ОТЧЕТ № 1321/1(О) · оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного

ОТЧЕТ № 1321/1(О) об оценке рыночной стоимости недвижимого

имущества - нежилого помещения

площадью 230,1 кв. м, на 1 этаже, помещения

IV, комнаты с 1 по 22, кадастровый (или

условный) номер: 243142, расположенного

по адресу: г. Москва, Волгоградский

проспект, д. 1, стр. 1.

Дата оценки: 03.03.2014 г.

Дата составления отчета: 27.03.2014 г.

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Интерком-Аудит»

Страница 2 Независимый член BKR International

Заключение

В соответствии с Договором № 13-55-14 от 19 марта 2014 г. ООО Интерком-Аудит

выполнило работу по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого

помещения площадью 230,1 кв. м, на 1 этаже, помещения IV, комнаты с 1 по 22, кадастровый

(или условный) номер: 243142, расположенного по адресу: г. Москва, Волгоградский

проспект, д. 1, стр. 1.

Определение рыночной стоимости осуществлялось для совершения сделки купли-

продажи.

Отчет был составлен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ

Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральными стандартами оценки:

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1),

утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256, Цель оценки и виды

стоимости (ФСО № 2), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 255,

Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от

20.07.2007 г. № 254, Стандартами и правилами оценочной деятельности общероссийской

общественной организации Российское общество оценщиков, Некоммерческого партнерства

Сообщество специалистов-оценщиков СМАО.

Все необходимые расчеты выполнены на основании предоставленной документации и

отражены в соответствующих главах настоящего Отчета, отдельные части которого не могут

трактоваться отдельно, а только в связи с его полным текстом, с учетом всех принятых

допущений и ограничений.

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов Оценщик пришел к

заключению о том, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 03.03.2014 г.,

округленно составляет:

Наименование объекта оценки

Рыночная стоимость

объекта оценки, руб. с

НДС, округленно


объекта оценки, руб. с НДС,

округленно, прописью

Нежилое помещение площадью 230,1 кв. м, на 1

этаже, помещение IV, комнаты с 1 по 22,

кадастровый (или условный) номер: 243142,

расположенное по адресу: г. Москва,

Волгоградский проспект, д. 1, стр. 1.

66 400 000

Шестьдесят шесть

миллионов четыреста

тысяч рублей 00 копеек

В соответствии с принципами оценочной деятельности, мы являемся полностью

независимыми от администрации Заказчика и собственников оцениваемого имущества.

Размер нашего вознаграждения не ставился в зависимость от результатов оценки.

Подробное описание методологии, положений, условий и выводов нашего анализа

содержится в предлагаемом Вашему вниманию Отчете об оценке.

Генеральный директор

ООО Интерком-Аудит Ю.Л. Фадеев

27.03.2014 года



ОГЛАВЛЕНИЕ

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ..................................................................................... 5

1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки ............................................... 5

1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке ....... 5

1.3. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки .............................................. 5

1.4. Данные об отчете ................................................................................................................. 5

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ......................................................................................................... 6

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКАХ ....................................... 6

4. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ, ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ .......................................... 8

4.1. Общие понятия и определения ........................................................................................... 8

4.2. Перечень сокращений и условных обозначений .............................................................. 9

4.3. Ограничительные условия и сделанные допущения ........................................................ 9

4.4. Применяемые стандарты оценки и обоснование их применения ................................. 11

4.5. Источники информации, в том числе перечень документов, устанавливающих

количественные и качественные характеристики объекта оценки ............................................. 11

4.6. Процесс оценки .................................................................................................................. 12

4.7. Анализ предоставленной Заказчиком информации ....................................................... 12

5.1. Имущественные права, связанные с объектом оценки .................................................. 13

5.2. Обременения, связанные с объектом оценки .................................................................. 13

5.3. Описание местоположения ............................................................................................... 14

5.4. Описание оцениваемых нежилых помещений ................................................................ 16

5.5. Результаты осмотра объекта оценки ................................................................................ 18

5.6. Фотографии объекта оценки ............................................................................................. 18

5.7. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно

влияющие на его стоимость ............................................................................................................ 23

6. ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ................................................................................. 24

6.1. Социально-экономическое положение России в 2013 году ......................................... 24

6.2. Основные показатели социально-экономического развития г. Москвы на

01 февраля 2014 г. ........................................................................................................................... 24

6.3. Инвестиции в коммерческую недвижимость .................................................................. 25

6.4. Обзор рынка торговой недвижимости г. Москвы ........................................................... 27

6.4.1. Основные тенденции в сегменте торговой недвижимости г. Москвы в 2013 г. .............................. 27 6.4.2. Предложение ............................................................................................................................................ 28 6.4.3. Спрос ......................................................................................................................................................... 30 6.4.4. Коммерческие условия ............................................................................................................................. 32 6.4.6. Тенденции и прогнозы .............................................................................................................................. 33

6.5. Основные ценообразующие факторы для торговой недвижимости ............................. 34

7. АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ИМУЩЕСТВА ..................................................................... 36

7.1. Анализ ликвидности имущества ...................................................................................... 36

8. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. ............................... 37

8.1. Критерии НЭИ .................................................................................................................... 37

8.2. Определение НЭИ для объекта оценки ........................................................................... 38

9. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ................................................................................................. 39

9.1. Сущность методических подходов к оценке рыночной стоимости .............................. 39

9.2. Выбор подходов и методов для определения рыночной стоимости объекта оценки . 40

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ ........................................................................................... 41



10.1. Общие положения методологии сравнительного подхода ............................................ 41

10.2. Подбор объектов-аналогов ................................................................................................ 43

10.3. Выбор единицы сравнения и отказ от использования от других единиц сравнения .. 49

10.4. Применяемые корректировки в рамках сравнительного подхода ................................ 49

10.5. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода ......................... 57

11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ДОХОДНЫМ

ПОДХОДОМ ................................................................................................................................... 60

11.1. Общие положения методологии доходного подхода ..................................................... 60

11.2. Расчёт потенциального валового дохода от эксплуатации объекта оценки ................ 63

11.3. Определение действительного валового дохода ............................................................ 74

11.4. Определение операционных расходов ............................................................................. 74

11.5. Определение чистого операционного дохода ................................................................. 76

11.6. Определение ставки капитализации ................................................................................ 76

11.7. Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода .................................. 76

12.1. Результаты, полученные в рамках различных подходов ............................................... 77

12.2. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных

подходов, и расчет стоимости объекта оценки ............................................................................. 77

13. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ ............................................................................................. 79

14. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ (СЕРТИФИКАТ СТОИМОСТИ) ....................... 80

15. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ........................................................... 81

16. ПРИЛОЖЕНИЯ ...................................................................................................................... 82



1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.1. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Вид объекта оценки Недвижимое имущество

Краткое описание объекта оценки

Нежилое помещение площадью 230,1 кв. м, на 1 этаже, помещение IV,

комнаты с 1 по 22, кадастровый (или условный) номер: 243142,

расположенное по адресу: г. Москва, Волгоградский проспект, д. 1, стр.

1.

Балансовая стоимость нежилого

помещения по состоянию на дату

оценки, руб.

Первоначальная балансовая стоимость – 49 647 000,00 руб.,

остаточная балансовая стоимость – 47 859 157,84 руб.

Собственник объекта оценки Общество с ограниченной ответственностью Сбербанк Капитал

Реквизиты собственника

Адрес места нахождения:

117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19

ИНН 7736581290 / КПП 773601001

Р/с 40702810500020008013 в ОПЕРУ Сбербанка России

К/с 30101810400000000225, БИК 044525225

ОГРН: 1087746887678, дата гос. регистрации – 28.07.2008 г.

Источник: договор на проведение оценки № 13-55-14 от 19 марта 2014 г.

1.2. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К

ОЦЕНКЕ

Наименование подхода Стоимость объекта оценки, полученная в рамках подхода с

учетом НДС, руб.

Сравнительный подход 71 588 482

Доходный подход 61 156 292

Затратный подход Не применялся

Источник: расчеты Оценщиков

1.3. ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Наименование

Итоговая величина рыночной

стоимости объекта оценки с НДС,

руб., округленно

Значение (прописью)

Нежилое помещение площадью 230,1 кв.

м, на 1 этаже, помещение IV, комнаты с 1

по 22, кадастровый (или условный) номер:

243142, расположенное по адресу: г.

Москва, Волгоградский проспект, д. 1,

стр. 1.

66 400 000





1.4. ДАННЫЕ ОБ ОТЧЕТЕ

Дата проведения оценки и определения

стоимости 03.03.2014 г.

Дата осмотра 24.03.2014 г.

Лицо, проводившее осмотр

Степанова Елена Викторовна, должность – оценщик 1

категории, данные об образовании - Диплом о

переподготовке ПП № 775762 от 25.06.2007 г. Московского

государственного строительного университета,

тел.: 8 (495) 937-34-51

Срок проведения оценки С 24.03.2014 г. по 27.03.2014 г.

Дата составления отчета 27.03.2014 г.

Основание для проведения оценки Договор № 13-55-14 от 19 марта 2014 г.

Порядковый номер отчета № 1321/1(О), форма письменная




2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Заказчик Общество с ограниченной ответственностью Сбербанк Капитал

Исполнитель Общество с ограниченной ответственностью Интерком-Аудит

Вид объекта оценки Недвижимое имущество

Точное указание на объект оценки

Нежилое помещение площадью 230,1 кв. м, на 1 этаже, помещение IV,

комнаты с 1 по 22, кадастровый (или условный) номер: 243142,

расположенное по адресу: г. Москва, Волгоградский проспект, д. 1,

стр. 1.

Оцениваемые имущественные

права на Объект оценки Право собственности

Собственник объекта оценки Общество с ограниченной ответственностью Сбербанк Капитал

Цель проведения оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки

Предполагаемое использование

Отчета об оценке и связанные с

этим ограничения (задача

проведения оценки)

Для совершения сделки купли-продажи

Ограничения:

- отчет не может быть использован для иных целей;

- результаты оценки могут быть рекомендованы для использования в

указанных целях, если с даты составления отчета об оценке до даты

совершения сделки с объектом оценки или даты представления

публичной оферты прошло не более 6 месяцев. 1

Вид определяемой стоимости Рыночная стоимость

Дата оценки 03.03.2014 г.

Срок проведения оценки С 24.03.2014 г. по 27.03.2014 г.

Курсы валют на дату оценки2

Курс доллара США: 36,1847 руб./$ США

Курс евро: 49,5839 руб./€

Допущения и ограничения, на

которых должна основываться

оценка

Допущения и ограничения, на которых основывается настоящая оценка,

изложены в разделе 4.3 Ограничительные условия и сделанные

допущения настоящего Отчета

Нормативные акты и стандарты,

используемые при составлении

Отчета об оценке

Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ Об оценочной

деятельности в Российской Федерации;

Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 (утв. приказом № 256 от

20.07.2007 г.), ФСО № 2 (утв. приказом № 255 от 20.07.2007 г.) и ФСО

№ 3 (утв. приказом № 254 от 20.07.2007 г.);

Стандарты и правила оценочной деятельности общероссийской

общественной организации Российское общество оценщиков,

Некоммерческого партнерства Сообщество специалистов-оценщиков

СМАО.


3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКАХ

ДАННЫЕ О ЗАКАЗЧИКЕ

Наименование Заказчика Общество с ограниченной ответственностью Сбербанк

Капитал (ООО Сбербанк Капитал)

ОГРН ОГРН: 1087746887678, дата гос. регистрации – 28.07.2008 г.

Место нахождения 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19

Реквизиты

ИНН 7736581290 / КПП 773601001, банковские реквизиты: Р/с

40702810500020008013 в ОПЕРУ Сбербанка России

К/с 30101810400000000225, БИК 044525225

ДАННЫЕ ОБ ОЦЕНОЧНОЙ КОМПАНИИ, С КОТОРОЙ ОЦЕНЩИКИ ЗАКЛЮЧИЛИ ТРУДОВОЙ

ДОГОВОР Организационно-правовая форма Общество с ограниченно ответственностью

Наименование (полное и сокращенное) Общество с ограниченно ответственностью Интерком-Аудит

(ООО Интерком-Аудит)

ОГРН, дата присвоения ОГРН 1067746150251, дата присвоения – 27.01.2006 г.

1 См. пункт № 26 главы IV «Требования к проведению оценки» федерального стандарта оценки «Общие понятия

оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом

Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256. 2 Согласно данным ЦБ РФ



Место нахождения 125040, г. Москва, ул. 3-я Ямского поля, д. 2, корп. 13.

Почтовый адрес 125040, г. Москва, ул. 3-я Ямского поля, д. 2, корп. 13. Тел. (495)

937-34-51

Реквизиты р/с 40702810038040020336 в ОАО Сбербанк России г. Москва;

БИК 044525225; к/с 30101810400000000225, ИНН 7707575221

Данные о страховании

ответственности

Страховая компания Ингосстрах. Страховой полис страхования

гражданской ответственности №433-034047/13, срок действия

полиса с 02.06.2013 г. по 01.06.2014 г.

СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКАХ, РАБОТАЮЩИХ НА ОСНОВАНИИ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА Ф.И.О. Белышева Ирина Валентиновна

Документ, подтверждающий получение

профессиональных знаний в области

оценки

Московский государственный университет экономики,

статистики и информатики, Диплом о профессиональной

переподготовке по оценке серия ПП № 346653, выдан 01.07.01 г.,

Свидетельство о повышении квалификации, рег. № 385-4С,

выдано 28.05.2004 г., Свидетельство о повышении

квалификации, рег. № 258-7С, выдано 27.06.2007 г.,

Свидетельство о повышении квалификации, рег. № 0265/10,

выдано 31.05.2010 г.


Тел. (495) 937-34-51

Наименование и место нахождения

саморегулируемой организации (СРО),

членом которой является Оценщик

Общероссийская общественная организация Российское

общество оценщиков, 107078, г. Москва, 1-й Басманный

переулок, д.2а, стр.1

Сведения о государственной регистрации

СРО

Зарегистрирована Федеральной регистрационной службой

09.07.2007 г. за регистрационным номером №0003

Документ, подтверждающий членство

Оценщика в СРО

Выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков

от 04.09.2013 г. Регистрационный номер в реестре 004651

Документ, подтверждающий обязательное

страхование гражданской

ответственности Оценщика

Полис №433-044718/13, выдан ОСАО Ингосстрах 19.06.2013 г.,

Доп. соглашение №1 от 22.07.2013 г., период действия с 1 июля

2013 года по 30 июня 2015 г.

Стаж работы в оценочной деятельности 14 лет

Описание степени участия Оценщика в

подготовке Отчета Разделы №№ 1-16

Ф.И.О. Кутепова Алла Викторовна


профессиональных знаний в области

оценки

Диплом о профессиональной переподготовке № 408798 от

01.12.2004 г., выдан Финансовой академией при Правительстве

РФ, Свидетельство о повышении квалификации, рег. №0715-07,

выдано 17.11.2007 г.


Тел. (495) 937-34-51

Наименование и место нахождения

саморегулируемой организации (СРО),

членом которой является Оценщик

Некоммерческое партнерство Сообщество специалистов-

оценщиков СМАО, 123007, г. Москва, Хорошевское шоссе, д.

32А, под. 3, этаж 2

Сведения о государственной регистрации

СРО

Зарегистрирована Федеральной регистрационной службой

28.06.2007 г. за регистрационным номером №0001

Документ, подтверждающий членство

Оценщика в СРО

Выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков

от 05.09.2013 г. Регистрационный номер 2170

Документ, подтверждающий обязательное

страхование гражданской

ответственности Оценщика

Полис № 433-032325/13, выдан ОСАО Ингосстрах 06.05.2013 г.,

Доп. соглашение №1 от 22.07.2013 г., период действия с 26

апреля 2013 года по 25 апреля 2015 г.

Стаж работы в оценочной деятельности 15,5 лет

Описание степени участия Оценщика в

подготовке Отчета Разделы №№ 1-16

ИНФОРМАЦИЯ О ПРИВЛЕКАЕМЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

СПЕЦИАЛИСТАХ Ф.И.О. Степанова Елена Викторовна

Компания, с которой специалист

заключил трудовой договор, занимаемая

должность

ООО Интерком-Аудит, оценщик 1 категории


профессиональных знаний

Диплом о профессиональной переподготовке в области оценки

ПП № 775762 от 25.06.2007 г. Московского государственного



строительного университета.

Описание степени участия специалиста в

подготовке Отчета

Осмотр объекта оценки, сбор информации об объекте, частично

выполнение расчетов, оформление отчета

Источник: данные Заказчика, Оценщиков

4. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ, ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

4.1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Таблица 4.1-1. Термины и определения

Термин Определение

Оценка имущества

– профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности,

направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или

иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.1998 г. №135-ФЗ Об оценочной

деятельности в Российской Федерации, ст. 3).


– наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден

на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют

разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки

не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая

не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют

в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной

оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект

оценки и принуждения к совершению сделки с чей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражается в денежной форме

(Федеральный закон от 29.08.1998 г. №135-ФЗ Об оценочной деятельности в

Российской Федерации, ст. 3)

Право собственности

Под правом собственности понимается осуществление собственником

комплекса прав, включая права владения, пользования и распоряжения своим

имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в

отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не

противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и

охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое

имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь

собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом,

отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,

распоряжаться им иным образом. (Гражданский кодекс РФ, ст. 209, 213).

Объект оценки

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении

которых законодательством Российской Федерации установлена возможность

их участия в гражданском обороте. (ФСО №1, п.3)

Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект

оценки участниками совершенной или планируемой сделки (ФСО №1, п.4)

Стоимость

– расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в

соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом

оценки не является необходимым условием для установления его стоимости

(ФСО №1, п.5)

Итоговая стоимость объекта

оценки

определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании

подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения)

результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке

(ФСО №1, п.6)

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей

методологией (ФСО №1, п.7)

Метод оценки

– последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для

данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках

одного из подходов к оценке (ФСО №1, п.7)

Дата оценки

(дата проведения оценки, дата

определения стоимости)

– календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость

объекта оценки (ФСО №1, п.8)



Термин Определение

Доходный подход

– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО

№1, п.13)

Сравнительный подход


сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в

отношении которых имеется информация о ценах (ФСО №1, п.14)

Объект-аналог

– объект, сходный объекту оценки по основным экономическим,

материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его

стоимость (ФСО №1, п.14)

Затратный подход


определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения

объекта оценки с учетом износа и устареваний (ФСО №1, п.15)

Первоначальная балансовая

стоимость – стоимость актива на момент ввода в действие (постановки на баланс).

Остаточная балансовая

стоимость

определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на

величину накопленной амортизации объекта

Наиболее эффективное

использование

– использование объекта оценки, при котором его стоимость будет

наибольшей (ФСО №1, п.10)

Срок экспозиции объекта

оценки

– период времени, начиная от даты представления на открытый рынок

(публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО

№1, п.12)

Недвижимое имущество

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению

невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного

строительства (Гражданский кодекс РФ, ст. 130)

Источник: приведены в Таблице

4.2. ПЕРЕЧЕНЬ СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ

В отчете использовались следующие сокращения и условные обозначения:

г.п. год постройки;

БТИ Бюро технической инвентаризации;

п. пункт;

РФ Российская Федерация;

ФЗ Федеральный закон;

ФСО федеральные стандарты оценки;

Остальные стандартные сокращения слов и словосочетаний на русском языке – по

ГОСТ 7.12.

4.3. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

В процессе подготовки Отчета об оценке Исполнитель исходит из следующих

допущений:

1. Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Ни

Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено

договором на оценку.

2. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Исполнителя относительно

оцениваемой стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет реализован на

свободном рынке по цене, указанной в настоящем Отчете.

3. Предполагается разумное владение и компетентное управление объектами

собственности. Исполнитель не гарантирует и не несет ответственность за убытки и потери

Заказчика, которые явились следствием мошенничества, общей халатности или

неправомочных действий третьих лиц. От Исполнителя не требуется, и он не принимает на

себя ответственность за данные содержащиеся в финансовой, налоговой и управленческой

отчетности, относящейся к оцениваемой Компании/имуществу.



4. От Исполнителя не требуется и он не принимает на себя ответственности за

описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение

юридических аспектов права собственности. Предполагается, что права собственности на

рассматриваемое имущество полностью соответствуют требованиям законодательства, если

иное не оговорено специально. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-

либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

5. Оценщики исходят из того, что вся предоставленная информация об объекте

оценки является достоверной и полной. Оценщики опирались на исторические и фактические

данные, представленные Заказчиком, и не проводили независимого анализа на предмет их

полноты и точности. Оценщики не несут ответственности за характеристики объекта оценки,

которые невозможно обнаружить иначе, кроме как путем изучения соответствующей

документации. При наличии таких характеристик Оценщики не несут ответственности, в

случае если им не была предоставлена соответствующая подтверждающая документация.

6. Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.

7. Мнение Исполнителя относительно рыночной стоимости объекта действительно на

дату оценки при сохранении текущей экономической ситуации. Поэтому непредусмотренное

в Отчете изменение самого объекта и его окружения, равно как изменение политических,

экономических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на

рыночную ситуацию и, следовательно, на рыночную стоимость объекта, находятся вне рамок

данного исследования.

8. От Оценщиков не требуется проведения дополнительных работ, дачи показаний

или присутствия на судебных разбирательствах относительно имущества, или

имущественных прав, связанных с объектом оценки, если только об этом не будет заключено

специальное соглашение. Будущее сопровождение проведенной оценки, в том числе дача

показаний и явка в суд иначе как по его вызову, не будет требоваться от Оценщиков, если

предварительные договоренности по данному вопросу не были достигнуты заранее в

письменной форме.

9. Заказчик ознакомлен с Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-ФЗ Об

оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральными стандартами оценки (ФСО

№1, ФСО №2, ФСО №3), Правилами страхования ответственности оценщиков ОСАО

Ингосстрах.

10. Сведения, содержащиеся в Отчете об оценке, считаются достоверными. Однако

Исполнитель не может гарантировать точность информации, поэтому, когда это необходимо,

указывается ее источник.

11. Исполнитель не несет ответственности за наличие скрытых факторов, которые

могут оказать влияние на стоимость Объекта оценки, ни за необходимость выявления

таковых. Для выявления наличия или отсутствия подобных неблагоприятных факторов

необходимо специальное экспертное обследование Объекта оценки, не входящее в задачу

данного Отчета об оценке.

