강북 균형개발 활성화의 제도적 실천방안

강북 균형개발 활성화의 제도적 실천방안강북 균형개발 활성화의 제도적 실천방안

2005. 11.16

㈜ 하우드엔지니어링 종합건축사사무소

목 차목 차

강북균형개발의 추진 배경 강북균형개발의 추진 배경

1. 1. 뉴타운사업의 개념과 특성뉴타운사업의 개념과 특성

2. 2. 주요 도시정비방식과 뉴타운사업주요 도시정비방식과 뉴타운사업

3. 3. 균형개발사업의 제도화 동향균형개발사업의 제도화 동향

4. 4. 강북균형개발을 위한 제도적 발전방안강북균형개발을 위한 제도적 발전방안

1

강북균형개발의 추진배경강북균형개발의 추진배경

지역간 불균형 심화로 인한 사회적 갈등의 심화지역간 불균형 심화로 인한 사회적 갈등의 심화 노후도노후도 , , 주택가격주택가격 , , 문화시설문화시설 , , 학력학력 , , 재정자립도 등의 지표재정자립도 등의 지표

열악한 도시인프라로 도시기능 저하열악한 도시인프라로 도시기능 저하 자연발생적 구시가지로 광역적자연발생적 구시가지로 광역적 , , 지구적 교통여건 불량지구적 교통여건 불량 교육교육 ·· 문화환경 미비문화환경 미비 , , 업무중심의 자족적 생산기능 부재업무중심의 자족적 생산기능 부재 재정여건 열악으로 인프라 개선을 위한 자체적 투자 부족재정여건 열악으로 인프라 개선을 위한 자체적 투자 부족

공원 녹지를 법면에 조성하여 효용이 감소한 사례․ ( 성동구 옥수11 구역 )

1뉴타운사업의 개념과 특성뉴타운사업의 개념과 특성

1.1 1.1 뉴타운사업의 목적뉴타운사업의 목적

1.2 1.2 뉴타운사업의 개념 및 유형뉴타운사업의 개념 및 유형

1.3 1.3 뉴타운지구 지정뉴타운지구 지정

1.4 1.4 전략사업지구 선정전략사업지구 선정

3

지역격차 완화를 위한 도시재생과 기능회복지역격차 완화를 위한 도시재생과 기능회복 기존 개별사업단위 방식에 의한 도시재생 한계기존 개별사업단위 방식에 의한 도시재생 한계 자연발생적으로 형성된 강북 도시구조의 조정자연발생적으로 형성된 강북 도시구조의 조정 지역간 불균형 발전에 따른 격차 해소 및 사회적 통합 도모지역간 불균형 발전에 따른 격차 해소 및 사회적 통합 도모 품격있고 경쟁력을 갖춘 강북 주거환경 조성품격있고 경쟁력을 갖춘 강북 주거환경 조성

균형발전을 위한 광역단위의 개발사업 추진균형발전을 위한 광역단위의 개발사업 추진 균형발전이 가능한 구조로 도시공간 개편균형발전이 가능한 구조로 도시공간 개편 소규모 민간위주의 점적 개발에서 생활권 중심의 계획적 개발소규모 민간위주의 점적 개발에서 생활권 중심의 계획적 개발 지역적 도시기반시설 및 중심시설 유치지역적 도시기반시설 및 중심시설 유치 기형적 도시 변화 단절기형적 도시 변화 단절 주택주택 , , 건축물 위주의 개선에서 도시환경의 질적 개선 도모건축물 위주의 개선에서 도시환경의 질적 개선 도모

뉴타운사업의 목적뉴타운사업의 목적

4

기본개념기본개념 도시의 내부 문제를 도시 내부적으로 해결도시의 내부 문제를 도시 내부적으로 해결 (New Town in Town)(New Town in Town) 동일생활권을 대상으로 도시기능을 종합적으로 증진시키는 제반 동일생활권을 대상으로 도시기능을 종합적으로 증진시키는 제반

사업사업 균형발전을 위해 기존 주거지와 도시중심을 재편하고 정비하는 균형발전을 위해 기존 주거지와 도시중심을 재편하고 정비하는

사업사업

유형유형 신시가지형신시가지형 : : 미미 (( 저저 )) 개발지를 대상으로 신시가지 조성개발지를 대상으로 신시가지 조성 도심형도심형 : : 도심 또는 인근 지역에 주거도심 또는 인근 지역에 주거 ·· 상업상업 ·· 업무 등을 복함 개발업무 등을 복함 개발 주거중심형주거중심형 : : 노후불량주거지 밀집지역의 주거환경 개선노후불량주거지 밀집지역의 주거환경 개선 촉진지구촉진지구 : : 권역의 중심으로권역의 중심으로 , , 성장잠재력이 큰 지역에 대해 성장잠재력이 큰 지역에 대해

상업상업 ·· 업무 등 도시기능의 집중적 증진업무 등 도시기능의 집중적 증진

뉴타운사업의 개념 및 유형뉴타운사업의 개념 및 유형

5

뉴타운지구 지정뉴타운지구 지정

구 분 계 1 기 뉴타운 2 기 뉴타운계 15 개소 (399 만평 ) 3 개소 (147 만평 ) 12 개소 (252 만평 )

