1 I mutui subprime Giuseppe Squeo. 2 I riflessi della crisi sulle banche Abbassamento tassi della FED Sviluppo mutui sub prime Rialzo tassi e crisi mutui

1

I mutui subprime

Giuseppe Squeo

2

I riflessi della crisi sulle banche

Abbassamento tassi della FED

Sviluppo mutui sub prime

Rialzo tassi e crisi mutui sub prime

Crollo mercato immobiliare

Pesanti perdite per banche e altri intermediari

Fallimento banche

3


Fallimento banche

Inadempienza su interbancario

Crisi mercato interbancario

Intervento autorità monetarie

Criteri restrittivi e accorciamento scadenze

Rischio credit crunch

Crisi economica

4

I mutui subprime

“Finanziamenti concessi a soggetti con una storia creditizia deficitaria e/o una situazione finanziaria instabile, per i quali, conseguentemente, le banche applicano tassi di interesse più elevati rispetto a quelli normalmente applicati nel mercato.”

Rientrano in questa categorie:• i prenditori con lavoro precario;• i prenditori lavoratori stranieri;• i prenditori con problemi di inadempienza.

Il termine subprime è riferito al debitore e non al tasso.

5

I mutui subprime (2)

Sostanzialmente, i mutui subprime sono mutui concessi anche dove non ci sono i presupposti del merito creditizio, per sopperire a questa deficienza, anziché agire sulla lgd, vengono innalzati i tassi d'interesse che il cliente si trova a dover pagare nell'immediato.

Perchè sono pericolosi i mutui subprime?

per definizione generano insolvibilità

avviano, inevitabilmente, tutta la gestione del pignoramento e del processo d'inadempienza

se di ammontare elevato, nelle fasi negative del ciclo di fatto mettono in ginocchio tutto il mercato immobiliare

6

I mutui subprime (3)

Le condizioni aggravanti al mutuo subprime:• valore bene prossimo a valore prestito (più elevata

LGD);• rata ingresso bassa (illusione di potersi comprare

la casa e innalzamento PD);• tasso variabile (potenziale scatenante il default).

Valutazione banche italiane

Valore garanzia: tra 50 e 80%

Reddito annuale e 3 volte maggiore della rata annuale

7

I mutui subprime in Usa

• Negli ultimi anni è aumentata in misura significativa la quota di mutui concessi a famiglie con basso merito di credito (subprime mortgages), salita dal 5 per cento del totale nel 2001 al 14 per cento nel 2006; per i due terzi si tratta di mutui a tasso variabile.

• In questo segmento del mercato i finanziamenti concessi sono di importo elevato rispetto al valore dell’immobile a garanzia e utilizzano formule di ammortamento differito nel tempo, secondo le quali le famiglie iniziano a rimborsare capitale e interessi a distanza di mesi o anni dall’accensione del mutuo.

(Bollettino economico Bankit)

8

Il mercato dei mutui subprime in Usa(da sito Sole 24 ore)

I primi 10 operatori privati dei mutui Usa(Erogazioni 2005 in miliardi di dollari)Cl. Società Lavoro diretto Promotori Totale1 Countrywide Financial Corp. 103,3 233,2 336,52 Wells Fargo Home Mortgage 51,8 131,7 183,53 Washington Mutual 79,2 66,4 145,64 Chase Home Finance 50,4 14,1 64,55 CitiMortgage Inc. 13,7 44,8 58,56 Aurora Loan Services Inc. 12,7 38,8 51,57 Greenpoint Mortgage Funding 36,8 4,1 40,98 ABN AMRO Mortgage Group Inc. 28,8 11,8 40,69 Indymac Bank 28,1 12,5 40,610 Bank of America 26,5 0 26,5(Fonte: Wholesale Access Mortgage Research and Consulting Inc.)

9

Il mercato dei mutui subprime in Usa (2) (da sito Sole 24 ore)

La relazione del GAO (Government Accountability Office) Una interessante analisi è stata presentata a giugno dal Gao (la "Corte dei conti" di Washington), che ha analizzato dieci anni di statistiche sull'operatività delle Agenzie federali per la casa alla ricerca delle motivazioni alla base della progressiva perdita di quote di mercato di Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae. Con un interessante grafico che segue l'evoluzione del mercato dei mutui Usa tra il 1996 e il 2005, il Gao dimostra che, mentre la quota dei mutui prime è rimasta stabile negli anni, anzi è andata lentamente aumentando (+3%), il numero di clienti che si sono rivolti alle Agenzie federali per la casa è cominciato a calare dal 2001, quando era pari a al 19%, e a fine 2005 si era ridotta di due terzi finendo al 6%. Dove sono finiti i clienti? La risposta è chiara: si sono rivolti ai mutui subprime offerti dagli operatori privati, che sono cresciuti esattamente allo stesso passo (+13%) con il quale calano quelli dei mutui di Stato.

