О Т Ч Е Т № 01-11-ПСК/17business.centerr.ru/public/attachments/file/79257/Отчет об оценке...ООО «ФТ-групп» 119180 Москва, ул. ;ольшая

ООО «ФТ-групп»

119180 Москва, ул. Большая Полянка, д. 28, стр. 4, ОГРН: 1037739837080

_____________________________________________________________________________________________ Отчет № 01-11-ПСК/17 об оценке справедливой стоимости объектов: Жилого дома, общей площадью 512 кв. м.

адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Одинцовский р-н, Аксиньинский с.о., с. Иславское, с/т Садко;

Земельного участка, общей площадью 1200 кв.м., кадастровый номер № 50:20:0041711:102, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Одинцовский р-н, Аксиньинский с.о., с. Иславское, с/т Садко;

Земельного участка, общей площадью 1200 кв.м., кадастровый номер

№ 50:20:0041711:176, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Одинцовский р-н, Аксиньинский с.о., с. Иславское, с/т Садко.

О Т Ч Е Т № 01-11-ПСК/17

ОБ ОЦЕНКЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ: Жилого строения, общей площадью 512 кв. м.


Земельного участка, общей площадью 1200 кв.м., кадастровый номер № 50:20:0041711:102, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Одинцовский

р-н, Аксиньинский с.о., с. Иславское, с/т Садко; Земельного участка, общей площадью 1200 кв.м., кадастровый номер


Дата составления отчета: 17 декабря 2017 года. Дата проведения оценки: 29 ноября 2017 года.

Заказчик Акционерное общество «Депозитарная компания «Регион» Исполнитель Общество с ограниченной ответственностью «ФТ-групп»

М О С К В А 2017 г.

___________________________________________________________________________________________________ Отчет № 01-11-ПСК/17 об оценке справедливой стоимости объектов: Жилого дома, общей площадью 512 кв. м.





1

СОДЕРЖАНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ ................................................................................................................................................................................... 0 1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ........................................................................................................................................................................ 2 2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ................................................................................................................... 3

2.1. ИНФОРМАЦИЯ О ФЕДЕРАЛЬНЫХ СТАНДАРТАХ ОЦЕНКИ .............................................................................................................................. 3 2.2 ИНФОРМАЦИЯ О СТАНДАРТАХ ОЦЕНКИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ВИДА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................. 3 2.3. ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ВИДА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ...... 4 2.4. ИНФОРМАЦИЯ О СТАНДАРТАХ И ПРАВИЛАХ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ................................... 5

3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ ................................................................................................ 6 4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ................................................................................................................................ 7

4.1. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ИСПОЛНИТЕЛЕ .................................................................................................................................... 7 5. ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ ПРИВЛЕЧЕННЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОРГАНИЗАЦИЯХ И

СПЕЦИАЛИСТАХ .................................................................................................................................................................................................. 8 6. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ............................................................................................................................................................... 9

6.1. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................................................................................................ 9 6.2. ПОРЯДКОВЫЙ НОМЕР ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ................................................................................................................................................ 9 6.3. ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ .................................................................................................................................................................... 9 6.4. ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ .................................................................................................................................................. 9 6.5. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ ................................................................................................................. 9 6.6. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ, ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ ............................................................................................................................................................................................................ 9 6.7. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ........................................................................................ 10

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С УКАЗАНИЕ ПЕРЕЧНЯ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ

КОЛЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .............................................................................................. 11 7.1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................................................................................................................................................................... 11 7.2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................................................................................................. 11 7.3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................................. 20

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАК ЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО

СТОИМОСТЬ ...................................................................................................................................................................................................... 23 8.1. АНАЛИЗ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ ............................................................................................. 23 8.2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ......................................................................................................................................................... 26 8.3. АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................ 28

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ .................................................................................... 29 9.1. ОПИСАНИЕ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ................................................................. 29 9.2. ПРИМЕНЕНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕ РАСЧЕТОВ ...................................................................................... 33

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ ПРОВЕДЕННЫХ

РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ ........................................................................................................................................................... 48 10.1. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ .................. 48

11. ПРИЛОЖЕНИЯ ......................................................................................................................................................................................... 50 11.1. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ ......................................................................................................................................... 50 11.2. КОПИИ ДОКУМЕНТА ИСПОЛНИТЕЛЯ ................................................................................................................................................... 51 11.3. ИНФОРМАЦИЯ ПО ОБЪЕКТАМ-АНАЛОГАМ .......................................................................................................................................... 55 11.4. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ .......................................................................................................................................... 57






2

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Задание на оценку составлено с учетом положений Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), № 7 «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), Международным стандартом финансовой отчётности (МСФО) (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Объект оценки

Жилое строение, общей площадью 512 кв.м. кадастровый номер 50-50-20/084/2008-238

Земельный участок, кадастровый номер 50:20:0041711:176, площадью 1200 кв.м.; расположенный по адресу: M.O., Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское, с/т. Садко, уч. 112;

Земельный участок, кадастровый номер 50:20:0041711:102, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: M.O., Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское,с/т. Садко, уч. 30.

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей

Объекты оценки рассматривается как целостный объект, не имеющий составных частей

Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 НГ № 075239 от 07.11.2008; - Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 НГ № 075239 от 07.11.2008; - Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 НГ № 075238 от 07.11.2008; - Технический паспорт на жилое строение; - Технический отчет по результатам освидетельствования садового дома, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское,с/т. Садко

Права, учитываемые при оценке объекта оценки

право собственности, принадлежащее владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Ограничения (обременения) прав, учитываемые при оценке объекта оценки

Не выявлены

Цели и задачи оценки Определение справедливой стоимости для целей переоценки имущества ЗПИФ недвижимости

Предполагаемое использование результатов оценки

Результаты оценки могут быть использованы для переоценки имущества Фонда и заключения договора купли-продажи

Вид стоимости Справедливая стоимость в соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»

Дата оценки 29 ноября 2017 года

Допущения, на которых должна основываться оценка

1) Оценка проводится в предположении отсутствия каких-либо обременений оцениваемых прав; 2) Оценка проводится в предположении предоставления Заказчиком достаточной и достоверной информации по объекту оценки; 3) От Оценщика не требуется приводить в отчете об оценке суждение и сведения о вероятном интервале стоимости объекта оценки; 4) Прочие допущения и ограничения, возникающие в процессе оценки, будут приведены в Отчете об оценке.






3

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

2.1. ИНФОРМАЦИЯ О ФЕДЕРАЛЬНЫХ СТАНДАРТАХ ОЦЕНКИ

В настоящее время утверждены Приказами Минэкономразвития России и действуют следующие федеральные стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299;

Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508;

Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 5), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 г. № 238.

Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (ФСО № 6), утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 07 ноября 2011 года за № 628.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года за № 611.

Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса» (ФСО № 8), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 года за № 326.

Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога» (ФСО № 9), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 года за № 327.

Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования» (ФСО № 10), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 года за № 328.

Федеральный стандарт оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (ФСО № 11), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года за № 385;

Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости» (ФСО № 12), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 года за № 721;

Федеральный стандарт оценки «Определение инвестиционной стоимости» (ФСО № 13), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 года за № 722;

Международным стандартом финансовой отчётности (МСФО) (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», утвержденным приказом Министерства финансов РФ от 18.07.2012 г. № 106н.

2.2 ИНФОРМАЦИЯ О СТАНДАРТАХ ОЦЕНКИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ВИДА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Вид стоимости объекта оценки, определяемой в данном отчёте – справедливая. При определении справедливой и рыночной стоимости используются следующие стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2);, утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298;






4

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3); утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299;

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года за № 6114

Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», в части, не противоречащей действующим Федеральным стандартам оценки.

2.3. ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ВИДА СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

В данном отчёте определяется справедливая стоимость Объекта оценки, то есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за Объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за Объект оценки выражен в денежной форме.

возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и Объекте оценки, доступным на дату оценки.

отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. Федеральными стандартами оценки, применяемыми для определения рыночной стоимости, являются

ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7:

ФСО-1, раскрывающий общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности;

ФСО-2, раскрывающий понятия цели оценки, предполагаемого использования результата оценки, а также определения рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

ФСО-3, устанавливающий требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

ФСО-7, устанавливающий требования к проведению оценки недвижимости.

Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», в части, не противоречащей действующим Федеральным стандартам оценки.






5

2.4. ИНФОРМАЦИЯ О СТАНДАРТАХ И ПРАВИЛАХ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Стандарты и правила оценочной деятельности НП "АРМО" (обязательны к применению специалистами-оценщиками, являющимися членами Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ»).






6

3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

Следующие допущения являются неотъемлемой частью настоящего отчета: Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и

не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права

в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Права на объект оценки считаются достоверными и достаточными для рыночного оборота. Объект оценки считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Оценщик не занимался измерениями физических параметров объекта оценки (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости объекта оценки, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре объекта. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

У оценщика отсутствуют документально подтвержденные данные об имущественных правах третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), за исключением указанных в п. «Ограничения (обременения) прав на объект оценки» задания на оценку. Оценка производится в допущении отсутствия обременений на объект оценки. Определяемая стоимость в настоящем отчете действительна только в случае отсутствия обременений.

