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１１１１．．．．市営住宅市営住宅市営住宅市営住宅基本計画基本計画基本計画基本計画のののの目的目的目的目的とととと位置位置位置位置づけづけづけづけ （（（（１１１１））））背景背景背景背景 国の住宅施策の流れは、終戦後の住宅難の解消を目的とした公的主体の直接供給による量的拡大が進められ、昭和 50年代に入ると、量の確保から質の向上へと移り、良好な住環境の確保が進められてきた。現在では、住生活基本法の制定により、住宅セーフティネットの確保を図りつつ、住宅市場が円滑かつ適切に機能するための環境を整備するとともに、住宅単体のみならず居住環境を含む住生活全般の「質」の向上への本格的な政策転換を図る道すじが示された。 綾部市においては、終戦後の住宅難の解消を目的に建設した市営住宅が大半を占めており、老朽化が著しく、又、新たな住宅の供給が出来ていない状況にある。 そうした中、綾部市として、現在の居住水準にあった良質な住宅を長期にわたり安定的に供給するために、今後予想される人口の減少、更なる高齢化の進行、世帯の少人数化や住宅に対するニーズの多様化など、住宅及び住生活を取り巻く社会構造の変化を踏まえた市営住宅施策が求められている。 ●公営住宅等長寿命化計画
表表表表１１１１ 国国国国・・・・京都府京都府京都府京都府・・・・綾部市綾部市綾部市綾部市のののの計画体系計画体系計画体系計画体系のののの経緯 経緯 経緯 経緯 京都府営住宅ストック総合活用計画（H13～22年度）京都府住宅マスタープラン（H8～12年度）
第５期住宅建設５箇年計画（S61～H2年度）住宅難の解消第１期住宅建設５箇年計画 第２期住宅建設５箇年計画 第７期住宅建設５箇年計画 市場・ストック重視へ住生活基本法
第４次綾部市総合計画（H13～22年度）
第８期住宅建設５箇年計画（H13～17年度）京都府第七期住宅建設五箇年計画 京都府第八期住宅建設五箇年計画量の確保から質の向上へ （H8～12年度）第６期住宅建設５箇年計画
第３次綾部市総合計画（S62～H12年度）
第４期住宅建設５箇年計画（S56～60年度）第５次綾部市総合計画（H23～32年度）綾部市総合基本構想（S47～56年度） 第２次綾部市総合計画(S57～61年度）
（S51～55年度）
●綾部市営住宅基本計画策定（綾部市公営住宅等長寿命化計画）綾部市京都府国 住宅建設計画法（S41～45年度）（S46～50年度） 第３期住宅建設５箇年計画
京都府営住宅ストック総合活用計画（第二次）（H18～27年度）（H3～7年度）
（（（（２２２２））））目的目的目的目的とととと位置位置位置位置づけづけづけづけ 住宅に困窮する低額所得者に、現在の居住水準にあった良質な住宅を長期にわたり安定的に供給することを目的として本計画を策定する。 なお、本計画は、第５次綾部市総合計画を上位計画とし、市営住宅施策の具体的な計画として位置づける。
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（（（（３３３３））））計画計画計画計画のののの期間期間期間期間 本計画は、平成 24年度から平成 33年度までの 10箇年を計画期間とする。 なお、計画の進捗状況や社会情勢の変化に応じて見直しを行う。
２２２２．．．．市営住宅市営住宅市営住宅市営住宅のののの供給供給供給供給方針方針方針方針 （（（（１１１１））））基本方針基本方針基本方針基本方針 老朽化した住宅の更新を図り、住宅に困窮する低額所得者に、現在の居住水準にあった良質な住宅を長期にわたり安定的に供給することにより現在のライフスタイルやニーズに対応する。 なお、供給にあたっては、高齢者世帯、障害者世帯、母子世帯、小さな子供のいる世帯・多子世帯等に配慮するとともに、若い世代、ＵＩターン者の定住を促す住宅施策を展開するものとする。 （（（（２２２２））））市営住宅市営住宅市営住宅市営住宅整備水準整備水準整備水準整備水準 綾部市営住宅の整備水準は、住生活基本法（平成１８年法律第６１号）第１５条第１項に規定する住生活基本計画（全国計画）に準じる。 （P26 資料参照） （（（（３３３３））））市営住宅市営住宅市営住宅市営住宅のののの将来管理戸数将来管理戸数将来管理戸数将来管理戸数 ①①①① 公営住宅法公営住宅法公営住宅法公営住宅法にににに基基基基づくづくづくづく公営住宅公営住宅公営住宅公営住宅供給供給供給供給対象対象対象対象についてについてについてについて 公営住宅の供給については、公営住宅法第１条（この法律の目的）において、健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を整備し、これを住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し、又は転貸することにより、国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とすることが明記されている。 「住宅に困窮する世帯」については、 ① 低額所得者世帯（市場において自力で最低居住水準の達成を図ることが困難な世帯） ② 高齢者等の市場で入居制限を受けやすい世帯 ③ 子育て世帯等の市場では適切な住宅が供給されにくい世帯 ④ 被災者、犯罪被害者等の一時的かつ緊急に住宅を要する世帯 等 に概ね分類できるが、綾部市営住宅の供給対象は、、、、①の低額所得者世帯とし、供給計画戸数の推計を行うものとする。 ①に該当しない世帯については、民間住宅への誘導とし、④の世帯については、現状の市営住宅での対応範囲とする。
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図図図図１１１１ 公営住宅供給対象公営住宅供給対象公営住宅供給対象公営住宅供給対象ののののイメージイメージイメージイメージ 高高高高
収収収収 入入入入
低低低低 ②②②② 市営住宅供給計画戸数市営住宅供給計画戸数市営住宅供給計画戸数市営住宅供給計画戸数のののの検討検討検討検討 前項の方針に基づき、以下②②②②－－－－１１１１～～～～②②②②－－－－４４４４ により、市営住宅における供給計画戸数の推計を行う。 ②②②②－－－－１１１１ 公営住宅公営住宅公営住宅公営住宅をををを要要要要するするするする対象世帯対象世帯対象世帯対象世帯のののの検討検討検討検討 公営住宅を要する対象世帯については、平成１７年の国勢調査における「住居の種類・住宅の所有の関係別一般世帯」を参考に、一般世帯を（Ａ）、公営住宅を要しない世帯を（Ｂ）、公営住宅を要しない世帯以外の世帯を（Ｃ）とし、その比較から検討する。
表 2 綾部市の人口（平成１７年国勢調査）：住居の種類・住宅の所有の関係別一般世帯【抜粋】 区 分 世 帯 数 世 帯 人 員 １世帯当たり 人 員 一般世帯（Ａ） 持ち家（Ｂ） 公営・都市機構・公社の借家（Ｃ） 民営の借家（Ｃ） 給与住宅（Ｂ） 間借り（Ｃ） 住宅以外に住む一般世帯（Ｂ）
世帯（戸） 14,161 10,771 853 1,599 505 93 340 人 36,938 29,835 2,048 3,429 991 222 413
人 2.61 2.77 2.40 2.14 1.96 2.39 1.21 （Ａ）一般世帯：１４,１６１戸 （Ｂ）公営住宅を要しない世帯：１１,６１６戸（持ち家＋給与住宅＋住宅以外） （Ｃ）公営住宅を要しない世帯以外の世帯：２,５４５戸（公営＋民営＋間借り）
