111004-CBRE-HCMC-MarketView-Q3-2011-VN1.pdf

© 2011, Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)

TP. HỒ CHÍ MINH Tháng 10/2011 www.cbrevietnam.com

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM

Điểm tin thị trƣờng

VIỆT NAM

Bức tranh kinh tế năm 2011 đã dần

hiện ra cho đến cuối Quý 3. Đó là một

điều khá thử thách đối với Chính phủ

để đạt mức tăng trƣởng GDP đề ra là

6% trong năm này, trong khi con số

tăng trƣởng của 9 tháng đầu năm chỉ

mới đạt 5,76%.

Trong khi lạm phát leo thang lên đến

22,42% so với cùng kỳ năm trƣớc

trong tháng 9, với mức tăng trung

bình 9 tháng đầu năm là 18,16%, các

cơ chế điều tiết tiền tệ cho thấy

những kết quả rõ rệt trong mức tăng

CPI theo tháng từ tháng 7 đến tháng

9. Chỉ số CPI vẫn tiếp tục tăng nhƣng

với một tốc độ chậm hơn so với Quý

1 và Quý 2. Một yếu tố khả quan là

vốn FDI thực hiện tăng nhẹ 2% so với

cùng kỳ năm trƣớc trong 9 tháng đầu

năm, riêng Quý 3 tăng 9.4% so với

cùng kỳ năm trƣớc

Câu chuyện trung tâm của Quý 3 tập

trung nhiều vào lãi suất, vấn đề gây

nhiều quan ngại đối với ngân hàng,

nhà sản xuất lẫn đối với các cá nhân.

Chính phủ đã thực hiện kiểm soát

chặt chẽ thông qua Chỉ thị 02/CT-

NHNN về lãi suất huy động trần từ

phía NHNN. NHNN còn gỡ bỏ tỷ lệ

vốn cho vay/huy động tạo điều kiện

dễ thở hơn cho hoạt động cấp vốn.

Tỷ lệ dự trữ bắt buộc bằng ngoại tệ

đƣợc nâng thêm 1% nhằm bình ổn thị

trƣờng tiền tệ. Thị trƣờng theo đó đã

nhìn thấy đƣợc những tín hiệu giảm

lãi suất vào cuối tháng 9.

• KINH TẾ: GDP khó có thể

đạt mục tiêu tăng trƣởng

6% do chính phủ đề ra;

• VĂN PHÒNG: Tỷ lệ trống

văn phòng hạng A tiếp tục

giảm, trong khi tỷ lệ trống

hạng B tăng;

• NHÀ Ở BÁN: Giá bán tại thị

trƣờng thứ cấp tiếp tục sụt

giảm do các nhà đầu tƣ bị

tác động bởi việc lãi suất

vẫn ở mức cao;

• BÁN LẺ: Giá thuê trong

Khu trung tâm trƣợt khỏi

mức đỉnh khi chủ đầu tƣ

đƣa ra mức giá phù hợp

hơn với nhu cầu của khách

thuê;

• CĂN HỘ DV CHO THUÊ:

Phần lớn nhu cầu đến từ

các cá nhân, nhiều hơn

đến từ các gia đình;

• KHU CÔNG NGHIỆP: Quỹ

đất có hạn trongTP.HCM

đồng nghĩa với việc giá

thuê đất cao hơn đáng kể

so với tại các tỉnh lân cận.

Tin nổi bật

Thông số kinh tế TP. HỒ CHÍ MINH

Giữa lúc những thử thách vĩ mô bao

trùm cả nƣớc thì kinh tế của TP.HCM

chứng kiến mức tăng trƣởng mạnh

10% trong 9 tháng đầu năm so với

cùng kỳ năm trƣớc. Dự kiến rằng

thành phố sẽ đạt đƣợc mức tăng

trƣởng GDP vào khoảng 10,2% trong

năm 2011.

Chi phí giáo dục nhân dịp đầu năm

học đã góp phần đẩy lạm phát lên

cao. Tháng 9 ghi nhận mức tăng theo

tháng 0,88%, cao hơn con số của cả

nƣớc.

Mặc dù xuất khẩu cho thấy mức tăng

trƣởng thấp hơn nhập khẩu, TP.HCM

vẫn có cán cân thƣơng mại dƣơng

trong 9 tháng đầu năm 2011. Nhờ vào

xuất khẩu tăng mạnh trong quý 3,

thặng dƣ thƣơng mại đã xuất hiện

sau bốn tháng thâm hụt liên tiếp.

