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静岡県不動産鑑定士協会 自治体における不動産市場情報整備の意義 - 取引情報・取引価格・不動産業況 DI の整備と自治体での政策活用 -. 1. 不動産取引情報整備の意義 2. 不動産情報整備の現状 3. 不動産情報の 分析 : 取引量と土地利用 4. 不動産業況 DI の整備. 清水千弘 ( Chihiro SHIMIZU) 麗澤大学経済学部准教授. 1. [email protected]. 1. 不動産市場情報整備の意義. 不動産情報は，なぜ政策的な整備が必要なのか →不動産市場の公共性と 特殊性 - PowerPoint PPT Presentation
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静岡県不動産鑑定士協会
自治体における不動産市場情報整備の意義 - 取引情報・取引価格・不動産業況 DI の整備と自治体での政策活用 -
清水千弘 (Chihiro SHIMIZU)
麗澤大学経済学部准教授
• 1. 不動産取引情報整備の意義• 2. 不動産情報整備の現状• 3. 不動産情報の分析 : 取引量と土地利用• 4. 不動産業況 DI の整備
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1. 不動産市場情報整備の意義
• 不動産情報は，なぜ政策的な整備が必要なのか• → 不動産市場の公共性と特殊性
• 地域経済の Early Warning Signal !!!
• 土地利用の外部性• - 単純な外部性• ある土地の土地利用が周辺の土地利用に対して影響をもた
らす• - 追加的な外部性• 一度，決定された土地利用が時間を超えて影響をもたらす• 良好な都市空間の創造 = 最適な土地利用の管理• → 地域経済の持続的成長 ( 資源の最適配分 )•
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不動産価格の変動と地域経済
• 資産価格の変動がどのように地域経済に影響をもたらすのか ?• 上昇局面 :• 企業・家計の資産に対する投機行動の活発化• - 適正水準の資産価格の上昇に基づく投資の活性化は， (+).• - 本来，投資に回るべき資金が，過剰に資産に投資される (-)
• 下落局面 :• - 信用収縮 : 金融システムの不安定化 短期的な経済の停滞
資産需要低下• - 長期的な期待の低下 : 価格の押し下げ効果• - 負債効果 : 生産性の高い経済主体から，生産性の低い経
済主体に対する資産の移転• 企業 : 成長性の高い企業，生産性の高い家計 : 負債
( 大 )
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4
2. 不動産情報整備の現状
調査名 調査機関 性格 周期 開始時点*
地価公示 国土交通省 鑑定 年1回 1970
地価調査 都道府県 鑑定 年1回 1975
相続税路線価 国税庁 査定 年1回 1963
固定資産税路線価 市町村 査定 3年ごと 1950
固定資産税・標準宅地鑑定価格 市町村 鑑定 3年ごと 1994
東京都地価図 (社)東京都宅地建物取引業協会 相場 年1回** 1968
大都市圏地価調査 (株)ミサワ総合研究所 相場 年1回 1979
地価分布図 (株)東急不動産 相場 年1回 1962
市街地価格指数 (財)日本不動産研究所 鑑定 年2回(3月・9月) 1955
東京圏マンション流通価格指数 東日本レインズ ヘドニック指数 月次 1995
RRPI:リクルート住宅価格指数 (株)リクルート ヘドニック指数 月次 1986
地価相場 (株)住宅新報社 相場 年1回 1959
取引事例 国土交通省 売買 四半期 2005*開始時点は，情報の入手可能時点であり，調査開始時点ではない。**1968年に開始し,第2回調査は,1972年。その後,1980年までは2 年おき程度で実施。 1981年以降は年1回。
(1) 土地価格情報
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(2) 土地利用データ
ThreeMetro-
ThreeMetro-
ThreeMetro-
ThreeMetro-
ThreeMetro-
politanAreas
politanAreas
politanAreas
politanAreas
politanAreas
482 62 420 481 62 420-12.8 -11.5 -13 -12.7 -11.5 -13
474 62 413 473 61 412-12.5 -11.5 -12.7 -12.5 -11.4 -12.7
1 0 0 8 8 0 7 8 0 70 0 (0.0) (0.3) -0.2 0 -0.2 -0.2 0 -0.2
2,509 316 2,193 2,509 316 2,193-66.4 -58.8 -67.6 -66.4 -58.8 -67.6
1 1 0 26 1 25 27 1 26-0.2 (0.2) (0.0) -0.7 -0.2 -0.8 -0.7 -0.2 -0.8
134 19 115 133 19 114
-3.5 -3.5 -3.5 -3.5 -3.5 -3.5131 27 104 131 27 104-3.5 -5 -3.2 -3.5 -5 -3.2
43 182 60 121 183 61 122-8.1 -4.8 -11.2 -3.7 -4.8 -11.4 -3.8
110 37 73 110 37 73-2.9 -6.9 -2.3 -2.9 -6.9 -2.3
6 8 6 9 6 16 6 10 16 6 11 (1.1) (0.2) (1.1) -0.3 -1.1 -0.4 -1.1 -0.3 -0.4 -1.1 -0.3
