3. LO URBANO - municayma.gob.pemunicayma.gob.pe/.../PUD_2006-2015/06_-_LOURBANOa.pdf · LO URBANO 3.1. La estructura lineal urbana y la poca disponibilidad de áreas para la expansión

Caracterización del Distrito de Cayma

PUD / CAYMA 2006 PUD / CAYMA 2006 PUD / CAYMA 2006 PUD / CAYMA 2006 ---- 2015201520152015 83 Municipalidad Distrital de la Villa de Cayma

Plan Urbano Distrital de Cayma

3. LO URBANO 3.1. La estructura lineal urbana y la poca disponibilidad de áreas para la expansión

El distrito de Cayma es uno de los distritos de mayor dinámica y concentración socioeconómica de la Unidad Urbana Norte de Arequipa Metropolitana. Actualmente ocupa 527.08 Has de área urbana consolidada (sin vías), 466.86 Has de campiña y 222.81 Has de área urbana no consolidada, que define una densidad bruta de 78 hab/Ha y una densidad neta de 101 hab/Ha. En términos urbanos, Cayma se ha caracterizado por la ocupación extensiva y de baja densidad del suelo disponible; en este sentido, el distrito ha llegado ya al límite de expansión urbana, quedando muy pocas áreas disponibles para el crecimiento urbano. Esta tendencia se originó hacia la segunda mitad del siglo pasado, como se muestra en el cuadro:

CUADRO III. 22 EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE DE CRECIMIENTO URBANO DEL DISTRITO DE CAYMA

AÑO EXTENSIÓN URBANA

(HAS) PERIODO (AÑOS) INCREMENTO DE LA

EXTENSIÓN URBANA (HAS) ÍNDICE DE CRECIMIENTO

URBANO (HAS/AÑO) 1944 73.93 --- --- --- 1962 175.69 18 101.76 5.65 1978 243.77 16 68.08 4.26 1997 792.79 19 549.02 28.90 2006 1068.19 9 275.40 30.60

El área urbana actual está conformada por 133 centros poblados agrupados en siete sectores urbanos. Sin embargo no todos estos centros poblados tienen la misma categoría, habiéndose encontrado los siguientes tipos de centro poblado, nombrados a continuación.

CUADRO III. 23 LOS CENTROS POBLADOS DE CAYMA

TIPO NRO. CENTROS POBLADOS

NRO. LOTES

POBLACIÓN ESTIMADA

Pueblos tradicionales 7 1360 4896 Asentamientos Populares 39 9265 42619 Asociaciones de Vivienda 5 2484 11426 Programa Habitacional 1 3595 16537 Cooperativa de vivienda 2 97 446 Urbanización residencial 64 2417 8701 Asentamiento informal 14 2195 10097 Urbanización informal 1 SD SD

Fuente: Municipalidad Distrital de la Villa de Cayma – Expediente Urbano




A pesar de que el número de urbanizaciones residenciales localizadas en la parte baja del distrito representa aproximadamente el 48% del total de centros poblados del distrito, sólo concentra el 11% de viviendas, mientras que los asentamientos populares representan el 29% de los centros poblados pero concentran el 43% de las viviendas. Estas diferencias son un indicador del tipo de urbanización que existe en estos sectores. Las urbanizaciones residenciales se ciñen en su mayoría a las normas establecidas para estas habilitaciones, dejando las áreas de aportes normandas para recreación, educación, otros usos, etc., y con un diseño de vías adecuado a las necesidades de los futuros habitantes, mientras que la mayoría de los asentamientos populares no han dejado las áreas mínimas de aportes, han reducido el tamaño de los predios al mínimo y han disminuido la sección de vías. Los pueblos tradicionales sólo representan el 5% de los centros poblados albergando el 6% del número total de predios, situación que difiere considerablemente de las cifras mostradas por las asociaciones de vivienda, programas habitacionales y las cooperativas de vivienda, que representan el 6% de los centros poblados pero albergan el 29% del total de predios del distrito. Estas cifras, al igual que el caso anterior, muestran las diferencias existentes entre los tipos de urbanización residencial del distrito. El tipo de asentamiento de los pueblos tradicionales está caracterizado por lotes de vivienda de gran tamaño y de baja densidad, conformando áreas de trazos urbanos adaptados a las condiciones físicas del territorio, muy diferentes a las nuevas habilitaciones.

