云岭

南昆山云岭价格体系

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目 录

目标设定本年度销售目标 3.5 亿。

项目介绍整体规划介绍及本年度推货介绍。

价格区间的形成一栋一价。

云岭

目标设定

1、全力完成项目本年度销售目标 3.5 亿，实现资金回笼。

2 、通过价格策略提升项目的市场号召力，营造项目圈层口碑。

3 、树立开发商品牌，为本项目及公司增加品牌影响力。

目 录

目标设定本年度销售目标 3.5 亿。

项目介绍整体规划介绍及本年度推货介绍。

价格区间的形成山居别墅，一栋一价。

云岭

南昆山 · 云岭项目位于南昆山西坑垅大道南北两侧，用地南、北依南昆 山，连绵高耸的山脉景观条件优越。总占地面积为： 95200.9㎡。

一期

规划指标 一期

总用地面积 22869.81 ㎡

户数 59

建筑层数 5 层

建筑面积 34743.3

车位 每户 2 个

1 号地共计建筑独栋别墅 59 套， @B/C/D/E 五种户型均涵盖，面积从 312 ㎡到 505 ㎡不等，各户型均带私家泳池、车位，每栋都是买 3 层送 2层，赠送比例超大。 @ 优越的资源， @ 知名开发商品牌环境造就了国家森林里 @ 唯一带产权的私人会所。这些将为南昆山云岭的定价起到重要的支撑作用。

目 录

目标设定本年度销售目标 3.5 亿。

项目介绍整体规划介绍及本年度推货介绍。

价格区间的形成山居别墅，一栋一价。

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1 、项目定价原则选择

南昆山 · 云岭别墅目前共推出 59 套，是云岭产品第一次推售，也是珠三角

片区唯一在售国家森林公园内拥有产权的私人会所，具备极强的养生度假休

闲价值。因此，若按照传统的市场比较法，通过同区域类似产品的多因素打

分、比较、修正的方法较难导出本项目的价格，故本项目价格的确定拟通过

按资源定组团，组内再排名的方式，得出组团区间，进而推算出价格区间，

最终形成一栋一价。

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一期户型 套数 单套建筑面积 总面积

B 24 311.95 477.71

C 17 341.71 518.07

D 15 504.92 748.26

E 3 645.51 1005.66

合计 59

2 、一期产品锁定

主力户型

云岭

3 、一期产品组团划分

根据定价原则，首先针对项目一期整体进行组团的划分，组团划分主

要根据项目所在区域的自然环境资源，山居别墅的私密性，别墅的视

野面及本项目特有的入户层的不同（楼栋建造时基准平面）来划分。

云岭3 ＞ 4 ＞ 6 ＞ 7 ＞ 5 ＞ 2 ＞ 1 ＞ 8＞ 9 ＞ 10

1

2

5

3 4

7

68

10

9

10

1一期整体排名

云岭

一期根据工程节点分两次推售。

1

2

5

3 4

6

10

15月前推售组团

云岭一期根据工程节点分两次推售。

7

8

9

10

15月后推售组团

云岭

4 、组团内评定

一栋一价原则比较注重感性的体验，需要对每栋别墅

每层的体验来评定，然后进行多人对比。因此，在第

一次推售产品过程中我们首先通过整体组团的排序先

组团内评定。那么本次评价楼栋主要为一期已动工，

5月底之前具备封顶条件的楼栋。

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整个项目用地高差变化较大，从西面最高点到东面，最低点高差近 55 米，南北高差约 70 米。南北高差直接决定视野面，因此 10 组团和 6 组团的评定整体上低于 1 、 2 、 3 、 5 组团，示范区 4 组团为最佳。

1

2

5

3 4

6

10

15月前推售组团

云岭

4

5月前推售组团

4 号组团为样板房展示区，其叠水景观是整个项目唯一豪华水景，斥巨资专门打造。与样板房互相呼应。由于地势原因， #45和 #46 在景观资源上优于 #37和#38.同时作为示范单位，该组团绝对为整个一期的价格至高点。本组团内部排名为：

