企業は不動産とどのように向き合うべきか ? - 金融危機後の企業不動産戦略 -

CRE : Corporate Real Estate Reitaku-University

2009/12/1 　 page. 1

企業は不動産とどのように向き合うべきか ?

- 金融危機後の企業不動産戦略 -

麗澤大学経済学部・准教授　清水千弘 (Chihiro SHIMIZU)

Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected]

2009 年 12 月 1 日於・日経ホール


2009/12/1 　 page.

本日のご報告

• 1. 金融危機と不動産市場

• 2.CRE 戦略の本質

• 3. 新しいリスク : 環境リスクとどのように向き合うべきか ?

• 4. 持続可能性と企業不動産戦略

• 5. 企業は不動産とどのように向き合うべきか ?

CRE : Corporate Real Estate 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 Reitaku-University

2009/12/1 page. 3

1. 金融危機と不動産市場 :House Price index between Major Cities.

0.0

50.0

100.0

150.0

200.0

250.0

300.0

1983

/01

1983

/09

1984

/05

1985

/01

1985

/09

1986

/05

1987

/01

1987

/09

1988

/05

1989

/01

1989

/09

1990

/05

1991

/01

1991

/09

1992

/05

1993

/01

1993

/09

1994

/05

1995

/01

1995

/09

1996

/05

1997

/01

1997

/09

1998

/05

1999

/01

1999

/09

2000

/05

2001

/01

2001

/09

2002

/05

2003

/01

2003

/09

2004

/05

2005

/01

2005

/09

2006

/05

2007

/01

2007

/09

2008

/05

Tokyo_Condo

Tokyo_SingleHouse

LosAngeles

NewYork

London

HongKong

Melbourne



2009/12/1 page. 4

Financial Times 2008.3.23

15.September.2008 Collapse of Lehman Brothers



2009/12/1 　 page.Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] 5

土地神話の崩壊 . 　不動産はリスク資産である

-40

-20

0

20

40

60

80

100

19

55

.91

95

6.9

19

57

.91

95

8.9

19

59

.91

96

0.9

19

61

.91

96

2.9

19

63

.91

96

4.9

19

65

.91

96

6.9

19

67

.91

96

8.9

19

69

.91

97

0.9

19

71

.91

97

2.9

19

73

.91

97

4.9

19

75

.91

97

6.9

19

77

.91

97

8.9

19

79

.91

98

0.9

19

81

.91

98

2.9

19

83

.91

98

4.9

19

85

.91

98

6.9

19

87

.91

98

8.9

19

89

.91

99

0.9

19

91

.91

99

2.9

19

93

.91

99

4.9

19

95

.91

99

6.9

19

97

.91

99

8.9

19

99

.92

00

0.9

20

01

.92

00

2.9

20

03

.92

00

4.9

20

05

.92

00

6.9

20

07

.92

00

8.9

六大都市商業地六大都市住宅地

六大都市工業地

六大都市全用途平均

(%)

対前

年同

期変

動率

六大都市商業地

六大都市住宅地

六大都市工業地

六大都市全用途平均

（注１）六大都市とは，東京都区部，横浜，名古屋，京都，大阪および神戸をいう。

（注２）市街地価格指数の変動率は各年3 月時点の前年同期比を用いている。

（出典）財団法人日本不動産研究所「市街地価格指数」


2009/12/1 　 page.

これから始まるオフィス市場の縮小

Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] 6

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

Y19

86Q

1

Y19

86Q

4

Y19

87Q

3

Y19

88Q

2

Y19

89Q

1

Y19

89Q

4

Y19

90Q

3

Y19

91Q

2

Y19

92Q

1

Y19

92Q

4

Y19

93Q

3

Y19

94Q

2

Y19

95Q

1

Y19

95Q

4

Y19

96Q

3

Y19

97Q

2

Y19

98Q

1

Y19

98Q

4

Y19

99Q

3

Y20

00Q

2

Y20

01Q

1

Y20

01Q

4

Y20

02Q

3

Y20

03Q

2

Y20

04Q

1

Y20

04Q

4

Y20

05Q

3

Y20

06Q

2

Y20

07Q

1

Y20

07Q

4

Y20

08Q

3

Y20

09Q

2

Office

Residential

図 1. オフィス賃料と住宅賃料のマクロトレンド



日本の人口は減少していく

50, 000

60, 000

70, 000

80, 000

90, 000

100, 000

110, 000

120, 000

130, 000

140, 000 20

00

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

2040

2050

( )千人

14出典：国立社会保障・人口問題研究所『日本の将来推計人口』（平成年１月推計）　　　 10 1による各年月日現在の推計人口より



団塊世代のリタイアとオフィス市場

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

020406080100120 120100806040200

女男

（万人）

（歳）

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

020406080100120 120100806040200

女男

（万人）

（歳）

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

020406080100120 120100806040200

女男

（万人）

（歳）

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

020406080100120 120100806040200

女男

（万人）

（歳）

日本の人口ピラミッド（中位推計）

10年後（2015年）現在（2005年）

団塊世代

団塊世代

団塊Jr・ポスト団塊Jｒ

出所）国立社会保障・人口問題研究所

団塊Jr・ポスト団塊Jｒ


2009/12/1 page.

