個⼈投資家の皆様へ証券コード：3488

2

Ⅰ.本投資法⼈の概要 P.3

Ⅱ.ザイマックスグループのご紹介 P.9

Ⅲ.ザイマックス・リートの特⾊ P.14

Ⅳ.市場分析 P.25

Ⅴ.第1期決算の概要 第2期・第3期の業績予想 P.34

Appendix P.40

ザイマックス・リート投資法⼈とは

（*）本資料中の記載⾦額は特に断りのない限り、単位表⽰未満切り捨て、⽐率については表⽰以下を四捨五⼊して記載しています。

本投資法⼈の概要

本投資法⼈の概要

ザイマックス・リート投資法⼈とは

4

基本理念

商号 ザイマックス・リート投資法⼈

決算期（分配⾦⽀払予定⽉） 2⽉（5⽉）・8⽉（11⽉）

証券コード 3488

上場⽇ 2018年２⽉15⽇

資産運⽤会社 株式会社ザイマックス不動産投資顧問

スポンサー 株式会社ザイマックス

概要

本投資法⼈は、国内No.１*のプロパティマネジメント実績を持つザイマックスグループとの強固なスポンサーリレーションにより、個々の不動産の価値を最⼤限引き出し、投資主価値の最⼤化を実現します。

（*） 2010年から2015年までの各「⽉刊プロパティマネジメント 11⽉号」において、2010年より6年連続でPM受託⾯積上位企業第1位とされています。

物件収益の最⼤化を実現する「プロパティマネジメント」において国内トップクラスの実績を持つザイマックスグループの総⼒を最⼤限活⽤できる投資法⼈

⾒極め⼒によるポ－トフォリオ構築

マネジメント⼒による内部成⻑

ソーシング⼒による外部成⻑

■ 不動産マネジメント受託実績799棟・延床⾯積 約350万坪のスケール（2018年3⽉31⽇現在）

■ 不動産マネジメント 1,963名、リーシング82名、法⼈営業72名を誇る⼈的リソース（2018年９⽉１⽇現在）

■ 不動産オーナーリレーション：244社

■ 不動産売却・仲介実績：231棟、 約4,342億円（2010年4⽉１⽇から2018年３⽉31⽇までの累計）

本投資法⼈の概要

本投資法⼈の特徴と、投資主価値を最⼤化する「３つの⼒」

5

ザイマックスグループの事業基盤を最⼤限を活⽤

スポンサーとの強固なリレーションにより実現する本投資法⼈の「3つの⼒」

6

本投資法⼈の概要

分配⾦・投資⼝価格等における実績と⾒通し

⼀⼝当たり分配⾦⾒通し

第1期（〜2018年8⽉）実績

3,473 円 2,937 円（巡航期）（上場時予想対⽐ +20 円）

2018年12⽉19⽇現在（終値ベース）

113,000 円5.2 ％

投資⼝価格・巡航期予想分配⾦利回り

LTV 取得価格／期末算定価額

その他財務状況（第１期末時点）

■巡航期予想分配⾦利回り＝ 2019年8⽉期予想分配⾦（2,937円）× 2÷ 2018年12⽉19⽇の投資⼝価格の終値× 100■LTV＝有利⼦負債残⾼÷総資産■鑑定LTV＝有利⼦負債残⾼÷（総資産+含み益額）■含み益額＝期末算定価額－期末簿価

総資産LTV 33.0 ％（鑑定LTV 27.0 ％）

330.4 億円／418.2 億円

含み益額

83 億円

第２期（〜2019年2⽉）予想

第3期（〜2019年8⽉）予想

2,610 円（上場時予想対⽐ +301 円）

104,000

106,000

108,000

110,000

112,000

114,000

116,000

118,000

2/15 3/2 3/17 4/1 4/16 5/1 5/16 5/31 6/15 6/30 7/15 7/30 8/14 8/29 9/13 9/28 10/13 10/28 11/12 11/27 12/12XYR

24.9

14.6 14.0 13.3 9.3

7.5 5.9 4.8 4.8 4.6 4.1 3.2 3.1 3.0 2.9 2.9 2.8 2.4 2.3 2.2 2.0 1.9 1.8 1.6 1.4 1.4 1.3 0.3 0.0 0

5

10

15

20

25

本投資

法人

2013年上場

2014年上場

2016年上場

2013年上場

2017年上場

2016年上場

2015年上場

2013年上場

2014年上場

2017年上場

2012年上場

2016年上場

2014年上場

2012年上場

2014年上場

2015年上場

2016年上場

2012年上場

2016年上場

2013年上場

2015年上場

2014年上場

2016年上場

2015年上場

2014年上場

2015年上場

2013年上場

2016年上場

本投資法⼈の概要

投資⼝価格の推移／含み益

7

（円） 第１期末（2018年8⽉末）時点

発⾏価格105,000円

2018年12⽉19⽇終値 113,000円

（*）他のJ-REITの含み益率は、2012年3⽉23⽇以降2017年9⽉末⽇までに新規上場したJ-REITの上場時の開⽰資料に記載の「取得価格」及び「鑑定評価額」から算出。平均値は銘柄数で単純平均して算出。

