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黑火 ● 上海商办市场简报（ 2014.7.21-2014.7.27 ）

微信公众号：richbox2013

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1.上海土地市场2.上海商业市场3.上海办公市场

3

第20周 第21周 第22周 第23周 第24周 第25周 第26周 第27周 第28周 第29周 第30周0

2

4

6

8

10

12

0

1

2

3

4

5

0.0 1.4 3.0 6.7 10.2 3.4 4.5 0

1 1

4

2 2

2014年上海商办用地供应情况

供应土地面积 (万㎡ )供应地块数量

土地市场——供应

上周政府持续增加商办用地供应量，地块数量与其前一周持平，但地块总面积有所提升，整个 7月份办公用地供应量较为平稳，放量相对前几个月也较为密集，整体土地供应呈现上升趋势。

土地供应涨幅明显，供应市场步伐加快

上周商办用地供应 2幅，共44749㎡，环比上涨 32.35%,同比上涨 18.63%。

4

本周供应商办用地一览序号 地块名 板块 性质 土地面积

(㎡ ) 容积率1 浦东新区浦兴社区 Y000901编制单元 07-02、 07-07、 07-

08地块 浦东外高桥 商办 21253 2

2 浦东新区周浦中心镇 02单元北块 A1-11地块 浦东周浦 办公 11,001.8 4

1

2

土地市场——供应分布

浦东新区浦兴社区 Y000901编制单元 07-02、 07-07、 07-08地块位于浦兴社区，用地性质为商业及办公用地，土地总面积 21253.40㎡，地块周边住宅环绕，西南临河形成天然的商业凝聚圈，交通便利。

浦东新区周浦中心镇 02单元北块 A1-11地块位于浦东周浦板块，用地面积 25065㎡，用地性质为商业金融业用地，容积率 2.5，建筑限高 60米。地块周边居住氛围浓厚，但档次不高，公交便利，处于周浦万达广场 1Km商圈范围内。

5

1.上海土地市场2.上海商业市场3.上海办公市场4.竞品项目情况

6

第21周 第22周 第23周 第24周 第25周 第26周 第27周 第28周 第29周 第30周0 2 4 6 8

10 12 14 16

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

3.2 13.7 2.3 1.8 3.1 6.8 3.7 1.1 7.0 1.7

3

8 7

8

6

9

4 4

9

7

2014年上海商业供应情况预售面积 (万㎡ )预售项目数量

商业市场——供应推盘节奏加快，供应体量却显回落

近期商业市场入市项目数量增加明显，依据前段时间的市场情况，在大量供应后的一段时间内会出现市场的回落，但整体市场供应依旧密集。

上周有 7个共计 17346㎡的商业项目入市，大幅下降，其中面积环比下跌 75.71%，同比下跌 56.85%。

7

本周新增商业预售证项目序号 项目名称 板块 项目地址 预售面积 预售套数 开发商名称1 旭新华庭 金山新城 海盛路 500弄

等 1628.05 6 上海新城旭地房地产有限公司

2 温馨佳苑 南汇惠南 城南路 918弄 2209.26 4 上海港房地产经营开发公司

3 万丰盛景大厦 虹口 天潼路 508号等 1346.03 5

上海兴旺国际服饰城市场经营管理有

限公司4 上海香溢花城 普陀光新 石泉东路 168

弄 9407.66 59 上海昊川置业有限公司

5 合生财富海景公馆 金山新城

龙胜路 69弄25、 26、 3

2、 33号1799.22 7 上海合创临海房地

产开发有限公司6 琥珀郡园一期 宝山罗店 罗芬路 105-

109（单）号 527.45 2 上海美兰华府置业有限公司

7 保利西岸名轩 徐汇龙华瑞宁路 908弄4、 7、 8、

9、 11号428.41 1 上海保利建熹房地

产有限公司1

2

34

5

6

7

商业市场——供应列表 上周商业供应项目有三个内中环项目，分别位于虹口区、普陀区以及徐汇区。

8

本周商业成交面积 TOP10

排名 项目 区域 开盘时间 去化率 本周销售面积 (㎡ )

本周销售套数

本周销售均价 (元 /㎡ )

本周总销售额(万元 )

套均面积(㎡ )

单间总价(万元 )