10

Il mercato dei mutui subprime in Usa (3)(da sito Sole 24 ore)

Il mercato dei mutui Usa(Quote percentuali sulle erogazioni dei nuovi mutui residenziali, per categoria di contratto e

operatore)

FHA = Agenzie federali per la casa)(Fonte: United States Government Accountability Office, giugno 2007)

Effetto sostituzione

11

Il mercato dei mutui subprime in Usa (4)Secondo il Gao le motivazioni del minor appeal sulla clientela delle agenzie pubbliche vanno cercate nella convergenza di numerosi fattori: tra questi:

• le restrizioni al credito gestito dagli operatori pubblici, sia in termini di valutazione qualitativa della clientela che di mancanza di innovazione nell'offerta di prodotti finanziari;

• l'innovazione di prodotto e l'aumento dei finanziamenti erogati dagli operatori privati;

• l'aumento progressivo dei tassi di interesse e dei valori immobiliari. In sostanza, i clienti hanno abbandonato i mutui pubblici, che non possono superare il tetto dei 417mila dollari, per inseguire il miraggio di case sempre più costose, senza verificare però il reale livello degli oneri dei contratti subprime. Contratti offerti da operatori in competizione sempre più esasperata, anche tramite politiche commerciali ai limiti della truffa, come l'erogazione senza garanzie, senza documentazione e con piani di ammortamento "civetta", costruiti su basse rate iniziali destinate però a decollare in poco tempo. A tutto discapito della capacità di rimborso, spesso già quasi inesistente, dei clienti.

12

I mutui subprime: le cartolarizzazioni(da sito Sole 24 ore)

Le cartolarizzazioni di mutui residenziali subprime Usa(miliardi di dollari)

13

Il settore immobiliare

Negli Stati Uniti, tra il 2002 e il 2005, l’espansione del mercato immobiliare:

• ha visto crescere gli investimenti residenziali,

• ha sostenuto i consumi delle famiglie. Ne è derivato un forte incremento dei prezzi delle abitazioni nell’ultimo decennio (60 per cento in termini reali), che alimenta l’ipotesi che tali valori siano sopravvalutati rispetto alle loro determinanti di fondo e che sia pertanto aumentato il rischio di repentine flessioni dei prezzi, con potenziali ripercussioni sull’attività economica.

14

I mutui subprime: la crisi

Restrizione monetaria Andamento negativo dell’occupazione in alcuni Stati

dalla fine del 2006 un aumento delle sofferenze(la quota di debitori subprime classificati come inadempienti è cresciuta al 13,3

per cento del totale di questa categoria.)

il dissesto di alcune istituzioni finanziarie non bancarie specializzate nell’erogazione di tali mutui (originators).

15

Ne sono discese pesanti ripercussioni sul valore delle attività finanziarie basate sulla cartolarizzazione dei mutui sub-prime; come:

• le mortgage backed securities (MBS)

• le collateralized debt obligations (CDO),

soprattutto in seguito ai declassamenti del merito di credito da parte delle principali agenzie di rating.

Dal 9 luglio, i prezzi degli MBS nella classe con rischio più elevato (BBB-) sono scesi in misura compresa tra il 40 e il 50 per cento.

I mutui subprime: la crisi (2)

16


Dalla metà del 2006 i prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti hanno iniziato a flettere.

Analogo, ma sfasato andamento, segna anche il mercato immobiliare del Regno Unito.

I riflessi nel bollettino economico di ottobre

17


La flessione dei prezzi si è accompagnata con un sensibile aumento della morosità sui mutui ipotecari.

Le difficoltà di pagamento si sono acuite prevalentemente nel settore dei mutui sub-prime.

18


I fattori che hanno concorso a determinare l’aumento dei casi di morosità e di insolvenza, sono stati nell’ambito della:

politica monetaria: il rialzo dei tassi di interesse a breve termine (di quasi un punto percentuale dall’inizio del 2006);

politica creditizia: una valutazione del rischio di insolvenza da parte degli intermediari

resa meno attenta dalla possibilità di cartolarizzare e rivendere i mutui concessi;

un sensibile incremento dei mutui caratterizzati da rate iniziali molto basse, ma destinate, successivamente, a salire in misura significativa anche in assenza di variazioni dei tassi di mercato;

mercato immobiliare: la discesa dei prezzi delle abitazioni, che ha limitato la possibilità di estrarre liquidità dal valore degli immobili, mettendo in difficoltà soprattutto i debitori che vi avevano fatto affidamento per far fronte all’aumento delle rate.

19


Primo riflesso: aumento inadempienza

Secondo riflesso: calo prezzi abitazioni

crescita sofferenze

riduzione garanzia

Gravi perdite su

mutui

Aumentotassi

Aumentorata

Riduzione reddito disponibile

Aumento offerta abitazioni

Vendita volontariao coatta immobile

Insolvenza

20

I riflessi della crisi sulle banche (2)

Riduzione valore abitazione

Aumento rata

Incapacità della garanzia di ripagare

L’esposizione a default

Perdite per le banche

L’ American Home Mortgage Investment ha chiuso gran parte delle sue attività con il conseguente licenziamento di 7.000 persone.