신시가지형 1 (108 만평 ) 은평 -도심형 3 (25 만평 ) 왕십리 교남 , 영등포

주거중심형 11 (266 만평 ) 길음한남 , 전농 / 답십리 , 중화 , 미아 ,

가좌 , 아현 ,신정 , 방화 , 노량진 , 천호

지구 지정 절차지구 지정 절차

지구지정시 고려사항지구지정시 고려사항 개발의 시급성 및 파급효과 개발의 시급성 및 파급효과 / / 개발계획의 적정성개발계획의 적정성 자자치치구와 주민의 추진의지 구와 주민의 추진의지 / / 권역별권역별 , , 지역간 형평성 등지역간 형평성 등

뉴타운지구 지정 현황뉴타운지구 지정 현황

지역균형발전위원회 심의 ( 서울시 )

지구지정 신정( 자치구 )

현장조사( 서울시 )

지구 내정( 서울시 )

지구지정( 서울시 )

※ 3 기 뉴타운 11 개소 내정 ( 총 38 개소 신청 )

6

뉴타운개발기본계획 수립 뉴타운개발기본계획 수립 뉴타운개발기본계획의 성격뉴타운개발기본계획의 성격

뉴타운지구의 종합적 개발방향을 제시한 뉴타운지구의 종합적 개발방향을 제시한 Master Plan (Master Plan ( 비법정계비법정계획획 ))

개별법에 의한 사업시행을 전제로 한 행정계획개별법에 의한 사업시행을 전제로 한 행정계획

뉴타운개발기본계획의 특성뉴타운개발기본계획의 특성 물리적 계획 및 사회물리적 계획 및 사회 ·· 경제적 계획의 수립 경제적 계획의 수립 / / 계획과 사업화 방안의 계획과 사업화 방안의

연계연계 실현성을 증진시킬 수 있도록 사업성 검토 병행 실현성을 증진시킬 수 있도록 사업성 검토 병행 / / 개발테마의 설정개발테마의 설정

뉴타운개발기본계획 수립 절차뉴타운개발기본계획 수립 절차

MA 팀 구성 개발기본구상 ( 안 ) 수립 지원평가자문단 자문 및 실무 검토 개발기본계획 ( 안 ) 작성

구 도시계획위원회 자문

구 의회 보고 및 주민설명회

지역균형발전위원회 심의

개발기본계획 승인 및 고시

7

전략사업지구 선정 전략사업지구 선정 선정기준선정기준

개발파급효과가 크고개발파급효과가 크고 , , 주변개발 선도 가능성 높은 지역주변개발 선도 가능성 높은 지역 개발여건이 성숙한 지역으로서 주민참여 의지가 높은 지역개발여건이 성숙한 지역으로서 주민참여 의지가 높은 지역

지원사항지원사항 정비계획 수립비용정비계획 수립비용 진입도로진입도로 , , 공원 등 기반시설 설치 비용 지원공원 등 기반시설 설치 비용 지원

11 단계 전략사업지구 소요 예산 단계 전략사업지구 소요 예산 (( 단위단위 :: 억원억원 ))

구 분 계시범뉴타운

2 기 뉴타운(12 개소 )

촉진지구 (5 개소 )1 기 뉴타운

계 2,141 736 119 755 531계획수립비용 - - - 90 50기반시설비용 - - - 665 481※ 은평뉴타운 사업비용 : 3 조 7393 억

2주요 도시정비방식과 뉴타운사업주요 도시정비방식과 뉴타운사업

2.1 2.1 도시정비제도의 법적 특성도시정비제도의 법적 특성

2.2 2.2 도시정비제도의 추진주체별 특성도시정비제도의 추진주체별 특성

2.3 2.3 뉴타운사업 뉴타운사업 : 1: 1 기뉴타운기뉴타운

2.4 2.4 뉴타운사업 뉴타운사업 : 2: 2 기뉴타운기뉴타운

2.5 2.5 뉴타운사업의 과제뉴타운사업의 과제

9

도시정비제도의 법적 특성도시정비제도의 법적 특성 도시및주거환경정비법도시및주거환경정비법

구 분

성격 및 위상

사업구분

구역지정 요건

사업시행자

권리변환

미동의자 처리

정 비 사 업

주택공급 목적의 사업수단주택재개발ㆍ주택재건축

ㆍ주거환경개선사업ㆍ도시환경정비사업

기존주거지 ( 기반시설 열악 / 노후 · 불량 )

※ 호수밀도 70 호 /ha 이상 토지소유자 등 ( 조합 ) /

지정개발자 주택공사 / 지자체

공동시행 ( 시장군수 , 주택공사+ 조합 )

관리처분계획 - 토지 + 건축물 토지 + 건축물

수용

< 사업 절차 >

기본계획 ( 정비예정구역 )

정비구역 ( 정비계획 ) 지정

조합설립인가

사업시행인가

관리처분계획인가

10

도시정비제도의 법적 특성도시정비제도의 법적 특성 도시개발법도시개발법 < 사업 절차 >

성격 및 위상

시행방식

사업시행자

권리변환

미동의자 처리

도 시 개 발 사 업

포괄적 목적의 사업수단환지방식 / 수용ㆍ사용방식 /

혼용방식나지 50% 규정 미적용

• 환지방식 ( 기존권리 유지 ) - 토지 토지 / 입체환지 (건축물 )• 수용ㆍ사용방식 ( 기존권리 유지 곤란 ) - 토지 토지

가능 ( 청산 / 수용 )