Lƣợng khách quốc tế đến TP.HCM

tiếp tục tăng 11% so với cùng kỳ năm

trƣớc, với 2,4 triệu lƣợt khách đến

trong 9 tháng đầu năm 2011. Chi phí

vận chuyển, phí dịch vụ, giá cả hàng

ăn uống đã đẩy doanh thu du lịch lên

cao, tuy nhiên sẽ dẫn đến những khó

khăn trong việc thu hút lƣợng khách

đến trong tƣơng lai. Lĩnh vực dịch vụ

có thể sẽ cần chuẩn bị cho áp lực

cạnh tranh về chất lƣợng dịch vụ

trong thời kỳ giá cả leo thang.

Cán cân thƣơng mại của Việt Nam và TP.HCM

Xuất khẩu, TP.HCM (Tỷ USD)

Nhập khẩu, TP.HCM (Tỷ USD)

Xuất khẩu, Việt Nam (Tỷ USD)

Nhập khẩu, Việt Nam(Tỷ USD)

Thay đổi từ

VIỆT NAM Q3/11 Q3/10 Q2/11

Tốc độ tăng GDP thực 5,76%

FDI thực hiện $2,9 tỷ

Xuất khẩu $27,7 tỷ

Nhập khẩu $27,9 tỷ

CPI (trung bình) 18,16%

Du lịch (lƣợt khách) 1,35 triệu

Lãi suất cơ bản 9%

Tỷ giá (cuối kỳ) 20.628

*Mũi tên biểu thị cho xu hƣớng thay đổi

trong giai đoạn khảo sát, và không thể

hiện giá trị dƣơng hoặc âm của số liệu.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010p 9T/2011

Điể

m tin

thị trƣ

ờn

g T

P. H

Ồ C

HÍ M

INH

T

há

ng

10

/20

11


THỊ TRƢỜNG VĂN PHÒNG

Không có nguồn cung hạng A mới nào trong quý

khảo sát. Hai tòa nhà hạng B mới ở Quận 4 và

Nhà Bè đƣợc hoàn thành.

Giá thuê hạng A giảm 0,08 USD, tức 0,2% so với

quý trƣớc. Nếu không tính hai tòa nhà hạng A mới

nhất, giá thuê về cơ bản đƣợc giữ nguyên.

Với mức giảm nhẹ so với quý trƣớc, giá thuê hạng

A có vẻ đã chạm đáy, nhƣng việc còn lƣợng lớn

diện tích trống, giá thuê cũng có thể sẽ còn tiếp tục

giảm.

Tại những tòa nhà hạng A mới nhất, nơi khi mới

khai trƣơng thƣờng chào giá cao hơn so với thị

trƣờng, các chủ thuê đã giảm giá xuống ngang với

mặt bằng chung. Đây là nhân tố làm giảm tỷ lệ

trống ở hạng A.

Giá thuê hạng B giảm 1,9% so với quý trƣớc, còn

hạng C giảm 2,0% so với quý trƣớc.

Tỷ lệ trống trên toàn thị trƣờng vào khoảng 16,8%

trong Quý 3/2011, tăng 0,2 điểm phần trăm so với

quý trƣớc. Tỷ lệ trống hạng A giảm 3,5 điểm phần

trăm, xuống 30,7%. Tỷ lệ trống ở các tòa nhà hạng

A lâu đời thấp hơn nhiều, chỉ 4,4%. Tỷ lệ trống

hạng B tăng 2,2 điểm phần trăm, lên 18%. Hạng C

giảm 0,1 điểm phần trăm, dù nguồn cung tăng

khoảng 10,000 m2 sàn, cho thấy phân khúc hạng

C có sự điều chỉnh tốt với các khó khăn trong tình

hình kinh tế hiện tại.

Lƣợng diện tích thực thuê mới trong Quý 3/2011:

39.346 m2, tăng 6,1% so với quý trƣớc. Tuy nhiên

hạng A và hạng C ghi nhận lƣợng diện tích thực

thuê giảm so với quý trƣớc. Hạng A có tổng diện

tích thực thuê là 8.150 m2, giảm 9,5% so với mức

9.002 m2 của Quý 2/2011. Tuy nhiên, so với cùng

kỳ năm trƣớc vẫn tăng 85,4%.

HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG CỘNG

Tổng số tòa nhà 9 45 229 283

GFA (m2) 304.380 767.270 772.038 1.843.688

Tỷ lệ trống (%) 30,7% 18,0% 10,2% 16,8%

Thay đổi theo quý (pts) -3,5 pt 2,2 pt -0,1 pt 0,2 pt

Thay đổi theo năm (pts) 1,1 pt 9,1 pt -0,9 pt 3,7 pt

Giá chào thuê trung bình

(USD/m2/tháng) $34,13 $18,36 $15,33 $19,71

Thay đổi theo quý (%) -0,2% -1,9% -2,0% -1,8%

Thay đổi theo năm (%) -7,0% -8,3% -9,4% -8,4%

Giá chào thuê (USD/m2/tháng)

Hạng A Hạng B Hạng C


Tỷ lệ trống (%)

$0

$20

$40

$60

$80

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

2007 2008 2009 2010 2011

0%

10%

20%

30%

40%


2007 2008 2009 2010 2011

Điể

m tin

thị trƣ

ờn

g T

P. H

Ồ C

HÍ M

INH

T

há

ng

10

/20

11


THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở BÁN

Các chủ đầu tƣ đang cố gắng không thay đổi giá

nhƣng để thu hút khách hàng, họ thƣờng đƣa ra

các mức chiết khấu, chẳng hạn nhƣ giảm đến 20%

giá bán. Điều này đi kèm với điều kiện ngƣời mua

phải thanh toán một lần.

Trên thị trƣờng thứ cấp, giá căn hộ giảm ở tất cả

các phân khúc so với quý trƣớc và so với cùng kỳ

năm trƣớc. Lƣợng tiền mặt tiếp tục đóng vai trò

quan trọng trong nền kinh tế và một số nhà đầu tƣ

không thể tiếp cận vốn vay hoặc không muốn trả lãi

vay cao, do đó một số bán sản phẩm của mình với

giá thấp hơn giá của chủ đầu tƣ.

Mặc dù thị trƣờng trầm lắng, các chủ đầu tƣ vẫn

tung ra sản phẩm. Sau hai năm “nghỉ”, Phú Mỹ

Hƣng đã chào bán 116 căn hộ của dự án Cảnh Viên

3 ở Quận 7. Dự kiến, dự án sẽ hoàn thành vào

tháng 12/2011. Chất lƣợng sản phẩm của Phú Mỹ

Hƣng cùng với vị trí đắc địa đã giúp tỷ lệ bán đạt

trên 78%. Những căn hộ đƣợc chào bán ở các dự

án khác thuộc quận Tân Bình, Tân Phú và Binh

Tan.

Khoảng 2.444 căn hộ đƣợc hoàn thành trong Quý

3/2011. Con số này gấp bốn lần số căn hoàn thành

trong Quý 2/2011 nhƣng lại giảm 59,4% so với cùng

kỳ năm trƣớc.

Nhu cầu trong Quý 3/2011 tiếp tục giảm do tài chính

khó khăn và kinh tế thế giới và trong nƣớc suy yếu.

Nhu cầu nhà ở đến từ những ngƣời mua để ở thay

vì các nhà đầu tƣ hay đâu cơ.

Tinh hình bán trong Quý 4/2011 dự kiến sẽ phần

nào khá hơn Quý 3/2011. Do bởi ngƣời dân trông

chờ và chuẩn bị mọi thứ cho Tết và những ngƣời có

kế hoạch thay đổi chỗ ở trƣớc thềm năm mới

thƣờng chuẩn bị từ những tháng cuối năm.

