2019 · økte med 2,5 % i 2019 Gjennomsnittlig omsetningsøkning for Østfoldhallen og Metro var i november +7,9 % Black Week og Black Friday har blitt en betydelig markedsaktivitet

2019Andrekvartal3

2019Andrekvartal2

2019Fjerdekvartal4

2019Førstekvartal1

Storebrand Eiendomsfond Norge KS

2 Kvartalrapport SEN KS

Innhold

Hovedtrekk 3

Forvalter har ordet 4

Bærekraftige eiendomsinvesteringer 5

Eiendomsporteføljen 6

Eiendomsoversikt 8

Avkastning og verdiutvikling 12

Regnskap og verdijustert egenkapital 14

Definisjoner og generell informasjon 15

Nydalsveien 36. Foto: Storebrands arkiv

Kvartalrapport SEN KS 3

Hovedtrekk(2018-tall i parentes)

• Totalavkastning 4. kvartal 1,6 % (1,6 %)

• Verdijustert egenkapital (VEK) pr. andel 1,25869 kroner

• 17 (18) eiendommer med verdi MNOK 12 237 (MNOK 12 369)

• Netto yield 2019 5,08 %

• Årlige leieinntekter MNOK 670 (MNOK 656)

• Samlet areal 389 662 m2 (412 178 m2)

• Løpetid leiekontrakter 8,4 år (9,1 år)

• 62 (63) investorer

• ESG rating – GRESB 2019 79 % (71 %)

Direkteavkastning Verdiendring Annualisert avkastning siden oppstart 8,0 %

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

AVKASTNINGSHISTORIKK

8,0 % gjennomsnittlig årlig avkastning siden oppstart


Forvalter har ordet

Storebrand Eiendomsfond Norge KS (SEN) leverte en totalavkastning på 1,6 % i 4. kvartal 2019. Direkteavkastningen er på 1,2 %, og verdiendringen i porteføljen på 0,5 % var høyere enn fjoråret (0,4 %). Fondet har 17 eiendommer under forvaltning og var per 31.12.2019 verdivurdert til MNOK 12 237.

TRANSAKSJONS- OG LEIEMARKEDKonsumprisindeksen (KPI) steg med 1,4 % fra desember 2018 til desember 2019. Kjerneinflasjonen (KPI-JAE) steg med 1,8 % i samme periode. November 2018 til november 2019 ga en økning i KPI på +1,6 %. Denne gir grunnlaget for KPI-justeringen til de aller fleste leiekontraktene i SEN-porteføljen. Justeringen har vært volatil de siste årene.

Norges Bank besluttet å holde styringsrenten på 1,50 % torsdag 23 januar Rentebanen frem til 2023 er om lag uendret

Sesongjusterte tall fra arbeidskraftundersøkelsen (AKU) viser at arbeidsledigheten er 4 % for november 2019 Arbeidsledigheten er opp 0,2 % fra august

2019 var nok et godt år for næringseiendom i Norge, med svært høyt transaksjonsvolum, økende leiepriser og positiv yieldutvikling Samtlige segmenter viste positiv utvikling, med unntak av markedet for handelseiendommer som har svekket seg Akershus Eiendom har loggført transaksjonsvolumet for 2019 på ca 100 mrd fordelt på ca 260 transaksjoner Av dette volumet var ca 50 % innen kontor, 20 % innen handel og 10 % innen logistikk

Akershus Eiendom rapporterer at kontorledigheten i Oslo-markedet har økt fra 4,7 % til 5,6 % ved utgangen av 2019 Stigende ledighet var ikke forventet i 4 kvartal, men dette anser de potensielt inntil videre som tilfeldige variasjoner Videre er kontorledigheten i Oslo, inkludert Fornebu og Lysaker nå på 5,5 % iht samme analyse Cushman på sin side rapporterer en sterk vekst i Oslo innen kontorintensive næringer og at Oslo skal passerer 700 000 innbyggere i 2020

Unions bankundersøkelse tilsier at bankmarginen holder seg på samme nivå som sist kvartal på 2,04 %, mens swap renten er opp til samme nivå som i Q2 2019 (1,9 %). Sammenlignet med Q4 2018 har samlet finansieringskostnad kommet ned 12 bps fra 4,06% til 3,94% per Q4 2019.