• 국가 , 지자체

• 정부투자기관 , 지방공기업

구 분 개발계획 수립

도시개발구역 지정

실시계획 인가

환지계획인가및 청산

조성토지공급계획

환지방식

수용사용방식

시행자 지정

11

도시및주거환경정비법과 도시개발법 비교도시및주거환경정비법과 도시개발법 비교

도시정비제도의 법적 특성도시정비제도의 법적 특성

• 기성시가지 적용에 적정 : 건축물 공급• 상위계획에 의한 정책의 일관성 확보• 민간 재원에 의한 사업 완성 가능

• 공간구조 개편 불리 : 주택 공급 한정• 비효율적 토지이용 : 불규칙한 구역계• 민간주도 개발 : 공공참여 한계

• 공간구조 개편 유리 : 다양한 기능 도입• 토지이용의 효율성 : 정형한 구역계• 공공주도 적정 , 공익성 확보 유리

• 기성시가지 적용 제한적 : 나지규정

• 토지공급체계 : 건축물 공급 불리

• 공공부분 재원 및 인력 부족

: 사업실현 불리

정비사업

도시개발사업

장 점 단 점구 분

12

추진주체 구분추진주체 구분 민간주도 개발 민간주도 개발 : : 민간이 사업시행자 등이 되어 사업을 추진민간이 사업시행자 등이 되어 사업을 추진 공공주도 개발 공공주도 개발 : : 공공이 사업시행자 등이 되어 사업을 추진공공이 사업시행자 등이 되어 사업을 추진

※ ※ 공영개발 공영개발 : : 국가등이 전면매수후 민간에게 분양 국가등이 전면매수후 민간에게 분양 또는 임대하는 방식또는 임대하는 방식

도시정비제도의 추진주체별 특성도시정비제도의 추진주체별 특성

구 분 계대표적 사업형태

정비사업 도시개발사업

민간주도방식

일괄매수 민간개발 도시환경정비사업 건설사등에 의한 수용방식지주공동 민간개발 주택재개발 , 주택재건축 환지방식

민간공동개발 주택재개발 합동법인에 의한 수용방식

민간신탁개발 신탁형 도시환경정비사업 신탁사에 의한 환지방식

공공주도방식

일괄매수 공공개발 - 지자체 등에 의한 수용방식

공공지정 공공개발 주거환경개선사업 지자체 등에 의한 혼용방식

13

주체별 개발 특성주체별 개발 특성

도시정비제도의 추진주체별 특성도시정비제도의 추진주체별 특성

구 분

사업시행단계

계획 / 사업시행전 단계

토지 확보

구역지정요건

계획단계계획의 입안

계획의 결정

사업시행 추진력

사업성 / 공익성

자본 / 예산 확보

주민요구대응

비 고

기성시가지( 나지 50% 이하시 )

공권력에 의한 토지이용 규제

결정권 : 서울시장

입안권 : 서울시장

의사결정단계

민간자본 유치

경직성 / 융통성

금융비용

공공주도개발민간주도개발

○

○

×

△

○

○

×

△

공익성↑

△

사업성↑

○

△○

△○

△○개발기간

※ ○ : 우수 , △ : 보통 , X : 불량

공공유리

민간유리

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뉴타운사업 뉴타운사업 : 1: 1 기 뉴타운 기 뉴타운

사업방식사업방식구 분 길음뉴타운 은평 뉴타운 왕십리 뉴타운

위 치 성북구 길음동 은평구 진관내외동 성북구 하왕십리동

면 적 약 28 만 7 천평 약 108 만평 약 10 만평

지구 여건 재개발구역 다수 입지 대규모 미 ( 저 ) 개발지GB 해제지역

주거용도와 비주거용도 혼재

개발방향 보행중심의 녹색타운 리조트형 생태전원도시 도심형 커뮤니티 조성

사업 방식 도시계획시설사업 +주택재개발사업 도시개발사업 주택재개발사업

특별계획구역

사업 주체 민간 + 공공 공공 민간

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정비형태의 구분정비형태의 구분 지역특성에 따라 지역특성에 따라 33 가지 정비형태로 구분가지 정비형태로 구분

- 자율정비구역 자율정비구역 : : 주택상태 등 도시 및 주거환경이 비교적 주택상태 등 도시 및 주거환경이 비교적 양호한 지역양호한 지역

- 계획정비구역 계획정비구역 : : 주택상태 등 도시 및 주거환경이 불량한 지역주택상태 등 도시 및 주거환경이 불량한 지역- 계획관리구역계획관리구역 : : 양호양호 ·· 불량한 지역이 혼재되어 있거나불량한 지역이 혼재되어 있거나

기반시설의 미비로 주거환경의 기반시설의 미비로 주거환경의 개선이 필요한 지역개선이 필요한 지역환경 불량 양호 · 불량

지역 혼재환경 양호지역

특성

전면개발대규모 계획단위

중소규모 계획단위건축물 정비

기반시설 공급정비방법

계획정비구역 계획관리구역 자율정비구역정비형태구분

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자율정비구역

계획정비구역

계획관리구역

NO

정비구역 ,예정구역

자율정비가능 ? 소규모 단위 정비

NO

추후지정요건

충족

대규모or

부분정비

정비단위 구분정비단위 구분

YES

NO( 노후불량 혼재 )

대규모정비

부분정비

지정요건 완화

법규개정/

건교부협의

주민동의

정비단위 구분정비단위 구분 노후조건 충족

법규개정( 노후

도 )

( 지구단위계획 + 도시계획시설사업 )

중 · 대규모 단위 정비( 주택재개발 / 재건축 , 도시환경정비사업 ,

시장재개발 등 )

중 · 대규모 단위 정비( 주택재개발 등 )

중 · 대규모 단위 정비( 도시개발사업 )

