本説明資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。

※18/3期よりセグメント変更を致しました。

※賃貸事業の子会社における会計方針の変更に伴い遡及修正を行ったため、過年度の数値は遡及修正を反映して表示しています。

2020年3月期 第3四半期決算概要

株式会社レオパレス21

2020年2月

目次

-1-

第1章 施工不備の対応について

1-1-1 当社施工物件の改修について① 4

1-1-2 当社施工物件の改修について② 5

1-2-1 再発防止策について① 6

1-2-2 再発防止策について② 7

第2章 レオパレス21について

2-1 コア事業のビジネスモデル 9

2-2-1 レオパレス21 の業績推移 10

2-2-2 レオパレス21 の業績推移ハイライト 11

第3章 2020年3月期第3四半期 実績

3-1 決算ハイライト 13

3-2 セグメント別業績 14

3-3-1 賃貸事業の各指標 15

3-3-2 入居率推移 16

3-3-3 施工不備発覚後における物件類型別入居率推移 17

3-4-1 開発事業の各指標 18

3-4-2 主要指標（契約・売上） 19

3-5 販売管理費削減 20

3-6-1 財務（バランスシート） 21

3-6-2 財務（キャッシュフロー） 22

第4章 2020年3月期 業績予想 及び 2021年3月期・2022年

3月期 計画（参考値）

4-1 計画 24

4-2 セグメント別計画 25

4-3 入居率計画 26

4-4 販売管理費削減 27

第5章 事業概要（賃貸事業）

5-1 賃貸顧客需要 29

5-2-1 主要指標 （属性別契約状況） 30

5-2-2 主要指標 （属性別契約戸数シェア） 31

5-2-3 主要指標 （法人業種別契約戸数） 32

5-2-4 主要指標 （外国人契約状況） 33

5-3-1 賃貸施策 （店舗拡充） 34

5-3-2 賃貸施策 （「my DIY」・セキュリティ） 35

5-3-3 賃貸施策 （入居者専用サービス） 36

5-3-4 賃貸施策 （IoT、AI） 37

5-3-5 賃貸施策 （付帯事業） 38

5-3-6 賃貸施策 （民泊事業） 39

目次（続き）

-2-

第6章 事業概要（開発事業）

6-1 主要指標 （エリア別建築請負支店数、竣工売上） 41

6-2-1 開発施策 （理想の土地活用） 42

6-2-2 開発施策 （アパート商品展開） 43

6-2-3 開発施策 （社会福祉施設・商業施設） 44

6-2-4 開発施策 （注文住宅） 45

6-2-5 開発施策 （アフターサービス強化） 46

第7章 事業概要（関連事業・国際事業等）

7-1 関連事業 （シルバー事業） 48

7-2 関連事業 （国内ホテル事業） 49

7-3 関連事業 （リゾート事業） 50

7-4-1 国際事業 （賃貸事業の海外展開） 51

7-4-2 国際事業 （サービスアパートメント・オフィス） 52

7-4-3 国際事業 （その他） 53

7-5 働き方改革 54

補足1. 補足資料

補足1-1 会社概要 56

補足1-2 中期経営計画の骨子と戦略 57

補足1-3-1 業績計画 58

補足1-3-2 業績計画 （四半期別） 59

補足1-3-3 業績 （単体及び主要子会社の決算ハイライト） 60

補足1-4-1 指標 （属性別契約戸数） 61

補足1-4-2 指標 （外国人契約状況） 62

補足1. 補足資料（続き）

補足1-4-3 指標 （エリア別管理戸数と入居率） 63

補足1-4-4 指標 （築年別入居率） 64

補足1-4-5 指標 （契約形態） 65

補足1-4-6 指標 （太陽光発電システム） 66

補足1-4-7 指標 （金融機関別アパートローン融資） 67

補足1-4-8 指標 （「あずみ苑」拠点一覧） 68

補足1-5 財務 （現預金と有利子負債残高の推移） 69

補足1-6 株主構成 70

補足2. 市場動向

補足2-1 日本の将来推計人口 72

補足2-2 世帯数 73

補足2-3 新設住宅着工戸数 74

補足2-4 新設住宅着工戸数（貸家） 75

補足2-5 賃貸住宅の空き家数と空き家率 76

補足2-6 転入転出 77

補足2-7 エリア別貸家着工およびレオパレス21竣工数 78

補足2-8 外国人留学生 79

第1章 施工不備の対応について

対象棟数の98.8%の調査が完了。優先調査対象物件の不備率は50.4%、その他シリーズは25.8%、総計では35.5%。優先調査対象物件の改修の着手率は56.1%、完了率は12.3%であり、スピードアップを図る。

優先調査対象物件優先調査対象

物件以外総計

ネイルシリーズ 6シリーズ 小計 その他シリーズ（42シリーズ）

全体 施工物件棟数 913 14,370 15,283 23,802 39,085

調査・判定

調査対象物件数（現存なしを除く） 898 14,281 15,179 23,547 38,726

判定済棟数 897 14,249 15,146 23,108 38,254

判定率（対調査対象物件棟数） 99.9% 99.8% 99.8% 98.1% 98.8%

明らかな不備棟数 ※1 ※2 848 6,780 7,628 5,959 13,587

不備率（対判定済棟数） 94.5% 47.6% 50.4% 25.8% 35.5%

改修

着手棟数 839 3,442 4,281 159 4,440

着手率（対明らかな不備棟数） 98.9% 50.8％ 56.1％ 2.7％ 32.7％

完了棟数 ※3 837 98 935 7 942

完了率（対明らかな不備棟数） 98.7％ 1.4％ 12.3％ 0.1％ 6.9％

（2020年1月31日時点）

（ご参考） 募集再開戸数: 67,069戸（9月末比＋39,609戸）

1-1-1：当社施工物件の改修について①

-4-

※1 小屋裏界壁の明らかな不備、天井・界壁・外壁の不備、耐火建築物の界壁の不備がある住棟を明らかな不備に計上。※2 上記のほか、判定済み38,254棟のうち16,336棟について、小屋裏等界壁に係る軽微な不備を確認。これらは2020年6月末を目処に改修工事スケジュールを発表。※3 完了棟数・完了率には部屋単位で改修工事が終わったものを含まないため、実際の進捗状況よりも遅れが生じる。

1-1-2：当社施工物件の改修について②

改修のスケジュールは下記のとおり。（2019年10月31日発表）

2020年3月期（47期） 2021年3月期（48期）

10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

ネイルシリーズ・6シリーズ明らかな不備

その他シリーズ明らかな不備

軽微な不備 2020年6月を目途にスケジュールを発表

2020年6月完了予定

2020年12月完了予定

改修工事スケジュール

16のエリア分けによる対応の迅速化

改修スタッフの強化

施工業者との連携

これまで本部組織にて決定してきたものを、全国16のエリアに分けることで特定行政庁への対応の迅速化と、現場近くで適切な指示ができるように改善。

動画等も含めた工程のマニュアル化によって、現場での施工精度の向上と、スタッフのスキル向上を図る。社内スタッフを大きく改修工事の方向にシフトし、スタッフは社内外合わせて約4,000名が取り組む。

施工業者の熟練化と、改修工事の効率化による工期の短縮を目指す。また当社取引先・物件所有者様等を含む様々なルートから外部施工業者の確保を図る。

改修工事の迅速化に向けた取組み

-5-

※関係者の皆様との日程調整等の関係で、実際の完了時期が前後する可能性があります。

1.企業風土の抜本的改革

1-2-1：再発防止策について①

-6-

① 顧客本位の企業風土の醸成

② コンプライアンスファーストの方針の定着

③ ステークホルダーとの対話の実施による企業風土改革の実現

④ 法令違反等の報告体制の整備

⑤ 企業風土改革のための教育研修の実施

⑥ 人事制度の見直し（ジョブローテーションの強化）

2019年5月に示された外部調査委員会の調査結果と提言を踏まえて、再発防止策を策定（同年7月に項目追加）。経営上の最重要課題と位置付け、3つの方針に沿って改善を進めていく。

① コンプライアンス統括部を設置

② コンプライアンス統括部内に建築法務部を設置し、事業部外から新商品等の法令適合性の検討及び検査を行なう

③ コンプライアンス委員会の運営方法の見直し

④ リスク管理方法の見直し

⑤ 新規事業等の開始及び内容の変更に関する法令適合性等の確認

⑥ コンプライアンス担当者制度の見直し

⑦ 法令違反に関する疑問が生じた場合の対応方法の見直し

⑧ リスク情報を吸い上げて検証する仕組みの構築

⑨ 重要書類の保管・管理ルールの明確化

2. コンプライアンス・リスク管理体制の再構築 3.建築請負事業体制の見直し

① 新商品等の開発プロセスの改善

② 確認申請図作成段階のチェック体制の見直し

③ 工事監理体制の見直しによる適切な工事監理の実施

④ 適切な施工管理の実施による施工品質の確保

⑤ コンプライアンス統括部建築法務部による検査の実施

⑥ コンプライアンス統括部建築法務部による研修の実施

1-2-2：再発防止策について②

-7-

再発防止策3つの方針に沿って具体的な取組みを実施。

実施中の取組み例 （2019年12月31日時点）

1. 企業風土の抜本的改革

2. コンプライアンス・リスク管理体制の再構築

3.建築請負事業体制の見直し

・経営陣と従業員の交流の場である「地域スモール会議」を7～9月に全30回、10～12月に7回開催。2,310名が参加。

・社員からの提案を直接経営陣に具申するシステム「経営陣の目安箱」を設置。投稿数は249件に達している。

・2019年10月、人事評価を改定。コンプライアンス評価の比準を高め、コンプライアンスファーストの方針に合致した行動かどうかの評価基準を導入。

・2019年10月、従業員へ再発防止研修を実施したのち、コンプライアンス意識の醸成度合い等を確認するためのアンケート調査を実施。

・2019年10月、各部にて潜在的なリスクを洗い出すため、外部講師による研修を実施。各部で洗い出した潜在的なリスクは、リスク管理委員会へ報告。

・2019年12月、コンプライアンス統括部所管の「コンプライアンス統括部ポスト」の本運用を開始、より多くの潜在リスクを吸い上げる仕組みを構築。

・2019年10月、重要書類の廃棄記録簿の作成や社長決裁稟議をはじめとした重要な稟議書の永久保管についての保管・管理ルールの見直しを図るため、先行して建築請負事業部で使用する書類の棚卸しを実施。

・2019年8月、新商品等の開発プロセスを大きく5つに分け、各プロセス毎に独立機関であるコンプライアンス統括部の承認を必要とするルールを設定。

・工事監理チェックリストの改善及びガイドライン作成による工事監理の徹底と、工事監理者教育を実施。

・2019年10月、部門責任者が施工業者会へ参加。施工品質管理体制及び「新標準工程」を導入し、施工不備の無い仕組み作りの体制についての説明を実施。

-7-

第2章 レオパレス21について

2-1：コア事業のビジネスモデル

-9-

単身者向けアパートを中心に建築する「開発事業」、建築したアパートを運営する「賃貸事業」の2つをコア事業とする不動産会社。特に、「賃貸事業」が売上高の80％強を占め、安定的な収益が見込めるストック型ビジネスモデルを推進中。

