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本説明資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、
これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。
2015年3月期 第3四半期 決算概要
2015年2月
-1-
第1章 レオパレス21について
1-1 レオパレス21のビジネスモデル 4
1-2-1 レオパレス21の業績推移 5
1-2-2 レオパレス21の業績推移ハイライト 6
第2章 2015年3月期3Q累計 実績
2-1 決算ハイライト 8
2-2-1 業績サマリー （売上高、売上総利益） 9
2-2-2 業績サマリー （営業利益、純利益） 10
2-3 セグメント別業績 11
目次
第3章 2015年3月期3Q累計 事業概要（賃貸事業）
3-1 賃貸事業の概要 13
3-2-1 主要指標 （入居率） 14
3-2-2 主要指標 （属性別契約状況） 15
3-2-3 主要指標 （属性別契約戸数シェア） 16
3-2-4 主要指標 （法人業種別契約戸数シェア） 17
3-2-5 主要指標 （外国人契約状況） 18
3-3-1 個人向け施策 （店舗拡充） 19
3-3-2 個人向け施策 （お部屋カスタマイズ） 20
3-3-3 個人向け施策 （入居者専用サービス） 21
3-3-4 物件価値向上施策 （セキュリティシステム） 22
第4章 2015年3月期3Q累計 事業概要（建築請負事業）
4-1 建築請負事業の概要 24
4-2-1 主要指標 （受注・売上） 25
4-2-2 主要指標 （エリア別建築請負支店数、竣工売上） 26
4-3-1 請負事例 （理想の土地活用） 27
4-3-2 請負事例 （高品質のアパート） 28
4-3-3 請負事例 （ノンサウンドシステム） 29
4-3-4 請負事例 （賃貸併用住宅、注文住宅） 30
4-3-5 請負事例 （高齢者施設・商業施設） 31
4-4-1 太陽光発電システム 32
4-4-2 太陽光発電システム（エリア別） 33
-2-
目次（続き）
第5章 2015年3月期3Q累計 事業概要（関連事業・新規事業）
5-1 関連事業 （シルバー事業） 35
5-2 関連事業 （国内ホテル事業） 36
5-3 関連事業 （リゾート事業） 37
5-4 関連事業 （屋根借り太陽光発電事業） 38
5-5 新規事業 （賃貸事業の海外展開） 39
補足1. 会社資料
補足1-1 会社概要 41
補足1-2-1 業績 （四半期別） 42
補足1-2-2 業績 （単体及び主要子会社の決算ハイライト） 43
補足1-3-1 指標 （属性別契約戸数） 44
補足1-3-2 指標 （法人業種別契約戸数） 45
補足1-3-3 指標 （外国人契約状況） 46
補足1-3-4 指標 （築年別入居率） 47
補足1-3-5 指標 （契約形態） 48
補足1-3-6 指標 （賃貸店舗） 49
補足1-3-7 指標 （空室損失引当金） 50
補足1-3-8 指標 （「あずみ苑」拠点一覧） 51
補足1-4-1 財務 （バランスシート） 52
補足1-4-2 財務 （現預金と有利子負債残高の推移） 53
補足1-4-3 財務 （キャッシュフロー） 54
補足1-4-4 財務 （株主構成） 55
補足2. 中期経営計画「EXPANDING VALUE」
補足2-1 事業戦略・財務戦略 57
補足2-2 定量目標 58
補足2-3 配当政策 59
補足3. 市場動向
補足3-1 新設住宅着工戸数 61
補足3-2 新設住宅着工戸数（貸家） 62
補足3-3 世帯数 63
補足3-4 賃貸住宅の空き家数と空き家率 64
第1章 レオパレス21について
-4-
1-1：レオパレス21のビジネスモデル
オーナー様
レオパレス21
賃貸 建築請負
入居者様
②一括
借上
①建築
請負
④家賃
収入
③貸出
単身者向けを中心にアパートを建築する「建築請負事業」、建築後のアパートを運営する「賃貸事業」の2つをコア事業とする不動産会社。「賃貸事業」の収益性強化により、収益を安定的に獲得することができるストック型ビジネスモデルの構築を推進中。
ビジネスモデル
① 建築請負
保有地の有効活用を望む土地オーナー様に、アパート等の建築を提案。
② 一括借上げ建築したアパートをレオパレス21が借上げ、空室の有無に限らず一定期間は固定家賃をオーナー様に支払う。
③ 貸出レオパレス21が、借上げたアパートの入居者募集を行う。
④ 家賃収入入居者様から家賃をいただく。
⇒ リーマンショック前は、好調な二次産業での高い賃貸需要に
支えられ、特に地方部でのアパート新規供給を増やし建築請負事業主導により収益を拡大。
⇒ 2008 年のリーマンショックを受けた企業収益の急速な悪化
から、各企業における人員削減が増加。企業城下町での退去が急増したため、当社の収益が悪化。
⇒ 上記に対応すべく、高い入居率が見込める大都市圏に建築
を絞り込み、賃貸原価の圧縮、セキュリティシステム等の物件価値向上施策に取り組み、賃貸事業を主軸としたビジネスモデルへの転換を図る。
2,771 3,027 3,345 3,423 3,566 3,803 3,835 3,887 3,970 4,070 4,145
3,1613,275
3,591
2,3701,078 629 533 631 750 925 1,000
383427
395
409
199162 172 191 215
250 265
6,3166,729
7,332
6,203
4,8434,594 4,542 4,710
4,9355,250 5,400
760714
501
△297△236
4574
136 145195
220
-200
0
200
400
600
800
-2,000
0
2,000
4,000
6,000
8,000
07/3期
（実績）
08/3期
（実績）
09/3期
（実績）
10/3期
（実績）
11/3期
（実績）
12/3期
（実績）
13/3期
（実績）
14/3期
（実績）
15/3期
（計画）
16/3期
（計画）
17/3期
（計画）
賃貸 建築請負 その他 営業利益
-5-
1-2-1：レオパレス21の業績推移
売上高 （億円） 営業利益 （億円）
業績推移
-400
リーマンショック後は、入居率の低迷および金融機関のローン審査厳格化によるアパート新規供給の急減により、2期連続の営業損失を計上。状況を打開すべく、賃貸原価削減等の事業構造改革に着手し、2012年3月期より3期連続の黒字を達成。今期も入居率向上等により営業利益145億円を計画。
中期経営計画
EXPANDING VALUE
-6-
1-2-2：レオパレス21の業績推移ハイライト
業績推移ハイライト
（億円） 07/3期 08/3期 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期15/3期計画
売上高 6,316 6,729 7,332 6,203 4,843 4,594 4,542 4,710 4,935
賃貸 2,771 3,027 3,345 3,423 3,566 3,803 3,835 3,887 3,970
建築請負 3,161 3,275 3,591 2,370 1,078 629 533 631 750
営業利益 760 714 501 △297 △236 45 74 136 145
賃貸 70 30 △15 △478 △300 52 86 155 175
建築請負 746 732 701 297 119 43 27 29 40
純利益 373 3 99 △790 △408 15 133 152 120
管理戸数* （千戸） 388 442 506 551 571 556 546 549 557
入居率* 92.8% 92.4% 88.5% 82.3% 80.1% 81.2% 82.9% 84.6% 86.8%
受注高 3,624 4,630 3,378 2,502 803 500 730 811 1,046
リーマンショック前は、建築請負事業が利益ドライバーであった。リーマンショック後は、事業構造改革により賃貸事業の利益をベースとしたビジネスモデルへ転換。
*管理戸数は、各期の最終月末数値*入居率は各期の平均値
第2章 2015年3月期3Q累計 実績
-8-
2-1：決算ハイライト
決算ハイライト
