1

โดย นางสาวปั�ญญภั�สสร์� นพพ�นธ์� ร์องผู้��อ�านวยการ์ส�าน�กผู้�งเมื�อง

กร์�งเทพมืหานคร์

ปัร์ะเด!นการ์ปัร์ะเด!นการ์บร์ร์ยายบร์ร์ยาย

ปัร์ะเด!นการ์ปัร์ะเด!นการ์บร์ร์ยายบร์ร์ยาย

2

3

เพ�#อปัร์ะโยชน�สาธ์าร์ณะเพ�#อความืเปั&นปักติ(ส�ขและความืเปั&นธ์ร์ร์มืในส�งคมื

Public Safetyความืปัลอดภั�ย

ของปัร์ะชาชน

Public Healthy

Public Welfareสว�สด(ภัาพของ

ส�งคมื

ส�ขอนามื�ย

สภัาพพ�-นฐานทางเศร์ษฐก(จและส�งคมืของเมื�อง และของพ�-นท2#ใน

แติ3ละบร์(เวณ

1 1. หล�กการ์ และว�ติถุ�ปัร์ะสงค� ในการ์จ�ดท�าข�อก�าหนด

1 1. หล�กการ์ และว�ติถุ�ปัร์ะสงค� ในการ์จ�ดท�าข�อก�าหนด

[ 1. หล�กการ์ ว�ติถุ�ปัร์ะสงค� ความืส�าค�ญ และปัร์ะโยชน�ในการ์จ�ดท�าข�อก�าหนด ]

[ 1. หล�กการ์ ว�ติถุ�ปัร์ะสงค� ความืส�าค�ญ และปัร์ะโยชน�ในการ์จ�ดท�าข�อก�าหนด ]

4

1 2. ความืส�าค�ญของข�อก�าหนด 12 ความืส�าค�ญของข�อก�าหนด

[ 1. หล�กการ์ ว�ติถุ�ปัร์ะสงค� ความืส�าค�ญ และปัร์ะโยชน�ในการ์จ�ดท�าข�อก�าหนด ]

[ 1. หล�กการ์ ว�ติถุ�ปัร์ะสงค� ความืส�าค�ญ และปัร์ะโยชน�ในการ์จ�ดท�าข�อก�าหนด ]

ข้�อกำ��หนด เป็ นองค์�ป็ระกำอบสำ��ค์�ญข้องผั�งเมื�องรวมืและผั�งเมื�องเฉพ�ะ และใช้�ค์วบค์!"กำ�บแผันผั�งต่"�งๆ (Zoning Map)

เพ�%อให�ป็ฏิ'บ�ต่'หร�อไมื"ให�ป็ฏิ'บ�ต่' ให�เป็ นไป็ต่�มืว�ต่ถุ*ป็ระสำงค์�ข้องผั�งมืาติร์า 17 มืาติร์า 28

ผู้�งเมื�องร์วมื ป็ระกำอบด�วย ผู้�งเมื�องเฉพาะ ป็ระกำอบด�วย(1) ว�ต่ถุ*ป็ระสำงค์�ในกำ�รว�งและจั�ดทำ��ผั�งเมื�องรวมื(2) แผันทำ.%แสำดงเข้ต่ข้องผั�งเมื�องรวมื(3) (3) แผู้นผู้�งซึ่7#งท�าข7-นเปั&นฉบ�บเด2ยวหร์�อหลายฉบ�บพร์�อมืแผู้นผู้�งซึ่7#งท�าข7-นเปั&นฉบ�บเด2ยวหร์�อหลายฉบ�บพร์�อมืด�วยข�อก�าหนดด�วยข�อก�าหนด โดยมื.สำ�ระสำ��ค์�ญทำ*กำป็ระกำ�รหร�อบ�งป็ระกำ�ร ด�งต่"อไป็น.0 (กำ) แผันผั�งกำ��หนดกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'นต่�มืทำ.%ได�จั��แนกำป็ระเภทำ (ข้) แผันผั�งแสำดงทำ.%โล"ง (ค์) แผันผั�งแสำดงโค์รงกำ�รค์มืน�ค์มืและข้นสำ"ง (ง) แผันผั�งแสำดงโค์รงกำ�รกำ'จักำ�รสำ�ธ�รณู!ป็โภค์(4) ร�ยกำ�รป็ระกำอบแผันผั�ง(5) นโยบ�ย มื�ต่รกำ�รและว'ธ.ด��เน'นกำ�รเพ�%อป็ฏิ'บ�ต่'ต่�มืว�ต่ถุ*ป็ระสำงค์�ข้องผั�งเมื�องรวมื

(1) ว�ต่ถุ*ป็ระสำงค์�ในกำ�รว�งและจั�ดทำ��ผั�งเมื�องเฉพ�ะ(2) แผันทำ.%แสำดงเข้ต่ข้องผั�งเมื�องเฉพ�ะ(3) แผันผั�งเมื�องหร�อแผันผั�งบร'เวณูซึ่5%งทำ��ข้50นเป็ นฉบ�บเด.ยวหร�อหล�ยฉบ�บ โดยมื.สำ�ระสำ��ค์�ญทำ*กำป็ระกำ�รหร�อบ�งป็ระกำ�ร ด�งต่"อไป็น.0 (กำ) แผันผั�งแสำดงกำ�รกำ��หนดกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'นฯ (ข้) แผันผั�งแสำดงโค์รงกำ�รค์มืน�ค์มืและข้นสำ"ง ฯ (ค์) แผันผั�งแสำดงร�ยละเอ.ยดข้องกำ'จักำ�รสำ�ธ�รณู!ป็โภค์ (ง) แผันผั�งแสำดงทำ.%โล"ง (จั) แผันผั�งแสำดงกำ�รกำ��หนดระด�บพ�0นด'น (ฉ) แผันผั�งแสำดงบร'เวณูทำ.%ต่�0งข้องสำถุ�นทำ.%หร�อว�ต่ถุ*ทำ.%มื.ป็ระโยช้น�หร�อค์*ณูค์"�ฯ (ช้) แผันผั�งแสำดงบร'เวณูทำ.%มื.ทำร�พย�กำรหร�อภ!มื'ป็ระเทำศทำ.%งดง�มืฯ(4) ร�ยกำ�รและค์��อธ'บ�ยป็ระกำอบแผันผั�งต่�มื (3) รวมืทำ�0งป็ระเภทำและช้น'ดข้องอ�ค์�รทำ.%จัะอน*ญ�ต่หร�อไมื"อน*ญ�ต่ให�กำ"อสำร��ง(5) (5) ข�อก�าหนดท2#จะให�ปัฏิ(บ�ติ(หร์�อไมื3ให�ปัฏิ(บ�ติ(เพ�#อให�ข�อก�าหนดท2#จะให�ปัฏิ(บ�ติ(หร์�อไมื3ให�ปัฏิ(บ�ติ(เพ�#อให�เปั&นไปัติามืว�ติถุ�ปัร์ะสงค�ของผู้�งเมื�องเฉพาะฯ เปั&นไปัติามืว�ติถุ�ปัร์ะสงค�ของผู้�งเมื�องเฉพาะฯ (6) ร�ยละเอ.ยดระบ*ทำ.%ด'นหร�ออสำ�งห�ร'มืทำร�พย�อย"�งอ�%นทำ.%ต่�องเวนค์�นฯ สำ��หร�บใช้�เป็ นทำ�งหลวง ต่�มืมื�ต่ร� 43 (1) (7) ร�ยละเอ.ยดระบ*ทำ.%ด'นหร�ออสำ�งห�ร'มืทำร�พย�อย"�งอ�%นทำ.%ต่�องเวนค์�นฯ เพ�%อป็ระโยช้น�แกำ"กำ�รผั�งเมื�องอย"�งอ�%น ต่�มืมื�ต่ร� 43 (2) (8) ร�ยละเอ.ยดและแผันทำ.%ระบ*ทำ.%ด'นหร�ออสำ�งห�ร'มืทำร�พย�อย"�งอ�%นซึ่5%งเป็ นสำ�ธ�รณูสำมืบ�ต่'ข้องแผั"นด'นฯ ซึ่5%งจัะน��มื�ใช้�เป็ นทำ�งหลวงหร�อใช้�เพ�%อป็ระโยช้น�แกำ"กำ�รผั�งเมื�องอย"�งอ�%น(9) แผันทำ.% แผันผั�งหร�อร�ยละเอ.ยดอ�%นๆ ต่�มืค์ว�มืจั��เป็ น