21

Crisi e riflessi su economia

Crisi subprime

ha generato il fallimento o il salvataggio di grandi istituzioni

finanziarie americane ed europee

ha provocato fortissime cadute dei corsi di borsa,

ha suscitato timori di un collasso dei sistemi finanziari

recessione delle economie avanzate

crisi mercato interbancario

restrizione criteri concessione credito

22

I mutui subprime: tassi interbancario

Si evidenzia come il differenziale tra tassi interbancari con e senza garanzia sia cresciuto in modo molto elevato a partire da luglio 2007.

23

Il mercato secondario

Dietro alle concessioni di nuovi crediti, che rappresentano il mercato primario, esiste un enorme mercato secondario che si basa sulle obbligazioni emesse dagli operatori per finanziarsi sulle cartolarizzazioni di mutui:

Rmbs, se i contratti finanziano immobili residenziali, Cmbs, se riguardano immobili commerciali.

A fine 2006 questo mercato valeva 9.200 miliardi di dollari circa:un terzo è gestito direttamente o indirettamente dalle Agenzie federali per la casa, grandi operatori pubblici gestiti dal Tesoro di Washington (Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae) che emettono titoli garantiti dallo Stato attraverso varie agenzie come la Federal Housing Administration (FHA), la Rural Housing Service (RHS) e il Dipartimento per i Veterani (VA). La quota di mercato dei mutui erogati a famiglie senza incagli di Fannie Mae e Freddie Mac sale al 70% del totale.

(sito Sole 24 ore)

24

Il mercato secondario• Le agenzie federali per la casa sono finanziate dalle cartolarizzazioni

gestite dal Federal Home Loan Bank System, che maneggia una massa di bond del valore di 934 miliardi di dollari.

• Agli operatori privati che non utilizzano le garanzie federali fa capo invece più della metà delle cartolarizzazioni di mutui emesse nel 2005 e 2006.

• I contratti di valore troppo elevato per gli standard di Fannie Mae e Freddie Mac (i cosidetti mutui jumbo, finanziamenti superiori a 417mila dollari), così come i mutui subprime, quelli con poche verifiche documentali e gli altri contratti atipici fanno capo ai privati. Nel 2006, le emissioni di cartolarizzazioni di operatori privati hanno raggiunto i 1.100 miliardi di dollari.

• I contratti non cartolarizzati gestiti direttamente nei portafogli di banche, assicurazioni e fondi pensione valgono all'incirca altri 3.400 miliardi.(sito Sole 24 ore)

25

Il canale mutui – mercato finanziario

Mutui

Obbligazionisecuritization

Altri crediti CDO

garanzia

Altri crediti

garanzia

CDO

Cessione del rischio di credito dalla banca al mercato

Effetto leva dei mutui sul mercato finanziario

Trasmisione perdite a mercati finanziari

26

Cartolarizzazione dei mutui fondiari

Mutuo 1

Mutuo 2

Mutuo 3

Mutuo 4

Banca

SPV

senior tranche

junior tranche investitori

finanzia

……………..

Mutuo n

mezzanine tranche

27

Il mercato della cartolarizzazione dei mutui

Le obbligazioni derivanti da cartolarizzazione dei mutui possono riguardare:

• mutui prime;• mutui subprime;• mutui misti.

Se il rating è assegnato in modo corretto non ci sono problemi, poichè deve risultare migliore per la prima categoria, intermedio per la terza e peggiore per la seconda.

28

Il mercato della cartolarizzazione dei mutuiGli ABX Index sono indici composti da obbligazioni strutturate.

L'indice ABX con rating BBB (non investiment grade) composto da obbligazioni aventi come sottostanti mutui sub-prime.

29

Il mercato della cartolarizzazione dei mutui

L'indice ABX con rating AA (investiment grade) composto invece da mutui erogati a soggetti con elevato merito di credito e quindi raramente insolventi, non hanno subito grosse perdite.

30

Minore impatto della crisi sull’Italia

Tre importanti differenze rispetto ai paesi maggiormente coinvolti:

bassa quota di cartolarizzazioni immobiliari detenuta da investitori e banche italiane;

minore crescita (rispetto a quella repentina degli Usa) dei prezzi degli immobili residenziali registrata negli ultimi anni;

un approccio al finanziamento molto meno aggressivo (rapporto indebitamento/valore immobile più basso rispetto a Stati Uniti e Regno Unito).

Documents

1 I mutui subprime Giuseppe Squeo. 2 I riflessi della crisi sulle banche Abbassamento tassi della FED Sviluppo mutui sub prime Rialzo tassi e crisi mutui