부동산 개발론

( 부동산과 금융 )

건국대학교 부동산학과 일반대학원

석사 3 학기 000337 학번 윤 종 만

목 차3 부동산 시장의 환경변화 15 REITs 의 개요

4 부동산 간접투자상품 현황 16 리츠의 일반구조

5 자산유동화의 개념 17 은행신탁형 상품 사례

6 국내 부동산 증권화 현황 18 부동산 투자신탁상품

7 자산유동화 신용등급 향상효과 발매현황 2

8 주택저당채권의 개요 19 리츠도입에 따른 부동산

9 주택저당채권의 효과 유형별 예상 사업변화

10 KoMoCo 2001-1 MBS 의 기본 발행구조도 20 미국 . 호주 . 일본의 사례

11 KoMoCo 2001-1 MBS 의 주요발행 내역 21 도표

12 KoMoCo 2001-1 MBS 의 발행자산 22 은행발매 부동산신탁수익률

13 KoMoCo 2001-1 MBS 의 대상자산구성 23 부동산투자회사의 성공요건

14 KoMoCo 2001-1 MBS 의 만기별 발행구조 24 프로젝트파이낸싱의 개요

25 프로젝트파이낸싱의 구조

26 자금조달방식의 비교

27 사례 1

28 사례 2

부동산시장의 환경 변화

성장기초의 둔화● IMF 체제 이전부터 저성장 기조 정착

● 전국수준에서 지가 , 주택가격 안정화 ● 부동산 실제수익 , 효용중심 수요페턴화

부동산시장과 금융시장 연계강화● ABS,MBS 도입으로 자산유동화

● REITs 의 도입 추진● 부동산 투자 양성화로 투명성 확보

부동산에 대한 국민의식 변화● 시장원리를 중시하는 사고정착

● 합리적 사업계획에 의해 시장주도 ● 고부가가치 산업으로 이미지 변신

세계화 . 정보화의 시대적 조류● 시장개방에 따른 외국인 투자 확대

● 자본 , 노동시장 등 모든 영역 세계화 ● 네트워트에 의한 종합정보체계 구축

Real EstateEnvironment

구 분부동산투자회사 (REITs)

기업구조조정부동산투자회사 (CRV)

부동산투자신탁

자산유동화증권 (ABS)

주택저당증권

(MBS)

근 거 법 부동산투자회사법

기업구조조정투자회사법 신탁업법 자산유동화법 주택저당채권유동화법

설립인가 건설교통부장관인가

금융감독위등록 금융감독위 등록

금융감독위 건설교통부금융감독위

회사형태 실체회사 페이퍼컴퍼니 회사없음 페이퍼컴퍼니 회사없음

자 본 금 500 억원 100 억 -200 억원 없음 20 억원 250 억원

투자대상 부동산 , 증권 등 기업구조조정용부동산 부동산 ,증권 등

부동산 부동산

상 장 의무화 의무화 불가 불가 임의

배 당 90% 이상 임의 표시이자 표시이자 표시이자

존속기간 무제한 무제한 5 년 이내 채권존속기간 무제한

업무위탁 자체관리 ,일괄관리

일괄위탁 자체관리 일괄위탁 자체관리

부동산 간접투자상품 현황

원채무자 수탁관리기관 투자자자산관리자대체자산관리자

< 유동화 이후의 현금흐름 >

자산유동화의 개념자산유동화의 개념

자산보유자 SPV 증권회사 투자자자산매각 유가증권발행 유가증권매각

대금 대금 대금

신용보완

< 유동화시점 >

자산매각을 통한 자금조달 유가증권 발행 구조화

특별채권37%

주택저당대출채권12%

기업토지 및 토지매출채권

21%

임대료채권8%

신탁비용상환청구권7%

담보부 부실채권12%

분양대금채권3%

국내 부동산증권화 현황 (2000 년 말 기준 )

자산 유동화 증권 등급자산 유동화 증권 등급 자산보유자등급자산보유자등급캠코미래 6 차 AAA,AA 한국자산관리공사 not rated

랜드피아 II 2000 AAA,AA+ 한국토지공사 AA+

국민 제 2 차 AAA 국민은행 AAA

대은 제 1차 AAA,AA- 대구은행 A-

크레디피아 2차 AA,AA- 엘지 캐피탈 AA-

한국토지 3 차 AAA,AA 한국토지신탁 AA+

동양오리온 2차 AAA 동양오리온투자신탁 not rated

교보제 2차 AAA 교보투자신탁운용 not rated

에프엔 AAA,AA+ 삼성증권 A-

엘지프라이머리 1차 AAA,AA 엘지투자증권 not rated

베스트 EZ제 1차 AAA 대우증권 BB

오리온 주은 AAA,AA+ 동양카드 BB+

밀레니엄오토 AAA,AA 현대캐피탈 A-

본드파크 AAA,AA 현대증권 BBB-

우리일차모기지 AAA 우리주택할부금융 BB+

프론티어제 1 차 AAA 삼성카드 AA-

쓰리에스 AAA 대신 / 한화증권 /메리츠증권

not rated/BB/not rated

저렴한 자금조달 (2000 년 4 월 1 일 - 2000 년 9 월 30 일 기준 )