5

[ 2. การ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 2. การ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]2.1 ข�-นติอนการ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมื

กร์�งเทพมืหานคร์2.1 ข�-นติอนการ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์

ข�-นติอน ติ�วอย3าง1 ปัร์ะเภัทการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(น ทำ.%อย!"อ�ศ�ยหน�แน"นน�อย (ย1. )

2 อธ์(บายว�ติถุ�ปัร์ะสงค�ของย3าน มื.ว�ต่ถุ*ป็ระสำงค์�เพ�%อสำ"งเสำร'มืสำภ�พแวดล�อมืข้องกำ�รอย!"อ�ศ�ยบร'เวณูช้�นเมื�อง

3 ก�าหนดปัร์ะเภัทการ์ใช�ท2#ด(นท2#สอดคล�องก�บย3าน

- ความืหนาแน3น - 112 ค์น ต่"อไร"- การ์ใช�ท2#ด(นท2#ส3งเสร์(มืให�สร์�าง เช้"น

บ��นเด.%ยว พ�ณู'ช้ยกำรรมืพ�0นทำ.%ไมื"เกำ'น 100 ต่ร.มื . สำ��น�กำง�น พ�0นทำ.%ไมื"เกำ'น 100 ต่ร.มื . เป็ นต่�น

- การ์ใช�ท2#ด(นท2#ห�ามืใช� เช้"น โรงง�น โรงแรมื เป็ นต่�น

- การ์ใช�ท2#ด(นท2#มื2เง�#อนไข เช้"น ต่ล�ด พ�0นทำ.%ไมื"เกำ'น 1000 ต่ร.มื . สำถุ�น.บร'กำ�รน�0�มื�นเช้�0อเพล'ง / กำ9�ซึ่ธรรมืช้�ต่' สำถุ�น.ข้นสำ"งผั!�โดยสำ�ร เป็ นต่�น

- ปัร์ะเด!นอ�#นๆ ท2#เก2#ยวข�อง

6

[ 2. การ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 2. การ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]2.1 ข�-นติอนการ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมื

กร์�งเทพมืหานคร์ (ติ3อ)2.1 ข�-นติอนการ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์ (ติ3อ)

ข�-นติอน ติ�วอย3าง4 จ�ดท�าร์3างข�อก�าหนด ทำ.%ด'นป็ระเภทำ ย .1 เป็ นทำ.%ด'นป็ระเภทำทำ.%อย!"อ�ศ�ยหน�แน"น

น�อยทำ.%มื.ว�ต่ถุ*ป็ระสำงค์�เพ�%อสำ"งเสำร'มืสำภ�พแวดล�อมืข้องกำ�รอย!"อ�ศ�ยบร'เวณูช้�นเมื�อง ทำ.%ด'นป็ระเภทำน.0 ห��มืใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'นเพ�%อกำ'จักำ�รต่�มืทำ.%กำ��หนด ด�งต่"อไป็น.0

1( ) โรงง�นทำ*กำจั��พวกำต่�มืกำฎหมื�ยว"�ด�วยโรงง�น เว�นแต่"โรงง�นต่�มืป็ระเภทำ ช้น'ด และจั��พวกำทำ.%กำ��หนดให�ด��เน'นกำ�รได�ต่�มืบ�ญช้.ทำ��ยกำฎกำระทำรวงน.0

(2 ) กำ�รทำ��ผัล'ต่ภ�ณูฑ์�ค์อนกำร.ต่ผัสำมืทำ.%ไมื"เข้��ข้"�ยโรงง�น (3 ) ค์ล�งน�0�มื�นเช้�0อเพล'งและสำถุ�นทำ.%ทำ.%ใช้�ในกำ�รเกำ<บร�กำษ�

น�0�มื�นเช้�0อเพล'ง ทำ.%ไมื"ใช้"กำ9�ซึ่ป็>โต่รเล.ยมืเหลวและกำ9�ซึ่ธรรมืช้�ต่' เพ�%อจั��หน"�ยทำ.%ต่�องข้ออน*ญ�ต่ต่�มืกำฎหมื�ยว"�ด�วยกำ�รค์วบค์*มืน�0�มื�นเช้�0อเพล'งเว�นแต่"สำถุ�น.บร'กำ�รน�0�มื�นเช้�0อเพล'งทำ.%ต่� 0งอย!"ร 'มืถุนนสำ�ธ�รณูะทำ.%มื.ข้น�ดเข้ต่ทำ�งไมื"น�อยกำว"� 12 เมืต่ร(4 ).......(5) .......(6) .......