ビジネスモデル

地主様ニーズへの対応

相続税対策・次世代への資産継承

「30年一括借上げシステム」を採用

建築から管理・運営を完全サポート

入居者様ニーズへの対応

入居需要の高い三大都市圏を中心に全国展開

家具家電付き・IoT化等、高付加価値の提供

仲介手数料不要（当社が直接の貸主）

賃貸事業開発事業

④家賃

収入

地主様 入居者様

②一括

借上

①建築

請負

③転貸

ビジネスモデル（万戸）2019年12月末現在

東北 3.6

中部 8.8

近畿 8.1中国3.9

九州・沖縄5.1

四国 1.5

北陸・甲信越4.0

北海道 1.4

北関東 4.1

管理戸数

単身賃貸住宅の管理戸数 日本NO.1（57万戸）

首都圏 17.1

19/3期

売上高

84%

12%4%

営業利益

2-2-1：レオパレス21の業績推移

-10-

売上高 （億円） 営業利益 （億円）

業績推移

リーマンショックによる入居率・貸出家賃の低迷およびローン審査厳格化によるアパート新規供給の急減により、2期連続の営業損失を計上。中長期的に安定的な収益体質を目指して、賃貸原価削減等の事業構造改革に着手。前中期経営計画期間で構造改革を完了し、新たな成長分野の基盤構築を推進中。

*17/3（実績）は新セグメントに洗い替え*20/3期（計画）は2019年11月8日に公表した業績予想の修正を反映

入居率（期中平均）

46%

49%

5%

09/3期

売上高

賃貸

開発

その他

88.51%

82.25%80.09%81.16%

82.94%84.58%

86.57%87.95%88.53%90.59%

88.34%

81.41%

80%

95%

09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

（修正

計画）

3,345 3,423 3,557 3,7903,836

3,885 3,993 4,1064,213 4,355

4,263

4,015

359.12,370

1,078 629 533 631 613 741 803 765 589254

7,332

6,203

4,835 4,582 4,542 4,708 4,8325,115 5,204 5,308 5,052

4,474501

△297△244

33 74

134 148 210 228 229

73

△279 -400

-200

0

200

400

600

800

(2,000)

0

2,000

4,000

6,000

8,000

△

△

2-2-2：レオパレス21の業績推移ハイライト

-11-

業績推移ハイライト

（億円） 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期20/3期（修正計画）

売上高 7,332 6,203 4,835 4,582 4,542 4,708 4,832 5,115 5,204 5,308 5,052 4,473

賃貸 3,345 3,423 3,557 3,790 3,836 3,885 3,993 4,106 4,213 4,355 4,263 4,015

開発 3,591 2,370 1,078 629 533 631 613 741 803 765 589 254

営業利益 501 △297 △244 33 74 134 148 210 228 229 73 △280

賃貸 △15 △478 △308 40 87 153 205 228 230 260 149 △131

開発 701 297 118 42 27 29 2 33 57 36 △9 △52

純利益（損失）* 99 △790 △417 3 133 157 151 196 204 148 △686 △304

管理戸数* （千戸） 506 551 571 556 546 549 554 561 568 570 574 575

入居率* 88.5% 82.3% 80.1% 81.2% 82.9% 84.6% 86.6% 88.0% 88.5% 90.6% 88.3% 81.4%

契約高 3,378 2,502 803 500 730 811 873 864 928 876 733 150

リーマンショック前は、建築請負事業（現「開発事業」）が利益ドライバーであった。リーマンショック後は、事業構造改革により賃貸事業の利益をベースとしたビジネスモデルへ転換。

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記*管理戸数は、各期の最終月末数値、入居率は各期の平均値*17/3（実績）は新セグメントに洗い替え*賃貸事業の子会社における会計方針の変更に伴い遡及修正を行ったため過年度の数値は遡及修正を反映済*20/3期（修正計画）は2019年11月8日に公表した業績予想の修正を反映

第3章 2020年3月期第3四半期 実績

（百万円）19/3期 3Q累計

実績20/3期 3Q累計

計画20/3期 3Q累計

実績 前期比 計画比

売上高 376,366 332,500 328,721 △47,645 △3,778

売上総利益 60,720 21,800 22,527 △38,192 +727

% 16.1% 6.6% 6.9% -9.3p +0.3p

販管費 54,217 45,500 45,333 △8,883 △166

営業利益 6,502 △23,700 △22,805 △29,308 +894

% 1.7% -7.1% -6.9% -8.7p +0.2p

経常利益 6,246 △23,300 △22,131 △28,378 +1,168

% 1.7% -7.0% -6.7% -8.4p +0.3p

純利益（損失）* △43,989 △26,100 △24,137 +19,852 +1,962

3-1：決算ハイライト

-13-

決算ハイライト

施工不備に起因した事業収益の悪化と、施工不備に係る特別損失125億円の計上により純損失を計上。

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記。

（百万円）19/3期 3Q累計

実績20/3期 3Q累計

計画20/3期 3Q累計

実績 前期比 計画比

賃貸

売上高 323,351 296,200 292,406 △30,944 △3,793

売上総利益 52,187 16,900 18,188 △33,999 +1,288

営業利益 14,313 △13,200 △12,610 △26,923 +589

開発

売上高 38,252 20,800 20,542 △17,709 △257

売上総利益 9,369 4,200 4,312 △5,057 +112

営業利益 △2,619 △3,900 △3,695 △1,076 +204

シルバー

売上高 10,436 11,100 11,007 +570 △92

売上総利益 415 800 679 +263 △120

営業利益 △707 △200 △385 +321 △185

ホテル

リゾート・

その他

売上高 4,325 4,400 4,764 +438 +364

売上総利益 1,625 1,300 1,339 △285 +39

営業利益 △1,045 △600 △536 +509 +63

調整額 営業利益 △3,438 △5,800 △5,577 △2,139 +222

3-2：セグメント別業績

-14-

セグメント別業績

「賃貸事業」は優先調査対象物件の募集保留により入居率が低迷、前期比減収減益。一方、3Qに空室損失引当金戻入れ32億円があり利益は計画比プラス。「開発事業」はアパート建築を巡る外的環境の下で建築請負受注が低迷したことに加え、施工不備問題を背景に新規受注を停止していることから前期比減収減益。「シルバー事業」は既存施設の稼働率上昇に伴い前期比増収増益。「ホテルリゾート・その他事業」はホテル札幌の通年稼動もあり、前期比増収増益。

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）

*16.1% *6.2%

*24.5% *21.0%

*5.7%

*20.2%

-15-

3-3-1：賃貸事業の各指標

賃貸事業の各指標

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）

（百万円）18/3期実績

19/3期 3Q累計実績

19/3期実績

20/3期 3Q累計実績

売上高 435,537 323,351 426,388 292,406

売上総利益 76,406 52,187 62,961 18,188

営業利益 26,062 14,313 14,987 △12,610

管理戸数 570,672戸 573,671戸 574,798戸 575,741戸

平均入居率 90.59% 89.42% 88.34% 80.47%

直営店舗数 189店 189店 189店 189店

法人営業課数 59課 50課 54課 52課

単体従業員数 3,310名 3,352名 3,293名 2,781名

うち、営業 1,546名 1,513名 1,494名 1,350名

*17.5% *14.8%*16.1% *6.2%

3-3-2：入居率推移

-16-

入居率推移

（入居率＝契約済戸数／管理戸数、%）

優先調査対象物件の新規募集停止を主因に2018年4月以降下落していたが、改修及び募集再開を進めたことにより2020年1月末は80.19%と反転し、80%台に回復。

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月4-12月

平均1月 2月 3月

通期平均

17/3期 88.97 88.55 88.60 87.95 87.78 88.31 87.50 87.41 86.97 88.00 88.41 90.18 91.66 88.53

18/3期 90.51 90.28 90.55 89.75 89.88 90.21 89.73 89.69 89.44 90.01 90.83 92.43 93.72 90.59

19/3期 92.82 92.76 92.10 90.45 89.41 88.40 87.24 86.38 85.26 89.42 85.38 85.57 84.33 88.34

20/3期 82.35 81.95 81.40 80.68 80.21 80.07 79.49 79.21 78.91 80.47 80.19 80.45

75%

80%

85%

90%

95%

4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

2017年3月期 2018年3月期 2019年3月期 2020年3月期

92.82% 92.76% 92.10%90.45%

89.41%88.40%

87.24%86.38%

85.26% 85.38% 85.57%84.33%

82.35% 81.95% 81.40% 80.68% 80.21% 80.07% 79.49% 79.21% 78.91%80.19%

92.18%

87.86%

81.98%

77.87%

74.55%

71.11%

68.78%

66.57%65.65%

66.79%64.91%

61.59%60.34%

59.20%58.23%

57.39% 57.39% 57.11% 57.36% 58.17%

60.59%

93.09%94.50% 95.25% 95.94% 96.24% 96.36% 96.32% 95.81% 96.51% 96.16%

95.25%94.03% 94.09% 93.87% 93.26% 93.00% 92.78%

92.03% 91.44%90.51% 91.16%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月

管理物件 優先調査対象物件 優先調査対象物件以外の物件

-17-

3-3-3：施工不備発覚後における物件類型別入居率推移

物件類型別入居率推移

当社物件の施工不備が発覚以降、優先調査対象物件の新規入居募集を保留し、入居率が低下していたが、改修及び募集再開を進めたことにより2020年1月末は80.19%と反転し、80%台に回復。一方、人手不足等の外部環境を背景に賃貸需要は高く、優先調査対象物件以外の物件は入居率90%を超える高い水準を維持。今後も、改修及び募集再開を進め、全体の入居率の底上げを図る。

繁忙期に向け、優先調査対象物件の募集再開を進めたことにより入居率が上昇。

2018年 2019年

優先調査対象物件以外の物件は、90％超の高稼働を維持。

2020年

3-4-1：開発事業の各指標

-18-

開発事業の各指標

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）*不動産開発の契約高＝売上高

（百万円）18/3期実績

19/3期 3Q累計実績

19/3期実績

20/3期 3Q累計実績

売上高 76,587 38,252 58,992 20,542

売上総利益 21,355 9,369 14,343 4,312

営業利益 3,663 △2,619 △995 △3,695

契約高 87,628 55,299 73,325 7,575

建築請負 75,905 53,089 64,495 6,140

不動産開発 11,722 2,210 8,829 1,434

支店数 60支店 50支店 50支店 29支店

単体従業員数 1,688名 1,605名 1,579名 585名

うち、営業 540名 485名 475名 115名

*27.9% *24.5% *24.3% *21.0%

3-4-2：主要指標（契約・売上）

-19-

大都市圏限定での受注活動に伴う競合激化。アパート建築やアパートローンを巡るマスコミ報道・施工不備問題もあり、総契約高は前期比・計画比大幅にマイナス。

総契約高

契約・売上 *契約高には解約が含まれていない

（億円）

18/3期 19/3期 20/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 通期 1Q 2Q 3Q 4Q 通期 1Q 2Q 3Q 3Q累計