（百万円）14/3期3Q累計
実績15/3期3Q累計
計画15/3期3Q累計
実績15/3期
通期計画前期比 計画比
売上高 343,465 354,800 350,756 +7,290 △4,044 493,500
売上総利益 49,434 52,900 53,918 +4,484 +1,018 75,500
% 14.4% 14.9% 15.4% +1.0p +0.5p 15.3%
販管費 40,684 45,000 44,405 +3,721 △595 61,000
営業利益 8,750 7,900 9,513 +762 +1,613 14,500
% 2.5% 2.2% 2.7% +0.2p +0.5p 2.9%
経常利益 7,178 6,900 8,637 +1,459 +1,737 13,000
% 2.1% 1.9% 2.5% +0.4p +0.5p 2.6%
純利益 6,402 6,100 7,856 +1,454 +1,756 12,000
3Q累計
実績494
通期
実績695 3Q累計
計画529
3Q累計
実績539
通期
計画755
0
200
400
600
800
3Q累計
実績3,434
通期
実績4,710 3Q累計
計画3,548
3Q累計
実績3,507
通期
計画4,935
0
2,000
4,000
6,000
-9-
2-2-1：業績サマリー（売上高、売上総利益）
売上高 売上総利益
14/3期 15/3期 14/3期 15/3期
売上高 計画比 △40億円
賃貸事業 +11億円
建築請負事業 △60億円
売上総利益 計画比 +10億円
賃貸事業 +28億円
建築請負事業 △20億円
（億円） （億円）
3Q累計
実績87
通期
実績136
3Q累計
計画79
3Q累計
実績95
通期
計画145
0
50
100
150
200
3Q累計
実績64
通期
実績152
3Q累計
計画61
3Q累計
実績78
通期
計画120
0
50
100
150
200
-10-
2-2-2：業績サマリー（営業利益、純利益）
純利益 計画比 ＋17億円
営業利益 計画比 +16億円
賃貸事業 +31億円
建築請負事業 △17億円
営業利益 純利益
（億円） （億円）
14/3期 15/3期 14/3期 15/3期
-11-
2-3：セグメント別業績
セグメント別業績
（百万円）14/3期3Q累計
実績15/3期3Q累計
計画15/3期3Q累計
実績15/3期
通期計画前期比 計画比
賃貸
売上高 288,568 295,200 296,353 +7,785 +1,153 397,000
売上総利益 39,544 43,200 46,005 +6,460 +2,805 59,000
営業利益 11,277 12,000 15,146 +3,868 +3,146 17,500
建築請負
売上高 40,758 43,700 37,694 △3,063 △6,006 75,000
売上総利益 9,256 9,500 7,451 △1,805 △2,049 17,000
営業利益 608 △100 △1,855 △2,463 △1,755 4,000
シルバー
売上高 7,631 7,800 7,978 +347 +178 10,500
売上総利益 284 300 431 +146 +131 100
営業利益 △446 △600 △380 +66 +220 △1,000
ホテル･
リゾート
売上高 5,478 6,100 6,546 +1,068 +446 8,000
売上総利益 2,003 2,300 2,360 +356 +60 3,000
営業利益 △625 △500 △690 △64 △190 △700
その他
売上高 1,028 1,800 2,182 +1,153 +382 3,000
売上総利益 1,067 1,000 1,313 +246 +313 1,300
営業利益 193 0 280 +87 +280 △100
調整額 営業利益 △2,256 △2,900 △2,987 △731 △87 △5,300
賃貸事業は計画比増収増益を継続したが、建築請負事業は上期の受注未達や原価高により計画比減収減益。ホテル・リゾート事業はグアムリゾートでの大規模修繕により収益低下。
第3章 2015年3月期3Q累計 事業概要（賃貸事業）
-13-
3-1：賃貸事業の概要
主要指標
入居率
属性別契約状況
属性別契約戸数シェア
法人業種別契約戸数シェア
外国人契約状況
具体的施策
店舗拡充 （個人向け）
お部屋カスタマイズ （個人向け）
入居者専用サービス（個人向け）
セキュリティシステム （物件価値向上）
オーナー様
レオパレス21
賃貸 建築請負
入居者様
一括
借上げ
建築
請負
家賃
収入貸出
事業概要
78%
80%
82%
84%
86%
88%
4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月
2012年3月期 2013年3月期 2014年3月期 2015年3月期
-14-
3-2-1：主要指標（入居率）
入居率推移
※2015年3月期平均入居率目標 86.8%
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 平均
12/3期 81.09 80.64 80.87 80.45 80.50 81.05 80.43 80.69 80.54 81.65 82.73 83.40 81.16
13/3期 81.77 82.18 82.69 82.53 82.90 83.13 82.59 82.55 82.29 83.39 84.48 84.81 82.94
14/3期 83.32 83.67 83.69 83.50 83.84 84.28 84.23 84.31 84.12 85.61 86.92 87.47 84.58
15/3期 86.00 86.03 85.96 85.63 85.78 86.33 86.14 86.10 85.69 87.24 86.09
（入居率＝契約済戸数／管理戸数、%）
長期の賃貸契約により入居期間の長期化や稼動の安定化を実現。4月～12月の入居率は前期比+2.1pで推移。
200
300
400
500
600
0
50
100
150
200
250
6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月
09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期
管理戸数 （右軸）
契約済戸数 （右軸）
70%
80%
90%
100%
-15-
3-2-2：主要指標（属性別契約状況）
入居率 属性別契約戸数（千戸） 管理戸数・契約済戸数（千戸）
入居率
個人（左軸）
法人（左軸）
学生（左軸）
*数値は各月末時点*詳細はp.44を参照
属性別契約状況推移
法人契約戸数は右肩上がりの一方で、個人・学生の契約戸数を増やすことが課題。①入居者目線での各種施策の展開、②2014年10月から学校法人営業部の発足。
43.2% 44.1% 45.2% 47.3% 47.3% 47.4% 47.7% 49.4% 49.5% 49.5% 49.4% 51.3% 51.5% 51.4% 51.1%
42.2% 41.6% 40.3% 38.8% 39.3% 39.4% 38.9% 38.0% 38.2% 38.3% 38.3% 37.3% 37.4% 37.4% 37.6%
14.6% 14.3% 14.5% 13.9% 13.4% 13.3% 13.4% 12.6% 12.3% 12.2% 12.3% 11.4% 11.1% 11.1% 11.3%
442 449 453 478 462 464 452 464 460 458 450 480 473 476 474
0%
20%
40%
60%
80%
100%
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
12/3期 13/3期 14/3期 15/3期
学生利用戸数 個人利用戸数 法人利用戸数
-16-
3-2-3：主要指標（属性別契約戸数シェア）
*各契約戸数は、各期間の最終月末の数値*詳細はp.44を参照
属性別契約戸数シェア
法人営業強化により、法人契約戸数は戸数・シェアともに前年同期比増加。
（千戸）
19.2% 18.7% 18.1%
11.3% 12.0% 12.5%
13.1% 13.2% 13.4%
