蔡錦宗建築師事務所新北都更建築經理股份有限公司網址： tctaa.tw ( 詳細請上本網站查閱 ) 電話： ( 02)2920-3016 轉 33 聯絡人 : 李小姐

新北都更建築經理股份有限公司蔡錦宗建築師事務所新北都更建築經理股份有限公司蔡錦宗建築師事務所

蔡錦宗建築師事務所新北都更建築經理股份有限公司

網址： www.tctaa.com.tw ( 詳細請上本網站查閱 )

電話： (02)2920-3016 轉 33 聯絡人 : 李小姐傳真： (02)2920-3019地址：新北市中和區中和路 358 號 5F-1信箱： [email protected]

案號 :95014 中華民國 101 年 9 月 16 日 16.00

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擬定新北市三重區大同南段 1582 地號等 78 筆土地都市更新事業計畫案公聽會擬定新北市三重區大同南段 1582 地號等 78 筆土地都市更新事業計畫案公聽會

第一階段同意書 : 實施者 ( 事業計畫階段 ) : 新北都更建築經理股份有限公司 ( 都更育成機構 )

第二階段同意書 : 實施者 ( 權利變換階段 ) : 營建廠商 ( 由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商 )

規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所融資銀行 : 彰化銀行、玉山銀行建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司開會時間 : 民國 101 年 9 月 16 日 ( 星期日 ) 16.00

開會地點 : 新北市三重區大同南路 157 號三重區三光國小 ( 日光樓二樓視聽教室 )

第一階段同意書 : 實施者 ( 事業計畫階段 ) : 新北都更建築經理股份有限公司 ( 都更育成機構 )

第二階段同意書 : 實施者 ( 權利變換階段 ) : 營建廠商 ( 由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商 )

規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所融資銀行 : 彰化銀行、玉山銀行建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司開會時間 : 民國 101 年 9 月 16 日 ( 星期日 ) 16.00

開會地點 : 新北市三重區大同南路 157 號三重區三光國小 ( 日光樓二樓視聽教室 )

主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司總幹事 : 王銀進電話 :2978-2511 手機 :0937-035-128

聯絡地址 : 三重區同安東街 43 號傳真 :2978-2512

協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會主任委員 : 陳銀杭電話 :2975-9366 手機 :0910-020-333


主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司總幹事 : 王銀進電話 :2978-2511 手機 :0937-035-128


協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會主任委員 : 陳銀杭電話 :2975-9366 手機 :0910-020-333


二階段同意書二階段實施者

經公開招商之實施方式


更新單元範圍圖

建物地坪

94戶

999.39 坪＋ 250.23坪

選取理由本案臨近同安公園、忠孝碼頭、三光國小、光興國小、菜市場及三重區環河南路，屬市政府規劃為都更地區之範圍，以整體開發規劃之方式，協助開闢周邊 6M 計畫道路，開發

效益高，環境優，價值高。

2


土地管制要點獎勵

容積移轉

都市更新容積獎勵

法定容積 300%

獎勵項目申請比率都更獎

勵公益設施 11.49%

都更容獎 45.82%

容積移轉 39.00%

土管獎

勵開放空間 0%

停車獎勵 0%

其他獎勵 11.00%合計 107.31%

坪效： 1 坪土地 =10.49 倍

使用分區土地面積( 坪 )

容積容積合計

住宅區法定容積 999.39 坪 300% 2998.17 坪都更等獎勵容積 999.39 坪

107.31%×300%=321.93% 3217.34 坪

坪數總量總銷 10484.88 虛坪 ( 不含捐贈公益設施 )

坪效 : 10484.88 / 999.39( 土地 )=10.49倍

總容積6215.51 坪

3

都市更新的好處 - 容積獎勵效益

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都更成本共同負擔支出推估總項目項目費用備註

工程費用

重建費用

營建工程費 14.78 萬 / 坪 ×11230.01 坪=165979.55萬 SRC鋼骨鋼筋構造

建築設計費 3467.79萬含其他顧問費管理基金＋工程管理費 378.77+1991.75＝ 2370.52萬外接水電瓦斯 1122.20萬 181戶拆遷補償＋都更基金 495 ＋ 869 ＝ 1364萬容轉購地 16534.69萬