発⾏価格を上回る安定的な投資⼝価格推移と相対的に⾼⽔準な含み益率┃本投資法⼈の投資⼝価格の推移┃

┃J-REITの上場時の含み益率*┃

8

223,400⼝ 個⼈・その他29,099⼝, 13.0%

（外国⼈）44,289⼝, 19.8%

（その他国内法⼈）22,516⼝, 10.1%

（⾦融機関）125,460⼝, 56.2%

（証券会社）2,051⼝, 0.9%

法⼈194,301⼝, 87.0%

本投資法⼈の概要

投資主様の構成⽐率・当投資法⼈の課題

個⼈投資主様の⽐率を増やすことが、我々の最⼤の課題です！

4,055⼈

個⼈・その他3,822⼈,94.3%

証券会社16⼈, 0.4%

外国⼈70⼈, 1.7%

その他国内法⼈106⼈, 2.6%

⾦融機関41⼈, 1.0%

┃投資主数の構成⽐率（⼝数別）┃ ┃投資主数の構成⽐率（⼈数別）┃

（2018年８⽉31⽇現在）

ザイマックスグループのご紹介

ザイマックスグループのご紹介

ザイマックスグループの概要

10

社名 株式会社ザイマックス（⾮上場）

設⽴ 1990年3⽉1⽇※2000年、従業員参加型MBOにより株式会社リクルートから独⽴

本社所在地 東京都港区⾚坂⼀丁⽬1番1号

資本⾦ 26億1,286万5,000円（2018年3⽉末⽇現在）

売上⾼ 791億9,500万円（2018年3⽉期実績）※グループ連結

代表者 代表取締役代表執⾏役員会⻑兼CEO 島⽥ 雅⽂

主な株主 ザイマックス持株会ならびに役員・従業員、取引先、⾦融機関合計 276名（2018年9⽉末⽇現在）

従業員数 4,855名（2018年4⽉1⽇現在）※グループ連結

ザイマックスグループのご紹介

ザイマックスグループの事業領域

11

アビリタスホスピタリティ

不動産コンサルティング・

マネジメントサービス

その他

専⾨サービス

資産管理アセットマネジメント資産戦略 など

不動産マネジメントプロパティマネジメントビルメンテナンス

店舗施設⼀元管理ファシリティマネジメント

商業施設・店舗 物流施設 ホテル

ザイマックス不動産投資顧問 ／ マックスリアルティー

SGｱｾｯﾄﾏｯｸｽ

オフィス

ザイマックス関⻄

ザイマックス九州

ザイマックスアルファ東⽇本

関⻄

九州

マックスセキュリティサービス

ザイマックス不動産総合研究所

ザイマックスジザイワーク事業部

ザイマックスインフォニスタ

都市開発安全機構

マーケット調査・分析管理修繕研究・計画⽴案

警備 サテライトオフィス

賃貸仲介

リスクマネジメント

からくさホテルズ

ホテル事業

ザイマックスアセットコンサルティング

不動産鑑定不動産評価・調査

マックスクリーン

清掃

不動産コンサルティングCRE戦略、有効活⽤、開発・設計相続、資⾦調達などの相談や企画

バローマックスワイ・エステート

ザイマックスザイマックストラスト

12

■LINOAS（リノアス）（⼤阪府）*

リニューアル事例

■おやまゆうえんハーヴェストウォーク（栃⽊県）*

開発事例

オフィス 商業施設■新宿マインズタワー（東京都新宿区）*

プロパティマネジメント受託事例

■ E・スペースタワー（東京都渋⾕区）*

プロパティマネジメント・ビルメンテナンス受託事例

（*）本⽇現在、本投資法⼈がこれらの物件の取得を決定した事実はなく、また将来的にこれらの物件が本投資法⼈に組み⼊れられる保証はありません。

ザイマックスグループのご紹介

ザイマックスグループの受託実績の代表例

ザイマックスグループのご紹介

拡⼤するB to C ビジネスの⼀例

13（出所）株式会社ザイマックス

インバウンドニーズにも適応した⾃社ブランド「からくさホテル」

働き⽅改⾰を牽引するオフィス事業「ZXY（ジザイ）」■働き⽅を「⾃在」にするワークプレイスサービス■キッズスペース付きサテライトワークオフィス

┃ 会員数と拠点数の推移┃

ZXY MonthlyZXY Share ZXY kids space（イメージ）

からくさホテル⼤阪なんば * からくさスプリングホテル関⻄エアゲート*

（*）本⽇現在、本投資法⼈がこれらの物件の取得を決定した事実はなく、また将来的にこれらの物件が本投資法⼈に組み⼊れられる保証はありません。

開業済み：5 棟・ 533 室、開業予定：5 棟・934 室（2018年９⽉末⽇現在） ┃ 開発・運営棟数と客室数の推移┃

24 5

810

105 

356 533 

1,137 

1,467 

0

500

1,000

1,500

0

2

4

6

8

10

12

棟数（棟）

客室数（室）

2016年 2017年 2018年 2019年 時期未定

ザイマックス・リートの特⾊

物件収益の最⼤化を実現する「プロパティマネジメント」において国内トップクラスの実績を持つザイマックスグループの総⼒を最⼤限活⽤できる投資法⼈

⾒極め⼒によるポ－トフォリオ構築

マネジメント⼒による内部成⻑

ソーシング⼒による外部成⻑

■ 不動産マネジメント受託実績799棟・延床⾯積 約350万坪のスケール（2018年3⽉31⽇現在）

■ 不動産マネジメント 1,963名、リーシング82名、法⼈営業72名を誇る⼈的リソース（2018年９⽉１⽇現在）

■ 不動産オーナーリレーション：244社

■ 不動産売却・仲介実績：231棟、 約4,342億円（2010年4⽉１⽇から2018年３⽉31⽇までの累計）

本投資法⼈の概要

本投資法⼈の特徴と、投資主価値を最⼤化する「３つの⼒」

15

ザイマックスグループの事業基盤を最⼤限を活⽤

スポンサーとの強固なリレーションにより実現する本投資法⼈の「3つの⼒」

ザイマックス・リートの特⾊

ポートフォリオ⼀覧①

16

物件番号 OF-01 OF-02 OF-03 OF-04 OF-05 OF-06