57 18 39 56 18 39-1.5 -3.4 -1.2 -1.5 -3.4 -1.2316 52 264 316 51 264-8.4 -9.7 -8.1 -8.4 -9.5 -8.1
3,775(100.0)
534(100.0)
3,241(100.0)
3,778(100.0)
536(100.0)
3,242(100.0)
3,778(100)
537(100)
3,242(100)
3,779(100.0)
537(100.0)
3,242(100.0)
3,779(100.0)
537(100.0)
3,242(100.0)
Source: "Survey of Current Status of Distribution of Land Use" by Ministry of Land, Infrastructure and TransportNote1: Roads include open roads, farm roads and forest roadsNote2: Figures are estimated by Ministry of Land, Infrastructure and Transport based on various statistics.Note3: Figures in parentheses are shares of the total figures of each area.Note4: Regions are as follows:
Total
234 (7.2) 302 (8.0) 52 (9.7) 252 (7.8)
51 (1.4) 17 (3.1) 35 (1.1)
7 Others 286 (7.6) 48 (9.0) 238 (7.3) 282 (7.5) 47 (8.8)
17 (0.5) 11 (0.3)
③Others 31 (0.8) 11 (2.1) 20 (0.6) 44 (1.2) 15 (2.8) 29 (0.9)
② Industrial 14 (0.4) 15 (0.4)
61 (1.9) 102 (2.7) 34 (6.4) 68 (2.1)
170 (4.5) 57 (10.6) 113 (3.5)
①Residential 79 (2.1) 26 (4.9) 53 (1.6) 92 (2.4) 31 (5.8)
121 (3.2) 25 (4.7) 95 (2.9)
6 Urban 124 (3.3) 81 (2.5) 150 (4.0) 51 (9.5) 99 (3.1)
19 (3.6) 113 (3.5)
5 Roads 89 (2.4) 19 (3.6) 70 (2.2) 107(2.8) 23 (4.3) 84 (2.6)
26 (0.8)
4 Surfacewaters,rivers andwaterchannels
128 (3.4) 18 (3.4) 110 (3.4) 130 (3.4) 18 (3.4) 112 (3.5) 132 (3.5)
2,514(66.5)
318(59.3)
2,196(67.7)
3 Field 43 (1.1) 42 (1.3) 31 (0.8) 30 (0.9) 26 (0.7)
2,205(68.0)
2,530(67.0)
323(60.3)
2,207(68.1)
2 Forestry 2,529(67.0)
324(60.7)
504(13.3)
66 (12.2) 438(13.5)
Pasture 19 (0.5) 18 (0.6) 10 (0.3) 10 (0.3) 9 (0.2)
477(14.7)
538(14.2)
72 (13.4) 466(14.4)
Agriculturalland
557(14.8)
80 (15.0)
476(14.7)
513(13.6)
66 (12.3) 447(13.8)
LocalAreas
JapanLocalAreas
1 Agriculture 576(15.3)
81 (15.2) 495(15.3)
548(14.5)
73 (13.6)
2003 2004
Land Use
JapanLocalAreas
JapanLocalAreas
JapanLocalAreas
Japan
Division 1975 1985 1995
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Spatial Distribution of Condominiums
東京 23区の戸建て住宅の分布Source : Shimizu, C and K.Karato(2005). Inefficiency of Land Use in the Tokyo Office Market:An Attempt to Measure Social Costs in Inefficiency of Land Use , ARSC2005
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10
Figure17. 東京 23区のオフィスビルの分布Source : Shimizu, C and K.Karato(2005). Inefficiency of Land Use in the Tokyo Office Market:An Attempt to Measure Social Costs in Inefficiency of Land Use , ARSC2005
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(3) 土地所有データ
(unit : 10,000 ha, %)FY1975 80 85 90 95 2000 2002 2003 2004
1,102 1,110 1,109 1,112 1,121 1,191 1,193 1,195 1,183-33.7 -34 -34 -34.3 -34.8 -37.1 -37.3 -37.4 -37900 897 896 895 894 893 891 891 877
