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ToUT L’iMMoBiLiER • no 605 • 17 ocToBRE 2011

n Mieux gérer son bien immobilier

Lettre ouverte d’un copropriétaire préoccupé notre parc immobilier, avec ses appartements, ses maisons et ses immeubles, influence, de manière non négligeable, aussi bien notre quotidien que notre futur, et ceci que l’on soit ou non propriétaire. Que peut-on donc faire pour améliorer la gestion de notre parc immobilier, afin de le rendre plus accessible, agréable, respectueux de la personne et de l’environnement?

c’est à cette question que je vais répondre, à l’aide d’un exemple

de dysfonctionnement et d’une possible solution. A chacun d’entre nous, ensuite, de recher-cher les solutions qui s’impo-sent, afin que notre parc immo-bilier réponde, en tout temps, à nos besoins. Si l’on prenait le temps de dé-cortiquer, une à une, chaque rubrique constituant les frais annuels d’un immeuble ou d’une copropriété, on s’apercevrait que, globalement, les charges fixes annuelles, à répartir, sont souvent de 30% à 40% trop élevées. A l’échelle de l’habitat genevois, cela correspond à un gaspillage annuel d’au moins 70 millions de francs. Un tel montant aurait pu être investi dans l’assainissement énergétique de l’habitat, sans que cela ne coûte un sou aux lo-cataires, propriétaires et contri-buables! La situation suivante consti-tue un exemple beaucoup plus simple pour montrer clairement

que la gestion actuelle de notre parc immobilier habitable pose problème. Imaginons, pour simplifier, que les logements de notre canton soient constitués de 4500 im-meubles de 8 étages en PPE (propriété par étages), construits il y a environ 40 ans et compre-nant chacun 32 appartements, une cage d’escalier, trois buan-deries, un garage souterrain pour 32 voitures avec son lavoir, 32 caves, etc. En principe, un immeuble de ce type devrait posséder un fonds de rénovation d’au moins 200 000 francs, afin de pouvoir entreprendre, le plus rapidement possible et sans appel de fonds intempestif, tous types de tra-vaux importants, nécessaires au maintien de la fonctionnalité et de la valeur de l’immeuble. Il est ainsi raisonnable d’ad-mettre que le parc immobilier genevois a globalement, annuel-lement, environ 900 millions de fonds de rénovation à placer. Imaginons maintenant qu’en 2011, les administrateurs de ces fonds,

pour divers motifs, les placent à la BCGE, à un taux d’environ 0,1%, au lieu de les placer ailleurs (Postfinance), avec les mêmes garanties et possibilités de re-traits, à un taux annuel de 1%, soit 10 x plus… Quelles seront alors les conséquences pour l’ensemble des propriétaires ou copropriétaires, et indirectement des locataires?

Bien placer les liquiditésTout simplement une perte inutile d’approximativement 8 millions l’an, ce qui corres-pond à peu-près à la somme du fameux «Bonus conjoncturel à l’énergie» pour 2011. Plus pragmatiquement, cela peut aussi correspondre à l’équiva-lent d’un sèche-linge, gratuit, de classe A, par immeuble et par an, ou encore au remplacement, dans les cages d’escalier, d’une partie des anciens luminaires par des luminaires à basse consommation, etc. Si les responsables de la ges-

tion du parc immobilier ge-nevois semblent être, pour la plupart, incapables de cor-rectement placer les liquidi-tés de notre parc immobilier sur l’équivalent d’un compte d’épargne, peut-être que le ci-toyen et contribuable genevois devrait s’inquiéter de la gestion de ses biens immobiliers et se poser quelques questions sur le rôle effectif de la Chambre genevoise immobilière et de certaines de nos institutions. Ceci est d’autant plus navrant que ce qui se passe avec les fonds de rénovation se pro-duit aussi, heureusement sans grande conséquence, avec les comptes courants de nos co-propriétés, qui ne rapportent que 0,1% à la BCGE, alors qu’il existe ailleurs un compte cou-rant, pour les immeubles, qui bénéficie d’un taux de 0,2%. L’on pourrait ainsi, sans aucun effort supplémentaire, passer le rendement des comptes courants du simple au double et par la même occasion, in-citer notre BCGE à être plus

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compétitive et surtout au ser-vice des contribuables ge-nevois, auxquels elle doit sa survie. Trois interventions

