ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ«ОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ П. А. СТОЛЫПИНА»

ОМСКИЙ АГРАРНЫЙ ТЕХНИКУМ

ОТДЕЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ОСНОВЫ КАДАСТРА

учебное пособиепо профессиональному модулю

ПМ.02 Осуществление кадастровых отношений

для обучающихся по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Омск – 2015

2

Учебное пособие по профессиональному модулю ПМ.02 Осуществление кадастровых отношений МДК 02.01 Кадастры и кадастровая оценка земель для обучающихся по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения составили: Карпук Любовь Михайловна к.с.-х.н., преподаватель отделения экономического отделения ФГБОУ ВПО ОмГАУ им. П.А.Столыпина ОАТ и Макенова Сауле Кажаповна к.-с.х.н., доцент каф. ВПО ОмГАУ им. П.А.Столыпина

Учебное пособие рассмотрено и рекомендовано для использования в образовательном процессе на заседании предметно-цикловой методической комиссии

от « » _______ 2015г. протокол №

Учебное пособие по профессиональному модулю ПМ.02 Осуществление кадастровых отношений МДК 02.01 Кадастры и кадастровая оценка земель для обучающихся по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения утверждены в качестве методических указаний для обучающихся по специальности на заседании методического совета от « » _________2015 г. протокол №

3

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

4

1

ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ И СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

5

1.1 Исторические этапы становления кадастра в России5

1.2 Научные предпосылки ведения кадастра

7

1.3 Типы классификаций кадастров11

1.4 Цели, принципы, содержание и задачи государственного кадастра недвижимости13

Вопросы для самопроверки14

Тестовые вопросы для самопроверки15

2

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ17

2.1Правовое обеспечение государственного кадастра недвижимости

4

17

2.2 Структура Государственных органов управления Государственным кадастром недвижимости

19

2.3 Межведомственные связи, их координация и совершенствование21

Вопросы для самопроверки22

Тестовые вопросы для самопроверки22

3

ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ24

3.1Понятие недвижимости24

3.2Кадастровое деление территории

26

3.3Публичная кадастровая карта

31

3.4 Кадастровые сведения о земельных участках

32

Вопросы для самопроверки

5

36

Тестовые вопросы для самопроверки

36

4

ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

39

4.1 Понятие и содержание информационного обеспечения государственного кадастра недвижимости

39

4.2 Кадастровая информация: сбор, хранение, анализ, актуализация кадастровой информации

41

Вопросы для самопроверки43

Тестовые вопросы для самопроверки43

5

ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

45

5.1Понятие и организация кадастровой деятельности45

5.2 Образование земельных участков как объектов кадастровой деятельности47

6

5.3 Назначение и содержание межевания земель48

5.4 Требования к оформлению документов для целей государственного учета земельных участков

50

Вопросы для самопроверки52

Тестовые вопросы для самопроверки52

6

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА НИХ

55

6.1 Общие положения о государственной регистрации55

6.2 Объекты государственной регистрации

56

6.3 Понятие о едином государственном реестре прав (ЕГРП)

57

Вопросы для самопроверки60

Тестовые вопросы для самопроверки61

7

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

63

Введение

Учебное пособие по профессиональному модулю ПМ.02 Осуществление кадастровых отношений МДК 02.01 Кадастры и кадастровая оценка земель для обучающихся по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения.

Под термином «кадастр» (от франц. cadastre – лист, список, реестр) в общем случае понимается систематизированный свод, перечень, реестр основных сведений об экономически значимых ресурсах страны, государства, имеющий официальный статус. Кадастры содержат данные о местоположении учитываемых ресурсов и объектов, их величине, качественных характеристиках и стоимостной оценке. Кадастр – основной источник информации для управления недвижимостью и регулирования её использования.

В пособии приводятся исторические аспекты и современное состояние ведения государственного кадастра недвижимости, освещены вопросы правового обеспечения государственного кадастра недвижимости, понятия и классификации объектов недвижимости. Особое внимание уделяется вопросам автоматизации кадастра, осуществлению кадастровой деятельности и регистрации прав на земельные участки и объектов недвижимости, расположенных на них.

Авторы надеются, что данное учебное пособие послужит одним из основным источником информации при изучении профессионального модуля ПМ.02 Осуществление кадастровых отношений МДК 02.01 Кадастры и кадастровая оценка земель специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения.

8

1 ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ И СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Исторические этапы становления кадастра в России1.2 Научные предпосылки ведения кадастра 1.3 Типы классификаций кадастров1.4 Цели, принципы, содержание и задачи государственного кадастра

недвижимости

1.1 Исторические этапы становления кадастра в России

Исторически кадастр возник по объективной необходимости получения сведений о земле как о первоисточнике материальных благ и объекте налогообложения. Слово «кадастр» происходит от латинского «caput», что означало «податный предмет» и возникло во времена римского императора Августа (27 г. до н. э. — 14 г. до н. э.). В этот период была утверждена единица учета сбора дани за землю — «caputigum». В дальнейшем это слово трансформируется в «catastrum», позднее — «cadastre» (франц.), дословно «книга-реестр». Первый римский кадастр, называвшийся «Табулес Цензуалес», был введен в VI в. до н. э. Сервием Туллием. В этом кадастре проводилась съемка периметра недвижимого имущества, и устанавливался налог с учетом типа почвы, ее возделывания, качества и продуктивности.

Таблица 1Исторические этапы становления кадастра в России

Период Содержание IX - XV вв. Первые описания земель в России появились в IX в. Описания земель

касались, главным образом, монастырских и церковных земель и служили основанием для наделения духовенства имуществом, в частности землей.Первые переписи земель с характеристикой их количества и качества относятся к XII в. Так, очень подробное описание многочисленных и разнообразных доходов с земли было сделано в уставных грамотах новгородского князя Святослава (1137), смоленского князя Ростислава (1150) и других источниках права.

XV- XVI вв. Старейшими дошедшими до нас кадастровыми документами являются описания земель периода татарского ига (XIII—XV вв.). Первая перепись земель Руси была проведена при хане Батые в 1245 г. Таким образом, описания земель, проведенные в период татаро-монгольского ига, долгое время служили земельно-учетными данными для московских князей.Для описания земель в XVI в. было создано специальное учреждение - Поместный приказ, которое стало общегосударственным руководящим центром, объединяющим межевые, кадастровые и крепостные работы. Описания земель проводились лицами, называвшимися писцами, дозорщиками и мерщиками на которых возлагалось измерение пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий. Количество земли исчислялось приблизительно. Сведения о земле отражали в «Писцовых книгах». Писцовые книги имели юридический и правовой характер. При их заполнении проверяли права землевладельца на описываемые земли. Купля-продажа земли, обмен земельными владениями, передача земель по наследству подтверждались документами и отражались в писцовых книгах. Эти книги признавались государством в качестве важнейшего доказательства прав на землю, а сама запись в них

9

получила характер земельной регистрации.

XVI- XVII вв. Для описания земель в 1566 г. было создано специальное учреждение — Поместный приказ. Однако в 1626 г. Поместный приказ сгорел, и большую часть проделанной работы пришлось проводить заново, в том числе и с использованием других книг, имевшихся в то время в государстве.В 1681 г. приступили к осуществлению размежевания не межеванных и спорных земель. В писцовых наказах 1680-1684 гг. межевание впервые отделяется от описания земель и землевладельцев для целей налогообложения.В 1708 г. Указом «Об учреждении губерний и расписании к ним городов» было введено административно-территориальное деление России (8 губерний), способствовавшее упорядочению учета земель, а в 1714 г. Указом «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (о единонаследии) Петром I было введено понятие недвижимого имущества (недвижимой собственности) и была упорядочена передача прав на недвижимое имущество при наследовании.

XVIII- до 1917 г. С приходом к власти Екатерины II (1762-1796) начали подготовку к Генеральному межеванию и учету всех российских земель, начатые с 13 сентября 1766 г. Для проведения этого масштабного действия 19 сентября 1765 г. были изданы Манифест «О Генеральном размежевании земель всей Империи».В дореволюционной России сведения о землях содержались в «Поземельной книге» и «Межевой книге». В «Межевой книге» описывались границы землевладений и отражались происходящие изменения в положении границ между землевладениями, связанные с куплей-продажей части владения. В «Поземельной книге» фиксировались обладатели прав на описанные в «Межевой книге» землевладения и отражались сведения о совершаемых с землей сделках.

1917- 2000 гг. Вся земля была национализирована и объявлена всенародным достоянием и единой государственной собственностью. Одновременно с этим она фактически перестала являться объектом налогообложения.На первых порах (1917-1920) главным было проведение земельных преобразований, изложенных в декретах «О земле», «О социализации земли». Необходимо было выявить и учесть все земли, подлежащие конфискации и передаче трудящемуся крестьянству.Важное значение в улучшении регистрации землепользовании и учета земель имели работы по выдаче колхозам государственных актов на вечное пользование землей и по внутреннему землеустройству, проводившиеся в 1935-1938 гг. Постановлением ЦК ВКП(б) и СНК СССР «О мерах охраны общественных земель от разбазаривания» на землях колхозов была введена специальная земельно-учетная документация: в колхозах — Земельная шнуровая книга, в административных районах — Государственная земельная книга регистрации земель.В послевоенное время вплоть до развала СССР земельные отношения в России претерпевали значительные изменения. Земля вновь становилась объектом гражданского оборота и объектом

10

налогообложения.Распоряжение землей (т.е. переход прав на целые земельные участки или их отдельные части от одних землевладельцев к другим) осуществляется по воле этих лиц без издания нормативных актов органов власти. Это приводит к тому, что органы местной и государственной власти не располагают информацией фискального характера о земле и не могут правильно исчислять и собирать плату за землю. Резко активизировался оборот очень большого числа мелких земельных участков, переданных в собственность гражданам для ведения садоводства и индивидуального жилищного строительства. Стали возникать межевые споры, которые невозможно разрешить цивилизованным путем из-за отсутствия в Земельном кадастре сведений о местоположении на местности границ, разделяющих смежные земельные участки. Все это создало предпосылки для возникновения необходимости фиксировать границы земельных участков в Земельном кадастре. Перечисленные изменения нашли свое отражение при реализации Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

2000г. по н.в. Основой кадастра недвижимости является земельный кадастр. В результате в государственном кадастре недвижимости, так же как и земельном кадастре, содержатся сведения о земельных участках и в качестве справочных сведений, обеспечивающих соблюдение правил ведения кадастра, - сведения о правах на соответствующие земельные участки, ограничениях таких прав и о правообладателях.Существенно изменились технологии, применяемые при ведении кадастра недвижимости: кадастр стал электронным, на бумажных носителях хранятся только документы, представленные для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

1.2 Научные предпосылки ведения кадастра

Поводом для создания системы налогообложения недвижимости в большинстве стран послужила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. В основе таких систем, называемых кадастром, лежали оценки, основанные либо на стоимости, либо на доходности недвижимости.

Причем следует отметить, что основные принципы оценки, примененные в 18 веке, сохранились в основных чертах и в 19 веке, когда кадастровые работы приняли массовый характер. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции, Австрии, Саксонии, Вюртемберга и Пруссии. Кратко рассмотрим кадастры этих стран.

Кадастр ФранцииОн начинает свою историю в 1790 году, когда Национальное собрание издало закон о налоге

на недвижимое имущество, который основывался на чистом доходе от земли и построек. При оценке земли под доходом понималась арендная плата, определяемая в зависимости от урожайности и издержек производства сельскохозяйственной продукции. Для разработки кадастра все земли были разделены на отдельные участки – парцеллы (parctlles), отличающиеся видом выращиваемой культуры или правом собственности.

Кадастр Пруссии

11

Он разрабатывался 6 лет, начиная с 1861 года, землемерные работы не выполнялись, а в качестве топоосновы брались данные старого межевания и определения границ отдельных имений. При этом все земли классифицировались на 7 типов, каждый из которых включал не более 8 классов по качеству

Кадастр ВюртембергаЭтот кадастр считался лучшим в Западной Европе. Он начал создаваться с 1820 года, когда для целей наполнения казны королевства было решено провести переоценку недвижимости. Характерной особенностью этого кадастра явилось то, что в его основе лежал главный принцип – налог должен изыскиваться с доходов, а не с имущества.

Российский земельный кадастрВ совершенствовании методических подходов и качества работ по земельным кадастрам

большой вклад внесли учёные России (табл. 2). На рубеже XVIII и внимание естествоиспытателей привлекли чернозёмы с их высоким плодородием, выразительностью проявлений почвообразования, чёткой зависимостью свойств от рельефа и климата. Именно черноземы явились первым объектом почвенной планировки и картографии. Традиция государственного учёта качества земель и их картографирования, начатая в 1766 г. планами Генерального межевания, была продолжена в 1838 – 1867 гг., когда Министерством государственных имуществ были составлены кадастровые карты для 16 губерний Европейской России. Они содержали сведения об урожайности почв, их местных названиях и распространении, выделялись также группы почв по механическому составу (песчаный или суглинистый чернозём), пески, глины, солонцы, заливные земли. Несмотря на то что главнейшей задачей кадастровых комиссий было всё – таки определение доходности пахотных земель, деятельность их справедлива оценивается как важнейший шаг в изучении земель и почв. Это, в свою очередь, являлось естественно – научной основой и базой разработки земельных кадастров.

Огромный вклад в научную основу земельных кадастров внёс известный русский учёный В.В. Докучаев, его всемирно известные труды – «Русский чернозём» (1883) и «Схематическая почвенная карта чернозёмной полосы России» (1882). В этих работах наряду с собственными обширными исследованиями получили научное обобщение и объяснение имеющиеся к тому времени данные кадастровых работ и составленные на их основе карты. Результатом исследования чернозёмов в связи с очень сильной засухой 1891 г., поразившей чернозёмную полосу России, был научный труд «Наши степи прежде и теперь» (1892).

