ОтчетФЕДЕРАЦИИ» СТ. 3, И ФСО 2 П. 6). 10 8. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

Заказчик: Общество с ограниченной ответственностью «____________________»

Исполнитель: Общество с ограниченной ответственностью « Центр индивидуальной и кадастровой оценки »

Основание для оценки: Договор №_______ от «___» ___________ 2015 г.

Дата составления: 03 августа 2015 г.

Отчет № _______

Об оценке рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 15831,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. _________, д.___, с кадастровым номером 77:01:__________

123557, г.Москва , ул. Пресненский Вал, д.27, стр.15 +7 499 253-86-66 [email protected] www.ciko.ru

По состоянию на 1/01/2013

По состоянию на 01 января 2013г.

МОСКВА 2015

1

+7 499 253-86-66• [email protected] • www.ciko.ru

Общество с ограниченной ответственностью «Центр индивидуальной и кадастровой оценки»

Сопроводительное письмо к отчету г. Москва 03.08.2015 г.

Заключение о стоимости Настоящее заключение на 1 листе подготовлено Обществом с ограниченной ответственностью

«Центр индивидуальной и кадастровой оценки» (ООО «ЦИКО») в соответствии с Договором № ____/15 от «___» ____________ 2015 г. на оказание услуг по проведению оценки рыночной стоимости нежилого здания. Оценка объекта недвижимости произведена в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., а также с «Федеральными стандартами оценки», утвержденными приказом Министерства экономического развития и торгов-ли РФ от 20.07.2007 г. и федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием нежилого здания общей площадью 15 831,8 кв.м является его текущее использование (под склад-холодильник).

Заключение составлено на основании прилагаемого отчета об оценке от 03.08.2015 г. № _______

на ______ листах (далее Отчет), подготовленного и подписанного профессиональным оценщиком _____________________.

Рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 15 831,8 кв.м, кадастровый №

77:01:__________, расположенного по адресу: г. Москва, ул.____________, д.___ по состоянию на 01.01.2013 г. с учетом НДС:

452 290 961 (Четыреста пятьдесят два миллиона двести девяносто тысяч девятьсот шестьдесят один) рубль

Основные ценовые показатели:

Назначение объекта Общая площадь, кв.м Удельная рыночная стоимость с учетом

НДС, руб./кв.м

Рыночная стоимость с учетом

НДС, руб.

Нежилое здание 15 831,80 28 568,5 452 290 961

Допущения и ограничения, на которых основывается оценка: Допущения и ограничения, возникшие в ходе выполнения работ по оценке, приведены задании

на оценку и в разделе 5 Отчета об оценке. Генеральный директор ООО «ЦИКО»

Беккер В.Я.

2



ОГЛАВЛЕНИЕ

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ (ФСО 3 П. 8А) 4

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ (ФСО 3 П. 8Б, ФСО 1 П. 17, ФСО 7 П. 8, ДОГОВОР НА ОЦЕНКУ) 5

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ (ФСО 3 П. 8В) 6

4. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ (ФСО 3 П. 8В) 6

5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ (ФСО 3 П. 8Г) 7

6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ФСО 3 П. 8Д) 9

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ (135-ФЗ «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» СТ. 3, И ФСО 2 П. 6). 10

8. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ 11

9. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО 3 ПП. 4 И 8Е) 12

9.1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 12 9.2. АНАЛИЗ ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ ИНФОРМАЦИИ (ФСО 1 П. 19, ФСО 3 П. 4) 12 9.3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО 3 ПП. 8Е) 13 9.3.1. СВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ, ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ 13 9.3.2. СВЕДЕНИЯ О КОЛИЧЕСТВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИКАХ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ФИЗИЧЕСКИХ СВОЙСТВАХ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ИЗНОСЕ, УСТАРЕВАНИЯХ 13 9.3.3. СВЕДЕНИЯ О КОЛИЧЕСТВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИКАХ ЭЛЕМЕНТОВ, ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, КОТОРЫЕ ИМЕЮТ СПЕЦИФИКУ, ВЛИЯЮЩУЮ НА РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 15 9.3.4. ДРУГИЕ ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕГО СТОИМОСТЬ 15 9.4. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО 3 ПП. 8Е) 16 9.5. ИЛЛЮСТРАТИВНЫЕ МАТЕРИАЛЫ (ФСО 7 П.5) 19

10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ (ФСО 3 П. 8Ж, ФСО 7 П. 11) 20

10.1. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ 21 10.2. АНАЛИЗ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА МОСКВЫ 233 10.3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА, ГДЕ РАСПОЛОЖЕН ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ 277 10.4. АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА, ГДЕ РАСПОЛОЖЕН ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ 355 10.5. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ИНТЕРВАЛОВ ЗНАЧЕНИЙ ЭТАХ ФАКТОРОВ 39 10.6. ВЫВОДЫ ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 411

11. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ФСО 1 П. 10, ФСО 7 Ч.IV) 422

12. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ (ФСО 1 ПП. 13-15, 20-24, ФСО 7 ПП. 22-24, Ч. VIII) 433

3



13. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ(ФСО 1 ПП. 14, 22, ФСО 3 ПП. 13 И 15, ФСО 7 П. 22) 466

13.1. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 466

14. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ (ФСО 1 ПП. 15 И 23, ФСО 3 ПП. 13 И 15, ФСО 7 П. 23) 533

14.1. ОПИСАНИЕ МОДЕЛИ ОЦЕНКИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 53 14.2. РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ СТАВКИ ДЛЯ ХОЛОДИЛЬНЫХ КАМЕР 54 14.2.1. ВЫБОР ЕДИНИЦЫ СРАВНЕНИЯ (ФСО 1 П. 22А, ФСО 7 П. 22Г) 54 14.2.2. ОПИСАНИЕ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ (ФСО 1 ПП. 14 И 22, ФСО 7 22В) 54 14.3. РАСЧЕТ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА ОТ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 622 14.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРЕНДУЕМОЙ ПЛОЩАДИ 633 14.5. РАСЧЕТ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА ОТ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 633 14.6. РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА ОТ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 633 14.7. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 65 14.7.1. УСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРИОДА ПРОГНОЗИРОВАНИЯ (ФСО 7 П 23В) 65 14.7.2. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ДОХОДОВ В ТЕЧЕНИЕ ПЕРИОДА ПРОГНОЗИРОВАНИЯ И В ПЕРИОД ПОСЛЕ ПЕРИОДА ПРОГНОЗИРОВАНИЯ (ФСО 1 П. 22Б, ФСО 7 П 23В) 65 14.7.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ (ФСО 1 П. 22В, ФСО 7 П. 23Е) 65 14.7.4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ЧОД (ФСО 1 П. 22Г, ФСО 7 П 23В) 68 14.8. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 69

15. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ(ФСО 1 ПП. 14, 22, ФСО 3 ПП. 13 И 15, ФСО 7 П. 22) 700

15.1. ОПИСАНИЕ МОДЕЛИ ОЦЕНКИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 700 15.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. 700 15.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЕДИНИЦЫ СРАВНЕНИЯ 711 15.4. РАСЧЕТ УДЕЛЬНОГО ПОКАЗАТЕЛЯ СТОИМОСТИ ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ 722 15.5. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА (ФСО 1 ПП. 14, 22) 811

16. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ (ФСО 3 П. 8 И ФСО 1 П. 24, ФСО 3 ПП. 13, 15, 16) 822

17. ИТОГОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО 3 П. 8 И ФСО 1 П. 24, ФСО 3 ПП. 13, 15, 16) 84

17.1. ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРОВЕДЕННОЙ ОЦЕНКЕ (СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ) 85

18. ПРИЛОЖЕНИЯ 86

18.1. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ 86 18.1.1. НОРМАТИВНЫЕ МАТЕРИАЛЫ 86 18.1.2. МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ 86 18.1.3. ОБОСНОВЫВАЮЩИЕ МАТЕРИАЛЫ 87

19. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 94

19.1. ДОКУМЕНТЫ ОЦЕНЩИКА 94 19.2. ДОКУМЕНТЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ ОТ ЗАКАЗЧИКА 94

4



1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ (ФСО 3 П. 8А)

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Нежилое здание площадью 15 831,8 кв.м, кадастровый № 77:01:__________, расположенное по адресу: г. Москва, ул.____________, д.___.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке с учетом НДС

Затратный подход: отказ от применения (дан справочно) Сравнительный подход: 491 249 313 рублей Доходный подход: 413 332 608 рублей

Итоговая величина стоимости объекта оценки с учетом НДС

452 290 961 (Четыреста пятьдесят два миллиона двести девяносто тысяч девятьсот шестьдесят один) рубль

Сведения об ограничениях (обременениях) по использованию нежилого здания

Ограничений и обременений прав, влияющих на определение рыночной стоимости исходя из целей оценки, не имеется

Порядковый номер отчета от 03.08.2015 г. № ___________

5



2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ (ФСО 3 П. 8Б, ФСО 1 П. 17, ФСО 7 П. 8, ДОГОВОР НА ОЦЕНКУ)

Объект оценки (ФСО 1 п. 17а) Нежилое здание площадью 15 831,8 кв.м, кадастровый № 77:01:__________ , расположенное по адресу: г. Москва, ул.____________, д.___

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии) (ФСО 7 п. 8)

Нежилое здание площадью 15 831,8 кв.м, кадастровый № 77:01:__________, расположенное по адресу: г. Москва, ул.____________, д.___

Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики (ФСО 7 п. 8)

Характеристики объекта оценки приняты в соответствии с информацией, представленной Заказчиком и данными кадастровой карты: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

Имущественные права на объект оценки (ФСО 1 п. 17б) Право собственности

Субъект права ООО «______________» Балансовая стоимость объекта оценки на 01.01.2013 г. 11 071 398,38 руб.

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки (ФСО 7 п. 8)

Оцениваемое право – право собственности. Ограничения (обременения) оцениваемых прав – ограничений и обременений прав, влияющих на определение рыночной стоимости исходя из целей оценки, не имеется.

Цель оценки (ФСО 1 п. 17в) Определение рыночной стоимости Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения (ФСО 1 п. 17г)

Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной на 01.01.2013 г.

Вид стоимости (ФСО 1 п. 17д) Рыночная Дата оценки (ФСО 1 п. 17е) 01.01.2013 г. Срок проведения оценки (ФСО 1 п. 17ж) с 20.07.2015 г. по 03.08.2015 г.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка (ФСО 1 п. 17з)

Допущения и ограничения в настоящем Отчете устанавливаются Оценщиком, при этом допущения и ограничения не должны противоречить требованиям нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. Допущения и ограничения, возникшие в ходе выполнения работ по оценке, приведены задании на оценку и в разделе 5 Отчета об оценке

6



3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ (ФСО 3 П. 8В) Организационно-правовая форма и полное наименование

Общество с ограниченной ответственностью «______________» (ООО «______________»)

Основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН __________________ от _________ г.

Юридический адрес г. Москва, ул. ___________, вл. ___ Место нахождения г. Москва, ул. ___________, вл. ___

4. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ (ФСО 3 П. 8В) Фамилия, имя, отчество оценщика Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика Стаж работы в оценочной деятельности Организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

Место нахождения оценщика

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах:

Другие организации, оценщики, специалисты и эксперты к выполнению работ по данному

Отчету не привлекались.

7



5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ (ФСО 3 П. 8Г)

Настоящий отчет ограничивается нижеследующими условиями:

• В процессе подготовки настоящего отчета, Оценщик исходил из достоверности предоставленных Заказчиком документов, устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта оценки (см. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки).

• Внешний осмотр объекта оценки не производился, так как оценка осуществляется на дату в прошлом: на 01.01.2013 г. и Оценщик не может утверждать, что нынешнее состояние объекта соответствует его состоянию на дату оценки, кроме как со слов Заказчика и на основании представленных Заказчиком документов.

• Ответственность за достоверность сведений о составе имущественных прав на оцениваемый объект, их ограничениях и обременениях лежит на лице, предоставившем эти документы, т.е. на Заказчике. Оцениваемые имущественные права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете. Юридическая экспертиза имущественных прав Оценщиком не проводилась.

• Чертежи и схемы, приведенные в отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом объекте и не должны использоваться в каких-либо других целях.

• Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

• При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

• Оценка объекта оценки проводится на дату в прошлом: на 01.01.2013 г. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки (п. 19 ФСО №1). При этом Оценщик оставляет за собой право использовать правоподтверждающие документы, полученные после даты оценки, в случае, если указанное в них право лица в отношении оцениваемого объекта недвижимости возникло до даты оценки.

• сходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это необходимо и возможно, приводятся ссылки на источник информации.

Ограничения и пределы применения полученного результата:

• От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к оценщикам, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что возникшие убытки, потери и задолженности явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны оценщиков в процессе выполнения работ по оценке.

• Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

• Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

8



• Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

• Настоящий отчет достоверен только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Специальные ограничения и допущения:

• Инвентаризация, юридическая, строительно-техническая и технологическая экспертизы не производились.

• В соответствие с п. 20 ФСО-7, рыночная стоимость … объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Поскольку предполагаемым использованием результатов оценки является установление кадастровой стоимости в размере рыночной, то рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки определяется в соответствии с принципом наиболее эффективного использования без учета возможностей изменения существующего назначения здания и его количественных параметров.

• На дату оценки зарегистрировано право собственности ООО «______________» на объект оценки, ограничений (обременений) прав не зарегистрировано. Оценка рыночной стоимости нежилого здания проводится исходя из предположения, что все документы, подтверждающие право собственности и существующие ограничения (обременения) права оформлены в установленном порядке.

• При расчетах некоторые значения округлялись. При проверке расчетов могут быть незначительные расхождения из-за применения округления. Округление существенно не влияет на результат оценки.

• Курс доллара США на дату оценки: 30,3727 руб./долл., курс европейской валюты - 40,2286 руб./евро.

9



6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ФСО 3 П. 8Д) Отчет об оценке составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г.

№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Применяемые федеральные стандарты оценочной деятельности:

1. федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г., регистрационный N 10040, 2. федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255, зарегистрирован в Минюсте РФ 23 августа 2007 г., регистрационный N 10045; 3. федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, зарегистрирован в Минюсте РФ 20 августа 2007 г., регистрационный N 10009, 4. федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г.

Стандарты саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, выполнивший отчет.

Применение ФСО №1, №2, №3 и №7 связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении работ по оценке.

Использование стандартов саморегулируемой организации связано с членством оценщика в данной саморегулируемой организации. Кроме того указанные стандарты наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при проведении работ по оценке различных видов имущества.

10



7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ (135-ФЗ «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» СТ. 3, И ФСО 2 П. 6).

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для

аналогичных объектов оценки; • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и

принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чей-либо стороны не было; • платеж за объект оценки выражен в денежной форме»1. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на

открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.2

1 Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 2 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)от 20.07.2007 г.

11



8. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

При проведении оценки были выполнены следующие работы: • Сбор информации о качественных и количественных характеристиках, текущем использовании объекта оценки. • Сбор необходимой для проведения оценки информации (сбор рыночных данных, цены продаж (предложений) аналогичных объектов недвижимости, сбор данных для расчета корректировок, цены на строительство объектов и пр.). • Анализ достаточности и достоверности полученной информации. • Анализ рынка и выявление ценообразующих факторов на рынке объекта оценки. • Выбор подходов к оценке стоимости и выбор метода (методов) расчета в рамках каждого из подходов к оценке. • Осуществление необходимых расчетов для установления стоимости в рамках выбранных подходов к оценке. • Согласование результатов оценки стоимости, полученных различными методами и подходами, если применялось несколько подходов и методов к установлению стоимости, и получение итогового значения стоимости объекта. • Подготовка отчета об оценке.

12



9. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО 3 ПП. 4 И 8Е)

9.1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Документы (копии), предоставленные Заказчиком: - Свидетельство о государственной регистрации права серия ___ № ________ от _______ - Кадастровый паспорт здания. - Технический паспорт на здание. - Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от _____ № ___________ - Договор аренды земельного участка № _____________, от ___________г.

Данные, полученные из публичной кадастровой карты Росреестра

(http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/): сведения о местоположении и текущей кадастровой стоимости нежилого здания.

Данные ГУП МосгорБТИ по основным характеристикам объекта оценки и объектов аналогов.

9.2. АНАЛИЗ ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ ИНФОРМАЦИИ (ФСО 1 П. 19, ФСО 3 П. 4)

Оценщику были представлены документы, содержащие количественные и качественные характеристики объекта оценки (см. выше), в полном объеме. Данные по зданию были представлены в полном объеме. Остальная информация была получена из сети Интернет, в процессе интервью с представителями риэлтерских компаний во время общения по телефонам, указанным в объявлениях по объектам аналогам.

Поскольку полученные в процессе сбора информации данные являются достаточно однородными, полагаем, что собранные данные удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности.

Анализ достаточности информации показал, что полученная от Заказчика и из других источников информация является достаточной для проведения оценки. Полагаем, на основе имеющейся информации, что использование дополнительной информации не приведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

В процессе подготовки настоящего отчета мы исходили из достоверности предоставленных Заказчиком документов, а также сведений, сообщенных во время интервью в процессе сбора рыночных данных. По нашему мнению, документы, представленные Заказчиком, достоверны, т.к. сведения, сообщенные в них, подтверждаются данными осмотра. Данных, которые бы противоречили сообщенной Заказчиком информации, не имеется.

Анализ достоверности имеющейся информации показал, что полученная от Заказчика и из других источников информация не противоречит друг другу, поэтому может быть признана достоверной, если не будут представлены новые факты, которые поставят под сомнение достоверность информации.

13



9.3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО 3 ПП. 8Е)

9.3.1. Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки

Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 15 831,8 кв.м, кадастровый № 77:01:__________, расположенное по адресу: г. Москва, ул.____________, д.___.

Объект оценки поставлен на кадастровый учет в государственный кадастр недвижимости 01.01.2012 г., что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости.

Нежилое здание с кадастровым номером 77:01:__________ находится в собственности ООО «______________».

Арендатором земельного участка является ООО «______________» (Договор аренды земельного участка № ___________, от __________г.).

По информации, полученной Оценщиком, ограничений и обременений прав на оцениваемое нежилое здание и земельный участок под зданием не имеется.

9.3.2. Сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, текущем использовании объекта оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях

Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 15 831,8 кв.м, кадастровый № 77:01:__________, расположенное по адресу: г. Москва, ул.____________, д.___. Количественные и качественные характеристики объекта оценки представлены ниже в таблице.

Таблица 1 Количественные и качественные характеристики объекта недвижимости

№ п/п Характеристика Значение Источник информации

1 Тип объекта Нежилое здание Свидетельство о государственной регистрации права собственности от ______ серии ___, № ________

2 Имущественные права Право собственности

3 Субъект права ООО «______________»

4 Кадастровый номер 77:01:__________ Данные кадастрового паспорта, данные публичной кадастровой карты Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

5 Адресные ориентиры г. Москва, ул.____________, д.___

6 Кадастровая стоимость объекта оценки на 01.01.2013 г., руб.

2 060 451 458,88 (130 146 руб./кв.м)

7 Балансовая стоимость на дату оценки, руб.

11 071 398,38 По данным Заказчика

8 Информация о текущем использовании

Склад хладокомбината По данным Заказчика

9 Функциональное назначение Помещения холодильные Копия техпаспорта

10 Принадлежность здания к памятникам архитектуры

нет По данным ГУП МосгорБТИ

Основные характеристики объекта недвижимости Технический паспорт ГУП МосгорБТИ

11 Площадь застройки, кв. м 3880,3

12 Общая площадь здания (помещений), кв. м

15 831,8

13 Объем, куб.м 85 856 Технический паспорт ГУП МосгорБТИ 14 Этажность

надземная/подземная 7 этажей /с подвалом

15 Год ввода (постройки) До 1917г.

14



№ п/п Характеристика Значение Источник информации

16 Наружные и внутренние капитальные стены

кирпичные

17 Перекрытия металлические фермы 18 Тип отделки: Обычная 19 Износ на 2013 г, % 66,4 ГУП МосгорБТИ

20

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Не выявлены

Информация об износах и устареваниях Износ объекта оценки соответствует текущему сроку жизни. Прочих устареваний не выявлено.

Схема 1. Объект оценки на публичной кадастровой карте Росреестра

(источник: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/)

http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

15



9.3.3. Сведения о количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Не имеются.

9.3.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Таблица 2 Количественные и качественные характеристики земельного участка, на котором расположен объект

оценки №

п/п Характеристика Значение Источник информации

1 Тип объекта Земельный участок 2 Имущественные права Право аренды Договор аренды земельного

участка № ________, от _____ 3 Субъект права ООО «______________» 4 Кадастровый номер 77:01:___________ Данные публичной

кадастровой карты Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

5 Площадь земельного участка 10 000,0 кв.м. 6 Адресные ориентиры г. Москва, ул.____________, д.___

7 Категория земель, к которой относится земельный участок

Земли поселений (земли населенных пунктов)

8

Вид разрешенного использования в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов

Для размещения объектов торговли объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными группами товаров (1.2.5); объекты размещения складских предприятий (1.2.9); объекты размещения организаций оптовой торговли (1.2.5)

9 Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

749 859 800,00

10 Информация о текущем использовании

Эксплуатация зданий и сооружений хладокомбината

По данным Заказчика

11

Сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок (при их наличии)

нет По данным Заказчика

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его

стоимость, кроме описанных выше, не выявлены.

16



9.4. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО 3 ПП. 8Е)

Краткая характеристика Центрального округа Территория исторически сложившейся центральной части Москвы имеет многовековую

историю. Длительный и сложный процесс становления городского организма отражён в его архитектурно-планировочной структуре, системе улиц и площадей, ансамблях, комплексах и отдельных зданиях, сохранившихся до настоящего времени. Чётко выраженное на плане Москвы концентрическое нарастание территории города, приоритет радиальных направлений - сегодняшних вылетных магистралей - всё это итог почти 900-летнего развития.

Основы пространственно-планировочной структуры Москвы, заложенные в средние века, преемственно развивались в ходе градостроительных мероприятий в последующие века. Они и сейчас остаются источником своеобразия и цельности исторической городской ткани центральной части Москвы.

В Центральном административном округе Москвы разместилась наибольшая часть государственных административных учреждений, посольств, министерств и ведомств, основная масса объектов инфраструктуры для ведения бизнеса, офисы крупнейших мировых и российских компаний. По насыщенности организациями и учреждениями ЦАО занимает первое место среди других округов Москвы.

ЦАО — центр транспортных коммуникаций столицы. На его территории располагается 6 из 9 московских железнодорожных вокзалов (Белорусский, Казанский, Курский, Ленинградский, Павелецкий и Ярославский). Согласно статистике, на 1000 человек, проживающих в ЦАО, приходится свыше 100 предприятий малого бизнеса.

Численность зарегистрированных в ЦАО г. Москвы предприятий и организаций потребительского рынка на порядок выше, чем в других округах.