15.6% 15.7% 15.2%
6.1% 6.0% 6.2%
16.4% 16.7% 17.6%
18.2% 17.7% 17.2%
214,450 227,580 242,293
12/12期 13/12期 14/12期
-17-
3-2-4：主要指標（法人業種別契約戸数シェア）
「重点取引先の深耕」と「新規および低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。全国上場企業*の79.1%が当社を利用（前期末比+0.6p）。
法人業種別契約戸数シェア
*東証1部・2部、地方上場、新興市場に上場されている企業*詳細はp.45を参照
前年比 +8.2% +4.3%
（戸）
その他
建設業
飲食業
サービス業
派遣・業務請負
製造業
小売業
+7.7%
21.5% 20.0% 19.0% 18.8%
9.7% 11.2% 10.7% 11.8%
13.8% 13.2% 13.2% 13.4%
15.9% 16.2% 16.3% 15.9%
6.4% 6.1% 6.4% 6.1%
13.9% 14.7% 15.3% 16.2%
18.9% 18.5% 18.9% 17.9%
202,584 219,239 228,708 246,272
0%
20%
40%
60%
80%
100%
11/3期 12/3期 13/3期 14/3期
前年比 +6.1% +6.5%
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月
11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期
中国 韓国 台湾 ベトナム タイ その他東南アジア その他
-18-
3-2-5：主要指標（外国人契約状況）
外国籍 当社契約戸数 （個人契約のみ）
LAM（Leopalace Alliance Members）スクールにより外国人留学生が現地でインターネットを通じた契約可能なシステムを構築。海外店舗オープンにも注力し、2014年8月よりプノンペン、ヤンゴン、上海（不動産仲介業）、2015年1月よりハノイの拠点が営業開始。外国籍契約の属性は学生63%、社会人37%。
（戸）
*詳細はp.46を参照
ミャンマー 支店 ヤンゴン
カンボジア 現地法人 プノンペン
タイ 現地法人 バンコク
ベトナム 現地法人 ホーチミン、ハノイ
台湾 支店 台北
韓国 支店プサン、ソウル江南、ソウル鐘路
中国 現地法人北京、上海、大連、広州
2015年1月15日営業開始：
ハノイ支店
0
50
100
150
200
250
300
350
400
6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月
11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期
（店舗数）
直営店 パートナーズ
-19-
3-3-1：個人向け施策（店舗拡充）
賃貸店舗推移
海外8店舗を含む直営店とパートナーズで全国をカバー。パートナーズに関しては、「数」よりも「質」の追求として、研修・指導による契約アップを図る。直営店を2014年4月に3店舗（北海道江別市、大阪府寝屋川市、広島県広島市）、10月に1店舗（神奈川県大和市）開設。
*詳細はp.49を参照
直営店 188店舗 （前期末比+4店）
内 国内 180店舗 （前期末比+4店）
内 海外* 8店舗 （前期末比±0店）
パートナーズ 143店舗 （前期末比-21店）
合計 331店舗 （前期末比-17店）
2014年12月末現在
* 海外不動産を仲介する拠点は除く（タイ、ベトナム、カンボジア、ミャンマー）
18,187
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
20,000
6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月
13/3期 14/3期 15/3期
-20-
3-3-2：個人向け施策（お部屋カスタマイズ）
無料で壁紙1面をカスタマイズ、画鋲・棚の取り付け・落書きもOK
壁紙1面に関して、原状回復費用は発生しない
柄物を含む100種類以上の壁紙
男女割合 5:5、当社入居者全体の男女割合（7:3）と比較し女性が多い
2012年5月より、個人入居者への付加価値サービスとして、部屋を自分好みに変えられる「お部屋カスタマイズ」をスタート。2014年12月末現在で18,187件と好調であり、各種テレビや雑誌に取り上げられ、カスタマイズに関するセミナーも実施。今後も「カスタマイズ＝レオパレス21」のイメージを促進。
お部屋カスタマイズ 累計契約件数
（契約件数）
各種コンテストを開催
お部屋カスタマイズコンテスト入居者にカスタマイズのアイディアを募集
壁面アートコンテスト入賞者は実際のモデルルーム壁面にペイント
「名古屋らしい部屋」 3者コラボ企画名古屋モード学園の学生がサンゲツの
素材を使ってレオパレス21の部屋に施工
-21-
3-3-3：個人向け施策（入居者専用サービス）
入居者向けサービスを各種用意、入居者専用サイト MY PAGEより利用可能。入居者からのリクエストに応えるコンシェルジュサービスや、取引法人とのタイアップコンテンツなど、賃貸住宅の常識を破る豊富なサービスを展開。
MY PAGEでは、個人入居者と取引法人のニーズ
をマッチング。各社のサービスを優待条件で提供するほか、求人情報を掲載し人材募集を実施。
入居者専用サイト MY PAGE 取引法人とのタイアップ
レオパレスオンラインショッピング生活必需品を多数取り揃えたショッピングサイト。レオパレス専用商品も販売。
L-Club Off人気のホテル・有名旅館、レジャー施設、ショッピング、グルメなど75,000軒以上の施設を利用できる優待サービス。 (有料)
LEONET （無線LAN）プロバイダ契約をすることなく、
インターネットを快適に利用可能。映画、ドラマが視聴可能。2014年4月より無線LANサービスを開始。
オーナー様、入居者様、学生や法人様にご利用いただけるコミュニティスペース。大阪、仙台、新宿の3拠点で各種イベントを開催。
コミュニティスペース L+ （エルプラス）
個人
入居者
取引
法人
サービスの優待利用
人材募集
レオパレセンター新宿店 ホテルレオパレス仙台
-22-
3-3-4：物件価値向上施策（セキュリティシステム）
セキュリティシステム 受注・売上
2014年12月末現在でセキュリティシステムの設置戸数214,416戸（設置率38.8％）。防犯カメラは4,700棟設置済み。
大手警備会社2社との業務提携
各種センサーにより侵入者を感知するほか、火災監視や非常通報も標準装備
女性の入居率向上が見込める
法人の寮･社宅ニーズの取込み強化（大企業はセキュリティ重視）
異常発生
緊急連絡先、必要に応じ警察・消防に通報
③急行 ②急行を指示
管理センター警備スタッフが
駆けつけて確認
①異常信号送信
14/3期3Q累計実績
15/3期3Q累計実績
累計
受注戸数 39,550戸 33,174戸 238,068戸
金額 71.5億円 69.0億円 397.9億円
売上戸数 36,681戸 26,660戸 214,416戸
金額 71.8億円 60.5億円 370.5億円 防犯カメラ
第4章 2015年3月期3Q累計 事業概要（建築請負事業）
-24-
4-1：建築請負事業の概要
オーナー様
レオパレス21
賃貸 建築請負
入居者様
一括
借上げ
建築
請負
家賃
収入貸出
事業概要
指標
受注・売上状況
エリア別建築請負支店数、竣工売上
請負事例
理想の土地活用
高品質のアパート
ノンサウンドシステム
賃貸併用住宅、注文住宅
高齢者施設・商業施設
太陽光発電システム
135181 181
122192
242
128 147217
165 153
22
596
37
3510
51 24
967
17
0
100
200
300
1Q 2Q 3Q 4Q
（億円）
-25-
4-2-1：主要指標（受注・売上）
2015年3月期3Q累計期間の総受注高は前年比+4.3%。但し、太陽光発電システムを除くアパート等の総受注高では前期比+23.1%。
総受注高
（億円）13/3期 14/3期 15/3期
1Q 2Q 3Q 4Q 通期 1Q 2Q 3Q 4Q 通期 1Q 2Q 3Q 通期計画
