن ولم أياه وسلمه آلخر العقار أجر قد كان أو البائع يذعن لم فإن التسليم

اإليجار فسخ المشتري من يطلب أن األخير لهذا . كان المستأجر نحو بالتسليم التزامه وفاء من البيع بفسخ البائع على بدوره يرجع أن حينئذ للمشتري , ويحق اإللتزام بهذا وفائه لعدم والتعويض

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 4

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

متصرف كل عقده يسجل لم الذي المشتري حكم , ويأخذ بالتزاماته اآلخر هو وفائه لعدم والتعويض. الملكية إليه ينقل أن مقتضاه من الذي التصرف بعد يسجل لم لم عقار في أخر إليه

؟ فاسخ شرط تحت المالك من الصادر اإليجار حكم هو ما : بين س

اإلجابةفاسخ: شرط تحت المالك من الصادر اإليجار

واقف شرط علي معلقا يصدر أنه إذ صعوبة أية واقف شرط تحت المالك من الصادر االيجار يثير ال تحقق وقت من ليس مالكا للشرط الرجعي لالثر طبقا المالك اعتبر الواقف الشرط نحقق فاذا ايضا

كان من مواجهة في االيجار يسري ثم ومن الملكية به كسب الذي العقد وقت من وانما الشرط. ابرامه وقت من العقد عند مالكا ؟ فاسخ شرط تحت المالك من الصادر االيجار الي بالنسبة الحكم ما ولكن

تخلف فإن الشرط، مصير يتبين أن إلى مالك يعتبر فاسخ شرط تحت المالك أن في ريب ال ـ رجعي بأثر الملكية زالت تحقق وإن ، يكن لم كأن الشرط وأصبح ، نهائيا الملكية تأيدت الشرطاألوقات. من وقت أي في فاسخ شرط تحت للمالك تكن لم كأن وصارت

ساريا إيجاره ويظل مدة ألية المال يؤجر أن فاسخ شرط تحت للمالك فإن ، هكذا األمر كان وإذابعد. يتحق لم الشرط أن طالما

على قبل من أبرمه الذي اإليجار مدة اتقضاء قبل الفاسخ الشرط تحق ما إذا تثور المشكلة ولكن الذي المال أبدا يملك لم أنه المؤجر اعتبار للشرط الرجعي األثر فكرة على يترتب ألنه صحيح وجه

M هو أثره يزول منه صدر الذي اإليجار فأن ثم ومن ، أجره له استقرت من على به يحتج فال ، أيضاM الملكية بالشرط يتعلق فيما ـ وقرر صريح بنص المقتضي هذا عن خرج المشرع أن . غير نهائيا الحكم، هذا إعمال أن بيد ، الشرط تحقق رغم نافذة ـ اإليجار ومنها ـ اإلدارة أعمال كل بقاء ـ الفاسخ

مشروط ، الفاسخ الشرط تحقق بعد الملكية له استقرت من حق في نافذا اإليجار بقاء وهو المؤجر بين تواطؤ دون أي ، غش دون صدر قد اإليجار يكون أن( األول )الشرطبشرطين: ذلك الفرض هذا في واقف شرط تحت المالك وهو الملكية، إليه تؤول بمن اإلضرار على والمستأجر

. شئ كل يفسد الغش ان الي بعمد بأن الملكية اليه تؤول بمن المؤجر لدي االضرار قصد توافر اذا التواطؤ او الغش ويتوافر

المستأجرعالما وكان الحسنة االدارة في المألوف نجاوز جدا طويلة لمدة او مثال فاحش بغبن االيجار فذا عليه ومتفقا القصد بهذا

M المليكة إليه تؤول من حق في يسري فأنه غش دون صادرا اإليجار كان وإذا الفقه لمعظم وفقا هؤالء ويعلل سنوات ثالث علي زادت ولو العرف مع تتعارض ال التي أي ، التعاقد في المعتادة للمدة

ثالث علي نزيد لمدة الشئ ادارة حق اال يملك ال لمن يجيز امدني القانون كان إذا بأنه الحكم هذا حق مجرد له ممن وليس الشئ مالك من صادر ايجار بصدد الننا ينطبق ال القانون حكم فان سنوات

ان وله التصرف حق ايضا يملك بل فحسب االدارة حق يملك ال فاسخ شرط تحت فالمالك ادارته في. سنوات ثالث علي زادت ولو كانت مدة الي يؤجر

ثالث حدود في اال حيتئذ ينفذ ال االيجار ان الي وذهب الرأي هذا عارض الفقه من البعض ان غير المالك يقره لم ما الحد هذا الي انقضت سنوات ثالث علي ابرامه عند نزيد مدنه كانت فاذا سنوات

. الزائدة المدة الي بالنسبة الحقيقي

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 5

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

اإلدارة حق يملك ال فاسخ شرط تحت المالك أن أساس على االول الراي نؤيد ونحنالدكتور: رأيM يملك بل ، فحسب حدة على حالة كل في ليقدر للقاضي األمر يترك أن . وينبغي التصرف حق أيضا

المعتادة. المدة قانون لنص تطبيقا وذلك الفاسخ الشرط تحق قبل التاريخ ثابت اإليجار يكون أنالثاني: الشرط تاريخ له يكون ان منذ اال تاريخه في الغير علي حجة العرفي للمحرر يكون ال بانه يقضي الذي االثبات

M اإليجار يكون أن وجب سنوات تسع على اإليجار مدة زادت وإذا ثابت . مسجال ينطبق الفاسخبل الشرط تحقق بسبب ملكيته زالت الذي المالك علي فقط ينطبق ال الحكم وهذا و ملكيته سند أبطل الذي المالك من الصادر االيجار مثل رجعي بأثر الملكية زوال حاالت جميع علي

علي البيع اعيد او العشر زيادة بسبب جديدة تمتمزايدة اذا المزاد عليه الراسي من الصادر االيجار سداد لعدم عقده فسخ الذي المشتري عن يصدر الذي االيجار و الثمن ايداع عن لتخلفه مسؤليته

. المبيع ثمن

؟ الظاهر الوارث من الصادر اإليجار حكم : أشرح س

األجابةالظاهر: الوارث من الصادر الإليجار

M الوارث أنه الناس ويعتقد ، وارثا باعتباره التركة أعيان على يده يضع من هو الظاهر الوارث فعال. للمتوفي درجته قرب بسب يحجبه آخر وارث لوجود كذلك ليس أنه يتضح ثم ،

من فيها تصرفه يكون ثم ومن ، يحوزها التي التركة ألعيان مالك غير يعتبر الظاهر الوارث وهذا وضع مع اطالقها على تستقيم ال النتيجة هذه أن . غير يجوز ال ما وهو ، الغير ملك في التصرف قبيل

واعتبار الحقيقي الوارث حق أحترام الواجب من كان إذا أنه حيث ، الفرض هذا في المتعاقدين حماية الوقت نفس في يجب فإنه ، المالك غير من لصدوره حقه في نافذ غير الظاهر الوارث تصرف

ذهب ولهذا المورثة األموال على حقا منه وكسب الظاهر الوارث مع تعامل الذي النية حسن الغير حقا بمقتضاها الغير يكسب و ، الظاهر الوارث من تصدر التي التصرفات أن إلى الفرنسي القضاء

الشائع : الغلط أن قاعدة إلى ذلك في ومستندا ، بمقابل كانت إذا صحيحة تعتبر التركة أموال على. الحق يولد

من تصدر التي التصرف أعمال نفاذ والقضاء الفقه أغلبية رفضت فقد المصري القانون في وأما الحق" يولد الشائع "الغلط قاعدة بأن الرفض هذا وبررت الحقيقي الوارث حق في الظاهر الوارث

بصحة الوقت ذات في سلمت أنها غير ، عليها التطبيق يستقر ولم القانون هذا في بها معمول غير حماية ضرورة إلى ذلك في واستندت ، الحقيقي الوارث حق في منه الصادرة اإليجارت ونفاذ

ثالث بمدة ، الحقيقي الوارث حق في اإلجرات تلك نفاذ الفقه بعض النية. وقيد حسن المستأجر في األدارة حق سوى المصري القانون في يملك ال الظاهر الوارث أن أساس وعلى فقط سنوات

كمدير ال كمالك يؤجر إنما رأيه في الظاهر الوارث ألن ، القيد لهذا ضرورة اآلخر البعض ير لم حين. الغير لملك

اإليجار لنفاذ يجب أنه فيه أوضحت لها حكم في النقض محكمة من أخيرا الخالف هذا حسم وقد توافر الحق صاحب مواجهة في ـ يكن لم أو وارثا كان سواء ـ الظاهر اليد وضع صاحب من الصادر

األتية: الشروط صاحبه بمظهر الحق على المتصرف ظهور في ايجابا او سلبا ـ بخطئه الحق صاحب يسهم ( أن)األول

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 6

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

. معه التعاقد على الغير يدفع بما . التأخير في له صفة ال اليد واضع بأن عالم غير الغير يكون أن أي النية حسن الغير يكون أن)الثاني( هذا بمطابقة الشائع األعتقاد تولد أن شأنها من المركز بهذا تحيط شواهد هناك تكون أن)الثالث( المظهر

للحقيقة. على وليس بعوض النية حسن والغير الظاهر الوضع صاحب بين المبرم التصرف يكون أن)الرابع(

. العارية دون االيجار في يتوافر ما وهو التبرع سبيل

؟ االنتفاع حق صاحب من الصادر اإليجار في كتب: أ س: االنتفاع حق صاحب تعريف

إذ للغير تأجيره له يجوز ولذلك واستغالله للغير مملوك شئ استعمال فى الحق يملك من هو فى صريح بشرط ولو السلطة هذه من حرمانه يمكن وال لالستغالل الطبيعية الوسيلة هو اإليجار أصال انتفاع حق بصدد حينئذ نكون ال بل خصائصه أهم الحق هذا فقد وإال االنتفاع لحق المنشئ السند. سكنى أو استعمال حق وإنما

اإليجار لمدة حد فال ذاته االنتفاع حق مدة على تزيد أال بشرط يراها مدة ألية التأجير وللمنتفع ينتهي فهو مؤقت حق بطبيعته ألنه قائما االنتفاع حق فيها يبقى التي المدة إال المنتفع يبرمه الذي

عشر مدته االنتفاع حق كان فإذا أسبق أيهما المنتفع بموت ينتهي كما له المحددة المدة بانتهاءM سنوات فى تجاوز وأال سنوات عشر تتجاوز أال بشرط مدة ألية العين يؤجر أن المنتفع استطاع مثال التأجير فى يتقيد وال عشر أو سنوات سبع أو مثال سنوات لخمس فيؤجرها المنتفع حياة ذاته الوقت

الغير عن نائبا العين يدير ال فهو اإلدارة حق بموجب ذلك يفعل ال يؤجر عندما ألنه سنوات ثالث بمدة. بها االنتفاع فى األصيل حقه يستعمل وإنما

بأن ذلك على االعتراض يصح وال قبةرال مالك إلى االنتفاع فى حقه يؤجر أن للمنتفع ويجوز ماال يستأجر وهو الرقبة إال له ليس هنا المالك أن ذلك ،يجوز ال وهذا ماله حينئذ يستأجر الرقبة مالك

M الرقبة مالك إلى الشئ منفعة وعادت الحق هذا انقضى إذا ولكن االنتفاع فى الحق هو عنها مستقال. الذمة باتحاد اإليجار انقضى

ولكن الرقبة مالك وخاصة الغير حق في نافذ أطرافه بين صحيح المنتفع من الصادر واإليجار فإذا االنتفاع حق مدة طوال المالك على به يحتج اإليجار أن بمعنى فقط االنتفاع حق مدة حدود فى سبب ألى أو المنتفع لموت أو مدته النتهاء ذلك كان سواء اإليجار مدة نهاية قبل األخير الحق هذا زال على المستأجر من العين يسترد أن للمالك [ وجاز االنتفاع ] حق وهو محله لهالك اإليجار انفسخ آخر. السنة محصول لنقل الالزمة والمواعيد باإلخالء للتنبيه المقررة المواعيد ذلك فى يراعى أن

العين على االنتفاع حق سوى يملك ال المؤجر بأن عالما المستأجر كان إذا انه يالحظ و نفاذ وعدم االنتفاع حق انقضاء بسبب اإليجار فسخ عن بتعويض المطالبة له يجوز ال هفإن المؤجرة

. الرقبة مالك مواجهة في الباقية للمدة اإليجار الدليل وأقام بالعين االنتفاع حق إال له ليس المؤجر أن يعلم ال المستأجر كان إذا وبالعكس

جراء من ضرر من أصابه عما ورثته أو المؤجر على بالتعويض يرجع أن له جاز هذا علمه عدم على. اإليجار فسخ

يد تحت من المؤجرة العين يسترد وأن اإليجار عقد ينهى أن الرقبة لصاحب كان وإذا اإليجار يقر أن أيضا له فإن ، إليها المشار المواعيد مراعاة مع االنتفاع حق انتهاء بمجرد المستأجر

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 7

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

زواله بعد أو االنتفاع حق سريان أثناء يصدر أن يجوز اإلقرار وهذا مدته نهاية إلى المنتفع عقده الذيM يكون أن يصح صريحا يكون وكما باإليجار المالك علم من سيما ال الحال ظروف من يستخلص ضمنيا

. معقولة مدة العين على يده يضع االنتفاع حق انقضاء بعد المستأجر وتركه وحل االنتفاع حق مدة جاوز ولو مدته نهاية إلى اإليجار ظل الرقبة مالك من اإلقرار صدر فإذا

قائما يستمر اإليجار أن بمعنى اإليجار على المترتبة وااللتزامات الحقوق فى المنتفع محل األخير هذا انقضاء قبل والمستأجر المنتفع بين قائما كان أن بعد والمستأجر المالك بين االنتفاع حق جاوز فيما. االنتفاع حق

السكني؟ حق صاحب أو اإلستعمال حق صاحب الصادرمن اإليجار في : أكتب س

اإلجابة شيئا بنفسه يستعمل أن صاحبهما يخوالن اإلنتفاع كحق عينيان حقان السكني وحق اإلستعمال حق صاحبهما يخوالن أنهما أي للغير عنهما النزول يجوز ال أنه في عنه يختلفان ولكنهما للغير مملوكا المدة بانقضاء أو صاحبهما بموت ينقضيان وهما اإلستغالل عنصر دون الغير ملك إستعمال عنصر

. موته قبل أنقضت إذا لهما المحددة السكني حق عن او االستعمال حق عن للغير التنازل االصل حيث من يجوز ال القانون لنص ووفقا

بالتالي و مقابل نظير للغير تأجيره صورة او ذاته الحق عن صريح نزول صورة التنازل هذا اتخذ سواء ال حق علي لوقوعه باطال يكون السكني حق او االستعمال حق صاحب عن يصدر الذي االيجار فان

ببطالنه يطالب أن نفسه للمؤجر ويجوز التأجير يقبل

أستثنائيتين: حالتين في السكني حق أو اإلستعمال حق عن لنزول أجازا القانون أن غيرعنهما. النزول يجيز الحقين هذين أنشاء سند في صريح شرط وجد إذا)األولى(التنازل. لهذا قوي مبرر وجد إذا)الثانية(

M يستفاد أن يمكن ال الحقين من أي عن التنازل جواز أن نالحظ أن يجب أنه غير ظروف من ضمنا تقدره فأمر التنازل لهذا القوي المبرر وأما أنشائهما سند في صراحة أشتراطه من والبد وجودهما،حدة. على حاله كل في المحكمة

؟ الشئ دارة إ في الحق له ممن الصادر االيجار حكم : وضح س

اإلجابة ملكيته يمس وال الشئ منفعة سوي المستأجر يخول ال انه ذلك االدارة اعمال من االيجار يعتبر

. المستأجر ذمة الي ذمته من لنقله ال ماله الستغالل عادة اليه المؤجر يلجأ و يتولي ومن عنه نيابة بذلك غيره يقوم ان الجائز من ولكن امواله ادارة المالك يتولي ان واالصل

. التأجير سلطة او االدارة في الحق صاحب هو ذلك مدته تزيد ايجارا يعقد ان االدارة حق اال يملك ال لمن يجوز ال أنه علي المدني القانون نص وقد

انقصت ذلك من أطول لمدة االيجار عقد فاذا المختصة السلطة من بترخيص اال سنوات ثالث علي. بغيره يقضي نص يوجد لم ما هذا كل سنوات ثالث الي المدة

و الوكيل ومثله لغيره مملوك مال ادارة حق فقط يملك من سلطة قيد القانون فان وبهذا نزيد إيجارا يعقد أن له يجوز ال اذ له بها المرخص االيجار مدة في القيد هذا ويتمثل القيم و الوصي

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 8

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

. المختصة السلطة من بترخيص اال سنوات ثالث علي مدته

2006- 2011 ؟ الغير ملك إيجار في أكتبس:

. الغير ملك بإيجار : المقصود أوال : الغير ملك إيجار : حكم ثانيا

في( 2. والمستأجر لمؤجر ابين العالقة في( 1 بين العالقة . والمالك المستأجر

. والمالك المؤجر بين العالقة فى (3 اإلجابة

: الغير ملك بإيجار : المقصود أوال اإليجار فهذا إداراته أو منفعته فى الحق له وليس الشئ يملك ال شخص من يصدر الذى اإليجار هو

التعامل له يجوز ال ثم ومن عالقة أية به تربطه وال يؤجره الذى الشئ عن أجنبى شخص من يصدر. بغيره أو باإليجار فيه

: الغير ملك إيجار : حكم ثانيا ال المؤجر أن إلى ذلك في مستندا الغير ملك إيجار صحة عدم إلى الفرنسي الفقه بعض ذهب

منفعة يملك ال ألنه نظرا المؤجرة بالعين االنتفاع من المستأجر تمكين اإليجار هذا مثل في يستطيع القانون قرر الذي الغير ملك بيع على وبالقياس يملك ال ما المستأجر يمنح أن يمكنه وال العين تلك

بطالنه. الفرنسى الغير ملك بيع على قياسه ورفض اإليجار هذا صحة هو الفرنسى والقضاء الفقه فى الرأى ولكن

أما المبيعة للعين مالكا البائع يكون أن بالتالى ويقتضى بطبيعته للملكية ناقل تصرف البيع ألن وذلك بالعين االنتفاع من المستأجر بتمكين المؤجر عاتق على شخصي التزام إنشاء على يقتصر اإليجار

االلتزام بهذا يفي أن إذ العين لتلك مالكا المؤجر يكون أن بالضرورة يقتضي ال االلتزام وهذا المؤجرة فإنه عينا االلتزام هذا تنفيذ يتيسر لم وإذا لها مالكا يكون أن دون بها االنتفاع من المستأجر ويمكن. بالتعويض التزام إلى يتحول

M المدني التقنين تعرض فقد مصر فى وغير المشترى لصالح لإلبطال قابال واعتبره الغير ملك لبيع أيضا

بحكمه خاص نص يرد فلم الغير ملك إيجار وأما العقد المشترى أجاز ولو المبيعة العين مالك حق فى نافذ

. العامة القواعد بشأنه فتسرى

وأن لطرفيه ملزم صحيح الغير ملك إيجار أن ، المصريين والقضاء الفقه في به المسلم ومن توافرت إذا إال المؤجرة للعين المؤجر ملكية عدم إلى استنادا بإبطاله المطالبة يستطيع ال المستأجر

. الخصوص هذا فى الغير ملك بيع على قياسه يجوز ال .وأنه بالغلط التمسك شروط له بين العالقة العالقات من أنواع ثالثة بين نفرق أن يجب الغير ملك إيجار حكم نبين ولكى

في : ) تأتي. والمالك المؤجر بين والعالقة لكاوالم المستأجر بين والعالقة والمستأجر المؤجر( ؟ للمالك بالنسبة و طرفيه بين فيما الغير ملك إيجار أحكام : ) اشرح ( وصيغته مستقل سؤال

: والمستأجر المؤجر بين العالقة فى( 1 وعلى آثاره جميع عليه وتترتب والمستأجر المؤجر بين فيما صحيحا الغير ملك إيجار يقع

بهذا الوفاء المؤجر استطاع فإذا المؤجر بالشئ االنتفاع من المستأجر بتمكين المؤجر التزام األخص عقد على المترتبة التزاماته من التنصل المستأجر على وامتنع طرفيه بين فذاان اإليجار ظل االلتزام

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 9

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

لما ملكيته بعدم عالم غير أو عالما المؤجر يكون أن ذلك فى ويستوى باألجرة الوفاء وأهمها اإليجار. بذلك عالم غير أو عالما المستأجر يكون أن أو يؤجره

المؤجر بالشئ االنتفاع من المستأجر تمكين غيره ملك يؤجر من يستطيع أن المتصور ومن امتناع بسبب ذلك يستطع لم وإذ المالك من تعرض حصول دون العقد فى المحددة المدة طوال قد كان إذا المستأجر يد تحت من للشيء المالك استرداد أو المستأجر إلى الشيء تسليم عن المالك

فسخ وإذا العقد بفسخ يطالب وأن األجرة دفع عن يمتنع أن للمستأجر كان موافقته بغير إليه سلم بتنفيذ األخير قيام عدم جراء من ضرر من أصابه ما بتعويض المؤجر يطالب أن للمستأجر كان اإليجار يستأجر بأنه التعاقد عند يعلم ال أى النية حسن يكون أن بشرط العقد فسخ عليه ترتب مما التزامه

عند يعلم المؤجر كان سواء أى سيئها أم النية حسن المؤجر كان إذا عما النظر بغض الغير ملك به يعلم يكن لم أم الغير ملك يؤجر أنه التعاقد

ملك يستأجر بأنه يعلم كان بأن التعاقد وقت النية سيئ المستأجر كان إذا أنه ذلك فى والسبب على إقدامه ويكون يستأجره الذي بالشيء االنتفاع في له المالك تعرض يتوقع أن يجب فإنه الغير

. وحده يتحمله أن وينبغي به الضرر وقوع إلى أدى الذي هو حينئذ االستئجار كان سواء أى الحالتين كلتا فى بالتزامه الوفاء فى مقصرا يعتبر فإنه للمؤجر بالنسبة وأما

. التقصير هذا عبء عاتقه على ويقع سيئها أم النية حسن عن إال يسأل فال يملك ال ما يؤجر أنه يعلم يكن لم أى النية حسن كان إذا المؤجر أن غير

. المتوقع وغير المتوقع الضرر عن يسأل فإنه النية سئ كان إذا أما فقط المتوقع الضرر: والمالك المستأجر بين العالقة فى( 2

حق في ينفذ ال أنه ( إال والمستأجر ) المؤجر طرفيه بين فيما صحيح الغير ملك إيجار أن رغم طبقا تماما حصوله يتجاهل أن وله به يلتزم أن يمكن فال فيه طرفا يكن لم إذ المؤجرة العين مالك

. العقد أثر نسبية لقاعدة تسلمه قد كان إذا المستأجر من المؤجر الشئ يسترد أن للمالك يجوز أنه ذلك على يترتبو

. بعد تسلمه قد يكن لم إذا األخير هذا إلى الشئ تسليم يرفض أن أولى باب من له أنه كما مطلقة أفضلية المستأجر لهذا وتكون آخر مستأجر إلى الشيء ذات يؤجر أن أيضا وللمالك

المتعددين المستأجرين بين المفاضلة أحكام لتطبيق هنا محل وال المالك غير من المستأجر علىM استأجروا المستأجرين أن تفترض ألنها واحدة لعين من المستأجر أن حين في ، صفة ذي من جميعا

فقد المالك غير من المستأجر أما ، صفة ذي من استأجر الذي ، الفرض هذا فى وحده هو المالك صفة ذى غير من استأجر

من المؤجر الشئ انتزاع حالة فى له يحق ال المالك غير من المستأجر فإن كذلك األمر كان وإذا يجوز أنه غير ، اإليجار فسخ يطلب وأن المؤجر على بالضمان يرجع أن إال المالك بواسطة يده تحت