Meglernes estimat for primeyield spriker fra 3,60 % til 3,75 % Våre verdivurderere operer også med ulike anslag, hhv DNB på 3,6 %, Malling på 3,65 % og Akershus Eiendom på 3,75 % Cushman (Metro) estimerer primeyield til 3,60 % Det er svært få eiendommer som er omsatt på yielder under 4,0 % det siste 1-2 årene, og fastsettelsen av primeyield er dermed uten tilstrekkelige relevante referansetransaksjoner

Omsetningen i kjøpesentrene falt med 2,2 % i desember, sammenlignet med samme måned i fjor Omsetningen økte samlet med 1,3 % i 2019, hvorav Østfold oppnådde -0,4 % i vekst og Akershus +0,4 % Til sammenligning økte Metro Senter sin omsetning med 3,5 % i 2019 og Østfoldhallen økte med 2,5 % i 2019 Gjennomsnittlig omsetningsøkning for Østfoldhallen og Metro var i november +7,9 % Black Week og Black Friday har blitt en betydelig markedsaktivitet mot julehandel Omsetningen i desember var tilsvarende lav, med kun +0,3 % i gjennomsnitt for våre to sentre

Hotellmarkedet i Oslo hadde ytterligere vekst i 2 halvår ifølge tall fra Hotelia, med en samlet årsvekst i antall gjestedøgn på +10,5 % Samtidig har romkapasiteten i 2019 vokst betydelig med nesten 13 % Gjennomsnittlig rompris, belegg og RevPar er nå hhv 1 050 kr (- 2,6 %), 70,3 % (-1,0 %) og 738 kr (- 2,6 %)

Truls Nergaard,leder Storebrand Eiendom

Det er fortsatt stor etterspørsel etter kontor-, logistikk og hotelleiendommer


Eiendom - både problem og løsningBygg- og eiendomssektoren representerer 30 – 40 % av klima-, miljø- og ressursbelastningen på kloden FNs bærekraftsmål nr 11 om bærekraf-tige bygg, byer og lokalsamfunn er derfor overordnet for vår virksomhet Håndtering av klimautfordringene er en viktig del av det Vi setter miljø-sertifisering, miljøeffektiv drift og utvikling høyt i eiendomsforvaltningen. Dette bidrar til å ivareta både kundenes, investorenes og samfunnets interesser

Miljøsertifisering av eiendomBREEAM In-Use er en internasjonal miljøsertifiseringsordning for ek-sisterende bygg. Gjennom systemet kan miljøkvaliteten sertifiseres i Del 1 - selve bygget, Del 2 - driften av bygget, og Del 3 - hos leietaker Summen av kvalitetsnivået innen energi, vann, avfall, forurensning, arealbruk og økologi, helse og innemiljø, transport, materialer og ledelse gir inntil 6 stjerner i karakter, hvor de tre siste betegnes hhv Very Good, Excellent og Outstanding BREEAM NOR er den tilsvaren-de ordningen for sertifisering av nybygg- eller rehabiliteringsprosjek-ter Storebrand Eiendomsfond Norge arbeider for god kvalitet og redusert risiko gjennom størst mulig andel sertifiserte eiendommer.

Bærekraftige eiendomsinvesteringer

Aktivt bærekraftsarbeid ventes å kunne bidra til redusert risiko og økt avkastning på investeringer. Storebrand Eiendomsfond Norge har mulighet til å høste av dette ved å posisjonere seg som Norges grønne eiendomsfond, og samtidig bidra til en bærekraftig samfunnsutvikling. Miljøsertifisering av eiendommer tar ned risiko og gjør eiendom-mene mer likvide. Målet for 2020 er å øke andel sertifisert eiendom fra 14 % til 50 % av AuM. Dette vil også bidra til bedre GRESB-rating.