建築請負受注（棟） 214棟 222棟 204棟 232棟 872棟 212棟 214棟 201棟 143棟 770棟 46棟 37棟 13棟 96棟

（億円） 192 186 176 203 759 163 178 188 114 644 32 18 10 61

請負受注残（億円） 697 680 687 639 639 656 658 711 623 623 492 392 332 332

不動産開発（億円） 5 7 14 89 117 1 8 11 66 88 2 11 0 14

売上高 （億円） 144 175 145 299 765 124 142 115 207 589 73 62 69 205

0 0 5 0 7 0 12 0 32

207 224 192 213 218 188

223 254 209

0

100

200

300

1Q 2Q 3Q 4Q

（億円）

建築請負 不動産開発

18/3期 19/3期 20/3期

192 163

32

186 178

18

176 188

10

203

114

5 1

2

7 8

11

14 11

0

89

66

0

100

200

300

1Q 2Q 3Q 4Q

（億円）

410

430

450

470

490

510

530

550

580

600

620

640

660

680

700

720

740

3-5：販売管理費削減

-20-

販売管理費削減

人件費、広告宣伝費等の販売管理費を削減。今後は2019年5月に新設した構造改革室がグループ全体のコスト管理を徹底。

18/3期実績

19/3期実績

20/3期修正計画

731億円

688億円

611億円

人件費△36

億円 広告宣伝費△12

億円

販売手数料

△3

億円

その他+8

億円

人件費△67

億円広告

宣伝費△11

億円

販売手数料

△3

億円

その他+4

億円

43億円削減

77億円削減

19/3期3Q

累計実績20/3期3Q

累計実績

542億円

453億円

人件費△59

億円 広告宣伝費△11

億円

販売手数料

△1

億円 その他*

△16

億円

88億円削減

（億円） （億円）

*その他の内訳： 修繕維持費△11億円、消耗品費△4億円、交通費△3億円 他

3-6-1：財務（バランスシート）

-21-

（百万円） 19/3期末 19/12期末

資産

現金及び預金 84,536 79,367

売掛金 6,908 6,433

完成工事未収入金 1,709 924

販売用不動産（仕掛含む） 6,582 3,080

前払費用 2,952 3,305

流動資産 110,757 98,537

建物及び構築物 40,542 27,996

機械装置及び運搬具 11,185 10,211

土地 49,221 39,455

リース資産 11,732 8,287

無形固定資産 9,575 5,975

長期前払費用 3,252 2,465

繰延税金資産 23,650 24,959

固定資産 180,705 146,040

繰延資産 327 247

資産合計 291,790 244,825

（百万円） 19/3期末 19/12期末

負債

工事未払金 4,715 1,151

社債・借入金（短期） 7,804 6,640

リース債務（短期） 5,320 4,569

前受金 34,635 30,088

補修工事関連損失引当金 50,707 14,627

空室損失引当金（短期） 8,826 12,688

流動負債 141,765 93,054

社債・借入金（長期） 26,421 22,876

リース債務（長期） 8,501 5,470

長期前受金 11,869 10,004

長期預り敷金保証金 6,599 6,300

補修工事関連損失引当金 - 34,674

空室損失引当金（長期） 3,902 3,902

固定負債 68,687 94,726

負債合計 210,452 187,780

純資産

資本金 75,282 75,282

資本剰余金 45,148 45,148

利益剰余金 △38,635 △62,787

純資産合計 81,338 57,045

自己資本比率 27.7% 23.2%

バランスシート 主な項目

現金預金は2019年9月末688億円に対し、12月末793億円と105億円増加。国内3ホテル及び子会社ライフリビング㈱の譲渡等が寄与。2019年3月期比で資産の部が△469億円（土地・建物及び構築物△223億円、現金預金△51億円）、負債の部が△226億円（社債・借入金・リース債務△84億円、前受金△64億円）、純資産が△242億円（純損失△241億円）。

*百万円未満切捨て

768

830

882

600

800

1,000

現金及び現金同等物

期末残高

△ 86

380

△ 355

△ 151

73

△ 72△ 117

88

△ 73

-400

-300

-200

-100

0

100

200

300

400

財務活動による

キャッシュフロー

投資活動による

キャッシュフロー

営業活動による

キャッシュフロー

3-6-2：財務（キャッシュフロー）

-22-

キャッシュフロー

（億円） （億円）

・税金等調整前当期純損失 △251億円

・補修工事関連損失引当金 △14億円

・補修工事関連損失 +24億円

・減価償却費・のれん償却費 +95億円

・仕入債務の減少 △49億円

・前受金の減少 △64億円

・有形固定資産売却損益 △78億円

・法人税等の支払 △10億円

・長期借入返済 △20億円

・社債償還 △24億円

・リース債務返済 △39億円

・固定資産取得 △27億円

・固定資産売却 +314億円

・投資有価証券売却 +78億円

△ 117

88

△ 283

△151

73

△72 △86

-200

-100

0

100

200

現金及び現金同等物

期末残高

財務活動による

キャッシュフロー

投資活動による

キャッシュフロー

営業活動による

キャッシュフロー

19/3期 3Q 19/3期 通期 20/3期 3Q

第4章 2020年3月期 業績予想 及び2021年3月期・2022年3月期 計画（参考値）

4-1：計画

-24-

計画

（百万円）18/3期実績

19/3期実績

20/3期期初計画

20/3期修正計画

21/3期計画（参考）

22/3期計画（参考）

売上高 530,840 505,223 502,200 447,300 462,000 491,600

売上総利益 96,077 76,235 66,100 33,100 58,200 69,100

% 18.1% 15.1% 13.2% 7.4% 12.6% 14.0%

販管費 73,147 68,844 63,900 61,100 56,700 56,700

営業利益 22,930 7,390 2,200 △28,000 1,500 12,400

% 4.3% 1.5% 0.4% -6.2% 0.3% 2.5%

経常利益 22,354 7,063 1,300 △27,800 1,100 12,000

% 4.2% 1.4% 0.3% -6.2% 0.2% 2.5%

純利益* 14,819 △68,662 100 △30,400 500 11,500

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記

2019年11月に公表した2020年3月期業績予想及び2021年3月期・2022年3月期計画（参考値）は変更せず。2020年5月を目処に、施工不備問題における改修、募集再開、入居率改善、経営資源投下計画等を具体化するとともに、「抜本的な事業戦略再構築」の検討結果を反映した事業計画を策定し、公表する予定。

（百万円）18/3期実績

19/3期実績

20/3期期初計画

20/3期修正計画

21/3期計画（参考）

22/3期計画（参考）

賃貸

売上高 435,537 426,388 421,300 401,500 423,500 434,500

売上総利益 76,406 62,961 51,900 27,300 55,900 62,700

営業利益 26,062 14,987 9,800 △13,100 17,500 19,200

開発

売上高 76,587 58,992 59,700 25,400 19,800 38,500

売上総利益 21,355 14,343 12,800 4,800 2,200 6,300

営業利益 3,663 △995 △1,700 △5,200 △4,300 △1,200

シルバー

売上高 12,807 13,922 14,800 14,800 14,800 14,800

売上総利益 △105 598 1,200 1,200 1,200 1,200

営業利益 △1,596 △846 △100 △200 0 0

ホテル

リゾート・

その他

売上高 5,908 5,919 6,400 5,600 4,000 4,000

売上総利益 2,042 2,094 1,600 1,500 600 600

営業利益 △846 △1,346 △1,000 △1,100 △1,600 △1,600

調整額 営業利益 △4,353 △4,407 △4,800 △8,400 △10,000 △4,000

4-2：セグメント別計画

-25-

セグメント別計画

*17.5%

*27.9%

*14.8%

*24.3%

*12.3%

*21.4%

*13.2%

*11.1%

*6.8%

*18.9%

*14.4%

*16.4%

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）

20/3期下期及び21/3期は、施工不備応援に係る人件費を調整額に計上したため、調整額が増加。

-26-

4-3：入居率計画

入居率計画

2019年10月に全棟調査をほぼ完了し、11月以降、改修・募集再開に注力。2020年3月期下期（10月～3月）の募集再開計画は+50,000戸、1月までの実績は+39,609戸と順調。2020年3月期末入居率85%計画の達成に向け、賃貸事業の営業体制を強化。徐々に入居率を引き上げ、2021年3月期平均85.87%、 2022年3月期平均88.47%を目指す。

2018年3月期期末入居率実績

93.72%平均入居率実績

90.59%

2022年3月期（参考）期末入居率

91.00%平均入居率

88.47%

2021年3月期（参考）期末入居率

88.50%平均入居率

85.87%

2020年3月期（計画）期末入居率

85.00%平均入居率

81.41%

2019年3月期期末入居率実績

84.33%平均入居率実績

88.34%

75%

80%

85%

90%

95%

4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

2018年3月期（実績） 2019年3月期（実績） 2020年3月期（実績）

2020年3月期（計画） 2021年3月期（参考） 2022年3月期（参考）

500

530

560

590

620

650

680

710

740

4-4：販売管理費削減

-27-

販売管理費削減

人件費、広告宣伝費等の販売管理費を削減。2019年5月に新設した構造改革室がグループ全体のコスト管理を徹底。2021年3月期以降、増収に伴い広告宣伝費と販売手数料が増加予定。

18/3期実績

19/3期実績

20/3期修正計画

731億円

688億円

611億円

人件費△36

億円広告

宣伝費△12

億円

販売手数料

△3

億円

その他+8

億円

人件費△67

億円広告

宣伝費△11

億円

販売手数料

△3

億円

その他+4

億円

43億円削減

77億円削減

21/3期計画(参考）

567億円

22/3期計画(参考）

人件費△33

億円

広告宣伝費

+1

億円

販売手数料

+4

億円

その他△15

億円

43億円削減

567億円

人件費△15

億円

広告宣伝費

+2

億円

販売手数料

+4

億円

その他+9

億円

（億円）

第5章 事業概要（賃貸事業）

-29-

5-1：賃貸顧客需要

企業における社有社宅制度の採用割合

法人企業および外国籍における賃貸需要は底堅い。法人企業は以前より、維持コストの増加等を原因に社有社宅から借上げ社宅へ移行。また、改正入出国管理法施行により、今後5年間で最大約35万人の外国人労働者を受け入れる予定。

外国人労働者数

63.565.5

61.2

46.0

42.3

35.8 35.3

29.4

20.7

20

30

40

50

60

70

1993 1995 1997 2001 2004 2007 2010 2013 2018

*出所： 労務行政刊『労政時報』第3911号（16.6.24）、第3957号（18.9.14） *出所：厚生労働省「外国人雇用状況の届出状況（平成30年10月末現在）」、政府試算

