CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 1 / 2016

» JOEP RATS OVER TOEKOMST VAN CORPORATIES »» PASSEND TOEWIJZEN: HOE DOE JE DAT? »

» ‘MEER INNOVATIE NODIG IN TIJDELIJKE BOUW’ »» CORPORATIEBESTUURDERS: WONINGEN UIT VERKOOP

VOOR VERGUNNINGHOUDERS »

VOOR ELKE LEVENSFASE

EEN WONING

Doorstromers

NCCW ESB+ dé BUS met inhoud!VERSCHILLENDE ICT-DIENSTVERLENERS

Een corporatie heeft te maken met verschillende ICT-dienstverleners zoals ERP-leveranciers, leveranciers van klantportalen en betaalsystemen. Maar ook integraties met de Belastingdienst, deurwaarders of notarissen vragen veel tijd. Bij elke integratie of koppeling die u tot stand wilt brengen, is er sprake van een nieuw ICT-project waarbij het lijkt alsof u het wiel opnieuw moet uitvinden en koppelingen onmogelijk blijken. KAN DAT NIET ANDERS? ZEKER WEL! Dankzij onze ESB+ dienst kunt u verlost worden van de vele integraties tussen de verschillende individuele applicaties, zogenaamde point-to-point-koppelingen. Door berichten, o.b.v. markstandaarden (zoals bijvoorbeeld VERA, maar er zijn er nog meer) aan te sluiten op onze ESB+ dienst, kunt u deze meerdere keren gebruiken binnen de diverse componenten binnen uw landschap.

Wij integreren of koppelen nagenoeg elke applicatie en zorgen voor de afhandeling van berichten. Berichten die niet afgeleverd worden zijn te monitoren zodat u 100% controle heeft.

VOORDELEN: • Hergebruik van integraties• Governance op berichten verkeer• Geen overbodige software• VERA compliënt• Regie over uw eigen ICT landschap• Onderling integreren van oplossingen• SLA op maat • Realtime dataverkeer

Wilt u meer weten over ESB+ of andere innovaties op het gebied van automatisering voor vastgoed-bedrijven? Wij laten u graag het nieuwe geluid van NCCW horen.

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

“Zoekt u de verbindende factor?”

4596-NCCW A4-BS185x265mm-LOGO advertentie V2.indd 1 12-10-15 10:28

3commentaar

In 2016 blijft het aantal vergunninghouders groeien; gemeenten zullen 43.000 mensen moeten huisvesten. Het gaat dan om mensen die een verblijfsvergunning krijgen, maar ook om mensen die zo’n vergunning al hebben en nog steeds wonen in een asielzoekerscentrum. Ook dit jaar is onze inzet dus echt onmisbaar. Driekwart van de deelnemers aan de Corpora-tiebarometer kan voldoen aan de vraag van hun gemeente. Maar hoe? Uit de barometer blijkt dat bijna een derde van deze corporaties wo-ningen uit de verkoop haalt. Ook de ombouw van complexen en het neerzetten van tijdelijke woningen zien corporaties als een oplossing om het aantal beschikbare sociale huurwonin-gen snel uit te breiden.Een kwart nam deze bijzondere maatregelen het afgelopen jaar nog niet, maar verwacht dit in 2016 wel te doen. Daarbij kan de subsidie die vanaf volgende maand beschikbaar is op verschillende plekken behoorlijk helpen. Voor-al voor de huisvesting van alleenstaande ver-gunninghouders. Met snellere bouwconcep-ten is het mogelijk om de mensen te huisvesten die daar nu al recht op hebben. Kleinschalige huisvesting met werk, onderwijs en sociale activiteiten in de buurt. Bovendien kunnen woningen die met deze subsidie zijn gereali-seerd na vijf jaar worden ingezet als een nor-male sociale huurwoning. Wij blijven bij het kabinet aandringen op meer structurele oplos-singen. Want die zijn nodig om ook in de toe-komst iedereen een woning te bieden.

Marc CalonVoorzitter

ONMISBARE INZET

De uitkomsten van de Corporatiebarometer zijn er weer: de jaarlijkse peiling onder corpo-

ratie bestuurders over actuele onderwerpen. Verderop in dit nummer kunt u lezen wat zij

denken over bijvoorbeeld de effecten van de Woningwet en het vertrouwen in de sector.

