2014...Beşiktaş-Balmumcu bölgesinde boşalan A sınıfı ofis alanları dolayısıyla boşluk oranı %23,3’e yükseldi. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis alanlarının boşluk

N 312014

3ÜÇÜ

NCÜ

ÇE

YR

EK

İSTANBUL OFİS PAZARI GENEL BAKIŞ

www.propin.com.tr

http://www.propin.com.tr/Default.aspx

04

ÖZET VE ÖNGÖRÜLER

06

EKONOMİK GÖRÜNÜM

09

BOŞLUK ORANLARI

11

KİRA ORTALAMALARI

14

STOK DEĞİŞİMLERİİstanbul, Ankara ve İzmir’deki ofis yatırımlarınızı yönlendirebilmeniz için ihtiyacınız kapsamında “kurumunuza özel” araştırma raporları hazırlıyoruz.

Rapor talepleriniz için [email protected] adresinden ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

İSTANBUL

ANKARA

hizmetimizi butik şekilde sürdürüyoruz.

PROPIN olarak ofis pazarındaki uzmanlığımızın getirdiği kalite ve verimlilikle

Piyasa Araştırma Raporları

KURUMA ÖZELKAPSAMLI RAPOR

İZMİR

PROPIN, ofis alanında uzmanlığının getirdiği kalite ve verimlilikle, müşterilerine gayrimenkul alanında butik bir hizmet sağlar. PROPIN kullanıcılara, mal sahiplerine, gayrimenkul yatırımcılarına ve geliştiricilere ofis alanında aracılık ve danışmanlık hizmetleri sunar. Gayrimenkul arama, gayrimenkul pazarlama ve yatırımınıza özel rapor hazırlanması süreçlerinizi PROPIN’in profesyonel çalışmalarıyla kısa sürede tamamlarsınız. Gelişen ofis bölgelerini düzenli takip eden PROPIN’in çalışmalarından ofis pazarının en güncel bilgilerine sahip olabilirsiniz.

İşimizi özenle yapıyoruz.

Bu yayının bütün hakları saklıdır. PROPIN’den yazılı izin alınmadan kısmen veya tamamen alıntı yapılamaz, hiçbir şekilde kopya edilemez, çoğaltılamaz ve yayınlanamaz.

Bu rapor, PROPIN tarafından hazırlanmıştır.

mailto:[email protected]

Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarında genel boşluk oranı %23’e yükseldi.

B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı ise %6,4 seviyesinde gerçekleşti.

MİA’da ofis binalarının kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 32,7 ABD Doları /m² /ay

iken B sınıfı ofis binalarında 16,9 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,7 seviyesine yükseldi. A

sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması 19 ABD Doları /m² /ay oldu.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,5’e gerilerken, A sınıfı ofis

binalarındaki genel kira ortalaması 21,4 ABD Doları /m² /ay’dır.

2014 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölge Levent oldu. Talep

edilen en yüksek kira önceki çeyreklerde olduğu gibi 45 ABD Doları /m² /ay olarak

görüldü. MİA’da yer alan Etiler yüksek kira seviyesini korurken, Zincirlikuyu-Esentepe-

Gayrettepe bölgesindeki yeni işletmeye giren ofis binaları, bölgede talep edilen en

yüksek kirayı 40 ABD Doları /m² /ay seviyesine taşıdı.

İstanbul Ofis Piyasası’nda 2014 üçüncü çeyrek dönemi, önceki dönemlere göre sakin geçti. 2014 ilk iki çeyreğinde hareketli

olan piyasa, Ağustos ayındaki Cumhurbaşkanlığı seçimi ve yaz dönemi olması dolayısıyla göreceli olarak yavaş bir dönem

geçirmiş oldu. Kurumsal firmaların taleplerine göre yer arayışları devam etmiş olsa da, kiralama ve satın almada büyük

hacimli bir işlem gerçekleşmedi. Devam eden işlemlerin çoğu son çeyreğe sarktı.

İnşaatı tamamlanarak, işletime açılan ofis binalarıyla birlikte stokta büyüme tespit edildi. İstanbul genelinde yaklaşık

240.000 m² ofis alanının kullanıma hazır hale geldiği dönemde, MİA’nın payı %40, MİA Dışı–Avrupa’nın %19,

MİA Dışı–Asya’nın %33 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin [Kağıthane, Bomonti–Piyalepaşa, Kartal–Maltepe, Batı

Ataşehir] payı ise %8 olarak hesaplandı.

