1. Progress 관리개요 - hanmiparsons.com³µ정관리 종료보고 사례.pdf · 241 New Songdo City Project Block 125 Mixed Use Residential 1. Progress 관리개요 1.1 개요

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New Songdo City Project

Block 125 Mixed Use Residential

1. Progress 관리개요

1.1 개요

Block125 주상복합 현장의 Progress 는 시공사가 제출한 Master Schedule 에 의해 Progress Plan 이 수립이 되며, Bi-weekly 로 Schedule 을 Update 하여 Actual progress 를 산정하였다.

B125 의 계약서에는 Master Schedule 기준 Plan/Actual 의 Performance 가 90%를 넘을 경우 Plan 상의 Progress 만큼의 기성이 지급되나, 90%를 넘지 않을 경우 실제 Actual 만큼의 기성을 지급하는 것으로 되어 있다.

따라서, Master Schedule 에 의한 계

획공정율을 산정 시, 각 Activity 별로 내역항목을 Breakdown 하여 각 동별, 각 공종별 Detail 한 Progress plan 을 산정하고, CM 에서 확인하는 절차를 통하여 확정 하였다.

1.2 Master Schedule

Master Schedule 은 Contract schedule 이후 총 3 번

의 revision 을 진행 하였으며 승인 절차는 PMIS 를 통하여 이루어 졌다.

Master Schedule 이 Revision 될 경우 일정의 변동

에 따른 Payment schedule (계획공정) 도 함께 변경

을 하여 승인 이후의 기성지급의 기준이 될 수 있

게 하였다.

정기적으로 진행 되는 실적 산정시, 계획 Progress는 가장 최근 변경된 Master Schedule 의 Payment Plan 을 기준으로 하였다.

1.3 Progress check

승인된 Master Schedule 기준, 공정 진행 현황의 Update 는 Bi-weekly 로 진

행 이 되었음

공사의 실적은 CM 에서 각 공종별로 요청한 양식 기준 작성 후 공정관리 전문 Program (Primavera)를 이용하여 각 Activity 별 일정 및 금액에 대한 Update 를 실시 하고, CM 에 송부.

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CM 에서는 Updated Primavera data 를 바탕으로 계획대비 실적 및 Progress Trend 를 분석하여 발주자에 보고하였음

정기 Update 시 주요 고려되는 항목은 아래와 같다.

Critical Path Review Progress Trend

Detailed Progress review Logic network review (behind item)

Work Crew schedule review Behind item Risk review

1.4 Reporting & Feed Back

정기 Schedule update 를 통하여 작성된 공정현황에 대해서는 Bi-weekly meeting 시 발주자에게 보고하였으며, 부진 원인에 대해서는 회의시간에 지

연 사유 및 만회방안에 대한 시공사의 의견을 듣고 미진한 사항에 대해서는 추가적인 자료를 수령하였음.

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Bi weekly Progress Report

격주로 진행 되는 Bi-weekly meeting 시 보고된 공정현황 및 협의된 결과

에 대하여 Bi-weekly report 로 발주자 및 관련 인원에게 보고 되었음

주요 공정진행 현황 및, bi-weekly meeting 시 논의된 주요 Issue 항목에 대하여 보고됨

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2. 설계단계 공정관리

2.1 설계단계 공정관리 개요

Block125 주상복합 현장의 Progress 는 시공사가 제출한 Master Schedule 에 의해 Progress Plan 이 수립이 되며, Bi-weekly 로 Schedule을 Update 하여 Actual progress 를 산정하였다.

2.2 주요업무

Master Schedule 작성을 통한 전체사업기간의 검토 업무 수행 시공방안에 대한 Schedule Simulation 을 통하여 최적의 수행방안 작성 계약내역 기준의 보할내역을 작성하여 Project 공정율 산정 Design & Permit Schedule 작성 및 지연사항에 대한 만회대책, 시공상의

영향관계 검토

2.3 Design & Procurement Schedule

(1) 착공초기 발주관련 Schedule 검토

Fast-Track 으로 진행 되어 공사 초기 단계인 토공사 및 지하 골조 공

사 단계에서 발주 및 초기 단계 시공을 위하여 각 Bid-Package 별로 항목을 분할 하여, 도면 출도 일정 관리

Construction Master Schedule 기준 발주 및 업체 시공 준비 기간 등을 고려 하여 일정을 작성, 운영 하였음

발주 일정 운영 중 Schedule Comment 의 사례는 아래와 같다

- 2005 년 4 월 01 일 착공을 기준으로 작성이 되었음 - 착공과 동시에 RCD 공사와 터파기, SCW 공사가 이루어 지므로

각각에 대한 시공도서가 2005 년 2 월 3~6 일경 작성이 되어야 함. - RC 관련 CD 가 2005 년 04 월 전 시설물에 대한 출도가 어려울

경우 선착공 되는 High Rise Bldg 관련 CD 가 먼저 출도가 되면 선발주가 가능함.

- 가설공사 관련 발주가 이루어 져야 하므로, 2005 년 03 월 중순까

지 시공계획이 작성되어야 함.

(2) 설계일정관리

설계일정은 Construction Document 작성 단계에서, 각 Bid-package 별

로 For tender dwg. 와 For con dwg.의 Issue 날짜를 관리 하는 업무와, 각 설계진행단계 (SD, DD, CD)에서의 각 설계공종별 계획 대비 실적 진도율을 Check 하는 2 가지 사항에 대한 설계 일정 관리 업무를 수행 하였다.

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3. 시공단계 공정관리

3.1 개 요

(1) CM 단의 공정관리

CM 단은 현장의 원활한 공정관리 업무를 위한 지침을 수립하고, 이를 기

준으로 Master Schedule 검토와 Progress check & report, 만회대책에 대

한 타당성 검토관련 업무를 수행 하였다

(2) 주요 업무

공정관리 업무 절차 수립

Master schedule Review & Feed back

Payment Schedule Review & Feed Back

Periodic Progress review

Progress Reporting

Catch up Plan review & Follow up

(3) 공정관리 업무 절차서

Convention center CM 팀과 GIK 간에 공정관리 업무 절차서 관련 협의를 진행 하여 초안을 작성 하여, 일부 내용에 대해서 실무에 적용하였으나, 공식적인 문서를 통한 시공사 발송은 이루어 지지 않았음

공정관리 절차서 상의 주요 사항은 아래와 같다

공정관리 업무의 목적 및 적용범위, 업무 지침

각 조직간의 책임 규정 (NSIC / CM / GC)

공정관리 조직 체계 구성

공정표 운영 체계

Payment Schedule

공정현황 보고 업무 절차

부진공정 만회대책 수립 및 보고 절차

공정회의 운영 절차

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공정표의 구분

Schedule approval flow

NSC / Posco CM Contractor

NTP

3Months ScheduleIssue

Master ScheduleSubmittal

Master ScheduleApproval

W i t h in

2w e e ks

Master scheduleIssue

Yes

3Months ScheduleApproval

ContractContract Schedule

Issue

W i th i n

60 Day s

Milestone Schedule

IPS

3MonthsSchedulContract S h d l

Master Schedule

Design & Permit Schedule

Payment Schedule

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3.2 Master Schedule

(1) B125 공정계획 작성 및 개정현황

공정표 작성 기준

WBS 는 Milestone, design & Permit, Procurement, Construction 의 대

공종과 Construction 하부에 4 개의 zone (타워동 4 개 기준)과 Middle Rise 10 개동으로 작성이 되었으며 개략적인 분류는 아래와 같다

WBS 분류체계의 Level1 은 프로젝트명, Level2 는 프로젝트 라이프사

이클의 EPC 분류(Design & Permission /Submittal/Procurement/ Construction/Test), Level3 은 동분류(14 개동 및 지하주차장), Level4 는 대공종(일반/토목/건축/설비/전기/조경), Level5 는 층분류, Level6 은 중

공종(일반/Pile//골조/외장마감/내부마감 등)으로 구성하였다.

