Оглавление

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ................................................................................. 3

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ............................................................................................ 4

2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ............................................ 5

3. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ .................................................... 6

4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ................................. 6

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................... 7

6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ПРОЧИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ ............... 11

6.1. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-

ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА ............... 12

6.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ

ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ .......................................................................................... 13

6.3. АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ. ................................................ 13

6.4. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА. ........................................... 15

7. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................ 15

7.1. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ................................. 16

7.2. АНАЛИЗ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ И ВЫБОР МЕТОДОВ .................................... 17

7.3. ОЦЕНКА В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ........................................... 19

8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ........................................................................... 23

СЕРТИФИКАТ СПРАВЕДЛИВОЙ (РЫНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ. ................................... 24

ПРИЛОЖЕНИЕ А — ДОКУМЕНТЫ ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ.......................................... 25

ПРИЛОЖЕНИЕ Б – ЦЕНОВАЯ ИНФОРМАЦИЯ ........................................................... 28

ПРИЛОЖЕНИЕ В – ДОКУМЕНТЫ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ КВАЛИФИКАЦИЮ

ОЦЕНЩИКА .............................................................................................................. 30

4

1. Задание на оценку объект оценки, состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для

идентификации каждой из его частей: квартира, площадью 123,5 кв.м.,

расположенная по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Горячий

Ключ, ул. Ворошилова, дом №13, кв. 9.

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на

доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики:

квартира, площадью 123,5 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация,

Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Ворошилова, дом №13, кв. 9.

Характеристики объекта оценки отражены в документации:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 23-АМ

№001067 от 02.09.2013 г.;

Кадастровый паспорт помещения от 19.08.2014 г.

права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта

оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой

из частей объекта оценки:

право собственности на объект оценки в соответствии с определением ГК РФ.

цель оценки:

определение справедливой (рыночной) стоимости в виде конкретного числа, суждение о

возможных границах интервала, в котором, может находиться эта стоимость, не

требуется.

предполагаемое использование результатов оценки (задачи проведения оценки)

и связанные с этим ограничения (ограничения и пределы применения

полученного результата): для принятия управленческих решений;

отчет не предназначен для совершения конкретной гражданско-правовой сделки

вид стоимости:

справедливая (рыночная) стоимость в соответствии с определением 135 ФЗ в

действующей редакции.

основание для проведения оценки:

задание №136 на проведение оценки справедливой (рыночной) стоимости имущества Закрытого

паевого инвестиционного фонда недвижимости «Покровский» от 10 июня 2016 г. к договору на

проведение оценки №1 от «09» января 2013г.

дата оценки:

10 июня 2016 г.

срок проведения оценки (дата определения стоимости объекта оценки): 10 июня 2016 г.

допущения, на которых должна основываться оценка: допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка (связанные с

характеристиками объекта оценка – требование ФСО№1 п.17): отсутствуют.

допущения и ограничения, использованные оценщиком при проведении оценки

(определенные в ходе оценки и связанные с применяемой методологией и используемой

информацией – требование ФСО№3 п.8г) приведены в разделе 3 настоящего отчёта.

иная информацию, предусмотренная федеральными стандартами оценки:

отсутствует, не требуется.

5

2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике:

ЗАО «Кубанская управляющая компания» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Покровский»

Место нахождения - 350020, Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар,

ул. Одесская, 48, Литер А3, офис 731

ОГРН 1032304942812, дата присвоения 20.08.2003 г.

Сведения об исполнителе:

Юридическое лицо, с которым оценщики заключили трудовой договор:

Общество с ограниченной ответственностью «Аналитический центр оценки и

консалтинга»

Место нахождения - 350002, г. Краснодар, ул. Садовая, 49

ОГРН 1032307152272, дата присвоения 06.02.03 г.

Страховой полис ООО «БИН Страхование» №5 06 0845 14 00001 902253 выдан

03.02.2016 г., срок действия с 10.02.2016 по 09.02.2017 г., страховая сумма 30 000 000

(Тридцать миллионов) руб.

тел./факс: 251-16-19, 251-16-20, 251-16-21

e-mail: center_ocenki@mail.ru

сайт:http://www.ocenkauga.ru

Компания предоставляет оценочные услуги уже более 10 лет, с 1997 года.

Преобразовавшись в 2000 году в общество с ограниченной ответственностью,

АЦОК расширил спектр и географию оказываемых услуг, основная специализация

компании:

- управленческий консалтинг;

- оценка всех видов собственности (недвижимости, бизнеса, техники и т.п.);

- разработка концепции развития объектов недвижимости.