중 · 소규모 단위 정비

소규모 단위 정비



YES

YES

NO

NO

YES

YES

NO

NO

YES

YES

NO

뉴타운지구 사업방식 선정뉴타운지구 사업방식 선정

주민동의

*2

*3

법규 보완사항*1 : 도시및주거환경정비조례 구역지정요건*2 : 주택공급규칙 , 도시개발법 업무지침 입체환지 관련규정 등*3 : 도시계획조례 시행규칙 (20년 경과 건축물 2/3 이상 )

*1


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지구지정 및 사업의 법률적 기반 확보지구지정 및 사업의 법률적 기반 확보 조례에 근거한 지구지정조례에 근거한 지구지정

- 정책에 따른 위상변화로 사업의 안정적정책에 따른 위상변화로 사업의 안정적 ·· 지속적 추진 곤란지속적 추진 곤란 지형도면고시 미실시로 뉴타운지구 관리 한계지형도면고시 미실시로 뉴타운지구 관리 한계

- 토지이용계획확인원에 의한 확인 곤란 토지이용계획확인원에 의한 확인 곤란 : : 권리변동시 피해 권리변동시 피해 발생 가능발생 가능

뉴타운계획에 적합한 사업방식 확보 뉴타운계획에 적합한 사업방식 확보 도정법에 의한 정비사업 도정법에 의한 정비사업 : : 공간구조 재편에 불리 공간구조 재편에 불리 ((

기능회복은 가능기능회복은 가능 )) 도시개발법에 의한 도시개발사업도시개발법에 의한 도시개발사업

- 기성시가지 적용 한계 기성시가지 적용 한계 (( 토지공급 위주토지공급 위주 ))- 나지 규정에 의한 사업시행자 규제 나지 규정에 의한 사업시행자 규제 (( 나지 나지 50%50% 미만 공공만 미만 공공만

시행 가능시행 가능 )) 뉴타운사업의 재정립 뉴타운사업의 재정립 : : 생활권단위의 종합적인 개발방식생활권단위의 종합적인 개발방식

뉴타운사업의 과제뉴타운사업의 과제

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계획과 사업의 일관성 확보계획과 사업의 일관성 확보 개발기본계획개발기본계획 (( 비법정계획비법정계획 )) 과 정비계획과 정비계획 (( 법정계획법정계획 )) 등의 결정주체 등의 결정주체

상이상이- 개발기본계획 개발기본계획 : : 특정지역 및 특정목적 대상특정지역 및 특정목적 대상 , , 지균위 심의지균위 심의- 정비계획 등 정비계획 등 : : 일반지역 및 일반적 목적 대상일반지역 및 일반적 목적 대상 , , 도시계획위원회 심의도시계획위원회 심의- 법정화 과정 중 당초 계획내용 달성 곤란 법정화 과정 중 당초 계획내용 달성 곤란 정책의 신뢰성 퇴색 정책의 신뢰성 퇴색

참여주체별 협력방안 마련참여주체별 협력방안 마련필수적 참여 주체 필수적 참여 주체 : : 공공공공 (( 행정권행정권 ), ), 민간기업민간기업 (( 자본등자본등 ), ), 주민주민 ((

재산권재산권 ))- 참여주체간 대립참여주체간 대립 ·· 반목으로 원활한 사업추진 장애반목으로 원활한 사업추진 장애

사업주체간 새로운 협력방식 제도화 필요사업주체간 새로운 협력방식 제도화 필요- 관주도의 수용방식 관주도의 수용방식 민 민 ·· 관협력형 관협력형 PFPF방식방식 , , 민자사업방식등으로 민자사업방식등으로

변화중변화중- 민민 ·· 관관 ·· 주민이 연계될 수 있는 대행자방식 등 제도화 필요주민이 연계될 수 있는 대행자방식 등 제도화 필요


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종합조정자의 역할 강화종합조정자의 역할 강화 종합조정자 종합조정자 : : 주민주민 , , 기업기업 , , 공공 등 참여주체별 이해관계의 공공 등 참여주체별 이해관계의

합리적 조정자합리적 조정자 현재의 조정자 현재의 조정자 : MA: MA가 일부 수행가 일부 수행 계획 및 사업까지 역할을 담당할 수 있도록 책임 확대 및 권한 계획 및 사업까지 역할을 담당할 수 있도록 책임 확대 및 권한

부여부여

사업촉진방안의 마련사업촉진방안의 마련 민간활력의 도입 필요성 공유민간활력의 도입 필요성 공유

- 공공이 모든 개발사업 주도 곤란 공공이 모든 개발사업 주도 곤란 : : 양적양적 , , 질적질적 기존의 민간 도시개발제도 사례를 고려한 촉진방안 마련기존의 민간 도시개발제도 사례를 고려한 촉진방안 마련

- 도시개발사업보다 정비사업 활성화 도시개발사업보다 정비사업 활성화 추진절차 및 개발기간 추진절차 및 개발기간 단축단축

- 양호한 입지지역 개발 활성화 양호한 입지지역 개발 활성화 공공에 의한 기반시설 선투자 공공에 의한 기반시설 선투자

3균형개발사업의 제도화 동향균형개발사업의 제도화 동향

3.1 3.1 뉴타운특별법안뉴타운특별법안 (’05. 9. 2)(’05. 9. 2)

3.2 3.2 도시구조개선특별법안도시구조개선특별법안 (’05. 10.13)(’05. 10.13)

21

뉴타운특별법안뉴타운특별법안 (2005.9.2)(2005.9.2)

주요 절차주요 절차

도시균형발전정책

생활권 종합정비계획

뉴타운사업지구 지정

뉴타운사업계획 수립

사업시행

수립권자 : 특별시장 , 광역시장 , 시장 , 군수

개별사업단위별 사업시행

계획 ( 안 ) 수립

도시계획위원회 심의

계획결정 ( 시 , 도지사 )