‘Ik ben trots dat we zoveel vergunninghouders geholpen hebben’

Ik licht er alvast één onderwerp uit: de huisvesting van mensen met een ver-

blijfsvergunning. Voordat we overgaan naar 2016, wil ik terugkijken op vorig jaar. Toen kregen meer dan 28.000 vluchtelingen die in Nederland mogen blijven een woning. Dat is ruim 97 procent van de taakstelling. En dat zijn vier keer zoveel mensen als in 2012. Voor het overgrote deel hebben corporaties daar samen met gemeenten voor gezorgd. Logisch, want ook mensen die hier een nieuw bestaan opbouwen behoren tot onze doelgroep. Maar dat betekent niet dat het makkelijk is. We hebben alle zeilen bij moeten zetten sinds vorig jaar zomer, toen er steeds meer mensen vluchtten. Dat gaat verder dan huisvesten. We droegen ook veel creatieve oplossingen aan

om die huisvesting nog sneller te laten gaan. Alleen al in december kregen bijna 4.000 mensen een woning, het hoogste aantal ooit in een maand tijd. Dat lukte dankzij de goede samenwerking met corporaties, volgens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Stelt u zich eens voor wat deze mensen hebben doorstaan voordat zij in Nederland kwamen. Dat we zoveel vluchtelingen met een verblijfs-vergunning hebben kunnen helpen, geeft mij dan ook een gevoel van trots.

4

34

PASSEND TOEWIJZENHOE DOEN

CORPORATIES DAT?

3 COMMENTAAR Onmisbare inzet

6 ONDERTUSSEN IN Brummen

16 OPINIE ‘Tijdelijke bouw kan innovatiever’ – Floris Alkemade

17 COLUMN Bouwdrift – Yasmina Aboutaleb

18 OPINIE ‘Alleen ècht goedkope woningen helpen huurder met smalle beurs’ – Bram Klouwen

30 16/32 Zestien vragen aan Suze Gehem

40 GOEDEMORGEN Lex Collignon

45 FEITEN & CIJFERS over de invloed van huurtoeslag op betaalrisico’s

52 PRIKBORD Weetjes en tips

55 MENSEN EN WONEN Lavina Borsboom

56 HUISVESTER VAN HET VOLK Leonard Ankersmit

58 ACHTERAF Hoge nood – Nienke Gorter

58 COLOFON

5inhoud

CORPORATIE-BAROMETERHoe kijken corporatie-bestuurders aan tegen actuele zaken zoals de

huisvesting van vergunning-houders, de Woningwet en de verkoop van woningen? De uitkomsten van de jaarlijkse enquête.

DOORSTROMINGBij elke levensfase hoort een woning. Starters beginnen klein en hopen door

te groeien naar een grotere woning. Ouderen verhuizen juist vaak naar iets kleiners. Drie huurders in beeld die onlangs verhuisden.

JOEP RATS‘Als de taak van corpo-raties zo makkelijk was, deed een andere partij het wel’, aldus

Joep Rats, directeur bij Bouwend Nederland. Een interview over de keuzes die corporaties moeten maken voor de toekomst.

9

21

46

6

11/01 EnergieslurperMeneer en mevrouw De Bruin kunnen per jaar zeker 300 euro besparen op hun energie-kosten. Dat heeft energiecoach John van Dijk (in het midden op de foto) ze net voorgere-kend. Vooral hun oude vriezer in de schuur is een energieslurper. Maar ook kleine dingen als spaarlampen en een tochtvrije brievenbus schelen op jaarbasis geld. Of wat dacht je van elke dag een minuutje korter douchen? Scheelt per jaar 22 euro. John van Dijk is een van de zes vrijwillige energiecoaches in de

gemeente Brummen. Sinds dit najaar kunnen inwoners van de gemeente een gratis advies-gesprek bij hen aanvragen. Om een gedegen advies te kunnen geven, volgden Van Dijk en zijn collega’s een driedaagse training. Het is een samenwerkingsproject van de gemeente Brummen, Stichting Welzijn Brummen en de corporaties Sprengenland Wonen en Woningstichting Brummen. Het draagt bij aan de ambitie van de gemeente om in 2030 energieneutraal te zijn.

7ondertussen in Brummentek st: margriet pflug | foto: babet hogervorst

Wat is Wocozon?• Wocozon is een stichting zonder

winstoogmerk die reeds diverse woningcorporaties begeleidt in hun transitie naar een duurzaam gebouwde omgeving.

• Bij Stichting Wocozon staat de betaalbaarheid van woonlasten van huurders centraal.

• Wocozon biedt een totaalconcept inclusief financiering, project­ontwikkeling, onderhoud, monitoring en beheer. Het exploitatierisico ligt bij Wocozon.

• Wocozon organiseert en financiert haar zonnestroom­projecten in een separate regionale vennootschap en biedt u als woningcorporatie zeggenschap over strategie, rendement en prijsbeleid.

Voor Wocozon betekent duurzaam­heid veel meer dan niet­fossiel. De stichting gebruikt producten die in alle opzichten duurzaam zijn. In de installa­ties worden alleen maar materialen gebruikt die minimaal twintig jaar mee gaan: mooie zwarte panelen van JA Solar, micro­omvormers van Enphase en bruto productiemeters van Landis & Gyr met dezelfde specificaties als de meters die grote netwerkbeheerders gebruiken.