У оценщика отсутствуют документально подтвержденные данные об экологическом загрязнении объекта оценки. Оценка проводится исходя из предположения об отсутствии экологических загрязнений.

В рамках настоящего Отчета некоторые данные (например, площадь, цена, величина арендной ставки, точный адрес) по объектам-аналогам могут отличаться от информации, опубликованной на интернет-страницах, в периодической печати и от приложенных к отчету распечаток. Это связано с тем, что в процессе проведения оценки Оценщиком проводились телефонные переговоры с собственниками и представителями собственников объектов-аналогов. В отчете указываются уточненные данные по объектам-аналогам, выявленные в процессе проведения телефонных переговоров.

Осмотр объекта оценки Оценщиком не производился. Отчет выполнен с допущением, что фотографии представленные Заказчиком соответствуют действительности по состоянию на дату оценки.

От оценщика не требуется приводить в отчете об оценке суждение и сведения о вероятном интервале стоимости объекта оценки;

Расчеты проведены с помощью программного продукта MS Excel 2007. Функция "точность как на экране" не использовалась, что обеспечивает большую точность вычислений, однако дает погрешность в визуализации данных;

Кроме перечисленных выше основных допущений и ограничительных условий при расчете стоимости объекта оценки Оценщиком при необходимости применялись другие допущения и ограничения, сделанные по тексту отчета, необходимость которых вытекает из логики применения тех или иных методов расчета и объема имеющейся в распоряжении Оценщика достоверной информации доступной ему на дату проведения оценки в пределах срока проведения оценки.






7

4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

4.1. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ИСПОЛНИТЕЛЕ

Сведения о Заказчике:

Акционерное общество «Депозитарная компания «Регион», являющееся специализированным депозитарием (лицензия № 22-000-0-00088 от 13.05.2009 г.) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости Место нахождения: 119049, г. Москва, ул. Шаболовка, 10, корп. 2. ОГРН 1037708002144 ИНН/КПП 7708213619/997950001 Генеральный директор: Зайцева А.А.

Сведения об Исполнителе

Общество с ограниченной ответственностью «ФТ-групп» ОГРН 1037739837080, свидетельство серии 77 № 005968246 от 26.08. 2003 г., юр.адрес: 119180, г. Москва, ул. Б. Полянка д. 28, стр.4. Является аккредитованным юридическим лицом при Некоммерческом партнерстве «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ», имеющее свидетельство № 46-АС от 19 марта 2010 года, регистрационный № 297 от 25 июля 2007 года. Гражданская ответственность профессиональной деятельности Оценщика застрахована: САК «Энергогарант», на сумму 5 000 000 рублей, страховой полис №170000-035-000147» от 27 сентября 2017 г., со сроком действия до 26 сентября 2018 г. Генеральный директор: Петрик Т.А.

Сведения о специалистах - оценщиках

Дымова Зоя Николаевна - Диплом НОУ Московская финансово промышленная академия от 18.11.2005 г. ПП № 876739, реестровый № 416 от 11 июля 2007 года Некоммерческое Партнерство «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки», страховой полис гражданской ответственности: № 922/1223469005 выдан СО «РЕСО-ГАРАНТИЯ» со сроком действия: 21.06.2017 года по 20.06.2018 года на страховую сумму 1 000 000 (Один миллион) рублей, стаж оценочной деятельности – 11 лет. ИНН 771120004475, СНиЛС 026-075-651-41 Электронная почта – [email protected] Оценщик не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, а также лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

mailto:[email protected]






8

5. ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ ПРИВЛЕЧЕННЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ

Для проведения работ по оценке и подготовке настоящего отчета об оценке другие специалисты и организации не привлекались.






9

6. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

6.1. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Основанием для проведения оценки объекта оценки является Договор № 01-12/17 от 25.11.2017 г.

6.2. ПОРЯДКОВЫЙ НОМЕР ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

Порядковый номер настоящего отчета об оценке - № 01-11-ПСК/17.

6.3. ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ – 29 НОЯБРЯ 2017 ГОДА.

6.4. ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

Дата составления настоящего отчета об оценке – 17 декабря 2017 года.

6.5. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Объект оценки

- Жилое строение, общей площадью 512 кв.м. кадастровый номер 50-50-20/084/2008-238; - Земельный участок, кадастровый номер 50:20:0041711:176, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: M.O., Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское, с/т. Садко, уч. 112; - Земельный участок, кадастровый номер 50:20:0041711:102, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: M.O., Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское,с/т. Садко, уч. 30.

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки

право собственности

Ограничения (обременения) прав, учитываемые при оценке объекта оценки

Доверительное управление

6.6. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ, ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки:

№ п/п

Наименование Объекта

Стоимость, полученная в рамках применения подходов (без учета НДС), руб. Итоговая величина

стоимости, руб. Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

1

Жилое строение общей площадью 512 кв.м., кадастровый номер 50-50-20/084/2008-238

13 277 000 Обоснованно не применялся

Обоснованно не применялся

13 277 000 (Тринадцать миллионов двести семьдесят семь тысяч) рублей, с учетом НДС

2

Земельный участок, кадастровый № 50:20:0041711:102, площадью 1200 кв.м.



14 143 500 (Четырнадцать миллионов сто сорок три тысячи пятьсот) рублей

3

Земельный участок, кадастровый № 50:20:0041711:176, площадью 1200 кв.м.



14 143 500 (Четырнадцать миллионов сто сорок три тысячи пятьсот) рублей






10

6.7. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ

Все прогнозы и допущения, сделанные в тексте Отчета, базируются на существующей экономической ситуации, объеме и достоверности имеющейся на дату оценки информации. Суждение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на определяемую стоимость объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Отчет об оценке содержит обоснованное профессиональное суждение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки как наиболее вероятной цене, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке и не является гарантией того, что объект оценки будет отчужден на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.

Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме для указанных в нем целей и задач (использование отчета для других целей может привести к неверным выводам). Ни Заказчик, ни Исполнитель (Оценщик) не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.

От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

В соответствии со статьёй 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное».






11

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С УКАЗАНИЕ ПЕРЕЧНЯ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И

УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7.1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Заказчиком были предоставлены следующие копии документов: - Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 НГ № 075239 от 07.11.2008 г. - Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 НГ № 075239 от 07.11.2008 г. - Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 НГ № 075238 от 07.11.2008 г. - Технический паспорт на жилое строение.

Примечание: Копии перечисленных документов приведены в Приложении настоящего отчета.

7.2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И

КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Согласно заданию на оценку, объектом оценки является: - Земельный участок, кадастровый номер 50:20:0041711:176, площадью 1200 кв.м., расположенный по

адресу: M.O., Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское, с/т. Садко, уч. 112; - Земельный участок, кадастровый номер 50:20:0041711:102, площадью 1200 кв.м., расположенный по

адресу: M.O., Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское,с/т. Садко, уч. 30; - Жилое строение общей площадью 512 кв.м. кадастровый номер 50-50-20/084/2008-238,

расположенный по адресу: M.O., Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское,с/т. Садко. Таблица 1. Характеристика жилого строения

Показатель Описание или характеристика показателя

Местоположение

Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское,с/т. Садко.

Объект оценки Жилое строение (садовый дом)

Количество этажей 3+ мансарда

Кадастровый номер 50-50-20/084/2008-238

Инвентарный номер 181:057:06631/112

Форма права Долевая собственность

Общая площадь, кв. метров 512

Целевое назначение жилое строение без права регистрации проживания

Год постройки 1998

Кадастровая стоимость, руб. 7 147 438,08

Конструктивные решения Кирпичные стены, железо-бетонные перекрытия, кровля - металлочерепица, фундамент - железобетон

Объемно-планировочные решения Первый этаж - прихожая, бассейн, сауна, душевая, с/у, гараж, терраса Второй этаж - жилые помещения, холл, с/узлы, Третий этаж - жилые помещения, с/узлы. Мансарда - бильярдная

Внутренняя отделка полы - керамическая плитка, паркет; окна-стеклопакеты, лестница-дерево; стены оштукатурены, обои, краска

Наличие мебели и техники Мебель, техника частично в рабочем состоянии

Инфраструктура района Развита

Престижность района Высокая

Условия подъезда Хорошая транспортная доступность

Расстояние до МКАД 25 км., Рублевское ш.

Преобладающая застройка района Индивидуальные жилые дома, коттеджный поселок






12

Ограждение участка Имеется

Наличие зеленых насаждений Имеются

Рельеф участка Ровный

Техническое обеспечение: Все коммуникации (газ, скважина, очистные – септик, электричество)

Дополнительные характеристики Двухэтажное вспомогательное здание (первый этаж – гаражное помещение, второй - жилое), беседка, зона барбекю, и другие элементы благоустройства (дорожки, элементы ландшафтного дизайна и пр.). Все дополнительные строения не зарегистрированы в установленном порядке.

