Русский кондо-гид для покупателей - Паттайя

Пошаговое руководство для покупателей квартир

Специальные публикации Colliers International в ТаиландеPattaya

Early architects rendering subject to alteration


Каждый, кто приезжает в Паттайю, может наблюдать явление, которое иначе как строительный бум не назовешь. Журналы пестрят всевозможной рекламой, на улицах города появляется все больше билбордов и ситилайтов, предлагающих современные кондоминиумы всех форм и размеров по сказочной цене.

Перед Вами – информационный гид, который поможет разобраться покупателю, озадаченному широким разнообразием предложений недвижимости. На этом молодом рынке существует много возможностей, которые открывают широкие перспективы для инвесторов. Однако для новичка процесс покупки может показаться сложным. В этом справочнике мы предоставим исчерпывающую информацию о недвижимости, которую Вы ищете, и ответим на самые популярные вопросы. Также мы обозначим несколько районов, которые выделяются среди остальных своей инвестиционной привлекательностью, и дадим им краткую характеристику.

Как покупатель Вы самостоятельно можете приобрести любую квартиру для жизни и отдыха, соответствующую Вашим требованиям, но если Вы ищете объект для инвестиций, который будет приносить стабильный доход, Вы должны знать все нюансы рынка.

Более 10 тыс. квартир на ранних этапах строительства было выставлено на продажу во втором полугодии 2011 года, что в два раза больше, чем в первом полугодии. Похоже, что 2012-й побил все рекорды, поскольку к его концу было выставлено на продажу 20 тыс. квартир. В таком разнообразии может запутаться любой покупатель, поэтому не бойтесь консультироваться и задавать вопросы. Мы надеемся, что наш справочник даст ответы на все Ваши вопросы и поможет сделать взвешенный выбор.

Какую бы квартиру Вы ни решили купить, мы надеемся, что Вы будете довольны своими инвестициями в течение многих лет, а Ваша жизнь в удивительном Таиланде превзойдет Ваши самые смелые ожидания.

Слово редактора

Марк Боулинг Cтарший Mенеджер

Colliers International в Таиланде

Email : [email protected] Mob +668 5282 8120

www.facebook.com/ RealEstatePattaya

www.issuu.com/ MarkBowling

Содержание

Colliers International (Таиланд): о нас 1Зачем инвестировать в Паттайю, Таиланд? 510 советов покупателю недвижимости 8В каком районе лучше купить недвижимость? 13Покупка 15Аренда Вашей недвижимости 17Перепродажа Вашей недвижимости 19

Руководство для начинающих покупателей квартирЭто пошаговое руководство основано на многолетнем опыте работы Colliers Interna-tional на рынке недвижимости в Паттайе. Оно призвано помочь тем, кто впервые приобретает собственность в Таиланде, предоставляя им ясную и беспристрастную информацию. В этом справочнике Вы найдете ответы на самые главные вопросы, которые у Вас могут возникнуть, а также советы, которые помогут Вам сделать удачные инвестиции и обеспечить свое будущее.

О нас Наша компания является частью большой риэлторской сети с более чем 522 представительствами в 62 странах мира, в которых работают 12 300 профессионалов со всех уголков земли. В наших трех офисах в Таиланде (Бангкок, Паттайя и Хуа Хин) работает более 200 сотрудников. Мы неоднократно становились лауреатом премий в сфере риэлторских услуг.

1

Colliers International (Таиланд): о нас

Лучшая недвижимость Консультации 2012Лучший жилой Agent (нa восточнoм побережье) 2012Лучший жилой Agent (Hua Hin) 2012Лучший жилой агента (Бангкок) 2012Лучший коммерческий Agent 2012Лучшая компания Property Management 2012 Лучшее агентство Deal 2011Лучший коммерческий агент 2011Лучшая компания Property Management 2011Лучшии Консультации o недвижимости 2011Лучший агент o жилье (Resort) 2011 Лучший агент (нa восточнoм побережье) 2010Лучший агент 2010 Бангкок

Таиланд Property Awards

2

Полный спектр услуг от Colliers International Покупка, продажа и маркетинг | Аукционы | Офисные и производственно-технические услуги | Корпоративные решения | Инвестирование | Розничные услуги | Гостиничные услуги | Управление недвижимостью | Исследования | Продажа и аренда недвижимости | Консультации | Оценка