Nguồn cung (căn hộ)

Giá chào bán (USD/m2)

Thị trƣờng thứ cấp

Hạng sang

Cao cấp

Trung cấp

Bình dân

Chào bán Hoàn thành

HẠNG

SANG

CAO

CẤP

TRUNG

BÌNH

BÌNH

DÂN

TỔNG

CỘNG

Tổng cung 417 14.378 12.694 11.983 39.472

Tổng số căn hộ - 783 613 1.048 2.444

Số căn hộ mới hoàn thành - 116 396 352 864

Số căn hộ mới chào bán $4.600 $1.654 $950 $672

Thay đổi theo năm (%) - 6,7% -13,6% -10,4%

TT thứ cấp – Giá chào bán TB (USD/m2) $4.230 $1.831 $949 $725

Thay đổi theo quý (%) -2,3% -0,9% -0,5% -0,1%

Thay đổi theo năm (%) -3,9% -3,5% -4,3% -0,1%

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011-

YTD

$0

$1.000

$2.000

$3.000

$4.000

$5.000

$6.000


2007 2008 2009 2010 2011

Điể

m tin

thị trƣ

ờn

g T

P. H

Ồ C

HÍ M

INH

T

há

ng

10

/20

11


THỊ TRƢỜNG TRUNG TÂM BÁN LẺ

Giá chào thuê tại TTTM tổng hợp trong khu vực trung

tâm ổn định ở mức 109,35 USD/m2/tháng. Mặc dù

vậy so với cùng kỳ Quý 3/2010 giá chào thuê tăng

13,2%. Giá chào thuê tại TTTM khu vực trung tâm

giảm 4,6% so với Quý 2/2011 và giảm 4,3% so với

Quý 3/2010.

Mức giá chào thuê giảm tại khu vực trung tâm có thể

đƣợc lý giải do Bitexco Financial Tower không đạt

đƣợc mức giá chào thuê giống nhƣ Vincom Center.

Còn mức giá chào tại các TTTM tổng hợp trong khu

vực trung tâm dự kiến sẽ không có gì thay đổi cho

đến khi Diamond Plaza thực hiện việc sắp xếp lại

khách thuê – dự kiến sau Tết.

Mức giá chào thuê tại TTTM tổng hợp ngoài khu vực

trung tâm ổn định so với quý trƣớc. Mức giá chào

hiện tại giảm 10,9% so với Quý 3/2010 và giảm 0,2%

so với Quý 2/2011.

Các TTTM tổng hợp trên toàn thành phố tiếp tục ghi

nhận không có diện tích trống trong quý khảo sát.

Trong khi đó, các TTTM ghi nhận tỷ lệ trống 12,9%,

giảm 1,9 điểm phần trăm so với Quý 2/2011.

GAP chính thức có mặt tại Việt Nam và dự kiến cho

đến cuối 2011 sẽ có hai cửa hiệu.

Nhu cầu ngƣời tiêu dùng bị ảnh hƣởng mạnh do lạm

phát và kinh tế bất ổn, mặc dù theo khảo sát của

Nielsen Việt Nam cho thấy thói quen mua sắm của

ngƣời có thu nhập cao không giảm nhiều so với

những phân khúc thu nhập khác. Credit Suisse báo

cáo tăng trƣởng doanh thu bán lẻ hàng tháng âm ba

tháng liên tiếp.

Các căn nhà phố thƣơng mại tại Quận 1 trống ngày

càng nhiều vì các nhà bán lẻ cho rằng mức giá chào

quá cao, và doanh thu không đủ để chi trả cho mức

giá này. Chủ dự án, đặc biệt là chủ nhà phố thƣơng

mại và dự án ngoài khu vực trung tâm sẽ phải nhìn

nhận mức giá thực tế của thị trƣờng để điều chỉnh lại

mức giá chào hợp lý.

TTTM TỔNG HỢP TTTM TỔNG CỘNG

Tổng cung (GFA, m2) 113.820 246.200 360.020

Tỷ lệ trống (%) 0,0% 12,9%

Giá chào thuê TB – Khu trung tâm (USD/m2/tháng) $109,35 $119,20

Thay đổi theo quý (%) 0,0% -4,6%

Thay đổi theo năm (%) 13,2% -4,3%

Giá chào thuê TB – Ngoài khu trung tâm

(USD/m2/tháng) $49,28 $33,05

Thay đổi theo quý (%) 0,0% -0,2%

Thay đổi theo năm (%) -10,9% -15,9%

Tỷ lệ trống (%)

Giá chào thuê

khu trung tâm (USD/m2/tháng) TTTM tổng hợp

TTTM

TTTM tổng hợp TTTM

Ghi chú: Giá chào thuê đƣợc tính trên giá chào trung bình của tầng trệt

và tầng 1, không bao gồm VAT và phí dịch vụ

$0

$20

$40

$60

$80

$100

$120

$140

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

2008 2009 2010 2011

0%

5%

10%

15%

20%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

2008 2009 2010 2011

Điể

m tin

thị trƣ

ờn

g T

P. H

Ồ C

HÍ M

INH

T

há

ng

10

/20

11


THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ

Trong Quý 3/2011, giá chào thuê hạng A tăng nhẹ

1,1% so với quý trƣớc, trong khi giá chào hạng B

và C có chiều hƣớng giảm.