金融危機は何をもたらすのか ?

• G20: 金融危機後の世界経済の再構築• ① マクロ経済政策の連動性の強化，② BIS を中心とし

た金融規制の強化，そして，③地球温暖化問題に対する協調

• 世界的な産業構造の変化• 例．北米市場から新興国市場へ



2009/12/1 page.

金融危機から何を学んだのか ?

• 「不動産投資リスクとしてとくに注意しなければならない問題は，流動性リスクと合わせて不動産鑑定評価リスクが存在すること，そして，不動産の選別を注意深くしなければならないこと」

• UBS Asset Management ， David Bucke 氏

• 「不動産市場において，低炭素社会の実現に向けた努力は必要不可欠である．そして，それが大きなリスクとなるであろう．不動産市場に関与するものは，次の 10 年においてこの問題の大きさと向き合うことになろう」

• Property Market Analysis ， Richard Barras 氏



2009/12/1 　 page.

１ . 不動産開発事業の現状

2009 年以降、不動産・建設関連企業の「黒字倒産」が急増している

出所）「日経アーキテクチュア」 2009 年 10 月 13 日号、「エコノミスト」 2009 年 11 月 18 日号等を基に作成

６月

７月

８月

スルガコーポレーション愛松建設ケイ・エス・シー真柄建設堀田建設ダイドー住販ゼファー北野組三平建設マツヤハウジングハウジング大興多田建設丸美志多組アーバンコーポレイションセボン創建ホームズ都市デザインシステムりんかい日産建設

６２０億円１５０億円１００億円３４８億円１１０億円２４８億円９４９億円１２５億円１６８億円２７９億円１３８億円１７９億円２２０億円２７８億円２ ,５５８

億円６２１億円３３９億円２０４億円６３０億円

９月

１０月

エフ・イー・シー協同興産Ｈｕｍａｎ２１サンユーリプラスシーズクリエイトランドコム新井組ニューシティレジデンス投資法人井上工業ノエルダイナシティ

１３０億円７５３億円４６４億円１４０億円３２６億円１１４億円３１０億円４５０億円１ ,１２３

億円１２５億円４１４億円５２０億円

最近の不動産・建設関連企業の倒産事例と負債総額

2009 年以降、不動産・建設関連企業の倒産が急増している。 2009 年 11 月現在、 2009 年の大型倒産上位 20 社のうち、 10 社を不動産・建設関連企業が占めている。

また、 10 月には J-REIT として初めてニューシティレジデンス投資法人が民事再生法の適用を申請した。

これらの倒産企業の多くは、帳簿上は利益が出ていながら、運転資金が調達できず倒産に追い込まれる「黒字倒産」の事例が多くなっている。

11

出所）国土交通省・都市地域整備局　都市開発事業におけるノンリコースローン等の活用方策に関する研究会」資料



2009/12/1 　 page. 12

資金繰り倒産の構造　 : バーゼルⅡ・自己資本規制

• 近年の金融危機の影響によって、多くの金融機関は自己資本（分子）の減少とリスク資本（分母）の増加が生じている。

自己資本（分子）：当期純利益の減少や有価証券含み損の拡大を通じて自己資本が減少したため、分母のリスク量を絞る動きが加速

リスク資本（分母）：貸出先企業破綻の増加や内部格付変更等を通して信用リスクが増加したため、追加的な貸出余力が低下

• その結果、多くの金融機関において自己資本比率の低下が生じている。

自己資本の減少とリスク量の増加による自己資本比率の低下の恐れ

信用リスク信用リスク市場リスク市場リスクオペリスクオペリスク

自己資本自己資本自己資本比率８％自己資本比率８％

純利益の減少＆有価証券含み損の拡大による自己資本の減少

企業破綻の増加＆内部格付けの変更等による信用リスク量の増加

分母の増加

分子の減少

《自己資本比率の管理》《自己資本比率の管理》

オペリスク

リスク資本を自己資本内に収める

市場リスク

信用リスクTier1資本

Tier2資本

有価証券含み損等を通じて自己資本

が減少

有価証券含み損等を通じて自己資本

が減少

貸出先企業破綻の増加や内部格付変更等を通して信用

リスクが増加

貸出先企業破綻の増加や内部格付変更等を通して信用

リスクが増加

自己資本リスク資本

自己資本比率の低下による貸出金の見直しや圧縮

自己資本比率の低下による貸出金の見直しや圧縮

出所）国土交通省・都市地域整備局　都市開発事業におけるノンリコースローン等の活用方策に関する研究会」資料


2009/12/1 page.

