Александр ЕжковКурорт Пирогово: девелопмент без девелопераИнтервью: Андрей Иванов

ОБЩИЕ ДАННЫЕ О ПРОЕКТЕ КУРОРТ «ПИРОГОВО»Курорт «ПИРогово» расположен в 20 км от МКАД по Осташковскому шоссе на берегу Клязьминского водохранилища. Общая площадь курорта составляет около 100 га, на которых расположены:

гольф-клуб «ПИРогово» с парковым полем на 9 лунок, драйвинг-рэнджем, детской академией гольфа, Клубным домом с рестораном авторской кухни;

яхт-клуб «ПИРогово» с причалом для катеров и яхт на 350 судов, яхт-офисом и детской парусной школой; эллинг для зимнего хранения катеров и яхт с постоянной температурой +14 С, площадью 40 000 кв.м. с прилегающей

площадкой и слипом для спуска судов; ресторан средиземноморской кухни «Кот Дазур»; дома, построенные по индивидуальным проектам лучших российских и зарубежных архитекторов; паркинг на 250 автомобилей; хоккейная площадка; 2 теннисных корта; поле для мини футбола; конюшня на 50

лошадей с манежем.

Я видел это место в январе 2002 года: скелеты заброшенных бетонных корпусов хрущевского профсоюзного пансионата1, неухоженные заросли, косые грибки на пляже… Сегодня метаморфоза налицо: теперь это тонко устроенная, визуально привлекательная, очевидно экологичная среда на отдельно взятой сотне гектаров. Все это, по-моему, совершенно уникально в масштабах России. Тут, безусловно, есть что изучать.

Строительство пансионата «Клязьминское водохранилище». Фото из журнала «Строительство и архитектура Москвы», 1965, №3.

Нам и читателям интересно, как вы достигли такого результата, какие принципы, механизмы, приемы развития территории использовались. Вообще, что здесь сделано и делается? Девелопмент2 ли это? Как бы вы сами определили то, что происходит в Пирогово, что здесь делалось и получилось?- Это – дом для себя. Просто дом для себя.

1 Об истории этого места см.: Змеул А. Пансионат: перезагрузка // Архитектурный вестник. 2006. №2. С. 164-169.2 См. одно из энциклопедических определений этого нового в русском языке понятия: «Девелопмент – слово, используемое в среде русских риэлторов для обозначения деятельности риэлтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью, но и с ещё не готовой недвижимостью (такой риэлтор называется «девелопер»)» (http://ru.wikipedia.org).

Гольф-поле и крыша гольф-клуба. Вид с вертолета. Фото – «ПКВ-Строй»

Вот это всё, все эти 100 га – просто «дом для себя»?- Это дом для себя, для моей семьи, моих детей, моих близких, для моих друзей, для друзей моих друзей. Именно так.

Но всё-таки, какая-то бизнес-составляющая есть, нельзя ведь без этого?- Андрей, есть две ситуации. Можно специально зарабатывать деньги – это одна история. А можно просто что-то делать, и вдруг люди начинают тебя благодарить – это другая история. Оказывается, что таким вторым путем ты зарабатываешь гораздо больше. Стоимость земли за забором «Пирогово», где люди строят коттеджи, пытаясь как раз заработать денег – в пять раз меньше, чем здесь.

Почему?- (Смеется). Как вы думаете, почему люди с удовольствием готовы заплатить деньги, чтобы просто быть рядом с чем-то красивым?

И что же, всё это так и задумывалось в самом начале?- Я объясню: сначала строишь дом для себя, а потом – большая территория, друзья приходят, смотрят, им тоже хочется чего-то такого же… И получается, что бизнес-составляющая – во много раз выше, чем у соседей или «коллег». Вот на Рублевке мучаются – и те, кто продает там недвижимость, и те, кто покупает – потому что именно делают бизнес. Участки маленькие, дома большие, тесно, дорого… Когда работаешь для кого-то (на продажу), всегда получается хуже, чем когда для себя (для жизни). В первом случае ты вынужден экономить на всем сегодня, а как жить потом?

То есть причина успеха – просто вот в таком отношении?- Да, я легко к этому относился. Это как в спорте. Скажем, в яхтинге, если ты очень хочешь выиграть соревнования, ты обычно – в ауте. А если просто идешь с удовольствием – ты впереди. Например, Тотан Кузембаев, наш главный архитектор: если бы он рисовал и думал: «Я хочу быть лучше всех архитекторов в мире…», что бы у него получилось? А вот когда он расслабился и получил удовольствие…3 Вот гольф-клуб мы строили для себя. А получился один из лучших гольф-клубов в мире. Но мы же не ставили себе задачу: построим лучший в мире гольф-клуб. Просто работали, и всё4.