В Центральном административном округе идет активный процесс вывода промышленных предприятий за черту города в части массового производства. Высвобождающиеся здания, которые в большинстве своем являются историческими памятниками, обновляются, реконструируются и обретают новое предназначение в виде офисных и культурных центров.

Центральный округ, фактически повторяя своими границами исторический центр Москвы, являет собой средоточие исторических и культурных ценностей столицы и страны. На его территории расположены такие особо ценные объекты национального наследия России, как Московский Кремль, Государственный Академический Большой театр России, Московская Государственная консерватория имени П. И. Чайковского, Государственный Исторический музей, Государственный музей изобразительных искусств имени А. С. Пушкина, Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея» и многие другие. В территориальных границах округа находится около 1500 организаций культуры, что составляет почти 45 % от их общего количества в Москве.3

По данным Префектуры Центральный административный округ Москвы занимает территорию 6,7 тыс. га, что составляет чуть более 6 % от всей территории города.

На территории ЦАО постоянно проживают 693 тыс. человек, из них более 45 % в трудоспособном возрасте. Численность наличного населения оценивается в размерах 760 тыс.человек.

Наиболее заселенным (более 100 тыс.чел.) являются районы Басманный, Пресненский, Таганский. Меньше всего жителей в районах Якиманка и Арбат (23 и 26 тыс.чел. соответственно). 4

Жилая застройка занимает около 20 % территории ЦАО.

3 http://moscow.ru/ru/government/capital_russia/territorial_authorities/cao/ 4 http://cao.mos.ru/

http://guide.moscow.ru/ru/trip_planning/transport/railway_train_stations/belorusskiy/

http://guide.moscow.ru/ru/trip_planning/transport/railway_train_stations/kazanskiy/

http://guide.moscow.ru/ru/trip_planning/transport/railway_train_stations/kurskiy/

http://guide.moscow.ru/ru/trip_planning/transport/railway_train_stations/leningradskiy/

http://guide.moscow.ru/ru/trip_planning/transport/railway_train_stations/paveletskiy/

http://guide.moscow.ru/ru/trip_planning/transport/railway_train_stations/yaroslavskiy/

http://guide.moscow.ru/ru/entertainment/attractions/buildings_and_structures/index.php?id4=321




http://guide.moscow.ru/ru/entertainment/attractions/museums/index.php?id4=46







17



Краткая характеристика района Замоскворечье Схема 2.

Район Замоскворечье на территории округа

Замоскворечье – исторический район старой Москвы, входящий в состав Центрального административного округа Москвы. Он отличается яркой историко-культурной и градостроительной спецификой, обладает рядом исторических, культурных, социальных и производственных особенностей.

Территория района составляет 438 га. Здесь 73 улицы, 6 станций метрополитена, включая пересадочные (в том числе станции «Новокузнецкая» и «Павелецкая» — в центре), и 10 церквей. На территории района 326 жилых зданий с населением 40,8 тыс. человек. Работают в районе 8130 предприятий, на которых заняты 83,6 тыс. человек.

Информация получена с сайта: http://ru.wikipedia.org/wiki Характеристики местоположения объекта оценки Объект оценки расположен в районе Замоскворечье Центрального административного округа,

рядом с границей Южного административного округа. Объект оценки размещается на территории между Садовым и Третьим транспортным кольцом.

Земельный участок оцениваемого объекта недвижимости находится на пересечении улицы Дубининская и Жукова проезда, на второй линии застройки.

В пределах пешеходной доступности от объекта оценки (600-650 м) находится станция метрополитена «Павелецкая» и Павелецкий железнодорожный вокзал.

Окружающая застройка – административно-деловая.

http://ru.wikipedia.org/wiki

18



Таким образом, с точки зрения ближайшего окружения и транспортной доступности местоположение объекта оценки можно охарактеризовать как благоприятное.

Таблица 3 Характеристики местоположения объекта оценки

№ п.п. Показатели Значения

1 Ближайшие транспортные магистрали общегородского значения в Москве

Садовое кольцо – 750 м, Третье транспортное кольцо - 2,2 км

2 Ближайшая улица __________ 3 Удаленность от центра населенного пункта, м 3,7 4 Удаленность от станции метрополитена, м 600

5 Линия расположения (относительно ближайшей улицы)

2

6 Район расположения Замоскворечье 7 Окружающая застройка Административно-деловая и производственная

Схема 3

Схема размещения объекта оценки на территории города

19



9.5. ИЛЛЮСТРАТИВНЫЕ МАТЕРИАЛЫ (ФСО 7 П.5)

Фото 1

Фото 2

20



10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ (ФСО 3 П. 8Ж, ФСО 7 П. 11)

Главные макроэкономические факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости в г. Москве.

Таблица 4 Основные макроэкономические и социальные факторы, влияющие

на стоимость недвижимости в г. Москве Фактор Влияние

Мировые цены на энергоносители

Рост мировых цен на энергоносители - приток капитала на рынок недвижимости из нефтегазодобывающей отрасли, рост стоимости недвижимости

ВВП страны, региона Рост ВВП страны, региона – рост стоимости недвижимости

Ликвидность рынков капитала В фазе кредитного бума – рост стоимости недвижимости, в фазе кредитного сжатия – снижение стоимости недвижимости

Инфляция Рост инфляции – рост стоимости недвижимости Кредитные ставки Рост кредитных ставок – снижение стоимости недвижимости

Разрешения на застройку, объемы строительства

Снижение количества разрешений, снижение предложения – рост стоимости Увеличение объемов строительства, предложения недвижимости – стабилизация или снижение стоимости недвижимости

Налоговые ставки на землю Рост налоговых ставок – снижение стоимости недвижимости

Миграционные потоки Прирост работоспособного населения – рост цен на жилую недвижимость, уменьшение работоспособного населения – стагнация/падение цен на жилую недвижимость

Денежные доходы населения Увеличение реальных денежных доходов населения – рост стоимости недвижимости

Цены на недвижимость Рост цен на недвижимость – рост цен на земельные участки, падение цен на недвижимость – падение цен на земельные участки

Объемы строительства

Увеличение предложения на стабильном рынке – стагнация или падение цен на недвижимость, увеличение/падение предложения на растущем рынке – рост цен на недвижимость, уменьшение предложения на стабильном рынке – стагнация или рост цен на недвижимость, увеличение/падение предложения на падающем рынке – падение цен на недвижимость

Данные факторы оказывают опосредованное влияние на цены на коммерческую недвижимость

через основные ценообразующие факторы, которые показаны далее. Динамика основных показателей, проанализированная в дальнейших разделах, показывает, что

макроэкономические факторы оказывают нейтральное влияние на рынок недвижимости Москвы. Средние коэффициенты капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой

недвижимости в г. Москве стабильны. На конец 2012 года их значения составляют: для офисных объектов класса «В» – 10,5-11,5%, для качественных торговых и сервисных объектов – 10-11%, для складов класса «В» – 11-12%.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект: - в зависимости от объекта: рынок отдельно-стоящих нежилых зданий; - в зависимости от назначения: производственно-складская недвижимость; - в зависимости от условий использования: склады-холодильники; - в зависимости от типа операций: рынок продажи; - первичный или вторичный рынок: вторичный рынок.

21



10.1. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ

В декабре рост российской экономики ускорился по сравнению с октябрем-ноябрем и составил, по оценке Минэкономразвития России, с исключением сезонности 0,3% к предыдущему месяцу. Положительный вклад в рост ВВП внесло промышленное производство, ускорился рост розничной торговли, после спада в ноябре возобновился рост в строительстве, со стороны спроса возобновился рост инвестиций. Основное отрицательное влияние на динамику ВВП оказал спад в сельском хозяйстве (сезонность исключена).

В декабре годовые темпы прироста ВВП также ускорились и составили, по оценке Минэкономразвития России, 2,4% (2,2% - в октябре и 2,1% - в ноябре). При этом в целом в 2012 году рост ВВП составил 3,4%, замедлившись с 4,3% в 2011 году. Этот год характеризовался замедлением как инвестиционного, так и потребительского спроса, на фоне усиления негативных тенденций в мировой экономике и ослабления внешнего спроса. Негативно на экономическую динамику повлияли неблагоприятные погодные условия, которые привели к потере части урожая и росту цен на продовольствие. Динамика большинства экономических показателей начала замедляться со второй половины 2012 года, что было связано также с негативным эффектом высокой базы второго полугодия 2011 года, обусловленной необычайно высоким урожаем ряда сельскохозяйственных культур и резким усилением инвестиционного спроса.

В декабре рост промышленного производства продолжился и составил с исключением сезонной и календарной составляющих 0,5%, незначительно замедлившись по сравнению с приростом на 0,6% в ноябре. В обрабатывающих производствах в декабре рост составил 0,1%, стабилизировалось производство в добыче полезных ископаемых, после пятимесячного падения отмечается рост в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды (в декабре - на 2,1 процента).

Из обрабатывающих отраслей в декабре, с исключением сезонности, по оценке Минэкономразвития России, в потребительском секторе рост производства продолжился в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака, а в текстильном и швейном производстве и в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви вновь наблюдается спад. В сырьевых отраслях падение производства отмечается в целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической деятельности, производстве кокса и нефтепродуктов, в производстве резиновых и пластмассовых изделий, в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов; рост - в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий, в химическом производстве, в обработке древесины и производстве изделий из дерева. Из машиностроительных отраслей продолжился рост в производстве машин и оборудования; после роста в ноябре спад произошел в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования и в производстве транспортных средств и оборудования.

В декабре прирост промышленного производства в целом составил 1,4% к декабрю 2011 года, замедлившись по сравнению с 1,9% в ноябре соответственно.

В декабре, по оценке Минэкономразвития России, объем работ по виду деятельности «Строительство» увеличился на 0,4% к уровню ноября с исключением сезонного и календарного факторов. Прирост к декабрю 2011 года составил 1,6%, что выше ноябрьского значения на 1 процентный пункт.

В динамике инвестиций в основной капитал с исключением сезонного и календарного факторов, по оценке Минэкономразвития России, после спада в ноябре (на 2,1%) в декабре был отмечен незначительный рост (на 0,2% по сравнению с ноябрем). Годовая динамика инвестиций к уровню соответствующего месяца прошлого года, по оценке Росстата, после замедления в ноябре в декабре перешла в отрицательную область - сокращение составило 0,7 процента.

Динамика оборота розничной торговли в декабре ускорилась, по оценке Минэкономразвития России, до 1,0% против 0,4% в ноябре с исключением фактора сезонности. По сравнению с предыдущим годом прирост оборота розничной торговли составил 5,9% против 7,0% в 2011 году соответственно.

Росстат уточнил динамику реальной заработной платы за ноябрь, понизив прирост к соответствующему периоду прошлого года до 6,7% против 7,3% по оценке. В декабре по сравнению с декабрем 2011 года прирост зарплат резко замедлился до 0,3%, а по отношению к ноябрю с исключением сезонности прирост был, по оценке Минэкономразвития России, нулевым.

22



В декабрьском отчете Росстатом уточнены данные реальных располагаемых доходов за июль и октябрь 2012 года в сторону снижения, и за август, сентябрь и ноябрь – в сторону увеличения. В декабре реальные располагаемые доходы населения увеличились по отношению к декабрю прошлого года на 4,9%, а по отношению к ноябрю (с исключением сезонности) - на 0,2 процента.

Уровень безработицы в декабре, по данным Росстата, составил 5,3%, понизившись на 0,1 процентного пункта по сравнению с ноябрем. По оценке Минэкономразвития России, с исключением сезонности, уровень безработицы понизился в декабре до 5,3% против 5,6%, сохранявшихся с июля по ноябрь.

По данным Росстата, в декабре после пяти месяцев сокращения возобновился рост объема производства продукции сельского хозяйства, составивший к уровню декабря 2011 года 1,4 процента. Вместе с тем с исключением сезонного и календарного факторов, по оценке Минэкономразвития России, в сельском хозяйстве отмечается спад на 1,9% к уровню ноября.

Экспорт товаров в декабре 2012 г., по оценке, составил 50,0 млрд. долларов США, относительно ноября 2012 г. экспорт вырос на 10,0%, по сравнению с декабрем 2011 г. - снизился на 2,6 процента.

Импорт товаров в декабре 2012 г., по оценке, составил 31,4 млрд. долларов США, относительно ноября 2012г. импорт увеличился на 4,3%, по сравнению с декабрем 2011 г. - на 2,3 процента.

Положительное сальдо торгового баланса в декабре 2012 г. составило 18,6 млрд. долл. США, что на 3,3 млрд. долл. США выше, чем было в ноябре, но на 2,0 млрд. долл. США ниже декабря прошлого года.

В декабре инфляция ускорилась после замедления в течение двух предыдущих месяцев и составила 0,5%, с начала года – 6,6% (в декабре 2011 г. – 0,4%, с начала года – 6,1 процента). Основной вклад в инфляцию 2012 года внес рост цен на продовольственные товары.

Таблица 5

Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

Наименование показателя 2011 г. 2012 г.

декабрь январь-декабрь ноябрь декабрь январь-

декабрь

ВВП 103,71) 104,3 102,11) 102,41) 103,42)

Индекс потребительских цен, на конец периода3) 100,4 106,1 100,3 100,5 106,6

Индекс промышленного производства 4) 102,5 104,7 101,9 101,4 102,6

Обрабатывающие производства5) 103,3 106,5 104,0 101,5 104,1 Индекс производства продукции сельского хозяйства 104,8 123,0 90,56) 101,4 95,3

Инвестиции в основной капитал 114,0 108,3 101,27) 99,37) 106,77) Объемы работ по виду деятельности «Строительство» 107,7 105,1 100,68) 101,6 102,4

Ввод в действие жилых домов 113,6 106,6 111,1 104,4 104,7 Реальные располагаемые денежные доходы населения9) 103,6 100,4 107,8 104,9 104,2

Реальная заработная плата 111,4 102,8 106,7 100,37) 107,87) Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата, руб. 32809 23369 27448 348607) 266907)

Уровень безработицы к экономически активному населению 6,1 6,6 5,4 5,3 5,7

Оборот розничной торговли 109,3 107,0 104,4 105,0 105,9

Объем платных услуг населению 103,2 103,0 103,810) 101,3 103,5

Экспорт товаров, млрд. долл. США 51,3 522,0 45,4 50,011) 530,711)

23



Наименование показателя 2011 г. 2012 г.

декабрь январь-декабрь ноябрь декабрь январь-

декабрь

Импорт товаров, млрд. долл. США 30,7 323,8 30,1 31,411) 335,411)

Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель 107,6 109,3 108,3 108,3 110,5

1 Оценка Минэкономразвития России. 2 Первая оценка Росстата. 3 Октябрь и ноябрь - в % к предыдущему месяцу, январь-ноябрь - в % к декабрю предыдущего года. 4 Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие

производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом поправки на неформальную деятельность.

5 С учетом поправки на неформальную деятельность. 6 Индекс пересчитан в связи с уточнением данных по производству сельскохозяйственной продукции 7 Оценка Росстата. 8 Итоги уточнены по данным годового отчета за 2010-2011 годы. 9 За 2012 год - предварительные данные. 10 Данные изменены за счет уточнения респондентами предварительных данных за ноябрь в отчете за декабрь 2012

года. 11 Оценка.

Источник данных, представленных в разделе 10.1: Минэкономразвития России. Мониторинг об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в 2012 году. http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/

10.2. АНАЛИЗ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА МОСКВЫ

Город Москва является субъектом Российской Федерации, крупнейшим городом и столицей России.

С 1 июля 2012 года начало действовать Соглашение об изменении границы между субъектами Российской Федерации городом Москвой и Московской областью от 29 ноября 2011 года, утвержденное Постановлением Московской городской Думы от 7 декабря 2011 г. № 372.

Данное Соглашение предусматривало включение в состав Москвы 21 муниципального образования, в том числе 2 городских округа, 19 городских и сельских поселений на юго-западном направлении, а также трех участков территории на западе от Москвы.

В результате присоединения новых территорий площадь города Москвы увеличилась в 2,4 раза, и составила 251,1 тыс. га.

Численность постоянного населения города Москвы (в границах, действующих с 1 июля 2012 года) по оценке на 1 января 2013 г. составила 11978,0 тыс. человек. На присоединяемых территориях в настоящее время проживает около 250 тыс. человек.

Являясь крупнейшим городом России, занимающим по численности населения особое место в системе расселения страны, крупнейшим центром экономики и культуры Российской Федерации, Москва имеет сложную территориальную организацию.

Население распределено по территории города неравномерно. Наибольшей плотностью населения «старой» Москвы характеризуется Северо-Восточный административный округ (порядка 100 чел./га), наименьшей – Западный административный округ (порядка 60 чел./га). Новомосковский и Троицкий административные округа являются самыми малонаселенными территориями (плотность постоянного населения составляет около 2 чел./га).

Значительная часть территории города характеризуется достаточно плотной административно-деловой (общественной), жилой, смешанной застройкой. Территории преимущественно общественной застройки формируются прежде всего в центральной части города. Новые районы (преимущественно

24



многоэтажной типовой) жилой застройки создаются в основном в периферийных районах за пределами МКАД. Вместе с тем, жилищное строительство ведется также и в центральной части города, в том числе на участках, освобождаемых от производственных функций при выводе и ликвидации располагавшихся там ранее промышленных предприятий. Земли жилых зданий занимают около 28 % от общей площади земель города Москвы.

Значительную площадь на территории города занимают производственные зоны. Промышленные предприятия, предприятия материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, земли учреждений коммунального хозяйства составляют 11,5 % от общей площади земель города Москвы.

Вместе с тем, большая часть территории города относится к природному комплексу, в том числе к особо охраняемым природным территориям. Земли, занятые городскими лесами (земли лесного фонда), земли городской рекреации (парки, скверы), земли природно-заповедного назначения и земли водного фонда составляют порядка 17 % от общей площади земель города.

По данным Статрегистра Росстата, ведущегося Мосгорстатом, число включенных в состав регистра хозяйствующих субъектов в г. Москве, включая предприятия, объединения, их филиалы и другие обособленные подразделения, индивидуальных предпринимателей, по состоянию на 1 января 2013 г. составило 1497 тыс. единиц.

В общем количестве предприятий и организаций Москвы по состоянию на 1 января 2013г. наибольший удельный вес составляли предприятия и организации торговли, ремонта автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования (50,7%), осуществляющие операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг (18,7%), строительства (7,7%), обрабатывающих производств (6,9%).

В последние годы в Москве отмечалась незначительная положительная динамика промышленного производства. По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г. Москве, в 2012 году рост объемов промышленного производства составил 1,2 %, в том числе по видам экономической деятельности: «обрабатывающие производства» - 1,4%, «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» - 0,996%.

Обеспечили рост производства продукции предприятия: по обработке древесины и производству изделий из дерева; химического производства; по производству резиновых и пластмассовых изделий; по производству машин и оборудования; по производству транспортных средств и оборудования.

Объем промышленного производства был снижен на предприятиях следующих видов деятельности: текстильного и швейного производства; по производству кожи, изделий из кожи и производству обуви; по производству кокса и нефтепродуктов; издательской и полиграфической деятельности; по производству прочих неметаллических минеральных продуктов; металлургического производства и производства готовых металлических изделий; по производству электрооборудования, электронного и оптического оборудования; предприятий прочих производств; по производству и распределению электроэнергии, газа и воды.

Инвестиции в строительство. За январь-ноябрь 2012 г. на развитие экономики и социальной сферы города крупными организациями использовано 530,3 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, что в сопоставимой оценке составило 117,3 % к январю-ноябрю 2011 года. В январе-декабре 2012 г. на территории г. Москвы введены жилые дома общей площадью 2572,8 тыс. кв. метров (108,7% к январю-декабрю 2011 г.).

25



График 1

Динамика ввода в действие жилых домов (в % к среднемесячному уровню 2009 года)

2010 2011 2012

Источник: Данные Мосгорстата

Из объектов социально-культурной сферы в январе-декабре 2012 г. введены в эксплуатацию: дошкольные учреждения на 10775мест (в 3,3 раза больше, чем в январе-декабре 2011 г.), общеобразовательные учреждения на 4926 ученических мест (111,5% к январю-декабрю2011 г.), амбулаторно-поликлинические учреждения на 2376 посещений в смену(121,2%), больничные корпуса на 963 койки(в 2,0 раза больше, чем в январе-декабре 2011 г.).

Объем работ, выполненный по виду деятельности «Строительство», в январе-декабре 2012 г. составил 601,7 млрд. рублей, что в сопоставимой оценке составило 101,0% к январю-декабрю 2011 года.

Предприятиями по виду деятельности «Автомобильный грузовой транспорт» за январь-декабрь 2012 г. перевезено 33,7 млн. тонн грузов, что на 4,7% меньше, чем за январь-декабрь 2011 года.

В январе-декабре 2012 г. сводный индекс потребительских цен на товары и платные услуги для населения в г. Москве составил 107,3%.

Продукты питания в декабре 2012 г. по сравнению с декабрем 2011 г. подорожали на 7,8%. В декабре 2012 г. по сравнению с декабрем 2011 г. цены и тарифы на услуги выросли на 7,5 %. В среднем на 16,6% подорожали жилищные услуги, на 9,6% - коммунальные услуги, на 7,7% -

цены на услуги городской телефонной связи. В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды прирост цен составил 5,4%, в том

числе в производстве, передаче и распределении пара и горячей воды (тепловой энергии) - 10,5%, в производстве, передаче и распределении электроэнергии - 1,9%.

Сводный индекс цен строительной продукции в декабре 2012 г. по сравнению с декабрем 2011 г. вырос на 8,7%, в том числе на строительно-монтажные работы - на 11,3%, на прочие капитальные работы и затраты - на 8,9%, машины и оборудование, используемые в строительстве, - на 3,9%. Цены на приобретенные основные строительные материалы, детали и конструкции повысились на 6,7%.

В декабре 2012 г. по сравнению с декабрем 2011 г. средняя стоимость 1 кв. метра общей площади квартир на рынке жилья, реализуемого юридическими лицами, осуществляющими операции с недвижимостью, в г. Москве (по данным выборочного обследования) на первичном рынке жилья выросла на 6,2%, на вторичном рынке жилья - на 9,5%.

Индекс цен производителей промышленных товаров в декабре 2012 г. (в % к декабрю 2011 г.) составил 103,5% против 108,9 % в декабре 2011 г. (в % к декабрю 2010г.).

Номинальные среднемесячные денежные доходы в расчете на душу населения за январь-декабрь 2012 г. составили 48,7 тыс. рублей.

Согласно предварительной оценке основных показателей социально-экономической дифференциации доходов населения, в январе-сентябре 2012 г. средний уровень денежных доходов

020406080

100120140160180200220240260280300320340360380400420440460480500520

I III V VII IX XI I III V VII IX XI I III V VII IX XI

проц

енты

26



10% населения с самыми высокими денежными доходами в 26,8 раза превышал средний уровень денежных доходов 10% населения с самыми низкими доходами.