Trong quý này, giá chào thuê hạng A tăng lên

37,58 USD/m2/tháng, và đạt mức tăng 10,5% so

với cùng kỳ năm trƣớc. Vậy tính từ mức đáy gần

nhất vào hồi Quý 3/2009 (33,31 USD/m2/tháng),

giá chào hạng A đã tăng thêm 12,8%.

Giá chào hạng B giảm 8,2% so với quý trƣớc và

giảm 8,7% so với cùng kỳ năm trƣớc. Mặc dỳ tỷ lệ

trống hiện nay của phân khúc hạng B chỉ cao hơn

0,8 điểm phần trăm so với mức trung bình lịch sử

nhƣng lại cao hơn nhiều so với tỷ lệ trống của

hạng A. Các đơn vị quản lý của phân khúc hạng B

đang nỗ lực cải thiện nhằm tăng sự thu hút của dự

án trong bối cảnh cạnh tranh hiện nay của thị

trƣờng, thông qua một số biện pháp nhƣ tái cấu

trúc các loại phòng và tái trang trí nội thất để có

thể cập nhật những xu hƣớng trang trí và hoàn

thiện nội thất thời thƣợng nhất.

Nhu cầu trong quý khảo sát tiếp tục cho thấy xu

thế các công ty điều chuyển chuyên viên còn độc

thân trong khu vực đến TP.HCM, trong đó lƣợng

khách thuê đến từ Hồng Kông, Singapore và Mã

Lai đang tăng. Trƣớc tình hình những dự án mới

khai trƣơng gần đây cho thuê những căn hộ rất

sang trọng, khách thuê ngày nay cũng có xu

hƣớng sẽ tham quan nhiều dự án với hy vọng sẽ

có thể tìm đƣợc nơi ở ƣng ý nhất.

Một số khách thuê không thích các căn hộ theo

kiểu khách sạn cho thuê nhƣ của một dự án hạng

A lớn, mà họ thích tìm những căn hộ tạo cảm giác

nhƣ đang ở nhà, với không gian sống yên tĩnh và

ít lƣợng khách ra vào.

Cả hai phân khúc hạng A và B sẽ cùng chào đón

241 căn hộ mới trong Quý 4 tới, và do đó dự kiến

sẽ đẩy tỷ lệ trống tăng trong ít nhất hai quý tiếp

theo. Những dự án chào mức giá thuê hợp lý hoặc

thấp hơn mức bình quân thị trƣờng sẽ có cơ hội

lấp đầy dự án nhanh chóng, trái ngƣợc với xu

hƣớng giá chào hạng A đang tăng dần.

HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG CỘNG

Tổng cung (số căn hộ) 689 1926 980 3.595

Nguồn cung mới (số căn hộ) 0 0 30 30

Tỷ lệ trống (%) 4,9% 17,3% 17,1% 14,9%

Thay đổi theo quý (pts) -3,4 pp 2,4 pp -3,0 pp

Thay đổi theo năm (pts) -11,6 pp -0,7 pp 0,7 pp

Giá chào thuê TB (USD/m2/tháng) $37,58 $25,61 $17,74

Thay đổi theo quý (%) 1,1% -8,2% -4,8%

Thay đổi theo năm (%) 10,5% -8,7% -4,0%

Tổng cung (m2)

Giá chào thuê (USD/m2/tháng)



$10

$15

$20

$25

$30

$35

$40


2007 2008 2009 2010 2011

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

2007 2008 2009 2010 2011f 2012f 2013f 2014f

Điể

m tin

thị trƣ

ờn

g T

P. H

Ồ C

HÍ M

INH

T

há

ng

10

/20

11


THỊ TRƢỜNG KHU CÔNG NGHIỆP

Thị trƣờng bất động sản KCN đang trở nên ngày

càng quan trọng hơn trong thị trƣờng bất động sản

Việt Nam do các sản phẩm công nghiệp sẽ hỗ trợ

cho sự phát triển về sau của ngành dịch vụ cũng

nhƣ cho nhu cầu dài hạn trên các mảng thị trƣờng

bất động sản khác. Do định hƣớng phát triển của

đất nƣớc, Chính phủ đang trực tiếp đề nghị những

gói ƣu đãi hấp dẫn cho các đối tƣợng thuê là các

nhà sản xuất nhằm thu hút họ từ các nƣớc khác

trong khu vực, mặc dù vẫn còn cần thi hành nhiều

đổi mới để các ƣu đãi trở nên có hệ thống hơn.