자원배당 및 공기산정

동별/층별 내역분개에 의한 Activity 별 Cost 관리를 위해 수량산출서

기준으로, 도급내역 항목의 재분류/취합과정을 거쳐 대표 Resource 를 각각의 Activity 에 입력

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토목공사는 Activity 별 내역 항목을 통합하여 대표 수량 Resource 를 적용하였고 골조공사는 지하, 지상 Core/Column & Slab 로 구분하여 층별 Resource 를 적용하였으며 (층당 거푸집,철근,레미콘 수량분개 및 기타 항목) 건축 마감/설비/전기공사는 Activity 별 내역 항목을 재

취합하여 대표 Resource 를 적용하였다.

각 공종별 Activity 에 도급내역 item 을 적용시킨 후 대표 Resource 를 선정하여 단가 및 금액을 확정

공종별 Deduction 금액은 Activity 별로 분리하여 공제하으며, 내역 item 적용이 어려운 부분은 별도의 Activity 를 추가

Schedule 작성 및 분석은 Primavera Enterprise Ver 4.1 을 이용 하여 작성이 되었으며, 기본적인 Cost 와의 Mapping 체걔는 아래와 같다

Activity

대표 Resource

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Master Schedule 관리 현황

Master Schedule 은 초기 계약공정표로 세부 공정까지 표현이 되지 않았으며 개략적인 각 동별 공정계획 및 전체 공정을 파악 할 수 있

는 범위로 작성이 되었다.

이후 세부적인 공정현황을 파악하기 위하여 WBS 및 Activity 의 수정

작업 및 자원배당 수정작업을 통해 초기 관리기준공정표(Master Schedule rev.1)으로 2005 년 11 월 29 일자로 개정

2006 년 5 월 17 일자로 프로젝트 진행상의 공사착수일 및 공사완료일

등의 주요 마일스톤 변경, 공사기간 변경, 공사여건을 적용한 주요 공

사일정 변경 등의 여러가지 상황들을 고려하여 현장에서 Master Schedule rev.1.1 을 작성, issue 하였으나 Master Schedule rev.1 이 승

인된지 6 개월이 채 지나지 않은 상태였으며 Master Schedule 의 개정 사유가 되지 않아 승인이 보류 되었음

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시공사와의 협의를 통하여 공정계획과 시공 현황과의 현실화를 위하

여 기존 Master Schedule 1.1 을 보완하여 작성한 Master Schedule rev.2 가 2006 년 12 월 28 일자로 개정되었다.

2008 년 3 월 14 일자로 오피스텔 및 상가동 공사일정 변경, 주거동의 내부 마감공사 관리공종 세분화 작업등을 적용한 Master Schedule rev.3 이 작성 및 issue 되어 개정이 승인되었다.

Master Schedule 의 개정 이력을 정리하면 다음과 같다. Revision No. 승인날짜 주요 변경사항

Revision 0 2005. 6. 23 승인 계약 공정표 (최초)

Revision 1 2005. 11. 29 승인 계약 공정표 세분화

Revision 1.1 2006. 5. 17 이슈 / 미승인 주요 일정 변경

Revision 2 2006. 12. 28 승인 주요 일정 변경

Revision 3 2008. 3. 24 승인 주요 일정 변경 세분화

(2) Master Schedule rev.1.1

공사 착수 및 종료일자 변경

2005. 3 월 계약 이후 사업승인 일정 변경으로 인하여 착공 및 준공 시점 변경

- 착공 : 05. 4. 15 에서 05 .5. 1 로 0.5 개월 후로 변경

- 준공 : 08.12.31 에서 09.1.31 로 변경 총 45 개월로 계획

- Test & Commissioning Period : 2 개월(2008. 11. 1 ~ 2008. 12. 31) 에

서 1.5 개월(2008. 12. 18 ~ 2009. 1. 31)로 변경

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동별 Structure Work 일정 변경

RCD 및 PHC Pile 공사가 지연되어 Tower 각 동 착수일이 3.2~4.5 개

월 후로 변경

각 동별 골조공사 종료일은 2~4 개월 후로 변경되어 골조공사기간은 0.5~1.2 개월 단축 일정으로 계획 되어짐.

타워동 외장마감공사 일정 변경

Tower 각 동별 외장 공사는 동시 착공 계획이었으나, 골조 착수 시점

의 변화에 따라 외장공사 착수 일정이 변경 되었음.

외장공사 착수일은 Column & Slab 10 층 종료 후 3 층부터 이며, 이후 순차적으로 진행 되는 것으로 계획 되어짐.

선행동인 3A 의 외장공사 착수 시점이 당초 대비 2 개월 후인 2006.12.03 착수 일정으로 계획 되어짐.

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타워동 주요 공사 Sequence (예시-2A Tower)

타워동 외주부 RC 공사 10F 종료 후 외장마감공사 3F 부터 착수

외장마감공사 8F 종료 후 내부마감공사 3F 부터 착수

RC 공사(기초콘크리트 타설~타워 헬리포트 타설)는 22.8 개월, RC 공

사 이후 마감공사 완료는 9.5 개월, 시운전기간은 1.5 개월로 계획

(3) Master Schedule rev.2

타워동 주요 공사 일정 변경

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Master Schedule rev.1.1 대비 타워동 골조공사 종료일은 평균 2.2 개월 단축된 일정으로 2007. 12. 20 까지 완료하는 일정으로 계획 변경.

외장마감공사 빠른 착수일은 타워동 4 개동 모두 2007. 1. 15 착수로 계획 되었으며 2008. 2. 4 일 완료하는 일정으로 계획 변경.

내부 마감공사 빠른 착수일은 외장공사의 지연 영향으로 2007. 2. 22에 착수하는 일정으로 계획 되어짐.

동별 Structure Work 일정 변경

골조공사가 원활히 진행이 되어 계획대비 공사기간이 단축 됨에 따라 각 동별 Master Schedule rev.1.1 과 비교하여 Master Schedule rev.2 의 골조공사 일정은 1A 동 2.2 개월, 2A 동 3.3 개월, 3A 동 1.2 개월, 4A동 2.1 개월씩 단축시키는 것으로 일정이 변경되었다.

동별 외장마감공사 일정 변경

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타워동 외장 마감공사의 빠른 착수일이 Master Schedule rev.1.1 대비 약간의 지연이 발생 되었으나, 최종 종료일은 골조공사의 공기 단축

에 따라 평균 2.7 개월 단축된 일정으로 계획 변경.

1B, 2B 동을 제외한 잔여동 외장 마감공사 착수 시점은 Master Schedule 1.1 대비 평균 2.2 개월 늦은 착수 일정으로 계획 변경.

1B, 2B 동의 외장 마감공사 착수는 골조공사 완료 후 투입으로 변경

타워동 주요 공사 Sequence

타워동 외주부 RC 공사 24F(1A, 4A), 26F(2A, 3A) 종료 후 외장 마감 공사 2F 부터 착수하며 외장 마감공사 8F 종료 후 내부마감공사 3F부터 착수.

RC 공사(기초콘크리트 타설~타워 헬리포트 타설)는 20.3 개월, RC 공

사 이후 마감공사 완료는 12 개월, 시운전기간은 1.5 개월로 계획

Master Scjedule rev.1.1 대비하여 RC 공사를 2.5 개월 단축하여 내부 마감공사기간을 유사 프로젝트의 실적과 비슷한 12 개월 확보.

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타워동 내부 마감공사 Sequence

내부마감공사는 1, 2 차 내부마감으로 구분하였으며 34F 2 차 마감 착

수 시 3F 2 차 마감과 병행하는 일정으로 계획.