-27.5 -27.5 -27.5 -27.6 -27.7 -27.8 -27.8 -27.9 -27.4202 213 213 217 227 298 302 304 306-6.2 -6.5 -6.5 -6.7 -7 -9.3 -9.4 -9.5 -9.6
2,170 2,156 2,150 2,133 2,102 2,017 2,008 2,003 2,016-66.3 -66 -66 -65.7 -65.2 -62.9 -62.7 -62.6 -633,272 3,266 3,259 3,245 3,223 3,208 3,201 3,198 3,199-100 -100 -100 -100 -100 -100 -100 -100 -100
Source:
Note1:
Note2: Figures represent areas as of 31 March each year.Note3:
Ⅰ .Public sectorownership
Ⅱ .Private sector
The total area of Japan includes streets and roads that are not shown in the. These account for approximately5.80 million ha (14.33 million acres). In 2004, the total area of Japan was 37.79 million ha (93.38 million acres).
*By centralgovernment
*By local government
ownership
Ⅲ Total
Calculated by Ministry of Land, Infrastructure and Transport from "Monthly Report of Statistics of Fiscal andFinancial Figures" by Ministry of Finance, and "Survey of Current Status of Public Utilities" by Ministry ofPublic Management, Home Affairs, Posts and Telecommunications
Public sector ownership is calculated from "Monthly Report of Statistics of Fiscal and Financial Figures" and"Survey of Current Status of Public Utilities". Private sector ownership is calculated by deducting areas of publicsector ownership from the total which was researched by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport.
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3. 不動産情報の分析 : 取引量と土地利用
• 不動産情報の正確性を知る• 情報流通と情報精度
• 正確な情報 :目的によって必要とされる情報が異なる• 市場動向の観測 :• ・取引情報 ・ 募集情報 • 確実性 :• ・取引価格 ・募集価格 × 時間的速報性
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14
Valuation Error + Smoothing
• 地価指数 = 鑑定値指数 ( 鑑定人による価格 )• リスク指標 =ボラティリティ
0
5,000,000
10,000,000
15,000,000
20,000,000
25,000,000
30,000,000
35,000,000
19
74
19
75
19
76
19
77
19
78
19
79
19
80
19
81
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
40
60
80
100
120
140
MarketPrice
PublishedLand Price
Rate
La
nd
Pri
ce(y
en p
er s
qu
are
met
er)
Calendar YearP
ub
lished
La
nd
Price/M
ark
et La
nd
Price
ID Neighbourhood Area
LandValue(Yen/
m2) at1975
Lotsize
RoadWidth
NearestStation
Distance to NS
FLRValue/Estimate Ratio at
1975
Value/Estimate Ratio at
1987
Value/Estimate Ratio at
1999
Point1
Small-sizedretails andfinancial officesmix up
ChiyodaWard
1,250,000 163m2 27m Kanda 150m 800% 75.98% 58.63% 126.01%
Point2
Retails andoffices mix up Minato
Ward1,270,000 133m2 10m Omotesando 60m 700% 71.02% 63.14% 115.56%
Figure 1- Value to Price ratio on particular points: Commercial sites
Transactionprice-based
Index
PublishedLand Price-based Index