관련실과 협의 ( 시 , 구 )

주민 공람 (14 일이상 )

지방의회 의견청취

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사업의 유형 및 사업방식사업의 유형 및 사업방식 사업의 명칭 사업의 명칭 : : 뉴타운사업뉴타운사업 사업시행 가능방식 사업시행 가능방식 : : 정비사업정비사업 // 도시개발사업도시개발사업 //

도시계획시설사업도시계획시설사업 // 개발행위개발행위 사업유형 구분 및 시행방식사업유형 구분 및 시행방식

- 사업시행자 사업시행자 : : 개별법에서 규정하고 있는 사업시행자개별법에서 규정하고 있는 사업시행자- 지자체 등에 의한 사업시행시 지자체 등에 의한 사업시행시 : : 사업대행자 지정 가능사업대행자 지정 가능

사업 유형 주 사업시행방식

주거지 정비형 주택재개발 / 주택재건축 / 주거환경개선사업노후 · 불량 밀집지역

중심지 정비형 도시환경정비사업생활권 중심으로 거점지역

신가지지 조성형 도시개발사업미개발지 · 저개발지

구역지정 대상

※ 규모와 관련해서는 법률상 규정 없음

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특례 특례 사업계획 특례 사업계획 특례 : : 별도 규정 가능별도 규정 가능

- 용도지역별 건축제한용도지역별 건축제한 , , 용적률 등용적률 등- 정비구역 지정 요건정비구역 지정 요건 , , 도시개발구역 지정 요건 완화도시개발구역 지정 요건 완화

사업시행 특례사업시행 특례- 공동주택 및 임대주택의 건설규모 등 별도 규정 가능공동주택 및 임대주택의 건설규모 등 별도 규정 가능- 조합설립요건 완화 조합설립요건 완화 : : 추진위원회 구성 생략추진위원회 구성 생략 , , 동의기준 완화동의기준 완화

(4/5(4/52/3)2/3)

- 입체환지 적용 완화 입체환지 적용 완화 : : 체비지 미적용체비지 미적용 , , 토지소유자도 입체환지 토지소유자도 입체환지 적용적용

- 교통영향평가 생략 가능교통영향평가 생략 가능

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지원 사항 지원 사항 기반시설 설치 비용 보조 또는 융자 가능기반시설 설치 비용 보조 또는 융자 가능 회사의 본점회사의 본점 , , 대규모 점포 등 중심기능의 사업비 융자 가능대규모 점포 등 중심기능의 사업비 융자 가능 지자체 등에 의한 기반시설 선투자 가능지자체 등에 의한 기반시설 선투자 가능 국가의 경우 지자체 시행시 공공시설 설치 비용 국가의 경우 지자체 시행시 공공시설 설치 비용 : 50% : 50% 보조 보조

의무화의무화

기타 사항기타 사항책임계획가에 의한 뉴타운사업계획 총괄 진행책임계획가에 의한 뉴타운사업계획 총괄 진행 ·· 조정조정 설계사 선정 설계사 선정 : : 설계경기설계경기 사업지원센터 설치 사업지원센터 설치 : : 사업주체간 의견조정사업주체간 의견조정 ·· 관리 및 지원관리 및 지원

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도시구조개선특별법안도시구조개선특별법안 (2005.10.13)(2005.10.13)

주요 절차 주요 절차

도시구조개선지구 지정

도시구조개선계획 수립

사업시행 개별사업단위별 사업시행

※ 도시구조개선위원회 설치시 도시계획위원회 , 도시건축공동위원회 기능 대체 가능

계획 ( 안 ) 수립

도시계획위원회 심의

계획결정 ( 시 , 도지사 )

관련실과 협의 ( 시 , 구 )

지방의회 의견청취


주민 공청회

개선지구 지정 개선계획 수립

도시 · 건축공동위원회 심의


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사업의 유형 및 사업방식사업의 유형 및 사업방식 사업의 명칭 사업의 명칭 : : 도시구조개선사업도시구조개선사업 사업시행 가능방식 사업시행 가능방식 : : 정비사업정비사업 // 도시개발사업도시개발사업 // 시장정비사업시장정비사업 //

도시계획시설사업도시계획시설사업 사업유형 및 규모사업유형 및 규모

- 사업유형 구분 사업유형 구분 : : 별도 구분 없음별도 구분 없음- 면적 기준 면적 기준 : 50: 50 만㎡이상만㎡이상 , , 역세권 지역 등 역세권 지역 등 2020 만 ㎡이상으로 만 ㎡이상으로

완화완화 사업시행자사업시행자

- 개별법에서 규정하고 있는 사업시행자개별법에서 규정하고 있는 사업시행자- 공공 참여조건 완화 공공 참여조건 완화 : : 토지등소유자 토지등소유자 1/2 1/2 동의시동의시 , , 사업이 사업이

원활치 않을 때원활치 않을 때- 총괄사업관리자 지정 가능 총괄사업관리자 지정 가능 : : 주택공사주택공사 , , 지방공사지방공사

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특례특례 사업계획 특례 사업계획 특례 : : 지자체지자체 , , 공기업 등 공공에 의한 시행시만 공기업 등 공공에 의한 시행시만