2 2. ปัร์ะเภัทของข�อก�าหนดในผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์

2 2. ปัร์ะเภัทของข�อก�าหนดในผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์

10

[ 2. การ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 2. การ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งท2#โล3งฯ ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงโคร์งการ์คมืนาคมืและขนส3งฯ ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงโคร์งการ์ก(จการ์สาธ์าร์ณ�ปัโภัคฯ

ข้�อกำ��หนดข้องผั�งเมื�องรวมืกำร*งเทำพมืห�นค์ร จั��แนกำออกำเป็ น 4 ป็ระเภทำ ต่�มืแผันผั�ง

11

[ 2. การ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 2. การ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

“แผันผั�งกำ��หนดกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'นต่�มืทำ.%ได�จั��แนกำป็ระเภทำ ”

แบ"งกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'นออกำเป็ น 4 ป็ระเภทำหล�กำ ค์�อ

ท2#อย�3อาศ�ย พาณ(ชยกร์

ร์มื อ�ติสาหกร์ร์มื

ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ

ชนบทและเกษติร์กร์ร์มื

2 2. ล�กษณะของข�อก�าหนดในผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์

2 2. ล�กษณะของข�อก�าหนดในผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์

19

[ 2. การ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 2. การ์จ�ดท�าข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

มืาติร์การ์เช(งลบ(Negative measures)

มืาติร์การ์ส3งเสร์(มืการ์พ�ฒนา

(Incentive measures)

- กำ�รค์วบค์*มืกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'น (Land use control) ต่�มืทำ.%กำ��หนดไว�ในแผันผั�งต่"�งๆ- กำ�รค์วบค์*มืค์ว�มืหน�แน"น หร�อค์ว�มืเข้�มืข้�นข้องกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'น

- มื�ต่รกำ�รเพ'%มืค์ว�มืหน�แน"นในกำ�รพ�ฒน�โดยกำ�รเพ'%มือ�ต่ร�สำ"วนพ�0นทำ.%อ�ค์�รรวมืต่"อพ�0นทำ.%ด'น (Floor area ratio bonus หร�อ FAR bonus)

20

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

มืาติร์การ์เช(งลบ(Negative measures)

มืาติร์การ์ส3งเสร์(มืการ์พ�ฒนา

(Incentive measures)

มืาติร์การ์เช(งบวก (Positive measures)

มืาติร์การ์สร์�างความืเปั&นธ์ร์ร์มื (Corrective

measures)

21

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

1 )กำ�รจั�ดทำ��แผันผั�งโค์รงกำ�รพ�ฒน�ข้น�ดใหญ" (Planned unit development หร�อ PUD)

2) กำ�รค์วบค์*มืกำ�รจั�ดสำรรทำ.%ด'น (Land subdivision)3) กำ�รค์วบค์*มืเข้ต่พ�0นทำ.%ซึ่�อนทำ�บ (Overlay zoning)4) กำ�รค์วบค์*มืกำ�รจัอดรถุยนต่� (Parking control)

มืาติร์การ์เช(งลบ (Negative measures)มืาติร์การ์เช(งลบ (Negative measures)

ต่�วอย"�งกำ�รจั�ดทำ��แผันผั�งโค์รงกำ�รพ�ฒน�ข้น�ดใหญ" (PUD)

22

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]มืาติร์การ์เช(งลบ (Negative measures ) (ติ3อ)มืาติร์การ์เช(งลบ (Negative measures ) (ติ3อ)

ต่�วอย"�งกำ�รค์วบค์*มืกำ�รจั�ดสำรรทำ.%ด'น (Land subdivision control)

23

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]มืาติร์การ์เช(งลบ (Negative measures ) (ติ3อ)มืาติร์การ์เช(งลบ (Negative measures ) (ติ3อ)

ต่�วอย"�งกำ�รกำ��หนดมื�ต่รกำ�รค์วบค์*มืทำ.%จั��เป็ นในแต่"ละพ�0นทำ.%ซึ่�อนทำ�บ

24

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]มืาติร์การ์เช(งลบ (Negative measures ) (ติ3อ)มืาติร์การ์เช(งลบ (Negative measures ) (ติ3อ)

ต่�วอย"�งเข้ต่พ�0นทำ.%บร'กำ�รข้นสำ"งมืวลช้นสำ�ธ�รณูะ (Transit zoning district)

25

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

1 )กำ�รสำงวนสำ'ทำธ'@กำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'น (Land reservation)2 )กำ�รจั�ดทำ��แผันงบป็ระมื�ณูโค์รงสำร��งพ�0นฐ�น (Capital

improvement program หร�อ CIP)

มืาติร์การ์เช(งบวก (Positive measures)มืาติร์การ์เช(งบวก (Positive measures)

ต่�วอย"�งแผันผั�งทำ�งกำ�ร (Official map)

26

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

1 )กำ�รกำ��หนดเข้ต่สำ"งเสำร'มืกำ�รลงทำ*น (Investment promotion zone)

2 )กำ�รเพ'%มือ�ต่ร�สำ"วนพ�0นทำ.%อ�ค์�รรวมืต่"อพ�0นทำ.%ด'น (Floor area ratio bonus หร�อ FAR bonus)

มืาติร์การ์ส3งเสร์(มืการ์พ�ฒนา (Incentive measures)มืาติร์การ์ส3งเสร์(มืการ์พ�ฒนา (Incentive measures)

ติ�วอย3างการ์ก�าหนดเขติพ�-นท2#ส3งเสร์(มืการ์ลงท�น

27

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

ต่�วอย"�งกำ�รเพ'%มือ�ต่ร�สำ"วนพ�0นทำ.%อ�ค์�รรวมืต่"อพ�0นทำ.%ด'น กำรณู.กำ�รจั�ดให�มื.กำ�รเข้��ถุ5งพ�0นทำ.%ร 'มืฝั่C% งแมื"น�0�

มืาติร์การ์ส3งเสร์(มืการ์พ�ฒนา (Incentive measures) (ติ3อ)มืาติร์การ์ส3งเสร์(มืการ์พ�ฒนา (Incentive measures) (ติ3อ)

ต่�วอย"�งกำ�รเพ'%มือ�ต่ร�สำ"วนพ�0นทำ.%อ�ค์�รรวมืต่"อพ�0นทำ.%ด'น

กำรณู.จั�ดให�มื.พ�0นทำ.%เป็ล.%ยนถุ"�ยกำ�รสำ�ญจัร

28

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

1 )กำ�รใช้�มื�ต่รกำ�รภ�ษ.ทำร�พย�สำ'น (Property tax)2 )กำ�รโอนสำ'ทำธ'กำ�รพ�ฒน� (Transfer of development

rights หร�อ TDR)

มืาติร์การ์สร์�างความืเปั&นธ์ร์ร์มื (Corrective measures)มืาติร์การ์สร์�างความืเปั&นธ์ร์ร์มื (Corrective measures)