자산유동화 신용등급 향상효과자산유동화 신용등급 향상효과

주택저당채권 (MBS. Mortgage Backed Securities)

주택저당채권이란 (MBS.Mortgage Backed Securities)?

-- 주택저당채권이란 금융기관이 주택을 담보로 설정한 저당권에 의해 담보되는 채권을 바탕으로 발행하는 증권으로 대출채권의 원리금 상환을 담보로 증권을 발행하는 것을 의미한다 .

● 주택수요자1. 주택자금차입 용이 : 금융대출기관의 재원확대로 주택자금대출이 쉬움2. 유동화가 정착됨에 따라 낮은 금리로 장기주택자금의 차입이 가능3. 대출수요자 중심의 주택금융시장 형성

 

● 주택저당채권발행효과1. 재무건전성 강화 : 대출자산매각으로 위험가중자산의 감소2. 주택금융 확대재생산 : 대출채권의 매각대금으로 신규주택대출에 자금회전율 제고3. 수수료수입 획득과 기존고객과의 관계유지4. 새로운 자금조달수단 확보 : 대출채권을 확보함으로써 자본시장에서 자금조달효과

5. 새로운 상품과 서비스창출로 주택금융 취급기관으로서의 경쟁력 제고6. 장기대출채권 매각을 통한 신용 , 금리 , 유동성 위험부담 경감

● 투자자1. 안정적 수익을 주는 투자상품 제공 :     높은 신용도와 안정적인 현금흐름을 가진 MBS 를 기초로 발행2. 다양한 투자상품 제공 :     투자자의 투자요건에 적합한 다양한 만기와 금리구조를 가진 투자상품 제공3. 효율적인 유통시장 형성4. 투자자의 이익보호장치 제공 : 각종 신용보강장치와 전문적인 사후관리로 투자자의 이익보호

주택저당채권의 효과

KoMoCo 2001-1 MBS 의 기본발행구조도

MBS발행대상자산

국민주택기금보유 주택저당채권 (Mortgage Loan)   잔존원금 2,376 억원 , 15,633 건 (2001 년 4 월 30 일 기준 )

발행증권 주택저당증권 ( 확정배당 수익증권 )

발행금액 총 2,377 억원

신용보강  선순위 MBS 에 대한 KoMoCo 지급보증     ⇒전 Tranche 신용등급 AAA 취득

발행금리 Tranche 별 확정 금리

발행시기 2001 년 5 월 18 일 공모 매출

발행참여자

     주간사 : 대신증권 , 세종증권 , 신한증권     법무법인 : 법무법인 대륙     자산실사 : 대일 회계법인     신용평가 : 한신정 , 한기평     채권관리자 : 주택은행

KoMoCo 의 MBS 2001-1 주요발행내역

KoMoCo 2001-1 MBS 발행자산

주택저당채권(Mortgage Loan)

국민주택기금 ( 기금수탁자 : 한국주택은행 ) 이 주택에 대하여 1 순위 또는 2 순위 저당권을 설정하고 취급한 개인 및 주택저당대출 (2 순위의 경우 기금이 1 순위인 경우만 포함 )2 순위 대출자산 포함과 관련 경매 진행시 부족액을 지급하기로 약정 체결

대상자산 선별기준

선정기준일 2001 년 2 월 22 일 ( 정산기준일 : 2001 년 4 월 30 일 )

담보의 종류 주택잔존만기 123 개월 이상 141 개월 이하연체일수 3 개월 이하 ( 선정기준일 현재 )

법적절차 진행 여부 진행사실 없음채무자 신용불량 정보 정상 ( 불량 정보 미등록 )

행자부 주민 전산자료 확인 이상 주택저당채권 제외최소 대출 잔액 300 만원 이상대출 취급부정 제한사항 최소 취급 건수 30 건 이상 지점

대상자산 특징

1,2 순위 저당권이 설정된 개인 대출한국주택은행이 국민주택기금의 기금수탁자로소 대출을 취급하고 관리장기대출 ( 최소대출 기간 13 년 , 98 년 7 월 최초 대출실시 )매월 원리금 균등분할 상환 조건평균 대출잔액 : 1,520 만원대상자산 건수 : 15,633전국 177 개 점포에서 취급 ( 자산실사 완료 )