12. При оценке Объекта оценки Исполнитель имеет право использовать все

общепринятые методы оценки, апробированные в мире и в России, а также их производные (в

том числе авторские разработки), не противоречащие теоретическим и практическим основам

анализа и оценки.

13. При оценке Исполнитель использовал общепринятое программное обеспечение –

электронные таблицы Microsoft Excel. Все расчеты, приведенные в настоящем Отчете,

выполнены в соответствии с функцией точность как на экране.

14. Исполнитель провел фактическую инспекцию объекта оценки и отметил в данном

отчете все видимые существенные дефекты, которые могли быть замечены. Исполнитель не

берет на себя ответственность за оценку таких дефектов в состоянии имущества, которые

невозможно обнаружить при обычном визуальном осмотре.

15. Заказчик не предоставил информацию, о том, что объект оценки является

предметом залога. В рамках данного Отчета, Оценщики сделали допущение, что объект



оценки на момент определения не является предметом залога в какой-либо кредитной

организации.

16. Оценщики прилагают в Приложении к отчету об оценке принт-скрины объявлений

с предложениями продажи / аренды объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов

сравнения при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и

доходного подходов. Информация, указанная в объявлениях, уточнялась путем

интервьюирования представителей собственника объекта. Оценщики не несут

ответственности за ошибки или неточности, которые могут содержаться в объявлениях с

предложениями продажи / аренды объектов сравнения.

17. Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного

объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами.

4.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ

В рамках настоящего Отчета Оценщиками были использованы Федеральные стандарты

оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности (в

соответствии с п. 2 каждого стандарта):

1. Федеральный стандарт оценки №1 Общие понятия оценки, подходы к оценке и

требования к проведению оценки (ФСО №1). Утвержден Приказом Минэкономразвития

России от 20.07.2007 г. №256.

2. Федеральный стандарт оценки №2 Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2).

Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255.

3. Федеральный стандарт оценки №3 Требования к отчету об оценке (ФСО №3).

Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254.

Оценка выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона Об

оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (действующая

редакция).

Также были использованы Свод Стандартов Оценки РОО (ССО РОО, 2010),

утвержденный Решением Совета РОО (протокол №284 от 18 декабря 2009 года), Стандарты

Некоммерческого партнерства Сообщество специалистов-оценщиков СМАО.

Применение указанных стандартов оценки обусловлено тем, что Объект оценки

находится на территории Российской Федерации, Оценщики осуществляют свою

деятельность на территории РФ и состоят в вышеуказанных СРО. Указанные стандарты

использовались при определении подходов к оценке, порядка проведения работ, при

составлении Отчета об оценке.

4.5. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ,

УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

В рамках настоящей работы Заказчиком были представлены и использовались копии

следующих документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики

объекта оценки:

Свидетельство о государственной регистрации права 77-АО № 615188 от

22.02.2013 г.

Выписка из технического паспорта на здание (строение) 0210100071534 от

23.09.2010 по состоянию на 25.08.2010 г.

Кадастровый паспорт помещения 0210100071530 от 23.09.2010г. по состоянию на

15.07.2008 г.

Справка БТИ о состоянии здания 0210100071535 от 23.09.2010 г.

Поэтажный план от 22.09.2010 г. по состоянию на 15.07.2008 г.

Экспликация 0210100071531 от 23.09.2010 г. по состоянию на 15.07.2008 г.



Справка о балансовой стоимости объекта оценки по состоянию на 01.03.2014 г.

Договор № 1-670/03 от 23.07.2003 г. на аренду нежилого фонда (нежилого

помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы с

дополнительными соглашениями от 05.02.2009 г. и от 08.05.2013 г.

Письмо № 29/1664 от 14.10.2013 г. о намерениях Московского банка ОАО Сбербанк

России по расторжению договора аренды № 1-670/03 от 23.07.2003 г.

Письмо № 29/1664 от 14.10.2013 г. о готовности ООО Сбербанк Капитал расторгнуть

договор аренды № 1-670/03 от 23.07.2003 г.

Копии перечисленных документов приведены в Приложении 2 к настоящему Отчету.

4.6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Таблица 4.6-1. Описание процесса оценки объекта оценки

1. Заключение с Заказчиком договора об оценке Проведено

2. Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки Проведено

3. Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик

Объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации об

Объекте оценки

Проведено

4. Составление таблицы по анализу предоставленной Заказчиком информации, необходимой

для проведения оценки, о характеристиках недвижимого имущества, права на которое

оцениваются

Проведено

5. Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится Объект оценки Проведено

6. Осуществление расчетов Проведено

7. Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки Проведено

8. Составление и передача Заказчику, Банку Отчета об оценке Проведено

Источник: анализ Оценщиков

4.7. АНАЛИЗ ПРЕДОСТАВЛЕННОЙ ЗАКАЗЧИКОМ ИНФОРМАЦИИ

Таблица 4.7-1. Анализ информации

Информация о

виде и объеме прав

на Объект оценки

Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на

недвижимое имущество, содержащейся в документах, подтверждающих

существующие права на него (в правоудостоверяющих,

правоустанавливающих документах)

Отражено

Сопоставление

данных об Объекте

оценки

Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества, права

на которое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия не

зарегистрированных в установленном порядке перепланировок и т.п.)

фактического состояния недвижимого имущества характеристикам Объекта,

отраженным в действительных на дату оценки документах

органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию

на здания, входящие в состав Объекта оценки (технический паспорт,

поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания,

кадастровый паспорт при наличии)

Проведено

Установление

данных об

обременений на


Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества,

права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих

сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого

имущества, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми

обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров

и любых других обременений (при их наличии)

Проведено. В

предоставленн

ых Оценщику

документах

данных о

наличии

обременений,

не указанных в

отчете, нет


данных об

имуществе не

являющимся

недвижимым

Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе

недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества, не

являющимся недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки

(улучшения, без которых невозможно полноценное текущее

использование/эксплуатация объекта)

Проведено


иных сведений

Установление иных количественных и качественных характеристик

недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе

содержащих описание существующих прав на Объект оценки

Проведено




5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В рамках настоящей оценки объектом оценки является недвижимое имущество -

нежилое помещение площадью 230,1 кв. м, на 1 этаже, помещение IV, комнаты с 1 по 22,

кадастровый (или условный) номер: 243142, расположенное по адресу: г. Москва,


5.1. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА, СВЯЗАННЫЕ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ

Условием проведения данной оценки является предположение о том, что собственник

имеет законное право собственности на объект оценки. Оцениваемый объект находится в

собственности ООО Сбербанк Капитал, что подтверждается Свидетельством о

государственной регистрации права 77-АО № 615188 от 22.02.2013 г.

В соответствии со ст. 209 части первой Гражданского кодекса РФ, право собственности

означает осуществление собственником комплекса прав, включая права владения,

распоряжения и пользования имуществом. Собственник имеет право по своему усмотрению

совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие

закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе

отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь

собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать

имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

5.2. ОБРЕМЕНЕНИЯ, СВЯЗАННЫЕ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ

Оценщики не проводили специального юридического анализа прав. Согласно

Свидетельству о государственной регистрации права 77-АО № 615188 от 22.02.2013 г. в

отношении объекта оценки зарегистрировано ограничение (обременение) права – аренда

(долгосрочная).

Согласно Дополнительному соглашению от 08.05.2013 г. к договору аренды № 1-

670/03 от 23.07.2003 г. на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания,

сооружения), находящегося в собственности Москвы, ООО Сбербанк Капитал сдает

оцениваемое помещение ОАО Сбербанк России. Срок действия Договора установлен до

30.06.2014 г.

Заказчиком были предоставлены письма:

письмо № 29/1664 от 14.10.2013 г. о намерениях Московского банка ОАО

Сбербанк России по расторжению договора аренды № 1-670/03 от 23.07.2003 г.

письмо № 29/1664 от 14.10.2013 г. о готовности ООО Сбербанк Капитал

расторгнуть договор аренды № 1-670/03 от 23.07.2003 г.,

согласно которым достигнута обоюдная договоренность сторон о расторжении

договора аренды № 1-670/03 от 23.07.2003 г. с 30.04.2014 г.

Учитывая, что с даты определения стоимости до даты окончания действия договора

аренды остается менее трех месяцев, наличие обременения признано Оценщиками не

существенным и не влияющим на рыночную стоимость объекта оценка. Таким образом, в

рамках настоящего Отчета оценка проводилась исходя из предположения об отсутствии

каких-либо обременений.



5.3. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ3

Таблица 5.3-1. Описание локального местоположения

Факторы местоположения Характеристика факторов

Общая характеристика местоположения

Местоположение г. Москва, Волгоградский проспект, д. 1, стр. 1

Административный район города, в

котором располагается объект оценки Центральный, район Таганский

Линия домов 1 линия

Полнота (плотность) застройки Средняя

Описание непосредственного окружения

Тип застройки окружения Жилая и офисно-административная застройка

Объекты окружения застройки

Рядом расположен массив жилой застройки. На первых этажах

жилых домов расположены магазины, салоны красоты, отделения

банков.

Этажность окружающей застройки Окружающая застройка многоэтажная. Объект оценки расположен в

жилом доме.

Транспортная доступность

Характеристика доступности

Хорошая транспортная доступность: объект оценки расположен от

ст. м. Пролетарская - 340 м, ст. м. Крестьянская Застава - 410 м. На

расстоянии 100 метров расположен Волгоградский проспект.

Виды транспорта

(автомобильный/общественный).

Доступ к объекту осуществляется пешком от ст. м. Пролетарская,

или на автомобиле, подъезд осуществляется с Волгоградского

проспекта, Абельмановской ул.

Состояние окружающей среды

Запыленность и загазованность воздуха В пределах нормы, характерной для г. Москвы

Интенсивность движения транспорта Интенсивность движения по Волгоградскому проспекту высокая

Благоустройство территории Территория не огорожена, озеленение соответствует норме

Источник: результаты осмотра Оценщиками

Рисунок 5.3-1. Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы

3 По данным http://ru.wikipedia.org/wiki/




Источник: Яндекс карты, http://maps.yandex.ru/

Тага нский район — район Центрального административного округа Москвы.

Расположен к востоку и юго-востоку от исторического центра города — Зарядья и Китай-

города, по левому (северному) берегу реки Москвы. Району соответствует внутригородское

муниципальное образование Таганское.



http://maps.yandex.ru/

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A6%D0%B5%D0%BD%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B0%D0%B4%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B0%D1%80%D1%8F%D0%B4%D1%8C%D0%B5

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B8%D1%82%D0%B0%D0%B9-%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B8%D1%82%D0%B0%D0%B9-%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0_(%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0)

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D1%83%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D1%83%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B



По данным федеральной службы государственной статистики площадь территории

района — 801 га (При этом на сайте ЦАО указано 791,6 га). Численность постоянного

населения на январь 2010 года — 107,5 тыс. чел. Плотность населения — 13420,7 чел./км².

Площадь жилого фонда района по состоянию на 2008 год — 2,722 млн. м².

Границы современного Таганского района проходят: c юго-запада по оси русла реки

Москвы; с запада по Китайгородскому проезду; с севера и северо-востока по Солянскому

проезду, Солянке, Подколокольному переулку, Воронцову Полю, Верхней Сыромятнической

улице, оси Курского направления МЖД, Нижегородской улице; c востока, юго-востока и юга

по Скотопрогонной улице, Малой Калитниковской улице, Михайловскому проезду,

Волгоградскому проспекту, улице Мельникова, Первой Дубровской улице, Третьему

Крутицкому переулку, Симоновскому Валу, Арбатецкой улице.

Районы Москвы, имеющие общую границу с Таганским районом: Басманный (ЦАО),

Даниловский (ЮАО), Замоскворечье (ЦАО), Лефортово (ЮВАО), Нижегородский (ЮВАО),

Тверской (ЦАО) и Южнопортовый (ЮВАО).

В районе насчитывается 173 улицы и 8 станций метро (Китай-город, Крестьянская

застава, Марксистская, Площадь Ильича, Пролетарская, Римская, Таганская и Таганская).

Таганский район — один из старейших районов столицы, который является

неотъемлемой частью культурного и исторического центра Москвы. Невзирая

на принадлежность к престижному Центральному округу, Таганка по-прежнему остаётся

индустриальным районом. Однако, уже сейчас с территории активно выводят промышленные

объекты, подготавливая участки под жилое и коммерческое строительство.

Выводы:

1. Основное окружение объекта оценки – жилая застройка.

2. Транспортная доступность хорошая.

3. Экологическая обстановка района местоположения соответствует среднегородской

по таким показателям, как: уровень шума, запыленность и загазованность воздуха,

интенсивность движения.

4. Местоположение привлекательно для размещения помещений свободного

назначения с торговым потенциалом.

5.4. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМЫХ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Таблица 5.4-1. Краткое описание объекта оценки

Наименование показателя Значение

Наименование объекта

Нежилое помещение площадью 230,1 кв. м, на 1 этаже, помещение

IV, комнаты с 1 по 22, кадастровый (или условный) номер: 243142,

расположенное по адресу: г. Москва, Волгоградский проспект, д. 1,

стр. 1.

Правоудостоверяющие документы Свидетельство о государственной регистрации права 77-АО №

615188 от 22.02.2013 г.

Технический/кадастровый паспорт

Выписка из технического паспорта на здание (строение)

0210100071534 от 23.09.2010 по состоянию на 25.08.2010 г.

Кадастровый паспорт помещения 0210100071530 от 23.09.2010г. по

состоянию на 15.07.2008 г. Справка БТИ о состоянии здания

0210100071535 от 23.09.2010 г. Поэтажный план от 22.09.2010 г. по

состоянию на 15.07.2008 г. Экспликация 0210100071531 от

23.09.2010 г. по состоянию на 15.07.2008 г.

Кадастровый (условный номер) 243142

Собственник ООО Сбербанк Капитал

Местоположение объекта оценки г. Москва, Волгоградский проспект, д. 1, стр. 1

Номер помещения помещение IV, комнаты с 1 по 22

Метро Пролетарская

Площадь объекта оценки, кв. м 230,10

Общая площадь здания, в котором

располагается объект оценки, кв. м 25 402,80

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B0%D1%80

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B0%D1%80

http://mosopen.ru/district/cao



Наименование показателя Значение

Тип объекта оценки Встроенное помещение

Планировка объекта оценки Смешанная (зально-кабинетная)

Площадь застройки здания, кв. м 5966

Год постройки здания, г. 1968

Функциональное назначение здания Жилой дом

Материал стен здания Панельный

Текущее использование объекта На дату проведения оценки помещение не используется

Расположение в здании объекта

оценки 1 этаж

Этажность здания, в котором

располагается объект оценки 12-13 этажей (+2 этажа подвала, в т.ч. техподполье)

Наличие отдельного входа 2 отдельных входа: с улицы и со двора

Строительный объем здания, куб. м Нет данных

Высота потолков, м 3,15

Техническое состояние здания Здание в удовлетворительном состоянии

Состояние объекта оценки Требуется косметический ремонт

Наличие витринные окна Имеются

Наличие парковки Имеется, стихийная

Наличие охраны Отсутствует

Наличие электроснабжения Имеется (центральное).

Наличие водоснабжения Имеется (центральное).

Наличие отопления Имеется (центральное)

Наличие канализации Имеется (центральная)

Вентиляция Приточно-вытяжная вентиляция

Выделенная электрическая мощность,

кВт н/д

Наличие телефона Отсутствует

Инфраструктура здания В здании расположены жилые квартиры, на 1 этаже: офис Инком-

Недвижимость, отделения банков, салон красоты и пр.

Удаленность от станции метро, мин. 4 минуты пешком

Наличие обременений Аренда

Историческая и культурная

значимость объекта Не является памятником архитектуры

Общий процент износа здания4 35% по состоянию на 2003 г.

Наличие перепланировок

В ходе визуального осмотра не было выявлено наличие

перепланировок, относительно данных, отраженных в документах

БТИ.

Балансовая первоначальная

стоимость объекта оценки на дату

оценки

49 647 000,00

Балансовая остаточная стоимость

объекта оценки на дату оценки 47 859 157,84

Источник: описано на основании правоудостоверяющей и технической документации, данных,

предоставленных Заказчиком и осмотра, проведенного Оценщиком на дату оценки

Таблица 5.4-2. Основные конструктивные элементы


конструктивного элемента

Материал конструктивного

элемента

Описание физического состояния конструктивного

элемента

Фундаменты (подземная

часть) Нет данных

В цоколе незначительные трещины и отклонения давнего

происхождения; в стенах горизонтальные линии местами

значительно искривлены; местами значительные трещины

давнего происхождения; признаков продолжающейся

неравномерной осадки не замечено.

Стены наружные Панельные Отслоение и выкрошивание раствора в местах зачеканки

стыков

Перегородки Нет данных

Беспорядочные мелкие трещины на поверхности, а также

глубокие трещины в местах сопряжений со смежными

конструкциями

Перекрытия и покрытия Ж/бетонные Незначительные смещения плит (до 1,5 см) относительно

4 Справка БТИ о состоянии здания 0210100071535 от 23.09.2010 г.




конструктивного элемента

Материал конструктивного

элемента

Описание физического состояния конструктивного

элемента

друг друга по высоте; местами неровности потолка

Кровля Нет данных Нет данных

Лестницы, балконы, лоджии Отсутствуют -

Проемы

Окна - пластиковые, двери -

металлические, филенчатые,

пластиковые с остеклением

Окна - переплеты не покороблены и без гнили; рамы

(коробки) вполне исправны; подоконники без щелей и

гнили; приборы требуют частичного возобновления.

Дверные проемы - полотна не покороблены, но

незначительно перекошены; требуется мелкий ремонт.

Полы Линолеум, напольная плитка Истертости в ходовых местах, имеются незначительные

трещины

Отделка

Стены - штукатурка,

покраска, плитка; потолок -

подвесной Армстронг

Незначительные потертости, загрязнение окрасочного слоя

частично, повреждение некоторых плиток подвесного

потолка

Лифты Отсутствуют -

Отопление и вентиляция Имеются Нет отклонений от вертикали; местами повреждения

теплоизоляции трубопровода

Водоснабжение и

канализация Имеются

Трубопровод без признаков изношенности; следы мелкого

ремонта; проводка и ее крепление в порядке и нормального

типа; все приборы целы и установка их в порядке

Электроосвещение Имеются Ослабление крепления приборов

Слаботочные устройства Имеются Ослабление крепления приборов

Источник: описано на основании технической документации, данных, предоставленных Заказчиком и

осмотра, проведенного Оценщиком на дату оценки

5.5. РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Оценщик 24.03.2014 г. провел визуальный осмотр объекта оценки с представителем

Заказчика. Целью осмотра было составить общее представление об оцениваемом недвижимом

имуществе, о его состоянии.

Сведения о физических свойствах и устареваниях

При проведении осмотра Оценщик выявил следующее: в оцениваемом помещении

необходимо провести косметический ремонт.

Наличие функционального устаревания оцениваемого помещения не выявлено.

Внешнее устаревание оцениваемых объектов недвижимого имущества также не

установлено.

Информация о текущем использовании объекта оценки

На дату осмотра объект оценки не использовался. Ранее в нем располагались

помещения банка. В помещениях оборудовано банковское хранилище, но информацию о его

классе и наличии сертификации Заказчик не предоставил. Поэтому при проведении расчетов

Оценщики не учитывали наличие данного хранилища.

5.6. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Фотография 1. Общий вид объекта оценки

Фотография 2. Общий вид объекта оценки



Фотография 3. Внешний вид здания, в котором

расположен объект оценки

Фотография 4. Прилегающая территория, вид на

Волгоградский проспект

Фотография 5. Прилегающая территория, вид на

Волгоградский проспект, стихийная парковка

Фотография 6. Прилегающая территория

Фотография 7. Прилегающая территория, вид на двор

Фотография 8. Прилегающая территория, вид на двор



Фотография 9. Входная группа

Фотография 10. Запасный выход

Фотография 11. Клиентский зал

Фотография 12. Клиентский зал

Фотография 13. Операционная касса






Фотография 17. Операционные кассы

Фотография 18. Банковское хранилище





Фотография 21. Депозитарий

Фотография 22. Переговорная

Фотография 23. Кабинет

Фотография 24. Пневмопочта

Фотография 25. Серверная

Фотография 26. Комната для приема пищи



Фотография 27. Санузел

Фотография 28. Санузел

Фотография 29. Коридор

Фотография 30. Место для банкомата

Источник: осмотр Объекта оценки

5.7. ДРУГИЕ ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ,

СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Другие факторы и характеристики, существенно влияющие на стоимость, отсутствуют.



6. ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

6.1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РОССИИ В 2013 ГОДУ 5

В декабре рост российской экономики приостановился после роста в течение двух

предыдущих месяцев. По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП с исключением

сезонного и календарного факторов по отношению к предыдущему месяцу составил 0%

против 0,1% в ноябре и 0,3% в октябре. Положительный вклад в рост ВВП внесли

обрабатывающие производства, добыча полезных ископаемых и розничная торговля.

Негативное влияние на общеэкономический рост оказали производство и распределение

электроэнергии, газа и воды, строительство, платные услуги, сельское хозяйство и чистые

налоги на продукты и импорт.

Уровень безработицы в декабре повысился до 5,6% экономически активного

населения с 5,4% в ноябре, а с исключением сезонности, по оценке Минэкономразвития

России, после незначительного снижения в ноябре, вновь составил 5,6 процента.

Росстат уточнил динамику реальной заработной платы за ноябрь, понизив прирост к

соответствующему периоду прошлого года до 4,1% против 4,8% по предыдущей оценке. В

результате скорректирована сезонноочищенная динамика реальной заработной платы за

ноябрь с 0,2% до -0,2%, а в декабре она понизилась до -0,5 процента.

В декабрьском отчете Росстатом уточнены данные реальных располагаемых доходов

с июля по ноябрь 2013 года. Минэкономразвития России скорректировало сезонноочищенную

динамику данного показателя за III квартал в сторону понижения до 0,3% против 0,6% по

предыдущей оценке. В декабре реальные располагаемые доходы населения снизились на 0,8

процента.

Рост оборота розничной торговли в декабре замедлился с исключением сезонного

фактора до 0,1% с 0,9% в ноябре.

