2_Vlasnistvo i Investicije (1)

VLASNIŠTVO I INVESTIRANJE U HOTELIJERSTVU

CILJEVI PREDAVANJA

Odrediti značenje hotela kao imovine

Objasniti ulogu vlasnika / investitora u hotelijerstvu

Opisati donošenje odluke o investiranju u hotel

Pojasniti transakcije na suvremenom tržištu kupoprodaje hotela u svijetu i u Hrvatskoj

Ukazati na pojam, značenje i proces upravljanja imovinom u hotelijerstvu

Objasniti ključne aspekte investiranja u hotelijerstvu

Prikazati način ocjene isplativosti investicija u hotelijerstvu

Objasniti načine izračuna tržišne vrijednosti hotela

HOTEL KAO IMOVINA

HOTEL KAO NEKRETNINA

zemljište

zgrada (zgrade)

instalacije, oprema i namještaj

VLASNIŠTVO / IMOVINA U HOTELIJERSTVU

HOTELSKO POSLOVANJE

prihodi – rashodi = dobit

vrijednost hotela određuje se temeljem procjene budućeg poslovanja i ostvarive dobiti (metoda: diskontirani novčani tok)

Vlasništvo tj. imovina u hotelijerstvu ima dvojaki značaj:

ŠTO ODREĐUJE VRIJEDNOST HOTELA

KAO NEKRETNINE

STANJE OBJEKTA i NEPOSREDNOG OKRUŽENJA

primjerenost lokacije

veličina parcele, neposredno okruženje objekta

veličina hotelskog objekta i sadržaji kojima raspolaže

veličina smještajnih jedinica

fizičko stanje objekta (potreba renoviranja ili rekonstrukcije?)

stanje opreme i namještaja

TRENDOVI NA TRŽIŠTU NEKRETNINA

postojeće stanje cijena na tržištu nekretnina

predvidiva kretanja cijena na tržištu nekretnina

Kupoprodaja:

mogućnost

ostvarivanja

zarade

ŠTO ODREĐUJE VRIJEDNOST

POSLOVANJA HOTELA

Ukupni prihod

hotela po

raspoloživoj

smještajnoj

jedinici

Godišnji prihod hotela

=

Broj smještajnih jedinica u hotelu

ili... od TREVPAR-a do ProfPAR-a

Ukupna bruto

operativna dobit

hotela po

raspoloživoj

smještajnoj

jedinici

Godišnja bruto operativna dobit hotela

=


EBITDA po

raspoloživoj

smještajnoj

jedinici

Godišnja zarada hotela prije kamata i amortizacije

=


MOGUĆNOSTI INVESTIRANJA U HOTELIJERSTVO

Kupnja postojećeg hotela:

kupnja hotela s dobrim poslovanjem

kupnja potencijala za rast poslovanja

Kupnja hotela u izgradnji

Kupnja lokacije (zemljišta) i izgradnja hotela

različita

vrijednost

hotela

– ostvarivanje kapitalne zarade (kupoprodaja)

– ostvarivanje dobiti iz poslovanja hotela

– porezne olakšice (u nekim zemljama)

RAZLOZI INVESTIRANJA U HOTELIJERSTVO

VLASNICI / INVESTITORI U HOTELIJERSTVU


• Vlasnici / investitori:

– privatni (tzv. equity) ulagači

– korporacije / hotelske tvrtke

– investicijski fondovi

– drugi institucionalni ulagači

• Različita priroda hotelskog investicijskog tržišta:

– u Americi: najveći investitori su fondovi za ulaganje u nekretnine (REIT -

Real Estate Investment Trusts)

– u Europi: heterogeno investicijsko tržište: investitori su hotelske

kompanije, institucionalni ulagači i različite vrste investicijskih fondova

(značajni su njemački otvoreni investicijski fondovi)


• Investitori mogu posjedovati cijeli ili dio hotela

• Investitori mogu ulagati u hotelijerstvo kupnjom hotelske

nekretnine ili kupnjom dionica hotelskog trgovačkog društva

• U suvremenim uvjetima: vlasništvo je u hotelijerstvu često

odvojeno od upravljanja (vlasnik povjerava upravljanje za to

specijaliziranoj kompaniji – hotelskoj menadžment kompaniji)

