GÜNDOĞDU – 3 KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJE ALANI

1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI

AÇIKLAMA RAPORU

Eskişehir Büyükşehir Belediyesi

Kentsel Dönüşüm Dairesi Başkanlığı

Eylül, 2017

ii |

Eskişehir Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Dairesi Başkanlığı

Korhan Koyuncu, Daire Başkanı, Harita Mühendisi Gamze Bulut Tüzüntürk, Şehir Plancısı Övünç Tüzüntürk, İnşaat Mühendisi Sercan Kara, Şehir Plancısı Özgün Çalışkan, Mimar

| iii

İÇİNDEKİLER

İÇİNDEKİLER İİİ

ŞEKİL LİSTESİ İV

TABLO LİSTESİ İV

1 GİRİŞ 1

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi’nin Amacı 1.1ve Hedefleri ............................................................................................. 2

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi’nin 1.2Kapsamı ....................................................................................................3

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi’nin 1.3Yöntemi .....................................................................................................3

Güçlü ve Zayıf Yönler-Fırsatlar ve Tehditler (GZFT) ................ 5 1.4 Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi’nin 1.5

Vizyonu .................................................................................................... 6

2 GÜNDOĞDU-3 KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJE ALANI 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI 9

Mevcut 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı .............................. 9 2.1 Öneri 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı .................................. 11 2.2 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Kararları ........................... 15 2.3

2.3.1 Alan Kullanımlarına Yönelik Planlama Kararları ................................ 15 2.3.2 Ulaşım Sistemine Yönelik Planlama Kararları .................................... 15 2.3.3 Sürdürülebilir Kentsel Gelişme ve Ekolojik Sisteme Yönelik

Planlama Kararları ........................................................................................... 16

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı 1/1000 2.4Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları ................................... 17

EK.1 – İMAR PLANINA ESAS KURUM/KURULUŞ GÖRÜŞLERİ ÖRNEKLERİ ........................................................................................... 19

iv |

ŞEKİL LİSTESİ

Şekil 1. Uydu Görüntüsü Üzerinde Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı .......................................................................................................... 1

Şekil 2. Kavramsal Çerçeve ........................................................................................................... 8 Şekil 3. Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı, Mevcut

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ..................................................................... 10 Şekil 4. Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı, Öneri 1/1000

ölçekli Uygulama İmar Planı .................................................................................... 12 Şekil 5. 20 metre - Taşıt Yolu Profili ....................................................................................... 16

TABLO LİSTESİ

Mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı, Alan Dağılımı .......................... 9 Tablo 1. Öneri ve Mevcut İmar Planı Nüfus Hesapları Karşılaştırması .................. 13 Tablo 2. Öneri ve Mevcut İmar Planı Alan Dağılımı Karşılaştırması ........................ 14 Tablo 3.

| 1

1 GİRİŞ

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi, 5393 sayılı Belediye

Kanunu’nun 73. maddesi kapsamında, 11.11.2010 tarih ve 24/391 sayılı Eskişehir

Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile belirlenen 11,5 hektar büyüklüğündeki

alana ilişkin projedir (Şekil 1).

Şekil 1. Uydu Görüntüsü Üzerinde Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim

Proje Alanı

2 |

Söz konusu 11,5 hektarlık Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı,

Eskişehir İli, Odunpazarı İlçesi, Gündoğdu Mahallesi ile 71 Evler Mahallesi

sınırları içerisinde yer almaktadır.

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Açıklama Raporunun birinci bölümünde;

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi’nin amacı, hedefleri,

kapsamı, yöntemi ve vizyonu ile alana ilişkin yapılan güçlü-zayıf yönler, fırsatlar

ve tehditler (GZFT) analizi yer almaktadır.

Raporun ikinci bölümünde ise; Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje

Alanı için hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı, Planlama Kararları

açıklanmaktadır.

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi’nin Amacı ve 1.1

Hedefleri

Gündoğdu-1, Gündoğdu-2 ve Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim

Projelerinin amaç, hedef, vizyonları; Gündoğdu kentsel dönüşüm ve gelişim

proje alanlarının birbirleri ile ilişkileri nedeniyle birlikte kurgulanmıştır.

Bu doğrultuda Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesinin amacı,

fiziksel açıdan çöküntü alanı haline gelmiş olan kentsel dönüşüm ve gelişim

proje alanının; sağlıklı, güvenli, altyapısı ve sosyal donatıları yeterli, kentsel

yaşam kalitesi yüksek bir alan haline getirilmesi ve plan/projelerin kısa sürede

hayata geçirilmesine yönelik çalışmaların yapılması ile sürdürülebilir gelişmenin

sağlanmasıdır.