SEN KUTTER UTSLIPPENE

Klimagassregnskapet for eiendommene i fondet viser mer enn 10 % årlig klimakutt innen drift og bruk av eiendommene i 2018 og 2019

Bruken av energi og vann, samt avfallsproduksjonen på byggene, genererer klimagassutslipp direkte eller indirekte Utslippet i 2019 var på 3040 tCO2e, eller 7,3 kg /m2, når man ser bort fra energi til produksjonsprosesser Mens vann og avfall står for drøyt 20 % av utslippene, er det bruken av elektrisitet og fjernvarme som er den største utslippskilden, med nær 75 % I underkant av 5 % av utslippene kommer fra forbrenning av olje og gass til oppvarming Disse er redusert 30 % siden 2017

Det arbeides parallelt med tiltak for å redusere det generelle energi-forbruket, og med å legge om til mer klimavennlige energikilder I 2018 ble varmeleveransen på Østfoldhallene konvertert fra el med olje som spisslast, til fjernvarme Dermed er det kun enkelte logistikkbygg som har stasjonær forbrenning

Økt aktivitet på flere av logistikkeiendommene gir noe økt totalt forbruk, men for eksempel i Bonntjernveien 12-14 ble varmepumpeanlegget oppgradert i 2017, noe som reduserte forbruket 10 % på bygget I løpet av 2019 er spisslasten på det samme anlegget konvertert fra fossil fyringsolje til bio-olje, noe som vil gi fullt utslag på klimaregnskapet for 2020 Ved to logistikk eiendommer benyttes gass som del av oppvarmingssystemet, og det er etablert dialog med leietakerne for å vurdere utslippsreduserende tiltak


Eiendomsporteføljen

Eiendom Sted Segment Utleibart areal (m2)

Utleie-grad

Årsleie i MNOK

Gjenværende leietid (år)

Verdi Q4 2019

Grev Wedelsplass 9/Skippergata 3 Oslo, Kvadraturen Kontor 28 265 97 % 64 3,2 1 331

Brynsalleen 6 Oslo, Bryn/Helsfyr Kontor 17 952 100 % 33 5,7 531

Nydalsveien 36 Oslo, Nydalen Kontor 8 486 99 % 19 3,8 354

Nydalsveien 38 Oslo, Nydalen Kontor 3 562 99 % 10 4,5 158

Gullhaug Torg 2B Oslo, Nydalen Kontor 7 487 100 % 17 13,3 357

Lysaker Polaris Lysaker Kontor 19 023 100 % 53 7,1 895

Solheimsgaten 7A-E Bergen, Solheimsviken Kontor 36 684 100 % 83 9,6 1 683

Lagårdsveien 44 Stavanger Kontor 14 976 100 % 40 8,6 774

Østfoldhallen Fredrikstad Handel 31 781 97 % 42 3,7 611

Østfoldhallen BIG BOX Fredrikstad Handel 15 609 100 % 21 4,9 285

Metro Kjøpesenter Lørenskog Handel 27 259 95 % 50 4,2 853

Bergerterminalen Skedsmo Logistikk 42 330 99 % 41 9,5 765

Deli Skog Sydøst Vestby Logistikk 21 100 100 % 20 5,2 281

Berger Omlastningssentral Skedsmokorset Logistikk 6 600 100 % 10 4,7 142

Bånntjernveien Ullensaker Logistikk 38 300 100 % 47 10,9 774

Destilleriveien 11 Gjelleråsen Logistikk 51 228 100 % 84 17,0 1 716

Fornebu Hotell Fornebu Hotell 19 020 100 % 38 11,4 729

SUM 389 662 99 % 670 8,4 12 237

* Arealet for Metro Kjøpesenter er 54 517 m2, SEN eier 50 % av eiendommen. Derfor oppgis 50 % av areal og inntekt

Selskapet har 17 eiendommer i porteføljen med årlige leieinntekter på 670 millioner kroner og gjenværende leietid på 8,4 år. Yield på porteføljen var 5,08 % pr. 31.12.19.

Eiendomsporteføljen har i 4 kvartal bestått av 17 hel- eller deleide eiendommer med samlet verdi på MNOK 12 237 Samlet areal i porteføljen er 389 662 m2, og leieinntekt i 2019 utgjorde MNOK 670 med utleiegrad på 99 %

Gjennomsnittlig yield for porteføljen basert på siste verdivurdering var 5,08 % (netto inntekter dividert på porteføljens markedsverdi) Forvaltningshonoraret er ikke hensyntatt i yieldtallet

Forvaltningshonoraret dekker de oppgaver og plikter forvalter Storebrand Asset Management AS har og belastes selskapet med 0,60 % av markedsverdien for selskapets eiendomsportefølje