a. La configuración física del territorio de Cayma, una condicionante de ocupación

El incremento acelerado del área urbana a partir de la década de los 80´s y 90´s, crecimiento que ha impactado en la estructura urbana, generando consecuencias como la irracional ocupación del suelo, bajos niveles de habitabilidad y los patrones urbanos desorganizados. Las transformaciones causadas en los componentes urbanos del distrito han generado una estructura urbana ineficiente y poco atractiva (especialmente en la zona norte), transformaciones que también obedecen a condicionantes naturales. Desde antes de la fundación española de Cayma, el uso urbano del suelo quedó definido por la configuración del terreno. Para cuando los pobladores coloniales llegaron a este valle1, existían dos zonas en el territorio:

1 En las actas de toma de posesión de las tierras de la quebrada de Chilina, se testimonia la existencia de tierras

agrícolas, labradas por los antiguos pobladores de la zona. “Cayma Tradición y Cultura” Félix Gallegos Rosado

Figura III. 56 Los Centros Poblados y los Sectores Urbanos de Cayma

Asociación de Vivienda

Programa Habitacional

Asentamiento Informal

Urbanización Residencial

Pueblos Tradicionales

Asentamiento Humano

Urbanización Informal




Figura III. 57 La configuración de Cayma antes de los 40. Dos zonas marcadas: Zona Agrícola y

Zona Eriaza

• La Zona Agrícola, que configura una planicie productiva de baja pendiente, donde la presencia de áreas verdes y del río, brindaba un microclima agradable a los pueblos tradicionales. Los primeros asentamientos y los pueblos tradicionales ocuparon las zonas eriazas localizadas en medio del área productiva, es decir, no dañaron su medio de producción. El área de campiña de Cayma, tan cotizada para el desarrollo residencial junto con las áreas agrícolas de Sachaca es de las pocas que se encuentra a poca distancia del Centro de Arequipa. Esta es una de las razones por la que la demanda de vivienda en este sector aumenta año a año, ocasionando el aumento de la densidad poblacional y de construcción con la consecuente desaparición de áreas agrícolas, conformando una estructura urbana no planificada que altera el paisaje natural, por el que Cayma es reconocida.

• La Zona Eriaza, que configura un terreno accidentado por la presencia de torrenteras de

diversos tamaños y profundidad (entre 5 y 20 m), que discurren paralelamente al Chili y atraviesan una superficie árida y seca. Este territorio posee una pendiente del 5% que asciende en dirección al Chachani. Estas difíciles condiciones no han sido inconveniente para la habilitación urbana (actualmente es ocupada por extensas áreas de vivienda), pero si es un inconveniente para la integración distrital.

Las condicionantes físicas descritas y la actual situación de ocupación urbana han como resultado la escasez de áreas adecuadas para la expansión. Según los cálculos realizados, las pocas áreas agrícolas y eriazas disponibles podrán cumplir la demanda de los próximos 10 años, siendo indispensable plantear políticas paralelas de expansión, como el relleno y la densificación, que deberán ser reguladas convenientemente por las autoridades encargadas. b. La configuración de la estructura urbana

En términos urbanos, Cayma ha configurado una estructura urbana constituida por un centro principal localizado al sur del distrito, donde se intersecan dos vías principales: las Avenidas Cayma y Ejército, centralidades menores de alcance distrital localizadas a lo largo de un eje y una extensa área residencial que se expande descontroladamente hacia el norte del distrito. La formación del centro principal de Cayma es resultado de la concentración de actividades comerciales, financieras y de servicios en la zona sur del distrito, actividades que incluso son de alcance metropolitano, dando paso a la transformación acelerada del uso del suelo, de residencial a comercial y servicios (área conocida como Centro Comercial Cayma, equipamientos como: Clínica San Juan de Dios, Telefónica, el Instituto Superior Honorio Delgado y la zona financiera y comercial de importancia metropolitana).




