ОТЧЕТ ОБ ИТОГАХкадастркурск.рф/img/doc/Proektotcheta1_2.pdfиспользования объектов недвижимости и рекомендован

АДМИНИСТРАЦИЯ КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Областное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой

оценки Курской области» (ОБУ «ЦГКО КО»)

305018, Курская область, г. Курск, проезд Элеваторный, д. 14а, тел.+7(4712) 44-65-06

ИНН 4632225126 КПП 463201001

ОГРН 1174632000971

ОТЧЕТ ОБ ИТОГАХ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА

НА ТЕРРИТОРИИ КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Том I. Часть 2.

Земли сельскохозяйственного назначения

Номер отчета 01_СХ_ЛФ_2018

Дата определения кадастровой

стоимости 01.01.2018

Дата подписания (утверждения) отчета 29.05.2018

Директор

В.В. Гнездилов

(подпись)

Заместитель директора

А.В. Тихова

(подпись)

Начальник отдела определения

кадастровой стоимости вновь

учтенных объектов

О.Е. Маслобоева

(подпись)

Курск 2018

Областное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки

Курской области» (ОБУ «ЦГКО КО»)

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Курской

области

2

СОДЕРЖАНИЕ ЧАСТИ 2 ТОМА I.

3.6. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения

кадастровой стоимости объектов недвижимости ............................................................... 5

3.6.1. Описание порядка определения кадастровой стоимости 1 сегмента

«Сельскохозяйственное использование» ..................................................................... 10

3.6.1.1. Описание порядка определения кадастровой стоимости 1 оценочной

группы 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование» .................................. 10


группы 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование» .................................. 34

3.6.2. Описание порядка определения кадастровой стоимости 2 сегмента «Жилая

застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» ............................................................ 34


«Общественное использование» .................................................................................... 39


«Предпринимательство» ................................................................................................. 66

3.6.5. Описание порядка определения кадастровой стоимости 5 сегмента «Отдых

(рекреация)» ....................................................................................................................... 88


«Производственная деятельность» .............................................................................. 110


группы 6 сегмента «Производственная деятельность» ........................................... 112












«Обеспечение обороны и безопасности» .................................................................. 180




области

3


«Охраняемые природные территории и благоустройство» ................................. 180


«Использование лесов» .................................................................................................. 181


«Водные объекты» ........................................................................................................... 195

3.6.10.1. Описание расчета категории крупных водных объектов (код расчета

11_ВО_1) .............................................................................................................................. 199

3.6.10.2. Описание расчета категории небольших водных объектов (код расчета

11_ВО_2) .............................................................................................................................. 229


«Специальное, ритуальное использование, запас» ................................................ 239


«Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая

застройка» ......................................................................................................................... 239

3.6.12.1. Определение УПКС земельных участков СОД использования (код

расчета 13_СОД_1) ........................................................................................................... 246

3.6.12.2. Определение УПКС земельных участков ИЖС использования (код

расчета 13_СОД_2) ........................................................................................................... 271

3.6.13. Описание порядка определения кадастровой стоимости 14 сегмента «Иное

использование» ................................................................................................................ 304

3.6.14. Определение затрат на межевание и оформление прав на земельный

участок ................................................................................................................................ 304

3.7. Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в

отношении объектов недвижимости .................................................................................. 311

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА .............................................................................................. 313

4.1. Информация об итогах контроля качества результатов определения

кадастровой стоимости .......................................................................................................... 313

4.1.1. Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их

сверки и уточнения ......................................................................................................... 313

4.1.2. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости на

каждом этапе работ ........................................................................................................ 317

4.1.3. Проверка результатов определения кадастровой стоимости ......................... 320




области

4

4.1.3.1. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных удельных

показателей кадастровой стоимости ........................................................................... 321

4.1.3.2. Анализ соответствия значений кадастровой стоимости объектов оценки

результатам оценочного зонирования ........................................................................ 339

4.1.3.3. Анализ изменение налоговой базы объектов оценки ................................ 341

4.1.4. Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости ........... 342

ПРИЛОЖЕНИЯ

1. Исходные данные

2. Результаты определения КС

3. Результаты индивидуально определенной КС

4. Справка обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным

документам

5. Файлы в формате XML

6. Cведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен

7. Структура приложений




области

5

3.6. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для

определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости согласно

Приложению № 6 МУ о ГКО применяются 3 подхода к оценке: сравнительный,

затратный и доходный.

Сравнительный подход базируется на сравнении цен сделок (предложений)

по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается

предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов

недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках

(предложениях) с объектами недвижимости (п.п.7.1.1 МУ о ГКО).

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода

осуществляется следующими методами:

1) метод статистического (регрессионного) моделирования.

Под статистической моделью оценки понимается математическая формула,

отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и

значениями независимых переменных (ЦОФ).

Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости

включает:

определение перечня ЦОФ, описывающих влияние местоположения

объектов недвижимости как составного фактора;

определение состава ЦОФ, включаемых в статистическую модель, с учетом

местоположения объектов недвижимости;

определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную

с каждым из ЦОФ;

определение конкретного вида зависимостей переменной от ЦОФ (с

построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

При применении данного метода определяется стоимость типового

(эталонного) объекта (далее – эталонный объект). В стоимость эталонного объекта

могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих

характеристик объекта недвижимости от эталонного объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в

следующем:

определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой

возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

определяется основание типологизации - характеристика или группа

характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их

сгруппировать;

проводится типологизация объектов недвижимости;




области

6

формируется эталонный объект недвижимости;

определяется стоимость эталонного объекта недвижимости;

корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении

на них стоимости эталонного объекта недвижимости.

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости

(УПКС).

Метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда

отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного)

моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также

методов индивидуальной оценки1, вследствие недостатка информации о точном

местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его

характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ЦОФ, которые

необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате

применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для

применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости. Метод может

применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов

неопределенного вида использования.

4) метод индексации прошлых результатов.

Данный метод применяется для объектов недвижимости, по которым не

происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей

государственной кадастровой оценке (п.7.2 МУ о ГКО)

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для

приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для

использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о

соответствующих затратах.

Затратный подход не рекомендуется применять при оценке земельных

участков, за исключением:

1. земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и

безопасности;

2. земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том

числе монументов, обелисков, памятных знаков);

3. земельных участков, по которым использование других подходов приводит

к значению кадастровой стоимости, меньшему, чем величина затрат, связанных с

межеванием и оформлением прав на земельный участок.

В соответствии п. 1.16 МУ о ГКО минимально возможный уровень кадастровой

стоимости земельного участка вне зависимости от вида разрешенного

использования и иных характеристик не может быть меньше, чем затраты на

1 В рамках настоящего Отчета и в соответствии с МУ о ГКО под индивидуальной оценкой понимается

индивидуальный расчет, произведенный в соответствии с главой VIII МУ о ГКО




области

7

межевание и оформление прав на земельный участок.

Поэтому, в рамках данного раздела в разрезе затратного похода для

определения стоимости отдельных групп (подгрупп) земельных участков (не

указанных в п. 7.1.2 МУ о ГКО), рынок которых отсутствует или представлен

единичными объектами также был использован метод на основе расчета затрат на

межевание земельного участка и оформления прав на него.

Подробное описание подхода к определению кадастровой стоимости на

основе расчета затрат на межевание земельного участка и оформления прав на него

представлено в разделе 3.6.14.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от

использования объектов недвижимости и рекомендован для применения при

наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об

общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования (п.п. 7.1.3 МУ о ГКО).

В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости

может определяться:

методом прямой капитализации. Определение кадастровой стоимости

объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем

деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку

капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации

рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого

операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен

сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости.

методом дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтирования

денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом

изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования

по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования

характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам

времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том

числе от возможной их продажи в будущем.

Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для

соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без

учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных

показателей эффективности их использования.

Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации

или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием

объектов недвижимости. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и

налог на доходы физических лиц.

Доходный подход реализуется в следующей последовательности:

1. определяется потенциальный валовый доход, который может приносить




области

8

объект недвижимости;

2. определяется степень недозагрузки объекта и неплатежей за пользование

объектом недвижимости;

3. определяется действительный валовый доход как разница потенциального

валового дохода и неплатежей, недозагрузки;

4. определяется величина операционных расходов, связанных с

функционированием объекта недвижимости;

5. определяется чистый операционный доход как разница действительного

валового дохода и операционных расходов;

6. полученный результат дисконтируется или капитализируется в

зависимости от выбранного метода.

В соответствии с МУ о ГКО все земельные участки группируются с

присвоением им кода расчета.

В рамках данного Отчета для удобства восприятия и соотнесения описанных в

разделах 3.6.1. - 3.6.14 расчетов с файлами в Приложении 2.4 Обоснование

использованных при определении КС моделей с описанием их структуры и

Приложении 3. Результаты индивидуально определенной КС была принята

следующая структура кодов расчета:

АА_ВВВВ_СОГ_D.D, где

АА - номер сегмента в соответствии с Приложением 1 МУ о ГКО

(обязательный элемент);

ВВВВ - аббревиатура сегмента, установленная по первым буквам

наименования сегмента в соответствии с Приложением 1 МУ о ГКО (обязательный

элемент);

СОГ – номер оценочной группы в соответствии с МУ о ГКО (указывается при

наличии);

D.D – номер подгруппы (указывается при наличии).

Ниже в таблице представлена информация обо всех принятых кодах расчетов

в разрезе каждого сегмента с привязкой к коду расчета вида использования,

установленного в соответствии с Приложением 1 МУ о ГКО.

Таблица 3.6.1.

Сопоставление кодов расчетов, принятых по результатам группировки,

с кодами расчетов вида использования в соответствии с Приложением № 1 МУ

о ГКО

Наименование сегмента Код расчета

Код расчета вида

использования в соответствии

Приложением №1 МУ о ГКО

1 сегмент

«Сельскохозяйственное

использование»

01_СХ

01:010; 01:030; 01:031; 01:032;

01:050; 01:070; 01:140; 01:160;

01:170; 01:171; 02:022; 13:010;




области

9





13:020; 13:030

11_ВО_1 01:130, 01:131

11_ВО_2

2 сегмент «Жилая застройка

(среднеэтажная и

многоэтажная)

02_ЖЗ 02:050

3 сегмент «Общественное

использование»

03_ОИ_(1.1-1.4) 01:143; 03:000; 03:020; 03:021;

03:030; 03:032; 03:040; 03:041;

03:050; 03:051; 03:060; 03:062;

03:071; 03:080; 03:081; 03:082;

03:091; 03:100; 03:101; 05:010;

05:011; 08:030; 08:041; 09:030

03_ОИ_(2.1-2.4)

03_ОИ_(3.1-3.4)

03_ОИ_(4.2-4.4)

03_ОИ_(5.1-5.4)

4 сегмент

«Предпринимательство»

04_П_(1.1-1.5)

01:183; 04:040; 04:060; 04:080;

04:096

04_П_(2.1--2.5)

04_П_(3.1-3.5)

04_П_(4.1-4.5)

04_П_(5.1-5.5)

5 сегмент «Отдых

(рекреация)»

05_О_(1.1-1.4)

04:070; 05:022; 05:030 05_О_(2.1-2.4)

05_О_(3.1-3.4)

05_О_(4.1-4.4)

6 сегмент «Производственная

деятельность»

06_ПД_2ОГ_(1.1-1.4) 01:087; 01:088; 01:091; 01:100;

01:101; 01:102; 01:110; 01:111;

01:112; 01:122; 01:132; 01:150;

01:180; 01:181; 06:030; 06:040;

06:050; 06:060; 06:090; 06:110;

08:010; 10:011

06_ПД_2ОГ_(2.1-2.4)

06_ПД_2ОГ_(3.1-3.4)

06_ПД_2ОГ_(4.1-4.4)

06_ПД_2ОГ_(5.1-5.4)

06_ПД_3ОГ_1.1 03:011; 06:080; 07:010; 07:020;

07:050 06_ПД_3ОГ_ 1.2

06_ПД_4ОГ_(1.1-1.5) 04:095; 04:099

06_ПД_5ОГ 06:093

15_ЗМ 06:072; 11:030; 01:182; 03:012;

07:051; 06:000; 06:010

8 сегмент «Обеспечение

обороны и безопасности» 15_ЗМ 08:020

9 сегмент «Охраняемые

природные территории и

благоустройство»

15_ЗМ 05:031; 09:010; 09:022; 13:022;

13:032

10 сегмент «Использование

лесов» 10_ИЛ 10:010; 10:020; 10:030; 10:040

11 сегмент «Водные объекты»

11_ВО_1 11:010

11_ВО_2

15_ЗМ 11:020




области

10





12 сегмент «Специальное,

ритуальное использование,

запас»

15_ЗМ 12:010; 12:020; 12:021; 12:030

13 сегмент «Садоводческое,

огородническое и дачное

использование, малоэтажная

жилая застройка»

13_СОД_1 13:011; 13:021; 13:031

13_СОД_2.1

13_СОД_2.2 02:010; 02:011; 02:020; 02:021

14 сегмент «Иное

использование» 15_ЗМ 14:000

Подробное описание расчетов кадастровой стоимости по каждому сегменту

представлено в соответствующих разделах отчета.


«Сельскохозяйственное использование»

Для осуществления расчета кадастровой стоимости земельные участки 1

сегмента «Сельскохозяйственное использование», содержащиеся в Перечне, были

разделены на 2 оценочные группы:

- 1 оценочная группа (код расчета 01_СХ) включает в себя следующие коды

расчета вида использования: 01:010, 01:030, 01:032, 01:050, 01:070, 01:085, 01:140, 01:160,

01:170, 01:171, 02:022, 13:010;

- 2 оценочная группа (коды расчета 11_ВО_1 и 11_ВО_2) – 01:130, 01:131.


группы 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование»

В соответствии с п. 9.2.2.1.5 МУ о ГКО, определение кадастровой стоимости

земельных участков 1 оценочной группы проводилось в рамках доходного подхода,

методом капитализации земельной ренты.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости вышеуказанным

методом предполагает следующую последовательность действий:

- определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую

занимает каждая из них в разрезе каждого хозяйства;

- определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех

сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее - перечень

культур);




области

11

- выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур

допустимых чередований посевов (далее - севооборот), характеризующихся набором

сельскохозяйственных культур;

- определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной

урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур в

соответствии с пунктом 9.2.2.1.5.1 МУ о ГКО;

- определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из

состава перечня культур;

- определение площади, участвующей в севообороте, с учетом рельефа

местности (равнины, склоны, пойма);

- расчет удельного валового дохода на единицу площади для каждой

сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее

нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (далее - удельный

валовый доход сельскохозяйственной культуры) с учетом структуры посевов в

соответствии с пунктом 9.2.2.1.5.1 МУ о ГКО;

- определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой

сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур (далее - удельные

затраты на возделывание сельскохозяйственных культур) с учетом структуры посевов

в соответствии с пунктом 9.2.2.1.5.3 МУ о ГКО;

- расчет удельного показателя земельной ренты по хозяйству с учетом

структуры посева в соответствии с пунктом 9.2.2.1.5 МУ о ГКО;

- определение значения коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в

соответствии с пунктом 9.2.2.1.5 МУ о ГКО.

Определение перечня почвенных разновидностей

Определение состава почвенных разновидностей проводилось на основании

почвенных карт (Приложение 6. Сведения и материалы, содержащие информацию,

доступ к которой ограничен), предоставленных Управлением в соответствии с

заявлениями ОБУ «ЦГКО КО» б/н за период 05.06.2017 – 16.06.2017 о предоставлении

в пользование документов ГФДЗ (Приложение 1.2.2. Запросы ОБУ).

Состав почвенных разновидностей был определен для каждого хозяйства

(территория ранее существовавшего колхоза, совхоза, подсобного хозяйства) по

имеющимся результатам почвенного обследования. При отсутствии материалов

почвенного обследования территории хозяйства использовались данные почвенных

очерков по муниципальным районам. В случае отсутствия материалов почвенного

обследования муниципального района для определения состава почвенных

разновидностей были использованы данные почвенных очерков Курской области.



Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Курской области 12

Рисунок 3.6.1.1.1. Зонирование территории Курской области в соответствии с имеющимися

материалами почвенных обследований




области

13

На рисунке представлено зонирование территории Курской области в

соответствии с имеющимися материалами почвенных обследований (подробное

зонирование с указанием номера каждой зоны представлено в Приложении 1.6

Исходные данные, использованные для определения значений ЦОФ). Красным

цветом обозначены зоны, УПКС которых рассчитывался на основании

материалов почвенных обследований территорий бывших хозяйств. Светло-

зеленым цветом обозначены зоны, УПКС которых рассчитывался на основании

почвенных очерков муниципальных районов Курской области, в связи с

отсутствуем материалов почвенных обследований бывших хозяйств в границах

зоны. Темно-зеленым цветом обозначены зоны, УПКС которых рассчитывался на

основе материалов почвенных обследований территории Курской области, в

связи с отсутствием почвенных очерков территорий бывших хозяйств и

муниципальных районов Курской области в границах зоны.

Определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех

сельскохозяйственных культур, пригодных для выращивания на

территории Курской области

Перечень сельскохозяйственных культур был подобран по соответствию

показателей климата территории агроклиматическим требованиям,

определяющим ареал возможного выращивания сельскохозяйственных культур

на территории региона.

В соответствии со Справочником агроклиматического зонирования, для

выращивания на территории Курской области пригодны следующие культуры:

зерновые, картофель, многолетние травы, однолетние травы, сахарная свекла.

Выбор допустимых чередований посевов с учетом почвенных

разновидностей

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости по почвенным

разновидностям проводился по оптимальной оценочной структуре, которая

определяется конкретными почвенно-климатическими условиями.

Для Курской области, в соответствии со Справочником

агроклиматического зонирования, базовая оценочная структура посева

включает: зерновые – 50%, многолетние травы – 33%, однолетние травы – 10%,

пропашные культуры – 7% (из них картофель – 3,7%, сахарная свекла – 3,3%). На

рисунке ниже представлена диаграмма распределения структуры посева на

территории Курской области:




области

14

Рисунок 3.6.1.1.2. Базовая оценочная структура посева Курской области

Использование базовой оценочной структуры посева позволяет исключить

возможные ошибки и субъективные подходы в выборе оптимальных

севооборотов и тем самым обеспечивает сопоставимость и объективность

земельно-оценочных работ.

В соответствии с правилами подбора оптимальных севооборотов, базовая

оценочная структура посева адаптируется, т.е. оптимизируется применительно к

каждой конкретной почвенной разновидности, почвенно-климатическим

условиям, рельефу местности (равнины, склоновые земли, пойма).

При этом, если по климатическим условиям возможно выращивание и

картофеля, и сахарной свеклы, то из них в структуре посева выбиралась более

доходная. Это объясняется тем, что, как правило, в товарном производстве эти

культуры не включаются в один и тот же севооборот.

На основании проведенного анализа на территории Курской области

среди пропашных культур наиболее доходной является сахарная свекла, исходя

из этого, при определении структуры посева картофель заменен на сахарную

свеклу.

В соответствии с Пособием о ГКО на склоновых землях (почвы на уклонах

более 3 градусов) в оценочной структуре посева пропашные культуры (сахарная

свекла, картофель) были заменены на многолетние травы. На пойменных землях

исключены культуры раннего сева - яровые зерновые и озимые зерновые.

Исключенные зерновые культуры были замещены многолетними и однолетними

травами. Долевое участие однолетних трав увеличилось до 20% (таблица

3.6.1.1.1).




области

15

Таблица 3.6.1.1.1.

Структура универсального севооборота с учетом рельефа местности, %

№ п/п Наименование культуры Условия рельефа

Равнины Склоновые земли Пойма

1 Пшеница 0,25 0,25 0

2 Ячмень 0,25 0,25 0

3 Сахарная свекла 0,07 0 0,07

4 Многолетние травы 0,33 0,4 0,73

5 Однолетние травы 0,1 0,1 0,2

Определение нормативной урожайности каждой

сельскохозяйственной культуры в разрезе почвенных разновидностей

Нормативная урожайность зерновых культур рассчитывалась по формуле:

Ун = 33,2 * 1,4 * (АП/10,0) * К1 * К2 * К3 * К4 * К5, (3.6.1.1.1)

где:

Ун – нормативная урожайность зерновых культур, ц/га;

АП – величина агроклиматического потенциала по агроклиматической

подзоне для зерновых культур;

10,0 – базовое значение величины агроклиматического потенциала;

33,2 – нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталонной

почве, соответствующая нормам зональных технологий при базовом значении

АП (10,0);

1,4 – коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной

технологии возделывания сельскохозяйственных культур;

К1 – поправочный коэффициент на содержание гумуса в пахотном слое;

К2 – поправочный коэффициент на мощность гумусового горизонта;

К3 – поправочный коэффициент на содержание физической глины в

пахотном горизонте;

К4 – поправочный коэффициент на негативные свойства почв;

К5 – коэффициент урожайности оценочной культуры к зерновым.

По предоставленным почвенным картам была собрана информация о

следующих факторах: содержание гумуса в пахотном слое, мощность гумусового

горизонта, содержание физической глины, условия рельефа местности (равнины,

склоновые земли, пойма) по каждой почвенной разновидности в разрезе

хозяйства.

Коэффициенты К1 – К5 приведены в Пособии о ГКО. Поправочный

коэффициент на негативные свойства почв при расчете нормативной




области

16

урожайности не использовался, поскольку данные свойства были учтены в

структуре посева.

Переход от нормативной урожайности зерновых к нормативной

урожайности других сельскохозяйственных культур осуществлялся с

применением коэффициентов отношения урожайности сельскохозяйственных

культур к урожайности зерновых культур, приведенных в Справочнике

агроклиматического зонирования:

Таблица 3.6.1.1.2

Коэффициенты урожайности оценочной культуры к зерновым

Наименование культуры Агроклиматическая

подзона № 1

Агроклиматическая

подзона № 2

Картофель 5,73 5,77

Сахарная свекла 11,85 11,48

Однолетние травы 1,53 1,46

Многолетние травы 1,74 1,65

Определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной

культуры

Расчет цен реализации продукции Курской области был произведен на

основании официальных данных Территориального органа Федеральной службы

государственной статистики по Курской области (Приложение 1.6. Исходные

данные, использованные для определения значений ЦОФ).

Расчетная цена реализации продукции по каждой сельскохозяйственной

культуре из состава перечня оценочных культур определена на основе анализа

среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за пятилетний период

(2013-2017гг), предшествующий началу работ по государственной кадастровой

оценке земель.


Средние цены реализации продукции за пятилетний период (2013-2017гг.) Наименование культуры Средняя цена реализации, руб./т

Пшеница 6930,97

Ячмень 7148,52

Сахарная свекла 2300,17

Картофель 11177,72

Солома и кормовые культуры 4529,69

Определение валового дохода на единицу площади для каждой

сельскохозяйственной культуры с учетом структуры посева

Удельный валовый доход по каждой сельскохозяйственной культуре

рассчитывался по формуле:




области

17

УВД = Ун * Ц, (3.6.1.1.2)

где:

УВД – удельный валовый доход, руб./га;

Ун – нормативная урожайность оценочной культуры, ц/га;

Ц – расчетная цена реализации продукции оценочной культуры по

субъекту РФ, руб./ц.

Расчет удельного валового дохода с учетом севооборотов с применением

структуры посева по видам рельефа (равнины, склоновые земли, пойма)

производился в следующем порядке:

1. Определение средневзвешенного значения удельного валового дохода с

учетом условий рельефа по равнинам по каждой сельскохозяйственной

культуре:

УВДR = УВД * R, (3.6.1.1.3)

где:

УВДR – средневзвешенное значение удельного валового дохода с учетом

рельефа по равнинам, руб./кв.м;


R – структура посева на равнинах.


учетом условий рельефа склоновых земель по каждой сельскохозяйственной

культуре:

УВДY = УВД * Y, (3.6.1.1.4)

где:

УВДY – средневзвешенное значение удельного валового дохода с учетом

рельефа склоновых земель, руб./кв.м;


Y – структура посева на склоновых землях.


учетом условий рельефа земель, расположенных в поймах, по каждой

сельскохозяйственной культуре:

УВДP = УВД * P, (3.6.1.1.5)

где:

УВДP – средневзвешенное значение удельного валового дохода с учетом

рельефа земель, расположенных в поймах, руб./кв.м;





области

18

P – структура посева с учетом условий рельефа земель, расположенных в

поймах.

4. Определение удельного валового дохода с учетом рельефа местности и

общей посевной площади:

УВДсп = ∑УВДR * SR + ∑УВДY * SY + ∑УВДP * SP, (3.6.1.1.6)

где:

УВДсп – удельный показатель валового дохода с учетом структуры посева и

рельефа местности, руб./кв.м;

∑УВДR – сумма средневзвешенных значений удельных показателей

валового дохода всех сельскохозяйственных культур из перечня с учетом рельефа

местности по равнинам, руб./кв.м;

∑УВДY – сумма средневзвешенных значений удельных показателей


склоновых земель, руб./кв.м;

∑УВДP – сумма средневзвешенных значений удельных показателей


земель, расположенных в поймах, руб./кв.м;

SR – доля равнин в общей площади земель, участвующих в севообороте;

SY – доля склоновых земель в общей площади земель, участвующих в

севообороте;

SP – доля земель, расположенных в поймах, в общей площади земель,

участвующих в севообороте.

Определение удельного показателя затрат на возделывание и уборку

сельскохозяйственных культур с учетом структуры посева

Для определения затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных

культур ОБУ «ЦГКО КО» были направлены запросы в Администрации районов

Курской области о предоставлении технологических карт (Приложение 1.2.2.

Запросы ОБУ). В результате обработки полученных ответов было установлено,

что в предоставленных материалах недостаточно данных для определения затрат

на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур. В связи с отсутствием

необходимых данных, работниками ОБУ «ЦГКО КО» было принято решение

направить запрос в комитет Агропромышленного комплекса по Курской

области (далее – АПК) о предоставлении информации по всем

товаропроизводителям агропромышленного комплекса Курской области в

соответствии с формой № 9-АПК «Отчет о производстве, затратах,

себестоимости и реализации продукции растениеводства» за 2013-2017 годы.

Информация о затратах на возделывание и уборку сельскохозяйственных




области

19

культур по данным АПК представлена в Приложении 6. Сведения и материалы,

содержащие информацию, доступ к которой ограничен.

Расчет затрат был произведен в разрезе каждого района Курской области

исходя из затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур,

сложившихся за пятилетний период (2013-2017гг), предшествующий началу

работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного

назначения. При отсутствии возможности определения среднего значения затрат

за пятилетний период в связи с отсутствием данных о затратах хотя бы одного

года, был применен усредненный показатель за пятилетний период по Курской

области.

Подробный расчет затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных

культур представлен в Приложении 2.4. Обоснование использованных при

определении КС моделей с описанием их структуры.

Определение удельного показателя затрат на возделывание и уборку

сельскохозяйственных культур с учетом структуры посева осуществлялся в

следующем порядке:

1. Расчет средневзвешенного значения удельного показателя затрат на

возделывание и уборку сельскохозяйственной культуры с учетом равнинного

рельефа местности:

УЗR = УЗ * R, (3.6.1.1.7)

где:

УЗR – средневзвешенное значение удельного показателя затрат с учетом

равнинного рельефа местности, руб./кв.м;

УЗ – удельный показатель затрат (по данным АПК), руб./кв.м;

R – структура посева на равнинах.


возделывание и уборку сельскохозяйственной культуры с учетом рельефа

склоновых земель:

УЗY = УЗ * Y, (3.6.1.1.8)

где:

УЗY – средневзвешенное значение удельного показателя затрат с учетом

рельефа склоновых земель, руб./кв.м;


Y – структура посева на склоновых землях.


возделывание и уборку сельскохозяйственной культуры с учетом рельефа земель,

расположенных в поймах:




области

20

УЗP = УЗ * P, (3.6.1.1.9)

где:

УЗP – средневзвешенное значение удельного показателя затрат с учетом

рельефа пойменных земель, руб./кв.м;


P – структура посева с учетом условий рельефа земель, расположенных в

поймах.

4. Определение удельного показателя затрат на возделывание и уборку

сельскохозяйственных культур с учетом структуры посева:

УЗсп = ∑УЗR * SR + ∑УЗY * SY + ∑УЗP * SP, (3.6.1.1.10)

где:

УЗсп – удельный показатель затрат с учетом структуры посева и рельефа

местности, руб./кв.м;

∑УЗR – сумма средневзвешенных значений удельных показателей затрат

всех сельскохозяйственных культур из перечня с учетом рельефа местности по

равнинам, руб./кв.м;


∑УЗY – сумма средневзвешенных значений удельных показателей затрат

всех сельскохозяйственных культур из перечня с учетом рельефа склоновых

земель, руб./кв.м;

SY – доля склоновых земель в общей площади земель, участвующих в


∑УЗP – сумма средневзвешенных значений удельных показателей затрат

всех сельскохозяйственных культур из перечня с учетом рельефа земель,

расположенных в поймах, руб./кв.м;

SP – доля земель, расположенных в поймах, в общей площади земель,

участвующих в севообороте.

Расчет удельного показателя земельной ренты

Определение удельного показателя земельной ренты осуществлялось по

формуле:

УПЗР = УВДсп - УЗсп, (3.6.1.1.11)

где:

УПЗР – удельный показатель земельной ренты, руб./кв.м;

УВДсп – удельный показатель валового дохода с учетом структуры посева и

рельефа местности, руб./кв.м;




области

21

УЗсп – удельный показатель затрат с учетом структуры посева и рельефа

местности, руб./кв.м.

Расчет удельного показателя земельной ренты проводился в разрезе

каждого хозяйства в соответствии с материалами почвенных обследований

(Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении КС моделей с

описанием их структуры).

Определение значения коэффициента капитализации земельной

ренты

Коэффициент капитализации был определен на основании официальных

данных Федеральной службы государственной статистики2.

В качестве коэффициента капитализации использовались данные об

уровне рентабельности проданных товаров, продукции, работ, услуг (сельское

хозяйство), как среднее значение, сложившееся за пятилетний период,

предшествующий государственной кадастровой оценке.

Расчетное значение коэффициента капитализации по состоянию на

01.01.2018 составило 32,4% по Курской области. Подробный расчет

коэффициента капитализации земельной ренты представлен в Приложении 2.4.

Обоснование использованных при определении КС моделей с описанием их

структуры.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельных

участков

Удельный показатель кадастровой стоимости по почвенным

разновидностям в разрезе бывших хозяйств Курской области определялся путем

деления удельного показателя земельной ренты конкретного хозяйства на

коэффициент капитализации:

УПКС = УПЗР * 100 / K, (3.6.1.1.12)

где:

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м;

УПЗР – удельный показатель земельной ренты, руб./кв.м;

К – коэффициент капитализации земельной ренты.

В рамках определения УПКС по бывшим хозяйствам Курской области

работниками ОБУ «ЦГКО КО» осуществлялась привязка полученных почвенных

карт к границам кадастровых кварталов, тем самым определялись земельные

участки, к которым применялся УПКС, определенный для бывших хозяйств.

Результаты привязки содержатся в Приложении 6. Сведения и материалы,

содержащие информацию, доступ к которой ограничен.

Непосредственно кадастровая стоимость земельных участков определялась

путем умножения УПКС бывшего хозяйства на площадь конкретного земельного

2 https://www.fedstat.ru/indicator/31429




области

22

участка, входящего в состав одного из кварталов, находящихся на территории

бывшего хозяйства.

На рисунке ниже представлен пример, когда в один кадастровый квартал

входит сразу несколько хозяйств:

Рисунок 3.6.1.1.3. Пример расположения территорий нескольких бывших

хозяйств в одном кадастровом квартале 46:06:091302

В случае, если территория кадастрового квартала находилась сразу в

нескольких хозяйствах, УПКС земельных участков данного квартала определялся

по средневзвешенному значению удельных показателей кадастровой стоимости

этих хозяйств. Так, для земельных участков кадастрового квартала 46:06:091302

УПКС определялся следующим образом:

УПКС = 3,46 * 0,98 + 3,98 * 0,02 = 3,47 руб./кв.м.

На рисунке ниже представлен пример, когда территория квартала

включает 2 хозяйства, одно из которых полностью покрывает территорию

квартала, второе наполовину:




области

23

Рисунок 3.6.1.1.4. Пример наложения двух территорий бывших хозяйств

друг на друга внутри одного кадастрового квартала (46:07:030504)

В данном случае, т.к. дата проведения почвенных обследований разная,

УПКС рассчитывался по данным почвенной карты, составленной на более

позднюю дату (1982 г.). На основании вышеизложенного, УПКС кадастрового

квартала 46:07:030504 равен 4,14 руб./кв.м.

На рисунке ниже представлен пример, когда кадастровый квартал состоит

из территорий двух бывших хозяйств и территории, на которую отсутствую

материалы почвенных обследований бывших хозяйств.




области

24

Рисунок 3.6.1.1.5. Пример заполнения кадастрового квартала 46:03:130801

двумя территориями бывших хозяйств и территорией, на которую

отсутствую материалы почвенных обследований бывших хозяйств

В данном случае, расчет осуществлялся с использованием

средневзвешенных по площади значений УПКС территорий бывших хозяйств и

территории, на которую отсутствуют материалы почвенных обследований

бывших хозяйств (УПКС был определен на основании материалов почвенных

обследований муниципального района), входящих в кадастровый квартал. Таким

образом, УПКС земельных участков кадастрового квартала 46:03:130801 равен:

УПКС ЗУ КК = 3,83 * 0,14 + 2,81 * 0,70 + 3,30 * 0,16 = 3,03 руб./кв.м.

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков 1

группы 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование» по бывшим

хозяйствам Курской области представлен в Приложении 2.4. Обоснование

использованных при определении КС моделей с описанием их структуры.

Далее приведено описание расчета УПКС одного хозяйства Курской

области (бывший колхоз «60 лет Октября» Мантуроского района). Описание

расчетов по другим хозяйствам Курской области в рамках настоящего Отчета не

приводится.




области

25

Пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости

земельных участков 1 группы, входящих в состав бывшего колхоза 60 лет

Октября Мантуровского района Курской области

На основании почвенных карт, полученных ОБУ «ЦГКО КО» из ГФДЗ

(Приложение 6. Cведения и материалы, содержащие информацию, доступ к

которой ограничен), определяем состав почвенных разновидностей на

территории колхоза, площадь каждой почвенной разновидности и ее долю в

общей площади, условия залегания по рельефу, мощность гумусового горизонта,

содержание гумуса, механический состав (таблица 3.6.1.1.4):




Таблица 3.6.1.1.4.

Характеристика почв бывшего колхоза 60 лет Октября Мантуровского района Курской области

Наименование почвенной

разновидности Механический состав

Условия

залегания по

рельефу

Площадь,

га

Доля к

общей

площади

земель

Мощность

гумусового

горизонта,

см

Содержание

гумуса, %

1 2 3 4 5 6 7

Черноземы оподзоленные среднегумусные

среднемощные ложбин стока Тяжелосуглинистый Ложбины 11 0,002 71,5 6,1

Черноземы выщелоченные среднегумусные

среднремощные Тяжелосуглинистый

Плато и пологие

склоны 1458 0,245 66 6,85

Черноземы выщелоченные малогумусные

маломощные слабосмытые Тяжелосуглинистый

Пологие и

покатые склоны 483 0,081 52 5,5

Черноземы типичные остаточно-

карбонатные среднегумусные

среднемощные

Тяжелосуглинистый Плато и пологие

склоны 79 0,013 64 6,6

Черноземы типичные остаточно-

карбонатные малогумусные маломощные

слабосмытые

Тяжелосуглинистый Пологие склоны 256 0,043 46 5,2

Черноземы типичные среднегумусные

среднемощные Тяжелосуглинистый


склоны 909 0,153 71,5 7,65

Черноземы типичные малогумусные

маломощные слабосмытые Тяжелосуглинистый Пологие склоны 636 0,107 55,5 5,2

Черноземы типичные карабонатные

среднегумусные мощные микрозападин Тяжелосуглинистый Микрозападины 3 0,001 121 6,9


среднегумусные мощные Тяжелосуглинистый


склоны 82 0,014 89 6,3


среднегумусные среднемощные Тяжелосуглинистый


склоны 931 0,157 70,5 6,8

Черноземы типичные карбонатные

малогумусные маломощные слабосмытые Тяжелосуглинистый

Пологие и

покатые склоны 281 0,047 56 5,5





слабогумусированные укороченные

среднесмытые

Тяжелосуглинистый Пологие и

покатые склоны 72 0,012 35,5 3,7


сильносмытые Тяжелосуглинистый Покатые склоны 36 0,006 21,5 3,6

Лугово-черноземные среднегумусные

мощные микрозападин Тяжелосуглинистый Западины 6 0,001 112 7,6

Лугово-черноземные малогумусные

среднемощные Среднесуглинистые Равнина 66 0,011 66,5 5,7

Черноземы оподзоленные балочных

склонов эрозионно-опасные Тяжелосуглинистый Крутые склоны 2 0,000 63 8,1

Черноземы оподзоленные балочных

склонов слабосмытые Тяжелосуглинистый Крутые склоны 8 0,001 41 4

Черноземы выщелоченные балочных

склонов слабосмытые Тяжелосуглинистый Крутые склоны 91 0,015 52,5 4,7

Черноземы типичные балочных склонов

слабосмытые Тяжелосуглинистый Крутые склоны 133 0,022 50 5,2


среднесмытые Тяжелосуглинистый Крутые склоны 4 0,001 36,5 2


среднесмытые сильносмытые Легкосуглинистый Крутые склоны 49 0,008 14,5 1,5

Аллювиально-делювиаьные днищ балок Тяжелосуглинистый Равнина 86 0,014 102,5 6,8

Пойменные влажно-луговые зернисто-

слоистые глеевые Тяжелосуглинистый Равнина 111 0,019 55 5,8

Пойменные иловато-торфяно-болотные Тяжелосуглинистый Понижения 128 0,022 45 6

Овраги, ямы, обнажения 15 0,003

Под водой 11 0,002

Итого: 5947 1,000




области

28

В соответствии со Справочником агроклиматического зонирования,

определяем ареал возможного выращивания сельскохозяйственных культур на

территории Курской области: зерновые, картофель, многолетние травы, однолетние

травы, сахарная свекла.

В соответствии с пунктом «Определение нормативной урожайности каждой

сельскохозяйственной культуры в разрезе почвенных разновидностей» настоящего

Отчета определяем нормативную урожайность для каждой сельскохозяйственной

культуры по формуле 3.6.1.1.1.

Поправочный коэффициент на содержание гумуса в пахотном слое К1

представлен в приложение 7 Пособия о ГКО. Выбор значения К1 осуществлялся с

использованием средневзвешенного значения содержания гумуса на территории

бывшего хозяйства.

Расчет средневзвешенного значения содержания гумуса осуществлялся

следующим образом:

СЗСГ= ∑ (СГ * Sд), (3.6.1.1.13)

где:

СЗСГ – средневзвешенное значение содержания гумуса по хозяйству, %;

СГ – содержание гумуса в почвенной разновидности (столбец 7 таблицы 3.6.1.1.4), %;

Sд – доля почвенной разновидности в общей площади хозяйства (столбец 5 таблицы

3.6.1.1.4).

Подставив значения в формулу, получаем:

СЗСГ = 6,1 * 0,002 + 6,85 * 0,245 + 5,5 * 0,081 + 6,6 * 0,013 + 5,2 * 0,043 + 7,65 * 0,153 + 5,2 *

0,107 + 6,9 * 0,001 + 6,3 * 0,014 + 6,8 * 0,157 + 5,5 * 0,047 + 3,7 * 0,012 + 3,6 * 0,006 + 7,6 * 0,001

+ 5,7 * 0,011 + 4 * 0,001 + 4,7 * 0,015 + 5,2 * 0,022 + 2 * 0,001 + 1,5 * 0,008 + 6,8 * 0,014 + 5,8 *

0,019 + 6 * 0,22 = 6,3 %.

В соответствии с приложением 7 Пособия о ГКО, при средневзвешенном

значении содержания гумуса, равным 6,3 %, поправочный коэффициент на

содержание гумуса в пахотном слое К1 равен 1,112.

Поправочный коэффициент на мощность гумусового горизонта К2

представлен в приложение 8 Пособия о ГКО. Выбор значения К2 осуществлялся с

использованием средневзвешенного значения мощности гумусового горизонта на

территории бывшего хозяйства.

Расчет средневзвешенного значения мощности гумусового горизонта

осуществлялся по формуле:

СЗМГГ= ∑ (МГГ * Sд), (3.6.1.1.14)

где:

СЗМГГ – средневзвешенное значение мощности гумусового горизонта, см;




области

29

МГГ – мощность гумусового горизонта почвенной разновидности (столбец 6 таблицы

3.6.1.1.4), см;

Sд – доля почвенной разновидности в общей площади хозяйства (столбец 5 таблицы

3.6.1.1.4).

Подставив значения в формулу, получаем:

СЗМГГ = 71,5 * 0,002 + 66 * 0,245 + 52 * 0,081 + 64 * 0,013 + 46 * 0,043 + 71,5 * 0,153 + 55,5 *

0,107 + 121 * 0,001 + 89 * 0,014 + 70,5 * 0,157 + 56 * 0,047 + 35,5 * 0,012 + 21,5 * 0,006 + 112 *

0,001 + 66,5 * 0,011 + 41 * 0,001 + 52,5 * 0,015 + 50 * 0,022 + 36,5 * 0,001 + 14,5 * 0,008 + 102,5 *

0,014 + 55 * 0,019 + 45 * 0,22 = 62 см.

При средневзвешенном значении мощности гумусового горизонта равным 62

см, поправочный коэффициент на мощность гумусового горизонта К2 равен 1,036.

Для определения поправочного коэффициента на содержание физической

глины в пахотном слое К3 необходимо рассчитать средневзвешенное значение

механического состава почв:

СЗМСП = S1 * СФГ1 + S2 * СФГ2 + S3 * СФГ3 + Sn * СФГn (3.6.1.1.15)

где:

СЗМСП – средневзвешенное значение механического состава почв, %;

S – доля каждой почвы в соответствии с ее механическим составом в общей посевной

площади (столбец 4 таблицы 3.6.1.1.4);

СФГ – содержание физической глины в каждой почвенной разновидности, в

соответствии с ее механическим составом (столбцы 1 и 2 таблицы 3.6.1.1.4 во

взаимосвязи с таблицей 3.6.1.1.5), %.

Для определения содержания физической глины по каждому механическому

составу почв воспользуемся таблицей:


Содержание физической глины в почвах3

Содержание частиц размером менее 0,01 мм, % Название почвы

0 -5 Рыхлосвязанная Пески

5 - 10 Связнопесчаная

10 - 20 Супесчаная Супеси

20 - 30 Легкосуглинистая

Суглинки 30 - 40 Среднесуглинистая

40 - 50 Тяжелосуглинистая

50 - 65 Легкоглинистая

Глины 65 - 80 Среднеглинистая

80 - 100 Тяжелоглинистая

Механический состав почв хозяйства представлен следующими видами:

среднесуглинистые, легкосуглинистые, тяжелосуглинистые.

3 Качинский Н.А. «Механический и микроагрегатный состав почвы, методы его изучения» — Москва: Изд-во АН

СССР, 1958. — 191 с.




области

30

Подставив значения в формулу 3.6.1.1.15, получаем:

СЗМСП = 0,01 * 35 + 0,01 * 25 + 0,98 * 45 = 44,7 %

В соответствии приложением 9 Пособия о ГКО при средневзвешенном

значении содержания физической глины, равным 44,7%, поправочный коэффициент

на содержание физической глины в пахотном слое К3 равен 0,99.

Поправочный коэффициент на негативные свойства почв при расчете

нормативной урожайности не использовался, поскольку данные свойства были

учтены в структуре посева.

В соответствии со Справочником агроклиматического зонирования,

Мантуровский район Курской области относится ко II агроклиматической подзоне.

Для определения коэффициента урожайности оценочной культуры к зерновым К5

воспользуемся данными, представленными в таблице 2: К5 для картофеля равен 5,77;

для многолетних трав – 1,65; для однолетних трав – 1,46; для сахарной свеклы – 11,48.

Подставляя данные в формулу 3.6.1.1, рассчитываем нормативную

урожайность для каждой сельскохозяйственной культуры:

Зерновые: Ун = 33,2 * 1,4 * (7,7/10.0) * 1,112 * 1,036 * 0,99 * 1 = 40,82 ц/га;

Картофель: Ун = 33,2 * 1,4 * (7,7/10.0) * 1,112 * 1,036 * 0,99 * 5,77 = 235,52 ц/га;

Многолетние травы: Ун = 33,2 * 1,4 * (7,7/10.0) * 1,112 * 1,036 * 0,99 * 1,65 = 67,35 ц/га;

Однолетние травы: Ун = 33,2 * 1,4 * (7,7/10.0) * 1,112 * 1,036 * 0,99 * 1,46 = 59,59 ц/га;

Сахарная свекла: Ун = 33,2 * 1,4 * (7,7/10.0) * 1,112 * 1,036 * 0,99 * 11,48 = 468,6 ц/га.

Рыночные цены для каждой сельскохозяйственной культуры представлены в

таблице 3.6.1.1.3. Подробный расчет прогнозируемых цен реализации

сельскохозяйственной продукции на территории Курской области, сложившихся за

пятилетний период, предшествующий началу работ по государственной

кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, представлен в

Приложении 1.6. Исходные данные, использованные для определения значений

ЦОФ.

В соответствии с пунктом «Определение валового дохода на единицу площади

для каждой сельскохозяйственной культуры с учетом структуры посева» настоящего

Отчета подставляем значения в формулы и рассчитываем удельный валовый доход с

учетом рельефа местности и общей посевной площади.

Определяем долю площади равнин, склоновых и пойменных земель в общей

площади земель, участвующих в севообороте по формулам:

SR = VR / Sсо, (3.6.1.1.16)

где:





области

31

VR – площадь равнин, участвующих в севообороте (столбцы 3 и 4 таблицы 3.6.1.1.4),

кв.м;

Sсо – общая площадь земель, участвующих в севообороте (столбец 4 таблицы

3.6.1.1.4), кв.м.

SY = VY / Sсо, (3.6.1.1.17)

где:

SY – доля склоновых земель в общей площади земель, участвующих в севообороте;

VY – площадь склоновых земель, участвующих в севообороте (столбцы 3 и 4 таблицы

3.6.1.1.4), кв.м;

Sсо – общая площадь земель, участвующих в севообороте севообороте (столбец 4

таблицы 3.6.1.1.4), кв.м.

SP = VP / Sсо, (3.6.1.1.18)

где:

SP – доля земель, расположенных в поймах, в общей площади земель, участвующих в


VP – площадь земель, расположенных в поймах, участвующих в севообороте

(столбцы 3 и 4 таблицы № 3.6.1.1.4), кв.м;

Sсо – общая площадь земель, участвующих в севообороте севообороте (столбец 4

таблицы 3.6.1.1.4), кв.м.

Подставим значения в формулы, определим доли площадей равнин,

склоновых и пойменных земель в общей площади земель, участвующих в

севообороте:

Равнины: SR = VR / Sсо = (11 + 1458 +909 + 3 + 82 + 931 + 6 + 66 +86) / (5947 – 15 – 11) = 0,598;

Склоновые земли: SY = VY / Sсо = (483 + 79 + 256 + 636 + 281 + 72 + 36 + 2 + 8 + 91 + 133 + 4 +

49) / (5947 – 15 – 11) = 0,356;

Земли, расположенные в поймах: SP = VP / Sсо = (111 + 128) / (5947 – 15 – 11) = 0,041.

Определение удельного валового дохода по каждой сельскохозяйственной культуре:

Пшеница: УВД = Ун * Ц = 40,82 * 693,10 = 28292,34 руб./га = 2,83 руб./кв.м;

Ячмень: УВД = Ун * Ц = 40,82 * 714,85 = 29180,18 руб./га = 2,92 руб./кв.м;

Сахарная свекла: УВД = Ун * Ц = 468,60 * 230,02 = 107787,37 руб./га = 10,78 руб./кв.м;

Многолетние травы: УВД = Ун * Ц = 67,35 * 452,97 = 30507,53 руб./га = 3,05 руб./кв.м;

Однолетние травы: УВД = Ун * Ц = 59,59 * 452,97 = 26992,48 руб./га = 2,70 руб./кв.м.

Определение средневзвешенного значения удельного валового дохода с учетом

условий рельефа по равнинам по каждой сельскохозяйственной культуре:




области

32

Пшеница: УВДR = УВД * R = 2,83 * 0,25 = 0,71 руб./кв.м;

Ячмень: УВДR = УВД * R = 2,92 * 0,25 = 0,73 руб./кв.м;

Сахарная свекла: УВДR = УВД * R = 10,78 * 0,07 = 0,75 руб./кв.м;

Многолетние травы: УВДR = УВД * R = 3,05 * 0,33 = 1,01 руб./кв.м;

Однолетние травы: УВДR = УВД * R = 2,70 * 0,10 = 0,27 руб./кв.м;

∑УВДR = 0,71 + 0,73 + 0,75 + 1,01 + 0,27 = 3,47 руб./кв.м.


условий рельефа склоновых земель по каждой сельскохозяйственной культуре:

Пшеница: УВДY = УВД * Y = 2,83 * 0,25 = 0,71 руб./кв.м;

Ячмень: УВДY = УВД * Y = 2,92 * 0,25 = 0,73 руб./кв.м;

Многолетние травы: УВДY = УВД * Y = 3,05 * 0,40 = 1,22 руб./кв.м;

Однолетние травы: УВДY = УВД * Y = 2,70 * 0,10 = 0,27 руб./кв.м;

∑УВДY = 0,71 + 0,73 + 1,22 + 0,27 = 2,93 руб./кв.м.


условий рельефа земель, расположенных в поймах, по каждой сельскохозяйственной

культуре:

Сахарная свекла: УВДP = УВД * P = 10,78 * 0,07 = 0,75 руб./кв.м;

Многолетние травы: УВДP = УВД * P = 3,05 * 0,73 = 2,23 руб./кв.м;

Однолетние травы: УВДP = УВД * P = 2,70 * 0,20 = 0,54 руб./кв.м;

∑УВДP = 0,75 + 2,23 + 0,54 = 3,52 руб./кв.м.

Определение удельного валового дохода с учетом рельефа местности и общей

посевной площади:

УВДсп = ∑УВДR * SR + ∑УВДY * SY + ∑УВДP * SP = 3,47 * 0,601 + 2,93 * 0,358 + 3,52 * 0,041 = 3,28

руб./кв.м.

В соответствии с пунктом 3.6.1.1.7 настоящего Отчета, определяем удельный

показатель затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур с учетом

структуры посева:

1. Рассчитываем средневзвешенное значение удельного показателя затрат на

возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры с учетом равнинного

рельефа местности:

Пшеница: УЗR = УЗ * R = 1,73 * 0,25 = 0,43 руб./кв.м;

Ячмень: УЗR = УЗ * R = 1,37 * 0,25 = 0,34 руб./кв.м;

Сахарная свекла: УЗR = УЗ * R = 6,10 * 0,07 = 0,43 руб./кв.м;

Многолетние травы: УЗR = УЗ * R = 0,44 * 0,33 = 0,15 руб./кв.м;




области

33

Однолетние травы: УЗR = УЗ * R = 0,40 * 0,1 = 0,04 руб./кв.м;

∑УЗR = 0,43 + 0,34 + 0,43 + 0,15 + 0,04 = 1,39 руб./кв.м.


возделывание и уборку сельскохозяйственной культуры с учетом рельефа склоновых

земель:

Пшеница: УЗY = УЗ * Y = 1,73 * 0,25 = 0,43 руб./кв.м;

Ячмень: УЗY = УЗ * Y = 1,37 * 0,25 = 0,34 руб./кв.м;

Многолетние травы: УЗY = УЗ * Y = 0,44 * 0,4= 0,18 руб./кв.м;

Однолетние травы: УЗY = УЗ * Y = 0,40 * 0,1 = 0,04 руб./кв.м;

∑УЗY = 0,43 + 0,34 + 0,18 + 0,04 = 0,99 руб./кв.м.


возделывание и уборку сельскохозяйственной культуры с учетом рельефа земель,

расположенных в поймах:

Сахарная свекла: УЗP = УЗ * R = 6,10 * 0,07 = 0,43 руб./кв.м;

Многолетние травы: УЗP = УЗ * R = 0,44 * 0,73 = 0,32 руб./кв.м;

Однолетние травы: УЗP = УЗ * R = 0,40 * 0,2 = 0,08 руб./кв.м;

∑УЗP = 0,43 + 0,32 + 0,08 = 0,83 руб./кв.м.

4. Определяем удельный показатель затрат на возделывание и уборку

сельскохозяйственных культур с учетом структуры посева:

УЗсп = ∑УЗR * SR + ∑УЗY * SY + ∑УЗP * SP = 1,39 * 0,601 + 0,99 * 0,358 + 0,83 * 0,041 = 1,22

руб./кв.м.

В соответствии с пунктом 9.2.2.1.5 МУ о ГКО, определяем удельный показатель

земельной ренты как разность между удельным показателем валового дохода и

удельным показателем затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных

культур. Подставив значения в формулу, указанную в пункте 3.6.1.1.8, определяем

показатель земельной ренты на единицу площади:

УПЗР = 3,28 – 1,22 = 2,06 руб./кв.м.

Завершающим этапом является определение удельного показателя

кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Для этого воспользуемся

коэффициентом капитализации, указанном в пункте «Определение значения

коэффициента капитализации земельной ренты» к Отчету (32,4%) и удельным

показателем земельной ренты по данному хозяйству (2,06 руб./кв.м):

УПКС = 2,06 * 100 / 32,4 = 6,36 руб./кв.м.

Определение кадастровой стоимости конкретного земельного участка

осуществлялось путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости по




области

34

бывшему хозяйству на площадь земельного участка, находящегося на территории

этого хозяйства.

Так, например, кадастровая стоимость земельного участка, расположенного в

границах бывшего колхоза 60 лет Октября Мантуровского района Курской области, с

кадастровым номером 46:14:170301:16 и площадью 2 121 940 кв.м равна:

КС = УПКС * Sзу = 6,36 * 2 121 940 = 13 495 538,40 руб

где:

КС – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости по бывшему хозяйству, руб.;

Sзу – площадь земельного участка, расположенного на территории бывшего

хозяйства, кв.м.

Таким образом, УПКС составляет 6,36 руб./кв.м, а кадастровая стоимость

земельного участка с кадастровым номером 46:14:170301:16 составляет 13 495 538,20

руб.


группы 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование»

Объекты недвижимости 2 оценочной группы 1 сегмента

«Сельскохозяйственное использование», содержащиеся в перечне, представляют

собой земельные участки, предназначенные для размещения водоемов с целью

рыбоводства и выращивания аквакультур.

Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости 2 оценочной группы 1

сегмента представлен в разделе 3.6.10 Отчета.


«Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Для определения кадастровой стоимости земельных участков 2 сегмента,

которым присвоен код расчета 02_ЖЗ, согласно приложению № 6 к МУ о ГКО

применяются 2 подхода: сравнительный и доходный.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,

позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен

приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении

доходного подхода определяется величина будущих доходов и расходов и моменты

их получения.

В рамках данного раздела для расчета в рамках доходного подхода

необходимо определить параметры предполагаемого к строительству объекта

недвижимости, а также уровень арендных ставок, заполняемости арендных




области

35

площадей и доходности инвестиций, что является достаточно проблематичным

ввиду того, что в дальнейшем потенциальный покупатель будет самостоятельно

разрабатывать проектную документацию на оцениваемый земельный участок.

Одновременно с этим, аналогичные земельные участки продаются на

открытом рынке без указания возможных параметров застройки, т.е. анализу

подлежат только удельный показатель стоимости, приходящийся на 1 кв. м

земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, доходный подход в данном разделе не

использовался.

Анализ рынка объектов недвижимости 2 сегмента показал, что рынок на дату

оценки не развит, отсутствуют предложения о продаже земельных участков для

строительства среднеэтажной и многоэтажной застройки, вследствие чего

применение метода статистического (регрессионного) моделирования, метода

типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной

оценки становится невозможным. Учитывая сложившуюся ситуацию, согласно

пунктам 7.2., 7.2.3 и 7.2.4 МУ о ГКО определение кадастровой стоимости земельных

участков 2 сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» с кодом

расчета 02_ЖЗ в рамках сравнительного подхода осуществляется методом

моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) в

комбинации с методом индексации прошлых результатов.

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой

стоимости (УПКС) включает следующие этапы:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости

(кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект

Российской Федерации);

2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих

сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости,

существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал,

населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в

которой расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем

умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду

использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу

(в случае отсутствия в кадастровом квартале – в населенном пункте, муниципальном

образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект

недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с

учетом известных характеристик объекта недвижимости (вид разрешенного

использования, местоположение и прочее).

Метод индексации прошлых результатов заключается в индексировании




области

36

значений кадастровой стоимости, установленных в результате предыдущей

государственной кадастровой оценки.

Метод применяется в случае невозможности применения иных методов

сравнительного подхода, по которым полностью отсутствуют характеристики, а

также в случаях, предусмотренных пунктом 8.6 МУ о ГКО.

Индексы рассчитываются самостоятельно на основании соотношения

кадастровых стоимостей, полученных по итогам государственных кадастровых

оценок, в порядке приоритета: по подгруппе, группе, в целом по виду объектов

недвижимости, а также на основании данных рынка недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков с кодом расчета

02_ЖЗ

Как было сказано выше, расчет кадастровой стоимости земельных участков с

кодом расчета 02_ЖЗ проведен комбинированным методом, т.е. с применением

элементов метода моделирования на основе УПКС и метода индексации прошлых

результатов. Комбинация этих двух методов дает возможность получить наиболее

информативные, достоверные результаты и включает следующие этапы:

1 этап – определяется сегмент, имеющий сходство по виду использования

групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах

территориальной единицы (муниципального района)4. Так, в качестве сегмента,

который наиболее схож со 2 сегментом (среднеэтажная и многоэтажная жилая

застройка) был выбран 13 сегмент (малоэтажная жилая застройка).

2 этап – определяется средневзвешенное значение УПКС 2 и 13 сегментов по

муниципальным районам, в которых расположены объекты оценки на дату действия

утвержденных результатов кадастровой стоимости.