權利變換費用

都更規劃 + 估價費 850萬房租補貼 6800萬預計發 40個月合法拆遷補償 1799.10萬其他拆遷補償 1800萬地籍整理費 362萬

貸款利息 7014.89萬稅金 209.46萬管理費用

總務人事管理費 10483.71萬信託費 (含續建承諾 ) 1430.73萬廣告銷售費 12580.45萬12％風險管理費 26590.41萬

共同負擔總費用及占總銷百分比

260759.51萬55.15%

地主分配 : 212034.54萬比例 : 44.85%


地主平台創造機會

建築設計圖

計算面積成本

試算分配

說明整合

事業計畫

地主第１次同意

書

政府核准獎勵面積

申請審議

公開招商競價

選配房屋

變更主辦

地主第２次同意

書

權變政府審議

權變政府公告

籌資信託簽約

施工

交屋結案

實施者 :公開招商評選營建廠商擔任

( 權利變換及工程施工 ) ( 事業計畫 )

實施者：新北都更建築經理股份有限公司

政府審議

取得同意比率

區分地主人數土地面積房主人數建物面積迅行劃定 1/2 1/2 1/2 1/2自行劃定 2/3 3/4 2/3 3/4優先劃定 3/5 2/3 3/5 2/3特別規定 × 4/5 × 4/5

5

本案適用

個案推動策略流程

同意比例90%以上


公開招商時，出價高的營建廠商得標 ( 資格標審查＋價格標審查 )公開招商時，出價高的營建廠商得標 ( 資格標審查＋價格標審查 )

營建費平均銷售

單價

42 萬 /P

( 最低底

價 )

45 萬 /P47.5

萬 /P50 萬 /P

14.78 萬 /坪

( 第二級建材 )

依 96 年 12月物價基準日之工程造價標準單價表計算而得

共同負擔 26.08 億 26.08 億26.08 億 26.08 億

地主分回

坪數

4669.34

坪

5034.1

1 坪

5304.8

3 坪

5549.86

坪

地主分回

比例

( 面積比 )

44.53 ％ 48.01 ％50.60 ％ 52.93 ％

價值比 44.85 ％

地主每坪土地

平均分回倍數4.44 倍 4.81 倍 5.08 倍 5.32 倍

營建廠商

分回坪數

5815.54

坪

5450.7

7 坪

5180.0

5 坪

4935.02

坪

營建廠商

分回倍數55.47 ％ 51.99 ％49.41 ％ 47.07 ％

價值比 55.15 ％

營建單價分析

樓層面積 ( 坪 )工程造價單價( 第二級 SRC)

金額 ( 元 )

(A 棟 1~17F)3321.05

坪$118,106.00

元$392,236,106.32

元

(B 棟 1~27F.

B1~B3)+ 車道

6709.87

坪$137,952.00

元$925,640,520.31

元

B4 599.54 坪$179,337.60

元(137,952.00*130

%)

$107,520,584.78

元

B5 599.54 坪$193,132.80

元(137,952.00*140

%)

$115,791,399.00

元

減震、制震 11230.01坪 $3,000.00 元 $33,690,033.46

元

地下室逆打及複層壁

11230.01

坪 $1,500.00 元$16,845,016.73

元

綠建築設施 11230.01坪 $3,000.00 元 $33,690,033.46

元

智慧型建築 11230.01坪 $3,100.00 元 $34,813.034.58

元

合計 11230.01坪

$1,660,226,728.63元

營建平均單價 $14.78 萬 /坪 $147,838.39 元


資金規劃新屋選配安全配套資金規劃總更新成本約 23.41 億籌措如下 ( 不含 12% 風險管理費2.659 億 )◎ 銀行建築融資約 60% : 14.05 億 ( 借款人為營建廠商 ) ( 地主免土地抵押設定 )◎ 營建廠商攜資約 40% : 9.37 億

資金規劃總更新成本約 23.41 億籌措如下 ( 不含 12% 風險管理費2.659 億 )◎ 銀行建築融資約 60% : 14.05 億 ( 借款人為營建廠商 ) ( 地主免土地抵押設定 )◎ 營建廠商攜資約 40% : 9.37 億新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可保留分棟方式◎ 1 樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配◎ 多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定◎ 停車位 : 每戶配 1 汽車 1 機車位◎找補以 1 戶為限， 10 % 坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打 9 折。