Transactionprice-based
IndexULPI
(Average) 7.44 8.26 2.64 1.47
(StandardDeviation)
31.26 32.03 17.93 9.27
(Average) 7.77 7.30 3.15 2.22
(StandardDeviation)
30.19 26.27 13.32 6.50
N=
Terrm
CommercialLand
ResidentialLand
1976-1999(annually) 9/1975 - 9/1999(bi-annually)
24 48
Source) Shimizu and Nishimura (2006)
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先行指標としての土地取引件数
15
-0.2
-0.1
0.0
0.1
0.2
0.3
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Dev
iatio
n fr
om T
rend
-0.08
-0.04
0.00
0.04
0.08
0.12
Dev
iatio
n fr
om T
rend
Volume of Transactions [Left scale]
House Price [Right scale]
Bubble Bursting as Phase Transition Phenomenon: M. Iwamuraa, K. Nishinarib, Y. Saitoc, and T. Watanabed
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取引量と土地利用
• 不動産市場の流動性の重要性• 流通速度の重要性• 過剰流動性 : 土地利用を前提としない土地取引の増加• →投機的土地取引が土地利用の混乱をもたらす• 流動性の低下 : 土地の有効利用の阻害• →所有者の転換と土地利用の上昇• 景気の先行指標• 観測指標 :• 面積流動率（％）＝当該市区町村で一定の期間に取引
の対象となった土地面積／当該市区町村の宅地面積• 件数密度（件数／ｋ㎡）＝当該市区町村の一定期間の
土地取引件数／当該市区町村の宅地面積
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土地取引データ 4: 主体別土地取引動向
時期別・取引主体別・取引件数の動向（東京全域）
→法人 法人
→法人 個人
→個人 法人
→個人 個人 0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
S62 H1バブル期（ ～ ）
(H3 H5)崩壊期 ～
H7 H9回復期（ ～ ）
数値軸
S62 H1バブル期（ ～ ）
(H3 H5)崩壊期 ～
H7 H9回復期（ ～ ）
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土地取引データ 5: 主体別土地取引動向
時期別・取引主体別・取引件数の動向（都心部）
→法人 法人
→法人 個人
→個人 法人
→個人 個人 0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
S62 H1バブル期（ ～ ）
(H3 H5)崩壊期 ～
H7 H9回復期（ ～ ）
数値軸
S62 H1バブル期（ ～ ）
(H3 H5)崩壊期 ～
H7 H9回復期（ ～ ）
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マイクロな分析 1( 土地利用の混乱地域の抽出 )
指標１（土地取引面積／町丁目面積）
3002001000
()
指標２（
土地
取引件
数／
町丁目
面積キロ㎡）
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
土地取引面積指標と土地取引密度指標との関係
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マイクロな分析 2( 土地利用の混乱地域の抽出 )
指標（土地取引面積／町丁目面積）にみる土地取引集中地域と取引特性
順位 区名 大字名 小字名 取引件数 前期取引件数 後期取引件数 変化率 転売件数 法人件数 流動率 取引密度 転売比率 法人比率
1 新宿区 西新宿 ６丁目 192 161 28 -82.61 26 175 255.37 2,534 13.54 91.152 渋谷区 鴬谷町 114 49 52 6.12 20 53 199.38 1,505 17.54 46.493 渋谷区 恵比寿南 １丁目 142 93 48 -48.39 12 73 109.59 1,874 8.45 51.414 渋谷区 神宮前 ３丁目 266 122 117 -4.10 50 172 86.50 3,511 18.80 64.665 豊島区 池袋 ２丁目 531 289 226 -21.80 87 249 80.42 7,008 16.38 46.896 渋谷区 千駄ケ谷 ３丁目 203 122 72 -40.98 56 124 72.11 2,679 27.59 61.087 新宿区 富久町 317 214 94 -56.07 63 212 67.57 4,184 19.87 66.888 新宿区 西五軒町 43 23 16 -30.43 6 39 67.49 568 13.95 90.709 渋谷区 代々木 ４丁目 178 73 97 32.88 34 85 65.13 2,349 19.10 47.7510 豊島区 目白 ５丁目 209 126 74 -41.27 29 49 62.84 2,758 13.88 23.4411 新宿区 大久保 ２丁目 266 130 109 -16.15 55 132 