総受注高（棟*） 208棟 179棟 198棟 237棟 822棟 230棟 237棟 195棟 195棟 857棟 223棟 277棟 237棟 1,300棟
（億円） 157 159 179 233 730 240 227 171 171 811 187 252 227 1,046
受注残（億円） 586 545 539 474 474 500 528 569 444 444 467 573 649 －
売上高（億円） 58 140 106 225 531 138 164 103 223 630 114 131 130 750
*既存物件への太陽光発電システム設置は総受注高棟数に含まれていない
13/3期 14/3期 15/3期
受注・売上（太陽光発電システム含む）
アパート等 太陽光発電（グループでの発電事業分は含まず）
首都圏
157.7億円
近畿
44.7億円
九州･沖縄
30.3億円
中国
29.3億円
中部
28.6億円
東北
23.8億円
その他
25.5億円
-26-
4-2-2：主要指標（エリア別建築請負支店数、竣工売上）
全国 60支店 （2014年12月現在）
首都圏 37支店
東北 3支店（仙台・郡山）
中部 4支店(愛知県）
近畿 8支店中国 2支店（岡山県、広島県）
九州・沖縄 5支店（福岡県・沖縄県）
四国 0支店
北陸・甲信越0支店
北海道 0支店
北関東 1支店(水戸）
大阪府 5支店京都府 1支店兵庫県 2支店
東京都 18支店神奈川県 8支店埼玉県 8支店千葉県 3支店
三大都市圏を中心に、今後も高い入居率が見込めるエリアに支店を配置し、受注活動を展開。
建築請負支店数 建築請負売上（15/3期3Q累計）
（完成工事基準、太陽光発電システム除く）
首都圏が建築請負売上の46%、三大都市圏が68%を占める
-27-
4-3-1：請負事例（理想の土地活用）
高齢者施設アパート
増加する高齢者に対応し、土地オーナー様と
介護事業者様を結ぶマッチング事業を
展開。
多様化する入居者ニーズに合ったアパート商品を提案。アパートは一括借上し、賃貸管理業務を一貫して行う。
注文住宅 店舗・商業施設
ロードサイドや駅周辺に外食チェーン、コンビニ、ドラッグストア等を建築。
アパート複合のテナントビルも提案。
自由設計の専用住宅や、自宅の一部に賃貸住宅を併せ家賃収入が得られる賃貸併用住宅を建築。
レオパレス21が提案する土地活用
メガソーラーや駐車場など、あらゆるニーズに対応した土地活用を提案。その他
理想の土地活用
レオパレス21ではそれぞれの土地に合わせた最適なプランを提案し、理想の土地活用を実現。
4-3-2：請負事例（高品質のアパート）
-28-
ベッドと収納空間を一体化した「バンクベッド（多機能造作ベッド）」によりスペースを有効活用
手摺の高さが1.7mの「ハイポジションバルコニー」が外部からの視線を遮ることで、プライバシーを守り防犯性を向上
当社主力商品である「DUAL-L」・「Arma-L」の商品特長を融合させた「Arma-L tri-EL（アルマーレ・トライ-エル）」を2013年10月より販売開始。また、2014年12月より1階の居住性を高めた「L-SECtion（レセクション）」を販売開始。
専有面積 25～31㎡
「DUAL-L」同様のロフトを3つ配し、1LＤＫに匹敵する贅沢な空間を実現
女性目線で設計した「Arma-L」同様、居室内にパウダースペースを配したほか、壁面収納、カウンターキッチンを採用
3つのロフトを配した “女性目線”の「Arma-L tri-EL」 1階の居住性を高めた「L-SECtion」
ハイポジションバルコニー
ベッドと収納を一体化した
バンクベッド
-29-
4-3-3：請負事例（ノンサウンドシステム）
2013年4月より販売のアパートに標準仕様として、防音配水管と高遮音界壁に加えて一般的な木造建築より2ランク以上遮音性能を向上した「ノンサウンドフロア」を「ノンサウンドシステム」として採用。また、2013年7月より、鉄骨賃貸住宅にも「ノンサウンドフロア」を標準装備。
遮音性能向上 「ノンサウンドシステム」
防音配水管
排水騒音対策として防音配水管を採用。排水騒音が通常のVU管に比べて平均15dB低減、「図書館や深夜の郊外」並みの静けさを実現。
ノンサウンドフロア
上階から下の階に伝わる衝撃音を低減。従来より2ランク～3ランク遮音性能が向上。
高遮音界壁
隣戸間の壁構造を見直し、遮音性能を高め、木造でTLD-45、鉄骨でTLD-50の遮音等級を実現。
15dB低減
木造V仕様
1/3に低減
木造
TLD-45
鉄骨標準
1/3に低減
鉄骨造
TLD-50
施行例
断面
フィルム
遮音材
吸音材
塩ビ管
鉄骨造
木造 (オプション仕様-V)
鉄骨造
木 造
4-3-4：請負事例（賃貸併用住宅、注文住宅）
-30-
木曾ひのきを用いた注文住宅「大雅-TAIGA-」
最高級の木曾ひのきを使った自由設計の住まい
木曾ひのきの耐久性に加えて、劣化を防ぐ換気システムを採用
躯体には制震ダンパーをバランスよく配置することで、耐震性も強化
「日本の住まいを新しく、快適に」をテーマに、2013年4月より鉄骨ブレースの賃貸併用住宅「Smaio（スマイオ）」、8月より木造の「Smaio-W（スマイオ ダブリュー）」を販売開始。また、2014年5月より木曾ひのきを用いた注文住宅を展開する株式会社もりぞうと提携し、注文住宅「大雅-TAIGA-」を販売開始。
賃貸併用住宅 「Smaio」、「Smaio-W」
自宅と賃貸住宅を組み合わせた賃貸併用住宅により、賃料収入を得て住宅ローンの負担を減らすことが可能
自宅と賃貸住宅の間に、高級マンションで使われている高性能界壁を採用し高い遮音性能を実現
-31-
4-3-5：請負事例（高齢者施設・商業施設）
2012年3月期後半よりアパート以外の事業用建物（高齢者施設・店舗等の商業施設）の建築請負を開始。
高齢者施設・商業施設 受注・売上
14/3期3Q累計実績
15/3期3Q累計実績
高齢者施設
受注棟数 38棟 12棟
金額 42.6億円 29.9億円
売上棟数 13棟 20棟
金額 14.1億円 26.4億円
商業施設
受注棟数 13棟 9棟
金額 5.3億円 2.9億円
売上棟数 11棟 9棟
金額 4.0億円 3.3億円
有料老人ホーム（東京都世田谷区）
コンビニ店舗（大阪府大阪市）
02,5005,0007,500
10,00012,500
14/3期 1Q 2Q 3Q 4Q 15/3期 1Q 2Q 3Q
21 SPCオーナー様投資 屋根借り（SPC型等） 屋根借り（レオパレス21グループ）
*2.b.「レオパレス21グループによる発電事業」の施工収益は連結消去 （詳細はp.38を参照）
-32-
4-4-1：太陽光発電システム
2011年3月より本格的に太陽光設置事業を展開。2014年12月末現在で11,563棟（設置可能棟数の約50%）への設置が完了。
太陽光発電事業への取り組み
取組み 開始時期 14/3期時点 15/3期3Q時点
1. オーナー様投資による太陽光パネル設置 2011年3月 6,629棟 （79.7MW） 6,934棟 （85.4MW）
2. 屋根借り太陽光発電事業 2012年9月 2,372棟 （46.1MW） 4,629棟 （74.3MW）
a. SPC型等提携事業 2013年2月 1,258棟 （24.6MW） 1,262棟 （24.6MW）
b. レオパレス21グループによる発電事業* 2013年12月 1,114棟 （21.4MW） 3,367棟 （49.7MW）
3. 遊休地を活用したメガソーラー 2013年9月 千葉県富里市 （1.7MW） 千葉県富里市 （1.7MW）
合計： 9,001棟 （125.8MW） 11,563棟 （159.7MW）
（累計棟数）
1,121
373
811
1,472
2,106
247
3,948
1,090
395
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000
九州・沖縄
四国
中国
近畿
中部
北陸・甲信越
首都圏
北関東
東北
オーナー様投資
屋根借り
-33-
4-4-2：太陽光発電システム （エリア別）
太陽光発電システム エリア別設置状況 （2014年12月末）
（棟数）
積雪の多い北海道や東北の一部、火山灰が降る鹿児島県の一部、および塩害のある海岸付近の物件は太陽光設置の対象外。当社アパートが多い首都圏に1/3が集中。
全国合計： 11,563棟
第5章 2015年3月期3Q累計 事業概要（関連事業・新規事業）