2F 내부마감은 32F 내부마감 작업 시 병행하여 작업

타워동 내부 마감공사 Work Crew Schedule 작성

1 차 내부마감 2 차 내부마감

34F

3F

대분류 소분류 중분류 소요공기

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Master Schedule rev.2 용 Work Crew Schedule 작성 기준은 다음과 같다.

타워동 기준층의 마감 Work Crew Actual 공기는 225 일이며 Calendar day 는 가동율 85% 적용하여 265 일로 구성.

Work Crew 구성은 순서를 우선시한 일정이며 일부 logic 의 변동여지

는 있겠으며, 작업조 투입에 따라 작업기간도 변동될 수 있음

Work Crew Activity(小)의 공기는 투입 인원의 편성에 따라 다를 수 있

음.

관리 기준 Activity 층별 lag time : 6 일로 구성.

기포, 방통 3 개층씩 동시 타설로 구성.

공용부(복도 및 E/V 홀, 계단실)는 대표 Resources 를 선정하여 관리..

공용부 투입시점 : 2 차 마감 공사 시작 시(도장 및 도배 1 차 공사와 SS 연결)

방수공사 투입시점 : 세대 내 칸막이 벽체공사(D/W) 완료 7 일 전 Start.

욕실공사 투입시점 : 욕실 바닥 방수 및 세대 내부 바닥미장 완료 후 Start.

욕실공사 중 욕실샤워부스, 위생기구 투입시점 : 세대 내부 온돌마루 완료 후 기구 취부 및 특화가전, 하드웨어 취부공사 시

Work Crew Activity(大)에 입력된 대표 resources 를 기준으로 UP Date 예정.

본 Work Crew Item 은 전층 Logic 연결과정에서 일부 공기 변동 가능.

마감 1 차 작업 공종 : 경량칸막이, 경량천정틀, 방수, 기포, 바닥미장, 천정 석고보드취부, 석공사 및 타일공사, 목창호 및 목공사.

마감 2 차 작업 공종 : 도배 및 도장 1-2 차, 가구설치, Door 설치, 온

돌마루, 가전 및 기구취부, 1 차 준공청소.

32F 까지는 1 차 마감 작업이 우선투입 되며 34 층 2 차 마감 작업 시 3 층 2 차 마감 작업 병행하는 진행 일정으로 작성.

Work Crew 확정 후 변경 시에는 건축 , 기전팀의 합의아래 조정 Work Crew 간 누락 또는 하자 발생을 방지.

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(4) Master Schedule rev.3

Master Schedule rev.2 & rev.3 비교

Master Schedule rev.3 는 각 동/공종별 일정 변경 외에 중저층동(주거

동 및 오피스텔)의 내부 마감공종을 타워동과 같은 수준으로 세분화

하여 Work Crew Schedule 로 관리할 수 있도록 계획하였다.

중저층동 내부 마감공사를 세분화하기 위해 중저층동의 도급내역 item 을 분개/재취합하여 대표자원을 선정, Activity-Resource 배분

중저층동 내부 마감공사의 세분화 결과 Master Schedule rev.2 대비 Activity 는 2,890 개 증가하였으며 Relationship 은 4,390 개 증가하였다.

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타워동 주요 공사 일정 변경

Master Schedule rev.3 는 각 동의 골조공사가 완료된 시점에 작성되었

으므로 실적 date 를 입력하여 작성하였다. Master Schedule rev.2 와 비교했을 때 각 타워동의 골조공사의 계획-실적 variance 는 5~20 일

Master Schedule rev.3 작성 당시 타워동의 외장 마감공사는 Hoist 구

간을 제외하면 거의 마무리 되어가는 시점이었으며 Master Schedule rev.2 와 비교하여 빠른 완료일이 1.5~2 개월 정도 늦춰짐.

내부 마감공사 빠른 착수일은 지연을 반영하여 Master Schedule rev.2와 비교하여 2007. 2. 22 착수에서 2007. 3. 23 착수로 일정으로 변경.

각 타워동의 내부 마감공사 빠른 완료일은 Master Schedule rev.2 대

비 -17 일을 단축시킨 2008. 11. 28 에 완료하는 일정으로 변경.

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중저층동 일정 변경 및 기타 주요 공사 일정 추가

중저층동 외장 마감공사의 착수 지연으로 인해 내부 마감공사 일정이 지연되었으며 오피스텔 및 상가동은 입주자 사전점검과 무관하므로 현장 공사진행여건에 맞추어 Master Schedule rev.2 대비 1B 동~2B 동

의 빠른 완료일은 +45 일, 3B 동~4B 동 +63 일, 1C 동~4C 동 +92 일, 3D 동~4D 동 +116 일이 각각 늦추어지는 것으로 계획 변경

조경공사 및 부대토목공사 일정은 Master Schedule rev.2 대비 일정변

경은 없으며 공종 세분화 작업만 수행.

시운전 및 입주 준비는 Master Schedule rev.2 대비하여 -17 일 일찍 착수하는 것으로 계획.

양중설비(Tower Crane, Hoist Car) 설치, 운영, 해체 및 엘리베이터 설

치 일정, 각 동별 Hoist 구간 외장 마감공사 일정 등 추가.

Trend-up 행사 일정 및 주거동 입주자 사전점검 일정 추가.

내부 마감공사 Work Crew Schedule 수정 및 신규 작성

Master Schedule rev.2 계획 당시 작성했던 Work Crew Schedule 의 분

류체계를 최대한 활용하면서 공사수행 중 발생한 logic 변경, 공종별 공사기간 변경, 작업방법 변경, 작업팀 생산성 분석 등의 변화요인을 반영하여 Master Schedule rev.3 내부마감공사 Work Crew Schedule 을 작성.

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타워동 내부 마감공사 실적이 Master Schedule rev.2 계획 대비 상당

부분 지연되어 층별 lag time 6 일 cycle 일정으로는 준공일을 맞출 수 없기 때문에 5 일 cycle 로 2~3 개층씩의 동일 공종을 병합.

타워동 Master Schedule rev.2 계획의 1 차 및 2 차 내부마감공사의 구

분을 없애고 저층부에서 고층부로 순차적으로 진행되는 Work Crew 일정을 계획하였으며 가전제품 설치, 코킹 및 청소는 최종 마감공사

로 저층부와 고층부가 동시에 진행하는 것으로 계획.

Master Schedule rev.2 의 타워동 Activity 별 자원산정 계획 중 투입 계

획이 변경되거나 중저층동 신규 생성 Activity 자원산정 등의 요인으로 도급내역 분개작업을 추가 수행.

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Master Schedule rev.3 Detail Construction Schedule 작성

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Summary & Milestone Schedule 작성

용도별 세부 공정표 작성

Master Schedule rev.3 를 이용한 진도관리 외에 2008 년 7 월 이후 현

장 돌관공사 진행 중 각 주거동의 최종 마감공사 진행 현황 파악 및 risk 관리를 위해 work package 를 10 개층씩 그룹핑하여 관리하기 위

한 공정표를 별도로 작성, 관리함.

Pent-House 는 기준층 세대와 비교하여 잔여 공기가 짧은 대신에 단

위 세대의 면적, 외산 자재의 비중이 크고 마감 품질관리가 보다 중

요함에 따라 보다 체계적인 공정관리가 필요한 상황에서 별도의 공정

표를 작성, 관리함.

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3.3. 비용관리 계획

(1) Payment Schedule 개요

Payment Schedule 운영

당 현장의 기성 수급 방식은 Master Schedule 작성 및 개정 시 승인

된 Payment Schedule 기준으로 월간 및 누계 실적 진도율이 계획대

비 90% 이상일 경우 당월 Payment 계획치의 100%를 수령하고 90% 이하일 경우 사정(assessment)하였음

공사 진행 중 행정작업의 편의를 위하여 해당 분기 3 개월 중 앞의 2개월은 계획된 Payment Schedule 대로 지급하고 마지막 월에는 선행 2 개월분을 합한 3 개월분에 대해 사정하는 확정 기성방식으로 운영 하였음

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Payment Schedule 작성 및 개정

Payment Schedule 은 Master Schedule 개정에 맞추어 함께 개정되었

으며 다음과 같은 절차로 진행되었다.