Почему именно мы?Отдел маркетинга и продаж Colliers Interna-tional – это сильная команда, цель которой состоит в оказании беспристрастных профессиональных услуг нашим клиентам на основе принципов, установленных Королевским институтом дипломированных оценщиков (RICS). Мы предлагаем четкие и краткие рекомендации по покупке квартир, чтобы помочь Вам избежать возможных ошибок при покупке недвижимости. Мы также можем провести переговоры касательно цен и условий оплаты от Вашего имени, чтобы обеспечить Вам наилучшую сделку.

3

Аренда Вашей недвижимостиColliers International имеет специализированный офис продаж и сдачи в аренду. Наша команда обеспечит выполнение всех Ваших требований. Независимо от того, хотите ли Вы перепродать или сдать в аренду недвижимость на краткосрочный или долгосрочный период, мы убережем Вас от всех неудобств, связанных с поиском подходящих арендаторов или покупателей. Сотрудничество с отделом аренды нашей корпорации гарантирует Вам стабильный доход от Ваших арендных площадей. В отличие от большинства агентств, занимающихся продажей недвижимости, мы используем для Ваших инвестиций всю нашу сеть местных и международных офисов. Даже если Вы находитесь не в Таиланде, можете быть уверены: с нами Ваша недвижимость всегда под надежным присмотром.

4


4

5

Экономическиеи культурные факторы

Экзотический Таиланд является единственной в Азии страной, которая предлагает чрезвычайно развитую туристическую отрасль мирового класса по доступным ценам, что делает его особенно привлекательным для туристов, пенсионеров и инвесторов. В настоящее время Паттайя переживает строительный бум, а лавинообразный рост числа визитеров стимулирует это развитие.

Паттайя из некогда маленькой сонной деревушки превратилась в один из известнейших мировых курортов – любимое место отдыха не только для одиноких путешественников, но и для семейных пар, в том числе и с детьми. Город постепенно избавляется от своего былого имиджа, предлагая все больше удобств и развлечений для туристов всех возрастов.

5

Для тысяч людей, в течение долгого времени работавших в Азии, Таиланд очень привлекателен как место для ухода на пенсию – тем более что стоимость жизни в этой стране намного ниже, чем в соседних Сингапуре и Гонконге. Чтобы получить пенсионную визу, Вам нужно всего лишь быть старше 50 лет и иметь документально подтвержденный доход или депозит в тайском банке.

66

7

В Паттайе расположены несколько международных школ, высококлассных больниц, торговых центров мирового уровня, много отличных ресторанов. Также здесь предоставлен весь спектр здоровых развлечений, среди которых даже такие престижные, как парусный спорт, поло, теннис и гольф. Более того, тут Вы найдете прекрасные горные маршруты, нетронутые джунгли, идиллические острова с белоснежными пляжами, доброжелательное местное население, великолепную кухню и оживленные города, пульсирующие культурной жизнью и привлекающие из года в год миллионы туристов.

Из-за лета, которое радует теплом круглый год, эта страна крайне привлекательна для посетителей из Европы и России, утомленных холодными зимами. Именно поэтому пик туристического сезона здесь приходится на период с ноября по февраль. Но поскольку это направление еще относительно новое, цены на недвижимость в Таиланде намного ниже устоявшихся на мировом рынке, хотя имеют тенденцию к росту – порядка 10 % в год.

Сегодня Таиланд – это еще и одна из сильнейших азиатских экономик, место, где сосредоточено множество глобальных корпораций – неподалеку от Паттайи расположен целый ряд крупных индустриальных парков. Большой рост экономики Таиланда также привлекает значительное количество иностранных инвестиций.

С завершением строительства международного аэропорта Суварнабуми рынок недвижимости Паттайи обрел новое дыхание – город стал еще более доступным для иностранных посетителей, а скоростное шоссе к Бангкоку, сократившее расстояние между курортом и столицей до 90 минут, еще более повысило привлекательность жилья в городе.

Таиланд поддерживает тесные связи с Китаем. В ближайших планах правительства – строительство прямой железнодорожной ветки, которая свяжет Восточное побережье с Южным Китаем. Это, несомненно, даст импульс для развития местной экономики и приведет к дополнительной индустриализации отдаленных районов.