TRANSAKCIJE KUPOPRODAJE HOTELA

HOTELSKE TRANSAKCIJE U EUROPI

Izvor: European Hotel Transactions 2011, HVS London





POJEDINAČNE HOTELSKE TRANSAKCIJE U EUROPI


UPRAVLJANJE IMOVINOM U HOTELIJERSTVU

(Hotel Asset Management)

POJAM

UPRAVLJANJE IMOVINOM U HOTELIJERSTVU

(Hotel Asset Management)

Hotel Asset Management

Pomoć vlasnicima hotela da ostvare svoje ciljeve investiranja

Hotel Asset Manageri

djeluju kao predstavnici vlasnika u cilju osiguranja:

- da se hotel kupi za razumnu cijenu,

- da se njime ispravno posluje za vrijeme razdoblja njegovog posjedovanja

te

- da se proda na vrijeme i uz odgovarajuću cijenu.

FUNKCIJE

HOTEL ASSET MANAGERA

OPERATIVNA

RAZINA:

Svakodnevni

nadzor nad

nekretninom i

poslovanjem

hotela

STRATEŠKA

RAZINA:

Donošenje

investicijskih

odluka tijekom

životnog

ciklusa hotela

ULOGA I ODGOVORNOSTI


1. NADZOR NAD POSLOVANJEM HOTELA I NAD NEKRETNINOM

• Nadgleda ostvarene financijske rezultate i uspoređuje ih sa poslovnim planom

(budžetom), sa prošlogodišnjim ostvarenjem odnosno sa konkurencijom

• Prati konkurenciju na tržištu (tržišne rezultate, pojavu novih konkurenata i sl)

• Nadzire hotelski objekt – fizičko stanje objekta i definira potrebna renoviranja i

rekonstrukcije, nadgleda glavne sustave u objektu

• Nadzire proces budžetiranja i sudjeluje u odobravanju budžeta

• Savjetuje vlasnike u vezi s pitanjima menadžmenta (ocjenjuje menadžment

kompaniju i prati trendove hotelske industrije)

ULOGA I ODGOVORNOSTI


2. UPRAVLJANJE ULAGANJEM

• Savjetuje vlasnike u pogledu optimalnih investicijskih strategija (uspoređuje

ostvarene rezultate sa vlasničkim ciljevima, utvrđuje tržišnu vrijednost hotela i

buduća kretanja tržišta nekretnina)

• Prati investicijsko okruženje (prodajne cijene usporedivih objekata, stope

kapitalizacije kod hotelskih kupoprodaja i sl)

• Odabire i nadgleda hotelske operatore, davatelje franšiza i konzultante

• Pregovara i administrira ugovore (franšizne, menadžment ugovore, ug. s

dobavljačima i sl)

• Odobrava i prati kapitalna ulaganja u objekt

KLJUČNI ASPEKTI INVESTIRANJA U

HOTELIJERSTVU

HOTELIJERSTVO I INVESTIRANJE (1)

Hotelijerstvo je djelatnost koja zahtjeva angažiranje značajnih sredstava i to:

• za razvoj (visoka vrijednost imovine: zemljište, zgrade, oprema...)

• za poslovanje (relativno visoki troškovi poslovanja).

• imati odgovarajuće tržišno uporište

• imati dobar menadžment i ostvarivati profitabilno poslovanje

• uključivati povoljan odnos između uloženih sredstava i povrata na

uložena sredstva.

Stoga se ocjeni investicijskih projekata u hotelijerstvo mora posvetiti značajna

pozornost, kako bi se osigurao odgovarajući POVRAT NA ULAGANJE odnosno

RENTABILNOST ULAGANJA tj. ostvarilo isplativo ulaganje koje će:


Na današnjem svjetskom hotelskom investicijskom tržištu ključna su pitanja:

(a) uvjeti pod kojima je kapital raspoloživ i

(b) mogućnost ostvarivanja profitabilnog poslovanja hotelskih projekata.