가능가능- 용도지역 변경용도지역 변경 , , 용도지역별 건축제한용도지역별 건축제한 , , 용적률용적률 ·· 건폐율 등건폐율 등- 역세권 지역의 경우 역세권 지역의 경우 : : 용적률용적률 , , 층수 완화 층수 완화 (( 법규 초과 가능법규 초과 가능 ))- 정비구역 지정 가능 정비구역 지정 가능 : : 정비구역 지정요건 불부합 지역정비구역 지정요건 불부합 지역

사업시행 특례 사업시행 특례 : : 지자체지자체 , , 공기업 등 공공에 의한 시행시만 공기업 등 공공에 의한 시행시만 가능가능

- 공동주택 및 임대주택의 건설규모 공동주택 및 임대주택의 건설규모 : : 별도 규정 가능별도 규정 가능- 입체환지 적용 완화 입체환지 적용 완화 : : 체비지 미적용체비지 미적용 , , 토지소유자도 토지소유자도

입체환지 적용입체환지 적용 제 영향평가 제 영향평가 : : 개선계획 수립시에만 적용개선계획 수립시에만 적용 , , 사업시 제 사업시 제

영향평가 생략영향평가 생략 시공사 선정시공사 선정

- 공공 시행시 주민대표회의에 의한 시공사 선정 가능공공 시행시 주민대표회의에 의한 시공사 선정 가능

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지원 사항 지원 사항 기반시설 설치 비용 보조 또는 융자 가능기반시설 설치 비용 보조 또는 융자 가능 지자체 등에 의한 기반시설 선투자 가능지자체 등에 의한 기반시설 선투자 가능 국가의 경우 기반시설 설치 비용 국가의 경우 기반시설 설치 비용 : : 국민주택기금 융자국민주택기금 융자 ·· 지원 지원

가능가능

기타 사항기타 사항 총괄계획가에 의한 도시구조개선계획 지원총괄계획가에 의한 도시구조개선계획 지원 ·· 지도지도 ·· 자문자문 사업협의회 설치 사업협의회 설치 : : 사업시행사업시행 , , 의견조정 등에 관한 사항 협의의견조정 등에 관한 사항 협의

·· 자문자문

4강북균형개발을 위한 제도적 발전 방안강북균형개발을 위한 제도적 발전 방안

4.1 4.1 생활권 단위의 종합적 개발방식 도입생활권 단위의 종합적 개발방식 도입

4.2 4.2 계획 및 사업의 일관성 확보계획 및 사업의 일관성 확보

4.3 4.3 참여주체별 다양한 협력방안 모색참여주체별 다양한 협력방안 모색

4.4 4.4 사업의 종합조정자 역할 강화사업의 종합조정자 역할 강화

4.5 4.5 사업촉진을 위한 다양한 인센티브 도입사업촉진을 위한 다양한 인센티브 도입

4.6 4.6 지형도면고시에 의한 행정정보의 공유지형도면고시에 의한 행정정보의 공유

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생활권 단위의 종합적 개발방식 도입생활권 단위의 종합적 개발방식 도입 추진현황추진현황

뉴타운계획 및 사업뉴타운계획 및 사업- 뉴타운계획 뉴타운계획 : : 생활권 단위의 종합적 개발계획생활권 단위의 종합적 개발계획- 뉴타운사업 뉴타운사업 : : 계획정비구역에 한정된 개발방식계획정비구역에 한정된 개발방식

사업방식별 적용사업방식별 적용- 정비사업 정비사업 : : 계획정비구역의 주 사업방식계획정비구역의 주 사업방식- 도시개발사업 도시개발사업 : : 적용요건 불비 적용요건 불비 (( 건교부 협의시건교부 협의시 , , 입체환지 입체환지

제도 개선시제도 개선시 ))

제도화 내용제도화 내용구 분구 분 뉴타운특별법안뉴타운특별법안 도시구조개선특별법안도시구조개선특별법안

구역지정 요건완화구역지정 요건완화 정비구역 , 도시개발구역 정비구역

정비구역 정비구역 지정요건 완화 방법지정요건 완화 방법

정비구역 지정 요건 완화 개선지구 지정시 정비구역 지정 가능

입체환지 규정완화입체환지 규정완화 입체환지 대상 : 토지소유자 포함 , 체비지 이외 지역 입체환지 적용 가능

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생활권 단위의 종합적 개발방식 도입생활권 단위의 종합적 개발방식 도입 발전 방안발전 방안

하나의 계획단위에 하나의 사업방식 적용하나의 계획단위에 하나의 사업방식 적용- 생활권 단위의 종합적 개발 목적 달성생활권 단위의 종합적 개발 목적 달성- 사업방식 선택 보다 우선적 고려 필요사업방식 선택 보다 우선적 고려 필요

구역지정 요건 완화 구역지정 요건 완화 : : 계획단위별 동일사업방식 적용계획단위별 동일사업방식 적용

사업방식의 선정사업방식의 선정- 지역특성 감안 지역특성 감안 : : 관민협력성 도시개발사업이 필요한 경우관민협력성 도시개발사업이 필요한 경우

도시개발구역 지정 요건 완화도시개발구역 지정 요건 완화

궁극적 과제 궁극적 과제 : : 새로운 기성시가지 정비방식의 마련새로운 기성시가지 정비방식의 마련

- - 뉴타운지구내 각종 개발사업 뉴타운지구내 각종 개발사업 독립된 형태의 독립된 형태의 지역균형발전사업지역균형발전사업

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계획 및 사업의 일관성 확보계획 및 사업의 일관성 확보 추진현황추진현황

뉴타운개발기본계획과 정비계획 등의 결정과정 및 주체 상이뉴타운개발기본계획과 정비계획 등의 결정과정 및 주체 상이- 뉴타운지구 지정뉴타운지구 지정 , , 뉴타운개발기본계획 뉴타운개발기본계획 : :