（%）

486 563 650 686 682 718 788908

1,0841,279

1,460

0

500

1,000

1,500

2,000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

（千人）

外国人労働者受け入れ見込み数

業種 人数

介護業 5万～6万人

ビルクリーニング業 2万8,000～3万7,000人

素形材産業 1万7,000～2万1,500人

産業機械製造業 4,250～5,250人

電気・電子情報関連産業 3,750～4,700人

建設業 3万～4万人

造船・舶用工業 1万～1万3,000人

自動車整備業 6,000～7,000人

航空業 1,700～2,200人

宿泊業 2万～2万2,000人

農業 1万8,000～3万6,500人

漁業 7,000～9,000人

飲食料品製造業 2万6,000～3万4,000人

外食業 4万1,000～5万3,000人

合計 26万2,700～34万5,150人

200

300

400

500

600

0

50

100

150

200

250

300

350

9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月12月

11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

管理戸数（右軸）

契約済戸数（右軸）

5-2-1：主要指標（属性別契約状況）

-30-

属性別契約戸数（千戸） 管理戸数・契約済戸数（千戸）

*数値は各月末時点、詳細はp.61を参照

属性別契約状況推移

法人（左軸）

個人（左軸）

学生（左軸）

51.5%51.4%51.1%53.0%53.3%53.3%53.0%54.5%54.8%54.8%54.8%56.4%56.6%56.5%56.5%57.8%57.7%56.8%56.4%57.9%57.8%57.2%56.5%

37.4%37.4%37.6%36.8%36.8%36.8%37.0%36.0%36.0%35.9%35.9%34.6%34.6%34.6%34.5%33.4%33.6%34.2%34.4%33.7%33.9%34.3%35.0%

11.1%11.1%11.3%10.2% 9.9% 9.9% 10.1% 9.5% 9.3% 9.3% 9.3% 9.0% 8.8% 8.9% 9.0% 8.8% 8.7% 9.0% 9.2% 8.4% 8.3% 8.5% 8.5%

473 476 474 495 488 490 487 509 500 499 493 521 517 515 509 535 527 507 489 485 468 461 454

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

学生利用戸数 個人利用戸数 法人利用戸数

5-2-2：主要指標（属性別契約戸数シェア）

-31-

*各契約戸数は、各期間の最終月末の数値、詳細はp.61を参照

属性別契約戸数シェア

（千戸）

46,562 43,713 39,299

43,615 44,183 40,613

35,468 33,71531,148

41,278 39,25136,377

17,156 15,97114,621

56,10953,799

54,222

47,44145,154

40,312

287,629275,786

256,592

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

17/12期 18/12期 19/12期

48,913 49,242 50,086 44,518

34,689 39,510 46,379 44,771

36,911 37,50738,438

35,462

42,837 45,03445,157

40,973

17,50918,150

18,77716,676

48,48952,920

58,293

52,920

47,91351,460

51,932

45,323

277,261293,823

309,062

280,643

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

16/3期 17/3期 18/3期 19/3期

5-2-3：主要指標（法人業種別契約戸数）

-32-

（戸）

その他

建設業

飲食業

サービス業

派遣・業務請負

製造業

小売業

前年比

全国上場企業*の約80%が当社を利用。優先調査シリーズの募集保留によりマッチングに影響。

法人業種別契約戸数

+6.0% +5.2% -9.2%

*東証1部・2部、地方上場、新興市場に上場されている企業

(49,229社)

(43,751社)(47,815社)

(44,698社)

+0.8%

-8.5%

-7.3%

-7.6%

-8.1%

-10.1%

-10.7%

(42,911社)

-9.2%

-11.2%

-9.3%

-7.7%

-3.5%

-11.1%

-12.7%

(48,609社)(47,217社)

-4.1% -7.0%

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月12月

15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

中国 韓国 台湾 ベトナム タイ その他東南アジア その他

5-2-4：主要指標（外国人契約状況）

-33-

外国籍 当社契約戸数 （個人契約のみ）

海外店舗16拠点での送客に加え、国内海外課7拠点等での外国籍社員（単体217名、2019年12月末現在）による母国語対応（7言語）、来日後の生活サポート体制（サービスガイドの配布、コールセンター対応、懇親会）の充実を図る。法人契約入居者の国籍は判明率が約81%で、外国籍の利用戸数は約1.5万戸と想定される。外国籍入居者全体は約3.6万戸と契約済み戸数全体の8.0%相当。

（戸）

*詳細はp.62を参照

シンガポール 現地法人 シンガポール

インドネシア 現地法人 ジャカルタ

フィリピン 現地法人 マニラ

ミャンマー 支店 ヤンゴン

カンボジア 現地法人 プノンペン

タイ 現地法人 バンコク、シラチャー

ベトナム 現地法人 ホーチミン、ハノイ

台湾 支店 台北

韓国 支店 プサン、ソウル

中国 現地法人北京、上海、大連、広州

20,455戸（前期比 +6.5%）

5-3-1：賃貸施策（店舗拡充）

-34-

賃貸店舗推移

直営店 パートナーズ 合計

北海道 9 2 11

東北 15 6 21

北関東 14 3 17

首都圏 49 29 78

北陸・甲信越 13 7 20

中部 24 14 38

近畿 25 12 37

中国 11 10 21

四国 5 5 10

九州・沖縄 17 18 35

国内 182 106 288

海外 7 0 7

合計（前期末比）

189

（±0）

106

（△7）

295

（△7）

2019年12月末現在

* 海外不動産を仲介・紹介する拠点は除く（タイ、ベトナム、カンボジア、ミャンマー、フィリピン、インドネシア、

シンガポール）

0

50

100

150

200

250

300

350

9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月12月

16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

（店舗数）

直営店 パートナーズ

5-3-2：賃貸施策（「my DIY」・セキュリティ）

-35-

無料で壁紙1面をカスタマイズ、画鋲・棚の取り付け・落書きもOK

壁紙1面に関して、原状回復費用は発生しない

柄物を含む100種類以上の壁紙

男女割合 5:5、当社入居者全体の男女割合（7:3）と比較し女性が多い

My DIYで入居中のお客様の87.7％が長く住みたいと回答 （2018年実施 入居者様アンケートより）

2012年5月より、個人入居者への付加価値サービスとして、部屋を自分好みに変えられる「my DIY」をスタート。2019年12月末現在で45,873件と、今後も「カスタマイズ＝レオパレス21」のイメージを促進。2012年より大手警備会社との提携によるセキュリティシステム・防犯カメラの設置を推進。2017年6月に「防犯優良賃貸」の認定を取得。

「my DIY」

*2016年10月より「お部屋カスタマイズ」は「my DIY」に名称変更

セキュリティシステム 設置

20/3期3Q

累計実績累計 設置率

セキュリティシステム

戸数 3,681 312,625 54.3%

防犯カメラ 棟数 228 14,592 39.6%

「防犯優良賃貸」の認定を取得

基幹商品である「ミランダ」「クレイノ」が設計・施工・管理の方法などが防犯優良賃貸としての要件を満たしていることを審査、認定され取得

5-3-3：賃貸施策（入居者専用サービス）

-36-

入居者向けサービスを各種用意、入居者専用アプリ「&Leo」より利用可能。 「&Leo」のWebサイト開設により、旧サイト「MY PAGE」（2013年4月開始）は「&Leo」へ移行。2017年10月より自社ブランドのクレジットカードを発行し、賃料決済も可能。

入居者専用アプリ「&Leo」 （2019年3月開始）

Tカードプラス（レオパレスメンバー）

Lセレクト レオパレスショッピング生活必需品を多数取り揃えたショッピングサイト、レオパレス専用商品も販売

&Leo （入居者専用アプリ）

STBデバイス「Life Stick（ライフスティック）」

AndroidTV搭載STBデバイス「Life Stick」の導入により、2002年から提供しているインターネットサービス「LEONET」の機能を拡充

設置戸数 479,617戸（設置率 約83%）（2019年12月末時点）

2017年10月1日より自社ブランドのクレジットカードを発行

月額賃料の決済が可能

不動産業界で唯一「Tポイント」が貯まるクレジットカード

発行数 2万3千件突破（2019年12月末時点） 「L MOVIE」ホーム画面

入居者専用アプリ「LEONET」、防災アプリ「LEOLIFE」、入居者向け情報ガイド「LEONET TIMES」を統合

5-3-4：賃貸施策（IoT、AI）

-37-

Leo Remocon

スマートフォンから遠隔で家電の操作が可能例：外出先からエアコン操作

新築全住居に標準装備（2016年10月完成物件より）

設置戸数 14,077 戸

（設置率 97.7%）

入居者向けサービス拡大のため、従来のインターネットサービスの機能を拡充し、家電操作やドア開施錠が可能になるIoT化を実施。2018年1月契約物件からAIスピーカーを搭載したスマートステーション端末を標準装備。

Leo Lock

スマートフォンでの施錠や施錠確認が可能

鍵のシリンダー交換や受け渡しが不要

新築全住居に標準装備（2017年10月完成物件より）

設置戸数 7,150 戸

（設置率 100%）

オープン型宅配便ロッカー 「PUDOステーション」

誰でもつかえる宅配便ロッカーを業界で初めて賃貸物件に設置

入居者に加え、近隣住民の利便性向上を通じて地域貢献を図る

設置台数149棟、不動産業界における設置数は当社が半分を占める

レオパレスクレイノセレッソパルシーⅡ

5-3-5：賃貸施策（付帯事業）

-38-

屋根借り太陽光発電事業（2013年12月開始）

20/3期 3Q累計実績

設置棟数 4,483 棟

発電容量 66.9 MW

発電量 61,077 MWh

賃料債務保証事業 （2007年4月開始）

プラザ賃貸管理保証株式会社

少額短期保険事業 （2006年9月開始）

あすか少額短期保険株式会社大切な家財の補償と家主や第三者への賠償の補償をセットした保険をご提供することで入居者の生活をサポート

*「屋根借り」を含む太陽光発電関連の取り組みはp.66を参照

社宅代行事業 （2006年9月開始）

株式会社レオパレス・リーシング

レオパレス物件を含め、全国160万戸以上の物件探しから契約・家賃支払い、解約精算と全ての業務を代行

家賃や共益費、原状回復費等の債務を保証することで誰もが入居しやすい環境を提供

賃貸事業の周辺業務や管理物件の競争力向上・収益力向上をグループ内で実施。

社宅代行受託 7万戸前期比 +6.0%

保有契約数 28万件前期比 -3.8%

保証件数 17万件前期比 -6.5%

5-3-6：賃貸施策（民泊事業）

-39-

現在、自社物件にて55室の民泊運営（東京、神奈川、愛知、福岡）を実施。賃貸契約、マンスリー契約に次ぐ「第3の貸し方」として民泊の自社運営を行い、民泊事業への本格参入を図る。今後においては、簡易宿所運営等、新規事業の展開を図る。

レオパレス21グループの民泊スキーム

住宅宿泊事業法では年間提供日数が180日に定められているため、残りの期間はマンスリー契約（短期契約）による

「ハイブリッド運用（民泊 + マンスリー契約）」 を実施

用途変更可能地域であれば、365日運営の出来る「簡易宿所営業」も検討

住宅宿泊仲介業者

宿泊予約

宿泊者様

物件利用

予約状況送信

管理・清掃

住宅宿泊管理業者住宅宿泊事業者管理の委託

OTA*1

（オンライントラベルエージェンシー）

*2.