金融危機から何を学んだのか ?

• サブプライム問題の真相• 資金繰り倒産の増加• 不動産は本当に担保資産なのか ?• ( なぜ，不動産業界にお金が流れ

ないのか ???)• さらなる金融規制の強化

• 不動産はリスク資産である• →プロパティマネジメントから

リスクマネジメントへ• →リスクとはなにか ?



2009/12/1 　 page.

2.CRE 戦略の本質 : Corporate Real Estate とは ?

• Corporate とは ???

• Point1. 　企業にとって不動産とは ?• Point2. 不動産のリスクとは ?• Point3. 不動産市場の今後の見通し• Point4. 　新しい不動産を取り巻く市場変化• 　　　　　　　　　　 - 環境価値と建物価値 -• Point5. 企業は，建物の資産価値向上にどのように取り組むべきか



2009/12/1 　 page.Chihiro SHIMIZU2009 [email protected] 15

企業にとって不動産とは ?

• 財・サービスを生産するための不動産 : 生産資源• 　 - オフィス，工場，倉庫，店舗　等々

• 福利厚生としての不動産 : 準生産資源• 　 -寮・社宅，グランド，その他，福利厚生施設 (宿泊施設等 )

• 投資対象としての不動産 : 投資資産• 　• その他• 　 -担保資産としての不動産


2009/12/1 page.16

経済活動と不動産

• ( 経済学的には )• 生産要素市場から土地・労働力・資本を投入し，財やサービスを生産

• 　→企業にとって、最も基本的な生産資源

• 企業の目標 : 利潤最大化 (短期・長期 )• Sustainability( 持続可能性・持続的成長 ) 　

• CRE 戦略と外部性 : CSR(Corporate Social Responsibility)• 　 1)事業への外部性 (externality to business model)• 　 2)空間への外部性 (externality to space)• 　 3) 社会への外部性 (externality to social responsibility)



2009/12/1 page.

CRE 戦略の視点 1. 　狭義の企業不動産戦略

• CRE 戦略 : 　どの程度の不動産と人を投入するのかを決定する• 　 - 不動産だけでなく労働力や取引費用との同時決定• →人の採用と土地・不動産の投入

• 土地市場 : 　最も必要とされる用途を選択する /遊休地問題• 　高い収益を支払い事ができる土地利用を選択• 　→どのような土地利用を選択すべきか ????

• 労働市場 : 　従業員の通勤も視野に入れる• CBD のなかでも住宅地までの距離が近いところでは，通勤費用が

小さくなることから，その分だけ賃金が安くなる．• 　→社宅・寮，そして，従業員の住宅地選択

• →企業の効率的経営の実現 (競争力・優位性 )

17Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected]


2009/12/1 page.

CRE 戦略の視点 2. 長期的視野の重要性 (Sustainability)

• 「取引費用，地代，所得の 3つのパラメータの中で最適な意思決定を行い，時間の経過とともに追時的にもたらされる企業のライフサイクルと不動産のライフサイクルの不整合を解消するための戦略」

• →　動態的な変化の中での資源配分の最適化行動

• ex. 所有すべきか，賃貸すべきか

• 事務所の建て替え・大規模修繕・購入・売却18Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected]


2009/12/1 page.

CRE 戦略の重要性 1.事業への「外部性」への配慮

社内調整を阻む CRE 戦略の外部性事業への外部性 :Finance & Asset Value

　　不動産→金融資産としての側面を持つ　　　　「いったん所有してしまえば，従来の会計制度下では，そのような価格変動

のリスクから　　　は回避することができた．特に，インフレ下において賃料が上昇していく過程では，インフレヘッジ機能としての役割を持つ．」

　　企業融資の担保価値

　　バランスシート上の問題 ( 時価会計への移行 )

　　不動産の所有，単純な購入・売却といったことではなく，セールスアンドリースバック・証券化など様々な手法

　　→財務戦略と財務コスト



2009/12/1 page.

CRE 戦略の重要性 2.空間への外部性 :Landscape & Social Cost• 物理的資産としての外部性 : 物的資産としての CSR• 正の外部性 :• 景観への配慮、特に，都市空間に対して，デザインなどによってシンボル性をもつような場合には，企業の付加価値として反映される場合がある．また，生産性とは独立に，丸の内や大手町といったブランド性のある場所に立地することで，企業のイメージが向上するケースも想定できる．

• Fuerst, F and P.McAllister and C.Murray,(2009), “ Desighner Buildings: An Evaluation of the Price Impacts of Signature Architects ,” Working Papers in Real Estate & Planning(The university of Reading), No.2009-10.