С исключением сезонного фактора, по оценке Минэкономразвития России, в декабре

ускорилось снижение инвестиций в основной капитал до 0,8% против снижения на 0,2% в

ноябре, и сопровождалось снижением объема работ по виду деятельности Строительство на

0,9% к ноябрю с исключением сезонного и календарного факторов после снижения на 0,3% в

ноябре к октябрю.

Экспорт товаров в декабре 2013 г., по оценке, составил 47,4 млрд. долл. США (98,3%

к декабрю 2012 г. и 101,5% к ноябрю 2013 года).

Импорт товаров в декабре текущего года, по оценке, составил 33,4 млрд. долл. США

(104,8 к декабрю 2012 г. и 110,6% к ноябрю 2013 года).

Положительное сальдо торгового баланса в декабре 2013 г., по оценке, снизилось по

сравнению с декабрем прошлого года на 14,3% и составило 14,1 млрд. долл. США.

По данным Росстата, в декабре 2013 года потребительская инфляция составила 0,5

процента, с начала года цены выросли на 6,5% (в 2012 году за аналогичный период прирост

цен составил 0,5% и 6,6% соответственно).

6.2. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ Г. МОСКВЫ НА

01 ФЕВРАЛЯ 2014 Г. 6

Индекс производства по видам деятельности добыча полезных ископаемых,

обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии, газа и воды в

январе 2014 года составил 96,9% к январю 2013 года.

5 Данные Министерства экономического развития РФ,

http://www.economy.gov.ru/wps/wcm/connect/economylib4/mer/about/structure/depmacro/monitoring2013 6 По данным Мосгорстата: http://www.mtuf.ru/files/11032014-14_38_08.pdf



За январь-ноябрь 2013 года количество убыточных организаций составило 1029 или 24

% к общему числу организаций. Сумма убытка составила 368697,9 млн. рублей.

Кредиторская задолженность на 1 декабря 2013 года составила 10344,9 млрд. рублей,

из неѐ на просроченную задолженность приходилось 474,9 млрд. рублей или 4,6% (на 1

декабря 2012 года – 4,8%, на 1 ноября 2013 года – 4,6%).

Задолженность организаций по полученным кредитам и займам на конец ноября 2013

года составила 12497 млрд. рублей, в том числе просроченная задолженность – 8,1 млрд.

рублей или 0,1% от объема задолженности по полученным кредитам и займам (на 1 декабря

2012 года – 0,1%, на 1 ноября 2013 года – 0,1%).

Дебиторская задолженность на 1 декабря 2013 года составила 10966,5 млрд. рублей, из

неѐ просроченная – 523,9 млрд. рублей или 4,8% от общего объема дебиторской

задолженности (на 1 декабря 2012 года – 3,7%, на 1 ноября 2013 года – 4,9%).

По данным организаций, сообщивших сведения о задолженности по заработной плате

по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности на 1 февраля 2014 года, суммарная

задолженность составила 113,7 млн. рублей и уменьшилась по сравнению с 1 февраля 2013

года на 56 %, по сравнению с 1 января 2014 года задолженность увеличилась на 12%.

Задолженность из-за недофинансирования из бюджетов всех уровней по кругу крупных и

средних предприятий отсутствует.

Индекс потребительских цен в январе 2014 года составил – 100,7%. На продукты

питания индекс составил – 100,8%, на непродовольственные товары -100,5%, на платные

услуги – 100,7%.

Средняя номинальная заработная плата, начисленная за декабрь 2013 года в крупных,

средних и малых организациях (с учетом досчета до полного круга организаций) составила

76238 рублей. По сравнению с ноябрем 2013 года она увеличилась на 38,9%, по сравнению с

декабрем 2012 года - на 6,2%. Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса

потребительских цен, в декабре 2013 года составила 100,0% к уровню декабря 2012 года и

138,2 %– к уровню ноября 2013 года.

В январе 2014 г. прожиточный минимум, рассчитанный в соответствии с Решением

Московской трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений от

18.02.99 г., на основе одобренной сторонами потребительской корзины, составил у

трудоспособного населения – 15110 руб. 45 коп. Величина прожиточного минимума москвича

за 4-й квартал 2013 года, установленная постановлением Правительства Москвы от 25.02.2014

г. № 81-ПП составила – 10965 рублей, для трудоспособного населения – 12452 рублей.

6.3. ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ7

В 2013 г. наблюдалось незначительное увеличение объемов инвестиций в

коммерческую недвижимость по сравнению с 2012 г. По итогам года объем сделок по

приобретению объектов коммерческой недвижимости составил примерно $7,8 млрд., что

сопоставимо с показателем 2012 г. С одной стороны, данный факт свидетельствует о том, что

в период замедления роста экономики и высокой степени неопределенности на российском

рынке инвесторы рассматривают коммерческую недвижимость как стабильный актив,

способный в долгосрочной перспективе сохранить вложения. С другой стороны, довольно

сложно говорить о росте инвестиционной активности как об укоренившейся тенденции: в

2013 г. почти половина всего объема сделок по приобретению объектов коммерческой

недвижимости пришлась всего лишь на несколько (менее 10) крупных транзакций со

стоимостью активов более $500 млн. Непрозрачность рынка инвестиций в недвижимость не

позволяет со 100%-й вероятностью отнести инвестиционную сделку к тому или иному

периоду, и наличие нескольких особенно крупных сделок может приводить к искажению

7 Исследование компании Кnight Frank «Рынок инвестиций. 2013. Москва», .http://www.knightfrank.ru/on-

line/files/+research/0421083B-17E6-4557-88F8-0F22E88CF9E8/kf_msk_report_investments_2013_rus.pdf



статистических данных. Таким образом, наблюдается незначительный рост объемов

инвестиций в коммерческую недвижимость в 2013 г. относительно показателя прошлого года

и не ожидается превышения этого показателя в 2014 г.

Коммерческая недвижимость московского региона по-прежнему является наиболее

привлекательной для инвесторов. Однако существующая экспансия торговых операторов на

региональные рынки приводит к активному развитию качественной торговой и складской

недвижимости за пределами московского региона, и доля сделок по приобретению

региональных проектов (включая Санкт-Петербург) увеличилась с 8% в 2012 г. до 19% по

итогам 2013 г.

В части распределения объемов инвестиций по сегментам коммерческой

недвижимости можно говорить о том, что, как и ранее, наибольшим интересом у инвесторов

пользовались объекты торговой и офисной недвижимости. Доля инвестиций в торговую

недвижимость в общем объеме сделок в 2013 г. составила чуть более 40%, против 35% в 2012

г. Однако стоит отметить, что такой показатель был достигнут прежде всего за счет двух

крупных сделок. Сохраняется интерес к объектам офисной недвижимости, хотя доля этого

сегмента сократилась за год на 7,3 п.п. и составила по итогам 2013 г. около 36%. Одной из

причин снижения доли инвестиций в этот сегмент является недостаток качественного

предложения на рынке. Инвесторов привлекают ликвидность таких объектов и относительно

невысокий уровень риска. В условиях нестабильной экономической ситуации такие активы

становятся надежным вложением как для крупных институциональных инвесторов, так и для

частных лиц, которые в 2013 г. были активны в части приобретения небольших офисных

блоков и объектов формата street-retail (встроенно-пристроенные помещения).

Высокий спрос со стороны конечных потребителей и как следствие низкая доля

вакантных площадей на рынке складской недвижимости стали причиной роста интереса

инвесторов к этому сегменту. Доля складских объектов в общем объеме инвестиций в

коммерческую недвижимость составила около 16% в 2013 г., что почти в два раза превышает

аналогичный показатель 2012 г. Было закрыто несколько крупных сделок по приобретению

складских комплексов класса А в инвестиционных целях, и объем инвестиций в этот сегмент

за год увеличился почти в два раза (до $1,25 млрд.).

Ставки капитализации на премиальные объекты в сегменте складской недвижимости

составляют 10,5–11,0%. Для премиальных объектов офисной недвижимости доходность

находится на уровне 8,5–9%. Значения ставки капитализации для торговых объектов по

данным консалтинговых компаний приведены в Таблице ниже.

Таблица 6.3-1. Значения ставки капитализации для торговых объектов по данным

консалтинговых компаний

Источник информации Значения ставки

капитализации, %

Среднее

значение, % Ссылка

Рынок инвестиций. 2013.

Москва. Кnight Frank 9,0-10,0% 9,5%

http://www.knightfrank.ru/on-

line/files/+research/0421083B-17E6-4557-

88F8-

0F22E88CF9E8/kf_msk_report_investments_2

013_rus.pdf

Обзор рынка

коммерческой

недвижимости. Годовой

отчет 2014. Colliers

International.

9,0% 9,0%

http://www.colliers.com/-

/media/21203AC766F24264BACDA27E57BA

73FA.ashx

Обзор рынка инвестиций

Q3 2013. Cushman &

Wakefield

9,0% 9,0% http://cwrussia.ru/netcat_files/98/46/Q3_2013_

Marketbeat_Capital_Markets__Copy.pdf

9,17%

Источник: ссылки на источники приведены в Таблице



В части финансирования проектов рынка коммерческой недвижимости сохраняется

ситуация превалирования государственных банков. В 2013 г. доля крупных сделок по

финансированию была невелика, а наиболее значимые совершались с участием Сбербанка и

ВТБ. Объем ввода площадей в эксплуатацию растет, и в ближайшие три года рынок

коммерческой недвижимости может увеличиться почти на 6 млн. м2. В сегментах офисной и

торговой недвижимости на протяжении года девелоперы заявляли о возобновлении

строительства ранее приостановленных, а также анонсировали ряд новых качественных

проектов. Однако если на офисном рынке объем сделок по аренде и продаже демонстрирует

понижательную динамику, то на рынке торговых площадей прогнозируется увеличение

объемов спроса в связи с выходом на рынок знаковых объектов. Стоит отметить, что многие

девелоперы объектов складской недвижимости предпочитают получать финансирование и

начинать строительство в случае наличия предварительных договоренностей с

потенциальным арендатором. В такой ситуации девелоперы будут стремиться достроить и

сдать в аренду существующие проекты. Динамика ценовых показателей была различной в

сегментах коммерческой недвижимости.

Ставки аренды на офисы класса А продемонстрировали снижение на 4% и ожидается

дальнейшая корректировка этого показателя в сторону понижения. В складском и торговом

сегментах ставки аренды оставались стабильными в течение 2013 г. Однако рост курса

доллара США, вероятнее всего, окажет понижательное воздействие на ставки аренды, и

ожидается их сокращение в 2014 г.

По прогнозам, ставки капитализации останутся стабильными, однако возможен их

небольшой рост в пределах 1 п.п., что связано с негативными экономическими прогнозами и

возможным сокращением спроса.

6.4. ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МОСКВЫ8

Оцениваемое нежилое помещение относится к помещениям свободного назначения с

торговым потенциалом и расположено в г. Москве. В связи с этим рассмотрен сегмент рынка

торговой недвижимости г. Москвы.

6.4.1. Основные тенденции в сегменте торговой недвижимости г. Москвы в 2013 г.

Таблица 6.4-1. Основные показатели рынка, 2013 г.

Источник: Knight Frank

8 Данные обзора компании Knight Frank «Рынок торговой недвижимости, Москва, 2013 г.»,

http://www.knightfrank.ru/on-line/files/+research/E5CF40CE-E706-46A6-8BB3-

B5F4465A93A0/kf_msk_report_retail_2013_rus.pdf,



Девелоперы продолжают анонсировать проекты новых торговых центров в

московском регионе: KVS Group к концу 2015 г. планирует построить ТРЦ Небо в Солнцево.

Общая площадь объекта составит 62 тыс. м². В Наро-Фоминском районе появится ТРЦ Удачи

общей площадью 123 тыс. м².

Компания Praktika Development анонсировала планы по строительству ТРЦ общей

площадью около 100 тыс. м² в непосредственной близости от будущей станции метро

Саларьево, расположенной на территории Новой Москвы.

Московские власти продолжили ревизию инвестиционных контрактов. Отменен

проект строительства торгово-офисного центра (общая площадь – 175 тыс. м²) на 2-й

Силикатной улице. В одностороннем порядке расторгнут инвестиционный контракт по

созданию пешеходной зоны Аллея Романов вблизи Моховой улицы.

6.4.2. Предложение

Рисунок 6.4-1. Торговые объекты, введенные в эксплуатацию в 2013 г. Обеспеченность торговыми

площадями по округам.


Общий объем предложения площадей в московских торговых центрах в 2013 г.

увеличился на 600 тыс. м2 (GLA – 364 тыс. м

2). Данный результат выглядит впечатляюще на



фоне крайне низких показателей 2011–2012 гг., когда вследствие сокращения числа новых

проектов в посткризисный период темпы прироста предложения снизились до исторического

минимума десятилетнего развития рынка.

Однако он все еще уступает средним темпам прироста предложения, характерным для

московского рынка.

Всего в 2013 г. в Москве были открыты 18 торговых центров, также начала

функционировать вторая очередь торгового парка Отрада в Митино. Таким образом,

совокупный объем предложения по состоянию на конец года составил 7,48 млн. м2 (GLA –

4,02 млн. м2).

Стоит отметить, что в новом предложении превалируют объекты районного и

микрорайонного форматов: только один торговый центр (ТРЦ Гудзон), введенный в

эксплуатацию в 2013 г., имеет арендопригодную площадь свыше 40 тыс. м2. Кроме того, два

объекта ГК Ташир (ТРЦ Райкин Плаза и ТРЦ Рио на Ленинском) имеют арендопригодную

площадь 35 тыс. м2 каждый. Эти три торговых центра совокупно формируют 40% нового

предложения.

Таблица 6.4-2. Наиболее крупные торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2013 г.


Развитие торговых центров небольшого формата является вполне закономерным в

условиях нехватки магазинов шаговой доступности. Стоит подчеркнуть, что столичные

власти также уделяют внимание этому вопросу. Например, одной из инициатив московского

правительства стала разработка концепции по размещению небольших торговых галерей

(площадью до 4 тыс. м2) в спальных районах столицы.

В 2013 г. состоялось открытие двух торговых объектов в формате аутлет-центра –

Fashion House Аутлет Центр и Vnukovo Outlet Village. Вместе с первым объектом данного

формата – Outlet village Белая Дача, – который функционирует с августа 2012 г., в столичном

регионе на сегодняшний день представлено три аутлет-центра на северном, западном и юго-

восточном направлениях соответственно.

Продолжает развиваться сегмент специализированных торговых объектов. В прошлом

году он пополнился новым спортивно-развлекательным центром Спортекс, мебельными

комплексами Roomer и Мандарин.



Новые торговые центры сконцентрированы преимущественно на юге столицы. Таким

образом, ЮАО (самый густонаселенный округ Москвы) укрепил свои лидирующие позиции с

точки зрения объема предложения и вошел в тройку наиболее обеспеченных качественными

торговыми площадями округов. Лидерство по данному показателю за счет низкой

численности населения по-прежнему удерживает ЦАО. Что касается востока столицы, где

рынок торговой недвижимости наименее развит, то здесь значимых изменений не произошло:

ввод в эксплуатацию одного комплекса районного формата не улучшил ситуацию.

Рисунок 6.4-2. Объем предложения и обеспеченность торговыми площадями по округам Москвы


Все чаще возобновляется приостановленная ранее реализация проектов торговых

центров. Как правило, данный процесс предваряет смена собственника объекта.

Так, в III квартале 2013 г. компания Крона-Маркет получила разрешение на

строительство ТРЦ Абрамцево и одновременно с этим выставила проект на продажу

(потенциальным покупателем выступает компания Renaissance Development). Также в

ближайшей перспективе ожидается возобновление реализации ТРЦ Ривер Молл в связи с его

покупкой компанией Praktika Development.

6.4.3. Спрос

Пока в России темпы роста оборота розничной торговли замедляются, в Москве они,

напротив, растут – 3,6% в 2013 г. по сравнению с 1,5% годом ранее. Отчасти это обусловлено

менталитетом жителей мегаполиса: рост цен (инфляция в Москве в 2013 г., по данным

Росстата, составила 6,2%) практически не влияет на их покупательские привычки. Кроме того,

сложившаяся экономическая ситуация (снижение уровня доверия к банкам, высокая

волатильность рубля) стимулирует рост текущих трат населения. Так, если в 2010 г. москвичи

потратили на покупку товаров 70,7% доходов, то в 2013 г. – 79,7%. Интересно, что за это же

время превышение расходов над доходами граждан возросло вдвое – с 8,5% в 2010 г. до 15% в

2013 г. Это означает, что возросла доля товаров, приобретаемых в кредит.

Действительно, за 2013 г. объем выданных населению Москвы кредитов увеличился на

20%, совокупная задолженность граждан перед банками по состоянию на конец года

превысила 100 тыс. руб. из расчета на жителя города.

Чаще всего в кредит приобретаются бытовая техника и электроника: более 20% всех

покупок в сегменте совершается в кредит. Торговые операторы поощряют покупательские

амбиции населения, внедряя новые кредитные программы. Так, лидер отрасли – М.Видео –

анонсировал планы по расширению сотрудничества с банком Сетелем – дочерней структурой

Сбербанка. Media Markt, в свою очередь, предлагает клиентам услуги профессиональных

брокеров. Салоны оптики, ювелирные магазины, универмаги и др. предоставляют своим

клиентам возможность приобрети понравившуюся вещь в кредит. Динамично расширяется

сегмент он-лайн кредитования. Для получения кредита на покупку товара в интернет-

магазине покупателю достаточно заполнить интерактивную анкету и приложить копию

паспорта. Однако на фоне все более широкого распространения кредитных карт,



позволяющих приобретать товары в любых магазинах и имеющих льготный период

погашения задолженности, развитие сегмента экспресс-кредитования, вероятнее всего,

замедлится.

Высокие темпы роста интернет-продаж стимулируют торговых операторов

увеличивать присутствие в сети, дополняя функционал сайтов, повышая активность в

социальных сетях и т. д. В 2013 г. на территории России начали действовать он-лайн

магазины Zara, Karen Miller и другие.

Эффективным инструментом является комбинация разных каналов продаж. К примеру,

для того чтобы привлечь интернет-покупателя в один из магазинов сети, некоторые

операторы предлагают скидки на товары, заказанные он-лайн. С одной стороны, такой подход

позволяет компании избежать дополнительных затрат на доставку товара, с другой – заманить

покупателя в магазин, где он, возможно, совершит и другие покупки. Напомним, что доля

импульсных покупок различных аксессуаров в магазинах бытовой техники достигает 30%, а в

супермаркете – 50%.

Одной из тенденций рынка ритейла последних лет является постоянное расширение

ассортимента крупных сетей. В связи с этим происходит увеличение площади магазинов:

многие одежные марки вместо ранее традиционных 150–200 м2 рассматривают помещения

площадью от 300 м2 и более. Некоторые компании выделяют отдельные ассортиментные

группы, выпуская их на рынок под новым брендом. Так, например, H&M вслед за

крупнейшим испанским ритейлером Inditex представила в 2013 г. в ТРЦ Афимолл линейку

товаров для дома – H&M Home, а в ТРЦ Золотой Вавилон Ростокино открылся первый

магазин аксессуаров GUESS Accessories одноименного бренда ТРЦ.

Другим трендом 2013 г. стало распространение формата магазин+ (сочетание разных

торговых концепций или функций в рамках единого пространства). К примеру, в начале 2013

г. в ТРЦ Метрополис открылся первый магазин Nike c выделенной зоной для тренировок по

системе Nike Training Club.

Прошедший год стал рекордным для московского рынка ритейла: в столице были

открыты первые торговые точки 45 международных сетей, 90% из которых впервые вышли на

российских рынок.

Наиболее активно развивался сегмент общепита: были открыты заведения японской,

азиатской, итальянской кухонь. Однако лидером по числу сетей стали США: в Москве

открылись заведения таких известных брендов, как Nathon’s, Johnny Rockets, Krispy Kreme,

Quiznos и другие.

Всего на сегодняшний день в Москве присутствуют 9 из 50 крупнейших мировых

торговых операторов по версии портала Stores.org, при этом из операторов профиля

одежда/обувь в российской столице представлены топ-5 компаний за исключением

американской TJX Companies (бренды T.K. Maxx, HomeSense и другие).

Что касается площадок, выбираемых новыми игроками рынка в качестве стартовых, то

многое зависит от профиля арендатора, ценового сегмента и его целевой аудитории. Так,

концептуальные одежные марки предпочитают универмаг Цветной: в прошлом году там

открылся магазин британской марки Casely-Hayford.

Одежные бренды сегмента масс-маркет выбирают наиболее крупные торговые центры

с высоким трафиком – Европейский, Метрополис, Афимолл. Бренды более высокого ценового

сегмента, как правило, открывают флагманские магазины в street-retail, среди торговых

центров они выбирают Крокус Сити Молл и Времена года.

Среди якорных арендаторов высокие темпы развития демонстрируют продуктовые

сети. В 2013 г. в столичном регионе были открыты новые гипермаркеты АШАН, Гиперглобус.

В декабре в ТРЦ Гудзон открылся второй гипермаркет О’кей в пределах МКАД (первый

расположен в ТРЦ Золотой Вавилон Ростокино). Кроме того, на столичный рынок вышла

петербургская продуктовая сеть Лента, которая за год открыла 10 супермаркетов. Компания



намерена закрепиться в московском регионе: уже в 2014 г. состоится открытие еще одного

гипермаркета сети в ТРЦ Мозаика.

Рисунок 6.4-3. Распределение общего объема сделок по профилю бизнеса арендаторов и

покупателей торговых помещений


6.4.4. Коммерческие условия

Среди последних тенденций, связанных с коммерческими условиями аренды

помещений в торговых центрах Москвы, следует отметить постепенное уменьшение базовой

ставки аренды на фоне увеличения доли, взимаемой с торгового оборота арендатора. За

последние 5 лет доля договоров с комбинированной арендной ставкой увеличилась в 2,5 раза

и достигла 70%. Многие крупные fashion-операторы и дистрибьюторы (например ГК

ДжамильКо, Джинсовая симфония) все чаще заключают договоры аренды по вышеуказанной

схеме. Подобная тенденция обусловлена тем, что таким образом и девелопер, и арендатор

будут в равной степени заинтересованы в успешной работе торгового объекта.

Таблица 6.4-3. Условия аренды в торговых центрах Москвы, 2013 г.