Det er høy utleiegrad med få ledige lokaler og mange fulle bygg i porteføljen

INVESTERINGSUNIVERSSelskapet skal kun besitte og investere i næringseiendom med beliggenhet i Norge som er ferdig utviklet, eller som har tilnærmet samme risiko som ferdigutviklet eiendom Utviklingsprosjekter skal kun forekomme innenfor eksisterende eiendomsmasse Fokus skal være på verdiskapende eiendomsinvesteringer som samtidig er samfunnsansvarlige og bærekraftige

Eiendomsporteføljen skal være diversifisert innen forskjellige eiendoms-segmenter. Porteføljen diversifiseres ytterligere gjennom kjøp av flere eiendommer etterhvert som selskapet tilføres mer kapital

Allokering innen eiendomssegmenter Min Max Faktisk dette kvartalet

Kontor i Stor-Oslo og større norske byer 30% 70% 50%

Handelseiendom i Sør-Norge 10% 40% 14%

Lager/logistikk 10% 40% 30%

Hotell i Oslo og større norske byer 0% 20% 6%

Annet 0% 10% 0%

DIVERSIFISERT PORTEFØLJE MED HØY UTLEIEGRAD


Handel Kontor Lager/Logistikk Hotell

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2036

LEIETAKEREOffentlige leietakere utgjør 19 % av leieinntektene, og er representert ved blant annet Justisdepartementet, Rikskonsertene, Fylkesmannen i Rogaland, Undervisningsbygg Oslo, Forsvarsbygg, Direktorat for forvaltning og IKT (DIFI) og Brønnøysundregistrene

Arcus Gruppen AS er den største enkelt-leietakeren i porteføljen med 13 % av leieinntektene, etterfulgt av DNB Bank ASA med 11 % Technip Norge AS er en av de ledende subsea engineering entreprenører på norsk sokkel, og Ahlsell Norge AS med 7 % av leieinntektene, er en fullsortimentsgrossist med produksjon innen VVS, VA, elektro, verktøy og arbeidsklær

LEIEUTLØPSPROFILVektet gjenværende leietid per 4 kvartal er 8,4 år Kontraktene innenfor logistikkbyggene er lange, og de vekter tungt i porteføljen Det samme er tilfelle med Arcus og DNB, som er fondets to største leietakere og henholdsvis enbruker i Destilleriveien 11 og hovedleietaker i Solheimsgaten i Bergen

For eiendommer innenfor handel og kontor er det kortere tid til kontraktsutløp, noe som er vanlig for disse segmentene For handels-eiendommer skyldes korte leiekontrakter et ønske om fleksibilitet i forhold til eventuelle leietakertilpasninger for å kunne tilpasse profilen for kjøpesentrene i takt med endrede trender

Leietakere Årlig leie % - andel

1 Offentlig 126 19 %

2 Arcus Gruppen AS 82 13 %

3 DNB Bank ASA 72 11 %

4 Technip Norge AS 52 8 %

5 Ahlsell Norge AS 46 7 %

6 Posten Norge AS 35 5 %

7 Scandic Hotels AS 33 5 %

8 Astrup Fearnley AS 30 5 %

9 Nille Trading AS 19 3 %

10 Tollpost Globe AS 9 2 %

Andre 148 23 %

SEGMENTINNDELINGPorteføljens sammensetning (basert på eiendommenes markedsverdi) fremkommer av figuren til høyre. Kontorbygg utgjør det største segmentet med 50 %, og er uendret fra forrige kvartal

Fondet har en geografisk spredt eksponering med hovedvekt av eiendommene langs aksen fra Fredrikstad og nordover til Gardermoen (45 %) og i Stor-Oslo (36 %) Porteføljen er også representert med kontoreiendommer i Bergen og Stavanger (20 %)

Kontor 50 % Handel 14 %

Lager/Logistikk 30 % Hotell 6 %


Eiendomsoversikt

GREV WEDELS PLASS 9/SKIPPERGATA 3

Kjøpsdato: Byggeår/delvis rehabilitert:Beliggenhet:

01.07.2011 1992/2001

Oslo, Kvadraturen

BRYNSALLEEN 6


01.07.2011 2000

Oslo, Bryn/Helsfyr

NYDALSVEIEN 36


01.12.20101995

Oslo, Nydalen

NYDALSVEIEN 38


01.12.20101995

Oslo, Nydalen

Kontor


GULLHAUG TORG 2B


01.12.2010 1959/2016

Oslo, Nydalen

LYSAKER POLARIS

Kjøpsdato: Byggeår/delvis rehabilitert:Beliggenhet:Miljøsertifisering:

15.07.2015 2015

Bærum, LysakerBREEAM NOR Excellent

06.11.20172010

Stavanger

LAGÅRDSVEIEN 44

Kjøpsdato:Byggeår/delvis rehabilitert:Beliggenhet:

SOLHEIMSGATEN 7 A-E


08.01.20162013

Bergen, Solheimsviken


DELI SKOG SYDØST


01.12.2010 2010

Vestby

BERGER OMLASTNINGSSENTRAL


01.12.2010 2010

Skedsmokorset

BÅNNTJERNVEIEN 12 - 15


01.12.20102010

Ullensaker

DESTILLERIVEIEN 11


30.04.20182012

Nittedal

BERGERTERMINALEN


01.12.20102009

Skedsmo

Lager/Logistikk


FORNEBU HOTELL


05.10.2016 2012

Bærum, Fornebu

Hotell

ØSTFOLDHALLENE


01.12.20102010

Fredrikstad

ØSTFOLDHALLEN BIG BOX


01.12.2010 2010

Fredrikstad

METRO KJØPESENTER*

Kjøpsdato: Byggeår/delvis rehabilitert:Beliggenhet:*SEN KS 50 prosent andel

Miljøsertifisering:

01.01.2012 1984/1995/2010

Lørenskog

BREEAM In-Use Very Good (senter) BREEAM In-Use Good (storhandel)

Handel


Storebrand Eiendomsfond Norge KS har i fjerde kvartal hatt en totalavkastning på 1,6 %, og verdijustert egenkapital (VEK) pr. andel var 1,25869. Gjennomsnittlig årlig avkastning siden fondets oppstart er 8,0 %.

Avkastning 2014 2015 2016 2017 4. kv. 2018 2018 1. kv.

20192. kv. 2019

3. kv. 2019

4. kv 2019 2019

Direkteavkastning 6,1 % 5,7 % 5,2 % 5,1 % 1,2 % 4,9 % 1,2 % 1,1 % 1,2 % 1,2 % 4,8 %Verdiendring 2,6 % 5,1 % 5,6 % 6,4 % 0,6 % 0,9 % 0,8 % 0,5 % 0,7 % 0,4 % 2,4 %

Totalavkastning 8,8 % 10,9 % 10,9 % 11,6 % 1,6 % 5,7 % 2,0 % 1,5 % 1,8 % 1,6 % 7,1 %

Nøkkeltall 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Brutto leieinntekter per år (MNOK) 312 346 361 493 542 656 670Vektet gjenværende løpetid 8,8 år 8,8 år 9,2 år 9,6 år 9,0 år 9,1 år 8,4 år

Markedsverdi eiendoms- portefølje (MNOK) 4 727 4 937 6 295 9 025 10 464 12 369 12,237

*Prognose brutto leieinntekter 2019

AVKASTNING OG NØKKELTALL

AVKASTNING OG VERDIUTVIKLING

Avkastning og verdiutvikling

SEN leverte en totalavkastning på 1,6 % for 4 kvartal 2019 Hoveddriverne for avkastningen har vært et godt driftsresultat, og en verdiøkning i kvartalet på 0,4 % Meglernes estimat for prime yield Økte markedspriser for kontorsegmentet samt lav ledighet har ført til at eiendomsverdiene har økt med 58 millioner kroner (0,47 %) hensyntatt investeringer i perioden Utdeling har vært som tidligere kvartaler med NOK 0,012 per andel

Totale netto leieinntekter fra eiendommene ga en direkteavkastning på 1,2 % i kvartalet (1,2 % i 2018). Årlig yield var 5,08 %. Yield defineres som første års leieinntekter fratrukket estimerte eierkostnader (eksklusivt forvaltningshonorar), dividert på eiendommens markedsverdi

Akkumulert avkastning 4. kvartal 2019

5.33%

2.53%

-0.24%-0.60%

0.05%-0.06%

7.01%

Direkteavkastning

Verdiendring

Utsatt skatt

Administrasjon

Netto finans

Betalbar skatt

Totalavkastning00 %

01 %

02 %

03 %

04 %

05 %

06 %

07 %

08 %

09 %

Endring utsatt skatt og betalbar skatt er ikke hensyntatt i tabellen over. Netto finans er inkludert i direkteavkastning.

