ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор и национальные особенности

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор и национальные особенности

ИНВЕСТИЦИИ В

НЕДВИЖИМОСТЬ ГЕРМАНИИ.

Аналитический обзор и

национальные особенности.

Мойжес Герман / German Moyzhes Группа компаний «Аверс»/AVERS Group

Санкт-Петербург Москва Кёльн


Основные преимущества для

российского инвестора:

Диверсификация инвестиций и минимизация рисков

Допуск к рынкам капитала Евро Союза и Швейцарии (основная процентная ставка центрального банка ЕС — 2,5%)

Постоянный и стабильный доход

Собственность, защищённая законами

Германии


Общие экономические данные Германии (России): население: 82 (141) млн.

плотность населения: 231 (8,3) чел./ кв.

ВВП на человека 29455 (5405) евро

рост ВВП в 1 квартал 2008 более 1,5 (6,9) %

основа немецкой экономики- малые и средние

предприятия: 3,38 млн. 80 % всех трудящихся

Российские (немецкие) инвестиции за 2007 г.

1,6 (6) млрд. евро


Краткий обзор сегментов рынка

недвижимости Германии:

(стоимость = фактор * годовая плата за аренду):

торговля — 12- 13 (7,7% - 8,3% годовых) «строймаркет» — 10 (10 %) жильё — 15-16 (6.3%- 6,7% годовых) офисы — 13-15 (6,7%- 7.7% годовых) социальная недвижимость 10 (10%) гостиницы — 12 -13 (7.7%- 8.4% годовых) по последним данным RICS (Royal Institution of

Chartered Surveyors) наибольший рост цен на недвижимость в западной Европе предвидится в Германии, Австрии и Португалии


Аналитические данные (в среднем по: Штутгарт, Мюнхен, Кёльн, Дюссельдорф, Гамбург, Берлин, Франкфурт)

Месячная арендная ставка в наилучшем сегменте (в год):офисная недвижимость: 24 евро (289 евро) жилая недвижимость: 10 евроТорговые площади: 210 евро (2520)Гостиницы в сегменте 4 и 5 звёзд: RevPAR* 82 евро ARR** 120

* Revenue per available room (оборот / кол-во комнат имеющийся в распоряжении)

** Average Room Rate (оборот/ кол-во занятых комнат)


Рыночная привлекательность жилого сегмента: региональные различия


<1000 евро

12,00%

56,00%

21,00%

19,00%

>1000-1500 >1500-2000 евро

>2000 евро

Средняя стоимость 1 кв. м жилья в крупных городах Германии:

Рост потребления жил. площади на душу населения (кв.м) — 1960:19; 1990: 35; 2000: 40


Актуальная ситуация и тендинция развития рынка

Рост цен в хорошем и лучшем сегменте жилья в среднем на 2,5 %

Средний рост ставок на аренду коммерческих помещений 4,4 %

Увеличение объёма сделок сдачи в аренду офисных помещений во Франкфурте на Майне 31 %

Рост количества и объёма сделок Saler-and Lease Back в неблагоприятные времена


Конъектура в жилищном сегменте:неблагоприятные факторы

Уменьшение народонаселения

Отмена государственной субсидии на новое жилье

Растущие строительные расходы


Конъюнктура в жилищном сегменте:благоприятные факторы

Постоянный рост количества домашних хозяйств ( в частности, для одиноких собственников )

Повышенный интерес к немецким активам у крупных зарубежных инвесторов

Фаза подъема после оживления деловой активности в 2006-2007


Основные риски при инвестициях в

Германии Юридические риски при заключение

договора купли-продажи – проведение Due Diligence

Неплатежеспособный арендатора – анализ экономического состояния арендатора, получения гарантий

Сложность последующий сдачи в аренду объекта- анализ места расположения объекта


Примеры инвестиционных предложений:

Особняк + участок 1100 м2

Месторасположение: пригород КёльнаАрендатор: частное лицоДолгосрочный договор аренды: 98.000 евро в годСтоимость: 1.800.000 евро + НДС Фактор покупки: 18,36 Доходность (предполагаемая годовая норма

возврата на вложенные средства): 5,44 %


Примеры предложений для инвестиций


Жилой дом с магазином

Месторасположение: БерлинЖилая площадь - 135м2, коммерческие помещения

-87м2, участок - 200м2

Договор на аренду: 10 лет, с индексациейАрендная плата: 23.280 евро в годСтоимость: 280.000 евро + НДС Фактор покупки / Доходность: 12,01 / 8,32 %


Жилой комплекс для пожилых людей

Месторасположение: фед. земля Шлезвиг ГольштейнНовая постройка«Топ»-ОператорДоговор на аренду: 20 лет с индексацией, поручительство городской администрации Арендная плата: 10,8 млн. евро в годСтоимость: 180 млн. евро + НДС Фактор покупки / Доходность: 12,41 / 8,06 %


Гостиница ( 183 комнаты )

Месторасположение: Берлин

Договор на аренду: 20 лет с индексацией

Подземный гараж

Арендная плата: 1,274 млн. € в годСтоимость: 20 млн. € + НДС Фактор покупки / Доходность: 15,69 / 6,37 %


Торговые площади ( супермаркет )

Месторасположение: запад ГерманииДоговор на аренду: 10 лет ( с коррекцией каждые 5 лет )

Участок: 5300 м2Торговые помещения: 700 м2Складские и подсобные: 550 м2Более 100 мест для парковки

Арендная плата: 0,114 млн. € в год +НДССтоимость: 1,482 млн. € + НДС Фактор покупки / Доходность: 13,00 / 7,69 %


Парк отдыха и рынок в густонаселенном районе

Общая площадь: около 110 000 м2

Договор на аренду: 10 лет, арендаторы крупные международные и немецкие компании

Арендная плата: 10 млн. € в год +НДСПримерная цена продажи: 140 млн. € + НДС Фактор покупки / Доходность: 14,00 / 7,14 %

Возможна совместная покупка актива


Комплекс офисных, производственных и подсобных помещений

Месторасположение: запад ГерманииДоговор на аренду: до 2014 с опционом, интерес в расширении с заключением нового долгосрочного договораУчасток: 5300 м2Офисы: 1 этаж - 750 м2, 2 и 3 этажи – по 600 м2Остальные: 1100 м2Более 50 мест для парковки в гараже, отличная транспортная развязкаАрендная плата: 0,265 млн. € в год +НДССтоимость: 2,3 млн. € + НДС Фактор покупки / Доходность: 11,50 / 8,69 %


Супермаркет с оптовым магазином напитков

Месторасположение: запад ГерманииДоговор на аренду: до 2015 с опционом

Участок: 6150 м2Торговые помещения: 1900 м2Оптовый магазин: 400 м2Более 100 мест для парковки

Арендная плата: 0,255 млн. € в год +НДССтоимость: 3,2 млн. € + НДСФактор покупки / Доходность: 12,50 / 8 %


Группа компаний «Аверс»

Все виды оценки Инвестиционный консалтинг Юридические услуги Аудит, налоговое консультирование Управленческий консалтинг Аналитика, Бизнес-планирование

Санкт- Петербург: 007(812) 320-97-75;

Москва: 007(495) 698-47-23;

Кёльн: 0049(221) 330-56-30

[email protected]

WWW.AVG.RU

Documents

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор и национальные особенности