Таблица 2Научные и методические подходы к изучению кадастра

Этапы Содержание XVIII в.

Миланский кадастр Первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрических сетей.

XVIIII в.Саксонский кадастр

Кадастр основывался на классификации земель, землемеры проводили подробную съемку и передавали материал специальным комиссиям, которые и выполняли оценку.

XIX в.земельный кадастр в

России

Большое методологическое и методическое значение для разработки научно обоснованных земельных кадастров с точки зрения почвоведения имеют открытие и обоснование закона зональности, распространяемого им не только на почвы, но и на многие другие явления природы. С тех пор идея зональности почв и почвенных процессов красной нитью проходит во всех почвенных исследованиях и материалах земельных кадастров, почвенных картах. Открытие закона зональности явилось созданием основного методологического метода земельных кадастров.

12

История российского земельного кадастра была богата разнообразием оценочных приёмов и методов. В ряде уездов в конце XIX в. раскладка налога производилась в соответствии с рыночной ценой земли, в других – в соответствии с её доходностью, в-третьих – вводились десятинные оклады, одинаковые для всех земель. Это указывало на недостаточную теоретическую разработанность и ограниченность методических подходов. При всей перестройке методов и форм земских кадастровых работ выделились два типа земельных кадастров: Нижегородской, в основе которого лежали результаты детального изучения почв как естественноисторического тела, и Московский, основу которого составляли данные экономико-статистических обследований. Разработка Нижегородского метода возглавлялась основоположником отечественного почвоведенья профессором В.В. Докучаевым. Уже в то время, на рубеже XIX и XX в.в., стало ясно, что земельные кадастры нельзя разрабатывать без использования данных о свойствах земли как средства производства, без изучения, обобщения и оценки их.

Столыпинская аграрная реформа в СибириДо начала аграрной реформы Столыпина политика землепользования в Сибири

характеризовалась отсутствием твердой и постоянной земельной нормы, а также поддержанием общинного землепользования. В период проведения реформы П.А. Столыпин пришел к выводу, что Сибири следует встать на путь создания и укрепления частной собственности на землю, нужно покончить с титулом государственной собственности для всех земель и «устранить общинно-земельные порядки», распространив на них указ от 9 ноября 1906 года «О дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающихся крестьянского землевладения и землепользования» и указ от 14 июня 1910 г. «О выходе крестьян из общины на хутора».

Основными законодательными актами реформы являются:9 ноября 1906 года— указ «О дополнении некоторых постановлений

действующего закона, касающихся крестьянского землевладения и землепользования».14 июня 1910 года – закон «Об изменении и дополнении некоторых

постановлений о крестьянском землевладении».29 мая 1911 года был издан закон «О землеустройстве»Приоритетной формой землеустройства становился выдел земель селениям, частям селений

и выселкам, а также полном разделе общественных угодий на отруба и хутора.Впервые на законодательном уровне был определен термин «чересполосность»: « … такое

расположение владений, когда земли одного владельца чередуются с землями другого, разделяя их на отдельные полосы, или вкраплены в них в виде одного или нескольких мелких участков, или же вклиниваются в них одною или несколькими узкими полосами» (Ст. 47 Закона «О землеустройстве» от 29 мая 1911 г.// 3 ПСЗ. Т. 31. № 35370. Собрание узаконений. 1911. 16 июня. Отд. I. Ст. 1087). В большинстве случаев устанавливалось обязательное прекращение череснолосности – либо добровольное, либо принудительное.

Т.о. с развитием реформы, целью землеустройства стало упорядочивание форм землевладения, а не способов землепользования. Любые улучшения сельского хозяйства без укрепления в частную собственность не признавались нецелесообразными.

Таким образом, с 1911 г. переселенческое управление стало подготавливать большое количество участков для единоличного пользования. В Сибири начали складываться новые экономические условия, способствующие развитию села и реализации имущественных интересов крестьян. Это повлекло за собой рост производства и развитие товарного хозяйства. Появились предприимчивые крестьяне, оценившие новые возможности.

Суть столыпинской аграрной реформы заключалась в постепенной замене общинного землепользования индивидуальным землевладением.

Коренные изменения в земельных отношениях произошли после Октябрьской революции ( 1917 г). Декретом о земле отменялась помещичья собственность на землю, а

13

Законом о социализации земли отменялась всякая собственность на землю, воду, леса, земля передавалась в пользование трудового народа. Основные положения этих законов были развиты и уточнены в Земельном Кодексе РСФСР 1922 года.

Первый Земельный кодекс РСФСР был принят 30 октября 1922 г. и состоял из Основных положений и трех частей: о трудовом землепользовании, о городских землях и государственных земельных имуществах, о землеустройстве и переселении. Земельный кодекс РСФСР 1922 г. закрепил исключительное право собственности государства на землю, недра, воды и леса; земля изымалась из гражданского оборота; сделки с землей преследовались по закону и признавались недействительными. Земельный кодекс РСФСР 1922 г. действовал с изменениями и дополнениями до 1 декабря 1970 г.

Земельный кодекс РСФСР 1970 г. был принят 1 июля 1970 г. и введен в действие с 1 января 1971 г. и состоял из преамбулы и 11 разделов. В Кодексе была закреплена исключительная государственная собственность на землю, определен Единый государственный земельный фонд, зафиксирован порядок предоставления земли в пользование, права и обязанности землепользователей, порядок использования земельных участков для изыскательских работ, урегулированы вопросы возмещения убытков землепользователям, государственного контроля за использованием и охраной земель; установлен правовой режим отдельных категорий земель. Специальные разделы посвящены государственному земельному кадастру и государственному землеустройству. Кодексом установлен также порядок решения земельных споров, определена ответственность за нарушение земельного законодательства. Земельный кодекс РСФСР 1991 г. был принят 25 апреля 1991 г. В нем впервые было подтверждено многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности на землю.

Ныне в России действует Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ, согласно статье 6 которого объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (Новое определение земельного участка – Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории земель:

• сельскохозяйственного назначения;• населенных пунктов;• промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,

информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

• особо охраняемых территорий и объектов;• лесного фонда;• водного фонда;• запаса.

14

Большое значение земельный кадастр приобрел в Российской Федерации начиная с 90-х гг. XX в. Это было обосновано многообразием форм собственности на землю (государственная, муниципальная и частная), созданием большого количества объектов и субъектов земельных отношений, проведением кадастровых действий в населенных пунктах.

Согласно Федеральному закону от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный земельный кадастр — это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Однако в связи с необходимостью более тщательного учета для налогообложения всех объектов недвижимости (земельные участки, здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства) в 2008 г. был осуществлен переход к государственному кадастру недвижимости.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости — это систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.Государственный кадастр недвижимости формируется в единую стандартизованную, действующую в едином правовом пространстве, государственную систему. Единый, что означает наличие единственной системы кадастрового учета по всей территории России, а стандартный ,что означает единообразие структуры, формы и процедур по всей территории РФ.

1.3Типы классификаций кадастровВсе виды возможных в реальности кадастров можно классифицировать по трём

основным признакам:1. По назначению.2. По структуре.3. По территориально-правовой принадлежности.По назначению все кадастры делятся на три категории:– налоговые;– правовые;– многоцелевые.Налоговый или иначе фискальный кадастр–это кадастр, создаваемый прежде всего

для характеристики недвижимого имущества, с целью определения порядка и размеров налогообложения.

Типичным примером кадастра этого типа являлся государственный земельный кадастр (однако, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 13.05.2008 г. № 66-ФЗ Закон «О государственном земельном кадастре» признан утратившим силу). С принятием в 2007 году Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» было введено новое понятие–государственный кадастр объектов недвижимости.

Правовой или юридический кадастр– это кадастр, создаваемый в основном для регистрации и защиты прав владения собственностью.

Многоцелевой кадастр– это кадастр, предназначенный для решения широкого спектра правовых, экономических, экологических, градостроительных, управленческих и иных задач. К этой категории относится территориальный кадастр (муниципальный).

15

Причём, характерной особенностью многоцелевого кадастра является то, что он содержит сведения об объектах различного вида: о природных ресурсах, об инфраструктуре территории, о социально-экономических явлениях и событиях, о физико-географических особенностях территории и т.д.

По территориально-правовой принадлежности все кадастры делятся на пять категорий:

– государственные;– региональные;– муниципальные;– отраслевые;– кадастры юридических лиц.Государственные виды кадастров:– недвижимости (ГКН), в том числе земля, здания, строения, сооруженияи т.д.;– лесной;– водный;

– градостроительный и т.д.Они разрабатываются и формируются по единой для всего государства методологии на базе общеобязательных нормативно-правовых документов.

К государственным кадастрам также относятся:– реестр особо охраняемых природных территорий;– документы о предприятиях-загрязнителях;– красные книги редких и исчезающих видов растений и животных.Лесной кадастр – содержит сведения об экологических, экономических и иных

количественных и качественных характеристиках лесного фонда. Данные государственного лесного кадастра используются при государственном управлении лесным хозяйством, организации его ведения, переводе лесных земель в нелесные земли в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и при переводе земель лесного фонда в земли иных категорий, определении размеров платежей за пользование лесным фондом, оценке хозяйственной деятельности лесопользователей и лиц, осуществляющих ведение лесного хозяйства.

Водный кадастр–систематизированный свод сведений о количестве и качестве водных ресурсов страны, предназначенный для их оценки и составления проектов использования. В водный кадастр включены сведения, характеризующие подземные воды, реки, озера, болота, ледники и моря.

Градостроительный кадастр– государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности.

Градостроительный кадастр включает в себя:– градостроительную документацию (генплан, проекты планировки кварталов,

микрорайонов, проекты застройки);– правила застройки;– картографический материал;– сведения по геологии;– сведения об экологическом состоянии территории;– кадастровое зонирование территории;– отводы земельных участков под застройку;– резервирование земельных участков для государственных и общественных нужд;– реестр строящихся объектов;– генеральные схемы инженерного обеспечения города;– КТС;– проект межевания территории;– проект водоохранных зон;– автоматизированная система ведения градостроительного кадастра.

16

В современной системе государственного регулирования и использования земельных ресурсов, объектов недвижимого имущества особое место занимает Государственный кадастр недвижимости (ГКН) – представляющий собой важнейший федеральный информационный ресурс, являющийся систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе.

Недвижимое имущество (недвижимость) – имущество, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом.

В соответствии с законодательством РФ под объектами недвижимости понимаются все те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Основу объекта недвижимости составляют земельные участки. К недвижимым вещам отнесены также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, предприятия как имущественные комплексы, а также участки недр, лесонасаждения, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, то есть все, что прочно связано с землей (ст. 130 Гражданскогокодекса РФ). Все объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.Кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

1.4 Цели, принципы, содержание и задачи государственного кадастра недвижимости

Главной целью государственного кадастра недвижимости является совершенствование существующей системы учета объектов недвижимости.

Федеральным законом №221 «О государственном кадастре недвижимости» от 4 июля 2007 года определена система и порядок ведения государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с ФЗ №221 государственным кадастром недвижимости является «систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом сведений» Обязательность государственного учета исключает возможность неучтенных объектов, которых на сегодняшний день очень много. В особенности это связано с дачными участками, которые были предоставлены людям в советские времена. На этих же участках выросли дачные домики, многие из которых тоже не учтены. Теперь в едином кадастре будут зафиксированы и участок, и дом, как единый объект недвижимости.

Согласно существующей концепции, основными функциями ГКН являются:- Учетная – проведение Государственного кадастрового учета объектов

недвижимости, в том числе для целей регистрации прав на них.- Фискальная – формирование налогооблагаемой базы на основе определения

кадастровой стоимости объектов недвижимости путем проведения государственной кадастровой оценки.

- Информационная – информационное обеспечение граждан, бизнес сообщества, органов государственной власти и управления, муниципальных органов достоверными и юридически значимыми сведениями об объектах недвижимости, их правовом положении и кадастровой стоимости.

Принципами ведения государственного кадастра недвижимости является: -единство принципов ведения государственного кадастра недвижимости и

принципов ведения иных информационных систем;

17

-принцип единства технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории РФ;

- принцип своевременности и непрерывности внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

-общедоступность кадастровых сведений за исключениями, предусмотренными ФЗ;Сведения выдаются в виде:1. Копий документа, на основании которого сведения о земельном участке были

внесены в государственный кадастр недвижимости;2. Кадастровой выписке, которая содержит запрашиваемые сведения о земельном

участке;3. Кадастровый паспорт земельного участка – это выписка из государственного

кадастра недвижимости, содержащая сведения о земельном участке, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4. Кадастровый план территории – это план квартала или иной территории, в котором в графической, текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения;

5. Кадастровая справка.Задачами создания ГКН служат:- обеспечение гарантий прав собственников;- обеспечение эффективного сбора налогов на недвижимость;- эффективное и рациональное использование недвижимости.Основное содержание Государственного кадастра недвижимости заключается в том,

что он является федеральным государственным информационным ресурсом.Основное назначение ГКН – организация оборота прав зарегистрированных в

Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Резюме. В настоящее время в Российской Федерации ведется активная работа по созданию

кадастра недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимости относится целый ряд объектов, в том числе земельные участки, здания сооружения и т.д. Решения о создании такого кадастра были приняты еще в 2004 году и выразились в организации специального ведомства – Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Однако реальное ведение кадастра недвижимости началось только в 2008 году после вступления в силу положений Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Данный закон стал естественным продолжением или развитием другого Федерального закона – «О государственном земельном кадастре», изданного в 2000 году. Соответственно, основой нового кадастра послужил государственный земельный кадастр, имеющий богатую историю своего возникновения и развития.