حقوقه فى المؤجر محل ويحل حقه فى نافذا فيصبح ، غيره نم صدر الذي اإليجار يقر أن للمالك يعلم أن ، الضمني اإلقرار ومثال ضمنيا يكون أن يمكن فإنه صريحا اإلقرار يكون وكما ، والتزاماته

. تحفظ دون المالك فيقبضها العين أجرة عليه المستأجر ويعرض اإليجار بهذا المالك حق فى نافذا العقد يعتبر ال بحيث فقط حدوثه وقت من يبدأ مباشر أثر اإلقرار لهذا يكون وقد

غير أبرمه الذى العقد يعتبر بحيث رجعى أثر له يكون ما غالبا ولكنه عليه السابقة المدة فى المالك على النهاية فى يعتمد ذاهو له األخير إقرار وقت من وليس إبرامه منذ المالك حق فى نافذا المالك. النقض محكمة به قضت ما وهذا المقر المالك نية تفسير

: والمالك المؤجر بين العالقة فى( 3

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 10

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

ضرر من أصابه عما بالتعويض األول على يرجع أن فلألخير والملك المؤجر بين للعالقة بالنسبة أما إثراء يمثل لألجرة لمؤجرا قبض أن باعتبار سبب بال اإلثراء أساس على إما، ملكه من حرمانه بسبب

فعل بسبب ملكه من ح�رم أنه حيث التقصيرية المسئولية أساس على وإما، لكاالم حساب على بحسب رجعى بأثر حقه فى نافذا فيصبح اإليجار المالك يجز لم ما ذلك وكل ، المشروع غير المؤجر. والتزاماته حقوقه فى المؤجر محل ويحل األصل

األستئجار؟ حق له من : وضح س

هو يكون قد المستأجر ـ2 العامة القاعدة ـ1 الشيئ مالك

األستثناءات ـ3

اإلجابة األستئجار حق له من ـ

M يكون أن يستطيع شخص كل أن هي العامة القاعدةالعامة: - القاعدة1 أن يمكنه مادام مستأجرا متي االجرة بدفع يلتزم أن يستطيع المستأجر , و بالشيء األنتفاع مقابل في األجرة بدفع يلتزم

. لذلك الواجبة االهلية فيه توافرت: الشيء مالك يكون قد المستأجر ـ2

الملكية حق عناصر أحد هو بالشئ االنتفاع الن يستأجره الذي للشي مالكا المستأجر يكون أال األصل. له يؤجره غيره الي به حاجة وال مالكا بصفته بالشئ ينتفع ان المالك بستطيع ثم ومن مدة له المملوك الشيء منفعة من محروما المالك يكون أن الحاالت بعض في يحدث قد أنه غير

األنتفاع يستطيع ال مادام كمستأجر به األنتفاف من يتمكن حتى أستئجار حينئذ يستطيع فهل ، معينةلملكه؟ مستأجر وبالتالي ، كمالك به

أن فإما ، المستأجر مركز مع يتفق ال المالك مركز أن بحجة ، ذلك جواز عدم إلى الفقه في رأي ذهب مايمنع يوجد ال أنه هو الفقه في الراجح الرأي ولكن. مستأجرا يكون أن وإما ، مالكا الشخص يكون

M كان إذا ملكه يستأجر أن من المالك فروض في ذلك ويحدث ألخر أو لسبب منفعته من محروما: منها متعددة

حق صاحب من هذا يستأجر أن له جاز ، منفعته يملك وال الشيء رقبة يملك الشخص كان إذا ـ1الذمة. التحاد االنتفاع حق بزوال حتما اإليجار ينتهي وهنا االنتفاع

وحينئذ ، المرتهن الدائن إلى حيازته النتقال به األنتفاع من يحرم فإنه حيازة عقاره المالك رهن إذا ـ2 مواجهة في الرهن نفاذ من ذلك يمنع أن دون ، المرتهن الدائن من العقار هذا يستأجر أن له يجوز

الغير. أن له جاز مهايأة قسمة الشائعة العين شركائه مع وتقاسم الشيوع على مالكا الشخص كان إذا ـ3

. النصيب لهذا الشيوع في مالك أنه مع الشركاء من غيره نصيب يستأجر لم أو يستطع ولم المدة، هذه بعض أحتاجه ثم ، الزمن من مدة الغير إلى شيئه المالك أجر إذا ـ4

حتى المستأجر من يملكه الذي الشيء هذا يستأجر أن له جاز ، إنهائه أو اإليجار عقد فسخ في يرغبفيها. يحتاجه التي المدة خالل به االنتفاع يستطيع

: - األستثناءات3M الشخص فيها يكون االستثناءات بعض توجد بسبب أو فيه خاصة صفة لتوافر االستئجار من ممنوعا

. يستأجره أن يردي الذي بالشيء المحيطة الظروف

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 11

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

سواء ، عنه ينوب من بأسم نفسه مع يتعاقد أن لشخص يجوز " ال انه على المدني القانون نص فلقد في لألصيل يجوز أنه على األصيل من ترخيص دون ، آخر شخص لحساب أم هو لحسابه التعاقد أكانالتجارة". قواعد أو القانون به يقضي مما ، يخالفه ما مراعاة مع هذا . كل التعاقد يجيز أن الحالة هذهM مبدأ وضع النص هذا مصدرها كان أم األصيل إرادة مصدرها نيابته أكانت سواء ، النائب أن مؤداه عاما

باعتباره سواء ، نفسه مع يتعاقد أن من ممنوع ، القضاء بحكم معينا النائب كان أم ، القانون حكمM M الغير عن نائبا M باعتباره . أم نفسه عن وأصيال األطراف. جميع عن نائبا

رخص إذا )الوكالة( ، باالرادة الناشئة النيابة حالة في جائزا يصبح نفسه مع النائب تعاقد ولكن M بذلك )الموكل( للنائب األصيل M يكن لم فإن ، مقدما نفسه مع النائب تعاقد يكن لم ، بذلك له مرخصا هذا على بناء به ملتزما فيصبح ، وقوعه بعد النائب تصرف يقر أن ، لألصيل كان وأن ، لألصيل ملزما

. إذا فيه للنائب األصيل يرخص لم ولو ، كذلك جائزا يكون نفسه مع النائب تعاقد أن . كما األقراربه. تسمح التجارة قواعد كانت على ذلك ويكون ، نفسه مع النائب تعاقد بجواز األحوال بعض في يقضي قد القانون أن على

في الحال هي كما النائب سلطات فيها القانون يحدد التي أي القانونية النيابة أحوال في الخصوص. ولده الموال بالنسبة نفسه مع القاصر ولده علي الولي االب إباحة

M أن للوكيل يجز لم عين إيجار في آخر شخصيا شخص وكل إذا فإنه العام المبدأ لهذا وتطبيقامنه. الحق إقرار أو الموكل من سابق ترخيص دون لنفسه يستأجرهاM M المبدأ نفس من وأنطالقا M يجوز ال أيضا أو القيم أو الوصي يكون أن ، المال على الوالية لقانون طبقا

إذن على يحصل مالم ، عليه المحجور الموال مستأجرا ـ عنهم هؤالء ينوب من او ـ الغائب عن الوكيلالمحكمة.

بأجر ولو الوقف يستأجر أن للناظر يجوز ال أنه على المدني القانون نص كذلك األتجاه نفس وفي النص هذا حظر , لقد المثل بأجر ذلك يكون أن على وفروعه ألصوله الوقف يؤجر أن له ويجوز المثل األستئجار كان ولو بذلك له يجوز ال بل المثل بأجر ولو للوقف مستأجرا يكون أن الوقف ناظر على ألصوله أعيانه يؤجر أن الوقف لناظر أجازت النص من الثانية الفقرة , كن المثل أجر من بأكثر

المثل. بأجر اإليجار يكون أن لذلك وأشترطت ، وفروعه

شروطه؟ بيان مع المؤجر بالشيء المقصود س: بين

: المؤجر بالشيء - المقصودالمؤجر الشيء - شروط

M: وجود M وجوده إمكانية أو المؤجر الشيء أوال M: تعيين مستقبال أو المؤجر الشيء ثانيا للتعيين قابليته

M: قابلية M: عدم فيه للتعامل المؤجر الشيء ثالثا المؤجر الشيء قابلية رابعا لالستهالك

اإلجابة: المؤجر بالشيء المقصود

اإليجار. عقد محل على للداللة المؤجر الشيئ عبارة استعمال جري الفقه إنM نري وال , العين أو الشيء هو األيجار محل بأن والقول ، الخصوص هذا في الفقه مسايرة من مانعا

أن وعلى العين تلك أو الشيء هذا على للمؤجر يكون الذي الحق هو بذلك المقصود يكون أن على

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 12

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

M مفهوما يكون M حقا يكون وقد ملكية حق يكون قد الحق هذا أن أيضا كما ، الملكية حق غير آخر مالياM يكون قد الحق هذا عليه يرد الذي الشيء أن M. يكون , وقد ماديا معنويا

المؤجر الشيء - شروطM: وجود M: وجوده إمكانية أو المؤجر الشيء أوال مستقبال

M يكون أن اإليجار محل الشيء في يشترط المستقبل. في الوجود ممكن أو العقد وقت موجوداM شخص اجر فإذا M، كذلك يكن ولم العقد وقت موجود أنه على منزال M يكون العقد فإن فعال النعدام باطال

M هلك ولكنه وجد، قد المنزل كان إذا الحكم نفس محله. وينطبق M هالكا كان إذا العقد. أما قبل كلياM، الهالك M، المنزل من جزء احترق بأن جزئيا M ويبقي فقط الجزء هذا في يبطل اإليجار فإن مثال صحيحا

كله. اإليجار فيبطل هلك، الذي الجزء بغير ليتم كان ما اإليجار أن تبين إذا إال الباقي، الجزء فيM، يوجد أن ينتظر ولكن العقد، وقت موجود غير تأجيره المراد الشيء كان وإذا إيجار مثل مستقبال

M، يكون اإليجار فإن البناء، اكتمال وقت إلى اإليجار آثار إضافة مع بنائه في البدء قبل منزل ألن صحيحاM شيئا االلتزام محل يكون أن جواز هو المبدأ قيد على وهو إنسان تركة في التعامل باستثناء مستقبال

M المذكور المثال في اإليجار برضاه. ويكون كان ولو باطل فهو الحياة، وقت هو واقف أجل إلى مضافاM يكون اإليجار فإن الوقوع، محقق غير المستقبل الشيء كان إذا اكتماله. وأما أو البناء تمام معلقا وجود هو الشرط ويكون مولدها، قبل ماشية نتاج إيجار مثل الشيء، هذا وجود هو واقف شرط علىM اإليجار وقع يوجد، لم فإذا النتاج، هذا M. يقم لم أنه واعتبر باطال أصال

M: تعيين للتعيين: قابليته أو المؤجر الشيء ثانياM المؤجر الشيء في يشترط كما M يكون أن أيضا M أو معينا الشيء يكون أن إذن للتعين. فيجب قابالM المؤجر M معينا M تعيينا M كافيا M يكون اإليجار. وهو ينعقد لكى للجهالة مانعا والتعيينبالنوع. أو بالذات معينا من غيرها عن تميزها بها خاصة بأوصاف تتصف التى وهي القيمية، لألشياء بالنسبة يكون بالذات

بذات، تعيينه فيجب المسكن، إيجار ذلك ومثللها. المميزة أوصافها يذكر يكون وتعيينها األشياء،المنزل. داخل المسكن ورقم المنزل ورقم الشارع واسم الحي اسم بتحديد ذلك ويكون

مقام بعضها ويقوم آحادها تتشابه التي وهي المثلية، لألشياء بالنسبة فيكون بالنوع التعيين أما أو بالكيل أو بالعدد ذلك كان سواء ومقدارها نوعها أو جنسها ببيان يكون وتعيينها الوفاء، عند بعض

من كرسى خمسمائة وإيجار الخيام، قماش من متر ألف إيجار ذلك بالمقاس... إلخ. ومثل أو بالوزنمعين..إلخ. طراز من سيارات أربع وإيجار محدد، نوع

M المؤجر الشيء يكون أن الضروري من وليس M معينا أن يكفي بل اإليجار، على التعاقد عند تماماM يكون عدد فتحديد معينة، فترة في مدرسة تالميذ لنقل تكفي سيارات تأجير ذلك ومثلللتعيين. قابال

النقل. لهذا الكافية السيارات عدد بتحديد يمح التالميذ من ذلك استخالص يمكن ولم الجودة، حيث من الشيء درجة على المتعاقدان يتفق لم وإذاM يسلم بأن المؤجر التزم آخر، ظرف أى من أو العرف متوسط. صنف من شيئا

M يجب المؤجر، الشيء تعيين يجب وكما المؤجر يلتزم التي الشيء هذا ملحقات تعيين أيضاللمستأجر. بتسليمها

M: قابلية فيه: للتعامل المؤجر الشيء ثالثاM يكون أن كذلك المؤجر الشيء في ويشترط يخرج مما الشيء هذا كان فيه. فإذا للتعامل قابال

M. اإليجار وقع القانون، بمقتضى أو بطبيعته التعامل دائرة عن باطالM تكون أن يصح ال ثم ومن بطبيعتها، التعامل عن تخرج التي واألشياء ال التي هى لإليجار، محال

تأجيرها. يجوز ال ثم ومن والبحر.. إلخ، والهواء كالشمس بحيازتها يستأثر أن أحد يستطيع

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 13

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

M تكون أن القانون يجيز ال التي فهي القانون، بحكم التعامل عن تخرج التي األشياء أما محالM، وليس نسبي حكم هو األخيرة األشياء في التعامل جواز عدم أن هنا المالية. ويراعي للحقوق مطلقا الشيء هذا قابلية إمكان في ننظر أن ال، أم تأجيره يجوز معين شيء كان إذا ما لمعرفة يلزم ولذلك

التصرفات. من لغيره بالنسبة ال لإليجار بالنسبة فيه للتعاملM: عدم لالستهالك: المؤجر الشيء قابلية رابعا

M يكون أال هو المؤجر الشيء في توافره الالزم األخير والشرط استعماله، بمجرد لالستهالك قابال محددة، مدة خالل عليه المتفق الوجه على بالشيء ينتفع أن المستأجر يخول اإليجار عقد ألن وذلك

من كان إذا االلتزام بهذا الوفاء المستأجر يستطيع ولن المدة، تلك انتهاء عند للمؤجر بعينه رده ثمM الشيء، هالك باإليجار المقصود االنتفاع شأن تمكين وهو نفسه، اإليجار من الغرض أن عن فضال

الحالة. هذه في يتحقق لن معينة فترة االنتفاع من المستأجر بها االنتفاع ألن النقود، أو الفاكهة أو الحبوب من كمية ألخر شخص يؤجر أن يجوز ال ذلك وعلى

المؤجر إلى بذاتها ردها المستأجر على يستحيل ثم ومن فيها، التصرف أو استهالكها بدون ممكن غيرM يكون بها االنتفاع على يرد الذي العقد فإن عليه اإليجار, وبناء مدة انتهاء عند M. ال قرضا إيجارا

؟ وصورها األجرة شروط بيان مع وضروريتها األجرة تعريف في س:أكتب

M: تعريف اإليجار: النعقاد وضرورتها األجرة أوالM: شروط وصورها األجرة ثانيا

تكون أن ( وجوب2) األجرة شروط بخصوص العامة القواعد ( تطبيق1) وجدية حقيقية األجرة

M تكون قد األجرة: األجرة ( صورة3) أخرى تقدمة أى أو نقودا

اإلجابةM: تعريف اإليجار: النعقاد وضرورتها األجرة أوالالمؤجر. بالشيء انتفاعه مقابل للمؤجر أداؤه المستأجر على يجب الذي المال هي األجرة عوض هي واألجرة معاوضة، عقد فاإليجار بدونها، ينعقد ال اإليجار، عقد في ضرورية واألجرة

عليها. المتعاقد المنفعة اإليجار ببطالن القول يستتبع ذلك فإن النحو، هذا على اإليجار النعقاد ضرورية األجرة كانت وإذا مقدارها أو جنسها على يتفقا ولم لها عرضا بأن شأنها، في العاقدان اختلف إذا أركانه، أحد النعدام

بالشيء االنتفاع عن كعوض أجرة دفع فيها العاقدان يقصد أخرى حالة عن تختلف الحالة مثال. وهذه في تقديرها عليها يقوم التي األسس تحديد أو تقديرها، عن سكتا أى مقدارها، لتحديد يتعرضا أن دون

M، اإليجار يكون فحينئذ المستقبل، وبالتالي الحالة تلك في األجرة بتحديد تكفل قد المشرع ألن صحيحااإليجار. أركان من ينقص ما هناك يكون ال

يجب الثمن أن حيث البيع، عقد في كركن الثمن عن اإليجار عقد كركنفي األجرة تختلف هذا وفيM يكون أن وهذه بمتقضاها، ثمنها يحدد التي األسس بيان على العقد يحتوى أن أو البيع، عقد في محددا

M البيع كان وإال المستقبل، في حولها خالف أى تمنع بحيث واضحة، تكون أن يجب األسس لخلو باطالالجوهرية. أركانه أحد من العقد

وصورها: األجرة ثانياD: شروطاألجرة: شروط بخصوص العامة القواعد ( تطبيق1)

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 14

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

العقد محل يكون بأن القواعد هذه العقد. وتقضي محل في العامة القواعد األجرة على تسرىM M. وهذه يكون وأن للتعيين، قابال أو معينا يكون وأن الوجود، ممكن أو موجودا تنطبق الشروط مشروعااإليجار. لعقد كمحل األجرة على بدورها

M الشيء هذا يكون أن وجب بالذات معين شيء إعطاء األجرة كانت إذا فإنه عليه وبناء موجوداM أو العقد، وقت M األجرة كانت المستقبل. وإذا في للوجود قابال مستحيال العمل هذا يكون أال وجب عمال

مطلقة. استحالةM، األجرة كانت اإليجار. فإذا يصح حتى للتعيين قابلة أو معينة األجرة تكون أن يجب كما فإنها نقودا

جنس بذكر يتم تعيينها فإن المثليات، من آخر شيئا كانت وإذا مثال جنيه كألف ومقدارها، بنوعها تعينM عشرين هي األجرة بأن يذكر كأن جودته، ودرجة ومقداره ونوعه الشيء الهندي القمح من أردبا

يكون أن وجب التعاقد، ظروف من ذلك استخالص يمكن ولم الجودة، درجة تذكر لم الممتاز. فإن بنطاق المشروعية دائرة وتتحدد مشروعة، األجرة تكون أن أخيرا متوسط. ويجب صنف من الشيء. مشروعة غير االجرة كانت االداب و العام للنظام مخالفة االجرة كانت فإذا العام النظام

وجدية: حقيقية األجرة تكون أن (وجوب2) المستأجر إلزام حقيقة المتعاقدان يقصد أن بمعنى ،حقيقية عليها المتفق األجرة تكون أن يجب

M، عليها اتفاقهما كان اإللزام هذا إلى إرادتهما تتجه أن دون ذكراها قد كانا بدفعها. فإذا يتم فال صورياإيجار. صورة في مستورة عارية حقيقته في العقد ويكون اإليجار،

هي التافهة رمزية. واألجرة أو تافهة وليست وليست جدية ذاتها األجرة تكون أن يكون كذلك الضآلة من تبلغ التي أو اإلطالق، على المؤجر الشيء منفعة قيمة وبين بينها تناسب يوجد ال التي

واالتفاق العدم، حكم في تعتبر جدية. فهي أجرة اعتبارها معه يتعذر حدا الشيء منفعة إلى بالنسبة المؤجر الشيء منفعة تكون أن ذلك اإليجار. ومثل انعقاد بمنع األجرة، دفع عدم على كاالتفاق عليها،

M. فمثل جنيها المستأجر يدفع أن على الطرفان ويتفق جنيه، ألف تساوي يختلف ال االتفاق هذا واحدا هبة أو عارية بل إيجارا، حقيقته في العقد يكون وال أجرة، بدون االنتفاع على االتفاق عن حكمه فيإيجار. صور في انتفاع حق

في المألوف تتجاوز بدرجة المؤجر الشيء مثل أجرة عن تقل التي هي البخسة واألجرة عليها المتفق األجرة تكون أن ذلك ومثل للمؤجر، بالنسبة فاحش غبن على تنطوى التي أو التعامل،

جنيه. ألف الشيء مثل أجرة أن حين في جنيه خمسمائة ما بين المادي التعادل عدم وهو الغبن، أن إلى البخسة باألجرة اإليجار عقد تأثر عدم ويرجع

استغالل نتيجة كان إذا إال العامة للقواعد طبقا العقد يعيب ال يعطيه وما المتعاقدين أحد عليه يحصل اإليجار يكون االستغالل هذا يتوافر ال وحيث الجامح هواه أو البين اآلخر العاقد طيش العاقدين أحد

M M المؤجر الشيء كان ولو حتى بخسة، األجرة أن أساس على فيه الطعن يجوز ال صحيحا مملوكا المؤجر، دائني حق في اإليجار نفاذ عدم دعوى لقبول يكفي ال األجرة بخس مجرد أن لقاصر. كما

بحقوقهم. لإلضرار معه المستأجر وتواطؤ المؤجر مدينهم إعسار يثبتوا أن الدائنين هؤالء على ويجب على وجب فاحش، غبن اإليجار هذا في كان فإذا الوقف، بإيجار خاصة استثنائية حالة وتوجدالعقد. فسخ وإال المثل أجر إلى األجرة تكملة المستأجر

M تكون قد األجرة: األجرة ( صورة2) أخرى: تقدمة أى أو نقوداM األجرة تكون أن الغالب مرة يدفعه أو متتالية، زمنية فترات في المستأجر يدفعه النقود من مبلغا

نهايته. في أو اإليجار بداية في واحدةM األجرة تكون أن على واالتفاق التعامل في المألوف مخالفة من يمنع ما يوجد ال ولكن آخر، شيئا

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 15

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

من يكون أن األخير في يلزم إذ البيع، عقد في الثمن عن اإليجار عقد في األجرة تختلف هذا وفيM. وليس مقايضة العقد كان وإال النقود، بيعا

أو القطن قناطير من كعدد النقود غير آخر مثلي شيء إعطاء صورة في األجرة تكون أن فيصح أو دابة أو أرض كقطعة قيمي شيء إعطاء أو القماش.. إلخ، أمتار من عدد أو القمح أرادب من عدد

M تكون أن يصح سيارة. كما M عمال M، أو إيجابيا انتفاعه مقابل في المستأجر يقوم أن ذلك ومثل سلبيا في تجاري محل فتح عن المستأجر يمتنع أن أو عليها، تحسينات بإجراء أو بإصالحها، المؤجرة باألرضذلك. غير إلى المؤجرة، للعين مجاور يملكه منزل في مطل فتح عن يمتنع أن أو معين، شارع

M األجرة تكون أن ويجوز من بمبلغ زراعية أرض قطعة كإيجار ،اآلخر الجزء في وعينية منها جزء في نقدا يصنع كأن للمؤجر، المستأجر يقدمه وعمل نقدي مبلغ بين تجمع أن يجوز كما المحصول، من وجزء النقود

M له قضية. في له يترافع أن أو ثوبا

؟ المتعاقدين بواسطة األجرة تقدير في أكتبس:

اإلجابة: المتعاقدين بواسطة األجرة تقدير

مقــدار أو النقــود من محــدد مبلــغ على كاالتفــاق مباشــرة بطريقة األجرة المتعاقدان يقدر ما وغالبا اإليجــار مــدة طــوال ثابتــا العــادى فى يكــون الطرفان يرتضيه الذى المقدار وهذا ، الحبوب من معين واألحوال الظروف باختالف يختلف متغيرا يكون قد ولكنه