62.64 3,511 20.68 49.6212 新宿区 西新宿 ３丁目 79 48 31 -35.42 13 70 61.62 1,043 16.46 88.6113 渋谷区 代々木 ５丁目 202 96 93 -3.13 37 108 60.57 2,666 18.32 53.4714 渋谷区 富ケ谷 １丁目 205 136 59 -56.62 31 101 58.02 2,706 15.12 49.2715 渋谷区 神宮前 ４丁目 199 97 89 -8.25 33 136 57.14 2,626 16.58 68.3416 豊島区 南大塚 １丁目 286 97 178 83.51 42 101 56.90 3,775 14.69 35.3117 新宿区 四谷 ４丁目 262 176 62 -64.77 37 177 56.56 3,458 14.12 67.5618 渋谷区 神宮前 ２丁目 201 98 88 -10.20 39 129 54.50 2,653 19.40 64.1819 豊島区 池袋本町 １丁目 226 91 130 42.86 41 69 53.40 2,983 18.14 30.5320 新宿区 下落合 ４丁目 195 65 124 90.77 37 59 50.96 2,574 18.97 30.26
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マイクロな分析 3( 土地利用の混乱地域の抽出 )
前半期（S63～H4）土地取引集中地域と取引特性
順位 区名 大字名 小字名 取引件数 前期取引件数 後期取引件数 変化率 転売件数 法人件数 流動率 取引密度 転売比率 法人比率
1 豊島区 池袋 ２丁目 531 289 226 -21.80 87 249 80.42 7,008 16.38 46.892 新宿区 富久町 317 214 94 -56.07 63 212 67.57 4,184 19.87 66.883 新宿区 四谷 ４丁目 262 176 62 -64.77 37 177 56.56 3,458 14.12 67.564 新宿区 西新宿 ６丁目 192 161 28 -82.61 26 175 255.37 2,534 13.54 91.155 新宿区 北新宿 ２丁目 236 140 85 -39.29 38 136 44.48 3,115 16.10 57.636 新宿区 北新宿 ３丁目 310 138 159 15.22 89 122 46.45 4,091 28.71 39.357 渋谷区 富ケ谷 １丁目 205 136 59 -56.62 31 101 58.02 2,706 15.12 49.278 新宿区 大久保 ２丁目 266 130 109 -16.15 55 132 62.64 3,511 20.68 49.629 新宿区 高田馬場 ３丁目 240 129 103 -20.16 58 121 42.50 3,168 24.17 50.4210 豊島区 目白 ５丁目 209 126 74 -41.27 29 49 62.84 2,758 13.88 23.4411 新宿区 歌舞伎町 １丁目 170 124 38 -69.35 41 145 25.31 2,244 24.12 85.2912 新宿区 上落合 ３丁目 228 123 98 -20.33 52 74 35.22 3,009 22.81 32.4613 渋谷区 神宮前 ３丁目 266 122 117 -4.10 50 172 86.50 3,511 18.80 64.6614 豊島区 千早 ２丁目 225 122 100 -18.03 34 60 40.51 2,970 15.11 26.6715 渋谷区 千駄ケ谷 ３丁目 203 122 72 -40.98 56 124 72.11 2,679 27.59 61.0816 新宿区 西新宿 ４丁目 224 120 88 -26.67 35 137 40.45 2,956 15.63 61.1617 新宿区 百人町 １丁目 192 112 76 -32.14 54 132 50.10 2,534 28.13 68.7518 渋谷区 幡ケ谷 ３丁目 298 106 170 60.38 59 96 50.45 3,933 19.80 32.2119 新宿区 西新宿 ８丁目 135 105 30 -71.43 23 116 35.35 1,782 17.04 85.9320 渋谷区 本町 ３丁目 239 103 110 6.80 43 122 50.58 3,154 17.99 51.05
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マイクロな分析 4( 土地利用の混乱地域の抽出 )
短期転売基準と他の指標との関係
ランク値 地域名 取引件数短期 密度 法人 流動 前期 区名 大字名 小字名 住所コード 取引件数 転売件数
1 3 212 30 6 新宿区 北新宿 ３丁目 13104034003 310 892 1 172 5 1 豊島区 池袋 ２丁目 13116001002 531 873 10 256 29 82 渋谷区 富ケ谷 ２丁目 13113019002 244 814 2 80 7 2 新宿区 富久町 13104100000 317 635 40 258 101 58 豊島区 池袋本町 ２丁目 13116002002 179 606 4 251 24 18 渋谷区 幡ケ谷 ３丁目 13113023003 298 597 11 148 38 9 新宿区 高田馬場 ３丁目 13104050003 240 588 22 109 6 15 渋谷区 千駄ケ谷 ３丁目 13113017003 203 569 6 159 11 8 新宿区 大久保 ２丁目 13104025002 266 5510 33 76 26 17 新宿区 百人町 １丁目 13104079001 192 5411 