アセットタイプ オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス

物件名 ザイマックス⻄新橋ビル ザイマックス岩本町ビル ザイマックス新宿御苑ビル ザイマックス神⾕町ビル ザイマックス東⿇布ビル ザイマックス東上野ビル

所在地 東京都港区 東京都千代⽥区 東京都新宿区 東京都港区 東京都港区 東京都台東区

アクセス都営地下鉄三⽥線

「内幸町」駅 徒歩3分JR・東京メトロ銀座線「新橋」駅 徒歩6分他

都営地下鉄新宿線「岩本町」駅 徒歩3分

東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅 徒歩2分

東京メトロ⽇⽐⾕線「神⾕町」駅 徒歩1分

都営地下鉄⼤江⼾線「⾚⽻橋」駅 徒歩5分東京メトロ⽇⽐⾕線

「神⾕町」駅 徒歩7分

東京メトロ⽇⽐⾕線「仲御徒町」駅 徒歩3分

JR「御徒町」駅 徒歩4分他

取得価格 2,500百万円 4,250百万円 5,020百万円 880百万円 1,550百万円 1,150百万円

⼟地⾯積 402.53㎡ 864.83㎡ 839.09㎡ 228.83㎡ 365.05㎡ 368.84㎡

延床⾯積 2,517.50㎡ 6,261.06㎡ 6,084.32㎡ 1,356.51㎡ 2,570.13㎡ 1,942.54㎡

賃貸可能⾯積 1,897.75㎡ 4,152.30㎡ 4,792.13㎡ 1,205.29㎡ 2,016.00㎡ 1,735.34㎡

竣⼯年 2000年 2001年 2001年 1991年 1999年 1999年

構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根9階建

鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建

鉄⾻・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付地上9階

建鉄⾻造陸屋根8階建 鉄⾻鉄筋コンクリート造

陸屋根地下1階付9階建鉄⾻鉄筋コンクリート造

陸屋根8階建

テナント数（第１期末時点） 8 14 6 7 5 8

稼働率（第１期末時点） 100.0% 100.0% 100.0% 95.3% 100.0% 100.0%

ザイマックス・リートの特⾊

ポートフォリオ⼀覧②

17

物件番号 OF-07 RT-01 RT-02 RT-03 HT-01 OT-01

アセットタイプ オフィス 商業施設 商業施設 商業施設 ホテル その他（住宅）

物件名 ザイマックス⼋王⼦ビル ミューザ川崎 ライフ川崎御幸店 ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 ホテルビスタ仙台 ルネッサンス21千早

所在地 東京都⼋王⼦市 神奈川県川崎市 神奈川県川崎市 東京都多摩市 宮城県仙台市 福岡県福岡市

アクセス京王電鉄京王線

「京王⼋王⼦」駅 徒歩4分JR「⼋王⼦」駅 徒歩5分

JR「川崎」駅 直結 JR「⿅島⽥」駅「⽮向」駅 徒歩15分

京王電鉄京王線「聖蹟桜ヶ丘」駅 直結

JR「仙台」駅 徒歩4分仙台市地下鉄東⻄線

「宮城野通」駅 徒歩1分

JR⿅児島本線「千早」駅⻄⽇本鉄道⾙塚線

「⻄鉄千早」駅 徒歩6分

取得価格 2,600百万円 4,100百万円 790百万円 3,100百万円 4,400百万円 2,700百万円

⼟地⾯積 1,220.58 ㎡ 742.44 ㎡（*１） 1,879.15 ㎡ 4,467.51 ㎡（*２） 1,461.36 ㎡（*３） 2,644.63 ㎡

延床⾯積 7,404.81㎡ 3,671.09㎡（*１） 2,596.80㎡ 27,161.00㎡（*２） 6,977.47㎡ 10,856.15㎡

賃貸可能⾯積 5,556.03㎡ 3,703.87㎡ 2,677.54㎡ 27,610.61㎡ 7,066.25㎡ 10,287.93㎡

竣⼯年 1993年 2004年 1997年 1999年 2016年 2006年

構造・階数鉄⾻鉄筋コンクリート・鉄⾻造陸屋根地下1階付9階

建

鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根・ステンレス鋼

板葺地下2階付27階建鉄⾻造陸屋根2階建

鉄⾻鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート・鉄⾻造陸屋根地下3階付27階建

鉄⾻造陸屋根12階建 鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根14階

テナント数（第１期末時点） 25 17 1 1 1 139

稼働率（第１期末時点） 98.2% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 94.3%

17

（*１）⼟地⾯積は、ミューザ川崎の１棟の敷地⾯積のうち本投資法⼈が有する敷地権割合6.9％（⼩数第２位以下切り捨て）に相当する数値を記載しています。また、建物⾯積は、本投資法⼈が保有する信託受益権の対象区画の不動産登記簿に基づく建物の⾯積の合計を記載しています。（*２）⼟地⾯積は、ヴィータ聖蹟桜ヶ丘１棟の敷地⾯積のうち本投資法⼈が有する敷地権割合49.6％（⼩数第２位以下切り捨て）に相当する数値を記載しています。また、建物⾯積は、本投資法⼈が保有する信託受益権の対象区画の不動産登記簿に基づく建物の⾯積の合計（但し、共有となっている区画（家屋番号72番の３及び72番の７）については、持分割合（それぞれ100万分の93万7,995及び100万分の59万1,485）を乗じた⾯積）に相当する数値の⼩数第3位を四捨五⼊して記載しています。（*３）⼟地⾯積のうち524.21㎡は地上権です。