من تــأجيره أعــاد إذا عليه يزيد آخر وبأجر المستأجر سكنه إذا معين بأجر المسكن يؤجر إن ذلك مثال إذا مضــاعفة وبــأجرة قمحــا المســتأجر زرعهــا إذا معينة بأجرة الزراعية األرض يؤجر أن أو الباطن يكون أن على يتفقا كأن أخرى إلى سنة من األجرة فى التغير نسبة المتعاقدان يحدد وقد قطنا زرعها أو جنيهــا وعشــرين مائــة إلى تزيــد الثانية السنة وفى األولى السنة خالل فى شهريا جنيه مائة األجرة. مثال المائة فى عشرين بنسبة

ويكــون مباشــرة غــير بطريقــة يقــدرانها وإنما المباشرة الطريقة بهذه األجرة المتعاقدان يقدر ال وقد. فقط تقديرها أسس على بل ذاتها األجرة مقدار على ليس باالتفاق ذلك يكون بأن يكتفى بل بذاته معينا االلتزام محل يكون أن تستلزم ال التى العامة للقواعد تطبيقا جائز االتفاق وهذا

معرفة بمقتضاها يمكن بحيث الوضوح من عليها المتفق األسس تكون أن بشرط ولكن للتعيين قابل قناطير ثالثة ثمن هى األجرة تكون أن على يتفق أن مثل غموض أو لبس بال مستقبال األجرة مقدار

نسبة أو األرض ستنتجه التى المحصول من مئوية نسبة أو القمح من أرادب خمسة أو القطن من. التجارى المحل ربح من معينة

االتفــاق هــذا فإن ةالمؤجر العين منفعة تساويه ما قيمة هى األجرة تكون أن على الطرفان اتفق وإذا اآلخــر البعض يــرى حين فى غموضه بسبب األجرة لتحديد سليما أساسا الفقه بعض نظر فى يصلح ال

ألن المثل أجرة هى حينئذ األجرة وتكون األجرة لتحديد أساس يصلح االتفاق هذا مثل وأن ذلك عكس هــو ذلــك أن مفترضا المثل أجرة هى مقدارها على االتفاق عدم عند األجرة بأن يقضى نفسه القانون

وكــذلك تلــك حالتنــا فى أظهر المثل بأجرة األخذ فى المتعاقدين إرادة وإن الضمنية المتعاقدين إرادة بســعر البيع على االتفاق جواز على ينص حيث البيع فى الثمن بتعيين الخاص القانون حكم على قياسا

. الشئ يساويه بما البيع عن شئ فى هنا األمر يختلف وال السوق: الدكتور رأى

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 16

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

من شخص يقوم أن على المتعاقدان يتفق أن يجوز و باالتباع أولى األخير الرأي أن نري ونحن واقف شرط على معلقا العقد ويكون للتقدير قابلة األجرة تكون الحالة هذه وفى األجرة بتقدير الغير

والتزم العقد وجود واستقر الشرط تحقق المهمة بتلك قام فإن فعال األجرة بتقدير الغير هذا قيام هو أن التعاقد ظروف من وظهر مات أو سبب ألى بالتقدير يقم لم إذا أما عينه الذى بالمقدار المتعاقدان لعدم باطال اإليجار عقد ويكون تخلف قد يكون الشرط فإن األجرة لتقدير غيره يريدان ال المتعاقدين

أراد إذا إال يكون ال األجرة بهذه األخذ أن حيث المثل بأجرة حينئذ األخذ يمكن وال أركانه من ركن توافر أظهرا المتعاقدين أن إذ ذلك غير هنا والفرض أصال األجرة تقدير على يتفقا لم أو المتعاقدان ذلك

الحال لكت فى للمحكمة يجوز ال كما التقدير هذا يتولى الذى هو بالذات أجنبيا شخصا أن إرادتهما بدون غيره به تستبدل أن وال األجرة تقدير فى المعين الشخص ذلك محل تحل أن السبب ولنفس. المتعاقدين موافقة

؟ ألحدهما األجرة تقدير ترك للمتعاقدين يجوز هل ولكن*: لسببين وذلك للمستأجر األجرة تقدير ترك يجوز ال أن عليه المتفق

تعليــق ألن إرادتــه محض على بها بالوفاء التزامه تعليق يصح وال باألجرة مدين المستأجر أن: األول المسـتأجر الـتزام لبطالن اإليجـار عقد يبطل وبالتالي يبطله للمدين محض إرادى شرط على االلتزام. باألجرة بالوفاء فالمستأجر مصالحهما لتعارض نظرا المستأجر رحمة تحت المؤجر يجعل االتفاق هذا مثل أن: الثاني ال ثم ومن قـدر بـأكبر العكس على هادتحديـ إلى يسـعى والمؤجر ممكن قدر بأقل األجرة تحديد يهمه

. غالبا المستأجر له يحددها التى باألجرة المؤجر رضاء يكتمل أن بحجة ذلك بجواز الفقه بعض قال : فقد فيه فمختلف للمؤجر األجرة تقدير ترك أما

من ال الدائن جانب من محضا إراديا كان إذا يصح شرط على االلتزام وتعليق باألجرة دائن المؤجر. األجرة لتقدير ثالث شخص تعيين على المتعاقدين اتفاق على أيضا وبالقياس المدين جانب

كذلك المستأجر يجعل ألنه للمؤجر األجرة تقدير ترك أيضا يجوز ال أنه هو الراجح ولكن بصدد حينئذ نكون وال يقدرها التى األجرة يرتضى بأنه القول معها يصعب لدرجة المؤجر رحمة تحت

فى المحاكم به أخذت ما وهو بدونها يعقد ال اإليجار أركان من ركن وهى األجرة على نهائى فاقتإ. أحكامها من العديد

على أيضــا االتفــاق يجــوز ال فإنــه للمســتأجر أو للمؤجر األجرة تقدير ترك على االتفاق يجوز ال وكما إذا بإنقاصــها المســتأجر يقــوم أن عليه المتفقف ، اإليجار سريان أثناء األجرة زيادة فى المؤجر تفويض

أحـد يضـع ذلـك ألن كسـادها أو التجــارة رواج كظـروف اإليجــار مــدة خالل ذلك تبرر الظروف أن رأىاآلخر. رحمة ( تحت والمستأجر )المؤجر المتعاقدين

الحد هذا يتجاوز ال بما تقديرها فى المؤجر وتفويض لألجرة أقصى حد على تعاقدانمال اتفق إذا لكنو يكون ذلك فإن الحد هذا عن يقل ال بما تقديرها فى المستأجر وتفويض لها أدنى حد على اتفقا أو

ملتزم هو إذ تقديرها أمر إليه المفوض المتعاقد بواسطة بعد فيما األجرة لتقدير وكافيا صالحا أساسا الشأن هذا فى المطلقة الحرية يملك وال عليه المتفق المبلغ حدود فى يقدرها التى األجرة تكون بأن

. صحيحا ينعقد بل اإليجار يبطل وال إرادته لمحض هنا متروك األجرة تقدير بأن القول يصح ال ثم ومن مرتب زيادة بنسبة مثال يزيد معينا قدرا األجرة تكون أن على الطرفان اتفق إذا كذلك الحكم ويكون

. المستأجر ربح نقص بنسبة القدر هذا عن بالعكس ينقص أو ربحه زيادة بنسبة أو سنويا المستأجر

؟ القانون بحكم ألجرةا تقدير في أكتبس:

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 17

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

اإلجابة فيه يذكران وال العقد في تسميتها عن فيغفالن األجرة لتقدير أصال المتعاقدان يتعرض ال قد

؟ الحالة تلك في الحكم فما تقديرها أوأساس كيفية األجرة وتكون صحيحا ينعقد ] اإليجار أن على بنصه الحالة هذه لحكم المشرع تعرض لقد

[ . المثل كأجرة فيه أو العقد فى األجرة مقدار تحديد عن المتعاقدين سكوت أن أساس على الحكم هذا ويقوم

أجرة هى وهذا القانون يحددها التى األجرة ارتضيا أنهما ضمنا يعنى تقديرها أساس أو كيفية بيان. المثل

المتعاقدان فيها يتفق التى الحالة هى وهذه المثل بأجرة فيها باألخذ تقضى أخرى حالة وهناك لمجرد اإليجار هنا يرد لم المشرع أن والظاهر مقدارها إثبات عليهما يتعذر ولكن معينة أجرة على هذا إثبات عن العجز وحالة األجرة على االتفاق عدم حالة بين الحكم فى وسوى األجرة إثبات تعذر

. االتفاق ؟ المثل بأجرة المقصود فما ، المثل أجرة هى المذكورتين الحالتين فى القانونية األجرة تكون وهكذا

يحصل التى المنفعة ولنفس التأجير وقت المؤجر الشئ مثل أجرة المثل بأجرة يقصد وما الخبرة أهل برأى ذلك فى مستعينا األجرة هذه القاضى ويقدر الشئ هذا من المستأجر عليها لشئ أو اإليجار محل للشئ السابقة اإليجار كعقود التقدير هذا فى تفيد مستندات من إليه قدم

أخرى. مستندات أى أو مماثل ما مع متفقا بشأنه الحكم يكون ثم ومن العقد مكان فهو األجرة فيه تقدر الذى المكان أما

مكان فى مقدرة المثل أجرة المتعاقدان يقصد أن والغالب قصداه المتعاقدين أن الظروف من يبين االنتفاع لمكان بالنسبة مشكلة تثور وال به االنتفاع مقابل هى جرةأال ألن المؤجر بالشئ االنتفاع

واحد مكان فى ثابت وغير الحركة يقبل بطبيعته فهو المنقول أما، وجوده مكان أنه حيث بالعقار . منقوال كان إذا الشئ أجرة فيه تقدر الذى المكان تحدد فى الفقه اختلف ولهذا

به االنتفاع يكون المكان هذا ففى المنقول تسليم بمكان هنا العبرة أن هو الغالب فالرأى. عادة

ينص كان ما نحو على العقد تمام مكان هو المكان هذا أن إلى ذهبوا الفقهاء بعض ولكن المسألة هذه ترك إلى اآلخر البعض ذهب حين فى المدنى للتقنين التمهيدى لمشروعا عليه

كل ظروف بحسب وذلك المنقول تسليم ومكان دالعق تمام مكان بين يختار أن فله القاضى لتقدير المتعاقدين وقصد العدالة إلى أقرب يراه وبما قضية

فى المتعاقدان يقصده ما إلى األقرب هو المنقول تسليم بمكان االعتداد أن نري نحن و مماثل شئ بأجرة أجرته قياس المنطق ومن فعال المؤجر بالشئ االنتفاع فيه يبدأ حيث األحوال أغلب

. غيره دون المكان هذا فى له هذا عن الطرفين سكوت بسبب المثل بأجرة األجرة تقدير يتولى القانون كان وإذا

غير فى األجرة تقدير فى أحيانا يتدخل القانون فإن ذكرنا ما وفق عليه اتفقا ما إثبات تعذر أو التقدير أزمة إليها أدت أو شاذة اجتماعية أوضاع ولدتها عادية غير ظروف لمواجهة وذلك الحالتين هاتين. األماكن إيجار وقوانين الزراعى اإلصالح قانون فى الحال هى كما معينة

االيجار توقيت ضرورة مدي مبينا اإليجار عقد في جوهري كعنصر المدة في س: أكتب2006 - 2008 ؟ القانون بحكم و المتعاقدين بإرادة المدة تعيين وكيفية

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 18

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

اإليجار في جوهري عنصر المدة

اإليجار توقيت ضرورة

االيجار مدة تعين المتعاقدين بإرادة المدة - تعيين1

القانون بحكم اإليجار مدة تعيين - 2

. العقد فى اإليجار مدة بتعيين المتعاقدين : إغفال األولى الحالة . معينة غير مدة على المتعاقدين : اتفاق الثانية الحالة . عليها المتفق اإليجار مدة إثبات : تعذر الثالثة الحالة

اآلخر الطرف على التنبيه- األجرة لدفع المعينة بالفترة المقصود- ومواعيده باإلخالء

اإلجابةاإليجار: في جوهري عنصر المدة

أجر لقاء مدة معين بشيء االنتفاع من المستأجر يمكن أن بمقتضاه المؤجر يلتزم عقد اإليجارمعلوم.

M وليس جوهري، عنصر اإليجار في المدة أن يتبين ذلك ومن M، عنصرا المنفعة، تقاس فبها عرضيالها. المقابلة األجرة ثم ومن

حاول فإذا عليها، طرفاه تراضي إذا إال ينعقد ال اإليجار فإن المدة، شأن هو هذا كان وإذاM، شهر لمدة التأجير أحدهما يريد كأن يتفقا، ولم اإليجار، مدة على االتفاق المتعاقدان اآلخر ويريد مثالينعقد. ال اإليجار فإن أطول، أو أقل لمدة االستئجار أغفال إذا تحديدها. أما بشأن الطرفان يختلف أال سوى المدة على للتراضي القانون يتطلب والM الطرفين أن ثبت ولم الشأن، هذا في إشارة أية من خلوا العقد جاء بحيث تحديدها، العقد انعقاد علقا

المدة. بتحديد القانون ويتكفل ينعقد، اإليجار فإن بعد، فيما المدة على االتفاق علىاإليجار: توقيت ضرورةM المدة كانت إذا M عنصرا التوقيت فإن عليها، االختالف عند العقد ينعقد ال بحيث اإليجار في جوهريا

M يعد M أمرا كذلك. اإليجار عقد في ضروريا بالشيء المستأجر انتفاع طرفاه يقصد أن من العقد هذا في البد أنه هنا بالتوقيت والمقصود

عقدج يكون أن يجوز فال والدوام التأييد سبيل على وليس صاحبه، إلى فواتها بعد يعود معينة مدةM. إليجار مؤبدا

سببين: إلى المؤبد أو الدائم اإليجار جواز عدم ويرجعM يخلق اإليجار تأييد أن: األول M فاصال األولى فتكون ومنفعته، المؤجر الشيء ملكية بين دائما

يعني أن في كاملة مصلحة منهما ألى يجعل ال الوضع وهذا آخر، لشخص الثانية وتظل لشخص،M تحسينه، على يعمل أو بالشيء العام. بالصالح يضر الذي األمر التداول، يعطل أنه عن فضال

ال الشخصي وااللتزام طرفيه، عاتق على شخصية التزامات ينشيء اإليجار عقد أن: الثانيM، يكون أن بطبيعته يصح بحيث نهائية، بصفة الشيء منفعة أحدهما تخويل المتعاقدان قصد فإذا أبديا وهكذا، ورثتهم إلى ثم ورثته، إلى االنتفاع انتقل توفي وإذا حياته، طوال الشيء استعمال له يكون على أبدي قيد وضع ذلك فمعنى المنفردة، بإرادته العقد إنهاء في الحق الشيء لمالك يكون أن دون

M يجوز ال ما وهو وحريته، المالك إرادة قانونا

M، اإليجار ويعتبر M العقد يظل أن على فيها يتفق التي الحالة في فقط ليس مؤبدا بصفة قائما 666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام

00 22 01 77 666 00 22 01 19

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

M وإنما دائمة، M طويلة مدة على فيها يتفق أخرى حالة أى في أيضا فيها العقد شروط تنطوى أو جداالتأييد. مساوئ معها تتحقق بحيث المدة، هذه مثل على

M، ذلك ومن M المؤجر الشيء بقي ما يبقي أنه على اإليجار عقد في ينص أن مثال أو يهلك، لم باقيا والفرض الفرضين هذين بين فرق فروع. فال للمستأجر كان طالما اإليجار استمرار على يتفق أن

أن على بالنص يتحاشها أن المشرع أراد التي العيوب حيث من التأييد على صراحة فيه ينص الذيمحددة. لمدة اإليجار يبرم

لمدة يبرم أن البد وأنه اإليجار، مستلزمات من التوقيت كان إذا أنه هو هنا يثور الذي والسؤال اإليجار؟ إبرام يصح مدة أى إلى أو المدة، تلك حدود هي فما محددة،

M السابق أو الحالي المدني القانون يحدد لم التأجير يقع أن يصح التي للمدة أقصى حداM يتضمن الحالي المدني القانون مشروع وكان لغايتها، عقد بأنه: "إذا يقضي المعنى هذا في نصا على بناء سنة ثالثين انقضاء بعد ينتهي أن جاز مؤبدا، كان إذا أو سنة ثالثين على تزيد لمدة اإليجارM القانونية.. ويكون المواعيد مراعاة مع المتعاقدين أحد طلب ذلك. على بغير يقضي اتفاق كل باطال

ولو المستأجر أو المؤجر حياة لمدة عقد قد كان إذا اإليجار ينهي أن المتعاقدين من ألحد يجوز ال أنهسنة. ثالثين على تزيد لمدة استمر على للقاضي اإليجار لمدة األقصى الحد تقدير يترك أن الوضع هذا ظل في الطبيعي من وكانالقديم. التقنين ظل في القضاء عليه جرى ما حدة. وهذا على حالة كل في يراه ما حسب

جعلها التي سنة الستين مدة أن إلى المصرى الفقه في الغالب الرأى يذهب هذا ضوء وعلىM المشرع M هى الحكر عقد في للتوقيع حدا أن على اإليجار، عقد في الجائزة للمدة األقصى الحد أيضا

M أن الحد. فلو هذا دون فيما التقدير للقاضي يكون على يتعين فإنه سنة ستين على مدته تزيد إيجاراM. أما يعتبره أن القاضي شاء إن التقدير، حرية له تكون القاضى فإن الحد هذا مدته تجاوز لم إذا مؤبداM، اعتبره M، اعتبره شاء وإن مؤبدا تزيد ال الذي اإليجار يعتبر أال حالة. والغالب كل ظروف بحسب مؤقتا

المؤبد. اإليجار حكم في سنة ثالثين على مدتهااليجار مدة تعين

المتعاقدين: بإرادة المدة - تعيين1 : اإليجار مدة تعيين في المتعاقدين حرية األصل

لهما أن أى المدة، هذه تعيين في حران وأنهما اإليجار، مدة يعينان اللذان هما المتعاقدين أن األصل يمتنع مطلقة. فقد ليست ذلك في حريتهما ولكن طالت، أم قصرت يريدان، مدة أية على االتفاقM عليهما يمتنع أنه كما معين، حد عن تقل مدة على االتفاق عليهما M تجاوز مدة على االتفاق دائما حدا .M معينا

M فإذا M اإليجار اعتبر الحد، هذا على تزيد مدة حددا أن هنا الزيادة. ونضيف بهذه يتعلق فيما باطال تتجاوز ال مدة تحديد من يمنعهما ال كما المدة، هذه اكتمال بعد اإليجار تجديد من الطرفان يمنع ال ذلك

إنهائه. في برغبته اآلخر أحدهما يخطر لم إذا بعدها اإليجار امتداد على واالتفاق سنة، ستين عقود كل على يسرى له بالنسبة عام قيد يوجد فال اإليجار، لمدة األدني بالحد يتعلق فيما وأما

المتفق المدة تكون أن فيصح قلت، مهما مدة أية على االتفاق للمتعاقدين يجوز ثم ومن اإليجار،M أو واحدة ساعة عليها M أو يوما M أو اسبوعا سنوات. عدة أو سنة أو شهرا اإليجار: لمدة المتعقادين تعيين كيفية

فقط. تعيينها بأساس باالكتفاء وإما مباشرة، إما المتعاقدين بواسطة المدة تعيين يتم مقدار ببيان عادة ذلك ويكون العقد، في بذاتها بتسميتها يتم للمدة المباشر والتعيين

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 20

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

M ذلك ومنانتهائها. وتاريخ ابتدائها وتاريخ المدة يناير أول في يبدأ أنه اإليجار عقد في يذكر أن مثال فقط، المدة مقدار على المتعاقدان يتفق قد . ولكن1997 سنة ديسمبر آخر في وينتهي1996

من ابتداء المدة تلك فوات بعد اإليجار ينتهي الحالة هذه وفي سنة، أو شهر، أو يوم، أو كساعة،العقد. تاريخ من يبدأ أنه فاألصل اإليجار، فيه يبدأ وقتا يحددا لم فإن عليه، المتفق التاريخ

فترات تتخللها متقطعة المدة تكون أن يجوز بل متصلة، اإليجار مدة تكون أن يشترط والM ذلك ومناإليجار. عقد فيها يسرى ال ثالثة لمدة عام كل الصيف فصل لقضاء منزل استئجار مثال

يسرى ال األحوال هذه ففي اشهر، ستة لمدة شهر كل أسبوعا سيارة استئجار أو متتالية، أعوامالعقد. في المحددة المدد غير في اإليجار

أن يمكن كما السابقة، األمثلة في كما صريحا، اإليجار مدة على االتفاق يكون أن ويجوزM يكون ومالبساته. العقد ظروف من يستخلص ضمنيا

فقط. تعيينها أساس ببيان يكتفيان وإنما مباشرة المدة المتعاقدان يعين ال وقدM ذلك ومن كل حياة أو المؤجر، أو المستأجر حياة لمدة اإليجار يكون أن على يتفقا أن مثال

M، حينئذ اإليجار يعتبر أجنبي. وال شخص حياة أو منهما، اإلنسان حياة ألن جائز، غير ثم ومن مؤبداM، اإليجار بقي بها اإليجار مدة قيست فإذا مؤقتة، بطبيعتها طويل أجل إلى طالت إذا وهي مؤقتااألكثر. على سنة ستين بعد حتما اإليجار فسينتهي

M ذلك قبيل ومن محقق غير مستقبل أمر تحقق على اإليجار انتهاء الطرفان يعلق أن أيضا أن على آلخر منزله في مسكنا مالك يؤجر أن ذلك ومثال لإليجار، فاسخ شرط بمثابة يكون الوقوع التي المدة بانقضاء أو الشرط، بتحقق حينئذ اإليجار وينتهي الخارج، في ولده عاد إذا اإليجار يفسخM تعتبر بتملك تنتهي لمدة اإليجار يكون أن على الطرفان اتفق وإذا سنة ستين وهي له، أقصى حدا

M يكون اإليجار فإن المؤجرة، للعين المستأجر M الحالة هذه في معلقا تملك هو فاسخ، شرط على أيضا بوفاة كذلك ينتهي بل فقط، الشرط بتحقق هنا ينتهي ال اإليجار ولكن المؤجرة، للعين المستأجرM. الشرط تحقق يجعل ذلك ألن المستأجر مستحيال

M يعتبر كما المدة هذه تعيين ترك على الطرفان يتفق أن اإليجار لمدة مباشر غير تعيينا القيام عن امتنع فإذا الشخص، هذا يعينها التي هي اإليجار مدة تكون الحالة هذه وفي أجنبي، لشخص

عليه وينطبق الحالة هذه في المدة معين غير يعتبر اإليجار فإن بها، القيام قبل مات أو المهمة بهذهالخصوص. هذا في القانون حكم

القانون بحكم اإليجار مدة تعيين- 2

: هى حاالت ثالث فى األجرة لدفع المعينة بالفترة اإليجار مدة يعين القانون: العقد فى اإليجار مدة تعيين المتعاقدين : إغفال األولى الحالة

عن سكتا أى أصال اإليجار مدة لتحديد يعرضا لم المتعاقدين أن نفترض الحالة هذه فى اإليجار مدة تعيين عن يغفالن ولكنهما معين شهرى بإيجار شقة تأجير على يتفقا كأن العقد فى ذكرها

فى يقع وهذا التعاقد ومالبسات ظروف من المدة هذه على ضمنى اتفاق وجود استخالص يمكن ولم. العملية الحياة فى العقود من قليل غير

التى المدة إلى الخصوص هذا فى أحاال قد الطرفين أن القانون يفترض الحالة هذه وفى. األجرة لدفع المعينة الفترة وهى هو يعينها

تحديد بشأن فيها الطرفان تفاوض التى الحالة عن تختلف الحالة هذه أن مالحظة يجب ولكن ركن على التراضي لعدم فيها اإليجار ينعقد ال حيث بشأنها اتفاق إلى يتوصال ولم اختلفا ولكنهما المدة

. القانون يحددها التى المدة حينئذ يرتضيان الطـرفين أن افتراض يمكن وال دةمال وهو أركانه من

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 21

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

: معينة غير مدة على المتعاقدين : اتفاق الثانية الحالة ويتفقان اإليجار لمدة يعرضان المتعاقدين أن فى السابقة الحالة عن تختلف الحالة هذه