В данном расчете использовались УПКС, утвержденные постановлением

Администрации Курской области от 02.12.2016 № 904-па «Об утверждении

результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на

территории Курской области», 1 группы ВРИ «Земельные участки, предназначенные

для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки»

(соответствуют земельным участкам 2 сегмента в рамках настоящего Отчета) и 2

группы ВРИ «Земельные участки, предназначенные для размещения домов

малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки»

(соответствуют земельным участкам 13 сегмента под ИЖС использование в рамках

настоящего Отчета).

3 этап – определяется средневзвешенное значение УПКС земельных участков

4 В качестве территориальной единицы принят муниципальный район, так как объекты оценки не попадают в те

же кадастровые кварталы, в которых расположены объекты схожей по виду использования группы, и находятся

за пределами населенного пункта.




области

37

сельскохозяйственного назначения 13 сегмента с кодом расчета 13_СОД_2 (ИЖС

использование), полученных в результате проведения ГКО на 01.01.2018 с

применением метода типового (эталонного) земельного участка;

4 этап – по результатам собранных данных рассчитывается индекс, равный

отношению средневзвешенного значения УПКС земельных участков населенных

пунктов 1 группы ВРИ, кадастровая стоимость которых была утверждена в 2016 году,

к средневзвешенному значению УПКС земельных участков населенных пунктов 2

группы ВРИ, кадастровая стоимость которых была утверждена в 2016 году, по

формуле:

(3.6.2.1), где

i – умножающий индекс, который отражает рост или падение той или иной

величины, связанных с изменением, появлением (исчезновением) каких-либо

характеристик;

УПКС 1ВРИ2016 – удельный показатель кадастровой стоимости земельных

участков населенных пунктов 1 группы ВРИ, кадастровая стоимость которых была

утверждена в 2016 г., руб./кв. м.

УПКС 2ВРИ2016 – удельный показатель кадастровой стоимости земельных

участков населенных пунктов 2 группы ВРИ, кадастровая стоимость которых была

утверждена в 2016 г., руб./кв. м.

УПКС оцениваемых земельных участков определяется по формуле:

(3.6.2.2), где

УПКС 22018 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка

сельскохозяйственного назначения 2 сегмента, рассчитанный по состоянию на

01.01.2018, руб./кв. м;

УПКС 132018 – удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков

сельскохозяйственного назначения 13 сегмента, полученный в результате проведения

ГКО с применением типового (эталонного) земельного участка,

руб./кв. м;

i – умножающий индекс, который отражает рост или падение той или иной

величины, связанных с изменением, появлением (исчезновением) каких-либо

характеристик.

Полученная формула 3.6.2.2. учитывает изменение стоимости внутри сегмента,

при этом УПКС индексируется именно для земель сельскохозяйственного

назначения.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков определяется по

формуле:

(3.6.2.3), где

КС – кадастровая стоимость земельного участка, руб.




области

38

УПКС 22018 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка

сельскохозяйственного назначения 2 сегмента, рассчитанный по состоянию на

01.01.2018, руб./кв. м;

S – площадь земельного участка, кв. м

Расчет УПКС земельных участков 2 сегмента «Жилая застройка

(среднеэтажная и многоэтажная)» с кодом расчета 02_ЖЗ приведен в таблице 3.6.2.1,

а также в Приложении 2.4. Обоснование использованных при определении КС

моделей с описанием их структуры.

Таблица 3.6.2.1.

Расчет УПКС земельных участков 2 сегмента «Жилая застройка

(среднеэтажная и многоэтажная)»

Кадастровый

номер

земельного

участка

Пл

ощ

ад

ь, к

в. м

Неформализованное

описание адреса

Утвержденные

средневзвешенны

е значения УПКС

ЗУ НП Курской

области в разрезе

МР (ГО) Курской

области

постановлением

АКО от 02.12.2016

№ 904-па

i

Ср

ед

не

взв

еш

ен

ны

е з

на

че

ни

я У

ПК

С

ЗУ

13

сегм

ен

та

(И

ЖС

исп

ол

ьзо

ва

ни

е),

ра

ссч

ит

ан

ны

е н

а 0

1.01

.201

8

УП

КС

ЗУ

2 с

егм

ен

та

, ра

ссч

ит

ан

ны

е

по

со

сто

ян

ию

на

01.

01.2

018

1

группа

ВРИ

2

группа

ВРИ

46:11:090302:440 1193

обл. Курская, р-н Курский,

Моковский с/с, д. 1-я

Моква

948,99 248,38 3,82 195,13 745,40

46:15:160402:111 682

обл. Курская, р-н

Медвенский, с/с

Чермошнянский,

земельный участок

365,68 70,43 5,19 149,58 776,32

46:23:060102:131 1023


Суджанский, с/с Гуевский,

с. Гуево

740,27 82,39 8,98 99,89 897,01

46:26:060801:393 606,65


Хомутовский, с/с

Калиновский, дом 1,

общежитие Пенькозавода

420,73 49,94 8,42 58,82 495,26

46:26:060801:394 1254,05


Хомутовский, с/с

Калиновский, 2,

общежитие Пенькозавода

420,73 49,94 8,42 58,82 495,26

Расчет кадастровой стоимости земельных участков 2 сегмента «Жилая

застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» с кодом расчета 02_ЖЗ представлен в




области

39

таблице 3.6.2.2., а также в Приложении 2.4. Обоснование использованных при



Расчет кадастровой стоимости земельных участков 2 сегмента «Жилая

застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» Кадастровый

номер земельного

участка

Площадь,

кв. м

Неформализованное описание

адреса

УПКС,

руб./кв.м

Кадастровая

стоимость,

руб.

46:11:090302:440 1193 обл. Курская, р-н Курский,

Моковский с/с, д. 1-я Моква 745,40 889 262,20

46:15:160402:111 682

обл. Курская, р-н Медвенский, с/с

Чермошнянский, земельный

участок

776,32 529 450,24

46:23:060102:131 1023 обл. Курская, р-н Суджанский, с/с

Гуевский, с. Гуево 897,01 917 641,23

46:26:060801:393 606,65

обл. Курская, р-н Хомутовский, с/с

Калиновский, дом 1, общежитие

Пенькозавода

495,26 300 449,48

46:26:060801:394 1 254,05

обл. Курская, р-н Хомутовский, с/с

Калиновский, 2, общежитие

Пенькозавода

495,26 621 080,80


«Общественное использование»

В соответствии с МУ о ГКО для целей определения кадастровой стоимости

земельные участки группируются в соответствии с их видом разрешенного

использования.

Сегментированный перечень земельных участков представлен в Приложении

1.4.3. Обработанный ОБУ перечень ОН, подлежащих ГКО.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее

вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен,

исходя из возможности продолжения фактического вида его использования

независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости (п.1.2

МУ о ГКО).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой

оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов

недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения

кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки,

определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении

объектов недвижимости на основе таких подходов к оценке как: сравнительный, и

(или) затратный, и (или) доходный.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого




области

40

из подходов к оценке. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования

осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования,

назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности

располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа

рынка недвижимости.

Описание методологии трех подходов к оценке: сравнительного, затратного

и доходного приведено в разделе 3.6.

Описание порядка определения кадастровой стоимости земельных

участков с кодом расчета 03_ОИ

Для определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к

03_ОИ, согласно приложению № 6 к МУ о ГКО, применяются 2 подхода:

сравнительный и доходный.










земельного участка (что найдет свое отражение при применении сравнительного

подхода).



Анализ рынка объектов недвижимости (см. раздел 3.1.3.6) показал, что рынок

на дату оценки является не активным. Это обусловлено отсутствием информации о

необходимом количестве сделок и предложений для проведения данной оценки в

открытых информационных источниках. В связи с этим, вся информация о сделках,

которая требуется для реализации сравнительного подхода в данном разделе, была

предоставлена комитетом по управлению имуществом Курской области по

информационному запросу.

Таким образом, для расчета кадастровой стоимости земельных участков

данного сегмента применяется сравнительный подход, использование которого

позволит получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты

оценки стоимости. Понятие подхода и методов, используемых при сравнительном

подходе, описано в разделе 3.6.

Определение кадастровой стоимости земельных участков с кодом расчета




области

41

3_ОИ осуществляется методом типового (эталонного) объекта недвижимости в

соответствии с последовательностью, установленной пунктом 7.2.2 МУ о ГКО (см.

раздел 3.6). При этом определение кадастровой стоимости выбранных эталонных

земельных участков осуществлялось в рамках индивидуального расчета согласно

пункту 8.1 МУ о ГКО.

Так, в соответствии с МУ о ГКО для выбора эталонного объекта необходимо

типологизировать все объекты недвижимости, отнесенные к коду расчета 03_ОИ, т.е.

выделить характеристику или группу характеристик, на основании которых можно

их сгруппировать. Группировка указанных объектов проводилась в два этапа.

Для формирования подгрупп внутри оценочной группы земельные участки

были дифференцированы по диапазонам площадей в соответствии с градацией

площади земельных участков, представленной в Справочнике оценщика

недвижимости «Земельные участки» том III – 2016 года под редакцией Лейфера Л.А.,

стр.176 следующим образом:

1 диапазон – <0,1 га;

2 диапазон – от 0,1 до 0,5 га;



5 диапазон – ≥ 3,0 га.

Каждый представленный диапазон площадей, в свою очередь, был разделен

на части в зависимости от местоположения земельных участков. Данная

группировка проводилась по уровню средней заработной платы в организациях

государственной и муниципальной форм собственности Курской области,

информация о котором доступна на сайте Территориального органа Федеральной

службы государственной статистики по Курской области5. Сведения о СрЗП по

районам Курской области по состоянию на 01.01.2018 представлены в Приложении

1.6. Исходные данные, использованные для определения значений ЦОФ.

Таким образом, были сформированы подгруппы, представленные в таблице

3.6.3.1.1.

5 http://kurskstat.gks.ru/

http://kurskstat.gks.ru/




области

42


Критерии выбора эталонного земельного участка Критерии выбора

эталонного земельного

участка

Присвоенный

номер

подгруппы


номер

эталонного


участка

Наименование

районов, для

которых

земельный

участок является

эталонным

Код

расчета Диапазон S

(для

определения

группы)

Диапазон

сред.

заработной

платы (для


подгруппы)

<0,1 га

20 000 руб. - 21

000 руб. 1.1. 46:12:090501:61

Золотухинский

Курчатовский 03_ОИ_1.1

21 000 руб. - 22

000 руб. 1.2. 46:21:090802:98

Глушковский,

Железногорский,

Мантуровский,

Медвенский,

Октябрьский,

Поныровский,

Советский,

Суджанский

03_ОИ_1.2

22 000 руб. - 23

000 руб. 1.3. 46:28:061002:9

Горшеченский,

Льговский,

Рыльский,

Щигровский

03_ОИ_1.3

от 23 000 руб. 1.4. 46:11:121205:55 Курский,

Обоянский 03_ОИ_1.4.

0,1-0,5 га

20 000 руб. –

21 000 руб. 2.1. 46:07:120601:80

Беловский,

Золотухинский,

Курчатовский

03_ОИ_2.1.

21 000 руб. -22

000 руб. 2.2. 46:24:060101:251

Глушковский,



Суджанский,

Тимский,

Фатежский,

Хомутовский,

03_ОИ_2.2




области

43

Черемисиновский

22 000 руб. -23

000 руб. 2.3. 46:28:050502:82

Горшеченский,

Щигровский 03_ОИ_2.3

от 23 000 руб. 2.4. 46:11:140601:169 Курский 03_ОИ_2.4.

0,5-1,0 га

20 000 руб. -21

000 руб. 3.1. 46:08:120201:41 Касторенский 03_ОИ_3.1.

21 000 руб. –

22 000 руб. 3.2. 46:18:060501:107



Тимский

03_ОИ_3.2.

22 000 руб. –

23 000 руб. 3.3. объекты оценки отсутствуют 03_ОИ_3.3.

от 23 000 руб. 3.4. 46:11:050502:158 Курский 03_ОИ_3.4.

1,0-3,0 га

20 000 руб. –

21 000 руб. 4.1. объекты оценки отсутствуют 03_ОИ_4.1.

21 000 руб. -22

000 руб. 4.2. 46:18:060501:111 Поныровский 03_ОИ_4.2.

22 000 руб.-23

000 руб. 4.3. 46:13:030105:44 Льговский 03_ОИ_4.3.

от 23 000 руб. 4.4. объекты оценки отсутствуют 03_ОИ_4.4.

>3,0 га

20 000 руб. -21

000 руб. 5.1. 46:12:090402:224

Беловский,

Касторенский,


03_ОИ_5.1.

21 000 руб. -22

000 руб. 5.2. 46:25:080010:1


Суджанский,

Тимский,

Фатежский

03_ОИ_5.2.

22 000 руб. -23

000 руб. 5.3. объекты оценки отсутствуют 03_ОИ_5.3.




области

44

от 23 000 руб. 5.4. 46:16:180501:6 Курский,

Обоянский 03_ОИ_5.4.

Далее приведено описание индивидуального расчета эталонного объекта 1

группы 1 подгруппы (код расчета 3_ОИ_1.1.). Описание расчетов остальных

эталонных объектов не приводилось, так как оно аналогично нижеприведенному

описанию. Индивидуальный расчет остальных эталонных объектов приведен в

Приложении 2.4. Обоснование использованных при определении КС моделей с

описанием их структуры.

Индивидуальный расчет эталонного земельного участка (код расчета 3_

ОИ_1.1.).

Для определения стоимости эталонного объекта используется следующая

последовательность действий:

Выбор объектов-аналогов.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков была

проанализирована информация о сделках, заключенных по результатам проведения

торгов за период 2016-2017 гг., предоставленных комитетом по управлению

имуществом Курской области (Приложение 1.7. Результаты сбора информации о

рынке ОН), где было отобрано 8 объектов-аналогов, максимально сопоставимых с

объектами оценки по функциональному назначению.

Далее, 1 земельный участок был исключен в связи с иным передаваемым

правом – правом аренды.

Остальные 7 земельных участков были проверены на наличие грубых

погрешностей – аномальных, резко выделяющихся данных, наличие которых может

существенно ухудшить статистические оценки результирующего значения

стоимости. Проверка на однородность выборки проводилась по критерию

Смирнова-Граббса. В результате проведенного анализа по критерию Смирнова-

Граббса из выборки были исключены 2 земельных участка.

Поэтому для проведения расчета кадастровой стоимости 3 сегмента были

использованы 5 земельных участков.

Выбор единицы сравнения.

В качестве единицы сравнения был использован показатель стоимости,

приходящийся на 1 кв. м. площади земельного участка, руб.

Определение ценообразующих факторов.




области

45

На основе анализа информации о рынке объектов недвижимости (см. раздел

3.1.3.6) определяются ценообразующие факторы, характеризующие

непосредственное окружение и сам рынок сегмента.

В дальнейшем расчете были использованы следующие ценообразующие

факторы:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих

прав;

условия финансирования;

тип сделки (предложения);

дата сделки (предложения);

категория земель;

вид разрешенного использования;

характеристики застройки земельного участка (тип объекта);

наличие обременений (ограничений) земельного участка;

сведения о местоположении (СрЗП);

площадь объекта недвижимости (земельного участка);

сведения об инженерной инфраструктуре;

существующий рельеф земельного участка;

форма земельного участка.

В таблице ниже приведено описание эталонного земельного участка для

группы 3_ОИ_1.1. и всех подобранных объектов-аналогов.





Описание эталонного объекта и объектов-аналогов

Параметры Эталонный объект Объект-аналог

№1

Объект-аналог

№2 Объект-аналог №3


№4


№5

Источник

информации -

Письмо Комитета

по управлению

имуществом

Курской области

от 29.06.2017

№11.2-01-20/8851





от 29.06.2017

№11.2-01-20/8851

Письмо Комитета по

управлению


Курской области от

29.06.2017 №11.2-01-

20/8851





от 29.06.2017

№11.2-01-20/8851

Письмо

Комитета по

управлению



от 29.06.2017

№11.2-01-20/8851



Курская область,

Курчатовский район,

Макаровский

сельсовет, с.

Макаровка


Рыльский район,

х.Фонов

Курская область, г.

Льгов, ул. Красная,

124



124


Обоянский район,

г. Обоянь,

ул. Ленина, д.16



с. Ивановское, ул.

Шлях Льговский,

29

Муниципальный

район/Городской

округ

Курчатовский Рыльский г. Льгов г. Льгов г. Обоянь Рыльский

Кадастровый номер

участка/квартала 46:12:090501:61 46:20:230202:64 46:32:010102:6821 46:32:010102:6822 46:16:010142:140 46:20:100104:907

Передаваемые

имущественные

права, ограничения

(обременения) этих

прав

право собственности право

собственности

право

собственности право собственности

право


право


Тип сделки

(предложения) сделка сделка сделка сделка сделка сделка

Условия

финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные





№1




№4


№5

Дата сделки

(предложения) 01.01.2018 май 2017 декабрь 2016 декабрь 2016 апрель 2017 март 2016

Категория земель

земли

сельскохозяйственного

назначения

земли населенных

пунктов


пунктов


пунктов


пунктов

земли

населенных

пунктов

Вид разрешенного

использования

для


производства

для учебных целей

для

оздоровительной

деятельности

для

оздоровительной

деятельности

земли под

объектами

здравоохранения

для

обслуживания и

эксплуатации

объектов


Площадь объекта

недвижимости

(земельного участка),

кв. м

410,00 2964,00 121,00 197,00 593,00 127,00

Сведения об

инженерной

инфраструктуре

электроэнергия,

водоснабжение,

газоснабжение
















Существующий

рельеф земельного

участка

существующий рельеф

земельного участка не

оказывает влияние на

стоимость земельного

участка

существующий


участка не

оказывает влияние

на стоимость

земельного участка



участка не




участка



участка не оказывает

влияние на

стоимость




участка не





рельеф


участка не

оказывает

влияние на

стоимость


участка

Форма земельного

участка близкая к правильной

близкая к

правильной

близкая к


близкая к


близкая к


близкая к






№1




№4


№5

Характеристики

застройки


(тип объекта)

незастроенный











земельный

участок

Наличие

обременений

(ограничений)


нет нет нет нет нет нет

Удельный

показатель

стоимости, руб./кв.

м.

60,58 66,12 75,38 48,48 56,42

Стоимость, руб. 179 550,00 8 000,00 14 850,00 28 750,00 7 164,80




области

49

Описание проведенных корректировок

Отметим, что в процессе оценки расчет кадастровой стоимости 1 кв. м.

площади объектов-аналогов приводится к расчетной стоимости 1 кв. м. эталонного

объекта через систему корректировок. Произведенные корректировки сделаны на

основе аналитической информации об объектах, а также на основе анализа

информации о реальных сделках с земельными участками.

Полученные после проведения корректировок результаты формируют

окончательную кадастровую стоимость эталонного объекта путем нахождения

средневзвешенного значения.

Корректировка цен аналогов по ЦОФ выполняется в два этапа. На первом

этапе производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию

рынка. Корректировки вносятся последовательно путем применения каждой

последующей корректировки к предыдущему результату.

Во вторую очередь, производятся корректировки, относящиеся

непосредственно к земельному участку, путем применения указанных

корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка.

Данные поправки вносятся методом суммирования, т.е. определяется

алгебраическая сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая

вносится в скорректированную цену аналога после внесения поправок по первым

четырем элементам сравнения.

В целом последовательность корректировок можно представить следующим

образом:

[( ) ( ) ( )]

( ), (3.6.3.1.),

где

– цена i -го аналога после выполнения всех корректировок;

- цена i-го аналога до корректировки;

a1, ……, ak – корректирующие коэффициенты;

– разность значений k-го ценообразующего фактора эталонного объекта

объекта-аналога.

Последовательные корректировки (первой группы).

Корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения)

этих прав

Цена сделки определяется составом имущественных прав. Сравнение можно

проводить только при передаче одинаковых прав по эталонному объекту и

объектам-аналогам.




области

50

Передаваемые имущественные права на эталонный объект и объекты-аналоги

идентичны (право собственности), поэтому корректировка не проводилась.

Корректировка на условия финансирования

Данная корректировка учитывает различия в условиях финансирования

сделок. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности

финансовых договоренностей. Для всех объектов условия финансирования приняты

как соответствующие рыночным условиям, поэтому данная корректировка не

проводилась.

Корректировка на дату сделки (предложения)

В рамках данного раздела для определения корректировки на дату сделки

(предложения) могут быть использованы следующие источники информации:

1) Данные публичной оферты, т.е. рекламные объявления о продажи

земельных участков;

2) Информация об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых

была оспорена в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения

кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области за период с

2016 г. по весь 2017 г.;

3) Сведения о сделках, заключенных по результатам проведения торгов о

предоставлении объектов недвижимости, за период 2016-2017 г.

Данный перечень связан в первую очередь с тем, что недостаточно объема

необходимой информации о продаже земельных участков в Курской области. В

основном на открытом рынке представлены, посредством публичной оферты,

участки, относящиеся к землям населенных пунктов, предназначенных для

индивидуального жилищного строительства, а также участки сельскохозяйственного

назначения, относящиеся к садовым и дачным некоммерческим партнерствам.

Что же касается других категорий земель, то здесь ситуация гораздо сложнее,

поэтому в качестве объектов аналогов была использована информация об объектах

недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в комиссии по

рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при

Управлении Росреестра по Курской области за период с 2016 г. по 2017 г.

включительно.

Данная информация находится в общем доступе на сайте Росреестра6.

Сделки по подобранным объектам-аналогам были совершены в разные

периоды, поэтому необходимо провести корректировку на дату.

6 Источник информации: https://rosreestr.ru/site/

https://rosreestr.ru/site/




области

51

Для проведения данной корректировки был проведен анализ рынка

земельных участков в Курской области для выявления изменения стоимости за

период 2016-2017 гг.

Нужный объем информации за 2016 г. и за 2017 г. удалось собрать по

г. Курску и Курскому району о продаже земельных участков, относящихся к землям

населенных пунктов, для ИЖС. Данные за 2016 г. сведены в таблицу ниже:





Данные, полученные при исследовании рынка земельных участков для ИЖС по состоянию на 2016 г.

№

п/п Источник информации

Назначение / вид

разрешенного


Район

расположен

ия Местоположение

Дата

предложения Площадь,

кв. м

Стоим

ость,

руб.

Удельная

стоимость,

руб./кв. м

1

http://www.classifieds24.ru/

kursk/prodazha-zemli-pod-

individualnoe-

stroitelstvo/uchastok-10-sot-

6151913.html


пунктов/ИЖС Курский

Курская обл.,

Курский район, д.

Ново-Клюква 21.04.2016 1000 150000 150

2



individualnoe-


6353849.html





Кислино 26.04.2016 1000 200000 200

3 www.doska3.ru/kursk/zemly

a-izhs/zemelnyy-uchastok-8-

sotok-izhs_1157005


пунктов/ИЖС г. Курск


Курский район, г.

Курск 09.08.2016 800 935000 1169

4



individualnoe-


6391609.html




Курский район, с.

Полянское 27.04.2016 2500 750000 300

5



individualnoe-


6391609.html





1-е Анпилогово 28.04.2016 2500 750000 300

6


kurskaia-oblast/prodazha-

zemli-pod-individualnoe-

stroitelstvo/index2.html





Полянское 06.05.2016 1250 280000 224




№





Район



Дата


кв. м

Стоим

ость,

руб.

Удельная

стоимость,

руб./кв. м

7



individualnoe-


6508448.html



Курская обл., г.

Курск, рядом с пр.

А. Дериглазова 07.05.2016 1200 1000000 833

8



individualnoe-


6629198.html





Духовец 10.05.2016 1500 750000 500

9 https://www.realtymag.ru/ze

melny-

uchastok/prodazha/31771028




Курск, район ул.

Аэропортовская 21.01.2016 1000 1000000 1000


melny-





Курск, ул. Шубина 21.01.2016 1000 1500000 1500

11 https://www.realtymag.ru/k

urskaya-oblast/zemelny-

uchastok/prodazha/page/8





Гремячка 04.02.2016 1000 210000 210

12

https://propokupki.ru/kursk/

prodam_uchastok/prodam_z

emelnyy_uchastok_68878401.

html





Полянское 14.02.2016 2500 500000 200


melny-






Гремячка 04.02.2016 1000 210000 210


melny-





Курск, ул. Шубина 25.01.2016 1000 1500000 1500




№





Район



Дата


кв. м

Стоим

ость,

руб.

Удельная

стоимость,

руб./кв. м


melny-





Курск, ул.

Аэропортовская 25.01.2016 1000 1000000 1000

16 https://kursk.barahla.net/real

ty/216/8370298.html земли населенных



Курск, ул. 8 лог 17.06.2016 800 1500000 1875






Гремячка 05.06.2016 1000 250000 250





Курск, рядом с пр.

А. Дериглазова 11.04.2016 1000 1000000 1000

19

http://rydo.ru/kursk/zemlya-

izhs/zemelnyy_uchastok_10_

sotokrovnyyryadom_avt_ost

anovkasvetmagistr_1731362





Овсянниково 20.10.2016 1000 500000 500

20 http://rydo.ru/kursk/zemlya-

izhs/zemelnyy-uchastok-10-

sotok-izhs_1177081




Курский район 11.08.2016 1000 330000 330

21 http://rydo.ru/kursk/zemlya-

izhs/zemelnyy-uchastok-10-

sotok-izhs_1111893




Курский район 09.08.2016 1000 275000 275




области

55

Общая база данных о продаже земельных участков для ИЖС за 2017 год

представлена в Приложении 1.7. Результаты сбора информации о рынке ОН.

Как видно из приведенной выше таблицы 3.6.3.3., в 2016 г. удельная стоимость

1 кв. м земельных участков для ИЖС в г. Курске находится в диапазоне 833 – 1875

руб., средняя величина составила 1235 руб., в Курском районе диапазон цен 150 – 500

руб., средняя величина составила 281 руб.

По данным общей базы объявлений, которая была сформирована для расчета

13 сегмента ИЖС, в 2017 г. удельная стоимость 1 кв. м земельных участков для ИЖС

по г. Курску находится в диапазоне 615 – 2500 руб., средняя величина составила 1172

руб., по Курскому району диапазон цен – 100 – 862 руб., средняя величина составила

– 271 руб.

Из приведенных выше данных видно, что в г. Курске и Курском районе

удельная стоимость 1 кв. м уменьшилась, но незначительно и вероятнее всего, это

связано с фактором ограниченности выборки, при котором количество аналогов,

которое используется для определения среднего, в силу статистических

закономерностей делает невозможным точное определение параметров

распределения случайной величины. В виду присутствия неучитываемых

параметров, влияющих на условия продажи, интересы сторон и т.п. даже

идентичные объекты (по своим характеристикам, местоположению и т.п.) могут

различаться по ценам предложений и ценам сделок (т.е. фактически иметь

значимые, но не описанные в источниках информации об объектах, отличия по тем

или иным признакам).

В соответствии с «Рекомендациями по определению и обоснованию границ

интервала, в котором может находится стоимость объекта оценки», значение

доверительного интервала неопределенности расчета при активном рынке для

земельных участков под ИЖС составило от 8 до 9%, среднее 8,5%. Итоговое

расхождение между результатами средних значений не превышает 8,5%,

следовательно, расхождение следует принять несущественным.

По результатам проведенного анализа рынка земельных участков в г. Курск и

Курском районе, на примере земельных участков, относящихся к категории

населенных пунктов, для ИЖС, принято решение не вносить корректировку на дату

сделки, в связи с тем, что существенного расхождения стоимости за период 2016 –

2017 гг. не обнаружено.

Корректировка на тип сделки (предложения)

Как правило, условия продажи существенно влияют на цену сделки. Она

может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются

наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи

могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости.




области

56

К применяемым в расчете объектам аналогам корректировка не применялась

ввиду того, что все объекты - аналоги были отобраны из базы данных о сделках,

заключенных по результатам проведения торгов за период 2016-2017 гг., то есть

представляют собой результат совершенной сделки. Расчет корректировок по

первой группе ценообразующих факторов представлен в таблице 3.6.3.4.





Корректировки по первой группе ценообразующих факторов


№1


№3


№4



Сведения о

местоположении

(СрЗП)




сельсовет, с. Макаровка


Рыльский район, х.

Фонов


г. Льгов, ул.

Красная, 124



124


Обоянский район,

г. Обоянь,



Рыльский район, с.

Ивановское, ул.

Шлях Льговский, 29





прав

право собственности право


право


право


право


право


Корректировка

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная

стоимость, руб./кв. м.

60,58 66,12 75,38 48,48 56,42

Тип сделки

(предложения) сделка сделка сделка сделка сделка сделка


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%



60,58 66,12 75,38 48,48 56,42

Условия

финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%



60,58 66,12 75,38 48,48 56,42


(предложения) 01.01.2018 май 2017 декабрь 2016 декабрь 2016 апрель 2017 март 2016


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%



60,58 66,12 75,38 48,48 56,42




области

58

Независимые корректировки (второй группы)

Корректировка на характеристики застройки земельного участка (тип объекта)

Участки, подобранные в качестве объектов-аналогов, по факту являются

застроенными, однако сделки по ним совершались с выделением отдельно

стоимости земельного участка и улучшений. Таким образом, все объекты

учитываются в дальнейшем расчете как незастроенные земельные участки.

Кроме того, руководствуясь п. 1.12. МУ о ГКО при определении кадастровой

стоимости земельного участка не учитываются улучшения земельного участка,

которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет, т.е. все

земельные участки принимаются как условно свободные, т.е. незастроенные.

Корректировка не требуется.

Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка.

Согласно п. 1.11. МУ о ГКО определение кадастровой стоимости

осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за

исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с

регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной

объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов

Российской Федерации (далее – объекты культурного наследия), охраной

окружающей среды, безопасностью населения и государства.

В отношении эталонных объектов и объектов-аналогов обременения не

зарегистрированы, поэтому корректировка не требуется.

Корректировка на категорию земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного


Данная корректировка не применялась, поскольку эталонный объект и

подобранные аналоги используются под общественную деятельность.

Корректировка на сведения об инженерной инфраструктуре.

Важным ценообразующим фактором является наличие инженерных

коммуникаций на земельном участке, отсутствие или наличие которых существенно

влияет на стоимость объектов недвижимости. При наличии на участке всех

необходимых инженерных коммуникаций, ценность земельного участка

увеличивается в связи с отсутствием необходимости дополнительных затрат на

подведение тех или иных коммуникаций к участку. Участки, полностью

обеспеченные всеми коммуникациями, обладают более высокой стоимостью, чем

обеспеченные не полностью или инженерно-необеспеченные.

Величина корректировки на наличие инженерных коммуникаций рассчитана

на основании Справочника оценщика недвижимости – «Земельные участки», том III

2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 252 (см. рисунок 3.6.3.1.)




области

59

У оцениваемого земельного участка имеются все инженерные системы:

электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение.

Объекты-аналоги № 1 – № 5 также обеспечены всеми коммуникациями:

электроэнергией, водоснабжением, водоотведением.7

Рисунок 3.6.3.1. Матрица коэффициентов на наличие различных сочетаний

инженерных коммуникаций на оцениваемых участках и объектах-аналогах.

Корректировка на существующий рельеф земельного участка

Немаловажным фактором, который учитывается при оценке земельного

участка, является существующий рельеф участка. Овраги, возвышенности, уклоны –

все эти физические особенности могут сделать участок или его часть непригодными

для застройки и эффективной эксплуатации, а соответственно, снизить его

стоимость.

Существующий рельеф земельного участка не оказывает влияние на стоимость

земельного участка. Следовательно, корректировка не применялась.

Корректировка на форму земельного участка.

По данным геоинформационной системы Mapinfo эталонный объект и

объекты-аналоги имеют близкую к правильной, многоугольную (не вытянутую)

форму, следовательно, корректировка не проводилась.

7 Поскольку в исходном источнике информации об объектах-аналогах нет данных о составе инженерных

коммуникаций, в качестве источника были использованы сведения, полученные с применением

геоинформационной системы Mapinfo.




области

60

Корректировка на сведения о местоположении (СрЗП)

Местоположение является одним из важнейших факторов стоимости, именно

поэтому подбор аналогов осуществляется, как правило, с территории, которая

непосредственно примыкает к объекту оценки, либо с территории, которая по своим

характеристикам аналогична ей.

Определяющую роль в вопросе обеспечения спроса на земельные участки

играют доходы платежеспособного населения. Поэтому непосредственным

фактором в системе ценообразования на рынке недвижимости, влияющим на объем

спроса и, как следствие этого, на цену земельных участков, является величина

реальных располагаемых доходов граждан или, иными словами, потребительских

доходов. Другими словами, решающую роль играет та часть доходов, которая

остается после вычитания необходимых затрат на проживание, т.е. тех средств,

которые могут быть использованы.

Для проведения корректировки на местоположение использовалась величина

средней заработной платы муниципальных районов Курской области, так как она

является показателем экономического развития района, и является индикатором

таких характеристик данного фактора как: степень освоенности территории,

удаленность от центра субъекта, развитость социального окружения и прочее.

Коэффициент ценообразующего фактора «местоположение» (Км) определяется по

формуле:

Км = (Ксрз. ЭО/ Ксрз. ОА – 1) * 100%, (3.6.3.2.),

где Ксрз.ЭО – значение средней заработной платы в месте расположения

эталонного объекта, руб.;

Ксрз.ОА – значение средней заработной платы, в месте расположения объекта -

аналога, руб.

Корректировка на площадь объекта недвижимости (земельного участка)

Площадь земельного участка является мерой его ликвидности, т.е. объекты

меньшей площади имеют большую ликвидность, и, поэтому, при прочих равных

условиях их удельная рыночная стоимость выше. Земельные участки большей

площади имеют более низкий удельный показатель рыночной стоимости за 1 кв. м,

так как при их реализации вводится так называемая корректировка на «опт».

Так как площадь эталонного объекта и объектов-аналогов отличаются между

собой, был введен поправочный коэффициент, величина которого рассчитана на

основании Справочника оценщика недвижимости – «Земельные участки», том III

2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 176 (см. рис. 3.6.3.1.2).

http://www.pandia.ru/text/category/obtzem_sprosa/


http://www.pandia.ru/text/category/dohod_raspolagaemij/




области

61

Рисунок 3.6.3.2. Корректирующие коэффициенты на площадь

Коэффициент фактора «площадь» (КS) определяется по формуле:

КS = (KSa - KSo) * 100%, (3.6.3.3.), где

KSa - коэффициент влияния площади объекта аналога;

KSo - коэффициент влияния площади эталонного объекта.

Расчет весовых коэффициентов в сравнительном подходе

По результатам расчета в рамках сравнительного подхода, после внесения всех

необходимых корректирующих коэффициентов, необходимо присваивать вес

каждому аналогу в зависимости от суммы внесенных корректировок.

Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы

корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем

больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Расчет

производится по следующей формуле:

(3.6.3.4.),

где К – искомый весовой коэффициент;

n – номер аналога;

SA – сумма корректировок по всем аналогам;

S1…n – сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S1 – сумма корректировок 1-го аналога;

S2 – сумма корректировок 2-го аналога;

Sn – сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на

(| | ), в результате получим:




области

62

(3.6.3.5.).

Величины корректировок могут быть как положительные, так и

отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения

корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок

(S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает

определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать

математической ошибки деления на ноль.

Таким образом, формула объясняет распределение весов в зависимости от

сумм корректировок по аналогам.

Расчет кадастровой стоимости эталонного земельного участка 03_ОИ_1.1.

приведен в таблице 3.6.3.5.





Корректировки по второй группе ценообразующих факторов и определение кадастровой стоимости эталонного

объекта


№1


№2


№3


№4


№5

Сведения о

местоположении (СрЗП)




сельсовет, с.

Макаровка



х.Фонов



Красная, 124



Красная, 124


Обоянский

район,

г. Обоянь,




с. Ивановское, ул.

Шлях Льговский,

29

Средняя заработная плата 20 668,03 22 283,53 22 879,39 22 879,39 23 644,19 22 283,53

Корректировка -7,25% -9,67% -9,67% -12,59% -7,25%


недвижимости (земельного

участка), кв. м.

410,00 2964,00 121,00 197,00 593,00 127,00

Коэффициент 1,00 1,11 1,00 1,00 1,00 1,00

Корректировка 11,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Сведения об инженерной




















Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%



для

сельскохозяйственног

о производства

для учебных

целей

для

оздоровительно

й деятельности

для

оздоровительно

й деятельности

земли под

объектами


для

обслуживания и


объектов


Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Существующий рельеф





влияние на

стоимость


рельеф


участка не



рельеф


участка не

оказывает


рельеф


участка не

оказывает


рельеф


участка не

оказывает


рельеф


участка не

оказывает





№1


№2


№3


№4


№5

земельного участка на стоимость


участка

влияние на

стоимость


участка

влияние на

стоимость


участка

влияние на

стоимость


участка

влияние на

стоимость


участка

Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Форма земельного участка близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Характеристики застройки

земельного участка (тип

объекта)




земельный

участок


земельный

участок


земельный

участок


земельный

участок


земельный

участок

Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Наличие обременений

(ограничений) земельного

участка

нет нет нет нет нет нет

Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Суммарная величина

корректировки 3,75% -9,67% -9,67% -12,59% -7,25%


стоимость, руб./кв. м. 62,85 59,73 68,09 42,38 52,33

Весовой коэффициент 20,92% 19,79% 19,79% 19,27% 20,23%

Сумма весовых

коэффициентов 100%

Удельный показатель

стоимости, руб./кв. м. 57,20

Стоимость, руб. 23 452,00




области

65

Проверка результатов расчета.

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов

применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут

предоставить достаточного количества информации для применения более точных

критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации,

среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Для подтверждения

гипотезы нормальности необходимо выполнение не менее 2-х критериев, указанных

ниже. При этом коэффициент вариации обязательно должен входить в критерии,

прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации.

Проверку обычно начинают с вычисления коэффициента вариации:

%100y

sV

, (3.6.3.6.),

где:

s – стандартное отклонение ошибки,

y - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб. в мес.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то

совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной.

Коэффициент вариации до проведения корректировок составляет 16%.

Коэффициент вариации после проведения корректировок составляет 18%, что

указывает на однородность выборки.

Критерий среднего абсолютного отклонения (САО).

Для не очень больших выборок (n ≤ 120) используют показатель САО,

определяемый как:

∑ | |

(3.6.3.7.), где

– количество объектов-аналогов;

– стоимости объектов-аналогов, руб. в мес.;

– среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб. в мес.

Для выборки, имеющей приближенно нормальный закон распределения,

должно выполняться соотношение:

|

√

|

√ (3.6.3.8.), или в численном виде

|

|

√ (3.6.3.9.), где

– стандартное отклонение стоимостей объектов аналогов;




области

66

– количество объектов-аналогов.

В расчете первой подгруппы с кодом расчета 03_ОИ_1.1. для выборки из

четырех значений неравенство со значениями до корректировок имеет вид: 0,060,18,

а со значениями после корректировок принимает вид 0,02<0,18. Оба неравенства

являются справедливыми и таким образом, проверка по критерию САО может быть

принята к данным результатам.

Проверка по размаху варьирования.

Размах варьирования R рассчитывают, как разность между наибольшим и

наименьшим элементами в выборке. Далее рассчитывают критериальное отношение ⁄ , которое сопоставляют с критическими значениями верхней и нижней границ

для различных уровней значимости (Закс Л. Статистическое оценивание. М.:

Статистика, 1976., с. 299). Если рассчитанное отношение лежит в пределах границ,

результаты принимают, если же оно меньше нижней границы или больше верхней

— результаты отвергают. Для уверенного принятия решения о нормальности

данных выборки важно, чтобы условие нахождения внутри границ выполнялось на

жестком 10%-ном уровне значимости (p=0,1), однако если результаты

подтверждается всеми остальными критериями, можно ограничиться выполнением

условия и на 5%-ном уровне значимости (p=0,05).

Для расчета первой подгруппы с кодом расчета 03_ОИ_1.1 соотношение ⁄

для значений до корректировок равно 2,66, а для значений после корректировок –

2,57. Сопоставление значений с табличными данными показывает, что условие

нахождения в границах выполняется на 10%-ном уровне значимости как для первого,

так и для второго показателя. Значит, по критерию размаха варьирования

результаты могут быть уверенно приняты для данной выборки.

Таким образом, УПКС эталонного земельного участка (код расчета 03_ОИ_1.1.)

с кадастровым номером 46:12:090501:61 составляет 57,20 рублей. Полученный УПКС

применялся ко всем земельным участкам в данной подгруппе.


«Предпринимательство»





1.4. Результаты обработки информации, содержащейся в Перечне.







области

67


МУ о ГКО).

















участков с кодом расчета 04_П

Для определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к 4

сегменту, которым присвоен код расчета 04_П, согласно приложению № 6 МУ о

ГКО, применяются 2 подхода: сравнительный и доходный.

В данном разделе для расчета в рамках доходного подхода необходимо

определить параметры предполагаемого к строительству объекта недвижимости, а

также уровень арендных ставок, заполняемости арендных площадей и доходности

инвестиций, что является достаточно проблематичным ввиду того, что в дальнейшем

потенциальный покупатель будет самостоятельно разрабатывать проектную

документацию на земельный участок.





подхода).



Проанализировав рынок земельных участков (см. раздел 3.1.3.4), был сделан

вывод, что имеется достаточное количество аналогов для проведения расчетов в

рамках сравнительного подхода.




области

68


данной группы целесообразно применение сравнительного подхода, использование

которого позволит получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые

результаты оценки стоимости. Понятие подхода и методов, используемых при

сравнительном подходе, описано выше в разделе 3.6.

Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется

методом типового (эталонного) объекта недвижимости в соответствии с

последовательностью, установленной пунктом 7.2.2 МУ о ГКО (см. раздел 3.6). При

этом определение кадастровой стоимости выбранных эталонных земельных участков

осуществлялось в рамках индивидуального расчета согласно пункту 8.1 МУ о ГКО.


типологизировать все объекты недвижимости, отнесенные к коду расчета 04_П, т.е.

выделить характеристику или группу характеристик, на основании которых можно

их сгруппировать. Группировка указанных объектов проводилась в два этапа.

На 1-ом этапе группировки было выделено 5 групп в соответствии с градацией


недвижимости «Земельные участки» том III - 2016 года под редакцией Лейфера Л.А.,

стр.176:

1 группа – <0,1 га;

2 группа – от 0,1 до 0,5 га;



5 группа – ≥ 3 га.

На 2-ом этапе, выделенные по площади группы, были разделены на

подгруппы в зависимости от местоположения земельных участков. Данная


государственной и муниципальной форм собственности Курской области (далее

СрЗП по Курской области). Информация о величине СрЗП по Курской области

доступна на сайте Курскстата8. Сведения об уровне СрЗП по районам Курской

области по состоянию на 01.01.2018 представлены в Приложении 1.6. Исходные

данные, использованные для определения значений ЦОФ.

Далее в каждой подгруппе был сформирован эталонный объект, как объект,

обладающий типичными характеристиками данной подгруппы.

8 Источник информации: http://kurskstat.gks.ru/





области

69

В результате, после проведения всего процесса группировки 4 сегмента было

получено 15 эталонных объектов, относительно которых непосредственно были

проведены расчеты. Информация об эталонных земельных участках, применяемых

при определении кадастровой стоимости, для кодов расчета 04_П_1.1 – 04_П_5.5,

представлена в таблице 3.6.4.1.


Результаты выбора эталонного земельного участка Критерии выбора


участка


номер

подгруппы


номер



участка



которых

земельный


эталонным

Код

расчета Диапазон S

(для


группы)

Диапазон

сред.


платы (для


подгруппы)

<0,1

20 000 руб. - 21

000 руб. 1.1 46:01:130102:231

Беловский 04_П_1.1

Конышевский

21 000 руб. -

22 000 руб. 1.2 46:23:220103:1138

Глушковский

04_П_1.2

Железногорский

Медвенский

Пристенский


Тимский

22 000 руб. –

23 000 руб. 1.3 46:04:101305:1

Горшеченский

04_П_1.3 Льговский


23 000 руб. –

24 000 руб. 1.4 46:16:160305:35 Обоянский 04_П_1.4

24 000 руб. –

25 000 руб. 1.5 46:11:081102:55 Курский 04_П_1.5

0,1-0,5 га

20 000 руб. –

21 000 руб. 2.1 46:09:090402:124

Беловский 04_П_2.1


21 000 руб. -

22 000 руб. 2.2 46:23:220103:1138


04_П_2.2


Кореневский



Советский


Тимский

Фатежский

Хомутовский

22 000 руб. -

23 000 руб. 2.3 Объекты оценки отсутствуют 04_П_2.3

23 000 руб. -

24 000 руб. 2.4 46:16:090603:75 Обоянский 04_П_2.4




области

70

24 000 руб. –

25 000 руб. 2.5 46:11:161907:31 Курский 04_П_2.5

0,5-1,0 га

20 000 руб. –


21 000 руб. -

22 000 руб. 3.2 46:06:150901:14

Железногорский 04_П_3.2

Октябрьский

22 000 руб. -


23 000 руб. -


24 000 руб. –


1,0-3,0 га

20 000 руб. -

21 000 руб. 4.1 46:07:140802:95

Беловский

04_П_4.1 Золотухинский

Касторенский

21 000 руб. -

22 000 руб. 4.2 46:06:150901:18


Тимский

Фатежский

22 000 руб. -


23 000 руб. –


24 000 руб. –


>3,0 га

20 000 руб. -

21 000 руб. 5.1 46:08:070601:29 Касторенский 04_П_5.1

21 000 руб. -

22 000 руб. 5.2 46:06:041701:114


Мантуровский

22 000 руб. -


23 000 руб. –


24 000 руб. –


Далее приведено описание индивидуального расчета эталонного объекта (код

расчета 04_П_1.1). Описание расчетов остальных эталонных объектов не

приводилось, так как оно аналогично нижеприведенному описанию.

Индивидуальный расчет остальных эталонных объектов приведен в Приложении 2.4.


структуры.

Индивидуальный расчет эталонного земельного участка (код расчета

04_П_1.1)






области

71

Выбор объектов-аналогов

Для проведения расчета кадастровой стоимости земельных участков 4

сегмента отобран 21 объект-аналог, предназначенные для реализации

предпринимательской функции, 20 из которых получены по данным рынка

объектов недвижимости, 1 объект-аналог получен по данным – письма Беловского

муниципального района от 28.07.2017 №01-33/2056. Сформированная выборка была

проанализирована на наличие недостоверной (противоречивой) информации, в

результате чего, из дальнейшего анализа были исключены 13 земельных участков по

следующим причинам:

- 8 объектов-аналогов (№ п/п 2,4,6,7,8,10,11,12)9 находятся в г. Курске, в данном

случае применять такие объекты-аналоги в расчетах не корректно, поскольку

объекты оценки находятся в муниципальных районах Курской области;

- 4 объекта-аналога (№ п/п 5,13,19,20) с наличием на земельных участках

объектов капитального строительства и объектов незавершенного строительства

(выделение стоимости ОКС и ОНС из общей стоимости не представляется

возможным по причине отсутствия характеристик на ОКС и ОНС).

Оставшиеся 9 объектов-аналогов, были проанализированы на наличие грубых




Смирнова-Граббса. Данная проверка показала, что 2 объекта-аналога (№ п/п 3,15) не

прошли проверку по критерию Смирнова-Граббса, следовательно, из дальнейших

расчетов их необходимо исключить.

В результате проведения расчета по 7 объектам-аналогам, 4 объекта-аналога

(№п/п 1,9,17,18), не прошли проверку на однородность (коэффициент вариации

превышает 33%), вследствие чего, итоговый расчет проводился с применением 3

объектов-аналогов (№п/п 14,16, 317 (аукцион)).

Информация о данных объектах-аналогах была получена со следующих

сайтов: www.avito.ru, www.domofond.ru, письмо муниципального района от

28.07.2017 № 01-33/2056. Копии соответствующих интернет-страниц представлены в

Приложении 1.7. Результаты сбора информации о рынке ОН.

Выбор единицы сравнения


приходящийся на 1 кв. м площади земельного участка, руб.

9 Порядковые номера объектов-аналогов представлены по тексту согласно нумерации общей базы данных рынка

недвижимости по сегментам.

http://www.avito.ru/

http://www.domofond.ru/




области

72

Определение ценообразующих факторов




Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка

объектов недвижимости;

3) факторы, определяющие физические характеристики объектов

недвижимости.

При выборе объектов-аналогов из объема информации, представленной на

рынке объектов недвижимости Курской области, и примерного перечня

ценообразующих факторов земельных участков, согласно приложению 3 МУ о ГКО,

были использованы основные (обязательные) ценообразующие факторы:


прав;










сведения о инженерной инфраструктуре;


форма земельного участка;

подъездные пути (качество подъезда к земельному участку).

В таблице ниже приведено описание эталонного земельного участка 04_П_1.1

и всех подобранных объектов-аналогов.






Параметры Эталонный

объект Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3

Источник


https://www.domofond.ru/u

chastokzemli-na-prodazhu-

rylsk-146973878

https://www.avito.ru/schigry/zemelnye_u

chastki/uchastok_6_sot._promnaznacheni

ya_649490397

Письмо муниципального района

от 28.07.2017 №01-33/2056

Неформализованно

е описание адреса

Курская обл., р-н

Беловский,

сельсовет

Ильковский, с.

Мокрушино, ул.

Низ, строен.8

Курская область, Рыльский

район, Ивановский

сельсовет, п. Зеленый Гай

Курская область, г. Щигры, ул.

Слободская

Курская область, Беловский

район, Коммунаровский, п.

Коммунар

Кадастровый номер

участка (квартала) 46:01:130102:231 46:20:100201:138 46:33:010101:1261 46:01:090201:195





прав

Право

собственности Право собственности Право собственности Право собственности

Тип сделки

(предложения) сделка предложение предложение сделка

Условия

финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные


(предложения) 01.01.2018 15.11.2017 07.11.2017 26.06.2017

Категория земель Земли

сельскохозяйственн

ого назначения Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов



Для размещения и


здания магазина

Для размещения торгового

комплекса и АЗС Под магазин

Для обеспечения эксплуатации

объекта недвижимости (магазин)

Площадь объекта 210 3312 583 429





(земельного

участка), кв. м




Электроснабжение,

Газоснабжение,

Водоснабжение отсутствуют Электроснабжение

Водоснабжение,


Газоснабжение



участка



участка не








участка

Существующий рельеф земельного

участка не оказывает влияние на

стоимость земельного участка


земельного участка не оказывает

влияние на стоимость земельного

участка


участка близкая к

правильной близкая к правильной близкая к правильной близкая к правильной


застройки




земельный участок незастроенный земельный

участок незастроенный земельный участок незастроенный земельный участок

Наличие




нет нет нет нет

Подъездные пути

(качество подъезда

к земельному

участку)

удовлетворительны

й удовлетворительный удовлетворительный удовлетворительный

Удельный


стоимости руб./кв.

м.

150,97 171,53 195,75

Стоимость, руб. 500 000,00 100 000,00 83 978,89




области

75


Отметим, что в процессе оценки расчет кадастровой стоимости 1 кв. м

площади объектов-аналогов приводится к расчетной стоимости 1 кв. м эталонного



рыночной информации о реальных предложениях по продаже земельных участков.
















образом:

[( ) ( ) ( )] (

) (3.6.4.1.),

где:




– разность значений k-го ценообразующего фактора эталонного объекта и


Последовательные корректировки (первой группы)


этих прав




области

76













Дата сделки/предложения объектов-аналогов – вторая половина 2017 г. (июнь

– ноябрь 2017 г.).

Ценовые показатели предложения на рынке земельных участков во второй

половине 2017 г. оставались стабильными, наблюдались незначительные колебания в

большую или меньшую сторону по отдельным объектам и деловым зонам (см.

раздел 3.1.3.5). Учитывая данный факт, принято решение корректировку на дату

сделки (предложения) не вносить.

Корректировка на тип сделки





При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время

использовать данные по реальным сделкам не представляется возможным по

причине ограниченности информации, поэтому необходимо ограничиваться

информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в

соответствующих источниках информации. В этом случае, чтобы устранить

систематическую составляющую погрешности, приводящую к искусственному

завышению рыночной стоимости, обычно используется понижающая

корректировка, которую по установившейся традиции называется «скидка на торг».

Величина скидки на торг была принята согласно данным Справочника

оценщика недвижимости - 2016 «Земельные участки», том III 2016 года, под

редакцией Лейфера Л.А., стр. 292 (см. Рисунок 3.6.4.1.).




области

77

В результате анализа рынка (см. раздел 3.1.3.4.) был сделан вывод о том, что

рынок земельных участков 4 сегмента является неактивным10. Это связано с

ограниченным количеством продавцов, большим разбросом цен, редкими сделками.

Для объектов-аналогов №1, №2, было принято среднее значение

доверительного интервала для неактивного рынка равное 16% в сторону понижения.

Для объекта-аналога №3 корректировка не применялась, поскольку его

стоимость является результатом уже совершенной сделки.

Рисунок 3.6.4.1. Значение скидки к ценам предложений

Расчет корректировок по первой группе ценообразующих факторов

представлен в таблице 3.6.4.3.

10 В рамках настоящего раздела и далее используются характеристики активного и неактивного рынка в

соответствии со Справочником оценщика недвижимости (Том III Земельные участки) – 2016 под редакцией Л.А.

Лейфера






Характеристики Эталонный объект Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3

Сведения о местоположении (СрЗП)


Беловский, сельсовет

Ильковский, с.

Мокрушино, ул. Низ,

строен. 8


Рыльскиий район,

Ивановский сельсовет,

п. Зеленый Гай


г.Щигры, ул.Слободская


Беловский район,

Коммунаровский, п.

Коммунар

Передаваемые имущественные права,

ограничения (обременения) этих прав Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности

Корректировка, % 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная стоимость, руб./кв.м. 150,97 171,53 195,75

Тип сделки (предложения) сделка предложение предложение сделка

Корректировка, % -16,00% -16,00% 0,00%

Скорректированная стоимость, руб./кв.м. 126,81 144,08 195,75

Дата сделки (предложения) 01.01.2018 15.11.2017 07.11.2017 26.06.2017

Корректировка, % 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная стоимость, руб./кв. м. 126,81 144,08 195,75




области

79


Корректировка на характеристики застройки земельного участка (тип объекта).

Стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального

строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой

стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида

фактического использования оцениваемого объекта. При этом, руководствуясь п.

1.12. МУ о ГКО при определении кадастровой стоимости земельного участка не

учитываются улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый

учет и (или) бухгалтерский учет, т.е. все земельные участки принимаются как

условно свободные, т.е. незастроенные.

Таким образом, все объекты учитываются в дальнейшем расчете как

незастроенные земельные участки.


Согласно п.1.11. МУ о ГКО определение кадастровой стоимости

осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за




Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), охраной






Данная корректировка не требуется для применения, поскольку эталонный

объект и подобранные аналоги предназначены для ведения предпринимательской

деятельности.






стоимость.

Влияние рельефа на стоимость земельного участка не выявлено, поэтому

корректировка не проводилась.





области

80

По данным MapInfo эталонный объект и объекты-аналоги имеют близкую к

правильной, многоугольной (не вытянутой) форме, следовательно, корректировка не






необходимых инженерных коммуникаций ценность земельного участка







2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 252 (см. Рисунок 3.6.4.2.).

На оцениваемом земельном участке имеются все инженерные коммуникации.

Объект-аналог №1 не обеспечен инженерными коммуникациями, объект-аналог №2

обеспечен электричеством, объект-аналог №3 обеспечен всеми инженерными

коммуникациями.


инженерных коммуникаций на оцениваемых участках и объектах-аналогах

Корректировка сведения о местоположении (СрЗП).






области

81




играют доходы платежеспособного населения, поэтому непосредственным


спроса и, как следствие этого, на стоимость земельных участков, является величина











формуле:

Км = (Ксрз. ЭО/ Ксрз. ОА– 1) * 100% (3.6.4.2.),

где:

Ксрз.ЭО - значение средней заработной платы, в месте расположения эталонного

объекта, руб.;

Ксрз.ОА - значение средней заработной платы, в месте расположения объекта -


Корректировка на площадь объекта недвижимости (земельного участка).



условиях, их удельная рыночная стоимость выше. Земельные участки большей

площади имеют более низкий удельный показатель рыночной стоимости за 1 кв. м,

так как при их реализации вводится так называемая корректировка на «опт».

Так как площадь эталонного объекта и объектов-аналогов отличаются между

собой был введен поправочный коэффициент, величина которого рассчитана на


2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 176 (см. рисунок 3.6.4.3.).







области

82

Рисунок 3.6.4.3. Корректирующие коэффициенты на площадь


КS = (KSa - KSo) * 100% (3.6.4.3.),

где:











(3.6.4.4.),

где:

К – искомый весовой коэффициент;







области

83

S1 – сумма корректировок 1 – го аналога;


Sn – сумма корректировок n – го аналога.



(3.6.4.5.)









Расчет кадастровой стоимости эталонного земельного участка с кодом расчета

04_П_1.1. приведен в таблице 3.6.4.4.






объекта Характеристики Эталонный объект Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3

Сведения о местоположении

(СрЗП)

Курская обл., р-н Беловский,

сельсовет Ильковский, с.

Мокрушино, ул. Низ, строен.

8



Ивановский сельсовет, п.

Зеленый Гай

Курская область, г. Щигры,

ул. Слободская

Курская область, Беловский

район, Курская область,

Беловский район,

Коммунаровский, п.

Коммунар

Кадастровый номер участка

(квартала) 46:01:130102:231 46:20:100201:138 46:33:010101:1261 46:01:090201:195

Коэффициент 20545,83 22283,53 22745,23 20545,83

Корректировка, % -7,80% -9,67% 0,00%



участка), кв. м

210,00 3312,00 583,00 429,00

Коэффициент 1,00 1,11 1,00 1,00

Корректировка, % 11,00% 0,00% 0,00%



электроснабжение,

газоснабжение,

водоснабжение

отсутствуют электроснабжение


электроснабжение,


Корректировка, % 49,00% 30,00% 0,00%











участка





участка





Корректировка, % 0,00% 0,00% 0,00%

Форма земельного участка близкая к правильной близкая к правильной близкая к правильной близкая к правильной

Корректировка, % 0,00% 0,00% 0,00%

Характеристика застройки


незастроенный земельный

участок




участок


участок




Характеристики Эталонный объект Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3

объекта)

Корректировка, % 0,00% 0,00% 0,00%



для размещения и

эксплуатации здания

магазина

для размещения

торгового комплекса и

АЗС

под магазин

для обеспечения

эксплуатации объекта

недвижимости (магазин)

Корректировка, % 0,00% 0,00% 0,00%



участка

нет нет нет нет

Корректировка, % 0,00% 0,00% 0,00%


корректировки, % 52,20% 20,33% 0,00%


стоимость, руб./кв. м. 193,01 173,37 195,75

Весовой коэффициент 26,41% 33,40% 40,19%




стоимости, руб./кв.м 187,55





области

86

Проверка результатов расчета











(3.6.4.6.),

где:

– стандартное отклонение ошибки,






указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее

значение по вышеприведенной выборке.