지역균형발전위원회지역균형발전위원회- 정비계획 등 정비계획 등 : : 도시계획위원회도시계획위원회 , , 도시도시 ·· 건축공동위원회건축공동위원회

뉴타운사업의 법정화 과정에서 당초 계획내용 변질뉴타운사업의 법정화 과정에서 당초 계획내용 변질 뉴타운사업의 위상 변화 중뉴타운사업의 위상 변화 중

- 도시관리방향의 주변 도시관리방향의 주변 뉴타운사업의 위상 점진적 강화 중 뉴타운사업의 위상 점진적 강화 중


사업의 기본방향사업의 기본방향 도시균형발전정책 , 생활권 종합 정비계획 -

심의심의 ·· 의결 기구의결 기구 도시계획위원회 도시계획위원회 / 도시 · 건축공동위원회※ 도시구조개선위원회로 대체 가능

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계획 및 사업의 일관성 확보계획 및 사업의 일관성 확보 발전 방안발전 방안

정책방향 제시로 계획과 사업의 방향성 확보정책방향 제시로 계획과 사업의 방향성 확보- 정책방향 제시 형태 검토정책방향 제시 형태 검토 (( 균형발전정책 수립 균형발전정책 수립 VS VS 도시기본계획의 부문별 계획도시기본계획의 부문별 계획 ))

지역균형발전사업에서 적용하는 사업방식 지역균형발전사업에서 적용하는 사업방식 : : 일반적 일반적 도시계획사업일 경우도시계획사업일 경우

- 도시계획 수립 절차 준용 도시계획 수립 절차 준용 : : 도시계획위원회도시계획위원회 , , 도시도시 ··건축공동위원회건축공동위원회

지역균형발전사업에서 적용하는 사업방식 지역균형발전사업에서 적용하는 사업방식 : : 특수한 특수한 도시계획사업일도시계획사업일 경우경우

- - 별도의 수립절차 및 심의 별도의 수립절차 및 심의 : : 도시구조개선위원회도시구조개선위원회

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참여주체별 다양한 협력방안 모색참여주체별 다양한 협력방안 모색 추진현황추진현황

민간기업과 공공민간기업과 공공 , , 주민과의 연계 방안주민과의 연계 방안- 법적 수단 미비 법적 수단 미비 행정력에 의존 행정력에 의존

사업주체별 참여 형태 사업주체별 참여 형태 : : 유기적 연계 부족 유기적 연계 부족 공공성과 사업성 대립 공공성과 사업성 대립- 공공 공공 : : 계획의 입안계획의 입안 , , 결정권자결정권자- 민간기업 민간기업 : : 공동시행자공동시행자 , , 일괄매수에 의한 단독시행자일괄매수에 의한 단독시행자 , , 시공자 등시공자 등- 주민 주민 : : 조합조합 (( 시행자시행자 ), ), 토지매도자 등토지매도자 등

제도화 내용제도화 내용

구 분구 분 뉴타운특별법안뉴타운특별법안 도시구조개선특별법안도시구조개선특별법안

참여주체 협력방안참여주체 협력방안 사업대행자 --

공공시행시 공공시행시 시공자 선정시공자 선정

개별법 규정개별법 규정 (( 국가계약법 준용국가계약법 준용 )) 주민대표회의에 의한 선정

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참여주체별 다양한 협력방안 모색참여주체별 다양한 협력방안 모색 발전 방안발전 방안

사업대행자 규정 신설사업대행자 규정 신설- 민간기업과 공공의 상호보완에 의한 협력방안 모색민간기업과 공공의 상호보완에 의한 협력방안 모색

공공시행시 주민에 의한 시공자 선정공공시행시 주민에 의한 시공자 선정- 공공과 주민의 협력방안 모색공공과 주민의 협력방안 모색

사업대행자 규정 도입 및 주민에 의한 시공자 선정사업대행자 규정 도입 및 주민에 의한 시공자 선정 장기적으로 공공장기적으로 공공 , , 주민주민 , , 민간기업이 참여한 사업주체 구성 민간기업이 참여한 사업주체 구성

검토검토 (00(00 개발공사 등개발공사 등 ))

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사업의 종합조정자 역할 강화사업의 종합조정자 역할 강화

추진현황추진현황 종합조정자의 의미종합조정자의 의미

- 사업과 관련된 이해관계자별 다양한 요구사항의 조정자사업과 관련된 이해관계자별 다양한 요구사항의 조정자- 계획과 사업의 연계자계획과 사업의 연계자

MA : MA : 도시계획도시계획 , , 건축건축 , , 교통교통 , , 조경 등의 전문가조경 등의 전문가- 계획내용의 방향 설정 및 자문계획내용의 방향 설정 및 자문 , , 진행진행 ·· 조정이 주역할조정이 주역할- 계획내용의 실현성 확보 역할 한계계획내용의 실현성 확보 역할 한계


계획의 진행계획의 진행 ·· 조정 등조정 등 책임계획가책임계획가 총괄계획가총괄계획가

사업지원조직사업지원조직 사업지원센터사업협의회

총괄사업관리자 ( 주택공사 , 지방공사 )

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사업의 종합조정자 역할 강화사업의 종합조정자 역할 강화

발전 방안발전 방안 MAMA 제도의 발전제도의 발전

- 계획전문가와 함께 사업전문가 참여 확대계획전문가와 함께 사업전문가 참여 확대- 공공영역에서의 사업전문가 관리방안 마련공공영역에서의 사업전문가 관리방안 마련