ติ�วอย3างการ์ก�าหนดพ�-นท2#การ์เก!บภัาษ2บ�าร์�งท�องท2#

29

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 3. แนวทางการ์พ�ฒนาข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]มืาติร์การ์สร์�างความืเปั&นธ์ร์ร์มื (Corrective

measures) (ติ3อ)มืาติร์การ์สร์�างความืเปั&นธ์ร์ร์มื (Corrective measures) (ติ3อ)

ต่�วอย"�งกำ�รโอนสำ'ทำธ'กำ�รพ�ฒน�จั�กำกำ�รอน*ร�กำษ�อ�ค์�รป็ระว�ต่'ศ�สำต่ร�

ต่�วอย"�งกำ�รโอนสำ'ทำธ'กำ�รพ�ฒน�จั�กำกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'นป็ระเภทำอน*ร�กำษ�ช้นบทำเกำษต่รกำรรมืและทำร�พย�กำรธรรมืช้�ต่'และสำ'%งแวดล�อมื

ต่�วอย"�งกำ�รโอนสำ'ทำธ'กำ�รพ�ฒน� (Transfer of development

rights หร�อ TDR)

30

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

ข้�อกำ��หนดกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'น มื.ว�ต่ถุ*ป็ระสำงค์�หล�กำ 2 ข้�อ ค์�อ

1) การ์ควบค�มืก(จกร์ร์มื ทำ.%อ�จัข้�ดต่"อสำ*ข้ล�กำษณูะ ค์ว�มืป็ลอดภ�ยข้องป็ระช้�ช้น

และสำว�สำด'ภ�พข้องสำ�งค์มื จั��นวน 39 กำ'จักำรรมื

2) การ์ควบค�มืความืหนาแน3น ข้องกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'น โดย

- อ�ต่ร�สำ"วนพ�0นทำ.%อ�ค์�รรวมืต่"อพ�0นทำ.%ด'น (Floor Area Ratio หร�อ FAR)

- อ�ต่ร�สำ"วนพ�0นทำ.%ว"�งต่"อพ�0นทำ.%อ�ค์�รรวมื (Open Space Ratio หร�อ OSR)

- -อ�ต่ร�สำ"วนช้.วภ�พ (Biotope Area Factor) (BAF) * * พ�0นทำ.%น�0�ซึ่5มืผั"�นได�เพ�%อป็ล!กำต่�นไมื�

- ทำ.%ว"�งด��นหน�� ข้��ง และหล�งอ�ค์�ร (Set Back)

- ข้น�ดแป็ลงทำ.%ด'นต่�%�สำ*ดในโค์รงกำ�รจั�ดสำรร- ค์ว�มืสำ!งสำ!งสำ*ดข้องอ�ค์�ร (Maximum Building

Height)0

ข้�อกำ��หนดกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'น มื.ว�ต่ถุ*ป็ระสำงค์�หล�กำ 2 ข้�อ ค์�อ

1) การ์ควบค�มืก(จกร์ร์มื ทำ.%อ�จัข้�ดต่"อสำ*ข้ล�กำษณูะ ค์ว�มืป็ลอดภ�ยข้องป็ระช้�ช้น

และสำว�สำด'ภ�พข้องสำ�งค์มื จั��นวน 39 กำ'จักำรรมื

2 ) การ์ควบค�มืความืหนาแน3น ข้องกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'น โดย

- อ�ต่ร�สำ"วนพ�0นทำ.%อ�ค์�รรวมืต่"อพ�0นทำ.%ด'น (Floor Area Ratio หร�อ FAR)

- อ�ต่ร�สำ"วนพ�0นทำ.%ว"�งต่"อพ�0นทำ.%อ�ค์�รรวมื (Open Space Ratio หร�อ OSR)

- -อ�ต่ร�สำ"วนช้.วภ�พ (Biotope Area Factor) (BAF) * * พ�0นทำ.%น�0�ซึ่5มืผั"�นได�เพ�%อป็ล!กำต่�นไมื�

- ทำ.%ว"�งด��นหน�� ข้��ง และหล�งอ�ค์�ร (Set Back)

- ข้น�ดแป็ลงทำ.%ด'นต่�%�สำ*ดในโค์รงกำ�รจั�ดสำรร- ค์ว�มืสำ!งสำ!งสำ*ดข้องอ�ค์�ร (Maximum Building

Height)0

31

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

ก(จกร์ร์มืการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นในผู้�งเมื�องร์วมืมื2 3 ล�กษณะ

1) ก(จกร์ร์มืท2#ให�อน�ญาติ - ก(จกร์ร์มืหล�ก เช3น ในย3านท2#อย�3อาศ�ยหนาแน3นน�อย ก(จกร์ร์มืหล�ก ได�แก3 บ�านเด2#ยว หร์�อการ์อย�3อาศ�ยท2#ไมื3หนาแน3น - ก(จกร์ร์มืท2#เก2#ยวเน�#อง ได�แก3 ร์�านค�า โร์งเร์2ยน สถุานพยาบาล เปั&นติ�น

2 ) ก(จกร์ร์มืท2#ให�อน�ญาติ โดยมื2เง�#อนไข - หากเปั&นก(จกร์ร์มืท2#มื2ขนาดใหญ3ซึ่7#งส3งผู้ลกร์ะทบติ3อสภัาพแวดล�อมืช�มืชน หร์�อความืสามืาร์ถุในการ์ให�บร์(การ์ของสาธ์าร์ณ�ปัโภัค ได�มื2การ์ก�าหนดเง�#อนไข เช3น ท2#ติ�-งให�เหมืาะสมืโดยให�อย�3บนถุนนท2#มื2ความืกว�างเพ2ยงพอ หร์�อติ�-งอย�3ใกล�สถุาน2ร์ถุไฟฟ?าขนส3งมืวลชน เปั&นติ�น

3 ) ก(จกร์ร์มืท2#ไมื3อน�ญาติ - ก(จกร์ร์มืท2#มื2ผู้ลติ3อสภัาพแวดล�อมืและความืเด�อดร์�อนร์�าคาญ - ก(จกร์ร์มืท2#มื2ผู้ลติ3อความืปัลอดภั�ยช�มืชน เช3น โร์งงานท2#ก3อให�เก(ดมืลพ(ษหร์�ออาคาร์ท2#มื2ขนาดใหญ3

การ์ควบค�มืก(จกร์ร์มืการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(น การ์ควบค�มืก(จกร์ร์มืการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(น

สำ'ทำธ'กำ�รพ�ฒน�ทำ.%ด'นทำ.%เพ'%มืข้50นต่�มืเง�%อนไข้ทำ.%สำ�มืพ�นธ�กำ�บค์ว�มืกำว��งถุนนสำ'ทำธ'กำ�รพ�ฒน�ทำ.%ด'นทำ.%เพ'%มืข้50นต่�มืเง�%อนไข้ทำ.%สำ�มืพ�นธ�กำ�บค์ว�มืกำว��งถุนน