코모코 2001-1 대상자산의 구성

KoMoCo 2001-1 MBS 의 만기별 발행구조

구분 발행구조 발행금액 만기구조 금리 이자지급 신용등급 원본지급 비고

선

순

위

Tranche1 80 억원 6 개월 6.24%

삼

월

이

표

AAA

만기일시

Tranche2 110 억원 1 년 6.57%

AAA

Tranche3 120 억원 1 년 6개월

6.82%

AAA

Tranche4 130 억원 2 년 7.07%

AAA

Tranche5 130 억원 2 년 6개월

7.23%

AAA 콜옵션부

Tranche6 120 억원 3 년 7.41%

AAA 콜옵션부

Tranche7 130 억원 3 년 6개월

7.53%

AAA 콜옵션부

Tranche8 120 억원 4 년 7.61%

AAA 콜옵션부

Tranche9 50 억원 4 년 6개월

7.71%

AAA 콜옵션부

Tranche10

200 억원 5 년 7.71%

AAA 콜옵션부

Tranche11

570 억원 7 년 6개월

7.80%

AAA 10회균등분할상환

콜옵션부

tranche12 520 억원 10 년 7.99%

AAA 10회균등분할상환

콜옵션부

합계 2,280 억원

● REITs (Raeal Eastate Investment Trust) 란 ?

REITs 란 많은 투자자들의 자본으로 모든 종류의 부동산을 취득하거나 금융을 제공하기 위해 결합한 회사나 영업신탁을 말한다 . 모든 종류의 부동산은 결국 부동산에 투자하여 소득을 올릴 수 있는 수익성 부동산을 의미한다 .

● 리츠의 도입 , 성장배경

부동산의 소액화를 통하여 소액 투자가에게도 부동산 투자 기회를 부여

금융위기 해소와 구조조정을 앞당기기 위한 방편으로 도입

● REITs 의 주요 유형

1. 개방형 : 투자자에게 환매권을 부여

2. 폐쇠형 : 환매권을 리츠회사에 요구할 수 없음

3. UPREITs : 유한파트너쉽의 지배권을 가지고 있는 REIT

4. DOWNREITs

REITs 의 개요

REITs

ㅇ 주주총회ㅇ 이사회ㅇ 감사

주간사

유가증권 보관회사

투자자(자본시장 )스폰서

현금

소유권 /

모기지

주식 / 수익증권

현금

부동산정보회사

신용평가회사

자산운용회사

ㅇ 부동산 관리 /

개발 / 처분 / 투자

자산관리 / 운용계약

증권거래소 /금융감독원

부동산(부동산시장 )

계약

유가증권관리 / 감독

: IPO, 증자 등

: 신용등급

: 정보제공

: 유가증권보관

설립

관리 / 개발 /

처분

지분출자

REITs 의 일반구조

구분

국 민 은 행 하나 은행 조흥 은행

상품명 빅맨부동산투자신탁 1호

빅맨부동산투자신탁 2호

빅맨부동산투자신탁 3호

빅맨부동산투자신탁 4호

하나부동산투자신탁 1 호

CHB부동산투자신탁 1 호

발매일 2000.7.24 2000.9.4 2000.9.4 2000.9.4 2000.9.26 2000.9.29

모집금액 130 억원 320 억원 300 억원 180 억원 90 억원 650 억원

신탁기간 18 개월 12 개월 18 개월 18 개월 12 개월 12 개월

운용형태 토지대 +초기사업비

토지대 +초기사업비

토지대 +초기사업비

토지대 +초기사업비

토지대 +초기사업비

아파트공사자금

대출이자율 15% 15% 15% 15% 15% 10%

기대수익률 12% 12% 12% 12% 12.3% 8.3%

지급보증 무보증 시공사보증 시공사보증 시공사보증 시공사보증 시공사보증

은행신탁형 상품사례

은 행 발행시기 발행규모

투 자 처

국민 은행

2000.7.25

130 문정동 대우아파트

2000.9.5 320 문래동 현대아파트 ,, 300 ,,

,, 180 죽전 현대아파트2001.3.17

400 대전 가장동 삼성아파트

2001.4.11

250 부산해운대 롯데아파트

조흥 은행 2000.9 650 도원동 삼성아파트

하나 은행2000.9 90 산본 쌍용아파트2000.10 70 상봉동 태영아파트2001.5.28

350 방배동 아파트사업장

( 단위 = 억원 )