Качество работы обеспечивается высокой квалификацией сотрудников компании

и подтверждается позициями во всех рейтингах оценочных компаний:

1. РА «Эксперт» - «компания имеет высокий уровень делового потенциала, высокое

качество оценочных услуг и опыт работы в различных отраслях и сферах

экономики»;

2. Рейтинг оценочных компаний «Юниправэкс» - «присвоен наивысший

рейтинговый индекс, компания характеризуется как финансово-устойчивая и

динамично развивающаяся, обладает безупречной деловой репутацией, имеет

значительный корпоративный ресурс, высокое конкурентное преимущество,

привлекательный имидж, перспективные точки роста»;

3. Рейтинг журнала «Деньги» проводимого среди оценочных компаний России,

компания входит в двадцатку лидеров - наиболее надежных и успешных

оценочных фирм РФ.

Сведения об оценщике:

Оценщик Барсук Татьяна Валентиновна,

член НП СРО «Деловой Союз Оценщиков» (регистрационный номер в едином

государственном реестре саморегулируемых организаций оценщиков: №0471) с

17.02.2012 г. (свидетельство о членстве № 471), реестр оценщиков НП СРО

«Деловой Союз оценщиков» размещен на сайте http://www.srodso.ru/default.aspx

диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости

предприятия (бизнеса) ПП №148352 от 27.06.2001 г.,

ответственность оценщика застрахована на 3 000 000 рублей в ООО «БИН

Страхование», срок действия страховки с 10.02.2016 г. до 09.02.2017 года (полис

№ 5 06 0845 00 47001 902250 выдан 03.02.2016 г.);

стаж работы в оценочной деятельности – 13 лет.

6

Степень участия специалиста в проведении оценки объекта оценки: отчёт полностью

подготовлен Т.В. Барсук.

Местонахождение оценщика: во время составления данного отчета оценщик находился

по адресу: 350002, г. Краснодар, ул. Садовая, 49.

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об

оценке организациях и специалистах:

Не привлекались.

3. Допущения и ограничивающие условия

Результат оценки ограничивается следующими условиями и допущениями:

- Оценщики исходили из того, что предоставленная информация и данные являются

точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщики там, где это возможно, делаются

ссылки на источник информации для того, что бы пользователь отчета мог сам

определить степень достоверности исходной информации.

- Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых дефектов, влияющих на

состояние и правовое положение объекта оценки, кроме оговоренных в отчете.

Оценщики не несет ответственность ни за наличие таких скрытых дефектов, ни за

необходимость выявления таковых. Ответственность также не возникает и в

случае обнаружения скрытых дефектов впоследствии.

- Данная оценка действительна лишь на дату оценки. Оценщик не принимает на

себя никакой ответственности за изменение социальных, экономических и

физических факторов, которые могут произойти после этой даты, и таким

образом, повлиять на стоимость объекта оценки.

- Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем

целях. Заказчик не может использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем

это предусмотрено договором об оценке.

- Данный отчет и результаты оценки стоимости являются конфиденциальными и

предназначены только для использования Заказчиком. Следовательно, в

соответствии с существующей практикой мы не берем на себя ответственности

перед какой-либо другой стороной в отношении всего или части содержания

данного отчета.

4. Применяемые стандарты оценочной деятельности

Проведенная оценка и оформленный отчет выполнены в соответствии с:

Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке

и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом

Минэкономразвития России от 20.05.15 г. №297;

Федеральным стандартом оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО

№2)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. №298;

Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО

№3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. №299;

Федеральным стандартом оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)»,

утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.14 г. №611;

Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СРО «Деловой союз

оценщиков», утвержденными и введенными в действие Исполнительной дирекции

ДСО (от 20.12.2010г.):

- ОСТ ДСО 1.01 «Цели, сфера применения и организация стандартов»

- ОСТ ДСО 2.03 «Составление отчёта об оценке»

- ОСТ ДСО 3.01 «Оценка стоимости недвижимого имущества»

- Правила оценочной деятельности ДСО

7

Данные стандарты в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности

в Российской Федерации» №135 - ФЗ от 29 июля 1998 года (в действующей редакции)

являются обязательными, так же выполняются все остальные требования указанного

федерального закона. Кроме того, в соответствии с задачами оценки, учитываются

требования IFRS 13 (приказ Министерства финансов Российской Федерации от

18.07.2012 N 106н).

5. Описание объекта оценки

Объект недвижимости - квартира в многоквартирном доме по адресу Российская

Федерация, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Ворошилова, дом №13, кв. 9.