На протяжении 2013 г. коммерческие условия оставались относительно стабильными.

Собственники некоторых наиболее востребованных объектов корректировали ставки при

заключении новых договоров аренды, увеличивая их до 15%.

6.4.5. Доля свободных площадей

Доля вакантных площадей в функционирующих торговых центрах Москвы

увеличилась до 3% (2,5% по состоянию на конец 2012 г.).

В наиболее качественных торговых центрах вакантные помещения отсутствуют вовсе,

в таких объектах формируются списки операторов, готовых арендовать освободившееся

помещение: по нашим оценкам, более 10% московских торговых центров имеют

значительные листы ожидания.

При открытии торговый центр зачастую заполнен арендаторами лишь на 40–50%. Это

связано с тем, что торговые операторы стремятся максимально оптимизировать свои затраты

и, прежде чем арендовать помещение в торговом центре, хотят удостовериться в том, что он

будет успешен. Как правило, функционировать в нормальном режиме новый торговый центр

начинает через год после открытия. А к трем годам работы он достигает максимального

уровня эффективности.

Таблица 6.4-4. Основные коммерческие условия и показатели функционирования торговых

центров регионального формата, 2013 г. (% от максимума)


6.4.6. Тенденции и прогнозы

К вводу в эксплуатацию в 2014 г. в московском регионе заявлены 23 торговых центров

общей площадью 2,04 млн. м2 (GLA – 1,02 млн. м

2). На этапе проектирования находятся еще

более 30 объектов.

Таблица 6.4-5. Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в

2014 г.




В сложившейся на столичном рынке торговой недвижимости ситуации возрастающей

конкуренции ожидается увеличение количества объектов, собственники которых могут

задуматься о необходимости проведения редевелопмента той или иной степени. Это касается

как объектов советского наследия (универмаги, торговые дома), так и торговых центров,

построенных на самом раннем этапе развития рынка торговой недвижимости столицы. Уже

сейчас наблюдается редевелопмент некоторых из них. Например, сеть торговых центров Мега

проводит обновление своих первых моллов, а компания ООО ЭНКА ТЦ реализует

комплексную реновацию территории, на которой был расположен самый первый

профессиональный торговый объект – ТЦ Рамстор Капитолий.

Ожидается, что в 2014 г. сохранятся высокие темпы выхода международных

операторов на московский рынок; этому, в частности, будет способствовать открытие

крупнейших торговых комплексов. Многие крупные сети выбирают для представления своего

бренда на новом рынке именно такие объекты.

Одновременная сдача в аренду нескольких знаковых для московского рынка торговых

центров дает торговым операторам простор для развития: они имеют возможность выбора

помещений, максимально отвечающих их интересам.

Рисунок 6.4-4. Прирост предложения торговых площадей


В то же время столь значительный прирост предложения повлечет за собой увеличение

доли вакантных помещений, которая к 2015 г. может достигнуть 7%.

В 2014 г. в Москве рост арендных ставок составит 5-10%.

6.5. ОСНОВНЫЕ ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ ДЛЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Таблица 6.5-1. Основные ценообразующие факторы для торговой недвижимости.


ценообразующего фактора

Значения ценообразующего

фактора

Описание ценообразующего фактора

Местоположение объекта и

транспортная доступность

Расположение относительно

центра города

Хорошее расположение здания

подразумевает отсутствие рядом

объектов, которые могут оказывать

негативное влияние на его имидж

(например, функционирующие

индустриальные объекты, кладбища,

свалки и прочее). Удобный подъезд и

транспортное сообщение предполагает

местоположение здания в 10-15 минутах

ходьбы от ближайшей остановки

общественного транспорта, в связи с этим

Расположение относительно

основных транспортных

магистралей города (удаленность

от ближайшей станции

метрополитена, от оживленных

улиц, проспектов и др.);

Окружение объекта (район

преимущественно жилой

застройки; бизнес-зона;






фактора


промышленная зона и др.); отсутствие необходимых подъездных

путей может служить фактором,

значительно понижающим стоимость

объекта.

Проходимость (степень

интенсивности ближайших

человеко-потоков)

Количество проходящих и проезжающих

непосредственно вблизи объекта в

определенный временной интервал (час,

сутки и др.);

Конструктивные особенности

объекта, в том числе:

расположение входа и окон,

площадь объекта

Типы конструктивных систем,

наличие специальных

возможностей

Современные объекты офисного

назначения высота помещений достигает

более 3,3м и ,как правило, с открытой

эффективной планировкой этажа.

Соответственно чем меньше высота

потолков, тем меньше стоимость объекта.

Коридорная система, размещение в

подвальных в полуподвальных

помещениях и в производственных

корпусах, может послужить

понижающим фактором стоимости

объекта.

Класс помещения Классификация помещений в

соответствии с форматом

торговой деятельности

I. торговые комплексы, торгово-

развлекательные комплексы, торговые

центры, мегамоллы, гипермоллы;

II. торговые комплексы, торговые

центры, гипермаркеты;

III. супермаркеты и универсамы;

IV. салоны, мебельные центры,

техноцентры и т.п.;

V. универмаги, гастрономы, аптеки,

промтоварные магазины и т.п.;

VI. павильоны и киоски;

VII. павильоны, киоски, магазины-

стекляшки;

VIII. бутик;

IX. IX и X классы объединяют нежилые

помещения свободного назначения, как

то: первые этажи и подвалы жилых

домов. Между собой различаются

качеством ремонта.

Техническое состояние

объекта (в том числе уровень

отделки)

Новое строительство;

высококачественная отделка в

отличном состоянии;

высококачественная отделка в

отличном или хорошем

состоянии; устаревшие торговые

или реконструированные здания

иного назначения; стандартный

ремонт; отделка в отличном или

хорошем состоянии изначально

помещения иного назначения; в

удовлетворительном состоянии

или требующие ремонта

Техническое состояние объектов

является одним из важнейших факторов,

влияющих на стоимость объектов. Как

правило, техническое состояние объектов

поддерживается как капитальным

ремонтом, так и косметическим.

Соответственно, чем хуже состояние

здания, тем стоимость объекта будет

меньше.

Инженерные системы здания Система отопления, вентиляции

кондиционирования и увлажнения

воздуха; возможности системы

отопления, вентиляции и

кондиционирования воздуха;

лифт; электроснабжение; система

пожарной безопасности; система

Современные здания требуют наличия

систем управления зданием, которая

предназначена для централизованного

управления инженерным оборудованием,

управления климатом в помещениях,

управления пожарной безопасности и

управления безопасности. В связи с этим






фактора


безопасности. отсутствие необходимых инженерных

систем может служить фактором,

значительно понижающим стоимость

объекта.

Наличие места для парковки

и подъездных путей и др.

Наличие парковки В современных зданиях предполагается

наличие подземной парковки или крытая

многоуровневой, наземной парковки с

крытым переходом к зданию. Отсутствие

организованной парковки, может

послужить понижающим фактором

стоимости объекта.

Коэффициент застройки (для

объектов - отдельно стоящих

зданий).

Плотность застройки района

расположения торгового объекта

Данный фактор играет роль в анализе

наилучшего использования помещений

либо зданий торгового назначения,

косвенно играя определенную роль в

формировании профилирования

торгового объекта и возможных

человекопотоков.


7. АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ИМУЩЕСТВА

7.1. АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ИМУЩЕСТВА

Ликвидность имущества - способность актива быть быстро проданными по цене,

близкой к рыночной. Ликвидный - обращаемый в деньги. Обычно различают

высоколиквидные, низколиквидные и неликвидные активы. Чем легче и быстрее можно

получить за актив полную его стоимость, тем более ликвидным он является.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной

экспозиции объекта, т. е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и

конкурентном рынке по рыночной стоимости.

Вопрос оценки ликвидности имущества достаточно сложный, и связано это с тем, что

количественных методик оценки ликвидности нет, а само понятие ликвидности в большей

степени воспринимается как понятие интуитивное, качественное. Поэтому на практике более

удобно характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, степени в

зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи.

В связи с отсутствием в открытом доступе информации о конкретных сроках

реализации различных активов единственным способом определения ликвидности имущества

являются консультации с участниками рынка, т. е. с теми, кто непосредственно занимается

реализацией рассматриваемых активов на рынке. Применительно к недвижимости ― это

риэлторские компании, применительно к оборудованию ― производители либо их

представители или дилеры, а также компании, торгующие б/у оборудованием.

При этом важно отметить, что в ряде случаев явно неликвидные активы -

узкоспециализированное оборудование, вспомогательные производственные помещения и т.

п. - могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их части.

Такие активы можно назвать условно ликвидными. Ликвидность таких объектов

непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственного

комплекса, в состав которых они входят.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый

рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (п. 12 ФСО №1).

Формирование вывода о степени ликвидности объекта

Для формирования вывода о степени ликвидности были проанализированы следующие

факторы:

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A6%D0%B5%D0%BD%D0%B0

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C



Таблица 7.1-1. Анализ факторов, влияющих на формирование вывода о степени ликвидности объекта

Фактор Анализ фактора

Местоположение объекта с точки зрения людского

потока (для офисов и объектов торговли,

транспортной доступности для офисов, объектов

торговли и складов)

Объект оценки расположен в Центральном

административном округе города Москвы, что

привлекательно для объектов торгового назначения,

транспортная доступность хорошая (1 линия

Волгоградского шоссе), в окружении

административных и торговых объектов, жилой

застройки. Пешеходный и автомобильный траффик

высокий.

Состояние объекта на предмет его ветхости (износа)

или функциональной пригодности (объемно-

планировочных решений, инженерного

обеспечения) для коммерческого и иного доходного

использования

Физический износ объекта соответствует его

хронологическому возрасту. Объемно-планировочные

решения и инженерное обеспечение обеспечивают

доходность при коммерческом использовании по его

прямому назначению.

Наличие необходимых правоустанавливающих и

технических документов и соответствие

фактического состояния этим документам

Правоустанавливающие документы оформлены

должным образом.

Площадь объекта оценки (количество объектов). Объект оценки представляет собой нежилое

помещение общей площадью 230,10 кв. м


Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации

имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации ликвидность

имеет следующие градации:

Таблица 7.1-2. Градация степени ликвидности имущества

Показатель ликвидности Высокая Средняя Низкая

Примерный срок реализации, мес. 1-2 3-6 7-18

Источник: http://www.arb.ru/site/docs/other/Kom36_Rekom-2011-12-22.pdf

Учитывая ситуацию на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, спрос на

аналогичные объекты и их востребованность, объект оценки является ликвидным и может

быть реализован.

В рамках настоящего Отчета Исполнитель на основании проведенного анализа

аналогичных объектов принял срок экспозиции оцениваемого объекта равным 3 месяцам.

Согласно представленной градации оцениваемое имущество имеет среднюю степень

ликвидности.

8. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.

Понятие наиболее эффективное использование, применяемое в данном Отчете,

подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически

осуществимых, приемлемых в финансовом отношении, должным образом обеспеченных и

юридически допустимых видов использования, имеет своим результатом максимально

высокую текущую стоимость имущества.

8.1. КРИТЕРИИ НЭИ

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки

соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования,

которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную

инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим

законодательством;

физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной

местности способов использования;

http://www.arb.ru/site/docs/other/Kom36_Rekom-2011-12-22.pdf



финансовая осуществимость – рассмотрение того, какое физически осуществимое и

разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу

участка;

максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово

осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или

максимальную текущую стоимость.

8.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЭИ ДЛЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Законодательно разрешенное использование. На дату проведения оценки

помещение не используется. Ранее в помещении располагалось банковское отделение.

Фактически представляет собой помещение свободного назначения. В связи с этим,

возможное использование объекта должно соответствовать разрешенному использованию в

качестве нежилого помещения.

Физическая осуществимость. Как следует из наличия инженерного обеспечения

оцениваемого объекта, а также, учитывая конструкцию здания, в котором расположен объект

оценки, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является его

использование в качестве нежилого помещения офисного назначения.

Финансовая осуществимость. На дату проведения оценки помещение не

используется. Фактически представляет собой помещение офисного назначения. Помещение

может обеспечить доход от сдачи его в аренду, поэтому использование помещения в качестве

офисного финансово рационально.

Максимальная эффективность. Вариант использования, обеспечивающий

максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, при

соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным

использованием имеющихся улучшений.

Так как площади объекта оценки (помещения свободного назначения) могут

использоваться с различным назначением, наиболее эффективное использование объекта

оценки будет приниматься Оценщиками по целевому использованию помещений:

Таблица 8.2-1. Метод качественного анализа вариантов использования (в баллах)

Характеристика

Вид использования

Торговое Производств

енное Складское Офисное

Общая площадь 4 2 2 4

Объемно-планировочное решение 4 1 1 3

Местонахождение 5 3 3 4

Наличие инженерных сетей 4 2 2 4

Общее физическое состояние 3 1 1 3

Суммарный балл 20 9 9 18

Источник: анализ и расчеты Оценщиков

При проверке соответствия рассматриваемых вариантов использования объекта оценки

по перечисленным критериям, учитывая конструктивные решения, физическое состояние, и

ситуацию, которая сложилась на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, а также

учитывая проведенный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта,

Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом

использования оцениваемого объекта является его использование как помещения свободного

назначения с торговым потенциалом.



9. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

9.1. СУЩНОСТЬ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения

объекта оценки, с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для

создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании

объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания

аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату

оценки9.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор

не заплатит за объект оценки сумму большую, чем та, в которую обойдется получение

соответствующего объекта без чрезмерной задержки. Затратный подход применяется, когда

существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который является точной

копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в

отношении которых имеется информация о ценах10

.

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие

действия потенциального продавца и покупателя.

Применение сравнительного похода заключается в последовательном выполнении

следующих действий:

подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо

всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнения по каждой

единице;

сопоставление объектов оценки с выбранными объектами сравнения с целью

корректировки их продажных цен или исключения из списка аналогов;

приведение показателей стоимости сравниваемых объектов к стоимости

исследуемых объектов.

Данный подход наиболее применим для имущества, на рынке продаж которого имеется

достаточное количество данных о недавних сделках купли-продажи или достаточное

количество предложений о продаже. Если такой рынок отсутствует, подход сравнения продаж

не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных

рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при

применении подхода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки11.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,

позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а

также связанные с объектом оценки расходы.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках доходного

подхода основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за

9 Федеральные Стандарты Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению

оценки (ФСО-1)». 10

ФСО-1. 11

ФСО-1.



данный объект больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате

его функционирования. Аналогичным образом, собственник не продаст объект по цене ниже

текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате своего

взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости

будущих доходов. Ожидаемые доходы, как они понимаются в рамках доходного подхода,

имеют денежное выражение.

9.2. ВЫБОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

В целях рассмотрения целесообразности применения подходов к оценке

рассматриваемого имущества, Оценщиками собрана информация об объекте. Произведен

анализ собранной информации с целью выявления наилучшего и наиболее эффективного

способа использования оцениваемой собственности (см. Раздел 9), что является важным

моментом в процессе оценки, так как стоимость недвижимости является функцией полезности

и прямо зависит от возможности ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

После того, как определен способ наилучшего и наиболее эффективного использования

объекта, рассматривается целесообразность применения обязательных к использованию

подходов к оценке, при этом некоторые данные могут быть задействованы сразу в нескольких

методах.

Затратный подход.

Отказ от применения затратного подхода обусловлен тем, что объект оценки –

встроенное помещение. Учитывая тот факт, что доля оцениваемого помещения в общей

площади жилого здания незначительна, и расчеты, проведенные в рамках затратного подхода,

будут проведены со значительной погрешность в величине стоимости объекта, Оценщики

счли возможным отказаться от применения Затратного подхода. Таким образом, в настоящей

работе Затратный подход не применялся.

Сравнительный подход.

Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москвы показал, что на

рынке имеются предложения по продаже объектов соответствующего сегмента, т. е.

Оценщики располагают информацией о ряде предложений о продаже аналогичных

(сопоставимых) объектов, расположенных в г. Москве. Наличие такой информации позволило

Оценщикам применить сравнительный подход для определения стоимости оцениваемого

имущества. В рамках подхода использовался метод сравнения продаж, так как данный метод

дает наилучший результат при определении рыночной стоимости объектов оценки.

Доходный подход.

Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая

прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также

связанные с объектом оценки расходы. В рамках настоящего Отчета Оценщики

проанализировали рынок аренды недвижимости, аналогичной оцениваемой. Проведенный

анализ показал, что существует предложение аренды сопоставимых с объектами оценки

объектов в данный период на рынке недвижимости, и имеются предпосылки для

осуществления доходного подхода при оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Для расчетов использовался метод капитализации, т.к. все помещения объекта оценки

на дату оценки сданы в аренду, и приносят стабильный доход, кроме того объект оценки не

нуждается в значительных затратах на проведение ремонтных работ, в связи с чем будущие

потоки затрат и доходов будут равномерными и не предполагают значительного изменения во

времени.

Вывод: для определения рыночной стоимости оцениваемых объектов были применены

следующие подходы: сравнительный (метод сравнения продаж) и доходный (метод

капитализации).




СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

10.1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДОЛОГИИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в

отношении которых имеется информация о ценах (ФСО № 1)

Объект-аналог объекта оценки для целей оценки – объект, сходный по основным

экономическим, материальным, техническим и другим характеристиками определяющим его

стоимость (ФСО № 1).

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта

оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая

сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи

вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Сравнительный подход включает два метода:

- метод сравнения продаж;

- метод валового рентного мультипликатора.

В п. 8.2 Отчета для оценки рыночной стоимости объекта оценки в рамках

сравнительного подхода был выбран метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж основывается на систематизации и сопоставлении

информации о ценах продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту недвижимости.

Метод сравнения продаж является объективным лишь в случае наличия достаточного

количества сопоставимой и достоверной информации по аналогам объекта оценки.

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

- выбор не менее 3-х объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости, и сбор

информации о каждом отобранном объекте;

- определение элементов сравнения, по которым осуществляется сопоставление

объекта оценки с объектами – аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий

каждого аналога от объекта оценки;

- определение по каждому элементу сравнения корректировок цен аналогов,

соответствующих характеру и степени их отличия каждого аналога от объекта оценки;

- корректировка цен каждого аналога по каждому из элементов сравнения,

сглаживающая их отличия от объекта оценки;

- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем обоснованного

обобщения скорректированных цен аналогов.

Выделяется несколько основных элементов сравнения, которые должны

анализироваться в Отчете об оценке в обязательном порядке:

первая группа корректировок:

- состояние рынка (состояние спроса и предложения на дату сделки, налоговое

окружение сделки, законодательное поле, инфляция и т.п.);

- состав прав на объект оценки;

- условия финансирования сделок с объектами недвижимости (оплата в рассрочку,

ипотечный кредит, ссуда, государственное финансирование и т.п., соотношение собственных

и заемных средств, условия предоставления заемных средств);



- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж

денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер, долевое строительство, мена

и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с объектами недвижимости (был ли земельный

участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность

покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен на объекты недвижимости за период с даты заключения сделки с

аналогом до даты проведения оценки.

вторая группа корректировок:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, права иных лиц на объект недвижимости;

- физические характеристики (встроенное помещение или отдельно стоящее здание,

площадь, состояние основных конструкций, уровень внутренней отделки, состав и наличие

коммуникаций и т.п.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (объекты социальной инфраструктуры и т.п.);

- наличие/ отсутствие дополнительных улучшений, влияющих на стоимость объекта

оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта недвижимости

устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем сопоставления объектов. При этом

предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на

рынке характеристик сделок с объектами недвижимости.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для

цены единицы измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут

рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Корректировка цен аналогов выполняется в два этапа. На первом этапе выполняется

корректировка по первым пяти элементам сравнения, указанным выше, - первой группе

факторов, характеризующих отличия объекта-аналога от объекта оценки с точки зрения

сделки. Эти корректировки делаются последовательно, т.е. каждая последующая

корректировка идентичных (однородных) арендных ставок делается на базе результата,

полученного в процессе предыдущей корректировки по формуле:

( ) ( ) ( )

где:

- арендная ставка-аналог;

- арендная ставка-аналог после выполнения всех корректировок;

- корректирующие коэффициенты;

- разность значений j-го ценообразующего фактора объекта оценки и аналога.

На втором этапе выполняются корректировки по второй группе – остальным элементам

сравнения: местоположению, физическим и экономическим характеристикам. Они

выполняются на независимой основе, т.е. сначала рассчитываются корректировки для

каждого элемента сравнения, а итоговое значение корректировки определяется путем

алгебраического суммирования корректировок, полученных по каждому элементу сравнения:

.

В целом последовательность корректировок можно представить следующим образом:

[( ) ( ) ( )] ( ) где:

- i-ая арендная ставка-аналог;



- i-ая арендная ставка-аналог после выполнения всех корректировок;

- корректирующие коэффициенты;

- разность значений j-го ценообразующего фактора объекта оценки и аналога.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга

только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом

информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от

друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в

доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента

сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением

уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости

земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения,

по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов;

математическими методами (метод попарных сравнений, метод анализа иерархий).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы

измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных

различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы,

по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Согласование скорректированных цен аналогов и определение итоговой рыночной

(или иной) стоимости объекта оценки производится с учетом количества и размера введенных

корректировок, а также принимая во внимание значимость элементов сравнения, по которым

вводились корректировки. Выбор способа согласования скорректированных цен аналогов

должен быть обоснован.

10.2. ПОДБОР ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ

Данные по объектам, выбранным в качестве аналогов оцениваемому объекту,

получены из открытых источников и представлены ниже в Таблице.