Cette gestion calamiteuse des liquidités est préoccupante, car l’ouverture d’un compte d’épargne ou d’un compte cou-rant ne requiert, en principe, au-cune étude supérieure en ges-tion financière… L’on peut d’ailleurs facilement éviter cette incurie, mais, pour cela, au moins trois interven-tions sont indispensables. 1. Le placement des fonds de rénovation et des comptes cou-rants aux endroits judicieux. 2. La création, par la BCGE, de deux comptes épargne, compé-titifs, destinés au parc immobilier genevois; un compte épargne «rénovation», destiné aux fonds de rénovation, et un compte épargne «énergie», destiné à l’assainissement énergétique de nos bâtiments. Le tout avec, éventuellement, quelques incita-tions fiscales, afin d’en assurer un prompt remplissage, avec l’argent provenant des écono-mies réalisées par une gestion professionnelle et transparente de notre parc immobilier. Cela signifierait que l’assai-nissement énergétique de nos bâtiments pourrait être gra-tuit, aussi bien pour les pro-priétaires que les locataires, et évidemment accéléré. Economies annuelles, pour le

parc immobilier genevois: envi-ron 10 millions. 3. La création d’un site de type «comparis» pour le parc im-mobilier genevois, où les ru-briques constituant les frais de gestion d’un immeuble, d’une maison ou d’un appartement, seraient décortiquées, afin de fournir, de manière totalement transparente, le meilleur rap-port qualité/prix des diverses interventions. Economies annuelles, pour le parc immobilier habitable gene-vois: environ 100 millions. Ces millions, provenant de la rationalisation des dépenses, sans diminution de presta-tions, pourraient permettre un assainissement énergétique progressif, réel et efficace de nos bâtiments, sans que les contribuables, locataires et propriétaires aient besoin de sortir le porte-monnaie. Il est aussi probable que les éco-nomies d’énergie, engendrées par le réinvestissement annuel de ces millions économisés, soient non seulement favorables à notre environnement, mais aussi à notre portefeuille. En conclusion, peut-être de-vrions-nous assainir la ges-tion de notre parc immobilier avant de vouloir assainir éner-gétiquement nos bâtiments. Il n’a, en effet, jamais été judicieux de mettre la charrue avant les bœufs, surtout en période de crise. n

L. Bertoldi

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n Réponse de l’USpice sont les propriétaires qui décident! (Réd.) Sollicitée par notre Rédaction, l’Union suisse des professionnels de l’immobilier Genève a souhaité apporter les éléments de réponse suivants à notre lecteur.

Le fonds de rénovation d’une propriété par étages (PPE) est une pro-vision, alimentée par des contributions uniques ou périodiques des propriétaires. Il est constitué dans le but de financer des travaux de

construction ou des investissements futurs portant sur des parties com-munes de l’immeuble en propriété par étages. Il permet d’éviter aux pro-priétaires de devoir emprunter des fonds étrangers lors de travaux de ré-novation importants. Bien que souhaitable, la création d’un fonds de rénovation n’est pas exigée par la loi. Elle peut toutefois être prévue par l’acte constitutif de la PPE ou par le règlement d’administration et d’utilisation. La constitution du fonds de rénovation peut aussi être décidée ultérieurement lors de l’assemblée des propriétaires d’étages. Ce sont les propriétaires d’étages qui doivent fixer le montant des contributions au fonds de rénovation. Ils sont libres dans la fixation des versements.

Décision de l’assembléeLa constitution du fonds de rénovation, son utilisation et sa suppression peu-vent intervenir par décision prise à la majorité des propriétaires d’étages, à moins d’une disposition réglementaire prévoyant une autre majorité. C’est également l’assemblée qui déterminera sous quelle forme les montants ver-sés au fonds de rénovation seront détenus et placés.En règle générale, les fonds de rénovation seront placés sur un compte auprès d’un établissement bancaire. Dans ce contexte, la recherche du meilleur rendement est une question qui devra être examinée. Il devra tou-tefois être tenu compte du fait que le capital ne saurait en aucun cas être entamé, en tout ou partie. Ainsi, seuls des placements absolument sûrs, tels que des bons de caisse ou des dépôts fiduciaires, peuvent entrer en considération, à l’exclusion de tout placement spéculatif. Il appartiendra aux propriétaires de se déterminer à cet égard. Lorsque l’administrateur de la PPE est une régie, celle-ci pourra fournir des conseils dans le cadre de son mandat, mais la décision appartiendra en fin de compte aux propriétaires.

Adreas Fabjan, Secrétaire général, USPI Genève

N.B.: L’Union suisse des professionnels de l’immobilier Genève (USPI Genève) est l’association, fondée en 1879, des professionnels de l’immobilier actifs dans la gé-rance, le courtage, le conseil et l’expertise immobilière. Elle regroupe à ce jour plus de quarante membres. Les membres de l’USPI Genève gèrent approximativement 70% du parc locatif genevois, logements et locaux commerciaux confondus. Ils occu-pent plus de 1450 employés et 3650 concierges.

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