Земля имеет особую социальную значимость, прежде всего, как природный ресурс, как территория и как недвижимость, непрерывно воспроизводящая материальные блага и выполняющая ряд других жизненно важных функций. Она является необходимым материальным условием существования человека и всякого процесса производства.

Вопросы для самопроверки1. Назовите основные исторические этапы развития кадастра. 2. Дайте определение государственного кадастра недвижимости (ГКН).3. Дайте понятие земли как объекта ГКН4. В чем заключается функция земли как природного ресурса?5. Расскажите об особенностях формирования современного кадастра недвижимости

в России.

18

Тестовые вопросы для самопроверки1.Столыпинская реформа была направлена на................................ путь развития

1) американский;2) хозяйственный;3) прусский4) фермерский;5) кооперативный.

2. Землеустроительные действия связаны с земельным кадастром в:1) Канаде, США, Западной Европе;2) Восточной Европе, Скандинавских странах3) Китае, Монголии.

3. Земельно-кадастровые съемки служат за рубежом:1) средством объединения земель;2) средством определения стоимости земельного участка;3) средством улучшения объекта недвижимости;4) средством формирования недвижимости.

4. Является ли земля как природный объект и природный ресурс объектом земельных отношений?1) да;2) нет;3) не является;4) все варианты верны.

5. Что такое земельный участок как объект земельных отношений?1) часть поверхности земли, предназначенный для жизни и деятельности человека;2) часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке;3) важнейший компонент окружающей среды и средство производства в сельском и лесном хозяйстве;4) землевладение.

6. Что относится к функциональным природным ресурсам?1) месторождение полезных ископаемых, находящиеся в разработке, сельскохозяйственные угодья, леса;2) «законсервированные» сельхозугодия, территории под застройку;3) разведанные полезные ископаемые, водные источники;4) лесной фонд.

7. Что относится к резервным природным ресурсам?1) сельхозугодия, интенсивно эксплуатируемые;2) активно используемый лес;3) законсервированные» сельхозугодия находящиеся под паром;4) исторические и культурные земли.

8. Что относится к потенциальным природным ресурсам?а) выявленные, ныне используемые, но могущие быть использованы в будущем;б) активно используемые месторождения в настоящее время;

19

в) интенсивно используемые сельхозугодия;г) резервные природные ресурсы;

9. Что относится к практически неисчерпаемым природным ресурсам?а) солнечная радиация, гидро- и ветроэнергетический потенциал;б) объекты фауны, флоры, запасы чистой воды;в) плодородные почвы, водный режим;г) минеральные природные ресурсы.

10.Каковы основные задачи ведения кадастра недвижимости?а) сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление, и предоставление информации пользователям;б) учет земельных участков;в) определение плодородия почв.

11. Какова классификация земельно-кадастровых систем Запада?а) картографическая информация;б) тип землепользования, площадь, тип размещения строений;в) регистр участков, кадастровые карты, ведение правовых записей;г) содержание дополнительных сведений.

20

2 ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Правовое обеспечение государственного кадастра недвижимости2.2 Структура Государственных органов управления Государственным кадастром недвижимости2.3 Межведомственные связи, их координация и совершенствование

2.1 Правовое обеспечение государственного кадастра недвижимости

С начала 1990-х гг. в Российской Федерации идет процесс реформирования земельных отношений, закрепленные в законодательных актах.

Рассмотрим основные нормативные правовые акты, регулирующие сферу формирования ведения государственного кадастра недвижимости.

Конституция РФ включает три группы норм:- определяющие принципы осуществления права собственности на имущество;- определяющие основы федеративного устройства государства, разграничения

компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления;- формирующие систему действия Конституции РФ и порядок принятия

федеральных законов в данной сфере.В ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в

частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.В ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной

собственности землю; владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами их собственники свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Согласно ст. 5 Конституции РФ (относящейся ко второй группе норм) ее федеративное устройство основано на разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ; разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами определяется Конституцией РФ, предусматривающей: 1компетенцию Российской Федерации,2 совместную компетенцию Российской Федерации и ее субъектов,3 компетенцию субъектов РФ.

И, наконец, третья группа норм посвящена порядку принятия федеральных законов в данной сфере.

Важный нормативный правовой акт в сфере регулирования кадастровых отношений, безусловно, - Гражданский кодекс РФ.

Нормы Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. 118-ФЗ от 26 июня 2007 г.) определяют:

-понятие и категории недвижимого имущества (ст. 130);-особенности его правового режима (в том числе обязательность государственной

регистрации прав и сделок с ним) (ст. 131, 219, 223);-понятие и виды вещных прав (ст. 216);-приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество;-формирование режима осуществления права собственности и других вещных прав

на жилые помещения (гл. 18), на земельные участки (гл. 17);-возможности защиты вещных прав (гл. 20);-общие положения об обязательствах и договорах, объектом которых может

выступать недвижимое имущество (разд. 3).Гражданский кодекс РФ (часть вторая) посвящен регулированию отдельных

договоров и внедоговорных обязательств: договор купли-продажи недвижимости, договор мены, договор дарения, договор ренты, договор аренды недвижимого имущества, договор

21

поручения, договор комиссии, агентский договор, договор доверительного управления имуществом.

Гражданский кодекс РФ (часть третья) от 26 ноября 2001 г. регулирует отношения по наследованию недвижимого имущества.

В ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определен перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу, — земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие государственной регистрации. Кроме того, к недвижимости отнесены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В ст. 131 ГК РФ сказано, что права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРГТ) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Следующий важнейший нормативный правовой акт — Земельный кодекс РФ (от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ). Применительно к кадастру недвижимости этот кодекс определяет:

-объекты земельных отношений (ст. 6);-состав земель (ст. 7);-вещные права на землю [пожизненно наследуемое владение, постоянное

(бессрочное) пользование, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование земельными участками];

-порядок осуществления права собственности на землю;-возникновение и прекращение прав на землю;-права и обязанности собственников земельных участков и иных правообладателей

(гл. 6);-особенности правового режима земель различных категорий;-организация и порядок проведения землеустройства, государственного земельного

кадастра.Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) полностью

регулирует особый режим земельного участка, как объекта недвижимого имущества.Нормы ЗК и ГК РФ развивают нормы Лесного и Водного кодексов РФ, принятые в

2006 г. Это связано с тем, что ранее ст. 130 ГК РФ включала в состав самостоятельных объектов недвижимого имущества такие объекты, как леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты. Однако ситуацию изменило принятие нового природ ресурсного законодательства.

В2006 г. из состава недвижимого имущества были исключены леса и многолетние насаждения в связи с принятием нового Лесного кодекса РФ. Таким образом, в связи с исключением водных объектов и лесов из состава недвижимого имущества применение Лесного и Водного кодексов РФ к кадастровым отношениям на данный момент существенно ограничено.

К основным нормативным правовым актам в сфере недвижимости также относятся Градостроительный и Жилищный кодексы РФ.

Градостроительный кодекс РФ регулирует кадастровые отношения прежде всего в части определения требований к территориальному планированию территории Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, составу градостроительных регламентов, к порядку получения разрешения на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию.

Сведения, предусмотренные данным Федеральным законом, подлежат включению в государственный кадастр недвижимости в качестве индивидуальных характеристик определенного объекта недвижимости.

22

Нормы Жилищного кодекса РФ в основном касаются жилищных отношений, объектом которых выступают жилые помещения.

Жилые помещения определенного вида можно создавать в результате строительства, реконструкции, перевода нежилого помещения в жилое и т. д.

В области кадастровых отношений основной специальный нормативный правовой документ — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный закон определяет понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. закрепил систему норм, которые раскрыли: основные понятия государственного земельного кадастра; содержание, цели, задачи и принципы его ведения; права и обязанности участников кадастровых отношений; состав кадастровых работ, обеспечивающих формирование и обновление сведений земельного кадастра, а также подробный порядок ведения государственного земельного кадастра.

Постановлением Правительства РФ от 25 октября 2001 г. № 745 была утверждена Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» (2002 - 2007 гг.).

Кадастровый учет земельных участков стали осуществлять в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и продолжают с принятием ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ.

Из определений кадастров следует, что их правовая природа двойственна: с одной стороны, кадастр обеспечивает государственный интерес, формирует данные для целей налогообложения, государственного и муниципального управления, планирования развития территорий, осуществления экологических, природоохранных мероприятий, повышения плодородия почв и т. п.; с другой стороны, описывает объект недвижимости для государственной регистрации прав.

2. Структура Государственных органов управления Государственным кадастром недвижимости

Структура Государственных органов управленияГосударственным кадастром недвижимости Государственное управление в области ведения ГКН (земельно-кадастровой документации)осуществляют органы исполнительной власти общей и специальной компетенции.Общее государственное управление поведению ГКН осуществляет Правительство РФ, а на региональном уровне – органы исполнительной власти субъектов РФ.

Земельно-кадастровые органы делятся на органы исполнительной власти:– Общей компетенции;– Специальной компетенции.

К органам общей компетенции относятся:

1. Законодательная власть:– Государственная Дума РФ;– Федеральное собрание;– Президент РФ.

2. Исполнительная власть:

23

– Правительство РФ;– правительство субъектов РФ;

– органы местного самоуправления.

3. Судебная власть:– суды (верховный, областной, районный);– Прокуратура.

К органам специальной компетенции относятся:

– Министерство экономического развитияРФ (Министерство экономического развития РФ);– Росреестр;– Территориальные органы субъектов РФ;– Территориальные органы районов (городов).

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации.Федеральным органом земельно-кадастровых работ является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и его органы на местах (территориальные органы субъектов РФ и территориальные органы районов (городов).Полномочия Росреестра в области ведения государственного кадастра недвижимости (земельно-кадастровой документации) определены положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг в сфереземельно-кадастровыхработ, аименно:– ведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) земельно-кадастровойдокументации;– осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имуществаземельно-кадастровой документации;– кадастровой деятельности земельно-кадастровой документации;– государственной кадастровой оценки земель;– землеустройства;– государственного мониторинга земель;– геодезии и картографии;– функции по осуществлению государственного геодезического надзора;– государственного земельного контроля;– надзора за деятельностью саморегулируемых организаций и оценщиков земель;– государственного метрологического надзора в области геодезической и картографической деятельности.Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии руководствуется в своей деятельности:– Конституцией РФ;– федеральными конституционными законами;– федеральными законами;– актами Президента Российской Федерации и Правительства РФ;– международными договорами РФ;– актами Министерства экономического развития РФ;

24

– Положением «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

2.3 Межведомственные связи, их координация и совершенствование

Для осуществления межведомственных связей в области ГКН Министерством экономического развития РФ утверждена Концепция создания единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета (приказ от 18.12.2009 № 534).

Настоящая Концепция определяет цель, задачи, основные направления, этапы создания и развития в Российской Федерации единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости (далее также – единая система регистрации прав и кадастрового учета).

Основными предпосылками создания единой системы регистрации прав и кадастрового учета являются предшествующий многолетний опыт работы национальных институтов оказания государственных услуг в сферах государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, а также современная международная практика развития услуг в этих сферах, которая свидетельствует о перспективности институционального объединения систем оказания данных услуг, внедрения новых информационных технологий, снижающих издержки пользователей и государства на получение (оказание) государственных услуг.

При этом одними из важных задач развития Российской Федерации являются: – повышение качества и доступности государственных услуг, в том числе оказание

услуг в электронном виде,– снижение издержек граждан и организаций при оформлении прав на

недвижимость,– формирование эффективных государственных систем кадастрового учета и

регистрации прав на недвижимость, в том числе централизованное создание общих государственных информационных ресурсов (регистров, кадастров, реестров, классификаторов)[1].

Концепция является основой для разработки программ и планов развития единой системы регистрации прав и кадастрового учета на среднесрочную и долгосрочную перспективу.

Регистрация прав и кадастровый учет являются важнейшей социально-ориентированной функцией государства по оказанию государственных услуг гражданам и юридическим лицам, обеспечивающей защиту конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости, формирование цивилизованного рынка недвижимости и вовлечение недвижимости в рыночный оборот.

Резюме. Для координации совершенствования межведомственных связей между государственными структурами, осуществляющими взаимодействие по данному направлению деятельности предусмотрено:– внедрение системы электронного документооборота;– повышение качества оказания государственных услуг;– создание системы внутреннего контроля (мониторинга) качества государственных услуг;– организация обслуживания граждан, организаций, органов государственной власти и местного самоуправления с использованием современных информационных технологий, в том числе формирование единой информационно-технологической инфраструктуры;

25

– оптимизация и рациональное использование существующей материальной базы (зданий, помещений по регистрации и кадастровому учету работающих окон приема документов);– создание системы информационно-справочной поддержки в сфере регистрации прав и кадастрового учета, обеспечивающей полное информирование граждан и организаций по вопросам предоставления государственных услуг в данной сфере;– обеспечение передачи федеральным учреждениям отдельных полномочий всфере регистрации прав и кадастрового учета, в том числе функций по ведению информационных систем ЕГРП и ГКН;– создание и внедрение механизма обеспечения притока внебюджетных финансовых ресурсов, получаемых в виде платы, за предоставление информационных услуг;– обеспечение перехода к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, в том числе с учетом сведений архивов технических паспортов, оценочной и иной хранящейся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации;– разработка и внедрение ориентированных на качество государственных услуг программ подготовки и повышения квалификации сотрудников, системы их мотивации;

– формирование нормативной правовой базы, необходимой для развития и эффективного функционирования единой системы регистрации прав и кадастрового учета.