Таблица 10.2-1. Подбор объектов-аналогов12

Параметр аналога Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект-аналог №4

Функциональное

назначение

Помещение свободного

назначения (приоритетно

торговое)



торговое)



торговое)



торговое)



торговое)

Тип объекта Встроенное помещение Встроенное помещение Пристроенное

помещение Встроенное помещение Встроенное помещение

Вид права на

объект оценки Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности

Наличие

обременений

Долгосрочная аренда, в

рамках данного Отчета не

учитывалась

Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют

Местоположение г. Москва, Волгоградский

проспект, д. 1, стр. 1

г. Москва,

Нижегородская улица, 32

г. Москва,

Волгоградский проспект,

10с2

г. Москва, улица

Симоновский Вал, 15

г. Москва,


4а

Административный

округ, район ЦАО, Таганский ЦАО, Таганский ЦАО, Таганский ЮВАО, Южнопортовый ЦАО, Таганский

Ближайшая

станция метро Пролетарская Римская Пролетарская Дубровка Пролетарская

Удаленность от

станции метро 4 минуты пешком 14 минут пешком 6 минут пешком 11 минут пешком 3 минуты пешком

Линия домов от

крупных трасс

1 линия от

Волгоградского проспекта

1 линия от

Нижегородской улицы

1 линия от

Волгоградского

проспекта

1 линия от Симоновского

вала

1 линия от Воронцовской

улицы, прямая

видимость с


проспекта

Площадь объекта,

кв. м 230,10 150,10 548,70 72,00 1 202,00

Техническое

состояние

помещений

Требуется косметический

ремонт

Хорошее рабочее

состояние


состояние


состояние


состояние

Наличие

коммуникаций

(отопление,

электроснабжение,

водоснабжение,

канализация)

Имеются все

коммуникации









Высота потолков, м 3,15 3,00 3,50 4,00 3,50

Расположение в

здании 1 этаж 1 этаж

1 этаж (363,2 кв. м) +

подвал (185,5 кв. м) 1 этаж 1 этаж

Наличие 2 отдельных входа: с Отдельный вход с улицы 2 отдельных входа: с 2 отдельных входа: с Отдельный вход с улицы

12

Вся информация по объектам-аналогам уточнялась в ходе переговоров




отдельного входа улицы и со двора улицы и со двора улицы и со двора

Наличие

витринных окон Имеются Имеются Имеются Имеются Имеются

Наличие парковки Имеется, стихийная Отсутствует Имеется, стихийная Имеется, стихийная Собственная, охраняемая

Наличие охраны Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется

Источник

информации

(агентство, сайт,

агент, телефон)

Данные, предоставленные

Заказчиком и полученные

Оценщиком при

проведении осмотра.

http://www.cian.ru/sale/co

mmercial/1102547

http://realty.dmir.ru/sale/to

rgovoe-pomeshcenie-

moskva-volgogradskiy-

prospekt-16919421/


mmercial/1194578


mmercial/1165392

АН МГСН+7 495 255-24-

22, +7 903 721-58-90

АН Солнечный ветер,

Дмитрий Миронов, +7

(495) 544-89-71

Михаил, +7 985 300-01-23

АН CENTURY 21

Стандарт, 7 499 769-57-

57, +7 926 365-63-44

Дата оценки/период

предложения 03.03.2014 Март 2014 Март 2014 Март 2014 Март 2014

Дополнительная

информация

Помещения под

размещение отделения

банка, на 1 этаже жилого

дома. Расположены на 1

линии Волгоградского

проспекта. Витринные

окна. 2 отдельных входа.

Зальная планировка.

Необходимо проведение

косметического ремонта.

Продается магазин,

Пролетарская м.,

Нижегородская ул, 1/7-

Кир. дома. Продажа

арендного бизнеса.

Торговое помещение

150,1 кв. м в нежилом 7-

эт здании, 1 линия

домов, 1 этаж, отдельный

вход с Нижегородской

ул., витринные окна.

Высота потолков 3 м,

свободная планировка,

сделан ремонт. эл-во 18

КВт. Высокий

автомобильный и

пешеходный траффик.

Арендатор - салон

кухонь Мария.

Торговое помещение на

продажу. 3 мин. пешком

от метро Пролетарская.

Открытая планировка.

Площадь кв. м. 365 кв. м.

на 1 этаже, 190 кв. м в

подвале. Всё в

собственности у физ.

лица. И 1-ый этаж и

подвал с очень хорошим

ремонтом. На 1-ом этаже

около 300м торговая

площадь, в подвале

торговый зал 100 кв. м.

Первая линия домов по

Волгоградскому пр-кту.

Отдельный вход с улицы

и со двора, огромные

витрины, Н-4,6 м на 1-ом

этаже, Н-3 м в подвале,

60 кВт, 3 МГТС,

интернет, 2с/у, 10 м/м.

Перекрытия ж/б.

Выполнен

высококачественный

ремонт. Установлено

видео наблюдение,

тревожная и пожарная

Интенсивный

пешеходный и

автомобильный трафик.

Первый этаж

восьмиэтажного

кирпичного дома. Высота

потолков: 4 метра

Электроснабжение: 30

кВт, Дополнительная

информация: витринные

окна, вход с улицы и со

двора. Хороший

арендный потенциал, под

общепит, услуги, салон,

магазин.

Продается под общепит,

клуб, шоурум,

клиентский офис.

Витрина, отдельный

презентабельный вход,

охрана, кондиционеры +

вентиляция, три

провайдера связи,

ремонт, мебель,

интернет, телефон,

первая линия домов,

гостевой паркинг




сигнализация,

вентиляция и

кондиционирование.

Вокруг жилой массив.

Своя парковка перед

фасадом.

Цена предложения

объекта с НДС, руб. Определяется 48 000 000 162 831 150 28 947 760 318 530 000

Цена предложения

объекта с НДС,

руб./кв. м

Определяется 319 787 296 758 402 052 265 000

Цены предложения, представленные в данной таблице, были уточнены при телефонном интервьюировании продавцов и риэлторов. В случае расхождения цен с

указанными в объявлениях (см. Приложение 3), верными считать приведенные в данной таблице.

Источник: правоустанавливающие документы, данные заказчика, информация с интернет сайтов, представленных в таблице



Рисунок 10.2-1. Расположения объектов-аналогов на карте г. Москвы


Проверка по коэффициенту вариации

Проверку гипотезы нормальности начинают с вычисления коэффициента вариации,

который вычисляется по формуле:

,

где:

ν – коэффициент вариации;

σ – среднеквадратичное отклонение;

x – математическое ожидание.

где:


n – количество объектов в выборке (хi … хn);

хi – i-ый элемент выборки (хi … хn).

Если его значение превышает 30%, то гипотеза о нормальности распределения данных

выборки не подтверждается.

Проверка с помощью показателей асимметрии и эксцесса

Проверку гипотезы нормальности начинают с вычисления коэффициента вариации,

который вычисляется по формуле:

,

где:

ν – коэффициент вариации;



где:





хi – i-ый элемент выборки (хi … хn).

Если его значение превышает 30%, то гипотеза о нормальности распределения данных

выборки не подтверждается.

Проверка с помощью показателей асимметрии и эксцесса

О близости эмпирического распределения нормальному можно также судить, используя

показатели асимметрии и эксцесса, которые позволяют делать качественные выводы о форме

эмпирического распределения и возможности отнесения его к типу кривых нормального

распределения. Для теоретического нормального распределения эти показатели равны нулю.

Величины асимметрии и эксцесса для выборки могут быть рассчитаны с помощью следующих

формул:

где:

As - коэффициент асимметрии;

Ек – коэффициент эксцесса;


хi – i-ый элемент выборки (хi … хn);


Асимметричность (коэффициент асимметрии или скоса) характеризует смещение

распределения относительно математического ожидания. При положительном значении

коэффициента распределение скошено вправо, т.е. его более длинная часть лежит правее центра

(математического ожидания) и обратно. Для нормального распределения коэффициент

асимметрии равен 0. На практике, его малыми значениями можно пренебречь.

Эксцесс характеризует остроконечность (положительное значение) или пологость

(отрицательное значение) распределения по сравнению с нормальной кривой. Теоретически,

эксцесс нормального распределения должен быть равен 0. Однако на практике для генеральных

совокупностей больших объемов его малыми значениями можно пренебречь.

Осуществим оценку значимости коэффициента асимметрии. Наиболее простым способом

получения такой оценки является определение стандартной (среднеквадратической) ошибки

асимметрии, рассчитываемой по формуле:

6As

As

n

,

где:

σАs – стандартная ошибка асимметрии;

n – количество объектов в выборке (хi … хn).

Если отношение коэффициента асимметрии к величине ошибки меньше трех, то

асимметрия считается несущественной, а ее наличие объясняется воздействием случайных

факторов. В противном случае асимметрия статистически значима и факт ее наличия требует

дополнительной интерпретации.

Аналогичным способом можно осуществить проверку значимости величины эксцесса.

Формула для расчета стандартной ошибки эксцесса имеет следующий вид:

24Es

Es

n

,

где: σEs – стандартная ошибка эксцесса;

n – количество объектов в выборке (хi … хn).

Если отношение коэффициента эксцесса к величине ошибки меньше трех, эксцесс

считается незначительным и его величиной можно пренебречь. Результаты проверки

представлены в следующей таблице:



Таблица 10.2-2. Результаты статистической проверки исходной выборки

Наименование Объект-аналог

№1


№2


№3


№4

Цена предложения за единицу 319 787 296 758 402 052 265 000

Математическое ожидание 320 899

Среднее квадратическое отклонение 50731

Коэффициент вариации 15,81%

Вывод Коэффициент вариации меньше 30%, выборка однородна

Коэффициент асимметрии 1,15

Стандартная ошибка асимметрии 0,94

Отношение коэффициента

асимметрии к величине ошибки 1,22

Вывод

Отношение коэффициента асимметрии к величине ошибки меньше

трех, асимметрия считается несущественной, а ее наличие объясняется

воздействием случайных факторов

Коэффициент эксцесса 1,64

Стандартная ошибка эксцесса 0,67

Отношение коэффициента эксцесса

к величине ошибки 2,45

Вывод Отношение коэффициента эксцесса к величине ошибки меньше трех,

эксцесс считается незначительным и его величиной можно пренебречь


На основании произведенных расчетов можно сделать вывод о том, что приведенные

выборки удовлетворяют условиям однородности и нормального распределения.

10.3. ВЫБОР ЕДИНИЦЫ СРАВНЕНИЯ И ОТКАЗ ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОТ ДРУГИХ ЕДИНИЦ

СРАВНЕНИЯ

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения проводились для цены одного

квадратного метра строений, и было принято решение отказаться от использования иных

единиц сравнения с учетом принятых на рынке недвижимости традиций объявления цен на

комплексы недвижимого имущества.

10.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ КОРРЕКТИРОВКИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Первая группа корректировок

Корректировка на торг

Наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах

зарегистрированных сделок. Однако, в России информация о реальных сделках не доступна для

большинства заинтересованных лиц, в отличие от данных о ценах предложений на аналогичные

объекты, выставленные на свободную продажу. По мнению Оценщиков, использование

подобных данных правомерно, но объявленные цены могут быть подвергнуты корректировке

на уторговывание, в связи с неизбежным процессом торгов.

Телефонные переговоры с представителями продавцов подтверждают возможность

увеличения скидки на торг для объектов-аналогов при конкретной заинтересованности, в

процессе осмотра и на стадии проведения переговоров.

Для расчета корректировки на торг Оценщик принимал аналитические данные,

приведенные в таблице ниже.

Таблица 10.4-1. Определение корректировки на торг

Источник Наименование Значение

диапазона

Средняя

величина

Усредненное

значение

скидки на

торг

Справочник оценщика недвижимости.

Характеристики рынка. Прогнозы.

Поправочные коэффициенты.

Приволжский центр финансового

консалтинга и оценки, 2012 г. Под

Скидки на цены офисно-

торговых объектов 9-10% 9,50% 9,25%



Источник Наименование Значение

диапазона

Средняя

величина

Усредненное

значение

скидки на

торг

редакцией Лейфера Л. А.

Справочник расчетных данных для

оценки и консалтинга. СДР 12. 2013 г.

Под редакцией канд. техн. наук Е.Е.

Яскевича

Корректировка на

уторгование при

продаже торговой

недвижимости в г.

Москве

7-11% 9,00%

Источник: ссылка на источник приведена в Таблице

Таким образом, в соответствии с вышеприведенной таблицей, скидка на торг для

оцениваемого помещения была принята в размере 9,25%.

Корректировка на условия продажи и финансирования

Все объекты-аналоги выставлены на продажу по типичным рыночным условиям (т.е.

продавцы и покупатели не ограничены в сроках продажи, необходимостью продажи объекта

конкретному покупателю, финансирование сделки будет осуществляться по стандартной

рыночной схеме и пр.). Объект оценки в случае реализации будет продаваться на аналогичных

условиях. Поэтому корректировка на данный фактор не вносилась.

Корректировка на дату оферты

Время выставления на продажу всех объектов-аналогов соответствует дате проведения

оценки, поэтому корректировка по этому показателю не требуется.

Корректировка на передаваемые права на строения

Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам (рассматривается полное

право собственности на помещения), поэтому корректировка на данный фактор для всех

аналогов равна 0.

Корректировка на существующие обременения

В отношении объекта оценки установлено обременение - долгосрочная аренда, которое

согласно доводам, приведенным в п. 5.2 Отчета, в рамках данного Отчета не учитывалась. Все

объекты-аналоги свободны от обременений. Корректировка не требуется.

Вторая группа корректировок

Корректировка на местоположение

Объекты-аналоги, как и объект оценки, расположены в районе Таганский Центрального

административного округа и в граничащем с ним районе Южнопортовый Юго-Восточного

административного округа в непосредственной близости друг от друга. Местоположение

объектов сопоставимо, корректировка по данному фактору не требуется.

Корректировка на удаленность от метро

Объект оценки расположен на расстоянии 4 минут пешком от ближайшей станции

метро. Объекты-аналоги расположены на расстоянии от метро: аналог № 1 - 14 минут пешком,

№2 – 6 минут пешком, № 3 - 11 минут пешком, № 4 – 3 минуты пешком. Следовательно, для

всех объектов-аналогов требуется корректировка на удаленность от метро.

Корректировки на удаленность от метро рассчитаны методом парных продаж и

приведены ниже в Таблицах.

Таблица 10.4-2. Расчет корректировки для торговых объектов при удаленности от станции метро до 5

минут пешком и 5-10 мин. пешком

Наименование показателя Пара аналогов 1 Пара аналогов 2

Местоположение

м. Строгино,

Строгинский

бульв.

м. Строгино,

Строгинский

бульв.

м. Сокол,

Волоколамское

шоссе, д. 3

м. Сокол, улица

Панфилова

Характеристика

Продается

торговое

помещение,

площадью 23,7 к

Продается

торговое

помещение

площадью 71,2

Продается

торговое

помещение

площадью 140

Продается

помещение под

магазин или

другое 139 м2 с



Наименование показателя Пара аналогов 1 Пара аналогов 2

ПСН(офис/маг-

н/услуги), треб.

рем., МГТС, и-

нет, эл-во: 15

кВт, до метро 5

мин. пешком.

кв. м, ПСН

(офис/маг-

н/услуги),

новостройка, без

отделки, МГТС,

интернет, вход с

ул., до метро 10

мин. пешком.

ПСН

(магазин/офис/усл

уги), раб. сост.,

МГТС, интернет,

мощ. 12кВт,

витрины, 2 отд.

входа, 1-я л/домов,

до метро 5 мин.

пешком.

выходом на

Волоколамское

шоссе. Два зала 70

и 28 м2, с\у,

кабинет.

Проходное,

проездное место.

2-й вход под

разгрузку.

Витрины, 12 кВт,

до метро 10 мин.

пешком.

Источник информации

Информационны

й портал

www.realto.ru,

тел.748-7570

Информационный

портал

www.realto.ru, 790-

2075

http://www.cian.ru/

showphoto.php?id_

office=809432,

тел.: 8-926-682-21-

70

http://www.cian.ru/

showphoto.php?id_

office=897645,

тел.: 8 (495) 669-

93-69, 8-962-935-

55-28

Стоимость 1 кв.м/руб. 168 776 160 000 320 626 309 091

Величина поправки 5,49% 3,73%


удаленность от метро

(объект оценки -

расположен на расстоянии

до 5 минут пешком от

станции метро)

4,61%

Величина поправки -5,20% -3,60%




расположен на расстоянии

5-10 минут пешком от

станции метро)

-4,40%

Источник: источники, приведенные в Таблице, расчеты Оценщиков

Таблица 10.4-3. Расчет корректировки для торговых объектов при удаленности от станции метро до 5

минут пешком и 10-15 мин. пешком

Наименование показателя Пара аналогов №1 Пара аналогов №2


м. Белорусская,

Ленинградский

пр-т

м. Белорусская,

Тишинская пл., д.

1

м. Бауманская, ул.

2-я Бауманская, д.

16

м. Бауманская, ул.

Академика

Туполева

Характеристика Торговое

помещение в

жилом доме, на 1

этаже, от метро 5

минут пешком, 108 кв. м,

отдельный вход,

рабочее

состояние, МГТС,

интернет

Торговое



этаже, от метро

11 минут

пешком, 54 кв. м,


рабочее

состояние, МГТС,

интернет

Торговое



этаже, от метро 5

минут пешком, 320 кв. м,


требуется ремонт,

МГТС, интернет

Торговое



этаже, от метро

15 минут

пешком, 260 кв.

м, отдельный

вход, требуется

ремонт, МГТС,

интернет

Источник информации Информационный

портал,

www.realto.ru,

691-77-16


портал,

www.realto.ru,797-

86-86


портал,

www.realto.ru, 8-

965-409-96-52


портал,

www.realto.ru,

960-16-15

Арендная ставка, руб./кв.м в

год, с НДС 39 150 35 750 19 750 18 150

Величина поправки 9,51% 8,82%




расположен до 5 минут

пешком от станции метро)

9,17%



Наименование показателя Пара аналогов №1 Пара аналогов №2

Величина поправки -8,68% -8,10%




расположен 10-15 минут

пешком от станции метро)

-8,39%

Источник: источники, приведенные в Таблице, расчеты Оценщиков

Таким образом, в соответствии с анализом рынка и проведенными расчетами,

корректировка для объектов-аналогов №№ 1, 3 (удаленность от метро 10-15 мин. пешком)

составила 9,17%, для объекта № 2 (удаленность от метро 5-10 мин. пешком) – 4,61%, для

аналога № 4 (удаленность от метро менее 5 минут пешком, также как и объекта оценки) – 0%.

Корректировка на линию домов

На стоимость объектов офисного назначения также оказывает влияние расположение (1-я

или 2-я линия домов). Объекты, расположенные на 1 линии домов, ценятся выше, чем объекты,

расположенные на 2 и других линиях.

Объект оценки расположен на 1 линии от Волгоградского проспекта, как и все объекты-

аналоги, которые также расположены на 1 линии от крупных трасс: Нижегородской улицы,

Волгоградского проспекта, Симоновского вала, Воронцовской улицы. Поэтому корректировка

для всех объектов-аналогов не требуется.

Корректировка на функциональное назначение

Объект оценки (в соответствии с НЭИ), представляет собой помещения свободного

назначения с торговым потенциалом. Все объекты-аналоги представляют собой помещения

свободного назначения и не имеют ограничений по использованию, но местоположение и

физические характеристики позволяют использовать их в качестве торговых. Корректировка не

требуется.

Корректировка на тип объекта

Все объекты-аналоги представляют собой встроенные или пристроенные помещения, что

полностью соответствует объекту оценки, корректировка равна 0%.

Корректировка на площадь

Корректировка на площадь рассчитывалась на основании корреляционно-регрессионного

анализа зависимости рыночных данных удельной стоимости помещений от их площади по г.

Москве, проведенного в работе Ретроспективный анализ масштабных эффектов для различных

типов и местоположений нежилой недвижимости. Выдержка из данной работы приведена

ниже. Ввиду отсутствия в открытых источниках информации данных о зависимости стоимости

встроенных объектов офисного назначения от площади и недостаточного количества

сопоставимых объектов для расчета корректировки методом парных продаж, а также учитывая

основные характеристики оцениваемого объекта, в рамках настоящей оценки Оценщики сочли

наиболее корректным при расчете поправки на площадь применить зависимость, определенную

для объектов недвижимости офисного назначения.

Таблица 10.4-4. Обобщенные уравнения зависимости цены 1 кв. м для торговой недвижимости в г. Москве

Назначение помещений Москва

Торговые помещения y = -0,32ln(x) + 3,785

Источник информации: статья Яскевича А.Е. Ретроспективный анализ масштабных эффектов для различных

типов и местоположений нежилой недвижимости, http://cpcpa.ru/Publications/023/

С использованием зависимости для торговых помещений были рассчитаны следующие

корректировки на площадь:

Таблица 10.4-5. Расчет корректировки на площадь

Параметр Объект

оценки

Объект-

аналог №1

Объект-

аналог №2

Объект-

аналог №3

Объект-

аналог №4

Площадь объекта, кв. м 230,10 150,10 548,70 72,00 1 202,00

Коэффициент зависимости 2,045 2,181 1,767 2,416 1,516

Корректировка, % -6,24% 15,73% -15,36% 34,89%



Источник информации: расчет Оценщика

Корректировка на расположение в здании

Корректировка учитывает различия в стоимости объектов, расположенных на первых

этажах зданий и объектов, расположенных на этажах выше/ниже первого.

Объект оценки, как и объекты-аналоги №№ 1,3,4, расположен на 1 этаже здания,

корректировка не требуется.

Для объекта-аналога № 2, расположенного частично на 1 этаже, частично - в подвале,

вводилась корректировка.

Корректировка для аналога № 2 согласно приведенному в Справочнике оценщика

недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты., (под

редакцией Лейфера Л. А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012 г.)

соотношению цен офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к ценам аналогичных

объектов на 1 этаже, с учетом площади подвальной и наземной части, рассчитана в таблице

далее.

Таблица 10.4-6. Расчет корректировки на расположение в здании

Наименование Значение Среднее

Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных

в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1 этаже 0,73-0,75 0,74

Повышающая корректировка 35,1%

Площадь помещений 1 этажа, кв. м 363,20

Площадь помещений подвала, кв. м 185,50

Общая площадь, кв. м 548,70

Повышающая корректировка для аналога № 2 11,9%

Источник: Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные

коэффициенты. Под редакцией Лейфера Л. А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012 г.,

расчеты Оценщика

Таким образом, в соответствии с вышеприведенной таблицей, для объекта-аналога № 2

применялась корректировка в размере 11,9%.

Корректировка на наличие коммуникаций

Объект оценки и объекты-аналоги обеспечены сходными инженерными системами и

коммуникациями. Все коммуникации в рабочем состоянии. Корректировка не вводилась.

Корректировка на наличие витринных окон

Объект оценки, как и все объекты-аналоги, имеет витринные окна, корректировка не

требуется.