Численность экономически активного населения, по оценке, на конец ноября 2012г. составила 6162 тыс. человек. Во всех сферах экономики города было занято 6127 тыс. человек или 99,4% от экономически активного населения.

Основные показатели, характеризующие экономику города Москвы в 2012 году, представлены ниже в таблице.

Таблица 6 Основные показатели, характеризующие экономику города Москвы в 2012

(Данные приведены с учетом изменения границ г.Москвы с 1 июля 2012 года в соответствии с постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27 декабря 2011 года № 560-СФ)

Наименование показателя В фактических ценах

Январь-декабрь 2012 г. в % к

январю-декабрю 2011 г.,

в сопоставимой оценке

Январь-декабрь 2011 г. в % к

январю-декабрю 2010 г.,

в сопоставимой оценке

Индекс промышленного производства, % х 101,2 102,4 Объем работ, выполненных по виду

деятельности «Строительство», млн. руб. 601705,7 101,0 96,7

Инвестиции в основной капитал по крупным организациям за январь-ноябрь, млн. руб. 530346,8 117,3 103,1

Введено в действие общей площади жилых домов, тыс. кв. м. 2572,8 108,7 107,0

Оборот розничной торговли, млн. руб. 3639715,1 101,7 106,6 Объем перевозок грузов предприятиями по

виду деятельности «Автомобильный грузовой транспорт», млн. тонн

33,7 95,3 94,8

Номинальная среднемесячная заработная плата одного работника за январь-ноябрь,

руб. 45955,7 111,6 112,1

Реальная заработная плата одного работника за январь-ноябрь, руб. х 105,5 103,3

Сводный индекс потребительских цен на товары и услуги 1), % х 106,0 108,4

Стоимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребительскую

корзину 1), руб. 3088,2 109,2 94,5

Численность официально зарегистрированных в органах труда и

занятости безработных (на конец декабря), тыс. человек

27,6 68,0 87,7

Источник: Данные Мосгорстата

27



10.3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА, ГДЕ РАСПОЛОЖЕН ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ Увеличение территории Москвы почти в 2,5 раза (01.07.2012 г.). С 01 июня 2012 г. территория в

юго-западной части Московской области, расположенная между Варшавским и Минским шоссе, официально вошла в состав Москвы. Новые объекты коммерческой недвижимости выходят за МКАД.

Вступление России в ВТО (22 августа 2012 г.). Продолжается реорганизация промышленных зон, которая остается перспективным

направлением развития рынка недвижимости Москвы. РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛОМ. ЦЕНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ В 2012 году вместе со снижением объема предложения цены как в рублевом, так и в

долларовом эквиваленте росли, в результате чего к декабрю 2011 года их уровень превысил уровень годовой давности на 4% в долларах и на 2% в рублях, составив 4344 $/кв. м, или 133,3 тыс. руб./кв. м.

Общий объем предложения коммерческой недвижимости, выставленной на продажу в декабре, по стоимости снизился на 1% и составил 10,05 млрд. $.

Таблица 7 Показатели рынка коммерческой недвижимости в 2012 году

Показатели Офисы Торговля Склады

Объем предложения для продажи тыс.кв.м. 1891 640 1141

Объем предложения для аренды тыс.кв.м. 2163 311 800

Затраты на строительство (без учета НДС) долл./кв.м. 1500-2500 1300-1600 600-1300

Стоимость продажи (без учета НДС) долл./кв.м. 2500-12000 3800-15000 1000-2450

Ставка аренды (без учета НДС и операционных расходов) долл./кв.м./год

2500-1300 450-1650 115-225

Операционные расходы, долл./кв.м./год 65-160 110-150 25-45

Эксплуатационные расходы, долл./кв.м./год 50-100 70-120 15-35

Доля вакантных площадей, % 11-14 0-3 0-2

Ставка капитализации, % 9-9,5 10-10,5 11-12

Источник: Информационно-аналитический бюллетень Rway №214

Таблица 8 Средневесовые запрашиваемые цены 1 кв.м. коммерческой недвижимости в декабре 2012 года

Тип помеще-

ния

Внутри Бульварног

о кольца

Между Бульварным и Садовым

кольцом

Между Садовым кольцом и ТТК (аренда/продажа), $ в год /$

Аренда /продажа, $ в год /$

Аренда /продажа, $ в год /$

С С-В В Ю-В Ю Ю-З З С-З

Офисные 930 / 8835 880 / 9195 700 / 5030

760 / 5585

680 / 5455

480 / 3830

585 / 5290

780 / 8560

775 / 5805

950 / 8115

Торговые 1960 / 15020 1760 / 13070 1215 / 11500

795 / 6000

705 / 10800

585 / 6680

840 / 6270

1160 / 13100

1490 / 14720

1680 / 4450

Произв.-складские -/ 2000 -/- 200 /- 205 /

2595 195 / 2175

190 / 1745 180 /- 170/- 205 /

1030 100 /-

Источник: Информационно-аналитический бюллетень Rway №214

28



Таблица 9 Динамика запрашиваемых цен 1 кв.м коммерческой недвижимости,

вся Москва (исключая г. Зеленоград)

Тип помещения

Средневесовая ставка арендной платы

$ /кв.м/год

Средневесовая стоимость продажи $ /кв.м

Кол-во объектов в выборке (аренда/продажа)

Дек. 12г. % нояб. 12г. Дек. 12г. % нояб.12г. Дек. 12г. % нояб.12г.

Офисные 585 +0,8% 4690 +6,1% 5230/1358 -1,0%/-20,9% Торговые 740 0,0% 5900 +6,1% 986/783 -0,9%/+8,5%

Производ.-складские 185 0,0% 1520 -1,9% 1027/176 -1,7%/-1,1%

Источник: Информационно-аналитический бюллетень RWAY №214

Примечание: Запрашиваемые арендные ставки указаны с НДС и без операционных расходов, цены продажи включают НДС.

Основные выводы по результатам анализа рынка коммерческой недвижимости: 1. Невысокие темпы экономического роста как в мировой экономике, так и в России в 2012 году

сказались и на рынке коммерческой недвижимости. Факторами, которые сдерживают активное развитие рынка по-прежнему остаются: нестабильность макроэкономических показателей и фондового рынка, отток капитала, стоимость кредитов, а также отсутствие однозначных позитивных трендов в потребительском секторе.

2. Основной тенденцией рынка аренды коммерческой недвижимости в 2012 году стало сокращение объемов предложения – как по количеству, так и по общей площади объектов. Временная стабилизация экономической ситуации на внешних рынках и ослабление политической напряженности в России привели к всплеску активности арендаторов, в то время как темпы ввода новых объектов торговой и офисной недвижимости остаются низкими.

3. На рынке купли-продажи наибольший интерес для покупателей по-прежнему представляют качественные офисные и торговые объекты в центре города, качественных складские площади расположенные в непосредственной близости от Москвы на вылетных трассах с удовлетворительной транспортной доступностью, либо внутри МКАД (повышенным спросом пользуются западное и южное направления).

5. На рынке аренды платежеспособный спрос начал активно смещаться за пределы Садового кольца, где в течение последних нескольких лет стабильно увеличивался объем качественных офисных площадей.

Главный вывод: Рынок находится в стадии стабильности, граничащей со стагнацией. Рост цен сопоставим с

уровнем инфляции и ценовые показатели продолжают оставаться на 20-30% ниже докризисного уровня. От глобальных явных тенденций рынок уходит в сторону дифференциации в зависимости от набора локальных факторов.

АНАЛИЗ РЫНКА СКЛАДОВ Ключевые события С 1 июня 2012 г. территория в юго-западной части Московской области, расположенная между

Варшавским и Минским шоссе, официально вошла в состав Москвы. Пока ситуация с планами по застройке этой территории остается неопределенной. Здесь расположены как существующие складские объекты (около 700 тыс. м2), так и планируемые (около 300 тыс. м2).

Помимо мероприятий по расширению границ города, московские власти выдвинули ряд других инициатив по изменению городской среды и улучшению транспортной ситуации. В частности, уже с 1 марта 2013 г. планируется запретить транзитным грузовикам с максимальной разрешенной массой

29



более 12 т въезд в пределы МКАД и движение по нему с 6:00 до 22:00. Также разработана программа создания парковок на 20–30 грузовиков у автозаправочных комплексов на МКАД. Ожидается, что эта мера будет эффективнее, чем строительство гигантских перехватывающих парковок.

Предложение качественных спекулятивных складов в Московском регионе, по

предварительным подсчетам, к концу 2012 г. составит более 7,7 млн. кв.м. из которых около 70% относятся к классу «А», 30% к классам «В+» и «В».

При соблюдении девелоперами заявленных сроков строительства в 2013-2014гг. объем предложения складов класса «А» может увеличиться более чем в полтора раза-с 5,4 млн. кв.м. в конце 2012г. до 8,8 млн.кв.м. к концу 2014г.

По данным компании Knight Frank в 2012 г. было введено в эксплуатацию около 640 тыс. кв. м качественных складских площадей, что увеличило общий объем предложения почти на 10%. Стоит сказать, что в 2011 г. объем нового строительства был рекордно низким, а в прошедшем году он значительно вырос, превысив показатель 2011 г. на 70%. Интересно, что объекты класса B практически не строятся, за исключением тех, что возводятся для собственного использования, или производственных помещений, когда соответствие классу «А» не требуется. Это связано с тем, что при спекулятивном девелопменте (то есть когда в момент возведения комплекса конечный потребитель склада может быть еще не определен) собственники стараются добиться максимальной ликвидности объекта как для конечного пользователя, так и для инвестора. При этом затраты на строительство комплексов класса «B» ниже не столь существенно, в среднем лишь на 5–10%, а спросом в основном пользуются объекты класса «А».

Ввод новых складских помещений в Московской области, вне зависимости от роста онлайн-торговли, не спасет регион от дефицита новых площадей, притом, что к моменту ввода новых складов в эксплуатацию, все площади, как правило, в них реализованы.

График 2

30



График 3

Источник: По данным обзора Компании Knight Frank (http://zdanie.info/2393/2421/news/3604)

Спрос По состоянию на декабрь 2012г. общий объем поглощения складских помещений на рынке

Московского региона составил более 1,3 млн. кв.м. превысив тем самым показатель знакового 2007г. (1,29 млн. кв.м.).

Таким образом, можно говорить о том, что 2012 г. стал рекордным по объему поглощения за всю историю развития рынка складов Московского региона.

Около 100-120 тыс. кв.м. качественных складских площадей было арендовано интернет-магазинами. Такие данные приводит компания «Бизнес-Сити». Разброс арендных ставок составлял 120-130 долл./кв.м./год. Крупные онлайн-ретейлеры предпочитают склады площадью до 15-20 тыс.кв.м. с большим количеством вспомогательных административно-бытовых помещений, расположенные в непосредственной близости от Москвы на вылетных трассах с удовлетворительной транспортной доступностью, либо внутри МКАД (повышенным спросом пользуются западное и южное направления).

Около 69% сделок по аренде/продаже складов относится к объектам, ввод в эксплуатацию которых запланирован на ближайшие 9-10 месяцев. Это соотношение является результатом продолжающейся тенденции увеличения доли BTS-девелопмента. Доля сделок BTS продолжает оставаться выше 30% с преобладанием варианта продажи построенного здания конечному пользователю. Общий объем площадей, относящихся к строительству под заказчика, в сравнении с III кварталом 2011 г. увеличился на 139%.

В ближайшие 6-8 месяцев доля вакантных помещений останется низкой. Рост данного показателя будет сдерживаться спросом, так как на данный момент потребность в складских площадях все еще превышает площадь построенных объектов. Объемы сделок во II и III кварталах 2012 г. превысили темпы строительства на 56% и на 70%, соответственно.

Рекордный рост объемов нового строительства складских площадей прогнозируется на 2013 г. - около 1,3 млн. кв. м. Порядка 20% этих площадей уже сейчас сдана в аренду или продана конечным пользователям.

Коммерческие условия В целом запрашиваемые собственниками базовые ставки аренды на склады класса «А» в ноябре

2012 г. остались неизменны. Исключения составляют единичные объекты, собственники которых запрашивают более высокие ставки в силу выгодного на данный момент местоположения. Так, на севере Московской области до сих пор встречаются ставки порядка 155-159 долл. США/кв. м/год, по данным CBRE. Вторым примером повышенных ставок аренды являются некоторые складские комплексы, расположенные у МКАД.

По данным Knight Frank средние значения арендных ставок не претерпели значительных изменений: за год они выросли на 5–6% и составили 135–140 $/ кв. м /год для класса А* и 115-

31



117 $/кв. м/год для класса B*. Операционные расходы составляют 35–45 $/кв. м/год, коммунальные платежи – 8–12 $/кв. м/год.

Цены продажи складских площадей по сравнению с 2011 г. не изменились, в среднем кв. м склада класса «А» стоит от $1200 до $1400, класса «B» – от $900 до $1300. Ставки капитализации также остались на уровне середины 2012 г., в среднем этот показатель составляет 11%. Как правило, это максимальное значение ставки капитализации для объектов класса «А» и минимальное – для класса «B».

По данным аналитического журнала R-WAY, средние по Москве ставки аренды на складские помещения без НДС и операционных расходов составляют 155 $/кв.м/год.

На рынке складов отмечается тенденция роста арендных ставок, но рост сдерживается платежеспособностью арендаторов и значительным объемом строящихся площадей, в том числе, и заявленных на 2013 г. Таким образом, рост ставок ожидается в пределах 4-5% в год.

Источник: Информационно-аналитический бюллетень R-WAY №214

Основные показатели рынка складской недвижимости

Общий объем предложения (классы А, В, С), тыс. м2 11 595,2 Показатель Класс А Класс В Общий объем качественного предложения, тыс. м2 5 245,2 1 923 Прирост предложения в 2012 г., тыс. м2 635,2 10 Проекты, планируемые к вводу в 2013 г., тыс. м2 955 Объем сделок аренды и купли-продажи в 2012 г., тыс. м2 1 215,4 Средний уровень вакантных площадей, % 0,8 2,0 Заявляемые арендные ставки, $/м2/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

135–140 115–117

Операционные расходы, $/м2/год 35–50 25–50 Источник: Knight Frank Research, 2012 г. Рынок складской недвижимости. Москва

32



Таблица 10 Средние величины арендных ставок на производственно-складскую недвижимость в г. Москве в период

с октября по декабрь 2012 г., в разрезе административных округов города (аренда, с НДС, без эксплуатационных расходов, долл. США/кв. м/год)

Административный округ Территория Октябрь

2012 г. Ноябрь 2012 г.

Декабрь 2012 г.

ЦАО Внутри Бульварного кольца 350 - - ЦАО Между Бульварным кольцом и Садовым

кольцом - - -

САО Между Садовым кольцом и ТТК 190 205 200 САО Средняя дальность 170 170 165 САО До МКАД 170 210 195 СВАО Между Садовым кольцом и ТТК 220 205 205 СВАО Средняя дальность 200 200 190 СВАО До МКАД 190 195 200 СВАО За МКАД 180 180 180 ВАО Между Садовым кольцом и ТТК 200 195 195 ВАО Средняя дальность 170 170 150 ВАО До МКАД 180 175 180 ВАО За МКАД 140 135 135 ЮВАО Между Садовым кольцом и ТТК 170 190 190 ЮВАО Средняя дальность 170 175 180 ЮВАО До МКАД 180 175 170 ЮАО Между Садовым кольцом и ТТК 190 180 180 ЮАО Средняя дальность 200 225 210 ЮАО До МКАД 170 175 180 ЮЗАО Между Садовым кольцом и ТТК 160 165 170 ЮЗАО Средняя дальность 130 130 135 ЮЗАО До МКАД 155 155 160 ЮЗАО За МКАД 175 115 115 ЗАО Между Садовым кольцом и ТТК 210 205 205 ЗАО Средняя дальность 180 195 200 ЗАО До МКАД 180 180 190 ЗАО За МКАД 135 125 135 СЗАО Между Садовым кольцом и ТТК 100 - 100 СЗАО Средняя дальность 330 260 260 СЗАО До МКАД 250 210 220 СЗАО За МКАД 163 168 135 Зеленоград - 120 130 150

Источник: Информационно-аналитический бюллетень RWAY №№212-214

33



Таблица 11

Средние величины цен продаж на производственно-складскую недвижимость в г. Москве в период с октября по декабрь 2012 г., в разрезе административных округов города

(продажа, с НДС, долл. США/кв. м) Административный

округ Территория Октябрь 2012 г.

Ноябрь 2012 г.

Декабрь 2012 г.

ЦАО Внутри Бульварного кольца 2 000 2 010 2 000 ЦАО Между Бульварным кольцом и Садовым

кольцом - - -

САО Между Садовым кольцом и ТТК - - - САО Средняя дальность 1 810 1 950 1 795 САО До МКАД 2 150 1 630 1 340 СВАО Между Садовым кольцом и ТТК 3 100 - 2 595 СВАО Средняя дальность 1 350 1 350 1 360 СВАО До МКАД 1 620 1 510 1 570 СВАО За МКАД - - - ВАО Между Садовым кольцом и ТТК 2 020 2 200 2 175 ВАО Средняя дальность 1 465 1 500 1 520 ВАО До МКАД 1 580 1 560 1 580 ВАО За МКАД 1 230 1 230 1 230 ЮВАО Между Садовым кольцом и ТТК 1 740 1 700 1 745 ЮВАО Средняя дальность 2 635 2 050 1 950 ЮВАО До МКАД 1 360 1 190 1 170 ЮАО Между Садовым кольцом и ТТК 2 640 - - ЮАО Средняя дальность 1 540 1 530 1 380 ЮАО До МКАД 1 710 1 095 1 145 ЮЗАО Между Садовым кольцом и ТТК - - - ЮЗАО Средняя дальность 1 910 1 920 2 000 ЮЗАО До МКАД 1 910 1 920 1 930 ЮЗАО За МКАД 1 980 1 980 1 980 ЗАО Между Садовым кольцом и ТТК 1 020 1 020 1 030 ЗАО Средняя дальность - - - ЗАО До МКАД 2 340 2 080 1 930 ЗАО За МКАД 1 760 1 680 1 610 СЗАО Между Садовым кольцом и ТТК - - - СЗАО Средняя дальность - - - СЗАО До МКАД 1 000 1 210 1 190 СЗАО За МКАД 1 520 1 520 - Зеленоград - 850 855 840

Источник: Информационно-аналитический бюллетень Rway №№212-214

Основные выводы по результатам анализа производственно-складской недвижимости: • В 2012 г. на рынке складской недвижимости сохранялся дефицит площадей в готовых

объектах. Объем нового строительства остался на невысоком уровне, а спрос был сопоставим с максимальным за всю историю рынка (1,28 млн. м2 в 2007 г.). В этой ситуации арендаторы и покупатели складов зачастую заключали сделки по объектам незавершенного строительства

• Общий объем нового строительства составил около 640 тыс. м2, что на 70% выше, чем в 2011 г., когда этот показатель был самым низким за всю историю рынка (366 тыс. м2). В 2012 г. наблюдалась довольно высокая активность девелоперов, вследствие чего в 2013 г. Ожидается увеличение объемов нового предложения до 955 тыс. м2 (согласно заявлениям девелоперов).

34



• Рекордно высокий объем поглощения качественных складских площадей зафиксирован по итогам 2012 г. как на рынке московского региона, так и по России в целом, где показатель достиг значения 1,5 млн. м2. При этом надо отметить, что из них около 1,2 млн. м2 приходятся на московский регион.

Цена предложения на производственно-складские помещения в пределах МКАД находится в диапазоне 1200-2600 долл. США/кв.м с НДС.

Уровень арендных ставок для производственно-складских помещений в пределах МКАД составил 150-300 долл. США/кв.м в год с НДС.

Величина ставки капитализации для производственно-складских объектов находится на уровне 11-12%.

Анализ рынка аренды складов - холодильников

Таблица 12 Ставки аренды на склады с морозильными камерами, руб. за 1 кв.м в год (с НДС)

Дата Назначение Тип объекта Общая пл., кв.м

Метро / Район / Город Улица Дом Цена,

руб./кв.м

07.12.12 Склад/Произ-во Холодильные камеры 200-1500 Кантемировская Кавказский бульв. д.57 10550

05.03.12 Склад/Произ-во Контейнер 26-260 Домодедово, Каширское ш. Краснодарская ул.

9900

13.02.12 Склад/Произ-во Холодильные камеры 5-500 Речной вокзал

Ленинградское шоссе д.69 14400

21.02.12 Склад/Произ-во Холодильные камеры 820

Проспект Вернадского Мичуринский пр-т

5496

25.10.12 Склад/Произ-во Холодильные камеры 220-2500 Марксистская

Новохохловская ул. д.10 7700

13.09.12 Склад/Произ-во Холодильные камеры 220-400 Марксистская

Новохохловская ул.

7500

29.05.12 Склад/Произ-во Холодильные камеры 160-1500 Авиамоторная

Новохохловская ул. д.14 8250

05.03.12 Склад/Произ-во Холодильные камеры кам. 200-4600 Тимирязевская Огородный пр-д д.16 8550

10.02.12 Склад/Произ-во Холодильные камеры 60-200 Ул. Подбельского Пермская ул. д.7 9500

20.08.12 Склад/Произ-во Холодильные камеры 312-1100 Подмосковье Щелковское шоссе

10550

21.02.12 Склад/Произ-во Холодильные камеры 3000

Клин, Ленинградское ш.

8750

Источник: архивная база данных Realto.ru Выводы: Ставки аренды на склады с морозильными камерами выше ставок аренды на обычные

складские объекты и составляют в среднем 9000 рублей за 1 кв.м в год (с учетом НДС).

35



10.4. АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА, ГДЕ РАСПОЛОЖЕН ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Обзор рынка земельных участков Московского региона По видам собственности земли города Москвы распределены следующим образом:

• Собственность Российской Федерации - около 8 тыс. га. • Собственность города Москвы - около 4,5 тыс. га. • Частная собственность - более 1,5 тыс. га, в том числе: • собственность физических лиц - чуть более 300 га; • собственность юридических лиц - немногим более 1 200 га.

Площадь земель, находящихся в государственной собственности до ее разграничения, распоряжение которыми осуществляет город Москва, составляет около 94 140 га, из которых почти 4 960 га предоставлено федеральным организациям и подлежит оформлению в федеральную собственность.

Распределение земель города Москвы по видам пользования: • Договоры аренды - 21 тыс. га. • Земельные участки, используемые на праве постоянного (бессрочного) пользования или

пожизненного наследуемого владения, - более 14 тыс. га. • Земельные участки в частной собственности - более 1,5 тыс. га. • Земельные участки в безвозмездном срочном пользовании - более 2,5 тыс. га. • Свободные от правоотношений земли - около 59 тыс. га, из которых более 9 тыс. га могут

рассматриваться как возможные для передачи в аренду. Вклад административных округов в городскую копилку арендных платежей неравномерен.