④④④④ 被災者被災者被災者被災者、、、、犯犯犯犯罪被害者等罪被害者等罪被害者等罪被害者等のののの一時的一時的一時的一時的かかかかつつつつ緊急緊急緊急緊急にににに住住住住宅宅宅宅をををを要要要要するするするする世帯世帯世帯世帯
③ 子育て世帯 ・若者世帯 等 ② 高齢者等 の 世 帯 ①①①① 低額所得者世帯低額所得者世帯低額所得者世帯低額所得者世帯 主主主主としてとしてとしてとして市市市市営住宅営住宅営住宅営住宅がががが担担担担うううう 民間住宅への誘導等で対応
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※給与住宅：勤務先の会社・官公庁・団体などの所有又は管理する住宅に、職務の都合上又は給与の一部として居住している住宅。 ※住宅以外：寄宿舎・寮など生計を共にしない単身者の集まりを居住させるための建物や、病院・学校・旅館・会社・工場などの居住用でない建物。 前記（Ａ）、（Ｂ）、（Ｃ）により、公営住宅を要する対象世帯については、（Ｃ）の公営住宅を要しない世帯以外の世帯（２,５４５戸）の内、低額所得者世帯が対象となる。 ②②②②－－－－２２２２ 低額所得者世帯低額所得者世帯低額所得者世帯低額所得者世帯のののの収入基準収入基準収入基準収入基準 低額所得者世帯と位置づけられる収入基準については、公営住宅への入居者資格となる公営住宅法施行令第６条第５項第３号の収入基準額を採用する。採用理由としては、同法第２３条第２号において、この基準額を超えると公営住宅への入居者資格が無いものと判断されることから、収入が基準額の範囲内である世帯が、いわゆる低額所得者世帯として考えられるためである。なお、この基準額は次の表で示すとおり、政令月収１５万８千円（収入分位２５％）以下となっている。
表 3 公営住宅法施行令第２条第２項の表【抜粋】 収 入 月 額 家 賃 算 定 基 礎 額 収 入 分 位 104,000 円以下 34,400 円 0.0～10.0％ 104,001～123,000 円 39,700 円 10.0～15.0％ 123,001～139,000 円 45,400 円 15.0～20.0％ 139,001139,001139,001139,001～～～～158,000158,000158,000158,000 円円円円 51,20051,20051,20051,200 円円円円 20.020.020.020.0～～～～25.025.025.025.0％％％％ 158,001～186,000 円 58,500 円 25.0～32.5％ 186,001～214,000 円 67,500 円 32.5～40.0％ 214,001～259,000 円 79,000 円 40.0～50.0％ 259,001 円以上 91,100 円 50.0～ ※収入分位「25％」とは、全国の２人以上世帯を収入の低い順に並べ、収入の低い方から４分の１番目に該当する収入に相当する分位をいう。 ②②②②－－－－３３３３ 府営住宅府営住宅府営住宅府営住宅とのとのとのとの分担分担分担分担 平成２２年４月１日現在での綾部市内における公営住宅管理戸数は９３２戸であるが、その内訳は府営住宅が６３１戸、市営住宅が３０１戸（水源の里の２戸を含む）である。 その比率は、府営住宅が６８％、市営住宅が３２％となり、この状況を考えると、市内の公営住宅において府営住宅が担う割合は高い。
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②②②②－－－－４４４４ 市営住宅供給計画戸数市営住宅供給計画戸数市営住宅供給計画戸数市営住宅供給計画戸数のののの推計推計推計推計 ②②②②－－－－１１１１ ～～～～ ②②②②－－－－３３３３の項目を踏まえて、市営住宅供給計画戸数の推計を行う。 図図図図２２２２ 市営住宅供給計画市営住宅供給計画市営住宅供給計画市営住宅供給計画戸数戸数戸数戸数ののののイメージイメージイメージイメージ
高高高高 収収収収 入入入入 低低低低
◆◆◆◆市営住宅供給計画戸数市営住宅供給計画戸数市営住宅供給計画戸数市営住宅供給計画戸数 ＝＝＝＝[[[[公営住宅公営住宅公営住宅公営住宅をををを要要要要しないしないしないしない世帯以外世帯以外世帯以外世帯以外のののの世帯世帯世帯世帯]]]]××××[[[[入居収入基準割合入居収入基準割合入居収入基準割合入居収入基準割合]]]]××××[[[[府営住宅府営住宅府営住宅府営住宅とのとのとのとの比率比率比率比率]]]] ＝＝＝＝２２２２,,,,５５５５４５４５４５４５戸戸戸戸××××２５２５２５２５％％％％××××３３３３２２２２％％％％≒≒≒≒２２２２０３０３０３０３戸戸戸戸
公営住宅公営住宅公営住宅公営住宅をををを要要要要しなしなしなしないいいい世帯以世帯以世帯以世帯以外外外外のののの世帯世帯世帯世帯 （（（（ＣＣＣＣ）））） 2,52,52,52,545454545 戸戸戸戸 府営住宅
一般世帯（Ａ）：14,161 戸
公営住宅を要しない世帯（Ｂ）：11,616 戸 入居収入入居収入入居収入入居収入 基準割合基準割合基準割合基準割合 25252525％％％％ 市営住宅市営住宅市営住宅市営住宅 ⇒比率 68％ ⇒比率比率比率比率 32323232％％％％
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（（（（４４４４））））供給方法供給方法供給方法供給方法 新たな市営住宅の供給方法については、直接建設のほか、用地取得やインフラ整備などの初期費用を抑え、市営住宅の柔軟な供給が可能な借上方式も導入する。 ①①①① 直接建設方式直接建設方式直接建設方式直接建設方式によるによるによるによる供給供給供給供給 綾部市が直接建設して供給する。 ②②②② 借上方式借上方式借上方式借上方式によによによによるるるる供給供給供給供給 綾部市内に建設された民間賃貸住宅を借上公営住宅として一定期間借り上げ供給する。 ③③③③ 既存市営住宅既存市営住宅既存市営住宅既存市営住宅のののの供給供給供給供給
既存の市営住宅で維持管理を行い引き続き供給する。 ■■■■市営住宅市営住宅市営住宅市営住宅のののの供給方式別供給方式別供給方式別供給方式別のののの 12121212 戸当戸当戸当戸当たりたりたりたりのののの事業収支事業収支事業収支事業収支（（（（累積累積累積累積））））比較比較比較比較（（（（試算試算試算試算）））） ・想定条件 直接建設方式 借上方式 場 所 綾部市街地 綾部市街地 規 模 2DK：2戸、3DK：10戸 2DK：2戸、3DK：10戸 構 造 鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 戸 数 12戸 12戸 対象世帯 一般世帯 一般世帯 用地取得 有 無 造 成 有 無 建設費補助金 有 建設費（※外構工事除く）×45％ 無 起 債 有 充当率 100％、償還期間 25 年、金利 2％ 無
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図図図図３３３３ 直接建設方式直接建設方式直接建設方式直接建設方式とととと借上方式借上方式借上方式借上方式のののの 12121212 戸当戸当戸当戸当たりのたりのたりのたりの事業収支事業収支事業収支事業収支（（（（累積累積累積累積））））比較比較比較比較
-50,000