Bu amaç çerçevesinde projenin hedefleri;

• Kent girişi niteliğinde olan bölgenin; kente olumsuz etki eden ve kent

siluetini bozan fiziksel dokusunun yenilenmesi,

• Atıl bölge durumunda olan alanın fiziksel çevrenin değiştirilmesi ve

geliştirilmesi,

• Fiziksel açıdan kent merkezi ve çevresi ile ilişkisi zayıf olan alanların,

çevresi ve merkez ile olan bağlantılarının güçlendirilmesi,

• Yaya öncelikli ulaşıma, özellikle engelliler ve yaşlılar için erişilebilirliğin

sağlanmasına önem verilmesi,

• Yaşam kalitesi yüksek kentsel alanların oluşturulması

• Ulaşım sisteminin mevcut ulaşım ağı göz önünde bulundurularak ve

mevcut ulaşım problemlerine çözüm üretecek şekilde kurgulanması,

| 3

• Projenin en kısa sürede hayata geçirilebilmesi için en uygun kentsel

dönüşüm modelinin oluşturulması,

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi’nin Kapsamı 1.2

5393 sayılı Belediye Kanunu kapsamında Eskişehir Büyükşehir Belediye

Meclisi’nin 11.11.2010 tarih ve 24/391 sayılı kararları ile belirlenen Gündoğdu-3

Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanında hazırlanacak plan ve proje

çalışmalarının tümünü kapsamaktadır.

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi’nin Yöntemi 1.3

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanına ilişkin yukarıda

açıklanan amaç ve hedefler doğrultusunda belirlenen iş kalemleri aşağıda yer

almaktadır.

a) Halihazır Haritaların Hazırlanması

b) İmar Planına Esas Jeolojik - Jeoteknik Etütü ve Raporunun Hazırlanması

c) Hak Sahipliği Tespiti ve Gayrimenkul Değerlemeye Esas Verilerin

Hazırlanması

d) Mevcut Durum Analizi

e) İmar Planlarının Hazırlanması

f) Hak Sahipleri ile Uzlaşma Süreci Çalışmalarının Yapılması

g) Tüm Verilerin ve Sürecin Coğrafi Bilgi Sistemi Ortamına Aktarılması

Proje çalışmalarında öncelikle güncel hâlihazır harita üretilmesi ve imar planına

esas jeolojik ve jeoteknik etüt hazırlanmasına ilişkin çalışmalar yürütülmüştür.

02.04.2015 tarihinde “Hâlihazır Harita Üretilmesi” işi için Uğurtan Mühendislik

Taah. San. ve Tic. Ltd. Şti. firması ile sözleşme imzalanmıştır. 08.04.2015

tarihinde “Yer Teslim Tutanağı” düzenlenerek işe başlanmıştır. Yüklenici firma

tarafından tamamlanarak teslimi yapılan “Hâlihazır Harita Üretilmesi” işinin

kabulü 06.07.2015 tarihinde yapılmıştır.

28.04.2015 tarihinde “İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu

Hazırlanması” işi için Üç Eksen Mühendislik Müşavirlik Hiz. San. ve Tic. Ltd. Şti.

firması ile sözleşme imzalanmıştır. 30.04.2015 tarihinde “Yer Teslim Tutanağı”

düzenlenerek işe başlanmıştır. Yüklenici firma tarafından tamamlanan “İmar

Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu” onay mercii olan Çevre ve

Şehircilik İl Müdürlüğü’ne 19.06.2015 tarihinde teslim edilmiştir.

Hazırlanan Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu; 648 sayılı Kanun Hükmünde

Kararname ile değişik 644 sayılı Kanun Hükmünde Kararname’nin 7.

Maddesi’nin 1. Fıkrası (d) bendi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekânsal

4 |

Planlama Genel Müdürlüğü’nün 28.09.2011 tarih ve 102732 sayılı genelgesi

çerçevesinde Eskişehir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından incelenmiş

ve 13.07.2015 tarihinde uygun bulunarak onaylanmıştır.

“İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Hazırlanması” işinin kabulü

ise; 20.07.2015 tarihinde yapılmıştır.

Daha sonraki aşamada sermaye piyasası kurulu lisanslı bağımsız gayrimenkul

değerleme uzmanları tarafından, alanda yer alan tüm hak sahiplerinin tespiti

yapılması ve tüm taşınmazlara ilişkin gayrimenkul değerleme raporları

hazırlanması çalışmaları yürütülmüştür.