Наибольший вклад вносит самый дорогой округ - Центральный - 6,5 млрд. руб. (35% от общегородских поступлений арендных платежей в 2010 г.). За ним следуют округа: Южный - 2,3 млрд. руб. (13%), Западный - почти 1,9 млрд. руб. (10%) и Северный - около 1,7 млрд. руб. (9%).

Вышеуказанное деление отражает как распределение земельных участков по стоимости в городе Москве (самый дорогой округ - Центральный - дает треть арендных платежей), так и земельный потенциал каждого округа в натуральном выражении (Южный, Западный и Северный округа - самые большие по площади).

Земли города Москвы в разрезе их коммерческой привлекательности можно условно разделить на 4 группы:

• Земли, возможные для передачи в основном в аренду или в продажу в собственность (коммерчески привлекательные земли), составляют чуть более 28 тыс. га, из которых оформлено 19 тыс. га; потенциально возможно к оформлению почти 9 тыс. га (32% от общей площади группы).

• Земли, возможные для оформления в основном на праве постоянного (бессрочного) пользования (это большей частью - земли учреждений социальной сферы), составляют более 10 тыс. га и, согласно данным баланса, оформлены полностью. Однако это не так. Департамент земельных ресурсов города Москвы продолжает формировать и оформлять земельные участки по объектам городской социальной инфраструктуры. Такое расхождение между потенциально возможными к оформлению землями и фактически оформленными земельными участками вызвано тем, что последние годы мониторинг земель города Москвы велся на низком уровне. Это было обусловлено отсутствием в полном объеме материалов градостроительного межевания, правил землепользования и застройки.

• Земли некоммерческого использования (земли рекреации, улично-дорожная сеть и т.п.) составляют чуть более 39 тыс. га, из которых оформлено почти 7 тыс. га (18% от общей площади группы).

• Земли жилой застройки - около 30 тыс. га, из которых оформлено немногим более 2 тыс. га (8% от общей площади группы).

36



Наибольшую долю в этой группе составляют земли промышленных предприятий и материально-технического снабжения (11,73%), предприятий транспорта (6.86%), сферы услуг и торговли - 2,27%.

В случае вовлечения всех этих земель в оборот можно получить до 11,4 млрд. руб. дополнительных доходов в виде арендной платы.

Однако основной проблемой остается то, что оформление договоров аренды носит заявительный характер. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны от заключения договора и понуждение к заключению договора не допускается.

Анализ основных причин отказа в формировании земельных участков показал, что чаще всего отсутствует подтверждение заявленных границ материалами межевания или иными градостроительно-планировочными документами, не представляются документы о праве собственности на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.

Формирование эффективной структуры собственности и системы управления имуществом, в том числе земельными ресурсами является целью действующей в городе Москве государственной программы города Москвы «Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012-2016 гг.».

В рамках данной программы выделены направления в области земельной политики - инвентаризация территории города Москвы, создание Поземельного реестра – земельного баланса территории города Москвы, управление земельными ресурсами.

Основной особенностью оценки земельных участков в г. Москва является то, что земельные права преимущественно оформляются в виде права аренды, а не собственности. Правом собственности на землю преимущественно обладает город в лице правительства Москвы, а коммерческое освоение московской земли происходит путем предоставления участков в аренду юридическим лицам и заинтересованным инвесторам. Даже несмотря на развитие данного вопроса, между городской властью и частными структурами в пользу последних, аренда остается основной формой землепользования.

Таким образом, рынок купли-продажи земельных участков в Москве по количеству сделок значительно отстает от рынка аренды, однако редкие случаи приобретения земли все-таки встречаются. Точных данных о том, сколько именно земли было продано в собственность в последние годы, нет. Земельные участки Москвы являются одними из самых дорогих в мире, земельный рынок Москвы – одним из самых закрытых. Даже люди, специализирующиеся на покупке и продаже недвижимости, не могут дать реальную оценку его объемам и количеству участников, этому также способствует отсутствие информации в открытом доступе.

Другой особенностью земельного рынка г. Москвы является незначительный оборот свободных земельных участков. В свободном доступе на рынке земельных участков Москвы находится незначительное число предложений на продажу прав собственности и аренды земельных участков, что является характерным для такого мегаполиса, которым является Москва. Таким образом, отпадает возможность при рыночной оценке земельных участков использовать прямой метод оценки - метод капитализации земельной ренты. Информация о продаже свободных земельных участков на территории Москвы используется, в основном, для определения ориентировочных значений рыночных цен.

Распределение запрашиваемых цен за земельные участки показано в таблице 15. В пределах ТТК только 17% предложений на продажу прав собственности, остальные предлагают к продаже права долгосрочной аренды. Между ТТК и МКАД таких предложений уже 29%, а на московских землях за МКАД – 74%. Таким образом, видно, что московские власти не спешат расставаться с наиболее дорогими землями, к которым относятся участки, тяготеющие к центру, в то время как менее дорогостоящих земли активно выкупаются в собственность.

37



Таблица 13

Источник: анализ Swiss Appraisal, Russia&CIS

Таблица 14

Источник: анализ Swiss Appraisal, Russia&CIS

Если посмотреть на функциональное назначение выставленных на продажу участков, то здесь

ситуация выглядит так (см. таблицы 16 и 17): Основное количество предложений в границах ТТК – это участки под различные деловые, торговые и бизнес-центры. При этом еще одной и, скорее всего, наиболее существенной спецификой земельных отношений в Москве является то, что свободный оборот участков внутри ТТК отсутствует, все участки продаются с инвестиционными проектами, предусматривающими различную долю города Москвы (или РФ, если участок в федеральной собственности). Застройка центра осуществляется в строгом соответствии с зонированием территории Москвы. Участки промышленного назначения – это небольшие по размерам площади, носящие вспомогательное назначение по отношению к планируемой застройке для размещения ресторана, гостиницы, социального объекта и прочее на Котельнической набережной не стоит понимать их как участки под размещение какого-либо производства.

Таблица 15

Источник: анализ Swiss Appraisal Russia

38



Таблица 16


По мере удаления от центра Москвы снижается доля участков под деловые, торговые и бизнес-

центры – между ТТК и МКАД их доля вдвое меньше, чем в границах ТТК. Зато растет доля участков под промышленную застройку, и появляются участки под логистические, автосервисные цели и размещение автомоек, доля которых существенна – более 20% в общем объеме предложений. Здесь участки под промышленные цели имеют достаточную площадь для размещения на них небольших производств. Дело в том, что, несмотря на более дорогую стоимость земельных участков под коммерческое использование и Программу вывода промышленных предприятий за МКАД, совсем прекращать промышленное производства в черте МКАД ни московское, ни федеральное правительство не собирается. Это связано как с наполнением бюджета, так и с проблемой занятости населения.

Диапазоны цен на участки разного функционального назначения, проанализированные на основе предложений на продажу участков между ТТК и МКАД, являющейся наиболее представительной по сравнению с другими выборками, приведены в таблице 18. Из таблицы 18 можно увидеть, что наиболее дорогими являются участки под жилую застройку и гостиницы. Затем идут участки под коммерческую застройку – торговую, офисную, развлекательную, многофункциональные комплексы. Участки под паркингами и объектами образования не включены в анализ ввиду статистической недостаточности выборки, по ним приведены только средние значения для получения приблизительного индикатора рыночных цен.

Участки под застройку логистическими объектами, автомойками и автосервисами предлагаются по ценам примерно втрое меньшим, чем участки под бизнес-центры, деловые центры, торговые центры. несколько ниже оцениваются участки под промышленную застройку, но в целом цены за такие участки лишь немногим уступают ценам на участки под логистику, автосервис, автомойки.

Таблица 17


39



10.5. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ИНТЕРВАЛОВ ЗНАЧЕНИЙ ЭТАХ ФАКТОРОВ

В общем случае к основным ценообразующим факторам, влияющим на стоимость складских объектов недвижимости, относятся:

1. Обстоятельства совершения сделки (фактор торга) Скидка на торг, закладываемая продавцом в цену выставляемого на продажу земельного

участка, зависит от различных факторов: активности рынка, платежеспособного покупательского спроса, сезонного фактора и др. По данным агентств недвижимости, в процессе переговоров о продаже земельного участка скидка на уторгование в среднем может составить от 5 до 15% от первоначальной цены.

2. Вид права и наличие обременений. Ключевым фактором, влияющим на стоимость земельных участков, является оформленность

прав и их состав. Приоритет отдается оформленным правам собственности. Стоимость участков находящихся в аренде, как правило, ниже аналогичных участков принадлежащих на праве собственности. Скидка обратно пропорциональна сроку аренды и составляет для объектов производственно-складского назначения от 5 до 15%.

Так, например, на основании «Справочника оценщика недвижимости. Характеристика рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» Авторы: Лейфер Л.А, Шегурова Д.А. Издательство: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012, соотношение цен земельных участков, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам земельных участков, передаваемых на праве собственности, составляет в среднем 0,86. В Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга СРД № 11 под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича соотношение цен земельных участков, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам земельных участков, передаваемых на праве собственности, в Москве составляет: середина, производственное – 0,882.

3. Местоположение объекта недвижимости: - по отношению к центру города (разброс цен на складские объекты недвижимости в

зависимости от удаленности от центра города составляет 10-50%); - по отношению к основным транспортным магистралям. Данный фактор

увеличивает/уменьшает стоимость земельного участка на величину до 30%. - по отношению к грузовым станциям ж/д. Наличие железнодорожного подъезда увеличивает

стоимость объекта складской недвижимости в пределах 10% (по данным Аналитического обзора Swiss Appraisal Russia, Рынок аренды индустриальной недвижимости МО, апрель, 2011 г.)

4. Наличие инженерных коммуникаций на участке, включая электричество подходящей

мощности, газопровод подходящего давления, водопровод, канализация/септик, теплоснабжение/котельные, телефон и пр. Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

- транспортные подъездные пути – 15-20% - электроэнергия – 15-25% - газоснабжение – 15-25% - остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5- 15%. В условиях города обеспеченность объектов производственной недвижимости инфраструктурой

для всех объектов примерно одинакова – это инфраструктура населенного пункта, в данном случае города Москвы. Поэтому фактор обеспеченности коммуникациями не является ценообразующим, так как все производственные объекты на территории Москвы обеспечены всеми коммуникациями.

5. Тип объекта недвижимости. Для складских помещений выделяется два состояния:

отапливаемые и холодные. Ставки на них различаются примерно вдвое.

40



6. Наличие холодильных камер. Ставки аренды на склады с морозильными камерами выше ставок аренды на обычные складские объекты на 20-30%.

7. Площадь. Как правило, объекты с большей площадью менее ликвидны, чем объекты с меньшей

площадью, а значит, стоят дешевле из расчета на 1 кв.м. Расчет проводится построением моделей. При сдаче объектов в аренду данный фактор не является значимым, так как типичным для рынка коммерческой недвижимости является дробление площадей.

8. Состояние / качество отделки Для складских объектов «в рабочем состоянии» фактор «качество отделки» не является

ценообразующим, если здание требуемые функции без необходимости немедленного ремонта.

Таблица 18 Ценообразующие факторы для складской застройки в г. Москве (ФСО 3 п. 8ж)

Ценообразующий фактор Диапазоны значений ценообразующих факторов

Тип цены (цена предложения / цена сделки)

Скидка на арендные ставки 7% (среднее значение). [-6-7%]. Скидка на предложения продаж -9,5%. [-7-12%]. Источник информации: СРД 11, 2012г.

Продаваемое право на земельный участок

Право собственности, право аренды (ПА/ПС = 0,882) Источник информации: СРД 11, 2012г.

Дата сделки, дата предложения Конъюнктура рынка стабильная: 0-7%

Местоположение [-100%; +100%] в зависимости от удаленности от центра города, основных транспортных магистралей, близости к железнодорожным грузовым станциям

Площадь объекта недвижимости (эффект масштаба)

Данная поправка не вводится для помещений, сданных в аренду, так как помещения объекта оценки, как и помещения аналогов, могут быть сданы в аренду частями, сопоставимыми по площади. Поправка для объектов, выставленных на продажу, определяется расчетным путем.

Состояние помещений объекта недвижимости

Данная поправка определяется расчетным путем (на основании затратного подхода)

Отапливаемые/не отапливаемые

Арендная ставка для складов-холодильников выше на 20-30% арендной ставки на обычные отапливаемые склады

Наличие морозильных камер

Ставки аренды на склады с морозильными камерами выше ставок аренды на обычные складские объекты на 20-30%.

Объем проведенного исследования рынка достаточен для выполнения оценки рыночной

стоимости оцениваемого объекта.

41



10.6. ВЫВОДЫ ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В Москве имеется активный рынок купли-продажи и аренды объектов производственно-складской недвижимости.

Таблица 19 Основные характеристики рынка складской недвижимости в г. Москве (ФСО 7 п. 11)

Показатели Характеристика показателя

динамика рынка Цены предложения стабильные

спрос Стабильный

предложение Дефицитное

ликвидность Высокая, сроки экспозиции 3-6 месяцев

колебания цен на рынке оцениваемого объекта отсутствуют

емкость рынка Незначительная, в свободной продаже на территории Москвы около 300 объектов

Цены предложения 1200-1600 долл. США/кв.м. с НДС

Ставки аренды 150-300 долл. США/кв.м. с НДС

Ставки капитализации для складов класса В и ниже от 12%

42



11. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ФСО 1 П. 10, ФСО 7 Ч.IV)

В настоящем отчете наилучшее использование определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем с непременным условием физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает выбор такого использования из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых и юридически допустимых вариантов, при котором достигается максимально возможная доходность. Анализ наиболее эффективного использования включает в себя проверку соответствия различных вариантов использования следующим критериям:

• Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов применения и использования, которые допустимы с точки зрения действующего законодательства.

• Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных для оцениваемого объекта способов использования.

• Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какие физически осуществимые и разрешенные законом способы использования являются доходными.

• Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объектов будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствие с законодательством России кадастровая оценка определяется для текущего вида

использования объекта недвижимости. Поскольку целью оценки является оценка для установления кадастровой стоимости в размере рыночной, то рыночная стоимость объекта оценки определяется в соответствии с принципом наиболее эффективного использования без учёта возможностей изменения функционального назначения здания и его количественных параметров.

ВЫВОДЫ НЭИ Основываясь на предполагаемом использовании результатов оценки, принимая во внимание

расположение объекта, его правовой режим, физические характеристики, текущее состояние и возможности коммерческого использования, Оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта является его текущее использование - для размещения холодильных помещений.

43



12. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ (ФСО 1 ПП. 13-15, 20-24, ФСО 7 ПП. 22-24, Ч. VIII)

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО №1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п.7 ФСО №1).

Каждый подход содержит в себе набор методов, один из которых может быть использован для определения того или иного вида стоимости.

Согласно п. 13 ФСО 1 «13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Согласно п. 23 ФСО 7 «доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов».

Согласно п. 14 ФСО 1 «14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Согласно п. 22 ФСО 7 «сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений».

Согласно п. 15 ФСО 1 «15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

Согласно п. 24 ФСО 7 «затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений».

Согласование результатов Согласно п. 24 ФСО 1 «24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки

осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов».

Согласно п. 28 ФСО 7 «В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и

44



недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости».

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.»5.

Выбор подходов Согласно ФСО №1: «Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

Поскольку ФСО №1 регламентирует, что «Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства», то с учетом требований п.п.15 и 23 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) и в соответствии с п.20 ФСО №1 Оценщик решил применить затратный подход к оценке объекта недвижимости.

Согласно ФСО №1: «Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки».

При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в

будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Согласно п.21 ФСО-1, доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Источником доходов может быть сдача в аренду помещений объекта недвижимости либо продажа единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Поскольку на рынке производственно-складской недвижимости города Москвы имеется достаточно предложений по аренде сопоставимых с объектом оценки нежилых помещений, а также имеется информация по среднерыночным величинам операционных расходов, в соответствии с п.20 ФСО №1 Оценщик решил применить доходный подход к оценке объекта недвижимости.

Согласно ФСО №1: «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов». При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

5 «Федеральные стандарты оценки» от 20.07.2007 г.

45



В соответствии с п. 22 ФСО 1 «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

Оценщик, проанализировав различные базы данных (ЦИАН (www.cian.ru), REALTO (www.realto.ru/base/com_realty), «Недвижимость&Цены» (http://realty.dmir.ru), АВИТО (www.avito.ru), «Из рук в руки» (www.irr.ru) нашел достаточное количество достоверных данных о сделках купли-продажи (ценах предложения) объектов недвижимости в 2012 году, сходных объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Это позволяет оценщику рассчитать стоимость единого объекта недвижимости.

Поскольку ФСО №1 регламентирует, что «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов», то Оценщик применяет сравнительный подход с учетом требований п.п.14 и 22 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) и в соответствии с п.20 ФСО №1. В настоящем отчете оценщик использовал сравнительный подход, так как считает достаточным количество информации для его применения.

В соответствии с вышесказанным, для оценки рыночной стоимости объекта оценки Оценщик счел целесообразным применить все три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

В соответствии с ФСО №1 «Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке». Так как в оценке будет применено три подхода к оценке, проводится согласование результатов расчета стоимости объекта оценки методом взвешивания расчетных значений стоимости, полученных различными подходами.

Последовательность расчетов включала: 1) расчет стоимости сравнительным подходом; 2) расчет стоимости доходным подходом; 3) согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов; 4) заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

http://realty.dmir.ru/

http://www.irr.ru/

46



13. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ(ФСО 1 ПП. 14, 22, ФСО 3 ПП. 13 И 15, ФСО 7 П. 22)

13.1. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Расчет затрат на замещение здания Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием

укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей. К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие

параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений.

Укрупнённые показатели стоимости строительства (УПСС), содержащиеся в издании КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика», включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004.

Расчёт затрат замещения/воспроизводства зданий и сооружений с использованием «Справочника Оценщика» осуществлён по формуле:

Сстр. = Сбаз × 𝐍𝐍 × К𝟏𝟏× К𝟐𝟐 × К𝟑𝟑 × К𝟒𝟒× К𝟓𝟓 × ПП × НДС

где: Сстр – затраты на замещение объекта недвижимости; Сбаз – базовый удельный показатель стоимости строительства в расчёте на единицу измерения (1 кв. м или 1 куб.м.) здания/сооружения для условий строительства в Московской области, определённый на основе укрупнённых показателей стоимости строительства издания КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика»; N – количество единиц сравнения (площадь, объём оцениваемого объекта и т.п.); K1 – коэффициент, учитывающий различия в объёмно-планировочных показателях, конструктивных параметрах, качестве применяемых материалов, конструкций, типе инженерных систем оцениваемого и сопоставимого объектов. Поправки рассчитываются в соответствии с рекомендациями по использованию справочника; K2 – коэффициент пересчёта стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений на дату оценки по сравнению с 01.01.2013 г. К3 - регионально-климатический коэффициент, учтен в К2; К4 – корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности К4 = 1,00; К5 – корректирующий коэффициент на стесненные условия; ПП – прибыль предпринимателя.

47



Показатель стоимости сравнительной единицы здания (Сбаз) определялся на основе данных об укрупненных показателях стоимости строительства, представленных справочнике С.А. Табакова, В.М. Дидковский, А.В. Дидковская. "Складские здания и сооружения". Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика».-М.: ООО «КО-ИНВЕСТ®» 2011 г. (в ценах на 01.01.2011 г.).

Используя имеющуюся информацию о технических параметрах зданий объектов-аналогов, Оценщик провел анализ указанных данных на полноту и качество, необходимых для использования определенного справочника КО-ИНВЕСТ®.

Для зданий Оценщик использовал в расчетах следующие параметры: − тип здания; − высота этажа; − строительный объем; − общая площадь; − количество этажей; − материал стен; − дата (год) постройки.

Подбор объекта-аналога в соответствующем справочнике КО-ИНВЕСТ® (используемый

справочник отражается в расчетных таблицах в столбце «Источник информации») производился следующим образом:

− проводился поиск отрасли, а также поиск объекта-представителя данной отрасли, наиболее близкого по функциональным параметрам к оцениваемому объекту;

− в случае отсутствия подходящего объекта-представителя данной отрасли использовалась информация о сопоставимых по конструктивным и функциональным параметрам объектах-представителях других отраслей или об объектах межотраслевого применения.

В расчетных таблицах результаты указанного выше подбора отражаются в столбце «Справочная стоимость 1 ед. измерения объекта, без НДС на дату сборника для Московской обл., руб.». В расчетных таблицах в столбце «Код по справочнику» указывается код отобранного аналога (для справочников КО-ИНВЕСТ®), в столбцах «Дата источника», «Сравнительная единица», «Количество сравнительных единиц аналога» отражаются соответствующие показатели.

На следующем этапе к справочной стоимости 1 ед. измерения объекта в расчетных таблицах вносились корректировки (поправки), учитывающие неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. При этом введение поправок осуществлялось как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, в результате чего корректировалась величина стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе отдельных основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.

После внесения вышеописанных поправок справочная стоимость сравнительной единицы корректируется на величину прибыли предпринимателя.

Определение величины прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта

недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность.

Величина прибыли предпринимателя принята на основании Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга «СРД №11, 2012» под редакцией Яскевича Е.Е., Москва– 2012» в размере 58% для складов-терминалов.

48



Таблица 20 К1 коэффициент, учитывающий различия в объемно-планировочных показателях, конструктивных

параметрах Корректировка на различие в строительном объеме Корректировка на различие в площади

Отношение стр. объема ОО/ОА корректировка Отношение площади ОО/ОА корректировка < 0,1 1,23 < 0,25 1,25

0,1 - 0,29 1,22 0,25 - 0,49 1,2 0,30 - 0,49 1,2 0,5 - 0,85 1,1 0,5 - 0,70 1,16 0,86 - 1,15 1 0,71 - 1,3 1 1,16 - 1,5 0,95 1,31 - 2 0,87 1,5 - 2 0,93

> 2 0,86 > 2 0,93

Таблица 21 Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам

зданий и сооружений на 01.01.2013 года - Класс конструктивных систем Источник

информа-ции КС КС

-1

КС-2

КС-3

КС-4

КС-5

КС-6

КС-7

КС-8

КС-9

КС-1

0

КС-1

1

КС-1

2

КС-1

3

КС-1

4

КС-1

5

г. М

оскв

а

1,246 1,261 1,347 1,192 1,175 1,075 1,183 1,309 1,243 1,335 0,79 1,11 1,183 1,351 1,874

Ежеквартальный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» № 86 январь 2013 г.

Источник: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве".-М.: КО-ИНВЕСТ, Вып.82, 2013, стр. 43 Табл.2.2.3 "Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений" на 01.01.2013 г. по сравнению с 01.01.2011 г.

Расчет совокупного износа Расчет остаточной стоимости объекта с учетом износа производится по формуле:

СОСТ = ПСЗ * (1 – S) где: СОСТ – остаточная стоимость объекта с учетом износа; ПСЗ – полная стоимость замещения объекта оценки; S - величина совокупного износа, в долях.