Gần đây, Chính phủ đang đƣa ra nhiều ƣu đãi dành

cho các nhà sản xuất trong nƣớc nhằm khuyến

khích họ chuyển vào hoạt động trong các KCN tập

trung. Trƣớc đây, các nhà sản xuất nội địa thƣờng

thuê các nhà máy, kho xƣởng ngay trong khu đô thị.

Xu hƣớng rõ rệt nhất của thị trƣờng Khu công

nghiệp là có một sự khác biệt rất lớn giữa hoạt động

của các KCN trong và ven TPHCM so với các KCN

tại các tỉnh lân cận.

Thị trƣờng KCN trong khu vực SKER hoạt động rất

ổn định khi xét đến công suất hoạt động và giá thuê

đất. Có đƣợc điều này là nhờ vào đặc trƣng của thị

trƣờng với quỹ đất có hạn và thời hạn hợp đồng

thuê thƣờng có thể lên đến 50 năm.

Giá thuê đất trong các KCN tại TP.HCM cao hơn

gần 170% so với giá thuê đất bên ngoài thành phố.

Điều này nhờ vào hệ thống cơ sở hạ tầng và khả

năng tiếp cận tốt hơn hẳn so với khu vực các tỉnh.

Các KCN nằm trong TP.HCM có lợi thế đối với cả

các nhà sản xuất phục vụ thị trƣờng nội địa lẫn các

nhà sản xuất phục vụ xuất khẩu. Với nhà sản xuất

nội địa, tọa lạc trong thành phố giúp họ ở gần hơn

với thị trƣờng nhu cầu chính. Với các nhà xuất

khẩu, họ sẽ nằm gần hơn với các hệ thống cơ sở

hạ tầng bao gồm các cảng quốc tế, sân bay và

nguồn nhân lực tay nghề cao.

TP.HCM BÌNH

DƢƠNG

ĐỒNG

NAI

LONG

AN

Tổng cung (Số lƣợng KCN) 14 24 30 30

Lƣợng cung theo dõi (Số lƣợng KCN) 5 6 6 3

Lƣợng cung theo dõi (DT cho thuê tất cả giai đoạn, hecta) 1.056 3.477 1.890 467

Giá thuê đất KCN (USD/m2/hợp đồng thuê) $137,00 $53,00 $53,00 $50,00

Công suất hoạt động KCN (%) 94,1% 75,0% 75,8% 67,0%

Giá thuê nhà xƣởng xây sẵn (USD/m2/tháng) $4,30 $3,30 $3,60 $3,00

Tình hình các KCN

Giá thuê đất

(USD/m2/hợp đồng thuê)

DT thực (ha)

Công suất HĐ (%)

Giá thuê đất

Lƣu ý: Chúng tôi chỉ theo dõi các KCN đã hoạt động ổn định tại các tỉnh/thành phố thuộc Vùng

Kinh tế trọng điểm phía Nam (SKER).

Thời hạn hợp đồng thuê thƣờng lên đến 50 năm.

$0

$30

$60

$90

$120

$150

HCMC BÌNH DƢƠNG ĐỒNG NAI LONG AN

0%

25%

50%

75%

100%

0

1.000

2.000

3.000

4.000

HCMC BÌNH DƢƠNG ĐỒNG NAI LONG AN

Điể

m tin

thị trƣ

ờn

g T

P. H

Ồ C

HÍ M

INH

T

há

ng

10

/20

11


CẬP NHẬT VĂN BẢN PHÁP LUẬT

Kiểm tra chặt chẽ hơn dự án bất động sản tại Thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh

Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ ("BKHĐT"), trong Công văn Số 5543/BKHĐT-ĐTNN đề ngày 24 tháng 08 năm

2011 ("Công văn"), yêu cầu sự phối hợp giữa Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh

trong kế hoạch thanh tra, kiểm tra tình hình thực hiện của các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực

bất động sản tại hai thành phố lớn này.