• 楽天「六本木ヒルズ」→「品川」• リクルート「銀座」→「東京駅」

• 負の外部性 :• 所有する資産が土壌汚染・アスベストといった負の外部性を有して

いる場合には，企業の信用に影響をもたらす ( リスク 3)20Chihiro SHIMIZU2009 [email protected]


2009/12/1 page.

CRE 戦略の重要性 3. 社会への外部性 :CSR & Environment

• 広義の CSR : 地球環境への配慮

• 地球市民としての企業の社会的責任

• 所有者としての責任・利用者としての責任

• →環境規制の強化　

• →新しい不動産リスク (広義の環境リスク )

21Chihiro SHIMIZU2009 [email protected]


2009/12/1 　 page.

3. 新しいリスク : 環境リスクとどのように向き合うべきか ?

• 「京都メカニズム」では、 2009 年度より第一約束期間がスタートし、いよいよその成果が計測，分析され始められる．

• 京都議定書の削減目標は基準年である 1990 年比▲ 6％の CO2削減であるが、 2007 年度においては基準年比9％の増加となる．

• 2009 年　 COP15 　「ポスト京都議定書」• 京都メカニズムと比べ，各国の責務の規模・範囲とも

に一層拡大していく．

• 民主党政権の誕生 : 1990 年比 25%削減



2009/12/1 　 page.

不動産業界の排出• 中でも、事務所を含む「業務その他部門」では基準年比約 40％の増加と、住宅を含む「家計部門」とともに、一層の削減が求められる部門としてクローズ・アップされてきている。

CO2部門別排出量推移

エネルギー転換部門

工業プロセス

廃棄物

その他部門0

100

200

300

400

500

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

年度

t-C

O2

百万

産業部門36ウェイト％

▲ 2基準年比％

運輸部門19ウェイト％

15基準年比％

業務その他部門18ウェイト％

44基準年比％

家庭部門14ウェイト％

41基準年比％



2009/12/1 　 page.

責任ある投資原則 : Principles for Responsible Investment

• 06 年、アナン国連事務総長（当時）の掛け声の下、世界の主要機関投資家を中心に UNEP 　 FI 等が事務局を務める中、「責任ある投資原則： PRI ： Principles for Responsible Investment 」が公表された。

• 「責任ある投資原則」とは ESG 問題環境((Environmental)、社会 (Social)、企業統治 (Corporate Governance)) を投資プロセスに組み込むことで、投資家として「持続可能な発展」に寄与することを宣言したものである。これは投資家自身の行動原理の規範という意味だけでなく、投資先である運用業界への啓蒙、規範化をも含んでおり、投資家の資産を運用する立場の運用業者もこうした原則を十分に理解して行動していく必要が求められている。

• この原則には、世界で約 500 の機関が署名しており、日本でも 12 の金融機関・機関投資家が署名している。



2009/12/1 　 page.

責任ある不動産投資 : Responsible Property Investing

• 「責任ある投資原則 (PRI) 」を受け， UNEP 　 FI の下部組織である不動産ワーキンググループで報告書が公･表された。

• これは PRI の精神を受け継いだ不動産版責任投資• （ Responsible Property Investing ）

• 不動産投資における RPI の実践例の紹介

• ESG 問題環境 ((Environmental)、社会 (Social)、企業統治 (Corporate Governance)) への対応



2009/12/1 　 page.

責任ある不動産投資 : Responsible Property Investing

• 私たち機関投資家には、受益者のために長期的視点に立ち最大限の利益を最大限追求する義務がある。

• この受託者としての役割を果たす上で、（ある程度の会社間、業種間、地域間、資産クラス間、そして時代毎の違いはあるものの）環境上の問題、社会の問題および企業統治の問題（ ESG ）が運用ポートフォリオのパフォーマンスに影響を及ぼすことが可能であることと考える。

• さらに、これらの原則を適用することにより、投資家たちが、より広範な社会の目的を達成できるであろうことも認識している。

• したがって、受託者責任に反しない範囲で、私たちは以下の事項へのコミットメントを宣言する。１．私たちは投資分析と意思決定のプロセスに ESG の課題を組み込みま

す。２．私たちは活動的な（株式）所有者になり、（株式

の）所有方針と（株式の）所有慣習に ESG 問題を組み入れます。３．私たちは、投資対象の主体に対して ESG の課題

について適切な開示を求めます。４．私たちは、資産運用業界において本原則が受け入れられ、実行に移されるように働きかけを行います。

５．私たちは、本原則を実行する際の効果を高めるために、共働します。

６．私たちは、本原則の実行に関する活動状況や進捗状況に関して報告します



2009/12/1 　 page.