Desde el punto de vista urbano, la formación de este centro principal contribuye negativamente al funcionamiento del distrito, debido a que sólo el sector sur del distrito (que presenta los mejores indicadores socioeconómicos) tiene una mejor accesibilidad a las actividades y servicios existentes en el área, mientras que la parte norte donde se concentra el mayor número de población con índices socioeconómicos mas bajos, sólo esta servida por centralidades menores, obligando a esta población a trasladarse hacia otras zonas del distrito y de la ciudad para cubrir sus demandas de servicios. Entre estas centralidades complementariamente y en una escala menor, tenemos:

• El pueblo tradicional de Cayma, con la plaza, la iglesia, el comedor de Bolívar, el edificio municipal, la casa del Cacique Alpaca y locales de venta de comida tradicional, que constituye un centro cívico, religioso y turístico.

• La Av. Ramón Castilla de La Tomilla, con el Estadio Municipal, la Piscina Olímpica, el ISPA, el Mercado del Pueblo y otras instalaciones comerciales, que definen una centralidad educativa y deportiva.

La forma de la estructura vial ha definido la forma de la estructura urbana. El predominio de la longitudinalidad en el sistema vial, representado por una única vía principal (la Av. Cayma – Bolognesi), ha desencadenado una expansión lineal de las áreas urbanas a lo largo de esta vía, ante la carencia de vías transversales y de vías longitudinales paralelas a la vía principal, incrementando la ineficiencia del sistema vial existente. Las condiciones geográficas y físicas del soporte ambiental también han dificultado la formación de una estructura vial eficiente. La presencia de la campiña en la zona sur y de quebradas y torrenteras en la parte norte es condicionante que de cierta forma han impedido la comunicación transversal en el área urbana del distrito. En este sentido, la conformación del área urbana actual es resultado de esta linealidad y de las áreas disponibles para ocupación. Las áreas residenciales han ido ocupando progresivamente los espacios disponibles a lo largo de la vía principal, a un ritmo mayor en la zona norte que en la zona sur del distrito. El área urbana ha tomado la forma del territorio ocupado (tanto agrícolas como eriazos) configurando un área longitudinal no continua, que se interrumpe en la parte media del distrito y que se amplia a partir del borde agrícola – eriazo. En este sentido, el área urbana de Cayma no forma un continuo, sino más bien es el resultado de un proceso de agregación urbana tanto longitudinal como transversal, llegando a ocupar actualmente la mayor parte de los terrenos eriazos con influencia urbana en el distrito.

Centro principal

Eje longitudinal

Eje principal metropolitano

Ejes longitudinales naturales

Áreas urbanas estranguladas

Figura III. 58 Configuración Urbana Del Distrito de Cayma




3.2. La distribución de los Usos de Suelo

Según los datos recopilados en el 2001 y en el 2006, la distribución de los usos de suelo en el distrito ha estado y está fuertemente dominada por el uso residencial (79% y 54% respectivamente), aunque en los últimos años y especialmente en la parte norte del distrito, el uso residencial está combinado con otros usos como el comercio, los servicios y la industria. Esta tendencia es confirmada por la distribución de las licencias de funcionamiento donde el 51% y 35% de las mismas están dedicadas a comercio y servicios respectivamente (ver Cuadro III. 24). Paralelamente, el cambio de uso de residencia a comercio y servicios también se ha presentado en los últimos cinco años. El uso comercial ha doblado su participación porcentual (de 3% a 6%), mientras que los servicios siguen el mismo comportamiento (de 6% a 15%), observándose una optimización el uso del suelo en términos económicos aunque no necesariamente en términos urbanos. La realización de actividades económicas dentro de la vivienda tiene impactos en la infraestructura de servicios existente, la que no ha sido diseñada para estos fines, impactando negativamente en su funcionamiento y causando molestias a los vecinos de la zona por el incremento de flujos de transporte y peatonales, el incremento de la inseguridad, entre otras. Otra característica importante de la distribución del uso del suelo es el uso no económico del suelo, relacionado con la recreación, educación, salud e instituciones. La participación porcentual de la recreación, educación, salud e instituciones en el 2001 era de 2%, 1%, 0.6% y 1% respectivamente, mientras que en el 2006, esta es de 7%, 4%, 0.9% y 0.4% respectivamente, notándose un incremento importante en recreación y educación. El incremento en recreación podría ser una consecuencia de una mayor atención a este rubro por parte de las autoridades correspondientes, mientras que el incremento en educación podría ser reflejo de mayores inversiones privadas en este rubro, principalmente en el nivel inicial (ver Figuras III. 59, y Plano: III. 60).