Theo Công văn này, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh phải có văn bản yêu cầu các

doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản, những doanh nghiệp mà đã

đƣợc cấp Giấy chứng nhận Đầu tƣ hoặc Giấy phép Đầu tƣ, báo cáo tình hình triển khai thực hiện dự

án, về các vấn đề:

• Việc góp vốn của các chủ đầu tƣ;

• Việc huy động vốn từ các tổ chức tín dụng trong nƣớc, các tổ chức tín dụng ngoài nƣớc và huy

động vốn từ khách hàng;

• Tiến độ triển khai dự án trong mỗi nhóm;

• Tình hình cho thuê đất; tổng diện tích đƣợc phê duyệt về mặt lý thuyết; tổng diện tích đƣợc giao

trong Quyết định Giao đất; tổng diện tích có Chứng nhận Quyền Sở hữu Đất đƣợc cấp; tổng diện

tích sử dụng; tổng diện tích sử dụng mà không có Quyết định Giao đất;

• Tình hình kinh doanh: thua lỗ/lợi nhuận; số thuế đã trả; tiền thuê đất; vv...

• Thông tin lao động; và

• Các bình luận và đề nghị khác từ các doanh nghiệp.

Trên cơ sở kết quả từ các báo cáo đƣợc tổng hợp từ hai thành phố trên (báo cáo phải đƣợc hoàn

thành trong tháng 9 này), Đoàn kiểm tra liên ngành sẽ tiến hành các cuộc kiểm tra trong lĩnh vực này,

tập trung vào các dự án thua lỗ liên tục trong 3 năm gần đây, các dự án có quy mô lớn, sử dụng nhiều

đất.

Thông tin này là một cảnh báo đối với các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản và

các doanh nghiệp chƣa chấp hành đầy đủ các quy định trong Giấy phép Đầu tƣ hoặc Giấy chứng

nhận Đầu tƣ (đặc biệt liên quan đến tiến độ thực hiện dự án) và/hoặc các quy định liên quan đến đầu

tƣ, bất động sản và các quy định về đất đai. Sau khi kiểm tra, đoàn kiểm tra liên ngành có thể đề xuất

thu hồi Giấy phép Đầu tƣ hoặc Giấy Chứng nhận Đầu tƣ của các dự án/doanh nghiệp đó.

MỤC NÀY DO BAKER & McKENZIE (VIỆT NAM) LIMITED SOẠN THẢO

THÔNG BÁO VỀ TRÁCH NHIỆM: Thông tin cập nhật về các quy định của pháp luật này chỉ nhằm mục đích cung cấp cho ngƣời đọc của

chúng tôi các thông tin về những thay đổi gần đây của pháp luật và những vấn đề có liên quan đáng kể. Đây không phải là tƣ vấn pháp

luật cũng không phải là ý kiến của Công Ty Luật TNHH Baker & McKenzie (Việt Nam) và không nên đƣa ra bất kỳ quyết định nào liên

quan đến các nội dung nêu trên khi chƣa tham vấn với các chuyên gia cố vấn.

Điểm tin thị trƣờng TP. HỒ CHÍ MINH

© 2011 Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) Báo Cáo này do Công ty TNHH CB Richard

Ellis (Việt Nam) thực hiện với sự thành tín và cẩn trọng cần thiết. Chúng tôi đã thu thập thông

tin từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm

chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các

thông tin này. Chúng tôi chỉ đƣa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình

dựa trên những yếu tố mà chúng tôi đƣợc biết để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có

thể sẽ không thể hiện đƣợc tình hình hiện thời và xu hƣớng tƣơng lai của thị trƣờng. Thông tin

này đƣợc thiết kế riêng cho khách hàng của CB Richard Ellis sử dụng và không đƣợc sao chép

dƣới mọi hình thức nếu trƣớc đó không đƣợc CB Richard Ellis chấp thuận bằng văn bản.