Levent bölgesinde 2014 ikinci çeyrekte stok artışından dolayı %2,1’den %20,5’e fırlayan A sınıfı ofis binalarının boşluk

oranları, bölgeye olan yüksek talebin etkisiyle üçüncü çeyrekte düşmeye başladı. Bu çeyrek için boşluk oranı % 14,3 olarak

belirlendi. Levent ofis bölgesi stokuna en erken 2015 ilk çeyrek dönemde sadece bir yeni bina katılacaktır. Tek yetkili

pazarlaması Propin tarafından yapılacak olan kule Şekerbank’a ait olup, detaylı bilgileri Kasım ayı içerisinde piyasayla

paylaşılacaktır.

Maslak A sınıfı ofis binalarının boşluk oranları, Maslak No:1, Uniq Maslak ve Orjin Maslak ofis binalarının işletmeye açılması

sebebiyle %23,9 seviyesine yükseldi. Yine yoğun talep alan bölgelerden Ümraniye’de boşluk oranlarında gerileme gözlendi.

Stok artışının hızlı olduğu MİA’da, 2014 ikinci çeyreğinde hızla artmış olan boşluk oranı, üçüncü çeyrekte de hafif bir

artışla bu seyrini devam ettirdi. Yeni nesil ofis binalarının liste fiyatlarının bölge ortalamasının üzerinde olmasıyla MİA kira

ortalaması, 32,7 ABD Doları/ m²/ ay’a yükseldi. Özellikle Maslak bölgesinde, önümüzdeki dönemlerde bölge stokuna

katılacak yeni binalarla birlikte MİA kira ortalamasının daha da artmasını bekliyoruz.

Son iki çeyrekte olduğu gibi talebin, MİA Dışı Avrupa’ya oranla MİA Dışı-Asya’ya daha yoğun yöneldiği tespit edildi. Propin

tarafından tek yetkili pazarlanan ve 2014 dördüncü çeyrekte işletmeye açılacak Rönesans Tower’a alınan taleplerden

Kozyatağı bölgesine olan yoğun ilgiyi gözlemlemek mümkün oldu. Bölgedeki genel boşluk oranlarında azalma gözlenirken,

kira ortalamaları daha sabit bir seyir gösterdi.

Rönesans Tower, LEED Platinium sertifikasını almayı başaran pazardaki ilk kule oldu. Yeşil bina kriterlerine en yüksek

seviyede sahip olunduğunun göstergesi olan bu sertifika, pazara yeni girecek A sınıfı ofis kuleleri için rekabet çıtasını

yükselten bir kıstas olacak gibi gözüküyor.

ÖZET VEÖNGÖRÜLER

Propin verileri çerçevesinde hazırlanan İstanbul Ofis Piyasası 2014 Üçüncü Çeyrek Dönem Raporu verileri aşağıda özetlenmektedir;

5Tüm hakları saklıdır.4 www.propin.com.tr


Kira Ortalaması: Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır.

Kullanıcılar: Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir.

Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği:Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır.

Liste Fiyatı: Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen kira bedelidir.

Mal Sahibi Temsilciliği: Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır.

Ortak Alan: Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür.

Ön Kiralama Yapılmış Alan: Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce kiralanmış olan alan miktarıdır.

Toplam Kapalı Alan: Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı otopark, ortak alanlar

Toplam Ofis Kullanım Alanı: Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır.

Tamamlanma Tarihi:Bir bina inşaatının bittiği tarihtir.

İSTANBUL OFİS PAZARI TERİMLER

A Sınıfı Ofis Binası: İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır.

B Sınıfı Ofis Binası: A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır.

Birim Kira: Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt alana oranıdır.

Boşluk Oranı: Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır.

Kapanış Fiyatı: Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer alan kira bedelidir.

Kayıp Alan Oranı: Net alanın brüt alana oranıdır.

Kiralanabilir Alan: Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda pazarlanan toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren kiralamaya müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına bakılmaksızın, kullanılabilir olan her tür alanı kapsar.

Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta sıklıkla kullanılan bazı terimlerin genel açıklamaları aşağıda verilmiştir:

AtaşehirKİRALIK

BÜYÜKHANLI PLAZA

No.2EKONOMİKGÖRÜNÜMGSYİH BÜYÜME (%)

2014 yılındaki yerel ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin sonuçlanmasıyla birlikte, Hükümet içindeki ekonomi idaresinin korunmuş olması olumlu olarak değerlendirilmiştir. Değişen küresel mali koşullara ve yavaşlayan büyümeye rağmen, mevcut ekonomi yönetimi güven sağlamaya çalışmaktadır.