Географическое положение Паттайи привлекает миллионы посетителей из стремительно развивающихся стран, таких как Китай, Индия и Россия, которые вливают миллиарды батов в местную экономику.

В соответствии с данными министерства туризма Таиланда (ТАТ), в 2012 году в Паттайе останавливалось около 8 миллионов посетителей, что делает ее одним из ведущих курортов в ЮВА. Это значит, что арендный потенциал города растет как за счет увеличения туристического потока, так и за счет индустриальной мощи Восточного побережья.

1

3

28

10 советов покупателю недвижимости

Выбирая квартиру, четко определите, с какой целью Вы ее приобретаете. Вас интересует капитальное вложение, доход от ренты или же Вы ее будете использовать для проживания во время отпуска либо на пенсии? Иногда кажется, что дешевое жилье как инвестиция более выгодно, но имейте в виду: если Ваша квартира – одна из тысячи аналогичных по размеру и меблировке, Вам будет крайне трудно продать ее в будущем, так как может оказаться, что рынок переполнен абсолютно идентичным жильем.

Действуйте быстро и не затягивайте. Лучшее время для инвестирования – ранние этапы проекта. Тогда Вы можете легко подобрать именно ту квартиру, которая Вам подходит. Недаром говорят: «Кто рано встает, тому Бог дает». Затягивание зачастую чревато разочарованиями.

Иностранец может приобрести на свое имя квартиру в кондоминиуме в рамках иностранной квоты в 49 % от общей площади продаваемых юнитов. В кондоминиумах, популярных среди иностранцев, разумнее настаивать, насколько это возможно, именно на квартире в рамках иностранной квоты. Покупая юниты для перепродажи, также

постарайтесь выбирать их из иностранной квоты. Квартиры на тайское имя обычно дешевле, поскольку могут принадлежать либо гражданину Таиланда, либо тайской компании. Кроме того, стоит помнить, что, согласно законодательству, использование номинальных владельцев незаконно.

9

Апартаменты с одной спальней и общей площадью от 40–50 кв. м, вероятно, привлекут долгосрочных арендаторов с минимальным периодом аренды в 6–12 месяцев, в то время как студии меньше 22 кв. м лучше подойдут для помесячной аренды на короткий срок отпуска и могут пустовать в «низкий» сезон (апрель–октябрь). Более того, многие агентства не заинтересованы в краткосрочной аренде из-за низкой комиссии. Конечно же, если Вы не планируете сдавать жилье, маленькая студия вполне может подойти Вам для личных нужд.

5

4

6

10

Планируя свою инвестиционную стратегию, разумнее выбирать районы с невысокой заселенностью и незначительным количеством проектов. Это придаст жилью большую арендную привлекательность. Жильцам, арендующим недвижимость в корпоративном секторе, может потребоваться хороший доступ к автострадам, чтобы

избежать городского трафика. Пенсионеры и отдыхающие обычно предпочитают вид на море и близость к пляжу или каким-либо местным удобствам.

При покупке квартиры всегда интересуйтесь оплатой за коммунальные услуги. Общее правило: «Вы получаете то, за что Вы платите». Так, плата за обслуживание некоторых апартаментов может быть очень низкой, но, вполне вероятно, Ваше кондо будет иметь минимум удобств, плохой менеджмент и быстро придет в упадок, что неминуемо скажется на привлекательности жилья. Будьте готовы заплатить от 40–50 батов за квадратный метр для адекватного обслуживания здания. Иногда в эту сумму включен Wi-Fi-интернет и кабельное телевидение.

Проверьте, кто оплачивает налоги – трансфер, подоходный налог и другие. Обычно налог на передачу прав собственности делится пополам между продавцом и покупателем, а все остальное платит владелец или девелопер, но всегда может возникнуть необходимость дополнительных платежей, если Вы вдруг невнимательно прочли контракт.

87

9

10

Дабы убедиться в том, что контракт и другие документы составлены с учетом Ваших интересов, целесообразно воспользоваться услугами юриста. Поразительно, но много людей отказывается от услуг юриста в Таиланде, хотя дома они стараются согласовывать с ним каждый свой шаг. Таиланд не отличается от других стран. Хороший юрист объяснит Вам условия контракта и поможет убедиться, что Вы понимаете все в полном объеме.