∑ | |

(3.6.4.7.),

где:









области

87

|

√

|

√ (3.6.4.8.), или в численном виде

|

|

√ (3.6.4.9.),

где:



В нашем расчете первой подгруппы с кодом расчета 04_П_1.1. для выборки из

четырех значений неравенство с значениями до корректировок имеет вид: 0,110,23; а

с значениями после корректировок принимает вид 0,03<0,23. Оба неравенства











жестком 10%-ном уровне значимости (p = 0,1), однако, если результаты


условия и на 5%-ном уровне значимости (p = 0,05).

Для расчета первой подгруппы с кодом расчета 04_П_1.1. соотношение ⁄


1,834. Сопоставление значений с табличными данными показывает, что для первого

показателя условие нахождения в границах выполняется на 5%-ном уровне

значимости, для второго показателя условие нахождения в границах выполняется на

10%-ном уровне значимости. Значит, по критерию размаха варьирования


Таким образом, УПКС эталонного земельного участка (код расчета 04_П_1.1) с

кадастровым номером 46:01:130102:231 составляет 187,55 рублей. Полученный УПКС





области

88


«Отдых (рекреация)»





1.4. Результаты обработки информации, содержащейся в Перечне.





МУ о ГКО).

















участков с кодом расчета 05_О


05_О, согласно приложению № 6 МУ о ГКО, применяются 2 подхода:











области

89





подхода).



Проанализировав рынок земельных участков (см. раздел 3.1.3.5), был сделан

вывод, что имеется достаточное количество аналогов для проведения расчетов в

рамках сравнительного подхода.


данной группы, целесообразно применение сравнительного подхода оценки,

использование которого позволит получить хорошие и, что очень важно, легко

объяснимые результаты оценки стоимости. Понятие подхода и методов,

используемых при сравнительном подходе, описано выше в разделе 3.6.


05_О осуществляется методом типового (эталонного) объекта недвижимости в




пункту 8.1 МУ о ГКО.


типологизировать все объекты недвижимости, отнесенные к 05_О, т.е. выделить

характеристику или группу характеристик, на основании которых можно их

сгруппировать. Группировка указанных объектов проводилась в два этапа.





стр.177:

1 диапазон - <1,0 га;

2 диапазон - от 1,0 до 3,0 га;

3 диапазон - от 3,0 до 10,0 га;

4 диапазон - ≥ 10,0 га.


на части в зависимости от местоположения земельных участков. Данная






области

90


службы государственной статистики по Курской области11. Сведения об уровне

СрЗП по районам Курской области по состоянию на 01.01.2018 представлены в


ЦОФ.


3.6.5.1.


Критерии выбора эталонного земельного участка Критерии выбора эталонного



номер

подгруппы


номер



участка



которых

земельный


эталонным

Код

расчета

Диапазон S

(для


группы)

Диапазон

сред.


платы (для


подгруппы)

<1 га

20 000 руб. - 21

000 руб. 1.1. объекты оценки отсутствуют 05_О_1.1.

21 000 руб. - 22

000 руб. 1.2. 46:24:111404:277


Тимский 05_О_1.2.

22 000 руб. - 23


от 23 000 руб. 1.4. объекты оценки отсутствуют 05_О_1.4.

1,0-3,0 га

20 000 руб. – 21


21 000 руб. - 22


22 000 руб. - 23


от 23 000 руб. 2.4. 46:11:161902:1 Курский 05_О_2.4.

3,0-10,0 га

20 000 руб. - 3.1. объекты оценки отсутствуют 05_О_3.1.

21 000 руб.

21 000 руб. – 3.2. 46:06:071601:12


Тимский 05_О_3.2.

22 000 руб.

22 000 руб. – 23

000 руб. 3.3. объекты оценки отсутствуют- 05_О_3.3.

11 http://kurskstat.gks.ru/





области

91


≥10 га

20 000 руб. – 21


21 000 руб. - 22


22 000 руб.-

23 000 руб. 4.3. объекты оценки отсутствуют 05_О_4.3.



группы 2 подгруппы (код расчета 05_О_1.2.). Описание расчетов остальных


описанию. Индивидуальный расчет остальных эталонных объектов приведен в


описанием их структуры

Индивидуальный расчет эталонного земельного участка (код расчета 05_

О_1.2.).



Выбор объектов-аналогов.

По данному сегменту было собрано 16 типовых предложений (Приложение

1.7. Результаты сбора информации о рынке ОН), которые были проанализированы

на наличие недостоверной (противоречивой) информации, по результатам чего из

дальнейшего анализа были исключены 10 земельных участка - № п./п

7,8,9,10,11,12,13,14,15, которые в соответствии с видом разрешенного использования

не относятся к 5 сегменту.

Для проведения расчета кадастровой стоимости земельных участков 05_О_1.1.

были использованы оставшиеся 6 объектов-аналогов - земельных участков,

предназначенных для рекреационной деятельности — это № п./п 1,2,3,4,5,6.

Информация о данных объектах-аналогах была получена со следующего сайта:

www.domofond.ru.

Кроме того, для проведения расчетов кадастровой стоимости использовалась

информация об объекте недвижимости, кадастровая стоимость которого была

оспорена в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения

кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области с 2016 по

2017 г. Информацию об объекте недвижимости, кадастровая стоимость которого

была оспорена, представлена в Приложении 1.7. Результаты сбора информации о

рынке ОН.





области

92

Все 7 земельных участков были проанализированы на наличие грубых




Смирнова-Граббса. Данная проверка показала, что выборка не содержит грубых

погрешностей

В итоге для проведения расчета кадастровой стоимости 5 сегмента были

подобраны 7 земельных участков.

Выбор единицы сравнения.



Определение ценообразующих факторов.




В дальнейшем расчете были использованы следующие ценообразующие

факторы:


прав;











наличие водоема;


форма земельного участка;

подъездные пути (качество подъезда к земельному участку).

В таблице 3.6.5.2 приведено описание эталонного земельного участка 05_О_1.1.

и всех подобранных объектов-аналогов.







объект


№1


№2


№3


№4


№5


№6


№7

Источник

информации

https://www.do

mofond.ru/uchas

tokzemli-na-

prodazhu-kursk-

186578881

https://www.dom

ofond.ru/uchastok

zemli-na-

prodazhu-kursk-

186578881

https://www.domof

ond.ru/uchastokzem

li-na-prodazhu-

kursk-186578881

https://www.dom

ofond.ru/uchastok

zemli-na-

prodazhu-kursk-

186578881

Отчет №423/6-

01/03-17 от

24.03.2017 г.

https://www.dom

ofond.ru/uchastok

zemli-na-

prodazhu-kursk-

186578881

https://www.do

mofond.ru/ucha

stokzemli-na-

prodazhu-kursk-

186578881

Неформализован

ное описание

адреса

Курская

область,

Тимский

район,

Становской

сельсовет

Курская

область,

Курский район,

Щетинский

сельсовет



Щетинский

сельсовет



Щетинский

сельсовет



Щетинский

сельсовет

Курская

область,

Железногорски

й район,

Копенский

сельсовет, д.

Копенки



Щетинский

сельсовет

Курская

область,


Щетинский

сельсовет



округ

Тимский Курский Курский Курский Курский Железногорски

й Курский Курский


номер

46:24:111404:2

77 46:11:212107:60 46:11:212107:61 46:11:212107:56 46:11:212107:58 46:06:110301:219 46:11:212107:59 46:11:212107:70



права,

ограничения

(обременения)

этих прав

Право

собственност

и

Право


Право


Право

собственности ь

Право


Право


Право


Право


Тип сделки

(предложения) сделка предложение предложение предложение предложение сделка предложение предложение

Условия

финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные


(предложения) 01.01.2018 22.08.2017 22.08.2017 22.08.2017 22.08.2017 01.01.2016 22.08.2017 22.08.2017





объект


№1


№2


№3


№4


№5


№6


№7


земли

сельскохозяй

ственного


земли


пунктов

земли


пунктов


пунктов

земли


пунктов

земли


пунктов

земли


пунктов

земли


пунктов

Вид



для

эксплуатаци

и и

обслуживани

я гостиницы

гостиничное

обслуживание







Отдых

(рекреация)








участка), кв. м.

1350,00 2886,00 2929,00 2526,00 2104,00 59545,00 2175,00 2495,00




электроэнерг

ия,

водоснабжен

ие,

газоснабжен

ие

отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют электроэнергия отсутствуют отсутствуют


рельеф


участка

Существующ

ий рельеф


участка не

оказывает

влияние на

стоимость


участка


рельеф


участка не

оказывает

влияние на

стоимость


участка


рельеф


участка не

оказывает

влияние на

стоимость


участка



участка не





рельеф


участка не

оказывает

влияние на

стоимость


участка


рельеф


участка не

оказывает

влияние на

стоимость


участка


рельеф


участка не

оказывает

влияние на

стоимость


участка


рельеф


участка не

оказывает

влияние на

стоимость


участка

Форма


участка

близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


Характеристики незастроенн незастроенный незастроенный незастроенный незастроенный незастроенный незастроенный незастроенный





объект


№1


№2


№3


№4


№5


№6


№7

застройки


участка (тип

объекта)

ый

земельный

участок

земельный

участок

земельный

участок

земельный участок земельный

участок

земельный

участок

земельный

участок

земельный

участок

Наличие




участка

нет нет нет нет нет нет нет нет


(качество

подъезда к

земельному

участку)

удовлетвори

тельное

удовлетворител

ьное

удовлетворитель

ное

удовлетворительно

е


ное


ьное


ное


ьное

Наличие водоема

в радиусе 1 км нет да да да да да да да

Удельный


стоимости,

руб./кв. м.

183,65 180,95 209,82 251,90 133,26 243,68 212,42

Стоимость, руб. 530 000,00 530 000,00 530 000,00 530 000,00 7 935 000,00 530 000,00 530 000,00




области

96


Отметим, что в процессе оценки расчет кадастровой стоимости 1 кв. м.

площади объектов-аналогов приводится к расчетной стоимости 1 кв. м. эталонного



















образом:

[( ) ( ) ( )]

( ), (3.6.5.1),

где:






Последовательные корректировки (первой группы).


этих прав.







области

97



Корректировка на условия финансирования.






Корректировка на дату сделки (предложения).

В рамках данного раздела для определения корректировки на дату сделки

(предложения) могут быть использованы следующие источники информации:

1) Данные публичной оферты, т.е. рекламные объявления о продажи


2) Информация об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых

была оспорена в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения

кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области за период с

2016 г. по весь 2017 г.;

3) Сведения о сделках, заключенных по результатам проведения торгов о

предоставлении объектов недвижимости, за период 2016-2017 г.

Данный перечень связан в первую очередь с тем, что недостаточно объема

необходимой информации о продаже земельных участков в Курской области. В

основном на открытом рынке представлены, посредством публичной оферты,

участки, относящиеся к землям населенных пунктов, предназначенных для

индивидуального жилищного строительства, а также участки сельскохозяйственного

назначения, относящиеся к садовым и дачным некоммерческим партнерствам.

Что же касается других категорий земель, то здесь ситуация гораздо сложнее,

поэтому в качестве объектов аналогов была использована информация об объектах

недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в комиссии по

рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при

Управлении Росреестра по Курской области за период с 2016 г. по весь 2017 г.

Данная информация находится в общем доступе на сайте Росреестра12, а также

в Приложении 1.7. Результаты сбора информации о рынке ОН.

Сделки по подобранным объектам-аналогам были совершены в разные

периоды, поэтому необходимо провести корректировку на дату.

По результатам проведенного анализа рынка земельных участков в г. Курск и

Курском районе, на примере земельных участков, относящихся к категории

12 Источник информации: https://rosreestr.ru/site/

https://rosreestr.ru/site/




области

98

населенных пунктов, для ИЖС, принято решение не вносить корректировку на дату

сделки, в связи с тем, что существенного расхождения стоимости за период 2016 –

2017 гг. не обнаружено (см. раздел 3.6.3 настоящего Отчета).
















редакцией Лейфера Л.А., стр. 292 (см. рис. 3.6.5.1.).

В результате анализа рынка (см. раздел 3.1.3.5.) был сделан вывод о том, что

рынок земельных участков 5 сегмента является неактивным. Это связано с

ограниченным количеством продавцов, большим разбросом цен, редкими сделками.

Для объектов-аналогов № 1-№ 4, №6 и №7 было принято среднее значение

доверительного интервала неактивного рынка равное 21,2% в сторону понижения.

Для объекта -аналога №5 корректировка на применялась.

Рисунок. 3.6.5.1. Значение скидки к ценам предложений




области

99


представлен в таблице 3.6.5.3.







объект

Объект-

аналог №1

Объект-

аналог №2

Объект-

аналог №3


№4


№5

Объект-

аналог №6

Объект-

аналог №7

Сведения о


(СрЗП)

Курская

область,

Тимский

район,


сельсовет

Курская

область,

Курский

район,

Щетинский

сельсовет

Курская

область,

Курский

район,

Щетинский

сельсовет

Курская

область,

Курский

район,

Щетинский

сельсовет

Курская

область,


Щетинский

сельсовет



район,

Копенский


Копенки

Курская

область,

Курский

район,

Щетинский

сельсовет

Курская

область,

Курский

район,

Щетинский

сельсовет





прав

Право


Право


Право


Право


Право


Право


Право


Право


Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


стоимость, руб./кв. м. 183,65 180,95 209,82 251,90 133,26 243,68 212,42

Условия (тип) сделки сделка предложение предложение предложение предложение сделка предложение предложение

Корректировка -21,20% -21,20% -21,20% -21,20% 0,00% -21,20% -21,20%



Условия

финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%



144,71 142,59 165,34 198,50 133,26 192,02 167,39


(предложения) 01.01.2018 22.08.2017 22.08.2017 22.08.2017 22.08.2017 01.01.2016 22.08.2017 22.08.2017

Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%






области

101


Корректировка на характеристику застройки земельного участка (тип

объекта).

Все подобранные объекты-аналоги, как и эталонные объекты представляют

собой незастроенные земельные участки, поэтому корректировка на тип объекта

не проводилась.




исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных

с регулированием использования (в том числе зонированием) территории,

охраной объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)

народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), охраной







объект и подобранные аналоги используются для целей отдыха и рекреации.



коммуникаций на земельном участке, отсутствие или наличие которых

существенно влияет на стоимость объектов недвижимости. При наличии на

участке всех необходимых инженерных коммуникаций, ценность земельного

участка увеличивается в связи с отсутствием необходимости дополнительных

затрат на подведение тех или иных коммуникаций к участку. Участки, полностью



Величина корректировки на наличие инженерных коммуникаций

рассчитана на основании Справочника оценщика недвижимости – «Земельные

участки», том III 2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 255 (см. рис. 3.6.5.2).

Оцениваемый земельный участок обеспечен всеми инженерными

коммуникациями: электроэнергией, газоснабжением, водоснабжением.

У объектов– аналогов №1, №2, №3, №4, №6, №7 отсутствуют инженерные

коммуникации. Объект - аналог №6 обеспечен электроэнергией.




области

102


инженерных коммуникаций на оцениваемых участках и объектах-аналогах.

Корректировка на существующий рельеф земельного участка.


участка, является существующий рельеф участка. Овраги, возвышенности, уклоны

– все эти физические особенности могут сделать участок или его часть

непригодными для застройки и эффективной эксплуатации, а соответственно,

снизить его стоимость.

Существующий рельеф земельного участка не оказывает влияние на

стоимость земельного участка. Следовательно, корректировка не применялась.


По данным геоинформационной системы Mapinfo эталонный объект и

объекты-аналоги имеют правильную, многоугольную (не вытянутую) форму,

следовательно, корректировка не проводилась.

Корректировка на сведения о местоположении (СрЗП).

Местоположение является одним из важнейших факторов стоимости,

именно поэтому подбор аналогов осуществляется, как правило, с территории,

которая непосредственно примыкает к объекту оценки, либо с территории,

которая по своим характеристикам аналогична ей.



фактором в системе ценообразования на рынке недвижимости, влияющим на

объем спроса и, как следствие этого, на цену земельных участков, является

величина реальных располагаемых доходов граждан или, иными словами,






области

103

потребительских доходов. Другими словами, решающую роль играет та часть

доходов, которая остается после вычитания необходимых затрат на проживание,

т.е. тех средств, которые могут быть использованы.

Для проведения корректировки на местоположение использовалась

величина средней заработной платы муниципальных районов Курской области,

так как она является показателем экономического развития района, и является

индикатором таких характеристик данного фактора как: степень освоенности

территории, удаленность от центра субъекта, развитость социального окружения

и прочее.


формуле:

Км = (Ксрз. ЭО/ Ксрз. ОА – 1) * 100%, (3.6.5.2.),

где

Ксрз.ЭО - значение средней заработной платы, в месте расположения








площади имеют более низкий удельный показатель рыночной стоимости за 1 кв.

м, так как при их реализации вводится так называемая корректировка на «опт».

Так как площадь эталонного объекта и объектов-аналогов отличаются

между собой был введен поправочный коэффициент, величина которого


участки», том III 2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 177 (см. рис. 3.6.5.3).

Рисунок. 3.6.5.3. Корректирующие коэффициенты на площадь




области

104


КS = (KSa - KSo) * 100%, (3.6.5.3.)

где



Корректировка на наличие водоема.

Для объектов рекреации немаловажным фактором является наличие

водоема. Это существенно влияет на стоимость земельных участков.

Данная корректировка отражает изменение цен на земельные участки в

зависимости от удаления от водоема.

Для расчета данной корректировки использовался метод парных продаж.

Данную корректировку можно провести путем сравнения рыночной стоимости

нескольких аналогов без выделения пар, прямым сопоставлением средних

стоимостей по формуле:

К= (Срв/Су-1) *100% (3.6.5.4.)

где

К – величина корректировки, %,

Срв – средняя стоимость 1 кв. м аналогичного объекта, расположенного

рядом с водоемом, руб.;

Сув – средняя стоимость 1 кв. м аналогичного объекта, удаленного от

водоема, руб.

Рассматриваемые аналоги подбирались максимально сопоставимыми по

местоположению, назначению и площади.

Все аналогичные объекты – земельные участки, предназначенные для ИЖС,

расположены в одном коттеджном поселке «Духовецкий», площадью от 1000 кв.

м. до 1660 кв. м. Существенное различие лишь в удаленности от водоема. Данные

сведены в таблицу:




области

105


Исходная информация по объектам-аналогам для установления

корректировки по ЦОФ «наличие водоема в радиусе 1 км».

Местоположение

Площа

дь, кв.

м

Цена

предложен

ия, руб.

Цена

предло

жения,

руб./кв.

м

Источник


Земельные участки рядом с водоемом

Курск, Курская обл., Курский р-н,

Моковский с/с, д. Духовец, коттеджный

поселок "Духовецкий"

1660 582000 351

https://www.avito.

ru/kursk/zemelnye

_uchastki/uchasto

k_10_sot._izhs_997

132485



поселок "Духовецкий" 1080 377300 349










Среднее значение (Срв) 350

Земельные участки, удаленные от водоема




https://www.avito.

ru/kursk/zemelnye

_uchastki/uchasto

k_10_sot._izhs_997

132485













Среднее значение (Сув) 300

Поправка на удаленность от водоема, % 16%

Как видно из приведенной выше таблицы, корректировка на удаленность от

водоема составила 16%.

https://www.avito.ru/kursk/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_997132485













области

106

Расчет весовых коэффициентов в сравнительном подходе.








(3.6.5.5.)

где:




S1…. n – сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;




Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель


(3.6.5.6.)







Таким образом, формула, объясняет распределение весов в зависимости от


Расчет кадастровой стоимости эталонного земельного участка 05_О_1.1.

приведен в таблице 3.6.5.5.





Корректировки по второй группе ценообразующих факторов и определение кадастровой стоимости эталонного объекта


объект


№1


№2


№3


№4


№5


№6


№7

Сведения о


(СрЗП)

Курская

область,

Тимский район,


сельсовет

Курская

область,


Щетинский

сельсовет

Курская

область,


Щетинский

сельсовет

Курская

область,


Щетинский

сельсовет

Курская

область,


Щетинский

сельсовет



район, Копенский


Копенки

Курская

область,


Щетинский

сельсовет

Курская

область,


Щетинский

сельсовет

Средняя заработная

плата 21 526,60 24 948,17 24 948,17 24 948,17 24 948,17 21 269,24 24 948,17 24 948,17

Корректировка -13,71% -13,71% -13,71% -13,71% 1,21% -13,71% -13,71%



(земельного участка),

кв. м.

1350,00 2886,00 2929,00 2526,00 2104,00 59545,00 2 175 2495,00

Коэффициент 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,18 1,00 1,00

Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 18,00% 0,00% 0,00%







отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют электроэнергия отсутствуют отсутствуют

Корректировка 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 30,00% 50,00% 50,00%



для

эксплуатации и

обслуживания

гостиницы









Отдых

(рекреация)





Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%



участка


рельеф


участка не

оказывает

влияние на


рельеф


участка не

оказывает

влияние на


рельеф


участка не

оказывает

влияние на


рельеф


участка не

оказывает

влияние на


рельеф


участка не

оказывает

влияние на


рельеф


участка не

оказывает

влияние на


рельеф


участка не

оказывает

влияние на


рельеф


участка не

оказывает

влияние на





объект


№1


№2


№3


№4


№5


№6


№7

стоимость


участка

стоимость


участка

стоимость


участка

стоимость


участка

стоимость


участка

стоимость


участка

стоимость


участка

стоимость


участка

Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


участка

близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


застройки




земельный

участок


земельный

участок


земельный

участок


земельный

участок


земельный

участок


земельный

участок


земельный

участок


земельный

участок

Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Наличие




нет нет нет нет нет нет нет нет

Корректировка 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Наличие водоема в

радиусе 1 км нет да да да да да да да

Корректировка -16,00% -16,00% -16,00% -16,00% -16,00% -16,00% -16,00%


корректировки 20,29% 20,29% 20,29% 20,29% 33,21% 20,29% 20,29%



Весовой

коэффициент 14,49% 14,49% 14,49% 14,49% 13,08% 14,49% 14,49%




стоимости, руб./кв. м. 199,31





области

109

Проверка результатов расчета.











%100y

sV

, (3.6.5.7.),

где:

s – стандартное отклонение ошибки,

y - среднее значение стоимости объектов-аналогов, руб. в мес.










∑ | |

(3.6.5.8.),

где






|

√

|

√ (3.6.5.9.),




области

110

или в численном виде

|

|

√ (3.6.5.10.),

где



В нашем расчете второй подгруппы с кодом расчета 05_О_1.2. для выборки из

четырех значений неравенство со значениями до корректировок имеет вид: 0,030,15;

а со значениями после корректировок принимает вид 0,02<0,15. Оба неравенства














Для расчета первой подгруппы с кодом расчета 05_О_1.1 соотношение ⁄


2,47. Сопоставление значений с табличными данными показывает, что условие

нахождения в границах выполняется на 10%-ном уровне значимости, как для

первого, так и для второго показателя. Значит, по критерию размаха варьирования


Таким образом, УПКС эталонного земельного участка (код расчета 05_О_1.2.) с

кадастровым номером 46:24:111404:277 составляет 199,31 рублей. Полученный УПКС



«Производственная деятельность»







области

111

Определение кадастровой стоимости осуществляется в отношении земельных

участков 6 сегмента «Производственная деятельность» (06_ПД), а именно для

следующих 6 оценочных групп данного сегмента:

1 оценочная группа (п. 9.2.2.5.3.1 МУ о ГКО) включает 11 видов использования:

гидротехнические сооружения, электростанции, аэропорты, порты, вокзалы, метро

и др. (1ОГ);


склады, ремонтные мастерские, переработка, промышленность (легкая, химическая,

военная), разведение пушных зверей и др. (2ОГ);


автомобильные дороги, ж/д дороги, водные пути, трубопроводы и др. (3ОГ);

4 оценочная группа (п. 9.2.2.5.3.4 МУ о ГКО) включает 3 вида использования:

автозаправочные станции, автомастерские, автомойки и др. (4ОГ);


техническое оборудование для сельского хозяйства (водонапорные башни,

трансформаторные подстанции), склады, объекты радиотехнического обеспечения

полетов, коммунальное хозяйство (котельные, гаражи, телефонные станции,

мастерские) и др. (5ОГ);


недропользование, космодромы, полигоны приземления, объекты ЗАТО и др. (6ОГ).


1.4.3. Обработанный ОБУ перечень ОН, подлежащих ГКО.





МУ о ГКО).







(или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.









области

112



группы 6 сегмента «Производственная деятельность»

Для определения кадастровой стоимости земельных участков 1 оценочной

группы 6 сегмента, согласно приложению № 6 МУ о ГКО, применяются 2 подхода:


Описание сравнительного и доходного подходов представлено в разделе 3.6.

Для оценки в рамках данной группы представлены земельные участки,

предназначенные для размещения гидротехнических сооружений (плотины, дамбы,

дренажные сооружения, водозаборные скважины, рыбоуловители и пр.

сооружения) (далее - ГТС). Такие объекты оценки не являются обособленными

источниками дохода, а являются лишь отдельным звеном в цепочке финансово

хозяйственной деятельности. Вследствие этого, невозможно спрогнозировать и

выделить величину доходов, которые будут приходиться только на отдельные ГТС.


применяется.

Информации о продаже земельных участков производственного назначения

для размещения инженерных сооружений (ГТС, ЛЭП, трансформаторные

подстанции, трубопроводы и пр.) на рынке не представлено. Информация о

проведенных сделках с подобными земельными участками так же отсутствует.

Применение в качестве объектов-аналогов земельных участков производственного

назначения для размещения производственных и складских зданий приведет к

внесению большого количества корректировок, и как следствие, искажению

итогового результата кадастровой стоимости.

Учитывая вышеизложенное, сравнительный подход в данном разделе не


Расчет кадастровой стоимости земельных участков 1 оценочной группы 6

сегмента осуществляется методом определения затрат на межевание и оформления

прав на земельный участок.

Расчет затрат на межевание и оформление прав на земельные участки с кодом

расчета 15_ЗМ представлен в разделе 3.6.14 Отчета.




06_ПД_2ОГ, согласно приложению № 6 МУ о ГКО, применяются 2 подхода:






области

113










подхода).



Проанализировав рынок земельных участков (раздел Ошибка! Источник

ссылки не найден. настоящего Отчета), был сделан вывод, что имеется достаточное

количество объектов-аналогов для проведения расчетов в рамках сравнительного

подхода.


данной ОГ, целесообразно применение сравнительного подхода оценки,





06_ПД_2ОГ осуществляется методом типового (эталонного) объекта недвижимости в




главе VIII МУ о ГКО.


типологизировать все объекты недвижимости отнесенные к 2ОГ, т.е. выделить







стр.176 следующим образом:

1 диапазон – <1,0 га;







области

114

5 диапазон – ≥ 10,0 га.


на 4 части в зависимости от местоположения земельных участков. Данная




службы государственной статистики по Курской области13. Сведения об уровне



ЦОФ.


3.6.6.2.1. Далее в каждой подгруппе был сформирован эталонный объект, как объект,

обладающий типичными характеристиками данной подгруппы.

В результате, после проведения всего процесса группировки было получено 20

эталонных объектов, относительно которых непосредственно были проведены

расчеты. Информация об эталонных земельных участках, применяемых при

определении кадастровой стоимости, для кода расчета 06_ПД_2ОГ_1.1 –

06_ПД_2ОГ_5.4, представлена в таблице 3.6.6.2.1.

Таблица 3.6.6.2.1.

Результаты выбора эталонного земельного участка

№ г

ру

пп

ы

№ п

од

гру

пп

ы

Критерии выбора


участка Кадастровый

номер



участка



которых


является

эталонным

Код расчета Диапазон S

(для


группы)

Диапазон

сред.


платы (для


подгруппы)

1

1

<1 га

20 000 - 21 000

руб. 46:08:020202:30

Беловский

06_ПД_2ОГ_1.1

Большесолдатский

Дмитриевский





2 21 000 - 22 000

руб. 46:25:170008:5


06_ПД_2ОГ_1.2 Железногорский



13 Источник информации: http://kurskstat.gks.ru/





области

115



Поныровский


Советский

Солнцевский


Тимский

Фатежский



3 22 000 - 23 000

руб. 46:13:040714:254


06_ПД_2ОГ_1.3 Льговский

Рыльский


4 от 23 000 руб. 46:16:150602:13 Курский

06_ПД_2ОГ_1.4 Обоянский

2

1

1-2,5 га

20 000 - 21 000

руб. 46:12:031703:2

Беловский

06_ПД_2ОГ_2.1







2 21 000 - 22 000

руб. 46:17:031202:73


06_ПД_2ОГ_2.2








Советский



Тимский

Фатежский



3 22 000 - 23 000

руб. 46:20:240607:12



Рыльский


4 от 23 000 руб. 46:16:150605:19 Курский


3 1 2,5-5 га 20 000 - 21 000

руб. 46:07:080401:30

Беловский

06_ПД_2ОГ_3.1 Большесолдатский






области

116




2 21 000 - 22 000

руб. 46:27:051001:16


06_ПД_2ОГ_3.2








Советский



Тимский

Фатежский



3 22 000 - 23 000

руб. 46:04:030503:45



Рыльский


4 от 23 000 руб. 46:16:070504:5 Курский


4

1

5-10 га

20 000 - 21 000

руб. 46:09:130007:22

Беловский

06_ПД_2ОГ_4.1







2 21 000 - 22 000

руб. 46:18:021103:226


06_ПД_2ОГ_4.2








Советский



Тимский

Фатежский



3 22 000 - 23 000

руб. 46:28:040803:32



Рыльский




области

117


4 от 23 000 руб. 46:11:121303:53 Курский


5

1

>10 га

20 000 - 21 000

руб. 46:05:100601:2

Беловский

06_ПД_2ОГ_5.1







2 21 000 - 22 000

руб. 46:22:120301:1


06_ПД_2ОГ_5.2








Советский



Тимский

Фатежский



3 22 000 - 23 000

руб. 46:20:181004:1



Рыльский


4 от 23 000 руб. 46:11:212114:44 Курский



группы 4 подгруппы (код расчета 06_ПД_2ОГ_1.4). Описание расчетов остальных


описанию. Индивидуальный расчет остальных 19 эталонных объектов приведен в

Приложении 2.4 Обоснование использованных при определении КС моделей с



06_ПД_2ОГ_1.4)







области

118

В собранном ОБУ «ЦГКО КО» рынке объектов недвижимости по 6 сегменту

«Производственная деятельность» насчитывается 48 объектов-аналогов (см. раздел

3.1.3.7.). Для земельных участков с кодом расчета 06_ПД_2ОГ – земельных участков,

предназначенных для реализации производственной функции использования

(склады, ремонтные мастерские, переработка, промышленность (легкая, химическая,

военная) и др.), было отобрано 22 объекта-аналога (№ п/п: 9,23-25,27,29-37,39,41-47).

Информация об объектах-аналогах была получена со следующих сайтов:

www.avito.ru, www.domofond.ru, www.moyareklama.ru, www.tvoyadres.ru,

www.pc01.ru и др. Копии соответствующих интернет-страниц представлены в


Процедура подбора аналогов оцениваемого объекта не является, строго

говоря, процедурой случайного выбора из генеральной совокупности и не может

гарантировать однородность выборки. В рамках этой процедуры выделяют такой

этап, как отсев грубых погрешностей — то есть, аномальных, резко выделяющихся

данных, наличие которых может существенно ухудшить статистические оценки

результирующего значения стоимости. Появление резко выделяющихся

наблюдений может быть вызвано прямой ошибкой или существенным искажением

стандартных условий сбора статистических данных, при котором однородность

выборки нарушается. Чаще всего речь может идти о наличии в выборке рыночных

данных, принадлежащих другому, как правило, смежному сегменту рынка (другому

классу объектов, региону и т.п.).

Процедура подбора объектов - аналогов выполнялась в три этапа:

Во-первых, была проведена проверка на наличие противоречивой

информации, по результатам которой был исключен 1 объект-аналог (№ п/п 41).

Во-вторых, произведена проверка на однородность выборки по критерию

Смирнова-Граббса в отношении 21 объекта-аналога, по результатам которой из

дальнейшего анализа были исключены 3 объекта-аналога (№ п/п: 25,27,31).

В-третьих, была проведена проверка оставшейся выборки по коэффициенту

вариации, в результате которой было исключено 4 объекта (№ п/п: 35,37,42,45).

Таким образом, для проведения расчета кадастровой стоимости земельных

участков с кодом расчета 06_ПД_2ОГ были подобраны 14 земельных участков.

Результаты процедуры отбора выборки представлены в Приложении 2.4


структуры.







http://www.moyareklama.ru/

http://www.tvoyadres.ru/

http://www.pc01.ru/




области

119

На основе анализа информации о рынке объектов недвижимости

определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное

окружение и сам рынок сегмента.









ценообразующих факторов земельных участков, согласно приложению 3 МУ о ГКО,



прав;











подъездные пути (наличие свободного подъезда к земельному участку);

наличие железнодорожного пути;

расположение до автомагистрали;



Подробное описание ценообразующих факторов эталонного земельного

участка 06_ПД_2ОГ_1.4 и всех подобранных объектов-аналогов приведено

Приложении 2.4 Обоснование использованных при определении КС моделей с



Отметим, что в процессе оценки расчет кадастровой стоимости 1 кв.м.

площади объектов-аналогов приводится к расчетной стоимости 1 кв.м. эталонного







области

120







последующей корректировки к предыдущему результату по формуле14:

( ) ( ) ( ) (3.6.6.2.1.)

Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся








образом:

[( ) ( ) ( )]

( ), (3.6.6.2.2.)

где:







Корректировка на имущественные права, ограничения (обременения)

этих прав.




14 С.В. Грибовский Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие.-М.:Маросейка,2009.-с.93




области

121









Корректировки на дату сделки (предложения)

В таблице описания объектов-аналогов указана дата публикации объявления,

для объектов-аналогов №3, №5, №6, №11 дата публикации – 2016 г., однако

информация актуальна на дату обновления объявления - сентябрь 2017 г., что

совпадает с периодом проведения ГКО. Внесение корректировок в данном случае не

требуется.












завышению стоимости, обычно используется понижающая корректировка, которую

по установившейся традиции называется «скидка на торг».

Анализ рынка объектов недвижимости 6 сегмента «Производственная

деятельность» (см. раздел 3.1.3.7) показал, что рынок на дату оценки является

неактивным. Это обуславливается низким уровнем торговой активности, большим

разбросом цен и минимальным количеством информации о сделках и

предложениях для проведения данной оценки.

Согласно данным Справочника оценщика недвижимости - 2016 «Земельные

участки», том III 2016 года, под редакцией Лейфера Л.А., стр. 292 (см. рис. 3.6.6.2.1.)

величиной скидки на торг было принято для всех объектов-аналогов среднее

значение доверительного интервала неактивного рынка равное 18,6% в сторону

понижения.




области

122

Рисунок 3.6.6.2.1. Значение скидки к стоимости предложений


представлен в Приложении 2.4 Обоснование использованных при определении КС

моделей с описанием их структуры.




области

123


Корректировка на характеристики застройки земельного участка (тип

объекта).




фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный

земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для

использования в соответствии с видом его фактического использования.

Эталонный объект и подобранные объекты-аналоги представляют собой

незастроенные земельные участки, следовательно, корректировка не требуется.

Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного

участка








В отношении эталонного объекта и объектов-аналогов обременения не


Корректировка на вид разрешенного использования.


объект и подобранные аналоги используются под производственную

деятельность.

Корректировка на наличие ж/д путей.

Применение данной корректировки учитывает обеспеченность удобными

подъездными железнодорожными путями к земельному участку. Эталонный

объект и все подобранные объекты-аналоги не оснащены железнодорожными

путями, ведущими к данным объектам, в связи с чем, корректировка по данному

фактору не проводилась.

Корректировка на подъездные пути (наличие свободного подъезда к

земельному участку)

Эталонный объект и объекты-аналоги, кроме объекта-аналога №7, обеспечены

свободным подъездом к их границам. Объект-аналог №7 не имеет свободного доступа

к границам, поэтому для него применяется повышающая корректировка в




области

124

соответствии со Справочником оценщика недвижимости – «Земельные участки», том

III 2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 132.

Корректирующий коэффициент для земельных участков под

индустриальную застройку со свободным подъездом, принят равным среднему

значению доверительного интервала 1,22 (см. рис. 3.6.6.2.2.).

Рисунок 3.6.6.2.2. Значения корректировки на наличие свободного подъезда

к участку

Величина корректировки рассчитывается следующим образом:

К = ((КЭО/ КОА) – 1) * 100%, (3.6.6.2.3.)

где:

Ксрз.ЭО - значение коэффициента эталонного объекта;

Ксрз.ОА - значение коэффициента объекта аналога.

Корректировка на расположение до автомагистрали

Эталонный объект, как и все отобранные объекты-аналоги расположены в

непосредственной близости от прохождения автомагистралей на территории

своего муниципального района, следовательно, корректировка не требуется.

Корректировка на сведения об инженерной инфраструктуре










области

125

обеспеченные, всеми коммуникациями обладают более высокой стоимостью, чем


Эталонный объект и объекты-аналоги №1, №4, №13 обеспечены только

электроснабжением. Остальные объекты-аналоги являются полностью

инженерно-необеспеченными.



участки», том III 2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 251 (см. рис. 3.6.6.2.3.)

Рисунок 3.6.6.2.3. Матрица коэффициентов на наличие различных

сочетаний инженерных коммуникаций на оцениваемых участках и

объектах-аналогах.







Существующий рельеф земельных участков не оказывает влияние на

стоимость земельных участков, следовательно, корректировка не применялась.

Корректировка на форму земельного участка

По данным Mapinfo объект оценки и объекты-аналоги имеют близкую к

правильной, многоугольную (не вытянутую) форму, следовательно,




области

126

корректировка не проводилась.

Корректировка на сведения о местоположении (СрЗП)


















и прочее.

Коэффициент ценообразующего фактора «местоположение» (Км)

определяется по формуле:

Км = ((Ксрз. ЭО/ Ксрз. ОА) – 1) * 100%, (3.6.6.2.4.)

где:

Ксрз.ЭО - значение средней заработной платы, в месте расположения эталонного

объекта, руб.;



Корректировка на площадь объекта недвижимости (земельного

участка)



условиях их удельная стоимость выше. Земельные участки большей площади

имеют более низкий удельный показатель стоимости за 1 кв. м, так как при их

реализации вводится так называемая корректировка на «опт».






области

127




участки», том III 2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 176 (см. рис. 3.6.6.2.4).

Рисунок 3.6.6.2.4. Корректирующие коэффициенты на площадь


КS = (KSa - KSo) * 100%, (3.6.6.2.5.)

где:




По результатам расчета в рамках сравнительного подхода, после внесения

всех необходимых корректирующих коэффициентов, необходимо присваивать вес


Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу

суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок

аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и

наоборот). Расчет производится по следующей формуле:

,

(3.6.6.2.6.),

где:




области

128




S1-n – сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;






, (3.6.6.2.7.)



корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма

корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1,

который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и

избежать математической ошибки деления на ноль.



Расчет кадастровой стоимости эталонного земельного участка

06_ПД_2ОГ_1.4 приведен в Приложении 2.4. Обоснование использованных при

определении КС моделей с описанием их структуры




предоставить достаточного количества информации для применения более

точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента

вариации, среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Более или

менее уверенный вывод о подтверждении гипотезы нормальности на основе

данных малой выборки можно сделать только при получении положительных

результатах проверки несколькими критериями этой группы.




области

129

Таким образом, для подтверждения гипотезы нормальности необходимо

выполнение не менее 2-х критериев, указанных ниже. При этом коэффициент

вариации обязательно должен входить в критерии, прошедшие проверку.

Проверка по коэффициенту вариации


(3.6.6.2.8.)

где:



В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%,

то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной.





Критерий среднего абсолютного отклонения (САО)



∑ | |

, (3.6.6.2.9.)

где:






|

√

|

√ , (3.6.6.2.10.)


|

|

√ (3.6.6.2.11.)




области

130

где:



В данном расчете УПКС эталонного объекта (код расчета 06_ПД_2ОГ_1.4)

для выборки из 14 значений неравенство со значениями до корректировок имеет

вид: 0,030,11; а со значениями после корректировок принимает вид 0,05<0,11. Оба

неравенства являются справедливыми и таким образом, проверка по критерию

САО может быть принята к данным результатам.

Проверка по размаху варьирования


наименьшим элементами в выборке. Далее рассчитывают критериальное

отношение ⁄ , которое сопоставляют с критическими значениями верхней и

нижней границ для различных уровней значимости (Закс Л. Статистическое

оценивание. М.: Статистика, 1976., с. 299)). Если рассчитанное отношение лежит в

пределах границ, результаты принимают, если же оно меньше нижней границы

или больше верхней — результаты отвергают. Для уверенного принятия решения

о нормальности данных выборки важно, чтобы условие нахождения внутри

границ выполнялось на жестком 10%-ном уровне значимости (p = 0,1), однако,

если результаты подтверждается всеми остальными критериями, можно

ограничиться выполнением условия и на 5%-ном уровне значимости (p = 0,05).

Для расчета эталонного объекта (код расчета 06_ПД_2ОГ_1.4) соотношение ⁄ для значений до корректировок равно 3,42, а для значений после

корректировок – 2,91. Сопоставление значений с табличными данными

показывает, что условие нахождения в границах выполняется на 5% и 10%-ных

уровнях значимости только для первого показателя, для второго показателя

значение 2,91 не попадает в интервал нижней границы ни на 5%, ни на 10%-ном

уровне значимости.

В итоге, положительные результаты проверки объектов-аналогов 2ОГ

получены по коэффициенту вариации и критерию среднего абсолютного

отклонения, то есть по 2 из 3 необходимых критериев, следовательно гипотеза

нормальности на основе данных малой выборки подтверждена.

Таким образом, УПКС эталонного земельного участка (код расчета

06_ПД_2ОГ_1.4) с кадастровым номером 46:16:150602:13 составляет 42,29 руб./кв.м.

Полученный УПКС применялся ко всем земельным участкам в данной подгруппе




области

131

(Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении КС моделей с

описанием их структуры).



Определение кадастровой стоимости земельных участков 3 оценочной

группы 6 сегмента «Производственная деятельность» с кодами расчета видов

использования: 03:011, 06:074, 06:080, 07:010, 07:015, 07:020, 07:030, 07:050, 10:012,

12:001 осуществляется с использованием значений УПКС земельных участков,

граничащих с указанными земельными участками15.

УПКС земельных участков данной ОГ определяется как средневзвешенное

значение УПКС граничащих земельных участков исходя из протяженности общей

границы соседних земельных участков с оцениваемым земельным участком по

формуле:

∑( )

, (3.6.6.3.1)

где:

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка,

руб/кв.м.;

УПКСi – удельный показатель кадастровой стоимости i-того граничащего

земельного участка, руб/кв.м;

Пi – протяженность общей границы i-того граничащего земельного участка

с оцениваемым земельным участком, м;

Р – периметр оцениваемого земельного участка, м.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется по формуле:

, (3.6.6.3.2)

где:

КС – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м;

S – площадь объекта оценки, кв.м.


сегмента «Производственная деятельность», в соответствии с МУ о ГКО, приведен

в таблице 3.6.6.3.1 на примере земельного участка с кадастровым номером

46:06:041701:112. Исходные данные для расчета представлены на рисунке 3.6.6.3.1.

15 Пункт 9.2.2.5.3.3. МУ о ГКО




области

132

Таблица 3.6.6.3.1.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка 3 оценочной группы 6

сегмента «Производственная деятельность» с кадастровым номером

46:06:041701:112


номер

оцениваемого


участка


номер

граничащего


участка

УПКС

грани-

чащег

о

земель

-ного

участк

а,

руб/кв

.м

Периметр

оцениваемог

о земельного

участка, м

УПКС×про-

тяженность

общей

границы



участка с

оценива-

емым

земельным

участком

УПКС

оцени

вае-

мого

земель

ного

участк

а,

руб/кв

.м.

Площад

ь

оценива

е-мого

земель-

ного

участка,

кв.м

Кадастро-

вая

стоимост

ь

оценивае-

мого

земельног

о участка,

руб

Протяженно

сть общей

границы



участка с

оцениваемы

м земельным

участком, м

46:06:041701:112

1 322,90

2,80 31 127,40 87 156,72

46:06:041701:124 0,04 505,68 20,23

46:06:041701:19 5,66 41,15 232,91

46:06:041701:33 5,66 176,34 998,08

46:06:041701:32 5,66 34,00 192,44

46:06:041701:31 5,66 51,01 288,72

46:06:041701:30 5,66 46,80 264,89

46:06:041701:29 5,66 43,00 243,38

46:06:041701:28 5,66 215,00 1 216,90

46:06:041701:117 1,28 20,00 25,60

46:06:041701:113 1,28 104,27 133,47

46:06:041701:50 1,00 85,65 85,65




области

133

Рисунок 3.6.6.3.1 Исходные данные для расчета кадастровой стоимости

земельного участка 3 оценочной группы 6 сегмента «Производственная

деятельность» с кадастровым номером 46:06:041701:112


сегмента «Производственная деятельность», проведенный в соответствии с МУ о

ГКО, приведен в Приложении 3. Результаты индивидуально определенной КС

(код расчета 06_ПД_3ОГ_1.1).

В случае отсутствия земельных участков, граничащих с оцениваемым

земельным участком, определение кадастровой стоимости земельных участков 3

оценочной группы 6 сегмента «Производственная деятельность» осуществлялся с

использованием значений УПКС кварталов, в которых находится и с которыми

граничит оцениваемый земельный участок.

Значение УПКС квартала принимается равным значению УПКС земельных

участков, преобладающих по площади в этом квартале, с одной группой вида

разрешенного использования. При этом учитываются все земельные участки,

расположенные в границах рассматриваемого квартала, за исключением

оцениваемого земельного участка, земельных участков без кадастровой стоимости

и многоконтурных земельных участков без границ, расположенных на

территориях нескольких кварталов.

Для кварталов с преобладающими по площади земельными участками, в

составе земель населенных пунктов, значение УПКС квартала принимается

равным среднему значению УПКС земель населенных пунктов соответствующей

группы вида разрешенного использования в данном квартале согласно

Постановлению Администрации Курской области от 02.12.2016 № 904-па «Об

утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель




области

134

населенных пунктов на территории Курской области».

В отношении кварталов, в границах которых земельные участки отсутствуют

или занимают незначительную площадь квартала (менее 30%), принимаются во

внимание спутниковые изображения территории данного квартала.

Если по данным спутниковых изображений большую часть квартала

занимают лесные насаждения, то УПКС данного квартала принимается равным

среднему значению УПКС земель лесного фонда в муниципальном районе

согласно Постановлению Администрации Курской области от 28.09.2007 № 179

«Об утверждении минимальных и средних значений удельных показателей

кадастровой стоимости земельных участков в разрезе категорий земель и видов

функционального использования на территории Курской области (с

изменениями на 25 января 2012 года)».


занимают земли сельскохозяйственного назначения, то УПКС данного квартала

принимается равным среднему значению УПКС земельных участков, в составе

земель сельскохозяйственного назначения, в муниципальном районе по 1 группе

вида разрешенного использования (земли сельскохозяйственного назначения,

пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату

проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними

насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными

насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от

воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных

явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения

внутрихозяйственной деятельности) согласно Постановлению Администрации

Курской области от 07.12.2012 № 1066-па «Об утверждении результатов

государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Курской области».


занимают земли населенных пунктов, то УПКС данного квартала принимается

равным среднему значению УПКС земель населенных пунктов 2 группы вида

разрешенного использования (Земельные участки, предназначенные для

размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной

жилой застройки) в данном квартале согласно Постановлению Администрации

Курской области от 02.12.2016 № 904-па «Об утверждении результатов

государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории

Курской области».

В отношении земельных участков без координат границ при расчете

применяется значение УПКС кадастрового квартала, к которому отнесен данный

земельный участок. В случае отнесения земельного участка без координат границ

к нулевому кадастровому кварталу применяется значение УПКС, равное среднему

значению УПКС земельных участков, в составе земель сельскохозяйственного




области

135

назначения, в муниципальном районе по 1 группе вида разрешенного

использования (Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни,

сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной

кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями,

внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями,

предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных

(вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными

объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной

деятельности) согласно Постановлению Администрации Курской области от

07.12.2012 № 1066-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой

оценки земель сельскохозяйственного назначения Курской области».

УПКС земельных участков 3 оценочной группы 6 сегмента

«Производственная деятельность» в соответствии с вышеописанными

допущениями определяется как средневзвешенное значение УПКС граничащих

земельных участков и/или средневзвешенное значение УПКС кварталов, в которых

находится и с которыми граничит оцениваемый земельный участок, исходя из

протяженности общей границы соседних земельных участков, кварталов с

оцениваемым земельным участком и протяженности границы оцениваемого

земельного участка в квартале.


сегмента «Производственная деятельность», в соответствии с вышеописанными

допущениями, приведен в Приложении 3. Результаты индивидуально

определенной КС (код расчета 06_ПД_3ОГ_1.2).




коду расчета 06_ПД_4ОГ, согласно Приложению № 6 МУ о ГКО, применяются 2

подхода: сравнительный и доходный.








открытом рынке без указания возможных параметров застройки, то есть анализу



подхода).




области

136



Анализ рынка объектов недвижимости (см. раздел 3.1.3.7) показал, что

рынок на дату оценки является неактивным.16 Это обуславливается низким

уровнем торговой активности, большим разбросом цен и минимальным

количеством информации о сделках и предложениях для проведения данной

оценки.


данной ОГ целесообразно применение сравнительного подхода оценки,





06_ПД_4ОГ осуществляется методом типового (эталонного) объекта

недвижимости в соответствии с последовательностью, установленной п. 7.2.2 МУ о

ГКО (см. раздел 3.6). При этом определение кадастровой стоимости выбранных

эталонных земельных участков осуществлялось в рамках индивидуального расчета

согласно п. 8.1 МУ о ГКО.


типологизировать все объекты недвижимости отнесенные к 4ОГ, т.е. выделить






недвижимости «Земельные участки» том III – 2016 года под редакцией Лейфера

Л.А., стр.176 следующим образом:

1 диапазон – <1,0 га.


на 4 части в зависимости от местоположения земельных участков. Данная




службы государственной статистики по Курской области. Сведения об уровне

16 В рамках настоящего раздела и далее используются характеристики активного и неактивного рынка в

соответствии со Справочником оценщика недвижимости (Том III Земельные участки) – 2016 под редакцией

Л.А. Лейфера.




области

137



ЦОФ.

Таким образом, были сформированы подгруппы, представленные в

таблице 3.6.6.4.1. Далее в каждой подгруппе был сформирован эталонный объект,

как объект, обладающий типичными характеристиками данной подгруппы.

В результате, после проведения всего процесса группировки было получено

20 эталонных объектов, относительно которых непосредственно были проведены

расчеты. Информация об эталонных земельных участках, применяемых при

определении кадастровой стоимости, для кодов расчетов 06_ПД_4ОГ_1.1 –

06_ПД_4ОГ_1.5, представлена в таблице 3.6.6.4.1.

Таблица 3.6.6.4.1.

Результаты выбора эталонного земельного участка

№ г

ру

пп

ы

№ п

од

гру

пп

ы

Критерии выбора


участка

Присвоенн

ый номер

подгруппы

Кадастровы

й номер



участка

Наименован

ие районов,

для которых

земельный

участок

является

эталонным

Код расчета Диапазон

S (для

определен

ия группы)

Диапазон

сред.

заработно

й платы

(для

определен

ия

подгруппы

)

1

1

<1 га

от 20 000 до

21 000 руб. 1.1.

46:07:140802:3

5

Беловский 06_ПД_4ОГ_1

.1. Золотухинск

ий

2 от 21 000 до

22 000 руб. 1.2. 46:18:021501:8

Мантуровски

й

06_ПД_4ОГ_1

.2.



Поныровски

й

Фатежский

3 от 22 000 до

23 000 руб. 1.3.

46:13:030101:1

90 Льговский

06_ПД_4ОГ_1

.3.

4 от 23 000 до

24 000 руб. 1.4. объекты оценки отсутствуют

06_ПД_4ОГ_1

.4.

5 от 24 000

руб. 1.5.

46:11:121202:5

95 Курский

06_ПД_4ОГ_1

.5.


группы 1 подгруппы (код расчета 06_ПД_4ОГ_1.1.). Описание расчетов остальных





области

138

описанию. Индивидуальный расчет остальных 3 эталонных объектов приведен в




6_ПД_4ОГ_1.1.)






3.1.3.7.). Для земельных участков с кодом расчета 06_ПД_4ОГ – земельных

участков, предназначенных для реализации производственной функции

использования (объекты придорожного сервиса – размещение автозаправочных

станций, мастерских, автомобильных моек и др.), было отобрано 6 объектов-

аналогов (п/п 1, 6, 8, 17, 20, 22). Информация об объектах-аналогах была получена

со следующих сайтов: www.avito.ru, www.domofond.ru, www.moyareklama.ru,

www.tvoyadres.ru,www.pc01.ru и др. Копии соответствующих интернет-страниц

представлены в Приложении 1.7. Результаты сбора информации о рынке ОН.







наблюдений может быть вызвано прямой ошибкой или существенным

искажением стандартных условий сбора статистических данных, при котором

однородность выборки нарушается. Чаще всего речь может идти о наличии в

выборке рыночных данных, принадлежащих другому, как правило, смежному

сегменту рынка (другому классу объектов, региону и т.п.).

Процедура подбора объектов-аналогов выполнялась в три этапа:


информации, по результатам которой было исключено 2 объекта-аналога (п/п 20,

22).


Смирнова-Граббса в отношении 4 объектов-аналогов, по результатам которой из

дальнейшего анализа ни один объект-аналог не был исключен.





http://www.pc01.ru/




области

139

В-третьих, была проведена проверка выборки по коэффициенту вариации,

в результате которой не было исключено ни одного объекта.


участков с кодом расчета 06_ПД_4ОГ были подобраны 4 земельных участка (п/п 1,

6, 8, 17). Результаты процедуры отбора выборки представлены в Приложении 2.4.


структуры.





На основе анализа информации о рынке объектов недвижимости (см.

раздел 3.1.3.7.) определяются ценообразующие факторы, характеризующие




2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент

рынка объектов недвижимости;





ценообразующих факторов земельных участков, согласно Приложению 3 МУ о

ГКО, были использованы основные (обязательные) ценообразующие факторы:


прав;
















области

140

В таблице ниже приведено описание эталонного земельного участка с

кодом расчета 06_ПД_4ОГ_1.1. и всех подобранных объектов-аналогов.




Таблица 3.6.6.4.2.

Описание эталонного объекта и объектов-аналогов Характеристики Объект оценки Объект аналог №1 Объект аналог №2 Объект аналог №3 Объект аналог №4

Источник


https://www.domofo

nd.ru/uchastokzemli-

na-prodazhu-kursk-

170518774

https://www.domofond.r

u/uchastokzemli-na-

prodazhu-kursk-

185463839

https://www.domofond.ru/

uchastokzemli-na-

prodazhu-fatezh-160631285

https://www.domofond.ru/u

chastokzemli-na-prodazhu-

fatezh-160631303

Тип сделки

(предложения) Сделка Предложение Предложение Предложение Предложение


(предложения) 01.01.2018 Август 2017 Август 2017 Август 2017 Август 2017

Местоположени

е (адрес)


участка


Золотухинский, с/с

Свободинский, с.

Никулино


Курский,

Щетинский с/с, д.

Щетинка




Моква


Фатежский район,

Банинский с/с



Большежировский с/с


номер участка /

квартала

46:07:140802:35 46:11:210306:9 46:11:091211:10 46:25:080007:19 46:25:040016:16


район /

Городской округ

Золотухинский Курский Курский Фатежский Фатежский


застройки



объекта)

Незастроенный








Незастроенный земельный

участок

Наличие




участка

Нет Нет Нет Нет Нет

Категория Земли Земли населенных Земли Земли промышленности, Земли промышленности,

https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-kursk-170518774








https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-fatezh-160631285









Характеристики Объект оценки Объект аналог №1 Объект аналог №2 Объект аналог №3 Объект аналог №4

земель сельскохозяйственно

го назначения

пунктов промышленности,

энергетики, транспорта,

связи, радио и

телевещания,

информатики, земли

для обеспечения

космической

деятельности, земли

обороны, безопасности

и специального





информатики, земли для

обеспечения космической


обороны, безопасности и

специального назначения




информатики, земли для

обеспечения космической


обороны, безопасности и

специального назначения

Вид



(по документу)

Для

сельскохозяйственно

го производства

Под обслуживание

автотранспорта

Для строительства

многотопливной

автозаправочной

станции, автосервиса и

магазина

сопутствующих товаров


автозаправочной станции


автозаправочной станции

и объектов придорожного

сервиса



права,



этих прав

Право собственности Право

собственности Право собственности Право собственности Право собственности

Условия

финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные

Площадь

объекта



участка), кв.м

290,00 3 566,00 15 000,00 10 000,00 10 000,00



инфрастуктуре

Электроснабжение Отсутствуют Электроснабжение,

газоснабжение Отсутствуют Отсутствуют




Характеристики Объект оценки Объект аналог №1 Объект аналог №2 Объект аналог №3 Объект аналог №4

Расположение до

автомагистрали

Располагается на

удалении

Располагается в

непосредственной

близости



близости



близости



близости


рельеф


участка




влияние на

стоимость




участка не








участка





участка





участка

Форма


участка

Близкая к


Близкая к

правильной Близкая к правильной Близкая к правильной Близкая к правильной

Удельный


стоимости,

руб./кв.м

- 1 700 000,00 6 500 000,00 2 500 000,00 2 500 000,00

Стоимость, руб. /

кв. м - 476,72 433,33 250,00 250,00




области

144


Отметим, что в процессе оценки расчет кадастровой стоимости 1 кв. м

площади объектов-аналогов приводится к расчетной стоимости 1 кв. м эталонного







Корректировка стоимостей аналогов по ЦОФ выполняется в два этапа. На

первом этапе производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и

состоянию рынка. Корректировки вносятся последовательно путем применения

каждой последующей корректировки к предыдущему результату.




