CENTRO DE EDUCAO TECNOLGICA REPBLICA CURSO TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS Disciplina OPERAES IMOBILIRIAS FLORIANPOLIS 2005 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Disciplina:Operaes Imobilirias Designer Instrucional:Leonardo Langaro Programa da disciplina Unidade 1 O Corretor de Imveis Unidade 2 O Imvel e o Direito das Coisas Unidade 3 A Comercializao do Imvel Unidade 4 As Transaes Imobilirias Unidade 5 A Administrao Imobiliria _ Orientaes da disciplina Ementa O Corretor de Imveis e seu papel legal. O Cliente, o Imvel e seu Registro. A Compra e a Venda do Imvel. O Contrato de Corretagem. Incio e Trmino da Intermediao Imobiliria. A Administrao Imobiliria. Avaliao de Imveis. Locao de Imveis. Os Tributos, as Taxas e a Contribuio de Melhoria. Objetivos da Disciplina 3Apresentar ao aluno noes do funcionamento dos conselhos de classe e sua importncia. 3Apresentar as operaes imobilirias. Enfocar as competncias do corretor de imveis, sua contribuio realizao de uma transao imobiliria.3Apresentar os principais conceitos pertinentes avaliao de imveis e as principais caractersticas de loteamentos, tributaes e rotinas da profisso de Tcnico em Transaes Imobilirias.3Apresentar as atividades de compra, venda, permuta, locao e avaliao de imveis que o futuro profissional de mercado imobilirio dever exercer, no mbito de sua competncia e responsabilidade. 3Apresentar o estudo de tpicos especficos como contratos e os direitos reais. 3 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Unidades de estudo Unidade 1 O corretor de imveis Nesta primeira unidade iremos aprender sobrea profisso do Corretor de Imveis; o seu trabalho; as suas responsabilidades e competncias; os rgos de classe que o representam; e o seu Cdigo de tica. Unidade 2 O imvel e o direito das coisas Na unidade 2 iremos aprender a reconhecer as principais caractersticas de um imvel; identificar os princpios do Direito aplicado atividade do Corretor de Imveis; e identificar as diferentes caractersticas de venda, aquisio e perda de imveis.Unidade 3 A comercializao do imvel Nesta unidade, iremos estudar a como reconhecer os diferentes tipos de contratos utilizados na intermediao imobiliria; identificar as caractersticas dos honorrios do Corretor de Imveis frente aos vrios tipos de transaes; identificar a documentao necessria e aconselhvel para efetuar uma transao imobiliria legal e segura; reconhecer os tipos de Registros de Imveis exigidos durante a comercializao dos imveis;e identificar os tipos de avaliaes possveis conforme as caractersticas do imvel envolvido na transao. Unidade 4 As transaes imobilirias Na unidade 4 iremos aprender a reconhecer o significado, a legislao especfica e a prtica da incorporao imobiliria; identificar os diferentes sistemas de financiamento, disponveis no mercado imobilirio; interpretar a legislao que sistematiza e define o planejamento imobilirio e o crescimento das cidades; e identificar a legislao para os loteamentos e os desmembramentos rurais e urbanos. Unidade 5 A administrao imobiliria Nesta ltima unidade aprenderemos a identificar as principais caractersticas da Locao Predial Urbana; identificar e interpretar as premissas da Lei do Inquilinato; reconhecer os principais tributos, impostos e contribuies de melhoria, referentes ao mercado imobilirio; e conhecer os principais cuidados na administrao imobiliria. = Palavras do professor A disciplina de Operaes Imobilirias talvez seja a que mais interesse vai despertar em voc. Obviamente ela o centro das atenes de todo profissional que deseja um dia ser um Corretor de Imveis reconhecido e valorizado pelo mercado. Este profissional, devidamente especializado e habilitado atuar como mediador nas diversas transaes imobilirias existentes. Ele informar aos interessados as condies e vantagens do mercado, promovendo o acordo de vontades para a celebrao de um negcio, atravs de um contrato. Todos estes procedimentos, os cuidados necessrios, a legislao em vigor e o Cdigo de tica do profissional, sero estudados nesta disciplina. Portanto, tenho certeza de que voc aproveitar muito todos os contedos aqui apresentados. 5 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Unidade 1 O Corretor de Imveis Objetivos de aprendizagem Aps o estudo desta unidade voc ter condies de: 3Identificar as principais atribuies do corretor de imveis. 3Identificar os rgos de classe representativos da profisso de Corretor de Imveis. 3Reconhecer as principais competncias profissionais do Corretor de Imveis. 3Conhecer o Cdigo de tica da atividade de Corretor de Imveis. _ Sees de estudoNesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos: SEO 1: O Corretor de Imveis SEO 2: Os rgos de Classe SEO 3: O Trabalho do Corretor de Imveis SEO 4: O Cdigo de tica 7 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias @ Para incio de conversa Voc pode imaginar qual profissional que faz a aproximao entre pessoas, fsicas ou jurdicas, que desejam efetuar um negcio, facilitando-lhes a transao, sem figurar seu nome no negcio e sem que haja envolvimento alm de sua funo principal? Pois este profissional chama-se Corretor de Imveis! Os corretores so intermedirios nas negociaes imobilirias, no operando em seu prprio nome nem atuando como mandatrios. Isto os diferencia do comissrio ou do representante. Voc que est se preparando para ser um corretor de imveis, est se habilitando para atuar como mediador entre as partes, num processo de compra, venda ou aluguel de algum imvel. Segundo Cassiani & Barreti (1988), o Corretor de Imveis o agente cuja funo consiste em transmitir, por conta de outrem, propostas relativas a compra, a venda, a transporte, a seguro, etc. Vamos, ento, ao nosso estudo! SEO 1 O Corretor de Imveis Voc sabia que o corretor de imveis um profissional liberal, com atividade profissional regulamentada por Lei Federal, subordinada fiscalizao pelo Conselho Regional de Corretores de Imveis CRECI? 'ATENO! Sua profisso reconhecida pela Lei 6.530e regulamentada pelo decreto 81.871 de 29/06/1978. O corretor de imveis pode exercer sua profisso como autnomo, acertando sua remunerao atravs de seus contratos particulares com seus clientes, respeitando a tabela homologada pelas entidades da classe. Voc poder tambm ser dono de imobiliria ou trabalhar em uma, como profissional autnomo, dividindo com esta os frutos de seu trabalho, uma vez que a mesma dever dar todo o suporte para o pleno exerccio profissional.Voc poder trabalhar como Incorporador Imobilirio e tambm como Administrador de Condomnios Residenciais e Imveis de terceiros. No Cdigo Civil, as funes do Corretor aparecem assim descritas: Art. 722: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas 8Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Qual a primeira Lei que regulamentou a profisso do Corretor de Imveis? A primeira Lei que regulamentou a profisso de Corretor de Imveis foi a Lei 4.116/ 62 de 1962.Esta lei foi promulgada por esforo de associaes profissionais, mas s em 1978, com a nova lei, que os Conselhos Regional e Federal foram criados e com isto a profisso ganhou maior controle e regulamentao. Qual a Lei que vigora atualmente? O Decreto 81.871/ 78 regulamenta a Lei 6.530, disciplinando a profisso de Corretor de Imveis e o funcionamento dos rgos de fiscalizao. Voc sabe quem pode exercer a profisso de corretor de imveis?Somente nos casos descritos a seguir permitido atuar como corretor de imveis: I.Ao possuidor do ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias, inscrito no Conselho Regional de Imveis da jurisdio; II.Ao Corretor de Imveis inscrito nos termos da Lei 4.116 de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidao de sua inscrio. Alm desta Lei, existe a Resoluo do Conselho Federal de Corretores de Imveis (Cofeci) N 695/ 2001, que considera equiparado ao ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias, para fins de inscrio nos Conselhos Regionais de Corretores de Imveis: III.Ao possuidor dos Diplomas conferidos a concluintes de Cursos de Graduao de Bacharel em Cincias Imobilirias e de Cursos Superiores Seqenciais de Cincias Imobilirias ou de Gesto de Negcios Imobilirios. Como o processo de inscrio no Conselho Regional? A inscrio do Corretor de Imveis e da pessoa jurdica ser efetuada no Conselho Regional da jurisdio. As pessoas jurdicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imveis sujeitam-se aos mesmos deveres e tm os mesmos direitos das pessoas fsicas nele inscritas. Estas devero ter como scio-gerente ou diretor, um corretor de imveis, individualmente inscrito. Ao Corretor de Imveis inscrito ser fornecida a Carteira de Identidade Profissional, numerada em cada Conselho Regional. Quais os direitos do Corretor de Imveis na sua atividade? a)Exerccio legal da profisso. b)Receber comisso sobre as transaes imobilirias efetuadas. c)Associar-se a Sindicato de categoria profissional. 9 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias Quais os direitos do Corretor de Imveis quanto ao Creci? a)Recebimento de Carteira de Identidade Profissional. b)Votar e ser votado para o Conselho Regional e Federal da categoria. Quais os deveres do Corretor de Imveis na sua atividade? a)Zelar sobre a tica nas Transaes Imobilirias. b)Denunciar ao Conselho Regional de Corretores de Imveis, o exerccio ilegal da profisso. c)Zelar e proteger as informaes dos clientes confiadas em sigilo a sua pessoa. d)Zelar e prestigiar as entidades de classe, contribuindo e participando das mesmas. e)Conhecer todas a Legislao que rege as Transaes Imobilirias. f)Fornecer toda a documentao do imvel ao adquirente para que este examine antes de ser lavrada escritura.g)Examinar toda a documentao do imvel, bem como apresent-la aos possveis adquirentes. h)Combinar o preo e as condies de venda. i)Proceder avaliao do imvel a ser vendido. j)Firmar contrato relativo sua prestao de servio. k)Encaminhar ao vendedor as propostas oferecidas pelos candidatos compra. l)Emitir recibo de sinal ou de princpio de pagamento Quais os deveres do Corretor de Imveis quanto ao Creci? a)O nmero da inscrio do Corretor de Imveis ou da pessoa jurdica dever constar obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo atividade profissional. b)Somente poder anunciar publicamente, o Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver contrato escrito de mediao ou autorizao escrita para alienao do imvel anunciado. c)O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condio para o exerccio da profisso de Corretor de Imveis e da pessoa jurdica. Quais as proibies e as penalidades a que est sujeito o Corretor de Imveis? a)Multa correspondente ao valor da anuidade, ser aplicada ao Corretor de Imveis ou pessoa jurdica, que deixar de votar sem causa justificada. 10Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica b)Sano disciplinar fixada pelo Conselho Federal, ser aplicada ao Corretor de Imveis ou pessoa jurdica, nos seguintes casos de infrao disciplinar: I.transgredir normas de tica profissional. II.prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhes forem confiados. III.exercer a profisso quando impedido de faz-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exerccio aos no inscritos ou impedidos. IV.anunciar publicamente proposta de transao a que no esteja autorizado atravs de documento escrito. V.fazer anncio ou impresso relativo atividade profissional sem mencionar o nmero de inscrio. VI.anunciar imvel loteado ou em condomnio sem mencionar o nmero do registro do loteamento ou da incorporao no Registro de Imveis. VII.violar o sigilo profissional. VIII.negar aos interessados, prestao de contas ou recibos de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer ttulo. IX.violar obrigao legal concernente ao exerccio da profisso. X.praticar, no exerccio da atividade profissional, ato que a lei de fina como crime de contraveno. XI.deixar de pagar contribuies ao Conselho Regional. XII.recusar ou facilitar a terceiros, transaes ilcitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros. XIII.recusar a apresentao da Carteira de Identidade Profissional, quando couber. Quais as sanes disciplinares que o Corretor de Imveis est sujeito? A sano disciplinar aplicvel ser decidida pelo Conselho, orientado pelas circunstncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta. A reincidncia na mesma falta determinar a agravao da penalidade.A multa poder ser acumulada com outra penalidade, e na hiptese de reincidncia, aplicar-se em dobro.A pena de suspenso ser anotada na Carteira Profissional de Corretor de Imveis ou responsvel pela pessoa jurdica e se este no apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poder convert-la em cancelamento de registro.Os tipos de sanes disciplinares so os seguintes: I.Advertncia verbal. II.Censura. III.Multa. IV.Suspenso da inscrio, at 90 (noventa) dias. V.Cancelamento da inscrio, com apreenso da carteira profissional. 11 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias SEO 2 Os rgos de Classe Voc j sabe que a profisso de Corretores de Imveis regulamentada por Lei Federal, normalizada e fiscalizada pelo Conselho Federal de Corretores de Imveis - COFECI e pelos Conselhos Regionais CRECI. Autarquia: Entidade com relativa autonomia de um ramo da administrao pblica que atua sem interferncia do governo. Estas entidades so a u t a r qu ia s , subordinadas ao Ministrio do Trabalho e ao Tribunal de Contas da Unio. H tambm as representaes profissionais, tais como associaes, sindicatos e tambm as cmaras setoriais. Qual a funo e como atua o COFECI ?O COFECI um rgo que disciplina e fiscaliza a profisso e o exerccio das atividades dos Corretores de Imveis. uma pessoa jurdica, na forma de autarquia, portanto de direito pblico, e vinculada ao Ministrio do Trabalho e de acordo com a Lei 6530/ 78, tem autonomia administrativa, operacional e financeira. Por ter atuao a nvel federal, sua sede e foro so no Distrito Federal, sendo composto por dois representantes, efetivos e suplentes, de cada Conselho Regional. Dentre as principais atividades do COFECI esto: a)Criar e extinguir Conselhos Regionais e sub-rfixando-lhes a sede e a jurisdio. egies, b)Baixar normas de tica profissional. c)Elaborar s contratos padro para as atividades de corretagem. d)Fixar multas e anuidades. SAIBA MAIS: Pesquise maiores informaes sobre legislao diretamente no Site do COFECI: www.cofeci.gov.br Quais as competncias do COFECI ? O Conselho Federal de Corretores de Imveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exerccio da profisso de Corretor de Imveis, em todo territrio nacional. Compete ao Conselho Federal: I.Eleger sua diretoria. II.Elaborar e alterar seu regimento. III.Exercer funo normativa, baixar resolues e adotar providncias realizao dos objetivos institucionais. IV.Instituir o modelo das carteiras de identidade profissional e dos certificados de inscrio. V.Autorizar a sua diretoria e adquirir e onerar bens imveis. 12Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica VI.Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas de sua diretoria, bem como elaborar a previso oramentria para o exerccio seguinte. VII.Criar e extinguir conselhos regionais e sub regies, fixando-lhes sede e jurisdio. VIII.Baixar normas de tica profissional. IX.Elaborar contrato padro para os servios de corretagem de imveis de observncia obrigatria pelos inscritos. X.Fixar multas, anuidades e emolumentos devidos aos conselhos regionais. XI.Decidir as dvidas suscitadas pelos conselhos regionais. XII.Julgar os recursos das decises dos conselhos regionais. XIII.Elaborar o regimento padro dos conselhos regionais. XIV.Homologar o regimento dos conselhos regionais. XV.Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas dos conselhos regionais. XVI.Credenciar representantes junto aos conselhos regionais, para verificao de irregularidades e pendncias acaso existentes. XVII.Intervir, temporariamente nos conselhos regionais, nomeando diretoria provisria, at que seja regularizada a situao ou, se isso no ocorrer, at o trmino do mandato, se for comprovada irregularidade na administrao ou se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuies. XVIII.Destituir diretor do conselho regional, por ato de improbidade no exerccio de suas funes. XIX.Promover diligncias, inquritos ou verificaes sobre o funcionamento dos conselhos regionais e adotar medidas para sua eficincia e regularidade. XX.Deliberar sobre casos omissos. XXI.Representar em juzo ou fora dele, em todo territrio nacional, os legtimos interessados da categoria profissional. Como atua o Conselho Regional de Corretor de Imveis? O CRECI o rgo de fiscalizao e controle a nvel estadual e regional. uma autarquia (rgo de direito pblico, prestando contas ao Tribunal de Contas da Unio), e subordinado ao COFECI e ao Ministrio do Trabalho.Sua diretoria composta por vinte e sete membros efetivos, eleitos por votao dos Corretores de Imveis. Sua principal funo fiscalizar o exerccio profissional e zelar pela tica nas negociaes imobilirias, protegendo a sociedade. Suas principais atividades so: a)Decidir sobre os pedidos de inscrio de corretor de imveis e de pessoas jurdicas. b)Organizar e manter o registro profissionale de pessoas fsicas e jurdicas inscritas. c)Expedir carteiras profissionais e certificados de inscrio. d)Impor sanes previstas na lei. e)Baixar sanes no mbito de sua competncia. 13 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias Quais as competncias do CRECI ? Os Conselhos Regionais de Corretores de Imveis tem por finalidade, fiscalizar o exerccio profissional na rea de sua jurisdio, sob superviso do Conselho Federal. Eles tero sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos Estados, a critrio do Conselho Federal. Os Conselhos Regionais sero compostos por 27 (vinte e sete) membros, efetivos e suplentes eleitos: 2/ 3 (dois teros) eleitos por votao secreta em Assemblia Geral, especificamente convocada para esse fim. Compete ao Conselho Regional: I.Eleger sua Diretoria. II.Aprovar seu regimento, de acordo com o Regimento padro elaborado pelo Conselho Federal. III.Fiscalizar o exerccio profissional na rea de sua jurisdio. IV.Cumprir e fazer cumprir as resolues do Conselho Federal. V.Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar as medidas destinadas efetivao da sua receita e a do Conselho Federal. VI.Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas de sua Diretoria, bem como a previso oramentria para o exerccio seguinte, submetendo essa matria considerao do Conselho Federal. VII.Propor a criao de sub-regies, em divises territoriais que tenham um nmero mnimo de Corretores de Imveis, fixado pelo Conselho Federal. VIII.Homologar, obedecidas s peculiaridades locais, tabelas de preos de servios de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos. IX.Decidir sobre os pedidos de inscrio de Corretores de Imveis e de pessoas jurdicas. X.Organizar e manter e registro profissional das pessoas fsicas e jurdicas inscritas; XI.Expedir carteiras de Identidade Profissional e Certificado de Inscrio. XII.Impor as sanes previstas pelo regulamento. XIII.Baixar resolues, no mbito de sua competncia. XIV.Representar em juzo ou fora dele, na rea de sua jurisdio, os legtimos interesses da categoria profissional. XV.Eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporo o Conselho Federal. XVI.Promover, perante juzo competente, cobrana das importncias correspondentes a anuidades, multas e emolumentos, esgotados meios de cobrana amigvel. 14Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Que outros rgos representativos do Corretor de Imveis, existem? Federao Nacional dos Corretores de Imveis FENACI o rgo onde esto congregados todos os Sindicatos de Corretores de Imveis do Brasil. A FENACI desenvolve polticas de atuao conjunta em nvel federal, visando valorizar a profisso de Corretor de Imveis. Sindicato dos Corretores de Imveis SINDIMVEIS Segundo a CLT (Consolidao das Leis do Trabalho), todo o profissional tem direito livre sindicalizao. O Sindicato dos Corretores de Imveis o Sindimveis. Normalmente os Sindimveis funcionam a nvel estadual, mas podem ser de nvel municipal ou a nvel regional. O Sindicato representa a classe de corretores em suas demandas junto sociedade, municpio, estado, sindicatos patronais e organismos reguladores da profisso, tais como o CRECI e o COFECI. O Sindimveis tem eleio a cada 03 (trs) anos e todos os associados podem votar e serem votados conforme o estatuto da entidade. Associao dos Corretores de Imveis A Associao dos Corretores de Imveis composta, normalmente, por agremiaes municipais, onde os corretores se renem para fortalecer sua profisso e ganhar representatividade junto aos rgos municipais, cartrios, sindicato e conselhos regionais. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis Comerciais e Residenciais SECOVI Sindicato das Empresas Imobilirias e Condomnios Residenciais, sua funo organizar a classe para ter maior representatividade na sociedade, atuando de forma conjunta, prestando assistncia jurdica, representao poltica, promovendo estudos de mercado, ciclo de palestras e outroseventos. Sindicato da Construo Civil SINDUSCON o Sindicato patronal das empresas de Construo Civil, representa empresas do setor, voltadas construo de imveis residenciais, comerciais, industriais, de habitao popular e de obras pblicas. Realiza trabalho institucional junto ao governo, em busca de melhores condies para o desenvolvimento da atividade de suas empresas associadas e para o segmento. Cmara do Mercado Imobilirio CMI As cmaras do mercado imobilirio so associaes de empresrios do ramo imobilirio, englobando os segmentos de administrao de imveis, corretagem, construo, incorporao e loteamento.As cmaras promovem as mais diversas atividades de apoio e pesquisa do mercado imobilirio, propiciando aos seus associados uma serie de informaes e estudos, auxiliando-os na tomada de decises. 15 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias SEO 3 O Trabalho do Corretor de Imveis O Compete ao Corretor de Imveis exerce a intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis e opina quanto comercializao imobiliria.No Cdigo Civil Brasileiro o trabalho, assim descrito: Art. 723: O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia e prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas asinformaessobreoandamentodosnegcios;deve,ainda,sobpenade responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiveremaoseualcance,acercadaseguranaouriscodonegcio,das alteraesdevaloresedomaisquepossainfluirnosresultadosda incumbncia. As atribuies de um Corretor de Imveis podero tambm ser exercidas por pessoas jurdicas, devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imveis da jurisdio. - PO NTOC HA VE: O atendimento ao pblico interessado na compra, venda, permuta ou locao de imvel, cuja transao esteja sendo patrocinada por pessoa jurdica, somente poder ser feito por Corretor de Imveis inscrito no Conselho Regional da jurisdio. Quais as principais atribuies de um Corretor de Imveis? 1) AGENCI AMENTO DE I MVEI S O agenciamento de imveis caracteriza-se por captao de imveis de terceiros ou clientes potenciais.Tal captao pode dar-se por pesquisa de campo, onde o Corretor de Imveis, busca possveis clientes, contatando, diretamente nos prdios, junto aos porteiros, sndicos e tambm por anncios de jornais, indicao de clientes antigos, e contato com os clientes antigos da carteira de clientes da imobiliria, entre outras. 2) AVALI AO DE I MVEI S A avaliao de imveis consiste na determinao tcnica do valor de mercado dos bens ou direitos sobre eles.Existem procedimentos adequados para a realizao das anlises de valor e as atividades de avaliaes de imveis urbanos formam um extenso campo profissional, legalmente reservado aos engenheiros civis e arquitetos.Os objetos de uma avaliao podem ser terrenos para habitao ou comrcio, glebas urbanizveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prdios industriais. 16Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Para que seja feita uma boa avaliao, o profissional deve conhecer no s as ferramentas matemticas envolvidas no clculo, mas tambm o funcionamento do mercado onde se situa o imvel. 3) ADMI NI STRAO DE I MVEI S A administrao de imveis consiste na execuo de atividades de interesse do cliente como pagamento de taxas, impostos, obrigaes legais, etc. Compete administrao do imvel o correto recolhimento e depsito do valor do aluguel, se houver. Cuida da seleo de possveis pretendentes a se tornarem locatrios e dos fiadores.Cabe ainda a administrao a manuteno do imvel, procurando oferecer produtos e servios de qualidade sem que o proprietrio tenha que se envolver com os prestadores de servio. 4) ADMI NI STRAO DE CONDOM NI OS Poder ser o sndico do condomnio. Consiste na Gesto das rotinas do condomnio, administrao de materiais, pessoas, conservao e prestao de contas. O Corretor poder tambm ser o administrador, reunindo em um escritrio especializado profissionais da rea contbil.Dentre as principais atividades do administrador do condomnio, destacam-se: a)Convocar a assemblia dos condminos. b)Representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns. c)Dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio. d)Cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assemblia. 5) MEDI AO DE COMPRA E VENDA O encontro entre as partes que buscam realizar um negcio nem sempre fcil, chegando muitas vezes a ser impossvel de sua realizao sem um agente que faa a mediao.O Corretor de Imveis o profissional que pode avaliarqual a dimenso real de cada interesse e encontrar o resultado que mais se aproxime do consenso. Na mediao de compra e venda o Corretor deve avaliar todos os aspectos que esto envolvidos na negociao, e conduzi-la com tica, buscando a melhor soluo para o cliente. 6 ) GESTO DE LOJ A I MOBI LI RI A A gesto de loja imobiliria requer um perfil de profissional com conhecimento do mercado imobilirio, administrao de negcios e gerenciamento de pessoas. Por esta razo o Corretor de Imveis pode atuar como Gerente de Imobiliria, atuando na gesto dos negcios a serem efetuados, na organizao dos documentos necessrios, no atendimento a clientes e na gesto dos profissionais envolvidos. 17 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias 7) I NCORPORAO DE EMPREENDI MENTOS I MOBI LI RI OS A incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao parcial ou total, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.O corretor, em face de seu conhecimento e a legislao, pode ser o incorporador do negcio imobilirio. SEO 4 O Cdigo de tica O Cdigo de tica Profissional determina a forma pela qual o Corretor de Imveis deve se conduzir, durante o exerccio profissional. Os deveres do Corretor de Imveis compreendem, alm da defesa do interesse que lhe confiado, o zelo do prestgio de sua classe e o aperfeioamento da tcnica das transaes imobilirias. O Cor r et ord eI m veise aPr ofis s o 3Considerar a profisso como alto ttulo de honra e no praticar nem permitir a prtica de atos que comprometam a sua dignidade. 3Prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profisso, dos profissionais e da coletividade. 3Manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse rgo. 3Zelar pela existncia, fins e prestgio dos Conselhos Federal e Regional. 3Aceitar mandatos e encargos que lhes forem confiados, cooperando com os que forem escolhidos em tais mandatos e encargos. 3Exercer a profisso com zelo, discrio, lealdade e probidade, observando as prescries legais e regulamentares. 3Defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputao da classe. 3Zelar pela prpria reputao mesmo fora do exerccio profissional. 3Auxiliar a fiscalizao do exerccio profissional, cuidando do cumprimento deste Cdigo, comunicando, com discrio e fundamentalmente, aos rgos competentes, as infraes de que tiver cincia. 3Relacionar-se com os colegas, dentro dos princpios de considerao, respeito e solidariedade, em consonncia com os preceitos de harmonia da classe. 3Colocar-se a par da legislao vigente e procurar difundi-la, a fim de que seja prestigiado e definido o legtimo exerccio da profisso. 18Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica O Cor r et ord e I m veise o Clien t e 3Inteirar-se de todas as circunstncias do negcio, antes de oferec-lo, 3Apresentar, ao oferecer um negcio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstncias que possam comprometer o negcio. 3Recusar a transao que saiba ilegal, injusta ou imoral. 3Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados. 3Prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concludo o negcio, contas pormenorizadas. 3Zelar pela sua competncia exclusiva na orientao tcnica do negcio, reservando ao cliente a deciso do que lhe interessar pessoalmente. 3Restituir ao cliente os papis de que no mais necessite. 3Dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer ttulo. 3Contratar, por escrito e previamente, a prestao dos servios profissionais. 3Receber, somente de uma nica parte, comisses ou compensaes pelo mesmo servio prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdio. - PO NTOC HA VE: Conforme o Novo Cdigo Civil, o Corretor de Imveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por impercia, imprudncia, negligncia ou infraes ticas. @ Ao Cor r et ord e I m veis p r oibid o:3Aceitar tarefas para as quais no esteja preparado ou que no se ajustem s disposies vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude. 3Manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resolues. 3Promover a intermediao com cobrana de over-price. 3Locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente. 3Receber comisses em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que no correspondam a servios efetiva e licitamente prestados. 3Angariar, direta ou indiretamente, servios de qualquer natureza, com prejuzo moral ou material, ou desprestgio para outro profissional ou para a classe. 3Desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imveis. 3Deixar de atender s notificaes para esclarecimento fiscalizao ou intimaes para instruo de processos. 3Acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transaes imobilirias. 3Praticar quaisquer atos de concorrncia desleal aos colegas; 19 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias 3Promover transaes imobilirias contra disposio literal da lei. 3Abandonar os negcios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prvia cincia do cliente. 3Solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concesses ilcitas; 3Deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinao emanada do rgo ou autoridade dos Conselhos, em matria de competncia destes. 3Aceitar incumbncia de transao que esteja entregue a outro Corretor de Imveis, sem dar-lhe prvio conhecimento, por escrito. 3Aceitar incumbncia de transao sem contratar com o Corretor de Imveis, com que tenha de colaborar ou substituir. 3Anunciar capciosamente. 3Reter em suas mos negcio, quando no tiver probabilidade de realiz-lo. 3Utilizar sua posio para obteno de vantagens pessoais, quando no exerccio de cargo ou funo em rgo ou entidades de classe. 