Чтобы обеспечить себя наилучшими рекомендациями относительно покупки, пользуйтесь услугами авторитетных агентов. Чтобы оценить их способность заботиться о Ваших инвестициях, пока Вы не в Таиланде, посетите их офисы. Если Вы хотите сдать в аренду или перепродать Вашу собственность, разумнее будет убедиться, что Вы получите постпродажный сервис из

рук доверенного лица. Профессиональный агент также проинформирует Вас о том, каких девелоперов лучше избегать, а с какими можно работать безопасно. Мы предоставляем самую полную информацию из проверенных источников, поэтому твердо уверены, что, начав сотрудничество с нами, Вы станете нашим постоянным клиентом.

11

Уточните также, каков амортизационный фонд, подлежащий уплате в юридическом управлении на передачу права собственности. Амортизационный фонд преимущественно состоит из резервного фонда, покрывающего расходы управляющей компании на проведение строительных и ремонтных работ, которые обычно не

покрываются абонентской платой, например, покраска здания или ремонт крыши. В новом здании в течение нескольких первых лет амортизационный фонд используется крайне редко, но в старых зданиях совладельцам могут предложить пополнять фонд по мере необходимости.

12

В каком районе лучше купить недвижимость?

Паттая город

Город Паттайя можноусловно разделить на четыре зоны.

13

Вонг Амат

Этот район расположен на севере Паттайи, за Северной улицей. Традиционно он считается более спокойным, востребованным и относительно новым в плане застройки. Пляж Вонг Амат – лучший в Паттайе и имеет несколько отличных отелей и проектов. Почти в каждом проекте предусмотрен приватный пляж – это еще одна причина стабильного роста цен на недвижимость в этом секторе города.

Паттайя Этот район считается центром курортной зоны. Часть пляжа от Центральной улицы к югу – это сердце богатой ночной жизни Паттайи. Улицы Центральная и Северная в основном популярны среди туристов из Азии, особенно из Кореи и Китая. Большое количество иностранцев, работающих в промышленных зонах, также предпочитают это место из-за легкого доступа к основным магистралям. Среди выходцев Среднего Востока, Южной Азии и России пользуется популярностью и Южная Паттайя. Район за торговым комплексом Авеню на Сои 15, соединяющий Вторую дорогу с Сои Букхао, сейчас бурно развивается, и цены на недвижимость здесь стремительно возрастают из-за непосредственной близости ко всем местным достопримечательностям и развлечениям.

ПратумнакПратумнак – район на юге Паттайи, прилегающий к Джомтьену. Пратумнак считается тихим жилым районом с уютными домами, роскошными виллами и новостройками. Два уединенных пляжа в этом районе, Коузи Бич и Хаад Ю Тонг, пользуются популярностью у русских и скандинавских туристов. Следует отметить, что в связи с ограниченной доступностью

земли под застройку цены на недвижимость в Пратумнаке в обозримом будущем будут постоянно возрастать. Расположенный всего в нескольких минутах от Паттайи, этот район очень популярен у долгосрочных арендаторов.

ДжомтьенПляж Джомтьен находится на расстоянии 1 км к югу от района Пратумнак. Здесь на берегу расположено много высотных домов, отелей, магазинов и ресторанов. Территория в начале Джомтьена больше похожа на мегаполис, в то время как район в конце пляжа – более тихий и менее загруженный. Новая магистраль, проходящая через центр, разгрузила дорогу вдоль пляжа, а это особенно актуально в выходные дни. Благодаря открытию трассы район стал стремительно развиваться, строятся курортные кондоминиумы. Учитывайте это, если хотите приобрести недвижимость в качестве инвестиций или для сдачи в аренду. В районе Джомтьен есть достаточно доступной земли под застройку, что гарантирует его беспрецедентное развитие на много лет вперед.

14

Покупка

Как только Вы определились, какой именно объект будет наиболее соответствовать Вашим потребностям, первое, что Вам следует сделать, –внести предоплату. Предоплата варьируется от 50 000 до 100 000 батов в зависимости от уровня выбранного объекта. Этот шаг демонстрирует Ваше намерение купить объект. Предоплата, как правило, не возвращается.