2014 yılı 2. çeyrek büyüme oranı beklentilerin altında kalarak %2,1 olarak gerçekleşti. Böylece 2014 yılı ilk yarısına ait büyüme rakamı %3,3 oldu. Hane halkı tüketimindeki artışın sadece %0,4’de kalmış olması düşük büyüme oranının en önemli sebebidir. Bu dönemde toplam yatırım harcamaları ise reel bazda %3,5 gerilerken, milli gelir daralmasını önleyen faktör %2,8 net katkı payıyla dış ticaret oldu.

Gelen bu son veriler doğrultusunda 3. çeyrek büyüme hızının da %3’ler civarında olacağı beklenmektedir.

IMFRaporu’na göre, Türkiye ekonomisi 2010 yılından bu yana ortalama %6’lık kayda değer bir büyüme kaydetti. IMF’in beklentisi, Türkiye’nin 2014 ve 2015 yıllarında %3 büyüyeceği yönündedir.

Eylül ayı enflasyon verilerine göre tüketici fiyatları (TÜFE) aylık bazda piyasa bekletisinin altında gerçekleşerek %0,14 yükselişle %0,45 oldu. TÜFE yıllık %8,9 olarak tespit edildi. Öte yandan, yurtiçi üretici fiyatları (ÜFE) Ağustos’ta %0,42 artışla yıllık rakamı %9,88’e çıkardı.

IMF, artan gıda fiyatları ve değer kaybeden Türk Lirası sebebiyle enflasyon bekletisini yukarı yönlü revize etti.

ENFLASYON

GRAFİK NO.1 KAYNAK: TÜİK

MAKRO EKONOMİ

LeventKİRALIK

APA NEF

No.1

Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr


EKONOMİK GÖSTERGELER

ARALIK ‘13

OCAK ‘14

ŞUBAT ‘14

MART ‘14

NİSAN ‘14

MAYIS ‘14

HAZİRAN‘14

TEMMUZ ‘14

AĞUSTOS '14

Dolar/ TL 2,1343 2,2737 2,2168 2,1596 2,1193 2,0954 2,1264 2,1371 2,1623

Euro/ TL 2,9397 3,0782 3,0532 2,9753 2,0305 2,8522 2,9032 2,8611 2,8502

Euro/ Dolar 1,3742 1,3485 1,3801 1,3775 1,387 1,3633 1,3687 1,3388 1,3132

MB Politika Faizi (%) 4,50 10,00 10,00 10,00 10,00 9,50 8,75 8,25 8,25

TÜFE Yıllık (%) 7,4 7,75 7,89 8,39 9,38 9,66 9,16 9,32 9,54

TABLO NO.1 KAYNAK: TÜİK

6,69

3,7

0,7

4,6

2,1

1,2

1,0

0,7

-0,4

1,4

0,9 1,

7

1,6

1,5 2,

1

2,32

1,7

0,6

0,3

%-5

%0

%5

%-10

%10

200

9-1Ç

200

9-2Ç

200

9-3Ç

200

9-4Ç

2010

-1Ç

2010

-2Ç

2010

-3Ç

2010

-4Ç

2011

-1Ç

2012

-1Ç

2013

-1Ç

2014

-1Ç

2013

-2Ç

2014

-2Ç

2013

-3Ç

2013

-4Ç

2012

-2Ç

2012

-3Ç

2012

-4Ç

2011

-2Ç

2011

-3Ç

2011

-4Ç

GSYİH

-4,7

8

-7,5

7

0,3

• Finans ve iş dünyasının merkezinde

• 12.117 m² toplam ofis alanı

• 728 m² kat alanı

• Büyükdere Caddesi üstünde ve metroya 1 dakika yürüme mesafesinde

• Esnek metrekarelerde ofise sahip olma imkanı

KIRALANDI11.514 m2

• İstanbul Finans Merkezi [IFM]’ne yakın, E5 ve TEM yollarının kesiştiği noktada

• 16.968 m² toplam ofis alanı • 1.212 m² kat alanı • Kozyatağı Metro İstasyonu’na yürüme mesafesinde

• Kullanıcılar: Peugeot, Herbalife ThyssenKrupp, Sırma, Danone, Schneider Electric





İSTANBUL MERKEZİİŞ ALANI SINIRLARI

Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar.

İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI

GENEL BOŞLUK ORANLARI

İstanbul Ofis Piyasası 2014 üçüncü çeyrek dönemindeki Genel Boşluk Oranları Grafik 2’de özetlenmiştir.

MİA’da 2014 üçüncü çeyrek döneminde A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %23 iken B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %6,4 seviyesinde oldu.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,7; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %21,8 olarak görüldü.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,5; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %10,5 seviyesinde gerçekleşti.

İstanbul’daki on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki ortalama boşluk oranları Grafik 3’te detaylandırılmıştır [1].

Levent bölgesinde 2014 ikinci çeyrekte stok artışından dolayı yükselmiş olan A sınıfı ofis binalarının boşluk oranları, bölgeye olan yüksek talebin etkisiyle üçüncü çeyrekte düşmeye başladı. Bu çeyrek için oran %14,3 olarak belirlendi.

Maslak’taki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, önceki çeyrek döneme göre yükselerek, %23,9 seviyesine ulaştı. Maslak No:1, Uniq Maslak ve Orjin Maslak ofis binalarının işletmeye açılması bu yükselişin başlıca sebebidir.

Beşiktaş-Balmumcu bölgesinde boşalan A sınıfı ofis alanları dolayısıyla boşluk oranı %23,3’e yükseldi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis alanlarının boşluk oranlarında azalma oldu.

Kozyatağı’nda üçüncü çeyrekte yapılan kiralamaların ardından, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %19,2’ye düştü. Propin tarafından tek yetkili pazarlanan ve 2014 dördüncü çeyrekte işletmeye açılacak Rönesans Tower’a olan taleplerden bölgeye olan yoğun ilgiyi gözlemlemek mümkün oldu. Altunizade’deki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranları %10,3 seviyesinde oldu.

Ümraniye bölgesinde gerçekleşen kiralamaların etkisiyle, A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %11,2’ye geriledi.

[1] Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu - Esentepe - Gayrettepe’deki A sınıfı boşluk oranı %18,67 seviyesine gerilemektedir.

2014 Üçüncü Çeyrek

GRAFİK NO.2 KAYNAK: PROPIN


BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI2014 Üçüncü Çeyrek

Etiler Maslak ZincirlikuyuEsentepe

Gayrettepe

BeşiktaşBalmumcu

TaksimNişantaşı

Şişli Fulya Otim

Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık ÜmraniyeLevent

MİA MİA Dışı- Avrupa MİA Dışı - Asya

23,0

6,4

13,7

21,8

13,5

10,5

MİA Dışı- AsyaMİA Dışı- AvrupaMİAA Sınıfı MİA Dışı- AsyaMİA Dışı- AvrupaMİAB Sınıfı


%50

%40

%30

%10

%0

%20

%50

14,3 21

,1

15,9 21

,1 23,9

3,2

35,0

4,0

23,3

8,3

8,4 11

,1

10,4 13

,1

27,1

19,2

10,9

10,3

6,9 11

,1 14,0

11,2

12,415

,4

%40

%30

%10

%0

%20

MaslakKİRALIK No.3


• 3.000 m² boş ofis alanı

• 635 m² kat alanı

• %89 kat alanı verimliliği

• Kullanıma hazır, dekorasyonlu

• Metroya yürüme mesafesinde

• Kullanıcılar: Groupama Sigorta, Boğaziçi Bilgisayar, Huawei

GROUPAMAPLAZA

İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur.

İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar.

Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır. Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar.

MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almaktadır.

Aşağıdaki haritada yıldızlarla gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Piyasası’na katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dört bölgenin verileri şimdilik raporda yer almamaktadır. Ancak rapor içerisinde “Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri” başlığı altında zaman zaman bahsi geçmektedir.