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
累積総支出額累積総支出額累積総支出額累積総支出額（（（（単位単位単位単位：：：：千円千円千円千円））））
経過年経過年経過年経過年直接建設方式借上方式
直接建設方式と借上方式の事業収支（累積）を比較すると、供用開始から 30 年間までは、直接建設方式の支出が大きくなる。 これは、供用開始から 25年間は、用地取得、造成、建設に充てた起債の償還期間にあたるためである。 しかし、起債の償還が終了した 26年以降は、家賃収入が見込まれるため、経過年数がたつにつれ徐々に負担は少なくなる。 一方、借上方式は、借上げ期間を 20 年と設定し、借上げ料と設定家賃との差額（1/2）などの綾部市が負担する経費を累計したもので、経過年数がたつにつれ一定の割合で負担が増えていく。
直接建設方式 借上方式
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３３３３．．．．既存市営住宅既存市営住宅既存市営住宅既存市営住宅のののの状況状況状況状況 （（（（１１１１））））管理戸数管理戸数管理戸数管理戸数・・・・棟数棟数棟数棟数 平成 23 年 4月 1日現在、本市の市営住宅は、公営住宅が 21団地（153棟、269 戸）、その他住宅が 7 団地※1（11棟、26戸）、改良住宅が 1団地（2 棟、4戸）、地域優良賃貸住宅が 1団地（2棟、2戸）、合計 26団地（168 棟、301戸）となっている。 （※1 その他住宅の 7 団地のうち 4団地は公営住宅の 21団地と重複する） 市営住宅 301戸の約 80％は、昭和 40 年以前に建設されたものであり、その内約 60％は、木造住宅が占めている。 また、管理戸数を年度別の推移でみると、木造は昭和 40 年度以前の建設に集中し、低層準耐火構造（簡易耐火構造）は昭和 45年度以前の建設に集中している。 既に耐用年数が超過している市営住宅は、全体の 86％に達している。 〈公営住宅〉 対 象 棟 数 戸 数 ・公営住宅法に基づき建設した住宅 153 269 〈その他住宅〉 対 象 棟 数 戸 数 ・市単独で取得した住宅 11 26 〈改良住宅〉 対 象 棟 数 戸 数 改良住宅管理戸数 （小規模住宅地区改良事業により建設した住宅） 2 4 〈地域優良賃貸住宅（一般型）〉 対 象 棟 数 戸 数 地域優良賃貸住宅管理戸数（水源の里定住促進住宅） 2 2
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府営混在団地は◆中 神 宮 寺 公営 S 25 1950 8 7 木造平 ２戸１棟 30 S 55 198012/15戸 公営 S 25 1950 7 5 木造平 戸建 30 S 55 1980公営 S 26 1951 18 16 木造平 30 S 56 1981公営 S 27 1952 9 9 木造平 30 S 57 1982公営 S 29 1954 7 7 木造平 30 S 59 198441/43戸 公営 S 31 1956 9 9 木造平 30 S 61 1986東神宮寺2/4戸上 野 公営 S 25 1950 8 7 木造平 ２戸１棟 S 55 198011/12戸 公営 S 25 1950 4 4 木造平 戸建 S 55 1980藤 山 公営 S 28 1953 4 4 木造平 ２戸１棟 30 S 58 1983川 糸 公営 S 28 1953 5 5 簡耐２ 長屋 45 H 10 19989/11戸 その他 S 44 1969 6 4 木造平 ２戸１棟 30 H 11 1999野 田 公営 S 34 1959 7 6 木造平 30 H 元 198912/13戸 公営 S 35 1960 6 6 木造平 30 H 2 1990公営 S 29 1954 3 3 木造平 戸建 30 S 59 1984S 25 1950 1 1 木造平 戸建 30 S 55 19806/6戸 S 25 1950 2 2 木造平 ２戸１棟 30 S 55 1980◆ 綾 中 公営 S 28 1953 5 4 簡耐２ 長屋 45 H 10 1998公営 S 33 1958 9 9 木造平 戸建 30 S 63 1988公営 S 34 1959 8 6 簡耐２ 45 H 16 200420/23戸 公営 S 35 1960 6 5 簡耐平 30 H 2 1990◆ 大 谷 公営 S 45 1970 10 10 簡耐２ 長屋 45 H 27 2015公営 S 30 1955 18 18 木造平 30 S 60 1985公営 S 31 1956 21 21 木造平 30 S 60 2001公営 S 32 1957 12 12 簡耐２ 45 H 14 200256/57戸 公営 S 32 1957 6 5 簡耐平 30 S 62 1987宮 代 公営 S 29 1954 10 10 簡耐２ 長屋 45 H 11 199922/22戸 公営 S 59 1984 12 12 中耐３ 階段室型 70 H 66 2054井 倉 公営 S 48 1973 5 5 簡耐２ 長屋 45 H 30 2018中 筋 西 公営 S 28 1953 1 1 木造平 戸建 30 S 58 1983公営 S 28 1953 2 0 木造平 30 S 58 1983公営 S 32 1957 9 8 木造平 30 S 62 1987公営 S 33 1958 5 5 木造平 30 S 63 198817/22戸 公営 S 33 1958 6 4 簡耐平 長屋 30 S 63 1988里 公営 S 28 1953 1 1 木造平 戸建 30 S 58 1983沢 公営 S 28 1953 1 1 木造平 戸建 30 S 58 19835/5戸 その他 S 25 1950 4 4 木造平 ２戸１棟 30 S 55 1980公営 S 42 1967 10 9 簡耐２ 長屋 45 H 24 2012公営 S 43 1968 4 4 簡耐平 30 H 10 199823/24戸 公営 S 44 1969 10 10 簡耐平 30 H 11 1999物 部 公営 S 29 1954 1 1 木造平 戸建 30 S 59 19842/3戸 その他 S 25 2950 2 1 木造平 ２戸１棟 30 S 58 1983志 賀 公営 S 34 1959 1 1 木造平 戸建 30 H 元 1989睦 寄 公営 S 28 1953 1 1 木造平 ２戸１棟 30 S 58 1983中 上 林 その他 T 7 1918 6 2 木造平 長屋 30 S 22 1947栗 橋 改良 S 60 1985 4 4 簡耐２ ２戸１棟 45 H 42 2030多 田 その他 S 43 1968 1 1 木造平 戸建 30 H 10 1998水 源 の 里 地優賃 H 20 2008 2 2 木造平 戸建 30 H 50 2038合 計 301 274
耐用年数の年度元号 西暦表４ 綾部市営住宅の状況 （平成２３年４月１日現在）属性 管理戸数(戸） 入居戸数(戸） 構造 形式4 2 木造平
耐用年数（年）団地名 建設年度元号◆ 西 神 宮 寺 戸建西暦
高 津
長屋 30 S 58 198330２戸１棟戸建その他 S 28 1953
戸建２戸１棟
味 方 その他
◆ 愛 宕 長屋
◆ 寺 長屋◆ 明 知 戸建長屋
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図図図図４４４４