В теории оценки принято выделять три вида износа: − физический износ; − функциональное (моральное) устаревание; − внешнее устаревание Физический износ, функциональное и внешнее устаревание дают совокупный износ объекта S:

S = 1 - (1-F)*(1-V)*(1-E) где: F, V, E - величины физического износа, функционального и внешнего устаревания.

Физический износ (F) Методы расчета физического износа зданий следующие: − нормативный; − стоимостной; − метод срока жизни; − метод эффективного возраста

49



При проведении оценки недвижимости важное место занимает определение степени совокупного износа объекта оценки. Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между затратами на замещение/воспроизводство и рыночной стоимостью оцениваемого объекта.

Физический износ определен методом хрока жизни и эффективного возраста. Метод срока жизни Хронологический возраст определяется как разность между датой оценки и датой ввода в

эксплуатацию объекта недвижимости (датой постройки), определенной по данным БТИ. Определение срока полезной службы по классам конструктивных систем улучшений

представлено в таблице ниже. Таблица 22

Определение срока службы объектов оценки в зависимости от группы капитальности и класса конструктивных систем

Группа капитальности Материал стен объекта оценки Класс конструктивной

системы Срок службы,

лет

I

Бетонные 3

150

Бетонные, кирпичные 3 Железобетонные 3

Железобетонные, из прочих материалов 3 Железобетонные, из прочих материалов, кирпичные 3

Железобетонные, каменные, кирпичные 3 Железобетонные, кирпичные 3

Из прочих материалов, кирпичные 1 Каменные 1

Каркасно-панельные 3 Кирпичные 1

Кирпичные, крупнопанельные 3 Кирпичные, монолитные 3

Крупноблочные 3 Крупнопанельные 3

Монолитные 3 Из мелких бетонных блоков 3

Из мелких бетонных блоков, кирпичные 3

III

Из легкобетонных панелей 3

90

Из легкобетонных панелей, каркасно-панельные, кирпичные 3

Из легкобетонных панелей, крупнопанельные 3 Кирпичные облегченные 1

Шлакобетонные 3

IV

Деревянные 7

50

Деревянные, из прочих материалов 7 Деревянные, из прочих материалов, кирпичные 7

Деревянные, кирпичные 7 Смешанные 7

Из прочих материалов 7 Каменные и деревянные 7

Легкие из местных материалов 7 Рубленые 7

V Деревянный каркас без обшивки 7

25 Каркасно-засыпные 7 Сборно-щитовые 7

50



Сроки службы зданий определяются на основании группировки объектов недвижимости по группам капитальности. При этом к группе капитальности 1 могут быть отнесены объекты со сроком службы от 125 до 175 лет в соответствии с Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденным Госстроем СССР 08.09.1964 г. Для объектов оценки первой группы капитальности выбирается среднее (оно же медианное) значение данного диапазона – 150 лет.

Метод эффективного возраста Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического

возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, экономических факторов эксплуатации и пр. Данный метод применялся для зданий и сооружений, прошедших капитальный ремонт, а также

для объектов, не имеющих данных об износе в базе БТИ. Физический износ определялся на основании шкалы экспертной оценки, представленной в

таблице ниже. Таблица 23

Шкала экспертной оценки физического состояния объектов недвижимости Состояние недвижимости Характеристика физического состояния Коэффициент износа

Отличное Практически новый объект, с малыми сроками эксплуатации.

0-20%

Хорошее Объект со средними сроками эксплуатации, с недавно проведенным капитальным ремонтом. Наличие отдельных дефектов и повреждений, не влияющих на эксплуатацию.

20-40%

Удовлетворительное Объект со средними сроками эксплуатации, требующий капитального ремонта отдельных конструктивных элементов.

40-60%

Неудовлетворительное Бывший в продолжительной эксплуатации объект, требующий капитального ремонта. Ремонт целесообразен.

60-90%

Аварийное Бывший в продолжительной эксплуатации объект, который не может более использоваться по своему функциональному назначению. Проведение капитального ремонта нецелесообразно. Возможно использование материалов по утилизационной стоимости.

90-100%

Функциональное устаревание Функциональное устаревание обычно вызвано несоответствием использованных материалов и

конструкции здания современными стандартам. Такие недостатки могут быть устранимыми и неустранимыми.

Функциональное устаревание - потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.

С точки зрения текущих рыночных стандартов, функциональный износ вызывается: • недостатками, требующими добавления элементов; • недостатками, требующими замены или модернизации элементов; • «сверхулучшениями». Учитывая текущее физическое состояние объекта оценки, можно утверждать об отсутствие

функционального устаревания.

Внешнее устаревание Внешнее устаревание определяется как снижение функциональной пригодности имущества,

вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких

51



как общий упадок района (квартала), местоположение объекта в районе (квартале), или состояние рынка.

Внешний (экономический) износ – это потеря стоимости в результате изменения внешних по отношению к объекту недвижимости факторов (например, изменение законодательства, экономической ситуации, изменение ландшафта и т.д.).

При наличии улучшений на земельном участке перечисленные выше виды износа всегда относятся к улучшениям.

Учитывая конкретные особенности местоположения объекта оценки, его окружение, функциональное назначение и т.п. - внешний и функциональный износ не выявлен и равен 0%.

Поскольку объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценивания, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ – Инакоп, рассчитываемый по формуле:

Инакоп= 1 – (1-Ифиз)×(1-Ифун)×(1-Ивн),

где Инакоп –общий накопленный износ; Ифиз – физический износ; Ифун – функциональное устаревание; Ивн – экономическое устаревание.

Таким образом, накопленный износ объекта равен по величине физическому износу. Расчет остаточной стоимости улучшений Остаточная стоимость улучшений равна затратам на замещение за вычетом накопленного

совокупного износа. Расчет затрат на замещение объекта оценки приведен в Таблицах 24-26.

Таблица 24 Расчет рыночной стоимости единицы измерения в рамках затратного подхода

Наименование объекта Источник информации

Код по справоч-

нику

Класс конструк-

тивной системы аналога

Сравни-тельная единица (кв.м, м, шт, км, куб.м)

Количество сравнитель-ных единиц

аналога, объем, куб.м

Справочная стоимость 1 ед.

измерения объекта, без НДС на дату сборника для Москвы, руб.

Здание хладокомбината

Справочник Ко-Инвест "Складские здания и сооружения" на 01.01.2011г.

СЗ.19.190 КС-1 куб.м 85 856,00 4 705,95

Источник: расчеты Оценщика

Таблица 25 Расчет затрат на замещение (воспроизводство) без учета износа

Наименование объекта

Справочная стоимость

1ед. измерения

объекта, без НДС на дату

сборника для Москвы,

руб.

Соотношение объема или

площади объекта /

объема или площади

аналога (Ко)

Корректи-рующий

коэффици-ент на

различие в объеме или

площади

Корректи-рующий

коэффици-ент на

изменение цен в

строительстве

Прибыль предпри-нимателя,

%

К НД

С

Затраты на замещение

(воспроизвод-ство)

сравнительной единицы на дату оценки,

руб.


(воспроизвод-ство) на дату оценки, без

учета износа, руб.

Здание хладокомбината 4 705,95 1,08 1,00 1,246 58,0% 1,18 10 932,12 938 588 095,0


52



Таблица 26 Расчет рыночной стоимости с учетом износа

Наименование объекта


(воспроизводство) на дату оценки, без

учета износа, руб.

Хронологи-ческий

возраст, лет

Срок полезной службы,

лет

И физ,

%

И фун,

%

И внеш,

%

И нак,

%

Рыночная стоимость

зданий (с НДС), руб.

Здание хладокомбината 938 588 095,0 95 150 63,3% 0% 0% 63,3% 344 148 968


Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода составила 344 148 968 (Триста сорок четыре миллиона сто сорок восемь тысяч девятьсот шестьдесят восемь) рублей.

53



14. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ (ФСО 1 ПП. 15 И 23, ФСО 3 ПП. 13 И 15, ФСО 7 П. 23)

14.1. ОПИСАНИЕ МОДЕЛИ ОЦЕНКИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на текущей стоимости денежных доходов, ожидаемых к получению в будущем, приведенных к текущей дате с помощью процедуры дисконтирования или капитализации.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который состоит в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемая недвижимость рассматривается как объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного объекта.

В рамках доходного подхода используется два метода: метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) и метод капитализации дохода. В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Формула капитализации дохода имеет следующий вид:

СКЧОДРС =

, где: РС – рыночная стоимость объекта; ЧОД – чистый операционный доход от эксплуатации объекта; СК – ставка капитализации. В связи с тем, что рынок аренды коммерческой недвижимости г. Москвы стабилен, т.е.

предполагается стабильное получение дохода от сдачи недвижимости в аренду, в рамках доходного подхода применяется метод прямой капитализации.

Расчет стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного

дохода осуществляется в следующей последовательности: − подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной

информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; − определение потенциального валового дохода (ПВД); − определение действительного валового дохода (ЭВД); − определение операционных расходов; − расчет чистого операционного дохода (ЧОД); − расчет коэффициента капитализации; − определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости доходным подходом. Расчет стоимости земельного участка осуществляется в следующей последовательности:

54



− расчет чистого операционного дохода (ЧОД) земельного участка путем вычитания из чистого операционного дохода (ЧОД) единого объекта недвижимости чистого операционного дохода (ЧОД) улучшения;

− определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка. Расчет стоимости объекта оценки осуществляется следующим образом: − из стоимости единого объекта недвижимости вычитается стоимость земельного участка.

14.2. РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ СТАВКИ ДЛЯ ХОЛОДИЛЬНЫХ КАМЕР

На основании анализа рынка коммерческой недвижимости, выполнен подбор аналогов, произведен расчет корректировок цены предложения по сопоставимым объектам и определена рыночная арендная ставка за оцениваемые помещения.

Для того чтобы определить среднюю рыночную величину арендной платы за оцениваемые помещения, используем метод прямого сравнения арендных ставок заключенных договоров аренды по объектам-аналогам или заявленных арендных ставок предлагаемых к аренде объектов-аналогов для заключения арендных договоров6, который является методом сравнительного подхода в теории оценки.

Потенциальный арендный платеж за период от сдачи объектов аналогичной полезности рассчитывается с применением элементов сравнительного подхода.

14.2.1. Выбор единицы сравнения (ФСО 1 п. 22а, ФСО 7 п. 22г) За единицу сравнения принимается руб./кв. м в год как типичная единица измерения на рынке

аренды недвижимости в г. Москве. Ставки по объектам-аналогам указаны с учетом НДС и с учетом эксплуатационных расходов. 14.2.2. Описание сопоставимых объектов-аналогов (ФСО 1 пп. 14 и 22, ФСО 7 22в)

Оценщику при выборе аналогов были доступны сведения о ценах предложения по объектам коммерческой недвижимости из архивной базы данных коммерческой недвижимости г. Москвы Realto.ru.

В качестве аналогов для проведения прямого сравнительного анализа предложений по аренде помещений выбраны складские помещения, сопоставимые с оцениваемым объектом по набору качественных и количественных характеристик.

Описание объектов-аналогов представлено в таблице 27.

6 В случае использования предложения к аренде, под договором аренды подразумевается предлагаемый к заключению типичный договор аренды, либо анализируются предлагаемые условия аренды.

55



Таблица 25 Объекты-аналоги, используемые в рамках доходного подхода для расчета рыночной ставки аренды

холодильных камер

Параметры сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Местоположение Речной вокзал Авиамоторная Павелецкая

Назначение помещений Производственно-складское

Производственно-складское

Производственно-складское

Тип помещения Холод. кам. Холод. кам. Холод. кам. Тип здания капитальное капитальное капитальное Внутренняя отделка (состояние) рабочее рабочее рабочее Этаж не подвал не подвал не подвал Сдаваемая площадь 290 160-1500 25-550 Источник информации realto_ru realto_ru realto_ru Контактная информация База 2012 г. База 2012 г. База 2012 г.

Комментарий (описание)

[Прозвон realto_ru] Отв. хран., под склад, (хранение

продуктов), холодильн. камеры t -18С, выс.

камеры: 5.2м, огорож. охр. терр., пропуск. сист. Ст.

210.000руб./мес.

[Прозвон realto_ru] Мороз. камеры, терр. склад. компл., темп. реж.:-

18Гр.С,выс.:4м, 5-груз. лифтов по 5т, нагруз.на пол

3т, огорож/охран. терр., хор. п/путь, е/фура. Ар.ст.

21,5р./м2/сут., торг.

[Прозвон realto_ru] Под склад, холод. камеры:

температ. режим: 0-18гр., раб. сост., огорож./охр.

терр. хладокомбината, хор. п/путь, е/фура. Ст.

25р./м2/сут.,

Арендная ставка (предложение), с учетом НДС, руб./кв.м 8750 8250 9500

Источник: архивная база данных Realto.ru (Договор №2905-1/12 от 29.05.2012 с ООО «Информационная компания «Риэлто.Ру»), расчеты Оценщика

Аналог 1

56



Аналог 2

Аналог 3

57



Таблица 26 Расчет рыночной ставки аренды холодильных камер

Параметры сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Арендная ставка (предложение), с учетом НДС, руб./кв.м 8750 8250 9500

Уторгование/ информация о сделке предложение предложение предложение Корректировка на уторгование -7,00% -7,00% -7,00% Арендная ставка после корректировки на уторгование 8 138 7 673 8 835

Передаваемые права как и объекта оценки как и объекта оценки как и объекта оценки Корректировка на объем передаваемых прав 0% 0% 0%

Арендная ставка после корректировки на объем передаваемых прав 8 138 7 673 8 835

Финансовые условия Типичные Типичные Типичные Корректировка на финансовые условия 0% 0% 0% Арендная ставка после корректировки на финансовые условия 8 138 7 673 8 835

Условия аренды прямая аренда прямая аренда прямая аренда Корректировка на условия аренды 0% 0% 0% Арендная ставка после корректировки на условия аренды 8 138 7 673 8 835

Условия рынка, Дата выставления на торги 09.10.2012 29.05.2012 24.05.2012 Корректировка на дату выставления на торги -0,14% 7,72% 7,72%

Арендная ставка после корректировки на дату выставления на торги 8 126 8 265 9 517

Местоположение у МКАД средняя дальность Между Садовым кольцом и ТТК

Корректировка на местоположение 7,0% 8,5% 0,0% Арендная ставка после корректировки на местоположение 8 698 8 966 9 517

Удаленность от магистрали 1 км МКАД 350 м Рязанский проспект 600 м Садовое кольцо

Корректировка на удаленность от магистрали 6% -12% -4%

Арендная ставка после корректировки на удаленность от магистрали 9 178 7 875 9 146

Состояние аналога по отношению к объекту рабочее рабочее рабочее Величина корректировки на состояние 0% 0% 0% Арендная ставка после корректировки на состояние 9 178 7 875 9 146

Площадь помещений 290 160-1500 25-550 Корректировка на площадь помещений 0% 0% 0% Арендная ставка после корректировки на площадь 9 178 7 875 9 146

Общая валовая коррекция 12% 4% 4% Сумма абсолютных величин корректировок 12,7% 28,4% 11,6% Коэффициент соответствия объекту оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки)

7,88 3,53 8,61

Вес объекта-аналога с учетом коэффициента соответствия 39% 18% 43%

Рыночная базовая арендная ставка (с учетом НДС), руб./кв. м 8 935

58



Анализ ставок арендной платы проводился по выборке включающей не менее 3 объекта. Представленная выборка характеризуется следующими параметрами в таблице ниже:

Количество членов выборки: 3

Средняя величина базовой арендной платы (Х) руб./кв.м. с НДС и операционными расходами 8 935

Медиана ряда равна руб./кв.м. с НДС и операционными расходами 9 146

Среднеквадратичное отклонение в величине арендной платы (Sx) 607

Отношение Sx/Х 7%

Выборка (по канонам статистики) является однородной, если коэффициент вариации <15%. Коэффициент вариации составил 7,0%, что ниже уровня допустимого значения, соответственно

выборка считается однородной. Таким образом, рыночная величина годовой арендной ставки для административно-офисных

помещений за 1 кв.м недвижимого имущества на дату определения стоимости составляет (округленно):

Рыночная величина арендной ставки, руб./м2 в год, с НДС и операционными расходами 8 935

В ходе расчета в стоимость сопоставимых объектов были внесены следующие корректировки,

учитывающие отличие объекта оценки от объектов сравнения: Корректировка на «торг» В текущих российских экономических условиях метод сравнительных продаж имеет ряд

ограничений. Так, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о фактических ценах заключенных сделок отсутствует в публичном доступе, поэтому наиболее часто в расчетах используются данные о ценах предложения объектов.

Все отобранные объекты были предложены для сдачи в аренду. В процессе переговоров покупатель может уговорить продавца снизить запрашиваемую цену, то есть торг имеет место почти всегда. Оценщик установил, что в настоящее время в условиях московского рынка недвижимости поправка на торг составляет не менее 5 % от первоначальной запрашиваемой цены продавца. Эти данные подтверждаются при обзвоне оценщиками объявлений по предложению к аренде объектов недвижимости, а также в ходе опроса риэлтерских агентств, в частности, таких компаний как:

- «МИАН» (тел. 974-62-62); - «МИЭЛЬ-недвижимость» (тел. 777-33-77); - «ABN Realty» (тел. 737-02-02); - «Guild Group» (тел. 250-63-33); - «ИНКОМ-Недвижимость» (тел. 363-08-80; 363-10-20).

Опрос собственников дал среднюю цифру понижения цены, по сравнению с первоначально объявленной на 5-14%.

Корректировка выбрана по «Справочнику расчетных данных для оценки и консалтинга» СРД№11, под ред. к.т.н. Яскевича Е.Е., 2012 г.

Оценщиком к расчету принята поправка на торг в размере -7,0%.

59



Корректировки первой группы (зависимые) Корректировка на «объем передаваемых прав». В рамках данной работы объекты-аналоги выбраны с аналогичными правами, как и объект

оценки. Поэтому величина поправки составляет 0%. Корректировка на «финансовые условия». Все выбранные объекты-аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, в

результате можно сделать заключение, что цены на аналоги не подвержены не типичным для рынка недвижимости условиями сдачи в аренду. Величина корректировки составляет 0%.

Корректировка на «условия аренды». В рамках данной работы объекты-аналоги выбраны с аналогичными условиями аренды, как и

объект оценки. Поэтому величина корректировки составляет 0%. Корректировка на условия рынка, «дату выставления на торги/дату сдачи в аренду». Все выбранные объекты-аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, в

результате можно сделать заключение, что цены на аналоги не подвержены не типичным для рынка недвижимости условиям сдачи в аренду.

Корректировка на состояние рынка (дату предложения) Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости

объекта недвижимости, происходят с течением времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процентная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регулировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью корректировки. Основным индикатором рынка недвижимости является динамика изменения цен на недвижимость в рамках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.

Оценщик решил ввести корректировку на дату предложения, поскольку в расчетах используются предложения о продаже объектов-аналогов с датами, отличными от даты оценки.

Величина корректировки на дату предложения рассчитывается по следующей формуле: К = АО.О. / АО.А. - 1,

где: К – величина корректировки; АО.О. – среднее значение аренды производственно-складской недвижимости г. Москвы на дату оценки оцениваемого объекта, руб./кв. м/год; АО.А. – среднее значение аренды производственно-складской недвижимости г. Москвы на дату предложения объекта-аналога, руб./кв. м/год. Средние значения аренды производственно-складской недвижимости г. Москвы приведены в таблице ниже.

60



Таблица 27 Среднее значение аренды производственно-складской недвижимости г. Москвы в период с января

2012 г по декабрь 2012 г.

Месяц Аренда, долл. США/кв.м/год

Курс доллара

Аренда, руб./кв.м/год

Аренда по периодам,

руб./кв.м/год

Корректировка на дату, %

Январь 2012 170 31.24 5311 5121 11.04% Февраль 2012 165 29.89 4932 Март 2012 170 29.33 4986 5279 7.72% Апрель 2012 180 29.49 5308 Май 2012 180 30.8 5544 Июнь 2012 180 32.88 5918 5842 -2.66% Июль 2012 180 32.53 5855 Август 2012 180 31.96 5753 Сентябрь 2012 180 31.52 5674 5695 -0.14% Октябрь 2012 180 31.12 5602 Ноябрь 2012 185 31.4 5809 Декабрь 2012 185 30.74 5687 5687 0.00%

Источник: Данные аналитического бюллетеня «R-way», №194 - 214. Корректировки второй группы (не зависимые) Корректировка на «местоположение» Корректировка на «местоположение» рассчитывалась на основании данных о средневесовых

запрашиваемых ценах 1 кв.м. производственно-складской недвижимости в четвертом квартале 2012 года, представленных в Информационно-аналитических журналах R-WAY за 2012 г. (№212-214).

Таблица 28 Средневесовые запрашиваемые цены 1 кв.м. производственно-складской недвижимости,

долл.США/кв.м в год

Местоположение Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Средняя

ставка аренда

Средняя цена

продажи Октябрь 2012 г. Ноябрь 2012 г. Декабрь 2012 г. Между Садовым и Третьим

транспортным кольцом 2 104 191 1 640 192 1 886 192 192 1 877

Средняя дальность 1 785 174 1 717 181 1 668 176 177 1 723

У МКАД 1 810 175 1 569 181 1 524 182 179 1 634

Источник: R-WAY №212-214, расчеты Оценщика

Таблица 29

Расчетные данные корректировки на местоположение по средним ставкам аренды Между Садовым и Третьим транспортным 0% Средняя дальность 8,5% У МКАД 7,0%


Корректировка на удаленность от магистрали Оценщиком был проанализирован рынок производственно-складской недвижимости в

г. Москве. В результате проведенного анализа были подобраны предлагаемые в аренду сопоставимые помещения в зданиях производственно-складского назначения, расположенные на разном удалении от магистралей. Исходные данные для расчета корректировки на удаленность от магистрали представлены в Приложении к Отчету, Раздел 18.1.3 «Обосновывающие материалы».

61



График 4 Зависимость арендной ставки производственно-складских помещений от расстояния до магистрали

Данную зависимость можно описать следующим уравнением:

А = -1 235.48081*ln(R) + 14 978.05183, где: А – ставка аренды производственно-складской недвижимости, руб./кв. м/год; R – удаленность рассматриваемого объекта производственно-складской недвижимости от магистрали, км; Величина корректировки на удаленность от магистрали рассчитывается по следующей формуле: К = АО.О. / АО.А. - 1, где: К – величина корректировки; АО.О. – ставка аренды производственно-складской недвижимости, рассчитанная для оцениваемого объекта, по выше приведенной формуле, руб./кв. м/год; АО.А. – ставка аренды производственно-складской недвижимости, рассчитанная для объекта-аналога, по выше приведенной формуле, руб./кв. м/год.

Таким образом, согласно сказанному выше, рассматривая попарно соответствующие оцениваемый объект и объект-аналог, Оценщик присвоил значения корректировки по рассматриваемому фактору.

