2 - Nhà ở thu nhập thấp

iQUICK GUIDES FOR POLICY MAKERS 2, LOW-INCOME HOUSING

Lời cảm ơnBộ sách gồm 7 quyển Hướng dẫn nhanh này là kết quả cuộc họp chuyên gia về xây dựng năng lực về nhà ở cho người nghèo ở khu vực đô thị, được tổ chức bởi UNESCAP tại Thái Lan hồi tháng 7 năm 2005. Các cuốn Hướng dẫn được đồng biên soạn bởi Bộ phận Đói nghèo và Phát triển của UNES-CAP và chi nhánh Đào tạo và Xây dựng năng lực (TCBB) của UN-HABITAT, sử dụng khoản tài trợ từ Tài khoản phát triển của Liên Hợp Quốc và Chính phủ Hà Lan, trong khuôn khổ dự án: “Nhà ở cho người nghèo trong các nền kinh tế đô thị” và “Tăng cường năng lực đào tạo quốc gia hướng tới cải thiện chất lượng quản trị địa phương và phát triển đô thị”. Kèm theo bộ sách còn có một bộ áp phích giới thiệu những nội dung chủ yếu của mỗi cuốn Hướng dẫn nhanh và một bộ tài liệu tự học trực tuyến.Bộ Hướng dẫn nhanh được xuất bản với sự điều phối chung của ông Ardan Aliani, Bộ phận Đói nghèo và Phát triển của UNESCAP và bà Asa Jonsson, chi nhánh Đào tạo và Xây dựng năng lực của UN-HABITAT với sự hỗ trợ to lớn và đóng góp tư liệu từ ông Yap Kioe Sheng, ông Raf Tuts và bà Natalja Wehmer. Bà Clarissa Augustinus, ông Jean-Yves Barcelo, ông Selman Er-guden, ông Solomon Haile, ông Jan Meeuwissen, ông Rasmus Precht, bà Lowie Rosales và ông Xing Zhang đã đọc duyệt và có nhiều ý kiến đóng góp.Các cuốn Hướng dẫn được biên soạn bởi ông Thomas A. Kerr, Liên minh Châu Á về Quyền Nhà ở (ACHR) dựa trên những tài liệu được chuẩn bị bởi các ông Babar Mumtaz, ông Michael Mattingly và ông Patrick Wakely, trước đây thuộc Bộ phận Qui hoạch Phát triển (DPU), trường đại học Luân Đôn; ông Yap Kioe Sheng ở UNESCAP; ông Aman Mehta, Sinclair Knight Merz Consulting, ông Peter Swan, Liên minh Châu Á về Quyền Nhà ở; và ông Koen Dewandeler, Học viễn kỹ thuật King Mong-kut, Thái Lan. Các văn bản gốc và các tài liệu khác có thể được truy cập tại: www.housing-the-urban-poor.net. Những đóng góp trên đã giúp tạo ra bộ sách Hướng dẫn nhanh. Chúng tôi hy vọng nó sẽ giúp ích cho công việc hàng ngày của các nhà hoạch định chính sách ở Châu Á, trong nỗ lực tìm kiếm những giải pháp cải thiện nhà ở cho người nghèo ở đô thị.

HƯỚNG DẪN NHANH PHẦN 2, NHÀ Ở THU NHẬP THẤP

ii QUICK GUIDES FOR POLICY MAKERS 2, LOW-INCOME HOUSING

Nội dung

Định nghĩa nhà ổ chuột và định cư lấn chiếm là gì? ...........................2Không khu ổ chuột nào giống khu nào: Những khu định cư không chính thức ở các thành phố Châu Á 3Tại sao khu ổ chuột tồn tại? .................................................................4

Phải làm gì với khu ổ chuột? ................................................................54 khía cạnh của phát triển nhà ở không chính thức .............................6Phụ nữ và nhà ở cho người thu nhập thấp ..........................................8Phân biệt đối xử trong tiếp cận nhà ở và đất đai..................................9

Trục xuất thu hồi đất và quét sạch khu nhà ổ chuột .......................... 10

5 lựa chọn thay thế cho trục xuất di dời:Phương án 1: Nâng cấp tại chỗ ......................................................13Tại sao nâng cấp tại chỗ thường là lựa chọn tốt nhất? ......................147 nguyên tắc nâng cấp thành công ....................................................16Nâng cấp: Những việc nên làm và Không nên làm ............................197 bước của một dự án nâng cấp điển hình ........................................20Danh mục: Những câu hỏi nên hỏi về dự án nâng cấp ......................24

Lựa chọn 2: Tái định cư...................................................................25Quản lý quá trình tái định cư bằng sự tham gia ................................26Đặt người dân vào vị trí trung tâm của quá trình tái định cư ..............28Vị trí tái định cư ..................................................................................29

Phương án 3: Nhà ở công cộng do chính phủ xây dựng .............30Chính phủ có thể cung cấp nhà ở cho tất cả mọi người được không? ....31

Phương án 4: Mặt bằng và dịch vụ .................................................325 cách để giúp phương án mặt bằng - dịch vụ có hiệu quả hơn ........33Những vấn đề của mặt bằng - dịch vụ ..............................................34

Phương án 5: Chiến dịch nhà ở quy mô toàn thành phố .............36Bạn cần làm gì để lên được quy mô toàn thành phố ? .....................39

Sách, báo, các ấn phẩm và website... ................................................40

Đ I Ề U K I Ệ N

K H Á I N I Ệ M

P H Ư Ơ N G P H Á P T I Ế P C Ậ N & H Ư Ớ N G D Ẫ N

T À I L I Ệ U T H A M K H Ả O


1QUICK GUIDES FOR POLICY MAKERS 2, LOW-INCOME HOUSING

Nhà ở cho người thu nhập thấp: Các cách tiếp cận giúp người nghèo đô thị tìm nơi ở phù hợp HƯỚNG DẪN NHANH CHO CÁC NHÀ HOẠCH ĐỊNH CHÍNH SÁCH PHẦN 2

Hướng dẫn này mô tả một số cách giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ở cấp độ chương trình và dự án. Quyển Hướng dẫn tập trung thảo luận các phương pháp đã thử nghiệm thành công trong việc cải tạo nhà và môi trường sống cho cư dân các khu ổ chuột và các khu định cư lấn chiếm, và cung cấp nhà ở hợp lý cho các thế hệ tương lai của dân nghèo thành thị. Phần thứ nhất của quyển Hướng dẫn giới thiệu các khái niệm cần thiết để hiểu về vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, tìm kiếm những lý do đằng sau sự thiếu hụt trầm trọng nhà ở tươm tất với giá cả vừa phải – đồng thời là nguyên nhân của các khu ổ chuột thành thị. Các cách tiếp cận chính để giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo đô thị được vạch ra trong phần tiếp theo, thông qua việc xem xét các chiến lược khác nhau để giải quyết các khu ổ chuột và ngăn ngừa sự hình thành những khu dân cư như vậy thông qua các dự án xây nhà mới. Cuối cùng, quyển Hướng dẫn thảo luận các cân nhắc chính cần đặt ra khi cải tạo khu ổ chuột và xây dựng nhà ở mới hợp lý với giá phải chăng cho cộng đồng thu nhập thấp trên phạm vi toàn thành phố. Quyển Hướng dẫn này không dành cho các chuyên gia, mà nhằm tăng cường năng lực cho các quan chức chính phủ trung ương và địa phương, và các nhà hoạch định chính sách - những người cần nhanh chóng nắm bắt các vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Phát triển thiên niên kỷ, Mục tiêu 7, Chỉ tiêu 11

“Đạt được những cải thiện cuộc sống đáng kể cho ít nhất 100 triệu dân khu ổ chuột vào năm 2020, nhận thức được nhu cầu cấp thiết tăng cường nguồn lực để đảm

bảo nhà ở với giá cả phải chăng và các cơ sở hạ tầng gắn với nhà ở, ưu tiên công tác

ngăn chặn nhà ổ chuột và nâng cấp các khu ổ chuột ...”.

Điều 56.m của Nghị quyết Hội nghị thượng đỉnh Liên Hợp Quốc, tháng 09/2005

PHO

TO: H

OM

ELES

S IN

TER

NA

TIO

NA

L


2 QUICK GUIDES FOR POLICY MAKERS 2, LOW-INCOME HOUSING

Định nghĩa nhà ổ chuột và khu định cư lấn chiếm Không phải tất cả người nghèo thành thị ở châu Á đều sống ở khu ổ chuột, và ngược lại, không phải tất cả những người sống trong khu ổ chuột đều là người nghèo. Tuy nhiên, chất lượng nhà ở tồi tệ, sự thiếu thốn các dịch vụ cơ bản phổ biến trong các khu ổ chuột đại diện cho một chiều hướng rõ ràng về đói nghèo đô thị. Do đó quyển hướng dẫn này đặt nhà ổ chuột vào trọng tâm khi thảo luận về nhà ở thu nhập thấp. Khu dân cư nghèo thành thị tồn tại với các kích cỡ và hình dạng khác nhau, và nó được gọi bằng nhiều cái tên không chỉ là “khu ổ chuột”. Từ “khu ổ chuột” thường mô tả một khu vực nhà cửa từng có chất lượng tốt nhưng nay bị xuống cấp hoặc bị chia nhỏ

Thiếu các dịch vụ cơ bản như khả năng tiếp cận đầy đủ với nước sạch, lối đi lát gạch, cống rãnh, vệ sinh môi trường và cơ sở hạ tầng cơ bản khác.

Cấu trúc nhà ở chất lượng kém xuống cấp và vi phạm luật xây dựng.

Quá đông người sinh sống hoặc mật độ nhà và dân số quá cao.

Môi trường sống không lành mạnh và có thể tọa lạc trên khu đất độc hại hoặc không thể phát triển được.

Cư dân không có quyền cư trú an toàn và có thể bị trục xuất.

Cư dân sống ở mức nghèo đói cao và thường ở bên lề xã hội.

Điều gì khiến cho một cộng đồng thành thị được gọi là một khu ổ chuột?

Đ I

Ề U

K I

Ệ N

PHO

TOS:

AC

HR

để cho đối tượng thu nhập thấp thuê. Khu định cư lấn chiếm là một khu vực nhà ở kém chất lượng được xây dựng trên đất chiếm đóng bất hợp pháp. Một loại thứ ba là phân lô bất hợp pháp, trong đó chủ sở hữu hợp pháp phân chia đất thành các lô nhỏ dưới tiêu chuẩn rồi bán hoặc cho thuê mà không tuân thủ Quy chế xây dựng có liên quan. UN-HABITAT định nghĩa hộ gia đình khu ổ chuột là một nhóm người sống dưới một mái nhà trong một khu vực đô thị, những người thiếu một hoặc một vài điều kiện sau: nhà ở kiên cố, không gian sống đủ rộng, khả năng tiếp cận nước sạch vệ sinh phù hợp và quyền sở hữu về nhà ở được đảm bảo. (Xem Hướng dẫn nhanh Phần 1 về Đô thị hóa).



Không khu ổ chuột nào giống khu nào

Khu ổ chuột trên những mái nhà ở Phnom Penh, một thành phố mà ngay cả mái nhà chung cư bỏ hoang cũng được dùng làm nhà ở cho người nghèo.

Khu ô chuột rác ở Manila, nơi mà 35,000 hộ gia đình kiếm khá tiền bằng cách nhặt rác nhưng vẫn phải sống trong điều kiện tồi tàn.

Khu “GER” ở Ulanbataar, Mông Cổ, nơi dân nhập cư mang theo lều du mục của họ đến dựng để ở.

Khu ổ chuột bên bờ kênh ở Bangkok, Thái Lan, dải đất công dài dọc theo những con kênh bị chiếm dụng bởi 220 cộng đồng nghèo.

PHO

TO: A

CH

RPH

OTO

: UN

ESC

AP

PHO

TO: A

CH

RPH

OTO

: UN

ESC

AP

PHO

TO: A

CH

R

PHO

TO: A

CH

R

Đ I Ề

U K

I Ệ N

Khu định cư không chính thức ở Châu Á tồn tại ở nhiều kích cỡ và hình dáng khác nhau nhưng đặc điểm chung của chúng là tính năng động và khả năng đáp ứng cao trước sự thiếu hụt trầm trọng các lựa chọn nhà ở khác.

Khu Katchi Abadi ở Karachi, Pakistan, một thành phố trên khu đất công, nơi người dân tự xây dựng khu định cư của họ với quy mô một thành phố.

Khu ổ chuột trên lối đi bộ ở Mumbai, Ấn độ, nơi mà đến 55% dân số sống trong những khu ổ chuột, và nhiều cư dân thậm chí không có khả năng mua nhà trong khu ổ chuột.



Tại sao khu ổ chuột tồn tại ?

“Khu ổ chuột là sản phẩm của các chính sách thất bại, quản trị kém, tham nhũng, những quy định không phù hợp, thị trường đất rối loạn, các hệ thống tài chính không nhanh nhạy và cơ bản nhất là thiếu ý chí chính trị. Mỗi một thất bại này lại tăng thêm gánh nặng lên người dân vốn đã oằn lưng bởi đói nghèo và hạn chế tiềm năng to lớn để phát triển con người mà cuộc sống đô thị mang đến”.Nguồn: www.web.mit.edu/urbanupgrading

Ở hầu hết các thành phố, vấn đề chủ yếu là khả năng tiếp cận với đất đai phù hợp

Khu nhà ổ chuột và khu định cư lấn chiếm tồn tại vì người nghèo không có khả năng chi trả hoặc tiếp cận với nhà ở ở mức tối thiểu trên thị trường nhà đất chính thức và không chính thức. Nhiều người còn phải đối mặt với những rào cản rất lớn trong việc tiếp cận nhà và đất, về thời gian, thói quan liêu và những khó khăn liên quan. Những khu nhà ổ chuột thuộc kiểu này hoặc kiểu kia có mặt ở hầu hết các thành phố và thị trấn trên khắp thế giới. Trong nhiều thành phố châu Á, như Mumbai, Manila và Karachi, 50% cư dân sống trong khu ổ chuột. Ở một số nơi, các hệ thống phân phối và mua bán đất và nhà ở vẫn bị chi phối bởi các hệ thống chiếm hữu truyền thống hoặc bản địa tồn tại bên ngoài thị trường. Ngay cả ở những nơi này, các khu ổ chuột vẫn tồn tại. Đất đô thị và thị trường nhà ở chịu sức ép cạnh tranh kinh tế ngày càng tăng khiến cho chi phí nhà ở bị đẩy lên cao. Đến mức ngay cả nhà ở khu vực chính quy có tiêu chuẩn tối thiểu cũng nằm ngoài tầm với của người nghèo. Bị đẩy ra khỏi thị trường, những hộ gia đình có thu nhập thấp chỉ còn một lựa chọn duy nhất: tự xây hoặc thuê chỗ ở có diện tích tương đối nhỏ, chất lượng xây dựng thấp với dịch vụ tối thiểu tại khu vực không chính thức. PH

OTO

: USA

ID F

IRE

PRO

JEC

T

Đ I

Ề U

K I

Ệ N

Những hộ gia đình có thu nhập thấp cần phải sống gần những nơi có cơ hội kiếm tiền tại trung tâm thương mại và công nghiệp của thành phố để tiết kiệm tối đa chi phí và thời gian đi lại. Nhưng đất tốt tạị các khu trung tâm này thường rất đắt do có nhu cầu cao. Vì vậy hộ nghèo buộc phải chiếm dụng đất ở những nơi không có nhu cầu bởi vì chúng không phù hợp hoặc nguy hiểm chảng hạn như dễ bị ngập lụt, bị lở hoặc dọc theo đường sắt, kênh hoặc ven đường. Không gian chiếm dụng thường phải càng nhỏ càng tốt khiến mật độ sinh sống thường rất cao và điều kiện sống thấp tại khu định cư. Hoặc họ có thể phải định cư ở những mảnh đất rìa của thị xã, thành phố, nơi họ có thể tiếp cận với đất đai nhưng lại thiếu một mạng lưới cơ sở hạ tầng đô thị và xa trung tâm việc làm.Chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc can thiệp vào thị trường nhà đất để đảm bảo những nhóm thu nhập thấp nhất của thành phố có thể tiếp cận đất an toàn và có nơi ăn chốn ở. Ý chí chính trị trong chính phủ và xã hội dân sự cần mạnh mẽ để giải quyết những vấn đề của dân cư khu nhà ổ chuột



Đối với một số các nhà hoạch định chính sách và các chuyên gia, khu nhà ổ chuột gợi lên rất nhiều điều tiêu cực như dịch bệnh, tội phạm, chính trị bất ổn, đối xử tệ bạc và ngu dốt. Nhưng nghiên cứu trong nhiều năm đã cho thấy rằng khu ổ chuột là khu được tổ chức rất cao về mặt không gian lẫn xã hội. Những cư dân ổ chuột tham gia đầy đủ trong nền kinh tế đô thị, mang theo cả sự đa dạng văn hóa và sự năng động cho thành phố của họ. Trái ngược hẳn với những gì người ta vẫn nghĩ, dân cư ổ chuột không đặc trưng bởi sự lười biếng hoặc phạm pháp, mà họ rất năng động, sáng tạo, giàu năng lực và có kỹ năng kinh doanh. Một số khu nhà ổ chuột chứa đựng trong nó một nền kinh tế địa phương năng động, có thị trường nhà đất phi chính thức riêng với những phân nhóm xã hội và văn hóa đa dạng. Điều kiện sống ở một số khu nhà ổ chuột quả thực tệ hại, không lành mạnh, nghèo khổ và không được xã hội chấp nhận. Tuy nhiên, điều kiện sống như vậy xuất hiện vì không còn lựa chọn và cơ hội nào khác cho các cư dân. Sự đa dạng giữa các khu

Phải làm gì với khu ổ chuột ?Trước khi những nhà hoạch định chính sách, những tổ chức phi chính phủ và nhà tài trợ làm gì đó cho khu ổ chuột, đầu tiên họ phải hiểu cái gì đang diễn ra bên trong những cộng đồng ổ chuột.

Hơn cả những gì mắt thường nhìn thấy Với người ngoài, khu nhà ổ chuột trông giống như tập hợp đông đúc, vô tổ chức của những căn lều bẩn thỉu. Nhưng khi bạn nhìn qua được những lớp bên ngoài và bắt đầu khám phá những gì đang diễn ra phía trong, bạn sẽ thấy nhiều hệ thống hỗ trợ phức tạp và nhân bản trong khu ổ chuột đang hoạt động - một điều có thể nhận ra là chúng có thể tạo nguồn lực chứ không phải sự vô vọng.

K H

Á I N

I Ệ M

PHO

TO: A

CH

R

PHO

TO: U

NES

CA

P

ổ chuột ở các thành phố và vùng miền đặt ra yêu cầu đối với chính phủ và tổ chức phi chính phủ phải tìm hiểu đặc trưng của bất cứ khu ổ chuột nào mà họ định hỗ trợ. Cư dân ổ chuột giữ chìa khóa của quá trình tìm hiểu đó, chỉ cần chịu khó lắng nghe họ.Để hiểu những gì cần làm, các nhà hoạch định chính sách phải đánh giá cao sự đa dạng trong lòng và giữa các khu ổ chuột với nhau. Cư dân ổ chuột hiểu rõ về sự vận hành khu định cư của họ, đặc điểm của cộng đồng và bản chất của những nhu cầu và ưu tiên của họ.



4 khía cạnh trong lĩnh vực phát triển nhà ở không chính thức

Ở nhiều thành phố, chính phủ đã tiến hành các bước để cung cấp ít nhất một số cơ sở hạ tầng cơ bản cho các khu định cư không chính thức. Tuy nhiên những chương trình này thường rời rạc, yếu kém trong việc lên kế hoạch và triển khai thực hiện và chưa đến được với nhiều khu định cư. Nhà chức trách có thể cấp nước sạch bằng xe chở nước hoặc vòi nước công cộng, nhưng các vòi có thể cạn khô trong ngày hay trong tuần, và nhiều người không thể tiếp cận chúng. Đối với chính quyền địa phương, chi phí lắp đặt công tơ mét điện tại khu định cư không chính thức chẳng đáng là bao, thế nhưng nhiều cư dân ổ chuột vẫn phải mua điện giá cao từ hàng xóm và cửa hàng gần nhà. Chất thải rắn ít khi được thu gom tại khu định cư không chính thức, nhưng nếu người dân mang đến thùng rác ở bên ngoài khu định cư, công ty rác thải đô thị sẽ thu gom. Thoát nước và vệ sinh là vấn đề lớn trong các khu định cư này nơi người dân không có quyền sở hữu hợp pháp, đất thấp, dốc, và nguy hiểm khiến nhiều thành phố rất miễn cưỡng trong việc đầu tư lắp đặt ống cống và đường thoát nước.

1 NHÀ Ở 2 CƠ SỞ HẠ TẦNG

K H

Á I

N I

Ệ M

PHO

TOS:

AC

HR

PHO

TOS:

UN

ESC

AP

Khu định cư không chính thức bao gồm rất nhiều thể loại nhà ở với chất lượng khác nhau từ kết cấu bê tông kiên cố với đủ các loại dịch vụ đến những căn nhà tạm bợ không có cửa sổ bằng chất liệu tre, bùn hay thậm chí cả vỏ hộp bánh quy cán dẹt. Khu nhà ổ chuột - và những người sống ở đó - không phải tất cả đều như nhau. Nhiều mức độ nghèo đói khác nhau tồn tại trong một khu ổ chuột. Một số chủ sở hữu-người cư ngụ sẽ có thể huy động đủ tiền để cải thiện nhà ở của họ lên đến tiêu chuẩn của trung lưu, trong khi những người khác sẽ tiếp tục sống trong những ngôi lều tồi tàn vì không đủ khả năng cải tạo bất cứ cái gì cả. Mặc dù rủi ro sức khỏe và môi trường lớn hơn, nhưng một trong những lợi thế của việc xây dựng nhà tại khu ổ chuột đó là ở mức độ tự do không bị ràng buộc bởi các luật lệ và quy chế xây dựng chính thức. Vì hầu hết mọi khía cạnh cuộc sống của họ là “bất hợp pháp”, thay vì phải nghe theo người khác về những gì được phép làm, các cư dân không chính thức dù ít hay nhiều vẫn được tự do xây dựng một cách sáng tạo theo nhu cầu, chỉ bị hạn chế về không gian cũng như túi tiền của mình.



Vị trí nhà ở là vô cùng quan trọng đối với người nghèo đô thị. Họ hầu như luôn cố gắng định vị bản thân ở các khu vực mà càng gần cơ hội kiếm tiền càng tốt.Điều này có nghĩa họ cần ở gần trung tâm thành phố thương mại, gần các khu công nghiệp, chợ và trung tâm giao thông. Nhưng đất tại những nơi này thường có nhu cầu cao và rất đắt, vì thế nếu người nghèo không thể chiếm dụng một mảnh đất nào đó trong khu vực này, họ sẽ buộc phải chiếm đất nơi không ai muốn ở, chẳng hạn những nơi dễ bị lụt, lở, dọc theo đường bộ, đường sắt hoặc trên bờ kênh và sông. Ngay cả tại các khu vực có nguy cơ cao đất vẫn hiếm hoi và đắt đỏ. Vì thế, các khu định cư không chính thức có xu hướng phát triển với mật độ cư trú cao. Một số hộ nghèo có thể lựa chọn định cư ở những khu ngoại vi, xa mạng lưới cơ sở hạ tầng, trung tâm việc làm, nơi họ có thể mua đất nhưng lại khó kiếm việc và cuộc sống sẽ khó khăn hơn.

3 VỊ TRÍ

4 SỞ HỮU ĐẤT

Sở hữu đất không đơn giản chỉ là vấn đề hợp pháp hoặc bất hợp phápTại hầu hết các quốc gia, tồn tại nhiều thỏa thuận sở hữu đất khác nhau, đi kèm với nhiều cấp độ khác nhau về an toàn sở hữu. Ở các khu định cư được hình thành và củng cố qua thời gian, trừ phi có dấu hiệu rõ ràng về việc bị trục xuất, người dân dần cảm thấy giảm bớt mối lo bị mất đất. Những người lấn chiếm trái phép thường thu thập giấy tờ và bằng chứng chứng tỏ họ đã sống ở một khu định cư trong thời gian dài – điều sẽ giúp họ củng cố quyền tiếp tục cư trú trên mảnh đất đó. Thêm vào đó, khi chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng tối thiểu như đường đi dạo, cống thoát nước, điện và nước máy có công tơ, vô hình chung cho cư dân các khu không chính thức thấy họ có một mức độ an toàn hơn, hoặc ít nhất là công nhận về sự định cư của họ. Qua nhiều cách thức khác nhau, các cư dân lấn chiếm cố gắng từng bước củng cố quyền sở hữu đất của họ, cho dù không nhận được một sự công nhận hợp pháp nào. (Xem Hướng dẫn nhanh Phần 3 về Đất đai)

Đ I Ề

U K

I Ệ N

PHO

TO: U

NES

CA

P

4 khía cạnh trong lĩnh vực phát triển nhà ở không chính thức Không nghi ngờ gì, một trong những

vấn đề nghiêm trọng nhất mà hàng triệu người sống trong các khu định cư ở Châu Á đang phải đối mặt đó là sự thiếu an toàn về sở hữu. Chiếm đất mà không có giấy phép hợp pháp, người dân các khu định cư lấn chiếm có thể bị chủ đất hoặc cơ quan quản lý nhà nước trục xuât bất cứ lúc nào. Điều này khiến cuộc sống hàng ngày của họ không ổn định và hơn nữa mối đe dọa thường trực như vậy khiến cư dân khu định cư bất hợp pháp không có động lực cải tạo nhà ở và môi trường sống. Không có quyền sở hữu được luật pháp thừa nhận, các nhà cung cấp dịch vụ công (như điện, nước) và các dịch vụ khác (như tín dụng) cũng rất miễn cưỡng trong việc hợp tác với các cư dân. Kết quả là qua bao năm, những khu định cư này vẫn mất vệ sinh và không được cải thiện.



Đ I

Ề U

K I

Ệ N

Sự tham gia đầy đủ của phụ nữ là đảm bảo cao nhất cho thành công của mọi sự án nhà ở Phụ nữ luôn là nhân vật quan trọng trong bất kỳ quá trình xây dựng nhà ở cộng đồng nào, cho dù đó là dự án định cư trên khu đất mới hay cải tạo khu định cư có sẵn. Vì thế, rất cần tạo ra không gian để phụ nữ tham gia đầy đủ vào các giai đoạn trong quá trình lập kế hoạch và thực hiện. Họ chính là những người có hiểu biết sát nhất về cộng đồng và các vấn đề nội tại, và họ cũng là những người có mạng lưới xã hội mạnh trong cộng đồng đó. Là lực lượng chủ đạo chăm sóc nhà cửa và gia đình, họ cũng là những người được hưởng lợi nhiều nhất từ các dự án xây dựng nhà cho cộng đồng và sẽ thiệt thòi nhất nếu điều kiện sống tồi tệ hoặc bấp bênh.

Phụ nữ có khả năng lớn nhất trong việc huy động sự hỗ trợ - hoặc chống đối – trước bất kỳ sự can thiệp nào đối với khu định cư của họ. Vì vậy, sự tham gia đầy đủ của họ là chìa khóa thành công của mỗi dự án. Sự tham gia của phụ nữ vào quá trình mang lại những cải thiện về chất lượng cuộc sống của mọi người, giúp xây dựng năng lực và sự tự tin, đồng thời nâng cao vai trò của họ và làm giảm bớt bất bình đẳng. Việc phụ nữ đóng vai

Phụ nữ và nhà ở cho người thu nhập thấp:

Trong khuôn khổ dự án tái thiết cộng đồng Taa Chatchai trên đảo Phuket, Thái Lan, sau khi bị sóng thần tàn phá nặng nề, việc xây dựng lại nhà ở được giám sát bởi một đội gồm toàn những nữ thợ nề lành nghề. Sau khi dự án hoàn thành, đội này đi đến những cộng đồng bị sóng thần tàn phá khác để tổ chức đào tạo, giúp người dân tăng cường vai trò của họ trong các vấn đề kỹ thuật của hoạt động tái thiết.

Nguồn: www.codi.or.th

PHO

TO: A

CH

R

Sức mạnh của “Poo-ying”Trong chương trình nâng cấp cộng đồng Baan Mankong tại Thái Lan hiện được triển khai tại 200 thị trấn, thành phố của Thái Lan, bạn sẽ không nghe nói nhiều đến “Bình đẳng giới”. Nhưng bạn sẽ thấy rằng chủ yếu là phụ nữ [“poo-ying” ở Thái Lan] đứng đầu các nhóm tiết kiệm, các uỷ ban quy hoạch cộng đồng, các cuộc đàm phán giá cả vật liệu xây dựng, các đội xây dựng, quản lý tài chính và các nhóm kiểm toán nhỏ và tham gia vào các hợp tác xã cộng đồng. Thật không ngoa khi nói rằng việc nâng cấp cộng đồng nghèo của Thái Lan là do bàn tay phụ nữ chèo lái.

trò then chốt trong việc quy hoạch, xây dựng và chi trả cho các căn nhà mới cũng như dịch vụ hạ tầng được nâng cấp không chỉ đảm bảo sự phù hợp của các thiết kế với nhu cầu sinh hoạt trong gia đình mà còn giúp người phụ nữ vươn ra ngoài ngôi nhà của họ và nâng cao vị thế của họ với tư cách là nhân vật chính trong quá trình phát triển lâu dài của cộng đồng



Phân biệt đối xử trong tiếp cận nhà ở và đất đaiPhụ nữ thường xuyên phải đối mặt với sự phân biệt đối xử về giới dù là gián tiếp hay trực tiếp mỗi khi họ cố gắng đáp ứng nhu cầu riêng hoặc của gia đình về nhà ở. Vì phụ nữ (đặc biệt là hộ gia đình có phụ nữ là trụ cột) thường có mức thu nhập thấp và có cấp độ nghèo đói cao nên việc tiếp cận nhà cửa của họ khó khăn hơn.Phụ nữ cũng phải đối mặt với hàng loạt những rào cản bởi những luật lệ và tập tục ở đất nước họ ngăn cản khả năng sở hữu hợp pháp, cho thuê, thừa kế, kiểm soát việc sử dụng tài sản. Ngay cả trong cùng một hộ gia đình, phụ nữ và nam giới có mối ràng buộc hoàn toàn khác nhau với đất đai, nhà cửa họ ở. Nhiều hệ thống pháp luật phổ biến ở Châu Á hạn chế quyền của người phụ nữ với đất đai theo những cách khác nhau như

từ chối quyền sở hữu tài sản thông qua thừa kế và hôn nhân - những hệ thống luôn ưu ái thành viên gia đình là nam giới. Ở nhiều nước Châu Á, chỉ có đàn ông được đứng tên, chứng thư vay tiền mua nhà và đất. Phụ nữ độc thân hay phụ nữ trụ cột gia đình đặc biệt dễ bị tổn thương ở những nơi này. Vì tiếp cận đất đai của họ thường thông qua chồng, cha hoặc anh nên họ dễ bị mất khả năng tiếp cận khi họ trở thành góa bụa, ly hôn, bị bỏ rơi hoặc sống một mình khi chồng chuyển đi nơi khác. Rất nhiều các tổ chức ở Châu Á đang nỗ lực giải quyết vấn đề quyền sở hữu tài sản của phụ nữ, sửa đổi luật thừa kế, bàn bạc những điều lệ sở hữu đất mới và mở ra những không gian cho phụ nữ tham gia làm cho các hệ thống này công bằng hơn.

Ở ẤN ĐỘ: Liên đoàn Quốc gia Cư dân Ổ chuột (NSDF) và quỹ tiết kiệm tập thể Mahila Milan (MM) của phụ nữ đã tập trung suốt hai thập kỷ vừa qua vào việc tìm kiếm các cách thức khác nhau để cải thiện điều kiện nhà ở và quyền sở hữu đất cho những phụ nữ nghèo nhất, dễ bị tốn thương nhất ở khu ổ chuột thành thị ở các quốc gia. Tất cả những sáng kiến về nhà ở của NSDF/MM, đều có sự tham gia chủ đạo của phụ nữ nghèo trong vai trò kiến trúc sư, thợ xây, quản lý tài chính, giám sát dự án, và họ là những người đứng tên đăng ký cho những ngôi nhà hoàn thiện.

Ở CHDCND LÀO: Hội liên hiệp Phụ nữ Lào làm việc với các hợp tác xã tiết kiệm phụ nữ thôn bản ở cả hai cấp quốc gia và cấp cơ sở để đảm bảo rằng quyền của phụ nữ với đất đai và tài sản được công nhận và thi hành trong khuôn khổ chương trình đất đai quốc gia. Điều này đặc biệt quan trọng vì phụ nữ nghèo ở nhiều vùng nông thôn và thành thị thường bị mù chữ hoặc thiếu tự tin khi phải tiếp xúc với các tài liệu bằng văn bản và thực hiện các giao dịch chính thức một mình.

Ở BANGLADESH: Ngân hàng Grameen nhiều năm nay đã cung cấp các khoản vay nho nhỏ cho các hộ gia đình nông thôn để xây dựng một trong hai loại nhà ở được thiết kế với mái chống vòi rồng tiêu chuẩn. Nhưng những khoản vay này luôn kèm theo một điều kiện là người phụ nữ trụ cột gia đình phải đứng tên mảnh đất. Đó là cách để giúp các phụ nữ này cải thiện sự an toàn tài chính và vai trò của họ trong gia đình và trong xã hội.

1

2

3

Đ I Ề

U K

I Ệ N



Trục xuất thu hồi đất và quét sạch nhà ổ chuộtCưỡng chế di dời là cụm từ để mô tả khi người dân bị buộc phải chuyển khỏi nhà hoặc cộng đồng trong khi họ không muốn, đôi khi có và thường là không có (trường hợp này xảy ra thường xuyên hơn) chỉ định về nơi tái định cư. Trong trường hợp xấu nhất, việc cưỡng chế di dời có thể diễn ra bằng phương tiện bạo lực trong đó nhà ở của người dân, tài sản cá nhân, cộng đồng, kế sinh nhai và cơ cấu hỗ trợ tất cả đều bị phá hủy.

Khi mà cư dân bị đuổi khỏi cộng đồng ổ chuột và được cung cấp một nơi ở mới để tái định cư, những nơi này thường xa nơi làm việc và mạng lưới hỗ trợ của họ, không có dịch vụ cần thiết, môi trường sống nguy hiểm và không thích hợp để sinh sống. Kết quả là những người dân đó trên thực tế trở thành vô gia cư.

Việc phá hủy khu ổ chuột được nhiều chính phủ thực hiện từ những năm 1950 trở lại đây. Nhưng ngay cả khi quốc tế không công nhận sự hợp pháp của vấn đề cưỡng chế di dời, nhiều chính phủ vẫn tiếp tục sử dụng bạo lực để đuổi các hộ dân nghèo đô thị khỏi nhà của họ, một cách rời rạc hoặc một cách có hệ thống.

“Cưỡng chế di dời là một sự vi phạm nhân quyền nghiêm trọng”.

Ủy ban Nhân quyền Liên Hợp Quốc, 1993, Nghị quyết số 77

PHƯ

ƠN

G P

HÁP

TIẾ

P C

ẬN &

HƯ

ỚN

G D

ẪN

PHO

TO: U

RC

KA

RA

CH

I

Cưỡng chế di dời diễn ra bởi nhiều lý do. Cư dân ổ chuột có thể bị đuổi để nhường khu đất có giá trị cho phát triển thương mại, để ‘làm đẹp’ một khu vực của thành phố bằng cách xóa bỏ những ngôi nhà lấn chiếm mất mỹ quan, hoặc để loại bỏ các nhóm chống đối chính trị. Cưỡng chế di dời đặc biệt phổ biến trong thời đại tăng trưởng kinh tế, khi các nhà phát triển tìm kiếm đất đai và cơ hội đầu tư mới. Trong thời gian suy thoái kinh tế, cưỡng chế di dời giảm hẳn, và cư dân các khu ổ chuột có thể ngủ ngon giấc hơn.

(Xem Hướng dẫn nhanh Phần 4 về Trục xuất thu hồi đất).

Trong những năm gần đây phân cấp quyền lực về địa phương cho phép chính quyền thành phố có khả năng áp dụng chính sách cưỡng chế di dời và tái định cư. Trong khi đó, chính phủ trung ương các nước có ít quyền lực hơn trong việc ngăn chặn phương thức lạc hậu này.



Tại thủ đô Phnom Penh của Campuchia, cư dân khu ổ chuột bờ sông tại Tonle Bassac đã bị đuổi nhiều lần trong những đợt càn quét thô bạo để dành đất cho một dự án phát triển thương mại. Chính quyền thành phố đã cố gắng trong nhiều năm để xóa sổ khu ổ chuột này. Gần 2000 hộ gia đình đã bị đuổi và nhà cửa của họ bị thiêu trụi hoặc bị phá hủy. Một số cư dân đã được cấp cho những mảnh đất nhỏ trong một khu định cư lớn của chính phủ, cách đó 22 km.

Nhưng nhiều hộ gia đình khác không được phân bổ đất tái định cư. Những người khác phàn nàn rằng các lô đất tái định cư không phù hợp để ở. 1206 hộ gia đình trụ lại ở Basaac, sống trong những căn lều dựng ngay trên nền nhà vừa bị phá hủy. Hầu hết những người thuê nhà ở khu ổ chuột cũ không có tên trong danh sách đền bù, do đó họ từ chối di dời. Cuối cùng thì đến tháng 5 năm 2006, những hộ cuối cùng cũng bị cưỡng chế di dời bởi cảnh sát vũ trang. Sức ép thương mại về đất đai, tham nhũng và việc thiếu các dữ liệu đáng tin cậy về đất đai đã làm cho mâu thuẫn về đất đai trở nên phổ biến ở Campuchia, khiến rất nhiều khu nhà ổ chuột bị phá hủy hoặc thiêu trụi trong những năm gần đây. Nguồn: ACHR

Hai câu chuyện về cưỡng chế di dời1 Metro Manila, Philippines

2 Phnom Penh, Campuchia

Tháng hai năm 2007, 141 hộ nghèo sống ở dưới hai cầu vượt cao tốc trong thành phố bị cưỡng chế di dời khỏi nhà của họ. Theo những tổ chức xã hội dân sự địa phương, đội phá hủy với khoảng 200 người gồm nhân viên thành phố và cảnh sát vũ trang tiến vào mà không thông báo trước. Lãnh đạo cộng đồng, những người được gọi đến để tham gia cuộc họp của chính quyền địa phương, vội vàng trở về và đề nghị cho thêm thời gian để thu xếp đồ đạc. Tuy nhiên chính quyền đã từ chối yêu cầu này, và cảnh sát đã bắn súng chỉ thiên và bắt đầu phá hủy nhà cửa. Rất nhiều phụ nữ và trẻ em đã bị thương, và 5 người đàn ông bị nhân viên thành phố đánh đập tàn tệ bằng xà beng và gậy.Source: www.cohre.org

PHO

TO: U

PA M

AN

ILA

PHO

TO: A

CH

R

PH

ƯƠ

NG

PH

ÁP TIẾ

P CẬ

N &

HƯ

ỚN

G D

ẪN



Trục xuất thu hồi đất đai: Sự thật tàn nhẫn

Làm sạch môi trường, xây dựng trung tâm mua sắm, thu hồi đất, phát triển cơ sở hạ tầng.

Phát triển cơ sở hạ tầng, di dời dân nhảy dù, làm đẹp thành phố.

Di dời dân nhập cư bất hợp pháp, phát triển đường xá.

Làm sạch khu vực.

Phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển lại những khu đất nhảy dù.

Cải thiện môi trường, di dời dân nhập cư, xây công viên mới, tái phát triển, phát triển du lịch và xung đột giai cấp.

Trung tâm mua sắm, phát triển cơ sở hạ tầng, Olympics.

Bangladesh

Trung Quốc Ấn Độ

Indonesia Nhật Bản Malaysia Philippines

27,055

707,656

854,250

40,417

600

200

43,488

13 bởi chính phủ,

4 bởi khu vực tư nhân.

4 bởi chính quyền địa phương,

3 bởi chính phủ

Chính quyền quốc gia và địa phương.

2 bởi khu vực tư nhân, 1 bởi chính quyền địa phương.

Chính quyền thành phố.

17 bởi chính phủ, 4 bởi khu vực tư nhân, 1 bởi chính quyền địa phương, 2 bởi chính quyền bang.

6 bởi chính phủ,

4 bởi khu vực tư nhân.

17

10

24

12

3 4

7

Quốc gia Số lần đuổi Số người bị đuổi

Lý doNhóm trách nhiệm

Số liệu từ tháng 01/2004 đến tháng 05/2005 (Nguồn: www.achr.net)

Cưỡng chế di dời có thể loại bỏ được những khu ổ chuột mà không ai muốn thấy nhưng nó không giúp giải quyết vấn đề nhà ở của những người buộc phải đến đó sinh sống, và trên thực tế đẩy những người này vào cảnh vô gia cư, khiến cho vấn đề càng tồi tệ hơn. Khi người dân bị đuổi khỏi nhà mà không được cung cấp một chỗ ở khác, họ có xu hướng tạo ra khu định cư lấn chiếm mới hoặc đi thuê nhà, cả hai đều làm tăng mật độ dân số và những vấn đề vốn có của các khu ổ chuột (xem Hướng dẫn nhanh Phần 7 về Nhà thuê). Cho dù động lực đằng sau của việc cưỡng chế di dời là gì đi nữa, không gì có thể biện minh cho sự tàn nhẫn của nó và điều này chỉ làm cho tình trạng thiếu thốn nhà ở trở nên trầm trọng hơn.

Cưỡng chế di dời : một vòng luẩn quẩn

PHƯ

ƠN

G P

HÁP

TIẾ

P C

ẬN &

HƯ

ỚN

G D

ẪN



Nâng cấp tại chỗ nghĩa là cải thiện môi trường vật chất, xã hội và kinh tế của một khu định cư không chính thức đã có sẵn mà không di dời những người sống trong khu vực đó. Hỗ trợ quá trình nâng cấp các cộng đồng không chính thức, thành phố và chính quyền các cấp sẽ tốn kém ít nhất, đồng thời đây là cách nhân đạo nhất để cải tạo nguồn nhà giá rẻ hết sức cần thiết của thành phố, thay vì phá hủy chúng.Khi nghĩ đến việc nâng cấp khu ổ chuột, mọi người có xu hướng nghĩ về những chương trình mang tính kỹ thuật như cải tạo đường xá, cống rãnh, hệ thống cung cấp nước, đèn đường, mạng lưới điện, vệ sinh môi trường và xử lý rác thải. Tất nhiên, những hạng mục hạ tầng này luôn nằm trong danh mục ưu tiên với nhu cầu cao. Tuy nhiên, việc nâng cấp toàn diện có thể hỗ trợ cư dân các cộng đồng này nhiều hơn: Nhà ở: để cải thiện nhà ở của họ hay xây

mới hoàn toàn. Đất đai: thừa nhận và đảm bảo an toàn sự

sở hữu đất ở khu định cư một cách lâu dài. Thu nhập: nâng cấp công việc, năng lực

tạo thu nhập và tổ chức kinh doanh nhỏ lẻ. Cơ sở vật chất chung: cải thiện cơ sở

vật chất của họ, ví dụ như trung tâm cộng đồng, sân chơi hoặc những doanh nghiệp cộng đồng.

Tiếp cận những dịch vụ công cộng: nâng cao khả năng tiếp cận của họ với giáo dục và chăm sóc sức khỏe.

Phúc lợi: thiết lập hệ thống phúc lợi do cộng đồng quản lý, để chăm sóc những thành viên dễ bị tổn thương nhất.

Không giống như tái định cư, việc nâng cấp chỉ gây ra những xáo trộn rất nhỏ cho cuộc sống của người dân và cho mạng lưới hỗ trợ có trong các cộng đồng nghèo.Nâng cấp thường liên quan đến việc thay đổi cách bố trí cộng đồng hiện có, để có chỗ lắp đặt cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, những thay đổi này không cần phải thật lớn, trừ khi cộng đồng lựa chọn xây dựng lại hoàn toàn nơi ở của họ, và bắt đầu từ đầu với một bản thiết kế mới cho cơ sở hạ tầng và nhà ở. Cộng đồng có thể tìm cách dàn xếp khéo léo với những người có nhà ở cần phải phá dỡ hoặc chuyển đi để tạo không gian cải tạo. Có rất nhiều lựa chọn, và bản chất của bất kỳ dự án nâng cấp nào đều phụ thuộc vào các ưu tiên và nguồn lực của những người sống trong cộng đồng đó.

Nâng cấp: tốt cho người nghèo và tốt cho thành phố

5 lựa chọn thay thế cho trục xuất di dời

PHƯƠNG ÁN 1: Nâng cấp tại chỗ

Sau đây là 5 biện pháp thay thế để giải quyết vấn đề nhà ở đô thị, đã được áp dụng thành công ở nhiều mức độ khác nhau:

PHƯ

ƠN

G PH

ÁP TIẾP CẬN

& HƯ

ỚN

G D

ẪN



Nâng cấp giữ cho mọi người ở nguyên tại nơi mà họ đã ở, giúp củng cố cộng đồng, nâng cao ổn định xã hội và tiếp tục hoàn thiện các cơ chế hỗ trợ có sẵn.

Nó khuyến khích sự tham gia trên nhiều khía cạnh của tái phát triển cộng đồng, đầu tiên là hoạch định rồi thực hiện dự án nâng cấp, và sau đó là những hoạt động kinh tế, xã hội liên quan khác được tập thể cộng đồng quản lý.

Nó kích thích người dân đầu tư cải thiện nhà ở và môi trường sống của họ thông qua việc thừa nhận quyền cư trú lâu dài trên mảnh đất hiện tại và sự an toàn về quyền sở hữu đất của người dân.

Cải thiện phúc lợi và điều kiện sống của họ bằng cách cải tạo nhà ở và môi trường sống, và giải phóng họ khỏi mối đe dọa bị đuổi ra khỏi nhà.

Xây dựng tài sản và nâng cao giá trị của nhà ở và đất đai, bằng cách cải thiện quyền sở hữu đất an toàn. Với tư cách là tài sản, những ngôi nhà có thể được sử dụng cho các hoạt động tạo thu nhập, cho thuê hoặc bán lúc cấp bách, hoặc sử dụng để thế chấp vay tiền.

Tại sao nâng cấp tại chỗ thường là lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi nguời?

“Nhưng chúng tôi cần đất cho các mục đích khác nữa”Một trong những lý do được đưa ra đầu tiên để phản đối việc nâng cấp tại chỗ đối với khu vực không chính thức là phần đất bị lấn chiếm cần được dùng cho mục đích khác. Tuy nhiên các chuyên gia nhà ở ước tính trong phần lớn các đô thị châu Á, chỉ có chưa đến 20% khu định cư không chính thức tọa lạc trên phần đất thực sự cần thiết cho việc phát triển công cộng, như là đường mới, hệ thống nước thải, dự án kiểm soát lũ lụt hay các tòa nhà chính phủ. Và cách thức tiếp thị, cấp vốn và thiết kế các siêu dự án

cũng đang thay đổi, có nghĩa ngay cả những dự án này cũng thường được lên kế hoạch sơ sài và có thể điều chỉnh để tránh việc phải di dời các cộng đồng nghèo. 80% các khu định cư không chính thức còn lại là nguồn cung nhà giá rẻ hết sức cần thiết cho nhóm dân nghèo đang làm việc chăm chỉ để đóng góp cho sự phát triển của thành phố. Cho phép các cộng đồng này tiếp tục ở lại nơi họ đang sống (thay vì buộc họ di dời để xây dựng khu cửa hàng, đồ ăn nhanh hoặc khu thượng lưu) là một cách sử dụng đất công hợp lý.

PHƯ

ƠN

G P

HÁP

TIẾ

P C

ẬN &

HƯ

ỚN

G D

ẪN

Khu định cư được bố trí hợp lý hơn. Khi nâng cấp một khu định cư đông đúc, phát triển không có kế hoạch, có thể tổ chức lại các lô đất để tạo không gian cho cơ sở hạ tầng, nhà trẻ, sân chơi, trạm xá và nơi thờ cúng.

Thúc đẩy nhuệ khí và niềm tự hào. Nâng cấp nhà ở và các dịch vụ cơ bản cho cộng đồng nghèo không đơn giản chỉ là để thực hiện chức năng cơ bản của chính quyền địa phương, mà nó còn nâng cao nhuệ khí, niềm tự hào, tinh thần tham gia và tham vọng tiếp tục đầu tư vào nhà ở và khu vực lân cận của người dân.

Cải thiện thu nhập: người dân có thể sử dụng ngôi nhà đã được cải tạo của họ để tạo thu nhập: mở cửa hàng, cho thuê phòng và xưởng sản xuất tại nhà. Có một địa chỉ hợp pháp cũng giúp họ kiếm được một công việc tốt hơn trong khu vực chính thức.

Với mỗi một đô la mà chính phủ đầu tư vào nâng cấp cộng đồng, những hộ gia đình ng-hèo sẽ đầu tư thêm bảy đô la từ túi tiền của họ để tiếp tục cải thiện nhà ở của mình.

Nguồn: www.mit-edu/ urbanupgrading/



Nâng cấp do cộng đồng định hướng tại Phnom Penh, Campuchia

Trước: Sau: Cùng ngõ ấy, sau khi được nâng cấp, cống đã được sửa sang, mặt đường được lát xi măng và nhà cửa được sơn và trang trí lại với những chậu hoa ở trước nhà.

Tại Campuchia, Quỹ phát triển người nghèo đô thị (UNDF) định hướng cộng đồng đang đi đầu trong vấn đề chính sách nhà ở. Năm 2003, quỹ này đã thỏa thuận thành công để giành được hỗ trợ chính thức của chính phủ về tiết kiệm và mô hình nâng cấp định hướng cộng đồng. Giữa năm 2005, dự án hỗ trợ nâng cấp của UNDF hoàn thành ở 66 khu định cư không chính thức, làm lợi cho 6,000 hộ gia đình, hầu hết là ở Phnom Penh. Qua những cuộc hội thảo và viếng thăm qua lại, ý tưởng về nâng cấp định hướng cộng đồng đã lan tỏa ra cả đất nước. Dự án này đã được ứng dụng tại 13 thành phố, thị xã bao gồm cả Poipet, Preveng và Siem Riep. UPDF hỗ trợ quá trình nâng cấp toàn diện do cộng đồng lên kế hoạch và tự triển khai. Cách thức này không dừng lại ở việc làm đường xá, cầu cống, nhà vệ sinh và một vài sự cải thiện môi trường, mà còn bao gồm việc cung cấp cho cộng đồng những khoản vay tập thể để cải thiện nhà ở, tổ chức các hoạt động tạo thu nhập và các kế

Cộng đồng Ros Reay trước khi được nâng cấp. Ngay cả trong mùa khô, nước từ bếp, phòng tắm và vệ sinh của cư dân chảy tràn ra khiến con đường lầy lội hôi thối, mất vệ sinh .

PHO

TOS:

AC

HR

PHƯ

ƠN

G PH

ÁP TIẾP CẬN

& HƯ

ỚN

G D

ẪN

hoạch phúc lợi cộng đồng. Những dự án nâng cấp toàn diện như thế này ở Phnom Penh còn dẫn đến sự cải thiện về tình trạng sử hữu đất ở một số cộng đồng lấn chiếm.Quá trình nâng cấp nhấn mạnh vào mạng lưới giữa những khu định cư trong cùng một phường, quận, thành phố và quá trình học hỏi giữa các cộng đồng thông qua quá trình nâng cấp, và sự phối hợp với 77 chính quyền sangkat (phường) trong thành phố. Ở mức độ thấp nhất của cấp quản trị địa phương, cộng đồng nhận được sự hỗ trợ từ các nhân viên phường trong quá trình thực hiện. Người ta khảo sát tất cả cộng đồng không chính thức trong phường. Sự lựa chọn những dự án ưu tiên và việc triển khai được quản lý bởi cộng đồng, phối hợp chặt chẽ với các phòng ban ở phường trong khi kinh phí cho việc nâng cấp cộng đồng được UDPF trao trực tiếp cho các tổ chức cộng đồng.Nguồn: www.achr.net



7 nguyên tắc nâng cấp thành công1

2

3

Phải có được sự tham gia. Nâng cấp phải là một quá trình có sự tham gia, trước hết để giải quyết nhu cầu của cộng đồng do chính các thành viên cùng xác định. Đây là chìa khóa cho sự bền vững của một dự án. Nếu không có sự tham gia này, việc cải thiện cơ sở hạ tầng sẽ không được duy trì, điều kiện sẽ xấu đi, người dân sẽ trở nên thất vọng với chính quyền địa phương và việc đầu tư nâng cấp sẽ trở nên lãng phí. Cộng đồng càng tham gia nhiều vào mỗi giai đoạn của quá trình này, thì kết quả sẽ càng tốt hơn.Phải được thực hiện trong mối quan hệ đối tác. Lập kế hoạch và thực hiện dự án nâng cấp luôn luôn có hiệu quả hơn khi nó được thực hiện bởi cộng đồng và chính quyền địa phương. Những tổ chức phi chính phủ cũng có thể đóng một vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các tổ chức cộng đồng, cũng như cung cấp cho họ những hỗ trợ kỹ thuật cần để thiết kế cải tạo nhà ở, hoặc phát triển các dự án tạo thu nhập. Phải kèm theo sự đảm bảo về quyền sở hữu đất an toàn. Đảm bảo quyền sở hữu đất an toàn là một phần quan trọng trong hoạt động nâng cấp cộng đồng. Nếu không có nội dung này, tình trạng dễ bị tổn thương trước khả năng bị di dời sẽ khiến người dân không muốn đầu tư thêm cho ngôi nhà và môi trường sống. Đôi khi quyền sở hữu được cấp cho hộ gia đình riêng lẻ dưới hình thức giấy chứng nhận hoặc hợp đồng cho thuê, sau khi ranh giới đã được đo và ghi lại. Cấp quyền sở hữu đất cho phụ nữ trụ cột gia đình thay vì cho nam giới có thể bảo vệ họ và con cái khỏi những mối đe dọa bị bỏ rơi hoặc vô gia cư, và cho họ một tài sản mà họ có thể sử dụng để tạo thu nhập. Sở hữu đất được cấp cho tập thể, cho cả cộng đồng như một phương tiện để ngăn chặn sự buôn bán đất thiếu kiểm soát và giúp xây dựng những tổ chức cộng đồng mạnh hơn (Xem “Quyền sở hữu đất cá nhân và tập thể” trong trang kế tiếp).

Làm cho việc nâng cấp trở thành một phần quan trọng của giải phápViệc nâng cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng và đảm bảo quyền sở hữu đất an toàn ở những khu vực không chính thức cần trở thành một phần quan trọng của bất cứ chiến lược nào của chính phủ nhằm đáp ứng nhu cầu của người nghèo về nhà ở giá phải chăng.

PHƯ

ƠN

G P

HÁP

TIẾ

P C

ẬN &

HƯ

ỚN

G D

ẪN

PHO

TO: C

ASE

TH

AIL

AIN

D

PHO

TO: A

CH

R



4

5

6

Quyền sở hữu đất cá nhân hay tập thểTrong những cộng đồng với mật độ dân số cao và nhiều lô nhà nhỏ, sở hữu đất tập thể trở thành lựa chọn số một của người nghèo bởi rất nhiều lý do.Trước đây, các chương trình hợp thức hóa khu ổ chuột chỉ cấp quyền sử dụng đất cho những hộ gia đình cá thể. Nhưng hình thức này lại mất nhiều thời gian, tốn kém và là miếng mồi ngon cho nạn tham nhũng. Thay đổi luật pháp có

thể phần nào giải quyết được vấn đề. Cơ quan lập pháp tỉnh Sindh, Pakistan đã thông qua đạo luật Sindh Katchi Abadi, trong đó cho phép người dân ở khu định cư lấn chiếm có thể thuê đất lâu dài. Tỉnh cũng thành lập một cơ quan có tên là Ủy ban Sindh Katchi Abadi để quản lý việc hợp thức hóa sở hữu và quá trình nâng cấp khu định cư.(Xem hướng dẫn nhanh Phần 3 về đất đai)

7

PHƯ

ƠN

G PH

ÁP TIẾP CẬN

& HƯ

ỚN

G D

ẪN

Cộng đồng có đóng góp. Để dự án nâng cấp thành công, cộng đồng cần tham gia đóng góp chi phí ở một mức độ nào đó. Kinh nghiệm cho thấy điều này tăng cường tính sở hữu của cộng đồng đối với quá trình nâng cấp. Sự đóng góp có thể là về tài chính (tiền mặt hoặc các khoản vay cộng đồng), hoặc nó có thể dưới hình thức đóng góp lao động hoặc vật liệu xây dựng, hoặc là cả hai. Việc nâng cấp cho kết quả tốt nhất khi đóng góp của cộng đồng được bổ sung bởi một số loại trợ cấp, từ các tài trợ hoặc các quỹ dự án công. (Xem Hướng dẫn nhanh Phần 5 về Tài chính nhà ở). Nâng cấp trong mức tài chính cho phép. Số tiền mà các hộ gia đình có thể đóng góp sẽ giúp xác định phạm vi và nội dung của gói nâng cấp. Nếu chương trình nâng cấp đi kèm với nhiều loại thuế hoặc lệ phí sử dụng cao mà người dân không có khả năng chi trả, họ có thể sẽ không sử dụng hoặc duy trì các cơ sở vật chất đó, hoặc đơn giản họ có thể di chuyển đến các khu định cư khác với giá cả phải chăng hơn. Dự án phải có tính bền vững về tài chính. Tính bền vững xuất phát một phần từ cách việc nâng cấp được cấp vốn. Tốt nhất là sử dụng kinh phí đóng góp từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm đóng góp của thành viên cộng đồng, trợ cấp và các khoản vay từ chính phủ, và có thể cả hỗ trợ từ các tổ chức phát triển quốc tế và địa phương. Để đảm bảo việc duy tu và quản lý các cơ sở hạ tầng sau nâng cấp, việc xây dựng hạ tầng cần phải được thực hiện trong sự gắn kết cộng đồng và tổ chức (Xem Hướng dẫn nhanh Phần 6 về Những tổ chức dựa vào cộng đồng) và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương. Phải là một phần của chiến lược phát triển đô thị lớn hơn. Các dự án nâng cấp cộng đồng phải được coi là một phần quan trọng của tầm nhìn rộng hơn cho tương lai phát triển của thành phố. Các dự án không nên được triển khai khẩn cấp và riêng lẻ, mà nên là một phần của kế hoạch quản lý đô thị tổng thể để hướng tới các giải pháp cho vấn đề nhà ở trên qui mô thành phố.



Nâng cấp nhà ở từ nguồn tài chính của nhân dân ở Huế, Việt Nam

Một ví dụ điển hình về sự phối hợp bền vững giữa trợ cấp và đóng góp của người dân là ở phường Phú Bình, thành phố Huế, Việt Nam. Phú Bình là một vùng nghèo và thường xuyên bị lụt lội trong suốt mùa mưa, kèm theo là bệnh dịch. Những người dân sống trong hẻm Xóm phàn nàn về những khó khăn của họ trong một số cuộc họp. Từ kết quả của những cuộc họp đó, lãnh đạo cộng đồng thuyết trình với chính quyền địa phương về một bản đề xuất nâng cấp con hẻm và yêu cầu sự hỗ trợ về tài chính. Sau khi có sự đồng ý của Ủy ban nhân dân cấp thành phố và quốc gia, chính quyền địa phương đồng ý cho lát đường tại hẻm Xóm, nhưng chỉ có thể cấp 30% chi phí mà họ yêu cầu. Cộng đồng địa phương thảo luận về 70% chi phí còn lại và người dân đồng ý đóng góp mỗi hộ trong 16 hộ gia đình sống dọc theo con hẻm khoảng 140,000 (khoảng 9 Đô la). Thay vì trả bằng tiền mặt, nhân dân quyết định

mỗi hộ có thể vay khoản này (không có lãi suất) từ quỹ tiết kiệm và tín dụng của cộng đồng được thành lập với sự hỗ trợ của ENDA (Tổ chức Phát triển môi trường ở thế giới thứ ba). Mỗi ngày những người vay sẽ tiết kiệm 3000 đồng (20 cent) để nộp cho lãnh đạo cộng đồng. Cứ 10 ngày, ban quản lý dự án lại đến thu tiền tiết kiệm từ lãnh đạo cộng đồng. Những người không đủ khả năng vay tiền vì thu nhập thấp và không ổn định thì đóng góp bằng

công sức lao động. Khi mà việc lát đường ở hẻm Xóm hoàn thành, tất cả mọi người đều công nhận rằng cuộc sống được cải thiện đáng kể và dự án đó đã khuyến khích mọi người tiến hành nhiều hoạt động cải tạo hơn, bắt đầu bằng việc làm sạch những đống rác thải gần đó. Dự án này đồng thời cũng khuyến khích chính quyền địa phương áp dụng công thức 70%-30% với 18 con hẻm khác ở quận Phú Bình.Nguồn: UN-Habitat, 2006

PHƯ

ƠN

G P

HÁP

TIẾ

P C

ẬN &

HƯ

ỚN

G D

ÂN

PHO

TOS:

AC

HR



Những việc nên làm Những việc không nên làm

Thúc đẩy quản lý đô thị hiệu quả trong các dự án, trong cộng đồng và trong thành phố.Thiết lập những khung thể chế cho phép những đối tác và các bên liên quan cùng tham gia vào quá trình. Triển khai và theo dõi thực hiện chiến lược phát triển thành phố vì người nghèo. Khuyến khích những ý tưởng xuất phát từ bản thân những người sống trong khu ổ chuột, và công nhận vai trò của phụ nữ. Đảm bảo quyền sở hữu đất an toàn, củng cố quyền cư trú và hợp pháp hoá những khu định cư không chính thức.Liên kết người thuê nhà và chủ sở hữu trong việc tìm ra những biện pháp để giải quyết những lợi ích thập thể.Áp dụng cách tiếp cận từng bước trong việc nâng cấp.Kết hợp tài chính đô thị, trợ cấp chéo và những đóng góp từ người hưởng lợi để đảm bảo nguồn tài chính cho việc nâng cấp.Thiết kế và thương lượng kế hoạch di dời chỉ khi thực sự cần thiết, khi không còn cách nào khác.Kết hợp hoạt động nâng cấp với tạo công ăn việc làm và phát triển kinh tế địa phương.Phát triển những khu đô thị mới bằng cách tạo điều kiện tiếp cận với đất đai và cơ sở hạ tầng cơ bản.

Source: UN-Habitat, 2003.

Cho rằng những khu ổ chuột sẽ tự động biến mất cùng với tăng trưởng kinh tế.

Đánh giá thấp đóng góp quan trọng của chính quyền địa phương, chủ đất, lãnh đạo cộng đồng hay dân cư trong khu định cư trong quá trình nâng cấp.

Tách việc nâng cấp ra ngoài các nội dung đầu tư quy hoạch và quản lý đô thị.

Không coi trọng những yêu cầu đặc biệt của những nhóm dễ bị tổn thương trong quá trình nâng cấp.

Tiến hành di dời cưỡng chế không theo luật.

Phân biệt đối xử với những người thuê nhà hoặc khuyến khích một lựa chọn sở hữu duy nhất.

Đặt ra những tiêu chuẩn và qui định không thực tế đối với người nghèo.

Dựa vào trợ cấp của chính phủ hoặc dựa hoàn toàn vào đóng góp của dân cư ổ chuột.

Đầu tư nguồn lực công vào những kế hoạch nhà ở xã hội quy mô rộng.

Coi việc nâng cấp khu ổ chuột chỉ như một vấn đề xã hội.

Cung cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ mà người nghèo không đủ khả năng chi trả.

Nâng cấp: Những việc nên làm và Không nên làm

Nguồn: UN-HABITAT, 2002

PHƯ

ƠN

G PH

ÁP TIẾP CẬN

& HƯ

ỚN

G D

ÂN



7 bước của một dự án nâng cấp điển hình:

1 Lựa chọn khu định cư để nâng cấpLựa chọn khu định cư nào để nâng cấp đòi hỏi việc so sánh các ưu tiên. Thông thường thì những nhà quy hoạch của chính phủ chịu trách nhiệm xác định khu định cư phù hợp để nâng cấp, thường bị ảnh hưởng bởi hệ thống chính trị địa phương. Sự tham gia của những cộng đồng nghèo, những tổ chức phi chính phủ và các bên tham gia vào quá trình này sẽ rất có ý nghĩa. Họ thường xem xét những gì khi lựa chọn khu định cư để nâng cấp? Sự sẵn sàng tham gia của người dân, điều kiện cơ sở vật chất cụ thể, chi phí, vấn đề sở hữu đất và bối cảnh phát triển đô thị lớn hơn.Đạt được một hiệu ứng biểu hiện tốt cũng có thể là một nhân tố để lựa chọn cộng đồng, đặc biệt là khi dự án có những điểm mới. Thường thì những khu ổ chuột dễ

2 Tăng cường tổ chức nội bộ của cộng đồngTăng cường tổ chức nội bộ của cộng đồng là một bước quan trọng. Là nhân tố then chốt trong quá trình nâng cấp, cộng đồng phải đảm bảo việc nâng cấp đáp ứng nhu cầu của tất cả thành viên chứ không chỉ một vài thành viên của cộng đồng. Và cộng đồng phải đàm phán được với những nhà quy hoạch, xác định và trình bày nhu cầu của chính mình và tham gia vào tất cả các giai đoạn từ quy hoạch, thực hiện đến duy tu bảo dưỡng.

Đôi khi một tổ chức cộng đồng mới có thể được thành lập nếu trong cộng đồng chưa có tổ chức nào (Xem Hướng dẫn nhanh Phần 6 về Những tổ chức dựa vào cộng đồng). Tuy nhiên dự án có thể triển khai thuận lợi hơn rất nhiều nếu trong cộng đồng đã có sẵn một tổ chức nào đó để đóng vai trò đối tác trong dự án và giúp

thành viên cộng đồng tham gia đầy đủ vào quá trình nâng cấp. Trong một số trường hợp, dự án có thể huy động sự tham gia của nhiều hơn một tổ chức cộng đồng, ví dụ nhóm thanh niên cộng đồng, nhóm thiểu số hoặc dân tộc, nhóm phụ huynh hay người già hay nhóm thuê trọ. Những tổ chức phi chính phủ có thể đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng năng lực cho các tổ chức cộng đồng này.

PHƯ

ƠN

G P

HÁP

TIẾ

P C

ẬN &

HƯ

ỚN

G D

ẪN

PHO

TO: A

CH

R

Một dự án nâng cấp có thể là một cơ hội quý báu để cộng đồng phát triển sức mạnh tập thể của họ, thông qua nhưng hoạt động thực tế cụ thể, đồng thời giúp họ xây dựng mối quan hệ tốt hơn với chính quyền địa phương.

nâng cấp nhất sẽ được chọn trước. Cư dân các khu này có sẵn quyền sở hữu đất có thể chuyển giao, có các tổ chức cộng đồng vận hành tốt và có thể dễ dàng liên kết vào các trục hạ tầng cơ bản. Ngoài ra, những khu định cư nghèo nhất hoặc có môi trường xuống cấp nhất cũng được ưu tiên hàng đầu.



Hàng loạt cuộc họp giữa những bên liên quan sẽ là công cụ hữu hiệu nhất để thực hiện chương trình nâng cấp, đảm bảo tất cả mọi người biết chương trình sẽ mang đến cho họ những gì, đồng thời thiết lập cơ chế có thể được sử dụng trong suốt giai đoạn hoạch định và triển khai dự án. Những cuộc họp này nên có một chương trình nghị sự mở và khung thời gian mở để mọi người có thể tự do phát biểu và góp ý. Không nên có một vài người trình bày gói nâng cấp đã được xác định trước, và để cho những bên liên quan lựa chọn chấp nhận hoặc từ chối.

Đôi khi các phương án nâng cấp được ban tổ chức đưa ra trình bày và thảo luận trong các cuộc họp nhằm giúp phá tan sự e ngại ban đầu và khiến mọi người phải suy nghĩ. Các thành viên cộng đồng và

Bước tiếp theo là tiến hành một cuộc khảo sát chi tiết và lập bản đồ cộng đồng kèm theo bản vẽ chi tiết hiện trạng khu định cư trong đó hiển thị tất cả các ngôi nhà, địa điểm lấy nước, tiện ích và các khu vực có vấn đề. Đây là một cách để có được những thông tin chính xác về cơ sở vật chất và kinh tế xã hội.Những thông tin này sẽ đóng một phần quan trọng trong việc phát triển kế hoạch nâng cấp. Trên thực tế, thành viên cộng đồng hiểu biết về khu định cư của họ nhiều hơn so với bất cứ người ngoài nào. Vì vậy, nên để chính tổ chức cộng đồng tiến hành cuộc điều tra kiểu này. Đây là một cách khác để mở rộng sự tham gia của người dân và xây dựng các kỹ năng tìm hiểu những vấn đề riêng của chính họ. Một vài hỗ trợ đơn giản về mặt kỹ thuật từ các tổ chức phi chính phủ hoặc chính quyền địa phương có thể giúp người dân thiết kế một bảng câu hỏi tốt, lập bản đồ định

3 Tổ chức họp để các bên liên quan tham gia

4 Khảo sát mọi khía cạnh của cộng đồng

các bên liên quan khác có thể phản hồi ý tưởng của họ đối với các bản đề cương nâng cấp. Với một chút hỗ trợ kỹ thuật từ kiến trúc sư và các nhà tổ chức cộng đồng, người dân có thể đưa ra phương án riêng của họ với ý tưởng riêng về xây dựng nhà, hạ tầng, bố trí khu dân cư và môi trường tự nhiên.

cư chính xác và thu thập dữ liệu cần thiết cho việc nâng cấp. Bản khảo sát và quá trình làm bản đồ sẽ xây dựng năng lực cho người dân và đồng thời thu hút sự quan tâm và củng cố những tổ chức của chính họ.

PHO

TO: U

NES

CA

P

Cộng đồng càng đưa nhiều yêu cầu và ý kiến riêng của họ vào trong quá trình xem xét hoạch định dự án nâng cấp thì chất lượng của kế hoạch càng tốt. Những kế hoạch đã làm trước của người ngoài thường không được chấp nhận bởi cộng đồng vì họ chưa được tham gia quá trình chuẩn bị.

PHƯ

ƠN

G PH

ÁP TIẾP CẬN

& HƯ

ỚN

G D

ẪN



Chi phí của từng khoản sẽ hết bao nhiêu tiền? Ai sẽ chi cho cái gì ? Những khoản tiền này sẽ tiêu như thế nào? Ai sẽ mua vật liệu? Tài chính sẽ được quản lý như thế nào?

Việc lập kế hoạch này rất cần sự tham gia của các thành viên cộng đồng, các tổ chức phi chính phủ hỗ trợ và các cơ quan chính quyền địa phương. Việc cộng đồng tổ chức các ủy ban quản lý các khía cạnh khác nhau của qui trình lập kế hoạch này là bước chạy thử làm cơ sở cho việc quản lý sự phát triển của cả cộng đồng trong những năm tiếp theo. Cộng đồng càng tham gia nhiều thì dự án càng có nhiều cơ hội thành công.

Bước này bao gồm việc ra bản vẽ cuối cùng về cách bố trí trong cộng đồng và cơ sở hạ tầng, thiết kế nhà ở và các tiện ích cộng đồng, đặt ra lịch trình xây dựng và hệ thống hợp đồng lao động, và thiết lập hệ thống trong cộng đồng để duy trì những cải tiến sau khi dự án kết thúc. Giai đoạn này cũng bao gồm việc chuẩn bị kế hoạch tài chính, ước lượng chi phí, và lập kế hoạch chi tiêu cho toàn bộ dự án:

PHOTO24 - A

5 Thiết kế tất cả các khía cạnh của kế hoạch nâng cấp

Cộng đồng đóng vai trò hoạch địnhBonkai là một cộng đồng lấn chiếm có tuổi đời 30 năm với 566 hộ gia đình, những người đã từng phải sống trong những điều kiện cực kỳ đông đúc ở trung tâm Bangkok, trên khu vực đất công thuộc quyền sở hữu của Cục bất động sản hoàng gia. Sau vụ hỏa hoạn phá hủy một nửa khu định cư năm 2001, người dân đã sử dụng cuộc khủng hoảng này để đàm phán gia hạn hợp đồng thuê tập thể thêm 30 năm tiếp theo và bắt tay xây dựng kế hoạch nâng cấp toàn bộ khu định cư, với sự hỗ trợ của chương trình nâng cấp cộng đồng Baan Mankong. Để một số lượng lớn hộ gia đình có thể sinh sống trên một khu đất nhỏ, cộng đồng đã hợp tác với những kiến trúc sư trẻ để phác thảo một quy hoạch hiệu quả với những ngõ nhỏ và những nhà 3 tầng khép kính xây trên lô đất rộng có 24 m2. Để làm cho nhà mới rẻ nhất có thể, họ thiết kế tầng trên cao hơn bình thường với một gác xép, để sau này có thể dễ dàng xây lên thành một tầng 3 hoàn chỉnh. Cộng đồng đã chọn nhà thầu xây dựng những ngôi nhà trong giai đoạn 1, nhưng để giảm chi phí, xây dựng nhà trong giai đoạn 2 và 3 chính những thành viên trong cộng đồng làm lấy. Một ngôi nhà hoàn chỉnh có chi phí khoảng 5,500 USDNguồn: www.codi.or.th

Không chỉ nâng cấp về cơ sở vật chấtKhi cộng đồng lập kế hoạch nâng cấp khu định cư, quá trình này cần vượt ra ngoài những khía cạnh cơ sở vật chất như nhà ở và cơ sở hạ tầng. Nếu việc nâng cấp có thể bao hàm cả phát triển môi trường và kinh tế xã hội, thì hình thức nâng cấp toàn diện này sẽ mang đến một cuộc sống tốt đẹp hơn cho người dân trên nhiều khía cạnh.

PHƯ

ƠN

G P

HÁP

TIẾ

P C

ẬN &

HƯ

ỚN

G D

ẪN

PHO

TO: U

RD

C M

ON

GO

LIA



Quá trình cộng đồng không nên chấm dứt khi công việc nâng cấp về vật chất được hoàn thành. Việc bảo trì các hạng mục đã được cải thiện cũng là một nhiệm vụ quan trọng mà cộng đồng phải đảm đương.Một dự án nâng cấp thành công có thể giúp cộng đồng tự tin và khuyến khích họ tiếp tục tham gia lập kế hoạch và thực hiện mọi dự án trong tương lai, không chỉ cải thiện về vật chất mà còn về kinh tế, xã hội như doanh nghiệp cộng đồng, quỹ phúc lợi do cộng đồng quản lý, hệ thống chăm sóc sức khỏe, hoạt động thanh niên hay những nhóm cho người già. Tiếp tục cuộc họp cộng đồng còn trở thành nền tảng cho việc xây dựng kế hoạch những cải thiện về đời sống cộng đồng trong giai đoạn tiếp theo, được thực hiện phối hợp với chính quyền địa phương và hỗ trợ của những tổ chức phi chính phủ.

Đây là một giai đoạn thú vị khi cuối cùng việc xây dựng cũng được thực hiện và khu ổ chuột được chuyển hóa thành một khu dân cư sạch sẽ với đầy đủ dịch vụ. Trong suốt giai đoạn này, nhà ở được nâng cấp, cống được lắp đặt, hệ thống ống nước được chôn và dẫn vào từng nhà, ngõ được lát gạch, cột điện mọc lên, cây được trồng và hàng rào được sơn sửa. Tất cả những công việc này có thể hoàn thành theo những cách khác nhau. Cách trọn gói thứ nhất là ký hợp đồng trọn gói bằng cách đấu thầu để thuê một nhà thầu hoặc một tổ chức phi chính phủ. Cách thứ hai là dự án được xây dựng toàn bộ bởi chính thành viên trong cộng đồng - họ đóng góp sức lao động và quản lý một cách tập thể. Tuy nhiên, thông thường thì những công việc này được hoàn thành bởi sự kết hợp của cả hai cách trong đó người dân làm những gì họ có khả năng và đấu thầu phần công việc nặng hơn, có yêu cầu chuyên môn và kỹ thuật đặc thù.

6 Thực hiện nâng cấp

7 Tiếp tục các cuộc họp như một nền tảng cho những công việc tương lai

PHOTO25 - A

Khi cộng đồng thực hiệnKhi cộng đồng Ros Reay ở Phnom Penh bắt đầu nâng cấp khu định cư của họ bước đầu tiên là lùi những hàng rào và tường ghép, làm thẳng ngõ để có chỗ lắp đặt hệ thống cống, thoát nước mưa, một công việc yêu cầu rất nhiều lao động. Hệ thống này được hoàn thành bởi mỗi hộ gia đình – họ chịu trách nhiệm đào phần đất trước cửa nhà mình. Công việc đào bới diễn ra trong ánh sáng đèn lồng đến tận khuya. Ống dẫn nước hoàn thành và được thử nghiệm lần đầu tiên bởi một cơn bão to. Tất cả mọi người đều che ô đứng ngoài, mọi con mắt đổ dồn vào miệng ống thoát nước, được thông báo là “chảy một cách tuyệt vời”. Những con ngõ sau đó được lát gạch, hoa và cây cối được trồng dọc theo đường đi, và tất cả mọi ngôi nhà đều được sơn những màu tươi mới.Nguồn: ACHR

PHO

TO: A

CH

R

PHƯ

ƠN

G PH

ÁP TIẾP CẬN

& HƯ

ỚN

G D

ẪN



Những câu hỏi mà bạn nên hỏi về dự án nâng cấp1 Khi bắt đầu

2 Khi xây dựng dự án

3 Khi tổ chức xây dựng

4 Về quản lý, đánh giá và học hỏi• Những bài học của dự án được ghi

chép lại thế nào? Ai làm việc đó?• Những bài học được kết hợp sử dụng

như thế nào?• Những chỉ số gì được dùng để đánh giá?

Danh mục

• Dự án có phủ hợp với kế hoạch tổng thể phát triển thành phố hay không?

• Việc nâng cấp được xem xét như thế nào trong dự án?

• Dự án có giải quyết được những vấn đề về bền vững không?

• Dự án có nhạy cảm trước những tác nhân văn hóa không?

• Những năng lực về thể chế và nhân viên có phù hợp với phạm vi và quy mô của dự án không?

• Vị trí đó có phù hợp để nâng cấp không?• Cơ cấu tổ chức có bao gồm sự phối hợp

đầy đủ và hỗ trợ chính trị không?• Tài chính có vững vàng không? Nguồn tài

chính có đủ để thực hiện hết chương trình không?

• Qui mô có phù hợp với khả năng chi trả của các hộ gia đình không và liệu họ có sẵn sàng trả tiền cho việc cải thiện không?

• Liệu pháp luật và những quy định có cần phải sửa đổi không?

• Có những dàn xếp gì về sở hữu?

• Những vấn đề cơ bản và những đánh đổi quan trọng trong chương trình nâng cấp là gì?

• Loại hình cơ cấu thể chế nào sẽ quản lý dự án?

• Những nhu cầu khác nhau của nam giới và phụ nữ trong cộng đồng có được xem xét không?

• Những người thuê nhà và chủ đất trong khu định cư được đối xử như thế nào trong dự án?

• Có những chính sách và thủ tục gì cho việc tổ chức lại, điều chỉnh lại và hợp pháp hóa những lô đất tư nhân?

• Có những lựa chọn gì để tài trợ của việc nâng cấp những dịch vụ và cơ sở hạ tầng cơ bản?

• Chi phí được hoàn lại như thế nào?• Chi phí sẽ được thu như thế nào?• Những khoản vay để cải thiện nhà ở sẽ

được cơ cấu như thế nào: tiền mặt/nguyên vật liệu, vật thế chấp, trả nợ?

• Điều gì sẽ xảy ra nếu mọi người không trả được những khoản vay của họ?

• Những tiêu chuẩn dịch vụ nào sẽ được sử dụng?

• Những lựa chọn thay thế nào cho dịch vụ, ví dụ như sử dụng những nhà cung cấp không chính thức quy mô nhỏ?

• Quá trình nâng cấp có hỗ trợ những sáng kiến của địa phương trong quá trình xây dựng.

• Làm sao để đảm bảo tính liên tục về nhân viên và đại diện của cộng đồng?

• Vai trò của các bên liên quan nhà nước là thế nào trong quá trình xây dựng?

• Những tổ chức phi chính phủ và thành viên cộng đồng có vai trò gì trong suốt quá trình triển khai?

Nguồn: website Nâng cấp các cộng đồng thành phố

• Lợi ích của ai được đảm bảo? Ai trả tiền?• Hệ thống báo cáo sẽ được xây dựng như

thế nào?• Có những chính sách gì về di dời và

giãn dân?

PHƯ

ƠN

G P

HÁM

TIẾ

P C

ẬN &

HƯ

ỚN

G D

ẪN



Trên thực thế, đôi khi tái định cư cộng đồng không chính thức là điều không thể tránh khỏi. Khi tái định cư là lựa chọn duy nhất, nó nên diễn ra với sự đồng ý của hầu hết người dân. Nếu không có sự đồng ý, tái định cư có thể trở thành cưỡng chế di dời. Trong những năm gần đây, các dự án lớn tại nhiều thành phố Châu Á đã lấy mất chỗ ở của hàng ngàn hộ gia đình nghèo. Nhiều trong số đó được tài trợ bởi các tổ chức cho vay đa phương như ADB và Ngân hàng Thế giới với những điều khoản chặt chẽ để đảm bảo người dân được tái định cư đúng cách và tự nguyện. Ngay cả như vậy, hầu hết các dự án này đã không nhận được sự hợp tác hoặc ủng hộ của những người bị tái định cư:

Ấn Độ: dự án cải thiện Kênh Kolkata, tái phát triển bờ sông Jumuna ở Delhi

Pakistan: đường cao tốc sông Lyari Bangladesh: xóa bỏ khu ổ chuột

ở Dhaka Indonesia: dự án kiểm soát lũ trên

sông tại Surabaya; dự án cải tạo vịnh Jakarta

Philippines: đường sắt Bắc và Nam, khôi phục sông Pasig, đường Laguna Lake Ring và dự án kiểm soát lũ Camanava tại vùng thành phố Manila.

Cung cấp nhà ở thay thế cho TẤT CẢ cư dân ổ chuột trong thành phố là việc mà không một chính phủ nào có thể làm một mình. Vào những năm 1970, Hội đồng xóa bỏ Khu ổ chuột Tamil Nadu ở Ấn Độ cho rằng họ có thể xây đủ nhà ở được trợ cấp để tái định cư cho cả hàng triệu cư dân ổ chuột trong tiểu bang và do đó “xoá bỏ” được những khu nhà ổ chuột. Tuy nhiên, việc xây dựng số lượng lớn nhà mới được trợ cấp nằm ngoài khả năng tài chính và quản lý, vì nó vượt ra ngoài khả năng của hầu hết các chính phủ trên khắp thế giới. Tỷ lệ đô thị hóa và di cư từ nông thôn ra đô thị trong hầu hết các nước đang phát triển quá cao, với số lượng quá lớn, nhu cầu về nhà ở giá cả phải chăng lại còn lớn hơn, và không có đủ tiền để xây dựng nhà ở cho tất cả người nghèo đô thị, những người sống trong khu ổ chuột, chưa kể cả nhưng người tiếp tục đổ vào thành phố. (Xem Hướng dẫn nhanh Phần 1 về Đô thị hóa).

Tái định cư không nên là lựa chọn đầu tiên Di dời người dân ra khỏi nhà của họ tại khu nhà ổ chuột và tái định cư ở những chỗ khác không bao giờ nên là lựa chọn đầu tiên của các nhà hoạch định chính sách. Tái định cư hầu như phá hủy các mạng lưới xã hội, phá vỡ cộng đồng, làm giảm đáng kể khả năng kiếm sống của người dân, làm tăng chi phí đi lại, gián đoạn việc học tập của trẻ em và nói chung là tăng đói nghèo.Bởi vì nhà ở đô thị cho người thu nhập thấp khá khan hiếm, xóa bỏ khu nhà ổ chuột và tái định cư gây ra tổn thất ròng về nhà ở mà không ai có đủ tiền bù đắp, khiến cho vấn đề thiếu nhà ở trở nên trầm trọng hơn.

PHƯƠNG ÁN 2: Tái định cư

“Kinh nghiệm cho thấy chi phí phát triển nhà ở mới lớn hơn 10-15 lần chi phí để nâng cấp nhà ở, môi trường sống và khu định cư đã được người dân đầu tư nhiều.” Nguồn: www.achr.net

PHƯ

ƠN

G PH

ÁM TIẾP C

ẬN & H

ƯỚ

NG

DẪN



Quản lý quá trình tái định cư bằng sự tham giaSự gián đoạn do tái định cư ảnh hưởng rất nhiều đến cuộc sống của người dân khu ổ chuột. Vì vậy, điều quan trọng là bất cứ ai quản lý việc tái định cư cần sớm xây dựng lòng tin. Làm thế nào để thực hiện điều này? Nếu người dân phản đối tái định cư và từ chối rời khỏi nhà, thì việc cố gắng phá hủy nhà của họ sẽ trở thành cưỡng chế di dời. Chiến lược chủ yếu xây dựng lòng tin là mời

những cư dân trong diện di dời tham gia vào mọi khía cạnh của quá trình lập kế hoạch tái định cư, từ khi thông báo lần thứ nhất đến khi thực sự chuyển đến nhà mới. Sự tham gia của cộng đồng rất quan trọng để tránh phá hủy sinh kế và mạng lưới xã hội vốn giúp họ tồn tại. Chỉ có sự tham gia mới có thể giảm thiểu xung đột trong quá trình tái định cư.

Tái định cư có sự tham gia ở Surabaya, Indonesia

Chính phủ Indonesia bắt đầu thực hiện Chương trình cải thiện Kampung (KIP) từ thập kỷ 1970 để nâng cấp tại chỗ các khu định cư không chính thức. Tại Surabaya, một số hộ gia đình trong một kampung phải di dời, để giảm mật độ của khu định cư và mở rộng đường và lối đi.Chính phủ giao một lô đất ngay cạnh đó cho những người di dời để xây chung cư. Với sự hỗ trợ kỹ thuật của giảng viên và sinh viên của khoa thực nghiệm Nhà ở và Định cư con

người, Học viện công nghệ Surabaya (ITS), những hộ gia đình này tự thiết kế căn hộ của họ. Đề án của họ bao gồm những hành lang rộng để tái tạo một không gian “phố” cộng đồng ở mỗi tầng và một khu chợ chung tại tầng trệt, những quầy hàng nhỏ được giao cho những ai muốn kinh doanh thực phẩm và bán đồ tạp phẩm.

Nguồn: Những Kampung xanh, sạch của Surabaya: KIP tại Surabaya. 1991

PHƯ

ƠNG

HƯ

ỚNG

TIẾ

P CẬ

N &

HƯỚ

NG D

ẪN

PHO

TO: A

CH

R



Tái định cư bằng quan hệ đối tác tại Mumbai, Ấn Độ

Tái định cư với quy mô lớn không nhất thiết phải kèm theo tranh chấp và đối kháng. Để cải thiện hệ thống đường sắt ở ngoại ô Mumbai, một vài khu ổ chuột gần đường tàu đã bị chỉ định phá dỡ theo dự án giao thông đô thị do Ngân hàng Thế giới cấp vốn. Với sự giúp đỡ của tổ chức phi chính phủ địa phương - Hội Phát triển các trung tâm tài nguyên, Liên đoàn Quốc gia của Cư dân ổ chuột và Hợp tác xã Mahila Milan, 1400 hộ gia đình đã tham gia đàm phán để có được khu nhà ở mới với sự sở hữu lâu dài cách đó chỉ vài km.

Quá trình tái định cư được quản lý hoàn toàn bởi những người dân bị ảnh hưởng, trong mối quan hệ đối tác gần gũi với tất cả những bên liên quan. Quá trình này đã trở thành một hình mẫu quan trọng, chỉ ra rằng khi mà cộng đồng bị ảnh hưởng trở thành nhân vật trung tâm của mọi bước quy hoạch tái định cư, thì giải pháp cuối cùng có thể thỏa mãn nhu cầu nhà ở của cả bản thân họ cũng như nhu cầu phát triển của thành phố nói chung.

PHOTO29 - A

Giải pháp “cả hai cùng có lợi”Dự án di dời để xây dựng đường sắt tại Mumbai cho thấy, cải thiện cơ sở hạ tầng của thành phố không cần phải được thực hiện bằng cưỡng chế di dời người nghèo, mà chỉ cần một chút sáng tạo và hợp tác, là thành phố có thể cung cấp nhà ở an toàn, kiên cố cho người nghèo thuộc đối tượng bị dời bởi dự án.

PHO

TOS:

AC

HR

PHO

TOS:

AC

HR

Tái định cư có sự tham gia ở Surabaya, Indonesia

PHƯƠ

NG HƯ

ỚNG

TIẾP CẬN & HƯỚ

NG DẪN

Một phần của quá trình đòi hỏi người dân khảo sát những hộ gia đình ở khu vực đường tàu, đánh số nhà, vẽ bản đồ những khu bị phá dỡ, xác định nhu cầu và tổ chức nhân dân thành 27 đội hợp tác nhà ở. Mỗi hội này đi thăm quan khu định cư mới của họ để xác định nhu cầu và bắt đầu xây dựng nhà ở tạm thời mà họ đã thiết kế để ở trong khi đó khu nhà ở 5 tầng mới của họ được chính phủ xây dựng (một phần được trợ cấp bởi chính phủ và một phần do chính những hộ gia đình này trả từ những khoản vay lãi suất thấp). Đến ngày di dời, những hộ gia đình này khóa cửa nhà cũ, mang theo vật dụng của mình đến ở những căn hộ tạm thời ở nơi mới.



Đặt người dân vào vị trí trung tâm của quá trình tái định cưHầu hết các cộng đồng nghèo không muốn cản trở một dự án phát triển đô thị quan trọng nếu dự án này thực sự vì mục đích tốt đẹp. Nhưng nếu nhu cầu của họ không được tôn trọng, và quá trình di chuyển để nhường chỗ cho dự án được thực hiện mà không có sự tham gia của họ, họ có thể sẽ không hợp tác.

Sự tham gia trực tiếp và thực sự của người dân trong mọi giai đoạn tái định cư là cách tốt nhất để bảo đảm rằng quá trình căng thẳng vì mất nhà và phải di dời được thực hiện trong sự hợp tác và không có xung đột. Cư dân phải được tham gia vào tất cả các bước của quy hoạch, bao gồm xác định ngày tháng di dời, tổ chức vận chuyển, lựa chọn khu định cư mới, thiết kế bố trí cộng đồng, nhà ở, các hệ thống cơ sở hạ tầng và quản lý quá trình phân bổ. Cư dân cũng cần được hỗ trợ để tổ chức thành những nhóm nhỏ trong khu vực, có thể quản lý việc di chuyển, giúp tháo dỡ các ngôi nhà cũ và mang theo bất

Mâu thuẫn là không cần thiết:Khi mà cộng đồng lấn chiếm Toul Svay Prey, Phnom Penh, Campuchia đồng ý hợp tác với chính quyền thành phố và tự nguyện di dời nhà ở để nhường chỗ cho dự án thoát nước, một dự án tái định cư với tính hợp tác cao đã được đề xuất, trong đó thành viên cộng đồng là nhân vật chính lựa chọn khu đất mới và thiết kế nhà ở mới của họ.

PHO

TOS:

AC

HR

kỳ vật liệu xây dựng nào có thể sử dụng được tới các ngôi nhà mới.

Khi các cộng đồng là trung tâm của quy hoạch, việc tái định cư có thể là một quá trình hợp tác thân thiện, giúp bảo tồn sinh kế của người dân, nhóm xã hội và bảo tồn cả nhân phẩm con người. Và bản thân quá trình đàm phán tái định cư có thể là một quá trình nâng cao vị thế cộng đồng, xây dựng thêm tính cố kết, tự tin và năng lực tổ chức của cộng đồng.

PHO

TOS:

AC

HR

PHƯ

ƠNG

HƯ

ỚNG

TIẾ

P CẬ

N &

HƯỚ

NG D

ẪN



Vị trí tái định cưKhu đất được lựa chọn có thể làm nên hoặc phá vỡ dự án tái định cư

Nếu khu đất mới có chất lượng tốt và ở một vị trí tốt, việc hợp tác và tham gia của người dân sẽ diễn ra dễ dàng hơn. Nỗ lực tái định cư cho người dân mà không quan tâm đến cơ hội việc làm luôn đối mặt với sự thù địch và dẫn đến suy giảm lòng tin giữa người dân và cơ quan chính phủ. Ở tất cả các thị xã, thành phố, những vùng đất trống thuộc về các cơ quan nhà nước. Việc đàm phán giữa các cơ quan nhà nước, các nhóm cộng đồng và hỗ trợ phi chính phủ để xác định khu đất phù hợp cho việc tái định cư ở gần khu nhà ở chuột cũ có thể mất một khoảng thời gian dài. Tuy nhiên, cộng đồng hoàn toàn có thể tìm được mảnh đất ưng ý nếu biết tổ chức và chuẩn bị, tìm kiếm khu đất họ thích và kiên nhẫn thực hiện đàm phán.

Tái định cư bởi người dân ở Khon Kaen, Thái Lan

Hai điều bảo đảm cho sự thành công của quá trình tái định cư là:

1

2

Trong 40 năm, cộng đồng 146 lao động nghèo gồm những người tái chế rác, lái xe 3 bánh thuê trọ những căn phòng bằng gỗ ván từ nhà máy cưa Dynamo, ở vùng ngoại ô Khon Kaen, đông bắc Thái Lan. Mặc dù giá thuê phòng cứ tăng vùn vụt, nhưng chủ nhà chưa bao giờ cải thiện phòng ốc hoặc cung cấp các dịch vụ cơ bản, ngoài một vài nhà vệ sinh. Người dân phải mua nước và điện một cách không chính thức với giá cao từ những cửa hàng gần đó. Khi nhà máy một lần nữa tăng tiền thuê nhà, cộng đồng đã quyết định không chấp nhận mà tổ chức và lên kế hoạch để triển khai một dự án tái định cư của riêng họ, với sự hỗ trợ của Chương trình nâng cấp Baan Mankong. Đầu tiên họ xây dựng quỹ tiết kiệm tập thể và bắt đầu tìm kiếm khu đất giá phải

chăng ở gần đó. Với khoản vay từ Viện phát triển các tổ chức cộng đồng (CODI), họ mua một khu đất nhỏ, chia thành những lô nhỏ, rồi sau đó tự họ làm tất cả những công việc còn lại dựa trên sự tài trợ cơ sở hạ tầng của Baan Mankong.Nguồn: www.codi.or.th

PHO

TO: C

OD

I

Chất lượng: Một mảnh đất sẽ được coi là phù hợp cho việc tái định cư nếu nó-

cung cấp cho người dân khả năng tiếp cận với cơ sở hạ tầng cơ bản và không có những mối nguy hại về thể chất, môi trường hoặc sức khỏe.

Vị trí: khu đất mới phải cho phép người dân duy trì hoặc xây dựng lại

được sinh kế, mạng lưới xã hội và chiến lược tồn tại với sự gián đoạn tối thiểu, do đó vị trí mới cần phải gần với cơ hội việc làm, dễ dàng tiếp cận các dịch vụ công cộng như trường học, trạm y tế, các ngân hàng và các đầu mối giao thông.

PHƯƠ

NG HƯ

ỚNG


NG DẪN



Niềm tin rằng chính phủ nên có trách nhiệm trong việc xây dựng nhà ở cho người nghèo vẫn còn vững vàng một cách đáng ngạc nhiên. Người ta tin rằng việc chính phủ thiết kế, xây dựng và phân phối nhà ở (để bán hay cho thuê) là cách đảm bảo chất lượng nhà ở và sự phát triển một cách “có trật tự”.Để làm cho nhà ở vừa túi tiền người nghèo thì chi phí xây dựng và quản lý phải được bao cấp phần lớn. Rất ít các thành phố và chính phủ có được ý chí và nguồn tài chính để trả cho khoản bao cấp này, hoặc để xây dựng đủ nhà để đáp ứng một phần nhu cầu của người nghèo. Mặc dù có những hạn chế, nhưng nhiều chính phủ trên thế giới vẫn tiếp tục theo đuổi chính sách này, và nhiều khu nhà ở công cộng vẫn tiếp tục xuất hiện đâu đó trong các thành phố, và hệ thống tài chính

để giữ tiền tiết kiệm và tạo ra nguồn lực để chi trả cho những chương trình như thế này vẫn tiếp tục được thiết lập. Có một sự thật đáng buồn là ảnh hưởng của những chương trình theo kiểu truyền thống này rất nhỏ, mục tiêu đầy tham vọng khó đạt được trong khi chi phí quá cao. Nếu trợ cấp ít hoặc không trợ cấp cho mỗi đơn vị nhà thì có thể xây được nhiều nhà cùng một lúc. Thường thì nhà ở mới trở nên quá đắt đỏ và chỉ những hộ gia đình khá giả mới có thể chi trả nổi. Trong khi đó, nếu trợ giá cho một đơn vị nhà nhiều hơn thì những người nghèo mới có thể mua được nhà ở, điều đó đồng nghĩa với việc xây được ít nhà hơn.

Tạo ra những khu nhà ổ chuột do nhà nước xâyCác chương trình nhà ở do nhà nước xây dựng nhận được quá nhiều phàn nàn về khả năng tiếp cận, hệ thống dịch vụ nghèo nàn, thiết kế kém và việc xây dựng dưới tiêu chuẩn. Trong nhiều dự án, người dân chuyển vào và ra rất nhanh. Nhóm người thu nhập cao hơn thì chuyển vào và nhóm người thu nhập thấp thì chuyển ra khỏi những khu nhà của nhà nước xây dựng và trở về khu định cư lấn chiếm. Khi mà tình trạng thay đổi về cộng đồng này không diễn ra, nhà ở thường rơi vào tình trạng không được sửa chữa và trở thành một dạng nhà ổ chuột kiểu mới vì thiếu sự trùng tu của nhà nước và sự quan tâm của người dân. Ở Ấn Độ, một phần lớn của chương trình nâng cấp khu nhà ổ chuột của Bộ phận xóa nhà ổ chuột Tamil Nadu là để cải tạo những căn hộ dột nát đã được xây dựng từ 15 năm trước để tái định cư các cư dân ổ chuột.

PHƯƠNG ÁN 3: Nhà ở công do chính phủ xây dựng

Nhà ở công do chính phủ xây dựng hiện vẫn là một lựa chọn. Tuy nhiên có nhiều minh chứng ở nhiều vùng khác nhau trên thế giới cho thấy giải pháp này quá đắt đỏ đối với hầu hết các chính phủ.

PHO

TO: U

NES

CA

P

PHƯ

ƠNG

HƯ

ỚNG

TIẾ

P CẬ

N &

HƯỚ

NG D

ẪN



Chính phủ có thể cung cấp nhà ở cho tất cả mọi

người được không?Kinh nghiệm chứng minh rằng cung cấp nhà ở công quy mô

lớn không phải là một giải pháp hay

1Các thành phố Châu Âu có lịch sử dài về việc xây dựng nhà ở công để tái định cư cư dân ổ chuột nội thành. Tuy nhiên, ngày nay, các khu nhà tập thể cao tầng do chính phủ xây dựng giá rẻ và thường ở các khu vực tách biệt của thành phố đang trở thành ổ nghèo đói, tội phạm, bị tách biệt về kinh tế xã hội, đầy căng thẳng sắc tộc và tôn giáo với môi trường vật chất xuống cấp trầm trọng và kinh tế kém phát triển.

Từ nhà ở công tại Singapore và Hồng Kông 2

Những chương trình quy mô lớn để xây dựng nhà ở được trợ cấp, tiêu chuẩn hóa, và đầy đủ tiện nghi cho những hộ gia đình nghèo hiện tại và tương lai quá tốn kém đối với chính phủ ở hầu hết các nước đang phát triển cũng như những nước phát triển. Tốt hơn hết là sử dụng nguồn lực công để nâng cấp quỹ nhà ở giá phải chăng hiện có (dù những ngôi nhà này có xập xệ đến mức nào) và thực hiện một loạt những phương pháp sáng tạo để bổ sung quỹ nhà. Ý nghĩ rằng chính phủ phải là nhà cung cấp chính về nhà ở giá phải chăng cho người nghèo đô thị đến từ đâu?

Những tín đồ của chính sách xây dựng nhà ở công thường kể câu chuyện thành công của Hồng Kông và Singapore những năm 60 đầu 70 để củng cố quan điểm rằng chính phủ có thể hỗ trợ xây dựng nhà ở tươm tất, giá cả phải chăng cho tất cả người nghèo trong thành phố. Nhưng điều mà họ sẽ không nói ra đó là Hồng Kông đã từng là thuộc địa kiểu mẫu và Singapore là thành phố quốc gia, họ không phải đương đầu với ngân sách hạn hẹp như phần còn lại của thế giới. Không giống như hầu hết các thành phố Châu Á khác, Singapore giàu có không có vùng nông thôn và do đó không có những luồng người liên tiếp đổ về thành phố, đè thêm gánh nặng cho quỹ nhà ở đô thị. Và ở Hông Kông, nhà ở công cộng vẫn chiếm khoảng 50% quỹ nhà ở thành phố. Nhưng thay vì được ca ngợi, việc nhà nước liên tiếp xây dựng những căn hộ được trợ giá để bán cho dân chúng được cho là nguyên nhân của sự sụp đổ về giá bất động sản của thành phố và đổ vỡ thị trường nhà ở tư nhân. Việc sản xuất hàng loạt nhà ở công trong bối cảnh toàn cầu hóa kinh tế giờ đây thể hiện những điều không ai có thể đoán trước được khi chính sách xây dựng nhà ở công mới được đưa ra.

Từ nhà ở công ở Châu Âu

PHO

TO: G

OV

ERN

MEN

T O

F SI

NG

APO

RE

PHƯƠ

NG HƯ

ỚNG


NG DẪN



Những lợi ích của mặt bằng và dịch vụ

Nhà nước là người hỗ trợ phát triển chứ không phải người cung cấpMặt bằng và dịch vụ được sử dụng để cân bằng giữa điều kiện nhà ở tối thiểu xã hội chấp nhận được và mức mà người thu nhập thấp có thể chi trả. Trong những dự án này, nhà nước đóng vai trò ít quan trọng hơn so với trước kia trong các dự án xây dựng nhà ở công.

Trước tình hình nhà nước không thể cung cấp đủ nhà ở xây sẵn cho dân nghèo thành thị, đã có những thay đổi trong cách nghĩ ở nhiều nước trên thế giới trong đó nhà nước chuyển từ vai trò người cung cấp sang vai trò người hỗ trợ phát triển cho người nghèo. Một hình thức hỗ trợ là nhà nước cấp đất chia lô cùng với các dịch vụ cơ bản theo quy hoạch nhưng để người dân tự xây nhà của họ trên các mảnh đất được chia. Hình thức này được gọi là phương án “mặt bằng và dịch vụ”

mua đất và sẽ xây dựng từng bước. Một số dự án khác lại cấp phát miễn phí theo hình thức trợ cấp công. Có nhiều mức hỗ trợ cho đối tượng hưởng lợi: trong một vài dự án, người dân chỉ nhận được một mảnh đất trống trong khi ở những dự án khác, họ nhận được nền xây sẵn với các kết nối tiện ích và mái hoặc khung nhà kết cấu đã hoàn thiện. Các dịch vụ tiện ích cũng có nhiều loại từ nhà vệ sinh công cộng và các vòi nước dùng chung cho đến dịch vụ cấp nước máy đầy đủ đến từng lô đất.

PHƯƠNG ÁN 4: Mặt bằng và dịch vụ

PHO

TO: A

CH

R

Chiến lược áp dụng trong phương án nêu trên nhằm mục đích chia sẻ trách nhiệm cung cấp nhà ở tươm tất với giá cả hợp lý giữa nhà nước và nhân dân. Các cơ quan công quyền chỉ chịu trách nhiệm chuẩn bị mặt bằng và các hạ tầng cơ bản. Các mảnh đất chia lô sau đó được bán, thuê hoặc cấp cho các hộ gia đình được hưởng lợi để họ tự xây nhà dùng tiền vay lãi suất thấp, các vật liệu xây dựng cơ bản với sự hỗ trợ kỹ thuật của dự án và đôi khi tiền tiết kiệm của chính họ. Ở một số dự án có yêu cầu hoàn lại chi phí, người dân phải trả tiền

PHƯ

ƠNG

HƯ

ỚNG

TIẾ

P CẬ

N &

HƯỚ

NG D

ẪN

Phương án mặt bằng và dịch vụ cho phép chính phủ chia sẻ trách nhiệm cung cấp nhà ở với nhóm thu nhập thấp và do đó tiết kiệm được nguồn lực công khan hiếm.Do đã được quy hoạch nên việc cung cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ rẻ hơn so với việc tự xây dựng và bảo trì.Những người được hưởng lợi có thể kiểm soát được không gian và việc xây dựng nhà ở.Phương án này có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở của số lượng người lớn, trong khi đó vẫn đảm bảo được những tiêu chuẩn tối thiểu về an toàn và sức khỏe cộng đồng.Phương án này có thể có ích khi xem xét áp dụng cho các dự án tái định cư thiết yếu.Nếu được quy hoạch và triển khai một cách đầy đủ, nó sẽ là một giải pháp linh hoạt để đáp ứng nhu cầu nhà ở tương lai.



1

2

3

4

5

5 cách để giúp phương án mặt bằng và dịch vụ có hiệu quả hơn

Cung cấp đất ở vị trí tốt: Vị trí của một dự án mặt bằng và dịch vụ quyết định sự thành công hay thất bại. Vị trí khu đất nên gần trung tâm việc làm để có thể cung cấp những cơ hội kiếm tiền cho những người sống ở đó. Nó cũng nên ở gần những cơ sở hạ tầng cơ bản để giảm thiểu chi phí bằng cách mở rộng mạng lưới này đến dự án.

Dự án không nhất thiết phải nằm trên khu đất rộng hoặc ở rìa thành phố. Phương án mặt bằng và dịch vụ thường được phát triển ở những khu đất rộng ở ngoài rìa thành phố nơi mà những lô nhà, trường học, khu giải trí và tiện nghi xã hội có thể được phát triển theo quy hoạch. Nhưng trên thực tế, hầu hết các thành phố còn những khu đất trống ngay trong thành phố và có khả năng tiếp cận những cơ sở hạ tầng và dịch vụ hiện có dễ dàng hơn. Những vị trí nội đô như thế này có thể được phát triển với giá thành hạ mà không phải tốn nhiều chi phí đầu tư để mở rộng cơ sở hạ tầng.

Các lô đất nên được phân ra theo kích cỡ nhỏ: Bằng cách này, nhiều người có thể đến ở với chi phí thấp. Khi xác định kích cỡ các lô đất, tốt nhất nên lên kế hoạch để đáp ứng những nhu cầu khác nhau và xem những người thu nhập thấp sử dụng không gian nội thất thế nào và tối thiểu họ cần bao nhiêu đất. Những tiêu chuẩn hiện có và quy định thường không thích hợp và cẩn được xem xét lại để dự án có giá cả hợp lý hơn với người nghèo và ngăn chặn khả năng khu đất bị người có tiền chiếm đoạt trong tương lai.

Giảm chi phí dịch vụ bằng những quy hoạch tốt. Chi phí cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng cho các dự án mặt bằng và dịch vụ có thể giảm đáng kể bằng cách chia đất thành lô hình chữ nhật với mặt tiền hẹp. Đất vuông kém kinh tế nhất. Việc thiết kế đường xá, ngõ, đường nước, cống rãnh và điện nên được quyết định dựa trên mức độ hợp lý về giá cả và khả năng được chấp nhận về mặt xã hội ra sao với người dân sống ở đó. Với nhà ở thu nhập thấp, điều này có thể thực hiện được nếu có sự tham gia đầy đủ của những nhóm lợi ích vào việc quy hoạch, thực hiện và bảo trì.

Phát triển từng bước để giảm chi phí cho người dân. Một cách để làm cho những dự án kiểu này hợp lý và linh động hơn là phát triển từng bước, bắt đầu từ những cơ sở hạ tầng cơ bản có thể nâng cấp được theo thời gian. Để làm việc này, cần xác định được cơ sở hạ tầng tối thiểu để có thể đảm bảo được sức khỏe, sự an toàn và hạnh phúc cho người ở. Dự án cũng nên lập quy hoạch cho trường học, trạm xá, các công trình tôn giáo, đồn cảnh sát, mặc dù có thể không phải xây ngay lập tức. Cách tiếp cận từng bước như thế đặc biệt hữu ích cho những người dân nhập cư mới vào thành phố. PH

OTO

: AC

HR

PHƯƠ

NG HƯ

ỚNG


NG DẪN



Những vấn đề của mặt bằng và dịch vụ

Những vấn đề về mặt bằng và dịch vụ ở Karachi, Pakistan

Bắt đầu từ những năm 60, nhiều dự án mặt bằng và dịch vụ đã xuất hiện những vấn đề nghiêm trọng. Nhiều người cảm thấy rằng cách tiếp cận các dự án kiểu này dựa trên một số quan niệm sai lầm về những gì các hộ gia đình nghèo đô thị cần, những gì họ có đủ khả năng và những gì họ có thể đạt được. Mặc dù ý định ban đầu tốt đẹp song nhiều dự án đã thất bại trong việc cung cấp nhà phải chăng và có thể tiếp cận được cho nhóm đối tượng thu nhập thất nhất. Thêm vào đó, nhiều kế hoạch bị cản trở bởi tỷ lệ hoàn phí thấp của người nghèo. Người dân bị mất việc làm và thu nhập khi chuyển tới nơi ở mới trong khi lại phải trả tiền đất và xây dựng một ngôi nhà mới. Việc vận chuyển, đi lại, nước và các chi phí điện năng tăng thêm vào gánh nặng này. Vấn đề hoàn phí cũng phát sinh khi dịch vụ bị trì hoãn, cách thu phí không hợp lý và thiếu một ý chí chính trị trong vấn đề thu nợ.

Vào đầu những năm 70, cơ quan phát triển Karachi (KDA) soạn thảo một kế hoạch mặt bằng và dịch vụ lớn nhằm cung cấp nhà ở cho người nghèo. Metroville I bao gồm 4113 lô đất, được thiết kế cho hơn 35000 người. Địa điểm của Metroville được coi là một địa điểm lý tưởng cho các hộ nghèo - ngay bên cạnh một khu định cư lấn chiếm lớn hiện có và gần với một khu công nghiệp và khu dân cư có thu nhập cao hơn của thành phố, có thể cung cấp nhiều cơ hội việc làm. Nhưng phải mất bốn năm, từ lúc những mảnh đất đã được phân bổ KDA mới có thể cung cấp kết cấu hạ tầng cơ bản như cung cấp nước và điện. Thậm chí 10 năm sau, trong một thành phố thiếu nhà ở trầm trọng như vậy mà mới chỉ có 700 trong số 4.113 lô là có người ở. Điều gì đã xảy ra? Nghiên cứu năm 1984 cho thấy rằng một số hộ nghèo đã được phân bổ đất trong Metroville không thể chờ đợi bốn năm cho một ngôi nhà mới và đã bán lô đất của họ cho các nhóm có thu nhập cao hơn, những người đã có

nhà ở nơi khác trong thành phố. Một số khác nhận thấy tiền trả góp đất và hạ tầng hàng tháng cũng như chi phí xây dựng nhà mới quá ư đắt đỏ. Trong khi Metroville không có người ở thì các khu định cư lấn chiếm gần đó như Baldia và Orangi tiếp tục tăng trưởng và phát triển mạnh, và bây giờ đang là nhà của hơn một triệu dân nghèo đô thị. Nguồn: Aliani and Yap, 1990

PHO

TO: U

RC

KA

RA

CH

I

PHƯ

ƠNG

HƯ

ỚNG

TIẾ

P CẬ

N &

HƯỚ

NG D

ẪN



Sự thành công của mặt bằng và dịch vụ ở Hyderabad, Pakistan

PHOTO37 - A

Không rẻ như suy đoán

Tại một số điểm, các nhà quy hoạch đô thị tại Cơ quan Phát Triển Hyderabad (HDA) đã bắt đầu tự hỏi tại sao đề án mặt bằng – dịch vụ hợp pháp của họ không thể thu hút người nghèo, trong khi các khu định cư lấn chiếm bất hợp pháp ngay bên cạnh được tổ chức bởi các tay cò không chính thức lại rất hưng thịnh. Một điều mà họ nhận ra được rằng khi đề án của chính phủ tốn khá nhiều thời gian cho những giấy tờ liên quan thì một người có thể tới những môi giới địa phương tại khu lấn chiếm và có một lô đất mới chỉ trong một ngày. Họ cũng thấy rằng đất tại khu định cư lấn chiếm mà không có cơ sở hạ tầng, chi phí ít hơn và người dân có thể mua được. Khi khu định cư phát triển, mọi người cùng nhau từ từ nâng cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ. Họ cũng từng bước xây dựng nhà ở của họ. Đồng thời, quá trình định cư không chính thức đầy rẫy sự bóc lột khi các ông chủ lớn ở địa phương bán những lô đất đã có người ở cho những người trả giá cao hơn và đuổi những hộ gia đình đầu tiên đi.Các nhà kế hoạch HDA đã quyết định áp

dụng các phương thức tiếp cận lấn chiếm và thực hiện Đề án phát triển từng bước trong những năm 80. Những hộ gia đình nghèo quan tâm phải ở trong một khu vực đón tiếp chỉ định trong hai tuần, sau đó họ sẽ được trao một mảnh đất. Họ chỉ được cấp nước từ những xe chở nước sạch và chỉ phải trả tiền đất. Điều kiện duy nhất là họ sống trong mảnh đất đó liên tục. Ai không sống tại đó nữa sẽ bị thu hồi lại đất. Khi mọi người bắt đầu đến định cư ở đó, họ được khuyến khích tổ chức theo từng ngõ và quyết định cơ sở hạ tầng gì mà họ muốn đầu tiên. Dân cư tự họ quản lý việc xây dựng cơ sở hạ tầng và trả tiền cho HDA để vận chuyển vật liệu xây dựng cơ sở hạ tầng đến gần khu định cư. Trong vòng một năm, khu định cư đã có tất cả các dịch vụ cơ bản như nước sạch, vệ sinh, điện, đường trải nhựa. Nó cũng có cả trường học, trạm y tế và một số người dân đã mở ra sản xuất và kinh doanh bán lẻ. Bằng việc áp dụng chiến lược mà cộng đồng nghèo sử dụng để cung cấp nhà ở cho chính họ và bằng cách loại bỏ các yếu tố bóc lột của quá trình đó, HDA đã thành công ở nơi các cơ quan khác thất bại.

PHO

TO: U

RC

KA

RA

CH

I

PHƯƠ

NG HƯ

ỚNG


NG DẪN



Phát triển và thực hiện các chiến lược với mục tiêu nhà ở cho tất cả người nghèo trong toàn thành phố.Nếu bạn quyết định sử dụng cách tiếp cận ở qui mô toàn thành phố để giải quyết vấn đề nhà ở thu nhập thấp thì bạn phải có trong tay đầy đủ mọi thứ. Bên cạnh việc đối mặt với những bất cập tích lũy trong nhiều năm về vấn đề thiếu nhà ở và yêu cầu nâng cấp các khu vực thiếu dịch vụ trong thành phố, bạn cũng phải giải quyết nhu cầu nhà ở tương lai. Nhu cầu hiện tại về nhà ở giá phải chăng ở hầu hết các thành phố là quá lớn và dường như đáp ứng nhu cầu nhà ở tương lai là một nhiệm vụ bất khả thi. Nhưng trên thực tế, giải quyết toàn bộ vấn đề nhà ở trong một thành phố là điều có thể. Tuy nhiên, để làm được điều đó trên quy mô cả thành phố, thì bạn sẽ cần rất nhiều điều:

nghiệm của họ cần được chia sẻ và phổ biến để những người khác có thể cắt bớt công đoạn thử nghiệm.

2

3

4

Có thể giải quyết vấn đề nhà ở trong thành phố của chúng taNhưng để làm được điều đó, những bên liên quan – chính quyền địa phương và trung ương, các tổ chức cứu trợ, tổ chức phi chính phủ, những chuyên gia kỹ thuật và chính bản thân cộng đồng cần được tham gia và cần tìm không gian để hợp tác và phát triển những giải pháp sáng tạo.

PHƯƠNG ÁN 5: Chiến dịch nhà ở quy mô thành phố

PHO

TO: H

OM

ELES

S IN

TER

NA

TIO

NA

L

1 Nhiều liên kết ngang hơn giữa các cộng đồng nghèo: Mạng lưới để hỗ

trợ và học hỏi lẫn nhau giữa các cộng đồng nghèo trong một nước và với nhiều nước là rất cần thiết. Một vài ý tưởng sáng tạo hay nhất về nhà ở tại các thành phố Châu Á không phải của những kiến trúc sư, kỹ sư, những nhà chính trị hay quý tộc mà từ bản thân chính những cộng đồng nghèo. Khi mà họ thực hiện thành công mô hình nào đó, kinh

Tạo điều kiện cho việc đổi mới mô trường chính sách: Các chính sách địa phương và quốc gia về đất đai và

nhà ở cần được nới lỏng và chỉnh sửa để tạo điều kiện cho sự đổi mới cách người nghèo có thể tiếp cận đất và nhà ở, và cách các khu định cư nghèo đang tồn tại có thể được cải tạo một cách thực tế và bền vững.

Đầu tư công nhiều hơn cho cơ sở hạ tầng: Trên toàn thành phố, khoản đầu tư này có thể được khích lệ bởi

các điều chỉnh về chính sách và quy định quốc gia và đô thị.

Đầu tư nhiều hơn nữa vào xây dựng tầm nhìn và năng lực: Để đạt được ở quy mô lớn, trước hết cần giữ cho vấn

đề nhà ở thu nhập thấp không tồi tệ hơn. Đầu tư lớn là rất cần thiết trong vấn đề xây dựng nhà ở và cả xây dựng năng lực cho cộng đồng, kiến trúc sư, tổ chức phi chính phủ, cơ quan chính phủ và tất cả những bên để thực hiện sáng kiến nhà ở qui mô lớn.