14 250 66 12 新宿区 上落合 ３丁目 13104032003 228 5212 45 220 92 21 豊島区 池袋 ４丁目 13116001004 172 5113 7 90 4 13 渋谷区 神宮前 ３丁目 13113015003 266 5014 18 302 118 40 豊島区 高松 ２丁目 13116011002 218 4915 26 292 88 48 豊島区 長崎 ２丁目 13116013002 201 4516 21 130 31 25 新宿区 高田馬場 ４丁目 13104050004 204 4417 56 158 44 66 新宿区 大久保 １丁目 13104025001 157 4418 12 146 21 20 渋谷区 本町 ３丁目 13113028003 239 4319 5 234 16 24 豊島区 南大塚 １丁目 13116018001 286 4220 15 260 19 32 豊島区 池袋本町 １丁目 13116002001 226 41
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マイクロな分析 5( 土地利用の混乱地域の抽出 )
土地取引密度基準と他の指標との関係
ランク値 地域名 取引件数密度 短期 法人 流動 前期 区名 大字名 小字名 住所コード 取引件数 転売件数
1 2 172 5 1 豊島区 池袋 ２丁目 13116001002 531 872 4 80 7 2 新宿区 富久町 13104100000 317 633 1 212 30 6 新宿区 北新宿 ３丁目 13104034003 310 894 6 251 24 18 渋谷区 幡ケ谷 ３丁目 13113023003 298 595 19 234 16 24 豊島区 南大塚 １丁目 13116018001 286 426 9 159 11 8 新宿区 大久保 ２丁目 13104025002 266 557 13 90 4 13 渋谷区 神宮前 ３丁目 13113015003 266 508 29 79 17 3 新宿区 四谷 ４丁目 13104092004 262 379 56 306 79 29 豊島区 長崎 ４丁目 13116013004 249 3010 3 256 29 82 渋谷区 富ケ谷 ２丁目 13113019002 244 8111 7 148 38 9 新宿区 高田馬場 ３丁目 13104050003 240 5812 18 146 21 20 渋谷区 本町 ３丁目 13113028003 239 4313 27 123 34 5 新宿区 北新宿 ２丁目 13104034002 236 3814 11 250 66 12 新宿区 上落合 ３丁目 13104032003 228 5215 20 260 19 32 豊島区 池袋本町 １丁目 13116002001 226 4116 38 284 45 14 豊島区 千早 ２丁目 13116022002 225 3417 32 108 46 16 新宿区 西新宿 ４丁目 13104070004 224 3518 14 302 118 40 豊島区 高松 ２丁目 13116011002 218 4919 59 298 10 10 豊島区 目白 ５丁目 13116020005 209 2920 53 161 14 7 渋谷区 富ケ谷 １丁目 13113019001 205 31
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公共事業の計画策定と土地取引
0
50
100
150
200
250
S30
S35
S40
S45
S50
S55
S60
H 2
H 7
H 9
個人
不動産業者
その他法人
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転売プロセス
103-1 9737S54. 6. 17売買不動産業者Ａ
103-5 396S54. 6. 30売買個人４
103-4 495S54. 6. 30売買個人３
130-3 661 S54. 6. 30売買個人２
103-2 661 S54. 6. 30売買個人１
103-1 9737S20. 9. 21相続個人０
103-1 2631
不動産業者Ａ
103-23 330S54. 11. 10売買個人２２
103-9 330S54. 8. 25売買個人８
103-13 330S54. 6. 30売買個人１２
103-6 396S54. 6. 30売買個人５
103-11 396S54. 7. 10売買個人１０
103-12 396S54. 7. 20売買個人１１
103-10 694S54. 8. 28売買個人９
103-8 330S54. 7. 10売買個人７
103-7 330S54. 7. 20売買個人６
103-21 529S54. 9. 1売買個人２０
103-19 463S54. 9. 1売買個人１８
103-20 529S54. 8. 11売買個人１９
103-18 396S54. 7. 30売買個人１７
103-14 122S55. 5. 6売買個人１３
103-17 337S54. 7. 23売買個人１６
103-16 330 S54. 6. 30売買個人１５
103-22 94S55. 5. 6売買個人２１
103-15 495S54. 8. 7売買個人１４
103-1 1109
不動産業者Ａ
103-1 684S55. 5. 6売買個人２１
地番 面積㎡原因日と原因主体
凡例
S54. 7. 6 S54. 8. 30 S54. 11. 5
線上の日付は分筆登記申請日
関西学術研究都市調査懇談会53 9昭和 年 月結成
所有権移転と敷地分割過程（合力 A敷地）
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取引価格指数の活用 : 価格指数
• 鑑定誤差はなぜ起こるのか ?