Данные поправки вносятся методом суммирования, то есть определяется


вносится в скорректированную стоимость аналога после внесения поправок по

первым четырем элементам сравнения.

В целом, последовательность корректировок можно представить следующим

образом:

Цi

кор=Цi

[(1+a1 1)*(1+a2 2)*…*(1+a )] (1+a +1 +1+…++a ) (3.6.6. .1 ), где

– цена i-го аналога после выполнения всех корректировок;

– цена i-го аналога до корректировки;

a1, …, ak – корректирующие коэффициенты;





этих прав.







области

145



Корректировка на условия финансирования.






Корректировка на дату сделки (предложения).

Объекты-аналоги, использованные в данном расчете, подобраны с открытого

рынка в 2017 году (в период подготовки к проведению ГКО). Изменений стоимости

земельных участков за указанный период времени не было зафиксировано, поэтому

корректировка на дату сделки не проводилась.

Корректировка на тип сделки (предложения).














оценщика недвижимости – 2016 «Земельные участки», том III 2016 года, под

редакцией Лейфера Л.А., стр. 279 (см. рис. 3.6.6.4.1).

Для объектов-аналогов № 1 – № 4 было принято среднее значение

доверительного интервала неактивного рынка, равное 18,0% в сторону понижения.




области

146

Рисунок 3.6.6.4.1. Значение скидки к ценам предложений


представлен в таблице 3.6.6.4.3.




Таблица 3.6.6.4.3.

Корректировки по первой группе ценообразующих факторов Корректировки первой группы

Передаваемые имущественные

права, ограничения (обременения)

этих прав

Право


Право


Право


Право


Право


Величина корректировки - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная стоимость, руб./м2 - 476,72 433,33 250,00 250,00

Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные



Тип сделки (предложения) Сделка Предложение Предложение Предложение Предложение

Величина корректировки - -18,00% -18,00% -18,00% -18,00%


Дата сделки (предложения) 01.01.2018 Август 2017 Август 2017 Август 2017 Август 2017






области

148


Корректировка на характеристики застройки земельного участка (тип

объекта).







Эталонный объект и подобранные объекты-аналоги представляют собой



Согласно п. 1.11. МУ о ГКО определение кадастровой стоимости












объект и подобранные аналоги используются под производственную

деятельность.

Корректировка на расположение до автомагистрали.

Эталонный объект 1-ой подгруппы, в отличии от всех отобранных объектов-

аналогов, которые расположены в непосредственной близости от прохождения

автомагистралей на территории своего муниципального района, расположен на

удалении от автомагистралей, в следствии чего была введена корректировка, в

соответствии с Справочником оценщика недвижимости – «Земельные участки»,

том III 2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 115 (см. рис. 3.6.6.4.2.).




области

149

Рисунок 3.6.6.4.2. Значения корректировки на расположение земельного

участка относительно автомагистралей


К = (КЭО/ КОА – 1) * 100% (3.6.6.4.2.), где

Ксрз.ЭО - значение коэффициента эталонного объекта;













участки», том III 2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 256 (см. рис. 3.6.6.4.3.).




области

150

На оцениваемом земельном участке из инженерных систем имеется только

электроснабжение.

Рисунок 3.6.6.4.3. Матрица коэффициентов на наличие различных сочетаний

инженерных коммуникаций на оцениваемых участках и объектах-аналогах

Корректировка на существующий рельеф земельного участка.






Существующий рельеф земельного участка не оказывает влияние на

стоимость земельного участка, следовательно, корректировка не применялась.


По данным Mapinfo эталонный объект и объекты-аналоги имеют близкую к

правильной, многоугольной (не вытянутой) форму, следовательно, корректировка


Корректировка на сведения о местоположении (СрЗП).








области

151














и прочее.



Км = (Ксрз. ЭО/ Ксрз. ОА – 1) * 100% (3.6.6.4.3.), где

Ксрз.ЭО – значение средней заработной платы, в месте расположения


Ксрз.ОА – значение средней заработной платы, в месте расположения объекта-






площади имеют более низкий удельный показатель рыночной стоимости за 1 кв.

м, так как при их реализации вводится так называемая корректировка на «опт».




участки», том III 2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 177 (см. рис. 3.6.6.4.4.).






области

152



КS = (KSa - KSo) * 100% (3.6.6.4.4.), где

KSa – коэффициент влияния площади объекта аналога;

KSo – коэффициент влияния площади эталонного объекта.


По результатам расчета в рамках сравнительного подхода, после внесения

всех необходимых корректирующих коэффициентов, необходимо присваивать вес


Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу

суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок

аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и

наоборот). Расчет производится по следующей формуле:

(3.6.6.4.5.), где





S1 – сумма корректировок 1–го аналога;

S2 – сумма корректировок 2–го аналога;

Sn – сумма корректировок n–го аналога.




области

153



(3.6.6.4.6.)



корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма

корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1,

который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и

избежать математической ошибки деления на ноль.



Расчет кадастровой стоимости эталонного земельного участка с кодом

расчета 06_ПД_4ОГ_1.1. приведен в таблице 3.6.6.4.4.




Таблица 3.6.6.4.4.


объекта Корректировки второй группы

Сведения о местоположении

(СрЗП)


Золотухинский, с/с

Свободинский, с.

Никулино


Курский,

Щетинский с/с, д.

Щетинка




Моква



Банинский с/с



Большежировский

с/с

Средняя заработная плата 20985,28 24948,17 24948,17 21312,74 21312,74




участка), кв.м

290,00 3566,00 15000,00 10000,00 10000,00

Коэффициент 1,00 1,00 1,06 1,06 1,06

Величина корректировки - 0,00% -6,00% -6,00% -6,00%



Располагается на

удалении



близости



близости



близости



близости

Коэффициент 0,725 1,000 1,000 1,000 1,000








участка



участка не








участка





участка



участка не





Форма земельного участка Близкая к правильной Близкая к

правильной Близкая к правильной Близкая к правильной

Близкая к



Характеристики застройки


объекта)

















участка

Нет Нет Нет Нет Нет




Для


производства

Под обслуживание

автотранспорта


многотопливной


станции, автосервиса и

магазина

сопутствующих товаров



станции



станции и объектов

придорожного

сервиса



инфраструктуре Электроснабжение Отсутствуют


газоснабжение Отсутствуют Отсутствуют

Величина корректировки - 16,00% -15,00% 16,00% 16,00%


корректировки, % -27,38% -64,38% -19,04% -19,04%

Скорректированная цена по 2-

ой группе, руб/кв.м 283,88 126,57 165,97 165,97

Весовой коэффициент

20,69% 42,19% 18,56% 18,56%



Вклад скорректированных цен

объектов-аналогов в результат

стоимости объекта оценки (на

1 кв. м площади), руб.

58,73 53,40 30,80 30,80


стоимости, руб./кв. м 173,73

Стоимость, руб.

50 381,70




области

156






среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Более или менее

уверенный вывод о подтверждении гипотезы нормальности на основе данных малой

выборки можно сделать только при получении положительных результатов

проверки несколькими критериями этой группы.






(3.6.6.4.7.), где












∑ | |

(3.6.6.4.8.), где







области

157



|

√

|

√ (3.6.6.5.10.), или в численном виде

|

|

√ (3.6.6.4.9.), где



В нашем расчете первой подгруппы с кодом расчета 06_ПД_4ОГ_1.1. для

выборки из четырех значений неравенство с значениями до корректировок имеет

вид: 0,060,2; а с значениями после корректировок принимает вид 0,08<0,2. Оба

неравенства являются справедливыми и таким образом, проверка по критерию САО

может быть принята к данным результатам.









жестком 10%-ном уровне значимости (p=0,1), однако, если результаты


условия и на 5%-ном уровне значимости (p=0,05).

Для расчета первой подгруппы с кодом расчета 06_ПД_4ОГ_1.1. соотношение ⁄ для значений до корректировок равно 1,89, а для значений после корректировок

– 2,31. Сопоставление значений с табличными данными показывает, что условие

нахождения в границах выполняется на 1%-ном уровне значимости для первого

показателя и на 10%-ном уровне значимости для второго показателя. Значит, по

критерию размаха варьирования результаты могут быть приняты для данной

выборки.

Таким образом, УПКС эталонного земельного участка (код расчета

6ПД4ОГ_1.1.) с кадастровым номером 46:07:140802:35 составляет 173,73 руб./кв.м.

Полученный УПКС применялся ко всем земельным участкам в данной подгруппе.




области

158




06_ПД_5ОГ, согласно Приложению № 6 МУ о ГКО, применяются 2 подхода:












подхода).



Проанализировав рынок земельных участков (раздел Ошибка! Источник

ссылки не найден. настоящего Отчета), был сделан вывод, что имеется достаточное

количество объектов-аналогов для проведения расчетов в рамках сравнительного

подхода.


данной ОГ, целесообразно применение сравнительного подхода оценки,





06_ПД_5ОГ осуществляется в рамках индивидуального расчета согласно главе VIII

МУ о ГКО.

Ввиду того, что количество оцениваемых объектов 5 ОГ составляет 10

земельных участков, группировка объектов недвижимости являлась

нецелесообразной. Поэтому определение УПКС для данных объектов

осуществляется конкретно для каждого земельного участка без выделения типового

(эталонного) объекта недвижимости.

Ниже приведено описание индивидуального расчета одного из объектов

оценки 5 ОГ (код расчета 06_ПД_5ОГ). Описание расчетов остальных объектов

оценки не приводилось, так как оно аналогично нижеприведенному описанию. В




области

159

Приложении 3. Результаты индивидуально определенной КС приведены расчеты

всех объектов недвижимости 5ОГ.

Индивидуальный расчет для земельного участка с кадастровым номером

46:11:142104:1

Для определения стоимости объекта оценки используется следующая





3.1.3.7.). Для земельных участков с кодом расчета 06_ПД_5ОГ – земельных участков,

предназначенных для реализации производственной функции использования

(промышленные базы, склады, нефте- и газовые хранилища и др.) было отобрано 15

объектов-аналогов (№ п/п: 2, 4, 5, 7, 10, 11, 15, 16, 18, 19, 21, 26, 28, 40, 48).

Информация об объектах-аналогах была получена со следующих сайтов:

www.avito.ru, www.domofond.ru, www.moyareklama.ru, www.tvoyadres.ru,

www.pc01.ru и др. Копии соответствующих интернет-страниц представлены в








наблюдений может быть вызвано прямой ошибкой или существенным искажением

стандартных условий сбора статистических данных, при котором однородность

выборки нарушается. Чаще всего речь может идти о наличии в выборке рыночных

данных, принадлежащих другому, как правило, смежному сегменту рынка (другому

классу объектов, региону и т.п.).

Процедура подбора объектов - аналогов выполнялась в три этапа:


информации, по результатам которой было исключено 4 объекта-аналога (№ п/п: 4,

5, 26, 40).


Смирнова-Граббса в отношении 11 объектов-аналогов, по результатам которой из

дальнейшего анализа был исключен 1 объект-аналог (№ п/п 7).

В-третьих, была проведена проверка оставшейся выборки по коэффициенту

вариации, в результате которой было исключено 5 объектов (№ п/п: 10, 15, 16, 21, 28).





http://www.pc01.ru/




области

160


участков с кодом расчета 06_ПД_5ОГ были подобраны 5 земельных участков.

Результаты процедуры отбора данной выборки представлены в Приложении 3.

Результаты индивидуально определенной КС.
















ценообразующих факторов земельных участков, согласно Приложению 3 МУ о ГКО,



прав;











подъездные пути (наличие свободного подъезда к земельному участку);

наличие железнодорожного пути;







области

161

В таблице ниже приведено описание земельного участка с кадастровым

номером 46:11:142104:1, относящийся к 06_ПД_5ОГ, и всех подобранных объектов-

аналогов.




Таблица 3.6.6.5.1.

Описание объекта оценки и объектов-аналогов

Характеристики Объект оценки Объект аналог

№1

Объект аналог

№2 Объект аналог №3 Объект аналог №4 Объект аналог №5

Источник


https://www.domof

ond.ru/uchastokze

mli-na-prodazhu-

kursk-184760612

http://pc01.ru/kurs

k/nedvizhimost/uc

hastok-10-ga-

promnaznachenija-

18614306.html#top

https://www.avito.ru

/schigry/zemelnye_u

chastki/uchastok_20_

sot._promnaznacheni

ya_382271683

https://www.avito.ru

/kurskaya_oblast_zh

eleznogorsk/zemelny

e_uchastki/uchastok_

2_ga_izhs_26064713

https://www.domofo

nd.ru/uchastokzemli

-na-prodazhu-kursk-

176372626

Тип сделки

(предложения) Сделка Предложение Предложение Предложение Предложение Предложение

Условия

финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные


(предложения) 01.01. 2018 Июнь 2017 г. Ноябрь 2017 г. Июль 2017г. Октябрь 2017 г. Январь 2017 г.

Неформализованн

ое описание

адреса


Курский,

Пашковский с/с,

д.Чаплыгина


Курский р-н,

Новопоселеновски

й с/с, д. Кукуевка



Клюквинский с/с,

с. Клюква

Курская область, р-

н Щигровский, г.

Щигры



район, г.

Железногорск



Новопоселеновски

й с/с, д. Кукуевка


номер участка/

квартала

46:11:142104:1 46:11:121202:453 46:11:071003:28 - - 46:11:121202:545



округ

Курский Курский Курский г. Щигры г.Железногорск Курский


застройки



объекта)




земельный

участок


земельный

участок







Наличие



Нет Нет Нет Нет Нет Нет

http://pc01.ru/kursk/nedvizhimost/uchastok-10-ga-promnaznachenija-18614306.html#top





https://www.avito.ru/schigry/zemelnye_uchastki/uchastok_20_sot._promnaznacheniya_382271683





https://www.avito.ru/kurskaya_oblast_zheleznogorsk/zemelnye_uchastki/uchastok_2_ga_izhs_26064713













участка


Земли

сельскохозяйственн

ого назначения

Земли населенных

пунктов

Земли

промышленности,

энергетики,

транспорта, связи,

радиовещания,

телевидения,

информатики,

земли для

обеспечения


деятельности,

земли обороны,

безопасности и

земли иного

специального


Земли




радио и



земли для








Земли




радио и



земли для








Земли населенных

пунктов



Под

промышленные

предприятия -

Нефтебаза.

Для размещения

складских

помещений


административны

х, складских

помещений и

комплекса

гаражей


промышленных

объектов



объектов


производственных

и складских

помещений



права,



этих прав

Право


Право


Право


Право


Право


Право





1 229 5 009 111 200 2 000 3 950 20 000




участка), м2




Нет Нет Электроснабжени

е Нет


водоснабжение Нет


(наличие

свободного

подъезда к

земельному

участку)

Да Да Да Да Да Нет


рельеф


участка


рельеф земельных

участков не



земельных участков






земельных

участков






земельных

участков




















участка

близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


Наличие ж/д пути ж/д пути

отсутствуют

ж/д пути


ж/д пути


ж/д пути


ж/д пути


ж/д пути




располагается в


близости



близости



близости



близости



близости



близости

Удельный


стоимости, руб.

2 000 000 30 000 000 500 000 1 600 000 3 500 000

Стоимость, руб. /

кв. м 399,28 269,78 250,00 405,06 175,00




области

165


Отметим, что в процессе оценки расчет кадастровой стоимости 1 кв.м.

площади объектов-аналогов приводится к расчетной стоимости 1 кв.м. объекта

оценки через систему корректировок. Произведенные корректировки сделаны на




окончательную кадастровую стоимость объекта оценки путем нахождения


Корректировка цен объектов-аналогов по ЦОФ выполняется в два этапа. На

первом этапе производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и

состоянию рынка. Корректировки вносятся последовательно путем применения

каждой последующей корректировки к предыдущему результату по формуле17:

( ) ( ) ( ) (3.6.6.5.1.)

Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся



Данные поправки вносятся методом суммирования, т.е определяется алгебраическая

сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая вносится в

скорректированную цену аналога после внесения поправок по первым четырем

элементам сравнения.


образом:

[( ) ( ) ( )]

( ), (3.6.6.5.2.)

где:







17 С.В. Грибовский Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие.-М.:Маросейка,2009.-с.93




области

166


этих прав.


проводить только при передаче одинаковых прав по объекту оценки и объектам-

аналогам.

Передаваемые имущественные права на объект оценки и объекты-аналоги









Объекты-аналоги, использованные в данном расчете, подобраны с открытого

рынка в 2017 году (в период подготовки к проведению ГКО). Изменений стоимости

земельных участков за указанный период времени не было зафиксировано, поэтому

корректировка на дату сделки не проводилась.












завышению стоимости, обычно используется понижающая корректировка, которую

по установившейся традиции называется «скидка на торг».

Анализ рынка объектов недвижимости 6 сегмента «Производственная

деятельность» (см. раздел 3.1.3.7.) показал, что рынок на дату оценки является

неактивным. Это обуславливается низким уровнем торговой активности, большим

разбросом цен и минимальным количеством информации о сделках и

предложениях для проведения данной оценки.




области

167



редакцией Лейфера Л.А., стр. 292 (см. рис. 3.6.6.5.1.). Для всех объектов-аналогов

было принято среднее значение доверительного интервала неактивного рынка

равное 18,6% в сторону понижения.

Рисунок 3.6.6.5.1. Значение скидки к стоимости предложений


представлен в таблице 3.6.6.5.2.




Таблица 3.6.6.5.2.

Корректировки по первой группе ценообразующих факторов Ценообразующие

факторы

Объект

оценки


№1


№2


№3


№4


№5


имущественные права,



прав

Право


Право


Право


Право


Право


Право


Коэффициент 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Величина корректировки

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


стоимость, руб./м2 399,28 269,78 250,00 405,06 175,00

Условия

финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


стоимость, руб./м2 399,28 269,78 250,00 405,06 175,00

Тип сделки

(предложения) Сделка Предложение Предложение Предложение Предложение Предложение


-18,60% -18,60% -18,60% -18,60% -18,60%


стоимость, руб./м2 325,01 219,60 203,50 329,72 142,45


(предложения) 01.01.2018 Июнь 2017 г. Ноябрь 2017 г. Июль 2017г. Октябрь 2017 г. Январь 2017 г.

Коэффициент 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


стоимость, руб./м2 325,01 219,60 203,50 329,72 142,45




области

169








Объект оценки и подобранные объекты-аналоги представляют собой


Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка






Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), охраной


В отношении объекта оценки и объектов-аналогов обременения не




Данная корректировка не требуется для применения, поскольку объект

оценки и подобранные аналоги используются под производственную деятельность.

Корректировка на наличие ж/д пути

Применение данной корректировки учитывает обеспеченность удобными

подъездными железнодорожными путями к земельному участку. Объект оценки и

все подобранные объекты-аналоги не оснащены железнодорожными путями,

ведущими к данным объектам, в связи с чем, корректировка по данному фактору не


Корректировка на подъездные пути (наличие свободного подъезда к земельному

участку)

Объект оценки и объекты-аналоги №1-№4, используемые при определении

удельного показателя кадастровой стоимости, обеспечены свободным подъездом к их

границам. Для объекта-аналога №5, не обеспеченного свободным доступом, применяется

корректировка в соответствии со Справочником оценщика недвижимости – «Земельные

участки», том III 2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 132.




области

170

Корректирующий коэффициент для земельных участков под индустриальную

застройку со свободным подъездом, принят равным среднему значению

доверительного интервала 1,22 (см. рис. 3.6.6.5.2.).

Рисунок 3.6.6.5.2. Значения корректировки на наличие свободного подъезда к

участку


К = ((КОО/ КОА) – 1) * 100%, (3.6.6.5.3.)

где:

Ксрз.ОО - значение коэффициента объекта оценки;


Корректировка на расположение до автомагистрали

Объект оценки, как и все отобранные объекты-аналоги расположены в

непосредственной близости от прохождения автомагистралей на территории своего

муниципального района, следовательно, корректировка не требуется.

Корректировка на сведения об инженерной инфраструктуре




необходимых инженерных коммуникаций, ценность земельного участка






области

171



Оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги №1, №3, №5 являются

инженерно-необеспеченным. Объект-аналог №2 оснащен только

электроснабжением, объект-аналог №4 - электроснабжением и водоснабжением.



2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 251 (см. рис. 3.6.6.5.3.)

Рисунок 3.6.6.5.3. Матрица коэффициентов на наличие различных

сочетаний инженерных коммуникаций на оцениваемых участках и

объектах-аналогах.






стоимость.

Существующий рельеф земельных участков не оказывает влияние на

стоимость земельных участков, следовательно, корректировка не применялась.

Корректировка на форму земельного участка




области

172

По данным Mapinfo объект оценки и объекты-аналоги имеют близкую к

правильной, многоугольную (не вытянутую) форму, следовательно, корректировка


Корректировка на сведения об местоположении








спроса и, как следствие этого, на цену земельных участков, является величина












Км = ((Ксрз. ОО/ Ксрз. ОА) – 1) * 100%, (3.6.6.5.4.)

где:

Ксрз.ОО - значение средней заработной платы, в месте расположения объекта оценки,

руб.;

Ксрз.ОА - значение средней заработной платы, в месте расположения объекта - аналога,

руб.




условиях их удельная стоимость выше. Земельные участки большей площади имеют

более низкий удельный показатель стоимости за 1 кв. м, так как при их реализации

вводится так называемая корректировка на «опт».

Так как площадь объекта оценки и объектов-аналогов отличаются между

собой был введен поправочный коэффициент, величина которого рассчитана на







области

173


2016 года под редакцией Л.А. Лейфера, стр. 176 (см. рис. 3.6.6.5.4).



КS = (KSa - KSo) * 100%, (3.6.6.5.5.)

где:


KSo - коэффициент влияния площади объекта оценки.









,

(3.6.6.5.6.),

где:




S1-n – сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;





области

174





(3.6.6.5.7)









Расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

46:11:142104:1 приведен в таблице 3.6.6.5.3.




Таблица 3.6.6.5.3.


объекта Ценообразующие

факторы Объект оценки


№1


№2


№3


№4


№5

Сведения о

местоположении (СрЗП)


Курский,

Пашковский с/с,

д.Чаплыгина


Курский р-н,

Новопоселеновск

ий с/с, д. Кукуевка



Клюквинский с/с,

с. Клюква


р-н Щигровский,

г. Щигры



район, г.

Железногорск



Новопоселеновск

ий с/с, д. Кукуевка

Величина средней

заработной платы 24 948,17 24 948,17 24 948,17 22 745,23 23 102,91 24 948,17


0,00% 0,00% 9,69% 7,99% 0,00%



(земельного участка), кв.м

1 229 5 009 111 200 2 000 3 950 20 000

Коэффициент 1,00 1,00 1,25 1,00 1,00 1,06


0,00% 25,00% 0,00% 0,00% 6,00%



участка

Нет Нет Нет Нет Нет Нет


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


(наличие свободного

подъезда к земельному

участку)

Да Да Да Да Да Нет

Коэффициент 1,22 1,22 1,22 1,22 1,22 1,00


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 22,00%

Наличие ж/д пути ж/д пути


ж/д пути


ж/д пути


ж/д пути


ж/д пути


ж/д пути


Коэффициент 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Расстояние до располагается в располагается в располагается в располагается в располагается в располагается в




Ценообразующие



№1


№2


№3


№4


№5

автомагистрали непосредственной

близости


близости


близости


близости


близости


близости

Коэффициент 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


инфраструктуре Нет нет

электроснабжени

е нет

электроснабжени

е, водоснабжение нет


0,00% -13,00% 0,00% -21,00% 0,00%



Под

промышленные

предприятия -

Нефтебаза.


складских

помещений


административны

х, складских

помещений и

комплекса

гаражей



объектов



объектов


производственных

и складских

помещений


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%




рельеф

земельных


оказывает

влияние на

стоимость

земельных

участков




оказывает

влияние на

стоимость

земельных

участков




оказывает

влияние на

стоимость

земельных

участков




оказывает

влияние на

стоимость

земельных

участков




оказывает

влияние на

стоимость

земельных

участков




оказывает

влияние на

стоимость

земельных

участков


0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


участка

близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к


близкая к



0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%


корректировки 0,00% 12,00% 9,69% -13,01% 28,00%

Скорректированная цена

по 2-ой группе, руб./кв. м 325,01 245,95 223,22 286,82 182,34




Ценообразующие



№1


№2


№3


№4


№5

Весовой коэффициент

22,37% 19,97% 20,39% 19,79% 17,48%



Вклад скорректированных

цен объектов-аналогов в

результат стоимости

объекта оценки (на 1 кв. м

площади), руб.

72,70 49,12 45,51 56,76 31,87


стоимости, руб./кв. м

255,96

Стоимость, руб.

314 574,84




области

178






среднего абсолютного отклонения и размаха варьирования. Более или менее

уверенный вывод о подтверждении гипотезы нормальности на основе данных малой

выборки можно сделать только при получении положительных результатах

проверки несколькими критериями этой группы.




Проверка по коэффициенту вариации


, (3.6.6.5.8.)

где:









Критерий среднего абсолютного отклонения (САО)



∑ | |

, (3.6.6.5.9.)

где:






|

√

|

√ , (3.6.6.5.10.)




области

179


|

|

√ , (3.6.6.5.11.)

где:



В данном расчете УПКС земельного участка с кадастровым номером

46:11:142104:1 (код расчета 06_ПД_5ОГ) для выборки из пяти значений неравенство со

значениями до корректировок имеет вид: 0,020,18; а со значениями после

корректировок принимает вид 0,03<0,18. Оба неравенства являются справедливыми

и таким образом, проверка по критерию САО может быть принята к данным

результатам.

Проверка по размаху варьирования











Для расчета земельного участка с кадастровым номером 46:11:142104:1 (код

расчета 06_ПД_5ОГ) соотношение ⁄ для значений до корректировок равно 2,30, а

для значений после корректировок – 2,58. Сопоставление значений с табличными

данными показывает, что условие нахождения в границах выполняется на 10%-ном

уровне значимости, как для первого, так и для второго показателя. Значит, по

критерию размаха варьирования результаты могут быть уверенно приняты для

данной выборки.

Выводы

В сложившейся ситуации на рынке производственно-складской

недвижимости – стоимости земельных участков для с/х производства и земельных

участков для размещения складских, производственных зданий, нефтехранилищ и

пр. значительно отличаются (ввиду их разного вида разрешенного использования и

пр.). Вследствие этого, УПКС всех земельных участков с кодом расчета 06_ПД_5ОГ




области

180

превышает в несколько раз среднее значение УПКС земельных участков с кодом

расчета 06_ПД_2ОГ.

В соответствии с п.п. 9.2.2.5.3.5. МУ о ГКО расчет кадастровой стоимости

земельных участков с кодом расчета 06_ПД_5ОГ осуществляется в соответствии с

требованиями главы VIII МУ о ГКО. При этом в случае превышения УПКС

земельных участков над средними УПКС земельных участков, указанных в подпункте

9.2.2.5.3.2 МУ о ГКО, находящихся в пределах территории того же муниципального

образования, УПКС земельного участка устанавливается равным среднему значению

УПКС земельных участков, указанных в подпункте 9.2.2.5.3.2 МУ о ГКО.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что УПКС земельного участка с

кадастровым номером 46:11:142104:1 составляет 38,89 руб.



Для определения кадастровой стоимости земельных участков 6 оценочной

группы 6 сегмента, согласно приложению № 6 МУ о ГКО, применяются 2 подхода:


Описание сравнительного и доходного подходов представлено в разделе 3.6.

Для оценки в рамках данной группы представлены земельные участки,

предназначенные для размещения объектов недропользования и осуществления

геологических изысканий, добычи недр открытым способом (карьеры, отвалы). В

соответствии с пунктом 1.18 МУ о ГКО при определении кадастровой стоимости

данных земельных участков права пользования недрами не должны учитываться.

Такие объекты оценки не являются обособленными источниками дохода, а являются

лишь отдельным звеном в цепочке финансово хозяйственной деятельности.

Вследствие этого, невозможно спрогнозировать и выделить величину доходов,

которые будут приходиться на данные земельные участки.



Информации о продаже земельных участков производственного назначения

для размещения объектов недропользования и осуществления геологических

изысканий, добычи недр открытым способом на рынке не представлено.

Информация о проведенных сделках с подобными земельными участками так же

отсутствует. Применение в качестве объектов-аналогов других земельных участков

производственного назначения приведет к внесению большого количества

корректировок, и как следствие, искажению итогового результата кадастровой

стоимости.






области

181


сегмента осуществляется методом определения затрат на межевание и оформления


Расчет затрат на межевание и оформление прав на земельные участки с кодом

расчета 15_ЗМ представлен в разделе 3.6.14 Отчета.


«Обеспечение обороны и безопасности»

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости 8 сегмента

«Обеспечение обороны и безопасности» МУ о ГКО (приложение 6) рекомендовано

применение затратного и/или доходного подходов.

Объектами оценки данного сегмента являются земельные участки,

предназначенные для: охраны Государственной границы Российской Федерации;

размещения инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков,

коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны

Государственной границы Российской Федерации; устройства пограничных просек и

контрольных полос.

Ввиду того, что доходный подход основан на определении ожидаемых доходов

от использования объектов недвижимости и в соответствии с пунктом 7.1.3 МУ о

ГКО применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам

недвижимости, общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования,

определение кадастровой стоимости объектов оценки доходным подходом

нецелесообразно, т.к. объекты недвижимости данного сегмента, входящие в

Перечень, не являются источниками дохода.

На основании вышеизложенного, расчет кадастровой стоимости объектов

оценки сегмента осуществлялся методом определения затрат на межевание и

оформления прав на земельный участок. Расчет затрат на межевание и оформление

прав на земельные участки представлен в разделе 3.6.14 Отчета.


«Охраняемые природные территории и благоустройство»

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости 9 сегмента

«Охраняемые природные территории и благоустройство» МУ о ГКО (приложение 6)

рекомендовано применение сравнительного и/или доходного подходов.


предназначенные для: обустройства мест охоты и рыбалки, в том числе для

сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей

или количества рыбы; сохранения и изучения растительного и животного мира;




области

182

санаторной деятельности; ведения садоводства – размещения хозяйственных

строений и сооружений.

Информация о продаже земельных участков сегмента на рынке не

представлена. Сведения о проведенных сделках с подобными земельными участками

так же отсутствуют. На основании вышеизложенного, при определении кадастровой

стоимости было принято решение отказаться от применения сравнительного

подхода.

Ввиду того, что доходный подход основан на определении ожидаемых доходов

от использования объектов недвижимости и в соответствии с пунктом 7.1.3 МУ о

ГКО применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам

недвижимости, общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования,

определение кадастровой стоимости объектов оценки доходным подходом

нецелесообразно, т.к. объекты недвижимости данного сегмента, входящие в

Перечень, не являются источниками дохода.



оформления прав на земельный участок. Расчет затрат на межевание и оформление

прав на земельные участки представлен в разделе 3.6.14 Отчета.


«Использование лесов»

Кадастровая стоимость земельных участков 10 сегмента «Использование

лесов» определяется согласно п. 9.2.2.3. гл. IX МУ о ГКО. В соответствии с данным

пунктом определение кадастровой стоимости земельных участков 10 сегмента

осуществляется в следующем порядке:

1) определение основных лесообразующих пород на территории субъекта

Российской Федерации, лесничества по оборотам рубки;

2) определение по каждой основной лесообразующей породе и оборотам

рубки количества лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых;

3) определение продуктивности 1 гектара земель, занятых спелыми

насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в

денежном выражении;

4) определение величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по

основным лесообразующим породам и оборотам рубки;

5) определение удельного показателя рентного дохода земель, занятых

спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки;

6) определение величины коэффициента капитализации;




области

183

7) определение удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых

спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки;

8) определение ставки дисконтирования;

9) дисконтирование удельного показателя кадастровой стоимости земель,

занятых неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и

оборотам рубки;

10) определение кадастровой стоимости земель лесного фонда, занятых

спелыми и неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и

оборотам рубки;

11) определение удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного

фонда субъекта Российской Федерации, лесничества;

12) определение кадастровой стоимости земельных участков.

Далее приведено описание расчета в соответствии с вышеприведенным

порядком по одному лесничеству (Горшеченскому). Описание расчетов по

остальным лесничествам не приводилось в Отчете, так как они выполнены

аналогичным образом и представлены в Приложении 2.4. Обоснование


Определение основных лесообразующих пород на территории субъекта

Российской Федерации, лесничества по оборотам рубки.

Согласно данным п. 1.2.4.3.1. Лесного плана и приложению 6 к Лесному плану

Курской области основными лесообразующими породами на территории Курской

области являются:

o Хвойные:

Сосна;

Ель;

Лиственница;

Кедр.

o Твердолиственные:

Дуб семенной/порослевой;

Ясень семенной/порослевой;

Клен;

Прочие породы (вяз; акация белая; каштан и др.).

o Мягколиственные:

Осина;

Береза;

Ольха;

Липа;

Прочие породы (тополь, ива, рябина и др.).




области

184

Согласно Лесному плану в Курской области при заготовке древесины

соотношение деловой и дровяной следующее: 30% и 70% соответственно.

Потребность деловой и дровяной древесины удовлетворяется в области

полностью за счет лесов, расположенных на территории Курской области.

Ниже представлены данные о покрытых лесной растительностью землях и

запасах насаждений по основным лесообразующим породам в Горшеченском

лесничестве Курской области (Таблица 3.6.9.1.).


Данные о покрытых лесной растительностью землях и запасах насаждений по

основным лесообразующим породам в Горшеченском лесничестве

Наименование лесничества Горшеченское лесничество

Лесообразующие породы

Хв

ой

ны

е

всего

Тв

ер

до

ли

ств

ен

ны

е

всего

Мя

гко

ли

ств

ен

ны

е

всего

Земли, покрытые

лесной

растительностью,

тыс. га

всего 2,9 5,2 1,5

молодняки 0,7 0,4 0,1

средневозрастные 2,2 2,5 0,4

приспевающие 0,055 1,2 0,2

спелые и

перестойные 0 1 0,8

Общий запас насаждений, тыс. куб. м 699 742 292

Общий запас

насаждений, тыс.

куб. м

молодняки 94 13 2

средневозрастные 587 351 82

приспевающие 17 201 40

спелые и

перестойные 0 177 169

Запас насаждений на 1 га, куб. м 710,2 517,4 636,25

Запас насаждений

на 1 га, куб. м

молодняки 134,29 32,5 20

средневозрастные 266,82 140,4 205

приспевающие 309,09 167,5 200

спелые и

перестойные 0 177 211,25

Определение по каждой основной лесообразующей породе и оборотам

рубки количества лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых.

Группа возраста древостоя – классификационная единица распределения

древостоев по возрастным этапам роста и развития в течение жизненного цикла. В

группу возраста объединяют классы возраста исходя из принятого для

хозяйственной секции древостоя возраста рубок главного пользования

преобладающей древесной породы. Выделяют молодняки, средневозрастные,

приспевающие, спелые и перестойные древостои.

Молодняки – древостой возрастного периода начала смыкания крон

деревьев и процесса естественной дифференциации деревьев по классам развития.




области

185

Средневозрастные – древостой возрастного периода интенсивного роста

деревьев по диаметру при некотором снижении прироста в высоту. К этой группе

возраста относятся древостой после возраста молодняка до наступления возраста

приспевающего древостоя.

Приспевающие – древостой с определившимися хозяйственно-

техническими качественными признаками деревьев и продолжающимся

нарастанием древесины; возрастной период, предшествующий наступлению

возраста спелости.

Спелые – древостой, достигший возраста наибольшего прироста запаса

целевых деловых сортиментов хозяйственной секции, характеризующийся

замедленным ростом.

Перестойные – древостой в возрасте, превышающем начало периода

спелости на два и более класса возраста, с пониженным приростом древесины и

ухудшением ее технических качеств, постепенным превышением древесного отпада

над приростом древесины.18

Возраст рубки (число лет в обороте рубки) – это минимальный возраст, в

котором древостои достигают требуемой спелости и могут быть нормально

назначены на рубку главного пользования с удовлетворением целей хозяйства. В

зависимости от характера распределения древостоев по классам возраста и их

состояния он может временно не совпадать с возрастом принятой спелости и

отклоняться в ту или иную сторону, при сохранении величины оборота рубки.

В соответствии с Таблицей 1 «Инструкции о порядке ведения

государственного учета лесного фонда», утвержденной Приказом Рослесхоза от

30.05.1997 № 72, ниже в таблице 3.6.9.2. приведены группы возраста для различных

пород.


Группы возраста различных пород

Породы Группы возраста

молодняки средневозрастные приспевающие спелые перестойные

хвойные 21 41 81 101 141

твердолиственные 11 21 51 61 81

мягколиственные 11 21 41 51 71

Возраст рубки для каждой породы приведен в таблице 3.6.9.3.


Возраст рубки различных пород

Породы Возраст рубки

молодняки средневозрастные приспевающие спелые перестойные

18 «ДревГрад» – https://www.derev-grad.ru/dendrologiya/gruppa-vozrasta-drevostoya.html

https://www.derev-grad.ru/dendrologiya/gruppa-vozrasta-drevostoya.html




области

186

хвойные 120 100 60 40 0

твердолиственные 70 60 30 20 0

мягколиственные 60 50 30 20 0

Определение продуктивности 1 гектара земель, занятых спелыми


денежном выражении.

Определение продуктивности 1 гектара земель выполняется по формуле:

(3.6.9.1.), где

П – продуктивность 1 гектара земель;

ЗД – запас древесины на 1 гектар;

РЦ – рыночная цена 1 куб.м. древесины, отпускаемой на корню по основным

лесообразующим породам и оборотам рубки в субъекте РФ;

N – число лет в обороте рубки по основным лесообразующим породам.

Запас древесины на 1 га по основным лесообразующим породам в разрезе

лесничеств Курской области был определен выше в разделе «Определение основных

лесообразующих пород на территории субъекта Российской Федерации,

лесничества по оборотам рубки».

Возраст рубки различных пород определен выше в подразделе «

Определение по каждой основной лесообразующей породе и оборотам рубки

количества лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых».

Рыночная цена 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню по основным

лесообразующим породам и оборотам рубки для Курской области была принята

согласно сведениям, полученным по результатам аукционов по продаже древесины

на корню за период с 01.01.2017 по 01.01.2018. Информация о результатах

проведенных аукционов размещена на официальном сайте Российской Федерации

для размещения информации о проведении торгов – https://torgi.gov.ru. Расчет

значения рыночной цены 1 куб.м древесины приведен в Приложении 2.4.


структуры.

Для расчета ставки древесины были проанализированы 69 аукционов по

продаже леса на корню, в результате которых была проведена сделка, при этом

удельный показатель стоимости 1 куб. м. древесины варьировался от 3,34 рублей до

2366,86 руб. Появление резко выделяющихся наблюдений может быть вызвано

прямой ошибкой или существенным искажением стандартных условий сбора

статистических данных, при котором однородность выборки нарушается. Для

предотвращения ошибки в расчетах выделяют такой этап как отсев грубых

погрешностей – то есть, аномальных, резко выделяющихся данных, наличие которых

https://torgi.gov.ru/




области

187

может существенно ухудшить статистические оценки результирующего значения

стоимости.

В данном случае для проверки на однородность применяется критерий

Смирнова-Граббса. Этот критерий основан на вычислении максимального

относительного отклонения:

| |

(3.6.9.2.), где

- крайний (минимальный ( ) или максимальный ( )) элемент вариационного

ряда;

– среднее по выборке:

∑ (3.6.9.3.);

- выборочное среднее квадратическое отклонение (СКО):

√

∑ ( ) (3.6.9.4.).

Для минимального значения в вариационном ряде уравнение имеет вид:

( ) ( )

(3.6.9.5.);

для максимального значения:

( ) ( )

(3.6.9.6.), где

- дисперсия эмпирического распределения:

√ (3.6.9.7.),

∑ ( )

(3.6.9.8.).

Значения ( ) и ( ) сравнивают с критическим значением метода

Смирнова-Граббса, табличные значения приведены в расчетах. Выборка не содержит

грубых погрешностей, если выполняется следующее неравенство:

( ) (3.6.9.9.).

В случае если неравенство не выполняется, то значение является грубой

погрешностью и отсеивается как нетипичное.

В результате проведенной проверки на однородность 6 аукционов № п/п 28,

23, 24, 25, 26, 27 с УПС 2366,86; 2202,64; 2039,80; 1704,55; 1677,42; 1084,34 руб./кв.м

соответственно признаны погрешностями и принято решение исключить их из

дальнейших расчетов.

Ставка древесины рассчитывается как средний удельный показатель

заготавливаемой древесины на 1 куб. м исходя из данных проведенных аукционов и

результатов проверки на однородность по критерию Смирнова-Граббса, и

составляет 190,33 руб.




области

188

В таблице ниже проведено определение продуктивности 1 га земель в

Горшеченском лесничестве Курской области.


Продуктивность 1 га земли Горшеченского лесничества


лесничества

Лесообразующие

породы

Общий

запас

насаждений

на 1 га, куб.

м

Возраст

рубок,

лет

Цена

реализации

1 куб. м.

древесины,

руб./куб. м

Продуктивность

1 га земель по

основным

лесообразующим

породам, руб.

Горшеченское

лесничество

Хвойные

молодняки 134,29 120 190,33 213,00

средневозрастные 266,82 100 190,33 507,84

приспевающие 309,09 60 190,33 980,48

Твердолиственные

молодняки 32,50 70 190,33 88,37


приспевающие 167,50 30 190,33 1062,68

спелые и перестойные 177,00 20 190,33 1684,42

Мягколиственные

молодняки 20,00 60 190,33 63,44


приспевающие 200,00 30 190,33 1268,87

спелые и перестойные 211,25 20 190,33 2010,36

Определение величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда

по основным лесообразующим породам и оборотам рубки.

Согласно п. 9.2.2.3.5 гл. IX МУ о ГКО определение величины затрат на

воспроизводство земель лесного фонда происходит путем суммирования

фактических затрат за соответствующий год на восстановление, выращивание,

охрану, защиту лесов и управленческие расходы, финансируемые за счет

федерального, регионального и местного бюджетов.

В соответствии с вышеуказанными требованиями затраты на воспроизводство

земель лесного фонда Курской области рассчитывались предоставленным КЛХ КО

данным (Приложение 1.2.3. О предоставлении информации, необходимой для ГКО

и 1.4.2. О предоставлении информации, необходимой для ГКО) и сведены в

нижеследующую таблицу.


Затраты КЛХ КО на земли лесного фонда в год, руб. на 1 га

Год 2014 2015 2016 2017 Среднее

значение

Затраты КЛХ КО на

земли лесного фонда в

год, руб. на 1 га

170,60 136,14 122,52 175,77 151,26




области

189

Величина затрат на воспроизводство земель лесного фонда на 1 га для расчетов

рассчитывается как среднее значение за 4 года и принимается равной 151,26 руб./га

(подробные расчеты представлены в Приложении 2.4. Обоснование использованных

при определении КС моделей с описанием их структуры).

Определение удельного показателя рентного дохода земель, занятых

спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам

рубки.

Удельный показатель рентного дохода земель находится через вычитание из

продуктивности 1 га земель затрат на воспроизводство 1 га спелых насаждений по

основным лесообразующим породам и оборотам рубки.

(3.6.9.10.), где

УПРД – удельный показатель рентного дохода земель;

Cпродуктивность – продуктивности 1 гектара земель, процесс расчета приведен в

подразделе «Определение продуктивности 1 гектара земель, занятых спелыми


денежном выражении»;

Cзатраты – на воспроизводство 1 гектара земель, расчеты приведены в подразделе

«Определение величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по

основным лесообразующим породам и оборотам рубки».

В таблице ниже представлен расчет удельного показателя рентного дохода в

Горшеченском лесничестве Курской области.


УПРД Горшеченского лесничества




породы

Продуктивность 1

га земель по

основным



Затраты на

воспроизводство

земель ЛФ,

руб./га

Удельный


рентного

дохода земель,

руб./га



Хвойные

молодняки 213,00 151,26 61,74


приспевающие 980,48 151,26 829,22


молодняки 88,37 151,26 -62,89


приспевающие 1062,68 151,26 911,42

спелые и перестойные 1684,42 151,26 1533,16


молодняки 63,44 151,26 -87,82




области

190




породы

Продуктивность 1

га земель по

основным



Затраты на

воспроизводство

земель ЛФ,

руб./га

Удельный


рентного


руб./га


приспевающие 1268,87 151,26 1117,61


В дальнейших расчетах полученные отрицательные значения рентного дохода

были приравнены к 0, чтобы исключить отрицательный вклад в стоимость

земельных участков под молодняками.

Определение величины коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения

потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения,

коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

В качестве ставки капитализации использовались данные о рентабельности

проданных товаров, продукции (работ, услуг) в сфере лесного хозяйства за год в

процентах по Курской области (Таблица 3.6.9.7).

Рентабельность активов ( etu n on assets, ROA) – финансовый коэффициент,

характеризующий отдачу от использования всех активов организации.

Рентабельность активов рассчитывается делением чистой прибыли (как

правило, за год) на величину всех активов:

Рентабельность активов=Чистая прибыль

Стоимость активов (3.6.9.11), где

чистая прибыль – это доход, с учетом всех произведенных затрат. Чистую прибыль

также называют чистым доходом или чистым заработком. Данный показатель дает

представление о прибыльности компании после того, как были уплачены все

издержки;

активы предприятия – это совокупность имущественных прав, которые ему

принадлежат.

Норма капитализации является отношением чистого операционного дохода к

стоимости объекта (актива):

Коэффициент капитализации= Чистый операционный доход

Стоимость активов (3.6.9.12.), где

чистый операционный доход – это доход, полученный от оцениваемого имущества

после вычета всех операционных расходов;

активы предприятия – это совокупность имущественных прав, которые ему

принадлежат.

Учитывая то, что показатели «Рентабельность активов» и «Коэффициент

капитализации», определяются на основании подобных показателей: отношение

дохода после вычета расходов к стоимости активов, принимаем, что показатель




области

191

«Рентабельность активов» в рамках настоящих расчетов может быть использован в

качестве коэффициента капитализации.

Данные о рентабельности активов приняты согласно данным Федеральной

службы государственной статистики19.

Таблица 3.6.9.7

Рентабельность проданных товаров, продукции (работ, услуг) в сфере лесного

хозяйства за год в процентах по Курской области Год 2004 2005 2010 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Всего

(по всем видам

собственности)

0,10 0,80 3,90 2,10 4,80 1,70 10,60 2,80 5,33

Полученное значение коэффициента капитализации (5,33%) определено с

использованием регрессионного анализа (рисунок 3.6.9.1.).

Рисунок 3.6.9.1. Рентабельность проданных товаров, продукции (работ, услуг) в

сфере лесного хозяйства за год в процентах по Курской области

Таким образом, коэффициент капитализации принят равным 5,33%.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель,

занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и

оборотам рубки

19 Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов – https://torgi.gov.ru 19 Письмо Курскстата от 15.02.2018 №ЛШ-48-04/103-ГС (данные за 2017 год)





области

192

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости, занятых спелыми

насаждениями, по основным лесообразующим породам и оборотам рубки

осуществляется методом капитализации земельной ренты по формуле:

(3.6.9.13.), где

УПКСспел – удельный показатель кадастровой стоимости земель по основным

лесообразующим породам и оборотам рубки, руб./кв. м;

УПРД – удельный показатель рентного дохода земель (показатель земельной ренты),

руб./кв.м;

Кк – коэффициент капитализации земельной ренты, %.

В таблице ниже (Таблица 3.6.9.8) представлен расчет удельного показателя

кадастровой стоимости земельных участков, занятых спелыми насаждениями по

основным лесообразующим породам и оборотам рубки в Горшеченском лесничестве

Курской области.


Расчет УПКС земельных участков, занятых спелыми насаждениями по

основным лесообразующим породам и оборотам рубки в Горшеченском

лесничестве




породы

Удельный


рентного


руб./га

Ставка

капитализации,

%

Удельный


кадастровой

стоимости земель

(УПКСспел),

руб./га



Хвойные

молодняки 61,74 5,33% 1158,35

средневозрастные 356,58 5,33% 6690,06

приспевающие 829,22 5,33% 15557,60


молодняки 0,00 5,33% 0,00


приспевающие 911,42 5,33% 17099,81

спелые и

перестойные 1533,16 5,33% 28764,73


молодняки 0,00 5,33% 0,00


приспевающие 1117,61 5,33% 20968,29

спелые и

перестойные 1859,10 5,33% 34879,92

Определение ставки дисконтирования.

Ставка капитализации, в общем виде, отражает текущую доходность

вложений в объект недвижимости и состоит из двух составляющих - ставки




области

193

дисконтирования и ставки возврата капитала. Ставка дисконтирования — это

уровень доходности вложений в объект без учета изменения стоимости самого

объекта. Ставка возврата капитала учитывает изменение стоимости самого объекта в

конце срока его эксплуатации и отвечает за возврат вложенных в объект средств.

Поскольку земля является не изнашиваемым активом, ставка капитализации

для земельного участка равна ставке дисконтирования.

Ставка капитализации была рассчитана выше и составляет 5,33%.

Таким образом, величина ставки дисконтирования, применяемой в данных

расчетах, составляет 5,33%.

Дисконтирование удельного показателя кадастровой стоимости земель,

занятых неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и

оборотам рубки

Определение удельного показателя кадастровой стоимости производится

путем дисконтирования удельного показателя рентного дохода земель, занятых

неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам

рубки:

( ) (3.6.9.14), где

УПКСнеспел - удельный показатель кадастровой стоимости земель, занятых


рубки, руб./кв.м;

Сд – ставка дисконтирования;

N - Количество лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых.

В таблице ниже представлен расчет удельного показателя кадастровой

стоимости земельных участков, занятых неспелыми насаждениями по основным

лесообразующим породам и оборотам рубки в Горшеченском лесничестве Курской

области.




области

194


Расчет УПКС ЗУ, занятых неспелыми насаждениями по основным

лесообразующим породам и оборотам рубки в Горшеченском лесничестве




породы

Удельный



стоимости

земель

(УПКСспел.),

руб./га

Число лет в

обороте

рубки

(количество

лет, через

которое

насаждения

войдут в

категорию

спелых)

Ставка

дискон

тирова

ния

Удельный



стоимости

земель,

руб./га



Хвойные

молодняки 1158,35 120 5,33% 2,28

средневозрастные 6690,06 100 5,33% 37,17

приспевающие 15557,60 60 5,33% 689,95


молодняки 0,00 70 5,33% 0,00


приспевающие 17099,81 30 5,33% 3601,05

спелые и

перестойные 28764,73 - - 28764,73


молодняки 0,00 60 5,33% 0,00


приспевающие 20968,29 30 5,33% 4415,71

спелые и

перестойные 34879,92 - - 34879,92

Определение кадастровой стоимости земель лесного фонда, занятых

спелыми и неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам

и оборотам рубки.

Площади спелых и неспелых насаждений по основным лесообразующим

породам и оборотам рубки, а также земель, не покрытых лесом, в субъекте

Российской Федерации было определено согласно Лесному плану и

Лесохозяйственным регламентам лесничеств Курской области в разделе

«Определение основных лесообразующих пород на территории субъекта

Российской Федерации, лесничества по оборотам рубки».

Кадастровая стоимость земель определяется путем умножения площади этих

земель на удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, занятых

спелыми и неспелыми насаждениями:




области

195

(3.6.9.15), где

КС – кадастровая стоимость земель лесного фонда, занятых спелыми и


рубки, руб.;

S – площадь земель лесного фонда, занятых спелыми и неспелыми

насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, га;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости земель лесного фонда,

занятых спелыми и неспелыми насаждениями по основным лесообразующим

породам и оборотам рубки, руб./га.

В таблице ниже представлен расчет кадастровой стоимости земель, занятых

спелыми и неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и

оборотам рубки в Горшеченском лесничестве Курской области.

Таблица 3.6.9.10

Определение кадастровой стоимости земельных участков

Горшеченского лесничества




породы

Удельный



стоимости земель

(УПКСспел.,

УПКСнеспел.),

руб./га

Площадь земли,

покрытой лесной

растительностью,

га


стоимость,

руб.



Хвойные

молодняки 2,28 700,00 1596,00


приспевающие 689,95 55,00 37947,25


молодняки 0,00 400,00 0,00


приспевающие 3601,05 1200,00 4321260,00



молодняки 0,00 100,00 0,00


приспевающие 4415,71 200,00 883142,00


Итого по лесничеству 62958076,25




области

196

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель

лесного фонда субъекта Российской Федерации, лесничества


УПКС земель лесного фонда Курской области в разрезе лесничеств




стоимость, руб.

Площадь

земельных

участков, га

Удельный



стоимости,

руб./га

Удельный



стоимости,

руб./кв.м

Горшеченское 62 958 076,25 9600,00 6558,13 0,66

Железногорское 152 314 316,00 17300,00 8804,30 0,88

Золотухинское 192 178 121,30 16000,00 12011,13 1,20

Курское 144 360 244,00 15200,00 9497,38 0,95

Льговское 241 982 214,00 27500,00 8799,35 0,88

Обоянское 162 595 696,73 15400,00 10558,16 1,06

Рыльское 374 858 783,00 27200,00 13781,57 1,38

Советское 15 683 434,40 3200,00 4901,07 0,49

Солнцевское 152 467 690,52 14400,00 10588,03 1,06

Суджанское 330 269 738,00 29600,00 11157,76 1,12

Хомутовское 163 835 410,50 15600,00 10502,27 1,05

Определение кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется по следующей

формуле:

(3.6.9.16), где

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка;

УПКС лесничества – удельный показатель кадастровой стоимости лесничества, в

котором расположен земельный участок;

S – площадь земельного участка.

Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков представлены

в Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении КС моделей с



«Водные объекты»

Для определения кадастровой стоимости земельных участков, занятых

обособленными водными объектами с кодом расчета вида использования 11:010, а

также участков, занятых объектами рыбного хозяйства, с кодом расчета вида

использования 01:130 и 01:131, относящиеся к землям сельскохозяйственного

назначения, согласно приложению № 6 к МУ о ГКО, применимы два подхода:

сравнительный и доходный. По результатам группировки данным участкам




области

197

присвоен код расчета 11_ВО.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, занятых обособленными

водными объектами, с номером подсегмента 11:020 и присвоенным кодом расчета

15_ЗМ, на основании п. 9.2.2.6.2 МУ о ГКО, осуществляется методом построения

статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного)

объекта, что так же относится к сравнительному подходу.

В данном разделе для расчета в рамках сравнительного подхода необходимо

найти аналогичные земельные участки, продающиеся на открытом рынке.

Мониторинг рынка показал, что предложений по продаже земельных участков,

занятых водными объектами в открытом доступе на сайтах продаж недвижимости

нет, также аналогичные объекты не представлены в базе официального сайта

Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов20, и

также их нет в базе с информацией об объектах недвижимости, кадастровая

стоимость которых была оспорена в комиссии по рассмотрению споров о

результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по

Курской области за период с 2016 по 2017 гг. Следовательно, метод построения

статистических моделей с использованием типового объекта применить

невозможно.



К участкам с кодом расчета 15_ЗМ относятся участки с расположением на них

береговых линий и технических прудов, следовательно, определение кадастровой

стоимости данных участков, принято рассчитывать по затратам на межевание и

оформление прав на земельный участок. Расчет представлен в разделе 3.6.14.

настоящего Отчета.

В соответствии с пунктом 9.2.2.1.9. МУ о ГКО, земельные участки с

присвоенным кодом расчета 11_ВО, оцениваются для целей МУ о ГКО исходя из

возможности разведения рыбы.

Для данных участков, доходный подход в таблице указан, как наиболее

весомый, а также согласно п. 9.2.2.1.9.1. МУ о ГКО расчет кадастровой стоимости

рекомендуется осуществлять методом капитализации земельной ренты, который

относится к доходному подходу.

Таким образом, в данном разделе применялся доходный подход.

В основном участки, относящиеся к водным объектам, а также участки,

имеющие вид разрешенного использования – рыбоводство, представляют собой

пруды, озера и котлованы. По данным ПКК выявлены участки, которые имеют вид

разрешенного использования – рыбоводство, но на момент проведения оценки,

20 https://torgi.gov.ru





области

198

водоемы на них отсутствуют. Однако согласно п. 1.8 МУ о ГКО кадастровая

стоимость определяется исходя из допущения о продолжении сложившегося

фактического использования такого объекта недвижимости. Учитывая данный факт,

стоимость таких участков также будет рассчитываться исходя из возможности

разведения рыбы.

Согласно п. 9.2.2.1.9.3. МУ о ГКО определение кадастровой стоимости следует

проводить, разделив участки на две категории: крупные и небольшие. Для крупных

водных объектов расчет проводится исходя из разведения рыбы в садках, для

небольших – без устройства садков.

Исходя из вышеизложенного, объекты с кодом расчета 11_ВО были разделены

на 2 категории: крупные водные объекты и небольшие водные объекты, и им

были присвоены коды расчета 11_ВО_1, 11_ВО_2 соответственно.

Участки, занятые обособленными водными объектами, имеют разную

площадь и разные функциональные характеристики. В основном это неспускные

водоемы, такие участки отнесены в категорию небольших водных объектов (код

расчета 11_ВО_2), в соответствии с п.9.2.2.1.9.4. МУ о ГКО они будут оцениваться

исходя из того, что рыбу в них выращивают на естественной кормовой базе, без

прочих затрат, кроме закупки посадочного материала и заработной платы

сотрудников.

Пруды, которые оборудованы садками, отнесены в категорию крупных

водных объектов (код расчета 11_ВО_1), и будут оцениваться исходя из

разведения рыбы в садках, начиная с закупки личинок и заканчивая продажей

товарной рыбы, как полноценного бизнеса, с затратами на покупку личинок, корм,

лечение рыбы, заработную плату сотрудников, прочие расходы.

Рекомендуемый метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на

определении типичного годового дохода от владения земельным участком и

делением его на коэффициент капитализации. 21 Этот метод применим к крупным

участкам, так как годовой цикл доходов и расходов типичен для такого вида

деятельности.

Расчеты стоимости земли методом капитализации земельной ренты основаны

на использовании следующей формулы:

(3.6.10.1.), где:

V – кадастровая стоимость земельного участка;

ЗР – земельная рента (доход);

Y – коэффициент капитализации.