Описание объекта составлено на основании физического осмотра квартир –

объектов прав, проведенного Оценщиком на дату оценки и предоставленных

документов. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих

количественные и качественные характеристики объекта оценки:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 23-АМ

№001067 от 02.09.2013 г.;

кадастровый паспорт помещения от 19.08.2014 г.

Жилой дом располагается в центральной части г. Горячий Ключ:

Рисунок 1. Местоположение объекта на карте города

Объект

оценки

8

Фотографии объекта на дату оценки:

9

10

11

6. Анализ рынка объекта оценки и прочих внешних факторов

Анализ рынка и определение ценообразующих факторов основывались

методологии изложенной в монографиях и статьях:

Фридман Джек, Ордуэй Николас, Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости / пер. с англ. М. : Дело, 1997. 480 с.

Оценка недвижимости – 11-е изд. / пер. с англ. под общ. ред. И. Л. Артёменкова.

– 2-е изд., испр. и доп. - М. : ОО «Российское Общество Оценщиков», 2007. 944

с.

Специфика ценообразования на рынке жилья и факторы, влияющие на цену

недвижимости / Н. В. Родионова. – 26/05/2009 // Аудит и финансовый анализ . –

2009. – № 02. (http://www.auditfin.com/fin/2009/2/Rodionova/Rodionova%20.pdf)

Маркетинговый анализ тенденций ценообразования на рынке первичной

недвижимости … / Стукалов Д. В., Ухова А. И. // Журнал Вестник Южно-

Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент

Выпуск № 1 / том 7 / 2013 (http://cyberleninka.ru/article/n/marketingovyy-analiz-

tendentsiy-tsenoobrazovaniya-na-rynke-pervichnoy-nedvizhimosti-g-chelyabinska)

Стоимость жилой недвижимости зависит от различных факторов, которые могут

рассматриваться на трёх уровнях: региональный, локальный и фактический:

Первый уровень факторов не зависит непосредственно от объекта недвижимости,

но косвенно влияет на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке. На

стоимость жилья влияет состояние общей экономической конъюнктуры – прослеживается

ли экономический рост либо его перспективы. Немаловажными являются факторы

государственного регулирования, а именно политика в сфере недвижимости и нового

строительства, природноклиматические условия и экологическая ситуация.

Среди локальных факторов могут быть перспективы развития всего города,

наличие и характер мест приложения труда, степень развитости жилой инфраструктуры,

характер и функциональные особенности застройки и др.

Уровень непосредственного окружения (фактический) связан с объектом

недвижимости и обусловлен его характеристиками (например, уровень комфортности

квартир, жилая площадь, этажность и множество других факторов).

Факторы регионального и локального уровня определяют стоимость недвижимости

в долгосрочном плане, их анализ позволяет понять тенденции рынка, степень

адекватности рыночных цен, однако не пригоден для оценки справедливой (рыночной)

стоимости конкретного объекта недвижимости по состоянию на текущую дату, по

причине чего факторы регионального и локального уровня не рассматриваются в данном

отчёте.

12

6.1. анализ влияния общей политической и социально-экономической

обстановки на рынок оцениваемого объекта

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов,

определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и

конкретного региона:

- изменение общей социально-экономической ситуации и региональной

экономической конъюнктуры;

- изменение в денежной политике определяющие доступность средств

финансирования сделок купли-продажи недвижимости;

- изменение в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в

налоговом законодательстве и т.п.

Источники информации - Макроэкономика:

Министерство экономического развития Российской Федерации - Мониторинг и

анализ социально-экономического развития Российской Федерации и отдельных

секторов экономики http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/index и

прогнозы социально-экономического развития Российской Федерации и отдельных

секторов экономики http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz

Центральный банк Российской Федерации - Статистика

http://www.cbr.ru/statistics/ и информационно-аналитические материалы

http://www.cbr.ru/analytics/

Федеральная служба государственной статистики http://www.gks.ru/

Источники информации - Региональная специфика:

Администрация Краснодарского края – Общие сведения и экономика края

http://krasnodar.ru/content/36/show/29838/

Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по

Краснодарскому краю (Краснодарстат) http://krsdstat.gks.ru/

Министерство экономики Краснодарского края - Анализ и прогноз

макроэкономики http://economy.krasnodar.ru/macroeconomics/

Администрация муниципального образования город Краснодар – Общие сведения

и экономика города, градостроительные регламенты http://krd.ru/

Динамика ВВП по стране в 2015 году отрицательная, инвестиции в целом и в

строительство в частности снижаются – всё это свидетельствует о снижении спроса на

объекты недвижимости, в том числе на жилую недвижимость.