Master Schedule 작성시 Cost 는 직접공사비만 입력하는 경우와 간접

공사비를 포함한 총공사비를 입력하는 방식으로 구분되는데 당 현장

의 Master Schedule 의 Cost 는 직접공사비만 산정되었으며 Primavera의 Resource Assignment 항목에서 Activity 나 WBS 항목의 Budgeted Cost 또는 Actual Cost 를 일별/월별/분기별/연별로 추출하여 직접공사

비 월별 보할을 작성하였다.

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간접공사비는 Site Cost 중 Preliminaries 와 Site Operation 항목으로 구

성되며, Overhead 와 Profit 은 직접공사비와 연동하여 분할되므로 별

도로 산정하지 않고 Master Schedule 작성을 통한 직접공사비 보할에 맞추어 산정.

(2) Payment Schedule Revision

Payment Schedule rev.1

최초 계약 Payment Schedule 에서 Payment Schedule rev.1 으로 개정

(2005.11)

최초 계약 Payment Schedule 과 Payment Schedule rev.1 의 보할 변경

값을 정리하면 다음과 같다.


Payment Schedule rev.1 에서 rev.2 로 개정(2006.12)

Payment Schedule rev.1 과 rev.2 의 보할 변경 값은 다음과 같다.

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Payment Schedule rev.2 에서 rev.3 로 개정(2008.4)

Payment Schedule rev.2 과 rev.3 의 보할 변경값은 다음과 같다.

개정된 Payment Schedule 간의 S-curve 비교

Payment Schedule rev.1 의 S-curve 상의 변동은 이후 Revision 작업

의 변동보타 큰 변경이 발생하였는데, 이는 최초 계약공정표를 Master Schedule rev.1 으로 개정하는 작업과정에서 이후의 다른 Master Schedule 개정작업보다 더욱 큰 폭의 수정작업이 이루어진 결

과이다. 즉 332 개의 Activity 분할에 의한 최초 계약 Payment Schedule 이 6,819 개의 Activity 분할에 의한 Payment Schedule rev.1으로 개정되는 과정에서 발생한 차이 이다.

Payment Schedule rev.1 이후의 개정작업(rev.2, rev.3)은 현장의 공사

진행현황과 향후의 계획 일정 등이 반영된 Master Schedule 개정작업

(rev.2, rev.3)이 이루어질 때마다 함께 개정되었다.

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Interim Payment

도급기성은 월간 및 누계 SPI (Schedule Performance Index)가 90% 이상일 경우에 당월 Payment 계획치의 100%를 수급하고 90% 이하

일 경우 사정하였으며, 해당 분기 3 개월 중 앞의 2 개월은 계획된 Payment Schedule 대로 수급하고 마지막 월에는 선행 2 개월분을 합

한 3 개월분에 대해 사정하는 확정공정율 기준 기성수급방식이었다. 공사의 실적은 각 공사팀의 자료를 취합하여 Primavera 를 이용하여 업데이트되었으며 현장에서 보고한 실적을 DLSK 의 분기별 현장 실

사를 거쳐 사정하였다.

이와 별도로 CM 단에서는 설계사와 함께 월 1~2 회 정도 현장 품질점

검을 실시하여 NCR(Non Conformance Report)을 발행하였는데 부적합 사항 발견 시 해당 공사분의 기성수급을 유보하였으며 지적 사항 수

정작업 완료 후 확인 및 점검 절차를 거쳐 기성수급 유보를 해지

최초 계약된 도급공사비에서 설계변경을 통해 2008. 11. 5 기준 약 214 억이 증액되었는데 건설공사보험, RCD 및 토공사 관련 변경, 운

동시설 인테리어, 아웃리거 구조변경, TLCD, U-Healthcare, GFRC 관련 변경 등 설계변경으로 도급공사비가 증액되었으며 Link Beam 물량감

소, 발코니확장, 공조배관재 변경 등으로 감액되었다.

도급기성 수급과 관련하여 발주처, CM, 현장 등의 이해관계자간에 이

견이 발생할 수 있는데 충분한 협의와 조정을 거쳐 원만하게 해결하

는 경우가 대부분이었다. Payment Schedule 개정작업으로 발생한 Cash Flow 의 급격한 변동을 조정하는 경우도 있었다. Master &

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Payment Schedule rev.1 을 운영하던 2006. 7 월 이후에 골조공사가 계

획보다 선행하여 작업이 이루어지고 있던 중 Master & Payment Schedule rev.2 의 개정이 2006. 12 월에 이루어졌다. 골조공사 선행분

을 반영하여 개정된 Payment Schedule rev.2 의 2007. 1 월의 계획 기

성과 기존의 rev.1 의 1 월 계획 기성의 차액 250 억원의 지급 방식으

로 3 가지 대안을 DLSK 에서 제안하였다.

2007.1 월에 일괄 수급하는 방식과 2007.1~3 월 3 개월간 균등 분배하

는 방식, 남아있는 공기에 균등 분배하는 방식이 검토되었으며 이해

관계자간 상호협의 하에 최종적으로 3 개월간 균등 분배하는 방식으

로 계획 기성 차액이 수급되었다.

당 현장은 공사지연에 의한 도급기성 유보 없이 Payment Schedule 에 맞추어 계획치를 모두 수급하였으며 2008. 10 월까지의 기성 수급현황

은 다음과 같다.

269



3.4. 주요 공종별 Progress

(1) 파일공사 및 토공사

파일공사 및 토공사는 전체 현장을 크게 4 개의 zone 으로 분할하여 진행

되었으며 각 zone 별 RCD 파일의 con’c 타설 및 SCW 공사는 2005.12.19 완료, PHC 파일 항타작업은 2006.4.13 완료, Sheet 파일작업은 2006.3.2 완료, 터파기 및 가시설 설치는 2006.6.27 에 완료되었다. (파일 두부정리

작업 제외)

PHC 파일공사 진행 중 인근 아파트 입주민의 소음민원이 제기됨에 따라 항타장비가동 축소로 계획대비 지연이 발생하였고 일반 매립토로 설계되

어 있는 부지에 전석층 출현으로 인한 공법 변경(직타공법에서 PRD 공법

으로 변경)에 따른 공사지연이 발생하였다.

270



타워동 RCD 파일공사는 초기 계약공정표 계획상 동시작업으로 계획되었

으나 2 개동씩 작업이 진행되었으며 타워동 주변 PHC 파일 두부 노출 및 흙막이 가시설의 안전관리상 주동부 내부에서 3 차에 걸쳐 크레인이 진

입하여 RCD 파일 두부 인양을 하는 관계로 지연이 발생하였다.

상기 지연요소들로 인해 PHC 파일 및 RCD 파일공사가 지연되어 타워동 각동의 골조공사 착수일이 3.2~4.5 개월 후로 변경되었고 종료일은 2~4개월 후로 변경되어 착수지연 대비 종료일은 0.5~1.2 개월 단축 일정으로 계획이 변경되었으며 Master Schedule rev.1 작성시 변경된 계획이 반영

되었다.

(2) 골조공사

골조공사를 7 개 공구로 분할 발주하여 2005.12.21 에 골조업체 및 System Form 업체(Peri)가 선정되었고 2006.2.19 에 C.P.B(Concrete Placing Boom)업체가 선정되었다.

4 개의 타워동 중 3A 동의 골조공사가 선행되어 2006.3.16 에 버림 con’c 타설 후 2006.4.7 에 기초공사가 완료되었고 2006.4.13 에 타워크레인 설

치가 완료되었다.