Расчет корректировки на удаленность от магистрали представлен ниже.

Объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Значение для объекта 6 799,0784 6 799,0784 6 799,0784 Значение для аналога 6 443,6527 7 740,6878 7 074,7680 Корректировка 5,52% -12,16% -3,90%


y = -1 235,48081ln(x) + 14 978,05183R² = 0,82618

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500

Став

ка а

ренд

ы, р

уб./

кв.м

в го

д

Расстояние до магистрали, м

62



Корректировка на наличие отдельного входа. Корректировка учитывает имеющиеся различия в стоимости аренды объектов имеющих

отдельный вход. По данным ведущих риэлтерских компаний, таких как МИАН (тел.:974-62-62), МИЭЛЬ (тел.:777-99-17), ИНКОМ (тел.:363-10-10), размер данной корректировки колеблется в интервале от 5 до 15%.

Ни один из аналогов, как и объект оценки не обладает отдельным входом, поскольку предполагается сдача помещений в аренду блоками. Корректировка на «наличие отдельного входа» не проводится.

Корректировка на этаж Корректировка учитывает имеющиеся различия в стоимости аренды объектов имеющих

локальное местоположение на различных этажах здания. Как правило, объекты, расположенные в цокольных этажах имеют более низкую величину арендной платы по сравнению с верхними этажами. Размер корректировки, как правило, определяется методом парных продаж.

Объекты аналоги располагаются на этажах выше цокольные. Поэтому поправок не вводится. Корректировка на «состояние помещений». Корректировка учитывает состояние внутренней отделки помещений и необходимость

проведения ее ремонта. В расчетах под «рабочим состоянием» понимается состояние, при котором ремонт желателен, но не необходим, под состоянием «требуется косметический ремонт» понимается состояние, при котором некоторые элементы отделки имеют незначительные дефекты, под «хорошим (нормальным) состоянием» понимается состояние, при котором ремонт внутренней отделки не требуется, при этом уровень ремонта соответствует принятым типовым стандартам для подобного типа помещений, под «отличным состоянием» понимается качественная отделка.

Объект оценки, как и объекты-аналоги имеет рабочее состояние, корректировка на состояние для аналогов не вводилась.

Корректировка на площадь Оценщики считают, чем больше площадь, тем дешевле стоимость удельной единицы площади.

Корректировка на площадь для аналогов не вводилась, поскольку предполагается сдача помещений в аренду по отдельности или блоками в соответствии со сложившейся практикой.

14.3. РАСЧЕТ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА ОТ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД= S × A,

где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв. м; А - арендная ставка за 1 кв. м.

63



14.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРЕНДУЕМОЙ ПЛОЩАДИ

При определении величины потенциального валового дохода в расчетах принималась полезная площадь оцениваемого объекта. Это связано с невозможностью сдачи в аренду всех помещений объекта оценки. Так, при расчете полезной площади учитывалась планировка помещений оцениваемого здания, исходя из этого Оценщик принял решение, что наиболее эффективным способом сдачи в аренду будет сдача блоками, состоящими из нескольких помещений. Для получения полезной площади из общей площади здания вычитались потенциально невозможные для сдачи в аренду площади: помещения лестничных клеток, венткамеры, тепловой пункт, технические помещения и т. д.

Величина полезной площади была определена на основании анализа рынка коммерческой недвижимости г. Москвы с учетом коэффициента арендопригодной площади для производственно-складских зданий7. Среднее значение коэффициента арендопригодной площади для складских зданий и блоков составляет 0,93.

14.5. РАСЧЕТ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА ОТ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Величина потерь от простоя помещений определена по данным «Аналитического обзора рынка

складов за 2012 г.» компании Кнайт Франк. В соответствии с данными обзора, уровень вакантных площадей для складов класса А и B составляет 0 - 2 %. Объект оценки является складом более низкого класса, поэтому уровень вакантных площадей для него может быть больше. В расчетах величина потерь от простоя принимается равной 3% (К загр. = 0,97).

14.6. РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА ОТ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР

Операционные расходы Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального

функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Определим величину операционных расходов как сумму затрат на коммунальные услуги,

расходов на эксплуатацию, страхование, платежи за землю, налог на имущество и резерв на текущий и капитальный ремонт.

Коммунальные и эксплуатационные расходы включают следующие статьи затрат: − плата за газоснабжение; − плата за водоснабжение (холодное и горячее); − плата за вентиляцию (кондиционирование) воздуха; − плата за электроэнергию (силовую и осветительную);

7 http://statrielt.ru/index.php/statistika-rynka/itogi-i-kvartala-2014-goda/54-koridornyj-koeffitsient-koeffitsient-arendoprigodnoj-ploshchadi

64



− плата за санитарное содержание; − текущий ремонт (зданий и технологического оборудования); − содержание технологического оборудования; − содержание, возобновление и износ малоценного и быстроизнашивающегося инвентаря; − капитальный ремонт зданий и технологического оборудования; − затраты на заработную плату; − налоги; − страховые платежи; − прочие расходы.

Величина операционных расходов принималась по результатам анализа данных информационно-аналитического журнала R-way № 214, Январь 2013 г. о средних величинах операционных расходов для различных типов недвижимости в декабре 2012 года: операционные расходы для помещений без учета эксплуатационных расходов, затраты на которые лежат на арендаторе.

По данным журнала R-WAY, величина операционных расходов для производственно-складских

помещений составляла от 25 до 45 долл. США за кв.м в год без учета НДС. Принимаем среднюю величину из указанного диапазона – 35 долл.США за кв.м. в год без учета НДС.

Тогда величина операционных расходов, принимаемая для расчетов, составит: 35 х 30,3727 х 1,18 = 1254 ( руб. за кв.м. в год) с учетом НДС. Резервы на замещение, модернизацию и капитальный ремонт Эта статья расходов учитывает затраты на замещение быстроизнашивающихся компонентов

здания и инженерных систем, модернизацию и капитальный ремонт здания. Затраты на капитальные резервы определялись на основе данных расчетов затрат замещения

для объектов недвижимого имущества и фактора фонда замещения. Расчет этой суммы производится, исходя из следующих предпосылок:

• затраты на капитальный ремонт составляют около 40% (средняя доля быстро изнашиваемых конструктивных элементов здания Справочники Ко-Инвест, Промышленные здания, 2010г.) от восстановительной стоимости здания; • ремонт производится раз в 25-30 лет; • накопление происходит по безрисковой ставке.

Для расчета суммы ежегодных отчислений в резервный фонд применялась формула: PMT = Cr * SFF,

SFF = 1 + (1 + i) + (1 + i)2 +…+ (1 + i)n+i = i / ((1 + i) n – 1), где: SFF - фактор фонда возмещения; i - ставка дисконтирования (безрисковая); n - период дисконтирования (30 лет).

65



Расчет величины фактора фонда возмещения (кап. резервов) в %, при n=30 лет, безрисковой ставке 7,58%8 приведен в таблице ниже:

Таблица 30 Расчет резервов на замещение (текущий и капитальный ремонт) офисных помещений

Показатель Значение

Затраты на капитальный ремонт, руб/кв.м 1 Периодичность капитальных ремонтов, лет 30 Ставка безрисковая, % 7,58% Фактор фонда возмещения 0,0095 Фактор фонда возмещения, % 0,95%

Информация: собственные расчеты Оценщика

14.7. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

14.7.1. Установление периода прогнозирования (ФСО 7 п 23в) Анализ рынка недвижимости г. Москвы показал, что рынок находится в состоянии стабильности.

Рост цен сопоставим с уровнем инфляции. Поэтому Оценщик решил применить метод прямой капитализации ввиду умеренности ожидаемого роста арендных ставок и отсутствия в ближайшем будущем значительных расходов на ремонт улучшений на оцениваемом земельном участке.

Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов.

Метод капитализации чистого операционного дохода основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, поэтому в данном методе не требуется установление периода прогнозирования.

14.7.2. Прогнозирование доходов в течение периода прогнозирования и в период после периода прогнозирования (ФСО 1 п. 22б, ФСО 7 п 23в)

Метод капитализации чистого операционного дохода основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, поэтому в данном методе не требуется прогнозирования доходов в период прогнозирования и в период после периода прогнозирования, а требуется прогнозирование дохода на один год вперед.

14.7.3. Определение коэффициента капитализации (ФСО 1 п. 22в, ФСО 7 п. 23е) Для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода чистый

операционный доход капитализируется. При этом ставка капитализации рассчитывается как сумма

8 Ставка эффективной доходности к погашению долгосрочных рублевых облигаций Россия 46020 с датой погашения в 2036 г. - 7,58% годовых (Источник: cbonds.ru).

66



ставки дисконтирования и нормы возврата капитала за вычетом долгосрочного темпа роста денежного потока.

Под коэффициентом капитализации понимается ожидаемая инвестором норма дохода от инвестиций в объект недвижимости. Данная ставка определяется как сумма ставки дисконтирования и нормы возврата капитала за вычетом долгосрочного темпа роста денежного потока.

Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконта заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

В настоящем отчете оценщики использовали метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования.

Метод кумулятивного построения основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокой премии за использование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

В соответствии с методом кумулятивного построения ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.

Математическое выражение метода кумулятивного построения:

Y Y dYб ii

n

= +=∑

1 , где: Υб − безрисковая ставка; d iΥ − i-тая поправка.

Годовая норма отдачи на вложенный капитал принята равной величине безрисковой ставки. По мнению оценщика наиболее безрисковым вложением средств является долгосрочная (сопоставимая со сроком службы объектов недвижимости) бескупонная доходность (доходность к погашению дисконтной (бескупонной) облигации) в валюте РФ по рынку ОФЗ на дату оценки. В качестве безрисковой ставки принята ставка эффективной доходности к погашению долгосрочных рублевых облигаций Россия 46020 с датой погашения в 2036 г. - 7,58% годовых (Источник: cbonds.ru).

67



Таблица 31 Расчет премии за риск вложений в офисную недвижимость

Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Систематический риск Ухудшение общей экономической ситуации динамичный 1 Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный 1 Изменение федерального или местного законодательства динамичный 1

Несистематический риск Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации статичный 1

Ускоренный износ здания статичный 1 Неполучение доходов динамичный 1 Неэффективный менеджмент динамичный 1 Криминогенные факторы динамичный 1 Финансовый риск динамичный 1 Неправильное оформление документов динамичный 1 Количество наблюдений 9 1 0 0 0 0 0 0 0 0 Взвешенный итог 9 2 0 0 0 0 0 0 0 0 Сумма 11 Количество факторов 10 Премия за риск вложения в недвижимость 1,1%

Информация: собственные расчеты оценщика

Риск неликвидности связан со спецификой инвестирования средств в недвижимость.

Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращён в денежные средства и зависит от уровня спроса и предложения в данном функциональном сегменте. Рынок недвижимости по определению является низколиквидным. Риски неликвидности определяются с учетом сроков экспозиции объектов в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости по формуле:

( )100

1

11)

12(

×

+−= d

б

ликвидY

Y

, где: Y ликвид – риск неликвидности; Y б – безрисковая ставка (7,58%); d– срок экспозиции, типичный для оцениваемого объекта (4 мес.). Особенностью объекта недвижимости является уменьшение стоимости с возрастом, которая

достигает нуля в конце срока службы. Предположение о падении стоимости объекта недвижимости в будущем требует внесения положительной поправки к ставке капитализации.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала: − прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); − возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда); − возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод

Хоскальда). В рамках настоящего Отчета норма возврата капитала рассчитывалась по методу Инвуда.

68



Таблица 32 Расчет коэффициента капитализации для производственно-складской недвижимости

Наименование Значение безрисковая ставка дохода, % 7,58% премия за риск вложения в недвижимость, % 1,10% премия за низкую ликвидность, % 2,53% премия за инвестиционный менеджмент, % 1,00% Ставка доходности собственного капитала (метод кумулятивного построения), % 12,21% Норма возврата на капитал (метод Инвуда), % 0,0217% Ставка капитализации, % 12,23%

Информация: собственные расчеты Оценщика

14.7.4. Расчет стоимости единого объекта недвижимости доходным подходом методом капитализации ЧОД (ФСО 1 п. 22г, ФСО 7 п 23в)

В целях настоящей оценки стоимость объекта недвижимости определена методом капитализации чистого операционного дохода (ЧОД).

Процедура капитализации чистого операционного дохода формализуется в следующем виде: 9

kCFV t 1+=

, где: V –стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом; CFi+1 – ожидаемое значение ЧОД на конец первого прогнозного года после даты оценки; k – коэффициент капитализации ЧОД.

Ожидаемое значение ЧОД на конец первого прогнозного года определяется по формуле: )1(1 gCFCF tt +=+ ,

где: CFi – наблюдаемое значение ЧОД за прошлый период (год) на дату оценки; g – ожидаемый темп изменения ЧОД.

Таблица 33 Расчет стоимости единого объекта недвижимости

Наименование Площадь, кв.м Здание хладокомбината Площадь, кв.м 15 831,80 Расчётная ставка аренды, руб./кв.м с НДС 8 935 Коэффициент арендопригодной площади 0,93 ПВД, руб 131 550 583,9 К загр 0,97 ДВД, руб с НДС 127 604 066,4 ОР с НДС, руб. 19 853 077,2 Резервы замещения, руб. 1 799 125,4 ЧОД объекта в целом, руб. 105 951 863,8 Ставка капитализации, % 12,23% Стоимость единого объекта недвижимости по доходному подходу, руб. с НДС 866 443 718,2

Информация: собственные расчеты оценщика

9 Источник: Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Перевод с английского, Дело, Лтд. М., 1995 – 480 с.

69



Расчет стоимости земельного участка методом остатка приведен в таблице ниже. Таблица 34

Расчет стоимости права аренды земельного участка Наименование Площадь, кв.м

ЧОД объекта в целом, руб. 105 951 864 Стоимость замещения здания, руб. с НДС 344 148 968 Коэффициент капитализации для здания 12,23% ЧОД здания, руб. 42 083 777 ЧОД земельного участка, руб. 63 868 086 Ставка капитализации ЗУ (без учета нормы возврата капитала), % 12,21% Стоимость ЗУ методом остатка, руб. 523 222 991

Корректировка на право аренды/право собственности -13,4%

Рыночная стоимость права аренды земельного участка, руб. с НДС 453111109,9 Информация: собственные расчеты оценщика Корректировка на передаваемые права

Земельный участок находится в аренде с 1997 года. Данный участок предоставлен в аренду на срок 49 лет, поэтому оценщик рассчитал поправку на передачу прав на земельный участок. По данным «Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга» СРД№11, под ред. к.т.н. Яскевича Е.Е., 2012 г., соотношение между правом аренды и правом собственности (ПА/ПС) для объектов производственно-складского назначения в г. Москве составляет 0,882. Таким образом, корректировка на права составит -13,4%.

14.8. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА Расчет рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания производился путем вычитания из

рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости прав аренды земельного участка. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках доходного подхода

представлен в таблице ниже. Таблица 35

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода Наименование показателя Значение

Стоимость объекта оценки в целом по доходному подходу, руб. 866 443 718,2

Стоимость ЗУ методом остатка, руб. 523 222 990,6

Корректировка на право аренды/право собственности -13,4%

Стоимость права аренды ЗУ методом остатка, руб. 453111109,9

Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода, руб. 413 332 608,3 Информация: собственные расчеты оценщика

Проведя соответствующую процедуру расчета, Оценщик пришел к выводу, что по состоянию на

дату оценки стоимость Объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода, с учетом округления составляет:

413 332 608 (Четыреста тринадцать миллионов триста тридцать две тысячи шестьсот восемь) рублей.

70



15. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ(ФСО 1 ПП. 14, 22, ФСО 3 ПП. 13 И 15, ФСО 7 П. 22)

15.1. ОПИСАНИЕ МОДЕЛИ ОЦЕНКИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Процедура оценки нежилого здания выделения включает 4 этапа. Описание методологии оценки в рамках сравнительного подхода 1 этап. Изучение рынка, к которому относится объект оценки и выбор объектов-аналогов . На данном этапе Исполнителем изучаются состояние и развитие рынка недвижимости, особенно

того сегмента, к которому принадлежит объект оценки и выбираются объекты-аналоги, относящиеся к тому же сегменту рынка недвижимости, что и объект оценки.

Оценщик должен: - исследовать рынок, чтобы найти надлежащую рыночную информацию по аналогичным

объектам имущества, которые конкурируют с рассматриваемым за долю на рынке; эта информация будет различна для различных типов имущества, однако она обычно включает тип имущества, дату продажи, размеры, местоположение, зонирование и другую имеющую отношение к оценке информацию.

- установить истинность информации, подтвердив, что она точна и что условия продажи совместимы с требованиями, соответствующими рыночной стоимости; там, где имеют место отличия, оценщик может сделать вывод, что данные могут быть пригодны только для общего рассмотрения.

2 этап. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего стоимость земельного участка.

3 этап. Расчет стоимости земельного участка (сделан в доходном подходе). 4 этап. Определение рыночной стоимости нежилого здания. Расчет стоимости производится

путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка.

15.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

Основным методом определения стоимости недвижимости в рамках данного подхода является метод сравнения продаж. Применение метода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Изучение рынка и сбор данных. На этом этапе, из представленных на рынке, отбираются объекты сопоставимые с оцениваемым по основным позициям. Основными критериями при этом служат: условия аренды, время аренды, местоположение, конструктивные особенности строения (этажность, год постройки, материал стен, общая площадь, состояние и т.п.);

Проверка и анализ полученных данных. На этом этапе из сделанной выборки отбираются, как правило, не менее 3-х объектов в максимальной степени соответствующих оцениваемому и уточняются данные указанные в объявлении. Основными критериями при этом служат в основном конкретные характеристики объекта аналога (капитальность здания, год постройки, общая площадь, внутреннее состояние, наличие парковки и т.д.);

Внесение корректировок и определение стоимости объекта оценки: На этом этапе в стоимость выбранной единицы сравнения (стоимость 1м2 общей площади) вносятся корректировки, учитывающие имеющиеся различия между оцениваемым объектом и каждым из аналогов. При этом корректировки вносятся со знаком:

плюс, если сравниваемый объект по корректируемому показателю хуже оцениваемого; минус, если сравниваемый объект по корректируемому показателю лучше оцениваемого.

71



Оценка точности результата. На этом этапе оценивается точность полученного результата, характеризуемая отношением среднеквадратичного отклонения (Sx) к среднему значению (X) скорректированной стоимости в принятой для расчета выборке.

В итоге рыночная стоимость определяется как результат усреднения скорректированных цен объектов аналогов.

Для расчета выбраны аналоги в использовании, как здания офисного и производственно-складского назначения.

15.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЕДИНИЦЫ СРАВНЕНИЯ

Принимая во внимание, что типичным для помещений удельным показателем является величина рыночной стоимости, отнесенная к единице площади, в дальнейших расчетах используется единица сравнения – рыночная стоимость объекта недвижимости в рублях за 1 (один) квадратный метр площади объекта.

Выбор элементов сравнения К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые

оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов. 1. Состав и качество передаваемых прав на объект; 2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; 3. Условия продажи (предложения), в том числе, различия между ценами предложения/спроса и сделок; 4. Условия рынка (Период между датами сделок (предложений) и оценки); 5. Характеристики месторасположения объекта;

В том числе: Транспортная и пешеходная доступность (относительно транспортных магистралей, близость к развязкам, удобство подъезда) Качество окружения (преимущественная застройка: промышленная зона, бизнес центры, жилая застройка и т.д.)

6. Физические характеристики объекта; В том числе: Площадь объекта. Наличие (отсутствие) отдельного входа. Наличие парковки. Состояние объекта.

7. Экономические характеристики использования объекта (соответствие анализу НЭИ); 8. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (обеспеченность средствами связи, наличие и состояние систем охраны и безопасности, наличие оборудование для ведения бизнеса и пр.).

Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной

информации. Корректировки производятся в следующей последовательности: - в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию

рынка (1-4) которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату с последующим пересчетом стоимости;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (5-7), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке (процентные корректировки складываются).

Для определения величины рыночной стоимости использованы данные предложений офисных помещений, сопоставимых с объектом, расположенных на территории близлежащих районов к зоне

72



расположения объекта или схожего расположения. Дополнительно при анализе учитывались такие критерии как: местоположение, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Формирование выборки объектов-аналогов произведено оценщиком таким образом, чтобы отличия объектов-аналогов по элементам сравнения от объекта оценки были минимальными.

Допущения: • права на земельный участок по объектам сравнения оформлены аналогично принятым

для объекта оценки; • вклады стоимости земельного участка в стоимость здания/помещения по объектам

сравнения и оцениваемым помещениям – равноценны. Более подробная характеристика объектов аналогов приведена в материалах интернет ресурсов,

в приложении к отчету. Анализ различий в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов) и возможный

характер влияния этих различий на значение выбранных единиц сравнения. Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения

применяются количественные и качественные методики. К количественным методикам относят: • техника компенсационных корректировок цен; • техника парного сравнения цен сделок; • техника построения трендов; • техники линейной алгебры; • техника множественного регрессионного анализа Условие применения техник количественного анализа – наличие развитого рынка в сегменте

объектов недвижимости, к которому относятся рассматриваемый объект оценки и объекты-аналоги. Условие «развитости» рыночного сегмента позволяет обоснованно выявить закономерности ценообразования и выразить их в математической форме. При этом существует возможность рассматривать и анализировать значительное количество объектов-аналогов.

К качественным методикам относят: • техника качественного сравнения цен; • техника квалиметрического моделирования. Техники качественного анализа применяются в условиях развивающегося рынка. Техника

качественного сравнения цен используется при небольшом количестве существующих объектов-аналогов, когда их число не превышает числа элементов сравнения. Техника квалиметрического моделирования используется при большом количестве существующих объектов-аналогов, но при этом имеет место значительный «разброс» стоимостных значений объектов-аналогов (цен сделок, величин арендной платы).

15.4. РАСЧЕТ УДЕЛЬНОГО ПОКАЗАТЕЛЯ СТОИМОСТИ ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ

Описание объектов-аналогов представлено в таблице 38. Таблица 36

Описание использованных в расчетах объектов-аналогов Характеристики Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4

Местоположение Пионерская Калужская Калужская Свиблово Адрес Филевская Б. ул, д.32Б Бутлерова ул., д17 Бутлерова ул., д17Б Енисейская ул. Тип Производственное Производственное Производственное Производственное Тип помещения Склад/Произ-во Склад/Произ-во Склад/Произ-во Здание/ОСЗ Отопление есть есть есть есть Количество этажей не подвал не подвал не подвал не подвал Площадь объекта, кв. м 756 8000 8000 2700 Источник информации База realto_ru 2012 База realto_ru 2012 База realto_ru 2012 База realto_ru 2012

73



Характеристики Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4

Комментарий (описание)

[Прозвон realto_ru] т.8-9265041535. ОСЗ, ПСН

(склад), отапл., выс. пот.: 3,4м, 2000кВа,

3МГТС, ин-т, кабинетн. планир., охрана.