Процедура оценки стоимости земельного участка методом капитализации

дохода включает следующие этапы: 21 Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров ; под ред. д-ра экон. наук,

проф. М.А. Федотовой. — М.: КНОРУС, 2007. - 208 с.,(стр.83)




области

199

1. определение величины капитализируемого дохода;

2. определение коэффициента капитализации;

3. определение стоимости земельного участка.

Земельная рента для целей МУ о ГКО рассчитывается как разность между

валовым доходом и затратами на разведение рыбы.

ЗР = ВД – З (3.6.10.2), где:

ЗР – земельная рента (доход), руб.;

ВД – валовый доход (суммарная величина доходов, см. таблицу 3.6.10.1.13.);

З – затраты на разведение рыбы (суммарная величина затрат, см. таблицу

3.6.10.1.13.).

В случае с небольшими участками метод прямой капитализации применить

невозможно, так как при прямой капитализации осуществляется оценка чистого

операционного дохода первого года использования актива при условии, что он

находится в стадии генерации типичных доходов.

Для расчета кадастровой стоимости небольших участков требуется три года до

момента получения стабильных доходов, так как на небольшом водоеме невозможно

за один год описать полный цикл производства товарной рыбы. В условиях

выращивания рыбы без кормовой базы, товарной массы рыба достигает только

спустя два года после закупки посадочного материала, третий год описывается для

достижения наиболее типичных денежных потоков на предприятии. Таким

образом, было принято решение рассчитывать кадастровую стоимость небольших

участков методом капитализации по норме отдачи на капитал (метод КНОК). Метод

КНОК – это прогноз чистого операционного дохода в процессе использования

актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, он имеет

две модификации:

метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП – метод);

метод капитализации по расчетным моделям (КРМ - метод).

Непосредственно для расчета небольших участков был выбран АДДП – метод.

Оценка недвижимости АДДП – методом выполняется с использованием следующей

формулы:

∑

( )

∑

( )

( )

(3.6.10.3), где

V – кадастровая стоимость участка, руб.;

r – период преобразования оцениваемого объекта;

k – прогнозный период;

q – номер года;

Eq – затраты q-го периода, связанные с преобразованием оцениваемого

объекта;




области

200

Iq – прогнозируемые чистые операционные доходы;

Y – ставка дисконтирования;

Vk – прогнозируемая стоимость реверсии.

Исходя из вышеизложенного, все объекты с кодами расчета 11_ВО_1, 11_ВО_2,

были разделены на 2 категории: небольшие водные объекты и крупные водные

объекты.

3.6.10.1. Описание расчета категории крупных водных объектов (код расчета

11_ВО_1)

Для бизнеса, связанного с разведением рыбы, целесообразно использовать

искусственные спускные пруды, которые строятся по специальным технологиям, так

как для выращивания рыбы из личинки22 в товарную рыбу23 необходима система из

нескольких прудов и садков, для поддержания определенного уровня и комфортной

температуры воды для зимовки подросшей молоди, полного спуска воды из прудов

с целью вылова рыбы, которые в наше время практически не строятся. Построить

такой пруд достаточно трудоемкая и затратная работа, государство не выделяет

средства на строительство новых прудов, а у начинающего предпринимателя, как

правило, недостаточно средств для такого масштабного строительства. Такие пруды

строились за счет средств государства в советские времена, сейчас же, в основном,

они принадлежат государственным организациям, либо сданы в аренду частным

фирмам. Многие предприниматели в этой области заняли нишу разведения рыбы

не полным циклом, а лишь последней его стадией (выращиванием товарной рыбы

из годовиков24), так как для этого достаточно запустить в водоем подросшую рыбу, а

через полгода её выловить. В современных условиях есть мобильные садки, которые

можно установить практически в любой пруд, и заниматься рыборазведением на

всех его стадиях, но наличие таких систем никак нельзя проконтролировать,

соответственно деление на группы производилось исходя из наличия явной системы

прудов и садков, или отсутствия таковой.

Для проведения расчетов был произведен сбор необходимой информации:

направлены письма в государственные и частные рыбхозы с запросами о

предоставлении данных рыборазводного бизнеса за трехлетний период (см.

Приложение 1.2.2. Запросы ОБУ), взяты статистические данные на сайте Росстата,

изучены рекомендации Министерства сельского хозяйства Российской Федерации

«Фермерская аквакультура» от 2007 года.

22 Личинка – выклюнувшаяся из икринки, совершенно не похожая на взрослую рыбу и имеет желточный мешок,

за счет которого идет её развитие. 23 Товарная рыба – рыба ценной породы, достигшая определенного веса, при котором её реализуют как пищевой

продукт. 24 Годовик – рыба в возрасте одного года, перезимовавшая одну зиму.




области

201

На основании изучения вышеперечисленных данных сложилась общая

картина о разведении рыбы в целом и в Курской области в частности и выделены

основные этапы проведения расчетов.

Основные этапы проведения расчетов в рамках данного раздела приведены

ниже:

1. Сбор и определение исходных данных:

Формирование групп участков;

Выбор группы участков для расчета;

Определение прогнозного периода;

Выбор объекта разведения для расчета рыбного хозяйства;

Определение общей площади прудов и садков для выбранной группы

участков;

2. Определение затрат:

Расчет количества личинок для зарыбления садков;

Расчет затрат на покупку личинок;

Расчет затрат на покупку корма для выращивания сеголетков25;

Расчет количества годовиков, оставшихся весной;

Расчет затрат на корм для выращивания товарной рыбы;

Определение количества сотрудников на предприятии;

Расчет затрат на заработную плату сотрудников и отчисления во

внебюджетные фонды;

Расчет затрат на электроэнергию, ГСМ и прочие расходы;

Расчет общих затрат на разведение рыбы;

3. Определение валового дохода:

Расчет дохода от продажи годовиков, оставшихся после зарыбления

собственных прудов;

Расчет дохода, полученного от продажи товарной рыбы;

Расчет валового дохода;

4. Определение коэффициента капитализации;

5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков.

Ниже представлено последовательное выполнение каждого этапа расчета.

25 Сеголеток – молодняк рыбы текущего года.




области

202

1. Сбор и определение исходных данных

Формирование групп участков

К участкам первой категории были отнесены группы участков, которые на

ПКК идентифицируются, как система прудов и садков. Было выделено 6 групп таких

участков: 3 группы в Курском районе, 1 – в Железногорском, 1 – в Кореневском и 1 – в

Мантуровском районе.

Ниже в таблицах 3.6.10.1.1. – 3.6.10.1.6. представлены кадастровые номера

земельных участков, входящих в состав указанных групп, а на рисунках 3.6.10.1.1. –

3.6.10.1.6. их территориальное местоположение. На обозначенных рисунках для

наглядности проставлены номера участков по соответствующим пунктам таблиц.

Таблица 3.6.10.1.1.

1 группа земельных участков, расположенных в Курском районе

№

п/п




номер

Вид использования

участка (по

документу)

Площадь, кв.м.

1.

Курская обл., р-н Курский,

Брежневский сельсовет, х.

Новореченский

46:11:030909:1 Для ведения рыбного

хозяйства 358 161

2.

Курская обл., р-н Курский,

Брежневский сельсовет, х.

Новореченский



3. Курская обл., р-н Курский,

Брежневский сельсовет 46:11:030909:9

Для ведения рыбного

хозяйства 2 217 996

Общая площадь 2 781 011




области

203

Рисунок 3.6.10.1.1. Снимок со спутника 1 группы земельных участков,

расположенных в Курском районе




области

204

Таблица 3.6.10.1.2.

2 группа земельных участков, расположенных в Курском районе №

п/п




номер

Вид использования участка (по

документу)

Площадь,

кв.м.

1

Курская область, р-н

Курский, Камышинский

сельсовет, д. Каменево

46:11:061915:2 Для использования в целях

занятий прудовым рыбоводством 39 198

2






3






4






5


Курский, Щетинский

сельсовет, д. Ушаково



6



сельсовет, д. Ушаково

46:11:212112:9 Для сельскохозяйственного

производства 24 921

7



сельсовет

46:11:212112:11

Для занятий прудовым

рыбоводством - под плотинами и

хозяйственными постройками

75 646

Общая площадь 825 437






области

205

Таблица 3.6.10.1.3.

3 группа земельных участков, расположенных в Курском районе №

п/п




номер


участка (по документу)

Площадь,

кв.м.

1 обл. Курская, р-н Курский,

с/с Нижнемедведицкий 46:11:111701:42






хозяйства 1 187 604





4

обл. Курская, р-н Курский,

с/с Нижнемедведицкий, х.

Журавлин









области

206

Таблица 3.6.10.1.4.

4 группа земельных участков, расположенных в Железногорском районе

№

п/п




номер


участка (по

документу)

Площадь, кв.м.

1


Железногорский, с/с

Андросовский, д. Старый

Бузец

46:06:091601:1

Под размещение

зонального

рыбопитомника

768 889,55

2


Железногорский, с/с

Троицкий, д. Старый

Бузец

46:06:150502:11




1 933 699

3


Железногорский, д.

Старый Бузец

46:06:150502:2




1 964 614,25

4


Железногорский, д.


46:06:150601:1




977 982

5



Троицкий сельсовет, д.


46:06:150601:26




967 724

Общая площадь 3 670 312,55


расположенных в Железногорском районе




области

207

Таблица 3.6.10.1.5.

5 группа земельных участков, расположенных в Кореневском районе №

п/п




номер


участка (по документу) Площадь, кв.м.

1 обл. Курская, р-н

Кореневский 46:10:040502:10

Для производства

прудовой товарной рыбы 432 252











расположенных в Кореневском районе




области

208

Таблица 3.6.10.1.6.

6 группа земельных участков, расположенных в Мантуровском районе №

п/п


описание адреса Кадастровый номер


участка (по документу)

Площадь,

кв.м.

1

Курская обл, р-н

Мантуровский, с/с

Репецкий



2



Репецкий



3



Репецкий



4



Репецкий


хозяйства 155 200,9

Общая площадь 1 033 828,9


расположенных в Мантуровском районе




области

209

Для дальнейшего расчета был произведен выбор группы участков, по

аналогии с которой производится расчет всех групп участков первой категории.

Выбор группы участков для расчета

Все участки, относящиеся к первой категории, были объединены в группы в

соответствии с их идентификацией на ПКК. Как выше уже было описано,

выращивание рыбы полным циклом от личинок до товарной рыбы требует

нескольких садков и прудов, как правило, созданных искусственным путем. Такая

система водоемов сразу видна при просматривании ПКК. Чаще всего данные

участки имеют множество водоемов правильной формы, расположенных в

непосредственной близости с водоемами естественной природной формы,

соединенные каналами для спуска воды. Примеры см. на рисунках 3.6.10.1.1. –

3.6.10.1.6., на которых изображены участки, отнесенные к первой категории.

Поскольку наибольшее число прудов по количеству и по площади находятся в

Курском районе (см. раздел 3.3.2.11.), то описание расчета будет приведено на

примере 3 группы участков. Кроме того, статистические данные по рыборазведению

в Курской области именно в Курском районе наиболее соответствуют значениям,

которые были получены при опросе рыбхозов.

Описание расчетов других групп участков не приводятся, так как они

выполнены аналогичным образом. Расчеты всех групп участков первой категории

произведены индивидуально и приведены в Приложении 3. Результаты

индивидуально определенной КС.

Определение прогнозного периода

За расчетный период было решено принять один год, так как при

выращивании рыбы с использованием садков возможно реализовать полный цикл

выращивания товарной рыбы из личинки за счет нескольких прудов и садков, т.е. в

расчетах учтена параллельная подсадка личинок в садки для выращивания

сеголетков, и в этом же году выращивание товарной рыбы из годовиков, полученных

из личинок прошлого периода, т.е. приведенный ниже расчет является типичным

годовым циклом.

Выбор объекта разведения для расчета рыбного хозяйства

Для проведения дальнейших расчетов необходимо выбрать вид рыбы.

Для упрощения расчетов принят один вид объектов разведения, так как у

разных видов отличается плотность посадки, темпы набора массы и рыночная цена,

что значительно усложнит расчет. По данным рекомендаций Министерства

сельского хозяйства Российской Федерации «Фермерская аквакультура» от 2007 года,

стр.40 наиболее целесообразно для расчета принять объектом разведения – карпа,

так как в настоящее время на его долю в отечественном рыбоводстве приходится

около 30-50% всей выращиваемой продукции (до 1996 г. – 70%). Выращивание карпа




области

210

связано с его ценными качествами: неприхотливостью к условиям среды,

всеядностью, быстрым ростом, доступной к освоению технологией выращивания,

наличием рыбопосадочного материала, весьма вкусного мяса26.

Определение общей площади прудов и садков для выбранной группы участков,

исходные данные

Общая площадь земельных участков 3 группы составляет 213,5547 га, из них:

общая площадь прудов – 99,0130 га, общая площадь садков – 9,8961 га.

Площади прудов и садков были рассчитаны с помощью геоинформационной

системы MapInfo. Для расчетов количества выращенной рыбы учитываются только

эти данные, так как расчет по зарыблению ведется на единицу площади именно

водоема. Общая площадь 3 группы земельных участков включает в себя всю

площадь, в том числе и не занятую водными объектами. Значения, используемые в

дальнейшем расчете, приведены в таблице 3.6.10.1.7. Также в расчетах используется

информация, полученная от четырех организаций Курской области, занимающихся

рыборазведением. Копии писем находятся в Приложении 1.2.3. Ответы АКО, ОМС,

организаций и иных органов. Для удобства использования, полученные данные

были усреднены и сведены в таблицу 3.6.10.1.8.

Таблица 3.6.10.1.7.

Исходные данные для расчета кадастровой стоимости земельных участков 3

группы, расположенных в Курском районе

№ п/п Наименование Значение Источник информации/Формула

расчета

1 Общая площадь земельных

участков, га 213,5547 п. 2 + п. 3 + п. 4 + п. 5

1.1 Площадь земельного участка, га 118,7604 ЕГРН (к.№ 46:11:111701:49)




1.5 Суммарная площадь садков, га (SС) 16,2248 расчетное значение с использованием

MapInfo

1.6 Суммарная площадь прудов, га

(SП) 99,0130

расчетное значение с использованием

MapInfo

1.7

Суммарная площадь земельных

участков, не занятых водными

объектами, га

98,3169 расчетное значение с использованием

MapInfo

1.8 Расчетная площадь, га (SР) 115,2378 п. 1.5 + п. 1.6

2 Плотность посадки личинок,

шт./га (NЛ.СР) 73 011,00

Усредненное значение по

полученным письмам от рыбхозов

3 Стоимость 1 000 000 личинок, руб.

(СМЛ) 27 627,00



4 Стоимость корма на 1 га площади

для выращивания сеголетков, руб. 5 053,76



26 http://aquacultu a.o g/upload/files/pdf/lib a y/pond/Пономарев%20-%20Фермерская%20аквакультура.pdf

http://aquacultura.org/upload/files/pdf/library/pond/Пономарев%20-%20Фермерская%20аквакультура.pdf




области

211


расчета

(СКС)

5 Кормовой коэффициент (К) 4 Усредненное значение по


6

Стоимость корма для

выращивания товарной рыбы,

руб./кг (СК)

6,67 Усредненное значение по


7 Плотность посадки годовиков,

шт./га (РГ) 1 400



8 Плановый выход товарной рыбы за

летний период, % 80%



9 Планируемая масса одной особи

товарной рыбы, кг (mТР) 0,93



10 Масса сеголетка осенью (годовика

весной), кг (mГ) 0,04

МУ О ГКО, Приложение 14; Зимой

карпы не питаются, при низких

температурах, поэтому принимаем

массу сеголетка осенью равной массе

годовика весной

11 Средняя заработная плата на 1

сотрудника, руб./месяц (Зср) 15 331,25



11.1

Минимальное количество

сотрудников, необходимых для

функционирования рыбного

хозяйства, чел. (NCН)

8

Министерство с/х РФ "Фермерская

аквакультура" Рекомендации

Пономарев, Лагуткина, Киреева;

раздел 3.6.10.1, п. 2 Отчета об итогах

ГКО

11.2 Типичная площадь водной

поверхности рыбного хозяйства, га 100,00

раздел 3.6.10.1, п. 2 Отчета об итогах

ГКО

11.3

Площадь поверхности воды,

приходящегося на одного

сотрудника рыбного хозяйства,

га/чел. (SЧ)

11,00 Усредненное значение по


12

Количество сотрудников,

необходимых для рыбного

хозяйства, чел. (NC)

9

1) Если п.1.5+п1.6<=п.11.2, то равно п.

11.1; 2) Если п.1.5+п.1.6>п.11.2, то

равно п.11.1+(п.1.5+п.1.6-п.11.2)/п.11.3

с округлением вниз до целого

13 Стоимость продажи 1 кг

годовиков, руб. (СГ) 96,00



14 Стоимость продажи 1 кг товарной

рыбы, руб. (СТР) 84,44






Таблица 3.6.10.1.8.

Сводная таблица усредненных данных, полученных от рыбхозов Курской области

№

п/п Наименование

ООО Рыбхоз

«Суджанский» ИП Распопов

ГУПКО «Рыбхоз

Обоянский»

ООО «Рыбхоз

Знаменский» Среднее

значение 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017

А Б В Г Д Е Ж И К Л М Н О

1 Плотность посадки личинок шт. /га 60 000 60 000 60 000

86 021 86 021 86 021

73 011

2 Стоимость 1 000 000 личинок, руб. 25 000 27 000 28 000

25 000 27 000 33 761

27 627

3 Стоимость продажи/покупки

годовиков, руб. 90,00 110,00 120,00 80,00 80,00

96,00

4 Кормовой коэффициент для

выращивания товарной рыбы 3 3 3 5 5 5

4

5 Стоимость 1 кг корма для

выращивания товарной рыбы, руб. 7 6 5 7 9 6

6,67

6 Стоимость корма на 1 га площади

для выращивания сеголетков, руб. 5053,76 5053,76

7 Плотность посадки годовиков,

шт./га 2 000 2 000 2 000 800 800 800

1400

8 Выход карпа к осени, % 85 90 95 70 70 70

80


рыбы, руб. 80,00 110,00 120,00 100,00 110,00 90,00

50,00 40,00 60,00 84,44

10 Средняя масса товарной рыбы, кг 0,7 0,8 0,8 1,2 1,2 1,4

0,8 0,7 0,8 0,93

11 Заработная плата, руб./чел. 20625 15000 15700 10000 15 331,25

12 Площадь поверхности воды, га 750,83 49 9,3 164,3

13 Общее количество сотрудников,

чел 9 5 3 8

14

Нормативная площадь

поверхности воды, приходящейся

на одного сотрудника, га/чел. 83,4256 9,8000 3,1000 20,5375 11




области

213

2. Определение затрат

Расчет количества личинок для зарыбления садков 3 группы участков

Количество личинок, которое требуется закупить на общую площадь

садков, рассчитывается по следующей формуле:

NЛ = NЛ.СР * SС (3.6.10.1.1), где

NЛ – количество личинок, зарыбленных в садки (Таблица 3.6.10.1.10., п. 1),

шт.;

NЛ.СР – плотность посадки личинок (количество зарыбляемых личинок на 1

га) (Таблица 3.6.10.1.7., п. 2), шт.;

SС – площадь садков (Таблица 3.6.10.1.7., п. 1.5), га.

Таким образом, требуемое количество личинок составило:

NЛ = 73 011 * 16,2248 = 1 184 589 шт.

Расчет затрат на покупку личинок

Далее был произведен расчет величины затрат на покупку рассчитанного

выше количества личинок. Стоимость 1 млн. личинок 27 627 руб. (Таблица

3.6.10.1.7., п. 3). Для расчета затрат на покупку личинок, воспользуемся формулой:

ЗЛ = NЛ *СМЛ /1 000 000 (3.6.10.1.2), где

ЗЛ – затраты на покупку личинок, руб.;

NЛ – количество личинок, зарыбленных в садки (Таблица 3.6.10.1.10., п. 1),

шт.;

СМЛ – стоимость 1 млн. личинок равная 27 627 руб. (Таблица 3.6.10.1.7., п. 3),

руб.

Затраты на покупку личинок составляют:

ЗЛ = 1 184 589 * 27 627/1 000 000 = 32 726,64 руб.

Расчет затрат на покупку корма для выращивания сеголетков

После зарыбления садков личинками первое время их кормят фуражной

мукой, затем подросших мальков продолжают кормить мукой более грубого

помола. Затраты на корм для выращивания сеголетков в год считаются путем

умножения средней стоимости корма, требуемого на 1 га площади садка для

выращивания мальков (Таблица 3.6.10.1.7. п. 4), на суммарную площадь садков:

ЗКС = СКС * SС (3.6.10.1.3), где

ЗКС – затраты на корм для выращивания сеголетков в год, (Таблица

3.6.10.1.8., п. 3), руб.;




области

214

СКС – стоимость корма на 1 га площади для выращивания сеголетков, равная

5053,76 руб. (Таблица 3.6.10.1.7. п. 4);

SС – площадь садков, га (Таблица 3.6.10.1.7., п. 1.5).

Отсюда получается:

ЗКС = 5053,76 * 16,2248 = 81 996,25 руб.

Расчет количества годовиков, оставшихся весной

Выход мальков от числа посаженых личинок составляет при соблюдении

технологических норм не менее 50%. Из мальков к осени вырастают сеголетки.

Выращивание сеголетков проводят в выростных прудах. Успех выращивания

зависит от качества мальков. Выход сеголетков осенью составляет не менее 65%. В

течение всего сезона сеголетков кормят пока температура не опустится ниже +15 0С. Периодически, если это требуется, в воду вносят органические и минеральные

удобрения. Облов выростных прудов обычно проводят в октябре. Для этого

сначала сбрасывают основной объем воды, затем остатки воды вместе с рыбой

перепускают в рыбоуловитель. Подсчет сеголетков ведут объемно-весовым

методом. Далее сеголетков перевозят в зимовальные пруды. Нормативная масса

сеголетков должна составлять не менее 25-30 г/шт. Чем крупнее сеголетки, тем

лучше они зимуют. По данным писем, полученных от рыбхозов Курской области,

средняя масса одного сеголетка составляет 40 г. В зимний период рыба впадает в

спячку и не питается, соответственно к весне она имеет практически такую же

массу, что и осенью. Нормативный выход годовиков 70-85%. Данные взяты с сайта

Агроархив, в разделе «Технология выращивания карпа в прудах».27

Расчетное количество годовиков, оставшихся весной (Таблица 3.6.10.1.10., п.

4) считается по формуле:

NГ = NЛ * 50%*65%*70% (3.6.10.1.4), где

NГ – количество годовиков, выживших к весне, шт.;

NЛ – количество личинок, зарыбленных в садки, шт.;

50% – выход мальков от числа личинок;

65% – выход сеголетков осенью;

70% – выход годовиков весной.

Таким образом, расчетное количество годовиков составило:

NГ = 1 184 589 * 50% * 65% * 70% = 269 494 (шт.)

Расчет затрат на корм для выращивания товарной рыбы

27 http://agro-archive.ru/tehnologicheskie-osnovy/721-tehnologiya-vyraschivaniya-karpa-v-prudah.html

http://agro-archive.ru/tehnologicheskie-osnovy/721-tehnologiya-vyraschivaniya-karpa-v-prudah.html




области

215

При определении стоимости корма необходимо рассчитать требуемую

массу корма, потребляемую рыбой, для достижения веса, при которой её

продают как пищевой продукт (товарную рыбу).

Для расчета требуемого количества корма для выращивания товарной

рыбы необходимо знать общий прирост массы и количества выловленной

товарной рыбы осенью, а также кормовой коэффициент.

Средний кормовой коэффициент для выращивания товарной рыбы равен 4

(Таблица 3.6.10.1.7. п. 5), т. е. для того, чтобы рыба набрала 1 кг веса, необходимо

израсходовать 4 кг корма.

Зная кормовой коэффициент, начальную и конечную массу одной особи

рыбы, а также количество особей выловленной товарной рыбы, можно найти

требуемое количество корма, необходимое для выращивания товарной рыбы:

mК =К * NТР * (mТР - mГ) (3.6.10.1.5), где

mК – масса корма (Таблица 3.6.10.1.10., п. 5), кг;

К – кормовой коэффициент (Таблица 3.6.10.1.7. п. 5);

NТР – количество товарной рыбы, оставшейся осенью (Таблица 3.6.10.1.11., п.

4), шт.;

mТР – масса одной особи товарной рыбы, (Таблица 3.6.10.1.7. п. 9) кг;

mГ – масса одного годовика (Таблица 3.6.10.1.7. п. 10), кг.

Таким образом, общая масса корма будет равна:

mК =4 * 110 894 * (0,93 - 0,04) = 394 782,64 (кг)

Далее определятся непосредственно количество затрат на корм для

выращивания товарной рыбы:

ЗКТ.Р = mК * СК (3.6.10.1.6), где

ЗКТ.Р – затраты на корм для выращивания товарной рыбы (Таблица

3.6.10.1.10., п. 6), руб.;

mК – масса корма (Таблица 3.6.10.1.10., п. 5), кг;

СК – средняя стоимость 1 кг корма для выращивания товарной рыбы,

составляет 6,67 руб. (Таблица 3.6.10.1.7. п. 6).

Таким образом, затраты на корм составляют:

ЗКТ.Р = 394782,64 * 6,67 = 2 633 200,21 (руб.)

Определение количества сотрудников на предприятии

На основании данных, полученных от рыбхозов, а также рекомендаций

Министерства сельского хозяйства Российской Федерации «Фермерская




области

216

аквакультура» от 2007 года, стр.20 28, минимальное количество рабочих на

предприятии принимается равным 8.

В соответствии с рекомендациями Министерства сельского хозяйства

Российской Федерации «Фермерская аквакультура» структура кадров рыбного

хозяйства выглядит следующим образом (см. рисунок 3.6.10.1.7.).

Рисунок 3.6.10.1.7. Структура кадров рыбного хозяйства

Исходя из рисунка 3.6.10.1.7. можно выделить 2 группы сотрудников:

административный персонал (фиксированное количество для всех рыбных

хозяйств), включающий главу фермерского хозяйства, экономиста и бухгалтера) и

специалистов, занимающихся непосредственно производством рыбы (общее

количество зависит от масштабов производимой продукции, а следовательно от

водной поверхности, имеющейся в распоряжении рыбного хозяйства), которые

включают главного рыбовода, рыбовода и рабочих (для наименьшего рыбного

хозяйства количество рабочих принято равным 3).

Таким образом, наименьшее количество сотрудников, необходимых для

нормального функционирования рыбного хозяйства, составляет 8 (3 человека –

административный персонал, 5 человек – специалисты, занимающиеся

непосредственно рыборазведением). Такое количество сотрудников принимаем

для участков с типичной площадью поверхности воды (SТ) до 100 га включительно,

так как усредненное значение площадей большей части групп земельных участков

стремится к 100 га (78,7416 га, 115,2378 га, 111,2141 га и 123,9739 га).

Из таблицы 3.6.10.1.8. усредненных значений, полученных от рыбхозов, нормативная площадь поверхности воды, приходящегося на одного сотрудника

составляет 11 га/ чел. Она была получена путем усреднения полученных данных

при делении площади водной поверхности на количество сотрудников на

предприятии. Для усреднения были взяты данные трех рыбхозов, так как данные

28http://aquacultu a.o g/upload/files/pdf/lib a y/pond/Пономарев%20-%20Фермерская%20аквакультура.pdf





области

217

одного предприятия сильно отличаются и при телефонном разговоре было

выявлено, что на данном предприятии действительно дефицит кадров.

Таким образом, получаем формулу для расчета необходимого количества

сотрудников для предприятия:

NС = NСН + (SР – SТ) / SЧ (3.6.10.1.7), где

NС – необходимое количество сотрудников на предприятии (Таблица

3.6.10.1.7., п. 12), руб.;

NСН – нормативное количество сотрудников (Таблица 3.6.10.1.7. п. 11.1);

SР – расчетная площадь, га (Таблица 3.6.10.1.7. п. 1.8);

SТ – типичная площадь водной поверхности, га (Таблица 3.6.10.1.7. п. 11.2);

SЧ – площадь поверхности воды, приходящаяся на одного сотрудника, га

(Таблица 3.6.10.1.7. п. 11.3).

Второе слагаемое в формуле 3.6.10.1.7 округляем вниз до целого числа.

В 3 группе земельных участков расчетная площадь водной поверхности равна

115,2378 га, соответственно необходимое количество сотрудников будет равно:

8 + (115,2378 – 100) / 11 = 9 чел.


внебюджетные фонды

Средняя заработная плата на одного сотрудника составляет 15 331,25 руб.

(Таблица 3.6.10.1.7. п. 11). Общие затраты на оплату труда рассчитываются по

формуле:

ЗОТ = Зср * NС * 12 (3.6.10.1.8), где

ЗОТ – затраты на оплату труда всем сотрудникам предприятия (Таблица

3.6.10.1.10., п. 7), руб.;

Зср – размер средней заработной платы одного сотрудника, руб.;

NС – количество рабочих на предприятии (Таблица 3.6.10.1.9. п. 12), чел.;

12 – количество месяцев в году.

Отсюда, затраты на заработную плату, равны:

ЗОТ = 15 331,25 * 9 * 12= 1 655 775,00 (руб.)

Отчисления во внебюджетные фонды составляют 30,2%29 от суммы

заработной платы:

ЗВФ = ЗОТ * 30,2% (3.6.10.1.9), где

29 http://www.notariato.ru/article/a00008-otchislenija-s-zarabotnoj-platy-sotrudnikov/

http://www.notariato.ru/article/a00008-otchislenija-s-zarabotnoj-platy-sotrudnikov/




области

218

ЗВФ – отчисления во внебюджетные фонды (Таблица 3.6.10.1.10., п. 8), руб.;

ЗОТ – затраты на оплату труда всем сотрудникам предприятия, руб.

Следовательно, отчисления во внебюджетные фонды составляют:

ЗВФ = 1 655 775,00 * 30,2% = 500 044,05 (руб.)

Общая величина затрат на оплату труда и отчисления во внебюджетные

фонды, рассчитывается как сумма этих двух величин:

ЗО = ЗОТ + ЗВФ (3.6.10.1.10), где

ЗО – общая величина затрат на оплату труда и отчисления во внебюджетные

фонды (Таблица 3.6.10.1.10., п. 9), руб.;

ЗОТ – затраты на оплату труда всем сотрудникам предприятия, руб.;

ЗВФ – отчисления во внебюджетные фонды, руб.

Общий фонд оплаты труда составляет:

ЗО = 1 655 775,00 + 500 044,05 = 2 155 819,05 (руб.)

Расчет затрат на электроэнергию, ГСМ и прочие расходы

Для определения затрат на электроэнергию, ГСМ и прочие расходы были

взяты сведения комитета АПК Курской области (см. Приложение 1.2.3. Ответы

АКО, ОМС, организаций и иных органов).

Так, согласно предоставленной форме № 13-АПК «Отчет о производстве,

затратах, себестоимости и реализации продукции животноводства»

было установлено, что доля указанных затрат в общей структуре затрат от

района к району сильно изменяется, поэтому в расчетах использовались данные

только по Курскому району, как наиболее сопоставимому по предоставленным

показателям с данными, полученными от рыбхозов.

Для определения величины затрат, приходящихся на электроэнергию, ГСМ

и прочие расходы было принято производить расчет не по усредненным

показателям, полученным от рыбхозов (так как данная величина у каждого

рыбхоза сильно разнится не только в зависимости от района, но и по отчетным

годам), а определив процентное соотношение данных расходов, от величины

затрат на ФОТ, т.е. величина ФОТ была принята как базовое значение. Это было

сделано, так как прослеживается зависимость количества сотрудников от площади

водоема, т.е. эту величину можно легко и достаточно достоверно и обоснованно

рассчитать для любого водного объекта.

Данные за 2017 год не были предоставлены, соответственно расчет

производился на основании данных за 2016 год. Сведения о затратах и

рассчитанные доли затрат, приходящиеся на каждую статью относительно ФОТ,

сведены в таблицу 3.6.10.1.9., представленную ниже.




области

219

Таблица 3.6.10.1.9.

Данные комитета АПК Курской области по затратам на рыбоводство и

расчетные значения для 3 группы земельных участков

№

п/п Наименование

Затраты за

2016 г.

Процентное

соотношение от

ФОТ

Расчетные значения

затрат для 3 группы

участков за 1 год, руб.

1 Фонд оплаты труда (ФОТ) 35,48 100% 2 155 819,05

2 Электроэнергия 4,05 11% 237 140,10

3 Горюче-смазочные

материалы (ГСМ) 15,56 44% 948 560,38

4 Прочие расходы 14,05 40% 862 327,62

Расчет общих затрат на разведение рыбы

Общие затраты на разведение рыбы рассчитываются путем сложения всех

затрат, отсюда получаем:

З = ЗЛ + ЗКС + ЗКТ.Р + ЗО +ЗЭ + ЗГСМ + ЗП (3.6.10.1.11), где

З – затраты на разведение рыбы, руб.;

ЗЛ – затраты на покупку личинок, руб.;

ЗКС – затраты на корм для выращивания сеголетков в год, руб.;

ЗКТ.Р – затраты на корм для выращивания товарной рыбы, руб.;


фонды, руб.;

ЗЭ – затраты на электроэнергию, руб.;

ЗГСМ – затраты на горюче-смазочные материалы, руб.;

ЗП – затраты на прочие расходы, руб.

З = 32 726,64 + 81 996,25 + 2 633 200,21 + 2 155 819,05 + 237 140,10 + 948 560,38+

862 327,62 = 6 951 770,32 (руб.)

Все рассчитанные данные для дальнейшего определения кадастровой

стоимости земельных участков сведены в одну таблицу и представлены ниже.

Таблица 3.6.10.1.10.

Определение затрат на разведение рыбы

№

п/п Наименование Значение

Источник информации/Формула

расчета

1 Количество личинок для наших

садков, шт. (NЛ) 1 184 589 Табл. 3.6.10.1.7., (п. 2 * п. 1.6)

2 Затраты на покупку личинок,

руб. (ЗЛ) 32 726,64 Табл. 3.6.10.1.7., п. 3 * п. 1 / 1 000 000

3 Затраты на корм для 81 996,25 Табл. 3.6.10.1.7., (п. 4 * п. 1.6)




области

220

№


Источник информации/Формула

расчета

выращивания сеголетков в год,

руб. (ЗКС)

4 Количество годовиков, шт. (NГ) 269 494

http://agro-

archive.ru/tehnologicheskie-

osnovy/721-tehnologiya-

vyraschivaniya-karpa-v-prudah.html

п. 1 * 50% * 65% * 70%

5

Необходимое количество корма

для выращивания товарной

рыбы, кг (mK)

394 782,64 Табл. 3.6.10.1.7., ((п. 9 - п. 10) * п. 5) *

Табл. 3.6.10.1.11., п. 4

6

Затраты на корм для


руб. (ЗКТ.Р)

2 633 200,21 п. 5 * Табл. 3.6.10.1.7., п. 6

7 Затраты на оплату труда в год,

руб. (ЗОТ) 1 655 775,00

Табл. 3.6.10.1.7., (п. 11 * п. 12) * 12

месяцев

8 Отчисления во внебюджетные

фонды, руб. (ЗВФ) 500 044,05

30,2% - соотношение отчислений во

внебюджетные фонды по

отношению к ЗП;

п. 7 * 30,2%

9

Общая величина затрат на

оплату труда и отчисления во

внебюджетные фонды, руб. (ЗО)

2 155 819,05 п. 7 + п. 8

10 Электроэнергия, руб. (ЗЭ) 237 140,10 п. 9 * 11%, затраты по формам

13_АПК 2013-2016

11 ГСМ, руб. (ЗГСМ) 948 560,38 п. 9 * 44%, затраты по формам

13_АПК 2013-2016

12 Прочие расходы, руб. (ЗП) 862 327,62 п. 9 * 40%, затраты по формам

13_АПК 2013-2016

13 Затраты, руб. (З) 6 951 770,32 п. 2 + п. 3 + п. 6 +п. 9 + п. 10 + п. 11 +

п. 12

3. Определение валового дохода

Расчет дохода от продажи годовиков, оставшихся после зарыбления

собственных прудов

Дополнительной статьей доходов для крупных рыбхозов является продажа

годовиков, которые остались после зарыбления собственных прудов.

Количество посадочного материала для собственных прудов выбранной

группы считается по формуле:

NГЗ = РГ * SП (3.6.10.1.12), где








области

221

NГЗ – количество годовиков, зарыбленных в собственные пруды (Таблица

3.6.10.1.11., п. 1), шт.;

РГ – плотность посадки годовиков весной (Таблица 3.6.10.1.7., п. 7), шт./га;

SП – площадь прудов (Таблица 3.6.10.1.7., п. 1,6), га.

Таким образом, количество годовиков для собственных прудов получается:

NГЗ = 1 400 * 99,0130 = 138 618 (шт.)

Оставшиеся годовики, вычисляются по формуле:

NГП = NГ – NГЗ (3.6.10.1.13), где

NГП – количество годовиков, на продажу (Таблица 3.6.10.1.11., п. 2), шт.;

NГ – количество годовиков, выживших к весне, шт.;

NГЗ – количество годовиков, зарыбленных в собственные пруды, шт.

Получается:

NГП = 269 494 – 138 618 = 130 876 (шт.)

Для определения дохода, получаемого от продажи оставшихся годовиков,

необходимо высчитать их общую массу и умножить её на стоимость продажи

одного килограмма. Как было описано выше, масса одного годовика принимается

равной массе сеголетка, так как зимой при низкой температуре рыба не питается.

Следовательно, доход от продажи вычислен по формуле:

ДГ = NГП * mГ * СГ (3.6.10.1.14), где

ДГ – доход, полученный от продажи годовиков (Таблица 3.6.10.1.11., п. 3),

руб.;

NГП – количество годовиков, на продажу, шт.;

mГ – масса одного годовика (Таблица 3.6.10.1.7. п. 10), кг;

СГ – усредненная стоимость 1 кг годовиков (Таблица 3.6.10.1.7. п. 13), руб.

Доход от продажи годовиков составил:

ДГ = 130 876 * 0,04 * 96 = 502 563,84 руб.

Расчет дохода, полученного от продажи товарной рыбы

Доход от продажи товарной рыбы осенью, рассчитывается по формуле:

ДТР = mТР * СТР (3.6.10.1.15), где

ДТР – доход, полученный от продажи товарной рыбы (Таблица 3.6.10.1.11., п.

6), руб.;

mТР – общая масса товарной рыбы осенью, кг;

СТР – усредненная стоимость 1 кг товарной рыбы (Таблица 3.6.10.1.7. п. 14).




области

222

Для определения общей массы товарной рыбы, выловленной осенью,

необходимо определить количество товарной рыбы, и умножить на средний вес

одной особи.

Для расчета количества товарной рыбы следует учесть процентный выход

рыбы за летний период. В среднем выход товарной рыбы за летний период по

данным рыбхозов Курской области составляет 80% (Таблица 3.6.10.1.7., п. 1.5),

соответственно количество рыбы, оставшейся осенью составит:

NТР = NГЗ * 80% (3.6.10.1.16), где

NТР – количество товарной рыбы, оставшейся осенью (Таблица 3.6.10.1.11., п.

4), шт.;

NГЗ – количество годовиков, зарыбленных в собственные пруды, шт.,

80% – выход товарной рыбы за летний период.

Следовательно, количество товарной рыбы получается:

NТР = 138 618 * 80% = 110 894 шт.

Общая масса выловленной рыбы, рассчитывается по формуле:

mO.ТР = mТР * NТР (3.6.10.1.17), где

mO.ТР – общая масса товарной рыбы, выловленной осенью (Таблица

3.6.10.1.11., п. 5), кг;

mТР – масса одной особи товарной рыбы принимается равной 0,93 кг

(Таблица 3.6.10.1.7., п. 9), кг;

NТР – количество товарной рыбы, оставшейся осенью, шт.

Общий вес товарной рыбы составил:

mO.ТР = 0,93 * 110 894 = 103 131,42 кг

После определения общей массы товарной рыбы можно вычислить доход

от продажи товарной рыбы:

Дтр = 103 131,42 * 84,44 = 8 708 417,10 (руб.)

В пункте 9.2.2.1.10 МУ о ГКО указано, что при расчете доходов и затрат

необходимо произвести оценку местоположения земельных участков.

Местоположение является одним из важнейших факторов стоимости

недвижимости. Определяющую роль в вопросе обеспечения спроса на земельные

участки играет платежеспособность населения. Поэтому непосредственным


объем спроса и, как следствие этого, на стоимость земельных участков, является

величина доходов граждан или, иными словами, уровень заработной платы в

конкретном населенном пункте (муниципальном районе).





области

223

Для проведения корректировки на местоположение использовался уровень

средней заработной платы в организациях государственной и муниципальной форм

собственности Курской области в разрезе по муниципальным районам Курской

области, так как она является показателем экономического развития района, и

является индикатором таких характеристик данного фактора как: степень

освоенности территории, близость к центрам материально-технического

снабжения и прочее. СрЗП представлена в Приложении 1.6. Исходные данные,

использованные для определения значений ЦОФ.

Корректировка на местоположение проводилась только на доход от

продажи товарной рыбы, так как именно это значение зависит от

местоположения земельного участка и платежеспособности населения.

Для Курского района как наиболее привлекательного района из

имеющихся в перечне земельных участков с кодом расчета 11_ВО_1 значение

указанной корректировки составило 0%. Корректировка на местоположение для

других муниципальных районов производилась относительно Курского района.

Подробный расчет представлен в Приложении 3. Результаты индивидуально

определенной КС.

Расчет валового дохода

Валовый доход рассчитывается как произведение массы, выращенной и

готовой к реализации рыбы, на ее рыночную

ВД = ДГ + Дтр (3.6.10.1.18)

Все рассчитанные данные для дальнейшего определения кадастровой

стоимости земельных участков сведены в одну таблицу «Определение валового

дохода», и представлены ниже.

Таблица 3.6.10.1.11.

Определение валового дохода

№ п/п Наименование Значение

Источник

информации/Формула

расчета

1 Количество посадочного материала

для собственных прудов, шт. (NГЗ) 138 618 Табл. 3.6.10.1.7., (п. 7 * п. 1.6)

2 Количество годовиков на продажу, шт.

(NГП) 130 876 Табл. 3.6.10.1.7., п. 18 – п. 1

3 Доход от продажи годовиков, руб. (ДГ) 502 563,84 п. 2 * Табл. 3.6.10.1.7., (п. 10 * п.

13)

4 Количество товарной рыбы, шт. (NТР) 110 894 п. 1 * Табл. 3.6.10.1.7., п. 8

5 Общая масса товарной рыбы, кг (mO.ТР) 103 131,42 п. 4 * Табл. 3.6.10.1.7., п. 9

6 Доход от продажи товарной рыбы, руб.

(ДТР) 8 708 417,10 п. 5 * Табл. 3.6.10.1.7., п. 14

7 Валовый доход, руб. (ВД) 9 210 980,90 п. 3 + п. 6




области

224

4. Определение коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации (ставка дохода) представляет собой

коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого

дохода от его эксплуатации.

Коэффициент капитализации состоит из двух элементов:

1. Норма дохода на капитал (ставка дохода на инвестиции) является

компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с

учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными

инвестициями;

2. Норма возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала

понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент

ставки капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей

стоимость части активов. Земельный участок – не воспроизводственный актив, на

его создание не требуются капиталовложения, соответственно норма возврата

капитала не учитывается и равна 0%.

Расчет коэффициента капитализации производился методом

кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков

связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков,

которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще

всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет вносить

поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Формула определения ставки дохода методом кумулятивного построения

имеет следующий вид:30

∑ (3.6.10.1.19), где

Y – коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

Yr – безрисковая ставка дохода на капитал;

Yi – премия за риск по i-му фактору риска;

n – число факторов риска.

В данном случае, учитывая сегмент, к которому относятся земельные

участки, формула принимает вид:

(3.6.10.1.20), где

Y1 – премия за риск инвестиций в оцениваемый участок;

Y2 - премия за низкую ликвидность.

30 Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков : учебное пособие / В.И. Петров ; под ред. д-ра экон.

наук, проф. М.А. Федотовой. — М.: КНОРУС, 2007. - 208 с.,(стр. 84)




области

225

Безрисковая ставка доходности (Yr) Безрисковую ставку принимаем

равной ставке бескупонной доходности государственных облигаций, взятой с

официального сайта Центрального банка Российской Федерации,31 которая была

рассчитана как среднее значение за декабрь 2017 года ставки сроком до 30 лет и

составила 9,08% (см. Приложение 3. Результаты индивидуально определенной

КС).

Рисунок 3.6.10.1.8. Значение ставок бескупонной доходности

государственных облигаций на декабрь 2017г.

Следует отметить, что на безрисковую ставку влияет инфляция. При

инфляции возникает снижение покупательской способности денег, при этом

необходимая номинальная доходность на инвестированный капитал будет

увеличиваться, чтобы компенсировать снижение покупательной способности.

Различают номинальную и реальную безрисковые ставки. Соотношение

между номинальной и реальной ставками можно представить в приближенном

виде как сумму:

(3.6.10.1.21), где

Yn – номинальная безрисковая ставка,

31 http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/

http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/




области

226

Yr – реальная безрисковая ставка,

– общий уровень инфляции.

Таким образом, реальная безрисковая ставка дохода отличается от

номинальной, в первом приближении, на величину инфляции.

Ниже в таблице приведены принятые значения инфляции на период до

2019 года с учетом данных по прогнозу инфляции, опубликованных в открытом

источнике.32

Таблица 3.6.10.1.12

Прогноз инфляции Год Прогнозная инфляция

2017 4,0%

2018 4,0%

2019 4,0%

Среднее значение 4,0%

В результате среднегодовые темпы инфляции определены в размере 4,00%

(среднее значение).

Для получения безрисковой ставки в реальном выражении, была

использована формула Фишера:

(3.6.10.1.22), где

Yn – номинальная безрисковая ставка,

Yr – безрисковая ставка в реальном выражении,

– индекс инфляции в прогнозный период (общий уровень инфляции).

Тогда:

(3.6.10.1.23), где

Отсюда безрисковая ставка в реальном выражении равна:

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок (Y1) рассчитана

методом взвешенной оценки. Расчет приведен в таблице 3.6.10.1.11.

Таблица 3.6.10.1.13.

Расчет премии за риск инвестиций в оцениваемый земельный участок

32 Источник: Министерство экономического развития РФ (Сценарные условия, основные параметры прогноза

социально–экономического развития Российской Федерации и предельные уровни цен (тарифов) на услуги

компаний инфраструктурного сектора на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов:

http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/2016241101, стр. 61)

http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/2016241101




области

227

№

п\п Показатели рисков

Минимальный

риск

Ниже

среднего Средний

Выше

среднего

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0

1. Управляемые риски на уровне предприятия.

1.1. Устойчивость потока

доходов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.2. Структура капитала 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.3. Текущая ликвидность 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.4. Качество управления 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.5. Диверсифицированность

реализации продукции 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.6. Диверсификация

поставщиков 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.7. Диверсификация

потребителей 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Итого 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2. Отраслевые риски.

2.1. Перспектива развития

отрасли 0 0 0 0

0 1 0 0 0 0

2.2. Уровень конкуренции 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0

2.3. Препятствия при вхождении

в отрасль 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.4. Длительность

производственного цикла 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.5. Уровень государственного

регулирования отрасли 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Итого 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0 0

3. Региональные факторы риска

3.1. Стабильность проводимой

администрацией политики 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

3.2. Популярность политики

администрации 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

3.3. Социальная напряженность

в регионе 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

3.4. Возможность вооруженных

конфликтов 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Итого 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

4. Риски общей макроэкономической ситуации

4.1. Инфляционные ожидания 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

4.2. Устойчивость валютного

курса 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

4.3. Стабильность налоговой

системы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Итого 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Количество наблюдений 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0 0

Взвешенный итог 0 0 0 1,5 0 0 3 0 0 0 0

Совокупный риск

4,5

Количество рисков

2,0

Средневзвешенное

значение риска 2,25




области

228

Премия за низкую ликвидность (Y2) недвижимости учитывает риск,

связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за

недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Премия за

низкую ликвидность рассчитывается исходя из типичного срока экспозиции по

формуле:

(3.6.10.1.24), где

Пликв. – премия за низкую ликвидность,

Yr – безрисковая ставка в реальном выражении,

Т – средний срок экспозиции земельного участка на рынке (месяцев).

Средний срок экспозиции вычисляется по информации, представленной на

рисунке 3.6.10.1.9.

Рисунок 3.6.10.1.9. Средний срок экспозиции33

На основании рисунка 3.6.10.1.9. в настоящем расчете использовано

значение срока экспозиции 11 месяцев.

Соответственно, премия за низкую ликвидность составляет:

33 Фрагмент презентации Российского Аукционного Дома на тему продажи объектов недвижимости. Семинар

на тему «Профессиональный стандарт «Продавцы, организаторы торгов и оценщики: опыт взаимодействия,

перспективы» от 20 июня 2016 г.

https://www.facebook.com/photo.php?fbid=10210297722946604&set=gm.1007633965952661&type=3&theater

https://www.facebook.com/photo.php?fbid=10210297722946604&set=gm.1007633965952661&type=3&theater




области

229

Таким образом, коэффициент капитализации, рассчитанный методом

кумулятивного построения, составляет 11,6% (таблица 3.6.10.1.14.):

Таблица 3.6.10.1.14.

Расчет коэффициента капитализации № п/п Показатель Значение

1 Безрисковая ставка 4,88%

2 Премия за риск 2,25%

3 Средний срок экспозиции 11 мес.

4 Премия за низкую ликвидность 4,47%

5 Ставка дисконтирования, % 11,60%

6 Норма возврата капитала 0,00%

7 Коэффициент капитализации 11,60%

5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается методом

капитализации земельной ренты по формуле (3.6.10.1), где земельная рента

рассчитывается по формуле (3.6.10.1.2):

ЗР = 9 210 980,94 – 6 951 770,32 = 2 259 210,62 (руб.)

Коэффициент капитализации составляет 11,60%.

Следовательно, кадастровая стоимость 3 группы земельных участков

составляет:

Отсюда, УПКС для 3 группы земельных участков составит:

Все вышеописанные расчеты сведены в нижеследующую таблицу.

Таблица 3.6.10.1.15.

Определение кадастровой стоимости 3 группы земельных участков Период, квартал 1 2 3 4 Итого

Затратная часть

Затраты на покупку личинок,

руб. 32 726,64

Затраты на корм личинок,

руб. 40 998,13 40 998,13

Затраты на корм


руб.

1 316 600,11 1 316 600,11




области

230

Период, квартал 1 2 3 4 Итого

Затраты на общий фонд

оплаты труда, руб. в год, руб. 538 954,76 538 954,76 538 954,76 538 954,76

Затраты на электроэнергию,

руб. 59 285,03 59 285,03 59 285,03 59 285,03

Затраты на ГСМ, руб. 237 140,10 237 140,10 237 140,10 237 140,10

Прочие расходы, руб. 215 581,91 215 581,91 215 581,91 215 581,91

Суммарная величина затрат,

руб. 1 050 961,80 2 441 286,68 2 408 560,04 1 050 961,80

6 951

770,32

Затраты (З), руб. 6 951 770,32

Доходная часть

Продажа годовиков, руб. (96

руб./кг) 502 563,84

Продажа товарной рыбы, руб.

(84,44 руб./кг) 8 708 417,10

Суммарная величина доходов,

руб. - 502 563,84 8 708 417,10 -

9 210

980,94

Валовый доход (ВД), руб. 9 210 980,94

Земельная рента (ЗР), руб. 2 259 210,62

Коэффициент капитализации

(К) 11,60%

Итого, кадастровая

стоимость всех земельных

участков (КС), руб.

19 475 953,62


кадастровой стоимости

(УПКС), руб./ кв. м

9,12

3.6.10.2. Описание расчета категории небольших водных объектов (код

расчета 11_ВО_2)

Основные этапы проведения расчетов в рамках данного раздела приведены

ниже:

1. Сбор и определение исходных данных:

Описание выбранного участка для расчета;

Определение прогнозного периода;

Определение расчетной площади участка;

Выбор объекта разведения для расчета рыбного хозяйства;

2. Определение затрат:

Расчет плотности посадки и количества годовиков для рассчитываемого

пруда;

Расчет затрат на покупку годовиков;




области

231


внебюджетные фонды;

3. Определения доходов:

Расчет общей массы товарной рыбы;

Расчет дохода, полученного от продажи товарной рыбы;

4. Определение коэффициента капитализации;

5. Расчет кадастровой стоимости земельного участка.

Ниже представлено последовательное выполнение каждого этапа расчета

для земельного участка с кадастровым номером 46:11:131002:2. Расчет кадастровой

стоимости остальных земельных участков с кодом расчета 11_ВО_2 осуществлялся

аналогичным образом и представлен в Приложении 3. Результаты индивидуально

определенной КС.

1. Исходные данные

Описание выбранного участка для расчета

Для расчета был выбран участок с кадастровым номером 46:11:131002:2,

находящийся в Курском районе, площадью 23,6286 га. Водная гладь занимает

практически весь участок (см. рисунок 3.6.10.2.1.).




области

232

Рисунок 3.6.10.2.1. Снимок со спутника земельного участка с кадастровым

номером 46:11:131002:2, выбранного для расчета

Таблица 3.6.10.2.1.

Исходные данные для расчета кадастровой стоимости земельного

участка с кадастровым номером 46:11:131002:2 №


Источник информации/ Формула

расчета

1 Площадь земельного участка, га

(S) 23,6286 46:11:131002:2

2 Площадь участка, занятого

водным объектом34, га (Г) 22,2924

расчетное значение, полученное с

использованием MapInfo

3 Средняя заработная плата на 1

сотрудника, руб./месяц (Зср) 15 331,25



4 Стоимость 1 кг годовиков, руб. (СГ) 120 Письмо ООО «Суджанский Рыбхоз»

5 Выход карпа к осени, % 80 Усредненное значение по


6 Минимальное количество

сотрудников, чел. (NЧ) 2

Министерство с/х РФ "Фермерская

аквакультура" Рекомендации

Пономарев, Лагуткина, Киреева


рыбы, руб. (СТР) 84,44



Определение прогнозного периода

За расчетный период было решено принять три года, так как при

выращивании рыбы без использования кормовой базы для достижения товарного

веса необходимо два года. В третий год прогнозируется стабилизация

рассчитанного денежного потока от данного вида бизнеса, прогнозирование на

следующие периоды является избыточным.

Определение расчетной площади участка

Общая площадь земельного участка составляет 23,6286 га. Выбранный

участок не полностью занят водным объектом, следовательно, расчетная площадь

была определена с помощью геоинформационной системы MapInfo и составила

22,2924 га.

Выбор объекта разведения для расчета рыбного хозяйства

Для проведения расчетов необходимо выбрать вид рыбы.

Так же, как и для крупных водоемов, для небольших был принят один вид

объектов разведения – карп (на основании данных рекомендаций Министерства

34 Для земельных участков без установленных в соответствии с действующим законодательством границ, а

также для земельных участков, на аэрофотоснимках и спутниковых изображениях которых водная гладь не

идентифицируется в полной мере (закрыта многолетними насаждениями, четко не определены береговые

линии и т.п.), площадь водной глади для расчета принималась равной площади земельного участка.




области

233

сельского хозяйства Российской Федерации «Фермерская аквакультура» от 2007

года, стр. 40)35.

В расчетах используется информация, полученная от четырех организаций

Курской области, занимающихся рыборазведением. Для удобства использования

полученные данные были сведены в таблицу 3.6.10.1.7.

2. Определение затрат

Расчет плотности посадки и количества годовиков для рассчитываемого

пруда

Плотность посадки годовиков рассчитывается по формуле:

( ) (3.6.10.2.1), где

А – плотность посадки годовиков, шт./га;

Л – рыбопродуктивность пруда, кг/га;

1 – 1 га, т. к. плотность посадки – расчетная величина на единицу площади,

га;

В – индивидуальная масса рыбы к осени, кг;

в – индивидуальная масса рыбы перед посадкой, кг;

Р – плановый выход карпа осенью, %.

АТР = А*Г (3.6.10.2.2), где

АТР – количество годовиков, требуемое для посадки в рассчитываемый пруд,

шт.;

А – плотность посадки годовиков, шт./га;

Г – площадь рассчитываемого пруда, га.

Естественная рыбопродуктивность карпов составляет 70-80 кг/га.36 Принимаем во

внимание, что водоем относится к естественной среде и при посадке карпа в нем уже

находится рыба, для средней полосы характерны толстолобики и амуры. При посадке

карпа в поликультуре с растительноядными рыбами общая рыбопродуктивность пруда

увеличивается на 20%.37 Отсюда получаем, что рыбопродуктивность будет рассчитываться

по формуле:

Л = ЛЕ * (1 + 0,2) (3.6.10.2.3), где

Л – рыбопродуктивность пруда, кг/га;

ЛЕ – естественная рыбопродуктивность пруда, кг/га.

По формуле (4) рассчитываем рыбопродуктивность:

Л = 75 * (1 + 0,2) = 90 (кг/га)

35 http://aquacultu a.o g/upload/files/pdf/lib a y/pond/Пономарев%20-%20Фермерская%20аквакультура.pdf

36http://bio.moy.su/forum/69-588-1 37 http://www.booksshare.net/index.php?id1=4&category=biol&author=grishenkoli&book=1999&page=44


http://bio.moy.su/forum/69-588-1

http://www.booksshare.net/index.php?id1=4&category=biol&author=grishenkoli&book=1999&page=44




области

234

Индивидуальная масса рыбы перед посадкой в среднем достигает 0,035 кг.38

Примем индивидуальную массу рыбы к осени 0,35 кг, так как в среднем за лето

карп увеличивает свою массу в 10 раз.39

Плановый выход карпа осенью в средней полосе составляет 70 – 80%40, для

расчета примем среднее значение Р = 75%.

Так как плотность посадки рассчитываем на 1 га площади, получаем:

( )

Итого требуемое количество годовиков:

АТР = 381*22,2924 = 8 493 шт.

Подробный расчет плотности посадки и количества годовиков, требуемых

для посадки в рассчитываемый пруд, сведен в таблицу 3.6.10.2.2, представленную

ниже.

Таблица 3.6.10.2.2.