. فيه تنقضي الذي الوقت معرفة تعذر بسبب وذلك معينة غير تكون لمدة هذه ولكن عليها الالزمــة أو الصــالحة أو الالئقة أو المناسبة المـدة هى اإليجار مــدة أن على المتعاقدان يتفق نا مثال

نص وقــد معينــة غــير لمــدة معقود اإليجار أن العقد فى صراحة يذكرا أن أو الظروف تقتضيها التى أوــرة لدفع المعينة للفترة منعقدا يعتبر االيجار فان معينة غير لمدة االيجار عقد إذا انه علي القانون االج

.: عليها المتفق اإليجار مدة إثبات : تعذر الثالثة الحالة

تنازعا ولكنهما لإليجار معينة مدة على باالتفاق أقرا قد الطرفين أن تفترض الحالة هذه مدة تعتبر ذلك فعند عليها اتفقا التى المدة تلك إثبات منهما أيا يستطع ولم المدة هذه حدود على

. مثل جرةأال لدفع المعينة للفترة أيضا ويعقد معينة غير اإليجار: األجرة لدفع المعينة بالفترة المقصود-

,المؤجر إلى األجرة لدفع المتعاقدان حددها التى المدة األجرة لدفع المعينة بالفترة يقصد مثال فيديو أو دراجة أو سيارة المؤجر الشئ كان لو كما يوم كل األجرة دفع على اتفقا قد كانا فإذا. واحدا يوما تكون اإليجار مدة فإن

فإن مثال حانوتا أو سكنا المؤجر الشئ كان لو كما شهر كل األجرة دفع على اتفقا كانا وإذا المؤجر الشئ كان لو كما سنة كل األجرة دفع على اتفقا قد كانا وإذا واحدا شهرا تكون اإليجار مدة

. وهكذا واحدة سنة تكون اإليجار مدة فإن مثال زراعية أرضا لدفع المعينة بالمدة الثالث الحاالت هذه فى اإليجار مدة تعيين فى المشرع استند وقد

مدة األجرة فيها تستحق التى المدة األقل على يدوم اإليجار أن قصدا المتعاقدين أن إلى األجرة على واحدة مرة تدفع األجرة أن المفروض أن حيث ذلك من أقل مدة قصدا أنهما يتصور وال واحدة. األقل

ثم للقانون طبقا المثل بأجرة األخذ وجب أيضا األجرة تحديد أغفال فد المتعاقدان كان وإذا. اإليجار مدة هى وتكون لها وفقا األجرة تدفع التى المدة لتحديد العرف إلى الرجوع

الزراعية األراضى وأجرة مشاهرة والحوانيت المساكن أجرة دفع على العرف ويجرى. يوميا أو بالساعة المختلفة اآلالت وأجرة معين زراعى لموسم أو سنويا

: ومواعيده باإلخالء اآلخر الطرف على التنبيه- أحد ينبه أن من لذلك البد بل باألجرة للوفاء المحددة الفترة انقضاء بمجرد اإليجار ينتهى ال

بميعاد المدة هذه انقضاء فقبل معين بميعاد المدة هذه انقضاء قبل باإلخالء اآلخر على المتعاقدين مدد إلى يمتد اإليجار ويستمر مماثلة أخرى لمدة يمتد اإليجار فإن التنبيه هذا يحصل لم فإن معين. الجارية الفترة بانقضاء العقد فينتهى المقرر الميعاد فى تنبيه يصدر أن إلى متتالية أخرى

أن هى القاعدة وهذه المؤجر الشئ كان أيا باإلخالء التنبيه ميعاد تحكم عامة قاعدة وتوجد الحد وهذا التنبيه لميعاد أقصى حدا هناك ولكن األجرة لدفع المحددة الفترة نصف وهو التنبيه ميعاد

: التالى النحو على المؤجرة العين باختالف يختلف األقصى طــالت مهمــا أشــهر ثالثة على باإلخالء التنبيه ميعاد يزيد ال البور واألراضى الزراعية األراضى فى ـ 1

صــدر إذا أنه بمعنى للعرف وفقا المحصول فى المستأجر حق مراعاة مع األجرة لدفع المعينة الفترة نافذا يستمر اإليجار فإن بالزرع مشغولة المساوية المدة انتهاء وقت األرض وكانت ميعاده فى التنبيه. الجهة عرف به يقضى ما حسب ونقله المحصول لنضج الكافى الوقت مضى حتى

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 22

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

ال وغيرهــا ومخــازن ومصــانع ومتاجر ومكاتب وحوانيت منازل من المؤثثة غير المبنية األماكن فى ـ2. األجرة لدفع المعينة الفترة طالت مهما شهرين على باإلخالء التنبيه ميعاد يزيد

عمومــا المنقــوالت ذلــك فى ويــدخل تقــدم مــا غــير آخر شئ وكل المؤثثة والغرف المساكن فى ـ3 المعينة الفترة طالت مهما واحد شهر على باإلخالء التنبيه ميعاد يزيد ال والمعنوية الشخصية والحقوق

. األجرة لدفع بالنسبة باإلخالء التنبيه ميعاد واختلف واحد كمجموع أوجرت أشياء عدة اإليجار محل كان وإذا

التنبيه ميعاد فإن وسيارة ومصنع ومنزل زراعية أرض على واردا اإليجار كان لو كما منها شئ كل إلى. األشياء هذه من أساسيا يعد الذى الشئ إلى بالنسبة المقرر الميعاد هو يكون باإلخالء

وقت فى اآلخر الطرف إلى يصل أن العقد بإنهاء القاضى أثره باإلخالء التنبيه ينتج لكى ويجب التنبيه يصل أن وجب مشاهرة اإليجار كان فإذا فيها التنبيه الجارى األيام من األخير اليوم أقصاه

. الجارية المدة من األولى يوما عشر الخمسة من األخير اليوم هو أقصاه وقت فى باإلخالء الفترة نهاية فى العقد إنهاء فى أثره أنتج قانونا المحدد الميعاد فى باإلخالء التنبيه حصل وإذا

كان إذا وما حكمه فى الفقهاء اختلف فقد الميعاد فوات بعد التنبيه حصل إذا وأما األجرة لدفع المعينة. عدمه من التنبيه خاللها صدر التى للفترة التالية الفترة انتهاء عند العقد إنهاء فى أثره ينتج

: الدكتور رأى العقــد إنهــاء بين يختــار أن التنبيــه إليه الموجه للطرف يكون وإنما باطال يكون ال التنبيه هذا مثل أن نري

. اإلخالء قبل الفترة هذه باستكمال التمسك وبين القانونية الفترة استيفائه قبل ولم باإلخالء دعواه أقام ثم الميعاد بعد باإلخالء التنبيه الطرفين أحد وجه إذا أنه ذلك على ويترتب

باإلخالء القضاء المحكمة على يجب فإنه للتنبيه المحددة المدة باستكمال اآلخر الطرف يتمسك. األجرة لدفع المعينة المدة نهاية من اعتبارا

: ملحوظة فيجوز يخالفها ما على االتفاق يجوز ثم ومن العام النظام من ليست التنبيه أحكام إن. وتقصيره التنبيه ميعاد إطالة على يتفقا أن للطرفين

؟ بالتسليم بااللتزام إخالله وجزاء المؤجرة العين بتسليم المؤجر التزام في أكتب

.[ بالتسليم االلتزام ] محل تسليمه المؤجر على يجب : ما أوالوملحقاتها المؤجرة العين

المؤجرة العين ملحقات ـ2 المؤجرة العين ـ1

. التسليم عن وملحقاتها المؤجرة العين عليها تكون أن يجب التى : الحالة ثانيا. ونفقاته ومكانه وزمانه التسليم : كيفية ثالثا

البيع أحكام تطبيق

التسليم كيفية ـ1

( ) المعنوي الحكمي التسليم ـ ب ( ) المادي الفعلي التسليم ـ أ. التسليم نفقات ـ4. التسليم مكان ـ3. التسليم زمان ـ2

بالتسليم بالتزامه المؤجر إخالل : جزاء رابعا

اإلجابة[ : بالتسليم االلتزام ] محل تسليمه المؤجر على يجب : ما أوال

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 23

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

: وملحقاتها المؤجرة العين تسليم يكون ال األحيان بعض فى ولكن بديهي أمر وهذا المؤجرة العين بتسليم المؤجر يلتزم

تتبع التى األحوال فى ذلك ويحصل المقصود االنتفاع من المستأجر لتمكين كافيا المؤجرة العين الملحقات هذه بتسليم المؤجر يلتزم ولذلك بدونها بها االنتفاع يمكن ال معينة ملحقات فيها العين فى أوال ونتكلم وملحقاتها المؤجرة العين فى محصورا بالتسليم المؤجر التزام محل يكون ذلك وعلى ملحقاتها فى بالكالم ذلك نتبع ثم المؤجرة العين

المؤجرة العين ـ1: مقدارها وتعيين المؤجرة العين تحديد المؤجرة العين تحديد يختلف وال مقدارها وتعيين المؤجرة العين بتحديد يتكفل الذي هو اإليجار عقد

. المبيعة العين عن مقدارها وتعيين الجودة وبدرجة وبالقدر نفسه النوع من عين تسلم أن وجب بالنوع تعينت قد المؤجرة العين كانت فإذا

وإال آخر ظرف أى من أو العرف من فتستخلص الجودة درجة على يتفق لم فإذا عليه اتفق لما وفقا. متوسط صنف من عين تسليم فيجب

عين تسلم على المستأجر يجبر أن يمكن وال بالذات تسليمها فيجب بذاتها تعينت قد العين كانت وإذا يحوز أو يملكها أخرى عين على يده يضع أن للمستأجر يجوز ال وأيضا منها خيرا كانت ولو أخرى

على والمستأجر المؤجر اتفق وإذا ذلك على اتفق إذا إال العقد وعينها استأجرها التى غير المؤجر. المحل بتغيير لاللتزام تجديد بصدد فنكون أخرى عين تسليم

: المؤجرة العين ملحقات( 2 : المؤجرة العين ملحقات تحديد-

مثال الملكية فمستندات المؤجرة العين ملحقات من حتما يعتبر المبيع ملحقات من يعتبر ما كل يلتزم التى الملحقات فإن وبالتالى المؤجرة العين ملحقات من تعتبر وال المبيع ملحقات من تعتبر

دائمة بصفة دعوأ العين يتبع ما كل هى المؤجرة العين مع جنب إلى جنبا المستأجر إلى بتسليمها. خدمتها أو الستعمالها

على ضمنى او صريح اتفاق وجد فإذا اإليجار يشملها التى الملحقات المتعاقدان يعين أن ، واألصل ولكن التسليم يشمله أن ووجب كذلك الشئ هذا واعتبار تطبيقه وجب الملحقات من ما شئ اعتبار

توجد التى الجهة فى الجارى العرف اتباع يجب وحينئذ المسألة لهذه المتعاقدان يعرض أال الغالب ضرورى هو ما كل طبيعته سبحب الشئ ملحقات من ويعتبر العين تلك وطبيعة المؤجرة العين فيها

تنفيذ بطريقة ذلك فى االسترشاد يمكن كما له خصص الذى الغرض مع تتفق ظروف فى به لالنتفاع كان إذا ما يقدر ان يمكن الذى هو الموضوع وقاضى تنفيذه فى بدئ قد كان إذا الماضى فى اإليجار ودون اإلثبات وسائل من بعينها بوسيلة التقيد دون ال أم المؤجرة العين ملحقات من يعد الشئ

. بتقديرها يستقل التى الواقع أمور من األمر هذا أن باعتبار النقض محكمة لرقابة الخضوع بها اإلحاطة ويصعب ومتنوعة كثيرة فهى المؤجرة العين ملحقات من يعتبر ما حصر يمكن الو. جميعا

: التسليم عند وملحقاتها المؤجرة العين عليها تكون أن يجب التى : الحالة ثانيا بدء عند أو العقد عند عليها تكون التى بالحالة وملحقاتها العين بتسليم فقد يلتزم ال المؤجر ان

استئجارها من الغرض ألداء صالحة حالة فى يسلمها أن يلتزم بل معينة حالة على كانت إذا االنتفاع التزاما وليس الحالى المدنى التقنين ظل فى إيجابيا التزاما بالتسليم المؤجر التزام يكون وبذلك. السابق المدنى التقنين ظل فى الحال كان كما سلبيا

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 24

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

الطرفان يحدد أن والغالب المتعاقدين فاقتإ إلى اإليجار من المقصود الغرض تحديد فى ويرجع أو مهنة لمباشرة أو للسكنى مؤجر المبنى أن مثال فيذكر اإليجار من المقصودة المنفعة العقد فى

من المقصودة المنفعة نوع بيان أغفال فإذا سيارات إليواء أو بضائع لتخزين أو محددة تجارة أو حرفة وطبيعتها تتفق التى المنفعة تؤدى أن قصدا أنهما أساس على العين طبيعة إلى الرجوع وجب اإليجار

يصلح حالة فى بتسليمه المؤجر والتزم الغرض لهذا مؤجر أنه اعتبر للسكنى معد المبنى كان فلو صالحا بجعله المؤجر والتزم الغرض لهذا مؤجر أنه اعتبر مصنعا ليكون معدا كان ولو للسكنى معها

فى بتسليمه المؤجر والتزم الغرض لهذا مؤجر أنه اعتبر مقهى ليكون معدا كان ولو كذلك الستعماله. وهكذا لتحقيقه معها يصلح حالة

له أعدت ما ألداء صالحة حالة فى وملحقاتها المؤجرة العين بتسليم المؤجر التزام ومقتضى كانت سواء المنفعة هذه اقتضاء يستلزمها التى اإلصالحات بكافة يقوم أن عليه يجب أنه منفعة من اإلصالحات هذه كانت وسواء بملحقاتها أو بالعين المنفعة هذه اقتضاء يستلزمها التى اإلصالحات هذه

( . )تأجيرية بسيطة أو جسيمة كان إن سقفها وتدعيم خلل من بها ما بترميم المؤجر وألتزم للسكنى دار المؤجرة العين كانت إذاف

نوافــذها وإصــالح جــدرانها وتبــييض منــه تتســرب األمطــار ميــاه كــانت إن وتجصيصــه للســقوط أيالــزح المياه وصنابير الكهربائية أسالكها وإصالح مفاتيح أو زجاج من ينقصها ما واستكمال مراحيضــها ون

. العامة بالمجارى متصلة تكن لم إن مراوى من المياه مجارى بإصالح المؤجر التزم زراعية أرضا المؤجرة العين كانت وإذا تلف من أصابها قد يكون أن عسى ما وإصالح السابقة الزراعة مخلفات من األرض وإخالء ومصارف

هذا لزراعة صالحة األرض تكون أن وجب معين محصول على اتفق وإذا سابق مستأجر بسبب. لغيره صالحة تكن لم ولو بالذات المحصول

: ونفقاته ومكانه وزمانه التسليم : كيفية ثالثا: البيع أحكام تطبيق

التسليم كيفية حيث من المؤجرة العين تسليم على تطبق المبيعة العين تسليم أحكام إن. تباعا له نعرض ما وهو ونفقاته ومكانه وزمانه

: التسليم كيفية(1M أو فعليا تسليما يكون أن إما المبيع تسليم إن M تسليما المؤجرة لعينا تسليم يكون وكذلك حكميا: التوالى على التسليم نوعى وتتناول

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 25

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

: ـ المادى أو الفعلى التسليم ـ أ حيازتها من يتمكن بحيث المستأجر تصرف تحت وضعها فى المؤجرة للعين الفعلى التسليم يتمثل

M عليها يده يضع لم ولو عائق دون بها واالنتفاع . بذلك أعلمه قد المؤجر أن طالما فعال: عنصرين من يتكون المبيعة العين كتسليم المؤجرة للعين الفعلى فالتسليم

المقصود الوجه على بها االنتفاع من يتمكن بحيث المستأجر تصرف تحت المؤجرة العين : وضع األول وإنمــا فعال العين بحيــازة المســتأجر يقوم أن بشرط وليس ذلك دون حائل يحول أن غير من اإليجار من

. عائق دون ذلك من متمكنا يكون أن يكفى دون تحول التى العوائق كافة برفع المؤجر يقوم أن العنصر هذا لتوافر يجب فإنه ، عليه وبناء

أو ماديا التعرض هذا كان سواء له تعرض كل يمنع وأن بها واالنتفاع المؤجرة للعين المستأجر حيازة. الغير فعل إلى راجعا أو اتباعه أحد أو المؤجر فعل عن ناشئا التعرض هذا كان وسواء قانونيا األشياء هذه من العين بإخالء المؤجر التزم غيره أو المؤجر يملكها بأشياء مشغولة العين كانت فإذا برفع يقوم الذى وهو المستأجر هذا من العين بإخالء المؤجر التزم غاصب حيازة فى العين كانت وإذا

عينيا حقا يملك ال( الجديد ) المستأجراألخير هذا ألن الجديد المستأجر وليس ضده اإلخالء دعوى السابق المستأجر وبين بينه عالقة أية اإليجار عقد على تترتب وال الغير يقاضى أن يخوله العين على

المؤجرة بالعين االنتفاع من بتمكينه المؤجر يطالب أن بمقتضاه يستطيع شخصى حق من له ما لكو الحالة هذه وفى السابق المستأجر ضد اإلخالء دعوى عن للمستأجر يتنازل أن للمؤجر يجوز إنما

العين إخالء إلى بوصوله إال التسليم يتم ال لكن باسمه الدعوى هذه يرفع أن المستأجر يستطيع. بها االنتفاع من وتمكنه الفعلى التسليم تمام دون تحول التى العوائق بإزالة المؤجر التزام بين الصدد هذا فى التمييز ويجبM التسليم بعد التعرض بضمان التزامه وبين بالتسليم المؤجر التزام يقتضيه والذى . فعال

قانونى أو مادى تعرض نتيجة كانت سواء أى نوعه كان أيا العائق يزيل أن المؤجر على يفرضأ( M يعد ال ذلك فبدون . المؤجرة العين بتسليم بالتزامه موفيا

المادى التعرض دون القانونى التعرض ضمان إال المؤجر على يفرض فالب( فقــد اإلعالم لهذا معين شكل يوجد وال تصرفه تحت العين بوضع المستأجر المؤجر إعالم : ـ الثانى

ويقــع شــفويا يكون وقد مسجل غير أو مسجل بكتاب يكون وقد رسمى بإنذار أو عرفى بإخطار يكون على ينصـب ألنـه اإلثبـات طـرق بكافـة ذلـك إثبـات ولـه اإلخطار بهذا قيامه إثبات عبء المؤجر على

. مادية واقعة هذا من الغرض يتضح أن المذكور النحو على الشئ بوضع المستأجر إعالم الشارع قصد وقد التسليم يتم العنصرين هذين توافربو علمه إلى يصل لم أن ذلك بعد ستأجرلما يدعى ال حتى الوضعفعال. العين المستأجر يتسلم لم لو حتى التزامه من المؤجر ذمة وتبرأ قانونا

: المستأجر تصرف تحت المؤجرة العين وضع طريقة كــان فــإذا المتعاقــدين إرادة إلىالرجوعــ يجب فإنه المادى أو الفعلى التسليم بطريقة يتعلق فيما أما

. تتبع أن يجب التى هى الطريقة هذه فإن للتسليم معينة طريقة على اتفاق هناك إذا وما العين طبيعة مع يتفق الذى النحو على يحصل التسليم فإن االتفاق هذا مثل يوجد لم وإذا. معنويا منقوال أو ماديا منقوال أو عقارا كانت المستأجر تصرف تحت بوضعها تسليمها كان زراعية أرضا وكانت عقارا المؤجرة العين كانت فإذا

تخص أو تخصه أشياء من بها يوجد أن عسى ما وإزالة قبل من يستأجرها كان ممن إخالئها بعدM كانت وإن أخرى مخلفات أو زراعية آالت أو مواشى كانت سواء نفسه المؤجر تسليمه كان منزال

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 26

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

M العين كانت إن عوائق من به ما وإلزاله يشغله مما وإخالئه مفاتيحه بتسليم M منقوال تسليمه تم ماديا. يد إلى يد من بالمناولة

: المعنوى أو الحكمى التسليم ـ ب له يكون أن دون الطرفين تراضى بمجرد يتم الذى هو المعنوى أو الحكمى التسليم

لهذه مادى انتقال دون العين إلى اليد وضع سبب تغيير مجرد على يقوم وهو خارجى مادى مظهر يتم أن ] يجوز بأنه تقتضى التى الحيازة فى العامة للقاعدة تطبيقا إال ذلك وليس يد إلى يد من العين إذا ذلك [ ويحدث نفسه لحساب ولكن يده واضعا الخلف استمر إذا مادى تسليم دون الحيازة نقل

ثم مثال الحيازى الرهن أو الوديعة أو العارية سبيل على اإليجار قبل المستأجر حيازة فى العين كانت. اإلدارة فى وكيل أو مستعير أو لديه مودع أو مثال الباطن من كمستأجر يده فى فتبقى يستأجرها

ولذلك عليه يدل خارجى مادى مظهر له يكون أن دون التسليم يتم جميعا الصور هذه فى. المعنوى أو الحكمى التسليم اسم عليه قليط: التسليم محضر- 1

وملحقاتها المؤجرة العين أوصاف فيه تبين محضر كتابة التسليم عند أحيانا يحدث محتويات المحضر فى تذكر حيث مفروشا سكنا العين كانت إذا خاصة بصفة ذلك ويكون ومحتوياتها

. ومواشى آالت من تشمله بما زراعية بأرض متعلقا اإليجار كان أو المسكن هذا إذ المؤجر يفيد فهو اإليجار لطرفى مفيد المحضر هذا مثل تحرير أن فيه ريب ال ومما

العين بها سلمت التى الحالة يبين الرد وعند بالتسليم بالتزامه الوفاء على كتابيا دليال له يضمن تلف أو نقص دون اإليجار انتهاء عند استردادها بذلك فيضمن وأدوات ملحقات من يتبعها ما ويحصى

فى إليه سلمت قد العين كانت إذا سيما وال بالرد التزامه مدى يحدد ألنه كذلك المستأجر يفيد وهو أن يفترض فإنه العين بأوصاف بيان دون أو محضر كتابة دون التسليم تم إذا ألنه حسنة غير حالة

محضر يساعد ذلك وعلى العكس على الدليل يقوم حتى حسنة حالة فى العين تسلم قد المستأجر ليس والمستأجر المؤجر بين تثور قد التى المنازعات حسم على األخيرة لحالة فى خصوصا التسليم

. التسليم وقت وحالتها أوصافها أيضا بل العين تسليم حصول حول فقط يســتطيع بحيث واجبا إجراء يعتبر التسليم محضر تحرير هل هو الصدد بهذا يثور الذى والسؤال

ــارا به يقم لم إذا التنفيذ على إلجباره القضاء إلى واللجوء بكتابته اآلخر إلزام المتعاقدين من أى ،مخت ؟المحضر هذا حريرت نفقات يتحمل من ثم

قام وإذا محضر به يحرر أن التسليم لتمام يلزم فال جوازى أمر التسليم محضر تحرير أن القواعد طبقت بحالتها أو بمشتمالتها يتعلق فيما المؤجرة العين رد عند أو التسليم حصول حول نزاع

. اإلثبات فى العامة: حالتين فى واجبا يصبح اإلجراء هذا ولكن

كــان االتفاق هذا مثل وجد فإذا بمحضر التسليم يكون أن على المتعاقدين بين االتفاق حالة: األول لم إذ التســليم عن يمتنــع أن للمــؤجر وجــاز التسليم وقت المحضر تحرير على اآلخر إجبار منهما ألى

ويكـون المحضـر المـؤجر يوقـع لم إذا االستالم عن يمتنع أن وللمستأجر المحضر هذا المستأجر يوقع. بالتسليم بالتزامه مخال عندئذ المؤجر