В целях комплексного решения проблем в сфере регистрации прав и кадастрового учета принят Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – Указ), в соответствии с которым в Российской Федерации создан единый Федеральный орган исполнительной власти в сфере регистрации прав и кадастрового учета–Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Межведомственные связи осуществляются в целях оперативной передачи информационных услуг государственными муниципальным органам, органам субъектов РФ, а также по направлению деятельности - налоговым органам, прокуратуре и др.

Данные межведомственные связи помогут пополнить бюджеты всех уровней достоверной информацией и повысить сбор платы за землю и налог на недвижимость.

Вопросы для самопроверки

1.Назовите основные нормативно-правые документы в области земельно-имущественных отношений

2.Назовите систему органов управления земельными ресурсами в РФ.3. Назовите объекты земельных отношений.

4. Перечислите полномочия РФ и субъектов РФ в регулировании земельных отношений.

5.Перечислите полномочия органов местного самоуправления в регулировании земельных отношений.

Тестовые вопросы для самопроверки

1. Дата вступления в силу Федерального закона от 24 ноября 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» за исключением части 4 статьи 4 и части 6 статьи 47 данного закона?

1) По истечению 10 дней после дня официального опубликования;2) 1 января 2009 года;

26

3) 1 марта 2008 года.2. С какого момента признается действующим аттестат кадастрового инженера?

1) со дня получения выписки из протокола заседания квалификационной комиссии;2) cо дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров;3) со дня сдачи квалификационного экзамена.

3. Собственники земельных участков – это:1) лица, являющиеся собственниками земельных участков;2) лица, самовольно занявшие земельный участок;3) лица, имеющие соответствующие документы на земельный участок подтвержденные госорганами власти;4) землепользователи.

4. Кто не является наследником (правопреемником) земельного участка?1) физические лица;2) лицо без гражданства;3) иностранный гражданин;4) юридическое лицо.

5. По каким основаниям может быть принудительно прекращено право постоянного пользования земельным участком?

1) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;2) отчуждение земельного участка;3) реквизиция земельного участка;4) не устранение совершенных земельных правонарушений.

6 Какие органы не входят в систему специальных органов управленияземельными ресурсами?

1) Министерство природных ресурсов РФ;2) Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;3) Министерство сельского хозяйства РФ;4) Министерство здравоохранения РФ.

7.Кто осуществляет общее управление земельными ресурсами на уровне муниципальных образований?

1) муниципальные исполнительные органы;2) граждане;3) юридические лица;4) субъекты Федерации.

8. Каким законом регулируется разграничение государственнойсобственности на землю?

1) Конституцией РФ;2) Земельным кодексом РФ;3) Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю»;4) Федеральным законом «О землеустройстве».

27

3. ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Понятие недвижимости3.2 Кадастровое деление территории3.3 Публичная кадастровая карта3.4 Системы идентификации объектов недвижимости

3.1 Понятие недвижимости

Сфера недвижимости многогранна и участвует в огромной массе социальных, экономических и правовых отношений, связанных с различными формами собственности, государственным и общественным регулированием различных сторон жизни и деятельности общества.

Определение недвижимости как объекта управления в законодательно обоснованном правовом пространстве управления недвижимостью впервые приведено в Гражданском кодексе Российской Федерации от 1994 г., которым было также введено деление всего имущества на движимое и недвижимое.

Понятие недвижимости дано в п. 1 ст. 130 ГК. При этом выделяются следующие взаимосвязанные признаки недвижимости.

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и которым может обладать человек. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

К недвижимому имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ относятся: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, объекты незавершенного строительства.

В ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними» от 1998 г. дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению со ст. 130 ГК. Так, наряду с объектами, указанными в ст. 130 Гражданского кодекса, в данном законе включены жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В ст. 130 ГК РФ среди объектов недвижимости называли также обособленный водный объект, которым (в соответствии с нормами водного законодательства) признавали небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Федеральным законом «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» от 2006 г. в ст. 130 ГК были внесены изменения — обособленные водные объекты исключены из числа объектов недвижимости. По общему правилу водные объекты находятся в собственности Российской Федерации. Исключение составляют пруды и обводненные карьеры, распо-ложенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому или юридическому лицу. Эти пруды и обводненные карьеры принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка (ст. 8 Водного кодекса РФ).

Кроме того, с 1 января 2007 г. в связи с принятием Лесного кодекса РФ из перечня объектов недвижимости исключены леса и многолетние насаждения.

28

В порядке исключения к недвижимости Гражданским кодексом РФ также отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130).

Многие объекты недвижимости представляют собой сложное сочетание различных видов недвижимости, образующих единое целое, предполагающее использование их по общему назначению (ст. 134 ГК). Пример такой сложной вещи — предприятие, которое согласно ст. 132 ГК в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Всем объектам недвижимости присущи следующие экономические характеристики:- материальность. Например, международные стандарты оценки, давая определение

недвижимости, подчеркивают, что это материальная, осязаемая вещь в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также находящимися над или под ней коммуникациями и сооружениями;

- стационарность;- физические характеристики [размеры, форма, различные улучшения,

поверхностный и подпочвенный слой, дренаж, ландшафт, подъездные пути и другие коммуникации окружающей природной среды, степень антропогенного износа (кроме участков) и другие показатели];

- полезность. Недвижимость удовлетворяет насущные материальные потребности человека, позволяя осуществлять присущие ему общественные функции: труд, быт и отдых;

- пригодность для использования в качестве экономического ресурса;- ограниченность предложения (что способствует увеличению стоимости

недвижимости);- долговечность (у объектов недвижимости период использования значительно -продолжительнее, чем у других товаров);-практическая вечность земельных участков (при правильном их использовании);-разнородность, уникальность и неповторимость;-ликвидность (эта характеристика очень важна для инвестора, так как по сравнению

с акциями и облигациями недвижимость низколиквидная).Из ст. 130 ГК РФ следует, что основной признак, отличающий движимое имущество

от недвижимого — обязательность регистрации последнего.Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым.Делимое имущество — имущество, которое может быть без нарушения его

сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признают неделимой недвижимостью и ее нельзя продать по частям).

Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые обычно называют существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенная часть жилого дома – лифт и лифтовое оборудование.

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит ей и связана с ней общим назначением (например, насос для водоснабжения). На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица.

29

Недвижимая вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу владения, использования и распоряжения недвижимостью.

Существенная характеристика недвижимости – ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение – это цель, для которой можно использовать недвижимую вещь. Например, целевое назначение земельного участка – это установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Разрешенное использование – это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений в использовании. Разрешенное использование земель устанавливают органы государственной власти и хозяйственного управления на основании существующего законодательства.

Для реализации дифференцированного подхода объекты недвижимости целесообразно классифицировать в зависимости от существенных признаков, таких как происхождение, особенности хозяйственного использования, структура и масштабы оборота объектов недвижимости. Например, по происхождению объекты недвижимости подразделяют на естественные – природные (например, лесной массив) и искусственные – антропогенные (например, постройки). В свою очередь, естественные земельные участки (под сельскохозяйственное и лесохозяйственное использование и пр.) и природные комплексы (водные объекты, месторождения полезных ископаемых и пр.) дифференцируют по видам и уровням их эксплуатации, а искусственные объекты (постройки) классифицируют по видам постройки: жилые, офисные, торговые и т. д.

Свободные земельные участки в зависимости от площади подразделяют на земельные массивы и отдельные земельные участки, а искусственные объекты (постройки), в частности жилые постройки, по этому же критерию подразделяют на комплексы зданий (микрорайон, дачный поселок и пр.) и отдельно стоящие здания (жилой дом, гостиница, мотель и пр.).

До принятия Гражданского кодекса РФ вместо понятия «недвижимость» использовали понятие «основные фонды», перешедшее в российскую экономику из экономики СССР, где к основным фондам относили предметы производственного и непроизводственного назначения: здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый продуктивный и рабочий скот и т. д.

2. Кадастровое деление территории

Согласно ст. 5. ФЗ 221 « О Государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. Присвоенный объекту недвижимости кадастровый номер однозначно идентифицирует его в различных самостоятельных системах и является ключом при поиске информации, характеризующей данный объект, в различных системах

Инструментом, с помощью которого обеспечивается система формирования уникальных, не повторяющихся на территории Российской Федерации кадастровых номеров объектов недвижимости, является кадастровое деление территории.

Под кадастровым делением понимается закрепление прохождения границ кадастровых районов и кадастровых кварталов, осуществляемое компетентным органом в установленном порядке оформления.

30

При установлении или в исключительных случаях при изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.

Конечная цель кадастрового деления территории – формирование уникальных кадастровых номеров объектов недвижимости. Основные задачи кадастрового деления следующие:

- деление территории на иерархически соподчиненные кадастровые единицы;- формирование границ кадастровых единиц;

- нумерация кадастровых единиц.Вся территория Российской Федерации, включая территории субъектов

Российской Федерации, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа.

Кадастровым округом является часть территории Российской Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа.

Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории.

Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы.Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в

пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района является составной частью государственного реестра земель кадастрового округа.

Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации.

Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.

Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы.Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления

территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).

Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

Кадастровый номер объекта недвижимости состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера объекта недвижимости в кадастровом квартале.

Кадастровое деление в населенных пунктах осуществляется в масштабе 1:2000Основные законодательные документы, определяющие на сегодняшний день

структуру и порядок формирования кадастрового номера объекта недвижимости, — Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 4 апреля 2011 г. N 144 г. Москва "Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров" и Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» № 221 от 24.07.2007 г.

Схема формирования кадастрового номера земельного участка в соответствии со структурой формируемых кадастровых единиц показана на рисунке 1.

31

Кадастровый номер земельного участка имеет четырехуровневую иерархическую структуру и в общем виде может быть представлен как А:Б:В:Г, где А — двухразрядное число, определяющее номер кадастрового округа (субъекта Российской Федерации); Б — двухразрядное десятичное число, определяющее номер кадастрового района (муниципального образования, входящего в состав субъекта Российской Федерации); В — составной номер базового кадастрового квартала, Г — четырехразрядное десятичное число, определяющее номер земельного участка. Например, кадастровый номер земельного участка 55: 04:0040201: 0016, здесь 55 — номер кадастрового округа (субъекта Российской Федерации) — Омская область; 36 — номер кадастрового района [административно-территориального (муниципального) образования, входящего в состав субъекта Российской Федерации] – г. Омск; 201— номер кадастрового квартала в кадастровом районе; 0016 — номер земельного участка, уникальный в пределах кадастрового квартала.

Рисунок 1 . Фрагмент публичной кадастровой карты

Кадастровое деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровые кварталы осуществляют органы кадастрового учёта на основании разрабатываемых проектов кадастрового деления соответствующих территорий.

При осуществлении кадастрового деления соблюдаются следующие требования:1) единицы каждого из уровней кадастрового деления должны покрывать

соответствующую территорию без наложений и разрывов;2) границы единиц кадастрового деления представляют собой замкнутый контур;3) части границ единиц кадастрового деления, являющиеся общими одновременно для

кадастровых округов, кадастровых районов и кадастровых кварталов имеют одинаковое описание местоположения границ (координаты характерных точек границ);

4) в случае прекращения существования кадастрового округа, кадастрового района либо кадастрового квартала присвоенный соответствующей единице кадастрового деления учетный номер не используется повторно.

11. Изменение описания местоположения границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований и населенных пунктов, а также прекращение существования, образование новых и изменение субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и населенных пунктов не влечет изменения кадастрового деления.

Границы кадастровых единиц образуются базисными линиями, которые могут совпадать с границами административно-территориального деления.

32

Кадастровое деление Омской области. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000 г. № 660 «Об утверждении правил кадастрового деления территории российской федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» и Приказом Росземкадастра от 14 мая 2001 г. № П/89 утверждены схема расположения кадастровых округов и перечень наименований и номеров кадастровых округов, в соответствии с которыми номер Омского кадастрового округа 55. Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы, в соответствии с Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Омской области от 27.07.2000 № 45 на территории Омской области создано 38 кадастровых районов.

Кадастровый номер - не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в системе государственного кадастра недвижимости.

33

Усть-Ишим

МуромцевоКолосовка

Крутинка

Тюкалинск

Называевск

Любинский

Тевриз

Большие Уки

Нововаршавка

Русская Поляна

Знаменское

Саргатское

Большеречье

ПавлоградкаОдесское

Исилькуль

Тара

Оконешниково

Калачинск

Черлак

Седельниково

Нижняя Омка

Москаленки

ТаврическоеШербакуль

Полтавка

Горьковское

Азово

55:30

55:28

55:27

55:2555:05

55:03

55:10

55:29

55:08

55:24

55:02 55:14

55:1655:04

55:20

55:07

55:09

55:11

55:15

55:06

55:13 55:12

55:01

55:2655:32

55:19

55:31

55:17

55:23

55:2155:18

55:22

55:36

Кормиловка

Административно-территориальное деление

34

35

Рисунок 2 Кадастровое деление Омской области

3. Публичная кадастровая карта

Публичная кадастровая карта – это справочно-информационный сервис для предоставления пользователям сведений Государственного кадастра недвижимости на территорию Российской Федерации.

Сервис предлагает пользователю удобные инструменты для работы с картой, получения сведений государственного кадастра недвижимости, поиска объектов недвижимости и единиц кадастрового деления.