Инфляция на фоне падения спроса на недвижимость замедляет падение цен и

ещё больше снижает ликвидность жилой недвижимости (увеличивается разрыв между

желанием продавца продать дороже чем объект стоил раньше и платёжеспособным

спросом при снижении инвестиционной активности).

Рост стоимости капитала (кредитных ставок) и снижение темпов роста объёмов

кредитования дополнительно сокращают платёжеспособный спрос и, соответственно,

снижают ликвидность объектов недвижимости.

По итогам первого полугодия 2015 года экономика Краснодарского края так же

продолжает демонстрировать спад, но с замедлением темпов падения по сравнению с

динамикой первого квартала текущего года.

Сократилась глубина падения объемов строительных работ – с 26,6% в I квартале

до 19,1% по итогам полугодия, что объясняется уменьшением базы прошлого года после

завершения строительства олимпийских объектов.

Сохраняются высокие темпы жилищного строительства – введено более 2,5 млн.

кв метров жилья с ростом на 20,2%. Впервые в своей истории Кубань вышла в лидеры

среди регионов России по вводу жилья.

13

6.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый

объект

В настоящем отчете оцениваются имущественные права на жилые помещения –

квартиры в многоэтажном доме.

Данный объект оценки не может сравниваться нежилыми помещениями,

предназначенными под коммерческое использование (иные ценообразующие факторы –

например наличие коммуникаций, пешеходного трафика), также не может сравниваться

с индивидуальными жилыми домами (иные ценообразующие факторы – например

наличие земельного участка, сада).

Таким образом, исследуется рынок жилых квартир в многоквартирных домах в

районе расположения оцениваемой квартиры за период в 1 месяц до даты оценки.

6.3. Анализ фактических данных о ценах.

Цены на недвижимость в Горячем Ключе в мае 2016 г.

Средняя стоимость 1 кв.м. квартир по г. Горячий Ключ составляет 43 305 тыс

руб/кв.м.

Средняя стоимость 1 кв.м. квартир на вторичном рынке по г. Горячий Ключ

составляет 47 794 тыс руб/кв.м.

Средняя стоимость 1 кв.м. квартир на первичном рынке по г. Горячий Ключ

составляет 39 708 тыс руб/кв.м.

Источник: http://www.rosrealt.ru/Gorjachij_Kljuch/cena

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Из ценообразующих факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на

стоимость объекта оценки, следует выделить факторы:

Значимые ценообразующие факторы и обоснование диапазонов их

значений.

Группа 1 - местоположение:

округ, микрорайон:

транспортная доступность, обеспеченность общественным транспортом:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» близость

общественного транспорта в пределах 200 м. увеличивает стоимость квартиры на

1-3% (в зависимости от типа транспорта), удалённость более чем на 400 м.

снижает на 1-2% и удалённость более чем на 1 км. снижает на 2-4%;

14

объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей

доступности:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» близость школ,

магазинов, больниц и т.п. в пределах 200 м. увеличивает стоимость квартиры на

1-3% (в зависимости от насыщенности инфраструктуры), удалённость более чем

на 400 м. снижает на 1-2% и удалённость более чем на 1 км. снижает на 2-4%;

объекты промышленной инфраструктуры микрорайона:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» близость

промзоны в пределах 500 м. снижает стоимость квартиры на 2-4%, а близость

шумных объектов на 5-10%.

состояние прилегающей территории:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» близость парков,

водоёмов в пределах 500 м. увеличивает стоимость квартиры на 2-4%;

Группа 2 - жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:

тип и состояние здания:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» квартиры в домах

повышенной комфортности предлагаются по ценам на 3-5% выше, чем в

современных стандартных, а в домах старой постройки на 2-5% ниже

материал наружных стен:

согласно данным мониторинга портала Realty.south.ru о средних ценах, в

зависимости от материала наружных цен цена может изменяться в пределах 2-

5%.

состояние и оснащение дворовой территории:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» квартиры в домах

с организованной парковкой предлагаются по ценам на 2-3% выше, чем без

таковой, детская площадка во дворе так же добавляет 1-2% к цене квартиры

состояние и оборудование подъезда:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» требующий

ремонта подъезд снижает стоимость квартиры в доме на 3-4%, а дополнительная

инфраструктура (вахтёр, мусоропровод, камеры), повышает цену на 3-5%

Группа 3 - характеристика оцениваемой квартиры:

этаж расположения: наибольшим спросом пользуются квартиры на 3-6 этажах, по

данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» цена квартиры на первом

этаже снижается на 2-5% (в зависимости от окружения дома), а цена квартиры на

последнем этаже снижается на 1-3%, в случае расположение квартиры на 4-5

этажах в доме без лифта цена может снижаться на 5-15%.