Функциональное назначение здания Для круглогодичного проживания

Строительный объем, м3 1 921

Площадь застройки, м2 343

Охранный статус здания нет

Техническое состояние здания

По данным отчета о техническом состоянии здания, из-за нарушений при производстве строительных работ, произошло разрушение целостности несущих конструкций (просадка фундамента), что повлекло за собой появления трещин на наружных стенах, протечки, нарушение изоляции, теплопотери, отслоение штукатурки

Состояние фасада Трещины по фасаду

Состояние главного входа Удовлетворительное

Внутренняя отделка мест общего пользования

Удовлетворительное

Архитектурная проработка Устаревшая

Состояние инженерного оборудования водоснабжения

требует замены оборудование теплоснабжения и водоотведения

Холодное водоснабжение Автономное

Горячее водоснабжение Автономное

Электроснабжение Стандартное

Теплоснабжение Автономное – газовый котел

Канализация Хозяйственно0бытовая

Газоснабжение Отключено за систематическую неуплату

Вентиляция отсутствует

Кондиционирование отсутствует

Лифты Нет

Дополнительные системы безопасности отсутствует

Интегрированная система управления зданием (интеллектуальное здание)

отсутствует

Техническое состояние дома, включая инженерное оборудование, освидетельствовано в 2016 году ООО «458 Центральная испытательная лаборатория». По данным технической экспертизы общее техническое состояние конструктивных систем признано как удовлетворительное, с развитием к неудовлетворительному. По данным проведенного обследования даны рекомендации по усилению фундамента, утеплению наружных стен и ремонту штукатурки фасадов, устранению протечек и просушке утеплителя кровли, ремонту инженерных систем (см. приложение). Ремонтные работы по исправлению выявленных дефектов не проводились.






13

По данным с сайта: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request

Положительные характеристики жилых строений - выгодное расположение относительно экологической обстановки, транспортной доступности. Основные выводы: - Объект имеет достаточную транспортную доступность для индивидуальных владельцев автотранспорта; - Объект имеет благоприятную экологическую обстановку; - Оцениваемый объект соответствует указанным нормативам и не противоречит разрешенному виду использования.

Таблица 2. Характеристика земельного участка Параметры Значения Источники информации

Адрес

- Московская область, Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское, с/т. Садко, уч. 112;

- Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское,с/т. Садко, уч. 30 Данные Росреестра

(http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/)

Кадастровый номер 50:20:0041711:176 50:20:0041711:102

Категория земель Земли населенных пунктов

https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request






14

Параметры Значения Источники информации

Разрешенное использование Для ведения личного подсобного хозяйства

Кадастровая стоимость, руб. 4 534 872 4 534 872

Тип объекта Земельный участок

Общая площадь, кв.м 1200 1200

Коммуникации Наличие: электричество, канализация (септик), водоснабжение, газ

фотоматериалы

Рельеф местности Ровный фотоматериалы

По данным с сайта: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request

https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request






15

Фотоматериал1

1 ИСТОЧНИК: ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ ДАННЫЕ.






16






17

\






18

Анализ местоположения объекта оценки приведен ниже.2

Одинцо́вский райо́н — административно-территориальная единица (район) и муниципальное образование (муниципальный район) на западе центральной части Московской области России.

Административный центр — город Одинцово.

Самый большой по численности населения муниципальный район в России.

2 ИСТОЧНИК: HTTPS://RU.WIKIPEDIA.ORG/

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%B4%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D0%BE-%D1%82%D0%B5%D1%80%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD%D1%8B_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D1%83%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D1%83%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D0%BE


https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F






19

Площадь района составляет 1289 км². Район граничит с Москвой (Западный, Новомосковский и Троицкий административные округа), а также с Рузским городским округом, городским округом Красногорск, Наро-Фоминским и Истринским районами Московской области. С юга также примыкает территория городского округа Краснознаменск (ЗАТО), со всех сторон территория Одинцовского района окружает городские округа Звенигород и Власиха (ЗАТО). До присоединения к Москве новых территорий граничил с Ленинским районом.

Район образован 13 января 1965 года из части Звенигородского района. В состав район первоначально вошли город Одинцово; рабочий посёлок Голицыно; дачные посёлки Дубки, Жаворонки и Немчиновка; сельсоветы Аксиньинский, Акуловский, Барвихинский, Больше-Вязёмский, Введенский, Горский, Ершовский, Захаровский, Каринский, Кубинский, Ликинский, Мамоновский, Назарьевский, Наро-Осановский, Никольский, Новоивановский, Саввинский, Сидоровский, Улитинский, Успенский, Часцовский, Шараповский и Юдинский.

27 декабря 1968 года был образован р.п. Кубинка. При этом упразднён Кубинский с/с. Тогда же были упразднены Акуловский и Улитинский с/с. Образован д.п. Лесной Городок.

28 марта 1977 года на территории, переданной из Рузского района, был образован Крымский с/с. На следующий день был образован Волковский с/с.

3 февраля 1994 года сельсоветы были преобразованы в сельские округа.

9 августа 2004 года образованы р.п. Большие Вязёмы, Заречье и Новоивановское. Д.п. Немчиновка был преобразован в сельский населённый пункт, а р.п. Голицыно и Кубинка получили статус города. 1 сентября д.п. Дубки был преобразован в сельский населённый пункт. 6 сентября та же участь постигла д.п. Жаворонки.

В 2005 году в ходе муниципальной реформы Одинцовский район получил статус муниципального образования (муниципального района) и был разделён на 16 самостоятельных муниципальных образований.

1 июля 2012 года в рамках проекта расширения Москвы части территории четырёх поселений района (Барвихинское, Новоивановское, Успенское, Ершовское) были переданы Москве, образовав отдельные площадки Конезавод, ВТБ, Сколково, Рублёво-Архангельское (последняя — с частью из Красногорского района) ЗАО Москвы. В результате территория района включила новый крупный анклав, а некоторые поселения распались на две несвязанные части.

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B0%D0%BF%D0%B0%D0%B4%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B0%D0%B4%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%B0%D0%B4%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%86%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%B0%D0%B4%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D1%83%D0%B7%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_%D0%9A%D1%80%D0%B0%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D1%80%D1%81%D0%BA

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B0%D1%80%D0%BE-%D0%A4%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B0%D1%80%D0%BE-%D0%A4%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%80%D0%B0%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%BA_(%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%80%D0%B0%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%BA_(%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D0%BB%D0%B0%D1%81%D0%B8%D1%85%D0%B0_(%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%B0%D1%81%D1%88%D0%B8%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D1%82%D0%B5%D1%80%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D0%B8_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B_(2011%E2%80%942012)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_(%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_(%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D0%BE

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D0%BE%D0%BB%D0%B8%D1%86%D1%8B%D0%BD%D0%BE

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D1%83%D0%B1%D0%BA%D0%B8_(%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%9B%D0%B5%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B9_%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D0%BA)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%96%D0%B0%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%BD%D0%BA%D0%B8_(%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B5%D0%BC%D1%87%D0%B8%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BA%D0%B0_(%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%BA%D1%81%D0%B8%D0%BD%D1%8C%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%B0%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%85%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%88%D0%B5%D0%B2%D1%8F%D0%B7%D1%91%D0%BC%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D0%B2%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D0%BE%D1%80%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%95%D1%80%D1%88%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B0%D1%85%D0%B0%D1%80%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B8%D0%BA%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%B0%D0%BC%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D1%80%D1%8C%D0%B5%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B0%D1%80%D0%BE-%D0%9E%D1%81%D0%B0%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B8%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B0%D0%B2%D0%B2%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B8%D0%B4%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D1%81%D0%BF%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A7%D0%B0%D1%81%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A8%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%BF%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%AE%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%83%D0%B1%D0%B8%D0%BD%D0%BA%D0%B0

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B5%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B9_%D0%93%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D0%BA

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D1%83%D0%B7%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%80%D1%8B%D0%BC%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D0%BE%D0%BB%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_(%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%88%D0%B8%D0%B5_%D0%92%D1%8F%D0%B7%D1%91%D0%BC%D1%8B

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B0%D1%80%D0%B5%D1%87%D1%8C%D0%B5_(%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%97%D0%B0%D1%80%D0%B5%D1%87%D1%8C%D0%B5)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B8%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_(%D0%9E%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D1%83%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D1%80%D0%B5%D1%84%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%B0_%D0%B2_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8_(2006)




https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%B0%D1%81%D1%88%D0%B8%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D1%82%D0%B5%D1%80%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D0%B8_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B_(2011%E2%80%942012)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%BE%D0%BD%D0%B5%D0%B7%D0%B0%D0%B2%D0%BE%D0%B4,_%D0%92%D0%A2%D0%91

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%BA%D0%BE%D0%BB%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%BE_(%D0%B8%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%BE%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%86%D0%B5%D0%BD%D1%82%D1%80)

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D1%83%D0%B1%D0%BB%D1%91%D0%B2%D0%BE-%D0%90%D1%80%D1%85%D0%B0%D0%BD%D0%B3%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B0%D0%BF%D0%B0%D0%B4%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B0%D0%B4%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3






20

https://ru.wikipedia.org/

7.3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой определения стоимости.

https://ru.wikipedia.org/






21

Анализ наиболее эффективного использования согласно п. 13 – п. 16 ФСО № 7:

«…13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.»