*1. 集客方法： 第1フェーズ⇒ OTAや民泊・宿泊予約サイト（Airbnb、Vacation STAY等）

第2フェーズ⇒ 訪日外国人の約75%を占める東アジアからの集客強化

*2. 運用形態 ： ① ⇒ 自社物件での民泊運営② ⇒ 簡易宿所運営等③ ⇒ オーナー所有物件の民泊運営提案

・2019年10月時点： 6棟55室運営

東京都（大田区）、神奈川県 （横浜市）、愛知県（豊田市）、福岡県 （福岡市）

自社物件運営

TOKYO

KAMATA

LEOPALACE

HAKATA

RX KANNAI

（民泊運営： 1室）

特区民泊 365日運営

（民泊運営： 29室）

民泊 + マンスリー

※簡易宿所営業検討

（民泊運営： 6室）

民泊 + マンスリー

ハイブリッド運用

博多駅徒歩10分、キャナルシティー徒歩2分

横浜中華街、関内駅にも近く、都心へも出やすい

羽田空港へのアクセス良好。4名まで宿泊可

※ほか横浜市本牧に8室、豊田市栄町に2室、福岡市城南区に9室にて運営

第6章 事業概要（開発事業）

6-1：主要指標（エリア別建築請負支店数、竣工売上）

-41-

全国 29支店 （2019年12月現在）

三大都市圏を中心に、今後も高い入居率が見込めるエリアに支店を配置し、受注活動を展開。既存オーナー様へのアフターフォローに注力。

建築請負支店数 一括借上アパート完工棟数 （19/12期）

全国の一括借上アパート完工棟数（136棟）のうち、首都圏が51.5%（19/3期3Q累計 52.7%）、三大都市圏が74.3%（同 76.7%)を占める

（ ）内は2019年3月末現在

大阪府 2支店（3）京都府 1支店（1）兵庫県 2支店（2）

東京都 8支店（18）神奈川県 2支店（7）埼玉県 4支店（6）千葉県 1支店（1）

首都圏 15支店（32）

東北 2支店（2）（仙台・郡山）

中部 3支店（4）(愛知県）

近畿 5支店（6）中国 2支店（2）（岡山県、広島県）

九州・沖縄 2支店（4）（福岡県・沖縄県）

四国 0支店（0）

北陸・甲信越0支店（0）

北海道 0支店（0）

北関東 0支店（0）

首都圏

70 棟

近畿

26 棟

中部

5 棟

九州･沖縄

12 棟

東北

2 棟

中国

14 棟

その他

7 棟

6-2-1：開発施策（理想の土地活用）

-42-

高齢者施設アパート

増加する高齢者に対応し、土地オーナー様と

介護事業者様を結ぶマッチング事業を

展開。

多様化する入居者ニーズに合ったアパート商品を提案。アパートは一括借上し、賃貸管理業務を一貫して行う。

注文住宅 店舗・商業施設

ロードサイドや駅周辺に外食チェーン、コンビニ、ドラッグストア等を建築。賃貸併用や自宅兼用の複合建築も提案。

自由設計の専用住宅や、自宅の一部に賃貸住宅を併せ家賃収入が得られる賃貸併用住宅を建築。

レオパレス21が提案する土地活用

空地・空室管理、売却サポートなど、あらゆるニーズに対応した土地活用を提案。その他

理想の土地活用

レオパレス21ではそれぞれの土地に合わせた最適なプランを提案し、理想の土地活用を実現。

6-2-2：開発施策（アパート商品展開）

-43-

「MIRANDA（ミランダ）」 「CLEINO（クレイノ）」

2015年5月より、新たな賃貸住宅ブランド「MIRANDA（ミランダ）」と「CLEINO（クレイノ）」を立ち上げ。異なる2つのブランドコンセプトを展開することで、競争力強化と入居者イメージの一新を図る。また、遮音性能を大幅に向上させた「ノンサウンドシステム」を標準仕様として採用。

コンセプトは、「Plain（シンプル）」

住む人のアイディア次第で、それぞれの「スタイルを描ける」、可変性の高いプレイン型賃貸住宅ブランド

コンセプトは、「Decorative（装飾的）」

新しい発想がつまった、独自の付加価値を備えた空間提案型賃貸住宅ブランド

遮音性能向上 「ノンサウンドシステム」（2013年4月導入）

防音配水管

排水騒音対策として防音配水管を採用。排水騒音が通常のVU管に比べて平均15dB低減、「図書館や深夜の郊外」並みの静けさを実現。

ノンサウンドフロア

上階から下の階に伝わる衝撃音を低減。従来より2ランク～3ランク遮音性能が向上。

高遮音界壁

隣戸間の壁構造を見直し、遮音性能を高め、木造でTLD-45、鉄骨でTLD-50の遮音等級を実現。

15dB

低減

木造V仕様

1/3に低減

木造

TLD-45

鉄骨標準

1/3に低減

鉄骨造

TLD-50

鉄骨造木造 (オプション仕様-V)

鉄骨造木 造

6-2-3：開発施策（社会福祉施設・商業施設）

-44-

2012年3月期よりアパート以外の事業用建物の建築請負を開始。社会福祉施設の分野では、高齢者施設が大多数を占めるが、保育施設等の多様化を図る。商業施設の分野では、土地オーナー様とのビジネスマッチングを展開し、多業種との取組みが活発化。また、単独仕様でなく複合建築物が拡大。

有料老人ホーム（東京都世田谷区）

有料老人ホーム（東京都国分寺市）

高齢者施設 商業施設

保育施設等

保育園（東京都国分寺市）

障害グループホーム（神奈川県大和市）

ホテル・店舗（京都市下京区）

アパート・スーパーマーケット（東京都世田谷区）

学習塾（群馬県邑楽郡）

6-2-4：開発施策（注文住宅）

-45-

2015年3月に子会社化した株式会社もりぞうが展開する木曾ひのきを用いた注文住宅のほか、レオパレス21が展開するSE構法「○○」の家を販売。もりぞうは2019年7月に「中野モデルハウス」をオープン。

「○○」の家

SE構法により間仕切りの無い大空間や大型の採光窓等、自由設計が可能

変わる間取りにより家族構成の変化にも対応

木曾ひのきを用いた注文住宅（もりぞう）

*来期、浜田山モデルハウスオープン予定

6-2-5：開発施策（アフターサービス強化）

-46-

他社との差別化を図るべく、あらゆる資産運用をサポートする新サービス「ライフステージサポート」を展開。

「ライフステージサポート」

レオパレス21の本業であるアパート経営だけで

なく、生命保険、株式、預金等のあらゆる資産運用を丸ごとサポート

金融機関、司法書士、保険会社、弁護士、税理士等と連携

契約・竣工後も定期訪問を通じてサービスや情報の案内、ライフプランの提示等、オーナー様の要望をヒアリング

第7章 事業概要（関連事業・国際事業等）

7-1：関連事業（シルバー事業）

-48-

*有料老人ホーム等にはグループホームを含む

シルバー事業

シルバー事業を成長戦略事業と位置付け、日本社会の高齢化に対応すべく施設数の増加と運営の安定化を図る計画。2018年12月1日時点で87施設。CS向上に向けた取り組みにより稼働率は順調に推移。

（百万円）19/3期3Q累計

実績20/3期3Q累計

計画20/3期3Q累計

実績20/3期 通期修正計画前期比 計画比

シルバー

売上高 10,436 11,100 11,007 +570 △93 14,800

売上総利益 415 800 679 +263 △121 1,200

営業利益 △707 △200 △385 +321 △185 △200

期末開所数 87施設 87施設 87施設 ±0施設 ±0施設 87施設

デイサービス稼働率 73.1% 76.9% 73.5% +0.4p -3.4p 77.4%

ショートステイ稼働率 93.0% 96.0% 95.9% +2.9p -0.1p 96.3%

有料老人ホーム等稼働率 91.7% 92.3% 92.2% +0.6p -0.1p 92.6%

7-2：関連事業（国内ホテル事業）

-49-

国内ホテル事業

ホテルレオパレス仙台（売却済み）

ホテルレオパレス札幌（売却済み）

ホテルレオパレス博多（売却済み）

札幌・仙台・名古屋・福岡（博多）の4ホテル（総客室数542室）を運営。 なお、札幌・仙台・福岡（博多）の3ホテルは2019年10月に売却、当社による運営は2020年3～4月頃迄の予定。

ホテルレオパレス名古屋

（百万円）19/3期3Q累計

実績20/3期3Q累計

計画20/3期3Q累計

実績20/3期 通期修正計画前期比 計画比

国内ホテル

売上高 1,548 1,560 1,541 △6 △19 2,030

営業利益 △761 70 △21 +740 △91 80

減価償却費 296 220 227 △68 +3 420

稼働率 84.1% 82.4% 80.5% -3.6p -2.0p 82.2%

リゾート（グアム）事業

7-3：関連事業（リゾート事業）

-50-

*レオパレスグアムは単体PL、通期は1月-12月

2019年はグアムへのチャーター便が大幅に増えたことで、日本人渡航者数は回復基調に推移している。また、レオパレスホテルのメダリオンルームはJTBのホテルグレードにおいて最高ランクの「Lグレード」に認定された。

レオパレスリゾート レオパレスリゾート カントリークラブ

（百万円）2018/12期

3Q累計実績2019/12期

3Q累計計画2019/12期

3Q累計実績2019/12期

通期修正計画前期比 計画比

レオパレスグアム

売上高 3,597 3,450 3,400 △196 △50 4,460

営業利益 △236 △480 △496 △259 △16 △820

減価償却費 766 840 869 +103 +29 1,140

Leopalace Resort 稼働率 43.7% 51.4% 51.1% +7.4p -0.3p 49.7%

グアム入島者数（人） 1,148,398 - 1,230,440 +82,042 - -

うち、日本人渡航者数（人） 402,603 - 504,001 +101,398 - -

メダリオンルーム

ヤンゴン

プサン

大連北京

上海

広州台北

バンコク

プノンペン

ハノイ

マニラ

ホーチミン

ジャカルタ

シラチャー

シンガポール

7-4-1：国際事業（賃貸事業の海外展開）

-51-

日本で培ったノウハウを基に、海外で賃貸事業を展開。従来の外国人に日本国内物件を紹介する事業に加え、東南アジアで日本人や日系企業向けの現地不動産仲介・紹介業を開始。また、韓国で現地企業と合弁で賃貸管理事業に参入。