KHU TRUNG TÂM (CBD)

Khu Trung Tâm TP.HCM chính là

Quận 1, nơi đƣợc xem là trung tâm

thƣơng mại, hành chính và du lịch

của TP.HCM. Riêng khu vực đƣợc

bao bọc bởi các trục đƣờng Tôn Đức

Thắng, NTMK, NKKN và Hàm Nghi

đƣợc xem là khu vực văn phòng cao

cấp, nơi tập trung các cao ốc văn

phòng hạng A và phần lớn các cao

ốc văn phòng hạng B.

LÃI SUẤT

• Lãi suất cơ bản do NHNN công bố

là lãi suất tham khảo cho các ngân

hàng và các tổ chức tài chính khác.

• Lãi suất chiết khấu là lãi suất đƣợc

NHNN áp dụng cho các khoản vay

ngắn hạn của các NH thành viên

thông qua việc chiết khấu các thƣơng

phiếu hay các giấy tờ có giá khác.

• Lãi suất tái cấp vốn là lãi suất đƣợc

áp dụng khi NHNN tái cấp vốn cho

các NH thành viên.

DIỆN TÍCH SÀN (GFA)

Diện Tích Sàn là toàn bộ phần diện

tích của một sàn xây dựng đƣợc bao

bọc bởi tƣờng vây và đƣợc tính từ

mép ngoài của tƣờng vây. Nhìn

chung, phần diện tích phòng thiết bị

cơ - điện, khu vực xử lý chất thải, bồn

nƣớc, phần diện tích đậu xe và diện

tích dành cho thang máy, thang bộ

xuyên suốt các tầng sẽ không đƣợc

tính vào Diện Tích Sàn.

DIỆN TÍCH THỰC THUÊ MỚI

Diện Tích Thực Thuê Mới là thông số

chỉ ra phần diện tích thực đƣợc thuê

mới tính trong một khoảng thời gian

nhất định. Thông số này đƣợc tính

dựa vào công thức sau:

Diện Tích Thực Thuê Mới = phần DT

mới đƣợc đƣa vào sử dụng

+ DT còn trống của kỳ trƣớc

– DT bị phá bỏ hoặc không còn dùng

– DT trống của kỳ này

GIÁ THUÊ

Giá Thuê đƣợc hiểu là giá “chào

thuê” trung bình, không bao gồm bất

kỳ khoản ƣu đãi nào. Giá Thuê đƣợc

tính bằng đô-la Mỹ trên một mét

vuông cho phần diện tích sàn hoặc

diện tích thực, không bao gồm hoặc

có bao gồm phần phí dịch vụ và các

loại thuế bất động sản liên quan tùy

theo thông lệ của từng phân khúc thị

trƣờng. Giá Thuê đƣợc tính nhƣ sau:

• Văn phòng cho thuê: Giá chào, tính

trên diện tích sàn, không bao gồm

thuế GTGT và phí dịch vụ

• Trung tâm bán lẻ: Giá chào, tính

trên diện tích thực thuê, không bao

gồm thuế GTGT và phí dịch vụ

• Căn hộ dịch vụ: Giá chào, tính trên

diện tích thực thuê, có bao gồm thuế

GTGT và phí dịch vụ.

NGUỒN CUNG NHÀ Ở BÁN

• “Tổng cung” là tổng số căn hộ đã

đƣợc bàn giao cho ngƣời mua.

• “Dự án mới chào bán” là những dự

án đƣợc chào bán chính thức trong

quý này và đƣợc tính vào nguồn

cung tƣơng lai. Tuy nhiên chủ đầu tƣ

sẽ chào bán dự án theo nhiều giai

đoạn khác nhau, do đó không phải tất

cả các căn hộ đều đƣợc chào bán

vào cùng một thời điểm.

• “Dự án mới hoàn thành” là những

dự án đƣợc bàn giao trong quý này

và không đƣợc tính trong nguồn cung

hiện hữu (tổng cung).

Cận cảnh TP.HCM

Để biết thêm thông tin về bản Điểm tin thị trƣờng này

hoặc tìm hiểu về các dịch vụ khác của chúng tôi,

vui lòng liên hệ:

CB Richard Ellis Việt Nam

P. NGHIÊN CỨU & TƢ VẤN

Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành

t. 84 8 3824 6125

e. [email protected]

Adam Bury, Trƣởng phòng Cấp cao

m. 0903 028 713


Ngọc Lê, Quản lý Xuất bản

m. 0908 6666 35


Documents

111004-CBRE-HCMC-MarketView-Q3-2011-VN1.pdf