부동산 투자신탁상품 발매현황 2

( 출 처 : 매일경제 )

구분 현황 REITs 도입후

사무실 ● 임대구조가 단기구조임● 기업들이 투기 , 투자의 목적으로 핵심역량과 관 련 없는 부동산에 투자하여 수익저조 ● 소득 및 비용관리가 제대로 이루어지지 않음● 세입자 서비스의 질이 낮은 수준임

● 임대 구조가 장기화 및 안정화● 기업들이 REITs 에 부동산을 현물 출자 또는 매각후 Sale Leadeback 이용● 소득 및 비용 관리의 선진화● 장기적으로는 임대료 인하

주택분양 및 개발사업

● 개발사업 자금 조달이 매우 어려움● 분양후 개발사업 관리의 분리

● 개발사업자금 조달이 용이해짐● 개발 후 사후관리까지 일괄 서비스 제공

주택임대 사업

● 현재 서민형 임대주택은 수익성이 낮음● 전세 제도가 유행하지만 전세가가 너무 많음● 전세 제도로 부동산 금융 기법이 후진화

● 고급아파트 임대사업의 사업성이 높음● 주택 임대사업이 전세제도를 대체● REITs 가 주택개발 후 임대사업을 운영

호텔 및 숙박업

● 현재 특급호텔과 여관 사이의 중저가 호텔 및 비즈니스 호텔이 전무한 상태임● 호텔 및 숙박업계의 대형화 , 전문화가 미흡

● 체인사업자 또는 특급호텔이 REITs 설립 후 여관 , 콘도 , 리조트 등을 매입 또는 개 발하여 다양하면서 전문화된 서비스 제공

유통업

● 유통시설 건립시 자금조달이 어렵고 높은 지가 및 공사비로 인해 부실화 되기가 쉬움● 유통업체의 부동산 개발 사업은 전문성 결여

● 자금조달이 용이한 REITs 가 유통시설 건립후 유통업체에 임대함으로 유통과 부동산 운영이 분리되어 유통업 선진화 및 우량화

산업시설 ● 정부나 지자체 주도의 수익성과 지역 특성을 무 시한 대규모 공단 사업 위주

● 물류기지 , R&D 시설 , 창고 임대 등 소규모이지만 수익성이 높은 사업 추진 가능

REITs 도입에 따른 부동산 유형별 예상 사업 변화

국가구분

미국 REITs 일본 SPC 호주 LPT

법인격 회사 , 신탁 , 재단 특별법상 영리사단법인 신탁

업

무

대상자산 부동산과 관련 자산 , 부동산 저당채권 등

특정자산 ( 지명채권 , 부동산 ) 및 신탁수익권

주로 수익성 부동산 (주택제외 )

발행증권 주식 ( 지분 ), 무담보 회사채 , 자산담보부채권 (MBB)

자산대응증권 ( 우선출자증권 ,특정사채권 , 특정약속어음 )

분할납입주식 , 전환증권 , 부채증권

업무범위 부동산 취득 , 개발 , 운용 , 처분

특정자산의 취득과 관리 부동산 취득 , 개발 , 운용 , 처분

업무위탁 외부위탁 , 내부관리 외부위탁 외부위탁

조직

기관 주주총회 , 이사회 , 이사 , 사외이사 , 외부감사인 , 감사

사원총리 , 이사 . 감사최저 1 인 , 이사회 . 감사회불필요 , 회계감사인

주주총회 외부경영인 선임

설립 별도규정 없음 발기인 , 정관 , 등기 신탁규약 (trust deed)

최저자본금 제한없음 300 만엔 2000 호주달러를 보유한 500 인 이상 주주

증자 . 사채 가능 , 가능 불인정 , 가능 가능 , 가능

법인세 요건충족시 면제 (95% 이상 배당 )

요건충족시면제 (90% 이상배당 ) 요건충족시면제 (100%배당 )

투자자보호

공시 증권거래법 , 주법 증권거래법 , 성령 호주주식샂아규칙

감독 SEC 및 주정부 행정당국등록 , 금융감독청 감독 호주증권 거래소

미국 . 일본 . 호주의 사례

부동산 소유자

부동산투자회사(REITs )

디벨로퍼(developer)

•자산 양도

부동산투자자문회사

투 자 자(소액화 )

자산운용회사(AMC)

신용평가기관 신용보완기관

부동산 관리 , 임대 , 마케팅

부동산평가기관

수익성 평가 , 투자지표개발

개 인

연기금 , 기관투자

REITs , mutual fund

금융기관

•직접투자 비중 감소

•신용보완•신용평가

•자산운용 •증권발행

•자금유입•평가

< 도표 :REITs 도입에 따른 부동산 산업구조 변화 >

은행발매 부동산신탁 수익률 점검

1. 수익저조 : 올해 9% 대 목표 수익률을 내세운 은행 부동산 신탁 수익률이 지난 4 월말 현재 7-8% 선에 그치고 있다 .