В части, касающейся критерия юридической допустимости, при определении НЭИ следует руководствоваться нормами земельного, природоохранного и градостроительного законодательства, требованиями по охране объектов культурного наследия, определяющими объемно-планировочные и функциональные ограничения, в рамках которых могут создаваться, реконструироваться или воссоздаваться объекты недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования нескольким критериям по следующему алгоритму: - анализ всех возможных вариантов эффективного использования незастроенного участка или участка

со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения; - проверка юридической допустимости отобранных вариантов; - проверка физической возможности отобранных вариантов; - оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов; - выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его

максимальную продуктивность; - формирование вывода о признании оценщиком данного варианта наиболее эффективным

использованием объекта недвижимости. Если допускается возможность изменения нормы, ограничивающей варианты использования

оцениваемого объекта, при определении НЭИ следует рассматривать варианты его использования с учетом такого допущения. Типичными вариантами использования земельного участка могут служить следующие альтернативы:

Таблица 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Варианты функционального

назначения Варианты конструктивных решений

Текущее использование

Использование по иному назначению

Снос Реконструкция

Потенциал местоположения + - - +






22

Варианты функционального

назначения Варианты конструктивных решений

Текущее использование

Использование по иному назначению

Снос Реконструкция

Рыночный спрос + + + +

Правовая обоснованность + - - -

Физическая возможность + - + +

Сохранение текущих конструктивных решений + - - +/-

Финансовая оправданность + - - -

Максимальная эффективность + - - +/-

Согласно свидетельству на право собственности, помещение является нежилым. Таким образом, возможными вариантами его использования может являться его использование по

прямому функциональному назначению (текущее использование). Перевод в другую категорию маловероятен, так как эта категория разрешенного использования представляет собственнику экономически выгодные перспективы использования.

Анализ «физической возможности», «экономической оправданности и «максимальной эффективности» не проводился, т.к. с точки зрения «юридической допустимости» и назначения оценки, предполагается использование помещения по его прямому назначению.

Проведя анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, Оценщик, исходя из требований ФСО-7 «Оценка недвижимости», п. 20, пришел к заключению, что наиболее эффективное использование данного недвижимого имущества – это использование по прямому функциональному назначению (текущего использования).






23

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАК ЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ,

ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

8.1. АНАЛИЗ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Картина экономики в августе 2017 года.3 После краткосрочного замедления в июле темпы роста ВВП в августе вновь вышли на уровень,

превышающий 2%. %. По оценке Минэкономразвития, темп роста ВВП в августе увеличился до 2,3% г/г по сравнению с 1,8% г/г в июле. Основной вклад в ускорение роста внесли отрасли, которые в прошлом месяце показали слабые результаты из-за действия временных факторов, – сельское хозяйство и промышленность.

Производство сельскохозяйственной продукции показало уверенный рост в результате активизации хода уборочной кампании. Увеличение выпуска отрасли в августе составило 4,7% г/г после падения в течение предыдущих двух месяцев. Сокращается отставание от календарного графика уборки урожая, обусловленное неблагоприятными погодными условиями в мае-июне. По оперативным данным, сбор зерновых на 25 сентября составил 120,7 млн. тонн. В этих условиях можно ожидать продолжения уверенного роста выпуска сельскохозяйственной продукции в сентябре.

Рост промышленного производства ускорился благодаря восстановлению обрабатывающих отраслей. После краткосрочного июльского спада (-0,8% г/г) обрабатывающая промышленность в августе вновь показала положительную динамику (0,7% г/г). На траекторию устойчивого роста вернулись химический комплекс и пищевая промышленность – отрасли, которые в течение длительного времени были драйверами обрабатывающей промышленности. Еще одним позитивным фактором стало возобновление роста в металлургическом комплексе.

На потребительском рынке сохранились положительные тенденции последних месяцев. Рост розничных продаж ускорился до 1,9% г/г (1,2% г/г в июле). Кроме того, данные за период с начала года были пересмотрены в сторону увеличения. О постепенном восстановлении потребительской активности свидетельствует и уверенный рост оборота общественного питания в летние месяцы. Расширение потребительского спроса происходит на фоне роста реальных заработных плат и восстановления розничного кредитования.

В августе рост инвестиций в основной капитал продолжился, однако его темпы были более умеренными по сравнению с показателями 2кв17. Основным драйвером роста инвестиционной активности оставалось восстановление строительного комплекса. При этом динамика предложения машиностроительной продукции инвестиционного назначения – как отечественной, так и зарубежной – продолжила коррекцию после высоких темпов роста во 2кв17.

После краткосрочного замедления в июле темпы роста ВВП в августе вновь вышли на уровень, превышающий 2%. По оценке Минэкономразвития, темп роста ВВП в августе увеличился до 2,3% г/г по сравнению с 1,8% г/г2 в июле. Основной вклад в ускорение роста в августе внесли отрасли, которые в прошлом месяце показали слабые результаты из-за действия временных факторов, – сельское хозяйство и промышленность. Благодаря активизации хода уборочной кампании, а также росту урожайности показатели сбора урожая сократили отставание от уровней прошлого года, а по отдельным сельскохозяйственным культурам превысили их (см. врезку «О ситуации в сельском хозяйстве»). В результате вклад сельского хозяйства в годовые темпы роста ВВП в августе увеличился до 0,4 п.п. по сравнению с -0,1 п.п. в июле. Улучшение ситуации наблюдалось и в промышленности. Существенный вклад в рост ВВП продолжало вносить восстановление активности в неторгуемых секторах – строительстве, оптовой и розничной торговле, транспорте. По оценке Минэкономразвития, рост ВВП за 8 месяцев составил 1,7% г/г.

Рост промышленного производства ускорился (на 0,4 п.п. до 1,5% г/г в августе) благодаря восстановлению обрабатывающих отраслей. Обрабатывающая промышленность в августе вновь показала положительную динамику (0,7% г/г, 1,6% м/м sa) после заметного спада в июле (-0,8% г/г, -2,9% м/м sa). На

3 ИСТОЧНИК: HTTP://ECONOMY.GOV.RU/






24

траекторию устойчивого роста вернулись химический комплекс (3,1% г/г) и пищевая промышленность (4,8% г/г) – отрасли, которые в течение длительного времени были драйверами обрабатывающей промышленности. Еще одним позитивным фактором стало возобновление роста в металлургическом комплексе (+4,5% г/г). Улучшению динамики обрабатывающих производств способствовало также уменьшение темпов падения выпуска в машиностроении (до -1,4% г/г в августе), которое происходило в первую очередь за счет волатильных товарных групп – производства летательных аппаратов, грузовых автомобилей, автобусов. При этом производство легковых автомобилей продолжало расти высокими темпами (24,9% г/г в августе).

Опережающие индикаторы производственной активности указывают на вероятное продолжение роста промышленного производства в сентябре. Индекс PMI обрабатывающих отраслей в августе (51,6) несколько снизился по сравнению с июлем (52,7), однако остается выше уровня 2кв17 (51,2) за счет уверенного роста объема новых заказов. Индекс предпринимательской уверенности Росстата показывает существенное улучшение настроений бизнеса по отношению к соответствующему периоду прошлого года. Индекс промышленного оптимизма ИЭП остается в положительной области. По предварительной оценке на 15 сентября, потребление электроэнергии с коррекцией на сезонный, календарный и температурный фактор в текущем месяце растет на 1,4% г/г (такой же рост наблюдался в августе). Вместе с тем на годовые темпы роста промышленного производства в сентябре будет оказывать негативное воздействие календарный






25

фактор, связанный с меньшим количеством рабочих дней по сравнению с предыдущим годом (21 в 2017 году, 22 в 2016 году).