количество комнат, их площадь, кв. м.:

согласно данным мониторинга портала Realty.south.ru в зависимости от

количества комнат в квартире её средняя цена может изменяться от 49,3

т.р./кв.м. в трёхкомнатной до 50,6 т.р./кв.м., в однокомнатной квартире.

санузел: согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер»

квартиры с двумя санузлами предлагаются по ценам на 3-5% выше, чем с одним

раздельным, а совмещение санузла несколько снижает цену квартиры, не более

чем на 2%.

лоджия (балкон): согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер»

второй балкон (лоджия) повышает цену на 1-2%, а их отсутствие снижает цену на

1-2%

состояние объекта: стоимость стандартных ремонтных работ под ключ (ламинат,

обои, натяжные потолки) составляет 6-8 т.р./кв.м. (данные строительных

компаний MegaOtdelka (http://megaotdelka.ru/52.html), Строй-Макс (http://stroi-

maxx.ru/prays_list), при этом при реализации квартиры стоимость ремонта

возмещается обычно не более чем на 40-60%, в результате выделяются

следующие типы состояния:

«жилое» или «ремонт после строителей» (разные состояния, но

равнозначные по влиянию на цену) – ремонт не требуется, но вероятно будет

15

произведён новым собственником – является базовым, часто встречающимся

состоянием,

«после ремонта» – добавляет к цене квартиры 3-5 т.р./кв.м.

«дизайнерский ремонт» – добавляет к цене квартиры до 10 т.р./кв.м.

«требует ремонта» или «предчистовая отделка» - (разные состояния, но

равнозначные по влиянию на цену), снижает цену квартиры на 3-5 т.р./кв.м.

вид из окон:

окно во двор повышает цену на 1-2%, а окна на шумную проезжую часть снижают

цену на 3% и более (данные аналитики журнала о недвижимости «Маклер»).

6.4. Основные выводы относительно рынка.

Анализ рынка позволил сделать следующие выводы:

Влияние общей политической и социально-экономической обстановки на рынок

оцениваемого объекта отрицательное и выражается в снижении спроса на

недвижимость, в том числе жилую.

Исследуется рынок жилых квартир в многоквартирных домах в районе

расположения оцениваемой квартиры за период в 1 месяц до даты оценки.

С учётом сниженного спроса основное внимание следует обращать на предложения

квартир с минимальными ценами.

По данным компании Росриэлт, средняя стоимость 1 кв.м. квартир по г. Горячий

Ключ составляет 43 305 тыс руб/кв.м.

Средняя стоимость 1 кв.м. квартир на вторичном рынке по г. Горячий Ключ

составляет 47 794 тыс руб/кв.м.

Средняя стоимость 1 кв.м. квартир на первичном рынке по г. Горячий Ключ

составляет 39 708 тыс руб/кв.м.

Объем проведенного исследования рынка достаточен для выполнения оценки

справедливой (рыночной) стоимости оцениваемого объекта.

7. Описание процесса оценки объекта оценки

Оценщик осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведения

оценки объекта оценки. Оценщик изучил количественные и качественные

характеристики объекта оценки, собрал информацию, существенную для определения

стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения

Оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Оценка была произведена согласно следующей последовательности определения

стоимости объекта оценки:

1. Заключение с заказчиком договора на проведение оценки: на этом этапе

Оценщик идентифицировал реальные объекты собственности, и определил связанные с

ними юридические права. Сторонами были определены все существенные условия

проведения оценки, а также выбрана дата оценки.

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: на этом этапе

были выявлены и определены размеры и характеристики реальных активов, была

собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемым объектам. Так же на

данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические,

политические и прочие аспекты сложившегося рынка.

3. Применение подходов к оценке: на этом этапе Оценщик исследовал возможные

варианты использования объекта оценки и выбрал признанный рынком и

16

соответственно предполагающий наибольшую величину стоимости вариант, в

соответствии которым строятся все дальнейшие расчеты. Далее был осуществлен выбор

методов оценки и осуществлены необходимые расчетов.

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и

определение итоговой величины стоимости объекта оценки: на данном этапе,

анализируя полученные величины справедливой (рыночной) стоимости различными

методами, Оценщик приходил к выводам об итоговой величине стоимости объекта

оценки.

5. Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе все

результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде

развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, предоставляемого, в

соответствии с договором на оценку, Заказчику.