“Hak Sahipliği Tespiti ve Gayrimenkul Değerleme” ve “Hak Sahipleri ile

Uzlaşma Süreci Çalışmalarının Yapılması” işleri için ihaleye çıkılmış ve SPK

lisanslı firma Lal Gayrimenkul Değerleme ve Müşavirlik A.Ş. ile 03.02.2016

tarihinde sözleşme imzalanmıştır. 08.02.2016 tarihinde “Yer Teslim Tutanağı”

düzenlenerek işe başlanmıştır. Gündoğdu-1, Gündoğdu-2 ve Gündoğdu-3

Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanlarında “Hak Sahipliği Tespiti ve

Gayrimenkul Değerleme” ve “Hak Sahipleri ile Uzlaşma Süreci Çalışmalarının

Yapılması” işinin 1. Aşaması olan Hak Sahipliği Tespiti ve Gayrimenkul

Değerlemeye esas raporlar hazırlanmıştır.

Bahse konu raporların hazırlanması ile eş zamanlı olarak alana ilişkin mevcut

durum analizleri ve analitik etüt çalışmaları yapılmıştır. Mevcut durumun

araştırılması aşaması, planlama alanının algılanması, tanımlanması,

betimlenmesi için, veri/bilgi toplama sürecinde arazi çalışması (gözlem, tespit,

analiz vb), alan araştırması yöntemleri (istatistiki veri toplama yöntemleri vs.)

arşiv/kaynak taramaları, kamu kurumlarından bilgi edinme, mülakat vb. bilimsel

ve teknik çalışmaları içermektedir. Bütün bu çalışmalar sonucunda elde edilen

bilgiler içerik ve ölçeğine uygun ifade teknikleri (harita, şema, resim, analiz

paftası vb.) ile görselleştirilmiştir. Yapılan tüm bu çalışmalar doğrultusunda

mevcut durum analizi raporu hazırlanmıştır.

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanına ilişkin analizlerin

tamamlanmasından sonra, alana özgü sorunlar/olanaklar tespit edilerek proje

alanına dair “Güçlü ve Zayıf” yönler ile “Fırsat ve Tehdit”lerin yer aldığı GZFT

analizi tamamlanmıştır. Daha sonra alana ilişkin elde edilen tüm veriler

değerlendirilerek ve gelişme eğilimleri ile gelişme potansiyeli dikkate alınarak

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı’nın vizyonu

tanımlanmıştır.

| 5

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında yapılan analiz

çalışmalarının ardından, planlama çalışmalarına yönelik alternatifler üzerinde

çalışılırken, uzlaşma süreci ön görüşmelerine de başlanmıştır. Alandaki hak

sahipleri ile toplantılar yapılmış ve hak sahiplerinin görüş ve önerileri tespit

edilmiştir. Tüm bu çalışmalar neticesinde, alanın 1/5000 ölçekli Nazım İmar

Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hazırlanmıştır.

Güçlü ve Zayıf Yönler-Fırsatlar ve Tehditler (GZFT) 1.4

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı’na ilişkin araştırmaların

ortaya koyduğu bilgilerin ve değerlendirmelerin analitik bir çerçevede

yorumlanması için Güçlü ve Zayıf Yönler - Fırsatlar ve Tehditler (GZFT) Analizi

uygulanmıştır. Bu analiz doğal, yapılaşmış ve sosyo-ekonomik çevre

özelliklerinde tamamlanan analizler, geçmişteki ve mevcut planların raporları

ve değerlendirmeleri, kamu kurum ve kuruluşlarının görüşleri ve uygulamaları

ile gayrimenkul değerleme ve hak sahipliğinin tespiti çalışmalarından elde

edilen bulgular ışığında hazırlanmıştır.

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı ile ilgili yapılan,

araştırmalar, incelemeler, analizler ve değerlendirmeler sonucunda, Gündoğdu-

3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanına ait iç çevre özelliklerini ortaya

koyan “Güçlü ve Zayıf Yönler”, dış çevre özelliklerini ortaya koyan “Fırsat ve

Tehditler” belirlenmiştir.

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı’nın güçlü yönlerinde;

alanın sahip olduğu avantajlar, kaynaklar ile iç çevre özellikleri olarak öne çıkan

olumlu özellikleri anlatılmaktadır.

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı’nın zayıf yönlerinde;

problem alanları, alanı olumsuz yönde etkileyen ya da yeterince

değerlendirilemeyen kullanılamayan ve zarar veren nitelikler ve iç çevre

özellikleri bakımından olumsuz özellikler açıklanmaktadır.

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı’nda fırsatlar olarak;

alanın bölgesi, yakın çevresi içerisinde gelişmekte olan, olanak yaratan süreçler

ve eğilimler ile alanı dışarıdan etkileyen kararlar, yatırımlar ve dinamikler

tanımlanmaktadır.