32

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์] 4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�

ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ) 4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�

ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

ต่�วอย"�งบร'เวณูทำ.%มื.กำ�รเป็ล.%ยนแป็ลงกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'นให�สำอดค์ล�องกำ�บระบบข้นสำ"งมืวลช้นทำ�งร�ง ต่�วอย"�งบร'เวณูทำ.%มื.กำ�รเป็ล.%ยนแป็ลงกำ�รใช้�ป็ระโยช้น�ทำ.%ด'นให�สำอดค์ล�องกำ�บระบบข้นสำ"งมืวลช้นทำ�งร�ง

1

2

3

4

5

67

8

9

10

11

1213

14

33

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์] 4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�

ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ) 4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�

ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

การ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นท2#ติ�-งอย�3ภัายในการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นท2#ติ�-งอย�3ภัายในร์ะยะ ร์ะยะ 500 500 เมืติร์เมืติร์โดยร์อบสถุาน2ร์ถุไฟฟ?าขนส3งโดยร์อบสถุาน2ร์ถุไฟฟ?าขนส3ง

มืวลชน มืวลชน

ให�ว�ดร์ะยะจากแนวเขติชานชาลาสถุาน2ร์ถุไฟฟ?าขนส3งมืวลชนให�ว�ดร์ะยะจากแนวเขติชานชาลาสถุาน2ร์ถุไฟฟ?าขนส3งมืวลชน

การ์พ(จาร์ณาพ�-นท2#ร์ะยะ 500 เมืติร์ โดยร์อบสถุาน2ร์ถุไฟฟ?าขนส3งมืวลชน

การ์พ(จาร์ณาพ�-นท2#ร์ะยะ 500 เมืติร์ โดยร์อบสถุาน2ร์ถุไฟฟ?าขนส3งมืวลชน

34

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

35

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

การ์ควบค�มืความืหนาแน3น การ์ควบค�มืความืหนาแน3น - - อ�ติร์าส3วนพ�-นท2#อาคาร์ร์วมืติ3อพ�-นท2#ด(น อ�ติร์าส3วนพ�-นท2#อาคาร์ร์วมืติ3อพ�-นท2#ด(น ((Floor Floor Area RatioArea Ratio ) ) ((FARFAR))

- - อ�ติร์าส3วนพ�-นท2#ว3างติ3อพ�-นท2#อาคาร์ร์วมื อ�ติร์าส3วนพ�-นท2#ว3างติ3อพ�-นท2#อาคาร์ร์วมื ((Open Open Space RatioSpace Ratio ) ) ((OSROSR))

- - อ�ติร์าส3วนพ�-นท2#ช2วภัาพอ�ติร์าส3วนพ�-นท2#ช2วภัาพ (Biotope Area (Biotope Area Factor)Factor)(BAF)(BAF)

** ** พ�-นท2#น�-าซึ่7มืผู้3านพ�-นท2#น�-าซึ่7มืผู้3านได�เพ�#อปัล�กติ�นไมื� ได�เพ�#อปัล�กติ�นไมื�

- - ท2#ว3างด�านหน�า ข�าง และหล�งอาคาร์ ท2#ว3างด�านหน�า ข�าง และหล�งอาคาร์ ((Set Back)Set Back)

- - ขนาดแปัลงท2#ด(นติ�#าส�ด ขนาดแปัลงท2#ด(นติ�#าส�ด ((Minimum Lot Minimum Lot Size)Size)

- - ความืส�งส�งส�ดของอาคาร์ ความืส�งส�งส�ดของอาคาร์ ((Maximum Maximum Building Height)Building Height)

““อ�ติร์าส3วนพ�-นท2#อาคาร์ร์วมืท�กช�-นของอาคาร์ท�กหล�ง ติ3อพ�-นท2#อ�ติร์าส3วนพ�-นท2#อาคาร์ร์วมืท�กช�-นของอาคาร์ท�กหล�ง ติ3อพ�-นท2#ด(นท2#ใช�เปั&นท2#ติ�-งของอาคาร์”ด(นท2#ใช�เปั&นท2#ติ�-งของอาคาร์”

สามืาร์ถุสร์�างอาคาร์ได� 1600, x 25. = 4,000 ติร์.มื.

สามืาร์ถุสร์�างอาคาร์ได� 1600, x 25. = 4,000 ติร์.มื.

FAR = FAR = 2.52.5

อ�ติร์าส3วนพ�-นท2#อาคาร์ร์วมืติ3อพ�-นท2#ด(น (FAR)อ�ติร์าส3วนพ�-นท2#อาคาร์ร์วมืติ3อพ�-นท2#ด(น (FAR)

36

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

““อ�ติร์าส3วนของท2#ว3างอ�นปัร์าศจากส(#งปักคล�มืติ3อพ�-นท2#อ�ติร์าส3วนของท2#ว3างอ�นปัร์าศจากส(#งปักคล�มืติ3อพ�-นท2#อาคาร์ร์วมืท�กช�-นของอาคาร์ท�กหล�งท2#ก3อสร์�างในท2#ด(นอาคาร์ร์วมืท�กช�-นของอาคาร์ท�กหล�งท2#ก3อสร์�างในท2#ด(น

แปัลงเด2ยวก�น”แปัลงเด2ยวก�น”

400( , 0 ติร์.มื.)

ติ�องมื2พ�-นท2#ว3างติ3อพ�-นท2#อาคาร์ร์วมื

4000,x 125. = 500 ติร์.มื.

100

ติ�องมื2พ�-นท2#ว3างติ3อพ�-นท2#อาคาร์ร์วมื

4000,x 125 = 500 ติร์.มื.

100

FAR FAR = = 2.52.5

OSR = OSR = 12.12.55

1,600 x 2.5 = 4,000 ติร์.มื.