타워동의 지하층 골조공사는 지하 2 층, 지하 1 층, Pit 층의 순서로 진행되

었으며 지상층 골조공사는 코어(Core)부 및 외주부(Column & Slab)로 나

누어 진행되었다.

271



외주부는 3 개의 zone 으로 분할하여 작업하였는데 먼저 코어부 벽체의 형틀조립, 철근배근 후 벽체와 슬래브를 타설한 후 외주부의 3 개 zone 기둥 및 슬래브 형틀조립, 철근배근 후 con’c 타설을 zone 별로 순차적으

로 작업하였다. 코어부는 층당 4 일 cycle, 외주부는 3 개의 zone 을 층당 3 일 cycle 로 계획하였다.

계약공정표 및 Master Schedule rev.1 의 C.P 였던 2A 동은 2006.4.20 에

버림 con’c 타설, 2006.5.5 에 기초공사가 완료되었는데 이는 Master Schedule rev.1 대비 -13 일 지연된 실적이었다. 가장 큰 지연사유는 골조

공사 선행공종인 파일공사의 지연이었으며 토공업체의 공사포기 또한 지

연사유가 되었다.

272



골조공사 초기에는 3A 동이 가장 먼저 착수하였으며 2A 동이 가장 늦게 착수하여 2A 동이 C.P 였으나 골조공사가 진행되면서 점차 4 개 타워동이 비슷한 실적으로 진행하여 2006.9 에는 3A 를 제외한 나머지 3 개의 타워

동 및 External Cladding 작업을 위한 타워동 주위의 지하주차장 골조공

사가 C.P 가 되었다.

지하주차장 골조공사는 크게 5 개의 zone 으로 분할하고 각각의 zone 을 총 56 개의 구간으로 나누어 진행하였는데 공사장비의 동선관리, 가설램

프 운영, 파일 두부정리와의 간섭, Gate 등이 중점 관리대상이었다.

273



지하주차장 골조공사의 기본 Logic 및 Access plan 은 아래와 같다

타워동 33 층, 60 층에 적용된 아웃리거(Out Rigger)는 당초 SRC 구조에서 80MPa 의 고강도 RC 구조로 2006.9 에 변경되었다.

아웃리거 골조작업의 공기는 당초 철골작업 및 층고변화를 고려해 코어

부 25 일, 외주부 40 일로 계획하였는데 RC 구조로 시공한 실적은 계획과 거의 동일하게 작업되었다.

274



타워동 코어부 골조공사는 1 층~4 층까지는 22 일~8 일(work day)의 공기

로 계획하였고 5 층 이상의 기준층은 4 일, 아웃리거층은 18 일로 계획

외주부 골조공사는 1 층~4 층까지는 30 일~8 일로 공기를 계획하였으며 5층 이상의 기준층은 3 일로 공기를 계획하였다. 타워동 골조공사 진행 중 타설 소음 민원, 집중호우, 타워크레인 노조 파업 등 여러 가지 현장상황

에 따라 실제 소요일수가 약간씩 변화가 있었지만 계획했던 일정에서 크

게 벗어나지는 않았다.

파일공사의 지연으로 계획보다 늦게 착수했던 타워동 골조공사는 점차 골조공사 cycle 이 셋팅됨에 따라 2006 년 하반기부터는 계획했던 일정보

다 단축됨

초기 가장 늦게 착수했던 2A 동의 골조공사가 2007.12.14 헬리포트 타설

을 함으로써 가장 먼저 완료되었으며 2006.10 부터 C.P 였던 4A 동 골조

공사가 2008.1.10 완료되어 타워동 중 가장 늦게 골조공사가 완료되었다.

타워 1A 동 골조공사의 Master Schedule rev.1 대비 실적은 아래와 같다

2A 동, 4A 동의 골조공사 계획 대비 실적은 다음과 같다. (계획치는 M.S rev.2)

275



중저층동 골조공사는 C.P 에서 벗어난 일정으로 진행되었는데 2006.4 에 1C 동을 시작으로 2006.5 에는 1B~3B 동 및 2C~4C 동이 착수되었고 2006.6 에는 4B 동의 기초공사가 착수되었으며 2006.12 에는 3D 동, 2007.1 에는 4D 동이 착수되었다.

4B 동과 4C 동의 골조공사 진행 중 2006.10 협력업체 타절로 인해 4B 동 2 층 골조공사의 경우 2006.9.29 착수 후 2006.11.25 완료까지 58 일이 소요되었다. 비슷한 규모인 3B 동과 비교했을 때 착수시점이 1 개월 정도 늦은 점을 감안하더라도 완료일 기준으로 3 개월의 차이를 보여 결과적

으로 총 2 개월 지연이 되었다. (Master Schedule rev.1 기준)

하지만 현장상황 변동을 감안하여 2006.12 issue 한 Master Schedule rev.2 대비시 계획보다 28 일 일찍 완료하여 공사중단으로 인한 골조공사 및 전체 프로젝트에 미치는 영향은 없었다고 할 수 있다.

3D 동은 수영장 등 스포츠시설 관련 설계변경으로 인해 Master Schedule rev.2 계획 대비 -87 일 지연된 2007.10.30 에 골조공사가 완료되었다.

276



(3) 외장 마감공사

당 현장의 외장재는 GFRC 패널, AL C/W, Sandstone 및 Granite 등이 주

로 사용되었는데 외장에 대한 최초 설계안이 비 경제적이고 시공성이 낮

으며 국내의 법규조건을 만족시킬 수 없었음

이에 따라 Concrete 외벽 + Punched Window 로 제안하였으나 최종 설계

안이 비 규칙적으로 돌출된 Concrete 외벽 + AL C/Wall 이었다. 하지만 최종설계안대로 공사를 진행할 경우 시공성 악화로 인한 공사기간의 증

가 및 품질확보 곤란 등이 예상되어 Concrete 외벽부분을 GFRC (Glass Fiber Reinforced Concrete) 패널로 변경하는 것으로 최종 결정

GFRC 는 불연재로서 우수한 성형성과 경량성의 장점을 갖추었으나 당시 국내에는 건축 외장용 GFRC 를 생산 가능한 업체가 1 개뿐이어서 현장

의 원활한 공급방안 및 제품 공급단가의 투명성 확보의 필요가 있었다. 이를 해결하기 위한 방안으로 발주처가 현장 인근에 생산시설(GFRC 송

도공장)을 설치하여 직접관리 시행하고 해당업체에 지분참여 등의 형태

로 경영에 참여하는 방안이 대두되어 이를 시행하게 되었다.

GFRC 송도공장은 2006.5 완공하여 2006.6 GFRC 패널 시험생산이 이루

어졌으며 이 곳에서 생산된 제품으로 2006.7.3~2006.7.7 Performance Mock up Test 가 실시되었다. Mockup Test 결과 수밀성능 및 구조성능 시

험이 실패함에 따라 2006.8.18 재시험하여 모든 항목을 pass 하였다.

2006.9.22 발주처, 설계사, CM 단, 현장팀이 함께 GFRC 의 Visual Mock up Test 를 수행하였으며 sanding 정도에 따라 3 가지의 샘플에 대한 검

수를 진행하여 Medium Sanding 처리된 GFRC 를 최종 선정하였다.

AL C/W 의 Mock up Test 는 2006.5.15~2006.5.17 실시되었으며 일부 항

목은 2006. 5.22 재실시되어 모든 항목을 pass 하였다.

277



2006.9.5 외장유리공사 시공업체가 선정되었으며 2007.10.27 현장에서 GFRC Shop dwg.을 issue 하였으나 외장공사 컨설팅업체로부터 불합격 판정을 받아 Shop dwg.재작성, 재이슈 및 재승인과정으로 인해 당초 계

획했던 외장 마감공사 계획일정(Contract Schedule 기준 3A 동 착수 2006.9.30, Master Schedule rev.1 기준 3A 동 착수 2006.11.23, Master Schedule rev.1.1 기준 3A 동 착수 2006.12.4)에서 지연이 발생하였다.