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı’nda tehditler olarak;

alanın dönüşümünün önündeki engeller, güçlü yönlerin olanaklarının

kullanımında olumsuz etkide bulunabilecek zarar verebilecek dışsal faktörler

ve dinamikler tanımlanmaktadır.

6 |

Güçlü Yönler Zayıf Yönler

* Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm Alanı'nın kent merkezine yakın olması,

* Alanın, Eskişehir’in en büyük çalışma alanı olan Organize Sanayi Bölgesine yakın ve kolay erişilebilir olması,

* Alanın topografik yapısının düşük eğimli olması,

* Alanda 3 bina dışında yapılaşma olmaması (boş olması)

* Alandaki hak sahibi sayısının az olması,

* Alanda yer alan büyük hak sahiplerinin kentsel dönüşüme destek vermesi,

* Alan içerisinde simge niteliğinde olan leylek yuvasının bulunması,

* Kentin Ankara yönü girişinde, kent girişi niteliğinde olması,

* Mevcut imar planları ile alana farklı kentsel fonksiyonlar önerilmiş olması,

* Çevre Yolunun alanın kentin doğusu ile bağlantısını koparması,

* Eskişehir’in kent girişinde bulunmasına rağmen algılanabilirliğinin zayıf olması,

* Kullanım dışı yapıların ve boş alanların, alanda güvenlik hissiyatını olumsuz etkilemesi

* Alan içinde ve çevresinde yaya erişilebilirliğinin zayıf olması,

* Düzenlenmiş otopark alanlarının bulunmaması,

* Zemin yapısının zayıflığı ve sıvılaşma riskinin bulunması,

* Ekonomik canlılığın olmaması,

Fırsatlar Tehditler

* Eskişehir için yeni odak noktaları yaratacak olan Bölge Hastanesi ve Kongre ve Fuar Merkezine yakın bir konumda bulunması,

* Alpu’da gerçekleştirilecek olan Raylı Sistemler Merkezi’nin yaratacağı yeni istihdam olanakları ve barınma ihtiyaçlarının kentin doğusunu canlandırma ihtimali,

* OSB istihdamının yakın çevrede ikamet etme talebi,

* Kentsel dönüşüm çalışmasının yerelden yürütülmesi.

* Eskişehir İli genelinde, kentin batısına olan yatırım taleplerinin artarak devam etmesi,

* Ekonomik gelişmelere bağlı olarak konut sektöründe yaşanabilecek dalgalanmalar,

* Alanın, Ülke ve İl bazında mülteci, sığınmacı ve kaçak göçmenler konusunda yeterli altyapının geliştirilememiş olması nedeniyle ortaya çıkacak problemlerden etkilenme olasılığının yüksek olması.

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi’nin Vizyonu 1.5

Projenin amacında belirtilen unsurları da içerecek şekilde, alanda yapılan

incelemeler ve değerlendirmeler; kamu kurum ve kuruluşlarının gelişme

| 7

öncelikleri ve tercihleri ile bir önceki bölümde ortaya konan GZFT analizi

kapsamında Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi’nin vizyonu:

“Mekânsal ve sosyo-ekonomik açıdan gelişmiş, çevresi ile bütünleşen,

Eskişehir kent girişini güzelleştiren, bölge halkının yaşamaktan mutluluk

duyacağı ve güçlü aidiyet bağları kuracağı, yaşam kalitesi yüksek

kentsel çevrenin oluşturulmasıdır”.

Gündoğdu Mahallesindeki Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projelerinin amaç,

hedef, vizyon ve GZTF analizleri çalışmaları çerçevesinde; Gündoğdu-1,

Gündoğdu-2 ve Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı

kapsayan ve plan çalışmalarına yön veren kavramsal çerçeve hazırlanmıştır

(Şekil-2).

8 |

Şekil 2. Kavramsal Çerçeve

| 9

2 GÜNDOĞDU-3 KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJE ALANI 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI

5393 sayılı Kanun’un 73. maddesindeki “Büyükşehir belediyeleri tarafından

yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar

planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm

imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere

verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir” hükmüne

istinaden Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı; 1/5000

ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları

hazırlanmıştır.

Mevcut 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 2.1

Mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında, Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm

ve Gelişim Proje Alanı; E:1.60, h:24.50 metre yapılaşma koşullu ticaret, alışveriş

merkezi ve sosyal tesisler alanı, E:2.00, h:24.50 metre yapılaşma koşullu konut

alanı, E:1.60, h:24.50 metre yapılaşma koşullu konaklama tesisi, E:0.80, h:12.50

metre yapılaşma koşullu eğitim, bilim ve kültür merkezi, park alanı ve trafo

merkezi fonksiyonları yer almaktadır.

Mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında, Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm

ve Gelişim Proje Alanı’nın kuzeyinden alana bağlanan 15 metrelik taşıt yolu,

Cumhuriyet Bulvarına tek yönlü katılım şeridi ile bağlanmaktadır.

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı’nın %16.2’si konut alanı,

%22.8’i ticaret alanı, %5.5’i turizm alanı ve %3’ü kültürel tesis alanı fonksiyonuna

ayrılmıştır. Mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında, %27.8’lik oranla

park alanları en fazla orana sahiptir. Park alanları çevre yolu kenarında ve trafo

etrafında koruma bandı olarak planlanmıştır.

Mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı, Alan Dağılımı Tablo 1.

FONKSİYON ALAN (m2) ALAN (ha) ORAN (%)

KONUT ALANI 18.769,02 1,88 16.2%

TİCARET ALANI 26.319,54 2,63 22.8%

TURİZM ALANI 6.325,69 0,63 5.5%

KÜLTÜREL TESİS ALANI 3.486,68 0,35 3.0%

PARK 32.114,34 3,21 27.8%

TRAFO 4.432,79 0,44 3.8%

YOL 24.222,88 2,42 20.9%

TOPLAM 115.670,94 11,57 100.0%

10 |

Şekil 3. Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı, Mevcut 1/1000

ölçekli Uygulama İmar Planı

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı ilan edildiği tarihte atıl

fabrika alanı iken, fabrika binalarının yıkılması ile günümüzde boş alan haline

| 11

gelmiştir. Alanda mevcut imar planı doğrultusunda inşa edilen herhangi bir

yapı bulunmamaktadır.

Öneri 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 2.2

Gündoğdu-1 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanına ilişkin plan kararları,

Gündoğdu-1, Gündoğdu-2 ve Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje

Alanlarını kapsayacak şekilde hazırlanan kavramsal çerçeve ve alan özelinde

kurgulanan dönüşüm modeli doğrultusunda belirlenmiştir.

Ulaşım

Kavramsal çerçeve ile Gündoğdu-2 ve Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve

Gelişim Proje Alanlarını birbirine bağlayan ve 19 Mayıs Caddesinin devamı

niteliğinde olan, 19 Mayıs Caddesi üzerinden doğrudan kent merkezi ile

ilişkilenen 20 metrelik taşıt yolu önerilmiştir.

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı 1/1000 ölçekli Uygulama

İmar Planında, 20 metrelik öneri taşıt yolunun Cumhuriyet Bulvarına dik

bağlanması ile alanın Cumhuriyet Bulvarı ile çift yönlü (giriş-çıkış) bağlantısı

sağlanmıştır. 19 Mayıs Caddesini karşılayarak başlayan ve Cumhuriyet

Bulvarına bağlanan taşıt aksı boyunca yaya kaldırımında çift yönlü bisiklet yolu

(2.20 metre) önerilmiştir.

Alan Kullanımları ve Yapılaşma Koşulları

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı kent girişi konumunda

bir bölge olduğundan, alanda kent girişini tarifleyecek nitelikte ikon yapıların

yer alması önem taşımaktadır. Bu doğrultuda mevcut imar planında bulunan

ticaret alanı ile turizm alanının bir bütün olarak ele alınmış ve kent girişine özel

projeler yapılabilecek ticaret-turizm alanı şeklinde planlanmıştır.

Ticaret-turizm alanı olarak planlı alanın yapılaşma koşulları E:1.80,

Yençok:Serbest olarak belirlenmiştir. Alanda kent girişine yakışır nitelikte özellikli

bir proje yapılabilmesi için plan ile yükseklik sınırı getirilmemiştir. Yükseklik,

mania hattı ile sınırlanmaktadır.

Mevcut imar planında bulunan konut alanı; Cumhuriyet Bulvarına da cepheli

olacak şekilde yeniden planlanmıştır. Parseli park alanına isabet eden şahıs

mülkiyetlerine karşılık, kamulaştırma yapılmadan uzlaşma sağlanması amacıyla

konut parseli oluşturulmuştur. Konut alanlarında yapılaşma koşulları, E:1.80,

Yençok:24.50 olarak belirlenmiştir.

12 |

Şekil 4. Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı, Öneri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı

| 13

Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanında vakıf mülkiyetinde

olan idare binasının bulunduğu alan, özel kültürel tesis alanı olarak planlanmış

olup, bu binanın kültürel tesis olarak korunarak kullanılmasına imkan

sağlanmıştır. Özel kültürel tesis alanı olarak planlı alanın yapılaşma koşulları,

E:1.00, Yençok:12.50 olarak belirlenmiştir.