賃貸事業の海外展開 （16拠点）

中国 北京、上海、大連、広州

韓国 ソウル、プサン

台湾 台北

タイ バンコク、シラチャー

ベトナム ホーチミン、ハノイ

カンボジア プノンペン

ミャンマー ヤンゴン

フィリピン マニラ

インドネシア ジャカルタ

シンガポール シンガポール

■レオパレス21の海外支店・現地法人

韓国合弁会社 「ウリレオPMC」

韓国大手住宅管理会社ウリ管理（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立

韓国ではまだ例の無い、企業による体系化された賃貸管理サービスを提供

2019年12月末現在で2,541戸の管理を受託（2019年3月末比+458戸）

日本国内物件を紹介・契約する拠点

現地不動産を紹介する拠点

両事業を展開する拠点

ソウル

投資案件の情報収集・調査

外国人に日本国内物件を紹介

日本人・日系企業に現地不動産を仲介・紹介

サービスアパートメント、サービスオフィスなどの事業展開を促進

従来

ASEAN地域での豊かな暮らしに資する不動産開発等を推進

今後の展開

*会計セグメントは「賃貸事業」

ハノイ

マニラ（マカティ）

プノンペン

シラチャー

ヤンゴンサービスオフィス

サービスアパートメント

種別 場所 運営開始時期 部屋数

サービスアパートメント

タイ（シラチャー郡） 2015年10月 地上8階、72部屋

ベトナム（ハノイ市） 2016年8月 地上10階、56部屋

カンボジア（プノンペン市） 2017年12月 地上14階地下1階、56部屋

サービスオフィス

フィリピン（マカティ市）① 2015年11月 49部屋

フィリピン（マカティ市）② 2019年4月 49部屋

ミャンマー（ヤンゴン市） 2016年4月 15部屋

韓国（ソウル市） 2018年5月 20部屋

ベトナム（ホーチミン市） 2019年6月 31部屋

7-4-2：国際事業（サービスアパートメント・オフィス）

-52-

サービスアパートメント・オフィス 拠点一覧

日本国内物件紹介および現地不動産仲介・紹介の他、サービスアパートメント事業（3棟184部屋）およびサービスオフィス事業（5拠点164部屋）を展開中。2019年4月、フィリピンにて新たなサービスオフィスを開業。2019年6月、ベトナムにてサービスオフィスを開業。

ハノイ（サービスアパートメント）

フィリピン②（サービスオフィス）

ベトナム（サービスオフィス）

カンボジア（サービスアパートメント）

ソウル

*会計セグメントは「賃貸事業」

ホーチミン

7-4-3：国際事業（その他）

-53-

リロケーションマネジメント事業 外国人技能実習生の受け入れ

サービスアパートメントの運営に加え、日本・海外間の人事異動をワンストップでトータルにサポートするエンプラスをグループ会社化。日本国内の職人不足に対応すべく、ベトナムおよび日本政府が推進している外国人技能実習制度に協力し、協力工務店による技能実習生の受け入れをサポート。2015年7月末より75名を各現場に配置済み。

外国人技能実習制度に協力し、ベトナムでの実技研修および日本語・専門用語研修の後、各現場に配置

2019年12月末現在で75名雇用（契約済）（うち直接雇用15名）

実技研修

エンプラス株式会社をグループ会社化

グローバル人事業務のトータルマネジメントサービス「RM Plus」を展開

5年で対応企業250社、対応人数10,000名を目指す

語学研修

工務店での作業

*会計セグメントは「賃貸事業」

クラウド型プラットフォーム「RM+Online」をリリース

• 海外赴任者の人事情報を一元管理

• クラウド上にて進捗や期日管理、データ分析

• これまでのモビリティ業務の効率化・最適化を実現

7-5：働き方改革

-54-

時間外労働時間と離職率 育休取得状況

有休取得率 外部評価

（時間） （時間）

*2018年11月、平成30年度「テレワーク先駆者百選」に選定*2019年10月、「PRIDE指標2019」においてブロンズ賞を受賞

31.7% 33.0%

70.1% 72.2% 74.1% 76.8%

0%

50%

100%

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期

137 137113

144177 183

1 03

5

80 55

1.1% 2.9%

25.5%

30.0%

0%

10%

20%

30%

40%

0

100

200

300

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期

育休取得者（女性） 育休取得者（男性） 男性育休取得率

27.9 27.8

22.4 20.0

18.3

15.0

11.3%

9.1%8.0%

7.1%8.1%

8.6%

0%

10%

20%

0

10

20

30

40

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期

時間外労働時間（月平均） 離職率（全社）

補足1 補足資料

主なグループ会社 （2019年12月末現在）

補足1-1：会社概要

-56-

会社名 株式会社レオパレス21

設立 1973年8月17日

資本金 752億8,236万円

代表者 代表取締役社長 宮尾 文也

事業内容

アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び

販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、

ブロードバンド通信事業、介護事業他

従業員数 連結 7,226名

単体 5,985名

発行可能株式総数 500,000,000株

発行済株式総数 244,882,515株

株主数 64,226名（2019年9月末現在）

会社データ （2019年12月末現在）

株主構成 （2019年9月末現在）

Leopalace Guam Co.

リゾート事業

ホテル

リゾート・

その他事業

あすか少額短期保険

入居者家財保険

レオパレス・スマイル

特例子会社

レオパレス・パワー

発電事業

シルバー

事業

レオパレス・リーシング

社宅代行

プラザ賃貸管理保証

家賃保証

ﾚｵﾊﾟﾚｽ21ﾋﾞｼﾞﾈｽｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ（上海）有限公司

入居者斡旋

ウリレオPMC

韓国 賃貸管理

PT. LeopalaceDuasatu Realty

インドネシア 不動産事業

Leopalace21 (Thailand) CO., LTD.

サービスアパート運営

タイ不動産仲介・紹介

賃貸事業

LEOPALACE21 VIETNAM CO., LTD.

サービスアパート運営

ベトナム不動産仲介・紹介

Leopalace21(Cambodia) Co., Ltd.

サービスアパート運営

カンボジア不動産仲介・紹介

ウイングメイト

ﾋﾞｼﾞﾈｽﾄﾗﾍﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

アズ・ライフケア

シルバー事業

もりぞう

戸建注文住宅

開発事業

LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.

サービスオフィス運営

Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.

投資コンサルティング事業

エンプラス

リロケーションマネジメント

国際事業*

*国際事業の会計セグメントは「賃貸事業」

個人・その他31.33%

事業法人・その他の法人28.26%

外国法人等27.08%

金融機関11.40%

金融商品取引業者1.60%

自己名義株式0.34%

補足1-2：中期経営計画の骨子と戦略

基本方針

企業価値の更なる向上に資するコア事業の継続的成長と成長分野の基盤構築

事業戦略（キャッシュフロー創出による価値創造）

コア事業･･･ 物件供給と管理運営のバランス、集中化と多様化

成長事業･･･ 人口減を見据えた注力事業（シルバー事業・国際事業）

黒字化達成

財務戦略（バランスシート・マネジメントによる価値創造）

ROIC（投下資本利益率）を主要指標として導入

保有資産の見直し（「資産と資本の効率経営」）

株主還元の充実

-57-

補足1-3-1：業績計画

-58-

2018/3期（計画）

2018/3期（実績）

2019/3期※3

（期初計画）2019/3期（実績）

2020/3期（期初計画）

2020/3期※4

（修正計画）

売 上 高 5,400 億円 5,308 億円 5,530 億円 5,052 億円 5,022 億円 4,473 億円

営 業 利 益 235 億円 229 億円 245 億円 73 億円 22 億円 △280 億円

当 期 純 利 益 142 億円 148 億円 150 億円 △686 億円 1 億円 △304 億円

R O I C※1 － 7% 8% 3% － －

入 居 率※2 89.5% 90.6% 91.5% 88.3% 85.2% 81.4%

契 約 高 920 億円 876 億円 750 億円 733 億円 620 億円 150 億円

自 社 株 買 い － 7,999 百万円 5,012 百万円 5,012 百万円 － －

総 還 元 性 向 50.0% 92.3% － － － －

当社グループでは計画期間において繰延税金資産の取崩を見込んでおり、経営指標は一時的な損益を除外した正常収益により測ることとします。

※1 ROIC（投下資本利益率）：税引き後営業利益（NOPLAT）／（期首期末平均有利子負債＋期首期末平均純資産）※2 入居率は各期平均入居率※3 「2019/3期（期初計画）」は2018年5月11日に公表した業績予想※4 「2020/3期（修正計画）」は2019年11月8日に公表した業績予想の修正を反映

補足1-3-2：業績計画（四半期別）

-59-

四半期別

（百万円）

1Q

4月-6月

2Q

7月-9月

3Q

10月-12月

4Q

1月-3月

19/3期

実績

20/3期

実績

19/3期

実績

20/3期

実績

19/3期

実績

20/3期

実績

19/3期

実績

20/3期

修正計画

売上高 129,268 113,324 126,210 108,192 120,887 107,203 128,856 114,800

賃貸 111,847 100,380 107,178 96,887 104,326 95,138 103,037 105,300

開発 12,450 7,330 14,297 6,268 11,504 6,943 20,739 4,600

シルバー 3,360 3,606 3,509 3,695 3,567 3,705 3,485 3,700

ホテルリゾート・

その他1,611 2,008 1,224 1,340 1,489 1,415 1,594 1,200

営業利益 4,120 △4,235 3,072 △12,891 △690 △5,679 887 △4,300

賃貸 7,214 △1,735 4,966 △9,405 2,133 △1,469 674 100

開発 △891 △1,515 △410 △1,957 △1,317 △221 1,623 △1,300

シルバー △366 △170 △137 △76 △203 △138 △139 0

ホテルリゾート・

その他△612 299 △227 △431 △204 △404 △301 △500

*20/3期 修正計画 は2019年11月8日に公表した業績予想の修正を反映

補足1-3-3：業績（単体及び主要子会社の決算ハイライト）

-60-

単体及び主要子会社

（百万円）19/3期 3Q累計

実績20/3期 3Q累計

計画20/3期 3Q累計

実績 前期比 計画比

レオパレス21売上高 360,127 316,500 313,194 △46,932 △3,306

営業利益 5,594 △24,400 △23,406 △29,000 +994

レオパレス・リーシング（社宅代行）

売上高 1,904 2,500 2,494 +590 △6

営業利益 290 400 447 +156 +47

プラザ賃貸管理保証（家賃保証）

売上高 3,110 2,900 2,847 △263 △53

営業利益 435 300 277 △157 △23

あすか少額短期保険（入居者家財保険）

売上高 1,375 1,200 1,170 △205 △30

営業利益 365 100 111 △253 +11

レオパレス・パワー（屋根借り発電）

売上高 2,335 2,200 2,270 △64 +70

営業利益 748 800 857 +109 +57

もりぞう（注文住宅）

売上高 2,975 2,900 2,526 △449 △374

営業利益 △246 △100 △188 +57 △88

ウイングメイト（旅行代理）

売上高 2,251 2,000 2,035 △215 +35

営業利益 122 100 79 △43 △21

補足1-4-1：指標（属性別契約戸数）

-61-

属性別契約戸数

*管理戸数、契約済戸数、入居率、各契約戸数は、各期間の最終月末の数値

15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

4Q 4Q 4Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

管理戸数（戸） 554,948 561,961 568,739 570,672 571,927 572,972 573,671 574,798 575,196 575,780 575,741