أن اآلخر الطرف امتناع مع المحضر تحرير فى يرغب الذى للطرف يكون الحالة هذه وفى. بذلك محضر وكتابة ومحتوياتها العين جرد يتولى خبير تعيين القاضى من يطلب

حصول أو فيه المحضر عمل على الطرفان اتفق الذى الميعاد انقضاء أن هنا يالحظ. ذلك بعد بتحريره المطالبة من يمنعان ال المحضر تحرير قبل التسليم

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 27

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

مــنزال كــانت لــو كمــا محضــر بمــوجب التســليم تقتضــى العين طبيعة كانت إذا كانت حالة: الثانيةــات واألدوات اآلالت من كثير به مصنعا أو المنزلية واألمتعة المفروشات من كثير به مفروشا والملحق

. يلجأ وأن تسليم محضر بكتابة اآلخر مطالبة المتعاقدين من لكل يجوز الحالة هذه وفى

. األولى الحالة فى تماما الحكم هو كما العمل هذا يتولى خبير لتعيين القضاء إلى ولكن االتفاق إال يتحملها من تحديد فى الرجوع فيجب المحضر عمل نفقات عن أما

هذه تكون أن يرى منهم ففريق الخصوص هذا فى االتفاق عدم عند الفقهاء بين ثار الخالف يرى آخر وفريق لكليهما فائدة من المحضر إجراء فى لما والمستأجر المؤجر بين مناصفة النفقات

التى اإليجار عقد مصروفات فى تدخل أنها اعتبار على النفقات بهذه وحده المستأجر يتحمل أن من المحضر إجراء يطلب من على المذكورة النفقات تكون أن يرى ثالث وفريق بها هو يتحمل

المؤجر يتحمل أن يرى رابع وفريق صالحه فى حينئذ يكون المحضر عمل أن أساس على الطرفينM فيها المحضر إجراء يكون التى األحوال فى النفقات بهذه وحده ذلك غير على يتفق لم ما الزما

: الدكتور رأى ضروريا فيها يكون التى األحوال فى المحضر إجراء أن أساس على األخير الرأى نؤيد ونحن

يتعلق ال الحكم هذا . ولكن بنفقاته هو يتحمل أن يجب ثم ومن بالتسليم المؤجر اللتزام متمما بعد أن أو العبء هذا المستأجر يتحمل بأن مخالفته على االتفاق للطرفين يجوز ولذلك العام بالنظام

المستأجر وطلبه واجبا المحضر عمل يكن لم أنه ذلك على ويترتب المؤجر وبين بينه مناصفة يكون. ذلك ير على يتفق لم ما للتسليم متمما جزءا يكون ال ألنه نفقاته يتحمل الذى هو فإنه: التسليم زمن ـ2

اتفاق يوجد لم فإذا المتعاقدان عليه يتفق التى الوقت فى المؤجرة العين تسليم يجب فى السائد العرف على أحاال قد الطرفين أن ضمنية بطريقة يفهم فقد الخصوص هذا فى صريح العرف جرى المساكن ففى المؤجرة العين طبيعة باختالف يختلف قد والذى التسليم ميعاد تعيين على العرف جرى الزراعية األراضى وفى العقد لتاريخ التالى الشهر بداية فى العين تسليم على

. السابق المحصول جنى وبعد سبتمبر بشهر المحددة الزراعية السنة بداية فى تسليمها ولو عمال التعاقد فور التسليم يكون أن من عندئذ مناص فال العرف أو االتفاق اختلف فإذا

المؤجر على يجب حيث سابق بمستأجر مشغولة تكون كأن الوقت ذلك فى خالية غير العين كانت. السابق المستأجر بإخراج وذلك منها المستأجر لتمكين يلزم ما إجراء

آلن التأخير مدة عن األجرة بدفع يلتزم ال المستأجر فإن المؤجرة العين تسليم تأخر وإذا سبب أو قاهرة قوة إلى راجعا التأخير كان ولو حتى األجرة يدفع ال والمستأجر المنفعة تقابل األجرة. فيها للمؤجر يد ال أجنبى

: ـ التسليم مكان ـ3

فى وال البيع فى ال نص وجود لعدم العامة القواعد حكم المؤجرة العين تسليم على يسرى العين تسليم فيه يتم معين مكان على الطرفان اتفق إذا وبالتالى التسليم مكان يعين اإليجار

آخر مكان فى موجودة العين تلك كانت فإذا التسليم فيه يجب الذى هو المكان هذا كان إذا المؤجرة. عليه المتفق المكان إلى ينقلها أن المؤجر على وجب

اتفاق يوجد لم فإذا العرف به قضى ما إلى الرجوع وجب الشأن هذا فى اتفاق يوجد لم إذا الشئ هذا فيه يوجد الذى المكان فى يكون التسليم فإن بالذات معينا المؤجر الشئ وكان عرف وفى يقع أن يتصور ال إذ العقارات تسليم بشأن الحال بطبيعة ينطبق الحكم وهذا اإليجار انعقاد وقت

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 28

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

الذى بالذات المعين المنقول تسليم بخصوص كذلك الحكم هذا يتبع كما وجوها مكان فى إال تسليمها. اإليجار وقت معين وجود مكان له

التعاقد وقت فيه وجد الذى المكان يعلم ولم قيميا كان أو مثليا المؤجر الشئ كان إذا أما بهذه يتعلق اإليجار كان إذا أعماله مركز فيه يوجد الذى المكان فى أو المؤجر موطن فى تسليمه كان

( . ) التسليم بالوفاء المدين هو المؤجر أن اعتبار على وذلك األعمال ذاته الشئ تسليم فيه يجب الذى المكان نفس فى المؤجرة الشئ ملحقات تسليم ويكون

واألثاث المؤجر المنزل كمفاتيح أصلها بحسب المنقوالت من العقار ملحقات تسليم يجب ذلك وعلى ذلك فيه يقع الذى المكان فى أرض إيجار فى داخلة رى وماكينة مفروشة المؤجرة لألماكن الالزم. ذلك غير على يتفق لم ما العقار

: التسليم نفقات- 4 مثل بالتسليم بالتزامه المؤجر وفاء يقتضيها التى المصروفات جميع التسليم بنفقات يقصد

احتاجت إن المؤجرة األرض مقاس ونفقات للتسليم المعين المكان إلى المؤجر الشئ نقل نفقات. المؤجرة الدار مفاتيح إرسال ونفقات قياس إلى

القواعد تطبيق يجب ثم ومن المسألة بهذه يتعلق اإليجار فى وال البيع فى ال نص يرد ولم أو اتفاق وجد إذا إال المدين على الوفاء نفقات تكون بأن تقضى العامة والقواعد أيضا بشأنها العامة

. ذلك بغير يقضى نص هذا طبق التسليم نفقات يتحمل الذى من يحدد المتعاقدين بين اتفاق وجد إذا ذلك وعلى

هذه كانت عرف أو اتفاق هناك يكن لم وإذا ، وجد إن العرف تطبيق وجب االتفاق تخلف إذا إما االتفاق. بالتسليم المدين نهإ المؤجر على النفقات األمثلة فى كما بالتزامه المؤجر وفاء يقتضيها التى التسليم نفقات بين الخلط عدم يجبو

نفقات مثل بالتسليم بالتزامه المستأجر وفاء يقتضيها التى وهى االستالم ونفقات قبل من المذكورة مقدار من التحقق ونفقات آخر مكان إلى المؤجرة العين ونقل التسليم مكان إلى المستأجر انتقال وهى العين يتسلم بأن ملزما باعتباره المستأجر يتحملها األخيرة فهذه للمواصفات ومطابقتها العين الملتزم فهو اإليجار انتهاء بعد المؤجر إلى العين رد مصروفات يتحمل وأيضا التزامه تنفيذل ةيضرور بالرد

: المؤجرة العين باستالم المستأجر التزام فليس بتسليمها األخير هذا التزام المستأجر إلى المؤجرة العين بتسليم المؤجر التزام يقابل

. باالستالم يلزمه أن المؤجر يستطيع أيضا عليه واجب هو بل للمستأجر حق مجرد العين تسليم بعد لالستالم األخير هذا يتقدم ولم قانونيا وضعا المستأجر تصرف تحت العين المؤجر وضع فإذا يتقدم لم التى المدة عن األجرة بدفع التزامه سيما ال تقصيره نتيجة وتحمل مقصرا كان اعذاره المستأجر يدفع ال إذ المؤجر جانب من التسليم فى التأخير جاء إذا ما بخالف وذلك فيها العين الستالم

. خاللها العين استالم يستطع لم التى المدة عن أجرة الحالة هذه فى بالتسليم بالتزامه المؤجر إخالل : جزاء رابعا

حالة فى وملحقاتها العين يسلم أن عليه يفرض المؤجرة العين بتسليم المؤجر التزام ان اللذين والمكان الزمان وفى العقد فى المحدد بالقدر وذلك المقصود باالنتفاع تفى ألن معها تصلح. فيهما التسليم يتم أن يجب

يترتب التى الجزاء هو فما النواحى هذه من أكثر أو ناحية فى بالتزامه المؤجر أخل فإذا؟ اإلخالل هذا على

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 29

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

: بقوله السؤال ذلك علي المدني اتقنين أجاب نقص اذا او له اجرت الذي لالنتفاع صالحة فيها تكون ال حالة في المؤجرة العين سلمت - اذا1

االنتفاع من نقص ما بقدر االجرة إنقاص أو العقد فسخ يطلب أن للمستأجر جاو كبيرا نقصا االنتفاع. مقتض لذلك كان اذا الحالتين في التعويض مع

أو معه يعيشون من أو المستأجر صحة تعرض أن شأنها من حالة في المؤجرة العين كانت - فإذا2 نزل أن له سبق قد كان ولو العقد فسخ يطلب أن للمستأجر جاز جسيم لخطر اعماله أو مستخدميه

. الحق هذا عن ولذلك العامة للقواعد تطبيقا يعتبر أنه إال المعيب التسليم لجزاء إال المشرع يعرض لمو

. عنه االمتناع أو التسليم فى كالتأخير بالتزامه المؤجر فيها يخل حالة كل فى أحكامه إجراء يمكن ملحقاتها تسلم لم أو بعضها بل كلها العين تسلم فلم جزئيا كان إذا معيبا التسليم يكون و

. منها شيئا أو من له أعدت بما تفى ألن معها تصلح ال حالة فى ملحقاتها أو العين كانت إذا وكذلك

. عليها تسليمها الواجب الحالة غير بحالة أو منفعة بما المؤجر يقم لم إذا وكذلك وقته عن متأخرا أو مكانه غير فى التسليم تم إذا وكذلك

. المؤجرة العين فى تعديل أو إنشاء من به بالقيام العقد فى تعهد من ذلك غير إلى العين بتلك المستأجر انتفاع دون يحول عائق وجد إذا وكذلك

. صحيحا فيها التسليم يكون ال التى الصور التى بالمسئولية وتحمل بالتسليم بإلزامه مخال اعتبر النحو هذا على معيبا التسليم كان وإذا

يطلب أن المستأجر فيجوز ذمته فى مترتب بالتزام يفى ال الذى المدين على العامة القواعد تفرضها إنقاص يطلب أن له يجوز كما مقتض له كان إن الحالين فى التعويض مع الفسخ أو العينى التنفيذ. األحوال بحسب الثالثة األمور هذه من يشاء ما يختار وهو المنفعة من نقص ما بقدر األجرة

-2008- 2009 ؟ بااللتزام اإلخالل وجزاء المؤجرة العين بصيانة المؤجر التزام فى أكتبس:2006

. المؤجرة العين بصيانة المؤجر التزام : محل أوال بصــيانة المــؤجر الــتزام( 2. التأجيريــة دون الضــرورية بالترميمات المؤجر يلتزم( 1

. المؤجرة العين ملحقات. الكمالية باإلصالحات المؤجر التزام عدم( 3 شخص خطأ أو المستأجر خطأ باستثناء سببها كان أيا الضرورية الترميمات بإجراء المؤجر التزام( 4

. قانونا عنهم المستأجر يسأل ممن والتكاليف الضرائب( 6. اإلدارية السلطة تتطلبها التى األعمال( 5

. المؤجرة العين على المفروضة. والغاز والكهرباء المياه ثمن( 7

. المؤجرة العين بصيانة بالتزامه المؤجر إخالل : جزاء ثانيااإلجابة

: ) اشــرح ( وصــيغته مســتقل ســؤال في ) يــأتي: المــؤجرة العين بصيانة المؤجر التزام : محل أوال( ؟ المؤجرة العين بصيانة المؤجر التزام محل

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 30

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

: التأجيرية الترميمات دون الضرورية بالترميمات المؤجر يلتزم ـ1 بينهــا للتمييز معيارا يضع ولم اإلصالحات أو الترميمات من نوع بكل المقصود المشرع يبين لم

ونــزح بيــاض أو تجصــيص من لألســطح الالزمة األعمال وهى الضرورية للترميمات أمثلة بذكر مكتفيا. المياه ومصارف والمراحيض اآلبار: أنواع ثالثة بين الترميمات خصوص فى الفقه ويميز

الهالك من العين لحفــظ الالزمة الترميمات وهى المؤجرة العين لحفظ الضرورية : الترميمات األولى كــان إذا الحائــط وإصــالح واهيــة كــانت إذا األساســات : تقويــة ومثلها االستعجال وصف عليها ويغلب وهــذه أساســاتها من فــأوهنت المياه غمرتها إذا العقار فى السفلية الطوابق وترميم بالسقوط مهددا

يهــدد إجرائهــا عــدم يكــون أن إال المســتأجر النتفاع ضرورية تكن لم إذا المؤجر بها يلزم ال الترميمات فى المســتأجر عــارض ولــو الترميمات تلك إجراء فى الحق للمؤجر يكون المقابل وفى األخير سالمة

. العين على للحفاظ ضرورية باعتبارها ذلك من المسـتأجر لتمكين تلـزم الـتى تلـك وهى بـالعين المسـتأجر النتفاع الضرورية : الترميمات الثانية

الهالك من العين لحفــظ وضــرورية مســتعجلة تكــون أن فيهــا يشترط وال كامال انتفاعا بالعين االنتفاع منهــا الترميمــات لهــذه أمثلة المشرع ذكر وقد الوقت نفس فى الوصف هذا تحمل أن يغلب كان وإن

ــالعين االنتفاع فى يؤثر مما ذلك غير إلى متشقق جدار وترميم المياه وخزان والمصعد السلم إصالح ب. سالمتها فى ال

الوجــه على بــالعين االنتفــاع من المســتأجر يتمكن حــتى بإجرائهــا المــؤجر يلــتزم الترميمــات وهــذه. اإليجار مدة طوال المؤجرة العين بصيانة ملتزما باعتباره اإليجار من المقصود

ترميمــات ولكنهــا الثانيــة مثــل بــالعين لالنتفــاع ضــرورية ترميمات وهذه التأجيرية : الترميمات الثالثة الترميمــات وهذه ، واألبواب والنوافذ البالط إصالح ومثلها المستأجر بها يقوم أن العرف جرى بسيطة. بالعين االنتفاع وتالزم بسيطة لكونها المؤجر دون المستأجر يتحملها

الترميمــات فى فيــدخل بســيطا اإلصــالح كــان إذا مــا الــنزاع عنــد يقدر الذى هو والقاضى الــتى الضــرورية الترميمــات فى فيدخل جسيم أو كبير إصالح أنه أم المستأجر يتحملها التى التأجيرية من المقصــود من والغــرض التعاقــد وظــروف بــالعرف ذلــك فى القاضــى ويسترشد المؤجر يتحملها كــل ظــروف بحســب يختلف التقدير تجعل التى المالبسات من ذلك غير إلى الطرفين ومركز اإليجار

. حالة: المؤجرة العين ملحقات بصيانة المؤجر التزام ـ(2

على التأجيريــة الترميمــات دون الضــرورية الترميمــات بــإجراء المــؤجر الــتزام يقتصر وال والجــراج الغســيل وغــرف الخــدم وغــرف التبريد أو التدفئة كأجهزة ملحقاتها إلى يمتد بل ذاتها العين

العين من المنفعــة يســتوفى أن المستأجر يستطيع وال العين تتبع الملحقات أن حيث بالمنزل الملحق. الملحقات تلك بصيانة المؤجر يقم لم إذا اإليجار مدة طوال

ــا بما المؤجر مطالبة منهم لكل جاز مستأجرين عده بين مشتركا الملحقات هذه بعض كان وإذا يلزمهــتزم الترميمات هذه يقتضى الذى التلف فى المتسبب يكون أن إال ضرورية ترميمات من ــو فيل إزاء ه

على بقيمتهــا يرجــع أن على اآلخــرين المســتأجرين إزاء المــؤجر يعفى ال ذلــك ولكن بإجرائها المؤجر. ااقتضاه الذي التلف فى تسبب الذى المستأجر

: ـ الكمالية باإلصالحات المؤجر التزام عدم( 3

عــدا فيمــا المــؤجرة بــالعين المســتأجر النتفــاع الضــرورية الترميمات بجميع يلتزم المؤجر كان وإذا بـل االنتفـاع لهـذا ضرورية ليست التى األعمال بإجراء العكس على يلتزم ال فإنه التأجيرية الترميمات

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 31

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

زخرفة ذلك ومثل تيسيره أو بها االنتفاع تحبيب أو تجميلها أو تزيينها أو العين تحسين مجرد منها يقصد بالرمــل المــنزل مــدخل إلى تؤدى التى الطرقات وفرش تلوينها أو بالورق الحيطان وتكسيه السقف

. ذلك ونحو خطـأ أو المسـتأجر خطـأ باسـتثناء سـببها كان أيا الضرورية الترميمات بإجراء المؤجر التزام( 4

: ـ قانونا عنهم المستأجر يسأل ممن شخص

إليهــا دعــا الــذى الســبب كــان أيا المؤجرة بالعين النتفاع الضرورية الترميمات بإجراء يلتزم المؤجر وال قــاهرة لقــوة نتيجــة أو الغــير فعــل أو نفسه المؤجر فعل إلى راجعا السبب هذا يكون أن فيستوى

عليه الرجوع للمستأجر وأن الغير فعل إلى راجع التلف أن بحجة التزامه من لصميت أن للمؤجر يجوز للمــؤجر يجــوز ال كمــا شــاء إن المســئول الغــير على يرجــع ثم بــالترميم حينئــذ يقوم أن المؤجر على

الصــناعة فى عيب بســبب أو القــدم بســبب حاصــل التلــف أن بحجــة االلــتزام هذا أداء عن التقاعس. شديد زلزال أو غامر فيضان أو جارف سيل أو مدمرة قنبلة كانفجار قاهرة قوة وبسبب

او المستأجر خطأ عن نشأ قد التلف أن أثبت إذا إال بالصيانة التزامه من التخلص المؤجر يستطيع وال يسمح الذين وزائريه وتابعيه برقابته المشمولين كأوالده قانونا المستأجر عنهم يسأل ممن شخص خطأبالصيانة. الملتزم هو المستأجر يكون الحالة هذه ففى المؤجرة العين استعمال فى بالمشاركة لهم من إيجــابى بفعــل حاصــال التلف يكون أن الحالة تلك فى بالصيانة القيام من المؤجر إلعفاء يلزم الو

هــو التزم تلف أو خلل عنه ونتج االلتزام هذا فى قصر فإذا المؤجرة العين رعاية لزم من أو المستأجر. بإصالحه

: ـ اإلدارية السلطة تتطلبها التى األعمال( 5

من معين لنــوع لتهيئتهــا أو المــؤجرة العين فى الــترميم أعمــال من بعمــل اإلداريــة الســلطة تأمر قد من تطهـيره أو القريـة أو المدينـة مجـارى توصـيله أو للسـقوط آيـل منزل تنكيس أو كترميم االنتفاع؟ األعمال تلك بمثل بالقيام المؤجر يلتزم فهل معد مرض الضـرورية الترميمـات نطاق فى داخلة كانت إذا األعمال بتلك الملتزم هو المؤجر أن فى جدال وال

. اإليجار من المقصود االنتفاع بالعين المستأجر النتفاع صــناعة أو حرفــة كمباشــرة االنتفــاع من معين لنــوع العين لتهيئة الزمة األعمال هذه كانت إذا أما

العقــد فى ذلك على منصوصا كان إذا إال بها يلتزم ال المؤجر فإن العين فى المستأجر يباشرها محددة.

اإلداريـة السـلطة واشـترطت سـينما لتكـون دارا شـخص اسـتأجر إذا : إنـه نقـول ذلـك ولتوضـيح أبـواب أو نوافـذ فتح أو معينـة ميـاه دورات أو للحريـق بمضـخات تزويـدها االسـتعمال بهذا للترخيص

إلخ. جديدة من النوع لهذا الدار تخصيص على العقد فى منصوصا كان إذا إال األعمال بهذه يلتزم ال المؤجر فإن

. العقد فى عليه ينص لم وإن النشاط هذا لمباشرة األصل حيث من معدة الدار كانت أو االستعمال بالعين االنتفاع من المستأجر بتمكين األساسى التزامه عن يتفرع بالصيانة المؤجر التزام ان وذلك

. للمستأجر توفيره المقصود الوجه على فى معدة الدار تلك تكن ولم سينما لتكون الدار إيجار على العقد فى ينص لم إذا أنه ذلك عن وينتج

المشروع بهذا للترخيص اإلدارة تفرضها التى األعمال بإجراء المؤجر يلتزم فال االستخدام لهذا األصل. وحده المستأجر بها ويتحمل

:ـ المؤجرة العين على المفروضة والتكاليف الضرائب ـ6

الترميمــات من ليســت وهذه ، المؤجرة العين على المستحقة والضرائب التكاليف المؤجر يتحمل

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 32

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

الترميمات بتلك تلحق ولكنها المؤجر بها يلتزم التى الضرورية

ــا المؤجر بها يتحمل حتى ذاتها العين على مفروضة والتكاليف الضرائب هذه تكون أن ويجب ومثله المصـارف تطهـير ونفقـات المــؤجرة الســيارة رخصة ورسم الزراعية األراضى ولموأ المبانى عوائد

. الفضاء األرض تسوير ونفقات والمساقى بهــا المســتأجر انتفــاع على ولكن العين على ليس مفروضة والتكاليف الضرائب هذه كانت فإذا

من معينــة بنســبة المدن سكان على البلديات بعض تفرضها التى الرسوم ومثلها األخير هذا بها تحمل يتحملهــا فهــذه واإلســكندرية القــاهرة فى االيجاريــة القيمــة % من2 النظافــة مقابــل المســكن أجر

. المالك من تحصل كانت وإن المستأجر عن االمتنــاع فى كــان إذا بــه المــؤجر إلــزام للمســتأجر حــق تكليفــا العين على القانون فرض وإذا. ويسرا سهولة أكثر االنتفاع هذا يجعل ما به القيام فى كان أو بالعين انتفاعه يهدد ما به القيام

ــك جراء من ضرر المستأجر ولحق العين على المفروضة بالتكاليف المؤجر يقم لم وإذا ــتزم ذل ال أن إال المــؤجر ينفعهــا لم إذا التكــاليف هــذه بــدفع المســتأجر اإلدارة تلــزم وقــد الضــرر هــذا بتعويض

من إيصــال بمثابــة الــدفع إيصــال ويعتــبر األجــرة من وخصما المؤجر مال من حينئذ يدفعها المستأجر. األجرة من يقابله بما المؤجر

: ـ والغاز والكهرباء المياه ثمن ـ7 الحـال هى كمـا المـؤجرة العين على المفروضـة التكـاليف من والغـاز والكهرباء المياه ثمن يعتبر ال

ــا المستأجر استهالك مقابل هو بل مثال المبانى وعوائد األطيان لضرائب بالنسبة أن يجب ثم ومن منه المؤجر دون األخير به يتحمل

بمقـدار ارتبـاط دون ) أى جزافـا قـدر إذا الميـاه بثمن يتحمـل المـؤجر أن على نص المشـرع ولكن عنــد ذلك يراعى وأن التزامه مبلغ مقدما يقدر أن حينئذ المؤجر يستطيع ( إذ للمياه الفعلى االستهالك

. لألجرة تقديره كــل حاجــة بحسب الحالة هذه فى يختلف ألنه المستأجر على كان العداد بثمن هذا تقدير كان إذا أما

بالنســبة ينطبــق األخــير الحكم وهــذا األولى الحالــة فى كمــا مقدما تقديره يمكن ال وبالتالى مستأجر ثمنه ويختلف بالعداد ويقاس للمستأجر الشخصى باالستعمال خاص هو مما ذلك وغير والغاز للكهرباء والســلم كالمصــعد للعين المشــتركة بالملحقــات الخاصــة الكهربــاء, و منه استهلك ما مقدار بحسب

المستأجر على يجعلها عرف أو اتفاق يوجد لم ما المؤجر يتحملها للمبنى العمومى والمدخل

: المؤجرة العين بصيانة بالتزامه المؤجر إخالل : جزاء ثانيا: العامة القواعد تطبيق

ــالعين المستأجر النتفاع الضرورية بالترميمات بالقيام يلتزم المؤجر إن ــأداء المــؤجرة ب وب توقيــع تعين ترميمــات من عليــه يجب بمــا المــؤجر يقم لم فــإذا عليها المفروضة والتكاليف الضرائب

عليه. جزاءــار المســتأجر يمنح بالصيانة بالتزامه المؤجر إخالل فإن العامة للقواعد وطبقا أن بين الخي

الحـق المسـتأجر يمنح اإليجـار نظـام فـإن ذلك عن فضال الفسخ يطلب أن وبين العينى التنفيذ يطلب. بصيانتها المؤجر قيام توافر عدم بسبب االنتفاع نقص من العين فى حدث ما بقدر األجرة انقاص فى

بالصــيانة بالتزامــه المؤجر إخالل على تترتب جزاءات ثالثة هناك بأن القول يمكن هنا ومن. والفسخ األجرة وإنقاص العينى التنفيذ هى

ينالـه مـا بتعويض المطالبة له يجوز فإنه المستأجر اختيار عليه سيقع الذى الجزاء كان وأيا بإعذار أوال يقوم أن األحوال جميع فى عليه يجب ولكن االلتزام بهذا المؤجر وفاء عدم نتيجة ضرر من

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 33

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

المؤجر.