Как только Вы внесли предоплату, объект снимается с рынка продаж. Далее следует заплатить следующий взнос, который обычно составляет 20–25 % от стоимости объекта, и подписать договор купли-продажи. Обычно это происходит через 2–4 недели после внесения предоплаты, что позволяет покупателю вернуться домой и осуществить банковский перевод. Для покупки недвижимости иметь банковский счет в Таиланде покупателю необязательно, однако это желательно, если Вы будете получать прибыль с недвижимости.

Важно учитывать тот факт, что на счет продавца Вы можете перевести только иностранную валюту, такую как USD, GBP, EUR. Это позволит Вам не только обменять валюту в тайском банке по более выгодному курсу, чем в банке Вашей страны, но и является необходимым условием для покупки недвижимости иностранным покупателем. При каждом переводе денежных средств Вам следует указывать «для приобретения XYZ кондоминиума» – это является гарантией получения объекта в собственность. Кроме того, необходимо продемонстрировать, что перевод денежных средств в Таиланд осуществляется именно для покупки недвижимости.

В зависимости от конечного срока сдачи в эксплуатацию выбранного Вами объекта, Вам будет предложено вносить

ежемесячные платежи в течение 12, 24 или 36 месяцев. Сумма, которая вносится в этот период, обычно составляет 30–50 % стоимости объекта, однако мы можем провести переговоры от Вашего имени, чтобы обеспечить индивидуальный график платежей, который будет соответствовать потребностям и покупателя, и продавца.

15

После завершения строительства наша работа заключается в полной проверке Вашей собственности. Мы убедимся, что уровень работ соответствует обозначенным стандартам. Как только все будет готово и приведено в соответствие с требованиями контракта, Вам нужно будет осуществить финальный платеж. Обычно существует небольшая задержка времени при принятии объекта и получении акта на землю (Chan-ote). Это связано с особенностями работы Земельного департамента и не является причиной для беспокойства. Когда акт

на землю будет получен, целесообразно воспользоваться услугами юриста, чтобы тщательно проверить всю документацию и облегчить передачу прав собственности.При передаче прав собственности у Вас будут дополнительные расходы: нужно будет внести предоплату за воду, электричество и коммуникации.

16

Аренда Вашей недвижимости

Отделение Сolliers International в Таиланде имеет многолетний опыт сдачи жилой недвижимости в аренду отдыхающим на короткий срок и корпоративным арендаторам на длительный срок. Мы гарантируем сохранность Вашего имущества, все фотографируем, когда арендатор въезжает, и проверяем, когда он освобождает помещение. Это позволяет избежать споров по поводу пропажи или порчи имущества во время аренды.

Мы подготавливаем договор аренды, контролируем въезд/выезд арендаторов и гарантируем, что арендная плата будет поступать прямо на Ваш счет. Также мы следим за тем, чтобы любое обслуживание или ремонт осуществлялись качественно и вовремя. Мы можем подготовить Вашу собственность (например, обеспечить уборку) для просмотра потенциальными арендаторами.

Хорошо представленный, обставленный со вкусом кондоминиум, расположенный в отличном месте, действительно может обеспечить хорошую прибыль. У многих инвесторов в Паттайе есть хорошие портфолио недвижимости, которую они приобретают, используя прибыль от аренды для инвестиций в новые проекты на начальном этапе строительства. В настоящее время многие инвесторы содержат более 50 квартир, что приносит в среднем 8–10 % годового дохода. В нынешних условиях это может рассматриваться как безопасный вариант вложения денег.

17


18

Перепродажа Вашей недвижимости

19 Инвесторы, которые были первыми ласточками на рынке, покупали объекты, несданные в эксплуатацию, тем самым увеличивая свои инвестиции. Они тщательно выбирали объект, в котором было бы все необходимое. Этот достаточно разумный способ увеличения доходов при достаточно небольших инвестициях может оказаться рискованным, если что-то пойдет не так.