Корректировка на наличие отдельного входа

Все сравниваемые объекты обеспечены 1 или 2 отдельными выходами, один из которых

обязательно на улицу, другие - на улицу или во двор. Корректировка не вносилась.

Корректировка на высоту потолков

Корректировка на высоту потолков определяется с использованием методики

определения стоимости права собственности объектов нежилого фонда г. Санкт-Петербурга,

разработанная Санкт-Петербургским Государственным Унитарным Предприятием Городское

управление инвентаризации и оценки недвижимости.

Г. Санкт-Петербург и г. Москва являются двумя крупнейшими городами России,

соответственно развитие рынка коммерческой недвижимости в данных городах условно

сопоставимо, в связи с чем, можно говорить о равнозначном влиянии основных

ценообразующих параметров на рыночную стоимость коммерческой недвижимости.

Таблица 10.4-7 Данные для расчета корректировки на высоту потолков при продаже объекта

Высота потолков Торговые помещения

Меньше или равно 2 м 0,71

От 2 до 2,5 м вкл. 0,90

От 2,5 до 3 м вкл. 1,00

Более 3 м 1,04



Источник: Порядок определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в методике определения

стоимости права собственности объектов нежилого фонда, методом массовой оценки, разработанной ГУП

ГУИОН, 4 кв. 2013 г. (http://www.guion.spb.ru/userfiles/Model_stoimosty_prava_IV_kv_2013.pdf)

Высота потолков у объекта оценки – 3,15 м, у объекта-аналога № 1 - 3,0 м, у аналогов

№№ 2 и 4 – 3,5 м, № 3 – 4,0 м.

В соответствии с данными, приведенными в Таблице выше, корректировка на высоту

потолков для объектов-аналогов составляет 0%.

Корректировка на наличие парковки

Объект оценки и объекты-аналоги №№ 2, 3 характеризуются наличием стихийной

наземной парковки. У аналога № 1 отсутствует выделенное место для парковки, личный

транспорт сотрудников и посетителей можно оставить только на проезжей части. Аналог № 4

обеспечен собственной охраняемой парковкой.

Наличие организованной парковки (мест для стоянки автомобилей) оказывает влияние

на рыночную стоимость офисных помещений. Согласно статье Основные факторы, влияющие

на стоимость аренды офисов (http://www.realto.ru/journal/recomm/show/?id=5610), отсутствие

мест для парковки и неудобные подъездные пути снижают стоимость объектов недвижимости в

среднем на 10%.

Учитывая, что у объекта оценки отсутствует собственная полноценная парковка

(имеется лишь стихийная неохраняемая), то для аналога № 1 была внесена повышающая

корректировка в размере ½ от приведенной выше величины, т.е. +5%, а для аналога № 4 –

понижающая корректировка в размере ½ от 10% или -5%.

Корректировка на наличие охраны

Данная корректировка учитывает влияние наличие охраны на стоимость недвижимости.

Объект оценки не имеет охраны, все объекты-аналоги охраняются.

При общении с риэлторами агентств недвижимости (АН Инком, 8 (495) 228-00-30, 8926-

706-4849 Дмитрий Иванович, АН На Тверской заставе, (919)760-9947 Анастасия, АН

Дворянское гнездо, (926)521-2569 Оксана) Оценщик выяснил, что отсутствие охраны у

нежилых помещений может снизить стоимость объекта на 5%.

На основании полученной информации, Оценщик ввел корректировку для объектов-

аналогов в размере -5%.

Корректировка на техническое состояние

В помещениях объекта оценки требуется проведение косметического ремонта. В

соответствии с описанием и комментариями продавцов, состояние объектов-аналогов

определено как хорошее рабочее. Для всех объектов-аналогов вводились корректировки.

Внесение корректировки на состояние обусловлено различиями в уровне отделки, а

также технического состояния объектов-аналогов и объекта оценки. На основании данных

строительных компаний уровень отделки помещений свободного назначения (по составу и

степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:

Таблица 10.4-8. Уровни отделки помещений

Уровень отделки помещений Описание

Евроотделка

Современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с

использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент

отделочных материалов. Стоимость ремонта рассчитана относительно рабочего

состояния помещений

Стандартный ремонт

Отделка помещения с использованием классических технологий и современных

материалов. Стоимость этого вида ремонта с учетом отделочных материалов рассчитана

относительно рабочего состояния помещений

Рабочее состояние Отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад

Требуется косметический ремонт Наличие незначительных дефектов в отделке помещения. Стоимость ремонта до

приведения состояния помещения к рабочему, с учетом отделочных материалов

Требуется косметический ремонт

с элементами капитальных работ

Незначительные дефекты в отделке, частичное отсутствие какого-либо (напольного,

настенного, потолочного) покрытия

Требуется капитальный ремонт Отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия. Капитальный ремонт



Уровень отделки помещений Описание

предусматривает штукатурку и шпатлевку стен, прокладку/замену электрики и

слаботочных сетей, монтаж сантехнического оборудования, монтаж оконных/дверных

блоков, и т. д. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему с

учетом отделочных материалов.

Источник: данные строительных компаний, приведенных в Таблице 10.4-9.

Расчет стоимости ремонтных работ (с учетом отделочных материалов) различной

сложности был определен в соответствии с расценками, приведенными на сайтах строительных

компаний г. Москвы, специализирующихся на отделке нежилых помещений офисного,

торгового и прочих назначений. Стоимость ремонта для каждого уровня отделки была

определена как среднее округленное значение стоимостей ремонтных работ, представленных

строительными компаниями. Исходные данные для расчета корректировки на состояние

отделки приведены далее в таблице ниже.

Таблица 10.4-9. Исходные данные для определения величины корректировки на техническое состояние

№

п/п

Косметиче

ский

ремонт,

руб./кв. м

Стандартн

ый ремонт,

руб./кв. м

Косметиче

ский

ремонт с

элементам

и

капитальн

ых работ,

руб./кв. м

Капитальн

ый ремонт,

руб./кв. м.

Евроотдел

ка, руб./кв.

м

Источник

информации Компания

1 2 000 4 000 6 000 9 000 11 000 http://www.sov

stroy.ru/

Компания СОВСТРОЙ,

тел. (495)543-86-39

2 2 000 3 500 6 500 10 000 9 000 http://www.rsks

putnik.ru/

Компания РСК Спутник

тел. (495) 922-75-47

3 2 170 3 100 5 890 9 500 10 000 http://www.mo

nolitcity.ru/

СК МОНОЛИТ тел.(495)

642-41-36

5 4 000 5 000 6 900 10 500 9 000 http://www.otre

montiruem.ru

ОООИНТЕРСТРОЙ

тел.(495) 778-81-56

6 3 500 6 500 6 250 9 000 10 000 http://www.ac-

holding.ru/

Строительная компания

Альпсити тел.(495)

7559425

7 3 410 4 030 6 000 10 000 8 370 http://www.gol

denhouse.ru/

Группа компаний Золотой

дом тел. (499) 142 3092

Сред

нее

значе

ние

2 847 4 355 6 257 9 667 9 562

Источник: данные строительных компаний, приведенных в Таблице, расчеты Оценщиков

Значение корректировок на разницу в затратах на отделку помещений приведено в

таблице ниже.

Таблица 10.4-10. Значение корректировок на разницу в затратах на отделку помещений с учетом НДС,

руб./кв. м

Уровень отделки помещений Стоимость ремонта с учетом отделочных

материалов за 1 кв. м, руб.

Евроотделка 9 562

Стандартный ремонт 4 355

Рабочее состояние 0

Требуется косметический ремонт -2 847

Требуется косметический ремонт с элементами капитальных

работ -6 257

Требуется капитальный ремонт/Без отделки -9 667

Источник: данные строительных компаний, приведенных в Таблице 10.4 9, расчеты Оценщиков

Таблица 10.4-11. Расчет корректировки на ремонт


показателя /

Элемента сравнения

Объект оценки Объект-

аналог №1

Объект-

аналог №2

Объект-

аналог №3

Объект-

аналог №4

Техническое

состояние помещений

Требуется

косметический

ремонт

Хорошее

рабочее

состояние

Хорошее

рабочее

состояние

Хорошее

рабочее

состояние

Хорошее

рабочее

состояние

Корректировка на -2 847,00 -2 847,00 -2 847,00 -2 847,00

http://www.sovstroy.ru/

http://www.sovstroy.ru/

http://www.rsksputnik.ru/

http://www.rsksputnik.ru/

http://www.monolitcity.ru/

http://www.monolitcity.ru/

http://www.otremontiruem.ru/

http://www.otremontiruem.ru/

http://www.ac-holding.ru/

http://www.ac-holding.ru/

http://www.goldenhouse.ru/

http://www.goldenhouse.ru/




показателя /

Элемента сравнения

Объект оценки Объект-

аналог №1

Объект-

аналог №2

Объект-

аналог №3

Объект-

аналог №4

состояние, руб./кв. м


Итоговое взвешивание

При взвешивании объектов-аналогов оценщик исходил из того, что чем больше

корректировок было применено для конкретного аналога, тем он больше отличается от

оцениваемого объекта и тем ниже точность полученного результата.

Для согласования результатов расчета использовались весовые коэффициенты, которые

определялись по зависимости:

с

ii

B

BК

;

с

ii

P

PB 1

;

n

i

iс BB1 ;

n

i

iс PP1 ;

где:

Кi – весовой коэффициент i-го результата;

Вi – вес i-го результата;

Вс – сумма весов результатов;

Рi – величина валовой корректировки i-го результата;

Рс – сумма величин валовых корректировок результатов.

Далее представлен расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.



10.5. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Таблица 10.5-1. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Наименование показателя / Элемента

сравнения Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект-аналог №4


Цена предложения с НДС, руб./кв. м - 319 787 296 758 402 052 265 000

Вид цены/стоимости Рыночная стоимость Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения

Корректировка на торг,% - -9,25% -9,25% -9,25% -9,25%

Скорректированная цена, руб./кв. м - 290 207 269 308 364 862 240 488

Условия продажи и финансирования Единовременный платеж, рыночные условия

Корректировка на условия продажи и

финансирования,% - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


Дата оценки/период предложения 03.03.2014 Март 2014 Март 2014 Март 2014 Март 2014

Корректировка на период

предложения,% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная цена, руб./кв. м 290 207 269 308 364 862 240 488

Передаваемые права на объект Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности

Корректировка на передаваемые

права,% - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


Наличие обременений

Долгосрочная аренда,

в рамках данного

Отчета не учитывалась


Корректировка на наличие

обременений,% - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%




г. Москва,

Волгоградский

проспект, д. 1, стр. 1

г. Москва,

Нижегородская улица,

32

г. Москва,


проспект, 10с2


Симоновский Вал, 15

г. Москва,


проспект, 4а

Корректировка на местоположение, % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Удаленность от станции метро 4 минуты пешком 14 минут пешком 6 минут пешком 11 минут пешком 3 минуты пешком

Корректировка на удаленность от

станции метро % 9,17% 4,61% 9,17% 0,00%

Линия домов от крупных трасс

1 линия от


проспекта

1 линия от

Нижегородской улицы

1 линия от


проспекта

1 линия от

Симоновского вала

1 линия от

Воронцовской улицы,

прямая видимость с


проспекта





Корректировка на линию домов % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Функциональное назначение Офисное помещение


назначения

(приоритетно торговое)

Помещение

свободного


(приоритетно

торговое)

Помещение




торговое)

Помещение




торговое)

Корректировка на функциональное

назначение, % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Тип объекта Встроенное

помещение Встроенное помещение

Пристроенное

помещение

Встроенное

помещение

Встроенное

помещение

Корректировка на тип объекта, % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Площадь объекта, кв. м 230,1 150,1 548,7 72,0 1 202,0

Корректировка на площадь,% -6,24% 15,73% -15,36% 34,89%

Расположение в здании 1 этаж 1 этаж 1 этаж (363,2 кв. м) +

подвал (185,5 кв. м) 1 этаж 1 этаж

Корректировка на расположение в

здании,% 0,00% 11,90% 0,00% 0,00%

Наличие коммуникаций Имеются все коммуникации (отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализация)

Корректировка на коммуникаций, % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Наличие витринных окон Имеются Имеются Имеются Имеются Имеются

Корректировка на наличие витринных

окон,% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Наличие отдельного входа 2 отдельных входа: с

улицы и со двора

Отдельный вход с

улицы

2 отдельных входа: с




Отдельный вход с

улицы

Корректировка на наличие отдельного

входа,% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Высота потолков, м 3,15 3,00 3,50 4,00 3,50

Корректировка на высоту потолков, м 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Наличие парковки Имеется, стихийная Отсутствует Имеется, стихийная Имеется, стихийная Собственная,

охраняемая

Корректировка на наличие парковки,% 5,00% 0,00% 0,00% -5,00%

Наличие охраны Отсутствует Имеется Имеется Имеется Имеется

Корректировка на наличие охраны, % -5,00% -5,00% -5,00% -5,00%

Общая процентная корректировка, % 2,10% 28,70% -12,22% 21,74%

Техническое состояние помещений Требуется

косметический ремонт


состояние


состояние


состояние


состояние

Корректировка на техническое

состояние, руб./кв. м -2 847,00 -2 847,00 -2 847,00 -2 847,00

Цена после корректировок с НДС, 293 454 343 752 317 429 289 923





руб./кв. м

Величина валовой коррекции 26,30% 38,20% 30,24% 45,96%

Весовые коэффициенты 0,2710 0,2428 0,2617 0,2244

Величина коэффициента вариации 11,16% Величина коэффициента вариации удовлетворяет требуемому значению < 30%

Средняя взвешенная стоимость объекта оценки после

корректировок с НДС, руб./кв. м 311 119

Стоимость объекта по сравнительному подходу, с НДС, руб. 71 588 482

Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, с

НДС, руб. (прописью)

Семьдесят один миллион пятьсот восемьдесят восемь тысяч четыреста восемьдесят два

рубля 00 копеек


Величина валовой коррекции аналогов №№ 2-4, полученной в ходе расчетов, превышает 30%. Данное превышение обусловлено

введением корректировок, как повышающих, так и понижающих, связанных с различиями по показателями объектов недвижимости –

площадью сравниваемых объектов, местоположением, техническим состоянием и пр. Поскольку скорректированные удельные стоимости

имеют близкие значения, Оценщиком принято решение о допустимости использования найденных объектов в качестве объектов-аналогов

для объекта оценки.

Таблица 10.5-2. Результаты статистической проверки выборки на базе скорректированных объектов-аналогов 13

Наименование Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект-аналог №4








Отношение коэффициента асимметрии к величине ошибки 1,23

Вывод Отношение коэффициента асимметрии к величине ошибки меньше трех, асимметрия считается несущественной, а ее

наличие объясняется воздействием случайных факторов

Коэффициент эксцесса -1,15

Стандартная ошибка эксцесса -0,47

Отношение коэффициента эксцесса к величине ошибки 2,45

Вывод Отношение коэффициента эксцесса к величине ошибки меньше трех, эксцесс считается незначительным и его

величиной можно пренебречь


На основании произведенных расчетов можно сделать вывод о том, что приведенные выборки удовлетворяют условиям

однородности и нормального распределения.

13

См. раздел 10.2




ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

11.1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДОЛОГИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки (ФСО № 1).

Доходный подход используется, как правило, только для определения рыночной

стоимости объектов недвижимости, типичным использованием которых может можно

считать получение арендного дохода – так называемая коммерческая недвижимость.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного

похода может быть произведен на основе следующих методов:

метода прямой капитализации дохода, наиболее применимого к объектам,

приносящим доход со стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов, а

также продолжительным сроком экономической жизни,

метода дисконтирования потока наличности, который применяется к

объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Использование любого из методов доходного подхода предполагает

прогнозирование будущих доходов (чистого операционного дохода) и пересчет их в

текущую стоимость. Величина чистого операционного дохода рассчитывается на основе

анализа рыночных данных о доходах объектов, аналогичных объекту оценки.

Общие принципы отбора аналогов, анализ их характеристик и корректировка ставок

арендной платы для определения рыночной стоимости недвижимости изложены в п. 10.3.2

Отчета.

В п. 9.2 Отчета для оценки рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного

подхода был выбран метод капитализации.

Метод прямой капитализации основан на пересчете потока будущих доходов в

единую сумму текущей стоимости. При использовании метода прямой капитализации

сумма дохода за типичный (нормальный) год функционирования объекта делится на

соответствующую норму дохода.

Основная формула метода прямой капитализации:

; V= I * RM,

где:

V – стоимость объекта оценки;

I - чистый операционный доход;

R – общая ставка капитализации;

RM – рентный мультипликатор.

В качестве показателя годового дохода может быть принят потенциальный валовый

доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход и другие виды дохода.

Выбор показателя дохода зависит от наличия доступной информации и традиций рынка.

Процедура расчета стоимости объекта с использованием метода прямой

капитализации состоит из следующих шагов:

1. Определение ставки годовой арендной платы за помещения и вычисление

ожидаемого потенциального валового дохода, т.е. максимально возможного валового

дохода при сдаче 100% площадей в аренду.

Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от недвижимости

при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Доход от эксплуатации объекта

определяется как сумма оплаты за предоставляемые услуги (аренда помещений).



2. Прогнозирование возможных потерь от простоя (недозагруженности) помещений,

потерь и задержек при сборе арендной платы для определения действительного валового

дохода.

Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход за вычетом скидки

на неполучение платежей и простой вследствие неполной загрузки, вызванной поиском

арендаторов. Эти значения зависят главным образом от платежеспособности и запросов

потенциальных арендаторов.

3. Определение всех операционных расходов.

Операционные расходы состоят из постоянных расходов, переменных расходов и

расходов на замещение.

К постоянным расходам относятся те расходы, величина которых не зависит от

интенсивности эксплуатации объекта. К ним относятся все постоянные платежи, такие как

налог на недвижимость, земельные платежи и др.

Переменные расходы составляют основную часть операционных расходов. Они

напрямую зависят от степени загрузки объекта и представляют собой те затраты, которые

необходимы для нормального функционирования объекта. К этим расходам относятся:

расходы на управление объектом;

заработная плата рабочего персонала;

затраты на содержание территории и вывоз мусора;

коммунальные платежи;

плата за телефон;

затраты на текущий ремонт;

обеспечение безопасности;

прочие расходы.

Расходы на замещение. Данный вид расходов обусловлен необходимостью замены и

ремонта элементов, срок жизни которых меньше срока жизни здания (короткоживущие

элементы) такие как:

кровля, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и

дверные заполнения, скобяные изделия и другие;

санитарно-технические и электрические устройства;

механическое оборудование;

элементы наружного благоустройства.

Для расчета операционных расходов используются как фактические данные об

эксплуатационных расходах на объект, так и расчетные, определенные на основании

проведенных маркетинговых исследований.

4. Расчет величины чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом

операционных расходов.

5. Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации как аналог банковской процентной ставки является

показателем текущей доходности активов, аналогичных оцениваемому активу. Под

текущей доходностью следует понимать отношение текущего дохода I, который генерирует

актив, к текущей стоимости этого актива:

,

где:

R – ставка капитализации;

I – текущий доход;



V – стоимость актива.

Ставка капитализации связана со ставкой дисконтирования по формуле:

R= Y + , где:

R – ставка капитализации;

Y – норма дохода на капитал (ставка дисконтирования);

– норма возврата капитала.

При этом норма возврата капитала может быть отрицательной или положительной

величиной или равняться нулю в зависимости от того, будет ли расти, падать или

оставаться неизменной стоимость объекта между датой покупки и датой продажи.

Норма возврата определяется следующим образом:

( ) - ( ),

где:

- относительное изменение стоимости актива за анализируемый промежуток времени, который

может начинаться от момента первоначальных инвестиций или от даты оценки; - расчетные периоды (часто соответствуют сроку экономической жизни);

- ставка фонда возмещения.

Относительное изменение стоимости актива за анализируемый промежуток времени

равно:

[ ( ) ] [( )

( ) ] - ( ),

где:

- относительное изменение стоимости актива за анализируемый промежуток времени, который

может начинаться от момента первоначальных инвестиций или от даты оценки; - доля стоимости земельного участка;

- доля стоимости земельного участка;

- годовой темп изменения цен на землю;

- годовой темп изменения цен на улучшения;

- износ улучшений за k периодов;

- расчетные периоды.

В случае полного обесценивания актива в конце его экономической жизни имеем

- = -1.

Но на практике недвижимость в конце срока экономической жизни не

обесценивается полностью, остается еще земля, поэтому формула преобразуется в

выражение:

( ) - ( ),

где:

B – доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости.

Существуют следующие методы определения ставки капитализации/ ставки

дисконтирования:

Метод кумулятивного построения заключается в прибавлении процентных

составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие объекту, к ставке

дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами

считаются безрисковыми. В оценочной практике принято выделять несколько видов

премий за риск: премия за риск вложения в объект оценки (специфический риск), премия за

риск низкой ликвидности и премия за риск, связанный с управлением недвижимостью

(премия за инвестиционный менеджмент).

Метод альтернативных инвестиций. В основе данного метода лежит положение о

том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы

дисконтирования. Соответственно, для определения ставки дисконтирования конкретного

проекта, необходимо найти на финансовом рынке проект с аналогичной степенью риска.

При этом ставка дисконтирования такого проекта называется альтернативной стоимостью



капитала, так как именно такую величину прибыли теряет инвестор, не вкладывая средства

в альтернативный по риску проект на финансовом рынке. Данный метод сравнивает

инвестиции в недвижимость с альтернативными инвестициями и делает корректировки на

различия.

Опросный метод. В основе данного метода лежит опрос лиц, потенциально

инвестирующих в недвижимость, относительно доходности, требуемой ими при

инвестировании в различные классы недвижимости.

Метод конечной отдачи или метод IRR. Суть метода состоит в анализе и

статистической обработке внутренних норм рентабельности проектов, сопоставимых с

проектом оцениваемого объекта, цена продажи которых известна. Для оценки ставки

необходимо смоделировать для каждого объекта-аналога в течение определенного

(прогнозного) периода времени с учетом сценария наиболее эффективного его

использования поток расходов и доходов, рассчитать внутреннюю норму рентабельности и

полученные результаты обработать любым приемлемым в данном случае статистическим

или экспертным методом.