5. 持続可能性と企業不動産戦略

• Yit : 費用控除後の賃料収益• Rf : 安全資産の投資利回り• Rp : リスク・プレミアム• G : 収益のマクロ的な上昇率


GRR

yp

pift

itit

不動産価値の決まり方

ξ),(),( iip zFzLfR • L : 流動性リスク• F : ファイナンスリスク• ξ:予期できぬリスク


2009/12/1 　 page.

環境への配慮が賃料に及ぼす影響 1 : yit

• G: 環境基準 (Energy Star, LEED)

• (賃料水準 )• ３％弱程度の賃料上昇が確認 ( 実効賃料で 6%程度上昇 )

• Eichholtz,P, Nils Kok and John M.Quigley,(2009) “Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings,” Berkeley Program on Housing and Urban Policy Working Papers,W08-001.

• (稼働率 )• 稼働率の 3%(Energy Star) から 8%(LEED) の上昇が確認• Fuerst, Franz and Patrick McAllister,(2009), “ An Investigation of the Effect of Eco-Labeling on Office

Occupancy Rates,” Working Papers in Real Estate & Planning(The university of Reading), No.2009-08.

• (稼働率・賃料・売買価格 )• Wiley,J.A, J.D.Benefield a,d K.H.Johnson,(2009), “Green Design and the Market for Commercial Office

Space,” Journal of Real Estate Finance and Economics, (forthcoming).


収益水準にどのような影響をもたらすのか ?

),,,,()( 21 Gxxxyzy n


2009/12/1 　 page.

環境への配慮が賃料に及ぼす影響 2 : yit

• 1.費用を節約することで利益を確保できる第三次産業の企業

• 2.株主からの CSR の要請された企業• 3. 環境に敏感な企業 (負のイメージを払拭するため )• 4.高い付加価値を生産する人材を多く抱える企業• 5. 政府または公的機関• 6.消費者の行動に敏感な企業体• Eichholtz,P, Nils Kok and John M.Quigley,(2009), “Why Do Companies Rent Green? Real Property and

Corporate Social Responsibility.” Berkeley Program on Housing and Urban Policy Working Papers,W09-004.

• Amacher,G.S, E.Koskela and M. Ollikainen(2004), “Environmental quality competition and eco-labeling” Journal of Environmental Economics and Management,vol.47,pp.284-306 .

• Teisl,M,F, B.Roe and R. L. Hicks(2002), “Can Eco-Labels Tune a Market? Evidence from Dolphin-Safe Labeling” Journal of Environmental Economics and Management,vol.43,pp.39-359 .


なぜ，高い賃料を支払うのか ? 　誰が高い賃料を支払っているのか ?


2009/12/1 　 page.

Global 　 Compact 　 :テナント立地に与える影響

• 世界約 130カ国、約 7,000 の企業が署名（日本は約 80 社）するこの概念は 10原則の遵守を企業に求めている。

• 人権　　　企業は、• 　原則１：　　国際的に宣言されている人権の保護を支持、尊重し、• 　原則２：　　自らが人権侵害に加担しないよう確保すべきである。• 労働基準　企業は、• 　原則３：　　組合結成の自由と団体交渉の権利の実効的な承認を支持し、• 　原則４：　　あらゆる形態の強制労働の撤廃を支持し、• 　原則５：　　児童労働の実効的な廃止を支持し、• 　原則６：　　雇用と職業における差別の撤廃を支持すべきである。• 環境　　　企業は、• 　原則７：　　環境上の課題に対する予防原則的アプローチを支持

し、• 　原則８：　　環境に関するより大きな責任を率先して引き受け、• 　原則９：　　環境に優しい技術の開発と普及を奨励すべきである。• 腐敗防止　企業は、• 　原則 10 ：　強要と贈収賄を含むあらゆる形態の腐敗の防止に取り組むべきである。



2009/12/1 　 page.

環境への配慮がリスクプレミアムに及ぼす影響 2 : Rp

• 流動性リスク・金融リスク低下の不確実性• ( 市場原理では困難 SRI 投資の教訓→規制効果 )• →責任投資原則， PRI

• Newell,G(2009), “Developing a socially responsible property investment index for UK property companies,” Journal of Property Investment & Finance, Vol.27,pp. pp. 511-521.

• Chan ,E.H.W, Q. K. Qian, and P. T.I. Lam(2009), “The market for green building in developed Asian cities—the perspectives of building designers,” Energy Policy, Vol.37,pp. pp. 3061-3070.

• Barnea,A, R. Heinkel, A. Kraus(2005), “Green investors and corporate investment,” Structural Change and Economic Dynamics, Vol.16,pp. pp. 332-346.

• Renneboog,L, J.T. Horst and C.Zhang(2008), “Socially responsible investments: Institutional aspects, performance, and investor behavior,” Journal of Banking & Finance, vol.32,pp. 1723-1742.