テナント賃料の安定性または物件価格の割安さに着⽬

ザイマックス・リートの特⾊

投資対象不動産の⾒極め

18

各アセットタイプごとに上記要素を総合的に判断ポートフォリオの80％以上をオフィス・商業施設・ホテルで構成

オフィス

テナント訴求⼒の強い不動産に着⽬

商業施設 ホテル

交通結節点に所在する宿泊特化型ホテルに着⽬

最寄駅から概ね徒歩５分圏内に所在する物件

安定性と将来性を⾒極める、アセットタイプごとの着⽬点

賃料単価 １万円台 〜 ２万円台中盤の物件

都⼼８区 、名古屋中⼼部、⼤阪中⼼部、福岡中⼼部に

所在する物件

施設売上が分析可能な物件

テナントの賃料負担率が分析可能な物件

価格が市場対⽐で割安な物件

交通結節点への良好なアクセス性を有するエリアに所在する物件

スポンサーの運営ノウハウに基づき売上げ動向が分析可能な

宿泊特化型ホテル

訪⽇外国⼈の増加が⾒込まれるエリアに所在する物件

ザイマックス・リートの特⾊

ポートフォリオマップ

19

好⽴地に所在するポートフォリオ群

┃ 東京エリア ┃ ┃ 東京経済圏エリア ┃

┃ 福岡エリア ┃ ┃ 仙台エリア ┃

ザイマックス・リートの特⾊

ポートフォリオの投資⽐率・タイプ別優位性

20

オフィス

商業施設 ホテル

49.0%42.1%

8.9%

平均賃料単価 14,937円

65.6%

23.1%

11.3%

38.8%

9.9%

51.3%

物件関与期間 平均10.1年

76.9%

23.1%

最寄駅からの徒歩分数 平均3.0分

■10,000円〜15,000円■15,000円〜20,000円■20,000円〜

*2018年8⽉末現在*店舗区画や駐⾞場等の賃料を除く

■10年以上15年未満■15年以上20年未満■20年以上

*内訳は取得価格ベース、平均は単純平均

■駅前型■その他■⾜元商圏型**

*内訳は取得価格ベース

■4年以上5年未満■5年以上10年未満■10年以上

*内訳は取得価格ベース、平均は単純平均

100%

宿泊特化型割合

宿泊特化型

■3分以内■4分〜5分

*内訳は取得価格ベース、平均は単純平均

9.9%

90.1%100.0%

商業施設構成

物件関与期間 平均16.2年

43.0%

3.5%32.1%

21.5%

78.5%

21.5%

エリア別投資⽐率

8.2%

22.7%

2.4%

35.6%

25.0%

6.1%8.2%

91.8%

ザイマックスグループの物件関与期間

平均12.5年

54.3%

24.2%

13.3%8.2%

91.8%

8.2%

⽤途別投資⽐率

■オフィス■商業施設■ホテル■メインアセット■その他

*内訳は取得価格ベース

■都⼼5区*■東京23区（都⼼5区を除く）■東京経済圏*■政令指定都市■東京圏■その他

*内訳は取得価格ベース*千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区*東京都（東京23区を除く）、神奈川県、埼⽟県及び千葉県

■4年未満■4年以上5年未満■5年以上10年未満■10年以上15年未満■15年以上20年未満■20年以上■4年以上

*内訳は取得価格ベース、平均は単純平均

*内訳は取得価格ベース、平均は単純平均

（**）徒歩、⾃転⾞などの短時間・短距離での移動に際して利⽤される交通⼿段で来館する顧客を顧客の中⼼層とする商業施設をいいます。

21

10沖縄地⽅

1,300九州・沖縄地⽅

九州地⽅54

関⻄地⽅中国・四国地⽅

15

中部・甲信越地⽅55 関東地⽅

474

東北地⽅8

23北海道地⽅

700中国・四国地⽅

2,000中部・甲信越地⽅

2,600関⻄地⽅

6,000関東地⽅

900北海道・東北地⽅

┃不動産マネジメント受託実績（2018年３⽉末⽇現在） ┃

799棟 約350万坪

延床⾯積受託実績数

┃ファシリティマネジメント受託実績（2018年３⽉末⽇現在） ┃

約13,500店舗 159社顧客数受託実績数

160

プロパティマネジメントの分野で2010年より6年連続で国内No.1の受託実績*

国内No.1のPM担当者数を誇るマネジメント⼒

（約1,160万m2）

ザイマックス・リートの特⾊：内部成⻑

内部成⻑を⽀える国内トップクラスのマネジメント⼒

（*） 2010年から2015年までの各「⽉刊プロパティマネジメント 11⽉号」において、2010年より6年連続でPM受託⾯積上位企業第1位とされています。

ザイマックス・リートの特⾊：内部成⻑

マネジメント業務における幅広い顧客基盤と実績

22

┃不動産マネジメント業務受託オーナーの属性の割合┃

業務受託を基盤とした、多様な不動産オーナー様とのリレーション

（出所）株式会社ザイマックスの提供資料に基づき、資産運⽤会社が作成

0 20 40 60 80

I社

H社

G社

F社

E社

D社

C社

B社

A社

ザイマックスグループ 72799棟

受託実績総数

（百億円）

（2018年3⽉末⽇現在）J-REIT組⼊れ資産に係るPM受託No.1の実績

（オフィス、商業施設及びホテルにおけるJ-REITによる取得価格ベース)

J-REITからの受託棟数 182 棟受託銘柄数 31 銘柄

（2018年３⽉末⽇現在）

本投資法⼈を含むJ-REIT

23%

個⼈ 資産管理会社⼀般事業法⼈等

41%

私募REIT私募ファンド不動産会社等

36%（出所）「⽉刊プロパティマネジメント 2017年11⽉号」の記載より、資産運⽤会社にて作成

53

51

41

38

36

36

32

31

29

23

売却及び売買仲介 件数

427 585 694 756 1,075 1,148 1,378

269

645934

1,2511,676

2,0712,607

2,964

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

2011年3⽉末 2012年3⽉末 2013年3⽉末 2014年3⽉末 2015年3⽉末 2016年3⽉末 2017年3⽉末 2018年3⽉末

(億円)対投資法⼈等172億円 ／ 全体542億円

（2010年4⽉1⽇~2018年3⽉31⽇実績 年度平均）

売却及び売買仲介 総額

1棟あたり平均額

不動産売却及び売買仲介実績も、取扱い件数・取扱い額共に着実に拡⼤

■投資法⼈等以外への売却及び仲介■投資法⼈等への売却及び仲介

対投資法⼈等* ／ 全体

（出所）株式会社ザイマックス

1,378億円4,342億円

33件231件

19億円41億円

（*）不動産投資法⼈及び不動産投資法⼈への譲渡を企図して物件を取得・保有するビークルをいいます

┃ 不動産売却及び売買仲介実績の累計（2010年４⽉１⽇からの累積、本投資法⼈への売却は除く）┃

ザイマックス・リートの特⾊：外部成⻑

ザイマックスグループの不動産売却・仲介実績を活⽤したソーシング

ザイマックス・リートの特⾊

投資法⼈ウェブサイトのご案内

24

本投資法⼈の概要や投資戦略、分配⾦情報等、最新の情報を掲載

しております。https://xymaxreit.co.jp/

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市場分析

26

図中右（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「ビルオーナーの実態調査（2015年）」より抜粋