• 情報鮮度問題 = 正確な情報とは ?• 価格情報の正確性と時間的速報性
• → 時点修正問題
• 市場の時間的な変動を捕捉するためには• → 価格指数の重要性
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取引価格指数の事例 :英国の場合
Index Sample Standardisation method Seasonally adjusted? Weights used Weighting method
DCLG(ODPM)(a)about 80(5)% sample of Councilof Mortgage Lenders' eligiblecompletions
Mix adjustment No Rolling average of UK transactions Expenditure
HalifaxLoans approved for housepurchase
Hedonic regression Yes 1983 Halifax loan approvals Volume
NationwideLoans approved for housepurchase
Hedonic regression YesRolling average of Survey of MortgageLenders,Land Registry and Nationwide
transactionsVolume
Land Registry100% of sales registered inEngland and Wales
Simple average／RepeatSales
No None Expenditure
HometrackSurvey of approx. 4,000 estateagents' estimated local averageprices
Mix adjustment No England and Wales housing stock Expenditure
RightmoveSellers' asking prices posted onweb site
Mix adjustment No England and Wales housing stock Expenditure
RRPISellers' asking prices uponremoval from the RECRUITmagazine
Hedonic regression No None －
(a)The DCLG(ODPM) is in the process of expanding the Survey of Mortgage Lenders data set on which its index is based, and will shortly switch to a variant of thehedonic regression method.
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情報鮮度と価格決定の誤差 1:3 か月前データでの評価
0.82
0.84
0.86
0.88
0.9
0.92
0.94
0.96
0.98
20
01
01
20
01
02
20
01
03
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01
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20
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09
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0
20
011
1
20
011
2
20
02
01
20
02
02
実績
予測
Ind
ex:2
00
0.0
1=
1
Index
実績
予測
１月１日現在価格の評価:３か月前までの情報(TEST1:1993.01～2001.09)
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情報鮮度と価格決定の誤差 2:2 か月前データでの評価
0.82
0.84
0.86
0.88
0.9
0.92
0.94
0.96
0.98
20
01
01
20
01
02
20
01
03
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20
01
05
20
01
06
20
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07
20
01
08
20
01
09
20
011
0
20
011
1
20
011
2
20
02
01
20
02
02
実績
予測
Ind
ex:2
00
0.0
1=
1
Index
実績
予測
１月１日現在価格の評価:２か月前までの情報(TEST2:1993.01～2001.10)
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情報鮮度と価格決定の誤差 3:1 か月前データでの評価
0.82
0.84
0.86
0.88
0.9
0.92
0.94
0.96
0.98
2001
01
2001
02
2001
03
2001
04
2001
05
2001
06
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07
2001
08
2001
09
2001
10
2001
11
2001
12
2002
01
2002
02
実績
予測
Inde
x:20
00.0
1=1
I ndex
実績
予測
１月１日現在価格の評価:1か月前までの情報(TEST2:1993.01～2001.11)
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先行指標の探索 : 経済モデル
)40.3()77.6()26.5()54.6()97.10(
)4(223.0.671.0)2(1.4117953.4660.10 2
IHNIPCDMINTLP △・△･△･･△
079.1.,8066.0_ WDSquareRadjusted
名目民間住宅投資名目民間企業設備投資
マネーサプライ全国銀行約定平均金利
:
:.