3

2

11

10

1

4

5

7

15

16

14

13

8

6

12

9

Sarıyer

BeykozEyüp

Şişli AyazağaAYAZAĞA

MASLAK

Kağıthane

BayrampaşaŞişli

Beşiktaş

Beyoğlu

Üsküdar

Kadıköy

Sultanbeyli

Pendik

Kartal

Tuzla

Ümraniye

Maltepe

Eminönü

Fatih

Güngören

Z.burnu

Bahçelievler

BakırköyATATÜRKHAVAALANI

SABİHA GÖKÇENHAVAALANI

Bağcılar

K.çekmece

Esenler

AVRUPA YAKASI

G.O.Paşa

Eyüp

ÇELİKTEPE ETİLERLEVENT

ARNAVUTKÖY

ORTAKÖYBALMUMCU

KOZYATAĞI

G.TEPE

TAKSİM

ALTUNİZADE ÇAMLICA

Ataşehir

Ömerli Barajı

Elmalı Barajı

Alibeyköy Barajı

3. KÖPRÜ PROJESİ

BOĞAZİÇİ

KÖPRÜSÜ

Küçükçekmece Gölü

ACIBADEM

Z.KUYUM.KÖYOKMEYDANI E.TEPE

BEBEK

KAVACIK

BEYLERBEYİ

ÇAĞLAYAN

© 2013 PROPIN Propin Investment Consultancy

ASYA YAKASI

LEJAND BÖLGE KATEGORİLERİİSTANBUL OFİS BÖLGELERİ

LEVENTETİLERMASLAKZ.KUYU - E.TEPE - G.TEPEBEŞİKTAŞ - BALMUMCUTAKSİM - NİŞANTAŞIŞİŞLİ - FULYA - OTİMHAVAALANI

KOZYATAĞIALTUNİZADEKAVACIKÜMRANİYE

KARTAL - MALTEPEATAŞEHİRKAĞITHANEBOMONTİ - PİYALEPAŞA

1

2

9

3

10

13

11

14

12

15

16

6

4

7

5

8

MERKEZİ İŞ ALANI

MİA DIŞI/ AVRUPA

MİA DIŞI/ ASYA

GELİŞMEKTE OLAN BÖLGELER

E-5 Çevreyolu

Otoyol Projesi

Bağlantı Yolları

İlçe Sınırları

Kavşaklar

Havalimanı

Liman

E-80 Çevreyolu





İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİBOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

Propin’in düzenli çalışmalarında elde ettiği veriler doğrultusunda hazırlanan, lokasyon kategorilerine göre İstanbul A sınıfı ofis binalarındaki genel boşluk oranlarının son dört çeyrek dönem boyunca değişimi Grafik 4’te gösterilmiştir.

2014 birinci çeyrekten sonra özellikle Levent’teki ofis stokunun artması, MİA’daki genel boşluk oranlarını hızla yükseltmişti. Üçüncü çeyrekte, MİA içinde yer alan Maslak ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe bölgelerinde stoka yeni eklenen ofis binaları MİA’daki boşluk oranlarını arttırdı. Ancak MİA’ya olan yoğun talepten dolayı stoktaki ofis alanları hızla kiralandığından, boşluk oranı üçüncü çeyrek için sabit seyir gösterdi.

MİA Dışı-Avrupa’da, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2014 ikinci çeyrek dönemine göre yükselerek %13,7 seviyesinde oldu.

MİA Dışı-Asya bölgesine olan taleple beraber 2013 dördüncü çeyrekten bu yana olan ofis binalarındaki boşluk oranlarının düşme eğilimi devam etti.

Son Dört Çeyrek

Son Dört Çeyrek

İstanbul B sınıfı ofis binalarındaki genel boşluk oranlarının lokasyon kategorilerine göre son dört çeyrek dönem boyunca olan değişimi Grafik 5’tedir.

MİA’daki 2014 ikinci çeyrekte boşalmış olan B sınıfı ofis alanlarının hızlı şekilde kiralanmasının sonucu olarak boşluk oranının belirgin şekilde düştüğü gözlendi. %8,5 olan boşluk oranı, üçüncü çeyrekte

%6,4 seviyesine gerilemiş olması bunun göstergesidir.

MİA Dışı-Avrupa’da, B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı, 2014 2. çeyreğindeki seviyesini korudu.

MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranları son dört çeyrek boyunca benzer seyrinde düşmeye devam etti.

B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

MİA (Büyükdere Aksı) MİA Dışı- Asya MİA Dışı- Avrupa


‘13 4.Ç ‘14 1.Ç ‘14 2.Ç ‘14 3.Ç

‘13 4.Ç ‘14 1.Ç ‘14 2.Ç ‘14 3.Ç

28,1

11,7 11,4 11,2 10,5

6,48,5

6,97,9

26,6

21,1 21,8

%35

%35

%30

%30

%25

%25

%10

%10

%15

%15

%0

%0

%5

%5

%20

%20


İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI

GENELKİRA ORTALAMALARI

Grafik 6’da İstanbul Ofis Piyasası 2014 üçüncü çeyrek dönemi Genel Kira Ortalamaları verilmiştir.

Propin verileri doğrultusunda, 2014 üçüncü çeyrek dönemde MİA’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 32,7 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında ise 16,9 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 19 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 13,2 ABD Doları /m² /ay’dır.