؟ الشخصي لتعرضه المؤجر ضمان فى أكتبس:

[ الجــزاء2. المــؤجر يضــمنها الــتى التعــرض [ أنــواع1. الشخصى التعرض على المترتب

اإلجابة: الشخصي لتعرضه المؤجر ضمان

بــالعين االنتفــاع من المســتأجر بتمكين ملتزم هو إذ الشخصي تعرضه المؤجر يضمن أن الطبيعي نمــاع منه يقتضي االلتزام وهذا االيجار من المقصود الوجه علي المؤجرة تصــرف أو عمــل أي عن االمتن

احــد من يحــدث الــذي التعــرض حكم في ويعتــبر منــه ينتقص او بــالعين االنتفاع من المستأجر يحرم. عنه حقا تلقي أخر شخص أي أو أتباعه

: المؤجر يضمنها التى التعرض - أنواع1: والقانونى المادى تعرضه يضمن المؤجر

. قانونيا أو ماديا التعرض هذا أكان سواء فعله عن ناتج تعرض كل المؤجر يضمن حرمــان عليــه ويترتب المؤجر به يقوم محض مادى عمل بأى يكون المادى * والتعرض

, العين على يدعيـه حـق أى إلى بـه القيـام فى يسـتند أن دون جزئيـا أو كليـا االنتفـاع من المسـتأجر السلم أو المصعد استعمال من المستأجر يمنع أن أو مبرر دون المؤجر المنزل يدخل أن ذلك ومثل

بنــاء يقيم أن أو مــبرر بــدون المنزل من جزءا يهدم أن أو الخدم سلم استعمال على إجباره العمومى لترعى المجاورة األرض تدخل مواشيه يترك أن أو المنزل عن والهواء النور يحجب مجاورة أرض فى. ذلك غير إلى المستأجر موافقة بدون األرض تلك ثمار بعض يقطف أن أو

ــا المــؤجر ادعى إذا فيتحقــق القــانونى التعــرض * أمــا فى المــؤجرة العين على حق. بها االنتفاع من األخير يحرم أن شأنه من المستأجر مواجهة

األرض هــذه المــؤجر يشترى ثم مجاورة أرض على بالمرور إرتفاق حق المؤجرة لألرض كان إذا مثالM فيها المرور من المستأجر فيمنع الذمة واتحاد االرتفاق حق بذلك وينقضى حــق انقضــاء إلى اســتنادا. االرتفاق

: الشخصى التعرض على المترتب الجزاء ـ2: العامة القواعد تطبيق

للمسـتأجر الشخصـى التعـرض بعـدم المؤجر بالتزام اإلخالل على خاص جزاء على المشرع ينص لم بالتزامــه المــؤجر أخــل مــا إذا المســتأجر تعطى وهى الشــأن هــذا فى العامــة القواعــد تطبق ولذلك

أن وإمـا التعـرض بعـدم العينى التنفيذ إما يطلب أن فى الحق المؤجرة بالعين انتفاعه فى له وتعرض ضـرر من أصـابه عمـا التعويض مع األجرة إنقاص يطلب أو يبرره ما هناك كان إذا اإليجار فسخ يطلب

. األحوال جميع فى

2011 ؟ الغير من الصادر لتعرضا بضمان المؤجر التزام فى أكتب: س

الغير من الصادر القانونى للتعرض المؤجر ضمان

المؤجر يضمنه الذى القانوني التعرض : شروط أوال

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 34

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

الغير من التعرض يصدر ( : أن األول ) الشرط

المستأجر حق مع ويتعارض المؤجرة بالعين يتعلق حقا الغير يدعى ( : أن الثانى ) الشرط

ــرط ــالث ) الش ــع ( : أن الث ــرض يق ــرط فعال التع ــع الش ــع : أن الراب يق اإليجار مدة أثناء التعرض

القانونى التعرض : آثار ثانيا

ــ1 ــار ـ ــؤجر إخط ــالتعرض الم ــ2 ب ــع ـ ــؤجر دف ــرض الم ــمان للتع ــرض ) ض ( التع. االستحقاق ضمان ـ3

الغير من الصادر المادي للتعرض المؤجر ضمان ثالثا: عدم

المؤجر يضمنه ال الذي المادى التعرض شروط – أ

الغير من التعرض يصدر أن األول الشرط

المؤجرة العين على يدعيه حق إلى تعرضه في المتعرض يستند الثاني: أال الشرط

بها انتفاعه وأثناء للمستأجر العين تسليم بعد الترعض يقع الثالث: أن الشرط

M العقد يتضمن الرابع: أال الشرط المادي التعرض بضمان المؤجر بالتزام يقضي شرطا

ــالعين المســتأجر بانتفــاع اإلخالل على التعــرض أثــر يقتصــر الخــامس: أن الشــرط دون المــؤجرة ب ذلك بعد بها لالنتفاع بصالحيتها أو ذاتها بالعين المساس

الغير: من الصادر المادي التعرض )ب( آثار في المؤجر حق– 2 المتعرض على الرجوع في المستأجر حق– 1

المتعرض على الرجوع األجرة إنقاص أو بالفسخ المؤجر على الرجوع في المستأجر حق– 3

اإلجابة مبنيا كان إذا الغير من التعرض يضمن المؤجر : إن الغير من الصادر القانونى للتعرض المؤجر ضمان

. التعرض هذا قيام علي تترتب معينة أثارا هناك وأن قانوني سبب علي: المؤجر يضمنه الذى القانونى التعرض : شروط أوال

يتعلق حقا الغير هذا بادعاء المؤجرة بالعين انتفاعه فى للمستأجر الغير من القانونى التعرض يحدث. عليها المستأجر حق مع ويتعارض العين بتلك

: ـ اآلتية الشروط توافر التعرض هذا لقيام ويلزم

: الغير من التعرض يصدر ( : أن األول ) الشرط كـل هنــا بــالغير ويقصـد أتباعه أحد من أو المؤجر من وليس الغير من صادرا التعرض يكون أن يجب. مجاورة لعين أو العين لنفس آخر مستأجر أو المؤجرة العين مشترى مثل اإليجار عقد عن أجنبى

شخصــيا تعرضــا اعتــبر أتباعــه أحــد من أو نفســه المــؤجر من صــادرا التعــرض كــان وإذا الصادر التعرض بخالف القول سبق كما قانونيا أو ماديا كان سواء المؤجر يضمنه الشخصى والتعرض

. فقط قانونيا كان إذا إال المؤجر يضمنه ال حيث الغير من: المستأجر حق مع ويتعارض المؤجرة بالعين يتعلق حقا الغير يدعى ( : أن الثانى ) الشرط

التعــرض ويكــون مــادى تعــرض مجــرد وليس قــانونى سبب على مبنيا التعرض يكون أن ويجب ويتعــارض المــؤجرة بالعين يتعلق حق إلى المستأجر بإنتفاع يخل الذي فعله فى الغير استند إذا كذلك

هــو القــانونى والتعرض المادى التعرض بين فالفيصل اإليجار بمقتضى الثابت عليها المستأجر حق مع. األول دون الثانى فى له حق إلى المتعرض استناد

ثابتــا تعرضه فى الغير إليه يستند الذى الحق يكون أن الضرورى من ليس أنه إلى هنا اإلشارة وتجدر

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 35

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

ليس بل ، له أساس ال أو أساس على مبنيا كان سواء االدعاء مجرد ذلك فى ويكفي الواقع حقيقة فى إذ البطالن وظــاهر جــدى غــير كــان ولــو حــتى كــاف فهــو الحقيقــة مظهر لإلدعاء يكون أن الالزم من

تعــنى ال التعــرض فقانونيــة بطالنــه وبيــان االدعــاء هــذا دحض المســتأجر عن يتحمل الذى هو المؤجر. مشروعيته أو صحته

عينيــا الحق هذا يكون أن الصدد هذا فيستوى به المدعى الحق لطبيعة أهمية ال فإنه ذلك عن فضال على نشــأته فى ســابقا الغــير يدعيه الذى الحق يكون أن أيضا أهمية وال كاإليجار شخصيا أم كالملكية

. منه مستمد غير أو نفسه المؤجر من مستمدا الحق هذا يكون أن يستوى كما له تاليا أم اإليجار عقد فى المســتأجر حــق مــع ومتعارضــا المــؤجرة بــالعين متعلقــا بــه المدعى الحق يكون أن هو والمهم يســرى ال اإليجــار وأن مؤجرهــا من المؤجرة العين شراء الغير يدعى أن ذلك أمثلة ومن, بها االنتفاع

ــه فى ــدعى أو العين من المســتأجر إخالء ويطلب مواجهت ــير ي ــه الغ ــك أن وليس للعين الحقيقى المال أن الغير يدعي أو السبب لهذا المستأجر إخالء ويطلب حقه فى يسرى ال اإليجار فإن وبالتالى المؤجر

ــه فى يســرى ال اإليجار وأن حيازة رهن أو حكر حق أو إرتفاق حق أو انتفاع حق العين على له مواجهتــك غير إلى األول المستأجر على ومفضل المؤجر نفس من العين لذات مستأجر أنه الغير يدعى أو ذل.

ثمــة يكون فال بالعين االنتفاع فى المستأجر حق مع متعارضا الغير يدعيه الذى الحق يكن لم إذا أما. تعرض

مثــل أن حيث اختصــاص حــق أو رسمى رهن حق العين على له أن الغير يدعى أن ، مثال ذلك ومنــذين ــة صــاحبهما يخــوالن ال الحقين ه ــاع إمكاني ــالعين االنتف ــارض فال ثم ومن ب ــا تع حــق وبين بينهم

العين تلك على المستأجر

وقــع أو المــذكورة األمثلــة فى كما كلها العين على وقع سواء الغير تعرض يضمن المؤجر ان يالحظ و. اإليجار يشملها التى ملحقاتها على أو منها جزء على

اإليجـار عقـد كـان إذا المــؤجرة العين لصالح عقاره على إرتفاق وجود الغير ينكر أن ، مثال ذلك ومنــروطة بالطريقة االنتفاع من المستأجر الغير يمنع أن أو منه اإلفادة فى الحق المستأجر منح قد المش على دعــوى ورفــع الجــار فتضــرر مصــنعا يدير أن على مكانا آلخر شخص أجر إذا كما اإليجار عقد فى

التى التسمية إزالة الغير يطلب أن أو للراحة مقلق ألنه المصنع إدارة عن الكف منه يطلب المستأجر أنــه مــدعيا التســمية بهــذه تــأجيره تم قــد المتجر أن حين في الجمهور لدى المؤجر المتجر بها يعرف

. التسمية تلك فى الحق صاحب: فعال التعرض يقع ( : أن الثالث ) الشرط

يتخــذ أن بــد ال بــل المســتأجر حــق مع ويتعارض المؤجرة بالعين يتعلق حقا الغير يدعى أن يكفى ال. بالفعل التعرض ويلزم بالقول التعرض يكفى ال أنه بمعنى وتحقيقه االدعاء هذا إلظهار عمليا سبيال: هما أساسيتين اثنتين إلى فعال الغير تعرض بها يحصل التى الصور إرجاع الممكن ومن

منعــه األخــير أراد مــا إذا حــتى بــالعين المســتأجر بانتفاع تخل مادية أعمال إلى الغير يلجأ أن: األولى أراد فــإذا المــؤجرة الــدار الغــير يــدخل أن ، ذلــك ومثــال يجريه الذى الفعل له يخول حقا له أن ادعى

. المؤجر وليس لها الحقيقي المالك هو أنه ادعى منعه المستأجر وفقــا المســتأجر انتفــاع مع يتعارض العين على له حق تقرير بها يطالب دعوى الغير يرفع أن : الثانية بطبيعــة ترفع الدعوى وهذه االنتفاع بهذا اإلخالل شأنها من مادية أعمال إلى يلجأ أن دون اإليجار لعقد

على دعـوى ترفـع أن ذلـك مـع يسـتوى ولكن فيهـا خصما المستأجر الغير ويدخل المؤجر على الحالM ـ والمستأجر المؤجر ـ الطرفين كال على أو أصال المستأجر . معا

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 36

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

دعــوى يرفــع أو للعين الحقيقى المالــك أنــه مــدعيا المؤجر على استرداد دعوى الغير يرفع أن : مثال. األول المستأجر على مفضل مستأجر بأنه أو حيازة رهن حق أو إرتفاق بحق

: اإليجار مدة أثناء التعرض يقع : أن الرابع الشرط وال قبلــه ال اإليجــار مــدة أثنــاء قانونى سبب على المبنى الغير تعرض يقع أن البد أنه أخيرا ويراعى

بنــاء أو القــانون بحكم اإليجــار إليهــا امتد أو عليها اتفق جديدة مدة أو األصلية المدة كانت سواء بعده حصــل فــإذا, ضــمنيا تجديــدا ولــو اإليجــار تجدد إذا وكذلك للمستأجر القاضى منحه ميسرة أجل على

. الضمان يرتب ال فإنه سبب ألى زواله بعد أو اإليجار بدء قبل التعرض: القانونى التعرض : آثار ثانيا

بفعل تعرضه كان سواء ذكرها تقدم التى األربعة الشروط فيه وتوافرت للمستأجر الغير تعرض إذا هـذا يـدفع أن ملزمـا المـؤجر كـان المسـتأجر ضد آخر قضائى إجراء أى اتخاذ أو دعوى برفع أو مادى

يبادر أن لذلك القانون اشترط وقد أصلى التزام وهو التعرض ضمان هو وهذا المستأجر عن التعرض التعرض بوقوع المؤجر إخطار إلى المستأجر

الــذى الحــق لــه وتقــرر يدعيــه مــا بإثبــات المتعرض فاز بأن التعرض دفع فى المؤجر ينجح لم فإذا االنتفــاع من المســتأجر حرمان ذلك على وترتب قضاء أو رضاء ذلك كان سواء تعرضه فى إليه يستند ذلك بسبب ضرر من أصابه عما المستأجر بتعويض المؤجر التزم جزئيا أو كليا حرمانا المؤجرة بالعينM التزام وهو االستحقاق ضمان هو وهذا الحالة هذه فى القانون يرتبها التى األخرى الجزاءات عن فضال

. جزائي: اآلتى فى التعرض آثار تنحصر ذلك وعلى

: بالتعرض المؤجر إخطار ـ1 التعــرض هــذا كــان ســواء الغير من له الحاصل القانوني بالتعرض المؤجر إخطار المستأجر على

من المؤجر يتمكن حتى وذلك المستأجر على الغير رفعها دعوى صورة فى أو مادية أعمال صورة فى. المؤجرة العين على به المدعى الحق بطالن وإثبات التعرض هذا دفع

ــتأجر على يجب أنه إلى باإلشارة المشرع واكتفى اإلخطار لهذا ميعادا القانون يحدد ولم أن المس أقــرب فى أو التعــرض حصول بمجرد اإلخطار يقع أن يجب أنه هذا ومعنى بذلك المؤجر بإخطار يبادر المناسب الوقت فى التعرض دفع من المؤجر يمكن حتى ممكن وقت

M شكال أيضا يحدد لم المشرع أن كما بــإعالن ســواء شــكل بأى حصوله يصح ثم ومن لإلخطار معينا يقــع اإلخطــار إثبات عبء أن غير مشافهة أو الوصول بعلم مصحوب مسجل بكتاب أو محضر يد على. اإلثبات لهذا يحتاط أن عليه فينبغي المستأجر عاتق على

مخال المسـتأجر كـان المعتـاد الرجـل عنايـة يقتضـيه عما متأخرا وقع أو أصال اإلخطار يقع لم فإذا أداء فى قصـر من يتحمـل بـأن تقضـى التى العامة للقواعد طبقا بالمسئولية وتحمل ذمته فى بالتزام. تقصيره على ترتب التى األضرار تعويض عليه القانون يفرضه واجب

أخطر لو التعرض يدفع أن إمكانه فى كان أنه المؤجر اثبت إذا فإنه العامة القواعد لهذه وبالتطبيق الرجــوع فى المســتأجر حــق ســقط الخصم ادعاء تدحض مستندات أبرز إذا كما مناسب وقت فى به

من يلحقــه ضــرر كــل عن بــالتعويض المستأجر على يرجع أن ذلك فوق للمؤجر إن بل بالضمان عليه وسـكت األرض على يـده المتعـرض وضـع إذا كمـا إجرائـه فى تـأخره أو باإلخطـار قيامـه عـدم جراء

بالتقادم الملكية األول كسب حتى بذلك المؤجر إخطار عن المستأجر

بالتعرض المؤجر بإخطار قام ولو دعواه فى ينجح أن البد كان المتعرض أن المستأجر أثبت إذا وأما وأعطى آخــر طريــق عن حصــوله بمجــرد التعــرض بوقــوع علم المــؤجر أن أو المناســب الــوقت فى

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 37

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

ال فيــه تــأخره أو أصــال باإلخطــار قيامــه عدم فإن يستغلها لم ولكنه نفسه عن للدفاع الكافية الفرصة األول قيـام عدم جراء من ضرر يلحقه لم األخير ألن بالضمان المؤجر على الرجوع فى حقه على يؤثر

. المطلوب الوجه على بالتزامه( التعرض )ضمان للتعرض المؤجر دفع ـ2

ــوم أن المؤجر على وجب آخر طريق من األخير به علم أو بالتعرض المؤجر المستأجر أخطر إذا يق العيــني التنفيــذ هــو وهــذا بــالعين الهــادئ االنتفــاع من المســتأجر يتمكن حتى التعرض هذا بدفع فورا

بالضمان اللتزامه

العين على يدعيــه حــق إلى فيــه مســتندا الغــير بــه قام ، مادي عمل شكل فى التعرض حصل فإنــؤجر تعرضــه وقف ثم ومن ادعائه بطالن لبيان القانونية اإلجراءات كافة باتخاذ المؤجر التزم أن وللم وضع فى الغير نجح فإذا تعرضه عن الكف منه فيها يطلب المتعرض ضد الحيازة دعاوى رفع إلى يلجأــد التعــرض أعمال كانت وإذا الحيازة استرداد دعوى رفع للمؤجر كان المؤجرة العين على يده أدت ق األرض فى تــرعى مواشــيه بإدخــال فعال الغير يقوم كأن المؤجرة بالعين المستأجر انتفاع تعطيل إلى

مجـاورة أرض فى مبـان إقامـة فى الغـير شـرع وإذا التعـرض منـع دعـوى رفع للمؤجر كان المؤجرة. الجديدة األعمال وقف دعوى رفع للمؤجر كان المستأجر عن والهواء النور تحجبــدخل أن المؤجر على وجب المستأجر على الغير رفعها دعوى شكل فى التعرض حصل وإن ــا يت فيهــا إذا الدعوى فى يبقى أن إما بالخيار ذلك بعد والمستأجر يخطر لم ولو بها علمه أو بها إخطاره فور م ال حــتى الــدعوى من يخــرج أن وإمــا بــه إضرارا المتعرض مع تواطئه منع أو المؤجر دفاع مراقبة أراد

. يدعيه الذي بالحق للمتعرض قضى لو فيما المؤجر مع بالمصروفات عليه يحكم على االسـتحقاق بضـمان بعـد من يرجـع حـتى وذلـك الـدعوى فى البقـاء فى مصـلحة وللمستأجر

إلى أحيانــا مضــطرا للمســتأجر ويكــون بل تعرضه دفع فى المؤجر وأخفق المتعرض أفلح إذا المؤجر وجــه وإنمــا العين على لــه حــق تقريــر طلب على يقتصــر لم المتعــرض كــان إذا الــدعوى فى البقــاء

. العين ملكية له تحققت ما إذا اإليجار لفسخ نتيجة العين من إخراجه يطلب كان آخر طلبا للمستأجر يكــون ال فيهــا الصــادر الحكم فــإن فيهــا المــؤجر يتدخل ولم المستأجر إلى إال الدعوى توجه لم وإذا دون المــؤجر على الـدعوى رفعت إذا وبــالعكس فيهـا طرفــا ليس هـو إذ المــؤجر مواجهـة في ساريا

عــادى دائن إال هــو مــا األخــير هــذا ألن للمســتأجر ملزما يكون فيها يصدر الذي الحكم فإن المستأجر. دائنيه مواجهة فى تسرى شخص ضد الصادرة واألحكام للمؤجر كــان سواء للمتعرض وجوده المدعى الحق ثبوت عدم تقرر بأن التعرض دفع فى المؤجر نجح وإذا

تتحقـق ال وبالتـالي بالضـمان اللتزامـه عينيـا تنفيـذا منـه ذلـك كـان القضـاء بحكم أو بالتراضـي ذلـك يكون وال عنه الخطأ النتفاء التعرض نتيجة به لحقت قد تكون أضرار أية عن المستأجر قبل مسئوليته غــير على وقــع قــد تعرضه لكون لحقه الذى الضرر عن لتعويضه المتعرض على الرجوع إال للمستأجر

. قانونى أساســه ما باستحقاق للمتعرض وحكم التعرض دفع فى المؤجر فشل إذا وأما المــؤجرة العين على يدعي

الحكم يطلب أن للمســتأجر وجــاز االســتحقاق ضمان عليه ووجب التعرض بضمان بالتزامه مخال كان. باستحقاق للغير يقضى الذى ذاته الحكم فى المؤجر على له: االستحقاق ضمان ـ3

أم قضــاء ذلــك كــان ســواء وجــوده المــدعى الحق تقرر بأن التعرض دفع فى المؤجر ينجح لم إذا فإنــه اإليجــار من المقصــود الوجــه على بالعين االنتفاع من المستأجر حرم أن ذلك على وترتب رضاء االستحقاق بضمان ملتزما يكون

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 38

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

انقــاص وإمــا اإليجــار فســخ إما للظروف تبعا يطلب أن للمستأجر يحق أنه الضمان هذا ومقتضى. مقتض له كان إن الحالتين فى التعويض مع األجرة