Hotelijerstvo se ubraja u red relativno niskoakumativnih djelatnosti tj. djelatnosti

koje ne ostvaruju visoke stope dobiti u poslovanju. Zbog toga kod investiranja

treba pažljivo procijeniti odnos između uloženih sredstava i očekivanih

ekonomskih učinaka (neto novčanog toka) iz budućeg poslovanja.


U suvremenim uvjetima, radi smanjenja rizika vlastitih kreditnih plasmana, banke

i druge financijske institucije uobičajeno traže da ulog vlastitog kapitala

investitora u investiranju u hoteljerstvo bude minimalno 30% do 40%.

Kod kreditnog financiranja projekta od odlučujućeg su značenja uvjeti financiranja:

• visina kamatne stope,

• rok otplate kredita,

• razdoblje počeka otplate,

• potrebni depozit za dobivanje kredita i

• instrumenti osiguranja kredita.

Struktura financiranja investicijskih poduhvata u hoteljerstvu uobičajeno je odnos:

• vlastitog kapitala investitora (equity financing) i

• financiranja iz kreditnih izvora (debt financing).


Kako bi se osiguralo kreditno financiranje investicije, potrebno je ekonomsko-

financijskom ocjenom projekta dokazati da projekt, u razdoblju svog

komercijalnog korištenja, omogućava:

• takav novčani tok koji je dostatan za uredno podmirivanje kreditnih obveza,

odnosno da je projekt likvidan,

• dokazati da projekt raspolaže stopom interne rentabilnosti koja je iznad

važećih prosječnih kamatnih stopa kod komercijalnih kredita na datom tržištu

kapitala.


U svim investicijskim projektima koji se ocjenjuju, struktura izvora financiranja

kao i uvjeti financiranja, u velikoj mjeri određuju rezultate ocjene projekta po

navedenim kriterijima ocjene.

S obzirom na uobičajeno razdoblje uhodavanja hotelskih projekata - kako u

tržišnom tako i u operativnom smislu - u kojem su sredstva raspoloživa za

financiranje u pravilu minorna, investiranje u hotelijerstvu uobičajeno zahtijeva

razdoblje počeka otplate. U prosjeku se smatra da je razdoblje od tri godine

dostatno za tržišnu potvrdu novoga hotelskog projekta.

Osim predvidivih rezultata poslovanja hotela, na isplativost investicijskih

projekata u hotelijerstvu utječu:

• odnos trajnog kapitala i duga u financiranju određenog projekta,

• promjena duljine otplatnog razdoblja preuzetog kredita,

• promjena visine kamatne stope.

VRIJEME POTREBNO ZA RAZVOJ HOTELSKIH PROJEKATA

(Hoteli veći od 150 soba – greenfield ulaganja)

Izvor: Powers T, Barrows D.W: Introduction to the Hospitality Industry, John Wiley & Sons, 2006,

prema: STR/PPR/F.W. Dodge

Izgradnja

Master planiranje

lokacije i projektiranje

hotela

1.535 dana = 4,2 god.

1.900 dana = 5,2 god.

VRIJEME POTREBNO ZA IZGRADNJU HOTELA

(Broj dana od početka izgradnje do otvaranja hotela)

Izvor: Powers T, Barrows D.W: Introduction to the Hospitality Industry, John Wiley & Sons, 2006,

prema: STR/PPR/F.W. Dodge

OCJENA INVESTICIJSKIH PROJEKATA U

HOTELIJERSTVU

- FEASIBILITY STUDIJA -

ŠTO JE FEASIBILITY STUDIJA ?

FEASIBILITY STUDIJA (ILI INVESTICIJSKA STUDIJA)

je studija kojom se ocjenjuje isplativost ulaganja u hotelski projekt

odnosno opravdanost ulaska u investicijski poduhvat.

Svrha je feasibility studije objektivizirano ocijeniti tržišnu i financijsku

opravdanost ulaska u hotelski projekt, temeljem definiranog tržišnog

koncepta i iznosa investicije.

Ocjena isplativosti hotelskog projekta provodi se putem tržišne i ekonomsko-

financijske ocjene projekta, putem ocjene koncepta projekta, investicijskih

iznosa te budućeg tržišnog potencijala kao i očekivanih financijskih učinaka

projekta u njegovoj eksploataciji.