MİA Dışı-Asya ise kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 21,4 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 15,6 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü.

İstanbul’un on iki bölgesi için A sınıfı ve B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamaları Grafik 7’de gösterilmiştir [2]. Levent bölgesindeki, A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması geçtiğimiz çeyreklerdeki yükseliş seyrini sürdürerek 38,5 ABD Doları /m² /ay seviyesine ulaştı.

Maslak’taki son çeyrekte stoka dahil olan yeni nesil A sınıfı ofis binaları, bölge ortalamalarını arttırdı ve kira ortalaması 28,6 ABD Doları /m² /ay oldu.

Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe bölgesinde de Maslak ile benzer şekilde, işletmeye geçen yeni A sınıfı ofis binalarıyla birlikte kira ortalaması 31,5 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi.

Havaalanı bölgesindeki 2014 birinci çeyrekte stoka eklenen A sınıfı ofislerin kiralanmasının ardından kira ortalamalarında azalma gözlendi. Üçüncü çeyrek için kira ortalaması 15,6 ABD Doları /m² /ay oldu.

Altunizade’de gerçekleşen son kiralamaların ardından mal sahipleri tarafından yapılan düzenlemeler sonucunda kira ortalaması 22,5 ABD Doları /m² /ay olarak görüldü.

Ümraniye A sınıfı ofis kira ortalaması ikinci çeyrek ortalaması olan 22 ABD Doları /m² /ay seviyesini korurken Kavacık ve Kozyatağı bölgelerinin kira ortalamalarında hafif düşüşler gözlendi.

[2] Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır.

2014 Üçüncü Çeyrek

BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI2014 Üçüncü Çeyrek


Gayrettepe

BeşiktaşBalmumcu

TaksimNişantaşı

Şişli Fulya Otim


38,5

20,1

33,1

23,2 28

,6

15,4

31,5

16,0

33,5

19,6

30,0

25,6

25,0

14,0

11,0

22,5

17,5 22

,5

16,2

18,0

13,1

22,0

14,5

15,6

MİA MİA Dışı- Avrupa MİA Dışı - Asya

32,7

16,9 19

,0

13,2

21,4

15,6

m²/ay

m²/ay



50$

40$

30$

10$

0$

20$

MecidiyeköyKİRALIK

V PLAZA

No.6



50$

40$

30$

10$

0$

20$

13,5

13,7

23,022,8

13,414,6

15,216,7

16,212,2


AtaşehirTALEP TOPLAMA No.5

Maslak No.4



KİRALIK-SATILIK

14,515,1

POLARİSPLAZA• 3.500 m2 boş ofis alanı

• Kat alanları 1.000 m² olan 3 ardışık kat

• 500 m² bağımsız girişli ofis alanı

• Dekorasyonlu ofisler

• Metroya yürüme mesafesinde

• D-100 Karayolu’nun üzerinde merkezi lokasyona sahip

• Tek kullanıcı için müstakil bina

• 6.232 m2 ofis alanı

• 550 m2 kat alanı


• Metrobüs ve metroya 1 dakika yürüme mesafesinde

RÖNESANSBİZATAŞEHİR• 44.000 m² toplam ofis alanı

• Ataşehir merkezine, TEM ve E-5 Otoyoluna yakın lokasyonda

• Konumuyla yüksek görünürlük ve reklam potansiyeline sahip

• Tamamlanma tarihi 2015






İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİKİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ

İstanbul A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının lokasyon kategorilerine göre son dört çeyrekteki değişimi Grafik 8’de gösterilmiştir.

MİA’da A sınıfı ofis binalarının kira ortalamaları, 2013 dördüncü çeyrekte başlayan yükselme eğilimini sürdürdü. Bu yükselişin başlıca sebebi, stoka katılan yeni nesil ofis binalarında talep edilen liste rakamının mevcut ortalamanın üzerinde olmasıdır.

2014 birinci çeyreğinde başlayan MİA Dışı-Avrupa’daki düşüşün sürmesinde, Havaalanı bölgesindeki kira ortalamalarının azalması etkili oldu.

MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarında kayda değer bir değişiklik görülmedi.

Son Dört Çeyrek

Son Dört Çeyrek

Lokasyon kategorilerine göre B sınıfı ofis binalarındaki kira

ortalamalarının 2013 dördüncü çeyrek ve 2014 üçüncü çeyrek

dönemleri arasındaki değişimi Grafik 9’dadır.