2006.12.27 에 2A 동 2 층을 시작으로 2007.1.5 에 1A 동, 2007.1.15 에 3A동, 2007. 1.22 4A 동의 순으로 타워동 GFRC 설치 작업이 착수되었다. GFRC 설치가 착수된 시점의 골조공사는 1A 동 및 2A 동은 23 층, 3A 동 및 4A 동은 27 층의 외주부 공사가 끝난 상태로 당초 계획했던 ‘골조공사 10 층 완료 후 외장공사 착수’의 골조-외장공사 sequence 보다 골조기준 13 개층~17 개층(약 -2 개월) 지연된 것이었다.

설치 착수 지연원인으로는 GFRC 도급계약 지연, Shop dwg.작성 지연, Shop dwg. 불합격, 각종 테스트 불합격 등이 있었으며 이러한 요소들이 복합적으로 작용하여 GFRC 설치공사 착수가 지연되어 후속 공종인 내부

마감공사의 착수 역시 지연되었다.

GFRC 패널 생산 측면에서도 현장 소요량 대비 생산량의 부족으로 많은 어려움이 있었다. 당 현장의 분양조건들을 충족시키기 위해서는 타워동 외장 마감공사 뿐만 아니라 타워동과 비교하여 공기가 비교적 짧고 여유

일수가 많은 중저층동의 외장 마감공사 역시 계획 일정대로 진행이 되어

야 하나 GFRC 송도공장의 생산량으로는 타워동과 중저층동의 GFRC 설

치공사가 동시에 진행될 수 없었다.

아래는 2007.4 당시 GFRC 송도공장의 일일생산한계(300 ㎡/일) 및 계획 외장 마감공사 공정을 감안하여 simulation 한 것으로 소요량이 급증하는 2007.6 이후로 GFRC 자재 공급 부족으로 인한 전체공정의 지연 이 예상

되었다.

278



동 별 타워동 (1~4A) Mid rise(1B~2B) 오피스텔 (3~4B, 1~4C) Total

소요량 48,720(㎡) 21,554(㎡) 20,924(㎡) 91,198(㎡)

이러한 문제점을 해결하기 위해서는 GFRC 생산량을 증대하는 방안과 현

장 계획공정을 수정하는 방안이 있었다. GFRC 생산량 증대 방안에 있어

서는 GFRC 송도공장은 2007.1~2 월 149 ㎡/일, 3 월 175 ㎡/일, 4 월 163㎡/일의 생산성을 보여 평균 일일 생산성은 159 ㎡/일이었으며, 충북 음

성의 GFRC 공장은 최대 220 ㎡/일의 생산성을 보유하였으나 2007.7 까지 타사 수주잔량이 남아 있는 상태였다. 2007.7 이후 두 공장을 풀가동하여

도 당시 공정에 따른 소요량을 감당하기 어려운 상태였다.

현장 계획 공정을 수정하는 방안은 4 개의 타워동을 제외한 나머지 동의 외장공사 착수일을 2007.9 이후로 변경해야 하는데 이는 일정에 많은 영

향을 끼칠 수 있으므로 당시의 생산조건을 유지하면서 공정을 조정하는 것은 불가능하였다. 결국 두 가지 방안을 병행하여 해결방안을 수립하였

는데 결과는 다음과 같다.

279



결과적으로 GFRC 생산은 2007.7 이후로 음성공장의 생산물량까지 현장

에 반입되었으나 위의 해결방안에서 계획했던 것보다 적은 물량이 반입

되어 타워동 GFRC 설치에 주로 집중되었다. 또한 GFRC 패널은 같은 건

물에 쓰이는 패널이더라도 모듈별로 품목이 다양했는데 GFRC 공장의 야

적관리 부실로 인해 설치해야 하는 품목의 현장 도착이 지연되는 경우도 많이 발생하였다.

중저층동 GFRC 설치 실적을 살펴보면 1B, 2B, 4B 동은 2007.10 월에, 1C~4C 동은 7 월~8 월, 4C 동은 11 월에 착수되었으며 3B 동은 분양조건 준수를 위해 다른 중저층동보다 빠른 2007.3 월에 착수하였다. 한정된 GFRC 생산물량 내에서 설치가 타워동 및 3B 동에 우선적으로 설치되어 나머지 중저층동은 골조공사 완료 후 상당 기간 동안 외장 마감공사가 착수되지 못한 채 방치되게 되었다. 이는 현장 전체의 실적과 매출에도 영향을 주어 중저층동 외장공사가 마무리 된 2008 년 상반기까지 현장의 주요 risk 로 작용하였다.

다음 그림은 각 동별 골조공사 및 외장 마감공사의 실적으로 중저층동의 경우 골조공사가 완료된 후 상당기간(짧게는 1.3 개월에서 길게는 9.5 개

월) 외장 마감공사가 착수하지 못한 것을 알 수 있다.

AL C/W 과 관련하여 특별한 공정지연은 없었으나 GFRC 설치 후 AL C/W이 설치 되는 시스템이어서 선행작업인 GFRC 설치작업이 지연되면 결과

적으로 AL C/W 역시 함께 지연되었다.

타워동의 외장마감공사가 50 층 이상 진행되면서 상부에서 진행중인 골

조공사와 간섭이 발생하였고 윈치로 외장 마감재를 양중하던 방식을 안

전관리상의 이유로 타워크레인 양중으로 변경하면서 계획 대비하여 일정 지연이 일부 발생하였다.

280



타워동 외장마감공사 계획 대비 실적은 다음과 같다.

[그림 4-36] 타워동 외장마감공사 계획 및 실적 (예시-2A동, 4A동)

당 현장의 타워동과 1B 동, 2B 동을 제외한 8 개동의 전면 혹은 저층부에 사용된 외장 석공사의 주요 석재는 Sand stone, Lime stone, Granite 등이

었으며 공장에서 조립하여 현장에서 설치하는 Factory assembly stone panel system 을 적용하였다.

외장 석공사 진행 중 Cladding system 변경, 협력업체의 도산으로 인한 공사중단 및 이색 발생 등의 문제가 발생하였으나 전체 공정상의 큰 지

연 없이 진행되었다.

(4) 내부 마감공사

내부 마감공사는 공사의 최종 품질을 좌우하며 많은 작업들이 상호 연관

되어 동시다발식으로 진행되므로 다른 공종에 비해 더욱 철저한 관리가 필요하다.

당 현장의 내부 마감공사는 공구별로 경량벽체 및 천정공사, 목공사, 창

호공사, 금속공사, 타일공사, 도장공사, 아트월공사 등의 작업을 인테리어 Work package 로 발주하여 시공하였으며 미장공사, 석공사, 도배공사, 가

구공사 등은 별도의 협력업체를 선정하여 진행하였다. 다수의 공종간 간

281



섭 조정과 협력업체간 이해관계 조정, 도급·사급 자재 및 국산·외산 자재 반입관리 등이 공사 진행일정관리에 직접적으로 영향을 주었고 마감공사

의 품질 또한 일정관리에 영향을 주었다.

내부 마감공사 착수 전 작업 부위별로 구분하여 각각의 세부 공종별 Logic sequence 를 작성하였는데 타워동의 부위별 선후행공종 sequence는 다음과 같다.

내부 마감공사는 계획했던 일정보다 늦게 착수되고 늦게 완료되었는데

주요 지연 원인으로 선행 공종인 외장 마감공사의 지연 및 바탕 마감공

종(세대간 경량벽체, 세대 내 경량벽체, 천정공사)의 지연을 들 수 있다. 경량벽체 및 경량천정공사의 지연은 Shop dwg.의 잦은 변경, 발코니확장

282



여부에 대한 확정 지연 및 번복 등이 이유이다.