Ticaret-turizm alanı ile özel kültürel tesis alanı arasında meydan oluşturmak ve

alanda bulunan leylek yuvasını korumak amacıyla ticaret-turizm alanının

Cumhuriyet Bulvarına cepheli kısmında 20 metre ile başlayan çekme mesafesi

50 metreye genişletilmiştir.

Alanda yapılan ağaç rölevesi çalışması doğrultusunda bölgedeki yoğun ağaç

dokusunun park alanı ve kültürel tesis alanı içerisinde kalması sağlanarak, ağaç

dokusunun korunması amaçlanmıştır.

Çevre yolu ile alan arasındaki yeşil bant korunmuştur. Park alanları kent girişini

tarifleyecek ve trafo alanını gizlecek biçimde Cumhuriyet Bulvarı ile Çevre yolu

kesişimde bütünleşik olarak planlanmıştır.

Sosyal altyapı alanlarının arttılması amacıyla, alanda E:1.60, Yençok:Serbest

yapılaşma koşullu özel eğitim alanı planlanmıştır.

Trafo merkezi mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planındaki haliyle aynen

korunmuştur.

Nüfus

5393 sayılı Kanun’un 73. maddesi kapsamında Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm

ve Gelişim Proje Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli

Uygulama İmar Planı eş zamanlı hazırlanmıştır. Bu nedenle plana ilişkin nüfus

hesapları 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı üzerinden net nüfusa göre

yapılmıştır. Net nüfus; üretilecek emsale dahil konut inşaat alanının, ortalama

konut büyüklüğüne bölünmesi ile elde edilen konut sayısının, Eskişehir

hanehalkı büyüklüğü ile çarpılması şeklinde hesaplanmıştır (Tablo-2).

Öneri ve Mevcut İmar Planı Nüfus Hesapları Karşılaştırması Tablo 2.

Mevcut Uygulama İmar Planı Nüfusu

Öneri Uygulama İmar Planı Nüfusu

Konut İnşaat Alanı (m2) 37.538 38.104

Ortalama Konut Büyüklüğü (m2) 120 120-130

Konut Sayısı 313 305

Ortalama Hanehalkı Büyüklüğü 2,8 2,8

Nüfus 876 854

14 |

Konut inşaat alanı hesabı, emsale dahil alanlar üzerinden yapılmıştır. Uygulama

İmar Planı üzerinden yapılan hesaplara göre alanın net nüfusu 854 kişi olarak

kabul edilmiştir. Öneri imar planları doğrultusunda bölgenin önerilen

fonksiyonlarla gelişeceği, gayrimenkul değerlerinin artacağı ve alanda inşa

edilecek konutların üst gelir grubuna hitap eden konut tipolojilerine göre

üretileceği öngörülmektedir. Bu nedenle öneri imar planı ortalama konut

büyüklüğünün 120-130 m2 arasında olacağı kabul edilmiştir.

Alan Dağılımı

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı öneri 1/1000 ölçekli

Uygulama İmar Planı ile mevcut imar planının alan dağılımları karşılaştırılması

Tablo.3’te yer almaktadır.

Öneri ve Mevcut İmar Planı Alan Dağılımı Karşılaştırması Tablo 3.

FONKSİYON Öneri İmar Planı Alan Büyüklüğü (m2)

Mevcut İmar Planı Alan Büyüklüğü (m2)

FARK (m2)

KONUT ALANI 21.169 18.769 2.400

TİCARET - TURİZM ALANI* 27.743 32.645 -4.902

EĞİTİM ALANI 6.120 - 6.120

KÜLTÜREL TESİS ALANI 3.629 3.487 143

ARA TOPLAM 58.662 54.901 3.761

PARK 33.395 32.114 1.281

TRAFO 4.455 4.433 22

YOL 19.160 24.223 -5.063 * Mevcut Uygulama İmar Planındaki Ticaret ve Turizm alanlarının toplamı alınmıştır.

Öneri imar planı ve mevcut imar planı alan dağılımları karşılaştırıldığında, yol

alanı ve ticaret-turizm alanında azalma görülürken, konut alanı, eğitim alanı,

kültürel tesis alanı ve park alanlarında artış olmuştur.

Ticaret-turizm alanındaki 4.902 m2’lik azalma, 2.400 m2’lik konut alanı artışına

ve 2.502 m2’lik sosyal altyapı alanı artışına imkan sağlamıştır. Yol alanındaki

5.063 m2’lik azalma ise yine sosyal altyapı alanlarının (eğitim alanı, kültürel

tesis alanı, park alanı) artışına imkan sağlamıştır. Alanda kültürel tesis alanında

143 m2 artış, park alanlarında 1.281 m2 artış sağlanırken, 6.120 m2’lik özel eğitim

alanı ilavesi ile toplamda 7.565 m2’lik sosyal altyapı alanı artışı sağlanmıştır.