종합조정자의 조정역할 강화를 위한 권한 부여종합조정자의 조정역할 강화를 위한 권한 부여- 각종 특례사항의 적용 여부 의견 수렴 등각종 특례사항의 적용 여부 의견 수렴 등

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사업촉진을 위한 다양한 인센티브 도입사업촉진을 위한 다양한 인센티브 도입 추진현황추진현황

건축여건 완화 건축여건 완화 : : 용도지역 상향 등용도지역 상향 등- 11 단계 이상의 용도지역 상향 인정단계 이상의 용도지역 상향 인정- 3∼43∼4 단계의 용도지역 상향 긍정적 검토단계의 용도지역 상향 긍정적 검토

전략사업지구 선정 및 지원 전략사업지구 선정 및 지원 : : 정비계획 수립비용정비계획 수립비용 , , 기반시설 설치비용 기반시설 설치비용 일부 지원일부 지원


완화항목완화항목

용도지역별 건축제한 , 용적률 주택건설규모 및 비율 정비구역 , 도시개발구역 지정요건 조합설립요건 ( 추진위 구성생략 , 동의기준완화 )

용도지역별 건축제한 , 용적률 , 건폐율 주택건설규모 및 비율 정비구역 역세권 지역 용적률 , 높이 ( 국토법 초과 가능 )

기반시설 등 지원기반시설 등 지원

기반시설 설치비용 융자 · 지원 지자체에 의한 기반시설 선투자 중심기능 입지시 사업비 융자 가능 지자체 시행시 국비보조 50% 의무화

기반시설 설치비용 융자 · 지원 지자체에 의한 기반시설 선투자 지자체 시행시 국민주택기금 융자

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사업촉진을 위한 다양한 인센티브 도입사업촉진을 위한 다양한 인센티브 도입 발전 방안발전 방안

용적률 및 높이 등의 완화 원칙 용적률 및 높이 등의 완화 원칙 : : 긍정적긍정적- 토지의 효율적 이용토지의 효율적 이용 , , 오픈스페이스 확보오픈스페이스 확보 , , 환경적 측면 등 환경적 측면 등

고려고려 용적률 등의 완화와 공공시설 기부채납 용적률 등의 완화와 공공시설 기부채납 : : 상관관계 재검토상관관계 재검토

- 획일적인 공공시설 기부채납 요구시 획일적인 공공시설 기부채납 요구시 : : 공공공공 , , 민간 모두 손해 민간 모두 손해 발생 가능발생 가능

( ( 공공 공공 : : 불필요한 관리비용 지출불필요한 관리비용 지출 , , 민간 민간 : : 활력있는 활력있는 공간창출 곤란공간창출 곤란 ))

지자체 등 공공에 의한 사업시행시만 건축기준 완화 지자체 등 공공에 의한 사업시행시만 건축기준 완화 : : 재검토재검토- 긍정적 측면 긍정적 측면 : : 공공 사업시행시 주민반발 억제 가능공공 사업시행시 주민반발 억제 가능- 부정적 측면부정적 측면

- 재원마련재원마련 , , 주민대응에 유리한 민간 참여 위축주민대응에 유리한 민간 참여 위축- 재산권자인 주민의 직접 참여 위축재산권자인 주민의 직접 참여 위축

공공과 주민 또는 민간기업 공동시행시 완화방안 강구공공과 주민 또는 민간기업 공동시행시 완화방안 강구

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지형도면고시에 의한 행정정보의 공유지형도면고시에 의한 행정정보의 공유 추진현황추진현황

지구지정 이후 현재의 행정절차지구지정 이후 현재의 행정절차- 시보 고시 이후 자치구 공람시보 고시 이후 자치구 공람

뉴타운지구와 도시관리계획의 관리방법 상이뉴타운지구와 도시관리계획의 관리방법 상이- 뉴타운지구 뉴타운지구 : : 뉴타운사업 추진 부서만 관리뉴타운사업 추진 부서만 관리- 도시관리계획 도시관리계획 : : 해당부서 및 민원부서 관리 해당부서 및 민원부서 관리 ((

토지이용계획왁인원 등토지이용계획왁인원 등 )) 대략적 범위는 대부분 인지대략적 범위는 대부분 인지 , , 경계부 지역 인지 불분명경계부 지역 인지 불분명

- 지구내 거주자지구내 거주자 , , 관심 보유자 관심 보유자 : : 인지도 높음인지도 높음- 지구외 거주자 등 지구외 거주자 등 : : 인지도 낮음인지도 낮음


완화항목완화항목 지구지정 고시 ⇒ 공람 ⇒ 지형도면고시 지구지정 고시 ⇒ 건교부장관 보고

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지형도면고시에 의한 행정정보의 공유지형도면고시에 의한 행정정보의 공유 발전 방안발전 방안

지구지정 이후 지형도면 고시에 의한 법적 사항 명시지구지정 이후 지형도면 고시에 의한 법적 사항 명시- 토지이용계획확인원에 의한 지구계 관리 및 주민의 알권리 토지이용계획확인원에 의한 지구계 관리 및 주민의 알권리 충족충족

지구내 권리자 통지방안 고려지구내 권리자 통지방안 고려- 권리자 중 소유자에게 개별적으로 통지하거나권리자 중 소유자에게 개별적으로 통지하거나 ,,- 지구내 편입토지조서를 인터넷상에 공지지구내 편입토지조서를 인터넷상에 공지

감사합니다

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강북 균형개발 활성화의 제도적 실천방안