联东 U 谷研创企业园

竞争产品优劣势分析

大纲 第一部分产品差异性分

析 区域差异 规划差异 独栋面积差异 产品设计差异

设计公司 电梯 外立面 车位

景观差异 项目配套差异 后期服务差异

第二部分营销策略差异性分析

广告语 价格

一、产品分析 区域差异：

1 、嘉捷：位于亦庄开发区内，凉水河北，东临京东方。 2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ：位于易庄荣华路南端点，大兴区亦庄经济开发区景园北街 2 号 3 、 BDA 国际广场：大兴区亦庄经济开发区荣京西街 4 、总部基地：西南四环外 - 北京市丰台区中关村科技园丰台园。处于四环边噪音较大，属于

丰台区。 5 、总部国际：西南四环以外，总部基地西侧，属于丰台区 6 、 MAX ：顺义空港工业区 B 区，东距首都机场一公里，南临新国展三期国际公寓。 MAX 处

于别墅区内，居住范围较重，会有飞机起飞降落的影响。属于顺义区 7 、非中心：朝阳区定福庄区域朝阳北路，属于朝阳区 8 、汇龙森国际企业港：易庄东区最南侧 9 、 U 谷独栋：位于南六环外，金桥产业基地。

嘉捷、 BDA 国际企业大道Ⅱ、 BDA 国际广场都属于易庄区域，位置最好的为 BDA 国际企业大道Ⅱ。 U 谷独栋属于易庄新城，可以走京津塘高速，但是需要过收费站缴费。时间距离相对易庄区域内较小，由于 U 谷的地理位置决定办公的静谧性，比较适合研发的企业，环境好，不被打扰。

项目位置

一、产品分析 规划差异：

1 、嘉捷：项目占地 7.2 公顷，总建筑面积 8.4 万平方米，容积率 1.4 ，绿化率 40% 。分两期开发，一期色调为灰色，二期色调为白色，由 20 栋可售独栋办公组成，一栋配套餐饮楼及一栋综合楼。食堂面积 1700 平方米。没有商务配套，商务氛围不浓重。

2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ：占地 5.4 万平方米，建筑面积 19 万平方米， 16 栋单体建筑，已建成 7 栋， 1 栋会所，容积率，绿化率

3 、 BDA 国际广场：占地 4 万平方米，建筑面积 12 万平方米。分两期开发，一期开发八栋，每栋 8-10 层，单体面积 3000-8000 平方米。二期预留 5 万平方米，做定制。容积率 1.98 。

4 、总部基地：总占地面积 65 公顷，分为东区和西区两个区，东区为国际区，西区为大中型企业总部，东区一期完工，建完办公 8 栋， 6 栋会所。西区三期工程均完工并入住，西区占地 47 万平方米，建筑面积 65 万平方米，容积率 1.38 ，绿化率大于 50% ，，可售总部楼 303 栋，会议中心，两栋公寓，一栋商务酒店， 4000平米地下食堂。东区占地 18 万平方米，规划建筑面积 75 万平方米，容积率 1.59 ，绿化率大于 50% 。本区域为开放式办公。

5 、总部国际：占地面积： 118432.59 平米（一期 55199.59 平米，二期 63233 平米），总建筑面积：212880 平米（一期 99659 平米，二期 113221 平米），地上建筑面积： 177798 平米（一期 82769 平米，二期 95029 平米），地下建筑面积： 35082 平米（一期 16890 平米，二期 18192 平米）， 110余栋，绿化率： 39.4% ，容积率： 1.5

6 、 MAX ：规划建筑面积 35 万平方米，容积率 1.168 ，分五期开发，已建成三期，建筑面积 20 万平方米， 72 栋办公独栋，一栋商务酒店，绿化率 35% 。南北向东偏转 30度。较为现代化的园区，但是人气不足，多为中小私营业主。产业分化不明显。

7 、非中心：占地 39 公顷，分为一期、二期开发建设，一期建筑面积 93700 平方米，由 7 个组团构成，每个组团由 4 栋单体建筑构成，区域北部设有 26500 平方米会所，二期 2008 年 11月开工。

8 、汇龙森国际企业港：占地 50078 平方米，总建筑面积 95190平方米。已建成 16 栋。 14 栋独栋，两栋综合办公楼。

9 、 U 谷独栋：占地 17.75 万平方米，总建筑面积 16 万平方米，容积率 0.93 ，绿化率 30% ，每户 6 个车位，有地上地下车位。规划建 56 栋，已建 10 栋。商业配套不足，但是为研发区域，应强调其私密性。