세대간 칸막이 벽 system 은 당초 설계에서 2007.4 변경 승인되었으며 이에 따른 경량벽체 Shop dwg. 재 작성 및 승인처리로 계획된 일정대비 지연이 발생하였다.

발코니확장 없이 분양되어 공사를 진행하던 중 관련법규 개정으로 발코

니확장이 가능해짐에 따라 발주처, 현장, 입주자간의 의견 조정을 거쳐 입주자가 동의한 세대에 발코니확장을 시행하였다. 발코니확장 관련 행

정절차의 지연과 입주자 동의를 얻는 과정에서의 입주자의 판단유보 및 결정 번복으로 확장 관련된 부분의 경량벽체 및 천정작업이 지연되었으

며 2007.10 월 발코니 확장 여부의 최종확정 전까지 해당 부분의 경량벽

체 및 천정공사를 완료할 수 없었다.

세부 공종별 작업 sequence 를 바탕으로 공사팀 및 협력업체와 작업팀 투입계획,공종별 공사기간 등을 협의하여 층별 공종이 순차적으로 진행

하는 Work Crew Schedule 을 작성하였다. Work Crew Schedule 작성은 2-2-3 절에서 언급하였으므로 자세한 설명은 생략한다. 다음 그림은 Master Schedule rev.2 의 내부마감공사 Work Crew Schedule 이다.

타워동 내부 마감공사는 2007.1.16 내부 마감공사 업체 선정 후

2007.3.23 3 층 내부 마감 Mock up 세대부터 세대간 경량벽체공사가 4 개

동 동시에 착수하였는데 이는 3 층 외장마감공사가 완료된 후 28 일(3A동)~54 일(2A 동)만에 착수한 것이다. 2007.2.7 에는 1B~2B 동, 1C~2C 동 내부 마감공사 업체가 선정되었다.

아래는 외장 마감공사 8 층까지 완료 후 내부 마감공사가 3 층부터 착수

하기까지의 계획 및 실적을 나타낸 것이다. 8 층 외장 마감공사가 계획

(Master Schedule rev.2) 대비 2 개월 지연되었고 3 층 스터드 설치작업 역

시 계획 대비 2 개월 지연된 상태로 내부 마감공사가 착수되었다.

메모 [Y1]: 절번호 수정시

함께 수정할것~

283



경량벽체공사 중 스터드 설치작업은 2007.5 월 이후 계획에 맞추어 작업

이 진행되었으나 후속 작업인 석고보드 취부작업이 계속 지연되는 상태

로 진행되어 2007 년 말에 가서야 계획 대비 실적을 만회할 수 있었다.

경량벽체공사의 후속작업인 경량천정공사 역시 지연이 계속되어 당초 계

획했던 작업순서를 변경하여 바닥미장공사 후 경량천정공사를 수행하는 일정으로 계획을 변경하였다.

기포 con’c 타설 및 방바닥미장공사는 3 개층씩 타설하는 것으로 계획하였

으나 실제로는 5~8 개층씩 타설 하였으며 층간소음저감재, 난방배관 및 진공청소용배관 설치, 양생기간을 포함하여 1 회 타설에 기포 con’c 타설

은 평균 7 일, 방바닥미장공사는 평균 5 일씩 소요되어 2007.8~2008.3 까

지 진행되었다.

경량벽체작업이 완료된 후 기포 con’c 타설을 진행하는 것이 일반적인 순

서인데 경량벽체작업의 석고보드 취부작업이 지연된 층은 기포 con’c 타

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설 전 경량벽체작업을 2ply 하부합판까지만 선시공한 후 미장공사 양생 후 나머지 경량벽체작업을 완료하는 것으로 작업 순서를 변경하여 진행

하였다.

등박스 및 커튼박스 등의 천정금속공사는 경량벽체작업 후 바닥미장공사 전에 일부 설치되었으며 경량천정틀 설치 및 천정석고 취부작업은 바닥

미장 양생 후 진행되었다. 경량천정틀 설치는 2007.9 부터 착수하였는데 이 시점부터 2007 년 현장매출목표 달성 및 부진만회대책의 본격적인 시

행을 위한 돌관공사 체계로 공사가 진행되었으며 현장의 공사진행상황을 파악하여 Master Schedule rev.2 와 별도로 2007.9~12 월간의 공종별 작업

목표를 수립하고 주간단위의 현장 실적보고회를 통해 작업 진행상황을 체크하였다.

타워동 천정공사 진행 중 선행공종인 경량벽체공사, 바닥미장공사의 일

정 지연이 계속되는 가운데 2008.3.24 에 Master Schedule 이 rev.2 에서 rev.3 로 개정되었는데 주요 개정 사항으로 타워동 내부마감공사의 지연

부분 수용 및 후속작업 계획 재설정, 중저층동 외장마감공사 지연에 따

른 내부마감 일정 조정 등이었다.

285



상기 그림은 Work Crew Schedule(Master Schedule rev.3)중 LOB 로 표현

된 경량벽체공사, 바닥미장공사, 천정공사 부분은 Master Schedule rev.3 개정 전 잔여작업 수행 일정을 표현한 것이고 후속공종인 방수공사, 타

일공사, 석공사 등 천정공사 이후의 마감 공종은 공종별 Work Crew cycle 5 일, 2~3 개층 동시 진행 등 공정지연 만회대책을 바탕으로 새로 작성한 Schedule 이다.

타일공사, 석공사, 목공사, 도배공사 등의 작업은 대체적으로 Master Schedule rev.3 계획 일정보다 늦게 착수하였다. 이는 해당 공종의 협력

업체 선정, 작업물량 및 scope 조정, 금액조정, Shop dwg. 작성 및 승인, 자재발주, 자재반입 등 공사착수 전 process 들이 매끄럽게 진행되지 못

했던 것에 기인한다. 하지만 해당 공종만을 살펴보면 계획 일정보다 늦

게 착수가 되었어도 실제 해당 공종에 소요된 전체 공기는 계획 공기와 비슷하거나 적어서 어느 정도의 기간이 지나면 progress 가 만회되었는데 이러한 현상은 타워동 뿐만 아니라 중저층동에서도 동일하게 발생하였다.

Work Crew 로 구성된 Master Schedule rev.3 내부마감공사 일정은 층별로 선행공종이 완료된 후 후속공종이 바로 착수하고 5 일 후 별도의 작업팀

이 상부층에서 작업을 착수하는 것으로 계획하였는데 실제로 진행된 일

정을 살펴보면 선행공종 완료 후 후속공종이 지연되어 착수하였으며 층

당 소요된 공기는 계획보다 많이 소요되는 경우가 많았다.

다음 그림은 내부마감공사 Master Schedule 계획일정과 실제 진행된 일

정을 간략하게 표현한 것으로 내부마감공사의 공종별 실적을 살펴보면 해당 공종의 층당 소요공기는 계획공기와 비슷하거나 많이 소요되었다. 하지만 해당 공종의 총 공기는 계획공기보다 적게 소요되는 경우가 많았

는데 이는 초기 작업은 오래 걸리지만 작업이 어느 정도 익숙해지면 작

업진행속도가 빨라진 결과이다. 후속공종이 선행공종 완료 후 바로 착수

하지 못하고 지연되어 착수하는 경우 지연이 계속될 때에는 작업조를 추

가 투입하여 계획일정을 최대한 맞추려 노력하였다.

또한 선행공종의 작업의 지연이 계속되는 경우에는 후속공종 작업이 가

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능한 부위부터 착수하여 진행하는 경우도 있었다. 가구공사, 마루공사 등

의 작업은 Master Schedule 계획 착수일보다 먼저 착수하여 진행하였다.