7.1. Анализ наиболее эффективного использования

Под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту — НЭИ)

объекта оценки понимается «наиболее вероятное использование имущества,

являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово

осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет

максимальной».

Как следует из определения справедливой (рыночной) стоимости, способ

использования недвижимости, определяющий ее наиболее эффективное использование,

должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она расположена.

Оценщик в данном разделе отчет сводит варианты использования Объекта к тем,

которые наиболее вероятны в сложившихся рыночных реалиях и правовом поле. НЭИ —

это типичное использование для данной местности, апробированное рынком.

Таким образом, для определения наиболее эффективного способа использования

исследуется выполнимость четырех перечисленных критериев.

Физическая возможность: рассмотрение физически и технологически реальных

в данной местности и для данного участка способов использования.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые

разрешены действующим законодательством и не противоречат распоряжениям о

зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным,

санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически

осуществимое и легальное использование, являясь также разумно обоснованным, будет

приносить доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки):

рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных, финансово

оправданных и рациональных вариантов использования объекта будет приносить

максимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объекта.

Под критерием, максимизации которого следует достичь, понимается

справедливая (рыночная) стоимость объекта.

Анализ земельного участка как условно свободного не проводится исходя из

целей оценки, а также типа объекта оценки (объектом оценки является встроенное

помещение), рассматривается объект в существующих границах и объеме, исключая

рассмотрение вариантов сноса первичного объекта недвижимости или его

реконструкции/надстройки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта как застроенного, таким

образом, проводится исходя из перспектив оптимизации функционального назначения

оцениваемых помещений и их технического состояния.

Сводная таблица результатов анализа НЭИ встроенного помещения

Физически возможные способы использования Торговое / Сфера услуг / Офисное / Жилое

17

Правомочные способы использования Жилое

Финансово осуществимые способы использования Жилое

Максимально эффективный способ использования Жилое

Мы изучили специфику, местоположение и состояние объекта и пришли к выводу,

что указанные факторы максимально соответствуют существующему использованию

(жилые квартиры после завершения строительства) и оно является наилучшим.

7.2. Анализ методологии оценки и выбор методов

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный

и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного

подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в

рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,

позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен

приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного

подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их

получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

1. установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается

период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование

количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих

доходов;

2. исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение

периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта

приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

3. определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в

сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования,

используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

4. осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период

прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на

дату оценки.

Обоснованный отказ от применения методов доходного подхода:

В наибольшей степени доходный подход применим при оценке коммерческих

объектов. Для прочих объектов ввиду значительной погрешности расчетов результаты

по данному подходу могут быть недостоверными.

При оценке справедливой (рыночной) стоимости жилой недвижимости в рамках

доходного подхода возникает погрешность при определении в денежном выражении

выгод, генерируемых объектом оценки, так как в большей степени они несут

социальную роль и зависят от субъективности. Данный факт снижает достоверность

(точность) результата, полученного в рамках доходного подхода и может исказить

окончательный результат.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против

использования доходного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его

применения в рамках данного Отчёта.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта

оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом

объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по

18

основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,

определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная

для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя

сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

1. выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и

каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-

аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц

сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ

от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и

связанных с факторами спроса и предложения;

2. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому

элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки

и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок

оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести

объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут

иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны

меняться от одного объекта-аналога к другому;

3. согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по

выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования

скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен

объектов-аналогов.

Обоснованный выбор конкретных методов сравнительного подхода:

оценка в рамках сравнительного подхода произведена методом прямого

сравнительного анализа продаж. Данный выбор был сделан так как рынок аналогичных

объектов недостаточно развит для применения статистических методов (слишком малая

выборка), а выбранный метод позволяет получать адекватные результаты при наличии

хотя бы трех аналогов и кроме того характеризуется легкостью восприятия.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения

объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта

оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с

использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания

аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на

дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект

оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо

имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение

стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим

устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все

виды устареваний.

Обоснованный отказ от применения методов затратного подхода:

В соответствии с Федеральными стандартами оценки ФСО 1-3, утв. приказом

Минэкономразвития России от 20.07.07 г. №254-256, затратный подход применяется,

когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо

является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим

состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении

затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания,

частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь,

расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных

19

затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости

единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого»

приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну

квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против

использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его

применения в рамках данного Отчёта.

7.3. Оценка в рамках сравнительного подхода

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что

субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь

на информации об аналогичных сделках. Другими словами, подход имеет в своей основе

предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект

заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по

качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по

объектам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с

учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

Выбор единицы сравнения.