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図図図図５５５５
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ＥＶ設置S40年度以前 171 66 0 0 0 237 78.74S41～45年度 7 34 0 0 0 41 13.62S46～50年度 5 0 0 0 5 1.66S51～55年度 0 0 0 0 0.00S56～60年度 4 12 0 0 16 5.32S61～H2年度 0 0 0 0 0.00H3年度以降 2 0 0 0 2 0.66総数 180 109 12 0 0 301 100.00構成比率％ 59.80 36.21 3.99 0.00 0.00 100.00区 分 総数（戸）表５ 管理戸数 （建設年代別・構造別） （平成23年4月1日現在）廊下型中層耐火構造（戸） 構成比（％）低層木造（戸） 低層準耐火構造（簡易耐火構造）（戸） 階段室型
ＥＶ設置S40年度以前 136 15 0 0 0 151 89.88S41～45年度 4 7 0 0 0 11 6.55S46～50年度 1 0 0 0 1 0.60S51～55年度 0 0 0 0 0.00S56～60年度 2 1 0 0 3 1.79S61～H2年度 0 0 0 0 0.00H3年度以降 0 0 0 0 0.00総数 142 25 1 0 0 168 100.00構成比率％ 84.52 14.88 0.60 0.00 0.00 100.00
表６ 管理棟数 （建設年代別・構造別） （平成23年4月1日現在）区 分 総数（戸）廊下型中層耐火構造（戸） 構成比（％）低層木造（戸） 低層準耐火構造（簡易耐火構造）（戸） 階段室型 図図図図６６６６
0510152025303540
大正７年度 昭和２５年度 昭和２７年度 昭和２９年度 昭和３１年度 昭和３３年度 昭和３５年度 昭和３７年度 昭和３９年度 昭和４１年度 昭和４３年度 昭和４５年度 昭和４７年度 昭和４９年度 昭和５１年度 昭和５３年度 昭和５５年度 昭和５７年度 昭和５９年度 昭和６１年度 昭和６３年度 平成２年度 平成４年度 平成６年度 平成８年度 平成１０年度 平成１２年度 平成１４年度 平成１６年度 平成１８年度 平成２０年度
戸
年度
年度別建設戸数年度別建設戸数年度別建設戸数年度別建設戸数237戸 46戸18戸
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図図図図７７７７
（（（（２２２２））））居住水準居住水準居住水準居住水準 ① 住戸規模 ・ 構造別住戸規模でみると、木造は 40 ㎡未満に集中し、低層準耐火構造は 40～50 ㎡に集中している。 ・ 一方中層耐火構造は 70㎡以上に分布している。 ・ 建設年代別に住戸規模でみると、昭和 45 年度以前はほぼ 30㎡未満、30～40 ㎡、40～50 ㎡に分布し、昭和 56年度以降は全て 70㎡以上に分布している。 ・ 全住戸中で最も分布が多いのは、40～50 ㎡であり、次いで 30～40 ㎡となっている。 ＥＶ設置30㎡未満 66 18 0 0 0 84 27.9130～40㎡ 84 14 0 0 0 98 32.5640～50㎡ 27 73 0 0 0 100 33.2250～60㎡ 0 0.0060～70㎡ 0 0.0070㎡以上 3 4 12 0 0 19 6.31総数 180 109 12 0 0 301 100.00構成比率％ 59.80 36.21 3.99 0.00 0.00 100.00
区 分 総数（戸）表７ 構造別住戸規模 （平成23年4月1日現在）廊下型中層耐火構造（戸） 構成比（％）低層木造（戸） 低層準耐火構造（簡易耐火構造）（戸） 階段室型
020406080100120140160180戸数 ～S40年度 S46～50 S56～60 H3年度～ 耐火構造準耐火構造木造年度 構造
建設年代別建設年代別建設年代別建設年代別・・・・構造別構造別構造別構造別 耐火構造準耐火構造木造
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S40年度 S41～45 S46～50 S51～55 S56～60 S61～H2 H3年度 構成比以前 年度 年度 年度 年度 年度 以降 （％）30㎡未満 84 84 27.9130～40㎡ 77 21 98 32.5640～50㎡ 75 20 5 100 33.2250～60㎡ 0 0.0060～70㎡ 0 0.0070㎡以上 1 16 2 19 6.31総数 237 41 5 16 2 301 100.00構成比率（％） 78.74 13.62 1.66 0.00 5.32 0.00 0.66 100.00総数（戸）区 分表８ 建設年代別住戸規模 （平成23年4月1日現在）
② 設備等の整備状況 設備等の整備状況についてみると、綾部市で浴室を設置している住戸が 68戸（23％）、３箇所給湯の設備が整っている住戸が 6戸(2％)、高齢化対応の整備が出来ている住戸が 0戸（0％）などとなっている。 また、3人世帯の最低居住水準 40㎡に満たない住戸は、182 戸(60％)である。 ・３箇所給湯：浴室、台所、洗面所への給湯 ・最低居住水準：（住生活基本計画（全国計画）における住戸面積水準）
整 備 内 容 戸数 総管理戸数に対する割合（％）浴室設置住戸（綾部市設置） 68 22.59３箇所（台所・洗面所・浴室）給湯設備有 6 1.99高齢化対応整備住宅 0 0.00専用床面積４０㎡未満住戸 182 60.47ＥＶ設置住棟（中層階住戸※2） 0 0.00 ※2 中層階：3～5階表９ 設備等の整備状況 （平成23年4月1日現在）
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（（（（３３３３））））入居者入居者入居者入居者のののの状況状況状況状況 ① 年齢構成 入居者の年齢構成についてみると、70 歳以上が 33％と最も多く、次いで 60～69 歳 22％、20 歳未満 13%の順となっている。 入居者数 割合（％）20歳未満 65 12.7520～29歳 19 3.7330～39歳 43 8.4340～49歳 53 10.3950～59歳 50 9.8060～69歳 114 22.3570歳以上 166 32.55合 計 510 100.00表10 市営住宅入居者の年齢別構成比 （平成23年4月1日現在）年齢区分 市営住宅入居者
② 世帯人員別世帯割合 市営住宅入居世帯を人員別にみると、1人が 47％と最も多く、次いで 2人（35％）、3人（9％）の順となっている。 世帯数 割合（％）1人 129 47.082人 95 34.673人 26 9.494人 14 5.115人 6 2.196人以上 4 1.46合 計 274 100.00世帯人員 市営住宅入居世帯表11 世帯人員別世帯割合 （平成23年4月1日現在）
③ 高齢者を含む世帯の状況 高齢者を含む世帯（65 歳以上の高齢者を含む世帯）の市営住宅入居者総世帯に占める割合は 64％と過半数を超えている。また、高齢単身世帯も 31%となっている。 世帯数 割合（％）274 100.00高齢者を含む世帯 174 63.50高齢単身世帯 86 31.39高齢夫婦世帯 41 14.96
市営住宅入居世帯数総世帯数表12 高齢者を含む世帯の状況 （平成23年4月1日）区 分