37

อ�ติร์าส3วนพ�-นท2#ว3างติ3อพ�-นท2#อาคาร์ร์วมื (OSR)อ�ติร์าส3วนพ�-นท2#ว3างติ3อพ�-นท2#อาคาร์ร์วมื (OSR)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

หมืายถุ7ง พ�0นทำ.%ในระด�บด'นทำ.%จั�ดไว�เพ�%อให�น�0�บนผั'วด'นซึ่5มืผั"�นลงสำ!"ใต่�ด'นได�โดยสำะดวกำและต่�องมื.กำ�รป็ล!กำต่�นไมื�ป็ระเภทำไมื�ย�นต่�นเป็ นองค์�ป็ระกำอบหล�กำในพ�0นทำ.%สำ"วนน.0 ผั�งเมื�องรวมืฯ กำ��หนดว"�

ให�มื2พ�-นท2#น�-าซึ่7มืผู้3านได�“เพ�#อปัล�กติ�นไมื�ไมื3น�อยกว3าร์�อยละ 50 ของพ�-นท2#ว3าง ”(พ�0นทำ.%ว"�ง ในทำ.%น.0หมื�ยถุ5ง OSR เทำ"�น�0น)

38

พ�-นท2#น�-าซึ่7มืผู้3านได�เพ�#อปัล�กติ�นไมื� พ�-นท2#น�-าซึ่7มืผู้3านได�เพ�#อปัล�กติ�นไมื�

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

พ�-นท2#น�-าซึ่7มืผู้3าน ได�เพ�#อปัล�กติ�นไมื�พ�-นท2#น�-าซึ่7มืผู้3าน ได�เพ�#อปัล�กติ�นไมื� เปั&นพ�-นท2#ซึ่7#งเปั&นพ�-นท2#ซึ่7#งน�-าสามืาร์ถุซึ่7มืผู้3านลงส�3น�-าสามืาร์ถุซึ่7มืผู้3านลงส�3

ใติ�ด(นได�ติามืธ์ร์ร์มืชาติ( ใติ�ด(นได�ติามืธ์ร์ร์มืชาติ( และไมื3มื2ส3วนของอาคาร์อย�3ใติ�ผู้(วด(นและไมื3มื2ส3วนของอาคาร์อย�3ใติ�ผู้(วด(น

OSR OSR

ล�กษณะของพ�-นท2#ว3างท2#ปัร์าศจากส(#งปักคล�มื และพ�-นท2#น�-าซึ่7มืผู้3านได�เพ�#อปัล�กติ�นไมื� ล�กษณะของพ�-นท2#ว3างท2#ปัร์าศจากส(#งปักคล�มื และพ�-นท2#น�-าซึ่7มืผู้3านได�เพ�#อปัล�กติ�นไมื�

39

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

40

ล�กษณะของพ�-นท2#ว3างท2#ปัร์าศจากส(#งปักคล�มื และพ�-นท2#น�-าซึ่7มืผู้3านได�เพ�#อปัล�กติ�นไมื�

ล�กษณะของพ�-นท2#ว3างท2#ปัร์าศจากส(#งปักคล�มื และพ�-นท2#น�-าซึ่7มืผู้3านได�เพ�#อปัล�กติ�นไมื�

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

41

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

ร์�ปัแบบใหมื3ของข�อก�าหนด : มืาติร์การ์ส3งเสร์(มืการ์พ�ฒนา การ์เพ(#มือ�ติร์าส3วนพ�-นท2#อาคาร์ร์วมืติ3อพ�-นท2#ด(น (FAR Bonus)

ร์�ปัแบบใหมื3ของข�อก�าหนด : มืาติร์การ์ส3งเสร์(มืการ์พ�ฒนา การ์เพ(#มือ�ติร์าส3วนพ�-นท2#อาคาร์ร์วมืติ3อพ�-นท2#ด(น (FAR Bonus)

เจ�าของท2#ด(นหร์�อผู้��ปัร์ะกอบการ์สามืาร์ถุเพ(#มือ�ติร์าส3วนพ�-นท2#อาคาร์ร์วมืติ3อพ�-นท2#ด(น (FAR Bonus) ได� ในกร์ณ2ด�งติ3อไปัน2-

1 จ�ดให�มื2หร์�อพ�ฒนาท2#อย�3อาศ�ยส�าหร์�บผู้��มื2ร์ายได�น�อยหร์�อผู้��อย�3อาศ�ยเด(มืภัายใน พ�-นท2#โคร์งการ์

2. จ�ดให�มื2พ�-นท2#เพ�#อปัร์ะโยชน�สาธ์าร์ณะหร์�อสวนสาธ์าร์ณะ

3 . จ�ดให�มื2ท2#จอดร์ถุยนติ�ส�าหร์�บปัร์ะชาชนท�#วไปัหากโคร์งการ์ติ�-งอย�3ในบร์(เวณพ�-นท2# โดยร์อบสถุาน2ร์ถุไฟฟ?า

4 . จ�ดให�มื2พ�-นท2#ร์�บน�-า 5. จ�ดให�มื2อาคาร์ปัร์ะหย�ดพล�งงาน

42

การ์จ�ดให�มื2ท2#อย�3อาศ�ยส�าหร์�บผู้��มื2ร์ายได�น�อย หร์�อการ์จ�ดให�มื2ท2#อย�3อาศ�ยส�าหร์�บผู้��มื2ร์ายได�น�อย หร์�อผู้��อย�3อาศ�ยเด(มืในพ�-นท2#โคร์งการ์ ผู้��อย�3อาศ�ยเด(มืในพ�-นท2#โคร์งการ์ ((ท2#อย�3อาศ�ยท2#อย�3อาศ�ยส�าหร์�บผู้��มื2ร์ายได�น�อย ส�าหร์�บผู้��มื2ร์ายได�น�อย 11 ติร์ติร์.. มืมื.. ติ3อพ�-นท2#เพ(#มื ติ3อพ�-นท2#เพ(#มื 44 ติร์ติร์.. มืมื .) .)

FAR Bonus : 1FAR Bonus : 1

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

ติ�วอย3างท2#อย�3อาศ�ยส�าหร์�บผู้��มื2ร์ายได�ติ�วอย3างท2#อย�3อาศ�ยส�าหร์�บผู้��มื2ร์ายได�น�อยน�อย : : แฟลติด(นแดงแฟลติด(นแดง

FAR Bonus : 1FAR Bonus : 1

43

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

44

การ์จ�ดให�มื2พ�-นท2#ว3างเพ�#อการ์ใช�ปัร์ะโยชน�สาธ์าร์ณะการ์จ�ดให�มื2พ�-นท2#ว3างเพ�#อการ์ใช�ปัร์ะโยชน�สาธ์าร์ณะ((เฉพาะ ยเฉพาะ ย..88--ยย.10.10และ พและ พ..22--พพ..55 ) ( ) (พ�-นท2#ว3าง พ�-นท2#ว3าง 11 ติร์ติร์.. มืมื.. ติ3อพ�-นท2#เพ(#มื ติ3อพ�-นท2#เพ(#มื 55 ติร์ติร์.. มืมื .) .)