• Galema, R, A. Plantinga and B. Scholtens(2008), “The stocks at stake: Return and risk in socially responsible investment• ,” Journal of Banking & Finance, vol.32,pp. 2646-2654.


流動性リスクとファイナンスリスク

ξ),,(),,( GzFGzLfR iip


2009/12/1 　 page.

環境配慮型不動産は市場でどのように評価される !!!

• Yit : 費用控除後の賃料収益　• 　　環境配慮型不動産にすることで賃料上昇

• Rp : リスク・プレミアム• 　　流動性リスク・ファイナンスリスクの低下

• メリットからデメリットへ• (正の効果から負の効果へ ) 　


GRR

yp

pift

itit

不動産価値の上昇


2009/12/1 　 page.

CRE 戦略の重要性 3:CSR & Environment空間外部性・社会への配慮に期待される効果 ( 清水(2009))

• 所有者 :• - 社会的責任に意識

の高い企業がテナントとして立地する可能性が高まる

• 　 - より高い賃料が獲得できる

• 　 - 社会から信頼される

• →CSR は企業価値に反映される

• →環境に配慮した不動産は，不動産価値だけでなく，企業価値に反映される

• (Financial Times2008.2.22, ,英国版 )

• →市場で評価されるためには，情報整備が重要



2009/12/1 　 page.

Eco Label の重要性　 : G

• 不動産投資　 = 不動産という「情報の塊」に対して投資

• 不動産情報とは ?• 　 -収益・費用に関する情報→経済的基準• 　 - 性能に関する情報 1.耐震性等の物理的基準• 　 - 性能に関する情報 2. 土壌汚染・アスベスト等• 　　　→エンジニアリング・レポート• 　 - 性能に関する情報 3. 環境基準　

• LEED, Green Star, BREAM, CASBEE等々



2009/12/1 　 page.

主要な環境認証制度


評価基準国開始開発・提供者特徴

ＢＲＥＥＡＭ:BREEnvironmental Assessment

Method英国 1990

BRE(Building ResearchEstablishment),ECD（Energy and

Environment）

オフィス，商業施設，戸建住宅，集合住宅，学校，物流(倉庫)，裁判所といった建物からコミュニティに至るまで，個別の評価基準を設定している。それぞれにおいて評価軸が異なるが，1)エネルギー効率(CO2 emission)，2)水利用効率，3)建物に利用されている素材や4)室内環境(労働者の快適性・健康)，5)敷地内における利用環境，から6)交通利便性，7)管理状況，8)汚染状況，9)地域生態に与える影響を軸として評価している。主に，計画・開発段階での評価から出発し，管理段階へと発展してきている。

ＬＥＥＤ:Leadership in Energyand Environmental Desighn 米国 1996 U．S．Green Building Council

基本的なコンセプトはBREAMと同じであり，設計・開発段階での利用から出発し，管理を含めた総合的な基準となっている。評価軸としては，1)エネルギー効率，2)水利用効率，3)資源利用効率と外部性，4)設計，5)景観への配慮，6)環境質を設定している。

ＣＡＳＢＥＥ:ComprehensiveAssesssment System for Built

Enviroment Efficiency日本 2001 （財）建築環境・省エネルギー機構

基本的なコンセプトはBREAMと同じであるが，設計・開発・既存・改修の基本ツールを揃え，建物だけにとどまらず，まちづくりにいたるまで幅広く基準を設定している。評価軸としては，BREAM,LEEDと大きな変わるところはないが，「建築物の環境品質(Q)」と「建築物の環境負荷(L)」の利用面から評価し，建築物の環境効率指標BEE(Building Environment Efficiency)から評価していることが特徴である。

IPD Enviroment Code 英国 2007 IPD(Investment Property Databank)

BREAM,CASBEE,LEEDが建築物の潜在的な機能に着目した評価軸であるのに対して，Environment Codeは，実際の利用状況に注目している点が特徴である。評価軸としては，1)エネルギー効率，2)水利用効率，3)ごみ処理効率，4)交通利便性，5)設備，6)室内環境，7)地球環境の変化への順応，から評価される。

IPD/IPF Sustainable PropertyIndex 英国 2009

IPD(Investment Property Databank),IPF(Investment Property Forum)

IPD Environment Codeから，とりわけ投資パフォーマンスに影響を与える情報を抽出し，投資パフォーマンスを示す投資指標に変換したものである。評価指標としては，1)建物の品質，2)交通利便性，3)エネルギー効率，4)水利用効率，5)ごみ処理効率，6)河川等の氾濫リスク，が抽出されている。

Source : BREAMについては(http://www.breeam.org/)，LEEDについては(http://www.usgbc.org/DisplayPage.aspx?CategoryID=19),CASBEEについては(http://www.ibec.or.jp/CASBEE/),IPD Environment Codeについては(http://www.ipdoccupiers.com/Default.aspx?TabId=1632)，IPD/IPF Sustainable Property Indexについては(http://www.ipd.com/Default.aspx?tabid=2215)により，作成


2009/12/1 　 page.