Расчет плотности посадки и количества годовиков, требуемых для посадки в

рассчитываемый пруд

№


Способ расчета/

Источник


Комментарий

1 Плотность посадки

годовиков (А), шт./га 381

http://ribovodstvo.com

/books/item/f00/s00/z0

000005/st012.shtml

А=Л*100/((В-в) *Р)

2

Естественная

рыбопродуктивность

(ЛЕ), кг/га

75 http://bio.moy.su/foru

m/69-588-1

Естественная

рыбопродуктивность карпов

составляет 70-80 кг/га

3

Увеличение

рыбопродуктивности

при посадке в

поликультуре, %

20

http://www.booksshar

e.net/index.php?id1=4

&category=biol&autho

r=grishenkoli&book=1

999&page=44

При посадке карпа в

поликультуре с

растительноядными рыбами

общая рыбопродуктивность

пруда увеличивается на 20%

4 Рыбопродуктивность

(Л), кг/га 90 п. 3 + п. 3 * п. 4

5 Индивидуальная масса

рыб к осени (В), кг 0,35 Ожидаемый вес рыбы к осени

6

Индивидуальная масса

рыб перед посадкой

(в), кг

0,035

Министерство с/х РФ

«Фермерская

аквакультура»

рекомендации

Вес годовиков карпа при

зарыблении весной

7 Плановый выход карпа

осенью (Р), % 75

Министерство с/х РФ

«Фермерская

При традиционной

технологии выращивания этот

38http://aquacultu a.o g/upload/files/pdf/lib a y/pond/Пономарев%20-%20Фермерская%20аквакультура.pdf 39 http://bio.moy.su/forum/69-46-4 40 http://bio.moy.su/forum/69-588-1

http://ribovodstvo.com/books/item/f00/s00/z0000005/st012.shtml
















области

235

№


Способ расчета/

Источник


Комментарий

аквакультура»

рекомендации

показатель 70-80%

8

Количество годовиков

карпа, необходимое

для посадки в пруд

(АТР), шт.

8 493 п. 1 * п. 2

Количество годовиков,

необходимое для посадки в

рассчитываемый пруд

Расчет затрат на покупку годовиков

Затраты на покупку годовиков рассчитываются по формуле:

ЗПГ = АТР * в * СГ (3.6.10.2.4), где

ЗПГ – ежегодные затраты на покупку годовиков, руб.;


(Таблица 3.6.10.2.2., п. 8) шт.;

в - масса одного годовика (принимается равной 0,035 кг, см. Табл. 3.6.10.2.2.,

п. 6), кг;

СГ – стоимость покупки годовиков (Таблица 3.6.10.2.1., п. 4).

Таким образом, ежегодные затраты на покупку годовиков составят:

ЗПГ = 8 493 * 0,035 * 120 = 35 670,60 руб.


внебюджетные фонды

Минимальное количество рабочих на предприятии принимается равным 2.

Данное количество человек принято с учетом посменной работы предполагаемого

персонала.

Средняя заработная плата на одного сотрудника составляет 15 331,25 руб.

(Таблица 3.6.10.2.1., п. 3). Общие затраты на оплату труда рассчитываются по

формуле:

ЗОТ = Зср * NЧ * 12 (3.6.10.2.5), где:


Зср – размер средней заработной платы одного сотрудника, руб.;

NЧ – количество рабочих на предприятии, чел.;

12 – количество месяцев в году.

Отсюда затраты на заработную плату равны:

ЗОТ = 15 331,25 * 2 *12 = 367 950,00 руб.




области

236

Отчисления во внебюджетные фонды составляют 30,2%41 от суммы

заработной платы:

ЗВФ = ЗОТ * 30,2% (3.6.10.2.6), где

ЗВФ – отчисления во внебюджетные фонды, руб.;

ЗОТ – затраты на оплату труда всем сотрудникам предприятия, руб.

Следовательно, отчисления во внебюджетные фонды составляют:

ЗВФ = 367 950,00 * 30,2% = 111 120,90 (руб.)

Общая величина затрат на оплату труда и отчисления во внебюджетные

фонды рассчитывается как сумма этих двух величин:

ЗО = ЗОТ + ЗВФ (3.6.10.2.7), где


фонды, руб.;


ЗВФ – отчисления во внебюджетные фонды, руб.

Общий фонд оплаты труда составляет:

ЗО = 367 950,00 + 111 120,90 = 479 070,90 руб.

Таблица 3.6.10.2.3.

Определение затрат на разведение рыбы


расчета

1 Затраты на покупку годовиков, руб.

(ЗПГ) 35 670,60

Табл. 3.6.10.2.2., (п. 8 * п. 6) * Табл.

3.6.10.2.1., п. 4

2 Затраты на оплату труда, руб. в год

(ЗОТ) 367 950,00

Табл. 3.6.10.2.1., (п. 3 * п. 6) * 12

месяцев

3 Затраты на отчисления во

внебюджетные фонды, руб. (ЗВФ) 111 120,90

30,2% – соотношение отчислений во

внебюджетные фонды по

отношению к ЗП

4

Общая величина затрат на оплату

труда и отчисления во

внебюджетные фонды, руб. (ЗО)

479 070,90 п. 2 + п. 3

3. Определение доходов

Расчет общей массы товарной рыбы

Для определения общей массы товарной рыбы, необходимо определить

количество товарной рыбы, и умножить на средний вес одной особи.

Общая масса товарной рыбы, рассчитывается по формуле:

41 http://www.notariato.ru/article/a00008-otchislenija-s-zarabotnoj-platy-sotrudnikov/

http://www.notariato.ru/article/a00008-otchislenija-s-zarabotnoj-platy-sotrudnikov/




области

237

mO.ТР = mТР * NТР (3.6.10.2.8), где

mO.ТР – общая масса товарной рыбы (Таблица 3.6.10.2.4. п. 6), кг;

mТР – масса одной особи товарной рыбы (принимается равной 0,6 кг,

Таблица 3.6.10.2.4., п. 6), кг;

NТР – количество товарной рыбы (Таблица 3.6.10.2.4. п. 5), шт.

Для расчета количества товарной рыбы следует учесть процентный выход

рыбы за летний период. В среднем выход товарной рыбы за летний период по

данным рыбхозов Курской области составляет 80% (Таблица 3.6.10.2.1., п. 5),

соответственно количество рыбы, оставшейся осенью, составит:

NТР = NГЗ * 80% (3.6.10.2.9), где

NТР – количество товарной рыбы, оставшейся осенью (Таблица 3.6.10.2.3.1.1

п. 4), шт.;

NГЗ – количество рыбы, оставшейся после зимовки, шт.,

80% – выход товарной рыбы за летний период.42

Количество рыбы, оставшейся после зимовки, рассчитывалось как требуемое

количество годовиков для зарыбления, умноженное на плановый выход осенью в

средней полосе и на выход рыбы после зимовки, по формуле:

NГЗ = АТР * Р * РЗ (3.6.10.2.10), где

NГЗ – количество рыбы, оставшейся после зимовки, шт.,


шт.;

Р – плановый выход осенью в средней полосе (75%);

РЗ – выход рыбы после зимовки (80%)43.

Отсюда получаем:

NГЗ =8 493 * 75% *80% = 5 096 шт.

По формуле 3.6.10.2.9. рассчитываем количество товарной рыбы:

NТР = 5 096 * 80% = 4 077 шт.

Таким образом, общая масса товарной рыбы составит:

mO.ТР = 0,6 * 4 077 = 2 446,20 кг

Подробный расчет общей массы товарной рыбы сведен в таблицу

3.6.10.2.3.1.1, представленную ниже.

Таблица 3.6.10.2.4.

42 http://aquacultu a.o g/upload/files/pdf/lib a y/pond/Пономарев%20-%20Фермерская%20аквакультура.pdf 43 http://agro-archive.ru/tehnologicheskie-osnovy/721-tehnologiya-vyraschivaniya-karpa-v-prudah.html






области

238

Расчет общей массы товарной рыбы №

п/п Наименование Значение Способ расчета / Источник информации

1 Выход рыбы после

зимовки(РЗ), % 80

http://agro-archive.ru/tehnologicheskie-

osnovy/721-tehnologiya-vyraschivaniya-karpa-

v-prudah.html

2 Количество выжившей рыбы

после зимовки (NГЗ), шт. 5 096 Табл. 3.6.10.2.2., (п. 8 * п. 7) * п. 1

3 Плановый выход карпа

осенью, % 80

Министерство с/х РФ «Фермерская

аквакультура» рекомендации

4 Количество рыбин карпа,

оставшееся осенью (NТР), шт. 4 077 п. 2 * п. 3

5

Планируемая масса одной

особи товарной рыбы осенью

(mТР), кг

0,6

Министерство с/х РФ «Фермерская

аквакультура» рекомендации Пономарев,

Лагуткина, Киреева, стр. 7

6 Общая масса товарной рыбы

(mO.ТР), кг 2 446,20 п. 4 * п. 5

Расчет дохода, полученного от продажи товарной рыбы

Доход от продажи товарной рыбы, рассчитывался по формуле:

ДТР = mO.ТР * СТР (3.6.10.2.11), где

ДТР – доход, полученный от продажи товарной рыбы, руб.;

mO.ТР – общая масса товарной рыбы (Таблица 3.6.10.2.4., п. 6), кг;

СТР – усредненная стоимость 1 кг товарной рыбы (Таблица 3.6.10.2.1., п. 7),

руб.

Отсюда получаем доход от продажи товарной рыбы за один год:

ДТР = 2 446,20 * 84,44 = 206 557,13 руб.

Рассчитанные данные для дальнейшего определения кадастровой

стоимости земельного участка сведены в таблицу, представленную ниже.

Таблица 3.6.10.2.5.

Определение доходов от продажи рыбы

№ п/п Наименование Значение Источник информации/

Формула расчета

1 Доход от продажи товарной рыбы, руб. (ДТР) 206 557,13 Табл. 3.6.10.2.4., п. 6 * Табл.

3.6.10.2.1., п. 7

4. Определение коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации в размере 11,6% был определен в разделе

3.6.10.1. и применим к данному разделу. Подробное описание расчета







области

239

представлено также в указанном разделе настоящего Отчета и в Приложении 3.

Результаты индивидуально определенной КС.

5. Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Все данные, полученные на основании вышеописанных расчетов, сведены в

нижеследующую таблицу 3.6.10.2.6. и использованы для определения кадастровой

стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:11:131002:2, а также для

определения удельного показателя кадастровой стоимости.

Таблица 3.6.10.2.6.

Сводная таблица для определения УПКС и кадастровой стоимости

земельного участка с кадастровым номером Наименование значения Значение

Муниципальный район Курский

Кадастровый номер ЗУ 46:11:131002:2

Площадь ЗУ, кв.м 236 286,00

Наличие межевания ЗУ да

Расчетная площадь земельного участка, занятого водным объектом, кв.м 222 924,00

Количество годовиков карпа, необходимое для посадки в пруд, шт. (Атр) 8 493

Количество оставшейся рыбы после зимовки, шт. 5 096

Количество рыбин карпа, оставшееся осенью, шт. 4 077

Общий вес товарной рыбы осенью, кг 2 446,20

Доход от продажи товарной рыбы (Валовый доход), руб. 206 557,13

Затраты на покупку годовиков, руб. 35 670,60

Количество человек, шт. 2

Затраты на оплату труда, руб. в год 367 950,00

Затраты на отчисления во внебюджетные фонды, руб. 111 120,90

Суммарная величина затрат, руб. 514 741,50

Текущая стоимость доходов от продажи товарной рыбы за 3 года, руб. 297 219,71

Текущая стоимость расходов за 3 года, руб. 1 111 009,71

Стоимость реверсии, руб. -2 656 761,81

Текущая стоимость реверсии, руб. -1 911 437,21

Расчетная стоимость земельного участка, руб. -2 725 227,21

Расчетный УПКС, руб./кв.м -11,53

Так как кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером

46:11:131002:2, занятого обособленным водным объектом, рассчитанная на

основании МУ о ГКО исходя из возможности разведения рыбы, получилась

отрицательной, а на основании п. 1.16 МУ о ГКО минимально возможный уровень

кадастровой стоимости земельного участка вне зависимости от вида разрешенного


межевание и оформление прав на земельный участок, то кадастровая стоимость

определена исходя из расчета затрат на межевание и оформления прав на

земельный участок. Подробное описание определения затрат на межевание и




области

240

оформление прав на земельный участок приведено в разделе 3.6.15. настоящего

Отчета.


«Специальное, ритуальное использование, запас»

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости 12

сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» МУ о ГКО

(приложение 6) рекомендовано применение сравнительного и/или доходного

подходов.


предназначенные для: ритуальной деятельности, размещения кладбищ,

скотомогильников, крематориев и мест захоронения; размещения, хранения,

захоронения, утилизации, накопления, обработки и обезвреживания отходов

производства и потребления.

Информация о продаже земельных участков сегмента на рынке не

представлена. Сведения о проведенных сделках с подобными земельными

участками так же отсутствуют. На основании вышеизложенного, при

определении кадастровой стоимости было принято решение отказаться от

применения сравнительного подхода.

Ввиду того, что доходный подход основан на определении ожидаемых

доходов от использования объектов недвижимости и в соответствии с пунктом

7.1.3 МУ о ГКО применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах

по объектам недвижимости, общей ставке капитализации и (или) ставке

дисконтирования, определение кадастровой стоимости объектов оценки

доходным подходом нецелесообразно, т.к. объекты недвижимости данного

сегмента, входящие в Перечень, не являются источниками дохода.



оформления прав на земельный участок. Расчет затрат на межевание и

оформление прав на земельные участки представлен в разделе 3.6.14 Отчета.


«Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная

жилая застройка»


13 сегменту (в рамках настоящего Отчета присвоен код расчета 13_СОД), согласно

приложению № 6 к МУ о ГКО рекомендовано применять 2 подхода: доходный и

сравнительный.

Вместе с тем, пунктом 7.1.1 МУ о ГКО установлено, что сравнительному

подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при




области

241

развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и

репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами


Исходя из объема собранной рыночной информации в ходе подготовки к

проведению ГКО, можно сделать однозначный вывод о развитости рынка

земельных участков, относящихся к 13 сегменту. Так, по результатам указанных

работ по данному сегменту было собрано 406 объектов-аналогов, 225 из которых –

земли ЛПХ, ИЖС, 181 – это земли СОД использования. Исходная рыночная

информация представлена в Приложении 1.7. Результаты сбора информации о

рынке объектов недвижимости.

На основании вышеизложенного, для государственной кадастровой оценки

земельных участков был использован сравнительный подход. Определение

кадастровой стоимости земельных участков осуществлялось методом типового

(эталонного) объекта недвижимости в соответствии с последовательностью,

установленной пунктом 7.2.2 МУ о ГКО (краткое описание метода представлено в

разделе 3.6 настоящего Отчета). При этом определение кадастровой стоимости

выбранных эталонных земельных участков осуществлялось методом

статистического (регрессионного) моделирования в соответствии с

последовательностью, установленной пунктом 7.2.1 МУ о ГКО (краткое описание

метода представлено в разделе 3.6 настоящего Отчета). Более подробное описание

процесса определения кадастровой стоимости представлено ниже.

Так, согласно пункту 9.2.2.4.1 МУ о ГКО к земельным участкам

садоводческого, огороднического и дачного использования, малоэтажной жилой

застройки относятся земельные участки с кодами расчета видов использования:

02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021; 13:031. При

анализе Перечня земельные участки 13 сегмента на территории Курской области

представлены всеми указанными подсегментами за исключением 02:030 и 02:031.

Подробное описание 13 сегмента представлено в разделе 3.3.2.13 настоящего

Отчета.

В соответствии с пунктом 9.2.2.4.2 МУ о ГКО определение кадастровой

стоимости земельных участков 13 сегмента осуществляется в следующем порядке:

1) группировка земельных участков;

2) определение удельного показателя кадастровой стоимости для каждой

группы (подгруппы) земельных участков;

3) определение кадастровой стоимости земельных участков в составе

группы (подгруппы).

Группировка земельных участков




области

242

Группировка земельных участков 13 сегмента согласно пункту 9.2.2.4.2 МУ о

ГКО предполагает разделение земельных участков рассматриваемых сегментов на

следующие группы:

- малоэтажная многоквартирная жилая застройка;

- индивидуальные жилые дома;

- личные подсобные хозяйства с правом застройки;

- садоводческие и огороднические объединения с правом возведения жилых

строений;

- дачные объединения.

В случае идентичности ценообразующих факторов группы могут быть

объединены.

Таким образом, земельные участки 13 сегмента Курской области,

включенные в Перечень, на основании анализа собранной рыночной

информации, влияния на стоимость ценообразующих факторов и схожести их

функционального использования были разбиты на 2 группы:

1 группа включает земельные участки садоводческих и огороднических

объединений с правом возведения жилых строений, а также дачных объединений

(13:011, 13:021, 13:031);

2 группа включает земельные участки малоэтажной многоквартирной

жилой застройки, индивидуального жилищного строительства и личного

подсобного хозяйства с правом застройки (02:010, 02:011, 02:013, 02:014, 02:020,

02:021).

В соответствии с разделом 3.6 настоящего Отчета 1 группе присвоен

следующий код расчета: 13_СОД_1, 2 группе – 13_СОД_2.

Основные этапы определения УПКС для каждой группы (подгруппы)


В соответствии с пунктом 9.2.2.4.2.2 МУ о ГКО определение удельного

показателя кадастровой стоимости включает:

- определение перечня ценообразующих факторов для каждой из групп


- определение для каждой группы земельных участков земельного участка,

обладающего в разрезе ценообразующих факторов наиболее вероятными

характеристиками по отношению к земельным участкам (типовой (эталонный)

земельный участок);

- сбор достаточной рыночной информации на земельные участки по

каждой из полученных подгрупп;

- проведение для подгруппы статистического анализа связи между

рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью типовых (эталонных) земельных

участков и ценообразующими факторами и последующее установление

уравнения данной связи (статистической (регрессионной) модели) для подгруппы;




области

243

- определение УПКС типового (эталонного) земельного участка подгруппы

земельных участков.

Виды статистических моделей.

Статистический анализ связи между стоимостью земельных участков и

ценообразующими факторами и последующее установление уравнения данной

связи (статистической (регрессионной) модели) в соответствии с пунктом 7.2.1.1

МУ о ГКО осуществлялось с применением следующих моделей:

1) линейной:

(3.6.12.1.);

2) мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов):

(3.6.12.2.);

3) показательной (экспоненциальной)44:

(3.6.12.3.),

где

Y – модельное значение зависимой переменной;

X1, ..., Xn – ценообразующие факторы объектов недвижимости;

, , ..., – коэффициенты модели.

В рамках настоящего Отчета осуществлялось построение всех указанных

видов модели по отобранным объектам-аналогам с использованием

программного продукта Microsoft Excel.

Этапы построения статистической модели.

Выделяется шесть основных этапов построения модели: постановочный,

априорный, этап параметризации, информационный, этапы идентификации и

верификации модели45.

1-й этап (постановочный).

Формируется цель исследования, набор участвующих в модели

экономических переменных.

В качестве цели эконометрического моделирования обычно рассматривают

анализ исследуемого экономического объекта (процесса); прогноз его

экономических показателей, имитацию развития объекта при различных

значениях экзогенных переменных (отражая их случайный характер, изменение

во времени), выработку управленческих решений. При выборе экономических

44 В эконометрике экспоненциальная модель является частным случаем показательной модели 45 Эконометрика: учебник для студентов вузов / Н.Ш. Кремер, Б.А. Путко; под. ред. Н.Ш. Кремера. - 3-е изд.,

перераб. и доп. - М. ЮНИТИ-ДАНА, 2010. - 328 с. - (Серия "Золотой фонд российских учебников").

0 1 n




области

244

переменных необходимо теоретическое обоснование каждой переменной (при

этом рекомендуется, чтобы число их было не очень большим и, как минимум, в

несколько раз меньше числа наблюдений). Объясняющие переменные не должны

быть связаны функциональной или тесной корреляционной зависимостью, так

как это может привести к невозможности оценки параметров модели или к

получению неустойчивых, не имеющим реального смысла оценок, т. е. к явлению

мультиколлинеарности. Определяющим при включении в модель тех или иных

переменных является экономический (качественный) анализ исследуемого

объекта.

2-й этап (априорный).

Проводится анализ сущности изучаемого объекта, формирование и

формализация априорной (известной до начала моделирования) информации.

3-й этап (параметризация).

Осуществляется непосредственно моделирование, т.е. выбор общего вида

модели, выявление входящих в нее связей. Основная задача, решаемая на этом

этапе, – выбор вида функции f(X) в эконометрической модели, в частности,

возможность использования линейной модели как наиболее простой и надежной.

Весьма важной проблемой на этом (и предыдущих) этапе эконометрического

моделирования является проблема спецификации модели, в частности:

выражение в математической форме обнаруженных связей и соотношений;

установление состава экзогенных и эндогенных переменных, в том числе лаговых;

формулировка исходных предпосылок и ограничений модели.

4-й этап (информационный).

Осуществляется сбор необходимой статистической информации –

наблюдаемых значений экономических переменных ( i1, i2, …, ip; yi1, yi2, …,

yiq), i = 1,…, n.

5-й этап (идентификация модели).

Осуществляется статистический анализ модели и оценка ее параметров.

6-й этап (верификация модели).

Проводится проверка истинности, адекватности модели. Выясняется,

насколько удачно решены проблемы спецификации, идентификации и

идентифицируемости модели, какова точность расчетов по данной модели, в

конечном счете, насколько соответствует построенная модель моделируемому

реальному экономическому объекту или процессу.

Приведенное выше разделение эконометрического моделирования на

отдельные этапы носит в известной степени условный характер, так как эти этапы

могут пересекаться, взаимно дополнять друг друга и т. п.

Критерии качества статистической модели.




области

245

После построения указанных выше видов моделей согласно пункту 7.2.1.2

МУ о ГКО осуществляется анализ качества статистической модели, который

включает в себя комплекс процедур, предусматривающий проверки в том числе:

- учета всех потенциально влияющих ценообразующих факторов, по

которым объекты сравнения различаются и которые способны влиять на

изменение стоимости;

- обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то

есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов;

- соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора

(графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке

недвижимости;

- по t-критерию Стьюдента;

- по средней ошибке аппроксимации σср;

- по коэффициенту детерминации R2;

- по расчетному значению F-критерия Фишера.

Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель

должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей

ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости

(сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при

удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Коэффициент детерминации R2.

Коэффициент детерминации R2 – один из наиболее эффективных

показателей оценки адекватности регрессионной модели, мера качества

уравнения регрессии, характеристика его прогностической силы. Коэффициент

детерминации показывает, какая часть дисперсии результативного признака Y

объяснена уравнением регрессии и определяется по формуле:

(3.6.12.4.),

где

Q – общая сумма квадратов отклонений зависимой переменной от средней;

QR– сумма квадратов, обусловленная регрессией;

Qe – остаточная сумма квадратов, характеризующая влияние неучтенных

факторов;

Значение коэффициента детерминации находится в диапазоне 0 R2 1.

Чем ближе R2 к единице, тем лучше регрессия аппроксимирует

эмпирические данные, тем теснее наблюдения примыкают к линии регрессии.

Если R2=1, то эмпирические точки ( i, yi) лежат на линии регрессии и между




области

246

переменными Y и X существует линейная функциональная зависимость. Если

R2=0, то вариация зависимой переменной полностью обусловлена воздействием

неучтенных в модели переменных, и линия регрессии параллельна оси абсцисс.

t-критерий Стьюдента (распределение Стьюдента или t-

распределение).

Распределение Стьюдента – распределение случайной величины вида

√

(3.6.12.5.),

где

Z – случайная величина, распределенная по стандартному нормальному

закону, т.е. N(0;1) – не зависимая от Z случайная величина, имеющая -

распределение с k степенями свободы. При t-распределение

приближается к нормальному. Практически уже при k>30 можно считать t-

распределение приближенно нормальным.




области

247

F-критерий Фишера (распределение Фишера-Снедекора или F-

распределение).

Распределение Фишера-Снедекора – распределение случайной величины

вида

( )

( )

(3.6.12.6.),

где

( ) и ( )– случайные величины, имеющие -распределение

соответственно с 1 и 2 степенями свободы.

Ниже представлено краткое описание полученных в рамках проведенных

расчетов моделей с анализом их качества по представленным параметрам и выбор

оптимальной. Подробные результаты расчета представлены в Приложении 2.4.


структуры.

3.6.12.1. Определение УПКС земельных участков СОД использования (код

расчета 13_СОД_1)


раздел 3.1.3.2 настоящего Отчета) были определены ценообразующие факторы,

характеризующие непосредственное окружение и сам рынок сегмента.

При выборе ценообразующих факторов, оказывающих существенное

влияние на стоимость, из примерного перечня ценообразующих факторов

земельных участков согласно приложению № 3 к МУ о ГКО, для данной группы

было проанализировано влияние следующих ценообразующих факторов:

- категория земель;

- вид разрешенного использования;

- площадь объекта недвижимости (земельного участка);

-фактическое использование;

- расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их

тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения,

частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон,

улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее);

- расположение земельного участка относительно ближайшего водного

объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и

прочее);

- - сведения об инженерной инфраструктуре 46;

46 В рамках настоящего Отчета из-за недостаточности информации по каждому объекту оценки о наличии

инженерной инфраструктуры анализировалась также обеспеченность кадастровых кварталов тем или иным

видом коммуникаций. В случае вхождения в СОД объединение нескольких кадастровых кварталов с разным




области

248

- наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра

(центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов

недвижимости (расстояние до областного центра, расстояние до районного

центра и т.п.);


(центров), отрицательно влияющего (влияющих) на стоимость объектов

недвижимости (наличие неорганизованных (хаотичных) свалок, заболоченность,

экологическое загрязнение территории и прочее);

- сведения о местоположении (СрЗП).

Кроме того, проанализировано влияние на стоимость следующих факторов,

не указанных в приложении № 3 к МУ о ГКО:

- численность населения в муниципальном районе (городском округе);

- численность населения в сельском совете;

- подъездные пути (качество подъезда к земельному участку; наличие

свободного подъезда к участку);

- наличие межевания земельного участка;

- ценовая зона по результатам оценочного зонирования.

Описание всех перечисленных выше ЦОФ представлено в разделе 3.1.4.


Анализ влияния представленных ЦОФ осуществлялся с помощью

построения графиков зависимости удельных показателей стоимости,

представленных на рынке, от значений ЦОФ (Приложении 2.4. Обоснование

использованных при определении КС моделей с описанием их структуры.). В

результате проведенного анализа отобраны ЦОФ с видимым влиянием на

стоимость, а именно:

1) сведения о местоположении (СрЗП);

2) численность населения в муниципальном районе (городском округе);

3) наличие межевания земельного участка;

4) обеспеченность территории СОД объединения (кадастрового квартала)

газоснабжением;

5) площадь объекта недвижимости (земельного участка);

6) расстояние до административного центра г. Курска;

7) расстояние до ближайшей точки границы муниципального районного

центра;

8) ценовая зона по результатам оценочного зонирования;

9) наличие водоема в радиусе 500 м.

уровнем обеспеченности инженерной инфраструктурой определялось среднее значение. Таким образом,

значения ЦОФ для построения статистической (регрессионной) модели варьировалось в диапазоне от 1 до 2,

где 1 – СОД объединение полностью не обеспечено коммуникацией, 2 – СОД объединение полностью

обеспечено коммуникацией, значение в интервале от 1 до 2, например, 1,6 показывает, что СОД объединение

частично обеспечено инженерной коммуникацией (в данном случае 60% территории обеспечено, а 40% не

обеспечено коммуникацией).




области

249

Как было сказано выше, сбор рыночной информации осуществлялся в ходе

подготовки к проведению ГКО. По результатам указанных работ по земельным

участкам с кодом расчета 13_СОД_1 было собрано 187 объектов-аналогов

(Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов

недвижимости), которые были проанализированы на наличие недостоверной

(противоречивой) информации. Результаты первичной проверки представлены

ниже в таблице:

Таблица 3.6.12.1.1.

Первичная проверка на наличие недостоверной (противоречивой)

информации в выборке № исключенного объекта-

аналога

Количество исключенных

объектов-аналогов

Причина, по которой объект-аналог

был исключен

53, 62, 93, 131, 147 5 Большие разночтения в площадях по

данным ЕГРН и данным объявления

45 1

Отсутствие сведений как о

кадастровом номере, так и о

кадастровом квартале

40, 76 2

Наличие объектов капитального

строительства и объектов

незавершенного строительства

(выделение стоимости ОКС и ОНС из

общей стоимости не представляется

возможным по причине отсутствия

характеристик на ОКС и ОНС)

1, 89, 94, 114, 126, 162 6

В соответствии с видом разрешенного

использования не относятся к СОД

использованию (целесообразно их

отнести к ИЖС использованию)

По результатам проведенной проверки из дальнейшего анализа были

исключены 14 объектов-аналогов.

Далее представленные удельные показатели стоимости были

скорректированы на тип сделки, так как в представленной рыночной выборке

содержится информация по предложениям. В этом случае, чтобы устранить



корректировка, которая по установившейся традиции называется «скидка на

торг».

Величина «скидки на торг» была принята согласно данным Справочника


редакцией Лейфера Л.А., стр. 280 по среднему значению земельных участков под

ИЖС и составила 9,1%.




области

250

Рисунок 3.6.12.1. Значение скидки на торг к стоимостям предложений

Корректировка на дату предложения не проводилась, поскольку объекты-

аналоги, использованные в данном расчете, подобраны по данным открытого

рынка в 2017 году (в период подготовки к проведению ГКО). Изменений

стоимости земельных участков за указанный период времени не было

зафиксировано. (см. раздел 3.1.3.2. настоящего Отчета).

После чего, оставшиеся 173 объекта-аналога были проанализированы на

наличие грубых погрешностей – аномальных, резко выделяющихся данных,

наличие которых может существенно ухудшить статистические оценки

результирующего значения стоимости. Проверка на однородность проводилась

по критерию Смирнова-Граббса на выборках в разрезе:

- СОД объединений с количеством ОА не менее 3-х;

- муниципальных районов с учетом выбросов по СОД объединениям (ОА

Курского района были разделены на 3 группы в зависимости от удаленности от

границ г. Курска: до 1,5 км, от 1,5 до 4 км включительно, свыше 4 км);

- в целом по Курской области с учетом выбросов по всем указанным выше

группам.

Этот критерий основан на вычислении максимального относительного

отклонения

| |

(3.6.12.1.1.), где




области

251

xi – крайний (минимальный x1 или максимальный хn) элемент

вариационного ряда;

∑ среднее значение по исследуемой выборке;

√

∑ ( ) – выборочное среднее квадратическое отклонение.

Для небольших выборок в вычисляемую статистику вводят уточняющий

множитель

√( ) , в результате чего она примет вид:

1) для минимального значения вариационного ряда

( ) ( )

(3.6.12.1.2.)

2) для максимального значения вариационного ряда

( ) ( )

(3.6.12.1.3.), где

√ ,

∑ ( )

– дисперсия эмпирического распределения.

Значения Т1 и Тn сравнивают с критическим значением Сα метода

Смирнова-Граббса. Выборка не содержит грубых погрешностей, если Тi≤Сα, i=1, n.

Табличные значения Сα для уровней значимости α=0,1 (10%), 0,05 (5%), 0,025

(2,5%) и 0,001 (1%) приведены в Приложении 2.4. Обоснование использованных

при определении КС моделей с описанием их структуры. 47

Наблюдения делят на 3 группы в зависимости от вычисленных

относительных отклонений Тi, i=1, n:

1) Тi≤С10% – наблюдение не нарушает однородность выборки и не

отсеивается ни в коем случае;

2) Тi>С2,5% –наблюдение значимо отклоняется от , а значит, является грубой

погрешностью и отсеивается как нетипичное;

3) С10%<Тi≤С2,5%– требуется дополнительный анализ (наблюдения, попавшие

в данную группу, отсеивались по причине достаточного количества ОА для

построения модели, во избежание возможных неточностей и снижения ошибки

оценки).

В результате проведенного анализа по критерию Смирнова-Граббса из

выборки были исключены 22 земельных участка, из них по результатам

исследования выборок:

- в разрезе СОД объединений 12 ЗУ (№№ п/п 172, 108, 80, 46, 151, 152, 86, 82,

78, 136, 14, 66);

- в разрезе муниципальных районов с учетом выбросов по СОД

объединениям 5 ЗУ (№ п/п 74, 48, 56, 27, 71);

в целом по Курской области с учетом выбросов по всем указанным выше

47 Источник информации https://ami.nstu.ru/~headrd/seminar/Kontrol_Q/grubbs_1.htm#L4

https://ami.nstu.ru/~headrd/seminar/Kontrol_Q/grubbs_1.htm#L4




области

252

группам 5 ЗУ (№ п/п 187, 135, 102, 97, 182).

Подробные расчеты представлены в Приложении 2.4. Обоснование


Далее осуществлялся анализ графиков зависимости УПС от каждого ЦОФ,

поиск аномальных значений и их исключение, по результатам которого в выборке

с кодом расчета 13_СОД_1 осталось 107 объектов-аналогов (см. Приложение 2.4.


структуры).

В сложившейся практике для массовой оценки в качестве критерия

достаточности принято выполнение неравенства вида:

, (3.6.12.1.4.), где

n – количество объектов-аналогов;

m– количество ЦОФ.

В рамках данного расчета это неравенство выполняется на всех этапах

построения модели.

Определение типового (эталонного) земельного участка для каждой

группы земельных участков

Далее осуществлялось определение для каждой группы земельных участков

земельного участка, обладающего в разрезе ценообразующих факторов наиболее

вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам (типовой

(эталонный) земельный участок).

Под эталонным земельным участком понимается земельный участок,

обладающий в разрезе ЦОФ наиболее вероятными характеристиками по

отношению к земельным участкам, входящим в состав СОД объединения. При

этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или

наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка.

Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в

объединении, так и гипотетическим. Эталонный участок не обязательно должен

быть определен на местности.

В рамках данного Отчета группировка земельных участков осуществлялась в

разрезе СОД объединений, то есть для каждого такого объединения в разрезе

ЦОФ был определен эталонный земельный участок. В случае, если у СОД

объединения отсутствовало наименование, то территориальная привязка

земельных участков осуществлялась по кадастровому кварталу (в случае, если

кадастровый квартал входит в состав только 1 СОД объединения с наименованием,

то определение эталонного земельного участка для СОД объединения

осуществлялось с учетом таких земельных участков, в ином случае кадастровые

кварталы по возможности группировались по территориальному признаку). При




области

253

этом при определении эталонного земельного участка во избежание неточностей

при определении типового размера площадей земельных участков из расчета

исключались земельные участки с нехарактерной площадью, определенной в

разделе 3.3.2.13. (менее 400 кв.м и более 5000 кв.м).

В качестве эталонных участков были выбраны гипотетические земельные

участки со средними характеристиками в разрезе СОД объединений с целью

наиболее равномерного и вероятного описания всех участков, входящих в СОД

объединение. Это также касается и качественных значений ЦОФ таких как

обеспеченность территории СОД объединения (кадастрового квартала)

газоснабжением, наличие межевания земельного участка и расположение

земельного участка относительно ближайшего водного объекта. Именно поэтому

указанные параметры для типовых земельных участков могут иметь нецелые

значения, например, 1,35, что указывает на обеспеченность территории

газоснабжением на 35%. Результаты выбора эталонного участка для каждого СОД

объединения представлены в Приложении 2.4. Обоснование использованных при


Построение статистических моделей.

В рамках настоящего раздела Отчета осуществлялось построение всех

указанных видов модели (см. раздел 3.6.12.) по отобранным 107 объектам-

аналогам с использованием программного продукта Microsoft Excel.

1. Линейная модель.

Построение линейной модели осуществлялось с использованием пакета

анализа программного продукта Microsoft Excel согласно уравнению 3.6.12.1.

Так, для 7 ЦОФ (2 ЦОФ «сведения о местоположении (СрЗП)» и

«численность населения в муниципальном районе (городском округе)» были

исключены по причине мультиколлинеарности с ЦОФ «ценовая зона по

результатам оценочного зонирования» и друг с другом) и 107 ОА построена

следующая модель:

Y=–178,411+24,911*(наличие межевания ЗУ)+17,373*(обеспеченность территории СОД

объединения (кадастрового квартала) газоснабжением)–0,054*( площадь объекта

недвижимости (ЗУ))–0,274*(расстояние до административного центра г.

Курска)+3,032*(расстояние до ближайшей точки границы муниципального районного

центра)+129,361*( ценовая зона по результатам оценочного зонирования)+44,969*(

наличие водоема в радиусе 500 м)

Анализ качества полученной модели по числовым критериям представлен в

таблице ниже:




области

254

Таблица 3.6.12.1.2.

Результаты проверки качества модели по числовым критериям

Критерий качества Условие соблюдения

критерия качества

Полученные

значения по

критерию качества

Соблюдение критерия

качества

t-критерий Стьюдента

значение по каждому

ЦОФ менее 0,05;

(в 95% доверительный

интервал не должен

входить 0)

0,042

(от 0,956 до 48,865) да

0,425

(от -25,622 до 60,368) нет

0,034

(от -0,103 до -0,004) да

0,508

(от -1,090 до 0,543) нет

0,283

(от -2,546 до 8,609) нет

6,090E-24

(от 110,186 до 148,535) да

0,003

(от 16,151 до 73,788) да

Коэффициент

детерминации R2

(нормированный

коэффициент

детерминации)

не менее 0,7 0,846

(0,835) да

Расчетное значение F-

критерия Фишера

(значимость)

Расчетное значение

больше критического

значения;

(менее 0,05)

77,463>2,10

(2,575E-37) да

Средняя ошибка

аппроксимации σср не более 25%

48 –

Проверка не проводилась по

причине несоблюдения

параметров качества по t-

критерию Стьюдента

Ценообразующие факторы «обеспеченность территории СОД объединения

(кадастрового квартала) газоснабжением», «расстояние до административного

центра г. Курска» и «Расстояние до ближайшей точки границы муниципального

районного центра» не прошли проверку качества по t-критерию Стьюдента,

следовательно, их необходимо исключить из моделирования.

Дальнейшее построение линейной модели осуществлялось по 4 ЦОФ и 107

ОА, в результате чего получена модель вида:

Y=–144,950+23,638*(наличие межевания ЗУ)–0,056*(площадь объекта недвижимости

(ЗУ)+127,133*( ценовая зона по результатам оценочного зонирования)+42,850*( наличие

водоема в радиусе 500 м)

48 Для расчетов в рамках индивидуальной оценки, когда объектов-аналогов сравнительно небольшое

количество, средняя ошибка аппроксимации σср не должна превышать 15%. Когда расчеты ведутся в рамках

массовой оценки и количество объектов-аналогов в десятки раз больше, чем при индивидуальной оценке,

разброс цен увеличивается, средняя ошибка аппроксимации σср не должна превышать 25%.




области

255



Таблица 3.6.12.1.3.








качества






входить 0)

0,051

(от -0,061 до 47,336) нет

0,020

(от -0,102 до -0,009) да

6,006E-33

(от 112,921 до 141,346) да

0,002

(от 15,719 до 69,980) да






не менее 0,7 0,841

(0,835) да






значения;

(менее 0,05)

135,251>2,46

(7,283E-40) да


аппроксимации σср не более 25% –





Ценообразующий фактор «наличие межевания ЗУ не прошел проверку

качества по t-критерию Стьюдента, следовательно его необходимо исключить из

моделирования.

Дальнейшее построение линейной модели осуществлялось по 3 ЦОФ и 107

ОА, в результате чего получена модель вида:

Y=–116,253–0,053*( площадь объекта недвижимости (ЗУ))+131,025*(ценовая зона по

результатам оценочного зонирования)+38,683*(наличие водоема в радиусе 500 м)



Таблица 3.6.12.1.4.








качества






0,027

(от -0,101 до -0,006) да

5,476E-35

(от 117,168 до 144,882) да




области

256







качества

входить 0) 0,006

(от 11,502 до 65,863) да






не менее 0,7 0,835

(0,831) да






значения;

(менее 0,05)

174,104>2,69

(3,431E-40) да


аппроксимации σср не более 25% 36,7% нет

Данная модель проходит проверку по всем числовым критериям качества

за исключением средней ошибки аппроксимации, преобразование данной

модели в статистически значимую модель приведет к дальнейшему исключению

большого количества объектов-аналогов. Исходя из анализа графиков

зависимости УПС от ЦОФ можно сделать однозначный вывод о том, что влияние

факторов на стоимость носит нелинейный характер. Учитывая это, дальнейшее

построение линейной модели нецелесообразно.

2. Мультипликативная степенная модель.

Построение мультипликативной степенной модели осуществлялось с

использованием пакета анализа программного продукта Microsoft Excel путем

линеаризации степенной модели с помощью логарифмирования обоих частей

уравнения 3.6.12.2.

Тем самым, получено уравнение следующего вида:

(3.6.12.1.5.);

(3.6.12.1.6.).

Так, для 9 ЦОФ и 107 ОА построена следующая модель:

lnY=28,724–2,343*ln(сведения о местоположении (СрЗП))+0,047* ln(численность

населения в муниципальном районе (городском округе))+0,235*ln(наличие межевания

ЗУ)+0,091*ln(обеспеченность территории СОД объединения (кадастрового квартала)

газоснабжением)–0,216*ln(площадь объекта недвижимости (ЗУ))–0,156*ln(расстояние до

административного центра г. Курска)–0,019*ln(расстояние до ближайшей точки

границы муниципального районного центра)+1,466*ln(ценовая зона по результатам

оценочного зонирования)+0,379*ln(наличие водоема в радиусе 500 м)

Y=elnY






области

257

Таблица 3.6.12.1.5.








качества






входить 0)

0,096

(от -5,107 до 0,420) нет

0,786

(от -0,293 до 0,386) нет

0,007

(от 0,065 до 0,405) да

0,564

(от -0,220 до 0,401) нет

0,066

(от -0,446 до 0,014) нет

0,096

(от -0,339 до 0,028) нет

0,571

(от -0,084 до 0,047) нет

1,138E-19

(от 1,212 до 1,721) да

0,0005

(от 0,169 до 0,589) да






не менее 0,7 0,873

(0,861) да






значения;

(менее 0,05)

74,002>1,98

(1,805E-39) да







Ценообразующие факторы «численность населения в муниципальном

районе (городском округе)», «обеспеченность территории СОД объединения

(кадастрового квартала) газоснабжением», «расстояние до ближайшей точки

границы муниципального районного центра» не прошли проверку качества по t-

критерию Стьюдента, следовательно, их необходимо исключить из дальнейшего


При анализе обоснованности знаков при коэффициентах статистического

уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов,

установлено, что для ЦОФ «сведения о местоположении (СрЗП)» влияние фактора

является отрицательным, что противоречит предполагаемому ценообразованию

(чем больше СрЗП, тем больше удельный показатель кадастровой стоимости),




области

258

следовательно указанный ЦОФ следует также исключить из модели. Более того,

данный ЦОФ также не проходит проверку качества по t-критерию Стьюдента.

Ценообразующие факторы «площадь объекта недвижимости (ЗУ)» и

«расстояние до административного центра г. Курска» также не прошли проверку

качества по t-критерию Стьюдента, однако по причине более сложных

взаимосвязей ЦОФ в степенной модели по сравнению с линейной моделью и

близкими значениям к пороговому значению, равному 0,05, их решено оставить

для дальнейшего построения модели.

Для 5 оставшихся ЦОФ и 107 ОА построена следующая модель:

lnY=5,727+0,210*ln(наличие межевания ЗУ)–0,279*ln(площадь объекта недвижимости

(ЗУ))–0,030*ln(расстояние до административного центра г. Курска)+1,404*ln(ценовая

зона по результатам оценочного зонирования)+0,409*ln(наличие водоема в радиусе 500 м)

Y=elnY



Таблица 3.6.12.1.6.




Полученные значения

по критерию

качества


качества






входить 0)

0,017

(от 0,039 до 0,382) да

0,006

(от -0,478 до -0,081) да

0,655

(от -0,162 до 0,102) нет

1,232E-25

(от 1,207 до 1,601) да

7,959E-05

(от 0,212 до 0,607) да






не менее 0,7 0,863

(0,856) да






значения;

(менее 0,05)

126,831>2,30

(6,592E-42) да







Ценообразующий факторы «расстояние до административного центра г.

Курска» не прошел проверку качества по t-критерию Стьюдента, следовательно,

его необходимо исключить из дальнейшего моделирования.




области

259

Для 4 оставшихся ЦОФ и 107 ОА построена следующая модель:

lnY=5,559+0,212*ln(наличие межевания ЗУ)–0,268*ln(площадь объекта недвижимости

(ЗУ))+1,433*ln(ценовая зона по результатам оценочного зонирования)+0,400*ln(наличие

водоема в радиусе 500 м)

Y=elnY



Таблица 3.6.12.1.7.




Полученные значения

по критерию

качества


качества






входить 0)

0,016

(от 0,041 до 0,382) да

0,007

(от -0,460 до -0,077) да

2,239E-35

(от 1,284 до 1,582) да

7,591E-05

(от 0,208 до 0,593) да






не менее 0,7 0,862

(0,857) да






значения;

(менее 0,05)

159,741>2,46

(5,395E-43) да


аппроксимации σср не более 25% 24,0% да

Все 4 ЦОФ прошли проверку качества по t-критерию Стьюдента. Значения

F-критерия Фишера, средней ошибки аппроксимации и коэффициента

детерминации также проходят проверку по критерию качества. Все 4 ЦОФ в

разной степени оказывают влияние на зависимую переменную (стоимость

объекта).

Проверка обоснованности знаков при коэффициентах

статистического уравнения.

В результате проверки обоснованности знаков при коэффициентах

статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ЦОФ,

установлено следующее:

ЦОФ «наличие межевания ЗУ» имеет положительный знак, что

обоснованно, так как объекты с установленными границами имеют более высокую

ликвидность по причине явного позиционирования их на местности, четко




области

260

определенных размеров и формы, а также минимизации рисков покупателя,

связанных с возможностью возникновения споров с владельцами смежных

земельных участков при отсутствии зафиксированных границ. Кроме того,

продавец закладывает в стоимость объекта недвижимости затраты, понесенные

им на межевание;

ЦОФ «площадь объекта недвижимости (земельного участка)» имеет

отрицательный знак, что обоснованно, так как объекты меньшей площади имеют

большую ликвидность, и, поэтому при прочих равных условиях их удельная

рыночная стоимость выше. Земельные участки большей площади имеют более

низкий удельный показатель стоимости за 1 кв. м, так как при их реализации

вводится так называемая корректировка на «опт»;

ЦОФ «ценовая зона по результатам оценочного зонирования» имеет

положительный знак. Данный фактор является качественным (значения от 1 до 4

присвоены по возрастанию диапазонов УПС от самого дешевого к самому

дорогому), следовательно, чем выше значение, тем выше стоимость входящих в

нее объектов недвижимости;

ЦОФ «наличие водоема в радиусе 500 м» имеет положительный знак, что

обоснованно, так как наличие вблизи от земельного участка водного объекта

является безусловным преимуществом, которое связано с возможностью

проведения отдыха в более привлекательных с эстетической точки зрения местах

и разнообразных условиях (купание в летний период, рыбалка неподалеку от

своего садового участка).

Анализ графиков зависимости стоимости от статистически значимых

ЦОФ (на основе окончательной выборки 107 ОА).

При анализе графиков зависимости стоимости от ЦОФ установлено

соответствие вида функции влияния каждого ценообразующего фактора


недвижимости:

ЦОФ «наличие межевания земельного участка» по графику показывает

прямую зависимость: с увеличением значения качественного показателя

стоимость возрастает (рисунок 3.6.12.1.2.). В построенной модели данный ЦОФ

несмотря на низкий коэффициент детерминации устойчиво влияет на стоимость

при изменении состава исходной выборки.




области

261

Рисунок 3.6.12.1.2. График зависимости УПС от наличия межевания


На графике, который построен по ЦОФ «площадь объекта недвижимости

(земельного участка)» видна обратная зависимость, но достаточно много выбросов

относительно линии тренда остается, это связано с особенностью рынка

земельных участков: всегда есть предложения на рынке, которые в силу каких-

либо индивидуальных особенностей будут выделяться среди общей массы

предложения (рисунок 3.6.12.1.3.). Тем не менее, плавное снижение стоимости при

увеличении площади ЗУ по графику прослеживается, в построенной модели

данный ЦОФ устойчиво влияет на стоимость при изменении состава исходной

выборки.

Рисунок 3.6.12.1.3. График зависимости УПС от площади

ЦОФ «ценовая зона по результатам оценочного зонирования» показывает




области

262

на графике явную зависимость (рисунок 3.6.12.1.4.). Данный фактор является

качественным (значения от 1 до 4 присвоены по возрастанию диапазонов УПС от

самого дешевого к самому дорогому), чем выше значение, тем выше стоимость

входящих в нее объектов недвижимости. В построенной модели данный ЦОФ

оказывает существенное и устойчивое влияние на стоимость при изменении

состава исходной выборки.

Рисунок 3.6.12.1.4. График зависимости УПС от ценовой зоны

ЦОФ «ЦОФ «наличие водоема в радиусе 500 м» по» по графику

показывает прямую зависимость: с увеличением значения качественного

показателя стоимость возрастает (рисунок 3.6.12.1.5.). В построенной модели

данный ЦОФ несмотря на низкий коэффициент детерминации устойчиво влияет

на стоимость при изменении состава исходной выборки.

Рисунок 3.6.12.1.5. График зависимости УПС от расположения земельного

участка относительно ближайшего водного объекта




области

263

Таким образом, мультипликативная степенная модель, построенная по 4

ЦОФ и 107 ОА, прошла проверку по всем числовым и логическим критериям

качества и является статистически значимой.

3. Показательная (экспоненциальная) модель.

Построение показательной (экспоненциальной) модели осуществлялось с

использованием программного продукта Microsoft Excel согласно уравнению

3.6.12.3.


Y=33,917*(1,000^ сведения о местоположении (СрЗП))*(1,000^численность населения в

муниципальном районе (городском округе))*(1,172^наличие межевания

ЗУ)*(1,071^обеспеченность территории СОД объединения (кадастрового квартала)

газоснабжением)*(1,000^площадь объекта недвижимости (ЗУ))*(0,999^расстояние до

административного центра г. Курска)*(0,966^расстояние до ближайшей точки границы

муниципального районного центра)*(1,932^ ценовая зона по результатам оценочного

зонирования)*(1,193^ наличие водоема в радиусе 500 м)


таблице:

Таблица 3.6.12.1.8.








качества


Расчетное значение по

каждому ЦОФ не

менее 1,985

(критическое значение

Стьюдента)

33333,333 да

3333333,333 да

20,929 да

10,604 да

10000,000 да

499,500 да

69,000 да

40,250 да

16,569 да






не менее 0,7 0,886 да






значения, равного

1,978

83,455>1,978 да




причине наличия ЦОФ, не

оказывающих значительного

влияния на стоимость




области

264

Все 9 ценообразующих факторов прошли проверку качества по t-критерию

Стьюдента. Значения коэффициента детерминации также проходят по критерию

качества. Однако значения коэффициентов показательной модели показывают,

что ЦОФ «сведения о местоположени (СрЗП)», «численность населения в

муниципальном районе (городском округе)», «площадь объекта недвижимости

(ЗУ)» и «расстояние до административного центра г. Курска» не оказывают

влияния на зависимую переменную (т.е. стоимость объекта) и равны 1.

Поэтому, в дальнейших расчетах необходимо исключить 4 ЦОФ, не

влияющих на стоимость.


Y=18,576*(1,165^наличие межевания ЗУ)*(1,104^обеспеченность территории СОД

объединения (кадастрового квартала) газоснабжением)*(0,971^расстояние до ближайшей

точки границы муниципального районного центра)*(1,947^ ценовая зона по

результатам оценочного зонирования))*(1,227^ наличие водоема в радиусе 500 м)


таблице:

Таблица 3.6.12.1.9.








качества


Расчетное значение по

каждому ЦОФ не

менее 1,984

(критическое значение

Стьюдента)

21,182 да

11,500 да

74,692 да

49,923 да

19,476 да












значения, равного

2,304

152,561>2,304 да




Стьюдента. Расчетные значения F-критерия Фишера, средней ошибки

аппроксимации и коэффициента детерминации также проходят по критерию

качества. Все 5 ЦОФ в разной степени оказывают влияние на зависимую

переменную (стоимость объекта).




области

265



Проверка обоснованности коэффициентов показательной

(экспоненциальной) модели, то есть их соответствия характеру влияния ЦОФ,

осуществляется посредством их сравнения с 1. Так, ценообразующие факторы со

значением коэффициента больше 1 оказывают прямое влияние на стоимость, а

ЦОФ со значением коэффициента меньше 1 – обратное влияние. В результате

указанного анализа установлено следующее:

ЦОФ «наличие межевания ЗУ» имеет коэффициент больше 1, что

обоснованно, так как объекты с установленными границами имеют более высокую

ликвидность по причине явного позиционирования их на местности, четко

определенных размеров и формы, а также минимизации рисков покупателя,

связанных с возможностью возникновения споров с владельцами смежных

земельных участков при отсутствии зафиксированных границ. Кроме того,

продавец закладывает в стоимость объекта недвижимости затраты, понесенные

им на межевание;

ЦОФ «обеспеченность территории СОД объединения (кадастрового

квартала) газоснабжением» имеет коэффициент больше 1, что вполне

закономерно. Территории с развитой инженерной инфраструктурой, в том числе

полностью обеспеченные газоснабжением, будут стоить дороже аналогичных

территорий, у которых газоснабжение отсутствует полностью или частично;

ЦОФ «расстояние до ближайшей точки границы муниципального

районного центра» имеет коэффициент меньше 1, т.е. чем дальше земельный

участок от районного центра, тем он стоит дешевле, что вполне закономерно, так

как недвижимость, расположенная вблизи районных центров и непосредственно в

самом районном центре, стоит дороже недвижимости, удаленной от таких

центров.


коэффициент, значительно превышающий 1. Данный фактор является


самого дешевого к самому дорогому), следовательно, чем выше значение, тем

выше стоимость входящих в нее объектов недвижимости;

ЦОФ «наличие водоема в радиусе 500 м» имеет коэффициент больше 1,

что обоснованно, так как наличие вблизи от земельного участка водного объекта

является безусловным преимуществом, которое связано с возможностью

проведения отдыха в более привлекательных с эстетической точки зрения местах

и разнообразных условиях (купание в летний период, рыбалка неподалеку от

своего садового участка).




области

266







ЦОФ «наличие межевания земельного участка» по графику показывает


стоимость возрастает (рисунок 3.6.12.1.6.). В построенной модели данный ЦОФ

несмотря на низкий коэффициент детерминации устойчиво влияет на стоимость

при изменении состава исходной выборки.

Рисунок 3.6.12.1.6. График зависимости УПС от наличия межевания


ЦОФ «обеспеченность территории СОД объединения (кадастрового

квартала) газоснабжением» по графику показывает прямую зависимость: с

увеличением значения качественного показателя стоимость возрастает (рисунок

3.6.12.1.7.). В построенной модели данный ЦОФ несмотря на низкий коэффициент

детерминации устойчиво влияет на стоимость при изменении состава исходной

выборки.




области

267

Рисунок 3.6.12.1.7. График зависимости УПС от обеспеченности территории

СОД объединения (кадастрового квартала) газоснабжением


районного центра». На графике, представленном на рисунке 3.6.12.1.8., видна

зависимость, остается некоторое количество выбросов относительно линии

тренда, наблюдается плавное снижение стоимости при удалении объектов

недвижимости от муниципальных районных центров. В построенной модели


выборки.

Рисунок 3.6.12.1.8. График зависимости УПС от расстояния до ближайшей

точки границы муниципального районного центра


на графике явную зависимость (рисунок 3.6.12.1.9.). Данный фактор является




области

268


самого дешевого к самому дорогому), чем выше значение, тем выше стоимость

входящих в нее объектов недвижимости. В построенной модели данный ЦОФ

оказывает существенное и устойчивое влияние на стоимость при изменении


Рисунок 3.6.12.1.9. График зависимости УПС от ценовой зоны

ЦОФ «наличие водоема в радиусе 500 м» по графику показывает прямую

зависимость: с увеличением значения качественного показателя стоимость

возрастает (рисунок 3.6.12.1.10.). В построенной модели данный ЦОФ несмотря на

низкий коэффициент детерминации устойчиво влияет на стоимость при

изменении состава исходной выборки.

Рисунок 3.6.12.1.10. График зависимости УПС от расположения земельного

участка относительно ближайшего водного объекта




области

269

Таким образом, показательная (экспоненциальная) модель, построенная по

5 ЦОФ и 107 ОА, прошла проверку по всем числовым и логическим критериям


Выбор наиболее статистически значимой модели.

В рамках данного раздела Отчета выполнялось построение 3 видов

статистических моделей на окончательной выборке 107 ОА:

1) линейной;

2) мультипликативной степенной;

3) показательной (экспоненциальной).

По результатам построения указанных моделей 2 оказались

статистическими значимыми:

1) мультипликативная степенная, построенная по 4 ЦОФ и 107 ОА;

2) показательная (экспоненциальная), построенная по 5 ЦОФ и 107 ОА.

При выборе наиболее качественной модели анализируются 2 критерия:

средняя ошибка аппроксимации и коэффициент детерминации.

Таблица 3.6.12.1.10.

Выбор наиболее статистически-значимой модели по критериям качества

Вид модели

Критерии качества


аппроксимации (σср)

Коэффициент детерминации

(R2)

Мультипликативная степенная

модель 24,0% 0,862

Показательная

(экспоненциальная) модель 22,1% 0,883

Как видно из таблицы 3.6.12.1.10. значение средней ошибки аппроксимации

(σср) для показательной (экспоненциальной) модели меньше на 1,9%, чем для

мультипликативной степенной модели, значение коэффициента детерминации

(R2) на 0,021 больше в показательной (экспоненциальной) модели и составляет

0,883, это значит, что 88,3% исходных (входящих) данных объясняются

построенной моделью.

Кроме того, в построенной показательной модели участвует на 1 ЦОФ

больше, чем в мультипликативной степенной модели.

В результате проведенного сравнительного анализа для определения

кадастровой стоимости объектов оценки выбрана показательная

(экспоненциальная) модель как наиболее объяснимая с точки зрения рыночных

данных и закономерностей ценообразования, которая обладает свойствами

статистической устойчивости (сбалансированности) и является статистически

значимой.

Построенная итоговая показательная (экспоненциальная) модель, которая

применялась для расчета УПКС объектов оценки, имеет вид:




области

270


объединения (кадастрового квартала) газоснабжением)*(0,971^расстояние до

ближайшей точки границы муниципального районного центра)*(1,947^ ценовая

зона по результатам оценочного зонирования)*(1,227^ наличие водоема в радиусе

500 м)

Определение удельных показателей кадастровой стоимости и

кадастровой стоимости объектов оценки.