规划差异：嘉捷

规划差异： BDA 国际企业大道Ⅱ

规划差异： BDA 国际广场

规划差异：总部基地

规划差异：总部国际

规划差异： MAX

规划差异：非中心

规划差异：汇龙森国际企业港

一、产品分析 独栋面积差异：

1 、嘉捷：单体面积为 1200-2000 或 1600-2800 平方米，三至四层。没有电梯，形势上更像老式办公楼。

2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ： 4000-12000 平方米单体， 7-18 层，单体面积过大，和总部基地概念较像，但是更趋于写字楼概念。

3 、 BDA 国际广场：单体面积 3000-8000 平方米，每栋 8-10 层。豆腐块楼房。 4 、总部基地：西区单体建筑面积 1000-6000 平方米，六至十二层。单体面积大，独栋概念较弱。

5 、总部国际：项目户型面积为 1000--4000 平米， 5 层，形式上和总部基地类似，但是楼层相对较低，单层面积利用率高。

6 、 MAX ：单体面积 800-1600 平方米。四层，屋顶赠送花园。面积和 U 谷较接近，户型上多为双拼至四拼，楼间距较小，单体公共空间较小。

7 、非中心：单体面积 2300-3500 平方米， 4 层，部分为水滴形状建筑物，部分为豆腐块形状建筑，但是排列较有顺序，打破了南北或东西走向顺序，由水滴形状向外发射。

8 、汇龙森国际企业港： 2800-5000 平方米， 4-6 层。 9 、 U 谷独栋：单体建筑面积为 800-3200 。多为单体、双拼，纯粹的独栋，且绿化率较高，

面积不是很大，不会有浪费，且楼层较低。

一、产品分析 产品设计差异：（设计公司、电梯、外立面、车位）

设计公司： 1 、嘉捷：建筑设计公司为北京京冶建筑设计院，设计了中关村西区 4 号地、北京嘉捷产业园、北京银帆

西雅图、北京望京悠乐汇商住、北京公馆等大型的商业和住宅项目。 2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ：秦禾国际建筑工作室是北京市建筑设计研究院实施体制改革后第一批试点单位，

和其他公司合作设计了北京硅谷亮城、莫斯科中国贸易中心、北京 - 观唐、北京 -世纪东方城 4 期、济南明湖天地等多项公建、住宅项目。

3 、 BDA 国际广场：中房集团建筑设计事务所。是所有项目中实力相对较弱的设计公司。 4 、总部基地：总体规划（土人景观）园区规划主要以学校为主，建筑总设计（李文 - 华通设计顾问工程

有限公司）设计过 4 个工业园区、多个城市规划、综合商业设计，综合实力较强。 5 、总部国际：ＡＡ国际 ·都市建筑设计咨询（北京）有限公司，北京新纪元建筑工程设计有限公司 6 、 MAX ： PERKIN&WILL（美国） /东方华太，设计公司主要以写字楼为主。 7 、非中心：规划设计（德国 MV），景观设计（美国匡形）。 8 、汇龙森国际企业港：北京京澳凯芬斯设计有限公司，是所有项目中实力相对较弱的设计公司。 9 、 U 谷独栋：规划设计公司（华东建筑设计研究院）综合大型设计公司，建筑设计（北京龙安华诚建筑

设计有限公司）综合建筑设计。设计公司是所有项目中最具权威性的，但是缺少概念性的元素，二期会在此方面改进。

MAX 首席设计为国外设计师，理念较新，建筑形式新颖。非中心为国外设计师，这两个项目均摆脱国内的方正的楼房概念，独特的建筑形式易为楼房的卖点。

一、产品分析 电梯：

1 、嘉捷：无电梯 2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ：上海三菱电梯 3 、 BDA 国际广场：上海三菱电梯 4 、总部基地：三星电梯 5 、总部国际：奥蒂斯 6 、 MAX ：通力电梯 7 、非中心：奥蒂斯 8 、汇龙森国际企业港：合资品牌 9 、 U 谷独栋：上海永大 竞争对手中嘉捷是最近的，他们的不配电梯就是我们的优势。电梯品牌在选购中属于弱化项目。