環境品質性能･

Q(Quality)

環境負荷L

(Loadings)仮想境界

BEE=

　　　　境界内Ｑ：建築物の　　環境品質・性能で評価

　　　　境界外Ｌ：建築物の　　環境負荷で評価

排気・騒音排熱・排水　 etc.資源消費

ＣＯ 2排出 etc.

環境性能評価

（１ )エネルギー消費（２）資源循環（３）地域循環（４）室内環境　　　　　　　　　約８０小項目

Ｑ (Quality)と

Ｌ（ Load)に分類・再構成

ＢＥＥの分子

ＢＥＥの分母

Ｑ１：室内環境Ｑ２：サービス性能Ｑ３：室外環境（敷地内）

Ｌ１：エネルギーＬ２：資源・マテリアルＬ３：敷地内外環境

CASBEE の基本理念 Comprehensive Assessment System 　 for Building Environmental Efficiency



2009/12/1 　 page.

環境品質性能･は大きいほど良い

環境負荷は小さいほど良い

01733506783100

0

50

100

基準

BEE=3 BEE=1.5 BEE=1.0

BEE=0.5

建築物

の環

境品

質・

性能

　Q

建築物の環境負荷　 L

ＳＡＢ＋

Ｂ－

Ｃ

サステナブルビル

通常のビル

ＣＡＳＢＥＥランク高い初期目標設定



2009/12/1 　 page.

IPD Occupiers: Environment Code

• 技術基準から投資基準へ : Environment Code

• Core Measures:• ⅰ)Energy, )Water, )Wasteⅱ ⅲ

• Qualitative Measure:• ⅳ)Transport, )Equipment and Appliances, )Health and ⅴ ⅵ

well-Being, 　ⅶ )Adaptation to Climate Change

• 情報整備と情報開示　→　企業の情報公開の重要性



2009/12/1 　 page.39

Financial Times 2009.5.12


5. 持続可能性と責任不動産投資


2009/12/1 　 page.

IPD/IPF Sustainable Property Index (ISPI) UK

• To identify the more sustainable properties in the market, ISPI asks landlords 20 or so questions, easily answerable, based on the 6 categories of:

• 　 -Building quality • 　 -Building accessibility • 　 -Energy efficiency • 　 -Water efficiency• 　 -Waste management • 　 -Flood risk.



2009/12/1 　 page.

視点 1.省エネ

• 省エネ：テナントが省エネビルに対し 13％高い賃料を支払う用意があるとの調査 ( スイス :Banfi S.他（ 2005 ）「 Willingness to Pay for Energy-Saving Measures in Residential Buildings 」 )

• PRUPIM ：　管理物件一括してグリーン電力購入

• ニューガイア：　日本で太陽光発電マンション。賃料 10％高いが人気



2009/12/1 　 page.

視点 2. 環境保護

• 環境保護：リサイクルなどによるコスト削減、植栽などで省エネも実現、節水など

• イカド・パトリムワーヌ：管理物件に植樹を進め価値向上

• 認証制度（グリーンビル）：テナントニーズも強い

• 都市整備：公園の近くや広場開設は不動産価値を 10～ 20％向上させる

• (Kathleen L. Wolf （ 2007 ）「 City Trees and Property Values 」 Arborist News)



2009/12/1 　 page.43

麗澤大学・新校舎 : 森の再生



2009/12/1 　 page.

視点 3. 都市再生• モーリー：都市再生イグルー・ファンド。好立地だが劣悪な環境の不動産を再生目的で投資。


環境配慮型都市再生 :豊洲五丁目地区・都市再生開発事業http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/080028_41.html


2009/12/1 　 page.

視点 4.労働福祉

• 労働者福祉： PM での質の高い管理業務は賃料７％ UP に貢献との調査。質の高い管理のためには労働者の環境改善が重要。

• ジェネラル・グロース・プロパティーズ：労働者への待遇改善や労働環境整備がサービスの質を高めるとの方針



2009/12/1 　 page.

視点 5. 企業統治

• 企業市民（企業統治）• ハーミーズ：良好な企業統治原則を不動産にも適用• コミュニティ開発：近隣の社会的問題（公衆衛生、犯罪防止、教育など）を解決することにより、不動産への好影響を期待。

• エシカル・プロパティ・カンパニー：慈善団体などが一箇所で共同できる空間提供としての不動産購入。

• ラーニング・リンクス・センター：低中所得地域でのアパート購入、一定比率を教員向けとし、建物内の児童に教育することで割引が得られる。周辺では不良のいたずらなどで空室率が高い傾向にある中で、きわめて安定した稼動率を実現。



2009/12/1 　 page.