45 ＞ 46 ＞ 37 ＞ 38

云岭

4 层高农民房

6

10

5月前推售组团

6组团根据视野面及其所享受的自然资源不同，组团内排名为： 35＞ 34＞ 32＞ 30＞ 31

10组团根据视野面及其所享受的自然资源不同，组团内排名为： 41＞ 40＞ 39

综合 2个组团的排名，并根据入户层来进行微调，两组排名为： 41＞ 40＞ 35＞ 39＞ 34＞ 32＞ 30

＞ 31

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1 号组团和 5 号组团在地势上具有较好的私密性，同时 5 组团周围有特别打造的园林景观，能够俯瞰社区内别墅屋顶，豪宅规模感较强。在整体排布上是优于 6组团和 10 组团的。本组内部排名为： 54＞ 47＞ 53＞ 55＞ 56＞ 50综合样板区以外的 4个组团排名为：

54 ＞ 47 ＞ 53 ＞ 55 ＞ 56 ＞ 5041 ＞ 40 ＞ 35 ＞ 39 ＞ 34 ＞ 32 ＞ 30 ＞ 31

1 55月前推售组团

4 层高农民房

云岭

2

3

5月前推售组团

2 号组团和 3 号组团经过爬楼，在地势，私密性，视野面是所有组团里面最好的，因此示范区以外的最优单位是在该区域。从图上我们就可以看出有较多单位前后无遮挡，高地势带来的视野面也是其他组团无法媲美的。本组内部排名为： 20 ＞ 19 ＞ 23 ＞ 22 ＞ 21 ＞ 29 ＞ 26 ＞ 15 ＞ 25 ＞ 24 ＞16 ＞ 17

价格至高区

云岭

到现在为止， 5月之前推售的所有楼栋的排名我们已经全部知道了，

，但是

云岭

5月后推售组团

该 5 栋是未纳入价格排名中的，因为其与所有楼栋相比，优势只有一个：具备极强的私密性，因此具备区别于其他楼栋，单独定价。就现状建筑情况来看，有以下致命劣势：

每栋楼四面遮挡，整体采光极差；三面山体环绕，不具备通风条件；

在地势上与周围楼栋相同，视野面窄。

以上任一优势足以保证其一直保持待售状态。

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其实，绝佳私密性足以让其比肩楼王的高贵。

增加楼栋现场图片

增加楼栋现场图片

我们认为解决了采光问题，通风问题与视野面问题就迎刃而解了。

建议解决方法：1 、楼体周围山体做水泥护坡；2 、楼体周围 5m内高大树木转移到其他园林区域；3 、打造一条登山石子路，延升到山体 15米外；4 、石子路尽头建筑休息凉亭。

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根据楼栋的排名，推售节点铺排如下：

5 、推售节点铺排

4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月

11月

12月

28 日 15 日 15日

38套单位

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根据工程进度，第一阶段可推售单位一下列表；可推售套数： 38 套：总套数面积： 22019 ㎡；

第一阶段推售单位及面积区域

云岭

8 月 9 月 10月

11月

12月

15 日 1 日 10 日

21套单位

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第二阶段推售单位及面积区域

根据工程进度，第二阶段可推售单位一下列表；可推售套数： 21 套：总套数面积： 12494 ㎡；

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6 、推售目标额估算

若按照前期预计价格 17000 元 / 平米计算

(12494.07+22019.04) ㎡ x 17000 元 =5.8 亿元

第一阶段推售总面积为： 22019.04 ㎡ ;第一阶段推售总面积为： 12494.07 ㎡

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6 、推售原则

在整个营销过程中，应该始终保持有好的房源，分时间

段根据市场变化情况，按一定比例面市。这样可以有效地控

制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，

还可以取得比较好的经济效益。

云岭

第二阶段价格将根据第一阶段进行调整，其排名也需要待楼体建筑完成

后方可判定，因此，

未完待续。。。