В соответствии с пунктом 9.2.2.4.2.2 МУ о ГКО определение УПКС типового

(эталонного) земельного участка подгруппы земельных участков осуществляется

путем определения кадастровой стоимости типового (эталонного) земельного

участка посредством подстановки в статистическую (регрессионную) модель его

индивидуальных характеристик, определенных в разрезе ценообразующих

факторов, и ее последующего деления на его площадь.

В рамках настоящего раздела Отчета модели строились по УПКС,

следовательно, деление полученных значений на площадь земельного участка не

требуется. Значения ЦОФ для каждого эталонного земельного участка, а также

результаты определения УПКС эталонных земельных участков по каждому СОД

объединению представлены в Приложении 2.4. Обоснование использованных при


Следует отметить, что по результатам собранной рыночной информации

на территории Курской области было выделено 2 части: с достаточной рыночной

информацией (Курский, Октябрьский, Курчатовский и Железногорский

муниципальные районы) и недостаточной рыночной информацией (остальные

муниципальные районы).

В соответствии с пунктом 9.2.2.4.2.2 МУ о ГКО определение УПКС

земельных участков, входящих в группу с недостаточной информацией о

рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков,

осуществляется с применением мультипликатора, равного отношению

минимального УПКС земельных участков группы жилой застройки с достаточной

информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных

участков к среднему значению УПКС земельных участков группы

сельскохозяйственного использования, расположенных в ближайшем окружении

(в границах одного муниципального образования либо соседних муниципальных

образований), с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных

стоимостях земельных участков.

В рамках настоящего Отчета для целей сопоставимости полученных

результатов по всем земельным участкам СОД использования принято решение

присвоить земельным участкам СОД объединений, входящим в территорию

Курской области с недостаточной рыночной информацией, 1 ценовую зону и




области

271

определять УПКС по аналогии с территорией с достаточной рыночной

информацией, т.е. через определение УПКС типового (эталонного) земельного

участка.

В соответствии с пунктом 9.2.2.4.2.2 МУ о ГКО определение кадастровой

стоимости земельных участков с кодом расчета 13_СОД_1 осуществлялось путем

умножения площади этих земельных участков на УПКС типового (эталонного)

земельного участка в группе. Результаты определения кадастровой стоимости по

каждому земельному участку 13 сегмента с кодом расчета 13_СОД_1 представлены

в Приложении 2.4. Обоснование использованных при определении КС моделей с


Пример расчета эталонного земельного участка для СОД объединения

«Золотая осень» Курского муниципального района (кадастровые кварталы

46:11:090801, 46:11:090802, 46:11:090803), а также кадастровой стоимости земельного

участка с кадастровым номером 46:11:090801:1357 площадью 974 кв.м, входящего в

состав указанного СОД объединения, представлен ниже.

В качестве эталонного земельного участка для СОД объединения «Золотая

осень» выбран гипотетический участок, имеющий следующие значения ЦОФ,

которые представлены в таблице 3.6.12.1.11.

Таблица 3.6.12.1.11.

Значения ЦОФ для эталонного земельного участка СОД объединения

«Золотая осень»

Наличие

межевания

Обеспеченность

территории СОД

объединения (КК)

газоснабжением

Расстояние до ближайшей

точки границы

муниципального районного

центра, км

Ценовая

зона

Расположение ЗУ

относительно

ближайшего

водного объекта

2,00 1,00 1,598 2 1,00

Подставим значения ЦОФ, указанные в таблице 3.6.12.1.11, в полученную

показательную модель:


объединения (кадастрового квартала) газоснабжением)*(0,971^расстояние до

ближайшей точки границы муниципального районного центра)*(1,947^ ценовая

зона по результатам оценочного зонирования)*(1,227^ наличие водоема в радиусе

500 м)

Получим,

УПКС=18,576*(1,165^2,00)*(1,104^1,00)*(0,971^1,598)*(1,947^2)*(1,227^1)=18,576*1,35722

5*1,104*0,95406*3,790809*1,227=123,52 руб./кв.м

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения

УПКС эталонного земельного участка на площадь оцениваемого земельного

участка, следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости с

кадастровым номером 46:11:090801:1357 составляет:




области

272

КС=123,52*974=120308,48 рублей.

3.6.12.2. Определение УПКС земельных участков ИЖС использования (код

расчета 13_СОД_2)


раздел 3.1.3.2 настоящего Отчета) были определены ценообразующие факторы,

характеризующие непосредственное окружение и сам рынок сегмента.

При выборе ценообразующих факторов, оказывающих существенное

влияние на стоимость, из примерного перечня ценообразующих факторов

земельных участков согласно приложению № 3 к МУ о ГКО, для данной группы

было проанализировано влияние следующих ценообразующих факторов:

- категория земель;

- вид разрешенного использования;

- площадь объекта недвижимости (земельного участка);

- фактическое использование;

- расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их

тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения,

частная автомобильная дорога), их наименование;

- сведения об инженерной инфраструктуре;


(центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов

недвижимости (расстояние до областного центра, расстояние до районного

центра и т.п.);


(центров), отрицательно влияющего (влияющих) на стоимость объектов

недвижимости (наличие неорганизованных (хаотичных) свалок, заболоченность,

экологическое загрязнение территории и прочее).

Кроме того, проанализировано влияние на стоимость следующих факторов,

не указанных в приложении № 3 к МУ о ГКО:

- численность населения в муниципальном районе (городском округе);

- численность населения в сельском совете;

- - подъездные пути (качество подъезда к земельному участку; наличие

свободного подъезда к участку);

- наличие межевания земельного участка;

- - ценовая зона по результатам оценочного зонирования.

Описание всех перечисленных выше ЦОФ представлено в разделе 3.1.4.


Анализ влияния представленных ЦОФ осуществлялся с помощью

построения графиков зависимости удельных показателей стоимости,

представленных на рынке, от значений ЦОФ (Приложение 2.4. Обоснование

использованных при определении КС моделей с описанием их структуры). Также




области

273

при отборе ЦОФ учитывался общий принцип ценообразования на рынке

недвижимости и выделялись те ЦОФ, которые в обязательном порядке должны

влиять на стоимость объекта недвижимости, даже если на графике нет

выраженной зависимости (как, к примеру, наличие инженерных коммуникаций).

Итоговый состав ЦОФ, на основе которых проводилось моделирование,

представлен ниже в соответствующих подразделах.

На следующем этапе 225 объектов-аналогов были проанализированы на

наличие недостоверной (противоречивой) информации. Результаты первичной

проверки представлены ниже в таблице:

Таблица 3.6.12.2.1.

Первичная проверка на наличие недостоверной (противоречивой)

информации в выборке № исключенного объекта-

аналога

Количество исключенных

объектов-аналогов

Причина, по которой объект-аналог

был исключен

2, 8, 22, 25, 37, 130, 132 7 Большие разночтения в площадях по

данным ЕГРН и данным объявления

12, 96, 108, 122, 127, 145 6 На продажу выставлен участок,

принадлежащий на праве аренды.

205 1

Отсутствие сведений как о

кадастровом номере, так и о

кадастровом квартале

221 1 Информация о правах на данный

земельный участок отсутствует

204 1

Нет уточненных данных по

назначению земель (ИЖС

использование или СОД

использование)

222 1 Участок не оформлен в собственность

По результатам проведенной проверки из дальнейшего анализа были

исключены 17 объектов-аналогов.

Оставшаяся выборка (208 ОА) была разбита на две выборки:

1 выборка (140 ОА) – объекты-аналоги, расположенные в различных

муниципальных районах (городских округах) Курской области, за исключением г.

Курска и Курского района (код расчета 13_СОД_2.1);

2 выборка (68 ОА) – объекты-аналоги, расположенные в г. Курске и

Курском районе (код расчета 13_СОД_2.2).

Такая группировка обусловлена ценообразованием на рынке недвижимости

и связана с тем, что стоимость объектов недвижимости, расположенных в г.

Курске и Курском районе, несколько дороже, чем в более отдаленных районах

области. Состав ЦОФ для двух представленных выборок также различен.

Поскольку в сформированных выборках представлены стоимости

предложений, то необходимо стоимости всех объектов-аналогов скорректировать




области

274

на тип сделки, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности,

приводящую к искусственному завышению рыночной стоимости. Для этих целей

обычно используется понижающая корректировка, которая по установившейся

традиции называется «скидка на торг».

Величина «скидки на торг» была принята согласно данным Справочника


редакцией Лейфера Л.А., стр. 280 по среднему значению земельных участков под

ИЖС и составила 9,1%.

Рисунок 3.6.12.2.1. Значение скидки на торг к стоимостям предложений

Корректировка на дату предложения не проводилась, поскольку объекты-

аналоги, использованные в данном расчете, подобраны по данным открытого

рынка в 2017 году (в период подготовки к проведению ГКО). Изменений

стоимости земельных участков за указанный период времени не было

зафиксировано. (см. раздел 3.1.3.2. настоящего Отчета).

После чего, объекты-аналоги каждой выборки были проанализированы на

наличие грубых погрешностей – аномальных, резко выделяющихся данных,

наличие которых может существенно ухудшить статистические оценки

результирующего значения стоимости. Проверка на однородность проводилась

по критерию Смирнова-Граббса в разрезе муниципальных районов с учетом

удаленности от границ г. Курска на следующих группах (с количеством ОА не

менее 3-х):




области

275

Для выборки с кодом расчета 13_СОД_2.1 (140 ОА):

- расстояние до границ г. Курска от 5 км до 20 км включительно;

- расстояние до границ г. Курска от 20 км до 60 км включительно;

- расстояние до границ г. Курска более 60 км;

- в целом по Курской области, с учетом выбросов по всем указанным выше

группам.

Для выборки с кодом расчета 13_СОД_2.2 (68 ОА):

- в границах г. Курска;

- расстояние до границ г. Курска до 1,5 км включительно;

- расстояние до границ г. Курска от 1,5 км до 4,0 км включительно;

- расстояние до границ г. Курска более 4,0 км;

- в целом по Курскому району, с учетом выбросов по всем указанным выше

группам.

Подробное описание проверки на однородность по критерию Смирнова-

Граббса представлено в разделе 3.6.12.1 настоящего Отчета.

В результате проведенного анализа по критерию Смирнова-Граббса из двух

выборок были исключены 10 земельных участков, из них по результатам

исследования групп:

Для выборки с кодом расчета 13_СОД_2.1 (140 ОА) исключены 7 ЗУ:

- расстояние до границ г. Курска от 5 км до 20 км включительно – выбросы

отсутствуют;

- расстояние до границ г. Курска от 20 км до 60 км включительно – выбросы


- расстояние до границ г. Курска более 60 км – ОА №№ п/п 133, 139, 144, 125,

9.

- в целом по Курской области, с учетом выбросов по всем указанным выше

группам – ОА №№ п/п 69, 92.

Для выборки с кодом расчета 13_СОД_2.2 (65 ОА) исключены 3 ЗУ:

- в границах г. Курска – ОА № п/п 198;

- расстояние до границ г. Курска до 1,5 км включительно – ОА №№ п/п 187,

190;

- расстояние до границ г. Курска от 1,5 км до 4,0 км включительно - выбросы


- расстояние до границ г. Курска более 4,0 км - выбросы отсутствуют;

- в целом по Курскому району, с учетом выбросов по всем указанным выше

группам, выбросы отсутствуют.

Подробные расчеты представлены в Приложении 2.4. Обоснование





области

276

Далее осуществлялся анализ графиков зависимости УПС от каждого ЦОФ

по всем объектам-аналогам, поиск аномальных значений и их исключение, по

результатам которого в выборке с кодом расчета 13_СОД_2.1 осталось 100

объектов-аналогов, в выборке с кодом расчета 13_СОД_2.2 осталось 45 объектов-

аналогов (см. Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении КС

моделей с описанием их структуры).

В сложившейся практике для массовой оценки в качестве критерия

достаточности принято выполнение неравенства вида:

, (3.6.12.2.1.), где

n – количество объектов-аналогов;

m– количество ЦОФ.

В рамках данного расчета это неравенство выполняется на всех этапах

построения модели.

Определение типового (эталонного) земельного участка для каждой

группы земельных участков

Для каждой группы земельных участков необходимо определить один

земельный участок, обладающий в разрезе ценообразующих факторов наиболее

вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам группы –

типовой (эталонный) земельный участок. При этом под наиболее вероятными

характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся

(«обычные») характеристики земельного участка. Эталонный земельный участок

может быть как реально существующим в группе, так и гипотетическим.

Эталонный участок не обязательно должен быть определен на местности.

В рамках данного раздела группировка земельных участков осуществлялась

в разрезе кадастровых кварталов, которые по возможности группировались также

по территориальному признаку. Таким образом, для сформированной группы по

кадастровому (-ым) кварталу (-ам) был определен эталонный земельный участок.

В качестве эталонных участков были выбраны гипотетические земельные

участки со средними характеристиками в разрезе кадастрового (-ых) квартала (-ов)

с целью наиболее равномерного и вероятного описания всех участков, входящих в

группу. Результаты выбора эталонного участка для каждой кадастровой

территории представлены в Приложении 2.4. Обоснование использованных при





области

277

3.6.12.2.1. Определение УПКС земельных участков ИЖС использования (код

расчета 13_СОД_2.1.)

В рамках данного расчета было выделено 6 ЦОФ, которые могут

существенно влиять на стоимость объекта.

Все нижеуказанные модели строились по следующим ЦОФ:

1) наличие на земельном участке газоснабжения;


3) расстояние до административного центра районного центра;

4) расстояние до ближайшей точки границы муниципального районного

центра;

5) расстояние до автомагистрали (ближайшей точки наиболее близко

расположенной автомобильной дороги);

6) ценовая зона по результатам оценочного зонирования.


В рамках настоящего раздела Отчета осуществлялось построение всех

указанных видов модели (см. раздел 3.6.12.) по отобранным 100 объектам-

аналогам с использованием программного продукта Microsoft Excel.





Y=–12,505+29,538*(наличие газоснабжения на ЗУ)–0,0001*( площадь объекта

недвижимости (ЗУ))–1,756*(расстояние до административного центра районного

центра)+0,397*(расстояние до ближайшей точки границы муниципального районного

центра)–0,009*( расстояние до автомагистрали)+78,864*( ценовая зона по результатам

оценочного зонирования)


таблице:

Таблица 3.6.12.2.1.1.




Полученные значения по


Соблюдение

критерия

качества






входить 0)

0,036

(от 1,915 до 57,162) да

0,617

(от -0,0006 до 0,0004) нет

0,401

(от -5,884 до 2,372) нет

0,902 нет




области

278






критерия

качества

(от -5,962 до 6,756)

0,323

(от -0,026 до 0,009) нет

1,2073E-17

(от 64,066 до 93,662) да

Коэффициент детерминации R2

(нормированный коэффициент


не менее 0,7 0,65

(0,63) нет

Расчетное значение F-критерия

Фишера (значимость)



значения;

(менее 0,05)

28,70>2,20

(3,41306E-19) да


аппроксимации σср не более 25%

49 24,4% да

Все ценообразующие факторы, кроме «наличие газоснабжения на ЗУ» и

«ценовая зона по результатам оценочного зонирования» не прошли проверку

качества по t-критерию Стьюдента, следовательно их необходимо исключить из

дальнейшего моделирования.

Кроме того, коэффициент детерминации R2 (нормированный коэффициент

детерминации) также не проходят проверку качества, преобразование данной


большого количества объектов-аналогов. Учитывая это, дальнейшее построение

линейной модели нецелесообразно.







(3.6.12.2.1.1.);

(3.6.12.2.1.2.).


lnY=5,987+0,219*ln(наличие газоснабжения на ЗУ)–0,177*ln(площадь объекта

недвижимости (ЗУ))–0,041*ln(расстояние до административного центра районного

центра)–0,002*ln(расстояние до ближайшей точки границы муниципального районного

центра)–0,038*ln(расстояние до автомагистрали)+0,931*ln(ценовая зона по

результатам оценочного зонирования)

49 Для расчетов в рамках индивидуальной оценки, когда объектов-аналогов сравнительно небольшое

количество, средняя ошибка аппроксимации σср не должна превышать 15%. Когда расчеты ведутся в

рамках массовой оценки и количество объектов-аналогов в десятки раз больше, чем при индивидуальной

оценки, разброс цен увеличивается, средняя ошибка аппроксимации σср не должна превышать 25%.




области

279

Y=elnY


таблице:

Таблица 3.6.12.2.1.2.


Критерий качества Условие соблюдения критерия

качества




критерия

качества


значение по каждому ЦОФ

менее 0,05;

(в 95% доверительный интервал

не должен входить 0)

0,032

(от 0,020 до 0,419) да

0,0002

(от -0,269 до -0,085) да

0,433

(от -0,143 до 0,062) нет

0,850

(от -0,028 до 0,023) нет

0,006

(от -0,065 до -0,011) да

1,742E-23

(от 0,793 до 1,069) да







(0,75) да




Расчетное значение больше

критического значения;

(менее 0,05)

50,88>2,20

(2,893E-27) да



Ценообразующие факторы «расстояние до административного центра

районного центра» и «расстояние до ближайшей точки границы муниципального

районного центра» не прошли проверку качества по t-критерию Стьюдента,

следовательно их необходимо исключить из дальнейшего моделирования.

Для 4 ЦОФ и 100 ОА построена следующая модель:


недвижимости (ЗУ))–0,038*ln(расстояние до автомагистрали)+0,965*ln(ценовая зона по

результатам оценочного зонирования)

Y=elnY


таблице:




области

280

Таблица 3.6.12.2.1.3.



качества




критерия

качества


значение по каждому ЦОФ менее

0,05;



0,048

(от 0,002 до 0,393) да

0,0001

(от -0,280 до -0,102) да

0,006

(от -0,065 до -0,011) да

8,067Е-27

(от 0,838 до 1,093) да







(0,75) да






(менее 0,05)

75,73>2,47

(1,0521E-28) да





детерминации также проходят по критерию качества. Все 4 ЦОФ в разной степени

оказывают влияние на зависимую переменную (стоимость объекта).






ЦОФ «наличие газоснабжения на ЗУ» имеет положительный знак, что

вполне закономерно. Земельные участки, предназначенные для ИЖС

использования, обеспеченные газоснабжением, будут стоить дороже аналогичных

участков, у которых оно отсутствует;

ЦОФ «площадь объекта недвижимости (земельного участка)» имеет

отрицательный знак, что обоснованно, так как объекты меньшей площади имеют

большую ликвидность, и, поэтому, при прочих равных условиях их удельная

рыночная стоимость выше. Земельные участки большей площади имеют более

низкий удельный показатель стоимости за 1 кв. м, так как при их реализации

вводится так называемая корректировка на «опт»;

ЦОФ «расстояние до автомагистрали» имеет отрицательный знак, т.е. чем




области

281

дальше земельный участок от трассы, тем он стоит дороже. Это влияние можно

объяснить спецификой земельных участков 13 сегмента, которые предназначены

для ЛПХ, ИЖС и наличие рядом оживленной трассы будет считаться скорее

отрицательным фактором, так как потенциальный покупатель будет искать

земельный участок для строительства жилого дома, дачи скорее в тихом,

удаленном от транспортного потока месте. Для земельных участков другого

сегмента, к примеру, для предпринимательской деятельности, этот ЦОФ будет

иметь абсолютно противоположное влияние на стоимость;



присвоены по возрастанию диапазонов УПС от самой дешевого к самому


нее объектов недвижимости.







ЦОФ «наличие газоснабжения на участке» по графику показывает явную


стоимость возрастает (рисунок 3.6.12.2.1.1.). В построенной модели данный ЦОФ

устойчиво влияет на стоимость, при изменении состава исходной выборки.

Рисунок 3.6.12.2.1.1. График зависимости УПС от наличия газоснабжения на

земельном участке




области

282

На графике, который построен по ЦОФ «площадь объекта недвижимости

(ЗУ)» видна зависимость, но достаточно много выбросов относительно линии

тренда остается, это связано с особенностью рынка земельных участков: всегда есть

предложения на рынке, которые в силу каких-либо индивидуальных особенностей

будут выделяться среди общей массы предложения (рисунок 3.6.12.2.1.2.). Тем не

менее, плавное снижение стоимости при увеличении площади ЗУ по графику

прослеживается, в построенной модели данный ЦОФ устойчиво влияет на

стоимость, при изменении состава исходной выборки.

Рисунок 3.6.12.2.1.2. График зависимости УПС от площади земельного

участка

ЦОФ «расстояние до автомагистрали» – на графике явно выраженной

зависимости нет, остается достаточно выбросов относительно линии тренда,

наблюдается плавное увеличение стоимости при удалении от автомагистрали.

Однако, в построенной модели данный ЦОФ устойчиво влияет на стоимость при





области

283

Рисунок 3.6.12.2.1.3. График зависимости УПС от расстояния до ближайшей

автомобильной дороги


на графике явную зависимость. Данный фактор является качественным (значения

от 1 до 4 присвоены по возрастанию УПС от самой дешевой к самой дорогой), чем

выше значение, тем выше стоимость входящих в нее объектов недвижимости. В

построенной модели данный ЦОФ устойчиво влияет на стоимость, при


Рисунок 3.6.12.2.1.4. График зависимости УПС от ценовой зоны







области

284




3.6.12.3.


Y=46,374*(1,213^наличие газоснабжения на ЗУ)*(1,000^ площадь объекта недвижимости

(ЗУ))*(0,996^расстояние до административного центра районного

центра)*(0,993^расстояние до ближайшей точки границы муниципального районного

центра)*(1,000^ расстояние до автомагистрали)*(1,662^ ценовая зона по результатам



таблице:

Таблица 3.6.12.2.1.4.



качества




критерия

качества


Расчетное значение по каждому

ЦОФ не менее 1,99 (критическое

значение Стьюдента)

16,39 да

769230,77 да

90,55 да

58,41 да

20000,00 да

41,55 да












(2,20)

42,66>2,20 да


аппроксимации σср не более 25% 26,5% нет


Стьюдента. Значения коэффициента детерминации также проходят по критерию

качества, однако значение средней ошибки аппроксимации не проходит проверку

и значения коэффициентов показательной модели показывают, что ЦОФ

«площадь объекта недвижимости (земельного участка)», «расстояние до

административного центра районного центра» и «расстояние до автомагистрали»

не оказывают влияния на зависимую переменную (т.е. стоимость объекта) и равны

1.




области

285

Поэтому, в дальнейших расчетах необходимо исключить 3 ЦОФ, не

влияющих на стоимость.


Y=44,615*(1,196^наличие газоснабжения на ЗУ)*(0,984^расстояние до ближайшей точки

границы муниципального районного центра)*(1,643^ ценовая зона по результатам



таблице:

Таблица 3.6.12.2.1.5.



качества




критерия

качества





16,16 да

123,00 да

41,08 да












(2,70)

79,57>2,70 да




Стьюдента. Значения F-критерия Фишера, средней ошибки аппроксимации и

коэффициента детерминации также проходят по критерию качества. Все 3 ЦОФ в


объекта)









ЦОФ «наличие газоснабжения на ЗУ» имеет коэффициент больше 1, что




области

286

вполне закономерно. Земельные участки, предназначенные для ИЖС

использования, обеспеченные газоснабжением, будут стоить дороже аналогичных

участков, у которых оно отсутствует;


районного центра» имеет коэффициент меньше 1, т.е. чем дальше земельный

участок от районного центра, тем он стоит дешевле, что вполне закономерно, так

как недвижимость, расположенная вблизи районных центров и непосредственно в

самом районном центре, стоит дороже недвижимости, удаленной от таких

центров;


коэффициент, значительно превышающий 1. Данный фактор является


самого дешевого к самому дорогому), следовательно, чем выше значение, тем

выше стоимость входящих в нее объектов недвижимости.







ЦОФ «наличие газоснабжения на участке» по графику показывает явную


стоимость возрастает (рисунок 3.6.12.2.1.5.). В построенной модели данный ЦОФ

устойчиво влияет на стоимость, при изменении состава исходной выборки.






области

287


районного центра». На графике, представленном на рисунке 3.6.12.2.1.6., видна

зависимость, остается некоторое количество выбросов относительно линии

тренда, наблюдается плавное снижение стоимости при удалении объектов

недвижимости от муниципальных районных центров. В построенной модели


выборки.

Рисунок 3.6.12.2.1.6. График зависимости УПС от расстояния до ближайшей

точки границы муниципального районного центра

ЦОФ «ценовая зона по результата оценочного зонирования» показывает

на графике явную зависимость. Данный фактор является качественным (значения

от 1 до 4 присвоены по возрастанию УПС от самой дешевой к самой дорогой), чем

выше значение, тем выше стоимость входящих в нее объектов недвижимости

(рисунок 3.6.12.2.1.7.). В построенной модели данный ЦОФ устойчиво влияет на

стоимость, при изменении состава исходной выборки.




области

288


Таким образом, показательная (экспоненциальная) модель, построенная по

3 ЦОФ и 100 ОА, прошла проверку по всем числовым и логическим критериям



В рамках данного раздела Отчета выполнялось построение 3 статистических

моделей на окончательной выборке 100 ОА:




По результатам построения линейная модель на этапе построения 6 ЦОФ,

100 ОА показала статистическую незначимость, так как из 6 ЦОФ значимыми

оказались только 2 ЦОФ. Как было сказано выше – преобразование данной




Две модели: степенная и показательная были построены на двух этапах:

- 6 ЦОФ, 100 ОА для обоих видов модели;

- 4 ЦОФ, 100 ОА (степенная) и 3 ЦОФ, 100 ОА (показательная).

На 2 этапе обе модели являются статистически значимыми и при выборе

наиболее качественной модели анализируются 2 критерия: средняя ошибка

аппроксимации и коэффициент детерминации.

Таблица 3.6.12.2.1.6

Выбор наиболее статистически значимой модели по критериям качества Вид модели Критерии качества




области

289




(R2)


модель 23,3 0,76


(экспоненциальная) модель 23,3 0,71

Как видно из таблицы 3.6.12.2.1.6. значение средней ошибки

аппроксимации (σср) для мультипликативной степенной модели и показательной

(экспоненциальной) модели одинаково, значение коэффициента детерминации

(R2) на 0,05 больше в мультипликативной степенной модели и составляет 0,76, это

значит, что 76% исходных (входящих) данных объясняются построенной моделью.

Кроме того, в построенной мультипликативной степенной модели на 1

ЦОФ больше, чем в показательной (экспоненциальной) модели.


кадастровой стоимости объектов оценки выбрана мультипликативная степенная

модель как наиболее объяснимая с точки зрения рыночных данных и

закономерностей ценообразования, которая обладает свойствами статистической

устойчивости (сбалансированности) и является статистически значимой.

Построенная итоговая мультипликативная степенная модель, которая



недвижимости (ЗУ))–0,038*ln(расстояние до автомагистрали)+0,965*ln(ценовая

зона по результатам оценочного зонирования)

Y=elnY


















области

290


стоимости земельных участков с кодом расчета 13_СОД_2.1. осуществлялось путем



каждому земельному участку 13 сегмента с кодом расчета 13_СОД_2.1.

представлены в Приложении 2.4. Обоснование использованных при определении

КС моделей с описанием их структуры.

Пример расчета эталонного земельного участка для территории Линецкого

сельского совета Железногорского района, включающей кадастровые кварталы

46:06:190801, 46:06:190901, 46:06:190902, а также кадастровой стоимости земельного

участка с кадастровым номером 46:06:190902:1 площадью 853,52 кв.м, входящего в

состав указанной территории, представлен ниже.

В качестве эталонного земельного участка для обозначенной территории

выбран гипотетический участок, имеющий следующие значения ЦОФ, которые

представлены в таблице 3.6.12.2.1.7.

Таблица 3.6.12.2.1.7.

Значения ЦОФ для эталонного земельного участка территории,

включающей кадастровые кварталы 46:06:190801, 46:06:190901, 46:06:190902

Газоснабжение Площадь земельного

участка, кв.м

Расстояние до ближайшей точки

наиболее близко расположенной

автомобильной дороги, м

Ценовая зона

2,00 3242,96 291,20 1,00

Подставим значения ЦОФ, указанные в таблице 3.6.12.2.1.7., в полученную

мультипликативную степенную модель:


недвижимости (ЗУ))–0,038*ln(расстояние до автомагистрали)+0,965*ln(ценовая

зона по результатам оценочного зонирования)

Y=elnY

Получим,

ln(УПКС)=6,012+0,198*ln(2,00)–0,191*ln(3242,96)–

0,038*ln(291,20)+0,965*ln(1,00)=6,012+0,198*0,69315-0,191*8,084242-

0,038*5,67401+0,965*0=6,012+0,1372437-1,54409-0,215612+0=4,3895

УПКС=e4,3895=80,60 руб./кв.м



участка, следовательно кадастровая стоимость объекта недвижимости с


КС=80,60*853,52=68793,71 рублей.




области

291

3.6.12.2.2. Определение УПКС земельных участков ИЖС использования (код

расчета 13_СОД_2.2.)

В рамках данного расчета было выделено 6 ЦОФ, которые могут

существенно влиять на стоимость объекта.

Все нижеуказанные модели строились по следующим ЦОФ:

1) наличие на земельном участке газоснабжения;

2) наличие на земельном участке водоснабжения;


4) расстояние до административного центра г. Курска;

5) численность населения в муниципальном районе (городском округе);

6) ценовая зона по результатам оценочного зонирования.




области

292






Y=–113,441+0,002*(численность населения в муниципальном районе (городском округе))–

35,544*(наличие водоснабжения на ЗУ)+28,499*(наличие газоснабжения на

ЗУ)+0,038*(площадь объекта недвижимости (ЗУ))–3,424*(расстояние до

административного центра г. Курска)+96,268*(ценовая зона по результатам оценочного

зонирования)


таблице:

Таблица 3.6.12.2.2.1.



качества




критерия

качества



менее 0,05;



3,604E-13

(от 0,001 до 0,002) да

0,230

(от -94,583 до 23,496) нет

0,246

(от -20,468 до 77,466) нет

0,281

(от -0,033 до 0,110) нет

0,266

(от -9,562 до 2,713) нет

0,001

(от 41,516 до 151,019) да







(0,89) да






(менее 0,05)

60,46>2,35

(6,335Е-18) да



Все ценообразующие факторы, кроме «численность населения в

муниципальном районе (городском округе)» и «ценовая зона по результатам

оценочного зонирования» не прошли проверку качества по t-критерию

Стьюдента, следовательно, их необходимо исключить из дальнейшего





области

293

Значения коэффициента детерминации R2 (нормированный коэффициент

детерминации) и средней ошибки аппроксимации σср прошли проверку качества.

Однако построение модели по 2 ЦОФ недостаточно корректно и информативно,

преобразование данной модели в статистически значимую модель, приведет к

дальнейшему исключению большого количества объектов-аналогов. Учитывая

это, построение линейной модели нецелесообразно.







(3.6.12.2.2.1.)

(3.6.12.2.2.2.),


lnY=0,591+0,424*ln(численность населения в муниципальном районе (городском

округе))–0,162*ln(наличие водоснабжения на ЗУ)+0,198*ln(наличие газоснабжения на ЗУ)–

0,043*ln(площадь объекта недвижимости (ЗУ)–0,193*ln(расстояние до

административного центра г. Курска)+0,969*ln(ценовая зона по результатам


Y=elnY



Таблица 3.6.12.2.2.2.



качества




критерия

качества



менее 0,05;



4,956E-07

(от 0,282 до 0,566) да

0,135

(от -0,377 до 0,053) нет

0,031

(от 0,019 до 0,377) да

0,715

(от -0,277 до 0,192) нет

0,031

(от -0,367 до -0,020) да

7,376E-07

(от 0,637 до 1,300) да

Коэффициент не менее 0,7 0,88 да




области

294


качества




критерия

качества





(0,87)






(менее 0,05)

47,98>2,35

(3,079E-16) да



Ценообразующие факторы «наличие водоснабжения на ЗУ» и «площадь

объекта недвижимости (ЗУ)» не прошли проверку качества по t-критерию

Стьюдента, следовательно, их необходимо исключить из дальнейшего


Для 4 ЦОФ и 45 ОА построена следующая модель:


округе))+0,180*ln(наличие газоснабжения на ЗУ)–0,210*ln(расстояние до



Y=elnY


таблице:

Таблица 3.6.12.2.2.3.



качества




критерия

качества


значение по каждому ЦОФ менее

0,05;



8,450E-07

(от 0,250 до 0,516) да

0,048

(от 0,002 до 0,358) да

0,019

(от -0,383 до -0,037) да

7,260E-08

(от 0,662 до 1,250) да







(0,86) да






(менее 0,05)

70,29>2,61

(1,492E-17) да






области

295



детерминации также проходят по критерию качества. Все 4 ЦОФ в разной степени

оказывают влияние на зависимую переменную (стоимость объекта).






ЦОФ «численность населения в муниципальном районе (городском

округе)» имеет положительный знак, что говорит о том, что чем больше

проживает населения в населенном пункте, тем больше развитость социальной

инфраструктуры, экономики данного месторасположения, тем дороже будет

недвижимость на данной территории;

ЦОФ «наличие газоснабжения на ЗУ» имеет положительный знак, что

вполне закономерно. Земельные участки, предназначенные для ИЖС, ЛПХ,

обеспеченные газоснабжением будут стоить дороже аналогичных участков, у

которых оно отсутствует.

ЦОФ «расстояние до административного центра г. Курска» имеет

отрицательный знак, т.е. чем дальше земельный участок от центральной части г.

Курска, тем он стоит дешевле, что вполне закономерно, так как недвижимость в

центральной части города стоит дороже недвижимости, удаленной от центра

города. Данный ЦОФ учитывает как расстояние от центра города для участков,

расположенных в черте города, так и расстояние от центра города для участков,

расположенных за пределами города;



присвоены по возрастанию диапазонов УПС от самого дешевого к самому




ЦОФ (по окончательной выборке 45 ОА).





ЦОФ «численность населения в муниципальном районе (городском

округе)» по графику показывают явную зависимость: с увеличением численности




области

296

населения – стоимость возрастает (рисунок 3.6.12.2.2.1.). В построенной модели


выборки.

Рисунок 3.6.12.2.2.1. График зависимости УПС от численности населения в

муниципальном районе (городском округе)

ЦОФ «наличие газоснабжения на участке» по графику показывает

выраженную зависимость, наблюдается плавное увеличение стоимости для тех

земельных участков, где имеется газоснабжение (рисунок 3.6.12.2.2.2.). В

построенной модели данный ЦОФ устойчиво влияет на стоимость при изменении







области

297

ЦОФ «расстояние до административного центра г. Курска» – на графике

видна зависимость, остается некоторое количество выбросов относительно линии

тренда, наблюдается плавное снижение стоимости при удалении от центральной

части города (рисунок 3.6.12.2.2.3.). В построенной модели данный ЦОФ устойчиво

влияет на стоимость при изменении состава исходной выборки.

Рисунок 3.6.12.2.2.3. График зависимости УПС от расстояния до

административного центра г. Курска


на графике явную зависимость (рисунок 3.6.12.2.2.4.). Данный фактор является


самой дешевого к самому дорогому), чем выше значение, тем выше стоимость

входящих в нее объектов недвижимости.





области

298







3.6.12.3.


Y=94,360*(1,000^численность населения в муниципальном районе (городском

округе))*(0,892^наличие водоснабжения на ЗУ)*(1,145^наличие газоснабжения на

ЗУ)*(1,000^ площадь объекта недвижимости (ЗУ) *(0,983^расстояние до

административного центра г. Курска)*(1,447^ ценовая зона по результатам оценочного



таблице:

Таблица 3.6.12.2.2.4.



качества




критерия

качества





2500000,00 да

12,39 да

19,08 да

11111,11 да

122,88 да

21,60 да












(2,35)

49,10>2,35 да




Стьюдента. Значения коэффициента детерминации и средней ошибки

аппроксимации также проходят по критерию качества.




области

299

При оценки значений коэффициентов показательной модели установлено,

что ЦОФ «численность населения в муниципальном районе (городском округе)» и

«площадь объекта недвижимости (ЗУ)» не оказывают влияния на зависимую

переменную (т.е. стоимость объекта) и равны 1. Значение ЦОФ «наличие

водоснабжения на ЗУ» оказывает не характерное влияние на зависимую

переменную, т.е. при появлении на ЗУ водоснабжения, стоимость его снижается,

что противоречит закономерному ценообразованию на рынке недвижимости.

Поэтому в дальнейших расчетах необходимо исключить 3 перечисленных

ЦОФ.


Y=71,510*(1,171^наличие газоснабжения на ЗУ)*(0,970^расстояние до

административного центра г. Курска)*(1,659^ ценовая зона по результатам оценочного



таблице:

Таблица 3.6.12.2.2.5.



качества




критерия

качества





14,82 да

107,78 да

23,70 да












(2,83)

48,49>2,83 да




Стьюдента. Значения F-критерия Фишера, средней ошибки аппроксимации и

коэффициента детерминации также проходят по критерию качества. Все 3 ЦОФ в


объекта).




области

300









ЦОФ «наличие газоснабжения на ЗУ» имеет коэффициент больше 1, что

вполне закономерно. Земельные участки, предназначенные для ИЖС, ЛПХ,

обеспеченные газоснабжением будут стоить дороже аналогичных участков, у

которых оно отсутствует.

ЦОФ «расстояние до административного центра г. Курска» имеет

коэффициент меньше 1, т.е. чем дальше земельный участок от центральной части

г. Курска, тем он стоит дешевле, что вполне закономерно, так как недвижимость в

центральной части города стоит дороже недвижимости, удаленной от центра

города. Данный ЦОФ учитывает как расстояние от центра города для участков,

расположенных в черте города, так и расстояние от центра города для участков,

расположенных за пределами города;


коэффициент больше 1. Данный фактор является качественным (значения от 1 до

4 присвоены по возрастанию диапазонов УПС от самого дешевого к самому




ЦОФ (по окончательной выборке 45 ОА).





ЦОФ «наличие газоснабжения на участке» по графику показывает

выраженную зависимость, наблюдается плавное увеличение стоимости для тех

земельных участков, где имеется газоснабжение (рисунок 3.6.12.2.2.5.). В

построенной модели данный ЦОФ устойчиво влияет на стоимость при изменении





области

301



ЦОФ «расстояние до административного центра г. Курска» – на графике

видна зависимость, остается некоторое количество выбросов относительно линии

тренда, наблюдается плавное снижение стоимости при удалении от центральной

части города (рисунок 3.6.12.2.2.6.). В построенной модели данный ЦОФ устойчиво

влияет на стоимость при изменении состава исходной выборки.

Рисунок 3.6.12.2.2.6. График зависимости УПС от расстояния до

административного центра г. Курска


на графике явную зависимость (рисунок 3.6.12.2.2.7.). Данный фактор является





области

302

самой дешевого к самому дорогому), чем выше значение, тем выше стоимость

входящих в нее объектов недвижимости.


Таким образом, показательная модель, построенная по 3 ЦОФ и 45 ОА,

прошла проверку по всем числовым и логическим критериям качества и является

статистически значимой.


В рамках данного раздела Отчета выполнялось построение 3 статистических

моделей на окончательной выборке 45 ОА:




По результатам построения линейная модель на этапе построения 6 ЦОФ,

45 ОА показала статистическую незначимость, так как из 6 ЦОФ значимыми

оказались только 2 ЦОФ. Как было сказано выше – преобразование данной




Две модели: степенная и показательная были построены на двух этапах:

- 6 ЦОФ, 45 ОА (для обоих видов модели);

- 4 ЦОФ, 45 ОА (для мультипликативной степенной модели) и 3 ЦОФ, 45 ОА

(для показательной (экспоненциальной) модели).




области

303

На втором этапе обе модели являются статистически значимыми и при

выборе наиболее качественной модели анализируются 2 критерия: средняя

ошибка аппроксимации, коэффициент детерминации.

Таблица 3.6.12.2.2.6.

Выбор наиболее статистически-значимой модели по критериям качества

Вид модели

Критерии качества




(R2)


модель 12,8 0,88


(экспоненциальная) модель 16,0 0,78

Как видно из таблицы 3.6.12.2.2.6. значение средней ошибки

аппроксимации (σср) в мультипликативной степенной модели меньше на 3,2%,

чем в показательной (экспоненциальной) модели, значение коэффициента

детерминации (R2) на 0,10 больше в мультипликативной степенной модели и

составляет 0,88, это значит, что 88% исходных (входящих) данных объясняются

построенной моделью.


кадастровой стоимости объектов оценки, выбрана мультипликативная степенная

модель как наиболее объяснимая с точки зрения рыночных данных и

закономерностей ценообразования, обладает свойствами статистической

устойчивости (сбалансированности) и является статистически значимой.

Построенная итоговая мультипликативная степенная модель, которая






Y=elnY














области

304






стоимости земельных участков с кодом расчета 13_СОД_2.2. осуществлялось путем



каждому земельному участку 13 сегмента с кодом расчета 13_СОД_2.2.

представлены в Приложении 2.4. Обоснование использованных при определении

КС моделей с описанием их структуры.

Пример расчета эталонного земельного участка для территории

Пашковского сельского совета Курского района, включающей кадастровые

кварталы 46:11:141401, 46:11:141501, 46:11:141502, 46:11:142118, а также кадастровой

стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:11:141401:220 площадью

1906 кв.м, входящего в состав указанной территории, представлен ниже.

В качестве эталонного земельного участка для обозначенной территории

выбран гипотетический участок, имеющий следующие значения ЦОФ, которые

представлены в таблице 3.6.12.2.2.7.

Таблица 3.6.12.2.2.7.

Значения ЦОФ для эталонного земельного участка территории,

включающей кадастровые кварталы 46:11:141401, 46:11:141501, 46:11:141502,

46:11:142118 Численность

населения в

муниципальном

районе, чел.

Газоснабжение Расстояние до административного

центра г. Курска, км Ценовая зона

57692 1,00 13,70 2,00

Подставим значения ЦОФ, указанные в таблице 3.6.12.2.2.7., в полученную

мультипликативную степенную модель:





)

Y=elnY

Получим,

ln(УПКС)=0,779+0,383*ln(57692)+0,180*ln(1,00)–

0,210*ln(13,70)+0,956*ln(2,00)=0,779+0,383*10,96287+0,180*0-

0,210*2,6173958+0,956*0,6931472=0,779+4,198779+0-0,5496531+0,6626487=5,090775




области

305

УПКС=e5,090775=162,52 руб./кв.м



участка, следовательно кадастровая стоимость объекта недвижимости с


КС=162,52*1906=309763,12 рублей.


«Иное использование»

Объектами оценки данного сегмента являются несельскохозяйственные

угодья, болота и иные нарушенные земли, а также земельные участки, которые в

соответствии с их видом разрешенного использования не относятся к сегментам 1-

13.

Определение кадастровой стоимости объектов оценки сегмента

осуществлялось на основании затрат на межевание и оформления прав на

земельные участки. Расчет затрат на межевание и оформление прав на земельные

участки представлен в разделе 3.6.14 Отчета.

3.6.14. Определение затрат на межевание и оформление прав на земельный

участок

В соответствии с пунктом 1.16 МУ о ГКО минимально возможный уровень

кадастровой стоимости земельного участка вне зависимости от вида разрешенного


межевание и оформление прав на земельный участок.

Определение затрат на межевание и оформление прав на земельные

участки, у которых имеются данные о протяженности границ и количестве

характерных (поворотных) точек.

Для определения затрат на межевание земельного участка и регистрацию

прав на него использовались:

Приказ Минэкономразвития России от 18.01.2012 № 14 «Об утверждении

методики определения платы и предельных размеров платы за проведение

кадастровых работ федеральными государственными унитарными

предприятиями, находящимися в ведении Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии, в целях выдачи межевого плана».

Данные опроса топогеодезических организаций;

Данные Федеральной службы государственной статистики по Курской

области;

Данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии.




области

306

Затраты на межевание в рамках данного Отчета рассчитываются согласно

Методики определения платы по КР.

Учитывая массовость (необходимость определения затрат для каждого

объекта недвижимости, указанного в Перечне) требуемого расчета, а также

отсутствия в связи с этим части необходимой информации, определение

величины затрат на межевание выполнялось исходя из следующих допущений:

кадастровые работы проводятся по образованию земельных участков из

земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

образуемый земельный участок является условно свободным и при

оформлении прав на него переходит в частную собственность.

расстояние от участка, в отношении которого проводятся кадастровые

работы, и места нахождения организации, проводящей данные работы,

принимается не более 30 км;

затраты времени определены в благоприятный период года;

при определении способов определения координат и категории

природных условий, местность принимается в соответствии со II природной

категорией сложности (местность пересеченная, полузакрытая, с развитой сетью

грунтовых дорог. Залесенность достигает 20 – 40 %.);

в связи с отсутствием информации о составе и количестве

правообладателей смежных земельных участков расчет трудозатрат на их

уведомление не производится;

в размер платы за кадастровые работы не включена цена на получение

исходных сведений в органе кадастрового учета;

количество характерных точек и протяженность границ земельного

участка принимаются равными количеству его поворотных точек (K) и периметру

(L) соответственно.

выбран метод определения координат пунктов съемочного обоснования и

характерных точек земельного участка с применением глобальных навигационных

спутниковых систем ГЛОНАСС И GPS.

для целей настоящего Отчета были выделены три диапазона

протяженности границ земельного участка – от 0 до 5 км, от 5 до 20 км, более 20

км.

Расчет нормативных (типовых) затрат времени на проведение работ по

межеванию земельного участка представлен в таблице 3.6.14.1.





Расчет трудоемкости в соответствии с Методикой определения платы по КР

№ п/п Виды работ Объем

работ

Применяемые

таблицы

Методики


платы по КР

Формула

расчета

Трудоемкость (чел.-часы)

для L

от 0 до 5 км

для L

от 5 до 20 км

для L

более 20 км

1 Подготовительные работы - т. 1, т. 2, т. 4а

п.п. 1.1

+1.2 +1.3

+1.4

26,88+0,096L 27,2+0,16L 30,4

1.1 Изучение документов - т. 1 а + в 7,2 7,2 7,2

а Объект - земельный участок (шт.) 1 - а = 5,6 5,6 5,6 5,6

в Кол. видов документов (шт.) 1 - в = 1,6 1,6 1,6 1,6

1.2 Полевое обследование геодезической

основы - т. 2 а 8 8 8

а Объект - пункт ГГС или ОМС (шт.) 1 - а = 1 * 8,0 8 8 8

1.3

Анализ градостроительной

документации по образованию

нового земельного участка

- т. 3 а + в 11,2 11,2 11,2

а Объект - земельный участок (шт.) 1 - а = 1 * 8,0 8 8 8

в Кол. видов документов (шт.) 1 - в = 1 * 3,2 3,2 3,2 3,2

1.4 Составление разбивочного чертежа

(план масштаба 1:2000 (10:000)) - т. 4, 4а а + в 0,48+0,096L53 0,8+0,16L 4

а Объект - земельный участок (шт.) 1

Протяженность

границ до 5 км –

т. 4а (более 5 км –

т. 4)

а = 1 * 2,4

(1*4) 2,4 4 4

в Протяженность границ земельного

участка (км) L

Индивидуально в = 1,2 * L

(0,8* L) 1,2L 0,8L 0,8L

(см. графу

53 Значение получено, согласно Методике определения платы по КР, по таблице 4, примечанию 1, где учитывается величина понижающего коэффициента для различной

протяженности границ земельного участка (исходная формула: K=1,0 - 0,04*(20-L), где L – протяженность границ в километрах)




«Протяженность

границ ЗУ»)

2 Определение координат пунктов

съемочного обоснования - т. 8 ИТОГО 1,78 1,78 1,78

а Количество точек (шт.) 2

Режим быстрой

статики и II

природная

категория

а = 1,78 1,78 1,78 1,78

3

Определение координат

характерных точек границ


- т. 10 ИТОГО 0,13К 0,13К 0,13К

а Количество характерных точек (шт.) 1

Индивидуально

а = 0,13*К 0,13К 0,13К 0,13К (см. графу «Кол-

во поворотных

точек»)

4 Вычерчивание графической части

межевого плана земельного участка - т. 13 ИТОГО 5,6 5,6 5,6

а Межевой план (шт.) 1 - а = 1 * 4,0 4 4 4

в Лист формата A4 1 - в = 1 * 1,6 1,6 1,6 1,6

5 Оформление межевого плана - т. 16 ИТОГО 8 8 8

а Межевой план (шт.) 1 - а = 1 * 8,0 8 8 8

6 ВСЕГО: - - 1+2+3+4+5 42,26+1,296L+0,13К 42,58+0,96L+0,13К 45,78+0,8L+0,13К

Расчет цены нормативного человеко-часа кадастровых работ производится по

формуле:

( )

где:

ЗПисп – средняя за год, в котором планируется проведение кадастровых

работ, планируемая месячная заработная плата специалиста организации

(подразделения, филиала организации);

Рабочее время – среднее за год, в котором планируется проведение

кадастровых работ, количество рабочих часов в месяце;

Выручка – планируемая выручка организации (подразделения, филиала

организации) по проведению кадастровых работ за год;

ФОТ – планируемый годовой фонд оплаты труда специалистов организации

(подразделения, филиала организации), непосредственно задействованных в

проведении кадастровых работ (соотношение Выручка/ФОТ принято равным

1/0,4 или 2,5, в соответствии с расчетом, приведенным в Методике

определения платы по КР).

По данным Федеральной службы государственной статистики по Курской

области среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного

работника по видам экономической деятельности в 2016 г. (операции с недвижимым

имуществом, аренда и предоставление услуг) составляет 22 736,3 руб.

Рабочее время – среднее за 2017 год определяется исходя из 40-часовой

рабочей недели, при 1973 рабочих дней в году и составляет 164,4 рабочих часа в

месяц.

Тогда Цена нормочас (без учета НДС) составит:

( )

Расчет размера платы за проведение кадастровых работ (затрат на межевание) в

целях выдачи межевого плана для земельного участка выполняется по формуле:

( ) ( )

где:

Трудоемкость – расчетно-нормативные затраты времени (количество

нормативных человеко-часов, необходимых для проведения кадастровых работ), в

человеко-часах;

Цена нормочас – цена нормативного человеко-часа без учета налога на

добавленную стоимость в рублях/человеко-часах;

НДС – величина налога на добавленную стоимость в долях (0,18).

Тогда, для расчета затрат на межевание земельных участков с различной

протяженностью границ, получим:



Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения


310

( ) ( ) ( )

( ) ( ) ( )

( ) ( ) ( )

где:

К – количество поворотных точек земельного участка (количество характерных точек);

L – протяженность границ земельного участка (периметр), км.

Параметры К и L определялись по графическим сведениям ЕГРН, с

использованием геоинформационной системы Mapinfo.

Поскольку определение кадастровой стоимости земельного участка в данном

случае производится исходя из затрат на межевание и регистрацию права, то

формула примет следующий вид:

( ( )) ( )

где:

Cрег. – стоимость государственной регистрации прав, ограничений (обременений)

прав на недвижимое имущество (например, заключение договоров аренды,

концессии, безвозмездного пользования), договоров об отчуждении недвижимого

имущества (например, заключение договоров купли-продажи, дарения, мены,

ренты, в том числе договоров пожизненного содержания с иждивением).

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии стоимость государственной регистрации прав составляет:

- для физических лиц – 2000 рублей;

- для организаций – 22000 рублей.

- для физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения

личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства,

индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо

на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого

имущества – 350 рублей.51

Таким образом, формулы для расчета затрат на межевание и регистрацию

права земельных участков с различной протяженностью границ с учетом

приведенных выше допущений выглядят следующим образом:

( ) (( ) ) ( ) ( )

( ) (( ) ) ( ) ( )

51 Земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества,

садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства относятся к

следующим сегментам: 02:010, 02:011, 02:020, 02:021, 02:071, 13:011, 13:021, 13:031.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/7f6aa2a30ed6c4b39a5890e07c7494d9c278b8ea/#dst10070

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/7f6aa2a30ed6c4b39a5890e07c7494d9c278b8ea/#dst10071





311

( ) (( ) ) ( ) ( )

Определение затрат на межевание и оформление прав на земельные

участки, у которых отсутствуют данные о протяженности границ и

количестве характерных (поворотных) точек.

Вышеприведенные формулы расчета позволяют учесть такие индивидуальные

характеристики земельного участка, как протяженность его границ и количество

характерных (поворотных) точек. Поскольку для настоящей оценки представлены

земельные участки как с наличием межевания, так и без него, а, следовательно, с

отсутствием у последних данных о протяженности границ и количестве характерных

(поворотных) точек, то целесообразно рассчитать затраты на межевание для таких

участков с использованием диапазонных значений их площадей.

Ниже представлена таблица с диапазонами значений площадей, которым

соответствует определенная величина затрат на межевание (с учетом регистрации

права):


Затраты на межевание для земельных участков, у которых отсутствуют

данные о протяженности границ и количестве поворотных точек (нет

межевания). №

группы Диапазон площадей, кв.

м

Количество

земельных

участков

Затраты на межевание

(средневзвешенное значение по

площади), руб.

1 0<S≤1000 16384 17974,87

2 1000<S≤10000 6139 19363,09

3 10000<S≤100000 7682 21000,17

4 100000<S≤500000 6318 23127,59

5 500000<S≤1000000 3064 24943,00

6 1000000<S≤5000000 3002 32112,62

7 S>5000000 238 92918,13

Всего для оценки представлено 98315 земельных участков

сельскохозяйственного назначения, из них: 42827 – с межеванием, 55488 – без

межевания.

Таблица 3.6.14.2. составлена по итогам проведенных расчетов для участков с

межеванием, на их основе было вычислено средневзвешенное значение затрат на

межевание по площади для каждого из диапазонов площадей.

Итоговая сводная таблица, где указана стоимость затрат на межевание всех

земельных участков сельскохозяйственного назначения, подлежащих оценке,

представлена в электронном виде в Приложении 2.4. Обоснование использованных

при определении КС моделей с описанием их структуры.





312

Сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости с

полученными значениями затрат на межевание и оформление прав на

земельные участки

Для всех земельных участков, оценка кадастровой стоимости которых

проводится в рамках данного Отчета, необходимо произвести проверку на

соблюдение требований п. 1.16 МУ о ГКО, согласно которому минимально

возможный уровень кадастровой стоимости земельного участка вне зависимости от

вида разрешенного использования и иных характеристик не может быть меньше,

чем затраты на межевание и оформление прав на земельный участок.

По результатам проведенной проверки и сравнительного анализа расчетов,

которые были выполнены, выявлено 3138 земельных участков, расчетная стоимость

которых ниже, чем затраты на межевание и оформление прав на земельный участок.

Учитывая данный факт и требования МУ о ГКО, в данном случае в качестве

кадастровой стоимости принимается стоимость затрат на межевание и оформление


Проверка по всем земельным участкам, содержащимся в Перечне, а также

перечень участков, для которых выполняется данное условие, приведены в

Приложении 2.6. Сведения о величине КС.

3.7. Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в

отношении объектов недвижимости

В соответствии с пунктом 8.1 МУ о ГКО индивидуальный расчет применяется в

следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с

заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться

стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с

целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка)

объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического

использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том

числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества

информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости,

обладающих уникальными характеристиками.





313

В рамках данного Отчета определение кадастровой стоимости с помощью

индивидуального расчета осуществлялось для эталонных (типовых) объектов

недвижимости c кадастровыми номерами:

- 3 сегмент «Общественное использование»: 46:14:130402:35, 46:17:061002:1,

46:12:090501:61, 46:20:170406:2, 46:11:140601:383, 46:24:020301:447, 46:15:060703:15,

46:16:160202:125, 46:11:140601:169, 46:08:120201:41, 46:24:020713:3, 46:11:212004:2,

46:18:060501:111, 46:07:140801:7, 46:11:212004:4, 46:08:130201:7, 46:24:121216:4,

46:12:090905:18, 46:16:180501:6;

- 4 сегмент «Предпринимательство»: 46:17:031205:155, 46:28:160501:50,

46:06:150201:97, 46:11:081102:55, 46:11:081102:55, 46:01:110202:117, 46:10:060101:488,

46:06:041701:90, 46:16:090603:75, 46:11:200613:36, 46:17:061003:7, 46:06:150901:14,

46:08:210402:24, 46:24:081017:4, 46:07:120601:81, 46:06:150901:18, 46:14:160304:52,

46:25:060018:54, 46:06:150201:102;

- 5 сегмент «Отдых (рекреация)»: 46:24:111404:277, 46:15:100401:132,

46:11:161902:1, 46:11:210000:4;

- 6 сегмент «Производственная деятельность»:

2 оценочная группа: 46:17:050402:56, 46:13:071013:3, 46:16:160305:26,

46:22:082302:10, 46:21:051403:47, 46:11:161906:51, 46:19:090203:16, 46:15:081301:132,

46:05:060901:1, 46:17:111206:61, 46:12:031703:3, 46:05:131201:17, 46:08:210502:2,

46:07:050704:18, 46:11:212114:44;

4 оценочная группа: 46:18:021501:8, 46:25:170008:4, 46:11:121202:595,

46:06:091102:6.

Кроме того, определение кадастровой стоимости земельных участков 5

оценочной группа: 46:14:060303:61, 46:06:080303:11, 46:11:071301:2741, 46:17:010125:2,

46:04:010309:27, 46:17:051204:73, 46:26:060801:406, 46:17:031105:11, 46:03:130806:7,

46:04:101002:12 осуществлялось методом сравнения продаж (без выделения

эталонных (типовых) земельных участков по причине малого количества объектов

оценки, входящих в указанную группу).

Также индивидуальный расчет осуществлялся для земельных участков 3

оценочной группы 6 сегмента (методом моделирования на основе УПКС

граничащих с объектами оценки земельных участков), а также для земельных

участков с кодами расчета 11_ВО_1 (методом капитализации земельной ренты) и

11_ВО_2 (методом капитализации по норме отдачи на капитал).

Подробное описание расчета эталонного (типового) объекта недвижимости

для 3, 4 и 5 сегментов представлено в разделах 3.6.3, 3.6.4 и 3.6.5 настоящего Отчета

соответственно. Описание расчета эталонного (типового) объекта недвижимости для

2 и 4 оценочных групп 6 сегмента представлено в разделах 3.6.6.2, 3.6.6.4 настоящего

Отчета. Индивидуальный расчет земельных участков 5 оценочной группы 6 сегмента

представлен в разделе 3.6.6.5, земельных участков с кодом расчета 11_ВО_1 в разделе

3.6.10.1, а земельных участков с кодом расчета 11_ВО_2 в разделе 3.6.10.2.