당초 계획했던 Work Crew Schedule 이 변형되어 공사가 진행되었고 지연

상태로 진행중이던 선행공종이 완료되기 전에 후행공종이 착수하여 공종

간 간섭이 발생하였다. 또한 공종별로 일부 자재반입이 계획보다 늦어져 후행공종이 작업 중일 때에 선행공종이 마무리되는 경우가 많았다.

즉 Work Crew 일정보다 늦거나 빠르게 착수한 작업이 해당층을 마무리 짓지 못한 채 여러 개 층으로 분산된 상태로 동시에 작업이 진행되어 작

업량을 기준으로 실적을 살펴보면 Master Schedule 과 비슷하거나 앞서

는 경우가 많았지만 작업 완료일 기준으로 살펴보면 다수의 작업에서 계

획일정보다 늦어지는 결과를 초래하였다.

타워동의 수직 zoning 은 크게 3 개로 나누어 저층부와 중층부, 고층부로 구분하였다.

타워 1A~2A 동은 3A~4A 동과는 달리 저층부(2 층~32 층)와 중층부(34 층

~59 층)의 평면구성이 달랐다. 즉 3A~4A 동의 2 층~59 층이 6 개 평형(38평형, 44 평형, 47 평형, 48 평형, 53 평형, 56 평형)으로 구성된 것에 반해 1A 동~2A 동은 저층부는 3A~4A 와 동일한 평형으로 구성되어 있지만 34층~59 층은 5 개 평형(46 평형, 53 평형, 56 평형, 65 평형, 68 평형)으로 구

성되었다. 이런 이유로 3A~4A 동의 내부마감공사의 각 공종별 작업은 저

층부 작업 후 중층부 작업 시 작업의 연속성을 갖고 익숙하게 작업이 가

능했던 반면 1A~2A 동은 중층부 작업 시 새로운 평형의 작업이 익숙하

게 되기까지의 시간이 필요했다.

저층부 작업에서의 자재 및 Shop dwg. 수정, 작업 수정 등의 각종 시행

착오들이 중층부 작업 시 새로 발생하는 문제점이 있었다. 또한 1A~2A동을 담당하는 A 공구와 3A~4A 동을 담당하는 B 공구간에 저층부 공사에

서는 정보교환, 작업 수정을 통한 경험 공유 등이 이루어 진데 반해 중

층부 공사에서는 65 평형, 68 평형의 Shop dwg. 및 시공수정사항을 A 공

구에서만 담당하게 되었다. 이러한 이유들로 인해 1A~2A 동의 내부 마감

공사의 완료가 3A~4A 동에 비해 늦어지게 되었다.

아래 그림은 일반 가구공사의 두 공구간 실적을 비교한 것인데 두 공구

간 평형 구성이 같은 저층부 보다 평형 구성이 다른 중층부의 실적차이

가 더 큰 것을 알 수 있다.

각 타워동의 고층부(61~63 층)는 펜트하우스 세대로 92 평형~124 평형의 대형 평형으로 구성되었다. 펜트하우스 세대 공사는 일반 세대 기준층 공사와 달리 별도로 공정을 관리하였는데 평형 구성, 외산 자재의 비중, 입주자 의견 반영 정도 등이 기준층 공사와 달랐기 때문이었다.

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펜트하우스 세대의 설계는 당초 설계에서 30 세대의 입주자 면담을 거쳐 펜트하우스 트렌드업(Trend up) 행사를 통해 대폭 수정되었다. 펜트하우

스 설계는 당초 예상했던 2008 년 7 월에서 1 개월 정도 지연되어 2008년 8 월말에 완료되었다. 설계 변경과 무관한 바닥미장공사를 2008 년 7월에 완료하였고 설계 중 먼저 출도된 도면으로 먹매김 및 경량벽체작업

이 착수되었는데 작업 진행 중 Shop dwg. 변경 및 설비, 전기 Shop dwg. 미확정 등의 이유로 원활하게 진행되지 않았다.

2008 년 9 월부터 본격적으로 작업이 진행되어 기준층과 별도의 작업팀

으로 공사를 수행하였다. 펜트하우스 세대 공사는 기준층과 달리 입주자

와 협의하여 개별적으로 입주자사전점검을 수행하는 것으로 계획하였으

며 2008 년 12 월말 공사 완료를 목표로 하는 별도의 schedule 로 관리하

였다.

중층동의 내부마감공사는 1B 동이 2007.11 월, 2B 동은 2007.12 월, 3B 동

은 2007.9 월, 4B 동은 2007.11 월에 경량벽체작업을 착수하였으며 저층동 내부마감공사는 1C~3C 동 2008.1 월, 4C 동 2008.4 월에 경량벽체작업을 착수하였다. 이는 당시 관리기준공정표였던 Master Schedule rev.2 계획 대비 1B~2B 동은 1 개월, 3B 동 5 개월, 4B 동 7 개월, 1C~3C 동 4 개월, 4C 동 6 개월씩 경량벽체 작업 착수가 지연된 것이었다. 중저층동의 내부

마감공사 착수가 지연된 이유는 골조공사 완료 이후 외장 GFRC 착수가 3B 동을 제외한 나머지 중저층동에서 4~8 개월 늦게 착수된 것이 그대로 내부마감공사의 지연에 영향을 주었다 할 수 있다.

1B~2B 동은 주거시설로서 타워동과 함께 입주자사전점검을 받아야 하므

로 타워동과 동시에 공사가 완료되어야 했다. 1B 동과 2B 동의 규모는 26층으로 각각 124 세대로 구성되어 타워동 세대물량으로 환산 시 약 21개층 정도의 규모라 할 수 있었다. 기존 수행된 타워동의 내부마감공사 실적(34 층~55 층)을 분석해보면 경량공사, 바닥미장 등의 1 차 마감 이후

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의 석공사부터 청소까지 2 차 마감 수행에 약 8 개월 정도의 공기가 필요

하였는데 1B 동과 2B 동의 석공사가 2008 년 4 월말에 착수하였으므로 타

워동의 공기를 그대로 대입하면 2008 년 12 월말~2009 년 1 월초 1B~2B동 공사를 완료하는 것으로 예상되었다. 1B~2B 동이 타워동과 함께 2008년 12 월에 입주자사전점검을 받으려면 2008 년 11 월말까지는 공사가 완

료되어야 했으므로 타워동보다 엄격한 Shop dwg. 작성 및 승인, 자재발

주관리, 공종간 간섭 및 재시공 최소화가 필요했다.

1C~3C 동은 층수가 낮아 전체적인 준공 일정에 크게 문제가 되지 않았

지만 4B 동은 중층동으로 22 층, 395 세대로 구성되어 세대수로 계산 시 세대 내부마감공사 수행에 저층동보다 5 배 정도 많은 공기가 필요하였

고(1C~4C 동 평균 79 세대) 4C 동은 내부마감공사 착수가 다른 저층동보

다 많은 6 개월이 지연되어 4B 동과 4C 동의 내부마감공사는 공사 완료 시점까지 주요 항목으로 관리하였다.

(5) 기계설비공사

2006 년 5 월말에 타워동의 슬리브 배관설치를 시작으로 2006 년 7 월에

는 상가동을 제외한 중저층동의 슬리브 배관설치를 착수하여 기계설비공

사가 착수하였는데 동별 세대 내부 설비배관설치작업은 타워동 골조공사

가 25 층이 완료된 2006 년 12 월부터 시작하였다.

당 현장의 기계설비공사는 공사 초기부터 준공까지 별다른 지연 없이 원

활하게 진행되었다.

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1. Progress 관리개요 - hanmiparsons.com³µ정관리 종료보고 사례.pdf · 241 New Songdo City Project Block 125 Mixed Use Residential 1. Progress 관리개요 1.1 개요