視点 6.安全衛生

• 安全衛生：自己や犯罪の軽減は賠償責任リスクを軽減

• PRUPIM ：労働衛生安全助言サービス認証• （ OHSAS18001 ）取得

• ハーミーズ： PM にリスク管理徹底



2009/12/1 　 page.

視点 7. 地球市民活動• （デザイン）：良いデザインの不動産は社会的景観に資するほか、不動産価値としても高い

• Fuerst, F and P.McAllister and C.Murray,(2009), “ Desighner Buildings: An Evaluation of the Price Impacts of Signature Architects ,” Working Papers in Real Estate & Planning(The university of Reading), No.2009-10.

• 文化保存：ナショナル・トラスト• ・コミュニティでは税優遇• のある歴史的建造物




6. 企業は不動産とどのように向き合うべきか ?

• 企業におけるリスクマネジメントの強化• 企業不動産に関する戦略的活用の重要性• →労働人口の低下→一人当たりの生産性の向上が重要• 不動産市場の長期動向の見通しを持つことの必要性• →経営の長期性

• 金融市場と上手に付き合うことの重要性の上昇• 新しい規制への計画的対応 : 　

• 環境リスクの上昇



The Key Success to 2010: By Rupert J.Clarke (The head of Real Estate , Hermes Investment Management Limited )


2009/12/1 page.51

• 清水千弘 ( しみずちひろ ) 　麗澤大学経済学部准教授 1967 年生まれ。 1994 年東京工業大学大学院理工学研究科博士後期課程中退。東京大学博士 ( 環境学 ) ，財団法人　

日本不動産研究所研究員，株式会社リクルート住宅総合研究所主任研究員，早稲田大学大学院ファイナンス研究科非常勤講師，麗澤大学国際経済学部助教授，東京大学空間情報科学研究センター客員准教授を経て，現職．

　　　　麗澤大学経済学部准教授，政策研究大学院大学客員准教授，東京大学空間情報科学研究センター客員研究員，一橋大学経済研究所研究員 (非常勤講師 ) ，等を務める．主な論文として， Shimizu,C(2009),”Estimation of Hedonic Single-Family House Price Function Considering Neighborhood Effect Variables” , Shimizu,C, K.G.Nishimura and T.Watanabe(2009),”House Prices and Rents in Tokyo - A Comparison of Repeat-sales and Hedonic measures-”, Shimizu,C, K.G.Nishimura and T.Watanabe(2008), ”Residential Rents and Price Rigidity: Micro Structure and Macro Consequences”, Shimizu, C and K.G.Nishimura(2007). Pricing structure in Tokyo metropolitan land markets and its structural changes:pre-bubble, bubble, and post-bubble periods, Journal of Real Estate Finance and Economics ， Vol.35(4), 　 Shimizu, C and K.G.Nishimura(2006).,Biases in Appraisal Land Price Information: The Case of Japan, Journal of Property Investment and Finance.Vol.26,No.2 ， Shimizu, C , K.G.Nishimura and Y.Asami(2004).,Search and Vacancy Costs in the Tokyo Housing Market, Regional and Urban Development Studies,Vol.16,No.3.ほか多数． 1998年　計画行政学会論文奨励賞授賞， 2005年日本不動産学会著作賞 (共著 )授賞．

企業不動産に関する研究 : 財団法人日本不動産研究所 (1996) 「大規模法人における土地所有選好に関する研究」　　　　　清水千弘 (1997) 「地価バブルが企業財務指標に与えた影響に関する統計的検証」日本不動産学会・全国秋季

大会梗概集　　　　　清水千弘 (1997) 「 ) 「土地依存型経営の終焉」東洋経済金融ﾋﾞｼﾞﾈｽ 97.6

　　　　　清水千弘 (1997) 「土地依存型経済からの脱却」日本工業新聞 97.9.11シンクタンクの目　　　　　清水千弘 (2004) 『不動産市場分析』住宅新報社・第 16章　　　　　清水千弘・唐渡広志 (2008) 『不動産市場の計量経済分析』第 8章　　　　　清水千弘・高巌編著 (2009) 『企業不動産戦略』麗澤大学出版会　　　　　　　　　　　　 277-0062 　千葉県柏市光ヶ丘 2-1-1 　麗澤大学経済学部　研究室 B棟 309

　　　　　　　　　　電話 04-7173-3439 　 / 　 FAX 04-7173-1100 　 / 　 E-Mail:[email protected]

　　　　　　　　　　 http://www.cs.reitaku-u.ac.jp/sm/shimizu/

Chihiro SHIMIZU2009 [email protected]

Documents

企業は不動産とどのように向き合うべきか ? - 金融危機後の企業不動産戦略 -