AVKASTNINGSANALYSE

Verdiendring

Utsatt skatt

Administrasjon

Netto finans

Betalbar skatt

Totalavkastning

Direkteavkastning

Avkastning 4. kvartal 2019

1.30%

0.49%

-0.10%-0.15%

0.02% 0.03% 1.58%

00 %

01 %

01 %

02 %

02 %

03 %

Verdiendring % basert på VEK.


Eiendom Beløp i NOK millioner Ervervet Kostpris pr.

31.12.2019Verdi pr.

31.12.2019 Verdiendring

4. kvartal**Verdiendring YTD 2019

Eiendomsverdi / Kostpris 31.12.2019

Grev Wedels Plass 9 01 07 2011 930 1 331 10 0,8 % 72 5,9 % 43,2 %

Brynsalleen 6 01 07 2011 458 531 -1 -0,2 % 9 1,8 % 15,9 %

Nydalsveien 36 01 12 2010 210 354 5 1,4 % 41 13,3 % 68,2 %

Nydalsveien 38 01 12 2010 127 158 3 1,7 % 9 6,4 % 24,5 %

Gullhaugtorg 2B 01 12 2010 250 357 5 1,4 % 11 3,3 % 42,9 %

Lysaker Polaris 15 07 2015 792 895 -7 -0,8 % -11 -1,2 % 13,0 %

Solheimsgaten 7A-E* 08 01 2016 1 435 1 683 32 1,9 % 112 7,2 % 17,3 %

Østfoldhallen 01 12 2010 495 611 26 4,5 % 22 3,9 % 23,5 %

Østfoldhallen Big Box 01 12 2010 237 285 -8 -2,6 % -14 -4,6 % 20,0 %

Metro Kjøpesenter 01 01 2012 661 853 -4 -0,5 % 6 0,7 % 29,0 %

Bergerterminalen 01 12 2010 582 765 3 0,3 % 33 4,5 % 31,6 %

Deli Skog Sydøst 01 12 2010 245 281 0 0,1 % 1 0,5 % 15,0 %

Berger Omlastningssentral 01 12 2010 119 142 -0 -0,1 % 6 4,2 % 18,8 %

Bånntjernveien 12 - 15 01 12 2010 565 774 -8 -1,0 % -5 -0,7 % 37,0 %

Fornebu Hotell AS 06 11 2017 635 729 6 0,8 % -23 -3,1 % 14,7 %

Lagårdsveien 44 05 10 2016 752 774 -1 -0,1 % 19 2,5 % 2,9 %

Destilleriveien 11 30 04 2018 1 723 1 716 -3 -0,2 % 5 0,3 % -0,4 %

SUM 10 216 12 237 58 0,47 % 293 2,47 % 19,8 %

* Solheimsgaten 7A-E består av 5 eiendommer. ** Verdiendring % basert på eiendomsverdi.

VERDIENDRING

Bånntjernveien 12-15. Foto: Storebrands arkiv


Regnskap og verdijustert egenkapital

Resultatregnskap (MNOK) 31.12.2019 31.12.2018

Leieinntekter 606,9 593,6

Verdiendring eiendommer 320,8 147,4

Driftskostnader 104,6 104,8

Driftsresultat 823,2 636,2

Finans* 53,6 27,6

Resultat før skatt 876,8 663,8

Skattekostnad -95,1 -56,7

Periodens resultat 781,7 607,2

*Inntekt og verdiendring på investering i det felleskontrollerte selskapet Metro Senter ANS.