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（（（（４４４４））））団地特性団地特性団地特性団地特性 綾部市の市営住宅は、小規模で分散的ではあるが、市街地中心地から 3 ㎞圏内に大部分の団地が立地している。また、府営・市営混在団地は６団地となっている。 西神宮寺 43 43 市／借 60 200 第１種中高層住居専用地域第１種住居地域中神宮寺 11 15 市 60 200 第1種住居地域東神宮寺 1 4 市／借 60 200 第1種住居地域上 野 8 12 市 60 200 第1種住居地域藤 山 2 4 市 60 200 第1種住居地域川 糸 4 11 市 60 200 第2種住居地域野 田 7 13 市 60 200 市街化調整区域味 方 5 6 市 60 200 第1種住居地域綾 中 1 5 市 60 200 第2種住居地域寺 13 23 市／借 60 200 第1種中高層住居専用地域大 谷 2 10 借 60 200 第1種中高層住居専用地域明 知 37 57 市 60 200 第1種中高層住居専用地域宮 代 3 22 市 60 200 第1種住居地域井 倉 1 5 市 60 200 市街化調整区域中 筋 西 1 1 借 60 200 市街化調整区域高 津 10 22 市 60 200 第1種住居地域里 1 1 借 60 200 市街化調整区域沢 3 5 市 60 200 市街化調整区域愛 宕 5 24 市 60 200 市街化調整区域物 部 2 3 市／借 60 200 市街化調整区域志 賀 1 1 借 60 200 市街化調整区域睦 寄 1 1 借 － － 都市計画区域外中 上 林 1 6 市 － － 都市計画区域外栗 橋 2 4 市 60 200 市街化調整区域多 田 1 1 借 60 200 市街化調整区域水源の里 2 2 市 － － 都市計画区域外計 168 301 ：府営・市営混合団地 市：市有地 借：借地
棟数（棟） 戸数（戸）表13 団地別概況 （平成23年4月1日現在）指定建ぺい率（％） 指定容積率（％）敷地 都市計画用途地域団地名
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（（（（５５５５））））入居入居入居入居のののの状況状況状況状況 管理戸数 301 戸に対して、274 戸入居している。 空家は 27戸存在するが、東日本大震災被災者に提供可能な住宅として確保している 3戸を除くと実質空家は 24戸、市営住宅全体の 9％となっている。 実質空家の 24戸は、老朽化が著しく再入居可能な整備が困難なため、入居募集の対象住宅になっていない。 ③政策空家 空家率（％）戸数 ④/（①-③）西 神 宮 寺 43 41 0 2 4.65中 神 宮 寺 15 12 0 3 20.00東 神 宮 寺 4 2 0 2 50.00上 野 12 11 0 1 8.33藤 山 4 4 0 0 0.00川 糸 11 9 0 2 18.18野 田 13 12 0 1 7.69味 方 6 6 0 0 0.00綾 中 5 4 0 1 20.00寺 23 20 0 3 13.04大 谷 10 10 0 0 0.00明 知 57 56 0 1 1.75宮 代 22 22 0 0 0.00井 倉 5 5 0 0 0.00中 筋 西 1 1 0 0 0.00高 津 22 17 0 5 22.73里 1 1 0 0 0.00沢 5 5 0 0 0.00愛 宕 24 23 0 1 4.17物 部 3 2 0 1 33.33志 賀 1 1 0 0 0.00睦 寄 1 1 0 0 0.00中 上 林 6 2 0 4 66.67栗 橋 4 4 0 0 0.00多 田 1 1 0 0 0.00水 源 の 里 2 2 0 0 0.00計 301 274 0 27 8.97
団地名 ①管理戸数 ②入居世帯数表14 団地別入居状況 （平成23年4月1日現在）④空家戸数
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（（（（６６６６））））空家募集空家募集空家募集空家募集のののの応募状況応募状況応募状況応募状況 平成 15 年度から平成 22年度の 8年間の平均応募倍率は、1.45 倍となっている。 募集戸数 応募数 応募倍率平成15年度 4 2 0.50平成16年度 10 12 1.20平成17年度 9 15 1.67平成18年度 4 5 1.25平成19年度 4 7 1.75平成20年度 2 3 1.50平成21年度 5 11 2.20平成22年度 0 － －1.45公営住宅年度表15-1 綾部市営住宅の応募状況
8年間の平均 表15-2 綾部市内の府営住宅の応募状況（倍率）団 地 名 H18年度 H19年度 H20年度 H21年度 H22年度 平均新 上 野 6.3 4.5 3.0 9.5 6.0 6.2花 の 木 6.0 12.0 9.5 19.5 2.0 11.1綾 部 西 町 9.0 10.7 10.5 0.0 7.0 9.2井 倉 新 町 19.0 15.5 14.0 31.0 11.2 15.4５年間の平均 . 11.0（資料提供：中丹・丹後府営住宅管理センター） 綾部市綾部市綾部市綾部市のののの人口人口人口人口とととと世帯世帯世帯世帯のののの動向動向動向動向 年度 人口総数 世帯数 平均世帯人数大正 9 47,431大正14 47,298昭和 5 48,206昭和10 46,567昭和15 45,388昭和22 54,005昭和25 54,055昭和30 53,235昭和35 51,258 11,286 4.54昭和40 48,339 11,585 4.17昭和45 44,083 11,861 3.97昭和50 43,490 12,163 3.58昭和55 42,552 12,327 3.45昭和60 41,903 12,939 3.24平成 2 40,595 13,090 3.10平成 7 39,981 13,621 2.94平成12 38,881 13,884 2.80平成17 37,755 14,286 2.64平成22 35,849 14,043 2.55
表16 綾部市の人口・世帯数の推移（国勢調査）
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４４４４．．．．既存既存既存既存市営住宅市営住宅市営住宅市営住宅のののの活用活用活用活用 （（（（１１１１））））既存市営住宅既存市営住宅既存市営住宅既存市営住宅のののの活用手法活用手法活用手法活用手法 既存市営住宅については、経過年数、需要の状況、高度利用の可能性及び改善履歴による評価を行い、建替、全面改善または個別改善、維持修繕、用途廃止、譲渡処分のうち適切な手法を選定する。 ①①①① 建替建替建替建替 耐用年数を超過した住宅で、用地の確保・道路整備などが必要なく、現状の立地条件で建替えが可能な団地。 ②②②② 全面改善全面改善全面改善全面改善またはまたはまたはまたは個別改善個別改善個別改善個別改善 今後長期的に活用する住宅で、全面改善又は個別改善することで、長寿命化が図れ、ライフサイクルコストの縮減を図ることができる住宅。 ※住戸改善、共用部分改善は耐火、準耐火構造が原則 ③③③③ 維持維持維持維持修繕修繕修繕修繕 現在の活用状況や整備効果等から総合的に判断し、用途廃止、建替えを行うまでの間、維持修繕に努める住宅。 ④④④④ 用途廃止用途廃止用途廃止用途廃止 耐用年数を超過した住宅で、小規模団地、用地の確保・道路整備などが必要で現状の立地条件では建替が困難な団地。 なお、用途廃止にあたっては原則、除却（取り壊し）処分とする。 ⑤⑤⑤⑤ 譲渡処分譲渡処分譲渡処分譲渡処分 1 団地 1～2戸の小規模団地で市営住宅を譲渡することが適当と考えられる住宅や入居者から借地している敷地に建っている住宅。 なお、譲渡処分にあたっては、入居者の希望があることが条件となる。
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参考：用語の定義
・・・・建替建替建替建替 市営住宅を除去し、その土地の全部又は一部の区域に新たに市営住宅を建設するもの。 ・・・・全面改善全面改善全面改善全面改善 改善内容は住戸改善、共用部分改善、屋外・外構部分の全てを含み、住戸については、躯体を残して全面的又はそれに準ずる改善を行うもの。 ・・・・個別改善個別改善個別改善個別改善 市営住宅の質の向上のために、規模増改善、住戸改善、共用部分改善、屋外・外構改善、駐車場整備など個別に行うもの。 ・・・・維持維持維持維持修繕修繕修繕修繕 市営住宅の効用を維持するため、維持保守点検、経常修繕、計画修繕等を行うもの。 ・・・・用途廃止用途廃止用途廃止用途廃止 その敷地での市営住宅を廃止し、その戸数分を他の敷地の市営住宅団地に求めないもの。 ・・・・譲渡処分譲渡処分譲渡処分譲渡処分 小規模団地でかつ市営住宅として引き続き管理することが不適当な住宅で、希望がある場合、入居者に譲渡するもの。 ・・・・標準管理期間標準管理期間標準管理期間標準管理期間 活用手法別の標準管理期間は以下を標準とする。 手 法 標準管理期間 建替 耐火構造 35年～70年 準耐火構造２階建 22.5年～45年 木造・準耐火構造平屋建 15年～30年 全面改善 耐火構造 概ね 30年以上 個別改善 耐火構造・準耐火構造２階建 概ね 10年以上 管理期間は公営住宅法、公営住宅ストックの活用に基づく
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（（（（２２２２））））団地別団地別団地別団地別既存市営住宅既存市営住宅既存市営住宅既存市営住宅のののの活用方針活用方針活用方針活用方針 市営住宅の建設年度により、第１期～第３期に分類し、それぞれの活用手法を選定する。 具体的には、昭和 39 年までに建設された住宅を第１期、昭和 40 年代に建設された住宅を第２期、昭和 50 年代以降に建設された住宅を第３期として分類し活用手法を検討する。 表表表表 17171717 建設年度建設年度建設年度建設年度によるによるによるによる分類分類分類分類 区 分 対象団地 活用手法 第１期 ～S39 年 ○○○○10101010 戸以上戸以上戸以上戸以上のののの団地団地団地団地 中神宮寺、西神宮寺、上野、野田、明知、宮代（簡 2）、寺、高津 ○○○○小規模団地小規模団地小規模団地小規模団地 東神宮寺、藤山、川糸（簡 2）、味方、綾中、中筋西、里、沢、物部、志賀、睦寄、中上林 建 替 用途廃止 譲渡処分 第２期 S40 年代 ○○○○10101010 戸以上戸以上戸以上戸以上のののの団地団地団地団地 愛宕 ○○○○小規模団地小規模団地小規模団地小規模団地 川糸（木造）、大谷、井倉、多田 維持修繕 用途廃止 譲渡処分 第３期 S50 年～ ○○○○10101010 戸以上戸以上戸以上戸以上のののの団地団地団地団地 宮代（RC3） ○○○○小規模団地小規模団地小規模団地小規模団地 栗橋、水源の里 個別改善 維持修繕
優先度優先度優先度優先度 低低低低いいいい
高高高高いいいい 237戸 46戸 18戸
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表表表表18181818 （ （ （ （３３３３））））団地別既存市営住宅活用団地別既存市営住宅活用団地別既存市営住宅活用団地別既存市営住宅活用のののの考察考察考察考察団地名◆府営混在団地 風 呂の 有 無 水 洗 化の 有 無 ３ 箇 所給 湯の 有 無 建替可能な道路復員(4ｍ以上) 崖地 制限◆綾中（5戸） 市有地 ◆924.58 第2種住居 S 28 簡耐 6・6・3・K 2 5 H 10 無 有 無 ○ ○ ○○○○ 川糸（5戸） 市有地 651.00 第2種住居 S 28 簡耐 6・6・3・K 2 5 H 10 無 無 無 ○ ○ ○○○○ 宮代（10戸） 市有地 1,543.71 第1種住居 S 29 簡耐 6・6・3・K 2 10 H 11 無 有 無 ○ ○ ○○○○宮代（12戸） 市有地 1,241.34 第1種住居 S 59 耐火 6×3・DK・浴 3 12 H 66 有 有 有 ○ ○ ○○○○栗橋（4戸） 市有地 1,201.54 市街化調整区域 S 60 簡耐2 6×3・4.5・8・K・浴 2 4 H 42 有 有 有 ○ ○ ××××◆大谷（10戸） 借 地 ◆9,812.98 第1種中高層住居 S 45 簡耐 6・4.5×2・K・浴 2 10 H 27 有 無 無 × ○ ××××井倉（5戸） 市有地 533.64 市街化調整区域 S 48 簡耐 6・3・3・K・浴 2 5 H 30 有 有 無 ○ ○ ○○○○S 42 簡耐 6・3・DK・浴 2 10 H 24S 43 簡耐 6・4.5・K・浴 1 4 H 10S 44 簡耐 6・4.6・K・浴 1 10 H 11水源の里（2戸） 市有地 333/482.64 都市計画区域外 H 20 木造 2LDK 1 2 H 50 有 有 有 × ○ ××××S 25 木造 6・4.5・K 1 9 S 55S 25 木造 6・4.5・3・K 1 6 S 55S 26 木造 6・3・K 1 10 S 56S 26 木造 6・3・K 1 8 S 56S 27 木造 6・6・K 1 5 S 57S 27 木造 6・4.5・3・K 1 4 S 57S 29 木造 6・4.5・3・K 1 6 S 59S 29 木造 6・4.5・K 1 1 S 59S 31 木造 6・4.5・3・K 1 9 S 61S 25 木造 6・4.5・K 1 8 S 55S 25 木造 6・4.5・3・K 1 4 S 55藤山（4戸） 市有地 838.64 第1種住居 S 28 木造 6・3・K 1 4 S 58 無 有 無 × × ××××川糸（6戸） 市有地 578.89 第2種住居 S 44 木造 6・4.5・K 1 6 H 11 無 無 無 × ○ ××××S 34 木造 6・4.5・K 1 7 H 1S 35 木造 6・4.5・K 1 6 H 26・DK・浴 1 23×2・5・8・10・K・浴 1 16・4.5・K 1 16・4.5・K 1 2S 33 木造 6・4.5・3・K 1 9 S 63S 34 簡耐 6・4.5・3・K 2 8 H 16S 35 簡耐 6・4.5・K 1 6 H 2S 30 木造 6・4.5・3・K 1 10 S 60S 30 木造 6・4.5・K 1 8 S 60S 31 簡耐 6・4.5・3・K 2 8 H 13S 31 木造 6・4.5・K 1 13 S 61S 32 簡耐 6・4.5・3・K 2 12 H 14S 32 簡耐 6・K 1 6 S 62中筋西（1戸） 借 地 28.87 市街化調整区域 S 28 木造 6・3・K 1 1 S 58 無 無 無 ○ ○ ××××S 28 木造 6・3・K 1 2 S 58S 32 木造 6・4.5・K 