Bir önceki çeyrek dönemde artış gösteren MİA’daki B sınıfı ofis

binalarının kira ortalaması, 2014 üçüncü çeyrek döneminde büyük

bir değişiklik olmaması sebebiyle, sabit seyir gösterdi.

2013 dördüncü çeyrek döneminden itibaren yükseliş eğiliminde

olan MİA Dışı-Avrupa’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması son

çeyrekte düştü.

MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının

yükseliş eğilimi, 2014 üçüncü çeyrek döneminde de devam etti.

B SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ

0$

5$

10$

15$

20$

25$

30$

35$

m²/ay

0$

5$

10$

15$

20$

25$

30$

35$

m²/ay



‘13 4.Ç ‘14 1.Ç ‘14 2.Ç ‘14 3.Ç



‘13 4.Ç ‘14 1.Ç ‘14 2.Ç ‘14 3.Ç

İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA ORTALAMALARI

İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN“EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARI

Son dört çeyrekteki ‘Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste

Rakamları’ Grafik 10’da gösterilmiştir [3]. 2014 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölge Levent olurken, bu bölge içindeki en yüksek kira 45 ABD Doları /m² /ay’dır. MİA’da yer alan Etiler yüksek kira seviyesini korurken, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe bölgesindeki yeni işletimde olan ofis binalarıyla talep edilen kira yükselerek 40 ABD Doları /m² /ay seviyesine ulaştı.

Havaalanı bölgesinde yeni nesil A sınıfı ofis binalarında gerçekleşen son kiralamaların ardından, talep edilen en yüksek kira rakamı önceki çeyreklere göre geriledi ve 18 ABD Doları /m² /ay oldu.

Son dönemde pazara giren nitelikli ofis binaları ile Ümraniye’de talep edilen 31 ABD Doları /m² /ay ile MİA dışı-Asya’nın en yüksek kira rakamlarına ulaşıldı.

Son Dört Çeyrek

[3] Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır. Bölgelerdeki genel kira ortalamaları 11. sayfada yer almaktadır.

Levent KİRALIK

ŞEKER KULE

No.8


Gayrettepe

BeşiktaşBalmumcu

TaksimNişantaşı

Şişli Fulya Otim


0$

10$

20$

30$

40$

50$

60$

45 45 45 45

40

4435

44

35 3540 38

43 4540 41

30

33

4930

3331

35 35

23 2323

25 2625

30

3531 31

28 30 30 28 28

25 2531 31

3538 40

35

MİA 14-3Ç MİA Dışı-Avrupa 14-3ÇMİA Dışı-Asya 14-3Ç14-2Ç14-1Ç13-4Ç


m²/ay

30,3

20,9

19,2

31,0

20,4

19,9

32,0

21,3

19,2

32,7

21,4

19,0

18,2

13,9

12,6

16,2

13,7

13,2

17,0

13,6 13,2

16,9

KağıthaneKİRALIK-SATILIK BAB PLAZA No.9


Ataşehir SATILIK

• İstanbul Finans Merkezi [IFM], E5 ve TEM Karayolu’na yakın lokasyonda

• Müstakil ofis binası

• 8.195 m2 kapalı alanı

• 3,60 m – 4,60 m kat yüksekliği

• Katlarda iç bahçe ve teras

• Tamamlanma tarihi 2014 4. Çeyrek

ATAŞEHİR APY

No.7


18


15,3 15,6

MaslakKİRALIK AKSOY PLAZA No.10

AltunizadeKİRALIK-SATILIK VERA PLAZA No.11

• 8.471 m² toplam ofis alanı• 815 m² - 971 m² kat alanları• Tek ya da çoklu kullanıcıya uygun• Cendere Caddesi’nde yüksek görünürlük• Güçlü ulaşım bağlantıları• Tamamlanma tarihi 2015 2. Çeyrek

• 1.660 m² ofis alanı• 217 m² - 506 m² kat alanı• Tek ya da çoklu kullanıcıya uygun• Her iki cepheden de binaya giriş• Boğaziçi Köprüsü’ne kolay ulaşım• Metrobüs Altunizade İstasyonu’na 500 m. mesafede

• 13.777 m² toplam ofis alanı• 1.678 - 1.927 - 1.734 m² kat alanları • Yatay ofis konsepti ve %90 kat alanı verimliliği• Her katta balkon alanları• Metro istasyonuna yürüme mesafesinde• Kullanıcılar: Turcas Petrol, Aksoy Holding

• İş dünyasının merkezinde

• 27.349 m² toplam ofis alanı

• 1.443 m² kat alanı

• Büyükdere Caddesi ve metroya yürüme mesafesinde

• Tamamlanma tarihi 2015 1. Çeyrek

KIRALANDI1.800 m2

FIYAT YENILENDI








2014 üçüncü çeyrek dönemine ait A sınıfı ofis binalarını içeren İstanbul Ofis Pazarı’ndaki mevcut on iki bölge ve gelişmekte olan dört ofis bölgesinin stok bilgileri Grafik 11 ve Grafik 12’de verilmiştir.

MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş-Balmumcu]; 2014 ikinci çeyreğine göre toplam A sınıfı ofis stoku içindeki payı artmış olup %40 olarak belirlendi. Bu payın artmasında, Maslak ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe bölgelerindeki yeni ofis alanlarının işletmeye açılması etkili oldu.

MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]; 2014 üçüncü çeyrekteki artış, diğer bölgelerle aynı artışı göstermediğinden, ikinci çeyrekte %20 olan toplam stok içindeki pay, %19 oranına düştü.

MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]; Kozyatağı’nda stoka eklenen yeni ofis alanlarıyla birlikte, bölge toplam stokun %33’ünü oluşturdu.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir]; bölgede gerçekleşen stok artışı önceki çeyreklere göre düşük olduğundan, toplam stok içindeki payı %8 seviyesinde kaldı.

İSTANBUL OFİS PAZARI A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI

A SINIFI BİNALARDA BÖLGELERE GÖREKARŞILAŞTIRMALI STOKLAR2014 Üçüncü Çeyrek

İSTANBUL TOPLAM OFİS ALANI DAĞILIMI

A SINIFI TOPLAM OFİS STOK (m2)* Koyu renkle gösterilen alanlar boşluk oranını göstermektedir.

%8

%33%40

%19

Gelişmekte OlanOfis Bölgeleri

MİA DışıAsya

MİA DışıAvrupa

MİA

600.000

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

Levent Etiler Maslak BeşiktaşBalmumcu

ZincirlikuyuEsentepe

Gayrettepe

TaksimNişantaşı

ŞişliFulyaOtim

Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye


1 2 3

m²

%14

,3

%14

,9

%23

,9

%35

%23

,3

%8,

4 %10

,4

%15

,4

%19

,2

%11

,1

%11

,2

%10

,3


MİA Dışı- AsyaMİA Dışı- AvrupaMİA

ZincirlikuyuKİRALIK-SATILIK No.13

İSTANBUL OFİS PAZARI A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASIİSTANBUL OFİS PAZARI A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI


KİRALIK

SELENIUM

No.12Fulya


• 3 ofis katı, toplam 9.354 m2 ofis alanı

• 1.944 m2 , 2.797 m2 , 4.613 m2 kat

büyüklükleri

• Kat kat ya da tamamını kiralamaya uygun

• Yüksek otopark kapasitesi

• Katlarda iç bahçe ve teras

• Metro istasyonuna yürüme mesafesinde

ISTANBLOOM• 12.810 m² toplam boş ofis alanı

• 635 m² kat alanı büyüklüğü


• Düşük ilk yatırım maliyeti

• Üst katlarda boğaz manzarası

DAHA FAZLA BİLGİ İÇİN BİZE ULAŞ[email protected] 0212 217 8555PROPIN Yetkili Mal Sahibi Temsilciliği: PROPIN Kiracı ya da Satın Alandan Herhangi Bir Aracılık Ücret Bedeli Talep Etmemektedir.

14 www.propin.com.tr





ARACILIK HİZMETLERİ

Kullanıcı Danışmanlığı

Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı

İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı

Kontrat Yenileme Danışmanlığı

Malsahibine Verilen Hizmetler Danışmanlığı

Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı

Kontrat Yenileme Danışmanlığı

DANIŞMANLIK HİZMETLERİ

Piyasa Araştırma Raporları

Ofis Fizibilite Raporları

Proje Geliştirme Danışmanlığı

Büyükdere Caddesi Gökfiliz İş Merkezi No 8 Kat 9 Mecidiyeköy / İstanbulT + 90 212 217 85 55 F + 90 212 217 85 53 [email protected]



Documents

2014...Beşiktaş-Balmumcu bölgesinde boşalan A sınıfı ofis alanları dolayısıyla boşluk oranı %23,3’e yükseldi. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis alanlarının boşluk