С помощью Публичной кадастровой карты пользователь, не выходя из дома, может получить справочную информацию о полном кадастровом номере, адресе и площади объекта недвижимости, внесенных в ГКН.

Кроме того, пользователь может получить информацию о подразделениях территориального органа Росреестра, обслуживающих объект недвижимости, с указанием наименования подразделения, адреса и телефона офиса приема.

Сервис Публичной кадастровой карты открыт 1 марта 2010 года.

Публичная кадастровая карта может отображаться на различной картографической основе. Для переключения между различными картографическими основами используйте инструмент «Управление картой» на Панели инструментов. Для выбора доступны:

• Нет – отображение Публичной кадастровой карты без картографической основы.• Карта России (Росреестр) - отображение Публичной кадастровой карты совместно с картой

местности, предоставленной Росреестром.• Ортофотопокрытия(Росреестр) - отображение Публичной кадастровой карты совместно с

ортофотопокрытиями в составе картографической основы кадастра, предоставленной Росреестром.

• Космические снимки (Esri) – отображение Публичной кадастровой карты совместно с космическими снимками, предоставленными компанией Esri.

• Космические снимки (СканЭкс) – отображение Публичной кадастровой карты совместно с комическими снимками, предоставленными компанией СканЭкс.

Для того чтобы на карте отображались названия географических объектов, необходимо выбрать пункт «Надписи на карте» в разделе «Управление картой».

На публичной кадастровой карте доступны для просмотра несколько типов тематических карт. Для переключения между тематическими картами используйте инструмент «Управление картой» на Панели инструментов. Для выбора доступны:

• Нет – отображение Публичной кадастровой карты без тематической карты.• Кадастровая стоимость - тематическая карта кварталов и объектов недвижимости по

кадастровой стоимости. Тематическая карта доступна только на крупных масштабах.• Кадастровая стоимость за метр - тематическая карта кварталов и объектов недвижимости

по кадастровой стоимости за единицу площади. Тематическая карта доступна только на крупных масштабах.

• Виды разрешенного использования – тематическая карта земельных участков по виду разрешенного использования. Тематическая карта доступна только на крупных масштабах.

• Категории земель - тематическая карта кадастровых кварталов и земельных участков по категории земель. Тематическая карта доступна только на крупном масштабе.

• Актуальность сведений - тематическая карта кадастровых округов по давности обновления.

36

• Общее количество посещений - тематическая карта кадастровых округов по общему количеству посещений.

3.4 Кадастровые сведения о земельных участках

Орган, осуществляющий кадастровый учет всех земельных участков – ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра".

Может ли существовать земельный участок без описанных в соответствии с федеральными законами границ? Да!

Дело в том, что описывать границы (в быту - межевать) начали гораздо позднее процедуры предоставления земельных участков. Например, Вам выдано свидетельство в 1993 году на право собственности на земельный участок. В этом свидетельстве нет никаких сведений о границах Вашего земельного участка, в лучшем случае нарисован прямоугольник и проставлены размеры земельного участка (длина и ширина), а в большинстве случаев указана лишь площадь земельного участка. И что теперь? Данную ситуацию следует понимать так: закон не имеет обратной силы, и если Вам предоставлен в собственность земельный участок по правилам, действующим на то время, это право признается, и вы являетесь полноправным собственником своего участка.

В зависимости от характера кадастровых сведений земельные участки бывают: ранее учтенные, внесенные, временные, учтенные, архивные, аннулированные.

Ранее учтенные земельные участки - это земельные участки, на которые возникли и не прекращены права (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, право аренды, право застройки) до 1 марта 2008 года. Ранее учтенные земельные участки учитываются в том объеме сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Таким образом, если Вам Решением органа власти предоставлен земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный в г. Туле, по ул. Звездной д. 25 для индивидуального жилищного строительства, то в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) будут отражены следующие сведения:

1) кадастровый номер (уникальный номер, который присваивается для идентификации);

2) дата внесения сведений в ГКН;3) местоположение земельного участка (адрес): г. Тула, ул. Звездная, д. 25;4) категория земель: земли населенных пунктов;5) вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство;6) площадь: 1000 кв. м.;7) кадастровая стоимость земельного участка (руб.);8) удельный показатель кадастровой стоимости (руб./кв.м.);9) правообладатель. Если данный участок не проходил процедуру межевания – то в ГКН данный

земельный участок будет учтен без границ.Для внесения сведений о границах необходимо провести кадастровые работы в

отношении данного земельного участка. Бывают случаи, когда у Вас есть документ на определенный земельный участок, но

в ГКН сведения о нем отсутствуют. Для внесения сведений о земельном участке (в объеме, который содержится в документе) любое лицо может написать соответствующее заявление в орган кадастрового учета, и в установленные сроки Кадастровая палата внесет сведения в ГКН.

37

Также к ранее учтенным земельным участкам относятся все земельные участки, которые были отмежеваны до 1 марта 2008 года по правилам, действующего на тот момент Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Учтенные земельные участки - это все земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет после 1 марта 2008 года. Такие земельные участки обязательно содержат информацию о границах земельных участков в графическом виде и в виде каталога координат поворотных точек границы земельного участка.

Учтенные земельные участки могут быть временными. Это значит, что права на образованные земельные участки ещё не зарегистрированы. Если по каким-либо причинам процедура регистрации права так и не будет проведена в течение двух лет – сведения о таком земельном участке аннулируются (участок снимается с кадастрового учета).

Статус временного участка утрачивается только с момента регистрации и он становится учтенным.

Пример. Вам принадлежит земельный участок площадью 1000 кв. м. (ЗУ1). Он является учтенным. Вы решили разделить его на два участка по 500 кв. м. (ЗУ2 и ЗУ3). Эти участки будут временными, пока вы не получите в регистрационном центре два новых свидетельства на ЗУ2 и ЗУ3. С момента государственной регистрации участки, образованные при разделе, станут учтенными, а исходный участок ЗУ1 – архивным.

В Реестре имеется информация о статусе кадастровых сведений об объекте недвижимости,

которые могут быть:

ранее учтенные; внесенные; временные; учтенные; архивные; аннулированные.1)

38

Таблица 3Жизненный цикл сведений о земельном участке в ГКН

Изменение статуса кадастровых сведений

Изменение статуса

Вид объекта Причина изменения Примечание

Внесённый Все Внесение в АИС ГКН сведений об объекте недвижимости или его частях

Необходимо принятие уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета соответствующего решения

Внесённый на временный

Образованные земельные участки и части земельных участков, образованных в связи с необходимостью обеспечения прохода или проезда

Образование объекта или указанных частей

Временный на учтённый

Образованные объекты недвижимости

Поступление в порядке информационного взаимодействия от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, документов о зарегистрированных вещных правах на все образованные объекты недвижимости

Земельные участки, образованные из земель, находящихся в государственной собственности до ее разграничения

Поступление документов о зарегистрированных вещных правах хотя бы на один из образованных земельных участков

Части объектов недвижимости

Поступление в порядке информационного взаимодействия

39

от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, документов, соответственно, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) вещных прав либо документов о регистрации прекращения ограничений (обременении) прав и отсутствии сведений о том, что на данную часть не зарегистрировано другое ограничение (обременение) права

Временный на архивный

Преобразуемые объекты недвижимости

Поступление в порядке информационного взаимодействия от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, документов о зарегистрированных вещных правах на все образованные объекты недвижимости

Учтённый на архивный

Части объектов недвижимости

Поступление в порядке информационного взаимодействия от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, документов, соответственно, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) вещных прав либо документов о регистрации прекращения ограничений (обременении) прав и отсутствии сведений о том, что на данную часть не зарегистрировано другое ограничение (обременение) права

Архивный Все

Внесение в Реестр новых сведений об объекте недвижимости при осуществлении учета изменений объекта недвижимости

Временный на аннулированный

Все Истечения срока действия "временного" статуса сведений ГКН и непоступления в течение указанного срока документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости или ограничений (обременении) прав на него; Представление в орган кадастрового учета собственником объекта недвижимости заявления

40

о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, сведения ГКН о котором имеют "временный" статус; Представление в орган кадастрового учета собственником объекта недвижимости или лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права, заявления о снятии с кадастрового учета части объекта недвижимости, сведения ГКН о которой имеют "временный" статус.

Кадастровым сведениям об образованном объекте недвижимости присваивается статус «временные» и указывается срок действия указанных сведений. Временный статус сведений не присваивается в отношении созданных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и помещений. Статус сведений можно узнать следующими способами. В поле 17 кадастровой выписки указываются:

при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о регистрации права на земельный участок слова «Сведения о земельном участке носят временный характер»;

если земельный участок прекратил существование, слова «Земельный участок снят с кадастрового учета» и дата его снятия с государственного кадастрового учета;

в некоторых регионах на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра;есть неподтверждаемое мнение, что статус «ранее учтённый» возможно узнать по

отсутствию сведений о точностях измерений координат и вычисления площади.6)

Резюме. Государственный учет объекта недвижимости является необходимым условием

осуществления государственной регистрации права на данный объект.Уникальный, не повторяющийся во времени и единственный на территории

Российской Федерации кадастровый номер присваивается объекту недвижимости на этапе его государственного учета и сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически (юридически) существует как единое целое.

Вопросы для самопроверки

1. С какой целью осуществляется кадастровое деление территории РФ 2. Каков порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости3. Что считаются единицами кадастрового деления .4. Какие сведения отображаются на публичной кадастровой карте5. Как пользоваться публичной кадастровой картой6. Что такое кадастровые работы. Их результат. Кто имеет право выполнять кадастровые работы.7. Кто может подать заявление о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет. 8. Какой документ выдается заявителю в результате постановки на государственный

41

кадастровый учет объекта недвижимости. 24. Чем отличается кадастровый паспорт от кадастровой выписки. В форме каких еще документов можно получить сведения государственного кадастра недвижимости.9. В отношении каких объектов недвижимости подготавливается межевой план, технический план, акт обследования.10. Кадастровый учет. Документы, необходимые для кадастрового учета.

Тестовые вопросы для самопроверки

1. Назовите основные принципы кадастра недвижимости?1) однородность, разносторонность;2) многоуровневой и многоцелевой характер, единство системы, непрерывность

ведения ГЗК, достоверность информации;3) централизм, верховенство закона;4) единство и целостность.

2. Назовите составные части кадастра недвижимости?1) регистрация землевладений, количественный и качественный учет, бонитировка

почв, экономическая оценка земель;2) описание земель, регистрация земель, мониторинг;3) купля, продажа;4) целостность и единство.

3. Назовите основные документы кадастра недвижимости?1) государственный реестр земель, дежурные кадастровые карты, журналы учета

кадастровых номеров, кадастровые дела;2) книги учета входящих документов, книга учета выданных сведений;3) справки в налоговую инспекцию;4) статистические отчеты.

4. Что является вспомогательными документами кадастранедвижимости?

1) книги учета входящих документов, книга учета выданных сведений, каталоги координат опорной межевой сети;

2) дежурные кадастровые карты, кадастровые дела, журналы учета;3) производственные карты;4) журналы учета.

5. Что относится к производным документам?1) государственный реестр земель, дежурные кадастровые карты, журналы учета2) книга учета входящих документов, книга учета выданных сведений;3) справки в налоговую инспекцию, статистические отчеты, производственные

кадастровые карты;4) реестр.

6. Назовите виды эффективности кадастра недвижимости?1) экологическая;2) экономическая;3) экологическая, экономическая;4) фискальная.

42

7. Что считается кадастровыми отношениями?1) отношения, возникающие в связи с гражданским оборотом недвижимого

имущества;2) отношения, возникающие в связи с кадастровой деятельностью;3) отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра

недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

8. Подлежат ли сведения о вещных правах на объект недвижимости включению в запись о таком объекте недвижимости в Реестре объектов недвижимости?

1) да;2) нет; 3) да, если право зарегистрировано после 1 марта 2008 г.

9. Что является результатом кадастровой деятельности?1) Государственный кадастровый учет недвижимого имущества;2) Государственная регистрация прав;3) Подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления

кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе.

43

10. Каким требованиям должен отвечать претендент на получение аттестата кадастрового инженера?

1) Иметь любое среднее профессиональное образование; не иметь непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления; быть членом саморегулируемой организации;2) Иметь гражданство РФ; а также среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования; не иметь непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления;3) Иметь гражданство СНГ; а также высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования.

11. Каким знаком разделяются элементы кадастрового номера?1) "-" тире;2) ";" точка с запятой;3) ":" двоеточие.

44

4 ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

4.1 Понятие и содержание информационного обеспечения государственного кадастра недвижимости4.2 Кадастровая информация: сбор, хранение, анализ, актуализация кадастровой информации

4.1 Понятие и содержание информационного обеспечения государственного кадастра

Правовая основа информационного обеспечения государственного кадастра недвижимости и формирования его автоматизированной системы – Федеральный закон от 20 февраля 1995 г. № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и информационной деятельности» (далее – ФЗ-24).

Под информационным обеспечением кадастра недвижимости следует понимать процесс сбора и предоставления обработанной соответствующим образом информации о земельных участках и иных объектах недвижимости, о территориальных зонах, об обременениях на объекты недвижимости и иных сведений в целях фиксации в документах государственного кадастра недвижимости (ГКН), а также обмен информацией между заинтересованными пользователями в соответствии с их информационными потребностями.