Также для расчета ставки капитализации наиболее часто используется метод

рыночной экстракции. Метод рыночной экстракции заключается в сопоставлении

чистого операционного дохода, который могут принести объекты, сопоставимые с

объектом оценки, при сдаче их в аренду, и цен продаж этих же объектов.

Ставка капитализации извлекается непосредственно из рынка методом сравнения

продаж. Определение ставок капитализации методом сравнения продаж выполняется в тех

случаях, когда имеется достаточный объем данных о схожих конкурирующих объектах

недвижимости. Для этого необходимы данные по каждой цене продажи, доходам, расходам,

финансированию и конъюнктуре рынка на момент продажи. Общую ставку рассчитывают

как отношение чистого операционного дохода объекта к цене продажи.

6. Вычисление рыночной стоимости объекта путем деления чистого операционного

дохода на ставку капитализации.

11.2. РАСЧЁТ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА ОТ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Доход от эксплуатации зданий, входящих в объект оценки, определяется как сумма

оплаты за предоставляемые услуги (аренда помещений). При расчёте валового дохода от

эксплуатации данного здания Оценщик учитывал полученную в ходе оценочного

исследования следующую информацию:

сложившиеся на рынке арендные ставки для помещений свободного назначения с

торговым потенциалом;

уровень предоставляемого сервиса.

Проведенный анализ рынка и опыт, накопленный Оценщиком, позволяют

утверждать, что объекты, подобные по площади оцениваемым помещениям, сдаются в

аренду целиком.

Поэтому для дальнейших расчетов в качестве арендопригодной рассматривалась

общая площадь всего оцениваемого помещения.

Для объекта оценки потенциальный валовой доход определялся на основании

арендных ставок (с учетом НДС и без учета коммунальных и эксплуатационных платежей),

которые сложились на рынке помещений свободного назначения с торговым потенциалом

г. Москвы на дату оценки.

Для определения размера арендой ставки для объекта оценки были отобраны

аналоги, наиболее сходные с оцениваемым. В качестве единицы сравнения выбрана

величина арендной платы за 1 кв. м в год.



Таблица 11.2-1. Данные по предоставляемым в аренду помещениям свободного назначения с торговым потенциалом, аналогичным оцениваемым

Параметр аналога Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4

Функциональное

назначение



торговое)



торговое)



торговое)



торговое)



торговое)

Тип объекта Встроенное помещение Встроенное помещение Встроенное помещение Встроенное помещение Встроенное помещение

Вид права на объект

оценки

Право аренды (прямая

аренда)


аренда)


аренда)


аренда)


аренда)


Долгосрочная аренда, в

рамках данного Отчета не




г. Москва,


д. 1, стр. 1


Симоновский Вал, 24к1

г. Москва, Симоновский

Вал ул, 15

г. Москва,


15

г. Москва, 1-я

Дубровская улица, 1А

Административный

округ, район ЦАО, Таганский ЮАО, Даниловский ЮВАО, Южнопортовый ЦАО, Таганский ЦАО, Таганский

Ближайшая станция

метро Пролетарская Дубровка Дубровка Пролетарская Пролетарская

Удаленность от станции

метро 4 минуты пешком 11 минут пешком 11 минут пешком 9 минут пешком 4 минуты пешком

Линия домов

1 линия от


проспекта

1-я линия от ул.

Симоновский Вал

1 линия от Симоновского

вала

1 линия от


проспекта

1 линия от 1-я

Дубровская ул.

Площадь, кв. м 230,10 800,00 72,40 310,00 117,00

Расположение в здании 1 этаж 1 этаж - 400 м, цоколь-

400 м 1 этаж 1 этаж 1 этаж

Техническое состояние

помещений


ремонт


состояние


ремонт


состояние


состояние

Наличие коммуникаций Имеются все










Высота потолков, м 3,15 2,5-3,6 4,0 4,0 2,95

Наличие отдельного

входа



2 отдельных входа с

фасада + 2 со двора.







Наличие витринных

окон Имеются Имеются Имеются Имеются Отсутствует

Наличие парковки Имеется, стихийная Отсутствует Имеется, стихийная Имеется, стихийная Отсутствует


Коммунальные и

эксплуатационные

Без учета коммунальных

и эксплуатационных

Без учета коммунальных и

эксплуатационных


платежей


платежей


и эксплуатационных



Параметр аналога Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4

платежи платежей платежей платежей

Наличие НДС Включен Включен Включен УСН УСН

Дополнительная

информация

Помещения под

размещение отделения

банка, на 1 этаже жилого

дома. Расположены на 1

линии Волгоградского

проспекта. Витринные

окна. 2 отдельных входа.

Зальная планировка.

Необходимо проведение

косметического ремонта.

1-я линия домов. Большие

витрины. цоколь- 400 кв.

м + 1 этаж- 400 кв. м

Высота потолка: 1эт. 3,6

м, цоколь 2,5м 2

отдельных входа с фасада

+ 2 со двора. Ставка

аренды: 1 650 000

руб./месяц. Кроме

производства и общепита.

Стрит-ритейл.

Интенсивный пешеходный

и автомобильный трафик,

витринные окна, вход с

улицы и со двора, потолки

4 метра, 30 кВт, идеально:

кафе, бар, магазин любой

тематики, сфера услуг, т.к.

салон красоты,

маникюрный салон,

парикмахерская,

медицинский центр,

стоматология,

юридические услуги, т.к.

нотариус, адвокат, уютно

может разместить своё

отделение банк

1-ая линия домов 1 этаж

Высота потолков 4 метра

35 кВт Общая площадь -

310 кв. м (возможно

деление площади

пополам) Ставка 35 000

/месяц. Кроме общепита.

Сдается помещение на 1

линии домов, на 1 этаже.

Высокий автомобильный

и пешеходный трафик. В

5 минутах от метр, рядом

остановка. 2 входа,

возможна вывеска, 3

окна, после арендатора

сделан косметический

ремонт, 10-15кВт, есть

подсобка, с/у.

Источник информации

(агентство, сайт, агент,

телефон)

Данные,

предоставленные

Заказчиком и полученные

Оценщиком при

проведении осмотра

http://www.cian.ru/rent/com

mercial/1046907

http://www.cian.ru/rent/com

mercial/1185533

http://www.cian.ru/rent/co

mmercial/1223866

http://www.cian.ru/rent/co

mmercial/1256378

АН Blackwood

Commercial, +7 495 730-

55-22, +7 903 018-91-94

АН Vodas-Estate, Михаил,

+7 985 252-70-70

Светлана, +7 495 627-69-

97, +7 926 513-71-87

Надежда, +7 926 601-36-

84, +7 495 669-53-93

Период предложения 03.03.2014 Март 2014 Март 2014 Март 2014 Март 2014

Арендная плата с НДС, с

учетом коммунальных и


платежей, за помещение

в месяц

Определяется 1 650 000 271 385 1 200 000 292 500

Ставка арендной платы с

НДС, с учетом

коммунальных и


платежей, руб./кв. м в год

Определяется 24 750 44 981 46 452 30 000

*Арендные ставки, представленные в данной таблице, были уточнены при телефонном интервьюировании продавцов и риэлторов. В случае расхождения

арендных ставок со ставками, указанными в объявлениях (см. Приложение 3), верными считать приведенные в данной таблице.

Источник: данные сайтов Интернета, приведенных в Таблице



Таблица 11.2-2. Результаты статистической проверки исходной выборки 14

Наименование Объект-

аналог №1

Объект-

аналог №2

Объект-

аналог №3

Объект-

аналог №4






Коэффициент асимметрии -0,18

Стандартная ошибка асимметрии -0,15

Отношение коэффициента асимметрии к

величине ошибки 1,20

Вывод

Отношение коэффициента асимметрии к величине ошибки меньше

трех, асимметрия считается несущественной, а ее наличие объясняется

воздействием случайных факторов

Коэффициент эксцесса -4,77

Стандартная ошибка эксцесса -1,95

Отношение коэффициента эксцесса к

величине ошибки 2,45

Вывод Отношение коэффициента эксцесса к величине ошибки меньше трех,

эксцесс считается незначительным и его величиной можно пренебречь


При оценке арендной платы за оцениваемые помещения были сделаны следующие

корректировки арендных ставок.


Поправка на уменьшение цены в процессе торгов (уторговывание).

Согласно информации, предоставленной представителями компаний: ИНКОМ-

Недвижимость (риэлтор: Поповская Ирина, тел.: (495) 363-04-53), АН Апекс Недвижимость

(риэлтор: Светлана Анатольевна, тел.: (495) 609-68-16) и АН Домис (риэлтор: Александр,

тел.: (496) 549-22-31, (915) 231-43-45), уменьшение арендной ставки в процессе

переговоров при аренде нежилых помещений составляет 0-3% в зависимости от

ликвидности объекта недвижимости.

Для расчетов Оценщики приняли скидку, равную среднему уровню вышеуказанного

диапазона в размере 1,5%.

Корректировки на факторы условий финансирования и аренды не производились.

В публикуемой информации о возможности аренды объектов-аналогов, отсутствуют

сведения, характеризующие особые условия финансирования. Оценщики исходят из

предположения о том, что условия для всех сделок одинаковы. Авторы отчета не

располагают информацией о нетипичных для рынка отношениях между арендодателем и

арендатором.

В некоторые арендные ставки-аналоги (№№ 3 и 4) не включен НДС, т.к.

арендодатели используют упрощенную систему налогообложения (УСН). Но при этом на

рынке сложилась практика, при которой уровень арендных ставок сходных по параметрам

помещений не зависит от характера системы налогообложения арендодателя. Поэтому

корректировку на отсутствие НДС в арендных ставках аналогов при применении

арендодателем УСН Оценщик не проводил.

Корректировка на передаваемые права.

Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам-аналогам и соответствует

оцениваемому объекту (передается право аренды на здания), поэтому корректировка на

данный фактор для всех аналогов равна 0.

Корректировка на существующие обременения.

14




В отношении оцениваемых помещений установлено обременение - долгосрочная

аренда, которое согласно доводам, приведенным в п. 5.2 Отчета, в рамках данного Отчета

не учитывалась. Все объекты-аналоги свободны от обременений, поэтому корректировка не

вводилась.

Корректировка на дату оценки/период предложения.

В расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация.

Поэтому введение поправки на условия рынка представляется Оценщикам

нецелесообразным.


Корректировка на местоположение.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в близлежащих районах Москвы:

Таганский, Даниловский, Южнопортовый, и имеют сходное окружение. Корректировка не

требуется.

Корректировка на удаленность от станции метро

Объект оценки расположен на расстоянии 4 минут пешком от ближайшей станции

метро. Объекты-аналоги расположены на расстоянии от метро: аналоги №№ 1 и 2 - 11

минут пешком, №3 – 9 минут пешком, № 4 – 4 минуты пешком.

Корректировки на удаленность от метро рассчитаны методом парных продаж и

приведены в Таблицах 10.4-2, 10.4-3 в п. 10.4 Отчета.

В соответствии с приведенными в данных Таблицах расчетами корректировка для

объектов-аналогов №№ 1, 2 (удаленность от метро 10-15 мин. пешком) составила 9,17%,

для объекта № 3 (удаленность от метро 5-10 мин. пешком) – 4,61%, для аналога № 4

(удаленность от метро менее 5 минут пешком, также как и объекта оценки) – 0%.

Корректировка на линию домов

Корректировка для объектов-аналогов не применялась, так как данные объекты-

аналоги расположены на 1 линии домов, также как и объект оценки.

Корректировка на функциональное назначение

Объекты сравнения представляют собой помещения свободного назначения,

поэтому корректировка не требуется.

Корректировка на тип объекта

Объекты-аналоги представляют собой отдельно встроенные помещения, что

полностью соответствует объекту оценки, корректировка не требуется.

Корректировка на общую площадь помещений.

Подробное описание корректировки приведено в п. 10.4 Отчета.

Таблица 11.2-3. Расчет корректировки на площадь


оценки

Объект-

аналог №1

Объект-

аналог №2

Объект-

аналог №3

Объект-

аналог №4

Общая площадь, кв. м 230,10 800,00 72,40 310,00 117,00

Расчетный коэффициент 1,429 1,267 1,579 1,390 1,517

Корректировка, % 12,79% -9,50% 2,81% -5,80%

Источник информации: расчеты Оценщиков

Корректировка на расположение в здании

Объект оценки, как и объекты-аналоги №№ 2-4, расположен на 1 этаже здания,

корректировка не требуется.

Для объекта-аналога № 1, расположенного частично на 1 этаже, частично - в

подвале, вводилась корректировка.

Корректировка для аналога № 1 согласно приведенному в Справочнике оценщика

недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты., (под



редакцией Лейфера Л. А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012 г.)

соотношению арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к

арендным ставкам аналогичных объектов на 1 этаже, с учетом площади подвальной и

наземной части, рассчитана в таблице далее.

Таблица 11.2-4. Расчет корректировки на расположение в здании

Наименование Значение Среднее

Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в

цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1 этаже 0,83-0,85 0,84

Повышающая корректировка 19,0%

Площадь помещений 1 этажа, кв. м 400,00

Площадь помещений подвала, кв. м 400,00


Повышающая корректировка для аналога № 1 9,5%

Источник: Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные

коэффициенты. Под редакцией Лейфера Л. А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012

г., расчеты Оценщиков

Таким образом, в соответствии с вышеприведенной таблицей, для объекта-аналога №

1 применялась корректировка в размере 9,5%.

Корректировка на наличие витринных окон

Объект оценки, как и объекты-аналоги №№ 1-3, имеет витринные окна,

корректировка для данных аналогов не требуется. Для объекта-аналога № 4, не имеющего

витринных окон, вводилась корректировка по данному ценообразующему фактору.

При общении с риэлторами агентств недвижимости (АН Инком, 8 (495) 228-00-30,

8926-706-4849 Дмитрий Иванович, АН На Тверской заставе, (919)760-9947 Анастасия, АН

Дворянское гнездо, (926)521-2569 Оксана) Оценщики установили, что наличие витринных

окон у помещений офисного, торгового и свободного назначения могут влиять на

стоимость 1 кв. м объекта в размере 5-15%. На основании полученной информации,

Оценщики ввели повышающую корректировку для объекта-аналога № 4 в размере +10%.

Корректировка на наличие отдельного входа

Все сравниваемые объекты обеспечены 2 или более отдельными выходами, один из

которых обязательно на улицу, другие – на улицу или во двор. Корректировка не вносилась.

Корректировка на высоту потолков

Корректировка на высоту потолков для объектов-аналогов определялась с

использованием методики определения стоимости права аренды объектов нежилого фонда

г. Санкт-Петербурга, разработанная Санкт-Петербургским Государственным Унитарным

Предприятием Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости.

Г. Санкт-Петербург и г. Москва являются двумя крупнейшими городами России,

соответственно развитие рынка коммерческой недвижимости в данных городах условно

сопоставимо, в связи с чем, можно говорить о равнозначном влиянии основных

ценообразующих параметров на рыночную стоимость коммерческой недвижимости.

Итоговая величина поправки определялась по следующей формуле:

П Ко

Ка ,

где: Ко – коэффициент входа объекта оценки;

Ка – коэффициент входа объекта – аналога.

Коэффициенты высоты определялись по таблице.

Таблица 11.2-5 Данные для расчета корректировки на высоту потолков при аренде объекта

Высота потолков Офисные помещения

Меньше или равно 2 м 0,85

От 2 до 2,5 м вкл. 0,98

От 2,5 до 3 м вкл. 1,00

Более 3 м 1,02



Источник: Порядок определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в методике определения

арендной платы за объекты нежилого фонда, методом массовой оценки, разработанной ГУП ГУИОН, 4 кв.

2013 г. (http://www.guion.spb.ru/userfiles/Model_arenda_IV_kv_2013.pdf)

Таблица 11.2-6. Корректировка на высоту потолков


оценки

Аналог

№1

Аналог

№2

Аналог

№3

Аналог

№4


Коэффициент высоты помещения 1,02 1,02 1,02 1,02 1,00

Корректировка, % 0,00% 0,00% 0,00% 2,00%


Корректировка на техническое состояние

Оцениваемое помещение требует выполнения косметического ремонта, также как и

аналог № 2.

Помещения объектов-аналогов №№ 1, 3, 4 находятся в хорошем рабочем состоянии.

Поэтому для данных аналогов необходимо ввести корректировку, учитывающую состояние

сдаваемых в аренду помещений.

Расчет значения корректировки рассчитывался по формуле:

Крем = Срем / Sкв.м * Ккап,

где:

Крем – корректировка на ремонт;

Срем – стоимость ремонта за кв. м;

Sкв.м – арендная ставка за 1 кв. м аналога;

Ккап – коэффициент капитализации.

Затраты на проведение косметического ремонта по сравнению с рабочим состоянием

помещений определены в п. 10.4 Отчета (Таблица 10.4.10) и составляют -2 847 руб./кв. м.

Согласно анализу рынка торговой недвижимости (см. п. 6.3, Таблица 6.3 1), ставка

капитализации для помещений торгового назначения составляет в среднем 9,17%.

Для аналогов арендная ставка была скорректирована с использованием понижающей

поправки, рассчитанной по вышеприведенной формуле. Результаты полученных в

результате расчетов корректировок приведены в Таблице 11.2-8.

Корректировка на наличие инженерных систем и коммуникаций.

Оцениваемое помещение и объекты-аналоги обеспечены сходными

коммуникациями и инженерными системами. Поэтому корректировка по данному

показателю не вводилась.

Корректировка на наличие парковки

Объект оценки и объекты-аналоги №№ 2, 3 характеризуются наличием стихийной

наземной парковки. У аналогов №№ 1 и 4 отсутствует выделенное место для парковки,

личный транспорт можно припарковать только на проезжей части.

В соответствии с доводами, приведенными в п. 10.4 Отчета для аналогов №№ 1 и 4

была внесена повышающая корректировка в размере ½ от приведенной выше величины,

т.е. +5%.

Корректировка на наличие охраны

Подробное описание корректировки приведено в п. 10.4. Объект оценки не имеет

охраны. Объекты-аналоги охраняются. Для них вводилась понижающая корректировка в

размере -5%.

Корректировка на наличие эксплуатационных и коммунальных платежей

Арендная плата за пользование оцениваемыми объектами недвижимости

определяется без учета коммунальных и эксплуатационных платежей.



Арендные ставки объектов-аналогов №№ 1 и 4 также не включают коммунальные и

эксплуатационные платежи. Корректировка для них не требуется.

Арендные ставки аналогов №№ 2 и 3 не включают только коммунальные платежи, а

эксплуатационные затраты в них включены.

Чтобы привести арендные ставки объектов-аналогов №№ 2 и 3 в сопоставимый вид с

оцениваемой ставкой и учесть наличие затрат на эксплуатацию были использованы данные

доклада В.А. Вольновой (члена Совета РОО, члена Экспертного совета РОО, председателя

ЭКК Новосибирского регионального отделения РОО) Анализ состава арендной ставки при

оценке доходным подходом (на примере офисных помещений),

http://www.sroroo.ru/index.php?channelid=1D1C8525-B91A-4A77-BD85-

F91D72A36B84&cz=0CEB1AD2-46E3-4360-829B-5D8C1E666413.

Выдержка из доклада приведена в Таблице ниже.

Таблица 11.2-7. Структура операционных расходов в арендной ставке офисных помещений

Источник: http://www.sroroo.ru/index.php?channelid=1D1C8525-B91A-4A77-BD85-

F91D72A36B84&cz=0CEB1AD2-46E3-4360-829B-5D8C1E666413

Исходя из приведенных данных, для объектов-аналогов №№ 2 и 3 была применена

понижающая корректировка, равная величине арендной ставки данных аналогов

умноженной на 20% (доля эксплуатационных расходов в величине арендной ставки).

Результаты расчетов корректировок для аналогов №№ 2 и 3 приведены в Таблице

11.2-8.

Расчет арендной ставки для объекта оценки проводился путем внесения в арендные

ставки объектов-аналогов указанных выше корректировок и последующим согласованием

скорректированных арендных ставок аналогов путем придания им удельных весов, которые

определялись в зависимости от количества примененных для каждого из аналогов

корректировок. Детально порядок взвешивания описан в разделе 10.4 настоящего Отчета.

Далее представлен расчет рыночной арендной ставки для оцениваемых помещений.



Таблица 11.2-8. Расчёт рыночной арендной ставки для оцениваемых помещений



Ставка арендной платы с НДС, с учетом

коммунальных и эксплуатационных

платежей, руб./кв. м в год

Определяется 24 750 44 981 46 452 30 000

Первая группа поправок

Вид арендной ставки Рыночная арендная

ставка

Арендная ставка

предложения







Корректировка на торг, % - -1,50% -1,50% -1,50% -1,50%

Скорректированная арендная ставка,

руб./кв. м/год - 24 379 44 306 45 755 29 550

Финансовые условия Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные

Корректировка на условия

финансирования,% - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


руб./кв. м/год - 24 379 44 306 45 755 29 550

Условия аренды Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные

Корректировка на условия аренды,% - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


руб./кв. м/год - 24 379 44 306 45 755 29 550

Передаваемые права на объект Право аренды (прямая аренда)

Корректировка на передаваемые права,% - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


руб./кв. м/год - 24 379 44 306 45 755 29 550


Долгосрочная

аренда, в рамках

данного Отчета не



Корректировка на обременения,% - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


Дата оценки/период предложения 3 марта 2014 г. Март 2014 Март 2014 Март 2014 Март 2014

Корректировка на период

предложения,% - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


руб./кв. м/год - 24 379 44 306 45 755 29 550

Вторая группа поправок


г. Москва, пр-кт

Волгоградский, д.1,

стр. 1


Симоновский Вал,

24к1

г. Москва,

Симоновский Вал ул,

15

г. Москва, пр-кт

Волгоградский, 15

г. Москва, 1-я

Дубровская улица, 1А





Корректировка на местоположение, % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Удаленность от станции метро 4 минуты пешком 11 минут пешком 11 минут пешком 9 минут пешком 4 минуты пешком

Корректировка на удаленность от

станции метро, % 9,17% 9,17% 4,61% 0,00%

Линия домов

1 линия от


проспекта

1-я линия от ул.

Симоновский Вал

1 линия от

Симоновского вала

1 линия от


проспекта

1 линия от 1-я

Дубровская ул.