一、产品分析 外立面：

1 、嘉捷：瓷砖、涂料、玻璃，一期为灰色色调、二期为白色色调，从外立面的材料上看显得档次较低。

2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ：石材、玻璃幕墙。 3 、 BDA 国际广场：石材、 LOW-E玻璃、 U 型玻璃、铝板 4 、总部基地：普通玻璃和 low-E玻璃，局部配氟碳喷涂铝板饰 5 、总部国际：石材、涂料、铝板 6 、 MAX ：干挂陶土板（德国）、 U玻、玻璃幕墙、铝板幕墙 7 、非中心：石材、玻璃幕墙 8 、汇龙森国际企业港：高级通体砖， LOW-E玻璃幕 9 、 U 谷独栋：白灰色铝塑板，玻璃幕墙、石材

嘉捷外立面以涂料为主，不显档次， BDA 国际企业大道Ⅱ、总部基地主色调为黑色，过于压抑，MAX 外立面材料保温隔热，现代感强， U 谷外立面玻璃幕墙为主，银灰色现代感较强，色调较为轻松、明朗。市内采光好。非中心水滴形状建筑，全部玻璃幕墙采光好。

外立面：嘉捷

外立面： BDA 国际企业大道Ⅱ

外立面： BDA 国际广场

外立面：总部基地

外立面：总部国际

外立面： MAX

外立面：非中心

外立面：汇龙森国际企业港

一、产品分析 车位：

1 、嘉捷：车位按照建筑面积每 200 平方米一个车位进行分配。地上停车管理费 70 元 /月，地下 150 元 /月。

2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ：二期 1250 个，出售 10 万 /个，出租地上 150 元 /月 . 月，地下350 元 /月。

3 、 BDA 国际广场：地上停车场 150 元 /月，地下未定。 4 、总部基地：地上地下停车，按照建筑面积每 100 平方米一个车位进行分配，地上租金 150/月，地下售价 18 万 /位，签订 20年使用权， 20年后无偿使用。

5 、总部国际：暂时不收费、停车费没有确定 6 、 MAX ：人车分流，地下停车位，每栋楼分配 4-6 个车位出售。售 10 万 /个 7 、非中心：地下 800 个车位，每个 15 万。租金 350 元 /月，地上临时车位，不收费用。 8 、汇龙森国际企业港：地上、地下 326 个。 150/月 9 、 U 谷独栋：每户 6 个车位，有地上地下车位，现全部为地上，地下正在建设。停车费：大

车， 180 元 /月 /个；小车， 150 元 /月 /个；

管理费相对其他项目没有优势，主要还是看服务。

一、产品分析 景观差异：

1 、嘉捷：绿化过于单调，以绿地为主、配有少量灌木，由于在园区外的市政绿化面积较大，间接提高了整个园区绿化率，除绿地外无其他景观设施，较为单一。

2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ：立体景观，分层绿化，在二层作一个连廊，一楼挑高，采光好。 3 、 BDA 国际广场：和 BDA 国际企业大道Ⅱ采取绿化概念相同，不同是做了下沉广场，地下采光停车库，和

MAX 规划相同。 4 、总部基地：景观形式多样，庭院式中心绿化，层次分明，各地块内都设有多位世界杰出人物塑像，人文景观

氛围浓，缺点为楼间距过小，楼宇之间绿化少，大部分为共用绿化，缺少独占空间和私密性。 5 、总部国际：中心做绿化广场，楼与楼之间间距较小，绿化少。和总部国际景观理念基本相同。 6 、 MAX ：建筑物倾斜与坡屋顶、屋顶花园组成建筑景观，下沉式广场使整个园区错落有致，园区内由水系、

绿植穿插其间。 7 、非中心：组团式绿化，植被分布在建筑物周围。有土堆 推起的坡做草地，没有概念性绿化，在部分建筑物屋顶做屋顶花园。

8 、汇龙森国际企业港：建筑物周边绿化以低矮灌木为主，在组团中间有集中绿化广场，令设置水池，但是植被过低，绿化感不强。

9 、 U 谷独栋：整个园区由一条近 500 米长的观景中轴，与景观大道十字交汇，形成景观序列高潮，庭院式中心绿化、点式组团绿化与带状公共绿化相结合，相互渗透，并配有水榭、果岭、廊架、绿地和喷泉分散布局。