Таблица 4. Основные показатели производственной активности

авг.17 июл.17 2кв17 июн.17 май.17 апр.17 1кв17 2016 Грузооборот транспорта

в % к соотв. периоду предыдущего года 4,9 5,2 9,4 7,2 7,6 8,1 5,4 1,8

Погрузки грузов на ж/д транспорте


Промышленное производство


в % к предыдущему месяцу (SA) 0,2 -1.9 - 0,2 1,4 1,8 - -

Добыча полезных ископаемых


в % к предыдущему месяцу (SA) -0,7 -0,4 - -0,3 0,9 1,2 - -

Обрабатывающие производства

в % к соотв. периоду предыдущего года 0,7 -0,8 3,0 2,9 5,7 0,6 -0,7 0,5

в % к предыдущему месяцу (SA) 1,6 -2,9 - -0,3 2,7 0,2 - - Пищевая промышленность

в % к соотв. периоду предыдущего года 4,8 2,4 0,4 -2,5 2,8 0,9 0,9 2,3 в % к предыдущему месяцу (SA) 2,8 2,4 - -3,2 0,9 -1,5 - - Легкая промышленность

в % к соотв. периоду предыдущего года -1,9 1,9 6,0 3,9 9,8 4,4 6,7 5,5 в % к предыдущему месяцу (SA) -0,1 -1,9 - -2,7 3,6 -2,7 - - Деревообрабатывающий комплекс

в % к соотв. периоду предыдущего года -0,8 1,5 2,3 4,7 0,5 1,7 4,3 2,1 в % к предыдущему месяцу (SA) 0,2 -3,5 - 2,9 0,4 -1,8 - - Кокс и нефтепродукты

в % к соотв. периоду предыдущего года -0,2 3,5 2,8 3,1 1,8 3,4 -1,8 -1,7 в % к предыдущему месяцу (SA) -1,5 0,1 - 1,2 -1,3 1,4 - - Химический комплекс

в % к соотв. периоду предыдущего года 3,1 1,5 6,9 6,1 10,0 4,8 7,5 6,5 в % к предыдущему месяцу (SA) 1,1 -1,1 - -0,2 1,4 0,2 - - Неметаллическая мин. продукция

в % к соотв. периоду предыдущего года 1,7 2,0 1,9 0,8 5,5 -0,7 2,9 -6,0 в % к предыдущему месяцу (SA) 0,6 0,3 - -2,7 4,4 0,0 - - Металлургический комплекс

в % к соотв. периоду предыдущего года 4,5 -3,1 -1,5 -2,3 -1,0 -1,0 -8,9 -0,6 в % к предыдущему месяцу (SA) 3,1 -2,9 - 1,0 -0,6 3,4 - - Машиностроительный комплекс

в % к соотв. периоду предыдущего года -1,4 -18,3 5,7 18,1 12,9 -14,0 -0,9 2,2 в % к предыдущему месяцу (SA) 6,6 -11,3 - 2,5 9,9 -8,4 - - Прочие производства

в % к соотв. периоду предыдущего года -0,8 2,1 -2,5 -7,2 2,9 -2,3 2,4 -11,2 в % к предыдущему месяцу (SA) -0,7 0,4 - -1,2 0,1 -1,9 - - Обеспечение эл/энергией, газом и

паром в % к соотв. периоду предыдущего года 0,3 0,1 3,8 0,6 4,7 5,5 1,3 1,7 в % к предыдущему месяцу (SA) 0,3 -0,3 - -1,5 0,9 2,3 - - Водоснабжение, водоотведение, утилизация отходов в % к соотв. периоду предыдущего года -3,4 -4,0 1,0 -0,3 1,1 2,1 -4,8 -0,8 в % к предыдущему месяцу (SA) 0,1 -1,3 - -0,7 -0,2 -0,7 - -






26

Источник: Росстат, расчеты Минэкономразвития России

8.2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Согласно заданию на оценку объектом оценки являются:

Жилое строение общей площадью 512 кв.м. кадастровый номер 50-50-20/084/2008-238;

Земельный участок, кадастровый номер 50:20:0041711:176, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: M.O., Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское, с/т. Садко, уч. 112;

Земельный участок, кадастровый номер 50:20:0041711:102, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: M.O., Одинцовский район, Аксиньский со., с. Иславское,с/т. Садко, уч. 30.

Таким образом, на основании предоставленных данных, Оценщик сделал вывод о том, что объект оценки относится к рынку загородной недвижимости.

Итоги на загородном рынке 12.10.2017 https://www.cottage.ru/news/analiz-predlozheniy-na-rynke-zagorodnoy-elitnoy-nedvizhimosti.html

Специалисты департамента аналитики и консалтинга агентства недвижимости JQ ESTATE провели анализ первичного и вторичного предложения домовладений на рынке загородной элитной недвижимости западного Подмосковья. Максимальное количество лотов на первичном рынке представлено на Новорижском шоссе - 58%. На вторичном рынке по количеству предложения лидирует Рублево - Успенское направление - 50%. Основное предложение представлено в диапазоне 20 – 30 км от МКАД на первичном рынке - 47% и 10 – 19 км на вторичном - 39%. Предложение на первичном рынке за последний год сместилось в сторону меньших метражей. Домов с площадью менее 299 кв.м на первичном рынке представлено на 7% больше, чем на вторичном, домов в диапазоне 300 – 399 кв.м также на 7% больше, чем на вторичном рынке (21% и 14% соответственно). Дома с площадью более 1000 кв.м на первичном рынке составляют 7% от объема предложения, для сравнения на вторичном - 22%. «Востребованы комфортные метражи домов (500 – 600 кв.м), небольшие земельные участки (15 – 20 соток) лаконичная архитектура, здоровая социальная среда и экология, инфраструктура в шаговой доступности, - комментирует Юлия Глаголева, директор агентства недвижимости JQ ESTATE. - Сегодня рынку нужны дома с современной, сдержанной архитектурной концепцией, среднего метража, которые будут востребованы у покупателей, в случае перепродажи в будущем».

По данным специалистов департамента аналитики и консалтинга агентства недвижимости JQ ESTATE, максимальное количество лотов на первичном рынке загородной элитной недвижимости представлено на Новорижском шоссе — 58%. На вторичном рынке по количеству предложения лидирует Рублево — Успенское направление — 50%.

Большая часть предложений представлена в диапазоне 20 — 30 км от МКАД на первичном рынке — 47% и 10 — 19 км на вторичном — 39%.

Предложение на первичном рынке за последний год сместилось в сторону меньших метражей.

«Востребованы комфортные метражи домов (500 — 600 кв.м), небольшие земельные участки (15 — 20 соток) лаконичная архитектура, здоровая социальная среда и экология, инфраструктура в шаговой доступности, — комментирует Юлия Глаголева, директор агентства недвижимости JQ ESTATE. — Сегодня рынку нужны дома с современной, сдержанной архитектурной концепцией, среднего метража, которые будут востребованы у покупателей, в случае перепродажи в будущем».

https://www.cottage.ru/news/analiz-predlozheniy-na-rynke-zagorodnoy-elitnoy-nedvizhimosti.html






27

За четыре года предложение на «загородке» Подмосковья достигло минимума, по количеству вышедших за три квартала поселков – 39 – установлен антирекорд 25.10.2017 http://www.incom.ru/novosti-i-analitika/novosti-rynka/264330/

По окончании высокого сезона специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали состояние и структуру предложения, а также темпы выхода новых проектов на первичном рынке загородного жилья Подмосковья. Так, число экспонируемых в третьем квартале лотов — 65 165 — стало минимальным за четыре года, а динамика появления новых поселков снизилась по сравнению с прошлым годом на треть. При этом 74% выходящих проектов состоит из УБП.

По окончании высокого сезона специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали состояние и структуру предложения, а также темпы выхода новых проектов на первичном рынке загородного жилья Подмосковья. Так, число экспонируемых в третьем квартале лотов — 65 165 — стало минимальным за четыре года, а динамика появления новых поселков снизилась по сравнению с прошлым годом на треть. При этом 74% выходящих проектов состоит из УБП.

По итогам третьего квартала 2017 года в предложении на «загородке» числится 65 165 объектов. Это на 8,2% меньше, чем в аналогичном периоде 2016-го (71 017). Большинство из них — участки без подряда (УБП), их доля равна 65%. Следом со значительным отрывом идет малоэтажное жилье (МЖД), на него приходится 17% предложения. 11% ассортимента занимают блокированные дома (таунхаусы и дуплексы), в аутсайдерах — коттеджи с 7% предложения. Если говорить о классах, то 78% лотов относится к сегменту «эконом», 15% — «комфорт», 4% предложения — это бизнес-класс и 3% — высшие ценовые сегменты.

Примечательно, что количество выставленных на продажу объектов достигло минимального значения за четыре года: меньший показатель — 49 747 лотов — был зафиксирован лишь во втором квартале 2013-го. Такая цифра объяснялась относительно благополучной экономической ситуацией и связанной с этим высокой активностью покупателей. Эксперты видят повод для оптимизма и в сегодняшнем положении: «То, что предложение на рынке загородного жилья долго накапливалось, а сейчас начало уменьшаться — скорее позитивный признак, — рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Он свидетельствует об оживлении рыночных процессов: драйверами спроса выступают недорогие УБП и готовые квартиры в МЖД. Показателен и тот факт, что за три квартала 2017 года появилось три новых элитных проекта — таких темпов строительства в высокобюджетном сегменте мы не видели уже лет пять».

В свою очередь, больше всего объектов в предложении на «загородке» значилось в третьем квартале 2015 года — 71 309. В тот год предложение стабильно держалось на уровне 69–71 тыс. лотов. Памятуя о проходящей в то время острой фазе кризиса, эти показатели можно объяснить крайне низким спросом.

http://www.incom.ru/novosti-i-analitika/novosti-rynka/264330/

http://www.incom.ru/prodazha-domov-kottedzhej/






28

Новые проекты: 74% — земельные участки

В чем 2017-й однозначно уступил прошлым годам, начиная с докризисного 2013-го, так это в количестве поселков, вышедших за три квартала. В этом году на рынке появилось 39 проектов, 29 из которых, т. е. 74%, состоят из УБП. Соответственно, только 26% поселков предполагает застройку. Для сравнения: за тот же период в 2016 году вышло 60 проектов (из них 41 с УБП), а в 2013-м — 88 (из них 59 с УБП). Таким образом, динамика выхода поселков по отношению к прошлому году уменьшилась на 35%.