Задачи информационного обеспечения системы ГКН следующие:- обеспечение функционирования системы ГКН;- наполнение, ведение и обновление банка данных ГКН, документирование

сведений о земельных участках и объектах недвижимости;- предоставление необходимой информации (пакета документов) заинтересованным

органам, структурам и лицам;- анализ эффективности системы ГКН, использования земельных участков и

объектов капитального строительства;- прогноз развития рынка объектов недвижимости;- прогноз развития информационного рынка;- защита информации и др.Для формирования государственного кадастра недвижимости источниками

информации служат данные различных органов, ведомств и организаций:органы, осуществляющие ведение земельного, градостроительного, водного,

лесного и иных государственных и ведомственных кадастров, реестров и баз данных; органы государственной власти; территориальные органы министерств и ведомств, располагающе информацией о земельных участках и иных объектах недвижимости (Росреестр, Министерство юстиции, Министерство сельского хозяйства, Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации и др.);органы, учитывающие объекты недвижимости и регистрирующих права на недвижимое имущество и сделки с ним [федеральные государственные учреждения «Земельные кадастровые палаты» (далее — ФГУ ЗКП) и их филиалы, регистрационные палаты (РП); бюро технической инвентаризации (БТИ)];организации, осуществляющие операции с объектами недви-жимости и действующих на рынке недвижимости (риэлтерские фирмы, нотариальные конторы и др.);.

кроме того, информацию для ГКН можно также получить в результате проведения следующих действий:

o государственный учет объектов недвижимости – обеспечивает ведение реестра

45

объектов ГКН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;

o государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним – обеспечивает ведение реестра прав ГКН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;

o государственная регистрация оценок объектов недвижимости – обеспечивает ведение реестра оценок ГКН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;

o государственный учет территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий – обеспечивает ведение каталога зон ГКН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.

Информационное обеспечение системы государственного кадастра недвижимости должно способствовать достижению следующих целей:

-обеспечение повышения оперативности и качества работы с информацией;-создание условий для перехода от традиционной бумажной к безбумажной

технологии;-создание необходимых условий для повышения электронной доли в работе с

информацией и снижения трудовых затрат на рутинные операции;-обеспечение повышения достоверности создаваемой информации;-исключение дублирования работы по получению информации;-обеспечение централизованного хранения информации, подготовленной в

электронной форме, включая графическую, а также всех сопутствующих материалов с возможностью организации логического увязывания информации, относящейся к одному направлению поиска (подборки) по тематическому набору реквизитов;

-обеспечение единого порядка индивидуальной и совместной работы с информацией;

-объединение потоков электронных документов между структурами;-использование общей для всех территориальных органов, предприятий и

учреждений Росреестра системы индексации (нумерации) документов, общих справочников-классификаторов и т. п.;

-обеспечение унификации информационной документации и сокращения количества форм и видов единообразных документов, т. е. создание единого информационного пространства.

Органы, осуществляющие ведение государственных или иных кадастров, реестров, государственную и специальную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, координируют свою деятельность в части информационного и технологического взаимодействия на основании сведений государственного кадастра недвижимости о кадастровом делении территории Российской Федерации.

Сбор и систематизация основных сведений о земле для информационного обеспечения государственного управления земельным фондом России и отдельных территорий страны, которые обеспечивали основные цели ведения земельного кадастра, должны быть сохранены и при формировании кадастра недвижимости.

При сборе сведений ГКН можно использовать как традиционные информационные технологии и носители информации, так и автоматизированные базы и банки данных. Основу информационного пространства органов государственной власти должны составлять информационно-телекоммуникационные системы, способные обеспечить

46

информационную поддержку принятия решений как в сфере управления экономикой, так и в области безопасности личности.

Основными задачами информационного обеспечения ГКН являются:− создание автоматизированных технологий и специальных программных средств, обеспечивающих реализацию процедур государственного учета объектов недвижимости и ввод в автоматизированные базы данных актуальной информации о земельных участках и прочно связанных с ними объектах недвижимого имущества как объектах права и налогообложения, полученных в результате разграничения государ-ственной собственности на землю, инвентаризации, межевания и кадастровой оценки земельных участков;− ввод в эксплуатацию в государственных органах по ведению ГКН программно-технических комплексов, современных отечественных информационных технологий и программных средств, средств защиты информации, обеспечивающих автоматизацию процессов кадастрового учета земельных участков и объектов недвижимости, регистрации прав на них;− обеспечение совместимости информационных систем различных ведомств, связанных государственным учетом, технической инвентаризацией, регистрацией прав, налогообложением, управлением и распоряжением недвижимостью;− создание системы электронного обмена сведениями между информационными системами различных ведомств.

Информация земельного кадастра и кадастра недвижимости — основа для формирования банка данных о фактическом состоянии земельных ресурсов и объектов недвижимости, для прогнозирования их изменения.

По степени обработки кадастровую информацию можно сгруппировать следующим образом:

− первичная информация (данные первичного учета) — учетные, экономические, экологические и иные сведения, собранные в обследованных объектах (земельных участках, зданиях, сооружениях, территориальных зонах и т.д.), включая данные технической инвентаризации;− обработанная информация, подвергшаяся сортировке, объединению в динамические ряды (обработанная для последующего анализа обрабатываемой информации);− прогнозная информация, характеризующая вероятное развитие состояния (например, на основе методов статистической обработки и др.).

Таким образом, сведения кадастра недвижимости должны быть взаимосвязаны с иными государственными информационными ресурсами, формируемыми другими органами государственной власти, федерального и регионального уровня, иначе единое информационное пространство сформировано не будет.

4.2 Кадастровая информация: сбор, хранение, анализ, актуализация кадастровой информации

Для эффективной организации управления хозяйственным комплексом и земельными ресурсами необходимо обеспечить сбор, хранение, группировку, обработку и использование больших объемов разнообразной информации по каждому кадастровому объекту исследований.

Традиционные системы организации учета и обработки данных о земельных участках с использованием ручного труда и малоэффективной вычислительной техники перестали отвечать возрастающим требованиям к сбору и передаче первичной земельно-

47

оценочной информации, ее хранению, систематизации и обработке, а также выдаче в удобной для пользователей форме.

Поэтому в целях полной реализации новых земельных отношений в рыночной экономике необходимо создавать информационные системы земельного кадастра на автоматизированной основе с использованием современных компьютерных технологий.

Автоматизированная система Государственного кадастра недвижимости(АС ГКН) создается на основе общегосударственной системы координат и является базой для формирования лесного, водного и других кадастров природных ресурсов и иных кадастровых систем.

Единство и сопоставимость земельно-кадастровых данных обеспечиваются единством принципов и методов ведения Государственногокадастра недвижимости, единой общегосударственной системой уникальной идентификации земельных участков, а также унификацией земельно-кадастровой документации. Связь между звеньями системы различных уровней должна осуществляться по электронным данным.

Базовым средством хранения информации в системе выступает картографический блок данных, состоящий из набора тематических цифровых карт, что позволяет обеспечить возможность эффективного дополнения и редактирования информации.

Автоматизированная система ведения ГКН – комплексная операционная информационно-поисковая система фактографического типа, которая наряду с набором операций формирования, хранения и поиска данных располагает пакетом программных продуктов для решения земельно-кадастровых задач и выдачи результатов в удобном для пользователя виде.

Широкое распространение и применение в практической деятельности находят автоматизированные системы ведения кадастра, состоящие из нескольких целевых узкоспециализированных информационных систем, которые благодаря своей модульной конструкции могут перестраиваться на разные группы решаемых задач. Такие модульные системы обладают наибольшей гибкостью, и следовательно, наибольшей приспособленностью к смене решаемых задач обслуживаемой информационной системы.

Одновременно с этим эффективность работы автоматизированной системы ГКН во многом определяется составом используемых технических средств, посредством которых она реализуется. Современные ЭВМ, компьютерные технологии и развитая система программных продуктов обеспечивают создание автоматизированной информационной системы веления кадастра, работающей в различных режимах обработки и диалога в реальном времени.

Успешная разработка и внедрение автоматизированной информационной системы ГКН во многом зависят от сформулированных основной пели и решаемых задач, организации руководства и финансирования проектных работ. Главное значение имеет синергическая характеристика системного подхода, т.е. достижение одновременного функционирования отдельных, но взаимосвязанных частей информационной системы, обеспечивающих большую общую эффективность, чем суммарная эффективность отдельных частей.

Информация, хранящаяся вАС ГКН, является источником информационного обмена сведениями при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пользователями информации АС ГКН являются:– правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателем

липа;– органы государственной власти Российской Федерации, государственной власти

субъектов Российской Федерации и местного самоуправления;– налоговые органы в пределах территории, находящейся под их юрисдикцией;

48

– суды и правоохранительные органы, имеющие в производстве дела, связанные с конкретным земельным участком;

– органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет некоторых видов недвижимого имущества и территориальных зон в необходимом объеме;

– лица, имеющие право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или закону;

– иные установленные законом лица.

Резюме.Объектом автоматизации является совокупность процессов формирования и ведения

ГКН. С точки зрения автоматизации ГКН – многоцелевой, многоуровневый банк данных, содержащий необходимые и достоверные сведения и документы о природном, хозяйственном, экономическом и правовом режиме использования земель в Российской Федерации, в том числе юридически значимые сведения и документы об объектах кадастрового учета.

В основу построения АС ГКН положена совокупность концептуальных и системно-технических принципов.

Контрольные вопросы

1. Дайте понятие кадастровой информации2. Система АИС ГКН и цели ее создания.3. Модули (подсистемы) АИС ГКН.4. Подсистема пространственных данных.5. Цели и задачи работы в АИС ГКН.

Тестовые вопросы для самопроверки

1. Каким образом группируются кадастровые сведения в Реестре объектов недвижимости?

1) По записям: об объектах недвижимости, расположенных на территории кадастрового округа; о границах между субъектами Российской Федерации, о границах муниципальных образований и населенных пунктов; о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, землеустроительные работы по установлению на местности которых осуществлены определенным землеустроителем.

2) По записям: о земельных участках, кадастровые работы в отношении которых осуществлены определенным кадастровым инженером; об объектах капитального строительства, кадастровые работы в отношении которых осуществлены определенным кадастровым инженером

3) По записям: об объектах недвижимости, расположенных на территории кадастрового округа; о прохождении Государственной границы Российской Федерации; о границах между субъектами Российской Федерации; о границах муниципальных образований; о границах населенных пунктов; о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий; о кадастровом делении территории кадастрового округа; о картографической и геодезической основах кадастра

2. Какие лица имеют право на получение общедоступных сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости?

1) Любые лица

49

2) Только правообладатели объектов недвижимости3) Только правообладатели объектов недвижимости; представители правообладателей объектов недвижимости, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности

3. Что является результатом кадастровой деятельности?1) Государственный кадастровый учет недвижимого имущества2) Государственная регистрация прав3) Подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе

4. Что считается кадастровыми отношениями?1) Отношения, возникающие в связи с гражданским оборотом недвижимого имущества2) Отношения, возникающие в связи с кадастровой деятельностью3) Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности

5. Перечислите все статусы, которые могут иметь кадастровые сведения об объекте недвижимости в Реестре объектов недвижимости?

1) Ранее учтенные, образованные, зарегистрированные, исключенные2) Ранее учтенные, внесенные, временные, учтенные, архивные, аннулированные3) Ранее учтенные, новые, созданные, учтенные, архивные

6. Дата вступления в силу Федерального закона от 24 ноября 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» за исключением части 4 статьи 4 и части 6 статьи 47 данного закона?

1) По истечению 10 дней после дня официального опубликования2) 1 января 2009 года3) 1 марта 2008 года

7. Государственный кадастровый учет какого недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

1) Зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства2) Земельных участков3) Земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства

50

5 ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

5.1 Понятие и организация кадастровой деятельности5.2 Формирование земельных участков как объектов кадастровой деятельности5.3 Назначение и содержание межевания земель5.4 Требования к оформлению документов для целей государственного учета

земельных участков

5.1 Понятие и организация кадастровой деятельности

Кадастровая деятельность - это выполнение управ омоченным лицом (кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — ФЗ-221), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.

Кадастровый инженер организует исполнение работ по межеванию земель, подготовку документов для государственного кадастрового учета, несет ответственность перед государством и перед клиентами. Кадастровый инженер вправе сам выбирать форму организации своей профессиональной деятельности: в качестве индивидуального предпринимателя или сотрудника юридического лица. Согласно ст. 29 ФЗ-221 ка-дастровым инженером является физическое лицо.

Кадастровый инженер, осуществляющий кадастровую деятельность как индивидуальный предприниматель, должен зарегистрироваться в порядке, установленном законом.

Законодательно закреплено, что юридическое лицо (коммерческая организация) должно иметь в штате не менее двух кадастровых инженеров. Такое юридическое лицо (коммерческая организация), осуществляющее кадастровую деятельность, не имеет права предавать гласности сведения, полученные в результате профессиональной деятельности.

Юридическое лицо (коммерческая организация) несет ответственность за сохранность документов, полученных для осуществления кадастровой деятельности.

Выбрав форму организации кадастровой деятельности, кадастровый инженер предоставляет письменное уведомление о выбранной им форме организации деятельности в территориальный орган исполнительной власти, выдавший квалификационный аттестат, и орган кадастрового учета. Причем срок подачи уведомления о выборе формы органи-зации кадастровой деятельности ограничен 30 днями со дня получения квалификационного аттестата.

ФЗ-221 определяет сферу деятельности кадастровых инженеров как профессиональную. В этой связи ФЗ-221 не содержит запрета на объединение в саморегулируемые организации лиц, считающихся кадастровыми инженерами и осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Саморегулирование осуществляется на условиях объединения субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемые организации. Под субъектами предпринимательской деятельности в Федеральном законе от 1 декабря 2007 г. «О саморегулируемых организациях» (далее - ФЗ-315) понимаются индивидуальные предприниматели и юридические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие определяемую в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации предпринимательскую деятельность, а под субъектами профессиональной деятельности — физические лица, осуществляющие профессиональную деятельность, регулируемую в соответствии с федеральными законами.