314

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА

4.1. Информация об итогах контроля качества результатов определения

кадастровой стоимости

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости

осуществлялся посредством:

- проверки исходных данных об объектах недвижимости, организации их

сверки и уточнения;

- общего внутреннего контроля качества результатов определения кадастровой

стоимости на каждом этапе работ;

- проверки результатов определения кадастровой стоимости посредством

анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС и анализа

соответствий значений кадастровой стоимости ОО результатам оценочного

зонирования;

- проверки качества процессов определения кадастровой стоимости.

4.1.1. Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их

сверки и уточнения

В рамках подготовительно этапа к проведению государственной кадастровой

оценки, Управлением Росреестра по Курской области письмом от 05.04.2017 № 08-

33-4231-ТП/17 были предоставлены сведения обо всех объектах недвижимости,

расположенных на территории Курской области (Приложение 1.2.1. Сведения

ЕГРН). В ходе обработки вышеуказанных сведений была осуществлена выборка

земельных участков сельскохозяйственного назначения, содержащих следующие

характеристики:

- кадастровый квартал (Cadast alBloc );

- кадастровый номер земельного участка (Cadast alNumbe );

- дата постановки на кадастровый учет (DateC eated);

- код ВРИ по классификатору (Utilization);

- вид разрешенного использования (по документу) (ByDoc);

- площадь, кв.м (Area);

- OKATO (OKATO);

- КЛАДР (KLADR);

- район (Name);

- наименование сельского совета (Name);





315

- тип населенного пункта (Type);

- населенный пункт (Name);

- наименование СОД (Name);

- номер (дома) участка (Value);

- текстовое описание адреса (Note);

- кадастровая стоимость, руб. (Value);

- дата определения КС (DateValuation);

- номер документа об утверждении КС (DocNumbe );

- дата документа об утверждении КС (DocDate);

- наименование документа об утверждении КС (DocName).

Данная информация была проверена на наличие повторяющихся записей, в

результате чего было обнаружено наличие 14448 дублей, которые были удалены.

Таким образом, количество уникальных записей о земельных участках составило

96999.

В соответствии с пунктом 3.1. гл. III Указанный полученные сведения были

дополнены столбцами «Вид использования объектов недвижимости» и «Источник

информации о виде использования объектов недвижимости». Заполнение столбца

«Вид использования объектов недвижимости» осуществлялось в соответствии с

приложением 1 МУ о ГКО.

При определении сегмента и подсегмента объектов оценки использовались

следующие данные (по приоритетности):

- сведения, представленные в столбце «Разрешенное использование по документу

(ByDoc)»;

- сведения об ОКС на земельных участках, содержащиеся в ЕГРН;

- сведения, указанные в столбце «Разрешенное использование по классификатору

(Utilization)»;

- сведения, представленные в столбце «Текстовое описание адреса (Note)»,

«Наименование СОД объединения (Name)»;

- сведения электронного сервиса Росреестра «Публичная кадастровая карта»;

- сведения, представленные в открытом доступе (просматривались данные о

земельных участках на основе их адресов);

- сведения об использовании объектов недвижимости, представленные в отчете,

составленном при проведении предыдущего тура оценки;

- сведения об использовании объектов недвижимости, установленные в процессе

оспаривания кадастровой стоимости.





316

В ходе сегментации было обнаружено, что по некоторым объектам

недвижимости отсутствует информация, позволяющая отнести их к тому или иному

сегменту. В связи с чем, были сформированы запросы в Администрации

муниципальных районов об уточнении видов разрешенного использования

обозначенных земельных участков (Приложение 1.2.2. Запросы ОБУ «ЦГКО КО»).

После сбора и обработки информации, содержащейся в ответах на запросы

(Приложение 1.2.3. Ответы АКО и ОМС, организаций и иных органов), по всем

земельным участкам был определен номер сегмента.

Для целей дальнейшей обработки информации был проведен детальный

анализ 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование» с помощью электронного

сервиса Росреестра «Публичная кадастровая карта» и иных геоинформационных

сервисов, посредством просмотра и изучения картографических снимков земельных

участков со следующими видами разрешенного использования по документу (в

различных вариантах написания):

- «для сельскохозяйственного производства»;

- «для личного подсобного хозяйства»;

- «для крестьянско-фермерского хозяйства»;

- иных видов использования, на которых не исключено наличие ОКС.

В результате анализа были выявлены земельные участки, границы которых не

установлены, а также земельные участки, на территории которых расположены

ОКС.

По земельным участкам, на которых были обнаружены объекты капитального

строительства и иные объекты, нехарактерные для 1 сегмента «Сельскохозяйственное

использование» (водоемы, лесные насаждения, инженерные сооружения и т.п.),

были сформированы запросы в Администрации муниципальных районов об

уточнении их видов разрешенного использования (Приложение 1.2.2. Запросы ОБУ

«ЦГКО КО»). После сбора и обработки информации, содержащейся в ответах на

запросы (Приложение 1.2.3. Ответы АКО и ОМС, организаций и иных органов), по

вышеуказанным земельным участкам были уточнены номера сегментов и

определены подсегменты.

В соответствии с пунктом 3.3 гл. III МУ о ГКО Перечень был дополнен

информацией об основных характеристиках объектов недвижимости и источнике

информации об основных характеристиках объектов недвижимости, в том числе

столбцами «Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним

объектов недвижимости» и «Источник информации о виде использования объектов

недвижимости».

Заполнение данных граф осуществлялось в соответствии с источником

информации, позволившим определить номер сегмента и подсегмента (в порядке

приоритета: ЕГРН, письмо Администрации муниципального района, ПКК).





317

Кроме того, был проведен анализ адресных характеристик земельных

участков, в результате которого установлено:

- наличие устаревших наименований сельских советов;

- отсутствие либо наличие недостоверной информации по некоторым

земельным участкам о принадлежности их к сельским советам;

- наличие наименований СОД объединения в графах «Населенный пункт

(Name)» и «Текстовое описание адреса (Note)» (при этом название СОД объединения

отсутствовало в графе «Наименование СОД объединения (Name)»);

- наличие наименований улиц в графе «Наименование СОД объединения

(Name)».

- наличие в графах «Населенный пункт (Name)» и «Текстовое описание адреса

(Note)» наименований населенных пунктов, что для земель сельскохозяйственного

назначения некорректно, т.к. в соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями

сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами

населенного пункта.

Для целей приведения адресных характеристик в структурированный вид

были выполнены следующие мероприятия:

- актуализированы наименования сельских советов в соответствии с Законом

Курской области от 14.10.2004 № 48-ЗКО «О муниципальных образованиях Курской

области»;

- сформированы запросы в Администрации муниципальных районов об

уточнении принадлежности земельных участков к сельским советам (Приложение

1.2.2. Запросы ОБУ «ЦГКО КО»). Полученные сведения (Приложение 1.2.3. Ответы

АКО и ОМС, организаций и иных органов) обработаны и внесены в предварительно

добавленный столбец «Наименование сельского совета по ЗКО № 48 (действующее)»;

- перенесены наименования СОД объединений, встречающиеся в графах

«Населенный пункт (Name)» и «Текстовое описание адреса (Note)», в графу

«Наименование СОД объединения (Name)»;

- выделены земельные участки с наименованием населенного пункта в адресе;

- удалены наименования улиц в графе «Наименования СОД объединений

(Name)».

В ходе сегментации объектов недвижимости было обнаружено, что в

сегментах 6 «Производственная деятельность» и 3 «Общественное использование» по

некоторым участкам отсутствует информация, позволяющая отнести их к

конкретному подсегменту. В связи с чем, были сформированы запросы в

Администрации муниципальных районов Курской области (Приложение 1.2.2.

Запросы ОБУ «ЦГКО КО») об уточнении назначения земельных участков и

расположенных на них ОКС (при наличии). В результате обработки полученных





318

сведений (Приложение 1.2.3. Ответы АКО и ОМС, организаций и иных органов) был

установлен вид использования уточняемых земельных участков.

Кроме того, были обнаружены земельные участки с видом разрешенного

использования по документу «Для ведения гражданами садоводства» (в различных

вариациях написания) с нехарактерной площадью для типичных участков СОД

объединений. На основании вышеизложенного были сформированы запросы в

Администрации муниципальных районов Курской области об установлении

принадлежности указанных ЗУ к СОД объединениям (Приложение 1.2.2. Запросы

ОБУ «ЦГКО КО»). В ходе обработки полученных ответов (Приложение 1.2.3. Ответы

АКО и ОМС, организаций и иных органов) были установлены подсегменты данных

объектов недвижимости: при подтверждении информации о принадлежности к

СОД объединениям – земельные участки были отнесены к 13 сегменту, при

подтверждении информации об отсутствии информации о принадлежности к СОД

объединению – земельные участки были отнесены к 1 сегменту.

В ходе основного этапа государственной кадастровой оценки, ОБУ «ЦГКО КО»

был получен Перечень земельных участков сельскохозяйственного назначения

Курской области, в соответствии с письмом от 28.02.2018 № 11.2-01-20/2465

(Приложение 1.3. Исходный перечень ОН, подлежащих ГКО), содержащий в себе

информацию о 123206 земельных участках.

Данная информация была проверена на наличие повторяющихся записей, в

результате чего было обнаружено наличие 24891 дубля, которые были удалены.

Таким образом, количество уникальных записей о земельных участках составило

98315.

4.1.2. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости на

каждом этапе работ

Для выполнения работ по ГКО весь процесс проведения ГКО условно был

разделен на следующие этапы, которые включают следующие мероприятия и

процедуры:

I этап подготовки к проведению ГКО:

- проведение работ, связанных с обработкой сведений, содержащихся в ЕГРН;

- сбор сведений о значениях ценообразующих факторов;

- проведение оценочного зонирования;

- сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая

стоимость которых была оспорена;

- сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, определение

ценообразующих факторов;

- описание объектов оценки в разрезе сегментов рынка.





319

II этап определения кадастровой стоимости

- проведение работ, связанных с перечнем объектов недвижимости,

подлежащих ГКО;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков;

- подготовка отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

В целях соблюдения положений, предусмотренных Законом о ГКО и иными

нормативными правовыми актами, регулирующими проведение ГКО, для

определенной структурированной и понятной последовательности действий,

направленной на четкое понимание процесса ГКО, осознания каждым сотрудником

его роли в формировании итоговых документов по определению кадастровой

стоимости, в ОБУ была разработана и утверждена внутренним нормативным актом

система контроля качества. В основу указанной системы легли следующие

положения:

- работы, осуществляемые в рамках проведения государственной кадастровой

оценки, должны выполняться с соблюдением требований Закона о ГКО, МУ о ГКО и

иных нормативных правовых актов, регулирующих указанную деятельность;

- работы по ГКО должны осуществляться с соблюдением единства

методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации

сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и

открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их

осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов

определения кадастровой стоимости;

- вовлеченные в процедуру ГКО работники должны соответствовать

квалификационным требованиям, которые определены приказом

Минэкономразвития России от 12.04.2017 № 177 «Об утверждении Перечня

областей, в которых работники бюджетного учреждения, созданного субъектом

Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением

кадастровой стоимости, привлекаемые к определению кадастровой стоимости,

должны иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку, и

Порядка подтверждения соответствия требованиям, предъявляемым к работникам

бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и

наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости,

привлекаемым к определению кадастровой стоимости», участвовать в программах

профессионального обучения и повышения квалификации;

- создание сотрудникам всех необходимых условий для

высокопроизводительной работы, обеспечение доступа к полному объему

информации, техническим средствам, необходимым для проведения ГКО;





320

- организация проверок подготавливаемых материалов должна строиться на

принципе независимости и объективности каждого сотрудника, участвующего в

многоуровневой системе контроля.

Указанная система контроля качества работ, проводимых ОБУ, включает

следующие этапы контроля качества, наглядно проиллюстрированные на рисунке:

Рисунок 4.1.2.1. Схема организации, а также последовательность проводимых

работ по контролю качества

Как видно на приведенной выше схемы первичный контроль (самоконтроль)

осуществляется ответственным исполнителем (сотрудником отдела ГКО) при

подготовке, сборе, анализе необходимых материалов в течение выполнения каждого

этапа работ.

Вторичный контроль осуществляется начальником отдела ГКО и его

заместителями на каждом этапе работ посредством проверки подготовленных

ответственным исполнителем документов и внесения необходимых корректировок.

Последующий контроль проводится начальником отдела определения

кадастровой стоимости вновь учтенных объектов (далее – отдел вновь учтенных

объектов) или его сотрудниками.

Завершающий этап контроля проводится заместителем директора после

исправления всех замечаний, указанных начальником отдела ГКО (его

заместителями) и начальником отдела Контроля качества (его заместителями).





321

Для фиксирования исполнения каждого мероприятия, предусмотренного

этапами проведения ГКО, были утверждены формы листов контроля качества работ

в бумажном и электронном виде.

Кроме того, в целях обеспечения соответствия подготовленных

промежуточных отчетных документов требованиям законодательства Российской

Федерации системой контроля качества предусмотрено осуществление

юридическим отделом ОБУ «ЦГКО КО» правовой экспертизы, результатом которой

является письменное заключение о соответствии (несоответствии) промежуточных

отчетных документов нормам действующих правовых актов, регулирующих ГКО.

Направление указанных документов на проверку в Росреестр осуществляется только

при наличии положительного заключения. Завершающая правовая экспертиза

проводится юридическим отделом после составления отчета об итогах ГКО перед

его направлением в Росреестр.

В ходе названных мероприятий осуществляется комплексная проверка

исходных данных, итоговых расчетов, связанных с определением кадастровой

стоимости, проводится правовой анализ содержащейся в Отчете информации, тем

самым минимизируется вероятность допущения технических ошибок и нарушений

требований МУ о ГКО.

4.1.3. Проверка результатов определения кадастровой стоимости

Проверка результатов определения кадастровой стоимости в рамках

настоящего Отчета осуществлялась по следующим направлениям:

1) в соответствии с пунктом 10.3. МУ о ГКО осуществлялась проверка

корректности результатов определения кадастровой стоимости путем анализа

соотношений минимальных, средних52 и максимальных УПКС:

- в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из

муниципальных районов Курской области сравнивались рассчитанные в рамках

настоящего Отчета УПКС на 01.01.2018 каждой группы (подгруппы) объектов,

расположенных в разных муниципальных районах Курской области;

- в разрезе муниципальных районов Курской области для разных групп

(подгрупп) сравнивались рассчитанные в рамках настоящего Отчета УПКС на

01.01.2018 разных видов использования, расположенных в границах одного

муниципального района Курской области, по которым проведение такого сравнения

целесообразно.

Кроме того, дополнительно проводился анализ:

- в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из

муниципальных районов Курской области сравнивались УПКС каждой группы

52 В целях более корректного сравнения анализировались средневзвешенные по площади значения УПКС





322

(подгруппы) объектов, расположенных в разных муниципальных районах Курской

области, с результатами УПКС предыдущих туров оценки по сопоставимым

группам видов разрешенного использования, а также по значениям УПКС,

содержащимся в Перечне на дату проведения оценки.

Подробные результаты сравнения представлены в Приложении 2.6. Сведения

о величине КС.

2) в соответствии с пунктом 10.3. МУ о ГКО осуществлялась проверка с

использованием результатов оценочного зонирования территории с целью

выявления результатов оценки, существенно отличающихся от уровня цен для

каждого вида использования объектов;

3) в разрезе муниципальных районов Курской области анализировалось

изменение налоговой базы по сегментам.

Подробные результаты сравнения представлены в Приложении 2.6. Сведения

о величине КС.

4.1.3.1. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных удельных

показателей кадастровой стоимости

Заключительным этапом проведения работ по государственной кадастровой

оценке является анализ полученных удельных показателей кадастровой стоимости.

Прежде чем приступить к выводам следует особо отметить, что в соответствии

с пунктом 1.16. МУ о ГКО минимально возможный уровень кадастровой стоимости

земельного участка вне зависимости от вида разрешенного использования и иных

характеристик не может быть меньше, чем затраты на межевание и оформление

прав на земельный участок. Поэтому все земельные участки были проверены на

превышение указанного минимального значения. Так, если значение УПС

превышало минимальное значение КС (по ЗМ), то оно принималось в качестве

УПКС, если УПС по результатам расчета оказался ниже минимального значения КС

(по ЗМ), то этот показатель приравнивался к минимальному значению КС (по ЗМ) в

разрезе рассматриваемого сегмента.

Такой расчет имеет свою особенность, которая выражается в том, что величина

затрат на межевание фактически мало зависит от площади земельного участка, в

большей степени она зависит от количества поворотных точек соответствующего

земельного участка и его периметра, т.е. является величиной мало

дифференцированной. Простыми словами, для земельного участка площадью 5 кв.м

с 4 поворотными точками и периметром, равным 9 м, величина затрат на межевание

составляет порядка 19 500руб., для земельного участка площадью 6 951 150 кв.м с 474

поворотными точками и периметром, равным 36688 м, величина затрат на

межевание составляет округленно 57 800 руб.. Как видно из приведенного примера

величина затрат на межевание отличается в 3 раза, тогда как площади отличаются в





323

тысячи раз, т.е. наблюдается низкая дифференциация по стоимости работ на

проведение затрат на межевание в зависимости от площади участков.

Такое положение вещей не может не отразиться на удельном показателе

кадастровой стоимости. Так, для земельных участков маленькой площади удельные

показатели являются значительными. Например, для земельного участка с

кадастровым номером 46:06:091302:8 и площадью 5 кв.м величина затрат на

межевание и оформление прав собственности составляет 19 458,36 руб., что в

пересчете на 1 кв.м равно 3 891,67 руб./кв.м. Для земельного участка с кадастровым

номером 46:11:212119:1 площадью 102 518 кв.м величина кадастровой стоимости

(затрат на межевание и оформление прав собственности) составляет 24 685,16 руб.,

что в пересчете на 1 кв.м составляет 0,24 руб./кв.м.

Приведенный пример явно демонстрирует, что привычный в практике оценки

УПКС при расчете его по затратам на межевание и оформление прав собственности

не несет той смысловой или стоимостной характеристики нежели его расчет с

помощью других методов расчета, т.е. он не является информативным,

следовательно по нему не может проводиться анализ и сравнение по значениям

минимальных, средних и максимальных УПКС.

Таким образом, сравнительный анализ проводился в разрезе кодов расчета,

представленных в таблице 3.6.1. раздела 3.6. настоящего Отчета, без учета земельных

участков, расчетное значение стоимости которых оказалось ниже затрат на

межевание и оформление прав собственности.

Так, из указанного сравнительного анализа были исключены 2100 земельных

участков, в том числе:

1223 ЗУ с кодом расчета 01_СХ;

15 ЗУ с кодом расчета 03_ОИ;

4 ЗУ с кодом расчета 04_П;

90 ЗУ с кодами расчета 06_ПД_2ОГ и 06_ПД_5ОГ;

171 ЗУ с кодом расчета 06_ПД_3ОГ;

36 ЗУ с кодом расчета 10_ИЛ;

392 ЗУ с кодами расчета 11_ВО_1 и 11_ВО_2;

165 ЗУ с кодом расчета 13_СОД_1;

4 ЗУ с кодами расчета 13_СОД_2.1 и 13_СОД_2.2.

Кроме того, в предыдущем туре оценки большинство земельных участков,

содержащихся в Перечне, оценивались исходя из того, что они используются в той

или иной мере для целей сельского хозяйства. Действующие МУ о ГКО при расчете

стоимости земельных участков не предполагают привязку объектов оценки к

категории земель, а оцениваются исходя из их фактического использования.

Далее проведен анализ полученных результатов по каждому сегменту с учетом

вышеуказанных особенностей. При сравнении значений с предыдущим туром





324

оценки в целом по Курской области учитывались земельные участки только тех

районов, которые представлены в Перечне в разрезе по сегментам.

1 сегмент «Сельскохозяйственное использование».

Анализ проводился по земельным участкам с кодом расчета 01_СХ

(подсегменты 01:010; 01:030; 01:031; 01:032; 01:050; 01:070; 01:140; 01:160; 01:170; 01:171;

02:022; 13:010; 13:020; 13:030), которые предназначены для использования в качестве

сельскохозяйственных угодий (пашен, сенокосов, пастбищ и т.п.).

Полученные значения УПКС, сравнивались со значениями УПКС,

утвержденными постановлением Администрации Курской области от 07.12.2012

№ 1066-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки

земель сельскохозяйственного назначения Курской области» по 1 группе ВРИ

земельных участков «Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под

пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной

кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными

дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для

обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных,

антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами,

предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности».

В целом для всего региона можно говорить о росте стоимости УПКС на уровне

10% (9% при сравнении с УПКС, содержащимися в Перечне на дату проведения

оценки).

Анализируя полученные результаты, можно сделать вывод, что по 14 районам

рост УПКС составил от 3% до 44% (от 2% до 45% при сравнении с УПКС,

содержащимися в Перечне). Для 4 районов рост составил от 54% до 80% (от 52% до

79% при сравнении с УПКС, содержащимися в Перечне). В Дмитриевском районе

рост кадастровой стоимости значительный и составил 135%, этот факт объясним тем,

что в рамках предыдущего тура кадастровой оценки земельных участков

сельскохозяйственного назначения, проведенного в 2012 году, на взгляд работников

ОБУ «ЦГКО КО», полученные результаты кадастровой стоимости были занижены.

Так, средневзвешенное значение УПКС 2012 года для Дмитриевского района

составило 1,56, это в 2,7 раза ниже, чем средневзвешенное значение УПКС 2012 года в

целом по Курской области. Такое нехарактерное соотношение в рамках настоящей

оценки было устранено благодаря полученным результатам почвенных

обследований на территории бывших хозяйств Курской области (почвенных карт и

почвенных очерков).

По 8 районам произошло даже снижение кадастровой стоимости от 5 до 23%

(от 4% до 23% при сравнении с УПКС, содержащимися в Перечне). Наибольшее

снижение произошло в Щигровском районе и составило 40% (39% при сравнении с

УПКС, содержащимися в Перечне).





325

Следует особо отметить, что оценка земель сельскохозяйственного назначения

в 2012 году проводилась с использованием только почвенных очерков по

муниципальным районам и области в целом, что говорит о более «крупном»

масштабе исследований. Оценка в рамках настоящего Отчета проведена с

использованием почвенных карт территорий бывших хозяйств, а также с

использованием почвенных очерков по муниципальным районам и области в целом,

т.е. при оценке большого количества земельных участков были использованы более

точные данные почвенных обследований.

Также стоит обратить внимание, что в настоящей оценке все полученные

значения находятся в узком диапазоне, т.е. такого значительного разброса удельных

показателей как было в предыдущей оценке нет. В предыдущей оценке

средневзвешенные удельные показатели в разрезе по муниципальным районам

отличались в 3,7 раза, по результатам расчета в рамках Отчета – в 2,2 раза.

2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Анализ проводился по земельным участкам с кодом расчета 02_ЖЗ

(подсегмент 02:050), предназначенным для размещения общежитий и

многоквартирных жилых домов.

Полученные значения УПКС, сравнивались со значениями УПКС, утвержденными

постановлением Администрации Курской области от 02.12.2016

№ 904-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель

населенных пунктов на территории Курской области» по 1 группе ВРИ «Земельные

участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной

жилой застройки».

Следует отметить, что данный сегмент в Перечне представлен единичными

объектами, расположенными в 4 районах. Таким образом, сравнение полученных

результатов с предыдущим туром оценки не даст объективной картины по

изменению стоимостей в муниципальных районах и области в целом. Сравнение же

с УПКС, содержащимися в Перечне, покажет значительный рост, так как в

предыдущем туре оценки данные земельные участки оценивались исходя из того,

что они используются в той или иной мере для целей сельского хозяйства.

Так, при сравнении с УПКС, содержащимися в Перечне, в целом для всего

региона наблюдается рост в 337,3 раза, для муниципальных районов показатель

роста варьируется в диапазоне от 152,4 до 897 раз.

При сравнении с сопоставимым видом разрешенного использования земель

населенных пунктов, УПКС которых утверждены в 2016 году, в целом для всей

области наблюдается падение на уровне 18%, для 2 муниципальных районов

наблюдается рост в диапазоне от 18% до 21%, для Курского муниципального района

зафиксировано падение стоимости на 21%. Значительный рост наблюдается в

Медвенском районе: на 112%. Этот факт объясним тем, что в рамках предыдущего

тура кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов, проведенного в





326

2016 году, на взгляд работников ОБУ «ЦГКО КО», полученные результаты

кадастровой стоимости были занижены. Так, средневзвешенное значение УПКС 2016

года для Медвенского района является наименьшим и составило 365,68, это в 2,3 раза

ниже, чем средневзвешенное значение УПКС 2016 года в целом по Курской области.


значения находятся в более узком диапазоне, т.е. такого разброса удельных




3 сегмент «Общественное использование»

Анализ проводился по земельным участкам с кодом расчета 03_ОИ

(подсегменты 01:143; 03:000; 03:020; 03:021; 03:030; 03:032; 03:040; 03:041; 03:050; 03:051;

03:060; 03:062; 03:071; 03:080; 03:081; 03:082; 03:091; 03:100; 03:101; 05:010; 05:011; 08:030;

08:041; 09:030).





участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов

образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической

культуры и спорта, культуры, искусства, религии».


объектами, расположенными в 10 районах. Таким образом, сравнение полученных

результатов с предыдущим туром оценки может не показать объективной картины

по изменению стоимостей в муниципальных районах и области в целом. Кроме

того, в предыдущем туре оценки данные земельные участки оценивались исходя из

того, что они используются в той или иной мере для целей сельского хозяйства.


региона наблюдается рост в 10,8 раз, для муниципальных районов показатель роста

варьируется в диапазоне от 6,5 до 40,1 раз.




наблюдается падение на уровне от 78% до 89%, для 5 районов зафиксировано

падение от 90% до 96%. Наибольшее падение стоимости произошло по Обоянскому

району: на 97%.

Значительное падение стоимости объясняется тем, что объекты оценки

располагаются в местах, отдаленных от населенных пунктов, а как следствие, от

большого скопления людей. Основное назначение данных объектов предполагает их





327

использование в целях оказания социальных услуг населению. Естественно, в случае

их «плохого» местоположения, стоимость на такие объекты резко падает. По

большому счету, данную группу земельных участков представляют объекты,

предназначенные для оказания услуг небольшому количеству людей (работникам

сельскохозяйственных предприятий, группе отдыхающих лиц и т.д.).






4 сегмент «Предпринимательство»

Анализ проводился по земельным участкам с кодом расчета 04_П

(подсегменты 01:183; 04:040; 04:060; 04:080; 04:096).





участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного

питания и бытового обслуживания».


объектами в 10 районах. Таким образом, сравнение полученных результатов с

предыдущим туром оценки может не дать объективной картины по изменению

стоимостей в муниципальных районах и области в целом. Кроме того, при

предыдущем туре оценки данные земельные участки оценивались исходя из того,

что они используются в той или иной мере для целей сельского хозяйства.


региона наблюдается рост в 28,3 раза, для муниципальных районов показатель роста





наблюдается падение на уровне от 65% до 75%, для 7 районов зафиксировано

падение от 77% до 85%.


располагаются в местах, отдаленных от населенных пунктов, а как следствие от

большого скопления людей. Основное назначение данных объектов предполагает их

использование в целях продажи товаров и услуг населению для получения

предпринимательской выгоды. Естественно, в случае их «плохого» местоположения,

стоимость на такие объекты резко падает. По большому счету, данную группу





328

земельных участков представляют объекты, предназначенные для продажи товаров

небольшому количеству людей (работникам сельскохозяйственных предприятий,

группе отдыхающих лиц и т.д.). Наибольшим спросом земельные участки торгового

назначения пользуются в местах большого скопления людей, то есть в городских

округах и крупных населенных пунктах, и как следствие именно на такие объекты

стоимость максимальная. Объекты оценки находятся на значительном удалении от

указанных центров притяжения.

В то же время, исторически сложилось, что данный вид использования

объектов оценки является наиболее дорогим по сравнению с другими видами







5 сегмент «Отдых (рекреация)»

Анализ проводился по земельным участкам с кодом расчета 05_О

(подсегменты 04:070; 05:022; 05:030).





участки, предназначенные для размещения гостиниц» и 8 группе ВРИ «Земельные

участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-

оздоровительного назначения».


объектами в 4 районах. Таким образом, сравнение полученных результатов с

предыдущим туром оценки не даст объективной картины по изменению стоимостей

в муниципальных районах и области в целом. Сравнение же с УПКС,

содержащимися в Перечне, покажет значительный рост, так как при предыдущем

туре оценки данные земельные участки оценивались исходя из того, что они

используются в той или иной мере для целей сельского хозяйства.






области наблюдается падение на уровне 77 % (при сравнении с 6 группой ВРИ) и

63% (при сравнении с 8 группой ВРИ), для муниципальных районов показатель





329

падения варьируется в диапазоне от 77% до 79% при сравнении с 6 группой ВРИ, от

58% до 66% – при сравнении с 8 группой ВРИ.


располагаются на нехарактерных для данного вида использования территориях

земель сельскохозяйственного назначения, месторасположение которых изначально

имеет меньший спрос по сравнению с аналогичными земельными участками из

состава земель населенных пунктов, где более развитая инфраструктура и спрос на

услуги, связанные с отдыхом и рекреацией.

6 сегмент «Производственная деятельность»

Анализ проводился в разрезе по оценочным группам, так как виды

использования входящих в данный сегмент земельных участков значительно

различаются между собой:

1) Земельные участки с кодами расчета 06_ПД_2ОГ и 06_ПД_5ОГ (подсегменты

01:087; 01:088; 01:091; 01:100; 01:101; 01:102; 01:110; 01:111; 01:112; 01:122; 01:132; 01:150;

01:180; 01:181; 06:030; 06:040; 06:050; 06:060; 06:090; 06:093; 06:110; 08:010; 10:011).


утвержденными постановлениями Администрации Курской области:

от 07.12.2012 № 1066-па «Об утверждении результатов государственной

кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Курской области» (3

группа ВРИ «Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями,

строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и

первичной переработки сельскохозяйственной продукции»);


кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи,

радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической

деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального

назначения Курской области» (2 группа ВРИ, включающая в себя: земельные участки

для размещения производственных и административных зданий, строений,

сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности

организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности; земельные участки

для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду гражданам и

юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг

пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок,

сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных

материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов,

предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при

условии соблюдения требований безопасности движения, установленных

федеральными законами);





330


кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Курской области» (9

группа ВРИ «Земельные участки, предназначенные для размещения

производственных и административных зданий, строений, сооружений

промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического,

продовольственного снабжения, сбыта и заготовок»).


региона наблюдается рост в 6,9 раз, для муниципальных районов показатель роста

варьируется в диапазоне от 4,7 до 12,8 раз. Наименьший рост зафиксирован в

Советском и Курском районах, наибольший – в Хомутовском.

Сопоставимые показатели роста наблюдаются при сравнении с УПКС земель

сельскохозяйственного назначения 3 группы ВРИ, утвержденными в 2012 году. Так, в

целом для всего региона наблюдается рост в 6,4 раза, для муниципальных районов

показатель роста варьируется в диапазоне от 4,5 до 11,4 раз. Наименьший рост

зафиксирован в Курском районе, наибольший – в Мантуровском, Тимском,

Хомутовском, Черемисиновском районах.

При сравнении с УПКС земель промышленности и иного специального

назначения, утвержденными в 2015 году, и земель населенных пунктов,

утвержденными в 2016 году, в целом для всего региона наблюдается падение

стоимости. Так, по отношению к 01.01.2014 оно составило 87%, по отношению к

01.01.2016 – 65%.

При анализе в разрезе муниципальных районов установлено, что падение

стоимости в сравнении землями промышленности и иного специального

назначения находится в диапазоне от 78% до 91% (наименьшее падение в

Хомутовском районе, наибольшее – в Мантуровском и Курском районах). Падение

стоимости в сравнении с землями населенных пунктов уже не такое значительное и

варьируется в диапазоне от 39% до 85%, при этом большинство районов (20 из 28)

сосредоточено в более узком диапазоне от 39% до 69%.

Таким образом, исходя из результатов государственных кадастровых оценок

начиная с 2014 года намечена тенденция на снижение стоимости земельных участков,

предназначенных для размещения объектов капитального строительства

производственного назначения, что подтвердилось результатами оценки,

полученных в рамках настоящего Отчета. Кроме того, снижение стоимости

объясняется тем фактом, что подавляющее большинство объектов оценки данной

группы предназначено для зданий, связанных с производством

сельскохозяйственной продукции. Такой вид деятельности поддерживается

политикой Российской Федерации, в том числе через субсидирование бизнеса, что

не может ни сказаться и на стоимости активов (земельных участков, зданий). Из всех

видов производственной деятельности именно сельскохозяйственное производство

занимает нишу самых дешевых земельных участков.





331

Сравнение данной группы объектов оценки целесообразно провести с

земельными участками 1 сегмента с кодом расчета 01_СХ. Так, по результатам

сравнения установлено, что земельные участки, предназначенные для размещения

зданий для производства с/х продукции, стоят в целом по области дороже в 8,1 раз,

чем земельные участки сельскохозяйственных угодий без права застройки, по

муниципальным районам показатель роста варьируется в диапазоне от 6 до 13 раз.

Это вполне объяснимо, так как земельные участки с правом застройки стоят заметно

дороже земельных участков без такого права.

2) Земельные участки с кодом расчета 06_ПД_3ОГ (подсегменты 03:011; 06:080;

07:010; 07:020; 07:050).

Для земельных участков 3 оценочной группы 6 сегмента, представляющих

собой в основном линейные объекты различного функционального назначения,

расчет был осуществлен с использованием значений УПКС земельных участков,

граничащих с указанными земельными участками. Таким образом, полученные

значения УПКС в рамках настоящего Отчета не несут той смысловой или

стоимостной характеристики нежели расчет с помощью других методов, т.е. он не

является информативным, следовательно, проведение анализа и сравнения по

значениям минимальных, средних и максимальных УПКС будет не совсем

корректным.

Вместе с тем, по результатам проведенных расчетов было установлено, что для

большинства земельных участков УПКС граничащих земельных участков

варьируется в широком диапазоне: минимальное значение, задействованное в

расчетах, равно 0,04 руб./кв.м, максимальное – 3973,91 руб./кв.м. Например, для

земельного участка с кадастровым номером 46:11:111809:150 величина УПКС

граничащих участков находится в диапазоне от 2,39 руб./кв.м до 852,93 руб./кв.м.

Разброс удельных показателей УПКС, полученных в рамках настоящего

Отчета, в разрезе по муниципальным районам значителен, минимальное значение

зафиксировано в Горшеченском и Мантуровском районах на уровне 4 руб./кв.м,

максимальное – в Курском в размере 136,24 руб./кв.м.

На основании вышеизложенного, рассчитанная таким способом кадастровая

стоимость не может быть проанализирована по значениям минимальных, средних и

максимальных УПКС.

3) Земельные участки с кодом расчета 06_ПД_4ОГ (подсегменты 04:095; 04:099).




кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи,

радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической

деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального





332

назначения Курской области» (3 группа ВРИ, включающая в себя земельные участки

под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных

дорог);



группа ВРИ «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов

торговли, общественного питания и бытового обслуживания»).


объектами во всех 9 районах. Таким образом, сравнение полученных результатов с

предыдущим туром оценки не даст объективной картины по изменению стоимостей

в муниципальных районах и области в целом. Сравнение же с УПКС,

содержащимися в Перечне, покажет значительный рост, так как при предыдущем

туре оценки данные земельные участки оценивались исходя из того, что они





При сравнении с УПКС земель промышленности и иного специального

назначения, утвержденными в 2015 году, и земель населенных пунктов,

утвержденными в 2016 году, в целом для всего региона наблюдается падение

стоимости. Так, по отношению к 01.01.2014 оно составило 45%, по отношению к

01.01.2016 – 70%. Здесь необходимо отметить, что сравнение с оценкой земель

населенных пунктов будет искажено по причине вхождения в 5 группу ВРИ не

только объектов придорожного сервиса, но и других объектов торгового назначения

(земельных участков, на которых располагаются крупные торгово-развлекательные

центры, сетевые магазины и т.п.), которые на протяжении долгого периода времени

имеют наиболее высокую стоимость и спрос из имеющихся видов разрешенного


При анализе в разрезе муниципальных районов установлено, что падение

стоимости в сравнении с землями промышленности и иного специального

назначения находится в диапазоне от 17% до 61% (наименьшее падение в Курском и

Льговском районах, наибольшее – в Беловском и Золотухинском районах). Падение

стоимости в сравнении с землями населенных пунктов варьируется в диапазоне от

26% до 78% (наименьшее падение в Льговском районе, наибольшее – в

Золотухинском районе).

Таким образом, учитывая тенденцию на снижение стоимости по 2 оценочной

группе 6 сегмента, можно говорить о достоверности полученных результатов и их

объяснимости с точки зрения ценообразования. При этом, снижение стоимости в

отличии от земельных участков, связанных с размещением животноводческих





333

комплексов, уже не такое значительное, так как данный вид использования

отличается большей однородностью и стабильностью в уровне изменения цен.

10 сегмент «Использование лесов»

Анализ проводился по земельным участкам с кодом расчета 10_ИЛ

(подсегменты 10:010; 10:020; 10:030; 10:040).


утвержденными постановлением Правительства Курской области от 16.06.2004 № 66

«Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель лесного

фонда, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, земель

сельскохозяйственного назначения Курской области».


объектами в 11 из 15 районах. Таким образом, сравнение полученных результатов с

предыдущим туром оценки может не дать объективной картины по изменению

стоимостей в муниципальных районах и области в целом.


региона наблюдается падение на 70% раз, для муниципальных районов показатель

падения варьируется в диапазоне от 39% до 91%. Это объясняется тем фактом, что

при предыдущем туре оценки данные земельные участки оценивались исходя из

того, что они используются в той или иной мере для целей сельского хозяйства. В

Отчете объекты оценки 10 сегмента оценивались с использованием доходного

подхода путем расчета одного вида лесопользования – массовая заготовка

древесины. Данный вид деятельности является менее рентабельным, что и

подтверждается полученными результатами.


лесного фонда, УПКС которых утверждены в 2004 году, следует обратить внимание,

что оценка была проведена по состоянию на 01.01.2012, т.е. на момент определения

кадастровой стоимости в рамках данного Отчет прошло 16 лет. Данный факт говорит

о том, что такое сравнение не может быть показательным, так как за такой большой

период времени изменения значительны.

Вместе с тем, в целом для всей области наблюдается рост в 2,7 раза, при этом

для 12 из 15 районов показатель роста варьируется от 1,4 до 3,3 раз, а для 3 районов

(Железногорский, Курский, Октябрьский) от 22 до 23,8 раз. Такой значительный рост

в 3 районах объясним тем, что в рамках предыдущего тура кадастровой оценки

земельных участков лесного фонда, проведенного в 2004 году, на взгляд работников

ОБУ «ЦГКО КО», полученные результаты кадастровой стоимости были занижены.

Так, средневзвешенное значение УПКС по состоянию на 01.01.2002 для

Железногорского, Курского, Октябрьского района составил 0,04 руб./кв.м, это в 10

раз ниже, чем средневзвешенное значение УПКС на 01.01.2002 в целом по Курской

области.





334


значения находятся в значительно более узком стоимостном диапазоне, т.е. такого

разброса удельных показателей как было в предыдущей оценке нет. В предыдущей

оценке средневзвешенные удельные показатели в разрезе по муниципальным

районам отличались в 16,5 раз, по результатам расчета в рамках Отчета – в 2,8 раз.





335

11 сегмент «Водные объекты»

Анализ проводился по земельным участкам с кодами расчета 11_ВО_1 и

11_ВО_2 (подсегменты 01:130; 01:131; 11:010).53

В сравнительный анализ попали только крупные хозяйства, которые могут

выращивать рыбу с использованием садков, это очень маленькое количество

участков, а также земельные участки с большой площадью, расчет по которым

проводился исходя из выращивания рыбы на естественной кормовой базе. Общее

количество таких участков составило 40. По оставшимся 392 ЗУ полученные значения

оказались отрицательными или ниже минимального возможного уровня

кадастровой стоимости (ниже затрат на межевание и оформление прав

собственности).



№ 1066-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки

земель сельскохозяйственного назначения Курской области» по 4 группе ВРИ

«Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и

используемые для предпринимательской деятельности».


объектами в 8 из 11 районов. Таким образом, сравнение полученных результатов с

предыдущим туром оценки может не отразить объективной картины по изменению

стоимостей в муниципальных районах и области в целом.

Для всего региона можно говорить о падении УПКС на уровне 25% (18% при

сравнении с УПКС, содержащимися в Перечне на дату проведения оценки).


падение УПКС составило от 17% до 63% (от 18% до 63% при сравнении с УПКС,

содержащимися в Перечне), по 2 районам (Горшеченскому и Солнцевскому)

зафиксировано значительное падение от 85% до 92%. Только для Кореневского

района наблюдается рост, который составил 14% (19% при сравнении с УПКС,

содержащимися в Перечне). Как говорилось ранее, данное сравнение из-за малого

количества объектов оценки и специфики расчета земельных участков исходя из

выращивания рыбы на естественной кормовой базе по муниципальным районам не

может быть объективным. Данный факт подтверждается и большим разбросом

средневзвешенных УПКС в муниципальных районах (разница между минимальным

и максимальным значениями составляет 12,4 раза).

Кроме того, при анализе земельных участков только с кодом расчета 11_ВО_1,

расчет по которым проводился исходя из выращивания рыбы с использованием

53 Фактически земельные участки с кодом расчета 01:130, 01:131 относятся к 1 сегменту «Сельскохозяйственное

использование», однако для целей сравнительного анализа УПКС они были объединены с земельными

участками с кодом расчета 11:010, так как имеют одинаковую методику расчета исходя из возможности

разведения рыбы





336

садков, установлено минимальное отличие стоимостей в сравнении с предыдущим

туром оценки, проведенном в 2012 году.

13 сегмент «Садоводческое, огородническое и дачное использование,

малоэтажная жилая застройка»

Анализ проводился в разрезе по двум большим группам:

1) Земельные участки, предназначенные для СОД использования, с кодом

расчета 13_СОД_1 (подсегменты 13:011; 13:021; 13:031).




кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Курской области»;



группа ВРИ «Земельные участки, предназначенные для дачного строительства,

садоводства и огородничества»).

В целом для всего региона в сравнении с УПКС, утвержденными в 2013 году,

можно говорить о росте стоимости УПКС в 5,3 раза (5,8 раз при сравнении с УПКС,

содержащимися в Перечне на дату проведения оценки), для муниципальных

районов показатель роста варьируется в диапазоне от 4,8 до 10 раз (от 4,4 до 15,6 раз

при сравнении с УПКС, содержащимися в Перечне на дату проведения оценки).

Однако более информативными и сопоставимыми можно назвать результаты,

полученные в 2016 году при оценке земельных участков населенных пунктов.


падение УПКС составило от 4% до 63%. Для остальных 5 районов полученные

результаты демонстрируют рост значений УПКС: для трех районов незначительный

рост на уровне до 10% и для двух районов (Дмитриевский и Хомутовский) рост

УПКС составил 34% и 40% соответственно.

Несмотря на то, что МУ о ГКО не подразумевают деление на категории

земельных участков, на рынок недвижимости по инерции еще оказывает

значительное влияние категория земель. Земельные участки категории населенных

пунктов стоят дороже земельных участков, находящихся за пределами населенных

пунктов.

Это наглядно видно из графика, где по оси абсцисс значение 1 соответствует

ЗУ сельскохозяйственного назначения, 2 – ЗУ населенных пунктов, по оси ординат –

УПКС (рисунок 4.1.3.1.). Построенная зависимость осуществлена по результатам

сбора информации о рынке объектов недвижимости по 151 земельному участку

СОД использования, выбранных после проверки общей выборки в количестве 187





337

ОА на достоверность и непротиворечивость информации, а также на наличие

грубых погрешностей – аномальных, резко выделяющихся данных по критерию

Смирнова-Граббса.

Рисунок 4.1.3.1. График зависимости земельных участков СОД использования

от категории земель

В отличие от общего падения стоимости земельных участков СОД

использования по районам (за исключением двух муниципальных районов) в целом

по области наблюдается рост средневзвешенного по площади значения УПКС на

53%. Данный рост не отражает описанную тенденцию на уменьшение стоимости по

муниципальным районам и может ввести в заблуждение, однако данный показатель

легко объясняется с помощью нижеприведенной таблицы.


Общая площадь и средневзвешенные по площади УПКС СОД использования

2016 и 2018 годов


район

Общая

площадь ЗУ

СОД

использования,

содержащихся

в Перечне на

01.01.2018, кв.м

УПКС,

рассчитанный

на 01.01.2018

Общая

площадь ЗУ

СОД




01.01.2016, кв.м

УПКС,

рассчитанный на

01.01.2016

Дмитриевский 1 015 365,00 67,35 57 828,00 50,43

Железногорский 7 327 354,76 62,33 821 352,08 115,21

Золотухинский 1 220 343,00 52,49 1 622 578,00 95,13

Кореневский 767 492,00 64,41 306 798,67 125,15

Курский 43 010 870,68 151,83 643 322,00 158,05

Курчатовский 12 867 448,23 64,44 455 015,00 126,41

Льговский 2 771 782,37 60,70 804 949,00 75,55

Медвенский 173 964,00 51,84 515 817,00 47,33

Обоянский 1 497 300,40 72,55 177 806,50 101,01

Октябрьский 7 152 476,40 47,77 226 060,87 128,16





338


район

Общая

площадь ЗУ

СОД




01.01.2018, кв.м

УПКС,


на 01.01.2018

Общая

площадь ЗУ

СОД




01.01.2016, кв.м

УПКС,


01.01.2016

Поныровский 1 500,00 57,07 314 316,00 53,82

Пристенский 2 800,00 55,70 561 970,00 134,82

Рыльский 3 966 765,54 62,08 143 738,00 109,07

Фатежский 1 341 399,46 65,92 109 172,78 114,68

Хомутовский 896 822,00 64,51 10 217 721,64 46,13

Щигровский 2 717 221,17 62,30 100 084,69 60,55

Курская область 86 730 905,01 105,94 17 078 530,23 69,09

Так, анализируя вклад каждого района в средневзвешенное значение УПКС

установлено, что на УПКС 2018 года значительное влияние оказывает Курский

район, который является наиболее дорогим как в 2016, так и в 2018 годах. Площадь

земельных участков данного района составляет порядка 49,6% всех земельных

участков СОД использования, в то время как в УПКС 2016 года наибольший вклад

вносят земельные участки Хомутовского района, который является одним из самых

дешевых в 2016 году. Площадь земельных участков данного района составляет

порядка 59,8% всех земельных участков СОД использования, в то время как площадь

Курского района составляет только 3,8%.

Таким образом, территориальный уровень полученных в рамках настоящего

Отчета стоимостей является в целом ниже аналогичного уровня стоимостей по

земельным участкам населенных пунктов. Так, в основных районах Курской области

(Железногорском, Курском, Курчатовском, Октябрьском), земельные участки

которых занимают порядка 81,3% территории всех ЗУ СОД использования в

Перечне на 01.01.2018, произошло снижение стоимости на 46%, 4%, 49% и 63%

соответственно.

2) Земельные участки, предназначенные для ИЖС и ЛПХ с правом застройки,

с кодами расчета 13_СОД_2.1 и 13_СОД_2.2 (подсегменты 02:010; 02:011; 02:020;

02:021).




населенных пунктов на территории Курской области» (2 группа ВРИ «Земельные

участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в

том числе индивидуальной жилой застройки»).


объектами в 12 из 17 районов. Таким образом, сравнение полученных результатов с

предыдущим туром оценки не отразит объективной картины по изменению





339

стоимостей в указанных муниципальных районах. Сравнение же с УПКС,

содержащимися в Перечне, покажет значительный рост, так как в предыдущем туре

оценки данные земельные участки оценивались исходя из того, что они



региона наблюдается рост в 13 раз, для муниципальных районов показатель роста




области наблюдается рост на 50%, при этом по 11 районам рост УПКС составил от

10% до 65%, для 2 районов (Медвенского и Рыльского) рост более значительный и

составил 112% и 161% соответственно. В данную группу земельных участков вошел и

второй наиболее массовый по количеству земельных участков Железногорский

район (28,7% всех анализируемых ЗУ с кодами расчета 13_СОД_2.1 и 13_СОД_2.2),

увеличение стоимости по которому произошло на 39%.

По 4 районам произошло снижение кадастровой стоимости от 12% до 46%. В

данную группу земельных участков вошел и наиболее массовый по количеству

земельных участков Курский район (67,8% всех анализируемых ЗУ с кодами расчета

13_СОД_2.1 и 13_СОД_2.2), снижение стоимости по которому произошло на 21%.

В таблице 4.1.3.2. наглядно виден вклад каждого района в итоговое

средневзвешенное по площади значение УПКС Курской области.


Общая площадь и средневзвешенные по площади УПКС ИЖС использования

2016 и 2018 годов


район

Общая

площадь ЗУ

СОД




01.01.2018, кв.м

УПКС,


на 01.01.2018

Общая

площадь ЗУ

СОД




01.01.2016, кв.м

УПКС,


01.01.2016

Беловский 1 400,00 97,87 30 930 303,88 78,70

Дмитриевский 3 000,00 118,03 25 370 574,83 71,48

Железногорский 1 076 527,00 191,73 37 380 173,89 137,88

Кореневский 12 490,00 91,28 27 723 410,57 79,12

Курский 1 113 101,00 195,13 121 448 639,85 248,38

Курчатовский 5 973,00 100,59 25 987 481,03 184,77

Льговсикй 9 300,00 81,00 34 451 649,23 91,57

Медвенский 3 485,00 149,58 32 756 643,15 70,43

Обоянский 10 000,00 75,30 40 898 078,66 106,42

Октябрьский 4 325,00 183,77 37 361 292,59 134,01

Поныровский 3 000,00 134,08 19 486 120,63 103,45

Рыльский 21 074,00 218,38 43 421 244,25 83,79





340


район

Общая

площадь ЗУ

СОД




01.01.2018, кв.м

УПКС,


на 01.01.2018

Общая

площадь ЗУ

СОД




01.01.2016, кв.м

УПКС,


01.01.2016

Суджанский 1 856,00 99,89 46 110 097,14 82,39

Тимский 8 816,00 70,28 23 190 735,94 63,90

Хомутовский 5 012,00 58,82 19 501 172,17 49,94

Черемисиновский 445,00 121,71 17 759 273,80 75,24

Щигровский 35 782,00 97,15 28 205 368,47 85,68

Курская область 2 315 586,00 189,28 611 982 260,08 125,89

Таким образом, наибольший вклад в средневзвешенное значение УПКС 2018

года внесли 2 наиболее дорогих муниципальных районов Курской области:

Железногорский и Курский. Площадь земельных участков данных районов

составляет порядка 94,6% всех земельных участков ИЖС использования, в то время

как в УПКС 2016 года вклад данных районов не такой значительный и составляет

26,9%. Весомый вклад в УПКС 2016 года вносят районы с УПКС ниже 100 руб./кв.м.

Общая площадь земельных участков таких районов составляет 53,8% всех земельных

участков ИЖС использования. На основании вышеизложенного, рост на 50% УПКС

2018 года по сравнению с УПКС 2016 года не отражает объективное положение

вещей, более объективными результатами являются УПКС в разрезе по

муниципальным районам.

Для целей обоснованности деления 13 сегмента на земельные участки СОД

использования и земельные участки ИЖС использования проведен сравнительный

анализ полученных значений УПКС по 2 группам. Так, земельные участки ИЖС

использования в целом по Курской области стоят на 79% дороже земельных

участков СОД использования, что свидетельствует о дифференциации рынка 13

сегмента и правильности такой группировки.

Все приведенные выше выводы в разрезе сегментов, в целом, соответствуют

ценообразованию рынка земельных участков и не превышают рыночной стоимости

земельных участков соответствующих сегментов.

4.1.3.2. Анализ соответствия значений кадастровой стоимости объектов оценки

результатам оценочного зонирования

В рамках настоящего Отчета оценочное зонирование было проведено только

для 13 сегмента «Садоводческое, огородническое и дачное использование,

малоэтажная жилая застройка» ввиду неактивности рынка по всем прочим

сегментам. Оценочное зонирование проводилось отдельно для земельных участков

СОД использования с кодом 13_СОД_1 и земельных участков ИЖС использования с

кодами расчета 13_СОД_2.1 и 13_СОД_2.2. Таким образом, результаты кадастровой





341

стоимости земельных участков, отнесенных к 13 сегменту, были проверены на

соответствие результатам оценочного зонирования.

Для земельных участков СОД использования согласно проведенному

оценочному зонированию (Приложение 2.2. Результаты оценочного зонирования)


- для 1 ценовой зоны (0-75 руб./кв.м) расчетные УПКС 50 из 42809 земельных

участков (0,1%) превышают верхнюю границу установленного диапазона: 49

земельных участков – от 3,1% до 8,4%, 1 участок – на 20,1%;

- для 2 ценовой зоны (75-150 руб./кв.м) расчетные УПКС 299 из 11394

земельных участков (2,6%) превышают верхнюю границу установленного диапазона:

296 земельных участков – от 3,1% до 5,6%, 3 участка – на 16%;

- для 3 ценовой зоны (150-350 руб./кв.м) расчетные УПКС всех 9665 земельных

участков находятся в установленном диапазоне;

- для 4 ценовой зоны (350+ руб./кв.м) расчетные УПКС всех 2086 земельных

участков находятся в установленном диапазоне.

Таким образом, для 349 из 65954 земельных участков (0,5%) полученные

расчетные значения УПКС отклоняются от установленных диапазонов оценочного

зонирования, из которых 345 земельных участков превышают верхнюю границу

диапазона минимально (от 3,1 до 8,4%), а 4 участка – от 16 до 20,1%.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод об отсутствии результатов

оценки, существенно отличающихся от уровня цен по земельным участкам СОД

использования, следовательно, проведенные расчеты соответствуют рыночным

данным.

Для земельных участков ИЖС использования согласно проведенному

оценочному зонированию (Приложение 2.2. Результаты оценочного зонирования)


- для 1 ценовой зоны (0-100 руб./кв.м) расчетное УПКС 1 из 133 земельных

участков (0,8%) превышает верхнюю границу установленного диапазона на 21,7%;

- для 2 ценовой зоны (100-200 руб./кв.м) расчетные УПКС 174 из 992 земельных

участков (17,5%) превышают верхнюю границу установленного диапазона от 5,1% до

7,1%;

- для 3 ценовой зоны (200-350 руб./кв.м) расчетные УПКС всех 678 земельных

участков находятся в установленном диапазоне;

- для 4 ценовой зоны (350+) расчетные значения всех 2 земельных участков

находятся в установленном диапазоне.

Таким образом, для 175 из 1805 земельных участков (9,7%) полученные

расчетные значения УПКС отклоняются от установленных диапазонов оценочного





342

зонирования, из которых 174 земельных участков превышают верхнюю границу

диапазона минимально (от 5,1 до 7,1%), а 1 участок – на 21,7%.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод об отсутствии результатов

оценки, существенно отличающихся от уровня цен по земельным участкам ИЖС

использования, следовательно проведенные расчеты соответствуют рыночным

данным.

4.1.3.3. Анализ изменение налоговой базы объектов оценки

Анализ изменений налоговой базы в отличие от анализа минимальных,

средних и максимальных УПКС проводился по всем земельным участкам, входящим

в сегмент, без исключения. Такое сравнение является более показательным и

объективным, так как здесь, по сути, не анализируется подход и метод определения

УПКС, а отслеживается фактический рост (снижение) кадастровой стоимости по

всем объектам оценки.

По результатам проведенного анализа в целом по Курской области установлен

прирост налоговой базы на 19%. При этом, основной вклад в формирование

налоговой базы по результатам проведенных в рамках настоящего Отчета расчетов

вносят 3 сегмента: 1 сегмент «Сельскохозяйственное использование» (89,92% от

общей величины налоговой базы), 13 сегмент «Садоводческое, огородническое и

дачное использование, малоэтажная жилая застройка» (6,52%) и 6 сегмент

«Производственная деятельность» (3,28%). Вклад оставшихся 11 сегментов крайне

мал и составляет в совокупности 0,28%.

При этом по сравнению с текущей налоговой базой произошло

перераспределение вклада обозначенных сегментов в сторону уменьшения влияния

1 сегмента (с 97,90% до 89,92%), увеличения влияния 6 сегмента (с 0,61% до 3,28%) и 13

сегмента (с 1,31% до 6,52%).

В целом следует отметить значительный рост налоговой базы по земельным

участкам 2, 3, 4, 5, 6 13 сегментам. Это связано в основном с тем фактом, что в

предыдущем туре оценки большинство земельных участков, содержащихся в

Перечне, оценивались исходя из того, что они используются в той или иной мере

для целей сельского хозяйства. Действующие МУ о ГКО при расчете стоимости

земельных участков не предполагают привязку объектов оценки к категории земель,

а оцениваются исходя из их фактического использования.

По 1 сегменту наблюдается незначительный рост на уровне 9%, что в целом

объясняется тем, что оценка земель сельскохозяйственного назначения в 2012 году

проводилась с использованием только почвенных очерков по муниципальным

районам и области в целом, что говорит о более «крупном» масштабе исследований.

Оценка в рамках настоящего Отчета проведена с использованием почвенных карт

территорий бывших хозяйств, а также с использованием почвенных очерков по

муниципальным районам и области в целом, т.е. при оценке большого количества





343

земельных участков были использованы более точные данные почвенных

обследований.

Падение налоговой базы отмечается по земельным участкам 8, 9, 10 11, 12 и 14

сегментов, что связано с тем фактом, что кадастровая стоимость большинства

земельных участков была определена по минимальному уровню кадастровой

стоимости, т.е. по затратам на межевание и оформление прав собственности.

Тенденции, описанные в целом по Курской области, сохранились и в разрезе

муниципальных районов, сравнительные таблицы по которым представлены в

Приложении 2.6. Сведения о величине КС.

4.1.4. Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

При проверке качества процессов определения кадастровой стоимости была

проведена выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения

кадастровой стоимости.

В результате проведенной выборочной проверки полученные результаты

совпали с результатами, рассчитанными при определении кадастровой стоимости.

Директор

В.В. Гнездилов (подпись)

Заместитель директора

А.В. Тихова

(подпись)

Начальник отдела определения

кадастровой стоимости вновь

учтенных объектов

О.Е. Маслобоева

(подпись)

Documents

ОТЧЕТ ОБ ИТОГАХкадастркурск.рф/img/doc/Proektotcheta1_2.pdfиспользования объектов недвижимости и рекомендован