Balanse (MNOK) 31.12.2019 31.12.2018

Investeringseiendommer** 11 384,1 11 528,8

Investering i felleskontrollert selskap** 853,4 841,5

Langsiktige fordringer 0,8 0,1

Sum omløpsmidler 306,1 297,7

Eiendeler klassifisert som holdt for salg 494,2

SUM EIENDELER 12 544,3 12 668,1

Sum innskutt egenkapital 8 399,9 9 052,7

Annen egenkapital 3 663,0 3 166,7

SUM EGENKAPITAL 12 063,0 12 219,3

Sum langsiktig gjeld 447,3 388,6

Sum kortsiktig gjeld 34,1 60,2

Forpliktelser knyttet til eiendeler holdt for salg

SUM GJELD 481,4 448,8

SUM EGENKAPITAL OG GJELD 12 544,3 12 668,1

**Det felleskontrollerte selskapet Metro Senter ANS innregnes etter egenkapitalmetoden.

Leieinntektene øker sammenlignet med fjoråret som følge av årlig leieregulering samt kjøpet av Destilleriveien 11 i slutten av april 2018. Driftskostnader tilnærmet like samme periode i fjor.

**

RESULTAT OG BALANSE Leieinntektene har økt sammenlignet 2018 Hovedsakelig skyldes dette kjøp av Destilleriveien 11 i april 2018 samt årlig leieregulering Driftskostnadene for 2019 lå noe under budsjett, mens årets leieinn-tekt kun er marginalt over budsjett Noe vedlikeholdsarbeid budsjet-tert i 2019 forventes gjennomført neste år

VERDIJUSTERT EGENKAPITAL (VEK)Beregning av verdijustert egenkapital (VEK) pr andel blir foretatt hvert kvartal Formålet med dette er å gi et verdianslag som på best mulig måte skal reflektere markedets vurdering av verdien av andelene i selskapet.

Verdiendringen i 4 kvartal 2019 er tilsvarende samme periode i 2018 Hovedfaktorene for verdiutviklingen på årsbasis har vært positiv utvikling i leie og markedspriser, lav ledighet og nyutleie

Tidspunkt VEK pr andel NOK Utdeling NOK

31 12 2016 1,17166 0,0120

31 03 2017 1,18828 0,0120

30 06 2017 1,19929 0,0120

30 09 2017 1,23053 0,0120

31 12 2017 1,24988 0,0120

31 03 2018 1,25510 0,0120

30 06 2018 1,26075 0,0120

30 09 2018 1,26521 0,0120

31 12 2018 1,27283 0,0120

31 03 2019 1,23356 0,0120

30 06 2019 1,24032 0,0120

30 09 2019 1,25089 0,0120

31 12 2019 1,25869 0 0120

* Det ble i mai 2017 i tillegg foretatt en ekstraordinær utdeling på MNOK 60, tilsvarende NOK 0,008 per andel.

** Det er foretatt ekstraordinær utdeling på MNOK 484 ved salg av Våler Distribusjonslager i januar 2019.

Tabellen under viser utviklingen i andelskursen (VEK) over de siste tre årene VEK har gått ned fra 1,27283 ved utgangen av 4 kvartal i fjor til 1,25869 ved utgangen av 4 kvartal 2019 Årsak til nedgang er i hovedsak salg av Våler Distribusjonslager 2 1 2019

MNOK 31.12.2019

Egenkapital ihht konsolidert regnskap SEN KS 12 000,1

Justeringer evt ikke bokførte mer -eller mindreverdier

Utsatt skatt iht regnskap 445,9

Avsatt utdeling til deltagere -113,5

Mindreavskrivningsrabatt eiendom -506,0

Utsatt skattefordel 18,5

Innkalt kapital ikke innbetalt

Sum justeringer -155,1

Grunnlag VEK pr. andel 11 907,8

Antall andeler 9 460 527 065

VEK pr. andel (kroner) 1,25869

*


Definisjoner og generell informasjon

EIENDOMMENS VERDIEiendommens verdi fastsettes kvartalsvis av minimum to uavhengige sakkyndige Snittet av verdivurderingene blir benyttet i kalkylen for fastsettelse av VEK Eiendommer som er ervervet mindre enn tre måneder før verdivurderingstidspunktet kan verdsettes til kostpris