1 三林新村 浦东三林 2014-2-8 28.00% 3006 2 22034 6624 1503 3312

2 绿城麓园  浦东外高桥 2013-10-26 57.00% 1877 15 35875 6735 125 449

3 复地浦江商务中心 闵行浦江 2012-9-19 9.50% 1455 1 18533 2697 1455 2697

4 上海香溢花城 普陀光新 2010-12-25 45.60% 1441 18 45023 6490 80 361

5 崧泽华城紫都  青浦新城 2013-10-10 78.20% 947 6 15789 1496 158 249

6 莱英郡城  嘉定安亭汽车城 2007-5-2 92.00% 766 2 18282 1401 383 701

7 旭辉浦江国际广场  闵行浦江 2012-9-28 86.70% 763 2 22020 1681 382 841

8 绿地宝里  宝山杨行 2010-6-22 75.80% 702 5 24419 1714 140 343

9 世茂海滨馨苑  奉贤海湾 2010-6-8 85.50% 506 4 9057 458 127 115

10 世茂天马假日城  松江佘山 2013-3-11 82.30% 466 3 16456 769 155 256

商业市场——成交TOP10

9

商业市场——成交

第20周 第21周 第22周 第23周 第24周 第25周 第26周 第27周 第28周 第29周 第30周0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

16957 22446 37670 8440 28584 27306 29342 17168 8452 22574 22035

17956 20485 20101 21142 21686 21053

24982 22833

20658

12406

20622

2014年上海商业成交走势 成交面积 (㎡ )成交均价(元 /㎡ )

内中环成交量大幅增加，均价回升

上周上海商业成交量基本保持不变，但成交均价回复到了 2万元 /㎡的平均水平，原因是浦东外高桥、三林及普陀光新等内中环区域有大面积高价成交。

上周商业成交 130套，成交面积为 22035㎡，环比小幅下跌 2.39%，同比上涨32.14%；成交均价 20622元 /㎡，环比上涨 66.23%,同比下跌 17.48%。

10

浦东 松江 闵行 嘉定 青浦 普陀 宝山 南汇 金山 奉贤 闸北 杨浦 市中心 虹口0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000

5027 3535 2591 2373 1743 1441 1013 643 574 506 388

26878

11486

21241

14901 15548

45023

24532 21134

23604

9057

25207 31144

上海各区域商业成交情况 成交面积（㎡）成交均价（元 /㎡）

商业市场——各区县成交 浦东及松江依托社区底商的低价大宗成交分别位列全市第一、二位。从成交价格来看，普陀远高于其他地区，杨浦次之。

七宝万新国际中心、新城忆华里吾悦广场、绿地宝山商务广场均已进入尾盘，去化率均超过了 95%。

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商业市场——存量

浦东新区

嘉定区 南汇区 松江区 金山区 青浦区 闵行区 宝山区 奉贤区 市中心 杨浦区 普陀区 徐汇区 闸北区 虹口区0

20

40

60

80

100

120

140

129.77

92.1678.17 65.79 64.48 61.59 60.11 48.28 39.98 36.32 34.83 26.11 20.59 18.63 18.59

上海现有商业存量情况（万㎡）全市商业存量 45412套，各区县中，浦东新区存量最多，为 129.77万㎡，其次为嘉定区，为 92.16万㎡；南汇、松江、金山、闵行等区县存量也都超过了 60万㎡。

商业市场正向存量市场转型，供大于求

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1.上海土地市场2.上海商业市场3.上海办公市场4.竞品项目情况

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第20周 第21周 第22周 第23周 第24周 第25周 第26周 第27周 第28周 第29周 第30周0

2

4

6

8

10

12

14

0

1

2

3

4

5

6

5.2 11.9 3.1 3.8 3.3 3.1 2.2 0.8 2.9 5.4

5

4

0

2

3 3

4

2

1

3

4

2014年上海办公供应情况 预售面积 (万㎡ )预售项目数量

办公市场——供应办公供应持续回升，入市体量同比大增

上周上海办公市场供应体量有较大提升，近几周整体供应量稳步上涨，市场供应逐渐回升。在入市项目数量方面，近期入市项目相对前几月密集度提高，对在售项目竞争压力有增无减。

上周上海办公市场 4个新项目入市，新增供应面积为 53713㎡，环比上涨 86.21%,同比大幅上涨 295.65%。

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办公市场——供应列表

本周新增办公预售证项目序号 名称 区域 地址 预售面积

(㎡ )预售套数 发展商

1 吴泾锦绣商业广场 闵行吴泾 莲花南路

3999弄 2、4、 5、 8

号10545.2 224 上海泾绣房地产开

发有限公司2 万丰盛景大

厦虹口北外滩

天潼路 508号等 1794.73 4

上海兴旺国际服饰城市场经营管理有

限公司3 加枫路 20

号浦东外高桥 加枫路 20号 9552.6 5 上海市外高桥保税

区新发展有限公司4 保利西岸名

轩 徐汇龙华瑞宁路 908弄 4、 7、8、 9、 11

号31820.9 18 上海保利建熹房地

产有限公司

1

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上周办公主要供应产品以大平层及小面积 LOFT办公为主，标办项目供应占比较小。