االســتحقاق بســبب المنفعــة نقص كان إذا ما تقدير سلطة له القاضى فإن العامة للقواعد وطبقا المنفعــة إنقــاص كــان إذا إال بالفســخ يحكم ال وهــو األجــرة بإنقــاص الحكم يكفى انــه أم الفســخ يبرر

يجيب ال فإنــه يســيرا النقص كــان إذا أمــا العقد أتم لما اإليجار عند المستأجر به علم لو بحيث جسيما مــا حــدود فى بــذلك القاضــى لــه فيحكم األجرة إنقاص األخير هذا حق ويقتصر الفسخ إلى المستأجر

إنقــاص وجب العين نصــف الغــير واســتحق مثال جنيــه ألــف األجــرة كــانت فإذا العين منفعة من نقصــة القيمــة كانت إذا لما أهمية وال جنيه خمسمائة أى النصف بمقدار األجرة أو زادت قــد للعين اإليجاري

. االستحقاق وحصول اإليجار انعقاد بين الواقعة الفترة فى المثل أجرة عن انخفضت من تعويضــا يطلب أن الحــالتين فى له يجوز األجرة إنقاص أو اإليجار فسخ المستأجر طلب وسواء

مصـروفات انفـق قـد يكـون كأن المنفعة نقص غير االستحقاق بسبب أصابه الذى الضرر عن المؤجر فــات مــا أســاس على التعــويض ويقــدر منــه انــتزعت ثم نشــاطه لمباشرة المؤجرة العين إعداد فى

. خسارة من لحقه وما ربح من المستأجر: للتعويض المستأجر استحقاق فى نيته سوء أو المؤجر نية لحسن أهمية وال

على المتعـرض بحـق يعلم ال النيــة حســن كـان ولو المؤجر من تعويض طلب فى الحق األخير فلهذا ثم ومن قلنا أن سبق كما عناية ببذل التزام ال غاية بتحقيق التزام هو التعرض بدفع التزامه ألن العين االنتفاع من المستأجر بتمكين المؤجر بالتزام إخالال دفعه فى النجاح وعدم التعرض وقوع مجرد يكون

عنه التعرض دفع وبالتالى وكامل هادئ نحو على بالعين

العين إيجــار على ذلــك من بالرغم وأقدم المتعرض بحق يعلم كان بأن النية سيئ المؤجر كان وإذا فى كمــا الحصــول متوقعــة غــير كــانت ولــو المباشــرة األضــرار جميــع تعويض عن مسئوال يكون فإنه

. الشخصى تعرضه عن المؤجر مسئوليةالغير: من الصادر المادي للتعرض المؤجر ضمان : عدم ثالثا

المؤجر: يضمنه ال الذي المادى التعرض شروط – أالتالية: الشروط المؤجر يضمنه ال الذي المادي التعرض في يشترطالغير: من التعرض يصدر أن األول الشرطM التعرض يكون أن يجب M كان وإال وأتباعه، المؤجر عن أجنبي من أى الغير، من صادرا M تعرضا شخصــيااألحوال. كل في المؤجر يضمنهM المـؤجر يكون ال حتى المذكور بالمعنى الغير من التعرض يصدر أن يكفي ال أنه غير بـل لـه، ضـامناM يجب سلبي. بفعل ولو التعرض هذا في شأن أتباعه من ألحد أو للمؤجر يكون أال أيضا

لــه أتــاح أو أتباعــه أو المؤجر من بتشجيع أو بتحريض حدث قد الغير من الصادر التعرض كان فلوM وكــان أتباعــه، من أو منه شخصي تعرض بمثابة التعرض هذا عد فرصته، M عنــه مســئوال لقواعــد طبقــاالشخصي. التعرض

M اتخذ قد المؤجر كان لو فيما كذلك واألمر M موقفا M سلبيا الـذي الـوقت في الغـير تعـرض من محضا وضــع في تمثــل الــذي الغــير تعرض عن المؤجر بمسئولية قضي إزالته. ولهذا أو منعه فيه يمكنه كان

يأمر ولم ذلك عن سكت ألنه جدارنه، وعلى يسكنه الذي الطابق مدخل على للمستأجر مهينة كتاباتالكتابات. هذه أتباعه( بإزالة أحد )وهو البواب

المؤجرة: العين على يدعيه حق إلى تعرضه في المتعرض يستند الثاني: أال الشرطM التعرض يكون أن يجب M، ماديا الغــير يدعيــه حــق أى على يقــول ال كــان إذا كــذلك يكون وهو محضا

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 39

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

M يدعي أن دون العين شخص يغتصب أن ذلك مثال المؤجرة العين على أحد يقلع أن أو إليه، يستند حقا إلى إال تســتند ال الــتي األفعــال من ذلــك غــير إلى ثمــاره يســرق أو بغرقه أو المستأجر زرع الغير من

والعنف. القوةبها: انتفاعه وأثناء للمستأجر العين تسليم بعد الترعض يقع : أن الثالث الشرط بدفعــه يلــتزم حــتى بها انتفاعه وأثناء للمستأجر المؤجرة العين تسليم بعد التعرض يحدث أن ويجب بتســليم ملزم ألنه ، بدفعه المؤجر التزم التسليم، قبل التعرض حدث المؤجر. فإن يضمنه وال بنفسه،

دون يحــول والتعــرض اإليجــار، من المقصود الوجه على بها لالنتفاع صالحة حالة في للمستأجر العينM المؤجر يكون ثم ومن ذلك، M التعرض كان إذا االلتزام. ولكن بهذا مخال يحــل ولم التســليم، على سابقاM التعــرض باعتبــار المــؤجر على الرجــوع للمستأجر جاز بعده، استمر وقد دونه، التســليم، على ســابقا

المسـتأجر انتفـاع مـدة انتهـاء بعد التعرض وقع إذا التسليم. وأما بعد بقي التعرض باعتبار والمتعرضM االعتداء يكون وإنما االعتداء، عليه يقع حق له يكن لم ــه على ويقع المؤجر، حق على واقعا عبء عاتق

دفعه. M العقد يتضمن الرابع: أال الشرط المادي: التعرض بضمان المؤجر بالتزام يقضي شرطا

وبالتــالي العام، النظام من الغير من يصدر الذي المادي التعرض بضمان المؤجر التزام عدم يعتبر ال آمــرة، قاعــدة وليست المتعاقدين، إلرادة مفسرة أو مكملة قاعدة تعتبر عليه تنص التي القاعدة فإن

بهــذا المــؤجر الــتزام على ينص العقــد في شــرط وجــد مخالفتهــا. فــإذا على االتفاق للطرفين ويحقM كان المذكوره، القاعدة خالف على الضمان، الغير. تعرض عن مسئوالــالعين المســتأجر بانتفــاع اإلخالل على التعــرض أثــر يقتصــر الخــامس: أن الشــرط دون المــؤجرة بذلك: بعد بها لالنتفاع بصالحيتها أو ذاتها بالعين المساس يســأل ال حــتى المــؤجرة بالعين المستأجر بانتفاع اإلخالل على المادي التعرض أثر يقتصر أن يجبM التعرض يكون إذ دفعه، عن المؤجر ــه، للمؤجر عالقة وال وحده، المستأجر حق على واقعا ال ثم ومن ب

M األخير يكون يــدخل أن ذلــك ومثــلبنفســه. ذلــك المستأجر ويتولى عليه، الغير اعتداء رد عن مسئوالM له يدعي أن دون ماشيته لرعى المؤجرة األرض في الغير ذلك. في حقا يكـون فإنـه ذلـك، بعـد بها لالنتفاع بصالحيتها أو العين بسالمة المساس إلى التعرض أثر تعدى لو أما

M M، المؤجر حق وعلى المستأجر حق على واقعا يخصه. فيما دفعه منهما كل على ويجب معاالغير: من الصادر المادي التعرض )ب( آثارثالث: نواح من المؤجر يضمنه ال الذي الغير من الصادر المادي التعرض آثار تتحدد

المتعرض: على الرجوع في المستأجر حق– 1 المتعـرض على يرجـع وأن القانونيـة، الوسـائل بجميـع يدفعـه أن للمسـتأجر كـان التعرض وقع إذا

تعرضه. جراء من ضرر من اصابه عما بالتعويض لــه ذلك. فيجــوز من تمكنه التي اليد وضع دعاوى جميع يرفع أن فللمستأجر الترعض دفع عن أما

بحســب الجديــدة األعمــال وقــف دعــوى أو التعــرض، منــع دعوى أو الحيازة، استرداد دعوى يرفع أن في المـذكوره شـروطها المسـتأجر يرفعهـا الـتي الدعوى في تتوافر أن الحال بطبيعة ويلزم األخوال

القانون. M يعتبر ال المستأجر أن ويالحظ عنصــرين: من تتكــون الحيــازة إذ القــانوني؛ بــالمعنى حــائزا

الشــيء على الظهــور وهــو المعنــوي والعنصــر الشــيء، على الفعليــة الســيطرة وهو المادي العنصر دون األول العنصر إال المستأجر يد وضع في يتوافر وال عليه، آخر عيني حق احب أوص ، مالكه بمظهرالمؤجرة. العين في عيني حق صاحب وليس شخصي حق صاحب باعتباره الثاني العنصر

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 40

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

M وللمستأجر الــذي الضــرر بتعــويض المتعــرض يطــالب أن الحيــازة، دعــاوى رفع عن فضال أو قلعت قــد زراعة أو تلفت، أو سرقت قد للمستأجر أمتعة هناك تكون كأن التعرض، جراء من أصابه

ــك دمــرت، M وذل ــا ــدم التقصــيرية، المســئولية لقواعــد طبق ــة رابطــة وجــود لع المســتأجر بين عقديM يعتــبر ال ألنــه الحالة، هذه في المؤجر على الرجوع للمستأجر يجوز والمتعرض. وال هــذا لمثــل ضــامنا

التعرض. المتعرض: على الرجوع في المؤجر حق– 2

ذاتها، بالعين المساس بل المستأجر، بانتفاع اإلخالل مجرد ليس المادي، التعرض على ترتب إذا حــق على كذلك اعتداء يعتبر التعرض هذا فإن المؤجر، المكان في الحريق الغير إشعال حالة في كما

مــا بســبب لحقتــه الــتي األضــرار بتعــويض المتعــرض على يرجــع أن للمؤجر يكون هذا المؤجر. ومنتلف. من العين أصاب

M كــان إذا المتعــرض على الرجــوع للمؤجر يجوز وكذلك الغــير من المــادي للتعــرض ضــامنا بــالعين، االنتفــاع من المســتأجر حرمــان التعــرض على تــرتب إذا أو اإليجار، عقد في شرط بمقتضي

M المؤجر على األخير ورجع المتعـرض على بــدوره يرجــع أن للمــؤجر إذ األجرة، إنقاص أو الفسخ طالباM التقصيرية. المسئولية لقواعد طبقا

األجرة: إنقاص أو بالفسخ المؤجر على الرجوع في المستأجر حق– 3 الرجـوع للمسـتأجر يجـوز ال ثم ومن الغـير، من الصادر المادي التعرض عن يسأل ال المؤجر كان إذاM عليه للمســتأجر يــد ال بســبب المادي التعرض وقع "إذا أنه إال التعرض هذا أضرار عن بتعويضه مطالباM لـه جاز المؤجرة، بالعين االنتفاع من المستأجر يحرم بحيث الجسامة من التعرض هذا وكان فيه، تبعـا

على الرجــوع لـه يجوز المستأجر أن هذا األجرة". ومقتضي إنقاص أو العقد فسخ يطلب أن للظروف األمــر كــان لــو إذ ضــمانه، عن مسئول األخير أن أساس على ليس المادي، التعرض حالة في المؤجر

بــالعين االنتفــاع من حرمانــه اساس على بل الحالة، هذه في له محل وال بالتعويض، عليه لرجع كذلك عليــه تــرتب إذا تبعتهــا، المــؤجر يتحمــل الــتي القاهرة القوة بمثابة يكون هنا الغير المؤجرة. فتعرض

االنتفاع. من المستأجر منع بسبب أو العين هالك سبب ذلك كان سواء االنتفاع، من المستأجر حرمان العين هلكت إذا أنــه من مدني569 المادة عليه نصت ما مع الحالة هذه في المستأجر رجوع ويتشابهM يطلب أن للمستأجر حق ، تلفت أو المؤجرة يجب األجــرة. فإنــه إنقاص أو اإليجار فسخ للظروف تبعا

: شرطان يتوافر أن األجرة إنقاص أو اإليجار بفسخ المؤجر على المستأجر لرجوعM: التعرض يكون األول: أن جسيماM التعرض كان إذا ذلك ويتوافر تعــادل بحيث المؤجرة، بالعين االنتفاع من المستأجر حرمان إلى مؤديا

تلفها. أو العين هالك الجسامة تلكM، ذاتها العين هالك إلى ذلك يرجع وقد M أو كليا يقــع قد الجسامة. كما من كبيرة درجة على ولكن جزئيا العين على ال منــه، المســتأجر بمنــع االنتفاع، على االعتداء ينصب حينما بالعين، المستأجر انتفاع على

منها. طرده أو المؤجرة العين إلى المستأجر وصول الغير منع لو كما ذاتها،التعرض: وقوع في يد للمستأجر يكون الثاني: أال كــان بســببه. فــإن أو المســتأجر لفعــل بنتيجــة يــأت لم الغــير من المــادي التعــرض أن ذلــك ومعنى

أو الفســخ يطلب أن لــه يحــق فال التعــرض، وقــوع في السلبي أو اإليجابي بفعله ساهم قد المستأجرالتعرض. لوقوع نتيجة أصابه الذي التلف عن المؤجر يعوض أن عليه يجب بالعكس بل األجرة إنقاص بفعــل فيقــوم الغــير يســتفز أن التعــرض، وقــوع في بهــا يســاهم الــتي المســتأجر أفعال امثلة ومن

الشــرط وهــذا المــؤجر، المكــان في النــار فتشــعل مظــاهرة أثنــاء الجمــاهير تحــدى لو كما التعرض،

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 41

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

وقوعه. في بخطئه ساهم فعل من المستأجر يتأذى أن يعقل ال إذ منطقي، اختصــاص في يــدخل وقوعــه في المســتأجر مســاهمة ومدى التعرض جسامة تقدير ان هنا ويراعى

M. استخالصه كان متى عليه النقض لمحكمة رقابة وال الموضوع، قاضي سائغاــوافر إذا المســتأجر، حــق ويقتصــر على الغــير، من المــادي التعــرض في المــذكوران الشــرطان ت يطلب أن لــه باالنتفــاع. وليس اإلخالل جســامة درجة حسب األجرة إنقاص أو اإليجار بفسخ المطالبة

M ليس األخير أن إذ التعرض، نتيجة به حاق الذي الضرر عن تعويضه المؤجر من ضمانه. عن مسئوالM االنتفاع من الحرمان كان وإذا هــذا إلى المــؤدى الســبب زوال حين الــتي يوقــف العقــد فــإن مؤقتــا

ويتحمـل المنفعـة، مقابـل األجـرة إذ أجـرة، بـدفع المسـتأجر يلـتزم ال الوقـف مـدة الحرمان. وخاللمنها. المستأجر حرمان تبعة وحده المؤجر

؟ المستاجر اتجاه الخفية العيوب بضمان المؤجر التزام عن : تكلم س

M: المقصود به: تلتبس التي األمور عن وتمييزه للضماهن الموجب بالعيب أوال فيها جوهرية صفة في والغلط المؤجرة العين في العيب بين التمييز – أ

تلف من العين على يطرأ وما العيب بين التمييز – ب

اإليجار بعد المستأجر بانتفاع الغير وإخالل العيب بين التمييز – ج

: الضمان قيام على المترتبة واآلثار لضمان الموجب الخفى العيب شروط: ثانيا خفيا العيب يكون : أن الثانى الشرط مؤثرا العيب يكون أن األول الشرط

اإليجار عند للمستأجر معلوم غير العيب يكون : أن الثالث الشرط

. الضمان قيام على المترتبة ثالثا: األثاراإلجابة

M: المقصود به: تلتبس التي األمور عن وتمييزه للضماهن الموجب بالعيب أوال دعـوى عليـه تـترتب الـذي : "العيب بانـه لهـا حكم في الخفي العيب العيب النقض لمحكمـة عرفتللمبيع". السليمة الفطرة منها تخلو التى الطارئة اآلفة هو الخفية العيوب ضمان

في عــادة توجــد ال آفــة تلحقها أن المؤجرة، العين في عيب يتوافر لكى ، التعريف لهذا وفقا فيجب األمطــار ميــاه دخــول عليــه يــترتب المنزل جدارن بناء في عيب وجود المباني في ذلك، ومثالمثلها,

أو الســوس، نخرها سقفه في أخشاب ظهور أو المجاور المنزل في يسمع فيه يقال ما كل أن أو إليهوالفئران. والصراصير األبيض والنمل كالبق معتاد غير بشكل به ضارة حيوانات أو حشرات اكتشاف

فيها: جوهرية صفة في والغلط المؤجرة العين في العيب بين التمييز – أ وإن للعين، العاديــة الحالــة تأبــاه أمــر فهــو عادة، مثلها في توجد وال العين تصيب قد آفة هو العيب

فيها. المألوف غير على يكون فإنه وجد الحقيقيــة، حالتهــا غــير على المــؤجرة العين لــه يصــور المتعاقــد ذهن في يقــوم فهــو الغلــط أمــا

ــا، موجودة غير أنها حين في العين، في متوافرة معينة صفة أن هنا يعتقد فالمستأجر ــدو وال فيه أن يع أمــر هذا ويكون بحرية، المؤجرة الشقة أن المستأجر يعتقد أن ذلك ومثلمنه. وهم مجرد ذلك يكون

M ذلــك يعتبر كذلك. وال ليست أنها يتبين ثم إليه، بالنسبة جوهريا فطرتهــا عن يخرجهــا الشــقة في عيبــاالسليمة. الرجوع. هذا ومدى المؤجر على الرجوع شروط حيث من أهميتها لها الحالتين بين التفرقة وهذه أعلم ســواء بالضمان المؤجر على الرجوع للمستأجر العيب يخول الرجوع شروط حيث فمن

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 42

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

كــان أو به علم على كان المؤجر أن أثبت إذا إال الرجوع يخوله فال الغلط أما يعلم، لم أم به األخير هذايتبينه. أن عليه السهل من

ــذ بإصالحه المؤجر إلزام عن فضال المستأجر يخول العيب فإن الرجوع مدى حيث ومن )التنفيــالتعويض المطالبة اإليجار، عقد فسخ أو بسببه العين منفعة في إنقاص بالضمان( أو اللتزامه العيني ب

البطالن. طلب إال المستأجر يخول فال الغلط أما مقتض، له كان إن الحاالت هذه جميع فيتلف: من العين على يطرأ وما العيب بين التمييز – ب

M التمييز يجب M باعتباره السابق بالمعنى العيب بين أيضا يطــرأ ومــا للعين العاديــة الحالــة تأبــاه أمــراــار. من المقصــود لالنتفاع صالحة تبقي كي ترميم إلى حاجة في يجعلها تلف من العين تلك على اإليج إذا باالســتعمال يبلي الشــيء أن عــادة المــألوف إذ للشيء، السليمة الفكرة مع يتنافي ال األخير فهذاالزمن. س عليه طال

D ولنضرب ــنزل جوانب من كريهة روائح إنبعاث إن فنقول األمرين بين الفرق يوضح مثاال المM، يعتبر العامة بالمجارى توصيله عدم بسبب أنابيب كسر أو المياه دورة حوائط تصدع أن حين في عيبا

M يعتبر االستعمال كثرة أو القدم بسبب الصرف M ذلك أدى ولو ترميم إلى حاجة في يجعلها تلفا إلى أيضاالمنزل. من كريهة روائح إنبعاث

اإليجار: بعد المستأجر بانتفاع الغير وإخالل العيب بين التمييز – ج االنتفــاع في الغــير بفعــل الحاصــل واإلخالل بــالمؤجرة العين يلحــق الذي العيب بين أحيانا خلط يقعــنعا ملكه في الجار يفتح أن الغير بفعل يقع الذي اإلخالل هذا ومثال اإليجار، بعد العين بتلك بنبعث مص يحــدث أن أو المســتأجر، تضــايق رائحــة منه تنبعث مطعما أو المستأجر، بصحة يضر كثيف دخان منهإلخ. المستأجر، راحة تقلق ضوضاء دار في

التنفيــذ طلب للمستأجر يحق العيب وجود حالة في أنه وهي هامة نتيجة التفرقة هذه على ويترتب الضمان، أساس على بسببه، ضرر من اصابه ما تعويض عن فضال األجرة، إنقاص أو الفسخ أو العيني،

االنتفــاع في اإلخالل العيب. أمــا وجــود يجهــل كــان أنه أثبت إذا إال التعويض هذا من المؤجر يعفي وال في النقص بقــدر األجــرة إنقاص أو الفسخ طلب إال المستأجر يخول فال الغير بفعل اإليجار بعد بالعين

على ولكن الغـير، من المــادي التعـرض بــدفع ملتزم غير المؤجر إذا الضمان، أساس على ال المنفعة،M يمثل باالنتفاع اإلخالل أن أساس M هالكا للمســتأجر يحــق ال فإنه كذلك األمر كان العين. وإذا في معنويا المؤجر يعتبر وال التقصير، حالة في إل يترتب ال اإلخالل. فالتعويض هذا عن بالتعويض المؤجر مطالبةM الغير. فعل بسبب مقصرا

لضمانل الموجب العيب شروط: ثانيا

: مؤثرا العيب يكون أن األول الشرط من تنقص أو بهـا االنتفـاع دون تحـول عيـوب من العين فى يوجـد ما جميع للمستأجر يضمن المؤجر

بــالعين ينتفــع أن من المســتأجر يمنــع الذى هو المؤثر العيب أن ذلك ومعنى كبيرا إنقاصا االنتفاع هذاــيرة بدرجة االنتفاع هذا من ينقص الذى أو اإليجار من المقصود الوجه على لم المســتأجر أن بحيث كب. العيب علم لو أقل األجرة يدفع كان أو أصال ليتعاقد يكن ال وبالتــالى مــؤثرا يكــون فال يســيرا النقص كان أو االنتفاع فى نقص العيب وجود على يترتب لم فإذا

. المؤجر يضمنه وقاضـى واألحـوال الظـروف بـاختالف تختلف موضوعية مسألة ال أم مؤثرا العيب كان إذا ما وتقدير

الموجــودة الجهــة وعــرف للمستأجر توفيره المقصود االنتفاع ضوء على ذلك يبين الذى هو الموضوع. المؤجرة العين بها

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 43

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

. العين طبيعة أو اإليجار عقد إما يحدده العين من المقصود واالنتفاع على يتفقــا كــأن اإليجــار عقــد فى ويذكرانــه العين من المقصــود االنتفاع على المتعاقدان يتفق فقد األرض هـذه تكـون أن يجب فعندئـذ ذلـك نحـو أو وات خضر أو فاكهة لزراعتها الزراعية األرض تأجير

المــؤجر على المسـتأجر رجــع صــالحة تكن لم فــإذا العقـد فى المعين المحصـول نوع لزراعة صالحة. بالضمان

تلــك طبيعــة إلى الرجــوع لتحديــده وجب العين من المقصــود االنتفاع نوع المتعاقدان يذكر لم فإذا مــنزال العين كــانت لــو كمــا مثلهــا فى مألوفــة غــير آفة من العين تخلو أن الطبيعة هذه وتقضى العين

والصراصير. والبعوض كالذباب مألوفة غير بكثرة حشرات فيه وجدت أو كريهة رائحة منه وانبعثت فخلــو ال أم مــؤثرا العيب اعتبــار فى تــأثير لها المؤجرة العين فيها توجد التى الجهة أن فى ريب وال

ووجــود المدينــة فى كــذلك يعتــبر قــد ولكنــه الريــف فى عيبــا يعتــبر ال قــد الجاريــة المياه من المنزل منزل فى كذلك يعتبر ال قد هو بينما القوم من العلية لسكن معد منزل فى مؤثرا عيبا يعتبر الحشرات