1 9 S 62S 33 木造 6・4.5・K 1 5 S 63S 33 簡耐 6・K 1 6 S 63里（1戸） 借 地 113.32 市街化調整区域 S 28 木造 6・3・K 1 1 S 58 無 無 無 × ○ ××××S 28 木造 6・4.5・2・K 1 1 S 58 無S 25 木造 3・6・K・浴 1 4 S 55 有借 地 117.71 S 29 木造 6・4.5・2・K 1 1 S 59 無市有地 350.00 S 25 木造 3・6・K・浴 1 2 S 58 有志賀（1戸） 借 地 165.28 市街化調整区域 S 34 木造 6・4.5・2・K 1 1 H 元 無 有 無 × ○ ××××睦寄（１戸） 借 地 369.57 都市計画区域外 S 28 木造 6・4.5・3・K 1 1 S 58 無 無 無 ○ ○ ××××中上林（6戸） 市有地 944.06 都市計画区域外 T 7 木造 6・6・K 1 6 S 22 有（共同） 無 無 ○ ○ ××××多田（1戸） 借 地 66.11 市街化調整区域 S 43 木造 6・4.5・K 1 1 H 10 無 有 無 × ○ ××××
敷 地団 地 別活用手法
木造②②②② 修修修修 繕繕繕繕対象団地対象団地対象団地対象団地（（（（41414141戸戸戸戸））））③③③③
用用用用途途途途廃廃廃廃止止止止・・・・譲譲譲譲渡渡渡渡処処処処分分分分対対対対象象象象団団団団地地地地（（（（224224224224戸戸戸戸））））④④④④⑤⑤⑤⑤
建 設年 度
290.00 木造 無×
構 造
第1種住居 無無
無無
無①①①①
上野（12戸）
№ 改善団地改善団地改善団地改善団地（（（（16161616戸戸戸戸）））） 用 途 地 域
無無
間取り 管理戸数(301)戸建建建建 替替替替対象団地対象団地対象団地対象団地（（（（20202020戸戸戸戸））））
無無 ×有 ×無 無
無5,400.79 第1種中高層住居第1種住居 有市有地一部借地 S 28 無6・3・K 有設 備階数
高津（22戸） 有
市有地一部借地 有◆6,888.97 無
◆14,028.41
中神宮寺（15戸）○×
×有
無
市街化調整区域無4
第1種中高層住居
第1種住居
第1種住居
無◆愛宕（24戸）
◆寺（23戸）沢（5戸）
S 29 無第1種住居市街化調整区域2,786.65
市有地
◆明知（57戸）市有地市有地市有地
1,421.83市有地市有地市有地
1,907.40
物部（3戸）
野田（13戸）味方（6戸）東神宮寺（4戸）◆西神宮寺 （43戸） ××
市有地 第1種中高層住居借 地一部市有地無木造
備 考××
耐用年数を超過した団地で、用地の確保・道路整備などが必要なく、現状の立地条件で建替が可能。※建替対象団地の計20戸を28戸に建替。建築基準法の制限による建替の判定（○・×） 現状の立地条件で中層耐火の建替が可能かどうかの判断（○・×）×
耐用年数に至る年度××××
××××××無
S 55 無 無S 59無
無
敷地面積（㎡）◆府営住宅 敷地含む8,866.21597.32
◆15012.12 無S 581S 251,567.43 無
××無○
××××
××××××××××××××××
市街化調整区域市街化調整区域
第1種住居 ×××××
××
○×
立地条件が悪く、現地建替えをするには、建築基準法（道路幅員≧4ｍ、崖地）や都市計画法（開発面積＞1000㎡、道路幅員≧6ｍ）の制限がある。制限に対する課題を解決するには、インフラ整備が前提条件となり、多大な費用がかかる。上野団地及び寺団地は、公共下水道の供用開始に伴い、水洗化の事業を実施する。 ※味方団地・中筋西団地・里団地・物部団地・志賀団地・寺町（中上林）団地・多田団地については、団地の戸数が１～２戸の小規模団地あるため、譲渡を検討。 ××○
今後長期的に活用する住宅で、改善することにより長寿命化が図れ、ライフサイクルコストの縮減が図れる。 現在の活用状況や整備状況から総合的に判断し、用途廃止・建替えまでの間、維持修繕に努める。
××××××××××××××××
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（（（（４４４４））））各団地各団地各団地各団地のののの活用活用活用活用のまとめのまとめのまとめのまとめ 団地毎に既存市営住宅の活用手法①～⑤により選定した結果を下記のとおりまとめた。 表表表表 19191919 活用手法活用手法活用手法活用手法によるによるによるによる分類分類分類分類 区 分 対象予定団地 事業量 ① 建 替 綾中・川糸（簡 2）・宮代（簡 2） 20 戸 維持管理 ② 改 善 宮代（RC3）・栗橋 16 戸 ③ 修 繕 大谷・井倉・愛宕・水源の里 41 戸 ④ 用途廃止 中神宮寺・西神宮寺・東神宮寺・上野・藤山・川糸（木造）・野田・味方・寺・明知・高津・沢・物部・睦寄 217 戸 ⑤ 譲渡処分 味方（災害）・中筋西・里・物部（災害）・志賀（災害）・中上林・多田 7 戸 計 301 戸 （（（（５５５５））））用途廃止団地用途廃止団地用途廃止団地用途廃止団地のののの跡地跡地跡地跡地整備整備整備整備 用途廃止団地の跡地については、新たなまちづくりを視野に入れ、インフラ整備や民間への売却等を検討することとする。
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５５５５．．．．整備整備整備整備計画計画計画計画 本計画は、平成 24年度から平成 33年度までの 10箇年を計画期間とする。 なお、計画の進捗状況や社会情勢の変化に応じて見直しを行う。 （（（（１１１１））））整備整備整備整備のののの計画戸数計画戸数計画戸数計画戸数 活用手法別の計画戸数を以下のとおり設定する。 表表表表 20202020 整備整備整備整備のののの計画戸数計画戸数計画戸数計画戸数 活用手法 計画戸数 建 替 28 戸 借 上 118 戸 維持管理 改善 16 戸 修繕 41 戸 計 203 戸 （（（（２２２２））））建替建替建替建替 綾中団地（準耐火構造）、川糸団地（準耐火構造）、宮代団地（準耐火構造）は、既に耐用年数を超過しており、用地の確保・道路整備などが必要なく、現状の立地条件で建替えが可能なことなど経済効果の面で直接建設による建替えが有利であるため、現地建替とする。 2DK×82DK×82DK×63DK×6川 糸 5 8宮 代 10 12
表表表表21212121 <<<<建替計画建替計画建替計画建替計画>>>>団地名 既存管理戸数 建 設戸 数 平成24年度～33年度調査設計→実施設計→工事施工調査設計→実施設計→工事施工調査設計→実施設計→工事施工 備 考綾 中 5 8合計 20 28
将来管理戸数＝（建替＋借上＋維持管理） （203 戸）
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（（（（３３３３））））借上借上借上借上 借上公営住宅は、建替対象団地や用途廃止に位置づけられた住宅の住み替え先として、また新規入居募集の対象住宅として、民間賃貸住宅を借り上げる。 ※各年度の借上げの戸数は、市場の状況等勘案の上決定する。※借上げの最終計画戸数118戸 新築・既存備考表表表表22222222 〈 〈 〈 〈借上計画借上計画借上計画借上計画〉〉〉〉平成24年度～平成33年度