4

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本周办公成交面积 TOP10

排名 项目 区域 开盘时间 去化率 本周销售面积(㎡ )

本周销售套数

本周销售均价(元 /㎡ )

本周总销售额(万元 ) 物业类型

1 青浦卓越商务广场 青浦新城 2013-10-21 29.90% 4258 37 15084 6423 LOFT

2 卓越商务中心 奉贤南桥新城 2012-3-15 88.30% 2463 43 11068 2726 LOFT

3 绿地汇创商务广场 徐汇龙华 2012-11-2 73.80% 2037 18 51016 10394 标办4 旭辉浦江国际广场 闵行浦江 2012-9-28 86.70% 1598 35 16011 2559 墅办 +标办

+LOFT

5 万科润园商务中心 闵行华漕 2013-10-13 61.10% 1455 11 29939 4357 LOFT

6 水都南岸生活广场  青浦朱家角 2009-12-1 50.80% 1184 7 12904 1528 墅办 +LOFT

7 银亿茗悦公寓  徐汇枫林 2013-5-11 88.50% 795 4 31954 2539 LOFT

8 嘉定方舟商业中心  嘉定主城区 2012-9-22 80.40% 659 12 11762 775 LOFT

9 旭辉南翔商都  嘉定南翔 2014-1-13 72.70% 584 12 15091 882 LOFT

10 星光域雅苑  普陀真如 2013-10-26 54.80% 510 3 34339 1750 标办

办公市场——成交TOP10

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第 20周 第 21周 第 22周 第 23周 第 24周 第 25周 第 26周 第 27周 第 28周 第 29周 第 30周0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

32081 115428 84698 23816 17575 32587 33025 22410 28761 31619 23812

18039

50045

33115

23793 20161

21200 28443

23504 20381

21884 21457

2014年上海办公成交走势 成交面积 (㎡ )成交均价 (元 /㎡ )

办公市场——成交办公成交量持续低迷，均价仍处低位

本周办公共成交 309套，成交面积 23812㎡，环比下跌24.69%，同比下跌54.51%；成交价 21457元/㎡，环比下跌 1.95%,同比下跌 4.67%。

上周上海办公成交量仍处于低位，整体办公市场成交低迷。上周成交均价环比相差不大，最主要是因为徐汇龙华板块的绿地汇创商务广场高价位成交，成交面积 2037㎡，成交均价为 51016元 /㎡。

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青浦 闵行 嘉定 奉贤 普陀 浦东 宝山 杨浦 南汇 金山 闸北 松江 市中心 虹口0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000

5638 4051 2906 2764 1927 1035 851 526 504 267 161 157 0

14586

22184

13970 11469

29334 29678

14465

25655

16011 10717

46909

14854

0

上海各区域办公成交情况 成交面积（㎡）

成交均价（元 /㎡）

办公市场——各区县成交 上周青浦区凭借卓越商务广场大宗成交位居上海各区域办公成交第一，闵行区其次，主要依靠万科润园商务中心及旭辉浦江国际广场位列第二。

从成交均价来看，上周各区价格依然处于低位，以价换量格局持续升温，但闸北区苏河湾华侨城中心出现高价成交，远高于其他区域，为 46909元 /㎡。

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办公市场——存量

浦东新区普陀区嘉定区杨浦区闵行区徐汇区长宁区市中心青浦区奉贤区宝山区虹口区南汇区闸北区松江区金山区

0

20

40

60

80

100

120

100.75

59.4153.04 50.65 43.58 41.88 39.66 35.61 32.45 31.4 27.32 25.18 17.56 17.51 15.58 14.15

上海现有办公存量情况（万㎡）

办公存量相对平均，浦东普陀存量去化堪忧

全市办公存量 40642套，各区县中，浦东新区存量最多，为 100.75万㎡；普陀、嘉定、杨浦等区县存量也都超过了 50万㎡。

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办公成交个案——旭辉浦江国际地址

产品闵行区浦江镇，联航路 1650号（恒南路路口）

企业独栋+SOHO+配套商业开盘时间 2012-9-28

建筑面积 13,0317㎡ 开发商 旭辉集团SOHO

企业独栋商业

300m

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办公成交个案——旭辉浦江国际

SOHO销售情况SOHO销售总面积 49597.57㎡

SOHO总套数 1082套SOHO已售面积 48020.03㎡SOHO已售套数 1047套本周去化面积 1598.24㎡本周去化套数 35套本周销售均价 16011元 /㎡