51

Институт СРО должен быть законодательно наделен широкими полномочиями по разработке условий лицензирования деятельности, выработке стандартов профессиональной деятельности, кодексов этики членов сообщества СРО, контролю их выполнения, возможностей инициировать административные и судебные процедуры в случае нарушений в работе.

Кадастровая деятельность осуществляется при наличии квалификационного аттестата кадастрового инженера, который выдает орган исполнительной власти. Доказательством правового статуса кадастрового инженера служит свидетельство о регистрации аттестата и инженера в государственном реестре кадастровых инженеров.

Квалификационные аттестаты выдают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. Квалификационный аттестат выдают без ограничения срока, территории его действия, и он является документом единого федерального образца. При этом квалификационный аттестат признают действующим со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров в соответствии с правилами, установленными ст. 30 ФЗ-221.

Государственный реестр кадастровых инженеров ведет орган кадастрового учета, в него вносят следующие сведения о кадастровом инженере:

фамилия, имя, отчество;дата и место рождения;номер контактного телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты, по

которым можно связаться с кадастровым инженером;данные основного документа, удостоверяющего личность гражданина Российской

Федерации на территории Российской Федерации;дата выдачи квалификационного аттестата и идентификационный номер данного

аттестата;дата и основание аннулирования квалификационного аттестата.Порядок ведения государственного реестра кадастровых инженеров определяет

орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.Содержащиеся в государственном реестре кадастровых инженеров сведения о

кадастровом инженере общедоступны и их предоставляют по запросам любых заинтересованных лиц в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Такие сведения предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней с даты поступления соответствующего запроса.

Государственный реестр кадастровых инженеров подлежит размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет».

Каждый кадастровый инженер должен иметь печать, штампы, бланки, на которых указывают адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата.

Членство кадастрового инженера в саморегулируемой организации является дополнительной гарантией качества его работы.

Кадастровый инженер несет ответственность за работы, которые проводят наемные рабочие (полевые работы и создание документов и т. д.).

Свою личную ответственность кадастровый инженер гарантирует, заверяя личной печатью и подписью межевой план, технический план и прочие документы. Таким образом, кадастровый инженер обязан проконтролировать весь процесс формирования объекта недвижимости и правильность кадастровых работ.

Кадастровый инженер не осуществляет формирование объекта недвижимости, он только выполняет перенесение решения о формировании в натуру и межевание земельного

52

участка. Формирование объекта недвижимости осуществляет правообладатель земельного участка.

5.2 Образование земельных участков как объектов кадастровой деятельности

В соответствии с Федеральным законом от 22 января 2008 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» земельный участок может быть образован (сформирован) в результате следующих действий: раздел; объединение; перераспределение; выдел.

При разделе земельного участка образуется несколько новых земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются новые земельные участки, прекращает свое существование. Новые земельные участки подлежат кадастровому учету с присвоением новых кадастровых номеров и перерегистрации права. Пример раздела земельного участка показан на рисунке 7.1(нарисовать)

Право собственности возникает на все возникающие разделяемые участки. Сохраняется право общей собственности на разделяемые участки.

Выдел земельного участка предполагает так же, как и при разделе участка, образование из исходного одного или нескольких новых земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Различия «раздела» и «выдела» при государственном кадастровом учете земельных участков состоят в том, что в результате «раздела» вновь образованные земельные участки подлежат государственному кадастровому учету (с присвоением новых кадастровых номеров), государственной регистрации прав. После государственной регистрации прав на новый (новые) земельный участок (и) исходный земельный участок прекращает свое существование.

При образовании земельного участка в результате «выдела» исходный участок сохраняется в измененных границах (с неизменным кадастровым номером). Его площадь уменьшается в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Государственную регистрацию прав на исходный земельный участок, из которого осуществлен выдел, не проводят. При этом межевание земель проводят только в отношении выделяемого (вновь образуемого) земельного участка. Вновь образованный земельный участок подлежит государственному кадастровому учету (с присвоением нового кадастрового номера), а также государственной регистрации прав. При выделе из участка земельных долей право собственности на исходный измененный участок сохраняется за оставшимися дольщиками.

Объединение земельных участков можно осуществлять только в отношении смежных участков. При этом образуется один земельный участок, а существование смежных земельных участков прекращается. Новый земельный участок ставят на кадастровый учет с присвоением нового кадастрового номера и перерегистрации права. При объединении участков, принадлежащих разным лицам, возникает право общей собственности. Пример объединения земельных участков (нарисовать).

Не допускается объединение земельных участков на праве постоянного пользования, пожизненно наследуемого владения или срочного пользования (за исключением случая, если все участки предоставлены одному лицу).

Допускается объединение участков с залогом и без залога. В последнем случае залог распространяется на весь участок.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуется несколько новых смежных земельных участков. Существование исходных смежных земельных участков прекращается. Новые земельные участки после перераспределения

53

подлежат кадастровому учету с присвоением новых кадастровых номеров и перерегистрации права. Пример перераспределения земельных участков показан на рисунке (нарисовать).

Перераспределяют земельные участки на основании соглашений между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением.

Сервитуты и иные обременения сохраняются в прежних границах.Целевым назначением и разрешенным использованием вновь образуемых земельных

участков признают прежнее целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

К образуемым земельным участкам предъявляют следующие требования:− предельные размеры устанавливаются градостроительными регламентами, в иных случаях — Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами;− границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и населенных мест;− не допускается образование земельных участков, делающее невозможным разрешенное использование смежных земельных участков;− не допускается раздел, перераспределение или выдел, если обременения не позволяют использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием;− образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.Образование земельных участков возможно при наличии в письменной форме

согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такого согласия на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ-122).

Отказ от права собственности на земельный участок оформляется заявлением о таком отказе собственником земельного участка в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

5.3 Назначение и содержание межевания земель

54

Межевание земель – это комплекс землеустроительных работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади, а также по юридическому оформлению полученных результатов.

Межевание земельного участка проводят с целью бесспорного определения и опознания на местности положения границ объектов землеустройства (межевых знаков и граничных линий), определенных на картографических материалах в соответствии с проектом строительства объекта и проектом границ земельного участка. Межевание в соответствии с технологией государственного кадастрового учета земельных участков всегда проводят при образовании новых земельных участков, возникающих в результате разделения, объединения, слияния, перераспределения.

Основной документ, регламентирующий проведение работ по межеванию земельных участков, – Инструкция по межеванию земель, утвержденная Роскомземом 8 апреля 1996 г.

Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат.

Межевание объекта землеустройства в процессе определения границ включает следующие действия:

подготовительные работы;− составление технического проекта;− уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;− определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и

закрепление межевыми знаками;− определение координат межевых знаков;− определение площади объекта землеустройства;− составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ

объекта землеустройства;− формирование землеустроительного дела;− утверждение землеустроительного дела в установленном порядке.

Подготовительные работы включают сбор и (или) изучение:− сведений государственного кадастра недвижимости о земельном участке

(участках);− документов, удостоверяющих права на землю (при их отсутствии —

правоустанавливающих документов);− каталогов (списков) координат пунктов опорной межевой сети (ОМС) и иных

исходных геодезических пунктов;− адресов лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания.

Дополнительно должны быть получены следующие данные:− карта (план) объектов землеустройства [при описании местоположения границ

объекта землеустройства и (или) установлении границ объекта землеустройства на местности];

− землеустроительная и градостроительная документация (при упорядочении границ).

− Карта (план) объекта землеустройства – это документ, отображающий в графической и текстовой формах местоположение, размер и границы объекта землеустройства, а также иные его характеристики.

− Полевое обследование территории объекта при проведении подготовительных работ включает выявление состояния межевых знаков, пунктов опорной межевой

55

сети и иной геодезической основы, результаты чего отражают в техническом проекте.

− При межевании объекта землеустройства технический проект составляют в соответствии с заданием на межевание, который включает текстовую часть и разбивочный чертеж.Определяют границы собственники земельных участков в присутствии владельцев

(пользователей) и землеустроителя с оформлением Акта согласования границ и закреплением межевыми знаками.

Границы земельного участка на местности определяют (устанавливают) в присутствии представителя соответствующего органа местного самоуправления, собственников, владельцев, пользователей и арендаторов размежевываемых и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяют доверенностями, выданными в установленном порядке. Согласно Положению о проведении территориального землеустройства, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 7 июня 2002 г. № 396 заинтересованных лиц (обладателей права на земельный участок, в том числе сервитута) извещают в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ по определению границ объекта землеустройства на местности и их согласования.

После завершения определения (установления) и согласования границ земельного участка на местности его границы закрепляют межевыми знаками установленного образца:

− временными - обеспечивающими закрепление точек границ на период проведения работ;

− долговременными - обеспечивающими закрепление точек границ на последующий период и устанавливаемыми только по желанию заказчика.Абрис на межевой знак составляют, если межевой знак принадлежит трем

земельным участкам и более и в пределах 40 м имеются четко опознаваемые предметы (не менее трех).

Составляют описания положения границ в соответствии:− с техническим проектом межевания: при упорядочении или восстановлении границ

на местности;− проектом территориального землеустройства: при установлении на местности

проектных границ.Площадь определяют по координатам межевых знаков или иными способами (на

основании картографического материала).Площадь записывают в квадратных метрах с округлением до 1 м2 с указанием

погрешности, в гектарах - с округлением до 0,01 га.Результаты определения (установления) и согласования границ оформляют актом,

который подписывают собственники, владельцы, пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представители), орган местного самоуправления и производитель работ (подрядчик).

Площадь земельного участка вычисляют по координатам межевых знаков, а также механическим способом (планиметром) при прохождении границы по «живым урочищам» (берегам рек, водоемов, оврагов и балок).

При определении (установлении) границ земельных участков необходимо одновременно устанавливать и обозначать на местности границы земель с особым правовым режимом использования (охранные зоны). Указанные работы можно также выполнять в качестве самостоятельного вида работ.

5.4 Требования к оформлению документов для целей государственного учета земельных участков

56

В результате кадастровых работ подготавливают:

Межевой план – это документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения, в том числе сведения об образуемых земельном участке или зе-мельных участках либо о части или частях земельного участка или новые необходимые для внесения в ГКН сведения о земельном участке или земельных участках.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей.В графической части межевого плана содержатся следующие разделы:схема геодезических построений;расположения земельных участков;чертеж земельных участков и их частей;абрисы узловых точек границ земельного участка.В текстовой части межевого плана содержатся:исходные данные;сведения о выполненных измерениях и расчетах;об образуемых земельных участках и их частях;об измененных земельных участках и их частях;о земельных участках, с помощью которых осуществляется доступ к образуемым

или измененным земельным участкам;об уточняемых земельных участках и их частях;об образуемых частях земельного участка;заключение кадастрового инженера;акт согласования местоположения границ земельного участка.Независимо от вида кадастровых работ (за исключением объединения земельных

участков) в состав межевого плана включают: исходные данные; сведения о выполненных измерениях и расчетах; схему геодезических построений; схему расположения земельных участков; чертеж земельных участков и их частей.

Землеустроительная документация, включенная в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, документы государственного земельного кадастра, а также технические паспорта, оценочная и иная хранящаяся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-техническая документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (регистрационные книги, реестры, копии правоустанавливающих документов и тому подобное) являются федеральной собственностью. Хранят и используют указанные документы и документацию в установленном Правительством Российской Федерации порядке.

При одновременном образовании нескольких земельных участков в результате преобразования ранее учтенного земельного участка допускается оформлять одно землеустроительное дело.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Технический план состоит из графической и текстовой частей.В графической части технического плана здания, сооружения или объекта

незавершенного строительства воспроизводятся сведения кадастрового плана

57

соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывают местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на нем местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения – план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на нем местоположения такого помещения.

В текстовой части технического плана указывают необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Сведения об объекте недвижимости указывают в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод его в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указывают в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данную декларацию прилагают к техническому плану, который является его неотъемлемой частью. Технический план заверяют подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.

Резюме. До 2013 г. технический план готовят специалисты органа кадастрового учета, с 1 января 2014 г. к этой работе будут подключены кадастровые инженеры. С 1 января 2015 г. технический план будут готовят только кадастровые инженеры. Форма технического плана, форма декларации, требования к точности и способам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, требования к подготовке плана этажа, части этажа здания или сооружения, плана здания или сооружения, плана части здания или сооружения, а также требования к определению площади здания или помещения устанавливает орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Вопросы для самопроверки

1. Кто такой кадастровый инженер?2. Дайте определение межевого плана.3. Какие документы содержатся в текстовой части межевого плана.4. Что представляет из себя графическая часть межевого плана.5. Дайте определение технического плана.

Тестовые вопросы для самопроверки

8. Кем выдается квалификационный аттестат кадастрового инженера?1) Органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;2) Квалификационной комиссией;3) Органом кадастрового учета.

58

9. Какие формы организации своей деятельности может выбрать кадастровый инженер?

1) Только в качестве индивидуального предпринимателя;2) Только в качестве работника юридического лица;3) В качестве индивидуального предпринимателя или в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.

10. Укажите раздел, который относится к графической части межевого плана?1) Схема геодезических построений;2) Сведения о выполненных измерениях и расчетах;3) Исходные данные.