3Receber sinal nos negcios que lhe forem confiados caso no esteja expressamente autorizado para tanto. VOC SABIA? Conforme a Lei das Contravenes Penais (Decreto-Lei 3.688),: Art. 47: Exercer profisso ou atividade econmica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condies a que por lei est subordinado o seu exerccio, est sujeito a uma pena de priso simples, de quinze dias a trs meses, ou multa pecuniria. >ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAO Leia com ateno os enunciados e responda: 1)Escreva, nos parnteses, V para as afirmativas verdadeiras ou F para as afirmativas falsas. Explique por que so falsas. a ( )O corretor o agente comercial que atua especificamente nos processos de compra e venda em nome de quem quer vender. b ( )O corretor de imveis atua em processos de compra e venda, locao ou permuta de imveis, em nome de uma das partes. c ( )Segundo o cdigo comercial, o corretor de imveis est classificado como corretor oficial desde a regulamentao da profisso em 1962. 2)Complete as lacunas, escolhendo a resposta correta entre os parnteses. a)Ao regulamentar a profisso do corretor de imveis, o/ a ____________ ressalvou os direitos dos profissionais que j atuavam na rea, estabelecendo critrios para que eles se inscrevessem no Conselho Regional de sua rea de 20Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica atuao mesmo sem terem o curso de Tcnico em Transaes Imobilirias. (Decreto n 81.871/ 78 Lei n 4.116/ 62 Lei n 6.530/ 78) b)De acordo com os instrumentos legais que regulamentam a profisso, o corretor de imveis s poder atuar, aps fazer a sua inscrio no _____________ (Sindicato local Conselho Federal Conselho Regional). c)O ____________ tem entre suas competncias, elaborar o Regimento padro dos Conselhos Regionais, criar e extinguir Conselhos Sub-regionais, instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos Certificados de Inscrio, etc. (Sindicato local Conselho Federal Ministrio do Trabalho). d)Escreva, nos parnteses, V para as afirmativas verdadeiras ou F para as afirmativas falsas. J ustifique sua resposta. a ( )As atividades de corretagem de imveis podem ser exercidas por pessoas fsicas ou jurdicas. b ( )as operaes imobilirias entregues a pessoas jurdicas s podem ser executadas por corretor inscrito no Conselho Regional. c ( )a nica exigncia legal para que as pessoas fsicas ou jurdicas anunciem publicamente um imvel constar o nmero de inscrio do corretor responsvel pela transao. d ( )os Conselhos Regionais e o Conselho Federal so rgos de disciplina e fiscalizao do exerccio da profisso de corretor de imveis. e ( )Analise as situaes e responda ao que se pede. 3)O Diretor de um Conselho Regional, ocupado com os lanamentos de sua incorporao, no tem tido tempo para acompanhar as atividades do Conselho, limitando-se a assinar os documentos que lhe so apresentados pelos funcionrios daquele rgo, sem sequer ter tempo para l-los. Com isto, comearam a acontecer diversas irregularidades: so expedidos certificados de inscrio para pessoas no habilitadas, as arrecadaes esto atrasadas, etc. Responda: Que rgo deve imediatamente tomar as medidas cabveis situao? ________________________________________________________________________________________________________________________ 4)Escreva nos parnteses, C (certo) ou E (errado). Compete aos Conselhos Regionais dos Corretores de Imveis: a ( )Fiscalizar o exerccio da profisso na sua jurisdio e na de outros CRECI, sempre que forem detectadas irregularidades nestes rgos. b ( )Entregar aos corretores, que solicitam inscrio, as Carteiras de Identidade Profissional e os Certificados de Inscrio expedidos pelo COFECI. c ( )Organizar e manter o registro profissional das pessoas fsicas e jurdicas inscritas. 21 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias RESUMO Nesta unidade voc estudou que a profisso do corretor de imveis foi regulamentada pela Lei n 4.116, de 27 de agosto de 1962, recebendo nova regulamentao por meio da Lei n 6.530, de 12 de maio de 1878 e do Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978. Voc ficou sabendo que o nmero da inscrio no CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imveis) deve constar em documentos, mdias e impressos pertinentes. Estudou sobre as competncias do corretor de imveis, na intermediao da compra, venda, permuta e locao de imveis e no aconselhamento quanto comercializao imobiliria. O Conselho Federal dos Corretores de Imveis COFECI o rgo responsvel pela orientao, superviso e disciplinamento do exerccio da profisso do corretor. O COFECI deve ter sede e foro na Capital da Repblica e sua jurisdio estende-se a todo o territrio nacional. Os Conselhos Regionais de Corretores de Imveis visam fiscalizao do exerccio profissional na rea de sua jurisdio, sob superviso do COFECI. Eles devem ter sede e foro na capital do Estado ou de um dos Estados. As inscries dos corretores de imveis e das pessoas jurdicas devem ser feitas no Conselho Regional CRECI. Aps voc aprender sobre a legislao e os rgos competentes nesta unidade, vamos passar prxima e saber quais os instrumentos que o Corretor de Imveis deve possuir para a sua perfeita atuao. REFERNCIAS RAPOSO, Alexandre. Sit u a esJ u r d ica sd aPr ofis s o d e Cor r et ord e I m veis . 2ed. So Paulo:Imobiliria Ltda, 1995. _____ . Ma n u a l J u r d ico d o Cor r et ord eI m veis . 5ed. So Paulo: Colibrie, 1995. TRAVASSO, Ari.Com p r ae Ven d ad e I m veis . Rio de J aneiro: Iel Nrdica, 1991. _____ . As s imQu eSe Fa z. . .Com p r aeVen d ad eI m veis . Rio de J aneiro: Iel Nrdica, 1994. REZENDE, J os Machado. Op er a esI m obili r ia s . Goinia: Ed. AB, 2001. ZADIR, ngelo e outros, Ma n u a l d o Tcn ico emTr a n s a esI m obili r ia s , v. 1. 11ed. Goinia: Ed. AB, 1989. Lei 6530 de 12/ 05/ 78 Lei d aCr ia o d aPr ofis s o d e Cor r et ord e I m veis . Decreto 81.871 de 29/ 06/ 78 decreto que regulamentou a Lei 6530 e a profisso de Corretor de Imveis. Lei 10.406/ 2004 Lei d o Novo cd igo Civil Br a s ileir o.Resoluo COFECI n.o 326/ 92 Cd igo d e t icaPr ofis s ion a l . Legis la o d o Cor r et ord e I m veis , Editado pelo COFECI. Maia Neto, Francisco. NegciosI m obili r ios . Belo Horizonte: Del Rey Editora, 1987. 22Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Unidade 2 O Imvel e o Direito das Coisas Objetivos de aprendizagem Aps o estudo desta unidade voc ter condies de: -Reconhecer as principais caractersticas de um imvel; -Identificar os princpios do Direito aplicado atividade do Corretor de Imveis; -Identificar as diferentes caractersticas de venda, aquisio e perda de imveis. _ Sees de estudoNesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos: SEO 1: O Imvel e o Direito das Coisas SEO 2: Quais so os direitos reais de gozo ou fruio? SEO 3: Quais so os direitos reais de garantia da propriedade? SEO 4: Quais so os direitos reais de dispor em venda ou aquisio? SEO 5: Quais as formas de perda de um imvel? 23 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias @ Para incio de conversa Voc estudou na unidade anterior o conceito de Corretor de Imveis e os rgos de classe que representam este profissional. Aprendeu quais so as suas principais funes na atividade profissional, suas atribuies, direitos e deveres. Ficou sabendo das penalidades a que est sujeito e o seu Cdigo de tica Profissional. Nesta segunda unidade voc aprender o que um Imvel, as diversas formas em que ele se apresenta e a legislao vigente que trata da moradia como propriedade. Para ilustrarmos nosso estudo sobre o Imvel, citaremos alguns trechos do artigo do professor Marcos Ferreira Guedes da Costa, apresentado Faculdade de Direito (FD) da USP como defesa de sua dissertao de Mestrado, sobre a necessidade da moradia para uma vida com dignidade.Para o professor, a prpria natureza explica a essencialidade de um lar para o ser humano: "Nenhum ser vive sem um lugar. Temos os exemplos clssicos do joo-de-barro e do castor, excelentes construtores dos lugares onde vivem"... "Estabelecido em um lugar, o homem pde se preocupar menos com a natureza e dedicar-se a outras atividades, como a escrita"... "No se pode negar que o Brasil passou por uma estrutura de feudos em um perodo de sua histria, quando o 'capito' exercia o papel do senhor feudal. Este sistema fez com que toda propriedade, e as moradias por conseqncia, ficassem vinculadas estrutura do 'feudo', o que acarretou no crescimento desordenado das cidades brasileiras"... "Na poca do Imprio, os sobrados do Rio de Janeiro estavam disponveis apenas para as pessoas da nobreza e s que possuam melhores condies financeiras"... " com um lar que a pessoa tem acesso a saneamento, higiene pessoal, endereo.... Em seu trabalho, o professor sugere que a criao de moradias uma funo social do Estado, devendo aparecer em diversas frentes, como a construo de casas populares e a realizao da reforma agrria: "Alm disso, o Estado pode apoiar a realizao de mutires, e com isso teremos o cumprimento de dois direitos humanos: da moradia e da solidariedade". Para Guedes, a construo de moradias pode representar "a concretizao da funo social da propriedade". Alm da realizao destes direitos, o professor enfatiza a habitao como um elemento chave para a realizao da cidadania: "A pessoa que tem sua casa tem sua individualidade preservada, tem mais condies de exercer um papel digno na sociedade". 24Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica SEO 1 O Imvel e o Direito das Coisas Voc saberia conceituar o que um Imvel?Conforme o Dicionrio Imobilirio de Raimundo e Almeida (2002, p.178): Imvel toda coisa que se acha fixada num lugar, donde no pode ser removida sem fragmentar-se ou perder a sua forma ou substncia. O mesmo que bens de raiz. De acordo com sua destinao, os imveis classificam-se em comerciais e residenciais e, conforme a sua localizao, podem ser urbanos ou rurais.O Cdigo Civil (Art. 43) estabelece a seguinte classificao para os imveis: 1)I m v ei sp orn a t u r ez a : bens fsicos que no podem ser removidos em funo de sua natureza:+ EXEMPLO: Solo, subsolo, guas em superfcie, rvores em p. 2)I m v ei sp ora ces s o f s i caa r t i f i ci a l: bens que no podem ser removidos e que foram colocados em determinado local, artificialmente, pelo homem.+ EXEMPLO: Construes diversas, sementes lanadas ao solo. 3)I m v ei sp ora ces s o i n t elect u a l: bens permanentes, que visam facilitar ou melhorar o desenvolvimento das atividades. Estes bens so resultado de atividades intelectuais.