マスメディア・諸媒体への掲載・投稿・講演（⼀例）

■ 掲載

ARES不動産証券化ジャーナルBUILDING TOKYO 他

■ 講演

■ 寄稿

早稲⽥⼤学スマート社会技術融合研究機構国⼟交通省 ⼟地・建設産業局（財）建築環境・省エネルギー機構（IBEC）

株式会社ザイマックス不動産総合研究所

ザイマックスグループ事業

マスメディア情報発信

技術・情報提供

諸媒体

図中左（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド2016」より抜粋

市場分析

ザイマックス不動産総合研究所による、独⾃のデータ蓄積と活⽤

図上右・上左・下（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所

「オフィスマーケットレポート 東京 2018Q3」より抜粋

⽇本経済新聞⽇経産業新聞 他

市場分析

ビルオーナーの動向の早期把握による、外部成⻑の実現

27

（出所）ザイマックス不動産総合研究所「ビルオーナーの実態調査2017」

┃今後のビル事業での不安（保有棟数別）┃ ┃今後のビル事業での不安（年齢別）┃

不動産オーナーとの⽇々のコミュニケーションを通じて売却ニーズを捕捉ビルオーナーの70%超が、保有物件の⼤規模改修や建替え時のテナント調整や資⾦確保を不安視

→必要資⾦との兼ね合いから⽣じる売却ニーズを捕捉ビルオーナーの年齢が上昇するにつれて、相続、事業承継への不安が⾼まる傾向

→ビルオーナーの事業承継・相続発⽣時の売却ニーズを捕捉

20%

16%

30%

24%

36%

30%

45%

39%

46%

52%

42%

50%

35%

45%

24%

24%

23%

20%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1〜2棟

3棟以上

1〜2棟

3棟以上

1〜2棟

3棟以上

不安に思う やや不安に思う 不安に思わない

⼤規模改修や建替え時の⼊居テナントの調整

⼤規模改修や建替え時の資⾦確保

相続、事業承継の対策

本投資法⼈は、ザイマックスグループが有する不動産オーナーとのダイレクトリレーションを通じて、外部成⻑の好機が得られると考えています。

ザイマックス不動産総合研究所によるビルオーナー実態調査

外部成⻑の実現

0% 20% 40% 60% 80% 100%

70歳以上60歳代50歳代

〜40歳代70歳以上60歳代50歳代

〜40歳代70歳以上60歳代50歳代

〜40歳代

不安に思う やや不安に思う 不安に思わない

（出所）資産運⽤会社の依頼に基づき、ザイマックス不動産総合研究所が作成

⼤規模改修や建替え時の⼊居テナントの調整

⼤規模改修や建替え時の資⾦確保

相続、事業承継の対策

市場分析

オフィス供給データから⾒る、中⼩規模オフィスビルの希少性

28

50 40 30 20 10 0 10 20 30 40 500

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

賃貸⾯積（万坪）

築20年未満:107万坪 (18%)

築20年以上:486万坪 (82%)

築20年未満:333万坪 (50%)

築20年以上:334万坪 (50%)

築年

数（

年）

旧耐震基準:155万坪(26%)

旧耐震基準:122万坪(18%)

中⼩規模（延床300〜5,000坪）

全体: 594万坪 8,162棟 平均30.7年

⼤規模（延床5,000坪以上）

全体: 668万坪 737棟 平均23.0年

東京23区 1,261万坪 8,899棟 平均築年数30.0年

東京23区オフィスピラミッド2018（賃貸⾯積ベース）

既存中⼩規模ビルのストック⾯積及び今後の供給動向を鑑み、特にバブル期以降に供給された中⼩規模のオフィスビルの希少性は⾼まっていくと本投資法⼈は考えています。

（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「【東京 23 区】オフィス新規供給量 2018・オフィスピラミッド 2018」

市場分析

新規成約賃料から⾒る、オフィス規模別成約賃料の動向

29

146

79115

190

76

116

60

80

100

120

140

160

180

200中⼩規模ビル（延床5,000坪未満）⼤規模ビル（延床5,000坪以上）

2008Q2 2010Q1 2012Q2 2018Q2

中⼩規模ビル（延床5,000坪未満） 146 100 79 115

⼤規模ビル（延床5,000坪以上） 190 100 76 116

中⼩規模ビルは⼤規模ビルに⽐して相対的に賃料の変動性が低く、安定性が⾼いと本投資法⼈は考えています。

オフィス規模別に⾒た新規成約賃料の推移

（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「オフィスマーケットレポート 東京 2018Q2」

賃料指数（100＝2010年Q1）

Q1：1⽉〜3⽉Q2：4⽉〜6⽉Q3：7⽉〜9⽉Q4：10⽉〜12⽉

市場分析

オフィス賃料の分布から⾒る、テナントニーズの動向

30

東京23区における成約件数分布（成約賃料単価帯別）

2010年1⽉〜3⽉事例数：1,287対象物件数：1,031

2012年4⽉〜6⽉事例数：593対象物件数：568

2018年4⽉〜6⽉事例数：1,478対象物件数：1,228

マーケット環境に関わらず、概ね1万円〜２万円台までに旺盛なテナントニーズが⾒られると本投資法⼈は考えています。

201816141286420

（%）

201816141286420

（%）

201816141286420

（%）

賃料単価（円/坪）

（出所）資産運⽤会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成

マーケットにおける成約事例の約60％〜70％が分布

市場分析

オフィスの「⽴地のよさ」から⾒る、テナントニーズの動向

31

東京23区における最寄駅からの徒歩分数別空室率

「⽴地のよさ」即ち最寄駅からの徒歩分数による利便性と稼働率の間には、⼀定の相関性があると本投資法⼈は考えています。

201104 201110 201204 201210 201304 201310 201404 201410 201504 201510 201604 201610 201704 201710 201804