FAR Bonus : 2FAR Bonus : 2

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

ติ�วอย3างการ์พ�ฒนาพ�-นท2#ว3างเพ�#อการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ติ�วอย3างการ์พ�ฒนาพ�-นท2#ว3างเพ�#อการ์ใช�ปัร์ะโยชน�สาธ์าร์ณะสาธ์าร์ณะ

FAR Bonus : 2FAR Bonus : 2

45

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

ติ�วอย3างการ์พ�ฒนาพ�-นท2#ว3างเพ�#อการ์ใช�ติ�วอย3างการ์พ�ฒนาพ�-นท2#ว3างเพ�#อการ์ใช�ปัร์ะโยชน�สาธ์าร์ณะปัร์ะโยชน�สาธ์าร์ณะ

FAR Bonus : 2FAR Bonus : 2

46

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

การ์จ�ดให�มื2ท2#จอดร์ถุยนติ�ในพ�-นท2#ภัายในร์�ศมื2 การ์จ�ดให�มื2ท2#จอดร์ถุยนติ�ในพ�-นท2#ภัายในร์�ศมื2 500500 เมืติร์โดยร์อบเมืติร์โดยร์อบสถุาน2ร์ถุไฟฟ?า สถุาน2ร์ถุไฟฟ?า ((เฉพาะสถุาน2ศ�นย�ว�ฒนธ์ร์ร์มืแห3งปัร์ะเทศไทย สถุาน2เฉพาะสถุาน2ศ�นย�ว�ฒนธ์ร์ร์มืแห3งปัร์ะเทศไทย สถุาน2อ3อนน�ช สถุาน2ลาดกร์ะบ�ง สถุาน2ห�วหมืาก สถุาน2บางบ�าหร์� อ3อนน�ช สถุาน2ลาดกร์ะบ�ง สถุาน2ห�วหมืาก สถุาน2บางบ�าหร์� สถุาน2ติล(#งช�น สถุาน2อ�ดมืส�ข และสถุาน2แบร์(#งสถุาน2ติล(#งช�น สถุาน2อ�ดมืส�ข และสถุาน2แบร์(#ง ) ( ) (ท2#จอดร์ถุยนติ� ท2#จอดร์ถุยนติ� 11 ค�นติ3อพ�-นท2#เพ(#มื ค�นติ3อพ�-นท2#เพ(#มื 3030 ติร์ติร์..มืมื.).)

FAR Bonus : 3FAR Bonus : 3

47

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

สถุาน2สถุาน2ติล(#งช�นติล(#งช�น

สถุาน2สถุาน2บางบ�าหร์�บางบ�าหร์�

สถุาน2ศ�นย�ว�ฒนสถุาน2ศ�นย�ว�ฒนธ์ร์ร์มืฯธ์ร์ร์มืฯ

สถุาน2สถุาน2ลาดกร์ะบ�งลาดกร์ะบ�ง

สถุาน2ห�วหมืากสถุาน2ห�วหมืาก

สถุาน2สถุาน2อ3อนน�ชอ3อนน�ช

สถุาน2สถุาน2อ�ดมืส�ขอ�ดมืส�ข

สถุาน2แบร์(#งสถุาน2แบร์(#งFAR Bonus : 3

FAR Bonus : 3

48

49

การ์จ�ดให�มื2พ�-นท2#ส�าหร์�บการ์ก�กเก!บน�-าฝนในอาคาร์การ์จ�ดให�มื2พ�-นท2#ส�าหร์�บการ์ก�กเก!บน�-าฝนในอาคาร์หร์�อแปัลงท2#ด(น หร์�อแปัลงท2#ด(น

((การ์ก�กเก!บน�-าฝน การ์ก�กเก!บน�-าฝน 11 ลบลบ.. มืมื.. ติ3อพ�-นท2#ด(น ติ3อพ�-นท2#ด(น 5050 ติร์ติร์.. มืมื.. ติ3อการ์เพ(#มื ติ3อการ์เพ(#มื FAR FAR ร์�อยละ ร์�อยละ 55))

FAR Bonus : 4FAR Bonus : 4

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

50

การ์ก3อสร์�างอาคาร์ปัร์ะหย�ดพล�งงานการ์ก3อสร์�างอาคาร์ปัร์ะหย�ดพล�งงาน

FAR Bonus : 5FAR Bonus : 5

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

กล�3มือาคาร์กล�3มือาคาร์ ENERGY COMPLEXENERGY COMPLEX

FAR Bonus : 5FAR Bonus : 5

51

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

4 1. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

52

4 2. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงท2#โล3ง 4 2. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงท2#โล3ง

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

53

4 2. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงท2#โล3ง (ติ3อ ) 4 2. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงท2#โล3ง (ติ3อ )

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

จ�าแนกท2#โล3งออกเปั&น 6 ปัร์ะเภัท ค�อ

ติ�วอย3างข�อก�าหนดท2#โล3งปัร์ะเภัท ล 1. เปั&นท2#โล3งเพ�#อน�นทนาการ์และการ์ร์�กษาค�ณภัาพส(#งแวดล�อมื เฉพาะท2#ด(นซึ่7#งเปั&นของร์�ฐ ให�ใช�ปัร์ะโยชน�เพ�#อน�นทนาการ์หร์�อเก2#ยวข�องก�บน�นทนาการ์ การ์ร์�กษาค�ณภัาพส(#งแวดล�อมื หร์�อสาธ์าร์ณะปัร์ะโยชน�เท3าน�-น

ท2#ด(นปัร์ะเภัทน2-ซึ่7#งเอกชนเปั&นเจ�าของหร์�อผู้��คร์อบคร์องโดยชอบด�วยกฎหมืาย ให�ใช�ปัร์ะโยชน�เพ�#อน�นทนาการ์หร์�อเก2#ยวข�องก�บน�นทนาการ์ การ์ร์�กษาค�ณภัาพส(#งแวดล�อมื สาธ์าร์ณปัร์ะโยชน� หร์�อเพ�#อว�ติถุ�ปัร์ะสงค�อ�#นติามืข�อก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นติามืท2#ได�จ�าแนกปัร์ะเภัทไว�ในบร์(เวณน�-น โดยให�ค�าน7งถุ7งการ์ร์�กษาค�ณภัาพส(#งแวดล�อมืของท2#โล3งด�วย

54

4 3. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงโคร์งการ์คมืนาคมืและขนส3งฯ

43 ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงโคร์งการ์คมืนาคมืและขนส3งฯ

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

55

4 3. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงโคร์งการ์คมืนาคมืและขนส3งฯ (ติ3อ)

4 3. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงโคร์งการ์คมืนาคมืและขนส3งฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

ก�าหนดถุนนโคร์งการ์ (สร์�างใหมื3 ) และขยายถุนนเด(มื จ�าแนกเปั&น ๗ ขนาด ร์วมื ๑๔๐ สาย ค�อ

ติ�วอย3างข�อก�าหนดการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(นในพ�-นท2#เขติทางของถุนนโคร์งการ์ติามืแผู้นผู้�งแสดงโคร์งการ์คมืนาคมืและขนส3ง และของโคร์งการ์ทางพ(เศษ ให�ใช�ปัร์ะโยชน�เพ�#อการ์คมืนาคมืขนส3งและสาธ์าร์ณปัร์ะโยชน�เท3าน�-น