新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可保留分棟方式◎ 1 樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配◎ 多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定◎ 停車位 : 每戶配 1 汽車 1 機車位◎找補以 1 戶為限， 10 % 坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打 9 折。安全配套 : 信託 + 續建◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管，按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、繼承等問題影響◎ 續建 : 銀行 + 建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

安全配套 : 信託 + 續建◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管，按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、繼承等問題影響◎ 續建 : 銀行 + 建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記


各戶房租補貼：A-1-1. 前段三樓店舖住宅

房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作店鋪等使用，每坪 1400 元； 2F 以上住戶，每坪 900 元A-1-2. 後段三樓住宅房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F作住宅等使用，每坪 1400 元； 2F 以上住戶，每坪 900 元A-2-1. 前段四樓、五樓店舖住宅房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F作店鋪等使用，每坪 1400 元； 2F 以上住戶，每坪 900 元A-2-2. 後段四樓住宅房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F作住宅等使用，每坪 1400 元； 2F 以上住戶，每坪 900 元A-3.A 區五樓住宅房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F作住宅等使用，每坪 1400 元； 2F 以上住戶，每坪 900 元B.B 區透天房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F作住宅等使用，每坪 1000 元； 2F 以上住戶，每坪 700 元C.C 區透天房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F作住宅等使用，每坪 1000 元； 2F 以上住戶，每坪 700 元D. 現有巷道E-1. 六米計畫道路 ( 空地 )E-2. 六米計畫道路 ( 違章 )房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F作店鋪等使用，每坪 1400 元； 2F 以上住戶，每坪 900 元

各戶房租補貼及地主其他補貼 ( 以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準 )

地主其他補貼：（以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準）1. 增建及未登記建物補償：區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實測

面積現況做為店鋪使用者每坪補貼 3 萬元（含租

金補貼），住宅使用者每坪補貼 3 萬元 ( 含租金補貼

)，雨棚使用者每坪補貼 1 萬元（含租金補貼），透天三樓以上有加蓋者，每坪補貼 3 萬元（含

租金補貼）；地下室未登記建物之使用權每坪補

貼 3 萬元（含租金補貼）等。

2. 室內裝潢補償：未來權利變換評價基準日前 5 年內有新裝潢之

建物，另補償裝修費，補償金額認列由建物所有

權人提出相關證明及裝潢費收據、發票依 5 年耐

用年數提列折舊計算其殘值。

3. 房屋拆遷補償費：依合法建物每坪補貼 10000 元整，於權利變換

計畫核定發佈日起十五日內發給之。

8


都市更新效益◎ ◎ 個人個人 :: 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓

梯

◎ ◎ 整體效益整體效益 :: 規劃綠地集中，環境優良

◎ ◎ 結構安全結構安全 :: SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建築、

逆打基樁

◎ ◎ 利益價值利益價值 :: 新屋價值倍增，自主更新享利得

◎ ◎ 車停地下室車停地下室 :: 每戶 1 汽車 1 機車位，地上環境優

◎ ◎ 優質管理優質管理 :: 安全守護，公用設施多，活動方便

◎ ◎ 更新後建物高度更新後建物高度：：

1F ： 420cm 地下一層：

360cm

2F ： 340cm 地下二層：

340cm

3F ： 340cm 地下三層～五層：

320cm

4F～ 28F ： 340cm

ㄧ、二階段同意書＋二階段實施者型：達到地主分配最ㄧ、二階段同意書＋二階段實施者型：達到地主分配最大化之目標。大化之目標。

( ㄧ )第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。

( 二 )第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。

二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。

三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境優質化之目標：優質化之目標：

( ㄧ ) 社區公園化。

( 二 ) 建築美學化。

( 三 )環保省能綠建築化 ( 綠建築標章 ) 。

( 四 )結構安全耐震化 ( 減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法 ) 。

( 五 )建築智慧化 ( 智慧建築標章 ) 。

( 六 )光纖寬頻建築 ( 光纖寬頻建築標章 ) 。

( 七 ) 消防救災安全化。

更新三大目標



















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