Как пример рассмотрим случай, когда инвестор «А» покупает юнит в новом кондоминиуме премиум-локации за 10 млн батов во время предпродажи. Он оплатил первый взнос в размере 20 % и начинает выплачивать 30-процентный платеж, который разделен на 24 месяца строительства кондоминиума. После первого года проектом заинтересовался покупатель «В», но строительная компания уже увеличила размер первого взноса до 25 %.

Инвестор «А» к этому времени (за 12 первых месяцев) уже выплатил 3,5 млн батов, или 35 % от первоначальной цены, но сейчас эта недвижимость, в соответствии с ценой застройщика, стоит уже 12 млн батов.

Покупатель «В» соглашается купить недвижимость у инвестора «А» и платит ему 6 млн батов, что включает платежи, уже полученные застройщиком, и 25-процентное повышение цены.

Инвестируя на очень ранней стадии проекта, инвестор «А» получил более 70 % прибыли всего за один год. Однако здесь есть определенные риски, и Вы должны тщательно изучить рынок или обратиться за помощью к опытному агенту, прежде чем выбрать такого рода инвестиционную стратегию. Неудачно выбранный объект может не принести ожидаемого дохода. Более того, Вы потеряете деньги, если будете не в состоянии осуществить финальный платеж застройщику.

20

Наша работа заключается в том, чтобы дать Вам профессиональные рекомендации по поводу проектов, которые Вы рассматриваете, и помочь с выбором. Мы являемся единственным агентством в Таиланде, которое два раза в год предоставляет доклады о кондоминиумах, дабы обеспечить своих клиентов исчерпывающей информацией о текущих тенденциях и условиях рынка.

После того, как Вы выбрали собственность, мы можем посоветовать Вам цену перепродажи, разместить информацию о Вашей недвижимости на нашем веб-сайте и предложить широкую рекламу. Это особенно выгодно, так как проектом, выставленным на перепродажу застройщиком, покупатели интересуются более охотно и часто.


«Убежище от урбанизма»Компания Орион рада представить Вам новый проект двадцати одного этажного жилого дома в тихом и спокойном районе Пратумнак. В пяти минутах ходьбы до пляжа и в пяти минутах езды до центра города, Орион находится на холме посреди пышной тропической растительности. Благодаря архитектуре здания и удачному месторасположению, из окон квартир будет открываться панорамный вид на залив, на район Джомтиен и на центр Паттаи.В концепцию проекта была заложена идея гармонии человека с окружающей средой. В отделкe квартир будут использованы естественные тона и натуральные материалы. В то же время при строительстве будут применяться новейшие технологии.

Проект включает в себя:- 292 квартиры: от 33.5 до 70 кв.м.- Два бассейна: двадцати пяти метровый бассейн на втором этаже и инфинити бaссейн на крыше с эффектом бесконечности.- Кафе/бар у бассейна.- Два полностью оборудованных современных фитнес-зала.- Красивые пышные сады и зоны отдыха.- Wi-Fi интернет по всему дому.- Большая паркинг зона.- Oбслуживание в номерах.- Профессиональные услуги ресепшн.- Квартиры-пентхаусы на 17 этаже.- Круглосуточная охрана и ключ-карты доступа.

Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами.Colliers International в ТаиландеОфис в Паттайе: 519/4-5, ул. Вторая (напротив ТРЦ “Централ Фестиваль”), Нонгпры, Бангламунг, Чонбури 20150Тел.: +66 (0) 38 427 771, +66 (0) 90 974 1018. Факс: +66 (0) 38 427 772Email: [email protected], [email protected] Website: www.colliers.co.th/orion

Pattaya Office519/4-5, Pattaya Second Road(Opposite Central Festival Pattaya Beach) Nongprue, Banglamung, Pattaya, Chon Buri 20150 Thailand Tel: (6638) 427 771 Fax: (6638) 427 772 Email: [email protected]

Bangkok Office (Head Office)17/F PloenChit Center, 2 Sukhumvit Rd., Klongtoey, Bangkok 10110 Thailand Tel: (662) 656 7000 Fax: (662) 656 7111 Email: [email protected]

Hua Hin Office27/7 Petchkasem Road | Hua Hin, Prachuabkirikhan 77110 Thailand Tel: (6632) 530 177 Fax: (6632) 530 677 Email: [email protected]

www.colliers.co.th

Documents

Русский кондо-гид для покупателей - Паттайя