全体最寄駅から徒歩3分以内最寄駅から徒歩3分超5分以内最寄駅から徒歩5分超

（％）14.0

12.0

10.0

8.0

6.0

4.0

2.0

0.0

（出所）資産運⽤会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成

〜Memo〜

32

第1期決算の概要第2期・第3期の業績予想

第１期決算概要及び第２期・第３期業績予想

第1期（2018年8⽉期）決算概要

34

第1期予想(A)2018年2⽉15⽇発表 第１期実績(B) 差異(B)-(A)

営業収益 1,338 1,374 36

営業費⽤ 478 477 △1

営業利益 859 897 37

経常利益 516 584 67

当期純利益 515 583 67

１⼝当たり分配⾦(円) 2,309 2,610 301

運⽤⽇数*19 197⽇ 197⽇ －

賃貸事業収⽀の差異（+30）

賃料収⼊等の増加（+８） 修繕費・原状回復費の予想⽐減（＋５）

営業費⽤(賃貸事業費⽤除く)の減少（＋7）

営業外費⽤の減少（＋29） 投資⼝発⾏関連費⽤等の減少（＋29）

主な差異要因

単位：百万円

第１期実績（対第１期予想⽐）

第３期予想（対第２期⽐）

第２期予想（対第１期⽐）

第１期決算概要及び第２期・第３期業績予想

第2期（2019年2⽉期）及び第3期（2019年8⽉期）業績予想

第1期（2018年8⽉期）

実績(A)

第2期（2019年2⽉期）

予想(Ｂ)差異(B)-(A)

第3期（2019年8⽉期）

予想

営業収益 1,374 1,270 △103 1,289

営業費⽤ 477 443 △33 586

営業利益 897 827 △69 702

経常利益 584 776 192 657

当期純利益 583 775 192 656

１⼝当たり分配⾦(円) 2,610 3,473 863 2,937

運⽤⽇数*19 197⽇ 181⽇ △16⽇ 184⽇

35

単位：百万円

賃貸事業収⽀の差異（△74） 運⽤⽇数の減少（△73） 賃料収⼊等の増加（＋27） 修繕費等の増加（△５）

営業外費⽤の差異（＋262） 投資⼝発⾏関連費⽤等の剥落（+262）

（利益増減）

賃貸事業収⽀の差異（△124） 賃料収⼊等の増加（＋９） 固定資産税・都市計画税の費⽤計上化

による増加 （△134）

主な差異要因

2,309  2,610 

3,473 2,937 

+136

+32+135 ‐2

‐331

+18

+1,174 +2 ‐557

‐3

+24

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

第１期決算概要及び第２期・第３期業績予想

分配⾦予想と実績の対⽐

36

第1期分配⾦ １⼝当たり2,610円

2018年２⽉15⽇予想対⽐+301円を達成

第1期予想 第1期（2018年8⽉期）実績

第2期予想分配⾦ １⼝当たり3,473円 第3期予想分配⾦ １⼝当たり2,937円

第2期（2019年2⽉期）予想 第3期（2019年8⽉期）予想

巡航期

第1期（2018年8⽉期）

予想

第1期（2018年8⽉期）

実績

その他

販管費の減少

〈営業外費⽤〉投資⼝発⾏関連費⽤等の減少

第2期（2019年2⽉期）

予想

第3期（2019年8⽉期）

予想

販管費の減少

〈営業外費⽤〉投資⼝発⾏関連費⽤等の剥落

その他

〈賃貸事業収⽀〉固定資産税・都市計画税の費⽤化

販管費の増加

営業外費⽤の減少

（円）

2018年２⽉15⽇予想対⽐+20円の修正

〈賃貸事業収⽀〉賃料収⼊等の増加修繕費・原状回復費の予想⽐減

〈賃貸事業収⽀〉運⽤⽇数の減少修繕費等の増加

37

第2期以降の⾒通し

122.6億円

有利⼦負債残⾼

33.0%

LTV（総資産ベース）

60.0％

固定⾦利⽐率

80.0％

⻑期借⼊⾦⽐率

2.4年/0.495％

平均残存年数/平均利率

第２期中に消費税還付⾦を原資とし、借⼊⾦の⼀部期限前弁済を予定第２期に返済期限が到来する2,336百万円についてもリファイナンスを予定

第1期の実績*

31.9%

LTV（消費税還付⾦による期限前弁済後予測）

みずほ銀⾏

三井住友銀⾏

三菱UFJ銀⾏

⻄⽇本シティ銀⾏

福岡銀⾏

りそな銀⾏

新⽣銀⾏

あおぞら銀⾏

広島銀⾏

北海道銀⾏

千葉銀⾏

肥後銀⾏

富国⽣命

参加⾦融機関数13社

借⼊⾦額122.6億円

26.6%

20.6%

15.0%

6.3%

6.3%

6.3%

4.1%

3.1%

3.1%

3.1%

1.9%

1.9%

1.9%

┃ 借⼊先の状況（第1期末時点）┃

*「LTV（消費税還付⾦による期限前弁済後予測）」を除き、2018年8⽉末現在の実績に基づく数値を記載

第１期決算概要及び第２期・第３期業績予想

安全性・健全性を重視した財務基盤

〜Memo〜

38

Appendix

Appendix

鑑定評価概要

40

物件番号 物件名称 取得年⽉ 取得価格

（百万円）第1期末帳簿価額

（百万円）

物件取得時 第1期末（2018年8⽉末） 増減

鑑定会社 含み損益*3

（百万円）算定価額（百万円）

直接還元利回り（％）

算定価額（百万円）

直接還元利回り（％）

算定価額*1

（百万円）直接還元*2

利回り（％）

OF-01 ザイマックス⻄新橋ビル 2018年2⽉ 2,500 2,527 3,070 3.7 3,080 3.7 +10 0.0 株式会社⾕澤総合鑑定所 552