Konut alanlarında alan olarak artış olduğundan, yapılaşma koşulu E:2.00’den

E:1.80’e düşürülmüştür.

| 15

1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Kararları 2.3

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama

İmar Planı Kararları; alan kullanımlarına, ulaşım sistemine, sürdürülebilir kentsel

gelişim ve ekolojik sisteme, açık ve yeşil alan sistemine yönelik olarak

belirlenmiştir.

2.3.1 Alan Kullanımlarına Yönelik Planlama Kararları

Kent girişi niteliğindeki bölgede, özellikli mimari proje yapmaya imkan

sağlayacak yapılaşma koşullarına haiz ticaret-turizm karma kullanımlı alan

planlanmıştır.

Vakıf mülkiyetinde bulunan idare binasının korunmasına ve işlevsel olarak

dönüştürülmesine imkan sağlacak şekilde, binanın bulunduğu alan özel kültürel

tesis alanı olarak planlanmıştır.

Ticaret-turizm karma kullanımlı alan ile özel kültürel tesis alanı arasında

Cumhuriyet Bulvarı cepheli meydan oluşturulması ve mevcut leylek yuvasının

görsel/imgesel bir değer olarak korunması esastır. Ticaret-turizm fonksiyonlu

alanın çekme mesafeleri bu doğrultuda düzenlenmiştir.

Sosyal altyapı alanlarının arttırılması amacıyla, mevcut park ve kültürel tesis

alanları genişletilmiş ve ilave özel eğitim tesisi alanı planlanmıştır.

Cumhuriyet Bulvarı ile Çevre yolu kesişimde, ticaret-turizm karma kullanımlı

alan ile bütünleşen kent girişini tarifleyecek park alanları planlanmıştır.

Trafo merkezi mevcut imar planındaki haliyle aynen korunmuştur.

2.3.2 Ulaşım Sistemine Yönelik Planlama Kararları

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı’nın, çevresindeki ulaşım

akslarıyla kent merkezine bağlanması amacıyla; 19 Mayıs Caddesinin devamı

niteliğinde olan Gündoğdu-2 ve Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim

Proje alanından geçerek, Cumhuriyet Bulvarına bağlanan 20 metre

genişliğinde taşıt yolu önerilmiştir.

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı, 20 metrelik öneri aks ile

kent içi ulaşım sistemine bağlanmakta ve bu yol üzerinden servis almaktadır.

20 metrelik öneri aks boyunca 2 şerit bisiklet yolu da planlanmıştır. Şekil.5’te

20 metrelik taşıt yolu profili yer almaktadır.

Konut alanlarını ve konut alanı ile özel eğitim tesisi alanını ayıran 7 metrelik

yaya yolları planlanmıştır.

16 |

Şekil 5. 20 metre - Taşıt Yolu Profili

2.3.3 Sürdürülebilir Kentsel Gelişme ve Ekolojik Sisteme Yönelik Planlama

Kararları

Sürdürülebilir kentleşme ve ekolojik planlama ilkeleri ile arazinin; enerji,

çevresel olanaklar, ulaşım vb. doğrultusunda etkin kullanımı hedeflemektedir.

Sürdürülebilir kentleşmede yeni arazilerin yerleşime açılması yerine, daha önce

yerleşime açılmış ancak mevcut durumda kullanılmayan işlevini yitirmiş kentsel

alanların yenilenerek tekrar kullanılması esastır. Bu doğrultuda eski fabrika

alanı olan Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı’nın kentsel

dönüşüm projesi ile yenilenerek tekrar değerlendirilmesi sürdürülebilir

kentleşme açısından önemli bir adımdır.

Alanın sahip olduğu ekolojik değerlerin korunması esastır. Bu doğrultuda

alandaki ağaçların korunması için ağaç rölevesi hazırlanmış ve ağaçların

korunmasına yönelik plan kararları alınmıştır. Ağaçlar; vakıf arazisinde kültürel

tesis olarak işlevini sürdürecek olan alanda ve park alanı içerisinde kalacak

şekilde planlanmıştır.

Ayrıca alanı içerisinde eski bir elektirik direği üzerinde bulunan ve yaklaşık 50

yıldır ikbahar ve yaz aylarında leylekler tarafından kullanılan yuva, ekolojik bir

değer olarak değerlendirilmiş ve ticaret-turizm planlı bölge içerisinde

düzenlenecek meydan içerisinde imgesel bir obje olarak korunması

önerilmiştir.

| 17

Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı 1/1000 Ölçekli 2.4

Uygulama İmar Planı Plan Notları

Genel Hükümler

1. Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı, 1/1000 ölçekli

Uygulama İmar Planı sınırı, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi

kapsamında Eskişehir Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 11.11.2010 tarih ve

24/391 sayılı kararı ile belirlenen Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim

Proje Alanı sınırıdır.

2. Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı 1/1000 ölçekli

Uygulama İmar Planı; Plan Notları ve Açıklama Raporu ile bir bütündür.

3. Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı, 1/1000 ölçekli

Uygulama İmar Planı, Plan Notları ve Açıklama Raporunda belirtilmeyen

hususlarda, “5393 sayılı Belediye Kanunu”nun 73. maddesi hükümleri,

Eskişehir Büyükşehir Belediyesi Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği,

Odunpazarı Belediyesi 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı Plan

Notları ve ilgili mevzuat hükümleri geçerlidir.

4. Uçuş konisi Mânia Planı’ndaki kotlar 1’inci Hava Kuvvetleri Komutanlığı ve

Ulaştırma Bakanlığı Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü’nün uygun görüşü

olmadığı takdirde hiçbir suretle aşılamaz.

5. Mimari proje hazırlanması sırasında; parsel bazında sondaja ve laboratuar

deneylerine dayalı olarak hazırlanan zemin etüd raporu belediye tarafından

uygun görülmeden Uygulama Projesi onayı yapılamaz. Zemin Etüd

Raporu TSE, ASTM veya EUROCODE standartlarına uygun olarak

hazırlanır ve bu raporda sahadaki geoteknik sorunların analizinde ve

çözümünde söz konusu standartlarda verilen yöntemler uygulanır.

Ulaşım ve Altyapı

6. 20 metrelik taşıt yolu kaldırımında bisiklet yolları tek şeritte gidiş–geliş 2.20

metre enkesitte uygulanacaktır.

7. Konut alanlarında her bağımsız konut birimi için en az 1 adet otopark alanı

düzenlenmelidir.

Alan Kullanımları

8. Özel eğitim alanında TAKS:0.40’ı aşamaz. Ancak kapalı spor tesisi (yüzme

havuzu, basketbol sahası vb.) yapılması durumunda TAKS: 0.50 olarak

uygulama yapılabilir.

18 |

9. Özel kültürel tesis alanında TAKS:0.40’ı aşamaz.

10. Donatı alanlarında “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği”nde belirtilen

yapılaşmaya dair hususlara uyulmak kaydıyla malikleri tarafından

hazırlanan ve Eskişehir Büyükşehir Belediyesince onaylanan mimari avan

projeye göre uygulama yapılacaktır.

11. Konut alanları ile ticaret-turizm karma alanlarında kullanımlı alanlarda,

malikleri tarafından hazırlanan/hazırlatılan ve Eskişehir Büyükşehir

Belediyesince onaylanan 1/1000 ölçekli vaziyet planı ve raporu

doğrultusunda uygulama yapılacaktır.

Özel Hükümler

12. Gündoğdu-3 Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı içerisinde inşa

edilecek binaların, “Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği” uyarınca B

sınıfı Enerji Kimlik Belgesi alacak şekilde tasarlanması esastır.

13. Eskişehir Büyükşehir Belediyesi’nin görüşü alınarak, yeşil alanlar ve uygun

genişlikteki kaldırımlara trafo ve regülatör yapılabilir.

| 19

EK.1 – İMAR PLANINA ESAS KURUM/KURULUŞ GÖRÜŞLERİ ÖRNEKLERİ

1. Karayolları 4. Bölge Müdürlüğü 2. İller Bankası Eskişehir Bölge Müdürlüğü 3. Devlet Su İşleri 3. Bölge Müdürlüğü 4. Eskişehir İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü 5. Eskişehir Koruma Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü 6. Tapu ve Kadastro 17. Bölge Müdürlüğü 7. Eskişehir Valiliği Defterdarlık Milli Emlak Müdürlüğü 8. Eskişehir Valiliği Kadastro Müdürlüğü 9. Halk Sağlığı Müdürlüğü 10. Odunpazarı Tapu Müdürlüğü 11. Odunpazarı Belediye Başkanlığı 12. Hava Kuvvetleri Komutanlığı 1'inci Hava İkmal Bakım Merkezi

Komutanlığı 13. Hava Kuvvetleri Komutanlığı 1'inci Ana Jet Üs Komutanlığı 14. Hava Kuvvetleri Komutanlığı Muharip Hava Kuvveti ve Hava

Füze Savunma Komutanlığı 15. Türk Telekomünikasyon A.Ş. 16. Eskişehir Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü (ESKİ) 17. Osmangazi Elektrik Dağıtım A.Ş. (OEDAŞ) 18. Eskişehir Doğal Gaz Dağıtım A.Ş. (ESGAZ)