En conclusión, es posible afirmar que el distrito está experimentando un proceso de optimización del uso del suelo en términos económicos, afianzándose el uso mixto en las modalidades residenciales principalmente. Sin embargo, esta tendencia económica positiva en la economía distrital, podría verse amenazada por la insuficiente capacidad de la infraestructura y las incompatibilidades de uso que se crean en este proceso, limitando sus potencialidades e influyendo negativamente en la dinámica urbana.

CUADRO III. 24 DISTRIBUCIÓN DE LOS USOS DE SUELO EN CAYMA EN EL 2006

USOS ÁREAS

HECTÁREAS %

RESIDENCIAL

Vivienda Residencia Taller Residencia Comercio

368.08 5.01

26.73

Sub total 399.82 53.32

COMERCIAL Comercio 5.73

Sub total 5.73 0.76

EQUIPAMIENTO

Educación Salud Recreación Recreación No Implementada

28.80 6.45

20.61 38.35

Sub total 94.21 12.56

INDUSTRIAL Industria 2.78

Sub total 2.78 0.38

USOS ESPECIALES

Instituciones Servicios Religioso Cementerios

2.75 13.40 5.68 2.71

Sub total 24.54 3.27

ÁREA URBANA TOTAL OCUPADA 527.08

VACANTE (LOTES DESOCUPADOS) 222.81 29.71

ÁREA TOTAL OCUPADA + VACANTE 749.89 100

ÁREA URBANA OCUPADA CON VÍAS 1068.19




USOS DE SUELOUSOS DE SUELOUSOS DE SUELOUSOS DE SUELO

Figura III. 59 Áreas de Usos Del Distrito de Cayma

Figura III. 60 Usos de Suelo de Cayma




3.3. La buena calidad en las edificaciones

a. Materiales de Edificación en Muros y Techos

Los datos del los censos de 1993 y 2005 del INEI y el levantamiento de Expediente Urbano, muestran el mejoramiento de la calidad constructiva de las edificaciones en Cayma, donde existe un incremento de 158% en el uso de materiales nobles en muros y de 166% en techos. Paralelamente, existe una disminución de 13% en el uso de material precario en muros y de 32% en techos. El mayor uso de materiales nobles en la construcción podría ser un indicativo del proceso de consolidación urbana del distrito; es decir, el reemplazo de materiales precarios de las primeras etapas de invasión y formación de asentamientos humanos por otros de mejor calidad en las etapas posteriores de urbanización. La seguridad en la propiedad adquirida por los sectores populares a partir de la aplicación del Programa COFOPRI es otra de las causas que puede haber influido en el cambio de materiales; así como un posible mejoramiento de las condiciones económicas de las familias que habitan estas viviendas. Por otro lado, la distribución espacial de los materiales usados en edificaciones muestra el predominio de los materiales nobles tanto en techos como en muros tanto en la zona sur como centro del distrito, que coincidentemente son las más antiguas del distrito y con mejores recursos económicos; mientras que la presencia de materiales precarios o provisionales tanto en muros como en techos se concentra en el extremo norte del distrito y en las áreas consideradas como invasiones y que están asentadas en zonas de peligro, de reciente creación y con población de bajos recursos, como es el caso de los asentamientos humanos de Paulet Mostajo, Once de Mayo, Pequeños Industriales Señor de los Milagros, Sol de los Andes, Bello Campo, Los Pioneros, Cono de Vuelo, Chachani, Jorge Chávez, El Nazareno y Montes de Getsemaní.