+ EXEMPLO: Manual ou mquina empregada em propriedade agrcola. 4)I m v ei sp ord i s p os i o d alei : direitos tais como hipoteca, penhor e usufruto. Na sua atividade como Corretor de Imveis, voc conviver com quase todas estas categorias. Dependendo da regio em que voc trabalhar, ir tratar com imveis rurais ou urbanos, prdios, terrenos etc. Portanto vamos estudar mais detalhadamente cada uma delas. A primeira idia que se tem quando falamos sobre imveis no conceito de propriedade. a partir dela que tudo acontece: a compra, a venda, a locao, etc. 25 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias Como voc definiria o conceito de propriedade? A p r op r ied a d e do solo abrange o espao areo e o subsolo, correspondentes em altura e profundidade sua utilizao. O proprietrio no poder opor-se s atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que ele no tenha motivo legtimo em impedi-las.Propriedade (ou domnio) plena quando todos os seus direitos elementares e os direitos de usar, gozar e dispor esto reunidos em mos de um s titular. Sendo tais elementos autnomos, nem sempre so detidos por um s indivduo. A propriedade do solo no abrange as jazidas, as minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidrulica e os monumentos arqueolgicos.O proprietrio do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construo civil, desde que no submetidos transformao industrial. Qual a diferena entre propriedade e posse? comum confundirmos propriedade com posse. A propriedade distingue-se da posse, porque: 3A p r op r ied a d e a relao entre uma determinada pessoa e uma coisa especfica. Ela est alicerada na vontade objetiva da lei, implicando um poder jurdico, e criando uma relao de direito. O proprietrio pode usar, gozar e dispor da coisa e usar meios jurdicos para retom-la de quem injustamente a possua ou detenha.3A p os s e consiste numa relao de pessoas e coisa, fundada na vontade do possuidor, criando mera relao de fato. Quais as caractersticas da posse de um imvel? A p os s e uma situao de fato, em que uma pessoa, independente ou no de ser proprietria, exerce sobre esta coisa poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a. Posse o exerccio de um dos direitos inerentes propriedade, o modo pelo qual esta se manifesta. A posse distinta do domnio e tem vida autnoma, independente. Pode existir isoladamente ou coexistir com ele. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade. A posse pode ser adquirida pela prpria pessoa que a pretende ou por seu representante; e por terceiro sem mandato, dependendo de ratificao. Quais so os efeitos da posse? 5O direito ao uso dos interditos. 5A percepo dos frutos. 5O direito da reteno por benfeitorias. 5A responsabilidade pelas deterioraes. 5A posse conduz ao usucapio. 26Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Se o direito do possuidor contestado, o nus da prova compete ao adversrio, pois a posse estabelece-se pelo fato. O possuidor goza da posio mais favorvel em ateno propriedade. Quais os tipos de aes para defesa da posse? O Direito Brasileiro estabelece seis modalidades de aes para defesa da posse: 1)Ao de manuteno da posse. 2)Ao de integrao de posse. 3)Interdito proibitrio. 4)Ao de imisso de posse. 5)Embargos de terceiros senhor e possuidor. 6)Ao de nunciao de obra nova. Como se perde a posse? Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o Cdigo Civil: Art. 1.196:Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade. A posse tambm perde-se por: -Alienao; -Renncia; -Abandono; -Perecimento da coisa; -Desapropriao. SAIBA MAIS Para agregar mais informaes, sugiro a leitura do texto: A Legitimao de Posse de Patrcia Fortes Lopes Donzele (Advogada, Mestre em Direito pela UFG e Professora universitria em Catalo-GO), disponvel no seguinte endereo da Internet: http://www1.jus.com.br/doutrina/texto.asp?id=5101 . 27 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias Qual o conceito do Direito? Seja o imvel de propriedade ou de posse, ele estudado pela cincia do Direito. A cincia do Direito determina, aplicando as leis, como devem ser efetuadas as transaes, quais os direitos e quais os deveres dos integrantes do processo. O direito a realizao da lei. Subjetivamente considerado, o interesse protegido pela ordem jurdica que cada um tem de agir, praticar, ou no, livremente um ato lcito, ou exigir que outrem o pratique ou se abstenha de o praticar. (RAIMUNDO e ALMEIDA, 2002, p.130).Como se classificam os tipos de direitos reais? Os direitos reais classificam-se, genericamente, em duas categorias: 1) Di r ei t oss ob r e acoi s ap r p r i a : a propriedade. Direitos de uso, gozo fruio e disposio da mesma. O direito real pleno, ou seja, a propriedade, tem por objeto a coisa mvel ou imvel, corprea ou incorprea, do prprio titular.2) Di r ei t oss obr e acoi s aa lh ei a : os direitos esto garantidos em contratos, normalmente onerosos prevendo uma contrapartida. Os direitos reais limitados, incidentes sobre coisa alheia, tm por objeto a propriedade limitada. So direitos que implicam em restries propriedade alheia, em benefcio do titular: Di r ei t osr ea i sd e goz o ouf r u i o: superfcie, servides, usufruto, uso, habitao, renda, constitudos sobre imveis. Di r ei t osr ea i sd e ga r a n t i a : penhor, anticrese, hipoteca e alienao fiduciria em garantia. Di r ei t osr ea i sd e a q u i s i o: o direito do promitente comprador do imvel. SEO 2 Os Direitos Reais de Gozo ou Fruio Conforme citados anteriormente, os direitos reais de gozo ou fruio, podem ser o usufruto, a servido, o uso, a habitao, a superfcie e a renda. Veremos os principais: 1) USUFRUTO O usufruto constitui o direito real de fruir (gozo, posse, usufruto) a utilidade e frutos de uma coisa, enquanto temporariamente destacada da propriedade. A funo econmica do usufruto assegurar meios para a subsistncia de certos proprietrios quando se institui a algum determinado imvel. O Novo Cdigo Civil estabelece que: 28Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Art. 1.390: O usufruto pode recair em um ou mais bens, mveis ou imveis, em um patrimnio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe o todo ou em parte, os frutos e utilidades. O usufruturio, ou usufruidor aquele a quem foi concedido os direitos, posse, uso e gozo da coisa. Como ocorre a extino do usufruto? O usufruto se extingue quando cancelado o registro no Cartrio de Registro de Imveis, atravs de: 5Renncia ou morte do usufruturio. 5Termo de sua durao. 5Extino da pessoa jurdica em favor de quem, o usufruto, foi constitudo, ou se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se comeou a exercer. 5Cessao do motivo de que se origina. 5Destruio da coisa. 5Consolidao. 5Culpa do usufruturio, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, no lhes acudindo os reparos de conservao. 5No uso, ou no fruio, da coisa em que o usufruto recai. 2) USO O Novo Cdigo Civil assim nos d o conceito de Uso: O usurio usar da coisa e perceber os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua famlia. Avaliar-se-o as necessidades pessoais do usurio conforme a sua condio social e o lugar onde viver. Ou seja, como uma restrio ao usufruto, pois se d em relao deteno temporria da coisa alheia para dela tirar as utilidades, para si ou sua famlia em coisas mveis e imveis. O uso difere na sua extenso e durao. O uso personalssimo e no pode ser cedido a outro. Conforme o Novo Cdigo Civil: As necessidades da famlia do usurio compreendem as de seu cnjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu servio domstico. So aplicveis ao uso, no que no for contrria sua natureza, a disposio relativa ao usufruto. 29 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias 3) HABI TAO Assim dispe o Cdigo Civil: Art 1.414: Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito no a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocup-la com sua famlia. Por sua vez, uma forma de uso regida pelas disposies do usufruto. No pode ser dividida nem cedida, s pode ser exercida pessoalmente e confere ao usurio direitos e deveres. Quais os direitos do usurio? Fruir a utilidade da coisa. Perceber frutos que bastem s suas necessidades e de sua famlia. Administrar a coisa. Quais os deveres do usurio? Conservar a coisa. No dificultar o exerccio dos direitos do proprietrio. Restituir a coisa. Assim como o uso, a habitao extingue-se pelos mesmos modos como se acaba o usufruto. 4) USUCAPI O Usucapio aquisio de propriedade mvel ou imvel pela posse prolongada e sem interrupo, durante o prazo legal estabelecido para a prescrio aquisitiva. Quais as exigncias que precisam ser atendidas para a legalizao do usucapio? Para obter legalmente o domnio, a situao da posse necessita atender algumas caractersticas: 5Possuir rea, urbana ou rural, de at 250 metros quadrados por 05 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando para sua moradia ou de sua famlia. 5No ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural. 5Em reas maiores de 250 metros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por mais de cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, existe a possibilidade de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro imvel urbano e rural. 5O condomnio especial constitudo indivisvel, no sendo passvel de extino, salvo deliberao favorvel tomada por, no mnimo, dois teros dos condminos, no caso de execuo de urbanizao posterior constituio do condomnio. 30Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica 5) SERVI DO A servido um direito real sobre coisa alheia de carter acessrio, perptuo e indivisvel. Uma vez criada a servido e inscrito o ato que a institui, a servido se incorpora ao prdio dominante. Este direito real se transmite a quem quer que seja o proprietrio do prdio dominante, e onera o prdio serviente, seja quem for seu dono. A servido perptua, no sentido de que irresgatvel sem anuncia do proprietrio do prdio dominante. o direito real constitudo em favor de um prdio (o dominante), sobre outro prdio (o serviente), pertencente a dono diverso. A servido tem por fim aumentar a utilidade do prdio dominante e implica restries trazidas ao prdio serviente. Quais os tipos de Servido? -S er v i d o d e Pa s s a gem : o proprietrio de um imvel assegura a prerrogativa de transitar pelo imvel de outrem. -S er v i d o d e I lu m i n a o ouVen t i la o: fica o dono do prdio serviente impedido d construir em determinada rea de seu terreno, para no prejudicar acesso de luz ou de ar ao prdio dominante. -S er v i d o d e Aq u ed u t o oud e Ga s od u t o: o proprietrio de um prdio (ou terreno) tem a prerrogativa de fazer com que a gua (ou o gs) a este necessria atravesse pelo prdio (ou terreno) serviente. -S er v i d o d e Pa s t a g en s : adquire um criador o direito de fazer com que o seu gado se alimente nos pastos do imvel serviente. SAIBA MAIS Como exemplo de servido de gasoduto, sugerimos a leitura de um texto disponvel na Internet, que mostra os cuidados que se deve ter em relao a tubulao aparente de Gs Natural de Petrleo (GNP) pela Transportadora Brasileira do Gasoduto Brasil-Bolvia (TBG). Esta cartilha est disponvel no site: http://www.tbg.com.br/site/cgi/cgilua.exe/sys/start.htm?sid=23O que caracteriza a indivisibilidade das servides? A servido no pode ser instituda em favor de parte ideal do prdio dominante, nem pode incidir sobre parte ideal do prdio serviente. Se o proprietrio do imvel dominante se torna condmino do serviente, ou vice-versa, mantm-se a servido.Defendida a servido por um dos condminos do prdio dominante, a todos aproveita a ao.Ela subsiste, no caso de partilha, em benefcio de cada um dos quinhes do prdio dominante, e continua a gravar cada um dos quinhes do prdio serviente. 31 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias Como se d a extino das servides? Pelo cancelamento de sua transcrio no Registro de Imveis. O cancelamento da servido deve ser deferido por ato judicial e a pedido do dono do prdio serviente, mesmo com impugnao do dono do prdio dominante: 5Quando o titular houver renunciado a sua servido. 5Quando a servido for de passagem, que tenha cessado pela abertura de estrada pblica acessvel ao prdio dominante. 5Quando o dono do prdio serviente resgatar a servido. 5Pela reunio de dois prdios no domnio da mesma pessoa. 5Pela sucesso das respectivas obras por efeito do contrato, ou de outro ttulo expresso. 5Pelo no-uso, durante dez anos contnuos. SEO 3 Os Direitos Reais de Garantia da Propriedade So exemplos de direitos reais de garantia da propriedade o penhor, a hipoteca e a anticrese. Sendo que estes diferem dos direitos reais de gozo como a Enfiteuse: direito real em contrato perptuo, alienvel e transmissvel para os herdeiros, pelo qual o proprietrio atribui a outrem o domnio til de imvel, contra o pagamento de uma penso anual certa e invarivel; aforamento en fit eu s e, o usufruto, o uso, a habitao e as servides.Enquanto o titular de direitos reais de gozo pode usar e fruir o objeto de posse, o titular de direitos reais de garantia pode, por sua iniciativa, obter a satisfao da dvida garantida pela coisa. Dispe o Novo Cdigo Civil que: S aquele que pode alienar poder empenhar, hipotecar ou dar em anticrese. S os bens que se podem alienar podero ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem no era dono.A coisa comum a dois ou mais proprietrios no pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver. 1) PENHOR Direito real que submete coisa mvel ou mobilizvel ao pagamento de uma dvida, assim, este ficar como garantia ao pagamento de uma obrigao assumida ou determinada legalmente. Geralmente objeto de coisas mveis, mas tambm pode recair sobre as imveis, como no caso do penhor agrcola e pecurio. 32Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica O que pode ser objeto de penhor? As coisas mveis. Os imveis por acesso. Os direitos. Os ttulos de crdito. Quais as principais caractersticas do penhor? de natureza indivisvel. Pressupe a existncia da dvida, como garantia de pagamento de uma dvida. Deve pertencer ao prprio devedor, a coisa oferecida em garantia. O credor no pode, sem mais formalidades, ficar com o objeto da garantia. um direito de certa durao e no pode exceder a um certo prazo. A tradio efetiva a entrega da coisa ao credor, que tambm inerente ao penhor. Como acontece a extino do penhor? Extinguindo-se a obrigao. Perecendo a coisa. Renunciando o credor. Presume-se a renncia do credor quando consentir na venda particular do penhor sem reserva de preo, quando restituir a sua posse ao devedor, ou quando anuir sua substituio por outra garantia. Confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa. Dando-se a concesso judicial, a remisso ou a venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada. 2) ANTI CRESE Diferentemente do penhor comum, a anticrese recai em bem imvel e constitui-se do direito real de perceber os frutos sobre um imvel alheio. Estabelece o novo Cdigo Civil: Art. 1.506: Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensao da dvida, os frutos e rendimentos. permitido estipular que os frutos e rendimentos do imvel sejam percebidos pelo credor conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa mxima permitida em lei para as operaes financeiras, o remanescente ser imputado ao capital. Quando a anticrese recair sobre bem imvel, este poder ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrtico, ou a terceiros, assim como o imvel hipotecado poder ser dado em anticrese. 33 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias Como se d a extino da anticrese? A extino se d com o real pagamento da dvida, ou com o perecimento da coisa dada em garantia, ou ainda pela desapropriao. 3) HI POTECA um direito real de garantia onde o devedor confere ao credor um imvel de sua propriedade para possvel resgate de dvida, estabelecida para assegurar o pagamento e fortalecer o crdito. A hipoteca surge com a sua inscrio e se extingue com a averbao de sua causa extinta no Registro Imobilirio. Quais os princpios que regem a hipoteca? -O p r i n c p i o d aes p eci a li z a o: que consiste na determinao precisa e pormenorizada dos bens dados em garantia, com suas caractersticas e caracterizaes, bem como o montante da dvida, prazo, taxas de juros, etc. -O p r i n c p i o d ap u bli ci d a d e: que se faz por meio de registro no Cartrio de Imveis para dar cincia a todos os interessados que o imvel est sujeito ao nus hipotecrio. A validade da hipoteca depende que o devedorseja o proprietrio do imvel dado em garantia.Quais os Bens que podem ser objeto de hipoteca? Os imveis e os acessrios dos imveis conjuntamente com eles. As estradas de ferro. Os recursos naturais, independentemente do solo onde se acham. Os navios e as aeronaves. Qual a classificao das hipotecas quanto sua origem? -Con ven cion a l:quando se origina de um contrato. Aquela que deriva do livre consentimento das partes em que o devedor oferece em garantia, assegurando desta forma, a execuo de uma obrigao. Na escritura devem constar: os totais da dvida; o prazo fixado para pagamento; a taxa de juros, se houver; a descrio pormenorizada da coisa dada em garantia. -Lega l:quando emana da lei. a que no se origina de um contrato, mas a que imposta pela lei. -J u d icia l:quando decorre da sentena. 34Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Quais os casos aplicados Hipoteca Legal? 5s pessoas de direito pblico interno, sobre os imveis pertencentes aos encarregados da cobrana, guarda ou administrao dos respectivos fundos e rendas. 5Aos filhos, sobre os imveis do pai ou da me que passar a outras npcias, antes de fazer o inventrio do casal anterior. 5Ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imveis do delinqente, para satisfao do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais. 5Ao co-herdeiro, para garantia do seu quinho ou torna da partilha, sobre o imvel adjudicado ao herdeiro que fez a reposio. 5Ao credor sobre o imvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preo da arrematao. Em que consiste a remisso de hipoteca? A remisso de hipoteca a liberao do imvel hipotecado mediante o pagamento feito ao credor, ou da totalidade da dvida ou do valor do imvel. Em outras palavras o perdo da dvida que pode ser expressa e tcita. Quem tem o direito de resgatar o imvel hipotecado? -O p r p r i o d eved or :a este se concede a prerrogativa de resgat-la dentro do processo de execuo, depois da primeira praa e antes da assinatura do auto de arrematao, depositando o montante da dvida ou o valor oferecido naquela praa. -O cr ed ord as egu n d ah ip ot eca :se houver mais de uma hipoteca onerando o imvel, o credor da segunda hipoteca s ter como garantia daquilo que sobrar, aps o pagamento do primeiro credor. -O a d q u ir en t e d o I m vel Hip ot eca d o: a lei confere ao adquirente do imvel hipotecado o direito de resgat-lo. Segundo o Cdigo Civil: Art. 1.481: ...dentro de 30 dias subseqentes transcrio do ttulo aquisitivo, ao adquirente pode citar os credores hipotecrios, propondo importncia no inferior ao preo por que o adquiriu.Como se d a extino da hipoteca? Arrematao: a compra de quaisquer bens, feita em leilo pblico. Pela extino da obrigao principal. Adjudicao: Ato pelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados leilo, so transmitidos ao credor, por preo igual ao da avaliao, ou pelo valor de maior lano, quando arrematados por terceiro. Pelo perecimento da coisa. Pela resoluo da propriedade. Pela renncia do credor. Pela remio. Pela a r r em a t a o ou a d ju d ica o. 35 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias SEO 4 Os Direitos Reais de Dispor em Venda ou Aquisio O proprietrio tem o direito de dispor o seu imvel para venda e poder faz-lo caso no haja nenhum impedimento, tais como: hipoteca, concordncia do cnjuge, alienao, desapropriao, etc. Quando o imvel no tem nenhum impedimento legal de venda e o proprietrio assina uma promessa de venda e todas as clusulas so cumpridas pela outra parte, esta promessa irrevogvel. Na promessa de compra e venda, o titular no tem os atributos do domnio sobre a coisa. Tanto por suas caractersticas como por suas finalidades, consideramos como um direito real novo. Distingue-se dos direitos reais de gozo e diferencia-se dos direitos reais de garantia. - PO NTOC HA VE: No devemos confundir o Contrato Preliminar de Compra e Venda com o direito real respec tivo: o primeiro o ato causal do segundo. O Contrato Preliminar de Compra e Venda pode tornar-se a causa geradora do direito real. A Promessa de Compra e Venda um pr-contrato que tem por objetivo a celebrao de outro, que ser o contrato definitivo. Vejamos alguns requisitos da Lei no Cdigo Civil: Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel. Quais os principais requisitos de um Contrato Preliminar de Compra e Venda? 