U 谷独栋的景观相比于其他几个项目更能感受田野气息和郊区化办公，绿化在园区内分布较均匀，每栋建筑的周围绿化面积较多。有院落感觉，比较独立。

一、产品分析 项目配套差异：

1 、嘉捷：园区内无商务配套，使用亦庄内大配套。 2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ：会所设有员工餐厅、银行、健身房、超市等。 3 、 BDA 国际广场：园区内设有会所，员工餐厅。 4 、总部基地：园区内配套齐全，商务会馆、会议中心、商务宾馆、经济型酒店、购物中心、餐

饮、休闲娱乐、银行均在园区内设置，并配有办公注册等一体化注册单位。 5 、总部国际：园区内无独立配套，与总部基地共用大配套。 6 、 MAX ：园区内含纳商务酒店、公寓式酒店、商业街。食堂采用周边住宅区内配套。 7 、非中心：园区内有会所、食堂。 8 、汇龙森国际企业港：园区内配备食堂，其他还为确定。 9 、 U 谷独栋：规划为商务酒店、企业会所、公寓、宿舍、餐厅、果岭、体育中心、运动休闲

中心和园区综合服务中心，金融、律师、邮政、工商、税务等服务机构。

项目配套嘉捷较不完善，其他项目配套齐全。

一、产品分析 后期服务差异：

1 、嘉捷：物业管理为园区内部自行设置管理，物业费为 4 元 /平方米 ·月 2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ： 4.2 元 /平方米 ·月 3 、 BDA 国际广场： 4.2 元 /平方米 ·月 4 、总部基地：预留电信、网络等预留口，物业费为 3.98 元 /平方米 ·月。 5 、总部国际：北京侨乐房地产管理服务有限公司，物业费为 3.98 元 /平方米 ·月 6 、 MAX ：物业自行管理，物业顾问为高力国际，物业费 4.8 元 /平方米 ·月，能源

费 3.65 元 /平方米 ·月。 7 、非中心： 5.8 元 /平方米 ·月 8 、汇龙森国际企业港： 4.5 元 /平方米 ·月 9 、 U 谷独栋： 4.5 元 /平方米 ·月

U 谷独栋物业费相对较贵。

二、营销策略分析 广告语：

1 、嘉捷：独栋总部、选择亦庄 2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ：超越标准，定制总部力量 3 、 BDA 国际广场：为企业造国际平台 4 、总部基地：真正的总部楼 ·你自己的楼 5 、总部国际：企业独栋、花园办公 6 、 MAX ：国门一公里，空港企业园 7 、非中心： 500强的商务花园 8 、汇龙森国际企业港：企业总部独栋办公，您的独立宣言。完美独栋，自由精神。广阔天地，王者藏锋

二、营销策略分析 价格：

1 、嘉捷： 7500 元 /平方米 2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ： 9125 元 /平方米 3 、 BDA 国际广场： 8100 元 /平方米 4 、总部基地： 13000-16000 元 /平方米 5 、总部国际： 9600 元 /平方米 6 、 MAX ： 10800 元 /平方米 7 、非中心： 15360 元 /平方米 8 、汇龙森国际企业港： 7200-7600 元 /平方米，较 6月初上涨 1000 元 /平方米。

9 、 U 谷独栋： 7500 元 /平方米

二、营销策略分析 从项目销售率分析

1 、嘉捷二期： 96.4% 2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ： 46.8% 3 、 BDA 国际广场： 44.8% 4 、总部基地：西区 97% ，东区刚开盘，尚无正式签约，有

部分协议出售。 5 、总部国际：一期全部售完，二期在建尚未销售 6 、 MAX ： 92.4% 7 、非中心： 82.6% 8 、汇龙森国际企业港： 3.4% ，有部分面积抵押给建筑公

司。

二、营销策略分析 从项目年均销售速率、销售量分析

1 、嘉捷二期： 72.48%/年， 31891.2 ㎡ /年 2 、 BDA 国际企业大道Ⅱ： 35.2%/年， 27564 ㎡ /年

3 、 BDA 国际广场： 89.6%/年， 22400 ㎡ /年 4 、总部基地：西区 20.42%/年， 132737 ㎡ /年 5 、总部国际： 66.67%/年， 66439 ㎡ /年 6 、 MAX ： 92.4%/年， 136752 ㎡ /年 7 、非中心： 29.19%/年， 27348 ㎡ /年 8 、汇龙森国际企业港： 5.1%/年， 4854 ㎡ /年，

有部分面积抵押给建筑公司。