OF-02 ザイマックス岩本町ビル 2018年2⽉ 4,250 4,303 5,240 3.8 5,350 3.7 +110 △0.1 ⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所 1,046

OF-03 ザイマックス新宿御苑ビル 2018年2⽉ 5,020 5,076 6,190 3.8 6,340 3.7 +150 △0.1 ⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所 1,263

OF-04 ザイマックス神⾕町ビル 2018年2⽉ 880 895 1,130 3.8 1,140 3.8 +10 0.0 株式会社⾕澤総合鑑定所 244

OF-05 ザイマックス東⿇布ビル 2018年2⽉ 1,550 1,573 2,090 3.9 2,090 3.9 0 0.0 ⼤和不動産鑑定株式会社 516

OF-06 ザイマックス東上野ビル 2018年2⽉ 1,150 1,162 1,590 4.0 1,590 4.0 0 0.0 ⼤和不動産鑑定株式会社 427

OF-07 ザイマックス⼋王⼦ビル 2018年2⽉ 2,600 2,627 3,430 5.0 3,510 4.9 +80 △0.1 ⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所 882

RT-01 ミューザ川崎 2018年2⽉ 4,100 4,126 5,070 4.2 5,200 4.1 +130 △0.1 株式会社⾕澤総合鑑定所 1,073

RT-02 ライフ川崎御幸 2018年2⽉ 790 800 973 4.2 974 4.2 +1 0.0 ⼤和不動産鑑定株式会社 173

RT-03 ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 2018年2⽉ 3,100 3,185 3,830 5.1 3,870 5.0 +40 △0.1 株式会社⾕澤総合鑑定所 684

HT-01 ホテルビスタ仙台 2018年2⽉ 4,400 4,431 5,510 4.6 5,550 4.6 +40 0.0 株式会社⾕澤総合鑑定所 1,118

OT-01 ルネッサンス21千早 2018年2⽉ 2,700 2,810 3,130 5.0 3,130 5.0 0 0.0 株式会社⾕澤総合鑑定所 319

合計／平均 33,040 33,521 41,253 - 41,824 - +571 - 8,302

（*1）第1期末算定価額と物件取得時の不動産鑑定評価額との差額を記載しています。（*2）第1期末算定価額の算出にあたって取得した各保有資産の不動産鑑定評価書において採⽤された直接還元利回りと物件取得時の不動産鑑定評価において採⽤された直接還元利回りとの差を記載しています。（*3）各保有資産の第1期末算定価額と第1期末帳簿価格との差額を記載しています。

Appendix

資産運⽤会社概要

41

沿⾰

2007年8⽉6⽇ 会社設⽴

2007年9⽉22⽇宅地建物取引業者免許取得（免許番号 東京都知事（3）第88223号）

2008年6⽉17⽇⾦融商品取引法上の投資運⽤業、投資助⾔・代理業の登録（登録番号 関東財務局⻑（⾦商）第1907号）

2011年6⽉28⽇⾦融商品取引法上の第⼆種⾦融商品取引業の登録（変更登録）（登録番号 関東財務局⻑（⾦商）第1907号）

2015年4⽉22⽇ ⼀般社団法⼈⽇本投資顧問業協会 加⼊

2017年6⽉30⽇宅建業法上の取引⼀任代理等の認可取得（認可番号 国⼟交通⼤⾂認可第118号）

2017年9⽉4⽇ 特定投資運⽤⾏為に係る兼業承認取得

2017年10⽉19⽇ ⼀般社団法⼈投資信託協会 加⼊

概要

社名株式会社ザイマックス不動産投資顧問XYMAX REAL ESTATE INVESTMENT ADVISORS Corporation

所在地 東京都港区⾚坂1丁⽬1番1号 ザイマックス⾚坂111ビル

設⽴ 2007年8⽉6⽇ （平成19年）

資本⾦ 2億円

主な株主 ザイマックス（100％出資）

従業員数 30名（2018年4⽉1⽇現在）

事業内容(1) ⾦融商品取引法に規定する⾦融商品取引業(2) 不動産への投資に関する助⾔業務及び投資⼀任業務(3) 投資法⼈の資産運⽤業務

役員

代表取締役社⻑ 稲⽉ 伸仁取締役 ⼭⼝ 恭司取締役 吉村 ⻯⼀監査役 川北 茂樹

免許

⾦融商品取引業 関東財務局⻑（⾦商）第1907号（投資運⽤業、投資助⾔・代理業、第⼆種⾦融商品取引業）取引⼀任代理等認可 国⼟交通⼤⾂認可第118号不動産特定共同事業 ⾦融庁⻑官・国⼟交通⼤⾂許可第75号（第3号事業、第4号事業）不動産投資顧問業 総合-第57号宅地建物取引業 東京都知事（3）第88223号

Appendix

ESGへの取組み

42

After

本投資法⼈での取組み┃ ザイマックス岩本町ビルなど 共⽤部照明LED化⼯事の実施 ┃ ザイマックス岩本町ビル、新宿御苑ビル、神⾕町ビルの各ビルにおいて、共⽤

部照明のLED化⼯事を実施し、環境負荷の低減に取り組んでおります。

スポンサーグループでの取組み┃ 拠点ビルにおけるDBJ Green Building認証の取得 ┃

ザイマックス⾚坂111ビル* ザイマックス溜池⼭王ビル*

┃ 不動産業界に対する貢献活動 ┃

資産運⽤会社での取組み┃ 21世紀⾦融⾏動原則への署名 ┃ 持続可能な社会の形成に向けた⾦融⾏動原則（21世紀⾦融⾏動原則）とは、地

球の未来を憂い、持続可能な社会の形成のために必要な責任と役割を果たしたいと考える⾦融機関の⾏動指針として2011年10⽉４⽇に策定された原則です。

本投資法⼈の資産運⽤会社である株式会社ザイマックス不動産投資顧問では、本原則の考え⽅に賛同し、2013年12⽉27⽇に署名しました。

CASBEE不動産 評価員への就任 国⼟交通省 環境不動産普及促進検討委員会での講演 国⼟交通省 ⼟地・建設産業局での講演 「ARES不動産証券化ジャーナル」への寄稿 「ARES不動産証券化マスター」養成講座での講師活動