-35-
5-1：関連事業（シルバー事業）
*シルバー事業は関東1都6県にて62ヶ所の介護施設「あずみ苑」を運営（2014年12月末現在）*有料老人ホーム等にはグループホームを含む
シルバー事業
中期経営計画では成長戦略事業と位置付け、3ヵ年で29施設を開設し合計90施設での運営を目指す。今期第１号「あずみ苑木更津」が2014年11月1日開所。
（百万円）14/3期3Q累計
実績15/3期3Q累計
計画15/3期3Q累計
実績15/3期
通期 計画前期比 計画比
シルバー
売上高 7,631 7,800 7,978 +347 +178 10,500
売上総利益 284 300 431 +146 +131 100
営業利益 △446 △600 △380 +66 +220 △1,000
デイサービス稼働率 73.4% 75.3% 68.9% -4.6p -6.4p 74.8%
ショートステイ稼働率 98.7% 97.3% 98.0% -0.7p +0.7p 96.9%
有料老人ホーム等稼働率 93.6% 93.9% 93.6% +0.0p -0.3p 93.9%
あずみ苑グランデ常盤平 あずみ苑グランデ草加 あずみ苑木更津
-36-
5-2：関連事業（国内ホテル事業）
*国内ホテル事業は7ヶ所 （旭川、札幌、仙台、新潟、名古屋、岡山、博多）を運営 （2014年12月末現在）
国内ホテル事業
賃貸事業での取引法人への利用促進から稼働率が向上。※築33年のホテルレオパレス四日市は売却 （2014年8月末で引渡し）
ホテルレオパレス仙台
ホテルレオパレス札幌
ホテルレオパレス博多
（百万円）14/3期3Q累計
実績15/3期3Q累計
計画15/3期3Q累計
実績15/3期
通期 計画前期比 計画比
国内ホテル
売上高 1,785 1,810 1,758 △26 △52 2,300
営業利益 53 0 △1 △54 △1 △40
減価償却費 280 270 252 △28 △18 375
稼働率 78.0% 78.8% 80.3% +2.3p +1.5p 77.8%
-37-
5-3：関連事業（リゾート事業）
*レオパレスグアムは単体PL*レオパレスグアムの3Q累計は1月-9月
リゾート（グアム）事業
グアム観光客数は前年並みながら、賃貸事業の取引企業等のステークホルダーによる利用促進もあり、稼働率・業績ともに順調に推移。レオパレスリゾートは2014年4月末に米軍と包括的利用契約を締結し、8月末より演習等でのグアム来島軍人による利用が開始。
ウェスティンリゾートグアムレオパレスリゾート レオパレスリゾート カントリークラブ
（千ドル）2013/12期
3Q累計実績2014/12期
3Q累計計画2014/12期
3Q累計実績2014/12期通期 計画前期比 計画比
レオパレスグアム
売上高 $55,164 $58,300 $63,553 +$8,389 +$5,253 $78,000
営業利益 1,493 2,700 3,022 +1,529 +322 3,000
減価償却費 11,480 11,200 10,736 △744 △464 15,000
Leopalace Resort 稼働率 63.6% 68.1% 73.8% +10.2p +5.7p 69.5%
Westin Resort Guam 稼働率 81.2% 82.5% 87.8% +6.6p +5.3p 82.0%
-38-
5-4：関連事業（屋根借り太陽光発電事業）
レオパレス21グループによる屋根借り太陽光発電事業
14/3期実績
15/3期3Q累計実績
15/3期通期計画
累計
設置棟数 1,114棟 2,253棟 3,800棟 3,367棟
発電容量 21.4 MW 28.2 MW 55.0 MW 49.7 MW
発電開始棟数 680棟 2,505棟 3,600棟 3,185棟
売電による売上高 1.0億円 10.2億円 12.2億円 11.3億円
発電量 約2,700 MWh 約25,700 MWh 約30,500 MWh 約28,400 MWh
* 福島実証モデル事業（67棟 1.2MW）を含む* 売電による売上高は「その他事業」に計上* 発電量は各期間分
公募調達手取資金（約246億円）のうち約146億円を「屋根借り太陽光発電事業」に充当（事業規模は約2,900棟、発電容量45.5MW、売電収入約11億円、発電量約30,000MWh）。既に別途設備認定を取付けた約1,000棟についても、当初の建築請負事業としての取組みから、銀行調達による自社グループでの屋根借り太陽光発電事業に切替え。
新電力会社（PPS）レオパレス・エナジー設立
レオパレス･パワーによりアパートの屋根で発電された電力を需要家に供給
2016年の電力小売全面自由化を見据え、アパート入居者への電力小売を検討
会 社 名 株式会社レオパレス・エナジー
資 本 金 2,000万円
設 立 2014年5月15日
会社概要
ソウル江南
プサン
大連北京
上海
広州台北
ソウル鐘路
バンコク
ホーチミン
日本国内物件を紹介・契約する拠点
現地不動産を仲介する拠点
プノンペン
ヤンゴン
両事業を展開する拠点
ハノイ
-39-
5-5：新規事業（賃貸事業の海外展開）
日本で培ったノウハウを基に、海外で賃貸事業を展開。従来の外国人に日本国内物件を紹介する事業に加え、東南アジアで日本人や日系企業向けの現地不動産仲介業を開始。また、韓国で現地企業と合弁で賃貸管理事業に参入。2014年8月1日よりプノンペン、ヤンゴン、上海（不動産仲介業）、2015年1月15日よりハノイの拠点で営業開始。
賃貸事業の海外展開
中国 北京、上海（2法人）、大連、広州
韓国 プサン、ソウル江南、ソウル鐘路
台湾 台北
タイ バンコク
ベトナム ホーチミン、ハノイ
カンボジア プノンペン
ミャンマー ヤンゴン
外国人に日本国内物件を紹介
従来
日本人・日系企業に現地不動産を仲介
今後の展開
■レオパレス21の海外支店・現地法人
韓国合弁会社 「ウリレオPMC」
韓国大手住宅管理会社ウリ管理（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立
韓国ではまだ例の無い、企業による体系化された賃貸管理サービスを提供
2014年2月の現地法制定により本格的な営業活動を開始し、12月末現在で321戸の管理を受託
補足1. 会社資料
個人・その他17.10%
事業法人・その他の法人6.61%
外国法人等46.81%
金融機関25.51%
金融商品取引業者2.26%
自己名義株式1.71%
-41-
補足1-1：会社概要
会社名 株式会社レオパレス21
本社 東京都中野区本町2丁目54番11号
TEL. 03-5350-0001（代）
設立 1973年8月17日
資本金 752億8,236万円*1
代表者 代表取締役社長 深山 英世
事業内容
アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び
販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、
ブロードバンド通信事業、介護事業他
従業員数 連結 7,253名
単体 6,161名
会社データ （2014年12月末現在）
株主構成 （2014年9月末現在）
*1:公募増資および第三者割当（オーバーアロットメント）増資による増加
株式の状況 （2014年9月末現在）
発行可能株式総数 500,000,000株
発行済株式総数 267,443,915株*1
株主数 36,402名
主なグループ会社 （2015年1月末現在）
Leopalace Guam Co.
リゾート事業
ホテル・
リゾート
事業
あすか少額短期保険
入居者家財保険
レオパレス・スマイル
特例子会社
レオパレス・パワー
発電事業
その他事業
レオパレス・リーシング
社宅代行
プラザ賃貸管理保証
家賃保証
ﾚｵﾊﾟﾚｽ21ﾋﾞｼﾞﾈｽｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ
（上海）有限公司
入居者斡旋
ウリレオPMC
韓国 賃貸管理
ﾚｵﾊﾟﾚｽ21（上海）
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ有限公司
上海 不動産仲介
Leopalace21(Thailand) CO., LTD.
タイ 不動産仲介
賃貸事業
LEOPALACE21VIETNAM CO., LTD.