«Большинство застройщиков на загородном рынке — компании „одного проекта“, — комментирует Дмитрий Таганов. — Причем нередко они становятся ими не по своей воле: например, получают земельные активы от какого-нибудь подрядчика за долги. У них может не быть ни средств, ни интереса к продвижению „загородки“. Однако приходится что-то делать: либо нарезать землю на участки и предлагать их по бросовым ценам, либо со временем застраивать. Поэтому для рынка более показательно количество новых поселков, застройка которых предусмотрена изначально».

8.3. АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

К основным ценообразующим факторам, влияющим на стоимость объекта оценки, можно отнести: передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, конструктивные особенности, основные физические параметры, техническое состояние.

Далее приводится краткий анализ ценообразующих факторов (применительно к объекту оценки): Передаваемые права – фактор определяется качеством (связанном со степенью обремененности)

и объемом передаваемых прав. Например, право аренды и право собственности имеют, как правило, различную стоимость.

Условия продажи (чистота сделки) – фактор определяется «чистотой» рыночных условий сделки, отклонения предопределяются нетипичной мотивацией приобретения объекта. В нормальной рыночной ситуации мотивация должна быть типичной (отсутствие заинтересованности, финансового давления, партнерских отношений и т.п.).

Условия финансирования – фактор определяется условиями финансирования сделки (формой оплаты, источником финансирования). При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке.

Конструктивные особенности и основные физические параметры – фактор определяется способом и материалом исполнения основных конструктивных элементов объекта, отражает зависимость цены объекта от основных физических параметров, таких площадь и др.

Техническое состояние – фактор определяет возможность эксплуатации объекта.






29

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

9.1. ОПИСАНИЕ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

Определение рыночной стоимости объектов, подлежащих оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемых объектов.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки традиционно используются три основных подхода к оценке:

затратный подход к оценке; сравнительный подход к оценке; доходный подход к оценке. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Определение стоимости земельного участка В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его

доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение - это вклад в стоимость.

При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением этого оцениваемого права является рыночная стоимость права аренды земельного участка. Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков: 1. Метод капитализации земельной ренты (доходный подход). 2. Метод соотнесения (переноса).






30

3. Метод развития (освоения). 4. Техника остатка для земли. 5. Метод прямого сравнительного анализа продаж. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения: 1. Метод количественного анализа. 2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам). 3. Метод сравнительной единицы. 4. Индексный способ. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют); г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства; д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования; е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных; ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ; з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;






31

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости. Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем; е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода; ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи; з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости. В соответствии с классическим методом доходного подхода, рыночная величина прав пользования по договору аренды может быть определена методом остатка как чистый операционный доход арендатора от использования объекта.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;






32

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом.






33

В рамках настоящего отчета, для определения рыночной стоимости объекта оценки, использовался затратный подход к оценке здания и сравнительный подход к оценке земли.4

Отказ от сравнительного подхода в оценке здания обосновывается тем, что представленные на рынке объекты-аналоги не раскрывают информацию о техническом состоянии продаваемых объектов, а в нашем случае, техническое состояние здания расценивается как значительный фактор для определения справедливой (рыночной) стоимости.

Отказ от доходного подхода в оценке здания обосновывается тем, что здание в течение значительно срока не эксплуатировалось, в нем отсутствует отопление и газоснабжение и оно находится в состоянии, не способным приносить доход.

9.2. ПРИМЕНЕНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕ РАСЧЕТОВ

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода

Определение стоимости строительства.

Стоимость строительства Объекта оценки, проводился с применением сборника «Укрупненные показатели стоимости строительства «Жилые дома» КО-ИНВЕСТ в уровне цен на 01.01.2016 для условий строительства в Московской области.

Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат.

Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2016 г. Пересчет в текущие цены на дату оценки производился на основании данных Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (письмо от 05.10.2017 № 35948/-ХМ/09).

В справочных показателях стоимости учтен следующий круг затрат: a) прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих); b) накладные расходы (по нормативам Госстроя России - в процентах от фонда оплаты труда рабочих-

строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ); c) прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих; d) средняя величина затрат, отражаемых в главах 1, 3-7 для условий точечной застройки объектов; e) усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости, в размере

20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов. Последовательность расчета:

определение конструктивной системы и класса качества здания;

подбор укрупненного стоимостного показателя в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системой, классом качества и техническим характеристикам;

определение необходимых параметров, подлежащих корректировке;

расчет количественных значений корректирующих коэффициентов;

расчет стоимости строительства здания. Здание-аналог нежилого здания выбран из сборника «Укрупненные показатели стоимости

строительства «Жилые дома» КО-ИНВЕСТ, в ценах по состоянию на 01.01.2016 г.

Площадь оцениваемого здания 512

Количество этажей 3+1

4 Согласно п.22 ФСО №7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»






34

Класс качества здания КС-1

Класс конструктивной системы Standart

Расчет восстановительной стоимости здания приведен в следующей таблице:

Таблица 5.

№п/п Наименование показателей и поправок Обозначения Значения

1 Справочный показатель по объектам аналогам, руб./кв.м.

СC1 19 484

ХЗ.02.003.1314

2

Первая группа поправок, выраженная в руб. на 1 кв.м. здания(+ удорожание; -удешевление)

- на отсутствие части наружных стен DCCT1 0

- на различие в высоте этажа DCh1 0

- на различие в количестве перегородок DCперег1 0

- на наличие подвалов DCпод1 0

- на наличие фонарей DCфон1 0

- на учет общестроительных работ DCос1 0

- на различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов

DCфунд1 0

- на различие в конструктивных решениях; 0

- каркаса DCкарк1 0

- кровли DCкр1 0

- наружных стен DCнар1 0

- перегородок DCпер1 0

- перекрытий DCперк1 0

- полов DCзап1 0

- заполнения проемов DCотд1 0

- отделки DCком1 0

- коммуникаций DCс.кон1 0

Итого по первой группе поправок SDC1 0

3

Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов

- на различие в объеме здания KО1 1

- на различие в площади здания (So/Ssp = 1,23), К = 0,95, стр. 25 Справочника сборника «Укрупненные показатели стоимости

строительства «Жилые дома» КО-ИНВЕСТ, в ценах по состоянию на 01.01.2016 г.

KП1 0,95

- на различие в климате Kклим1 1






35

- на сейсмичность Kсейсм1 1

- на величину прочих и непредвиденных затрат Kпз1 1

- на региональное различие в уровне цен Kрег.-эк1 1

- на зональное различие в уровне цен Kзон-эк1 1

- на изменение цен после издания справочника Kинф1 1,04

- по учету налога на добавленную стоимость KНДС1 1,18

предпринимательская прибыль, % (по данным зависимости прибыли предпринимателя по мере удаления от МКАД, Яскевич,

Е.Е., http://cpcpa.ru/Publications/004 *) KПРИин1 1,51

Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (произведение перечисленных элементов)

K1 1,7604

4 Скорректированный показатель стоимости по объектам аналогам

за 1 кв.м. СК1=( СC1 +SDC1) K1

34 299,99

5

Весомость зданий-аналогов по степени их соответствия оцениваемому зданию

b1 1

Стоимость по оцениваемому зданию на дату оценки за 1 кв.м. C=

СК1+…+СКN 34 299,99

Стоимость по оцениваемому зданию на дату оценки (512 кв.м.) 512 17 561 595

*)

Определение износа

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения.

С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта со временем, или в обесценении.

http://cpcpa.ru/Publications/004






36

Причины износа могут лежать либо в самом объекте, либо в ближайшем окружении этого объекта (в аналогах или технологической цепочке, в которую традиционно включен объект), либо в областях, не имеющих непосредственного отношения к объекту.

Износ принято подразделять на три основные группы:

Физический износ

Функциональный (моральный) износ

Внешний (экономический) износ. Кроме того, физический и функциональный износ принято подразделять на устранимый и

неустранимый износ. При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относился нами к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость рассматриваемого объекта.

Физический износ есть ухудшение первоначальных технико-экономических свойств, обусловленное естественным изнашиванием конкретного объекта в процессе эксплуатации и под воздействием различных природных факторов.

Физический износ представляет собой нормальный эксплуатационный износ объекта собственности. Он является результатом прошлых периодов функционирования, открытости природным воздействиям или влиянию технологической среды предприятия, обусловлен внутренними дефектами, вызванными вибрацией и технологической нагрузкой, длительными простоями, авариями и катастрофами. При этом надо заметить, что в результате физического износа могут не только ухудшаться технические характеристики объекта, но и увеличивается вероятность возникновения поломок и аварий, что может привести к уменьшению остаточного срока службы всего объекта или некоторых его конструктивных элементов.