11. Укажите раздел, который относится к текстовой части межевого плана?1) Схема геодезических построений;

2) Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

3) Схема расположения земельных участков.

12. Должен ли быть прошит межевой план, оформленный на бумажном носителе?1) Нет;2) По усмотрению кадастрового инженера;3) Да.

13. Что считается кадастровыми отношениями?1) Отношения, возникающие в связи с гражданским оборотом недвижимого имущества;2) Отношения, возникающие в связи с кадастровой деятельностью;3) Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

14. Государственный кадастровый учет какого недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

1) Зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства;2) Земельных участков;3) Земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

15. На основе каких принципов осуществляется ведение государственного кадастра недвижимости?

1) Единства технологии; общедоступности и непрерывности актуализации сведений; сопоставимости кадастровых сведений;2) Сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах;3) Ограничения доступа к отдельным сведениям и периодичности актуализации содержащихся в нем сведений.

16. С какого момента квалификационный аттестат кадастрового инженера признается аннулированным?

59

1) Со дня внесения соответствующих сведений в государственный реестр кадастровых инженеров;2) С даты принятия соответствующего решения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, выдавшего квалификационный аттестат;3) С даты принятия соответствующего решения квалификационной комиссией.

17. Что не вправе осуществлять саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности?

1) Представлять законные интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления;2) Заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ;3) Получать от органа кадастрового учета информацию о результатах деятельности своих членов.

18. Какой документ предоставляет право осуществления кадастровой деятельности?

1) Диплом о высшем профессиональном образовании;2) Выписка из государственного реестра кадастровых инженеров;3) Квалификационный аттестат кадастрового инженера.

60

6. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА НИХ

6.1 Общие положения о государственной регистрации 6.2 Объекты государственной регистрации

6.3 Понятие о едином государственном реестре прав (ЕГРП)

6.1 Общие положения о государственной регистрации Для правильного оформления прав на недвижимость надо знать ключевые

положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК).

2. Регистрации подлежат не только права, но также их ограничение (обременение) (п. 1 ст. 131 ГК). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

3. Сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в случаях, установленных ГК (п. 1 ст. 164), и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433).

4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК).

5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав).

Итак, ГК и Законом о регистрации прав устанавливаются три вида государственной регистрации:

• регистрация прав;• регистрация ограничений (обременений) прав;• регистрация сделок.Важно, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов

недвижимости (учет объектов недвижимости осуществляют организации кадастрового и технического учета), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а правоотношений по поводу недвижимости. Причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ-122), вступивший в силу с 31 января 1998 г., установил процедуру государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в соответствии сост. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлено требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество

61

(возникновение, переход, ограничение и прекращение) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Согласно ст. 2 ФЗ-122 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством факта возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Датой государственной регистрации прав считается день внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной ФЗ-122 системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП.

6.2 Объекты государственной регистрации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с ГК РФ.

Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона, можно объединить в пять групп: право собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с недвижимым имуществом; физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям.

Вещные права — это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, т. е. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества. Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека –

62

способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление – договорные обязательства. Обратим внимание, что поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, подлежит регистрации именно договор как носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными и не должны регистрироваться.

Четвертая группа объектов регистрации – действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и Закону вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в действие Закона о регистрации прав. Права на недвижимость, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются действительными без государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же сделки с объектами недвижимости регистрируются после введения в действие Закона, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, до введения рассматриваемого нормативного акта.

Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, т. е. в соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер – сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление) с другим объектом. Федеральный закон определяет кадастровый номер как «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета...».

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав собственников недвижимости. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Это исключает возможность афер с недвижимостью. Регистрация права осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП.

Запись о праве содержит четыре основных элемента:1) субъект права (правообладатель);2) объект права (имущество);3) вид права (собственность или другие вещные права);4) основание (правоустанавливающий документ).Запись о праве отвечает на вопросы: кто, на что, какое право и каким образом

приобрел?6.3 Понятие о едином государственном реестре прав (ЕГРП)

ЕГРП – это единая на всей территории Российской Федерации система записей, содержащих юридически значимую информацию об объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, о правообладателях, о сделках, а также о существующих и

63

прекращенных ограничениях (обременениях) прав.Основную информацию по этой теме содержит статья 12 Закона о регистрации.

Принципы построения ЕГРП следующие:1. Принцип единства реестра прав. Единство реестра на всей территории РФ достигается

единством системы записей в ЕГРП. Порядок внесения записей определен Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 (далее – Правила ведения ЕГРП).

2. Принцип публичности. Любое лицо имеет право получить информацию в виде выписки из ЕГРП о любом объекте недвижимого имущества.

3. Принцип вечности ЕГРП. Разделы ЕГРП, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается (п. 4 ст. 12 Закона о регистрации).

4. Принцип единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Раздел с записями о земельном участке всегда размещается первым. За ним следует раздел с записями о здании (сооружении), расположенном на этом земельном участке, за которым размещается раздел с записями о находящихся в этом здании жилых, нежилых помещениях и прочих составляющих здания (сооружения).

5. Принцип уникальности разделов ЕГРП (принцип специальности). Каждому объекту недвижимости, являющемуся объектом права, соответствует свой раздел реестра, характеризующийся уникальным кадастровым или условным номером объекта. В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимости раздел ЕГРП, содержащий записи о данном объекте, закрывается, для вновь образованных объектов недвижимости открываются новые разделы, идентифицирующиеся новыми кадастровыми (условными) номерами.

6. Принцип достоверности юридически значимой информации. До тех пор пока запись в ЕГРП не изменена, она является достоверной. Установить и доказать иное можно только в судебном порядке.

7. Принцип уникальности записи о праве, сделке, ограничении (обременении) права достигается соблюдением двух условий:

· каждая запись вносится только в раздел реестра, открытый для конкретного объекта недвижимости с уникальным кадастровым (условным) номером, являющегося объектом права, сделки;

· каждая запись о праве, его ограничении и сделке с объектом идентифицируется уникальным номером регистрации, который формируется при приеме документов на регистрацию.

8. Принцип первенства правопритязания. Лицо, заявившее требование о государственной регистрации права на объект недвижимости первым имеет право на первоочередное рассмотрение заявленного требования.

9. Принцип приоритета правоустанавливающего документа над записями ЕГРП в случае, если записи ЕГРП не соответствуют содержанию правоустанавливающего документа.

ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ (ЕГРП) – государственный информационный ресурс (включающий в себя документы на бумажных и электронных носителях, дела и систему записей по установленной форме в книгах учёта, производимых государственным регистратором), который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т. д. на территории РФ.

Ведение ЕГРП осуществляется на основе Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[1]

64

Сведения из ЕГРП являются открытыми и общедоступными, не относятся к государственной тайне и должны предоставляться любому лицу органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, за плату и в объёме, установленном указанным законом. На сегодняшний день — это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ведение ЕГРП осуществляется путем проведения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним. Государственная регистрация не является обязательной процедурой и имеет заявительный характер. Однако, в ряде случаев, законодательством установлена зависимость момента возникновения права на объект недвижимости от момента государственной регистрации права на него (например, переход права собственности при покупке, регистрация права собственности на вновь созданный объект).

Структура ЕГРП Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

• подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;• подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на

объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества);

• подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества ).

•подраздел III-1 - для записей об аренде;•подраздел III-2 - для записей об ипотеке;•подраздел III-3 - для записей о сервитуте;•подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают

ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке и т. п.);

•подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

•подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);•подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного

фонда (леса).Выписка из ЕГРП

Выписка из ЕГРП — документ, который подтверждает наличие (или отсутствие) зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество. Также выписка показывает наличие (или отсутствие) ограничений и обременений на объекты недвижимого имущества.

Выписка из ЕГРП позволяет гражданам РФ обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью, получив информацию по объектам, расположенным на всей территории страны.

Данные, указываемые в выписке из ЕГРП:• описание объекта недвижимости;• данные о правообладателях;• зарегистрированные на объект недвижимости права;• зарегистрированные ограничения / обременения прав;• сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах

требования.Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном

порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент

65

выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

В выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц — участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц — участников долевого строительства.

Резюме.Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной

регистрации права (ст. 14 Закона о регистрации прав). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в

ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства. Таким образом, документы на недвижимость, приобретенную на основании

подлежащего государственной регистрации договора, - это:- свидетельство о государственной регистрации права;- экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и печатью

учреждения юстиции надписями: "Произведена государственная регистрация сделки" и "Свидетельство о государственной регистрации права".

Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимости ориентирована на решение следующих задач:

- обеспечение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него от одного лица к другому, в частности в сфере оборота земельных участков;

- создание правовой основы защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки, что важно не только для этих лиц, но и для всего общества, поскольку речь идет о соблюдении установленного земельного правопорядка;

- обеспечение доступности сведений о зарегистрированных правах, в том числе и на земельные участки, в целях получения заинтересованными лицами достоверной информации обо всех существующих правах на недвижимое имущество, т. с. о юридической судьбе земельных участков и иной недвижимости.

Вопросы для самопроверки

1.Какой орган производит государственную регистрацию прав на недвижимость?2. Какие права на недвижимость подлежат государственной регистрации?

3.Какие лица являются участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним? 4. Какой документ выдается заявителю при подаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним? 5. С какого момента возникает право собственности на недвижимое имущество у покупателя?

66

Тестовые вопросы для самопроверки

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это...1) учет отдельных видов недвижимого имущества;2) процесс внесения записей о правах на объект недвижимого имущества в Единый

государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;3) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,

ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Территория, на которой осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости - это...

1) регистрационный округ;2) кадастровый округ;3) регистрационно-учетный округ.

3. Какой орган вправе осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

1) Росимущество;2) Росреестр, его территориальные органы;3) Минэкономразвития России.

4. Какой орган осуществляет функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

1) Минюст России;2) Росреестр;3) Минэкономразвития России.

5. Государственной регистрации подлежат…1) права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с

ним; ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество;2) только вещные права на недвижимое имущество, а также ограничения (обременения)

указанных прав;3) только сделки с недвижимым имуществом в случаях, установленных законом.

6. Какую информацию содержит Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)?

1) Сведения о лицах, уполномоченных совершать сделки с объектами недвижимого имущества, находящимися в собственности Российской Федерации;

2) Информацию о зарегистрированных воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах;

3) Информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях;

67

7. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя …

1) разделы ЕГРП, содержащие записи о каждом объекте недвижимого имущества; дела правоустанавливающих документов на недвижимое имущество; книги учета документов;

2) разделы ЕГРП, содержащие записи о каждом объекте недвижимого имущества, книги учета выданной информации, копии документов, на основании которых внесены записи в разделы ЕГРП;

3) записи об объектах недвижимого имущества, книги учета выданных свидетельств, кадастровые дела объектов недвижимости.

8. Какой документ может являться основанием для государственной регистрации права наследника по завещанию на объект недвижимости?

1) Завещание;2) Свидетельство о праве на наследство;3) Заявление наследника о принятии наследства.

9. Чем удостоверяется государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество?

1) Государственным актом о праве собственности;2) Регистрационным удостоверением;3) Свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого

государственного реестра прав.

10. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления…1) специалиста органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;2) любого заинтересованного лица, а в случаях, установленных законом, только по

решению суда или требованию судебного пристава исполнителя;3) правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при

наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

11. С какого момента сделка с недвижимым имуществом считается зарегистрированной, а правовые последствия -наступившими?

1) Со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП;2) Со дня получения заявителем документов, удостоверяющих проведенную

государственную регистрацию;3) Со дня предоставления заявления и иных документов на государственную

регистрацию.

12. Каким образом удостоверяется государственная регистрация сделки об ограничении (обременении) права?

1) Регистрационной надписью, совершенной на документе, выражающем содержание сделки;

2) Выпиской из ЕГРП;

68

3) Свидетельством о государственной регистрации.

Библиографический список

1. Градостроительный кодекс РФ [Электронный ресурс], с изм. и доп. – Доступ из ЭПС «Система Гарант».

2. Земельный кодекс РФ [Электронный ресурс], с изм. и доп. – Доступ из ЭПС «Система Гарант».

3. Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О Землеустройстве» [Электронный ресурс], с изм. и доп. – Доступ из ЭПС «Система Гарант».

4. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [Электронный ресурс], с изм. и доп. – Доступ из ЭПС «Система Гарант».

5. Атаманов, С. А., Григорьев, С. А. Кадастр недвижимости. Учеб-но-справочное пособие. / С. А. Атаманов, С. А. Григорьев. – М.: «Букстрим», 2012 . - 324 с.

6. Варламов А. А., Гальченко С. А. Кадастр недвижи-мости. / А. А . Варламов, С. А. Гальченко. – М.: КолосС, 2012. – 680 с.

7. Рогатнев, Ю.М. Современные проблемы землеустройства и кадастров: / Ю.М. Рогатнев, М.Н. Веселова, В.Н. Щерба [и др.]. – Электрон. дан. – ОмГАУ им. П.А. Столыпина (Омский государственный аграрный университет имени П. А. Столыпина), 2013. – 258 с.

8. Савельева Е. А. Экономика и управление недвижимостью [Электронный ресурс]: учеб.пособие / Е.А. Савельева. - М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 336 с.

9. Свитин В. А. Теоретические основы кадастра: учеб. пособие / В.А. Свитин. - М.: НИЦ ИНФРА-М; Мн.: Нов.знание, 2013. - 256 с.

10. Слезко, В. В.Землеустройство и управление землепользованием: Учебное пособие / В.В. Слезко, Е.В. Слезко, Л.В. Слезко. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014. - 203 с.

69