b. El Estado de la Edificación

El estado de la construcción muestra la capacidad de los habitantes para mantener en condiciones aceptables de habitabilidad sus unidades edificaciones. Según el levantamiento efectuado por el estudio de Expediente Urbano del presente año, el 20% de las edificaciones presentan buenas condiciones, el 27% condiciones regulares y el 53% condiciones malas. Esto difiere significativamente de los resultados obtenidos del levantamiento de materiales de edificación. No existe una correlación directa entre estas dos variables, pudiendo ser resultado de la existencia de una poca cultura de mantenimiento de la población, la baja disponibilidad de recursos económicos de las familias y la falta de regulaciones de ornato urbano específicas que obliguen al la conservación del buen estado de las edificaciones. Por otro lado, la distribución espacial de la variable muestra la concentración de las viviendas en buen estado en el sector sur del distrito, condición que va disminuyendo a medida que la zona urbanizada se aleja del área consolidada. El estado regular predomina en la parte media y el estado malo en la parte alta del distrito. Esto confirma cierta coincidencia entre la localización de la clase pudiente y el buen estado de conservación y de las clases populares con los estados regular y malo de edificación. Algunas razones de dicha situación podría encontrarse en que la condición socioeconómica no es determinante en el estado de la vivienda, sino también otros factores como: vocación económica del sector donde se encuentre la vivienda y antigüedad de los edificios.




MATERIALES DE MUROSMATERIALES DE MUROSMATERIALES DE MUROSMATERIALES DE MUROS

Figura III. 61 Materiales de Muros del distrito de Cayma





MATERIALES DE TECHOSMATERIALES DE TECHOSMATERIALES DE TECHOSMATERIALES DE TECHOS


Figura III. 63 Materiales de Techos del distrito de Cayma




ESTADO DESTADO DESTADO DESTADO DE LA EDIFICACIÓNE LA EDIFICACIÓNE LA EDIFICACIÓNE LA EDIFICACIÓN

Figura III. 66 Estado de la Edificación del distrito de Cayma

Figura III. 65 Estado de la edificación del distrito de Cayma




3.4. La tendencia de construcción en altura

La variable de altura de la edificación muestra el nivel de consolidación urbana de la residencia y las tendencias de densificación en el distrito. Las características socioeconómicas y culturales de la población, así como los altos valores del suelo urbano son algunas de las causas de la actual tendencia de construcción en altura que el distrito viene experimentando. A estas se puede agregar el lógico proceso de densificación que cualquier área urbana consolidada experimenta. La distribución espacial de la edificación en altura muestra dos sectores:

• El sector uno conformado por la zona baja y media de Cayma en la que encontramos las edificaciones de tres, cuatro a más pisos

concentrándose estas edificaciones en las vías principales del distrito. • El sector dos conformada por la zona alta de Cayma en la cual predomina las edificaciones de un piso.

En el primer caso, el distrito presenta casi 60% de las viviendas con un piso de construcción, 16% con dos pisos y sólo 5% con más de tres pisos de construcción. La presencia de la baja densidad consolidada es determinante, porque muestra una expansión urbana horizontal y de baja densidad en las zonas media y alta del distrito. Por otro lado existe una tendencia de densificación en la parte baja, donde la presencia de edificaciones de dos pisos a más es importante, quedando muy pocos lugares con edificaciones de un piso. El mayor valor del suelo de la zona y la creciente vocación económica de comercio y servicios convierten a esta área en un sector ideal para la densificación residencial de alta calidad, aunque ciertas características de las infraestructuras existentes deben ser modificadas para tal fin.




ALTURA DE LA EDIFICACIÓNALTURA DE LA EDIFICACIÓNALTURA DE LA EDIFICACIÓNALTURA DE LA EDIFICACIÓN

Figura III. 68 Altura de Edificación del distrito de Cayma

Figura III. 67 Altura de Edificación del distrito de Cayma

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