ОСЗ, ПСН (склад. площади), возм.

деление площ., раб. сост., выс. потолка: от 5-15м, 3-и груз. лифта 3т, пандус., огорож.

охран. терр. Возм. ар.

[Прозвон realto_ru] , 3066206. Под склад, отапл., выс. потолка:

от 4-6м, груз. лифты 2т, пандус, огорож. охран.

терр.

[Прозвон realto_ru] 3 ОСЗ, произв.-склад.

плошади, выс.: 3-6м, мощн. от 400кВт, 0,7Га в аренде, огорож. охр. терр. Ц.: 2000$/кв.м,

торг. Стоимость, за 1 кв. м (предложение), руб./кв.м. с НДС

54 300,0 69 700,0 54 100,0 58 700,0

Источник: База данных «Realto»

Аналог 1

74



Аналог 2

Аналог 3

75



Аналог 4

В таблице ниже приведен расчет рыночной стоимости единицы сравнения для холодильных камер объектов. Описание внесенных корректировок приведено после таблицы.

Таблица 37 Расчет рыночной стоимости единицы сравнения в рамках сравнительного подхода

Параметры сравнения Единица измере-

ния Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4

Стоимость, за 1 кв. м (предложение)

руб./кв.м. с НДС 54 300 69 700 54 100 58 700

Уторгование/ информация о сделке предложение предложение предложение предложение

Корректировка на уторгование % -9,50% -9,50% -9,50% -9,50%

Стоимость сделки руб./кв.м. с НДС 49 142 63 079 48 961 53 124

Передаваемые права полные полные полные полные Корректировка на объем передаваемых прав % 0% 0% 0% 0%

Стоимость после корректировки на объем передаваемых прав

руб./кв.м. с НДС 49 142 63 079 48 961 53 124

Финансовые условия Типичные Типичные Типичные Типичные Корректировка на финансовые условия, % 0% 0% 0% 0%

Стоимость после корректировки на финансовые условия

руб./кв.м. с НДС 49 142 63 079 48 961 53 124

Условия сделки продажа продажа продажа продажа Корректировка на условия сделки % 0% 0% 0% 0% Стоимость после корректировки на условия сделки

руб./кв.м. с НДС 49 142 63 079 48 961 53 124

76



Параметры сравнения Единица измере-

ния Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4

Дата выставления на торги, условия рынка 26.10.2012 14.09.2012 13.09.2012 02.05.2012

Корректировка на дату выставления на торги % -0,14% -0,14% -0,14% 7,7%

Стоимость после корректировки на дату выставления на торги

руб./кв.м. с НДС 49 073 62 990 48 892 57 225

Местоположение Средняя дальность

Средняя дальность



Корректировка на местоположение % 8,92% 8,92% 8,92% 8,92%

Стоимость после корректировки на местоположение

руб./кв.м. с НДС 53 450 68 609 53 253 62 329

Удаленность от магистрали 2000 м от Кутузовский просп.

500 м от Профсоюзной улицы

500 м от Профсоюзной улицы

1700 м от Ярославского шоссе

Корректировка на удаленность от магистрали % 22% -7% -7% 17%

Стоимость после корректировки на удаленность от магистрали

руб./кв.м. с НДС 65042 63901 49599 73216

Отапливаемость есть есть есть есть Корректировка на отапливаемость % 0% 0% 0% 0%

Стоимость после корректировки на отапливаемость

руб./кв.м. с НДС 65042 63901 49599 73216

Площадь помещения кв.м 756 8 000 8 000 2 700 Корректировка на площадь % -23,17% -6,34% -6,34% -14,92% Стоимость после корректировки на площадь

руб./кв.м. с НДС 49975 59851 46456 62294

Состояние аналога по отношению к объекту, наличие отделки есть есть есть есть

Величина корректировки на состояние (наличе отделки) руб./кв.м 0,00 0,00 0,00 0,00

Стоимость после корректировки на наличие отделки

руб./кв.м. с НДС 49975 59851 46456 62294

Сумма абсолютных величин корректировок 53,8% 22,1% 22,1% 41,3%

Коэффициент соответствия объекту оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки)

1,86 4,52 4,52 2,42

Вес объекта-аналога с учетом коэффициента соответствия 14% 34% 34% 18%

Удельная средневзвешенная величина стоимости объекта недвижимости (с учетом НДС), руб./кв. м

руб./кв.м. с НДС 54 371


Анализ предложений объектов аналогов проводился по выборке включающей – 4 объектов. Представленная выборка характеризуется следующими параметрами: Количество членов выборки 4 Средняя величина базовой арендной платы составляет, руб./кв.м с НДС 54 371 Медиана ряда равна, руб./кв.м 54 913 Среднеквадратичное отклонение в величине арендной платы составляет, руб./кв.м 6 605 Отношение Sx/Х 12%

77



Выборка (по канонам статистики) является однородной, если коэффициент вариации <15%. Коэффициент вариации составил 12,0%, что ниже уровня допустимого значения, соответственно

выборка считается однородной. В ходе расчета в стоимость сопоставимых объектов были внесены следующие корректировки,

учитывающие отличие объекта оценки от объектов сравнения: Корректировка на «торг». В текущих российских экономических условиях метод сравнительных продаж имеет ряд

ограничений. Так, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о фактических ценах заключенных сделок отсутствует в публичном доступе, поэтому наиболее часто в расчетах используются данные о ценах предложения объектов.

Все отобранные объекты были предложены для продажи. В процессе переговоров покупатель может уговорить продавца снизить запрашиваемую цену, то есть торг имеет место почти всегда. Оценщик установил, что в настоящее время в условиях московского рынка недвижимости поправка на торг составляет не менее 5 % от первоначальной запрашиваемой цены продавца. Эти данные подтверждаются при обзвоне оценщиками объявлений по предложению к продаже объектов недвижимости, а также в ходе опроса риэлтерских агентств, в частности, таких компаний как:

«МИАН» (тел. 974-62-62); «МИЭЛЬ-недвижимость» (тел. 777-33-77); «ABN Realty» (тел. 737-02-02); «Guild Group» (тел. 250-63-33); «ИНКОМ-Недвижимость» (тел. 363-08-80; 363-10-20)., и др. Опрос менеджеров дал среднюю цифру понижения цены, по сравнению с первоначально

объявленной на 5-15%. Корректировка выбрана по «Справочнику расчетных данных для оценки и консалтинга» СРД№11, под ред. к.т.н. Яскевича Е.Е., 2012 г.

Оценщиком к расчету принята корректировка на торг в размере -9,5%.

Корректировки первой группы элементов сравнения (связанные) Корректировка на «объем передаваемых прав» В рамках данной работы объекты-аналоги выбраны с аналогичными правами, как и объект

оценки. Поэтому величина корректировки составляет 0%. Корректировка на «финансовые условия». Все выбранные объекты-аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, в

результате можно сделать заключение, что цены на аналоги не подвержены не типичным для рынка недвижимости условиями продаж.

Величина корректировки составляет 0%. Корректировка на «условия сделки». В рамках данной работы объекты-аналоги выбраны с аналогичными условиями продажи, как и

объект оценки. Поэтому величина корректировки составляет 0%.

78



Корректировка на «условия рынка» Все выбранные объекты-аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, в

результате можно сделать заключение, что цены на аналоги не подвержены не типичным для рынка недвижимости условиям продажи.

Корректировка на состояние рынка (дату предложения) Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости

объекта недвижимости, происходят с течением времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процентная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регулировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью корректировки. Основным индикатором рынка недвижимости является динамика изменения цен на недвижимость в рамках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.

Оценщик решил ввести корректировку на дату предложения, поскольку в расчетах используются предложения о продаже объектов-аналогов с датами, отличными от даты оценки.

Величина корректировки на дату предложения рассчитывается по следующей формуле: К = АО.О. / АО.А. - 1,

где: К – величина корректировки; АО.О. – среднее значение аренды производственно-складской недвижимости г. Москвы на дату оценки оцениваемого объекта, руб./кв. м/год; АО.А. – среднее значение аренды производственно-складской недвижимости г. Москвы на дату предложения объекта-аналога, руб./кв. м/год.

Средние значения аренды производственно-складской недвижимости г. Москвы приведены в таблице 28.

Корректировки второй группы элементов сравнения (не связанные) Корректировка на местоположение Корректировка на «местоположение» рассчитывалась на основании данных о средневесовых

запрашиваемых ценах 1 кв.м. производственно-складской недвижимости в четвертом квартале 2012 года, представленных в Информационно-аналитических журналах R-WAY за 2012 г. (№212-214).

Таблица 38

Средневесовые запрашиваемые цены 1 кв.м. производственно-складской недвижимости, долл.США/кв.м в год

Местоположение Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Средняя

ставка аренда

Средняя цена

продажи Октябрь 2012 г. Ноябрь 2012 г. Декабрь 2012 г. Между Садовым и Третьим транспортным кольцом 2 104 191 1 640 192 1 886 192 192 1 877

Средняя дальность 1 785 174 1 717 181 1 668 176 177 1 723 У МКАД 1 810 175 1 569 181 1 524 182 179 1 634


Таблица 39 Расчетные данные корректировки на местоположение по средним ставкам продажи

Между Садовым и Третьим транспортным 0,0% Средняя дальность 9,0% У МКАД 7,0%


79



Корректировка на удаленность от магистрали Исполнителем был проанализирован рынок производственно-складской недвижимости в

г. Москве. Зависимость арендной ставки производственно-складских помещений от расстояния до магистрали представлена на графике 3 Отчета и описывается следующим уравнением:

А = -1 235.48081*ln(R) + 14 978.05183, где: А – ставка аренды производственно-складской недвижимости, руб./кв. м/год; R – удаленность рассматриваемого объекта производственно-складской недвижимости от магистрали, км.

Расчет корректировки на удаленность от магистрали представлен ниже. Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4

Значение для объекта 6 799,0784 6 799,0784 6 799,0784 6 799,0784 Значение для аналога 5 587,2827 7 300,0228 7 300,0228 5 788,0717 Корректировка 21,69% -6,86% -6,86% 17,47%

Корректировка на площадь Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь оцениваемого объекта

отличается от площади объекта-аналога. Стоимость удельной величины объектов недвижимости зависит от площади самих объектов, то

есть для помещений, при прочих равных условиях цена единицы площади больших помещений ниже, чем меньших по площади. При сравнении аналогов эта разница устраняется введением корректировки на площадь.

Величина данной корректировки была определена Оценщиком на основании исследования рынка производственно-складской недвижимости, расположенной в г. Москве и Московской области. Данные для расчета корректировки представлены в Приложении к Отчету, раздел 18.1.3 «Обосновывающие материалы».

На основании произведенного анализа и мониторинга рынка, выявлено, что зависимость удельной стоимости производственно-складских зданий от общей площади объекта одинакова для большинства регионов и крупных городов, величина данной корректировки, рассчитанная на основе данных рынка недвижимости Московского региона, применима и для других городов.

В первую очередь было рассчитано соотношение цен продаж на объекты недвижимого имущества с большей и на объекты с меньшей площадью, не отличающихся по другим параметрам (местоположение, состояние, подъездные пути, инфраструктура и т. д.). При этом в расчет принимались данные об объектах производственно-складской недвижимости Московского региона, полученные с использованием консультативно-информационного программного комплекса Realto. В окончательную выборку вошло более 170 объектов. Проведенное исследование рынка показывает, что для коммерческой недвижимости цена продажи 1 кв. м в зависимости от площади изменяется интервальным образом. В связи с этим для дальнейших расчетов Исполнитель выделил 9 диапазонов площади. Результаты произведенного анализа представлены в таблице ниже.

Таблица 40 Результаты произведенного анализа

№ п/п Диапазон Средняя величина стоимости, долл.США/кв.м

Коэффициент вариации, %

Количество объектов в выборке, шт.

1 < 500 1 185 22,67% 17 2 501 - 1000 1 069 21,76% 15 3 1001 - 2000 1 007 30,32% 36 4 2001 - 3000 979 27,76% 15 5 3001 - 5000 951 25,90% 32 6 5001 - 8000 906 28,61% 25 7 8001 - 12000 875 32,69% 8 8 12001 - 17000 848 20,35% 8 9 более 17 000 786 20,22% 17


80



Далее на основании определенных диапазонов площади был построен график эмпирической зависимости.

Далее производился регрессионный анализ рассчитанных коэффициентов снижения стоимости по четырем моделям: линейной, экспоненциальной, логарифмической и степенной. В качестве итогового результата принимался показатель, полученный по модели с максимальным R2. Наибольшее значение величины достоверности аппроксимации (R2) имеет логарифмическая модель.

Как видно из графика можно получить функциональную зависимость стоимости от площади объекта. В рассматриваемом случае зависимость может быть описана следующей функцией:

Y=-82,26 х ln(Х)+1625,3 где: 𝐘𝐘 – удельная стоимость объекта недвижимого имущества, долл. США/кв. м; 𝒍𝒍𝒏𝒏(Х) – натуральный логарифм числа равного общей площади объекта недвижимого имущества.

Далее корректировка на размер общей площади определялась по формуле: Кпл = (-82,26 х ln(Sоц )+1625,3)/(-82,26 х ln(Sан )+1625,3)-1

где: Кпл – корректировка на размер общей площади, %; 𝐥𝐥𝐧𝐧(𝐒𝐒_оц ) – натуральный логарифм числа равного общей площади объекта оценки; 𝐥𝐥𝐧𝐧(𝐒𝐒_ан ) – натуральный логарифм числа равного общей площади объекта-аналога.

Таблица 41 Расчет корректировок на разницу в площадях

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Значение для объекта 829,8642 829,8642 829,8642 829,8642 Значение для аналога 1 080,0773 886,0132 886,0132 975,3632 Корректировка -23,17% -6,34% -6,34% -14,92%


Корректировка на капитальность Данная корректировка не вводилась, поскольку аналоги сравнимы с объектом оценки по

данному параметру. Корректировка 0%. Корректировка на «состояние объектов». Состояние аналогов можно рассматривать как рабочее,

как и у объекта оценки. Корректировка на состояние объектов-аналогов не требуется.

y = -82,2ln(x) + 1625,R² = 0,991

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000

Ряд1

Логарифмическая (Ряд1)

81



15.5. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА (ФСО 1 ПП. 14, 22)

Расчет рыночной стоимости объекта оценки производился путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости рыночной стоимости земельного участка, определенной методом остатка.

Таблица 42 Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода

Наименование объекта Общая площадь, м2 Стоимость 1 кв.м, руб. c НДС

Рыночная стоимость единого объекта

недвижимости, руб. с НДС Здание хладокомбината 15 831,80 54371 860 786 888,1

Источник: расчеты Оценщика Корректировка на холодильную камеру Изготовление помещений холодильных камер требует дополнительных затрат на теплоизоляцию,

поэтому оценщик рассчитал корректировку для холодильных камер как соотношение стоимости 1 куб.м склада с холодильником и склада без холодильника.

Таблица 43 Расчет корректировки на холодильную камеру

Источник информации Код по справочнику

Объем по справочнику

Класс конструктивной

системы аналога

Справочная стоимость 1 ед.

измерения объекта, без НДС на дату сборника для Москвы., руб.

Расчет удорожания холодильной

камеры по отношению к складскому

помещению, % Справочник Ко-Инвест "Складские здания и сооружения" на 01.01.2011г.

СЗ.18.091 4 000 КС-1 5 292,08

20,5% Справочник Ко-Инвест "Складские здания и сооружения" на 01.01.2011г.

СЗ.19.090 4 000 КС-1 4 389,97


Таблица 44 Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, определенная в рамках сравнительного подхода (с учетом НДС), руб. 860 786 888,1

Рыночная стоимость права аренды земельного участка, руб. с НДС 453 111 109,9

Стоимость объекта недвижимости без учета стоимости прав аренды земельного участка (с учетом НДС), руб. 407 675 778,2

Корректировка на холодильную камеру 20,50% Рыночная стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельного участка, определенная методом остатка (с учетом НДС), руб. 491 249 312,8


Проведя соответствующую процедуру расчета, Оценщик пришел к выводу, что по состоянию на дату оценки стоимость Объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода, с учетом округления составляет: 491 249 313 (Четыреста девяносто один миллион двести сорок девять тысяч триста тринадцать) рублей.

82



16. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ (ФСО 3 П. 8 И ФСО 1 П. 24, ФСО 3 ПП. 13, 15, 16)

В соответствии с ФСО №1 «Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки».

При оценке объекта недвижимости нами были применены три возможных подхода к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого из подходов.

Ниже следует краткое обсуждение результатов каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценка затратным подходом Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо

замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Оцениваемое здание построено до 1917 года, поэтому достаточно сложно подобрать аналоги, которые будут сопоставимы с объектом оценки по конструктивным и планировочным решениям, что может привести к значительным погрешностям в расчетах. Кроме того, в Москве имеется активный рынок продажи и аренды объектов производственно-складской недвижимости, спрос и предложение на котором в значительно большей степени формируют рыночную стоимость объектов недвижимости, чем затраты на их строительство. При этом прибыль инвестора, учитываемая в затратном подходе, относится к закрытым данным, и определяется Оценщиками в достаточно широких диапазонах. Таким образом, затратный подход не является основным подходом при определении рыночной стоимости объектов недвижимости и приводится в данном Отчете справочно.

Оценка сравнительным подходом Этот подход использует информацию по сравнимым продажам объектов, сравнимых с

оцениваемым. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток подхода состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется исчерпывающая и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

Оценка доходным подходом Этот подход приводит к текущей стоимости сегодняшние и будущие выгоды от использования

объекта путем наложения коэффициентов дисконтирования. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в сложности оценки ставок дисконтирования и капитализации.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого из подходов к оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:

− возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца.

− тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ. − способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания. − способность используемых методов учитывать специфические особенности объекта,

влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность. Согласование результатов В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными

подходами, придается свой вес. Обосновываемое количественное значение весовой характеристики

83



соответствующего подхода зависит от таких факторов как характер недвижимости, цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество исходной информации, подкрепляющих каждый примененный метод, точность используемого метода и ряд других.

Основываясь на качестве информации, используемой в процессе определения стоимости различными подходами, цели оценки и учитывая преимущества и недостатки используемых методов, Оценщик принял решение присвоить следующие удельные веса полученным результатам:

− стоимость, определенная затратным подходом, – 0,0; − стоимость, определенная затратным подходом, – 0,5; − стоимость, определенная доходным подходом, – 0,5.

Таблица 45 Согласование результатов рыночной стоимости Объекта оценки в рамках примененных подходов

№ п/п Вид стоимости

Стоимость в рамках подхода,

руб.

Удельный вес подхода

Величина рыночной стоимости Объекта

оценки, руб.

1 Стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода 344 148 968 0,0 0

2 Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода 413 332 608 0,5 206 666 304

3 Стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода 491 249 313 0,5 245 624 656

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. с учетом НДС 452 290 961

Удельная рыночная стоимость объекта оценки, руб./кв.м с учетом НДС 28 568,5

84



17. ИТОГОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО 3 П. 8 И ФСО 1 П. 24, ФСО 3 ПП. 13, 15, 16)

Таким образом, учитывая все факты, а также ограничения, допущения и предположения, указанные в соответствующих разделах Отчета, и основываясь на результатах, примененных в настоящем анализе подходах и методах оценки, Оценщик пришел к следующему выводу:

Рыночная стоимость объекта оценки – нежилого здания общей площадью 15 831,8 кв.м, кадастровый № 77:01:__________, расположенного по адресу: г. Москва, ул.____________, д.___, рассчитанная по состоянию на 1 января 2013 г., составляет:

452 290 961

(Четыреста пятьдесят два миллиона двести девяносто тысяч девятьсот шестьдесят один) рубль. Следует отметить, что настоящее исследование отражает наиболее вероятное значение

стоимости объекта по состоянию на дату оценки. Изменения в состоянии рынка и самого объекта после даты оценки могут привести к изменению (уменьшению или увеличению) возможной величины арендной ставки на дату осуществления фактической сделки. Согласно п.26 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».

Оценщик _________________________________

85



17.1. ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРОВЕДЕННОЙ ОЦЕНКЕ (СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ)

Лицо, нижеподписавшееся, являясь профессиональным оценщиком, настоящим удостоверяет, что:

• Все факты, изложенные в настоящем отчете, Оценщиком проверены. Приведенные в отчете факты, на основе которых проводились анализ, предположения и выводы, были собраны Оценщиком с наибольшей степенью использования знаний и профессиональных навыков, и являются, на взгляд Оценщика, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

• Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми Оценщиком предположениями и существующими ограничительными условиями и представляют собой личные беспристрастные профессиональные формулировки Оценщика.

• В отношении объекта оценки, являющегося предметом настоящего отчета, Оценщик не имеет никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также Оценщик не состоит в родстве, не имеет никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами объекта оценки или намеревающихся совершить с ним сделку.

• Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата.

• Оплата услуг Оценщика не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью объекта оценки или с деятельностью по его оценке, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости объекта оценки, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с объектом оценки.

• Анализы, мнения и выводы осуществлялись, а отчет об оценке объекта оценки составлен в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «Федеральными стандартами оценки», утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г.

• В ходе подготовки отчета об оценке никто не оказывал Оценщику существенной профессиональной помощи.

• Результат оценки признается действительным на дату оценки.

Оценщик _________________________________

86



18. ПРИЛОЖЕНИЯ

18.1. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ

18.1.1. Нормативные материалы

Гражданский кодекс Российской Федерации

Налоговый кодекс Российской Федерации

Земельный кодекс Российской Федерации

Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г., регистрационный N 10040

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255, зарегистрирован в Минюсте РФ 23 августа 2007 г., регистрационный N 10045

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, зарегистрирован в Минюсте РФ 20 августа 2007 г., регистрационный N 10009

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г.

18.1.2. Методические материалы

Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 512 с.: ил.

Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Перевод с английского, Дело, Лтд. М., 1995 – 480 с.

Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 512 с.: ил.

Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №13) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2012.

Издании КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика»:

С.А. Табакова, В.М. Дидковский, А.В. Дидковская. Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика».-М.: ООО «КО-ИНВЕСТ®» 2011 г. (в ценах на 01.01.2011 г.);

С.А. Табакова, В.М. Дидковский, А.В. Дидковская. Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика».-М.: ООО «КО-ИНВЕСТ®» 2011 г. (в ценах на 01.01.2011 г.);

87



С.А. Табакова, В.М. Дидковский, А.В. Дидковская. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика».-М.: ООО «КО-ИНВЕСТ®» 2011 г. (в ценах на 01.01.2011 г.).

Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве".-М.: КО-ИНВЕСТ, Вып.82, 2013 г.

Информационно-аналитический Бюллетень рынка недвижимости «R-WAY» за 2012 г.-2013 г. (№213-215)

18.1.3. Обосновывающие материалы

Исходные данные для корректировки на площадь

№ п/п Дата Операция Тип

объекта Общая

пл., кв.м Район Метро

Врем

я, м

ин.