「からくさ不動産塾」を通じた不動産ビジネス⼈材の育成

ザイマックス岩本町ビルでの⼯事例

Before

（*）本⽇現在、本投資法⼈がこれらの物件の取得を決定した事実はなく、また将来的にこれらの物件が本投資法⼈に組み⼊れられる保証はありません。

Appendix

J-REIT投資⽤語集

43

⽤語 定義

アセットマネジメント 投資家や資産所有者から委託を受けて⾏う投資⽤資産の総合的な運⽤・運営・管理業務のこと。本投資法⼈は、ザイマックス不動産投資顧問にアセットマネジメント業務を委託している。

プロパティマネジメント不動産の運営管理をオーナーに代⾏して実施する業務のこと。不動産の修繕・改修⼯事管理のほか、賃貸管理やテナントの募集、オーナーへの収⽀状況報告等を⾏う。不動産が⽣み出す収益が配当の源泉となるJ-REITにおいて、投資主価値の最⼤化に不可⽋な要素である。

ポートフォリオ 投資家が保有する株式、債券、商品、不動産等の複数の資産の組み合わせのこと。J-REITでは物件を複数所有することで分散投資を図り、投資法⼈全体としての資産価値が減少するリスクを低減している。

含み益額 現在の価格と取得時の価格との差額をいう。本資料では第1期末算定価額－第1期末⽇における本投資法⼈の各保有資産の帳簿価格の総和で計算している。

NOI利回り 不動産の収益率を⽰す指標。NOI（＝賃貸事業利益+減価償却費）÷物件価格で算出される。

DPU Distributions Per Unitの略でJ-REITの場合１⼝あたり分配⾦のことを指す。

分配⾦利回り 決算期末に⽀払われる分配⾦を年換算して、投資⼝価格で割った利回りのこと。

LTV Loan to Valueの略。社債や借⼊⾦等の有利⼦負債額を裏付けとなる対象資産の価値で割った⽐率で、借⼊⾦返済の安全度を測る尺度である。

NAV Net Asset Valueの略。⼀般的には純資産総額を表すが、J-REITの開⽰資料においては純資産の総額に保有不動産の含み益額を加えた額を指すことが多い。

外部成⻑ 物件の追加取得により投資法⼈の資産規模を拡⼤させることで、NOIや投資法⼈の当期純利益を増加させること。

内部成⻑ 保有物件の賃料収⼊の増加や賃貸経費の削減による収⽀の改善を図り、NOIや投資法⼈の当期純利益を増加させること。

PML Probable Maximum Lossの略。⼀定期間に想定される最⼤規模の地震に対する建物の損失割合を指す。PML値が⾼いほど地震リスクが⾼い建物となる。

ESG Environment（環境）、Social（社会）、Governance（企業統治）の三語の頭⽂字で、企業の持続的成⻑の評価基準とされている。

Appendix

本投資法⼈の仕組み

44

【不動産】

【投資⼝】

【⾦融機関】

【投資家様】

【事務受託会社】みずほ信託銀⾏

平成会計社

ザイマックス・リート投資法⼈

【テナント】

賃料収⼊等

保有・運営・管理

融資

利払・弁済

投資⼝購⼊

分配

⼀般事務の委託資産保管の委託資産運⽤の委託

【資産保管会社】みずほ信託銀⾏

【資産運⽤会社】ザイマックス

不動産投資顧問

【借⼊⾦】

Disclaimer

45

本資料の主たる⽬的はザイマックス・リート投資法⼈（以下「本投資法⼈」といいます。）についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を⽬的としていません。投資に関する決定は、ご⾃⾝の判断と責任において⾏っていただきますようお願い申し上げます。本投資法⼈の投資⼝の売買等にあたっては本投資⼝価格の変動により損失が⽣じるおそれがあります。本投資法⼈の投資⼝⼜は投資法⼈債のご購⼊にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料に提供している情報は、特に記載のない限り、⾦融商品取引法⼜は投資信託及び投資法⼈に関する法律に基づく開⽰書類⼜は資産運⽤報告ではありません。本投資法⼈及びその資産の運⽤を受託する株式会社ザイマックス不動産投資顧問（以下「本資産運⽤会社」といいます）は、本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが、本投資法⼈⼜は本資産運⽤会社が作成した情報であるか⼜は第三者から受領した情報であるかを問わず、その情報の正確性、妥当性及び完全性を保証するものではありません。本資料に記載された情報のうち、過去⼜は現在の事実に関するもの以外は、本資料の作成⽇（但し、本資料中に特段の記載がある場合は当該⽇）において⼊⼿可能な情報に基づいてなされた本投資法⼈⼜は本資産運⽤会社がその仮定⼜は判断に基づいて⾏った将来の予想に関する記述です。将来の予想に関する記述は、本資料作成⽇における本投資法⼈の投資⽅針、適⽤法令、市場環境、⾦利情勢、実務慣⾏その他の事実関係を前提としており、本資料作成⽇以降における事情の変更を反映⼜は考慮しておりません。将来の予想に関する記述は、明⽰的であるか否かを問わず、既知のリスクの不確実性⼜は未知のリスクその他の要因を内在しており、本投資法⼈の実際の業績、経営結果、財務状況等はこれらと⼤幅に異なる可能性があります。本資料に、将来の業績や⾒通し等に関する記述が含まれていますが、かかる既述は、将来の業績や⾒通し等を保証するものではありません。本資料の内容は、予告なしに変更⼜は廃⽌される場合があります。本投資法⼈及び本資産運⽤会社は、本書の内容（将来の予想に関する記述を含みます。）を更新⼜は公表する義務を負いません。なお、本投資法⼈及び本資産運⽤会社の事前の承諾なしに本資料に記載されている内容の複製・転⽤などを⾏うことを禁⽌します。

〜Memo〜

46

〜Memo〜

47