OBUHVAT FEASIBILITY STUDIJE (1)

Analiza okruženja

- Političko i pravno okruženje u zemlji, gospodarsko okruženje u zemlji i regiji

- Analiza destinacije u kojoj je hotelski projekt lociran (opće informacije, transport,

komunikacije, infrastruktura)

Analiza tržišta i konkurencije

- Analiza turizma u zemlji i regiji (trendovi, ponuda, potražnja, projekti u toku, prognoze

daljnjeg razvoja turističkog tržišta)

- Analiza turizma u destinaciji u kojoj je hotelski projekt lociran

- Analiza relevantne konkurencije u zemlji i inozemstvu

Hotelski projekt “X”

- Analiza lokacije

- Program sadržaja hotela (opis projekta)

- Marketinška strategija (tržišno pozicioniranje, razvoj proizvoda)

- Upravljački model

- Iznos, namjena i terminski plan ulaganja

- Izvori financiranja i plan otplate kredita

OBUHVAT FEASIBILITY STUDIJE (2)

Projekcija očekivanih tržišnih i financijskih učinaka hotelskog projekta

- Pretpostavke za ostvarenje tržišnih i financijskih učinaka u poslovanju hotela

- Projekcija tržišnih rezultata projekta

- Projekcija financijskih rezultata projekta (formiranje prihoda po prodajnim mjestima

hotela, račun dobiti i gubitka hotela po USALI metodi, novčani tok, bilanca)

Ekonomsko-financijska ocjena projekta

- Likvidnost projekta

- Rentabilnost projekta (interna stopa rentabilnosti)

- Povrat na ulaganje (ROI)

- Povrat na uloženi vlastiti kapital investitora (ROE)

- Iznos, namjena i terminski plan ulaganja

- Izvori financiranja i plan otplate kredita

Analiza osjetljivosti projekta

Zaključak o opravdanosti ulaska u investiranje

TRŽIŠNA VRIJEDNOST HOTELA

NAČINI UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI HOTELA

NAČELO

ZAMJENE

NAČELO

STVARANJA

PRIHODA

NAČELO

KAPITALIZACIJE

PRIHODA

NAČELO

USPOREDBE

PRIHODA

NAČELO

POVRATA NA

INVESTICIJU


NAČELO

ZAMJENE

NAČELO

STVARANJA

PRIHODA

NAČELO

USPOREDBE

PRIHODA

Vrijednost se određuje prema cijeni gradnje

(zamjene) sličnog hotela na sličnoj lokaciji.

(Koristan za nove hotelske projekte)

Vrijednost hotela je višekratnik prihoda od

smještaja kojeg hotel trenutno ostvaruje.

Polazi se od pretpostavke da bi se sličan hotel

na određenoj lokaciji trebao prodavati po

sličnoj cijeni po sobi.


NAČELO

KAPITALIZACIJE

PRIHODA

NAČELO

POVRATA NA

INVESTICIJU

Razvija se stopa kapitalizacije između

projiciranog hotelskog prihoda, troškova i

njegove tržišne vrijednosti.

Vrijednost hotela se temelji na očekivanom

povratu na investiciju.

Ponovimo ...

Hotel kao imovina Upravljanje imovinom u

hotelijerstvu

Vlasnici – investitori u

hotelijerstvu

Hotelske transakcije na

tržištu nekretnina u Hrvatskoj

i svijetu

Ocjena investicijskih projekata u hotelijerstvu

Tržišna vrijednost hotela

Ovo predavanje obuhvaća

sljedeće dijelove literature:

• Hayes, Ninemeier "Upravljanje hotelskim poslovanjem" (str. 521-542)

Preporuka za dodatnu literaturu:

Paul Beals & Greg Denton: Hotel Asset Management – Principles & Practices,

Educational Institute of the American Hotel & Lodging Association, 2004.

Martin G. Jagels, Michael M. Coltman: HOSPITALITY MANAGEMENT ACCOUNTING,

8th edition, John Wiley & Sons, New York, 2004 ., str. 521 - 543. – Poglavlje: Feasibility

studies – An Introduction

Documents

2_Vlasnistvo i Investicije (1)