Спос

об

Улица Цена, руб. Цена, руб./кв.м

До 500 кв. м

1 21.09.09 Продажа Произв. здан. 380.0 Подмосковье Алтуфьево 70 Т Дмитровское шоссе 600 000 1 579

2 22.10.09 Продажа Произв. здан. 430.0 Подмосковье Кузьминки 85 Т Новорязанское шоссе 562 500 1 308

3 12.10.09 Продажа Произв. здан. 210.0 Подмосковье ВДНХ 85 Т Ярославское шоссе 200 000 952

4 04.09.09 Продажа Произв. здан. 189.0 Подмосковье Речной вокзал 40 Т Ленинградское шоссе 300 000 1 587

5 21.10.09 Продажа Произв. здан. 200.0 Подмосковье Кузьминки 65 Т Новорязанское шоссе 160 000 800

6 05.10.09 Продажа Произв. здан. 290.0 Подмосковье Кузьминки 10 Т Новорязанское шоссе 4 500 000 1 552

7 22.09.09 Продажа Склад. компл. 286.0 Подмосковье Алтуфьево 70 Т Дмитровское шоссе, д.

60 317 460 1 110

8 17.09.09 Продажа Произв. здан. 500.0 Подмосковье Новогиреево 80 Т Горьковское шоссе 595 000 1 190

9 28.09.09 Продажа Произв. здан. 230.0 Подмосковье Речной вокзал 11 Т Ленинградское шоссе 281 250 1 223

10 09.10.09 Продажа Пищ. произ-во 291.0 Подмосковье Новогиреево 30 Т Горьковское шоссе 403 226 1 386

11 13.10.09 Продажа Произв. здан. 177.0 Подмосковье Аннино 35 Т Варшавское шоссе 180 000 1 017

12 13.10.09 Продажа Произв. здан. 443.0 Подмосковье Аннино 35 Т Варшавское шоссе 480 000 1 084

13 14.10.09 Продажа Произв. здан. 247.0 Подмосковье Аннино 40 Т Варшавское шоссе 180 000 729

14 21.10.09 Продажа Пищ. произ-во 300.0 Подмосковье Кузьминки 99 Т Новорязанское шоссе 350 000 1 167

15 23.10.09 Продажа Склад. компл. 300.0 Подмосковье Кузьминки 10 Т Новорязанское шоссе 400 000 1 333

16 12.10.09 Продажа Склад. компл. 300.0 Подмосковье Кузьминки 10 Т Новорязанское шоссе 400 000 1 333

17 22.10.09 Продажа Произв. здан. 425.0 Подмосковье Алтуфьево 99 Т Дмитровское шоссе 800

Среднеарифметическое значение 1 185 Коэффициент вариации 22.67%

Количество объектов в выборке 17 от 501 до 1 000 кв. м


2 15.10.09 Продажа Склад. компл. 833.0 Новогиреево 15 Т 1 380


88






Врем

я, м

ин.

Спос

об



5 21.10.09 Продажа Произв. здан. 700.0 Подмосковье ВДНХ 50 Ярославское шоссе 700 000 1 000

6 21.10.09 Продажа Произв. здан. 867.0 Подмосковье Новогиреево 10 Т Горьковское шоссе 1 150 000 1 326

7 04.09.09 Продажа Произв. здан. 814.0 Подмосковье Новогиреево 20 Т Носовихинское шоссе 1 220 000 1 499

8 23.10.09 Продажа Произв. здан. 550.0 Подмосковье Речной вокзал 99 Т Ленинградское шоссе 400 000 727

9 23.10.09 Продажа Пищ. произ-во 958.0 Выхино 1 100 000 1 147

10 22.10.09 Продажа Склад. компл. 956.0

Шоссе Энтузиастов 5 Т Плеханова ул. 1 300

11 22.10.09 Продажа Склад. компл. 837.0

Волгоградский проспект 3 П Волгоградский пр-т, д.

32, корп. 19 980 000 1 171


13 19.10.09 Продажа Произв. здан. 960.0 Подмосковье Кунцевская 75 Т Минское шоссе 800 000 833

14 23.10.09 Продажа Склад. компл. 819.6 Кожуховская 10 П Угрешский 3-й пр-д, д. 27 1 000

15 21.10.09 Продажа Склад. компл. 750.0 Подмосковье ВДНХ 5 Т Ярославское шоссе 850 000 1 133


Количество объектов в выборке 15 от 1 001 до 2 000 кв. м

1 14.10.09 Продажа Произв. здан. 1 067.0 Подмосковье Речной вокзал 15 Т Ленинградское шоссе 1 290 300 1 209

2 28.09.09 Продажа Произв. здан. 1 123.0 Подмосковье Аннино 70 Т Варшавское шоссе 850

3 12.10.09 Продажа Пищ. произ-во 1 870.0 Выхино 20 Т 2 300 000 1 230

4 28.09.09 Продажа Склад. компл. 1 355.0 Подмосковье ВДНХ 55 Т Ярославское шоссе 1 000 000 738

5 19.10.09 Продажа Склад. компл. 1 970.0 Подмосковье Новогиреево 40 Т Горьковское шоссе 1 400 000 711

6 21.09.09 Продажа Произв. здан. 1 157.0 Подмосковье Кузьминки 50 Т Новорязанское шоссе 1 300 000 1 124

7 17.09.09 Продажа Склад. компл. 1 442.0 Подмосковье Новогиреево 55 Т Горьковское шоссе 920 635 638

8 21.10.09 Продажа Произв. здан. 1 212.0 Подмосковье Кузьминки 65 Т Новорязанское шоссе 730 000 602

9 21.10.09 Продажа Произв. здан. 1 500.0 Подмосковье Кузьминки 80 Т Новорязанское шоссе 1 200 000 800

10 20.10.09 Продажа Произв. здан. 1 350.0 Подмосковье Юго-Западная 30 Т Киевское шоссе 1 200

11 21.10.09 Продажа Склад. компл. 1 850.0 Куркино Планерная 15 Т Проектируемый пр-д, д.

5082 2 000 000 1 081

12 23.10.09 Продажа Произв. здан. 1 146.0 Новогиреево 60 Т 870 967 760


14 21.10.09 Продажа Склад. компл. 1 150.0 Подмосковье Кузьминки 85 Т Новорязанское шоссе 1 200 000 1 043


16 14.10.09 Продажа Склад. компл. 1 100.0 Выхино 25 Т Егорьевское шоссе 900

17 21.10.09 Продажа Склад. компл. 1 750.0 Подмосковье Юго-Западная 50 Т Киевское шоссе 1 147 541 655

18 03.09.09 Продажа Произв. здан. 1 600.0 Речной вокзал 5 Т Зеленоградская ул. 1 750 000 1 094

19 03.09.09 Продажа Произв. 1 900.0 Подмосковье Кузьминки 75 Т Новорязанское шоссе 1 450 000 763

89






Врем

я, м

ин.

Спос

об


здан.

20 03.09.09 Продажа Произв. здан. 1 409.0 Подмосковье Юго-Западная 40 Т Киевское шоссе 2 200 000 1 561

21 21.10.09 Продажа Произв. здан. 1 450.0

Волгоградский проспект 15 П Калитниковская Малая

ул. 1 900 000 1 310

22 14.10.09 Продажа Произв. здан. 1 280.0 Подмосковье Аннино 55 Т Варшавское шоссе 1 000

23 28.09.09 Продажа Склад. компл. 2 000.0 Подмосковье Новогиреево 10 Т Носовихинское шоссе 2 000 000 1 000

24 07.09.09 Продажа Холод. кам. 1 619.0 Подмосковье Алтуфьево 20 Т Дмитровское шоссе 2 041 477 1 261

25 29.09.09 Продажа Произв. здан. 1 706.0 Подмосковье Щелковская 20 Т Щелковское шоссе 968 750 570

26 30.09.09 Продажа Произв. здан. 1 680.0 Кожуховская 5 П Южнопортовая ул. 3 000 000 1 786

27 20.10.09 Продажа Произв. здан. 2 000.0 Подмосковье Новогиреево 45 Т Горьковское шоссе 1 700 000 850

28 08.10.09 Продажа Произв. здан. 1 100.0 Каширская 15 П 1 904 762 1 732



31 14.10.09 Продажа Холод. кам. 2 000.0 Подмосковье Новогиреево 30 Т Горьковское шоссе 2 600 000 1 300

32 22.10.09 Продажа Склад. компл. 1 500.0 Подмосковье Кузьминки 60 Т Новорязанское шоссе 1 147 540 765

33 22.10.09 Продажа Склад. компл. 2 000.0

Кантемировская 7 П Москворечье ул. 1 639 344 820



36 21.10.09 Продажа Произв. здан. 1 067.0 Подмосковье Тушинская 50 Т Волоколамское шоссе 819 672 768



1 19.10.09 Продажа Пищ. произ-во 2 500.0 Подмосковье Алтуфьево 15 Т Дмитровское шоссе 1 737 700 695

2 20.10.09 Продажа Произв. здан. 2 600.0 Подмосковье Кунцевская 75 Т Минское шоссе 2 033 800 782


4 30.09.09 Продажа Пищ. произ-во 2 500.0 Подмосковье Кузьминки 30 Т Новорязанское шоссе 3 700 000 1 480

5 13.10.09 Продажа Произв. здан. 2 800.0 Подмосковье Алтуфьево 55 Т Дмитровское шоссе 2 903 226 1 037

6 23.10.09 Продажа Склад. компл. 2 500.0 Подмосковье Кунцевская 70 Т Минское шоссе 3 000 000 1 200

7 03.09.09 Продажа Склад. компл. 2 100.0 Подмосковье Алтуфьево 60 Т Дмитровское шоссе 1 587 301 770

8 09.10.09 Продажа Склад. компл. 2 800.0 Подмосковье Щелковская 20 Т Щелковское шоссе 3 000 000 1 071


10 22.10.09 Продажа Произв. здан. 2 500.0 Подмосковье Алтуфьево 20 Т Дмитровское шоссе 1 700 000 680

11 21.10.09 Продажа Произв. здан. 2 340.0 Подмосковье Новогиреево 65 П Горьковское шоссе 1 666 667 712

12 22.10.09 Продажа Произв. здан. 2 040.0 Подмосковье Домодедовска

я 15 Т Каширское шоссе 1 500

13 23.10.09 Продажа Произв. здан. 2 300.0 Подмосковье Алтуфьево 70 Т Дмитровское шоссе 1 000

90






Врем

я, м

ин.

Спос

об


14 21.10.09 Продажа Произв. здан. 2 324.9 Подмосковье Кузьминки 10 Т Новорязанское шоссе 1 000

15 21.10.09 Продажа Склад. компл. 2 700.0 Подмосковье Новогиреево 20 Т Горьковское шоссе 3 000 000 1 111

Среднеарифметическое значение 979 Коэффициент вариации 27.76%



2 21.10.09 Продажа Произв. здан. 3 500.0 Подмосковье ВДНХ 70 Т Ярославское шоссе 4 333 333 1 238

3 28.09.09 Продажа Произв. здан. 3 140.0 Подмосковье ВДНХ 60 Т Ярославское шоссе 2 800 000 892

4 20.10.09 Продажа Произв. здан. 3 680.0 Подмосковье Юго-Западная 30 Т Киевское шоссе 1 200


6 22.10.09 Продажа Склад. компл. 3 850.0 Подмосковье Речной вокзал 10 Т Ленинградское шоссе 5 000 000 1 299


8 19.10.09 Продажа Произв. здан. 3 414.0 Подмосковье Юго-Западная 30 Т Киевское шоссе 900


10 23.10.09 Продажа Прочее произ-во 3 400.0 Подмосковье Речной вокзал 40 Т Ленинградское шоссе 4 000 000 1 176

11 14.10.09 Продажа Склад. компл. 3 400.0 Выхино 25 Т Егорьевское шоссе 900

12 15.10.09 Продажа Склад. компл. 4 800.0 Подмосковье Аннино 30 Т Варшавское шоссе 2 786 800 581

13 22.10.09 Продажа Склад. компл. 5 000.0 Подмосковье Домодедовска

я 15 Т Каширское шоссе 3 872 055 774

14 21.10.09 Продажа Произв. здан. 4 052.0 Выхино 20 Т 3 500 000 864

15 25.09.09 Продажа Произв. здан. 3 134.0 Подмосковье Крылатское 99 Т Новорижское шоссе 1 600 000 511

16 25.09.09 Продажа Произв. здан. 3 697.0 Подмосковье Щелковская 25 Т Щелковское шоссе 3 343 000 904

17 25.09.09 Продажа Произв. здан. 3 043.0 Подмосковье Речной вокзал 50 Т Ленинградское шоссе 2 187 500 720

18 28.09.09 Продажа Пищ. произ-во 3 140.0 Подмосковье ВДНХ 60 Т Ярославское шоссе 2 970 000 946

19 28.09.09 Продажа Склад лиценз. 3 140.0 Подмосковье ВДНХ 60 Т Ярославское шоссе 2 970 000 946

20 30.09.09 Продажа Склад. компл. 4 723.0 Авиамоторная 10 П Энтузиастов 2-я ул. 6 300 000 1 334

21 13.10.09 Продажа Склад. компл. 4 100.0 Подмосковье Аннино 20 Т Варшавское шоссе 3 000 000 732

22 16.10.09 Продажа Склад. компл. 3 500.0 Подмосковье Речной вокзал 15 Т Ленинградское шоссе 3 278 689 937




Шоссе Энтузиастов 5 Т Плеханова ул., д. 17 550

26 22.10.09 Продажа Произв. здан. 4 700.0 Подмосковье Новогиреево 30 Т Горьковское шоссе 4 800 000 1 021


28 23.10.09 Продажа Произв. здан. 4 000.0 Зеленоград Речной вокзал 20 Т Ленинградское шоссе 900

29 19.10.09 Продажа Произв. 4 000.0 Подмосковье Аннино 25 Т Варшавское шоссе 5 000 000 1 250

91






Врем

я, м

ин.

Спос

об


здан.

30 20.10.09 Продажа Склад. компл. 4 723.0 Авиамоторная 10 П 6 300 000 1 334

31 21.10.09 Продажа Пищ. произ-во 3 500.0 Подмосковье Аннино 15 Т Варшавское шоссе 3 606 500 1 030




1 31.08.09 Продажа Произв. здан. 5 300.0 Подмосковье Аннино 75 Т Варшавское шоссе 3 500 000 660

2 14.10.09 Продажа Произв. здан. 5 858.0 Подмосковье Алтуфьево 99 Т Дмитровское шоссе 6451613*

месяц 1 101

3 23.09.09 Продажа Склад. компл. 7 200.0 Подмосковье Теплый Стан 30 Т Калужское шоссе 4 000 000 556


Шоссе Энтузиастов 13 П 6 400 000 1 000

5 12.10.09 Продажа Склад. компл. 5 100.0 Подмосковье Домодедовская Каширское шоссе 3 600 000 706



8 21.10.09 Продажа Склад. компл. 6 500.0 20 Т Дмитровское шоссе 9 000 000 1 385

9 21.10.09 Продажа Произв. здан. 6 500.0 20 Т Дмитровское шоссе 9 000 000 1 385






15 17.09.09 Продажа Произв. здан. 5 934.0 Юго-Западная 25 Т Шолохова ул., д. 5 7 500 000 1 264

16 16.10.09 Продажа Склад. компл. 7 582.0 Подмосковье ВДНХ 20 Т Ярославское шоссе 5 245 902 695

17 11.09.09 Продажа Произв. здан. 6 000.0 Подмосковье Алтуфьево Дмитровское шоссе 3 000 000 500

18 06.10.09 Продажа Произв. здан. 5 825.0 Подмосковье Алтуфьево 15 Т Дмитровское шоссе 1 100

19 13.10.09 Продажа Склад. компл. 5 765.0 Подмосковье Аннино 55 Т Варшавское шоссе 600



Кантемировская 5 Т Промышленная ул., д.

11, стр. 4 1 000


Кантемировская 10 Т Промышленная ул., д. 11 1 000


Кантемировская 5 Т Промышленная ул. 7 789 000 1 000


Кантемировская 19 П 7 789 000 1 000



Количество объектов в выборке 25

92






Врем

я, м

ин.

Спос

об


от 8 001 до 12 000 кв. м



Шоссе Энтузиастов 13 П 11 600 000 1 000

3 22.10.09 Продажа Произв. здан. 10 000.0 Подмосковье Аннино 75 Т Варшавское шоссе 12 000 000 1 200



6 23.10.09 Продажа Произв. здан. 10 000.0 Подмосковье Щелковская 20 Т Щелковское шоссе 1 100

7 19.10.09 Продажа Произв. здан. 10 700.0 Подмосковье Щелковская 20 Т Щелковское шоссе 6 420 000 600





2 23.10.09 Продажа Произв. здан. 16 352.0 Марксистская Волгоградский пр-т 12 300 000 752

3 20.10.09 Продажа Склад. компл. 15 731.0 Автозаводская 10 П Энтузиастов 2-я ул., д. 5 12 000 000 763

4 21.10.09 Продажа Склад. компл. 15 000.0 Авиамоторная 10 П Энтузиастов шоссе 730



Волгоградский проспект 10 Т Остаповский пр-д, д. 9 1 100

7 21.10.09 Продажа Склад. компл.

12800-34800 Южная 10 Т Варшавское шоссе 40 000 000 1 149

8 30.09.09 Продажа Склад. компл. 15 731.0 Авиамоторная 10 П Энтузиастов 2-я ул. 12 000 000 763


Количество объектов в выборке 8 более 17 001 кв. м

1 22.10.09 Продажа Произв. здан. 28 000.0 Дмитровская 10 П 1 000


3 13.10.09 Продажа Произв. здан. 20 000.0 Люблино 7 Т Верхние Поля ул., д. 48А 15 000 000 750



6 21.10.09 Продажа Произв. здан. 18 458.0 Алтуфьево 5 П Дмитровское шоссе, вл.

159 14 950 000 810

7 03.09.09 Продажа Произв. здан. 24 000.0 Подмосковье Речной вокзал 35 Т Ленинградское шоссе 13 900 000 579

8 04.09.09 Продажа Склад. компл. 26 500.0 Братиславская 10 Т Верхние Поля ул. 27 000 000 1 019

9 16.09.09 Продажа Склад. компл. 28 368.0 Варшавская 10 П Котляковская ул., д. 6,

стр. 2/13 30 000 000 1 058

10 09.10.09 Продажа Склад. компл. 28 368.0 Варшавская 20 П Котляковская ул., д. 6,

стр. 2/13 29 000 000 1 022

11 14.10.09 Продажа Произв. здан. 22 000.0 Подмосковье Тушинская 5 Т Волоколамское шоссе 15 000 000 682

12 14.10.09 Продажа Произв. 24 227.0 Шоссе 5 Т Плеханова ул., д. 17 620

93






Врем

я, м

ин.

Спос

об


здан. Энтузиастов

13 21.10.09 Продажа Произв. здан. 21 465.0 Подмосковье Тушинская Волоколамское шоссе 16 500 000 769


15 22.10.09 Продажа Произв. здан. 22 000.0 Подмосковье Новогиреево 15 Т Носовихинское шоссе 16 000 000 727

16 22.10.09 Продажа Произв. здан. 21 500.0 Подмосковье Тушинская 10 Т Волоколамское шоссе 16 000 000 744

17 23.10.09 Продажа Прочее произ-во 20 000.0 Подмосковье Речной вокзал Ленинградское шоссе 900


Количество объектов в выборке 17

Источник: архивная база данных Realto.ru за 2009 г.

Исходные данные для расчета корректировки на удаленность объекта от магистрали

Дата

Опе

раци

я

Тип

объе

кта

Вид

дого

вора

Окр

уг

Мет

ро

Адре

с

Став

ка а

ренд

ы 1

кв

.м. р

уб. в

год

Ком

мен

тари

й

Ист

очни

к

Расс

тоян

ие д

о м

агис

трал

и (а

втом

обил

ьное

), м

07.09.2012 Сдаю Склад. компл. ПА ЮАО Кантемир

овская Деловая ул. 12 5500

[Прозвон realto_ru] т.8-9166805357. Под склад,, пол-бетон, выс. потолка: 11м,

пандус, ж/д ветка. Ст. 450руб./м2/мес. Сергей. Проз

вон

1293.75

13.09.2012 Сдаю Склад. компл. ПА ЮВА

О Люблино Егорьевский пр. 35 с.1 8550

[Прозвон realto_ru] Т.: 9619091. Компл. ОСЗ, действ. автобаза с офисн. помещ.,

10 строен.+ангар, ремонт. мастерск., цех со станками, емкости для хран. ГСМ,

треб. рем., вход ч/проходную. Ст.: 1.5млн.р.

Проз

вон

493.75

25.09.2012 Сдаю Склад ПА ЮАО Домодедовская

Каширское шоссе 41 8900

[Прозвон realto_ru] Т. 8-9015469222. Помещ. под офис/склад, отап., раб. сост., телеф., ин-нет, выс.:4.5м, терр. огорож.,

охран., парковка, 1-я л/д. Ар. ст. 9.000руб./м2/год.

Проз

вон

106.25

25.09.2012 Сдаю Склад. компл. ПА ЮАО Царицыно Радиальная 6-я

ул. 16 5350

[Прозвон realto_ru] т. 3277088. Склад. помещ. от 80м2, о, выс.: 4,5м, 2гр. лифта,

огорож. терр., охрана, хор. п/путь. Ст. 450руб./м2/мес. Людмила Вячеславовна. Пр

озво

н

3048.05

26.09.2012 Сдаю Произв. здан. ПА ЮАО Каширска

я Котляковский 2-

й пер. 18 5900

[Прозвон realto_ru] ОСЗ, под про-во/склад, отап., выс. потолка: 6-5м, груз. лифт 3т, промзона, огорож./охран. терр.,

наблюд., хор. п/путь. Ст. 5.900руб./м2/год.

Проз

вон

1011.72


О Марьино Перерва ул. 11 6550

[Прозвон realto_ru] т. 8-9161359252. Под склад, стеллажи, отапл., выс. потолка:

6м., коммуникации, лифт, еврофура. Ст. 170000руб./мес. Сергей. Пр

озво

н

871.875


О Люблино Ставропольская ул. 41 5450

[Прозвон realto_ru] ОСЗ, ПСН(жел. автосалон/склад), отапл., выс.: 4,5м, и-

нет, тел., витрин. окна, эл-во до 900кВа, 3 отд. входа, огорож./охран. терр. Ст.: 450

руб/м2/мес.+КУ.

Проз

вон

2259.77

Источник: Архивная база данных «Realto.ru»

94



19. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

19.1. ДОКУМЕНТЫ ОЦЕНЩИКА

19.2. ДОКУМЕНТЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ ОТ ЗАКАЗЧИКА

Documents

ОтчетФЕДЕРАЦИИ» СТ. 3, И ФСО 2 П. 6). 10 8. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