Корректировка на линию домов, % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Функциональное назначение Помещение свободного назначения (приоритетно торговое)

Корректировка на назначение, % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Тип объекта Встроенное помещение

Корректировка на тип объекта, % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Площадь, кв. м 230,1 800,0 72,4 310,0 117,0

Корректировка на площадь,% 12,79% -9,50% 2,81% -5,80%

Расположение в здании 1 этаж 1 этаж - 400 м,

цоколь- 400 м 1 этаж 1 этаж 1 этаж

Корректировка на расположение в

здании,% 9,50% 0,00% 0,00% 0,00%

Наличие витринных окон Имеются Имеются Имеются Имеются Отсутствует

Корректировка на наличие витринных

окон, руб./кв. м в год 0,00% 0,00% 0,00% 10,00%

Наличие отдельного входа 2 отдельных входа:

с улицы и со двора

2 отдельных входа с

фасада + 2 со двора.







Корректировка на наличие отдельного

входа,% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


Корректировка на высоту потолков, м 0,00% 0,00% 0,00% 2,00%

Техническое состояние помещений Требуется косме-

тический ремонт


состояние

Требуется

косметический ремонт


состояние


состояние

Корректировка на техническое

состояние, руб./кв. м/год -1,05% 0,00% -0,56% -0,87%

Наличие коммуникаций Имеются все коммуникации

Корректировка на коммуникации,% - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Наличие парковки Имеется, стихийная Отсутствует Имеется, стихийная Имеется, стихийная Отсутствует

Корректировка на наличие парковки,% 5,00% 0,00% 0,00% 5,00%


Корректировка на наличие охраны, % -5,00% -5,00% -5,00% -5,00%

Общая процентная корректировка, % - 33,08% -6,14% 1,60% 4,51%





Наличие эксплуатационных и

коммунальных платежей

Без учета



платежей

Без учета



платежей

Без учета

коммунальных

платежей

Без учета

коммунальных

платежей

Без учета



платежей

Корректировка на наличие

эксплуатационных и коммунальных

платежей, руб./кв. м/год

- 0,00 -8996 -9290 0,00

Ставка арендной платы с НДС, без учета

коммунальных и эксплуатационных

платежей, руб./кв. м/год

32 444 32 590 37 197 30 883

Величина валовой коррекции 42,51% 43,67% 32,98% 28,67%

Весовые коэффициенты 0,237 0,235 0,259 0,269

Величина коэффициента вариации 8,19% Величина коэффициента вариации удовлетворяет требуемому значению < 30%

Средняя взвешенная величина ставки арендной платы с НДС,

без учета коммунальных и эксплуатационных платежей,

руб./кв. м в год

33 289


Статистический анализ скорректированных значений приведен далее.

Таблица 11.2-9. Результаты статистической проверки выборки на базе скорректированных объектов-аналогов15

Наименование Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект-аналог №4

Скорректированная цена 32 444 32 590 37 197 30 883







Отношение коэффициента асимметрии к величине ошибки 1,23

Вывод Отношение коэффициента асимметрии к величине ошибки меньше трех, асимметрия считается

несущественной, а ее наличие объясняется воздействием случайных факторов

Коэффициент эксцесса 2,81

Стандартная ошибка эксцесса 1,15

Отношение коэффициента эксцесса к величине ошибки 2,44

Вывод Отношение коэффициента эксцесса к величине ошибки меньше трех, эксцесс считается

незначительным и его величиной можно пренебречь


15




Далее определялся потенциальный валовой доход как произведение арендуемой

площади оцениваемых помещений на величину соответствующей арендной ставки за

единицу площади.

11.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Для расчета действительного валового дохода необходимо определить потери от

простоя помещений (недозагрузки) и от недосбора арендной платы.

Уровень недозагрузки принят в размере 8,33% от потенциального валового дохода,

исходя из предположения о том, что, как правило, при аренде коммерческой недвижимости

практикуется включение в договор аренды условия внесения страхового депозита равного

ставке аренды за 2-3 месяца, таким образом, на поиск арендатора понадобится в текущей

ситуации около 3 месяцев, а значит за вычетом периода оплаченного страховым депозитом

реальные потери могут составить величину арендной ставки за 1 месяц, то есть 1/12 =

8,33 %.

Потери от недосбора арендной платы и несвоевременности платежей для проведения

расчетов не учитывались и были приняты равными 0%, т.к. по принятой практике в

Московском регионе в договорах аренды предусматривается авансовый (или

обеспечительный) платеж в размере месячной арендной платы за арендуемые помещения,

который погашается за последний месяц аренды.

11.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

В расчетные арендные ставки за пользование помещениями объекта оценки

включены операционные расходы за исключением коммунальных и эксплуатационных

платежей.

В состав операционных расходов включены условно-постоянные и условно-

переменные.

В состав условно-постоянных расходов в отношении объекта оценки входят:

налог на имущество;

расходы на страхование объекта недвижимости.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в

соответствии с действующим законодательством 2,2% от среднегодовой стоимости

имущества (НК РФ, часть 2, ст. 380, п.1).

Налог на имущество рассчитывался на основе действующей методологии

исчисления базы и ставки налога. В качестве базы налога принималась среднегодовая

стоимость имущества, рассчитанная как среднее арифметическое стоимости имущества на

начало и конец года. Стоимость имущества (помещения) в исходный момент прогноза (на

дату оценки) принималась равной его стоимости, определенной с помощью функции

Подбор параметра. Подбираемым параметром служит разница между задаваемым

приближением налогооблагаемой базы и искомой рыночной стоимостью объекта оценки

(без учета НДС).

Стоимость объекта уменьшалась на величину годовой амортизации, которая

вычислялась в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 №1 «О

классификации основных средств, включенных в амортизационные группы». Здания,

подобные тому, в котором расположены оцениваемые помещения, относятся десятой

группе имущества со сроком полезного использования – свыше 30 лет. Величина годовой

нормы амортизации составляет 3,33%.

Таблица 11.4-1. Расчет налога на имущество

Наименование показателя Величина

Налогооблагаемая стоимость на начало года, руб. 56 247 786

Обнуляемый параметр 0

Норма амортизационных отчислений, % 3,33%




Амортизация за год, руб. 1 873 051

Налогооблагаемая стоимость на конец года, руб. 54 374 735

Среднегодовая налогооблагаемая стоимость, руб. 55 311 261

Ставка налога на имущество, % 2,2%

Налог на имущество, руб. 1 216 848


Затраты на страхование отнесены в группу прочих расходов.

В состав условно-переменных расходов в отношении объекта оценки включены:

Эксплуатационные расходы:

расходы по обеспечению охраны здания;

затраты на вывоз мусора;

затраты по обслуживанию и содержанию инженерных систем, лифта;

расходы на текущие ремонтные работы;

расходы на уборку помещений общего пользования и прилегающей

территории.

Коммунальные услуги и платежи (электричество, газ, телефон, вода и пр.).

Расходы на управление объектом недвижимости.

Прочие расходы (экологическое обследование помещений, расчет фоновых

концентраций, эксплуатационные материалы и т.п.).

Эксплуатационные и коммунальные расходы. В данном случае арендные ставки

оцениваемых помещений не включают в себя эксплуатационные и коммунальные расходы,

соответственно из денежного потока данные расходы не вычитаются, т.к. они

оплачиваются арендаторами дополнительно сверх расчетной арендной ставки.

Расходы на управление. Включение этого вида расходов в операционные издержки

связано с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение

недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных

усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это

управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем

самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно

объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Таблица 11.4-2. Расчет величины расходов на управление

№п/п Наименование

Вознаграждение

управляющей

компании, %

1 Таганай-инвест под управлением ЗАО Управляющая компания

Брокеркредитсервис 1,5%

2 Коммерческая недвижимость под управлением ЗАО Управляющая компания

Тройка Диалог 2,0%

3 Истра под управлением ООО Управляющая компания АГАНА 2,0%

4 ТЕРРА под управлением ОАО Компания по управлению инвестициями Ямал 1,2%

5 Камская долина под управлением ООО Управляющая компания ВИТУС 2,0%

6 Югра Недвижимость под управлением ЗАО РЕГИОН Девелопмент 2,0%

7 МАТИСС под управлением ООО Управляющая компания ДОХОДЪ 2,0%

8 Попечитель под управлением ЗАО Трастовый Центр Орграф 2,0%

9 Балтика под управлением ЗАО Лидер (Компания по управлению активами

пенсионного фонда) 1,8%

10 Жилищное финансирование под управлением ООО Управляющая компания ОПТ

ИНВЕСТ 2,0%

11 Дарьино под управлением ООО АР СИ ЭФ Кэпитал Траст 1,2%

12 ИНТЕРРА под управлением ЗАО Управляющая компания Эй Джи Эссет

Менеджмент 2,0%



№п/п Наименование

Вознаграждение

управляющей

компании, %

13 ВЕЛЕС Недвижимость под управлением ООО Управляющая компания ВЕЛЕС

Менеджмент 2,0%

14 ФКН - Гарант-Инвест под управлением ООО Управляющая компания

инвестиционными фондами Гарант-Инвест 2,0%

15 СМ. Профит - Недвижимость под управлением ЗАО СМ. Профит 1,1%

ИТОГО среднее вознаграждение управляющей компании, % 1,8%


Таким образом, премия за управление объектом принята равной среднему значению

вознаграждения управляющей компании, приведенному выше, в размере 1,8% от величины

действительного валового дохода.

Прочие расходы. Прочие расходы принимаются в размере 3 % от действительного

валового дохода, и включают в себя: расходы на текущий ремонт помещения и систем

жизнеобеспечения, расходы на страхование, расходы на замещение и прочие аналогичные

расходы.

11.5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Расчет чистого операционного дохода приведен в Таблице далее как разница между

действительным валовым доходом и операционными расходами.

11.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Ставка капитализации для зданий и помещений, входящих в состав объекта

оценки, была определена на основании рыночных данных.

Согласно обзору рынка, приведенному в п. 6.3, ставка капитализации для

помещений торгового назначения составляет в среднем 9,17%. Данная величина была

использована для проведения дальнейших расчетов.

11.7. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода с помощью метода

капитализации представлен в Таблице ниже.

Таблица 11.7-1. Расчет рыночной стоимости объекта оценки с использованием метода

капитализации



Арендопригодная площадь помещений, кв. м 230,10

Рыночная ставка арендной платы, с учетом НДС, без учета

коммунальных и эксплуатационных расходов, руб./ кв. м/год 33 289

Потенциальный валовой доход в год, руб. 7 659 799

Потери от простоя помещений, руб. 638 317

Потери при сборе арендной платы, руб. 0

Действительный валовой доход, руб. 7 021 482

Операционные расходы, руб. 1 413 450

Условно-постоянные расходы, руб., в том числе: 1 216 848

налог на имущество 1 216 848

расходы на страхование 0

Условно-переменные расходы, руб., в том числе: 196 602

коммунальные платежи 0

эксплуатационные расходы 0

расходы на управление 126 387

прочие расходы 70 215

Чистый операционный доход, руб. 5 608 032

Ставка капитализации, % 9,17%

Стоимость объекта оценки по доходному подходу, с НДС, руб. 61 156 292

Стоимость объекта оценки по доходному подходу, с НДС, Шестьдесят один миллион сто




прописью, руб. пятьдесят шесть тысяч двести

девяносто два рубля 00 копеек


12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ С

ПРИМЕНЕНИЕМ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ, И РАСЧЕТ

СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

12.1. РЕЗУЛЬТАТЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ В РАМКАХ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки,

подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), Оценщики обязаны использовать

(или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к

оценке. Оценщики вправе самостоятельно в рамках каждого из подходов к оценке

применять конкретные методы оценки.

В процессе расчета рыночной стоимости объекта оценки Оценщиками были

применены следующие подходы и получены результаты:

Таблица 12.1-1. Результаты расчета стоимости объекта оценки, полученные различными

подходами к оценке

Наименование подхода Стоимость объекта оценки, полученная в рамках

подхода с НДС, руб.

Затратный подход 71 588 482

Сравнительный подход 61 156 292

Доходный подход Не применялся


12.2. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ

РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ, И РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Точность результатов оценки в значительной мере зависит от количества и

качества собранной Оценщиками информации. Для получения итоговой величины

рыночной стоимости объекта оценки необходимо проанализировать преимущества и

недостатки примененных подходов к оценке и придать определенные удельные веса

каждому из результатов.

Сравнительный подход целиком базируется на использовании рыночной

информации при проведении расчетов, поэтому полученные с применением данного

подхода результаты максимально приближенны к рыночной стоимости и позволяют учесть

действительные намерения покупателей и продавцов. Но, Оценщики учитывали также тот

факт, что предоставленная риэлторами при интервьюировании информация по объектам-

аналогам может быть недостаточно полной и не учитывать все нюансы, характеризующие

продаваемые объекты, что может повлиять на полученный результат.

Так как объект оценки представляет собой недвижимое имущество, способное

приносить постоянный доход в виде арендной платы, т.е. является коммерческой

недвижимостью, то применение доходного подхода для оценки его рыночной стоимости

необходимо. Точность применения данного подхода высока, т.к. при расчетах

использовались рыночные данные. Но данный подход не может учесть в полной мере

ситуацию на рынке купли-продажи объектов недвижимости.

Расчет удельных весов примененных подходов к оценке недвижимого имущества

представлен в нижеследующей Таблице.

Таблица 12.2-1. Расчет удельных весов подходов к оценке стоимости недвижимого имущества

Показатель Затратный Сравнительный Доходный

Достоверность информации 0% 90% 90%

Полнота информации 0% 90% 90%

Способность учитывать 0% 90% 80%



Показатель Затратный Сравнительный Доходный

действительные намерения

покупателя и продавца

Способность параметров

используемых методов

учитывать конъюнктурные

колебания

0% 80% 90%

Допущения, принятые в расчетах 0% 90% 90%

Сумма 0% 440% 440%

Весовые показатели

достоверности метода оценки (с

учетом округления)

0,0% 50,0% 50,0%

Источник: расчеты Оценщика

Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества с

использованием приемлемых подходов и с учетом их весовых коэффициентов представлен

далее.

Таблица 12.2-2. Расчет итогового значения рыночной стоимости

Наименование подхода

Стоимость объекта оценки,

полученная в рамках подхода с

НДС, руб.

Вес подхода

Итоговая рыночная

стоимость объекта

оценки с НДС, руб.

Сравнительный подход 71 588 482 50,0% 35 794 241

Доходный подход 61 156 292 50,0% 30 578 146

Затратный подход Не применялся 50,0% -

Рыночная стоимость всего объекта оценки, с учетом НДС, руб. 66 372 387




13. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ

В соответствии с Договором № 13-55-14 от 19 марта 2014 г. ООО Интерком-Аудит

выполнило работу по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого

помещения площадью 230,1 кв. м, на 1 этаже, помещения IV, комнаты с 1 по 22,

кадастровый (или условный) номер: 243142, расположенного по адресу: г. Москва,


Определение рыночной стоимости осуществлялось для совершения сделки купли-

продажи.

Отчет был составлен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-

ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральными стандартами

оценки: Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки

(ФСО № 1), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256, Цель

оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от

20.07.2007 г. № 255, Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержден приказом

Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254, Стандартами и правилами оценочной

деятельности общероссийской общественной организации Российское общество

оценщиков, Некоммерческого партнерства Сообщество специалистов-оценщиков СМАО.

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов Оценщик пришел к

заключению о том, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 03.03.2014 г.,

округленно составляет:

Наименование объекта оценки



НДС, округленно



НДС, округленно,

прописью

Нежилое помещение площадью 230,1 кв. м, на 1

этаже, помещение IV, комнаты с 1 по 22,

кадастровый (или условный) номер: 243142,

расположенное по адресу: г. Москва,


66 400 000






14. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ (СЕРТИФИКАТ СТОИМОСТИ)

Подписавший настоящий Отчет оценщик (далее по тексту – Оценщик) подтверждает

на основании своих знаний и убеждений, что:

1. Утверждения и факты, изложенные в настоящем Отчете, являются правильными и

корректными.

2. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения являются личными,

независимыми, профессиональными и действительны строго в пределах ограничительных

условий и допущений, являющихся неотъемлемой частью настоящего Отчета.

3. У Оценщика не было текущего имущественного интереса, отсутствует будущий

имущественный интерес в оцениваемом объекте и отсутствуют какие-либо дополнительные

обязательства (кроме обязательств по настоящему договору) по отношению к какой-либо из

сторон, связанных с оцениваемым объектом.

4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех

событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими

сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

5. Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями

Федерального закона Об оценочной деятельности в Российской Федерации №135-ФЗ от

29.07.1998 г., стандартами оценки, утвержденными Приказом Минэкономразвития России

№ 256 от 20.07.2007 г. Об утверждении федерального стандарта оценки Общие понятия

оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), Приказом

Минэкономразвития России № 255 от 20.07.2007 г. Об утверждении федерального

стандарта оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), Приказом

Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 г. Об утверждении федерального

стандарта оценки Требования к отчету об оценке (ФСО № 3); Стандартами и правилами

оценочной деятельности общероссийской общественной организации Российское общество


6. Осмотр объекта оценки, подготовка обзора рынка и расчетных таблиц произведен

с помощью лиц, указанных в подразделе Сведения об Оценщике, работающем на

основании трудового договора раздела 3 настоящего Отчета. Никто, кроме подписавших

настоящий Отчет Оценщиков, не участвовал в его подготовке и не оказывал автору

профессиональной помощи в его написании.

7. Квалификация Оценщиков, участвующих в выполнении Отчета, соответствует

профессиональным критериям общественной организации Российское общество


Оценщик I категории

Член Общероссийской общественной

организации Российское общество оценщиков,

регистрационный номер 004651 И.В. Белышева

Оценщик I категории

Член некоммерческого партнерства

Сообщество специалистов-оценщиков СМАО,

регистрационный номер 2170 А. В. Кутепова

27.03.2014 г.



15. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Законы и нормативные акты:

Федеральный закон от 29.08.1998 г. №135-ФЗ Об оценочной деятельности в

Российской Федерации (действующая редакция с изменениями и дополнениями).

Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ Гражданский кодекс

Российской Федерации - часть первая (действующая редакция).

Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14–ФЗ Гражданский кодекс

Российской Федерации - часть вторая (действующая редакция).

Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ Гражданский кодекс

Российской Федерации - часть третья (действующая редакция).

Федеральный закон № 146-ФЗ от 31 июля 1998 г. Налоговый кодекс Российской

Федерации - часть первая (действующая редакция).

Федеральный закон № 117-ФЗ от 5 августа 2000 г. Налоговый кодекс Российской

Федерации - часть вторая (действующая редакция).

Прочие нормативные правовые акты, ссылки на которые приведены в

соответствующих разделах настоящего Отчета.

Стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки №1 Общие понятия оценки, подходы и требования

к проведению оценки (ФСО №1), утвержденный Приказом Министерства экономического

развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. №256;

Федеральный стандарт оценки №2 Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2),

утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской

Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №255;

Федеральный стандарт оценки №3 Требования к отчету об оценке (ФСО №3),

утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской

Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №254.

Стандарты и правила оценочной деятельности общероссийской общественной

организации Российское общество оценщиков (Свод Стандартов Оценки РОО (ССО РОО,

2010), утвержденный Решением Совета РОО (протокол №284 от 18 декабря 2009 года)),

Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства

Сообщество специалистов-оценщиков СМАО.

Методическая литература:

1. Оценка недвижимости. Учебник под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.:

Финансы и статистика, 2008.

2. Е.Н. Иванова. Оценка стоимости недвижимости. М., 2008.

3. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: МКС, 2003.

4. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. Спб.: Издательство

МКС, 2007.

5. Грибовский С.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009.

6. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. – Спб.: Издательство МСК,

2007.

7. Гусарова В.М. Статистика: Учеб. пособие для вузов. – Ю.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.-

463 с.

Кроме вышеперечисленных источников информации, при проведении оценки

использовалась прочая методическая литература, ссылки на которую приведены в

соответствующих разделах Отчета.



Данные из сети Интернет (ссылки на сайты Интернета), использованные для

составления Отчета

Подробно указаны в виде ссылок по тексту отчета.

16. ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение № 1. Документы Исполнителя и Оценщиков:

Страховой полис страхования гражданской ответственности №433-000082/11

от 11.01.2011 г. Дополнение № 1 от 21.02.11 г. Дополнение № 2 от 01.04.2011 г.

Дополнение № 3 от 20.08.2013 г. Дополнение №4 к Полису от 16.09.2013 г., Дополнение

№5 к Полису от 28.02.2014 г.

Выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков от 04.09.2013

г. Регистрационный номер в реестре 004651 на Белышеву И.В.

Полис №433-044718/13, выдан ОСАО Ингосстрах 19.06.2013 г.,

Доп.соглашение №1 от 22.07.2013 г., период действия с 1 июля 2013 года по 30 июня 2015

г.

Выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков от 05.09.2013

г. Регистрационный номер в реестре 2170 на Кутепову А.В.

Полис № 433-032325/13, выдан ОСАО Ингосстрах 06.05.2013 г., Доп.

соглашение №1 от 22.07.2013 г., период действия с 26 апреля 2013 года по 25 апреля 2015 г.

Приложение № 2. Копии документов, используемые Оценщиками и

устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

Приложение № 3. Информация по объектам-аналогам

Вся информация об объектах-аналогах была уточнена при интервьюировании



Приложение № 1. Документы Исполнителя и Оценщиков

















Приложение № 2. Копии документов, используемые Оценщиками и устанавливающие

количественные и качественные характеристики объекта оценки

















































































Приложение № 3. Информация по объектам-аналогам

Аналоги, использованные для расчета стоимости оцениваемых помещений

Объект-аналог №1

http://www.cian.ru/sale/commercial/1102547




http://realty.dmir.ru/sale/torgovoe-pomeshcenie-moskva-volgogradskiy-prospekt-16919421/

При проведении интервьюирования с риэлтором, предлагающим в продажу данный аналог,

была уточнена цена предложения – 4 500 000 $ за объект.







Аналоги, использованные для расчета арендной ставки оцениваемых помещений


http://www.cian.ru/rent/commercial/1046907







При проведении интервьюирования с риэлтором, предлагающим в аренду данный аналог, была

уточнена арендная плата –1 200 000 руб. за объект в месяц.





Documents

ОТЧЕТ № 1321/1(О) · оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного