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信義代書. 信義地政士聯合事務所. 2011 不動產市場實務〈信義講座〉 房地產交易流程. 貳 、成屋履約保證制度簡介. 安信履約保證介紹. 單元介紹. 安信建築經理 ( 股)公司 不動產交易風險 成屋履約保證的定義 成屋履約保證的流程 成屋履約保證契約內容 客戶服務系統 問與答. 一、公司介紹. ● 第一單元 介紹安信建築經理 ( 股)公司. 內政部於民國七十五年通過「建築經理公司管理辦法」,作為建築經理公司的設立法源,引入金融機構投資,加上建築經理公司專業管理,有效導正不動產市場的交易秩序。 - PowerPoint PPT Presentation
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2011不動產市場實務〈信義講座〉房地產交易流程
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貳、成屋履約保證制度簡介
安信履約保證介紹
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安信建築經理(股)公司 不動產交易風險 成屋履約保證的定義 成屋履約保證的流程 成屋履約保證契約內容 客戶服務系統 問與答
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單元介紹
一、公司介紹
內政部於民國七十五年通過「建築經理公司管理辦法」,作為建築經理公司的設立法源,引入金融機構投資,加上建築經理公司專業管理,有效導正不動產市場的交易秩序。
本著「促進房地產交易之安全、迅速與合理」的立業宗旨,信義房屋於八十四年間與大安銀行合作,投資設立了安信建築經理公司,結合了安全、信賴與專業的形象,安信建經是建築經理業專業的代名詞。
民國九十一年間因大安銀行與台新銀行合併,安信建經遂成為台新銀行與信義房屋之子公司。
● 第一單元 介紹安信建築經理(股)公司
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二、股東及董監事組成
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三、公司業務範疇
■ 不動產管理 ◎ 全案管理 ◎ 代辦土融、建融 ◎ 信託業務
■ 履約保證 ■ 都市更新 ◎ 成屋履約保證 ◎ 協助自行劃定更新單元 ◎ 預售屋履約保證 ◎ 擬定更新概要 ◎ 擬定事業 . 權利變換計畫
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四、安信履保的沿革
85 年 舉辦「 1996 國際不動產交流安全研討會」 開辦「成屋履約保證」制度為業界之先河86 年 推動成屋履約保證「客戶滿意度調查」89 年 採用「電子轉帳系統」提供效率93 年 通過「 ISO9001 」認證94 年 開辦「預售屋履約保證」制度95 年 開辦「住商不動產」履約保證服務98 年 全面開辦各仲介之履約保證服務
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一、不動產交易風險 買方篇
1) 屋主取得部份款項後避不見面
2) 一屋兩賣
3) 屋主原貸款金額太高
4) 房子被屋主的債權人查封
● 第二單元 了解不動產交易風險
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二、不動產交易風險 賣方篇
1) 買方所付支票跳票
2) 買方高貸超貸未核准
3) 過戶後貸款核撥了拿不到尾
款
4) 過戶流程中買方悔買
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三、辦理履約保證之好處
1) 保障買方之已付價款的安全。
2) 保障賣方若因買方違約無法取回不動產所有權時,可取得售屋應
得全數款項的權益。
3) 預防並降低房地產買賣發生糾紛之機會。
4) 縮短發生糾紛時之處理時間。11
一、成屋履約保證的定義 - 成屋 ( 不含建商預售屋 )
● 第三單元 成屋履約保證的定義
■ 成屋(有履約保證)
信義房屋成交,且由信義代書承辦之成屋及含土地及車位。
■ 不可換約之預售屋(建物權狀核發後有履約保證)
◇ 權狀核發前-買賣價款(含定金)存入專戶保管。
◇ 權狀核發後-履約保證生效。
■ 可換約之預售屋(僅保管買賣價金)
換約前-買賣價款(含定金)存入專戶保管。12
二、成屋履約保證的定義 - 履約
不動產買賣契約書 代辦履約保證委任契約書
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三、成屋履約保證的定義 – 保證
02
• 銀行保證書 (正本在代書簽約室) • 客戶實體保證書( 95 年起虛擬化)
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委託安信建經履約保證銀行
完稅
賣方(
屋主)
買方
交屋
賣方(
屋主)
買方
簽約
賣方(
屋主)
買方
用印
賣方(
屋主)
買方
過戶
代償簽約款
交屋款
(
尾款)
用印款
完稅款
代付仲介服務費代付仲介服務費 代繳增值稅代繳增值稅 代償屋主原貸款代償屋主原貸款 專戶結清專戶結清
款項
款項
款項
款項
● 第四單元 成屋履約保證的流程
一、成屋履約保證的代書作業流程圖
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● 第五單元 簡介履約保證的契約條文
一、代辦履約保證委任契約書 重點解析
1) 立約人:四方契約。(買方、賣方、安信、信
義)
2) 保證人:
3)手續代辦人(公正第三者):
4) 契約審閱權:至少 3日契約審閱權。
5)條文:共 11條
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二、代辦履約保證委任契約書 第 1 條 賣方違約時- 對買方之保證
簽約 、用印 、完稅 交屋貸款核撥 過戶違約時間
需完成之
法律程序
履約保證內
容 1. 賣方 未提出仲裁時 ~ 返還買方已付價金。2. 賣方 10 日內提出仲裁時 ~ 依仲裁判斷結果辦理。
1. 買方 : 經完成 催告、解除契約之意思表示。2. 信義 : 出具由返還價款於買方之書面認定函。3. 安信 : 發函通知賣方 ~ 限期於 10日內提出仲裁聲請。
賣方未履行契約義務構成解約時或依約定得解除契約時
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三、代辦履約保證委任契約書 第 1 條 買方違約時- 對賣方之保證
貸款核撥違約時間
需完成之
法律程序
履約保
證內容
1. 買方 未提出仲裁時 ~ 由賣方 沒收買方已付價金。2. 買方 10 日內提出仲裁時 ~
依仲裁判斷結果辦理。
1. 賣方提出 仲裁申請時 ~
由賣方 沒收買方已付價金。(買方亦提出解約 - 依仲裁結果辦理)
2. 賣方取得 仲裁判斷書時 ~
由保證銀行墊付交屋款。
1. 賣方 : 經完成 催告、解除契約 及沒收價金之意思表示。2. 信義 : 出具由賣方沒收價款之 書面認定函。3. 安信 : 發函通知買方 ~ 限期於 10日內提出仲裁聲請。
賣方 ~
1. 經完成 催告履約之意思表示。
2.聲請仲裁 - 買方應給付交屋
款。
買方未履行契約義務構成解約時 買方未履行支付交屋款義務時
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四、代辦履約保證委任契約書 第 2 條 ~ 第 4條
第二條:專戶經收保管
專戶當個人當年度利息所得累計超過新台幣壹仟元者
依法開立扣繳憑單。
第三條 保證責任之範圍
保證責任範圍 : 買賣契約總價款為限。
不含 ~ 物之瑕疵、權利瑕疵、遲延或損害賠償之權
利。
第四條:保證責任之期限
自簽約起至專戶結清出款或履行保證責任時止。20
五、代辦履約保證委任契約書 第 6 條
第六條:專戶動支 保證銀行對以下動支之款項仍有保證責任:(一)稅費:賣方過戶相關稅費。(二)代償:清償原貸款取得清償證明所需之款項。(三)服務費:賣方與信義房屋約定之全部服務費。(四)一買一賣:賣方同時在信義房屋另購其他不動 產並辦理履約保證之買賣價款及相關費用。 ※ 一買一賣須為同一人(非登記名義人)。
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六、代辦履約保證委任契約書 第 7 條
第七條:專戶結清
■ 專戶出款 : 限以國內匯款、或銀行支票。
■ 指定第三人收款 : 限非買、賣方本人受款時,應
由買、賣方填具安信建經之「指示撥款同意書」。
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七、代辦履約保證委任契約書 第 8 條 違約認定及仲裁協議 賣方違約
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八、代辦履約保證委任契約書 第 8 條 違約認定及仲裁協議買方違約《貸款核撥前》
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九、代辦履約保證委任契約書 第 8 條 違約認定及仲裁協議買方違約《貸款核撥後》
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十、代辦履約保證委任契約書 第 9 條 ~ 第 11 條
第九條:其他
■ 法院起訴效力 :視為與提起仲裁效力相同。
■ 履約保證費 : 由信義房屋負擔。
第十條:通訊方式書面通知依買賣契約所載之地址掛號送達,送達被退回或拒收者,均以函到日期視為完成通知。第十一條:契約留存壹式肆份 : 買方、賣方、信義、保證銀行各執壹份。26
一、信義官網查詢履保專戶金額 (客戶專區)
● 第六單元 客戶服務
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二、客戶小卡片
■ 客戶履保資金查詢專線 0800-212-400
由客服專人服務
■ 信義內部同仁履保資金查詢
( 02 ) 2345-3377
由信義各履保分區承辦人服務
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三、 簡訊服務( 1 )
1) 賣方和代理人有數人想要都收到簡訊時作法? 請店秘將資料維護手機號碼、姓名到客戶服務系統上,並勾選簡訊服務。2) 客戶未何沒收到簡訊原因? 1. 成交輸入表維護完成後,客戶才收得到簡訊。 (簡訊發送當時未連結到客戶手機號碼 ~即會產生發送失敗)
2. 客戶手機由系統業者自動擋掉商業簡訊(如:中華電信)。
3.手機記憶體滿載或系統發送時異常… 。 ※ 簡訊為系統自動發送,如有異常可洽資訊部協助及補發。
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三、 簡訊服務( 2 )
3) 履約保證專戶收款、出款的簡訊發放對象:不發放買方。
簡訊 類別 賣方 賣方經紀人
買方經紀人
收款
1 、買方給付給賣方買賣價金。 ( 定金、簽約…交屋款 ) P P P2 、買方自已應付擔費用。 ( 預收規費、買方服務費、契稅 )
P3 、賣方自已應付擔費用。 ( 賣方補繳款 ) P P
出款 定金、協議動用、交屋 P P 30
一、存在專戶中的款項有沒有利息? 當利率波動時如何處理?
● 第七單元 問與答
■ 計息期間:款項依其存入時間之長短計息。
■ 利率計算:保證銀行當期牌告活期儲蓄存款年利率計算。
■ 機動調整:當利率有波動時則隨同調整。
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年息 0.260 %
二、客戶經信義房屋賣屋後又再買屋, 可否提前動用賣屋價款來買屋?
客戶同時向信義房屋買屋、賣屋,應視為不同個案分別處理,其賣屋之款項
除定金外(但有交易風險之個案定金不可交給賣方)仍要存入專戶控管。
■ 轉帳由承辦代書以《履約保證異動單》通知安信出款。
■ 買屋之簽約買方應與賣屋之所有權人一致。
■ 一買一賣案件均有辦理履約保證(預售屋為價金保管 - 不可轉帳)。
■ 在信義賣屋但在其他仲介公司買屋是不得轉帳(即使 2件案件皆同時在
安信建經辦理履約保證)。 32
三、客戶合意解約履保專戶之出款流程為何?
買賣雙方簽妥解約協議書
傳真解約協議書至安信由承辦先檢核文件
分店填寫服務費折退賠申請單
店長簽核
區主管簽核
總經理簽核
信義財務處及資訊部 安信收到解約協議書 及折退賠申請單後 於次 1日工作天出款
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