5Irretratabilidade: para que a promessa de venda inicie um direito real, necessrio que no exista clusula de arrependimento. A irretratabilidade significa que este contrato no pode ser desfeito ou revogado pela vontade de uma das partes. Ele a garantia real que o negcio ser efetuado. +No caso de um Contrato Preliminar de Compra e Venda de um apartamento.5Imvel: no existe o direito real na promessa de venda de coisa mvel. Somente imvel e qualquer imvel (loteado ou no loteado).+Este tipo de Contrato Preliminar de Compra e Venda no passvel de utilizar-se no caso de um bem que no seja um imvel, como um automvel, um caminho, etc. 36Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica 5Preo: seja este pago vista ou dividido em prestaes, neste tipo de contrato, sempre deve ser descrito o valor do negcio acordado entre as partes. 5Inscrio: o ponto importante desse direito real a inscrio no registro imobilirio. Antes do registro existem apenas direitos meramente obrigacionais. obrigatria a inscrio no Cartrio de Registros de Imveis deste Contrato, para que tenha a devida validade. 5Outorga uxria: no pode ser dispensada; qualquer que seja o regime de comunho de bens, o marido no pode gravar nem alienar de nus reais as coisas imveis, sem o consentimento da mulher.+Nem a mulher nem o marido, podem vender o imvel, adquirido aps o casamento, sem o consentimento do outro. Quais as outras formas de aquisio de um imvel? 1.Alu vi o: Diz respeito a um terreno sedimentar que se acrescenta lentamente alm dos de marinha, que se forma margem de um rio navegvel, oriundo de depsitos ou aterros naturais ou de desvio do curso de suas guas. uma forma de acesso de propriedade imvel.Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depsitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenizao. 2.For m a o d e ilh a s : a formao de ilhas pelo desvio da corrente. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: -As que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo em duas partes iguais. -As que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado. -As que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais se constituram. 3.Avu ls o: o modo de aquisio da propriedade imvel pela superposio ou adjuno de uma poro de terra arrancada de seu lugar originrio por fora maior da natureza.Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a propriedade do acrscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenizao, se, em um ano, ningum houver reclamado. 4.Aba n d on o d e lveo: a mudana do curso do rio, quando este era o limtrofe da propriedade, ento h perda de propriedade para uma parte e ganho para a outra, sem necessidade de indenizao. O lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo-se que os prdios marginais se estendem at o meio do lveo. 37 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias SEO 5 As Formas de Perda de um Imvel A propriedade imvel se perde quando ocorrer: -Ali en a o: quando da venda do imvel. -R en n ci a : que o abandono manifestado expressamente pelo titular do domnio que assim se desfaz dos seus direitos sobre o imvel. -Ab a n d on o: quando o proprietrio deixa de usar o imvel de forma definitiva, porm, sem manifestao expressa. -Per eci m en t o: quando o imvel, por fenmeno natural ou provocado pelo homem, desaparece. -Des a p r op r i a o: que um ato de fora do Estado que, para atender ao interesse pblico da comunidade, tira, o domnio da propriedade atravs de uma indenizao. -Con f i s co: um imvel pode ser confiscado quando foi adquirido atravs de crimes contra a administrao publica, por danos ambientais, trafico de drogas, corrupo, crimes contra a Receita Federal, INSS, outros. - PO NTOC HA VE: Tanto a venda, quanto a renncia, por serem atos formais, somente produzem efeitos depois que os ttulos houverem sido registrados no Registro de Imveis. >ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAO Leia com ateno os enunciados e responda: 1)Relacione as colunas adequadamente. A Imveis por disposio da lei. B Imveis por acesso intelectual. C Imveis por acesso fsica artificial. D Imveis por natureza. () Bens fsicos que, por sua natureza, no podem ser removidos. () Direitos adquiridos tais como hipoteca, penhor e usufruto. () Bens permanentes que visam facilitar ou melhorar os desempenhos. () Bens irremovveis colocados em algum local pela ao humana. 2)Analise as situaes e escreva ao final de cada uma o direito a que se referem: Como J os Carlos deve a J ane uma certa quantia e deu a ela um televisor como garantia da dvida, J ane levou o televisor para casa e dever mant-lo at receber o pagamento. ____________________________________________________________ 38Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Sebastio comprou um apartamento para sua esposa sob a condio de que seus pais morem nele enquanto viverem. ____________________________________________________________ J oaquim levantou um alto emprstimo no banco para montar uma firma e deu como garantia uma fazenda e a casa em que mora. ____________________________________________________________ 3)Explique os direitos do proprietrio: Direito de usar: ________________________________________________________________________________________________________________________ Direito de gozar: ________________________________________________________________________________________________________________________ Direito de dispor: ________________________________________________________________________________________________________________________ 4)Escreva nos parnteses, C para as afirmativas certas ou E para as erradas: () Os direitos do proprietrio no podem sofrer restries. () O Estado pode desapropriar um imvel em funo de uma necessidade social, para ser usado a servio da coletividade, mediante indenizao ao proprietrio. () Os municpios estabelecem normas sobre uso de terrenos marinhos em sua jurisdio. () Os municpios fazem determinaes sobre gabaritos para construes e loteamentos. () O proprietrio de um terreno no tem a posse do subsolo. () A utilizao de terrenos de fronteira deve ser decidida pelos dois pases confrontantes. RESUMO Bem imvel todo aquele que, por sua natureza ou destino, no pode ser removido de um lugar para outro sem perda de sua forma e/ ou substncia. Os imveis podem ser classificados em comerciais e residenciais conforme a sua destinao; em urbanos e rurais conforme a sua localizao; ou, ainda, conforme o Cdigo Civil, em imveis por natureza, imveis por acesso fsica artificial, imveis por acesso intelectual e imveis por disposio da lei. Os proprietrios tem asseguradas por lei trs classes de direito: de usar, de gozar e de dispor. O direito de usar consiste na liberdade de decidir como utilizar o imvel, desde que respeitadas as eventuais restries locais. O direito de gozar consiste em usufruir do imvel. 39 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias O direito de dispor consiste na liberdade de decidir como e quando dispor do imvel. Os direitos do proprietrio tem limites em normas federais ou locais que estabelecem parmetros a serem observados quanto a loteamentos, gabaritos de construo, natureza do imvel por localizao, terrenos especiais (marinhos e de fronteira), explorao do subsolo, desapropriao, etc. O Cdigo Civil estabelece as formas de aquisio e perda do imvel.So formas de aquisio do imvel: registro do imvel, acesso, usucapio, direito hereditrio. Registro do imvel o ato oficial e solene de transferncia do imvel que se d pela transcrio do ttulo de transferncia da propriedade do Registro de Imveis. Acesso o aumento do Bem do proprietrio por processos narurais. Usucapio a aquisio do direito de propriedade pela sua posse prolongada sem o conhecimento e consentimento do proprietrio original. So formas de perda do imvel: renuncia, alienao, abandono, desapropriao e confisco. Renncia a desistncia expressa e definitiva da posse do imvel. Alienao a transferncia do imvel para outra pessoa voluntria ou involuntariamente. o caso mais comum da perda do direito de posse. Abandono ocorre quando o proprietrio no utiliza o imvel sem contudo manifestar expressamente a sua inteno de no mais us-lo. Desapropriao a transferncia da propriedade do imvel para o Estado, mediante indenizao e independente da vontade ou interesse do proprietrio. Confisco a tomada, pelo Estado, da propriedade como penalidade imposta ao proprietrio por transgresses legais graves, no cabendo qualquer tipo de indenizao. REFERNCIAS NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO. So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais. 2003. J UNQUEIRA, Gabriel J . Pereira. As p ect osJ u r d icosd osNegciosI m obili r ios . Rio de J aneiro: Ed. LED. 2003. _____ . Te or iaePr t icad o Dir eit o I m obili r io. Rio de J aneiro: Ed. LED. 2002. AGIARIAN, Hercules. Cu r s o d e Dir eit o I m ob ili r io.Rio de J aneiro: Lumen J ris. 2000. ALMEIDA, Maria C. Ladeira. Ret ifica o d e r ea sn o Regis t r o I m obili r io. So Paulo: J urcia Brasileira. 1999. BERSONI, Darcy. Dir e it osRea is . So Paulo: Saraiva. 1999. CARVALHO, Afrnio. Regis t r o d eI m veis . Rio de J aneiro: Forense. 1998. LIMA, Frederico H. Viegas. DaAlien a o Fid u ci r iaemGa r a n t iad aCois aI m vel. Paran: J uru. 1999. ORLANDI NETO, Narciso. Ra t ifica o d o Regis t r o d eI m veis . So Paulo: Oliveira Mendes. 1999. PEREIRA, Lafayete Rodrigues. Dir e it o d a sCois a s . Rio de J aneiro: Freitas. 1995. RIOS, Arthur. Ma n u a l d e Dir eit o I m obili r io. Paran: J uru. 1999. 40Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Unidade 3 A Comercializao do Imvel Objetivos de aprendizagem Aps o estudo desta unidade voc ser capaz de: -Reconhecer os diferentes tipos de contratos utilizados na intermediao imobiliria. -Identificar as caractersticas dos honorrios do Corretor de Imveis frente aos vrios tipos de transaes. -Identificar a documentao necessria e aconselhvel para efetuar uma transao imobiliria legal e segura. -Reconhecer os tipos de Registros de Imveis exigidos durante a comercializao dos imveis. -Identificar os tipos de avaliaes possveis conforme as caractersticas do imvel envolvido na transao. _ Sees de estudoNesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos: SEO 1: Os Contratos nas Transaes Imobilirias SEO 2: Os Honorrios SEO 3: A Documentao SEO 4: Os Registros de Imveis SEO 5: A Avaliao do Imvel 41 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias @ Para incio de conversa Como voc j deve ter percebido, em notcias de jornal e televiso, o mercado imobilirio atualmente ganha destaque por apresentar-se como melhor opo para quem deseja realizar um bom negcio e investir suas economias. Como corretor de imveis voc deve perceber as excelentes oportunidades de negcios, j que a compra de imveis est sendo considerada como o investimento mais seguro, se comparada outros investimentos financeiros.Para que o investidor tenha a garantia de realizar o melhor negcio indispensvel a consultoria de um corretor de imveis habilitado e credenciado. Voc, como profissional credenciado, estar apto a informar sobre a idoneidade da construtora, o cumprimento do prazo de entrega, a qualidade dos materiais utilizados na construo do imvel, o memorial descritivo da obra, a documentao referente ao aval da prefeitura, localizao do terreno, avaliao do imvel, rentabilidade sobre sua locao, entre outros.Vale ainda ressaltar a grande importncia do segmento imobilirio para o Brasil. Com o maior investimento em imveis, amplia-se a gerao de empregos diretos e indiretos, produzindo uma reao em cadeia que certamente contribuir para aumentar a confiana sobre o futuro da estabilizao econmica do pas. Nesta unidade voc vai estudar acerca das formas e dos meios da comercializao dos imveis novos ou usados, lhe fornecendo, com isto, as ferramentas necessrias para possibilitar um exitoso trabalho. SEO 1 Os Contratos nas Transaes Imobilirias Contrato, do latim contractus, conveno, ajuste, pacto. Os romanos conceituavam contrato como sendo, ...o mtuo consenso de duas ou mais pessoas sobre o mesmo objeto. Um contrato a combinao de interesses de pessoas sobre determinada coisa. o acordo de vontades que tem por fim criar, modificar ou extinguir um direito. PARA REFLETIR: Alm das condies para sua validade o contrato possui trs princpios bsicos:5O princpio da autonomia, significando, a, a liberdade das partes na estipulao do que melhor lhes convenha; 5O princpio da supremacia da ordem pblica ou seja a vontade das partes tem como limite os termos da legislao pertinente matria, aos princpios da moral e da ordem pblica. 5O princpio da obrigatoriedade, onde as partes fazem suas leis e regras em comum e num pacto de concordncia cada um compromete-se a respeitar. 42Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Um contrato se caracteriza, efetivamente, como o negcio jurdico bilateral que tem por finalidade gerar obrigaes entre as partes. 'Ateno! A legislao relativa aos contratos est contida nos artigos 1079 a 1504 do Cdigo Civil. oportuno ressaltar que a lei brasileira no conceitua contrato. Conveno, pacto, convnio, ajuste, so expresses sinnimas no Direito Civil, pois tm a mesma idia como fundamento e o mesmo contedo jurdico. O contrato pressupe a interveno de duas ou mais pessoas que acordam sobre determinada coisa. A manifestao da vontade ou consentimento recproco requisito essencial dos contratos. Contrato um acordo de vontades de duas ou mais pessoas, para criar, modificar, ou extinguir entre si uma relao de direito. O mesmo que conveno. Meio empregado na conjugao de vontades para realizar o negcio jurdico. Instrumento que deste faz prova. (RAIMUNDO et ALMEIDA, 2002, p.106). Nas transaes imobilirias, voc vai se deparar com o uso de diversos tipos de contratos, que sero utilizados conforme a convenincia e o tipo de negcio a ser realizado. Veja quais so os mais utilizados na comercializao de imveis: 1) CONTRATO DE MEDI AO O Contrato de Mediao o documento em que o dono do imvel autoriza o corretor a promover a venda.Este documento deve ser feito em duas vias e assinado por ambos. Ao assinar, o vendedor deve ser alertado, quanto ao valor e condies de venda, alm da percentagem ajustada e ao estabelecimento do prazo para que o corretor complete a mediao. - PO NTOC HA VE: O anncio pblico de um imvel, s poder ser realizado, por Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver contrato escrito de mediao ou autorizao escrita para aliena o do imvel anunciado. 2) CONTRATO DE OPO DE VENDA a autorizao do cliente para ofertar e vender o seu imvel no mercado. Este documento exigido pelo CRECI e garante o recebimento da comisso do cliente em caso de contestao judicial. 3) CONTRATO DE OPO DE COMPRA a proposta do comprador ao imvel anunciado, que dever ser datada e assinada, descrevendo a forma de pagamento. 43 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias 4) COMPROMI SSO DE COMPRA E VENDA um contrato firmado entre as partes, descrevendo as condies do negcio. Costuma ser efetuado quando h parcelamento de valores ou demora no tramite de algum documento. No passvel de ser anulado, revogado ou alterado por ato posterior. 5) CONTRATO DE LOCAO feito entre o locador e o locatrio, visando assegurar ao primeiro, obrigaes do segundo, com respeito remunerao, prazos e garantiasde um imvel, bem como resguardar ao locatrio os direitos previstos em lei. SAIBA MAIS: No decorrer de uma transao imobiliria, outros documentos tambm fazem parte instrumental do processo, so eles: -Termo de Vistoria: normalmente quando se inicia e quando se finaliza um contrato de locao, este termo efetuado. Nele so descritos as condies detalhadas do imvel e de seus mveis e utenslios. Este termo um aditivo ao contrato.Os dois termos sero confrontados, o ltimo com o primeiro.Ele dever ser assinado por ambas as partes. -Memorial Descritivo: normalmente utilizado como aditivo de contratos de compra e venda de imveis na planta. Este termo descreve todas as condies de acabamento, mveis e outros que ter no futuro o imvel comprado. -Termo de Visita: quem assina este termo o cliente que visita o imvel. Este termo importante, pois assegura o pagamento da comisso ao Corretor se o visitante fechar o negcio direto com o vendedor.A comisso devida caso o Corretor tiver opo de venda vlida. Este termo que complementa as garantias do Corretor, com a Opo de Venda. -Arras ou Sinal: garante, a indenizao da parte desistente do negocio a outra parte, caso no haja no contrato clausula de arrependimento (art.420), ou seja, a devoluo em dobro do sinal recebido, em caso da desistncia do negocio por quem recebeu ou simplesmente a reteno do sinal por parte de quem recebe em caso da desistncia da outra parte. O Sinal ou Arras, em contrato visa indenizar a parte inocente em caso de arrependimento, podendo ainda fazer parte da indenizao se o prejuzo for provado maior pelo arrependimento da outra parte. SEO 2 Os Honorrios Uma remunerao ao Corretor de Imveis devida quando da concluso da intermediao. Essa retribuio devida ao Corretor com percentual combinado com o proprietrio sobre o preo da transao. Cada regio do pas tem uma variao com respeito s comisses, que so fixadas pelos Sindicatos da Categoria, e homologadas pelos conselhos regionais. 44Operaes Imobilirias Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCentro de Educao Tecnolgica Repblica Tabela de Honorrios de Servios Profissionais para Sta Catarina* I.Venda% a)Imveis avulsos, com edificaes, situados no permetro urbano ou suburbano 6% b)Imveis avulsos, s/ edificaes, situados em regies urbanas ou suburbanas 8% c)Imveis avulsos, situados em zona rural de extenso suburbana, ou fora do municpio ou sede de atividade do Corretor de Imveis 10% d)Loteamentos10% II.Permuta Nas permutas, os honorrios sero pagos sobre todas as propriedades negociadas pelos respectivos, observadas as mesmas percentagens do item I. Vendas. III.Corretor de Imveis que atua junto s Imobilirias% a)Pelo agenciamento10% da comisso auferida pela empresa b)Pela corretagem40% da comisso auferida pela empresa IV.Locao% a)Para intermediao da locao, a ser cobrado do Locador.60% do valor locatcio contratado b)Na avaliao para locaoR$ 30,00 (trinta reais) para valores fixados em locaes at R$ 300,00 (trezentos reais). Acima desse valor, 10% do preo fixado. V.Honorrios de Administrao de Locao% 12% (doze por cento), quando do seu repasse. Ser cobrado sobre o valor mensal do aluguel, a cargo do locador, no mximo VI.Honorrios de Locao de Temporada% Ser cobrado do locador, no mnimo15% (quinze por cento) e no mximo, 20% (vinte por cento) sobre os valores recebidos da locao VII.Valor de Comercializao% a)Parecer escrito quanto ao Valor de Comercializao de um imvel0,5% b)Valor mnimo a ser cobrado quanto ao Valor de ComercializaoR$ 100,00 (cem reais) * Tabela homologada pelo CRECI-SC, 1999. 'Ateno! de carter obrigatrio a contratao dos servios profissionais por escrito (art. 20, item III da Lei 6.530 e art. 1 da Resoluo Cofeci n 458/95). 45 Click to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comClick to buy NOW! PDF-XChange Viewerwww. docu-track.comCurso Tcnico em Transaes Imobilirias SEO 3 A Documentao Quais os documentos que devem ser exigidos para que um negcio seja seguro? 5Ttulo de propriedade devidamente registrado e regularizado. 5Certido de filiao de domnio pelo prazo de 20 (vinte) anos. 5Certido negativa de nus pelo prazo de 20 (vinte) anos, repetindo os nomes dos proprietrios, da mesma forma que na certido de filiao de domnio. 5Certido negativa de aes reais e pessoais reipersecutrias pelo prazo de 10 (dez) anos, em nome do proprietrio atual e de seus antecessores compreendidos nesse perodo. 5Certido negativa de protestos de ttulos pelo prazo de 5 (cinco) anos, em nome do atual proprietrio ou de seus antecessores dentro deste perodo. 5Certido negativa de aes fiscais pelo prazo de 5 (cinco) anos em nome do atual proprietrio ou de seus antecessores dentro deste perodo. 5Certido negativa de registro de ttulos e documentos pelo prazo de 10 (dez) anos, sob a responsabilidade do atual proprietrio e/ou dos antecessores neste mesmo perodo. 5Certides negativas de impostos e taxas expedidas pelas reparties Federal, Estadual e Municipal, em nome do atual proprietrio. 5Certido negativa expedida pela Secretria Municipal de Obras e Servios Pblicos, atestando-se o imvel est ou no sujeito rea de recuo ou investidura ou se est sujeito zona de influncia do metr. 5Certido de aes penais referentes ao crime contra o Patrimnio e contra a Administrao Pblica, pelo prazo de 10 (dez) anos. 5Certido de quitao expedida pela repartio providenciaria, para os casos a que se obrigam as pessoas fsicas e jurdicas. 5Certido comprovando que a associao ou sociedade civil se acha formalizada diante do Cartrio de Registro Civil das Pe