SEN KS benytter eksterne analytikere som bruker verdsettelsesme-toder basert på internasjonale anerkjente verdsettelsesstandarder Det vil være opp til den enkelte sakkyndige å velge hvilken verdivur-deringsmetode de anser best egnet til å beregne markedsverdien av de enkelte eiendommene Med markedsverdi menes den verdien eiendommen kan selges til ved inngåelse av kontrakt mellom villig, velinformert og uavhengig selger og kjøper

PRINSIPPER FOR FASTSETTELSE VEKVed beregning av VEK tas det utgangspunkt i konsolidert bokført egenkapital for SEN KS Denne verdien justeres for forskjell mellom kalkulert skatt og bokført utsatt skatt/utsatt skattefordel Skattepo-sisjonen på alle underliggende eiendommer er dekomponert, og et snitt på 8 prosent anvendes på midlertidige forskjeller

Verdien av det fremførbare underskuddet er satt til 22 prosent Det beregnes ikke skatt på opptjent resultat i SEN KS, da resultatet be-skattes hos deltakerne. I finansregnskapet er utsatt skatt beregnet på basis av forskjell mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier med skattesats på 22 prosent

DIREKTEAVKASTNING Direkteavkastning utgjør brutto leieinntekter fratrukket eierkostnader, forvaltningshonorar og finanskostnader, dividert med eiendommenes VEK

TOTALAVKASTNING Avkastning på investeringer i eiendom består i hovedsak av to elementer: direkte avkastning og verdiendring på eiendommene Fondets totalavkastning rapporteres som prosentvis endring i ver-dijustert egenkapital (VEK)

YIELD Yield for en eiendom beregnes som første års leieinntekter fratrukket estimerte eierkostnader (eksklusiv forvaltningshonorar), dividert på eiendommens markedsverdi

Netto yield er yield fratrukket forvaltningshonorar

Prime yield er avkastningskravet for prestisjebyggene i Oslo sentrum med lange leiekontrakter og sikker motpart

FORVALTERStorebrand Asset Management AS Professor Kohts vei 91366 Lysaker

REVISOR PricewaterhouseCoopers ASDronning Eufemias gate 80191 Oslo

JURIDISKE RÅDGIVERE Advokatfirmaet Thommessen ASHaakon VII’s gate 100161 Oslo

Wikborg Rein Advokatfirma ASDronning Mauds gate 110250 Oslo

Advokatfirmaet Haavind ASBygdøy allé 20257 Oslo

VERDIVURDERERE DNB Næringsmegling ASDronning Eufemias gate 300191 Oslo

Akershus Eiendom ASHaakon VII’s gate 50161 Oslo

Malling & Co Næringsmegling ASDronning Mauds gate 100250 Oslo

Cushman & Wakefield RealkapitalKronprinsesse Märthas plass 10160 Oslo

DEPOTMOTTAKERDNB Bank ASADronning Eufemias gate 300191 Oslo

STYRETStyremedlemmerAnne-Kristine Baltzersen, StorebrandJens Kristian Bøe, Pensjonskassen for helsefore takene i hovedstadsområdetTrond Roar Birkelund, Fjell kommunale pensjonskasseTrond Finn Eriksen, StorebrandAnna Marita Grimling Følstad, Moss kommunale pensjonskasse

VaramedlemmerTor Bredo Gotfredsen, Statnett SF’s pensjonskasseHeidi Iren Sunde, Haugesund kommunale pensjonskasseHans Petter Horsgård, Bodø kommunale pensjonskasseHarald Hauge, Storebrand

Storebrand Asset Management ASProfessor Kohts vei 9Postboks 500, 1327 LysakerTelefon 915 08 880

storebrand.no

86076 04/2019

FORBEHOLD Kvartalsrapporten er utarbeidet av Storebrand Asset Management AS, og er kun ment som informasjon. Kvartalsrapporten baserer seg på kilder som vurderes som pålitelige, men Storebrand påtar seg ikke ansvar for eventuelle feil. Historisk avkastning er ikke noe garanti for fremtidig avkastning. Fondets avkastning avhenger blant annet av den generelle utviklingen i eiendomsmarkedet, fondets risikoprofil, forvaltningsrelaterte kostnader og forvalters dyktighet.

Documents

2019 · økte med 2,5 % i 2019 Gjennomsnittlig omsetningsøkning for Østfoldhallen og Metro var i november +7,9 % Black Week og Black Friday har blitt en betydelig markedsaktivitet