А если вспомнить время, когда всё это начиналось, 2001 год – у вас был тогда в голове какой-то образ территории, какие-то прототипы?- Первая идея была одна: всё, что тут было, сломать. А что делать дальше – придумывали по ходу. Проектов – наверное, десяток переделали, пока не остановились на чем-то. Я пересмотрел все поселки, которые к тому времени были построены…

Поначалу Вы доверили первые разработки генплана Тотану, который тогда не имел опыта строительства таких объектов. Это же был риск?- А ты посмотри на этих опытных… Что у них выходит-то? Я ничем не рисковал, потому что Тотана я к тому времени уже знал. Он мне кое-что уже построил: два камина, лестницу на «Конюшне» (конный клуб по соседству, в Бухте Радости). Причем не просто нарисовал интересные проекты, каких ни у кого не было, а все своими руками сделал.

Но дом-то у него к тому времени всего один был построен, если не ошибаюсь.- А возьмите любого нашего архитектора – сколько частных домов он построил?Плоткин построил два. Скуратов построил три. И так у всех – очень немного.3 В мае 2008 г. тандем Тотан Кузембаев (архитектор) и Сергей Маслов, генеральный директор фирмы «ПКВ-Строй» (заказчик), за застройку курорта Пирогово первыми из россиян награждены престижной международной премией Dedalo Minosse – единственной в мире архитектурной премией, присуждаемой за плодотворное сотрудничество заказчика и архитектора. В списке других архитекторов-победителей – многие известные имена: Марио Ботта, Ричард Майер, Заха Хадид, Манфреди Николетти, бюро Mecanoo, а также некоторые новички. Среди заказчиков также отмечены международные гранды: Emergency, WWF, SMEG, BMW, Citroen, Porsche, Pirelli, Benetton, Ferrero, Nestle и др.4 Подробнее о пироговском гольф-клубе см.: Андрей Иванов. Прозрачная изба. Гольф-клуб в Пирогово // Архитектурный вестник. 2008. №5. С. 98-109.

2

Но тут же не только и не просто дома – тут целый ансамбль, или комплекс, или даже – целый мир. Были ведь и иные варианты, скажем, пригласить иностранцев. Сейчас, к примеру, многие так делают. Не возникало такой идеи?- Да нет, не нужно это было. В какой-то момент Евгений Асс подключился, доработал тот генплан, который у нас был. Я считаю, неплохо получилось. А сейчас мы уже все вместе потихоньку его доделываем, корректируем по мере надобности.

Схема генерального плана. 2004 г. «Архитекторы асс». Архитекторы – Е.Асс, Г.Айказян, В.Арутюнян.

Схема обновленного генплана. 2007.

В общем, риск оправдался? Или вообще не было никакого риска?- Какой риск? В чем риск-то? Посмотрите – что мы, собственно, сделали? Убрали старые корпуса, сменили грунт под гольф-полем, посадили травку. И все.И сейчас из, примерно, 100 гектаров у нас занято застройкой 10-15. Остальное – свободно. Травка растет, деревья.

Генеральный план курорта ПИРогово. Компьютерная визуализация.

Но Вы ведь как-то продвигали этот проект – на рынок, знакомым, друзьям?- Друзьям показывал – да. Но этого и было достаточно. Сколько сейчас у нас здесь больших домов – штук 10 всего. Реально мы начинаем выходить на рынок только сейчас. Продумываем пиар-кампанию, как правильно себя позиционировать, как правильно продвигаться…

При Вашем постепенном подходе именно сейчас, наверное, для этого самое время. Ведь у места есть уже определенная репутация.- Разные есть стратегии. Можно взять картофельное поле, нарисовать «картину Куинджи», и начинать продвигать. Продать это поле, купить следующее. И так далее. А тут – другая стратегия: сделали – и показываем готовый продукт.

Я просто пытаюсь понять: какие факторы стали самыми главными основаниями успеха? Ведь достигнуто очень хорошее качество среды. Приятно смотреть. Как это получилось?

3

- Не напрягались по жизни.