（（（（４４４４））））維持管理維持管理維持管理維持管理 従来の対処療法型の維持管理から、定期的な点検を実施して市営住宅ストックの状況を把握した上で適切な時期に予防保全的な修繕及び耐久性の向上等を図る改善を実施する。 中長期的な維持管理計画を立て、限られた予算の中で効率的な維持管理を実施する。
・屋上防水・外壁改修・屋根改修・屋内給水管、改修水洗化・屋根改修栗橋（4戸）
区 分修繕（41戸） 大谷（10戸）井倉（5戸）愛宕（24戸）水源の里（2戸）
表表表表23232323 <<<<維持管理計画維持管理計画維持管理計画維持管理計画>>>> 団地名 平成24年度～33年度改善（16戸） 宮代（12戸）
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資資資資 料料料料
住生活基本計画住生活基本計画住生活基本計画住生活基本計画（（（（全国計画全国計画全国計画全国計画）））） 【【【【住宅性能水準住宅性能水準住宅性能水準住宅性能水準】】】】 住宅性能水準は、以下のとおりとする。 １１１１ 基本的機能基本的機能基本的機能基本的機能 (1) 居住室の構成等 ① 各居住室の構成及び規模は、個人のプライバシー、家庭の団らん、接客、余暇活動等に配慮して、適正な水準を確保する。 ② 専用の台所その他の家事スペース、便所（原則として水洗便所）、洗面所及び浴室を確保する。 ③ 世帯構成に対応した適正な規模の収納スペースを確保する。 (2) 共同住宅における共同施設 ① 中高層住宅については、原則としてエレベーターを設置する。 ② バルコニー、玄関まわり、共用廊下等の適正な広さを確保する。 ③ 集会所、子供の遊び場等の設置及び駐車場の確保に努める。 ④ 自転車置場、ゴミ収集スペース等を確保する。
２２２２ 居住性能居住性能居住性能居住性能 (1) 耐震性等 想定される大規模地震・暴風等による荷重・外力に対し、構造躯体が倒壊等に至らないように、耐震性能を含む構造強度について、適正な水準を確保する。 (2) 防火性 火災に対して安全であるように、延焼防止及び覚知・避難のしやすさについて、適正な水準を確保する。 (3) 防犯性 外部からの侵入を防止するため、出入口や窓等の侵入防止対策等について、適正な水準を確保する。 (4) 耐久性 長期の安定した居住を可能とする耐久性を有するように、構造躯体の劣化防止について、適正な水準を確保する。 (5) 維持管理等への配慮 設備配管等の維持管理・修繕等の容易性について、適正な水準を確保する。また、改築、改装及び模様替えの容易性について、適正な水準を確保する。 (6) 断熱性等 快適な温熱環境の確保が図られるように、結露の防止等に配慮しつつ、断熱性、気密性等について、適正な水準を確保する。また、住戸内の室温差が小さくなるよう、適正な水準を確保する。
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(7) 室内空気環境 清浄な空気環境を保つため、内装材等からの化学物質、石綿等の汚染物質発生防止、換気等について、適正な水準を確保する。 (8) 採光等 窓等の外壁の開口部からの採光等について、適正な水準を確保する。 (9) 遮音性 隣接住戸、上階住戸からの音等が日常生活に支障とならないように、居室の界床及び界壁並びに外壁の開口部の遮音について、適正な水準を確保する。 (10) 高齢者等への配慮 加齢による一定の身体機能の低下等が生じた場合にも基本的にはそのまま住み続けることができるように、住戸内、共同住宅の共用部分等について、段差の解消、手すりの設置、廊下幅の確保、便所の配置等に関し、日常生活の安全性及び介助行為の容易性について、適正な水準を確保する。 (11) その他 家具等の転倒の防止、落下物の防止、ガス漏れ・燃焼排ガスによる事故の防止、防水性、設備等の使いやすさ等について、適正な水準を確保する。 ３３３３ 外部性能外部性能外部性能外部性能 (1) 環境性能 自然エネルギーの利用、断熱性の向上やエネルギー効率の高い設備機器の使用などエネルギーの使用の合理化、断熱材のノンフロン化等について、適切な水準を確保する。また、建設・解体時の廃棄物の削減、解体処理・リサイクルの容易性、地域材・再生建材の利用、雨水・雑排水の処理・有効利用、敷地内の緑化等について、適切な水準を確保する。 (2) 外観等 外壁、屋根、門塀等の配置及びデザインの周辺との調和について、適切な水準を確保する。
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【【【【居住環境水準居住環境水準居住環境水準居住環境水準】】】】 居住環境水準は、地域の実情に応じた良好な居住環境の確保のための指針となるものであり、それぞれの項目が、地域における居住環境の現状、課題等を把握し、整備、誘導等の方向性を示すための要素となる。 居住環境水準の内容は、以下のとおりとする。 １１１１ 居住環境水準居住環境水準居住環境水準居住環境水準のののの項目項目項目項目 (1) 安全・安心 ① 地震・大規模な火災に対する安全性 地震による住宅の倒壊及び大規模な火災に対して安全であること。 ② 自然災害に対する安全性 出水、がけの崩壊等の自然災害に対して安全であること。 ③ 日常生活の安全性 生活道路の安全な通行及び犯罪発生の防止に配慮されていること。 ④ 環境阻害の防止 騒音、振動、大気汚染、悪臭等による居住環境の阻害がないこと。 (2) 美しさ・豊かさ ① 緑 緑等の自然を確保し、自然環境に関する快適性を享受することができること。 ② 市街地の空間のゆとり・景観 住戸及び住棟の隣棟間隔、空地等を有し、日照、採光、眺望、プライバシー等を立地条件等に応じて適切に確保されていること。 また、地域の気候・風土、歴史、文化等に即して、良好な景観を享受することができること。 (3) 持続性 ① 良好なコミュニティ及び市街地の持続性 バランスのとれた地域の良好なコミュニティの維持、住宅の適切な建替え等により良好な居住環境を維持できること。 ② 環境負荷への配慮 環境への負荷の低減に配慮したまちの構成であること。 (4) 日常生活を支えるサービスへのアクセスのしやすさ ① 高齢者、子育て世帯等の各種生活サービスへのアクセスのしやすさ 高齢者、子育て世帯等が日常生活を支える各種サービスに容易にアクセスできること。 ② ユニバーサルデザイン 高齢者、障害者をはじめとする多様な者の円滑な移動の経路を確保されていること。
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【【【【誘導居住面積水準誘導居住面積水準誘導居住面積水準誘導居住面積水準】】】】 市営住宅の目標とすべき居住面積水準は、住生活基本計画（全国計画）に定められた、最低居住面積水準と誘導居住面積水準の範囲で設定する。 表表表表１１１１ 国国国国のののの住生活基本計画住生活基本計画住生活基本計画住生活基本計画にににに定定定定めるめるめるめる居住面積水準居住面積水準居住面積水準居住面積水準 （㎡） 世帯人数 １人 ２人 ３人 ４人 ５人 最低居住面積水準 25 30 40 50 57 都市型誘導居住面積水準 40 55 75 95 110 ※１０歳未満の世帯人数がいる場合は、人数・年齢によって定められた面積を減ずる。 表表表表２２２２ 住戸面積住戸面積住戸面積住戸面積タイプタイプタイプタイプのののの例例例例 世帯人数 1～2人 2～3人 3人以上 住戸タイプ １ＤＫ ２ＤＫ ３ＤＫ 住戸専用面積 30～40㎡程度 40～55㎡程度 50～75㎡程度