A. 契約済戸数（戸） 495,487 508,720 521,298 534,847 526,738 506,511 489,100 484,718 468,225 461,031 454,292

期末入居率（ ）内は期中平均入居率

89.3%

(86.6%)

90.5%

(88.0%)

91.7%

(88.5%)

93.7%

(90.6%)92.1% 88.4% 85.3%

84.3%

(88.3%)81.4% 80.1%

78.9%

(80.5%)

B. 内 法人契約戸数（戸） 262,577 277,261 293,824 309,062 303,701 287,615 275,786 280,643 270,586 263,822 256,592

法人シェア （B／A） 53.0% 54.5% 56.4% 57.8% 57.7% 56.8% 56.4% 57.9% 57.8% 57.2% 56.5%

C. 内 個人契約戸数（戸） 182,142 183,008 180,617 178,643 177,072 173,189 168,462 163,318 158,634 158,059 158,933

個人シェア （C／A） 36.8% 36.0% 34.6% 33.4% 33.6% 34.2% 34.4% 33.7% 33.9% 34.3% 35.0%

D. 内 学生契約戸数（戸） 50,768 48,451 46,857 47,142 45,965 45,707 44,852 40,757 39,005 39,150 38,767

学生シェア （D／A） 10.2% 9.5% 9.0% 8.8% 8.7% 9.0% 9.2% 8.4% 8.3% 8.5% 8.5%

補足1-4-2：指標（外国人契約状況）

-62-

国籍別外国人契約戸数 （個人契約のみ）

*数値は各期間の最終月末時点

個人の外国籍契約数は契約済戸数全体の4.5%（個人･学生契約の10.3%）、また属性は学生60%、社会人40%。2位のベトナムが若干減少。法人の外国籍契約数約1.5万戸を加えると外国籍入居者全体は約3.6万戸と契約済み戸数全体の8.0%相当。

（戸）

15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

4Q 4Q 4Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

中国 7,033 6,627 6,490 7,048 6,592 6,640 6,551 6,635 6,589 7,027 7,134

韓国 1,336 1,447 1,479 1,594 1,622 1,602 1,625 1,604 1,587 1,561 1,565

台湾 747 949 951 1,005 994 990 980 947 935 970 995

東南アジア 2,859 3,116 3,708 5,339 5,614 6,121 6,160 6,362 6,448 6,800 6,661

内 ベトナム 1,995 2,142 2,604 4,028 4,287 4,751 4,792 5,000 5,122 5,479 5,307

その他 2,391 2,874 3,199 3,862 3,872 3,882 3,888 3,971 3,953 4,047 4,100

内 北米 499 567 610 657 640 635 617 657 632 647 639

外国人合計 14,366 15,013 15,827 18,848 18,694 19,235 19,204 19,519 19,512 20,405 20,455

補足1-4-3：指標（エリア別管理戸数と入居率）

-63-

エリア別管理戸数（千戸）と入居率

優先調査シリーズ（約22万戸）の募集保留により入居率低下。

（千戸、%）

17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

4Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率 前期比

北海道 14 85% 14 87% 14 87% 14 76% 14 69% 14 69% 14 70% 14 72% 14 70% +1p

東北 35 94% 35 95% 36 94% 36 90% 36 86% 36 85% 36 83% 36 82% 36 80% -5p

北関東 41 87% 40 91% 40 88% 40 85% 40 82% 40 80% 41 77% 41 76% 41 74% -8p

首都圏 166 93% 168 94% 169 91% 169 88% 170 86% 170 86% 171 83% 171 81% 171 81% -5p

北陸・甲信越 41 90% 40 93% 40 92% 40 87% 40 82% 40 79% 40 76% 40 75% 40 74% -8p

中部 88 91% 88 95% 88 93% 88 90% 88 87% 88 85% 88 82% 88 80% 88 78% -9p

近畿 81 91% 80 94% 80 92% 81 88% 81 85% 81 83% 81 80% 81 78% 81 77% -8p

中国 39 94% 39 93% 39 93% 39 92% 39 89% 39 88% 39 86% 39 85% 39 83% -6p

四国 15 90% 15 92% 15 92% 15 87% 15 84% 15 84% 15 82% 15 81% 15 79% -5p

九州・沖縄 50 94% 51 96% 51 95% 51 91% 51 88% 51 88% 51 86% 52 85% 51 83% -5p

合計 569 92% 571 94% 572 92% 573 88% 574 85% 574 84% 575 81% 576 80% 576 79% -6p

補足1-4-4：指標（築年別入居率）

-64-

優先調査シリーズの建築年が集中する「築15-20年」および「築20年以上」の入居率が大きく低下。

築年別入居率 （3Q末現在）

築年別入居率 （期末現在）

89.4%

93.4%90.6%

89.1% 88.0%86.0%85.3%

97.9%

91.1%

86.3%

77.4% 77.7%78.9%

95.1%

88.5%

80.2%76.0%

62.4%

60%

70%

80%

90%

100%

全体 築5年未満 築5-10年 築10-15年 築15-20年 築20年以上

2017/12 2018/12 2019/12

91.7%

96.3%93.2% 91.2%

88.9% 86.9%

93.7%97.5%

94.6% 93.8% 92.3%89.5%

84.3%

97.5%

91.4%

85.4%

78.0%

72.7%

60%

70%

80%

90%

100%

全体 築5年未満 築5-10年 築10-15年 築15-20年 築20年以上

2017/3 2018/3 2019/3

114(24%)

94(20%)

79(17%)

68(14%)

58(12%)

52(10%)

52(10%)

48(9%)

29(6%)

31(6%)

31(7%)

365 370 384 412 438 457 469 487

456 458423

478 464 463

480 495

509 521 535

485 489

454

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 18/12期19/12期

（千戸）

賃貸契約 マンスリー

補足1-4-5：指標（契約形態）

-65-

契約形態別入居戸数 2種類の契約形態

長期契約推進により、短期間のマンスリー契約割合は減少。

前年同期

補足1-4-6：指標（太陽光発電システム）

-66-

2011年3月より本格的に太陽光設置事業を展開。2019年12月末現在で12,998棟（設置可能棟数の約59%）への設置が完了。2013年12月からは屋根借り太陽光発電事業を開始。

太陽光発電事業への取り組み

取組み 開始時期 19/3期時点 20/3期3Q時点

1. オーナー様投資による太陽光パネル設置（請負） 2011年3月 7,259棟 （89.6MW） 7,259棟 （89.6MW）

2. 屋根借り太陽光発電事業 2012年9月 5,739棟 （91.4MW） 5,739棟 （91.4MW）

a. SPC型等提携事業 2013年2月 1,256棟 （24.5MW） 1,256棟 （24.5MW）

b. レオパレス21グループによる発電事業 2013年12月 4,483棟 （66.9MW） 4,483棟 （66.9MW）

3. 遊休地を活用したメガソーラー（請負） 2013年9月 千葉県富里市 （1.7MW） 千葉県富里市 （1.7MW）

合計： 12,998棟 （182.7MW） 12,998棟 （182.7MW）

（累計棟数）

エリア別

（棟数）

首都圏4,370

中部2,506

近畿1,654

北関東1,203

九州・沖縄1,175

中国961

東北454

その他675

7,259

1,256

4,483

1

オーナー様投資 屋根借り(SPC) 屋根借り(レオパレス21G) メガソーラー

補足1-4-7：指標（金融機関別アパートローン融資）

-67-

件数ベース 金額ベース

9.6% 6.4% 6.8% 7.0% 5.1% 5.0% 4.0%

20.2%19.5% 17.8% 15.0% 14.0% 12.6%

21.4%

48.7%51.1% 52.1% 51.6% 55.9%

54.1%

56.3%

21.1% 22.6% 23.3% 25.0% 22.4% 25.8%15.1%

0%

25%

50%

75%

100%

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 17/6期 18/6期

都市銀行 地銀・第二地銀 信金・信組 農漁協等 政府系 その他

前年同期 前年同期

22.6% 23.3% 25.0% 22.4% 21.1% 20.1% 19.3%

51.1% 52.1% 51.6% 55.9% 55.0% 55.6% 59.0%

19.5% 17.8% 15.0% 14.0% 15.3% 16.3% 13.9%

6.4% 6.8% 7.0% 5.1% 5.7% 5.2% 3.0%

0%

25%

50%

75%

100%

15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 18/12期 19/12期

26.3% 24.4% 26.9%23.3% 23.0% 21.4% 19.1%

50.4%48.7%

48.0% 54.5% 54.0% 54.0% 59.4%

17.5%19.6% 17.0%

15.6% 16.1% 17.3% 13.5%

5.5% 7.2% 7.4% 5.5% 5.6% 6.0% 4.1%

0%

25%

50%

75%

100%

15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 18/12期 19/12期

補足1-4-8：指標（「あずみ苑」拠点一覧）

-68-

介護施設「あずみ苑」 87拠点一覧 （2019年12月31日現在）

（拠点数）東京都

神奈川県

千葉県

埼玉県

栃木県

茨城県

群馬県

岐阜県

愛知県

静岡県

合計

介護付有料老人ホームを含む拠点

1 1 1 3 2 8

住宅型有料老人ホームを含む拠点

1 5 2 2 2 1 13

デイサービス及びショートステイ

4 3 13 18 4 7 4 3 4 4 64

グループホーム 1 1 2

合計 6 5 20 23 8 9 5 3 4 4 87

★ 介護付有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ

◆ 介護付有料老人ホーム、ショートステイ

■ 介護付有料老人ホーム、デイサービス

● 介護付有料老人ホーム

★ 住宅型有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ

● 住宅型有料老人ホーム

○ グループホーム

▲ デイサービス、ショートステイ

● デイサービス

◆ ショートステイ

凡 例

2014年11月に子会社アズ･ライフケア運営による施設第1号「あずみ苑木更津」 が開所し、以降は子会社を通じて施設数を拡大。2018年3月期は7施設を開所、2019年3月期は4施設の開所により、今中期経営計画期間中では87施設となる。