Классификация ориентировочных показателей износа в зависимости от состояния объекта приведена в следующей таблице:

Таблица 6.

Физический износ, %

Состояние несменяемых конструкций зданий Состояние внутренних конструктивных элементов

0-20 Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов

Потолки и полы ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке

21-40

Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений нет. Имеются местами следы ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках

Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.

41-60

Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривлений наружных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.

Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число повреждений ступеней.

61-80

Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали

Большое количество отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение, и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями






37

81-100

Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен

Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена

Функциональный (моральный) износ есть ухудшение первоначальных технико-экономических показателей, вследствие несоответствия существующим стандартам, нормам и оборудованию, принятым в строительстве зданий и сооружений на дату оценки и в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки.

Для решения задач настоящей оценки функциональный износ определен нами как "потеря в стоимости объекта вследствие несоответствия стандартов, норм и оборудования, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта оценки". Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Внешний (экономический) износ есть снижение стоимости объекта вследствие внешних факторов и изменений рыночной среды.

Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется как "снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), состоянием рынка недвижимости, изменением законодательства, правительственной политики, транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации, создание новых промышленных зон и др."

В нашем случае отсутствуют признаки внешнего устаревания здания.

Устранимый физический износ. Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда

называют отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики объекта оценки (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении нами определен как "стоимость ремонта - затраты по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному".

В нашем случае после визуального осмотра здания специалисты пришли к выводу о том, что устранимый физический износ отсутствует.

Неустранимый физический износ. Как отмечалось выше, неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение

которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. На практике элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на

долгоживущие и короткоживущие. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем объект оценки

в целом: удолгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью Объекта оценки в целом или больше нее.

Неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни (меньше срока службы всего Объекта), представляет собой затраты на восстановление этих быстро изнашивающихся компонентов.

Для оценки неустранимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной или заменяющей стоимостью элемента и суммой устранимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.






38

Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни отражен в следующей таблице:

Таблица 7. Компоненты Стоимость

воспроизводства, % в общей

восстановительной стоимости здания

Эффективный возраст, лет

Хронологический возраст, лет

Неустранимый физический

износ по акту осмотра, %

Неустранимый физический износ элемента в общей

восстановительной стоимости здания, %

Центральное отопление 8,08 30,00 19 40,0 0,03232 Водоснабжение, канализация 3,64 30,00 19 40,0 0,01456 Электроснабжение и освещение 8,3

30,00 19 20,0 0,0166

Слаботочные системы 1,59

30,00 19 20,0 0,00318

Итого, % 6,67

Неустранимый физический износ, обусловленный элементами с долгим сроком жизни (равным

сроку службы всего объекта или большим его), представляет собой затраты на восстановление этих компонентов. Как правило, это основные конструктивные элементы зданий и сооружений (фундамент, несущие стены и т.п.) и восстановить их функциональное состояние невозможно без серьезного капитального ремонта или реконструкции всего объекта.

Таблица 7. Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни

Наименование конструкции

Удельный вес конструкции в

стоимости воспроизводст

ва, %

Признаки износа Примерный состав

работ по устранению признаков износа

Физический износ, %

Нормативный период

эксплуатации, лет

Износ в общей восстановительной

стоимости, %

Фундамент 11,02

Усадочные трещины шириной до 10 мм.

Состояние неудовлетворительное.

Отслоение и разрушение отделочного слоя цоколя,

просадка фундамента

Усиление фундамента, устранение дренажа и

уплотнение грунта 60 100 6,612

Стены наружнии

12,44

Разрушения внешнего отделочного слоя:

трещины, отслоения. Промерзание стен с появлением грибка

Ремонт штукатурки, и кирпичной кладки,

подмазка швов, очистка фасада, ремонт

карнизов, перемычек

30 100 3,732

Стены внутренние

6,8 19 100 1,292

Перекрытия 18,7 19 100 3,553

Кровля 2,23

Отдельные места промерзания,

неравномерное увлажнение. Деревянные

элементы стропильной системы нен обработаны

антисептиком

Устранить места протечек и задувания

снега, установить подкровельную

вентиляцию

60 100 1,338

Лестницы, балконы, лоджии

0,0302 19 100 0,5738

Проёмы 0,1039 19 100 1,9741






39

Полы 0,0463 19 100 0,8797

Внутренняя отделка

0,0916 19 100 1,7404

Итого, износ, %

21,695

Таблица 8. Расчет стоимости устранимого и неустранимого износа

№№ п/п

Факторы расчета Единица

измерения Кол-во

1 Восстановительная стоимость здания руб. 17 561 596

2 Величина устранимого физического износа руб. 0

3 Стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни (стр. 1 х 0,067)

руб. 1 170 656

4 Стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3) руб. 16 390 940

5 Эффективный возраст лет 19

6 Нормативный срок жизни лет 100

7 Износ долгоживущих элементов (5/6)х100 % 19

8 Неустранимый износ долгоживущих элементов (4х7)/100 руб. 3 114 279

Устранимый функциональный износ. Аналогично физическому износу функциональный износ делят на устранимый и неустранимый.

Аналогично исправимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

Для целей анализа мы определяем стоимость устранимый функциональный износ как "затраты на реконструкцию, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта".

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов;

недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

избыточными улучшениями. К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем здании, и

без которых здание не может соответствовать современным стандартам и наилучшему и наиболее эффективному использованию. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является стоимость выполнения этих добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа , минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

К избыточным улучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ за счет избыточных улучшений измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций






40

избыточных улучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ. Стоимость неустранимого функционального износа определяется как капитализированная

потеря арендной платы, вызванная несоответствием объемно - планировочных решений здания современным стандартам. При этом для капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для аналогичных зданий.

Учитывая, что здание на момент оценки не эксплуатировалось в течение 3 лет, устранимый и неустранимый функциональный износ не определялся.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода.

На основании выше произведенных расчетов рыночная стоимость Объекта недвижимости в рамках затратного подхода составляет:

Таблица 9.

Элемент Стоимость

1 Восстановительная стоимость здания с прибылью инвестора 17 561 595

2 Устранимый физический износ – элементы с коротким сроком 0,00

3 Неустранимый физический износ – элементы с коротким сроком 1 170 656

4 Неустранимый физический износ – элементы с долгим сроком 3 114 279

5 Итого физический износ (3+4+5) 4 284 935

6 Устранимый функциональный износ 0,00

7 Неустранимый функциональный износ 0,00

8 Итого функциональный износ (7+8) 0,00

9 Внешний (экономический) износ 0,00

10 Стоимость Объекта недвижимости в рамках затратного подхода (1+2-5-8-9) 13 276 660

Вывод: Стоимость жилого строения общей площадью 512 кв.м., кадастровый номер 50-50-20/084/2008-238, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, Аксиньинское с.о., с. Иславское, с/т «Садко», уч. 112 составляет (с учетом округления и НДС):

13 277 000 (Тринадцать миллионов двести семьдесят семь тысяч) рублей






41

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или)

сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.






42

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов),

как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод сравнительного анализа продаж. В данном методе каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В

цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними. Математическую модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных

сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

где k – количество аналогов,

Сo – оценка рыночной стоимости объекта оценки,

Coi – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога,

Wi – вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки 1

iW

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога может быть записана следующим образом:

где Цi – цена i-го аналога,

n – количество ценообразующих факторов,

ΔЦij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

n

j

OiС

1

ijiцЦ

k

i

oiiOCWС

1






43

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о запрашиваемой цене, цене продажи, оплате сделки, иных условиях сделки, физических характеристиках аналогов, их местоположении и;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты) и условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам и т.д.;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена в приложениях к Отчёту.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величины корректировок определяются Оценщиком на основании ежеквартальных расчетов, производимых в следующем порядке:

Ежедневно в течение квартала производится сбор информации обо всех предложениях продажи квартир по материалам средств массовой информации. Данная информация, содержащая все значимые ценообразующие факторы, заносится в базу данных Оценщика;






44

По окончании исследуемого периода, из базы данных производится выборка объектов недвижимости максимально удовлетворяющих требованию отличия между собой только по одному исследуемому фактору. В результате получаем две группы объектов, отличных между собой лишь по одному фактору.

Определяем средние арифметические стоимости 1 у.е. площади объектов по каждой группе, предварительно удалив из выборки крайние значения (максимальные и минимальные). Производим расчет показателей вариации для проверки соответствия (типичности) средних арифметических значений выборкам. Если среднее значение можно считать типичным для данной совокупности чисел (выборки), то переходим к заключительному этапу расчетов, если нет – возвращаемся к этапу 2.

На заключительном этапе путем вычитания из большего значения меньшего и деления полученной разницы на 100% получаем относительное значение влияния исследуемого фактора на стоимость 1 у.е площади Объекта оценки.

Таким образом, Оценщик получает среднее значение корректировки по каждому ценообразующему фактору для рынка недвижимости.