2. 개인투자자 실망 : 지난 3 월까지 국민은행이 5차례내놓은 상품의 개인 투자자금 비중이 70%선에서 4 월 발매 때에는 30% 대로 추락

구 분 완전면세 50% 감면 완전과세 매입가액 100,000 100,000 100,000

취득등록세 - 2,900 5,800

취득원가 100,000 102,900 105,800

영업이익 12,000 12,000 12,000

건물분재산세 - 105 210

종합토지세 - 681 1,363

순영업이익 (세전 )

12,000 11,214 10,427

법인세 - 1,727 3,212

세후영업이익 12,000 9,487 7,215

세후수익률 12% 9.2% 6.8%

수익률비교 (100) (76) (57)

부동산 투자회사의 성공요건

( 단위 = 백만원 )

현재 자금시장에서 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 부동산 자금은 250 조원 정도로 추산 .

부동산투자회사가 성공적으로 뿌리 내릴수 있는 좋은 토양 제공

성공을 위해서 가장 중요한 요소는 수익률 – 부동산투자회사에 대한 조세감면 범위가 부동산 투자회사의 수익률에 결정적인 요소임

● 프로잭트 파이낸싱의 역사 : 프로젝트 파이낸싱은 1920-30 년대 미국에서 은행 들이 차입능력이 취약한 유전개발업자들에게 장래에 생산될 석유의 판매대금을 상환재원으로 매장된 석유를 담보로 하여 유전개발에 소요되는 자금을 융자하는 방식에서 시작되었다 .

● 프로젝트 파이낸싱의 개념

미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하는 개념이다 .

● 프로젝트 파이낸싱의 특징

1. 비소구 또는 제한소구 금융

2. 담보의 한정

3. 현금수지에 기초한 여신

4. 구조화 금융 및 차관단 구성

5. 단일 사업성

프로젝트 파이낸싱 (Project F inancing)

( 용어 )

비소구 (Non-Recourse) : project sponsor 가 지급 보증 않 서는 형태

제한소구 (Limited-Rocourse) : project sponsor 가 약간의 지급보증을 서는 형태

프로젝트 파이낸싱의 구조

사업주(Sponsors)

원료공급자(Supplier)

정부(Government)

금융제공자(Lender)

구매자(Off-taker)

운영업체(Coperator)

건설업체(Construction)

프로젝트 전담회사(Project company)

구 분 Corporate Financing

Project Financing

방식 전통적인 자금조달 방식 현대적인 자금조달 방식

자금조달에 소요시간 1-3 일정도 소요( 지급보증 있음 )

보통 3-6 개월 소요( 지급보증 없음 )

대출금리 Prime rate( 기준금리 , 가산금리 )

P + 2%(spread,or risk premium)

수수료 없음 변호사 비용 등의기타비용 소요

자금조달 방식의 비교

Project Financing 를 하는 이유

1 모기업이 risk 를 낯출 수 있다 .

- 모기업은 당해 사업이 잘못 되어도 자기자본만을 읽게 됨

2 재무 건전성을 유지하면서 여러 프로젝트를 수행하기 위해

모건스텐리 Real East Fund3

한누리 빌딩 (3900 평 )

제일은행자기자본 : 60억

Loan : 190 억

Porject Financing 의 사례 (1)

내용● 모건스탠리에서 최초로 한국에 투자한 펀드

● 매입당시 40% 의 임대률 상황 ( 월세 :52,500/ 평 , 관리비 25,00/ 평 )

● 대출금리 : 11.5% 변동금리 ( 은행측에서 1 순위 저당설정 )

● 순수한 Non-Recourse

● 나중에 운영하다가 비싼 가격에 매도함 ( 임대률이 상승했기에 )

Project Sponsor – 싱가폴 C.D.C Westbrook R.E.F

유화개발㈜

제일은행삼성생명교보생명동부화재등 7 개

기관 참여

( 자기자본 : 500 억 )

(Loan : 700 억 )

Project Financing 사례 2

내용대우가 건설중에 33% 완공 후 어려움 겪음

유화개발에게 넘긴 후 계속 건설 (2001 년 완공 예정 )

프로젝트 스폰서는 리츠시장이 생겨나면 높은 값에 되팔려고 들어옴

Limited-Recourse

THE END