ベトナム 不動産仲介
Leopalace21(Cambodia) Co., Ltd.
カンボジア 不動産仲介
ウイングメイト
ﾋﾞｼﾞﾈｽﾄﾗﾍﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
アズ・ライフケア
シルバー事業
レオパレス・エナジー
新電力会社（PPS）
-42-
補足1-2-1：業績（四半期別）
四半期別
（百万円）
1Q
4月-6月
2Q
7月-9月
3Q
10月-12月
4Q
1月-3月
14/3期
実績
15/3期
実績
14/3期
実績
15/3期
実績
14/3期
実績
15/3期
実績
14/3期
実績
15/3期
計画
売上高 114,876 115,626 116,796 117,411 111,792 117,718 127,624 138,700
賃貸 96,142 98,530 95,733 98,902 96,692 98,921 100,199 101,900
建築請負 13,874 11,457 16,540 13,193 10,342 13,043 22,377 31,300
シルバー 2,477 2,599 2,572 2,676 2,581 2,702 2,540 2,600
ホテル･リゾート 2,037 2,386 1,602 1,872 1,837 2,287 2,093 2,000
その他 343 652 346 766 338 763 413 700
営業利益 2,009 2,394 3,359 3,693 3,381 3,457 4,922 6,600
賃貸 2,680 4,090 3,520 5,471 5,076 5,586 4,241 5,200
建築請負 89 △882 881 △492 △362 △480 2,314 4,100
シルバー △196 △132 △123 △105 △126 △143 △178 △300
ホテル･リゾート 66 196 △386 △326 △304 △529 △398 △100
その他 84 158 66 104 42 18 △52 △100
-43-
補足1-2-2：業績（単体及び主要子会社の決算ハイライト）
単体及び主要子会社
（百万円）14/3期3Q累計
実績15/3期3Q累計
計画15/3期3Q累計
実績 前期比 計画比
レオパレス21売上高 341,986 355,700 352,138 +10,151 △3,562
営業利益 8,339 7,900 9,772 +1,432 +1,872
レオパレス・リーシング売上高 796 1,100 1,104 +308 +4
営業利益 △ 35 0 28 +64 +28
プラザ賃貸管理保証売上高 2,811 3,000 2,937 +125 △63
営業利益 376 220 161 △215 △59
レオパレスグアム売上高 5,341 5,800 6,541 +1,200 +741
営業利益 144 270 271 +126 +1
レオパレストラベル（現：ウイングメイト）
売上高 697 800 907 +209 +107
営業利益 17 △ 10 0 △17 +10
あすか少額短期保険売上高 922 900 1,100 +177 +200
営業利益 218 210 280 +62 +70
レオパレス･パワー売上高 38 720 953 +914 +233
営業利益 △ 14 △ 150 △ 109 △94 +41
その他及び消去売上高 △ 9,129 △ 13,300 △ 14,927 △5,797 △1,627
営業利益 △ 296 △ 580 △ 891 △595 △311
-44-
補足1-3-1：指標（属性別契約戸数）
属性別契約戸数
13/3期 14/3期 15/3期
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
管理戸数（戸） 556,546 551,287 546,561 546,204 546,856 547,161 547,978 548,912 550,514 551,545 552,966
A. 契約済戸数（戸） 460,231 458,264 449,745 463,222 457,683 461,136 460,961 480,110 473,197 476,163 473,862
期中平均入居率 82.2% 82.9% 82.5%84.2%（通期
82.9%）83.6% 83.9% 84.2%
86.7%（通期
84.6%）86.00% 85.92% 85.98%
B. 内 法人契約戸数（戸） 217,517 217,034 214,450 228,708 226,474 228,038 227,580 246,272 243,588 244,967 242,293
法人シェア （B／A） 47.3% 47.4% 47.7% 49.4% 49.5% 49.5% 49.4% 51.3% 51.5% 51.4% 51.1%
C. 内 個人契約戸数（戸） 181,047 180,365 174,953 176,139 175,057 176,782 176,503 179,036 176,885 178,186 178,228
個人シェア （C／A） 39.3% 39.4% 38.9% 38.0% 38.2% 38.3% 38.3% 37.3% 37.4% 37.4% 37.6%
D. 内 学生契約戸数（戸） 61,667 60,865 60,342 58,375 56,152 56,316 56,878 54,802 52,724 53,010 53,341
学生シェア （D／A） 13.4% 13.3% 13.4% 12.6% 12.3% 12.2% 12.3% 11.4% 11.1% 11.1% 11.3%
*入居率は各期（通期、四半期）の平均値*管理戸数、契約済戸数、各契約戸数は、各期間の最終月末の数値
41,111 42,468 43,738
24,301 27,301 30,177
28,197 30,007 32,372
33,55735,797
36,81013,110
13,72514,979
35,07038,010
42,61139,104
40,27241,606
214,450227,580
242,293
12/12期 13/12期 14/12期
43,613 43,942 43,472 46,277
19,638 24,632 24,570 29,105
27,869 28,869 30,21832,995
32,15735,601 37,380
39,18812,87213,445 14,710
14,95628,07432,223 35,096
39,78338,36140,527
43,262
43,968202,584
219,239228,708
246,272
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
11/3期 12/3期 13/3期 14/3期
-45-
補足1-3-2：指標（法人業種別契約戸数）
（戸）
+12.1%
+9.1%
+2.8%
+7.9%
+10.5%
+3.0%
+3.3%その他
建設業
飲食業
サービス業
派遣・業務請負
製造業
小売業
前年比
前年比
「重点取引先の深耕」と「新規および低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。
法人業種別契約戸数
+8.2% +4.3% +7.7% 前年比 +6.1% +6.5%
-46-
補足1-3-3：指標（外国人契約状況）
国籍別外国人契約戸数 （個人契約のみ）
（戸）
13/3期 14/3期 15/3期
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
中国 3,938 4,049 4,171 5,035 5,007 5,497 5,654 6,125 5,906 6,297 6,652
韓国 1,533 1,490 1,489 1,463 1,441 1,415 1,384 1,298 1,272 1,293 1,325
台湾 675 627 640 652 621 642 651 658 613 618 659
東南アジア 622 670 669 766 915 1,195 1,458 1,833 2,018 2,326 2,571
内 ベトナム 103 115 120 166 268 499 723 1,059 1,231 1,496 1,717
内 タイ 87 87 94 102 89 91 97 95 101 102 107
その他 1,438 1,485 1,454 1,601 1,651 1,769 1,845 2,013 1,993 2,133 2,213
外国人合計 8,206 8,321 8,423 9,517 9,635 10,518 10,992 11,927 11,802 12,667 13,420
*数値は各期間の最終月末時点
外国人の比率は、契約済戸数の2.8%（個人・学生の契約済戸数の5.8%）。2位に浮上したベトナムが躍進中。
96.1% 95.7% 96.8%92.6%
95.8% 95.6%92.8% 91.5%
86.4%
94.8%
95.0% 94.7% 95.5%
90.3%94.2% 94.2% 92.6% 91.5%
89.3%93.5%
90.7% 90.0% 88.6%82.4%
88.2% 89.6%85.1%
90.5%84.6% 87.8%
70%
80%