Как не напрягались – вы арт-фестивали проводили, отличных современных художников собрали, лучшие архитекторы Москвы здесь работают, даже, можно сказать – мира. Я не только Эгераата и Гари Чанга имею ввиду, и Тотан Кузембаев, и Александр Бродский тоже в их число входят. Все-таки не в каждом месте такое есть.- Ну а что – тот же Тотан, он ведь сам себя сделал, не я же. Десять лет назад он мне камин на «Конюшне» делал, по рекомендации Миши Лабазова. А сегодня – в Венеции почетный гость5.

Крыша гольф-клуба, гольф-поле, Клязьминское водохранилище

Причал для малых судов и ресторан Кот Дазур

Причал для яхт Причал для яхт, мост-маяк, ресторан Кот Дазур

Здесь разработана система регламентов6. И вот я только что видел: Тотан показал Вам проект пирса у одного из домиков на мысу, мол, вот заказчик так хочет. Вы мгновенно ответили: можно строить. Он что, этот регламент, у вас в голове?- Да нет, просто у нас все четко прописано, и я вижу: все соответствует. Все в рамках.

Ну а что ж ты тогда спрашиваешь? (вопрос Т.Кузембаеву, присутствовавшему при интервью)- Но ведь всегда есть нюансы, которые нужно обговорить. Здесь никто самовольничать не пытается. Любая пристройка – всегда обговаривается.

Хорошо, кто-нибудь построил по регламенту дом. А потом решил забор вокруг построить. Может такое быть? - Все просто. Земля, на которой строятся жилые дома – в аренде. Дом находится в собственности, а земля в аренде на 99 лет, и поэтому арендатор должен согласовать, может ли он что-то вообще делать. И пока наш генеральный директор разрешение не подпишет, никто ничего делать не имеет права.

Это хорошо, что аренда на 99 лет, не меньше – тут уже можно подумать, что потомкам своим передать, для следующих поколений жизнь планировать.- Конечно.

А как подбираются люди, кто хочет здесь поселиться? Они ведь должны разделять определенные принципы?- Нас в России почти 150 миллионов. А здесь нужно всего 50 человек. Сколько это процентов?За год в Подмосковье продается 100 домов стоимостью больше 20 млн. долларов. Это весь подмосковный рынок. У нас – 3-4 дома в год сейчас вводятся. Всего несколько процентов рынка.

То есть вы не спешите особо?- Нет-нет-нет.

Кризис как-то скажется на проекте?- А какой кризис, где вы видите кризис?

Голф-поле. Причал для яхт, мост-маяк. Природа Пирогово

5 «Юрта кочевника» Т.Кузембаева, приглашенного куратором XI Венецианской биеннале А.Бецки, стояла у Арсенала в ряду инсталляций Х.Рашида, Ф.Гери, З.Хадид, Г.Линна, М.Фуксаса, MVRDV, Б. ван Беркеля др. звезд современной архитектуры.6 Возводить на участке капитальные сооружения, помимо жилого дома, не разрешается. Площадь дома не должна превышать площади, указанной в паспорте участка. Высота дома должна быть не более 7-8 м до карниза плоской кровли и 9 м до конька скатной крыши. Все существующие на участке деревья должны быть сохранены, а по периметру участка высаживается живая изгородь высотой не более полутора метров. Наконец, выбор архитектора, проект дома, парковых сооружений и благоустройства участка необходимо согласовать с главным архитектором и дирекцией курорта Пирогово. Автор регламента – архитектор Е.Асс.

4

Осень в Пирогово. Осень в Пирогово. Гольф-клуб среди сосен.

Вокруг. Все мои знакомые архитекторы жалуются: новых заказов в мастерских нет.- Знаете, кто умеет работать, у того кризиса не будет.

Я пытаюсь как-то определить Ваш образ: «рачительный гостеприимный хозяин», «барин, помещик», «меценат», современный продвинутый «человек мира»? Кто Вы для этого места? - Да просто занимаюсь благотворительностью. Я вас оставляю, поймите: сегодня один из последних деньков для гольфа…

Гольф-клуб. Гольф-клуб. Гольф-клуб.

Гольф-клуб. Гольф-клуб. Гольф-клуб ночью.

Гостевой дом. Дом-К. Дом-мост.

5

Дом-скат. Дом-скат. Дом-скат.

Дом-телескоп. Дом-телескоп. Дом-эллинг.

Мост-маяк. Ресторан «Кот Дазур». Ресторан «Кот Дазур».

Ресторан «Кот Дазур». Яхт-офис.Альт: Ресторан Кот Дазур Альт: Яхт-офис

6