:
:
2
IH
NIP
CDM
INT
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実績値と予測値
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
1990
Q3
1990
Q4
1991
Q1
1991
Q2
1991
Q3
1991
Q4
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Q1
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1993
Q1
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Q2
1993
Q3
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Q4
1994
Q1
1994
Q2
1994
Q3
1994
Q4
1995
Q1
1995
Q2
1995
Q3
1995
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1996
Q1
1996
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1996
Q3
1996
Q4
1997
Q1
1997
Q2
1997
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1997
Q4
1998
Q1
1998
Q2
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1999
Q1
1999
Q2
1999
Q3
1999
Q4
2000
Q1
2000
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2000
Q3
2000
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2001
Q1
2001
Q2
2001
Q3
実績
推定前年同
期変
動率
( %)単位：
世田谷区地価モデル:実測値 vs.推定値
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[email protected] 3939
4. 不動産業況 DI の整備
• 不動産価格情報の適切な把握の困難性
• 不動産価格→資産価格 /将来の期待によって変化
• 先行指標
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景況判断 : • 景気動向指数 : • コンポジット・インデックス（ＣＩ） ,ディフュージョン・インデックス（ＤＩ）
• ＣＩ :構成する指標の動きを合成することで景気変動の大きさやテンポ（量感）を把握
• ＤＩ :構成する指標のうち 改善している指標の割合を算出することで景気の各経済部門への波及の度合い（波及度）を測定する
• →近年， 景気変動の大きさや量感を把握することがより重要になっていることから， 2008 年 4 月値以降，ＣＩを中心の公表形態に移行
• http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/di/di3.html
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ＣＩとＤＩとの違い
• ＤＩは景気の各経済部門への波及の度合いを表す指標であり，各採用系列が大幅に拡張しようと， 小幅に拡張しようと，拡張系列の割合が同じならば同じＤＩが計測される。 ＣＩは景気の強弱を定量的に計測する指標であり，ＤＩが同じ数値で計測されたとしても， 各採用系列が大幅に拡張していればＣＩも大幅に上昇し，各採用系列が小幅に拡張しているならばＣＩも小幅に上昇する。 このように，ＣＩは，ＤＩでは計測できない景気の山の高さや谷の深さ，拡張や後退の勢いといった景気の「量感」を計測することができる。
• http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/di/di3.html
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DI先行指標 : 12 指標
• 最終需要財在庫率指数（逆サイクル）• 鉱工業生産財在庫率指数（逆サイクル）• 新規求人数（除学卒）• 実質機械受注（船舶・電力を除く民需）• 新設住宅着工床面積• 耐久消費財出荷指数• 消費者態度指数• 日経商品指数（ 42種）• 長短金利差• 東証株価指数• 投資環境指数（製造業）• 中小企業売上げ見通し D.I.
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日銀短観 : Diffusion Index（ディフュージョン・インデックス）• Diffusion Index（ディフュージョン・インデックス） :• 企業の業況感や設備，雇用人員の過不足などの判断• 算出の方法 : 各判断項目について３個の選択肢を用意
し，選択肢毎の回答社数を単純集計し，• 全回答社数に対する「回答社数構成百分比」を算出し
た後，次式により算出• D.I.＝（第１選択肢の回答社数構成百分比）－（第３選択肢の回答社数構成百分比）
• 判断 D.I. は，業況のほか，製商品・サービス需給や在庫，価格，設備，雇用人員，資金繰りなどの項目についても作成
• http://www.boj.or.jp/oshiete/research/[email protected] 43
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自治体版 KPI の開発の重要性
• 自治体版 Key Performance Indicator の開発の重要性• どのような政策目的のもとで，どのような不動産情報
を蓄積し，誰が，定期的にモニタリングしていくのか• 政策目標 :• -乱開発の防止• - 投機的土地取引の防止• - 街づくりと不動産取引• -評価精度の向上• 価格指数の整備• 業況 DI• →複数指標での市況把握
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[email protected] 4545
• 清水千弘 ( しみずちひろ ) • 麗澤大学経済学部准教授
http://www.cs.reitaku-u.ac.jp/sm/shimizu/
277-0062 千葉県柏市光ヶ丘 2-1-1 麗澤大学経済学部 研究室 B棟 309
電話 04-7173-3439 / FAX 04-7173-1100 / E-Mail: [email protected]
![[特集] 不動産テックと不動産ビジネス...Estate Tech（Retech）、Property Tech(PropTech)と 呼ぶ。 米国では不動産テックへの投資が盛んであり、先駆的な](https://img.pdfslide.tips/doc/110x75/5f3054492a2adb62a32cfc5b/ce-cfffcff-estate-techiretechiproperty.jpg)