90%
100%
東京都 埼玉県 神奈川県 千葉県 首都圏 愛知県 大阪府 京都府 兵庫県 三大都市圏
築3年未満 築5年未満 全体
89.8%96.7% 96.9% 92.9% 92.2% 88.6%
81.6% 78.1%85.7%
0%
50%
100%
築1年 築2年 築3年 築3年未満 築5年未満 築5-10年 築10-15年 築15年以上 全体
-47-
補足1-3-4：指標（築年別入居率）
エリア別入居率 （2014年12月末現在）
築年別入居率 （2014年12月末現在）
117(32%)
108(26%)
107(24%)
104(23%)
114(24%)
94(20%)
79(17%)
68(14%)
70(15%)
59(13%)
254306
336 357365
370 384 412 391 415
372
414442
462478
464 463480
461474
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
07/3期 08/3期 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 13/12期 14/12期
（千戸）
賃貸契約 マンスリー
-48-
補足1-3-5：指標（契約形態）
契約形態別入居戸数
前年同月
2種類の契約形態
長期契約推進により、短期間のマンスリー契約割合は減少。
北海道 東北 北関東 首都圏北陸・甲信越
中部 近畿 中国 四国九州・沖縄
パートナーズ店舗 3 7 9 40 9 21 16 13 6 19
国内直営店舗 9 15 14 48 13 23 25 10 5 18
国内賃貸店舗計 12 22 23 88 22 44 41 23 11 37
-49-
補足1-3-6：指標（賃貸店舗）
賃貸店舗、パートナーズ契約件数
13/3期 14/3期 15/3期
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
パートナーズ店舗 197 201 195 192 179 172 167 164 152 149 143
国内直営店舗 159 165 172 174 176 176 176 176 179 179 180
国内賃貸店舗計 356 366 367 366 355 348 343 340 331 328 323
パートナーズ契約件数 8,881 9,372 9,328 12,422 8,204 8,392 7,972 10,516 6,736 7,068 6,749
*店舗数は各期間の最終月末時点。パートナーズ契約件数は各四半期分
エリア別 賃貸店舗 （2014年12月末現在）
326301
(△24)264
(△36)219
(△45)192
(△27)177
(△14)156
(△21)129
(△26)139(+10)
127(△12)
116(△11)
99(△16)
93(△6)
87(△6)
78(△9)
64(△13)
0
200
400
11/3期4Q
12/3期1Q
12/3期2Q
12/3期3Q
12/3期4Q
13/3期1Q
13/3期2Q
13/3期3Q
13/3期4Q
14/3期1Q
14/3期2Q
14/3期3Q
14/3期4Q
15/3期1Q
15/3期2Q
15/3期3Q
-50-
補足1-3-7：指標（空室損失引当金）
2015年3月期3Qの空室損失引当金は、「収益改善」と「残存期間経過」により、2014年3月期末対比29億円の戻入。（通期計画は33億円の戻入）
空室損失引当金残高推移
（億円）
（億円）管理戸数（千戸）
14/3期 15/3期 前期末対比
14/3期4Q
15/3期3Q
対比1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
北海道 14 4 4 4 3 3 3 3 △ 0.4 78% 78% +0.2p
東北 34 1 1 1 1 0 0 0 △ 0.4 94% 93% -0.7p
北関東 40 13 12 11 11 10 9 7 △ 3.3 83% 80% -2.9p
首都圏 157 22 20 16 12 11 9 7 △ 5.7 91% 88% -2.8p
北陸・甲信越 41 13 11 9 12 12 10 8 △ 4.1 80% 82% +1.7p
中部 87 46 42 36 35 32 29 24 △ 10.9 84% 83% -0.3p
近畿 79 16 15 12 10 10 8 7 △ 3.0 88% 85% -2.7p
中国 38 2 2 2 1 1 1 1 △ 0.3 90% 87% -2.9p
四国 14 2 2 2 2 3 2 1 △ 0.5 83% 82% -1.3p
九州・沖縄 49 3 2 2 1 1 1 1 △ 0.1 91% 88% -2.3p
合計 553 127 116 99 93 87 78 64 △ 29.1 87.5% 85.7% -1.8p
エリア別管理戸数（千戸）・空室損失引当金残高（億円） エリア別入居率
12/3期 戻入133億円 13/3期 戻入52億円 14/3期 戻入45億円 15/3期 戻入29億円
-51-
補足1-3-8：指標（「あずみ苑」拠点一覧）
介護施設「あずみ苑」 62拠点一覧 （2014年12月末現在）
（拠点数）東京都
神奈川県
千葉県
埼玉県
栃木県
茨城県
群馬県
合計
介護付有料老人ホームを含む拠点
1 1 1 2 2 7
住宅型有料老人ホームを含む拠点
1 5 2 3 2 1 14
デイサービス及びショートステイ 2 1 9 19 1 6 1 39
グループホーム 1 1 2
合計 4 3 16 23 6 8 2 62
★ 介護付有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ
介護付有料老人ホーム、ショートステイ
■ 介護付有料老人ホーム、デイサービス
● 介護付有料老人ホーム
★ 住宅型有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ
住宅型有料老人ホーム、ショートステイ
● 住宅型有料老人ホーム
○ グループホーム
▲ デイサービス、ショートステイ
● デイサービス
凡 例
2014年11月1日に「あずみ苑木更津」が開所。
-52-
補足1-4-1：財務（バランスシート）
（百万円） 14/3期末 15/3期3Q
資産
現金及び預金 74,767 66,205
売掛金 5,490 4,898
完成工事未収入金 1,651 1,379
前払費用 6,679 4,413
繰延税金資産（短期） 4,147 4,147
流動資産 102,324 91,075
建物及び構築物 57,073 56,476
機械装置及び運搬具 3,950 12,950
土地 81,800 82,206
リース資産 5,167 7,106
無形固定資産 6,601 6,894
長期前払費用 3,719 3,186
繰延税金資産（長期） 12,152 12,503
固定資産 185,100 194,696
資産合計 287,459 285,905
（百万円） 14/3期末 15/3期3Q
負債
有利子負債（短期） 3,500 26,085
工事未払金 12,128 8,993
前受金 45,051 38,016
流動負債 92,560 107,321
有利子負債（長期） 27,997 8,748
空室損失引当金 9,352 6,434
長期預り敷金保証金 8,492 8,165
長期前受金 27,628 22,294
固定負債 90,037 62,572
負債合計 182,598 169,894
純資産
資本金 75,282 75,282
資本剰余金 51,501 51,501
利益剰余金 △15,788 △6,223
純資産合計 104,860 116,011
自己資本比率 36.5% 40.6%
バランスシート
483 468
314
440
348
414
566
747 729
662
0.20
△0.17
△0.41
△0.32 △0.27
-0.60
-0.40
-0.20
0.00
0.20
0.40
0
200
400
600
800
12/3期 13/3期 14/3期 14/3期 3Q 15/3期3Q
（倍）（億円）
有利子負債 現預金 NDEレシオ
-53-
補足1-4-2：財務（現預金と有利子負債残高の推移）
NDEレシオ
*NDEレシオ= （有利子負債－現預金）／自己資本
前年同期
654
741722
0
200
400
600
800
現金及び現金同等物
期末残高
17
△ 118
12
88
△ 69
155
185
△ 21△ 6
-150
-100
-50
0
50
100
150
200
財務活動による
キャッシュフロー
投資活動による
キャッシュフロー
営業活動による
キャッシュフロー
14/3期 3Q 14/3期 通期 15/3期 3Q
-54-
補足1-4-3：財務（キャッシュフロー）
投資活動によるキャッシュフローの支出は太陽光発電システム設置への投資が主なもの。
キャッシュフロー
（億円） （億円）
11/3期 11/9期 12/3期 12/9期 13/3期 13/9期 14/3期 14/9期
個人・その他 60.7% 43.3% 35.2% 33.2% 27.5% 19.8% 20.7% 17.1%
外国法人等 11.3% 27.8% 35.2% 34.3% 42.8% 48.6% 49.1% 46.8%