Оценщиком были проанализированы объявления о продаже и покупке

аналогичных объектов и выявлено, что единственной единицей сравнения может

служить характеристика общей площади квартиры (указанна во всех объявлениях как

наиболее важная характеристика), все остальные возможные единицы сравнения

(строительный объём, высота потолков и т.п.) указываются в незначительной части

объявлений, что свидетельствует о том, что на рынке признана только одна единица

сравнения – численное выражение общей площади объекта. Таким образом, учитывая

назначение оцениваемого объекта, Оценщик в качестве единицы сравнения принимает

рыночно признанную величину – общую площадь квартиры в квадратных метрах.

Определение элементов сравнения.

Оценщиком были проанализированы все возможные элементы сравнения и

отобраны наиболее значимые из них (влияющие на величину справедливой (рыночной)

стоимости). Оценщиком анализируются отличия объектов аналогов от оцениваемого объекта

по всем элементам сравнения и, на основе этого, вносятся соответствующие

корректировки к стоимости на единицу сравнения. Отрицательная корректировка

вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а

положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его

единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта

с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

V = (Сед X Кед) X Ппр = (Сед X Ппр) X Кед, где V - стоимость оцениваемого объекта; (Сед х Кед) - цена продажи аналога до учета поправки; Ппр - величина процентной поправки; Сед - цена продажи единицы сравнения; Кед - количество единиц сравнения.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене

продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Это

свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества

элементов сравнения.

20

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное

количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-

продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика

сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие

свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально

подтверждённая информация об условиях сделок.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов

Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных

объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-

сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что

потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта

недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о

возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки

относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных

сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира,

Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к

реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени

отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные,

именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно,

Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что

лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом,

которым будет принято предложение».

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного

анализа ряд объектов:

Параметры объектов

Объект оценки

Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4

Месторасположение дома

город Горячий Ключ, улица Ворошилова,

дом №13, квартира №9

город Горячий Ключ,

Ворошилова ул

город Горячий Ключ, улица

Кучерявого 40 квартира 36

город Горячий Ключ, улица Объездная

город Горячий Ключ, ул. Ленина 8

Цена предложения, руб.

- 3 200 000 4 350 000 4 700 000 3 617 000

Площадь

общая, кв. м.

123,50 66,9 91,0 107,00 76,0

жилая, кв. м.

- - - - -

кухня кв. м.

- - - - -

цена 1 кв. м, руб. определяется 47 833 47 802 43 925 47 592

Источник информации

-

https://www.avito.ru/goryachiy_klyuch/kvartir

y/2-k_kvartira_67_m_35_et._7126

80991

https://www.avito.ru/goryachiy_klyuch/kvartir

y/3-k_kvartira_91_m_34_et._7886

47625

https://www.avito.ru/goryachiy_klyuch/kvartir

y/3-k_kvartira_107_m_79_et._643

670707

https://www.avito.ru/goryachiy_klyuch/kvartir

y/2-k_kvartira_76_m_49_et._7653

38069

Этаж/этажность 4/4 3/5 3/4 7/9 4/9

Тип дома Монолит-Кирпич

Монолит-Кирпич

Монолит-Кирпич

Монолит-Кирпич

монолитный

Тип комнат из. из. из. из. из.

21

Состояние квартиры

Предчистовая отделка

Предчистовая отделка

Стяжка-штукатурка

Стяжка-штукатурка

Стяжка-штукатурка

Сан. узел раздельный раздельный раздельный раздельный раздельный

Балкон Есть Есть Есть Есть Есть

Лоджия нет нет нет нет нет

Наличие мебели и т.п.

нет нет нет нет нет

Дополнительные улучшения

нет нет нет нет нет

Особые условия нет нет нет нет нет

Вид корректировки:

Месторасположение дома

- 0% 0% 0% 0%

Тип дома - 0% 0% 0% 0%

Тип комнат 0% 0% 0% 0%

Дата предложения - 0% 0% 0% 0%

Торг - -7% -7% -7% -7%

Этаж - -5% -5% -5% -5%

Общая площадь квартиры

- 0% 0% 0% 0%

Площадь кухни - 0% 0% 0% 0%

Наличие балкона/ лоджии

- 0% 0% 0% 0%

Состояние и уровень отделки квартиры

- 0% 0% 0% 0%

Отопление/ канализация

- 0% 0% 0% 0%

Сан. Узел - 0% 0% 0% 0%

Водоснабжение - 0% 0% 0% 0%

Наличие перепланировки

- 0% 0% 0% 0%

Наличие мебели и т.п.