56

4 4. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงโคร์งการ์ก(จการ์สาธ์าร์ณ�ปัโภัคฯ

4 4. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงโคร์งการ์ก(จการ์สาธ์าร์ณ�ปัโภัคฯ

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

57

4 4. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงโคร์งการ์ก(จการ์สาธ์าร์ณ�ปัโภัคฯ (ติ3อ)

4 4. ข�อก�าหนดของแผู้นผู้�งแสดงโคร์งการ์ก(จการ์สาธ์าร์ณ�ปัโภัคฯ (ติ3อ)

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

[ 4. ร์ายละเอ2ยดข�อก�าหนดของผู้�งเมื�องร์วมืกร์�งเทพมืหานคร์]

จ�าแนกเปั&น 3 ปัร์ะเภัท ค�อ

ติ�วอย3างข�อก�าหนดโคร์งการ์ก(จการ์สาธ์าร์ณ�ปัโภัคปัร์ะเภัท สภั -1 11 ถุ7ง สภั .

- 13 ให�เปั&นโคร์งการ์คลองร์ะบายน�-า ให�ใช�ปัร์ะโยชน�เพ�#อการ์ร์ะบายน�-า และการ์ด�าเน(นการ์ท2#เก2#ยวเน�#องก�บก(จการ์สาธ์าร์ณ�ปัโภัคหร์�อเพ�#อปัร์ะโยชน�แก3ก(จการ์ของร์�ฐเท3าน�-น

58

5 1. ความืไมื3เข�าใจเก2#ยวก�บความืหมืายของถุ�อยค�าในข�อก�าหนด

5 1. ความืไมื3เข�าใจเก2#ยวก�บความืหมืายของถุ�อยค�าในข�อก�าหนด

[ 5. ปั�ญหาและอ�ปัสร์ร์คในการ์ใช�บ�งค�บ][ 5. ปั�ญหาและอ�ปัสร์ร์คในการ์ใช�บ�งค�บ]

พบว"�ได�มื.กำ�รสำอบถุ�มืเกำ.%ยวกำ�บค์ว�มืหมื�ยข้องถุ�อยค์��ต่�มืข้�อกำ��หนดว"�มื.ค์ว�มืหมื�ยและมื.ข้อบเข้ต่ในกำ�รใช้�ถุ�อยค์��ต่"�งๆ ในแต่"ละกำรณู.อย"�งไร เช้"น

ค์��ว"� “กำ�รซึ่�0อข้�ยเกำ<บเศษว�สำด*” “กำ�รจั�ดสำรรทำ.%ด'นเพ�%อกำ�รอย!"อ�ศ�ยป็ระเภทำบ��นเด.%ยว”

“กำ�รเล.0ยงสำ�ต่ว�ทำ*กำช้น'ดเพ�%อกำ�รค์��” “กำ'จักำ�รน�นทำน�กำ�ร กำ�รร�กำษ�ค์*ณูภ�พสำ'%ง

แวดล�อมื” และ “กำ'จักำ�รทำ.%เกำ.%ยวข้�องกำ�บเกำษต่รกำรรมื” เป็ นต่�น

59

5 2. ปั�ญหาความืเหล�#อมืล�-าของการ์ควบค�มืการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(น

5 2. ปั�ญหาความืเหล�#อมืล�-าของการ์ควบค�มืการ์ใช�ปัร์ะโยชน�ท2#ด(น

[ 5. ปั�ญหาและอ�ปัสร์ร์คในการ์ใช�บ�งค�บ][ 5. ปั�ญหาและอ�ปัสร์ร์คในการ์ใช�บ�งค�บ]

เน�#องจากกร์�งเทพมืหานคร์มื2ข�อก�าหนดท2#ควบค�มืเข�มืข�นกว3าพ�-นท2#โดยร์อบ ท�าให�ก(จกร์ร์มืบางปัร์ะเภัท เช3น บ�านจ�ดสร์ร์ โร์งงานอ�ติสาหกร์ร์มื ขยายติ�วเข�าไปัย�งพ�-นท2#โดยร์อบ

อบติ . พ�นท�ายนร์ส(งห�จ�งหว�ด

สมื�ทร์สาคร์

เขติบางข�นเท2ยนกร์�งเทพมืหานคร์

60

5 3. ปั�ญหาการ์กร์ะจ�กติ�วของสาธ์าร์ณ�ปัโภัคและสาธ์าร์ณ�ปัการ์

5 3. ปั�ญหาการ์กร์ะจ�กติ�วของสาธ์าร์ณ�ปัโภัคและสาธ์าร์ณ�ปัการ์

[ 5. ปั�ญหาและอ�ปัสร์ร์คในการ์ใช�บ�งค�บ][ 5. ปั�ญหาและอ�ปัสร์ร์คในการ์ใช�บ�งค�บ]

61

5 4. ร์�ฐบาลมื2การ์เปัล2#ยนแปัลงแผู้นการ์ด�าเน(นงานอย�3เสมือ

5 4. ร์�ฐบาลมื2การ์เปัล2#ยนแปัลงแผู้นการ์ด�าเน(นงานอย�3เสมือ

[ 5. ปั�ญหาและอ�ปัสร์ร์คในการ์ใช�บ�งค�บ][ 5. ปั�ญหาและอ�ปัสร์ร์คในการ์ใช�บ�งค�บ]

5 5. การ์เล2#ยงกฎหมืาย 5 5. การ์เล2#ยงกฎหมืาย[ 5. ปั�ญหาและอ�ปัสร์ร์คในการ์ใช�บ�งค�บ][ 5. ปั�ญหาและอ�ปัสร์ร์คในการ์ใช�บ�งค�บ]

ห�ามืสร์�างอาคาร์ปัร์ะเภัทติ7กแถุว ขออน�ญาติเปั&นบ�านเด2#ยว

ห�ามืสร์�างอาคาร์อย�3อาศ�ยร์วมื ขออน�ญาติเปั&นบ�านเด2#ยว

การ์ฉวยโอกาส อาศ�ยช3องว3างของกฎหมืาย

การ์ฉวยโอกาส อาศ�ยช3องว3างของกฎหมืาย

5 6. การ์สร์�างอาคาร์บดบ�งภั�มื(ท�ศน� 56 การ์สร์�างอาคาร์บดบ�งภั�มื(ท�ศน�[ 5. ปั�ญหาและอ�ปัสร์ร์คในการ์ใช�บ�งค�บ][ 5. ปั�ญหาและอ�ปัสร์ร์คในการ์ใช�บ�งค�บ]

66