信託銀行 4.9% 8.4% 8.3% 11.8% 12.8% 17.5% 17.6% 23.6%
信託銀行以外の金融機関 3.8% 3.4% 3.4% 3.3% 3.6% 2.5% 1.7% 1.9%
事業法人・その他の法人 14.1% 13.0% 12.7% 12.3% 7.8% 7.8% 6.9% 6.6%
金融商品取引業者 2.6% 1.4% 2.7% 2.6% 3.5% 1.7% 2.4% 2.3%
自己名義株式 2.6% 2.6% 2.6% 2.5% 2.1% 2.1% 1.7% 1.7%
0%
50%
100%
-55-
補足1-4-4：財務（株主構成）
株主構成
*株式数ベース
補足2. 中期経営計画「EXPANDING VALUE」（2014年5月発表）
-57-
補足2-1：事業戦略・財務戦略
事業戦略
財務戦略
賃貸 入居者向けサービス拡充による入居率向上 2017年3月期 通期平均入居率目標89.0%
建築請負 「理想の土地活用」に基づく建築バリエーション拡大 2017年3月期 売上目標1,000億円
シルバー 建築請負事業との連携による新規施設の開設 2014年3月末 61施設 ⇒ 2017年3月末 90施設
ホテル･リゾート ステークホルダーに対するホスピタリティ提供
太陽光発電事業（その他）
公募増資資金を活用した屋根借り太陽光発電事業を開始 2015年3月期 2,900棟への設置・発電開始
海外事業（賃貸他）
アジアでの不動産仲介事業を開始サービスアパートメントの開発・運営も検討
2014年3月末 10拠点 ⇒ 2017年3月末 20拠点
基本方針：「コア事業を基軸とし、新たな事業領域への挑戦」
キャッシュフロー重視の経営
財務体質の健全性強化 （自己資本比率の向上）2017年3月期末 自己資本比率48.0%成長領域への再投資を積極的に実施
復配利益積み上げによる利益剰余金（単体）の黒字転換早期の復配実施
-58-
補足2-2：定量目標
（億円） 13/3期 実績 14/3期 実績 15/3期 計画 16/3期 計画 17/3期 計画
売上高 4,542 4,710 4,935 5,250 5,400
賃貸 3,835 3,887 3,970 4,070 4,145
建築請負 533 631 750 925 1,000
シルバー 94 101 105 135 150
ホテル･リゾート 66 75 80 80 80
その他 11 14 30 35 35
営業利益 74 136 145 195 220
賃貸 86 155 175 180 185
建築請負 27 29 40 75 90
シルバー △7 △6 △10 △14 △6
ホテル･リゾート △10 △11 △7 △9 △9
その他 0 1 △1 △1 0
経常利益 110 115 130 180 210
純利益 133 152 120 160 190
自己資本比率 22.2% 36.5% 41.0% 45.0% 48.0%
ROE 29.0% 18.7% 10.0% 12.0% 12.3%
EPS （円） 74.5 67.2 45.5 61.9 71.7
ROA 5.1% 5.5% 4.2% 5.5% 6.0%
平均入居率 82.9% 84.6% 86.8% 88.0% 89.0%
中期経営計画「EXPANDING VALUE」 定量目標
-59-
中期経営計画「EXPANDING VALUE」
（億円）
-1,00011/3期
（実績）
12/3期
（実績）
13/3期
（実績）
14/3期
（実績）
15/3期
（計画）
16/3期
（計画）
17/3期
（計画）
利益剰余金 資本金 資本剰余金
-1,000
-500
0
500
1,000
1,500
利益剰余金 （単体）
補足2-3：配当政策
利益の積み上げにより配当原資である利益剰余金をプラスにし、早期の復配を目指す。2015年3月期3Q（2014年12月末）の単体の利益剰余金は△135億円。
補足3. 市場動向
770
675
13年
4月-
12月
14年
4月-
12月
1,343
1,420
1,5101,561
1,485
1,630
1,341
1,1801,226 1,213
1,173 1,146 1,1741,1931,249
1,285
1,036 1,039
775819 841
893
987
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
（千戸）
貸家 分譲マンション 分譲一戸建 持家 給与住宅
-61-
補足3-1：新設住宅着工戸数
年度別 新設住宅着工戸数
リーマンショック後、新設住宅着工戸数は順調に増加。2013年度は消費増税の駆け込み需要等により前年度比+10.5%を記録したが、2014年度は反動減が見られている（4月から12月は前年同期比-12.3%）。但し、貸家は前年同期比-2.8%と、消費増税による反動減は限定的。
*国土交通省「新設住宅着工統計」より
貸家
持家
-2.8%
-23.8%
分譲一戸建て
分譲マンション
-10.9%
-14.1%
給与住宅
+54.1%
前年同期比
※消費税 3%⇒5% （1997年4月1日）
1996年度： 前年度比 +9.8%1997年度： 前年度比 -17.7%
※
※
28 36
283 276
13年
4月-
12月
14年
4月-
12月
178 186 149 117 126 128 114 102 80 80 97 104 108 113 123 128 112 11760 39 31 31 36
582
687652
574 564
616
516
444 426 418442 455 459 467
518538
431 445
311292 290
321
370
0
100
200
300
400
500
600
700
800
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
30㎡以下 30㎡以上
-62-
補足3-2：新設住宅着工戸数（貸家）
年度別 新設住宅着工戸数 貸家
貸家の新設着工戸数は4年ぶりに前年度比プラスとなった2012年度に続き、2013年度は前年度比+15.3%。2014年度も4月から12月の期間では前年同期比-2.8%で推移。特に、30㎡以上の貸家が前年同期比-6.4%に対し、30㎡以下は同+31.3%と好調。
*国土交通省「新設住宅着工統計」より
（千戸）
30㎡以下 +31.3%
30㎡以上 -6.4%
前年同期比
*平成25年（2013年）国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」より
5,148 5,059 4,674 4,417 4,201 3,956 3,662
5,4446,746 6,956 7,175 7,441 7,464
7,172
3,865
4,980 6,008 6,678 7,005 7,2987,622
14,457
16,78517,637
18,270 18,648 18,718 18,457
0
5,000
10,000
15,000
20,000
2005 2010 2015
（予）
2020
（予）
2025
（予）
2030
（予）
2035
（予）
（千世帯）
35歳未満 35歳～64歳 65歳以上
14,45716,785 17,637 18,270 18,648 18,718 18,457
9,63710,269
10,861 11,037 10,973 10,782 10,500
14,646
14,47414,274 13,814 13,132 12,340 11,532
4,112
4,5354,982 5,338 5,558 5,648
5,6456,212
5,7795,150 4,594 4,127 3,743
3,421
49,06351,842 52,904 53,053 52,439 51,231
49,555
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
2005 2010 2015
（予）
2020
（予）
2025
（予）
2030
（予）
2035
（予）
（千世帯）
単独世帯 夫婦のみ 夫婦と子 ひとり親と子 その他
(27.6%) (32.4%) (33.3%) (37.2%)(36.5%)(35.6%)(34.4%)
-63-
補足3-3：世帯数
家族類型別 一般世帯数の将来推計 年齢別 単身世帯数の将来推計
総世帯数は減少の見通しだが、当社のターゲットである単身世帯数は増える予想。当社のターゲットである単身の生産年齢人口（15歳～64歳）の世帯数は今後20年近く横ばいの見通し。
1,834
2,3362,619
3,520
3,978
4,4764,601
12.4%
14.3% 14.3% 17.4%18.8%
20.1% 20.0%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
5,000
1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013
（千戸）
賃貸・売却用住宅の空き家数（左軸） 空き家率（右軸）
-64-
補足3-4：賃貸住宅の空き家数と空き家率
日本の賃貸住宅の空き家数と空き家率推移
*平成25年度（2013年度）総務省「住宅・土地統計調査」より
日本の賃貸住宅の空き家数は一貫して増加。全国的な需要回復が難しい中、高い入居率が見込めるエリアへの物件供給、差別化商品の投入、および入居者ニーズを捉えた物件価値向上施策。