- 0% 0% 0% 0%

Стоимость-индикатор: Стоимость за 1 кв. м/руб.

- 42 260 42 233 38 808 42 048

Суммарная величина поправок, %

- 12,0% 12,0% 12,0% 12,0%

Обратный коэффициент (1/суммарное значение поправок)

8,333 8,333 8,333 8,333

Весовые доли - 25% 25% 25% 25%

Расчет по весовым долям

- 41 337

Общая площадь квартиры

- 123,5

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

5 110 000

Удельный вес в общей стоимости определяется как частное от деления обратного

коэффициента (по отношению к сумме поправок) конкретного объекта сравнения к

общей сумме этих коэффициентов.

Обоснование корректирующих поправок (описываются только элементы сравнения

требующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий

(корректировка равна 0) не описываются).

22

Корректировка на торг:

Определялась на основании данных из Справочника оценщика недвижимости

Приволжский центр финансового консалтинга и оценки (ТОМ1 Корректирующие

коэффициенты для сравнительного подхода), Нижний Новгород 2014 г., таблица 6.1.2.

стр. 62.

Показатель Активный рынок

Среднее Расширенный интервал

1.1 Высококлассные производственно-складские объекты

9% 5% 13%

1.2 Низкоклассные производственно-складские объекты

11% 6% 17%

2.1 Бизнес-центры класса А,Б 7% 3% 13%

2.2 ТЦ,ТК,ТРК 8% 4% 13%

2.3 Низкоклассные офисно-торговые объекты

8% 4% 13%

3.1 Объекты сельскохозяйственного назначения

13% 8% 20%

4.1 Квартиры 3% 2% 7%

4.2 жилые дома и коттеджи 6% 3% 10%

5.1 Базы отдыха 10% 6% 15%

Корректировка на этаж:

Объект оценки расположен на последнем этаже, который является мансардным. Объекты-

аналоги расположены на средних этажах. Требуется корректировка.

Корректировка на торг определялась на основании консультаций с риэлторскими

агентствами, такими как «Аякс-риэлт», адрес: ул. Рашпилевская, 179/1, телефон: +7 861

297-00-00; «Департамент-Юг» адрес: Краснодар, ул. Рашпилевская, 106, тел: 8 (861) 279-

22-22. По мнению экспертов, корректировка на мансардный этаж снижает стоимость

объекта на 5%.

23

8. Согласование результатов

Ранее, методом прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного

подхода Оценщику удалось определить ориентир справедливой (рыночной) стоимости

объектов оценки. В силу объективных причин изложенных выше оценка проведена только в

рамках одного подхода - сравнительного.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что справедливая (рыночная)

стоимость оцениваемых прав составляет:

5 110 000 рублей

Пять миллионов сто десять тысяч рублей

Ограничения и пределы применения полученного результата: − Оценщик особо подчеркивает, что стоимость, установленная в настоящем отчете,

является рекомендуемым на основе знаний и ограниченного опыта Оценщика

первоначальным ориентиром, однако эта стоимость может и должна быть

скорректирована в рамках предусмотренных законодательством переговоров.

Оценщик особо обращает внимание Заказчика на то, что ни одна сделка на

рынке не должна пройти точно по установленной стоимости.

− Результат оценки достоверен лишь в рамках той задачи оценки, которая была

сообщена оценщику Заказчиком при заключении договора на оценку.

− Цена, установленная в случае заключения реальной сделки, может значительно

отличаться от стоимости, определенной в настоящем отчете, вследствие таких

факторов как: мотивы сторон, объем и качество рекламы, умение сторон вести

переговоры, условия сделки, качество проведения торгов, и иные существенные

факторы, непосредственно относящиеся к Объекту оценки и не представленные

Оценщику.

24

Сертификат справедливой (рыночной) стоимости.

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с

имеющимися у нас данными:

изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны

исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и

ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми

профессиональным анализом, мнениями и выводами;

мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте

собственности, являющимся предметом данного отчета; мы также не имеем

личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее

определенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу

клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного

результата или с последующими событиями;

задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или

оговоренной цены;

наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном

соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки;

расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что справедливая (рыночная)

стоимость объекта оценки составляет на дату оценки:

5 110 000 рублей

Пять миллионов сто десять тысяч рублей

Исполнители:

Оценщик Т.В. Барсук

25

Приложение А — Документы по объекту оценки

26

27

28

Приложение Б – Ценовая информация

29

30

Приложение В – Документы, подтверждающие квалификацию оценщика

31

32

33

34