補足1-5：財務（現預金と有利子負債残高の推移）

-69-

NDEレシオ

*NDEレシオ= （有利子負債－現預金）／自己資本*有利子負債は借入金と社債のみでリース債務を含まず

345 356342

361295

1,044 1,065

845892

793

△0.44 △0.45

△0.62

△0.50

△0.88-1.00

-0.80

-0.60

-0.40

-0.20

0.00

0.20

0

200

400

600

800

1,000

1,200

17/3期 18/3期 19/3期 19/3期3Q 20/3期3Q

（倍）（億円）

有利子負債 現預金 NDEレシオ

補足1-6：株主構成

-70-

株主構成

*株式数ベース

18/9期を境に機関投資家比率が低下し、個人投資家比率が高まりつつある。

14/3期 14/9期 15/3期 15/9期 16/3期 16/9期 17/3期 17/9期 18/3期 18/9期 19/3期 19/9期

個人・その他 20.7% 17.1% 16.7% 18.3% 16.6% 15.3% 20.5% 14.3% 13.9% 15.2% 27.7% 31.3%

外国法人等 49.1% 46.8% 50.7% 55.3% 54.6% 55.3% 49.7% 55.1% 58.3% 54.2% 39.0% 27.1%

信託銀行 17.6% 23.6% 23.2% 17.6% 21.0% 21.5% 21.5% 20.2% 21.5% 17.9% 12.5% 10.2%

信託銀行以外の金融機関 1.7% 1.9% 1.9% 1.9% 2.1% 2.1% 2.0% 1.7% 2.0% 1.8% 2.3% 1.2%

事業法人・その他の法人 6.9% 6.6% 2.5% 2.6% 2.4% 2.4% 2.6% 2.5% 2.4% 2.5% 10.5% 28.3%

金融商品取引業者 2.4% 2.3% 3.4% 2.5% 1.7% 1.7% 1.9% 1.9% 1.7% 4.9% 7.7% 1.6%

自己名義株式 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 4.3% 0.2% 3.5% 0.4% 0.3%

0%

50%

100%

補足2 市場動向

8490

9499

105

112117

121 124 126 127 128 128 127 125123

119115

111106

10297

9388

1.3 1.5 1.7 1.9 2.1 2.5 3.1

3.9 4.8

5.7

7.1

9.1

11.0

12.7

14.9 17.8

19.2 19.6

20.2 21.4

23.7 25.1

25.7 25.5

0

5

10

15

20

25

30

0

50

100

150

1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060 2065

不詳 #REF! 75歳以上 65～74歳 15～64歳 0～14歳 75歳以上割合

補足2-1：日本の将来推計人口

-72-

日本の将来推計人口

*内閣府 平成29年版 「高齢社会白書」

国立社会保障・人口問題研究所が発表した「日本の地域別将来推計人口 平成30（2018）年推計」によると、総人口は2015年の1億2,709万人が、2045年には1億642万人に減少（△2,067万人、△16.2%）するが、東京都は人口を維持し、首都圏の減少率は6%と集中化が進行。また、生産年齢人口（15歳～64歳）も772万人（2015年）から558万人（2045年）に減少し、少子高齢化が加速。

（百万人） （％）

8490

9499

105112

117121 124 126 127 128 128 127 127 125 123 119

115111

106102

9793

88

1.3 1.5 1.7 1.9 2.1 2.5 3.1 3.9

4.8 5.7

7.1

9.1

11.0 12.7 13.3

14.9

17.8 19.2 19.6 20.2

21.4

23.7 25.1 25.7 25.5

0

5

10

15

20

25

30

0

50

100

150

1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2016 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060 2065

百万人

0～14歳 15～64歳 65～74歳 75歳以上 不詳 75歳以上割合

2,178 2,060 2,021 2,009 1,879 1,781 1,681 1,584

2,971 2,999 2,987 2,830 2,795 2,705 2,558 2,429

5,4446,745 7,157 7,479 7,774 7,809 7,577

6,968

1,898

2,2872,884 3,067 2,812 2,913 3,343

3,8411,967

2,693

3,3693,958 4,700 5,045 5,075 5,122

14,457

16,785

18,41819,342

19,960 20,254 20,233 19,944

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

2005 2010 2015 2020

（予）2025

（予）2030

（予）2035

（予）2040

（予）

25歳未満 25歳～34歳 35歳～64歳

65歳～74歳 75歳以上

14,45716,785 18,418 19,342 19,960 20,254 20,233 19,944

9,63710,269

10,75811,101 11,203 11,138 10,960 10,715

14,646

14,47414,342

14,134 13,693 13,118 12,465 11,824

4,112

4,5354,770

5,020 5,137 5,141 5,0744,9246,212

5,7795,044 4,510 4,123 3,833 3,583

3,35049,063

51,84253,332 54,107 54,116 53,484

52,31550,757

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2005 2010 2015 2020

（予）2025

（予）2030

（予）2035

（予）2040

（予）

その他 ひとり親と子 夫婦と子 夫婦のみ 単独世帯

(29.5%)(32.4%)(34.5%)(38.7%)(37.9%)(36.9%)(35.7%)

(39.3%)

補足2-2：世帯数

-73-

家族類型別 一般世帯数の将来推計 年齢別 単身世帯数の将来推計

総世帯数は減少の見通しだが、単身世帯数は今後も増える予想。当社のターゲットである単身の生産年齢人口（15歳～64歳）の世帯数は1,000-1,200万世帯と今後20年近く横ばいの見通し。

*平成30年（2018年）国立社会保障･人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」および総務省「住民基本台帳人口移動報告」より

（千世帯） （千世帯）

1,6631,6731,665

1,343

1,420

1,5101,561

1,485

1,630

1,341

1,1801,226 1,213

1,1731,146

1,1741,1931,249

1,285

1,0361,039

775819 841

893

987

880921

974946 953

737690

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 18 19

（千戸）

貸家 分譲マンション 分譲一戸建 持家 給与住宅

補足2-3：新設住宅着工戸数

-74-

年度別 新設住宅着工戸数

リーマンショック後、新設住宅着工戸数は順調に増加していたが、2019年4-12月は前年度比-6.5%。

*国土交通省「新設住宅着工統計」より

①消費税 3%⇒5% （1997年4月1日）

1996年度： 前年度比 +9.8%

1997年度： 前年度比 △17.7%

①

②

②消費税 5%⇒8% （2014年4月1日）

2013年度： 前年度比 +10.5%

2014年度： 前年度比 △10.8%

前年比

給与住宅 -25.2%

持家 +0.5%

分譲一戸建て +2.1%

分譲マンション -2.1%

貸家 -15.5%

前年同期

4-12月 4-12月

240262274

178186149117126128114102 80 80 97 104108113123128112117

60 39 31 31 36 48 61 76 79 73 59 42

842821

767

582

687652

574564

616

516

444426418

442455459467

518538

431445

311292290

321

370358384

427410390

309

256

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 18 19

30㎡以下 30㎡以上前年同期

4-12月 4-12月

補足2-4：新設住宅着工戸数（貸家）

-75-

年度別 新設住宅着工戸数 貸家

2019年4-12月の貸家の新設着工戸数は前年度比-17.2%、30㎡以下は-29.1%。

*国土交通省「新設住宅着工統計」より

（千戸）前年比

30㎡以上 -14.4%

30㎡以下 -29.1%

補足2-5：賃貸住宅の空き家数と空き家率

-76-

エリア別の空き家率

*平成30年度（2018年度）総務省「住宅・土地統計調査」より

日本の賃貸住宅の空き家数は一貫して増加。全国的な需要回復が難しい中、高い入居率が見込めるエリアへの物件供給、差別化商品の投入、および入居者ニーズを捉えた物件価値向上施策。

1,834

2,3362,619

3,520

3,978

4,4764,600 4,604

12.4%

14.3% 14.3% 17.4%

18.8%

20.1% 19.9%19.5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018

（千戸） 賃貸・売却用住宅の空き家数（左軸） 空き家率（右軸）

日本の賃貸住宅の空き家数と空き家率推移

16.8%17.3%

18.0%

18.8%

17.4%

17.7%

18.8%19.1%

19.6%

18.8%

17.0%

20.6%

23.3%

22.2%

20.4%

10%

15%

20%

25%

1998 2003 2008 2013 2018

首都圏 3大都市圏 その他

補足2-6：転入転出

-77-

三大都市圏 転入超過数 （△は転出超過）

*総務省「住民基本台帳人口移動報告」より

三大都市圏では人口の転入超過が続いており、当社は賃貸需要が高い当エリアを中心にアパートを供給。

当社支店展開エリア 転入超過数 （△は転出超過）

*首都圏除く

（人）建築請負支店数

2016年 2017年 2018年

東京都 18 74,324

（93%）73,124

（95%）79,844

（96%）

埼玉県 6 21,702 22,181 24,652

神奈川県 7 16,093 17,514 23,483

千葉県 1 13,163 12,711 11,889

首都圏 32 125,282

（78%）125,530

（80%）139,868

（79%）

愛知県 4 8,968 5,710 3,112

大阪府 3 404 1,136 2,388

京都府 1 △1,028 △1,428 △2,536

兵庫県 2 △6,305 △5,947 △5,330

三大都市圏 42 127,321 125,001 137,502

*カッコ内は20-39歳の転入超過構成比

（人）建築請負支店数

2016年 2017年 2018年

仙台市 1 615 1,399 1,979

名古屋市 3 5,934 3,750 1,868

京都市 1 △121 △1,385 △1,273

大阪市 3 8,846 9,453 12,081

神戸市 1 △550 △2,168 △2,331

岡山市 1 △667 △1,268 △1,538

広島市 1 119 △359 △661

福岡市 3 7,287 6,986 6,138

補足2-7：エリア別貸家着工およびレオパレス21竣工数

-78-

（戸） 2016年度 2017年度 2018年度

北海道 21,810 21,052 19,535

東北 26,587 24,138 22,430

北関東 19,824 17,265 14,145

首都圏 153,742 148,557 140,539

北陸・甲信越 17,629 16,185 15,123

中部 40,915 39,736 40,567

近畿 59,866 58,442 58,058

中国 19,819 20,551 18,893

四国 8,789 9,097 7,865

九州・沖縄 58,294 55,332 52,938

全国 427,275 410,355 390,093

（戸） 2016年度 2017年度 2018年度

北海道 0 0 0

東北 352 258 314

北関東 346 220 128

首都圏 4,267 3,797 2,258

北陸・甲信越 58 24 0

中部 536 521 461

近畿 1,146 963 581

中国 450 456 282

四国 166 24 34

九州・沖縄 843 928 584

全国 8,164 7,191 4,642

*国土交通省「新設住宅着工統計」および社内資料

エリア別 貸家新設住宅着工戸数 エリア別 レオパレス21竣工戸数

貸家の供給増は全国的現象だが、当社は三大都市圏中心（前年度71.1%）。

補足2-8：外国人留学生

-79-

外国人留学生数の推移

*独立行政法人日本学生支援機構(JASSO)「平成30年度外国人留学生在籍状況調査結果」より

外国人留学生の在籍人数は年々増加傾向。2016年度は14.8％増、2017年度は11.6％増、2018年度は12.0％増。うち、民間宿舎・アパートを利用している留学生は75%強と、今後も賃貸需要が見込める。

留学生宿舎の状況 （2018年5月現在）

外国人留学生のうち、76.9%が民間宿舎・アパートを利用（+24,831人）

公的宿舎は公益法人･学校等が設置する留学生宿舎・一般学生寮等

161,848 161,145

184,155

208,379

239,287

267,042

298,980

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

（人）

民間宿舎・アパート229,99076.9%

公的宿舎68,99023.1%