PHƯ

ƠNG

HƯ

ỚNG

TIẾ

P CẬ

N &

HƯỚ

NG D

ẪN



Giải pháp toàn thành phố về nước sạch ở Mandaue, Phillipines

Sự chuyển đổi quy mô lớn những khu nhà ổ chuột trên phạm vi quốc gia có thể xuất phát từ việc hạn chế một số khía cạnh ngăn trở sự thay đổi trên thị trường đất đai, chính sách đất đai, quy hoạch mở rộng hạ tầng, thiết kế và việc quản lý trợ cấp. Chương trình thế chấp cộng đồng ở Phillipines là một ví

Thành phố công nghiệp Mandaue, gần Cebu ở phía nam của Phillipines, là một minh hoạ tốt về cách mà một chút cải cách về quy định và sự đổi mới có thể khuyến khích đầu tư vào hạ tầng quy mô nhỏ, và sau đó dẫn tới sự thay đổi ở quy mô lớn hơn. Liên đoàn cộng đồng lấn chiếm nghèo ở Mandaue (một phần của Liên Đoàn Người Nghèo Đô Thị Phillipines) đang hoạt động mạnh và điều hành 6 đề án tiết kiệm cộng đồng lớn trong khuôn khổ Hợp tác xã đa ngành San Roque Parish của họ. Hợp tác xã này cung cấp khung pháp lý cho một số dự án phát triển do cộng đồng quản lý về thu hồi đất, việc làm, tiết kiệm và tín dụng, cửa hàng cộng đồng và xây dựng các nhà vệ sinh công cộng và tiếp cận đường xá trong một số khu định cư. Trong hầu hết các khu định cư, tiếp cận với nước sạch là một vấn đề lớn. Tới 500 hộ gia đình phải chia sẻ một vòi nước duy nhất và họ phải trả tiền rất đắt để mua. Một trong những dự án cấp thiết của hợp tác xã San Roque là lắp đặt và quản lý những vòi nước công cộng trong đó người dân được tiếp cận với nước sạch đến tận đường chính và với chi phí thấp với điều kiện họ phải đặt đường ống, lắp đặt vòi nước và trả tiền ống và

vòi. Trách nhiệm về việc lên kế hoạch, thực hiện, quản lý vòi nước hoàn toàn là của người dân.Những nhóm cộng đồng vay tiền từ đề án tiết kiệm của họ để mua ống nước và nguyên vật liệu, đảm nhiệm công việc khó khăn là thương thuyết với những chủ nhà máy, các chủ đầu tư bất động sản nhỏ để xin phép đưa đường ống nước qua khu đất của họ. Chương trình vòi nước công cộng đã khuyến khích xây dựng thêm những công trình công cộng như nhà vệ sinh công cộng, đường lát nhựa và những cửa hàng cộng đồng nhỏ được cấp vốn với lợi nhuận từ những vòi nước công cộng

Nguồn: UN-HABITAT, 2006

dụ. Chương trình trợ cấp đất và cho vay nhà ở giúp cho những cộng đồng lấn chiếm có thể mua mảnh đất mà họ đang ở và có tiền để cải thiện hạ tầng. Chương trình này dựa vào trung gian như các tổ chức phi chính phủ, thay mặt cộng đồng tham gia quá trình mua và đăng ký đất.Nguồn: web.mit.edu/urbanupgrading/

Giải pháp quốc gia về đất đai và nhà ở

PHO

TO: A

CH

R

PHƯƠ

NG HƯ

ỚNG


NG DẪN



Nâng cấp khu ổ chuột quy mô thành phố ở Thái Lan

Baan Mankong đạt được giải pháp có quy mô quốc gia này chỉ bằng cách giải phóng năng lượng và sự sáng tạo vốn đã tồn tại trong các cộng đồng nghèo, hỗ trợ hàng ngàn sáng kiến nâng cấp nhà hoàn toàn được thiết kế, xây dựng và quản lý bởi chính người nghèo đô thị, trong khuôn khổ phối hợp với chính quyền và các đơn vị địa phương khác.

hợp pháp có thể thỏa thuận để giành quyền sử dụng đất an toàn bằng nhiều cách khác nhau. Họ có thể thỏa thuận để mua khu đất tư mà họ đang chiếm (sử dụng khoản vay ưu đãi từ CODI), hoặc cùng cộng đồng ký hợp đồng thuê dài hạn mảnh đất nều nó là đất công, hoặc dời đến một mảnh đất khác dưới quyền quản lý của cơ quan chủ quản mảnh đất họ đang lấn chiếm, hoặc xây lại nhà trên một phần mảnh đất họ đang lấn chiếm để trả phần còn lại cho chủ sở hữu để đổi lấy quyền sở hữu an toàn cho phần của mình.

Baan Mankong khuyến khích các đô thị cộng tác với các tổ chức đô thị nghèo trong những sáng kiến nâng cấp bằng nhiều cách khác nhau. Ở một số thành phố, chính quyền đã cấp đất để tái định cư các hộ dân sinh sống tại các “khu định cư lấn chiếm nhỏ” rải rác xung quanh thành phố, và cho những cộng đồng mới thuê đất với hợp đồng 30 năm. Biện pháp này chỉ có thể được áp dụng khi mà có một chương trình nâng cấp trên phạm vi thành phố trong đó những cộng đồng nghèo giữ vai trò chủ chốt.

Tính đến tháng 12 năm 2006, 773 dự án nâng cấp cộng đồng đã được hoàn thành hoặc đang thực hiện ở 158 thành phố của Thái Lan, đem lại đổi thay cho cuộc sống của 45.504 hộ.

Nguồn: www.codi.or.th

Một trong những sáng kiến nổi bật và thành công nhất về nhà ở quy mô thành phố là chương trình Baan Mankong (“nhà ở an toàn”), - chương trình nâng cấp khu ổ chuột và định cư lấn chiếm - được thực hiện từ năm 2003 không chỉ ở những thành phố lớn mà còn tại các đô thị nhỏ hơn của Thái Lan. Mục tiêu của chương trình là nâng cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng, môi trường sống và quyền sử dụng đất an toàn cho 300.000 hộ gia đình nghèo, trong 2.000 cộng đồng nghèo ở 200 thành phố và thị xã ở Thái Lan.

Chương trình Baan Mankong được thực hiện bởi Tổ chức phát triển cộng đồng (CODI), một tổ chức công tự trị thuộc Bộ phát triển xã hội và an ninh con người. Chương trình cung cấp những trợ cấp cơ sở hạ tầng, những khoản vay nhà ở lãi suất thấp trực tiếp tới cộng đồng không chính thức. Cộng đồng này sẽ khảo sát, thiết kế và tự triển khai dự án nâng cấp nhà ở và khu định cư trên khu đất đó hoặc một khu đất gần đấy. Sự hỗ trợ không chỉ đối với những tổ chức cộng đồng mà còn với mạng lưới của cộng đồng, với chính quyền địa phương và những bên liên quan và với các tổ chức quốc gia để phát triển kế hoạch nâng cấp nhà và giải quyết dứt điểm vấn đề nhà ở cho 200 thành phố và thị xã trong vòng 3 đến 5 năm.

Trong chương trình nâng cấp quốc gia này, những hộ gia đình trong khu định cư bất

PHO

TO: A

CH

R

PHƯ

ƠNG

HƯ

ỚNG

TIẾ

P CẬ

N &

HƯỚ

NG D

ẪN



Bạn cần làm gì để lên được quy mô toàn thành phố ? 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Ý chí chính trị: Giải quyết vấn đề nhà ở quy mô thành phố cần phải có ý chí chính trị của chính phủ nói riêng và của toàn xã hội nói chung.Những cách tiếp cận tổng hợp và một tầm nhìn thành phố: Quy hoạch nhà ở lâu dài, ổn định phải xuất phát từ nhu cầu, và nhu cầu khác nhau ở những địa điểm khác nhau.Môi trường chính sách địa phương phù hợp: Bao gồm một nền tảng thống tin tốt về các khu định cư không chính thức của thành phố. Các vướng mắc về quy định và thủ tục, các quy chế xây dựng và sử dụng đất gây khó khăn cho các cộng đồng nghèo khi lên kế hoạch và thực hiện tự xây dựng nhà ở phải được điều chỉnh cho linh hoạt hơn. Khung pháp lý quốc gia đúng đắn: Cần có quy định ở tầm quốc gia khuyến kích nâng cấp nhà ở tại chỗ và cung cấp dịch vụ cho người nghèo bao gồm quyền sử dụng đất và nhà ở hiệu quả và hệ thống đăng ký đất, tiêu chuẩn hạ tầng linh hoạt, quy hoạch chính thức với sự tham gia không chính thức, trách nhiệm rõ ràng cho việc giám sát và đánh giá sau dự án, những quy định khiến những tổ chức tài chính cho người nghèo vay tiền dễ hơn.Chính sách nhà đất phù hợp: Phải có cơ chế để cho thuê lại những khu đất công không sử dụng để xây nhà ở thu nhập thấp trong thành phố cho nhu cầu hiện tại và tương lai. Chính sách đảm bảo quyền sử dụng đất an toàn: Những chính sách và quy trình phải giúp đỡ người nghèo ở khu định cư lấn chiếm hợp thức hóa và có được sự an toàn về sở hữu đất (Xem Hướng dẫn nhanh Phần 3 về Đất đai). Cơ chế bền vững tài chính: Hệ thống trợ cấp và chiến lược hoàn chi phí rõ ràng, minh bạch sẽ làm cho chương trình nhà ở vững bền hơn về tài chính (Xem Hướng dẫn nhanh Phần 5 về Tài chính nhà ở).Liên kết chiến lược: Vấn đề nhà ở là rất lớn và không có bất kỳ một nhóm nào có thể giải quyết một mình. Giải pháp toàn thành phố yêu cầu phải có quan hệ đối tác giữa các cộng đồng nghèo, chính quyền địa phương, các công ty tiện ích, chủ sở hữu đất đai, nhà đầu tư bất động sản chính thức và không chính thức, các tổ chức phi chính phủ, các viện nghiên cứu, các nhóm tôn giáo và khu vực tư nhân. Những thể chế mạnh và phối hợp tốt: Phát triển các dàn xếp thể chế cho các thành phố sẽ hỗ trợ hiệu quả các giải pháp nhà ở. Để làm được việc này cần có sự phối hợp của tất cả các bên.Năng lực kỹ thuật: Giải pháp nhà ở quy mô thành phố đòi hỏi một loạt các dịch vụ đặc biệt: hỗ trợ kỹ thuật và xã hội cho cộng đồng, quy hoạch có sự tham gia, kiến trúc và kỹ thuật, hướng dẫn về công nghệ thích hợp, điều phối chương trình, quản lý dự án và hợp đồng, kỹ năng xây dựng phù hợp nhu cầu trong vực không chính thức, kỹ thuật và xây dựng, vật liệu xây dựng giá cả phải chăng và dịch vụ tài chính vi mô.

PHƯƠ

NG HƯ

ỚNG


NG DẪN



Tài liệu tham khảoC Á C Ấ N P H Ẩ M

Anana, Ted, 2003, Đấu tranh giành quyền nhà ở tại các đô thị Châu Á, Hurights Osaka, www.hurights.or.jp/asia-pacific/no_34/02.htmAnzorena, Eduardo Jorge S.J., 1996 (2nd edition), Nhà ở cho người nghèo: Bài học từ Châu Á,Pagtambayayong Foundation tại Cebu, Philippines.Anzorena, Eduardo Jorge S.J. & Fernandez, Francisco L., 2004, Nhà ở cho người nghèo trong thiên niên kỷ mới, Pagtambayayong Foundation, Cebu, Philippines.Burra, Sundar, 1999, Tái định cư và Cải tạo nhà ở người nghèo thành thị: Câu chuyện về Kanjur Marg, Tài liệu nghiên cứu DPU số 99, Trung tâm Quy hoạch Phát triển, Trường Đại học London, Anh.Erguden S and Precht R., December 2006, Nâng cấp và Phòng ngừa nhà ổ chuột tại Châu Á – Thái Bình Dương, Những tiến bộ và Thách thức, Tài liệu chuyên đề, Hội nghị bộ trưởng Châu Á – Thái Bình Dương về Nhà ở và Định cư con người, New delhi.Hardoy, Jorge E. & Satterthwaite, David, 1989, Cư dân lấn chiếm, Nhà xuất bản Earthscan, Anh.Hasan, Arif, 2000, Nhà ở cho người nghèo: Những chiến lược thất bại ở khu vực chính thức, Nhà xuất bản City Press, Karachi.Imperato, I., Diagonal Urbana & Ruster, J., 1999, Sự tham gia trong nâng cấp và cung cấp dịch vụ cho dân thành thị nghèo: Những bài học từ Mỹ Latinh, Ngân hàng thế giới, Washington D.C.Các chính quyền địa phương Kotamadya Surabaya, hợp tác với Tổng cục Định cư, Bộ Công trình công cộng, Indonesia, 1991, Những Kampung xanh, sạch tại Surabaya: Chương trình cải thiện Kampung nhằm hỗ trợ nhà ở cho người dân.Mitlin, Diana & Satterthwaite, David (eds.), 2004, Trao quyền cho cư dân lấn chiếm: Chính quyền địa phương, Xã hội dân sự và Xóa đói giảm nghèo thành thị, Nhà xuất bản Earthscan, London.Payne G. and Majale M., 2004, Cẩm nang nhà ở đô thị, phát triển khung pháp lý phục vụ người nghèo, Nhà xuất bản Earthscan, London và Sterling, VA.Rile, E., Fiori, J. & Ramirez, R., 2001, Favela Bairro và thế hệ chương trình nhà ở mới phục vụ người nghèo đô thị, Geoforum, 32 (4).Ủy ban Liên Hợp Quốc về Kinh tế và Xã hội khu vực Châu Á – Thái Bình Dương (UNESCAP), 1996, Sinh sống tại các đô thị Châu Á: Cuộc khủng hoảng đang tới gần, nguyên nhân, hậu quả và các giải pháp lựa chọn cho tương lai, Báo cáo diễn đàn đô thị Châu Á-Thái Bình Dương thứ hai, Liên Hợp Quốc, New York.Chương trình Định cư con người của Liên Hợp Quốc (UN-HABITAT), 2007. Định hướng của các nhà hoạch định chính sách đối với vấn đề Đất đai, Tài sản và Nhà ở của phụ nữ thế giới, Nairobi.UN-HABITAT, 2006, Các chiến lược nhà ở tạo điều kiện, Tổng kết bài học thực tiễn sau 20 năm thực hiện, Nairobi.UN-HABITAT, 2006, Nước sạch và Vệ sinh tại các khu đô thị nhỏ, Nhà xuất bản Earthscan, London.UN-HABITAT, 2004, Đất đô thị cho tất cả mọi người, Nairobi.UN-HABITAT, 2003, Những khu ổ chuột thế giới: bộ mặt đói nghèo thành thị trong thiên niên kỷ mới? Tài liệu nghiên cứu, Nairobi.

TÀI L

IỆU

TH

AM

KH

ẢO



W E B S I T E S

Liên minh Quyền nhà ở Châu Á (ACHR). www.achr.netNhững bài học thực tiễn tốt nhất và Chương trình lãnh đạo địa phương (BLP). www.blpnet.orgNhững nhà kiến tạo phi ranh giới (BWB). www.builderswithoutborders.orgTrung tâm Quyền nhà ở và Di dời (COHRE). www.cohre.orgLiên minh đô thị. www.citiesalliance.org/citiesalliancehomepage.nsfHội nghị Đại hội đồng Mạng lưới các chính quyền địa phương về quản lý dân cư (CITYNET). www.citynet-ap.org/enTrung tâm Xóa đói giảm nghèo đô thị (Ban Phát triển quốc tế Anh). www.citypoverty.netViện Phát triển các tổ chức cộng đồng (CODI), chi nhánh tại Thái Lan. www.codi.or.thTrung tâm nghiên cứu phát triển toàn cầu (GDRC). www.gdrc.orgLiên minh quốc tế về vấn đề nhà ở (HIC). www.hic-net.orgTổ chức vô gia cư quốc tế, Anh. www.homeless-international.orgid21. www.id21.org/urbaninfoCity. www.infocity.orgViện nghiên cứu phát triển đô thị và Nhà ở (IHS), Hà Lan. www.ihs.nlViện Môi trường và Phát triển quốc tế (IIED), London. www.iied.orgQuỹ hỗ trợ nhà ở Lumanti, Nepal. www.lumanti.com.npLiên minh Phát triển bền vững. www.un.org/esa/sustdev/partnership/partnerships.htmTổ chức Hành động thực tiễn Practical Action (tên gọi cũ ITDG). www.practicalaction.orgTập đoàn nghiên cứu thúc đẩy các trung tâm tài nguyên vùng (SPARC), Ấn Độ. www.sparc-india.orgBộ công cụ thúc đẩy sự tham gia. www.toolkitparticipation.nlỦy ban Liên Hợp Quốc về Kinh tế và Xã hội khu vực Châu Á – Thái Bình Dương (UN-ESCAP). www.unescap.orgNhà ở cho dân thành thị nghèo: Dự án của Ủy ban Liên Hợp Quốc về kinh tế xã hội khu vực Châu Á - Thái Bình Dương: www.housing-the-urban-poor.net Chương trình Định cư con người của Liên Hợp Quốc (UN-HABITAT). www.un-habitat.orgNâng cấp cải tạo các cộng đồng thành thị (Liên minh đô thị). www.web.mit.edu/urbanup-grading

TÀI LIỆ

U TH

AM

KH

ẢO

Danh sách các website chính: Để xem danh sách các website cung cấp thêm thông tin về các vấn đề chính được thảo luận tại tuyển tập Hướng dẫn nhanh này, mời độc giả truy cập website về Nhà ở cho dân thành thị nghèo, theo đường dẫn tới “Cơ sở dữ liệu của các tổ chức”.

www.housing-the-urban-poor.net

UN-HABITAT, 2003, Thách thức từ các khu ổ chuột: Báo cáo toàn cầu về định cư con người, 2003, Nhà xuất bản Earthscan, London và Sterling, VA. Williams, B. and Barter, P., 2003, Hiểm nghèo gấp đôi: Mối liên hệ giữa giao thông và cưỡng chế di dời”, Habitat Debate,7 (3).


Documents

2 - Nhà ở thu nhập thấp