. الفقيرة الطبقة لسكن معد أى العيــوب بعض فى التســامح على يجــرى قــد إذ المــؤثر العيب تحديــد فى هام دور للعرف أن كما التقـدير هـذا فى تدخل ال الشخصية االعتبارات ولكن للضمان موجبة تكون ال وعندئذ بها االعتداد عدم

إذا فإنــه عليــه وبنــاء ذلك غير قصدا المتعاقدين أن البسته التى الظروف من أو العقد من يظهر لم ما ال عادية رطوبته كانت إذا معيبا المنزل يعتبر فال الرطوبة ناحية من مرهفة حساسية ذا المستأجر كان. العادى الشخص على تؤثر

تعهــد صــفات من العين خلــو عن مســئول المــؤجر أن وهــو" استثناء الشرط هذا على ويرد" . بها االنتفاع يقتضيها صفات من خلوها عن أو بتوافرها صراحة

المستأجر أكد إذا كما بتوافرها المؤجر تعهد صفة من العين خلت إذا أنه االستثناء هذا ومقتضى أن أو الشــتاء فصــل فى حجراتهــا بعض تــدخل الشــمس أن أو بحريــة المــؤجرة الشقة من واجهة أن

تـبين ثم معينـة تجهـيزات بهـا السيارة أن أو المزروعات من معين نوع إلنبات صالحة الزراعية األرض المذكورة الصفة من العين خلو كان إذا عما البحث إلى حاجة دون مسئوال يكون المؤجر فإن ذلك غير

ــو بتوافره تعهد الذى األمر لوجود ضامن المؤجر أن فى ذلك فى والعلة ال أم مؤثرا عيبا يعتبر كــان ول هــذه توفير وجوب على الطرفين اتفاق ألن البعض يقول كما أو يسيرا تخلفه على يترتب الذى الضرر. المقصود االنتفاع فى مؤثرا بالضرورة تخلفها من يجعل الصفة

تخلــف أن حيث باإليجــار المقصــود االنتفــاع يقتضيها صفة من العين خلت إذا الحكم نفس وينطبق للعين الســليمة الفطــرة على طارئــة آفــة يعتــبر ال تخلفها كان ولو االنتفاع هذا دون يحول الصفة تلك

يســتلزمها الــتى الثقيلــة اآلالت يتحمــل ال أنــه يتضح ثم كمصنع الستخدامه بناء يؤجر أن ذلك ومثال. نعالمص

: خفيا العيب يكون : أن الثانى الشرط المســتأجر تســلم أن وقت ظاهر غير أى خفيا يكون أن أيضا يجب بل مؤثرا العيب يكون أن يكفى ال

فحص أنه لو بنفسه يتبينه أن المستأجر مكنة فى يكن لم إذا ظاهر غير أو خفيا ويعتبر المؤجرة العين تحققـه تعـذر فى ولكن بــالعيب المسـتأجر جهل فى ليس الخفاء فمناط العادى الشخص بعناية العين

.المعتاد الرجل عناية العين فحص فى راعى قد كان لو حتى منه الشــخص عنايــة العين فحص فى بــذل أنــه لــو العيب اكتشاف يستطيع المستأجر كان فإذا

المـنزل رطوبـة تعتـبر فال ذلـك وعلى المـؤجر يضـمنه فال خفيـا ال ظاهرا يعتبر العيب هذا فإن العادى لــو بهــا يعلم أن استطاعته فى كان ألنه وجودها يجهل المستأجر كان ولو خفيا عيبا البحر على المطل

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 44

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

ضــمن تــدخل ألنهــا بهــا يعلم أن الــواجب من كــان إنــه بل العادى الرجل عناية المنزل فحص فى اتبع العادى الشخص معلومات

ــراعى ــار أن وي ــة معي ــة العناي ــار هــو المــؤجرة العين فحص فى الواجب ال مــادى معي الــذين الشــئ فحص فى النــاس ســواد يبــذلها الــتى العنايــة أى المعتــاد الرجــل عناية وهو شخصى

العين ليفحص متخصــص خــبرة ذى إلى المســتأجر يلجــأ ان المــألوف من ليس ألنه استئجاره يريدون. المؤجرة

خفيــا يكــون ال فإنــه المتخصــص الخــبرة رجــل بل العادى الشخص يتبينه ال العيب كان إذا عليه وبناء اســتهالك فى كبــيرة زيــادة إلى يــؤدى الموتــور فى عيب الســيارة فى وجــد إذا كمــا المؤجر ويضمنه. العادى الشخص دون الميكانيكى سوى يثبته أن يستطيع وال البنزين

استطاع .ما خبرته لقلة يتنبه لم المستأجر ولكن الناس لسواد ظاهرا العيب كان إذا وبالعكس. الخاصة لظروفه عليه خفى قد أنه ولو العيب هذا بضمان المؤجر على الرجوع

قاضــى فيهــا ويفصــل واألحــوال الظروف باختالف تختلف مسألة خفيا أو ظاهرا العيب وكون أصــل لــه ممــا مستمدة سائغة أسباب على قضاءه أقام متى النقض محكمة من رقابة دون الموضوع

. باألوراق ثابت العــادى الشــخص من المعتاد بالفحص تبينه استطاعة عدم يقتضى العيب فى الخفاء كان وإذا

تبينه العــادى الرجــل مكنــه فى كــان ولــو خفيــا فيهمــا العيب يكــون حالتــان ذلــك من يســتثنى فإنه: هما المعتاد بالفحص

العيب من المؤجرة العين خلو له أكد قد المؤجر أن المستأجر أثبت إذا: األولى

. منه غشا العيب إخفاء تعمد قد المؤجر أن المستأجر أثبت إذا: والثانيةM الخفــاء كــان إذا فإنــه ذلك عن فضال لكى المــؤجرة العين يلحــق الــذى العيب فى مطلوبــا

المــؤجر تعهــد الــتى الصــفة فى مطلوبا ليس الشرط هذا فإن الحالتين هاتين باستثناء المؤجر يضمنه المســتأجر كــان بحيث ظــاهرا أمــرا الصــفة هــذه من العين خلو كان إذا أنه بمعنى العين فى بتوافرها حرمانــه يمكن فال المــؤجر بتعهــد اكتفاء الفحص بهذا يقم لم ولكنه المعتاد بالفحص يتبينه أن يستطيع

. ظاهر أمر الصفة هذه من العين خلو أن لمجرد بالضمان الرجوع من: اإليجار عند للمستأجر معلوم غير العيب يكون : أن الثالث الشرط

. المؤجر يضمنه حتى اإليجار عند للمستأجر معلوم غير العيب يكون أن أخيرا ويشترط ألن بــه يعلم المســتأجر فــإن ذلــك ومــع ذكــره الســابق بــالمعنى عيبا العيب يكون أن المتصور ومن

بالضمان المؤجر يلتزم ال الحالة هذه وفى آخر طريق أى من به علم ألنه وإما بوجوده أخطره المؤجر بعــد ال اإليجــار إبرام عند متوافرا يكون الذى هو المؤجر على بالضمان الرجوع من يمنع الذى والعلم

ال المتــأخر العلم هــذا فــإن بعــد فيما به علم ولكنه التعاقد وقت العيب يجهل المستأجر كان فإذا ذلك العيب تبينه بمجرد بالضمان بالرجوع يبادر أن المستأجر على وينبغى الضمان فى حقه ثبوت من يمنع

عن منــه نــزول أنــه على العيب ظهــور بعــد سكوته يفسر ال حتى األقل على حقه بشأن يتحفظ أن أو أجله من الرجوع

يقيم أن العكس ادعى إن المــؤجر وعلى بــه يعلم ال المســتأجر أن فــالمفروض خفيــا العيب دام ومــا التســليم قبــل فعال بــالعيب أخطـر قــد المسـتأجر أن إثبــات إمـا ذلك ويكون ادعائه صحة على الدليلــالعيب يعلم كان المستأجر أن إثبات وإما اإلخطار هذا بنفسه تولى الذى هو المؤجر يكون أن ويغلب ب

إثباتهـا المــؤجر يســتطيع ماديــة واقعة فعال به والعلم بالعيب اإلخطار من وكل آخر طريق أى من فعال. والقرائن البينة ذلك فى ويدخل الطرق بجميع

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 45

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

العيب لهــذا قبولــه افــتراض هــو بــالعيب علمه حالة فى الضمان من المستأجر حرمان فى والسبب االنتفــاع فى النقص بنســبة مقــدارها من اإلنقــاص يعــنى بمــا األجــرة تقــدير عنــد اعتباره فى ووضعه

أو بإصالحه المؤجر يلزم أن دون بالعيب المستأجر علم فإن ذلك عن فضال العيب وجود على المترتب. بالضمان الرجوع فى حقه عن النزول أراد أنه على قرينة بشأنه التحفظ دون األقل على: الضمان قيام على المترتبة : اآلثار ثالثا فإنــه بيناهــا الــتى الثالثــة الشــروط العيب هذا فى وتوافرت خفيا عيبا المؤجرة بالعين أن اتضح إذا التنفيــذ بطلب المــؤجر على الرجــوع للمســتأجر يخول الحق وهذا الضمان فى الحق للمستأجر يثبت

ســيئ المــؤجر كــان إذا األحــوال هــذه جميع أى التعويض عن فضال الفسخ أو األجرة إنقاص أو العينى. النية

؟ فيها التغيير وعدم له اعدت فيما المؤجرة العين باستعمال المستأجر التزام فى أكتب

. له أعدت فيما المؤجرة العين باستعمال : االلتزام أوال االلتزام مضمون ـ1

عليه المتفق النحو على المؤجرة العين استعمال ـ أ

له أعدت ما بحسب المؤجرة العين استعمال ـ ب

ضرر عليه يترتب لم إذا االستعمال تغيير فى المستأجر * حق

بااللتزام اإلخالل جزاء ـ2

المؤجرة العين فى تغيير إحداث بعدم : االلتزام ثانيا

فى المستأجر حق ـ3 بااللتزام اإلخالل جزاء ـ2 االلتزام مضمون ـ1 المؤجرة العين فى الحديثة األجهزة وضع

اإلجابة: له أعدت فيما المؤجرة العين باستعمال : اإللتزام أوال

: االلتزام مضمون ـ1ــاق هناك كان إذا العقد فى عليه المتفق النحو على المؤجرة العين يستعمل بان يلتزم المستأجر اتف

M لــه أعدت ما بحسب العين يستعمل أن المستأجر على وجب يوجد لم فإذا كــان فــإذا ذلــك عن فضــال دون العين تــرك يكــون حين وذلك عليه واجبا أيضا يصبح أن يمكن فإنه للمستأجر حقا العين استعمال. بها ضارا العين استعمال

أو اســتعمالها أســاء أو لــه أعــدت مــا غــير فى العين اســتعمل بأن به التزم بما المستأجر أخل فإذا العامــة القواعــد بــه تقضــى الــذى للجزاء تعرض للمؤجر ضرر ذلك على وترتب استعمال بدون تركها

: التوالى على المسائل هذه ونتناول: عليه المتفق النحو على العين استعمال ـ أ

العقد كان إذا اإليجار عقد فى عليها المتفق االنتفاع وجوه فى العين باستعمال أصال المستأجر يلتزم شقة يستأجر فالذى آخر غرض أى فى يستعملها وال المؤجرة العين فيه تستعمل الذى الغرض بين قد

ــا منها يتخذ أن له يجوز فال األغراض من غيره دون السكن فى يستعملها أن علبه يجب لسكنه أو مكتب من معين نــوع لمباشــرة محال يســتأجر والــذى مخــزن أو نــادي أو تجــارى محــل إلى يحولهــا أو عيادة

. الكيماوية المواد أو الحبوب كتجارة أخرى بتجارة يستبدلها أن له يجوز ال مثال كالبقالة التجارةــف تستعمل الذى الغرض على العقد فى صريح نص يرد أن يشترط وال أن فيجــوز المــؤجرة العين هي

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 46

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

ــول وفى هادئ حى فى شقة فاستئجار الجهة عرف من أو التعاقد ظروف من ضمنا ذلك يستخلص ط لمستأجر أن على العرف يجرى وقد معينة مهنة لمزاولة وليس للسكن أنها يفيد للسكن كله مخصص

وإذا خاصة حديقة إنشاء فى أو الدواجن تربية أو ونشرها مالبسه غسل فى سطحها يستعمل أن الدارــرض يذكر أن دون محامى أو مهندس أو كطبيب العقد فى مهنته وذكرت لشخص شقة أجرت من الغ يســتعمل أن قصــدا المتعاقدين أن ذلك من يستخلص ان للقاضى أمكن العقد هذا فى صراحة اإليجار

ال العقــد فى المســتأجر مهنــة ذكــر مجــرد ولكن للســكنى وليس مهنته مباشرة فى الشقة المستأجرــك على قرينة مجرد هذا يكون وإنما المهنة هذه غير ىف العين استعمال جواز عدم بالضرورة يعنى ذل. عكسها إثبات يصبح

هــذا كــان إذا عليــه المتفــق االنتفــاع وجــه فى التعديل فى التسامح بعض هناك يكون أن يجب أنه غير. للمؤجر ضرر عليه يترتب وال عليه متفق هو مما من جدا قريب التعديل

: له أعدت ما بحسب العين استعمال ـ ب من اتفاقهمــا على يســتدل ولم صراحة العقد فى العين استعمال وجه على الطرفان يتفق لم إذا تســتعمل الزراعيــة فــاألرض لــه أعدت ما بحسب العين يستعمل بأن المستأجر التزم التعاقد ظروف

حى فى والمــنزل الصــناعى اإلنتاج فى يستعمل والمصنع التجارة فى يستعمل والحانوت الزراعة فى أو كالســكنى غــرض من ألكــثر اســتعماله يجــوز تجــارى حى فى والمــنزل السكن فى يستعمل هادئ

. وهكذا والمحاماة طالب حرة مهنة مزاولة أو التجارة وكيفيــة لهــا الســابق االســتعمال مثل قرائن عدة من العين له أعدت الذى االستعمال على ويستدل

والعــادات العــرف عن فضــال العقــد فى ذكــرت إذا المســتأجر ومهنــة بهــا الموجودة والناحية إعدادها. المؤجرة العين له أعدت الذى الغرض تحديد فى يبت الذى هو الموضوع وقاضى المحلية أن لــه يجــوز فال لــه أعدت ما غير فى المؤجرة العين بنفسه يستعمل أن المستأجر على يمتنع وكما. الوجه هذا على استعمالها فى الحق الباطن من المستأجر يخول. للمؤجر ضرر عليه يترتب لم إذا االستعمال تغيير فى المستأجر * حق

الغــرض غــير فى المــؤجرة العين اســتعمال للمســتأجر يجــوز ال أنــه هى القاعدة كانت إذا للعين أو للمــؤجر ضــررا يسبب ما غالبا االستعمال نوع تغيير ألن فذلك له أعدت الذى أو عليه المتفق

إقالق من ذلك فى لما صناعة أو تجارة لمباشرة استعماله يجوز ال للسكنى المؤجر فالمكان المؤجرة إلى تحويلــه يجــوز ال األلبــان منتجــات لــبيع المــؤجر والمحــل ذاتها للعين إتالف أو السكان بقية لراحة. هكذا السبب لنفس السيارات لسمكرة ورشة

العين اســتعمال فى التغيير على يترتب لم إذا تنطبق ال القاعدة هذه إن إذن القول ويمكن المتفـق الغـرض غـير فى العين يستعمل أن حينئذ للمستأجر ويكون المؤجرة بالعين أو بالمؤجر ضرر أن يمكنــه مثال قمحــا ليزرعهــا أرضا يستأجر فمن بذلك المؤجر له يأذن لم ولو له أعدت الذى أو عليه

أو الخضــروات تجــارة فيــه يباشر أن يمكنه الفاكهة لتجارة حانوتا يستأجر ومن برسيما أو فوال يزرعها. وهكذا الحبوب

من المســتأجر منــع فى لــه مصــلحة ال الــذى المــؤجر إذ العامة القواعد تمليه الحكم وهذا. المنع بهذا تمسك هو إذا حقه استعمال فى متسعفا يعتبر االستعمال نوع تغيير

حيث المــؤجرة العين فى المــادى للتغيــير بالنسبة صراحة الحكم بهذا أخذ المشرع أن كما تطبيق ويمكن للمؤجر ضرر عنه يترتب لم إذا الشئ مادة فى تغيير إجراء المادة بنص للمستأجر أجاز فى هنـاك التغيـير ولكن تغيـير يوجـد الحـالتين ففى أولى باب من القياس أساس على هنا الحكم هذا

فيهــا معنويــا تغيــيرا يكــون أن هــذا يعــدو وال فيهــا يوجد الذى االستعمال فى تغيير هنا وهو العين مادة

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 47

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

. التغيير من ضرر حدوث عدم بينهما ويجمع: بااللتزام اإلخالل جزاء ـ2

لم أو طبيعتهــا بحســب أو االتفاق بحسب له أعدت ما غير فى المؤجرة العين المستأجر استعمل إذا مخال كــان ضــروريا االســتعمال هــذا يكون حين استعمال دون تركها أو المعتاد الرجل بعناية يستعملهاــك عن فضال له وكان الفسخ أو العينى التنفيذ يطلب أن العامة للقواعد وفقا للمؤجر وحق بالتزامه ذل

. مقتض له كان إن التعويض يطلب أن المسـتأجر ولكن للسـكنى عين أجـرت فلـو يطلبـه أن للمـؤجر كـان ممكنا العينى التنفيذ كان فإذا

أن للمــؤجر ويجــوز الغــرض هــذا فى استعمالها بعدم إلزامه يطلب أن للمؤجر كان للتجارة استعملها الطلب هــذا ويخضــع ذلــك تــبرر الخطورة من درجة إلى وصل قد اإلخالل كان إذا اإليجار فسخ يطلب

للقيــام المســتأجر إمهــال للقاضــى . ويحق العامة للقواعد طبقا الموضوع لقاضى التقديرية للسلطة بالنسـبة المسـتأجر من حـدث الـذى اإلخالل أهميـة لعـدم الفسـخ طلب رفض أو يجب كمـا بالتزامـه. مجموعه فى اللتزامه

الـتى األضـرار عن المـؤجر بتعـويض المسـتأجر إلـزام الفسـخ أو العيـنى بالتنفيذ الحكم مع ويجوز. العقدية المسئولية ألحكام وفقا بالتزامه المستأجر إخالل جراء من أصابته

ــتزام بهذا إلخالله المستأجر قبل المؤجر دعوى أن إلى اإلشارة وتجدر ال شخصــية دعــوى هى االل على الســابق لإلخالل الفســخ طلب األخــير هذا يستطيع ال ثم ومن المؤجرة العين مشترى إلى تنتقل. البيع عقد فى صراحة إليه الدعوى هذه حوالة على اتفق إذا إال إليه الملكية انتقال

المؤجرة العين فى تغيير إحداث بعدم : االلتزام ثانيا

: االلتزام مضمون ـ1. المؤجر إذن بدون المؤجرة العين فى تغييرا يحدث بأال يلتزم المستأجر. ملحقاتها فى أو المؤجرة العين فى المادى التغيير هو هنا بالتغيير والمقصود

) المؤجرة العين كيان فى تغيير أى إحداث عن يمتنع أن االلتزام هذا بمقتضى المستأجر على ويمتنع يســد أو نافــذة يفتح أن مـنزل لمســتأجر يجـوز فال المــؤجر بــإذن ( إال لملحقاتها بالنسبة كذلك واألمر من ليجعــل حائطــا يقيم أن أو واحــدة حجــرة إلى حجــرتين ليحــول حائطــا يهــدم أن أو مفتوحة نافذة

حــانوتين إلى يقســمه أن كبير حانوت لمستأجر يجوز وال الخارجى السور يهدم أن أو حجرتين الحجرة لمســتأجر يجــوز وال آالتــه بعض يــنزع أن مصنع لمستأجر يجوز وال له مفيدا التقسيم كان ولو صغيرين

يســد أن أو حاجتهــا عن الزائــدة الميــاه فيه تصرف مصرفا يردم أن أو أشجارها يقلع أن زراعية أرضالمياه. من حاجتها منه تأخذ مروى

ومن بــالمؤجر يضــر الــذى التغيير فقط بل موافقته أو المؤجر بإذن إال ممنوع تغيير كل ليس ولكن المــنزل مســتأجر يضــع كــأن المؤجر بمصلحة تضر ال العين فى تغييرات يحدث أن للمستأجر يجوز ثم

غــير والزجــاج الخشـب من سـاترا الشــرفة فى يقيم أو غرفتين إلى ليقسمها غرفة فى خشبيا حاجزا العمال ليباشر الخشب من علوية صندرة الحانوت المستأجر يقسم وكأن حجرة إلى ليحولها الشفاف

. ضرر أى المؤجر يلحق أن دون اإليجار انتهاء عند التغييرات هذه إزالة يمكن إذ عملهم فيها: بااللتزام اإلخالل جزاء ـ2

أن للمــؤجر جــاز المــؤجر إذن دون المــؤجرة بالعين تغيير إجراء بعدم بالتزامه المستأجر أخل إذا. مقتض له كان إن وبالتعويض عليها كانت التى الحالة إلى العين بإعادة يطالب

يقتصــر هــل ولكن لاللــتزام العينى التنفيذ هو عليها كانت التى الحالة إلى العين بإعادة والمقصود فســخ يطلب أن أيضــا للمــؤجر يجــوز أنه أم مقتض له كان إن التعويض مع العينى التنفيذ على الجزاء

666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام00 22 01 77 666 00 22 01 48

, ج , ب أ ثالثة إيجار المستقبل سنتر أباظه محمد برنت كوبي

؟ اإليجار طلب حــق يخولــه ولم فقــط والتعــويض العيــنى التنفيــذ حــق المؤجر يعطى القانون لنص ووفقا

العامــة للقواعــد تطبيقا اإليجار فسخ طلب يمكنه المؤجر أن على والقضاء الفقه إجماع ولكن الفسخ الجـزاء هـو هـذا ألن فـذلك التعـويض مـع أصـلها إلى العين إعـادة بالـذكر خص قـد المشرع كان وإذا

اإليجار سريان أثناء الجزاءين من بأى يطالب أن المؤجر ويستطع بالتزامه المستأجر إلخالل الطبيعى. مدته نهاية إلى االنتظار عليه يتحتم وال: المؤجرة العين فى الحديثة األجهزة وضع فى المستأجر حق*

وضــع بقصــد المــؤجرة العين فى المســتأجر يجريهــا التى التغييرات على يعترض أن للمؤجر يجوز ال يعتــبر حــتى يشــترط ولكن المســتأجر حــق فهذا ذلك إلى وما والتليفزيون والغاز والمياه النور أجهزة

: شرطان لحقه مستعمال المستأجرــعها يقوم أن مثال للمستأجر يجوز فال المرعية األصول األجهزة هذه تركيب فى تراعى : أن األول بوض

مرافقه بعض استعمال تعيق أو العقار منظر تشوه ولكنها بغرضه تفى بطريقة

يهــدد الميــاه أنــابيب وضــع كــان لــو كما العقار سالمة يهدد ما األجهزة هذه وضع فى يكون : أال الثانى المــؤجر وعلى بها بنيت التى المواد طبيعة أو القدم بسبب جسيما تلفا تلفها أو المنزل جدران سقوط

. النزاع عند ذلك إثبات ال المــؤجرة العين فى أجهــزة من يريــده مــا يضــع أن للمســتأجر كــان الشــرطان هذان تحقق فإذا

. عليه االعتراض المؤجر يستطيع

وو ومحيايومحياي ونسكيونسكي صالتيصالتي إنإن قلقلالعالمينالعالمين ربرب للهلله مماتيمماتي

أباظهأباظه محمدمحمد 666 88 ت مباشرة تجارة باب أمام

00 22 01 77 666 00 22 01 49