Оценщик учёл следующие виды корректировок:

Передаваемые права на объект

Условия финансирования

Условия продажи (чистота сделки)

Время продажи

Целевое назначение объекта

Местоположение

Качественные характеристики объекта

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одной условной единицы площади объекта оценки.

Объяснения проведенных корректировок:

В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем – по зависимому фактору.

Корректировка на различие в условиях финансовых расчетов

Для объекта оценки и объектов сравнения предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась.

Корректировка на условия сделки

Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости.

Корректировка на время продажи

Корректировка учитывает рост цен на рынке недвижимости. При определении величин корректировок на местоположение и качественные характеристики объекта, использовался относительный сравнительный анализ. Данный метод относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить,






45

является ли влияние на стоимость недвижимости сравнимых элементов превышающим, равным или недостающим в отношении к объекту оценки.

Корректировка на местоположение

Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости.

Корректировка на разрешенное использование

Корректировка не введена, вследствие того, что на основе анализа рынка выявлено, что земельные участки относятся к одинаковой категории - землям поселений для индивидуально жилищного строительства.

Корректировка на площадь

Данная корректировка вводится вследствие того, что большие по площади земельные участки, как правило, сложнее продать, чем меньшие по площади, что снижает цену на участки большей площади.

Корректировка на наличие коммуникаций

Данная корректировка учитывает улучшения Объекта произведенные на участке и связанна с тем что участки с налаженной инфраструктурой ценятся больше чем без нее.

Корректировка на ограничение

В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

Таблица 10. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода.

Показатель Оцениваемый

объект Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект-аналог №4

Источник информации

https://odintsovo.cian.ru/sale/suburban/14957

1127/


7314/


3/

HTTPS://ODINTSOVO.CIAN.RU

/SALE/SUBURBAN/15785927

3/

Контакт Циан, +7 495 258-52-23 , +7 495 415-60-35

Циан, +7 495 258-52-23 , +7 495 415-60-35

Циан, +7 495 258-52-23 , +7 495 415-60-35

ЦИАН,+7 925 518-16-02

Место расположения Московская обл., Одинцовский р-он, с. Иславское

Московская обл., Одинцовский р-он, с.

Иславское


Иславское


Иславское

МОСКОВСКАЯ ОБЛ.,

ОДИНЦОВСКИЙ Р-ОН, С.

ИСЛАВСКОЕ

Вид права на объект недвижимости

Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность

Назначение ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС

Условия финансирования состоявшейся или

предполагаемой сделки

Особые условия финансирования

отсутствуют









Условия продажи по состоявшейся или

предполагаемой сделке - Предложение Предложение Предложение Предложение

Время продажи (дата предложения)

актуальная актуальная актуальная актуальная

Общая площадь ЗУ, сот. (сдвоенные, смежные участки в

с/т «Садко») 24 20 22 21 24,5

Наличие коммуникаций Газ, электричество Газ, электричество Газ, электричество Газ, электричество

https://odintsovo.cian.ru/sale/suburban/149571127/

















46

Расположение относительно МКАД, км.

27 23 27 27 25

Окружающая застройка индивидуальные дома (коттеджи)

индивидуальные дома (коттеджи)




Цена предложения, руб. - 24 000 000 29 000 000 28 000 000 24 500 000

Цена предложения, руб./сот. - 1 200 000 1 318 182 1 333 333 1 000 000

Показатель Оцениваемый

объект Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект-аналог №4

Цена предложения, руб./сот - 1 200 000 1 318 182 1 333 333 1 000 000

Вид права на объект недвижимости

Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность

Корректировка - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Назначение ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС

Корректировка - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Условия финансирования состоявшейся или

предполагаемой сделки











Корректировка - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Условия продажи по состоявшейся или

предполагаемой сделке - Предложение Предложение Предложение Предложение

Корректировка на торг - -15,50% -15,50% -15,50% -15,50%

Скорректированная стоимость объекта, руб.

1 014 000 1 113 864 1 126 667 845 000

Время продажи (дата предложения)

актуальная актуальная актуальная актуальная

Корректировка - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Общая площадь ЗУ, сот. 24 20 22 21 25

Корректировка - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Наличие коммуникаций Газ,

электричество, вода, септики

Газ, электричество Газ, электричество Газ, электричество Газ, электричество

Корректировка - 1,15 1,15 1,15 1,15


1 166 100 1 280 943 1 295 667 971 750

Местоположение Московская обл., Одинцовский р-он, с. Иславское


Иславское


Иславское


Иславское


Иславское

Корректировка - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Расположение относительно МКАД, км.

27 25 27 27 25

Корректировка - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


- 1 166 100 1 280 943 1 295 667 971 750

Вес объекта-аналога - 0,25 0,25 0,25 0,25






47

Средневзвешенная стоимость, руб./сот.

1 178 615

Площадь земельного участка, сот.

24

Справедливая стоимость земельного участка (НДС не облагается), руб.

28 286 759

Стоимость земельного участка (НДС не облагается) (округленно), руб.

28 287 000

Корректировка на уторгование

Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договоры, как правило, ниже цен предложения. В качестве базы для расчетов использовались цены предложений, т.е. цены, по которым объекты были выставлены на рынок. Реальные цены сделок купли-продажи, достижимые в процессе переговоров, могут быть в среднем на 5-40% ниже по сравнению с ценами предложений. На дату оценки снижение стоимости еще не окончательно отражено в ценах предложения. В случае, если продавцы объектов оставят существующие цены предложений неизменными, это приведет к увеличению срока экспозиции. Учитывая, что оценка проводится исходя из предположения типичного среднерыночного срока экспозиции, учесть текущую рыночную ситуацию возможно путем увеличения корректировки на тип цены. Для расчета в рамках сравнительного подхода применялась корректировка в размере 15,5 % («Справочник оценщика недвижимости» 2016 г. под редакцией Лейфера Л.А., стр. 292, табл. 79).

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данной характеристике, за исключением отсутствия водоснабжения и канализации (септики) на участках объектов-аналогов. Применена корректировка в размере 15 % («Справочник оценщика недвижимости» 2016 г. под редакцией Лейфера Л.А., Том 3, стр. 23, табл. 61).

Корректировка на площадь

Корректировка на площадь не вводилась, т.к. земельные участки смежные, могут продаваться единым лотом. Участки расположены в элитном поселке, что является важным обстоятельством: при продаже, т.е. – маленькие участки менее востребованы, чем большие.

Вывод: Стоимость земельных участков , расположенных по адресу: Московская область,

Одинцовский район, Аксиньинское с.о., с. Иславское, с/т «Садко», уч. 112 составляет (с учетом округления):

Земельный участок, кадастровый № 50:20:0041711:102, площадью 1200 кв.м. – 14 143 500 (Четырнадцать миллионов сто сорок три тысячи пятьсот) рублей;

Земельный участок, кадастровый № 50:20:0041711:176, площадью 1200 кв.м. – 14 143 500 (Четырнадцать миллионов сто сорок три тысячи пятьсот) рублей.






48

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ

ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ

10.1. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ РАЗЛИЧНЫХ

ПОДХОДОВ

В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными подходами, придается свой вес. Обосновываемое количественное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов как характер объекта оценки, цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество исходной информации, подкрепляющих каждый примененный метод, точность используемого метода и ряд других.

Использование двух подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных различными подходами, проводится их согласование и определяется итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе оценки использовались различные методы для определения рыночной стоимости объекта оценки. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания: - метод математического взвешивания; - метод субъективного взвешивания. Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными

способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.

В данном отчете был применен метод согласования по критериям, когда для определения весовых коэффициентов различных подходов используется четыре объективных критерия, выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта.

Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов: 1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в

соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше); 2) определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов; 3) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов

определяется расчетный вес подхода, процентах; 4) расчетные веса подходов округляются с точностью до 10 %, реже – 5 %.

Учитывая, что для всех объектов оценки применялся только один подход, согласования результатов не требуется.






50

11. ПРИЛОЖЕНИЯ

11.1. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

Гражданский кодекс РФ. Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 1997 г. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 1998.- 384 с. Оценка недвижимости, под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Москва «Финансы и статистика» 2002г. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - Спб., 1997 г. Лейфер Л.А., "Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для земельных участков", Том 3, Нижний Новгород, 2016 г. Сборники КО-ИНВЕСТ. Интернет-сайты.






51

11.2. КОПИИ ДОКУМЕНТА ИСПОЛНИТЕЛЯ






52






53






54






55

11.3. ИНФОРМАЦИЯ ПО ОБЪЕКТАМ-АНАЛОГАМ

Аналоги на земельные участки

АНАЛОГ 1 https://odintsovo.cian.ru/sale/suburban/149571127/

АНАЛОГ 2









56

АНАЛОГ 3


АНАЛОГ 4









57

11.4. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ






58






59






60






61






62






63






64






65






66

12.






67






68






69






70






71






72






73






74






75






76






77

Documents

О Т Ч Е Т № 01-11-ПСК/17business.centerr.ru/public/attachments/file/79257/Отчет об оценке...ООО «ФТ-групп» 119180 Москва, ул. ;ольшая