Roland van der Klauw, algemeen directeur van Wocozon: “We vinden het belangrijk dat corporaties geen omkijken hebben naar de installaties die we voor hen plaatsen. Daarom gebruiken we producten die kwalitatief beter zijn dan standaardproducten. Onze installaties kunnen minimaal twintig jaar zorgeloos gebruikt worden.”

De panelen van JA Solar hebben een gelijkwaardigheidsverklaring. Daarnaast

Advertentie

Steeds meer corporaties schakelen Wocozon in om hun wo-ningvoorraad te verduurzamen. De stichting Wocozon plaatst zonnepaneel-installaties op daken van bestaande woningen zonder dat de corporatie of de huurder daarin hoeft te investe-ren. In 2015 heeft de stichting zonder winstoogmerk al meer dan een MegaWatt aan zonnepanelen geplaatst en in 2016 zal die grens ruimschoots gepasseerd worden.

hebben ze een gelijkwaardigheidsver­klaring. Dennis de Jong van importeur Solarcentury heeft zich speciaal voor Wocozon en haar klanten ingezet die verklaring binnen te halen. “Corpora­ties mogen hierdoor 30% meer dan de standaardwaarden optellen bij de berekening van de energieindex”, legt hij uit. “Het was een flinke klus om de verklaring binnen te halen, maar voor Wocozon zetten we ons graag extra in. Ze hebben daar echt hart voor duurzame energie.”

Bij de meeste installaties moet de omvormer na tien, hooguit vijftien jaar vervangen worden. Wocozon maakt echter gebruik van de micro­omvor­mers van Enphase die gegarandeerd twintig jaar meegaan. Peter van Berkel, general manager EMEA bij Enphase: “De keuze voor Enphase is een logische als je kiest voor kwaliteit en geen vervangingskosten wilt hebben.”De wensen van de huurder stonden centraal bij de ontwikkeling van het

aanbod van Wocozon. Huurders willen een hoge kwaliteit, maar geen hoge kosten. Een gemiddeld gezin verdient € 100,­ per jaar via de zonnepanelen. Alleen de daadwerkelijk opgewekte kilowatturen worden betaald en bij een verhuizing hebben huurders geen verplichtingen. Met Wocozon kunnen huurders zorgeloos profiteren van de zon.

Meer weten over Wocozon? Ga dan naar wocozon.nl of mail naar contact@wocozon.nl of bel 085 744 10 58

Partners van Wocozon

Zorgeloos profiteren van de zon

EBUECONOMICBOARD

UTRECHT

advertentie3-A4-v2.indd 1 11-01-16 22:47

ADVERTENTIE

TEK ST: NA AM | BEELD: NA AM

9peiling

WONINGEN UIT DE VERKOOP VOOR VERGUNNINGHOUDERSDe helft van de woningcorporaties nam in 2015 bijzondere maatregelen om vergunninghouders aan een woning te helpen, zoals het uit de verkoop halen van woningen. Verder zien corporatiebestuurders dat de Woningwet een licht positief effect heeft op de betaalbaarheid, maar negatieve effecten op het gebied van investeringen, nieuwbouwproductie en leefbaarheid. Dat blijkt uit de Corporatiebarometer, de jaarlijkse enquête die Aedes hield onder 142 corporatiebestuurders, 39 procent van het totaal aantal bestuurders.

Corporatiebarometer 2016

TEK ST: QUINTEN SNIJDERS

10B

RO

N:

AE

DE

S

ZEER EENS ZEER EENSEENS EENSNEUTRAAL NEUTRAALONEENS ONEENSZEER ONEENS ZEER ONEENS

kiezen ook vaak voor de transformatie van kantoren en zorgcomplexen tot wooncomplex ( procent) en het bouwen van tijdelijke woningen ( procent).

Ook in Noordwijkerhout overwogen corporatie en gemeente om een oud verzorgingshuis om te bouwen, maar dat bleek op dit moment te complex. Bovendien lukte het de corporatie om in aan de vraag van de gemeente te voldoen. Daarin staat de woningstichting niet alleen: procent van de corporaties kon in aan de vraag van hun gemeente voldoen. Sint Antonius van Padua loopt zelfs voor op de taakstelling van de gemeente. Maar of dat zo blijft is nog de vraag, aldus Verkade. ‘De kans is groot dat de toestroom van vergunninghouders de komende periode groter wordt. Is dat zo, dan komt het plan van het transformeren van dat verzorgingshuis weer uit de kast.’

EFFECTEN WONINGWET was niet alleen het jaar dat het aantal vergunninghouders flink toe-nam. Het was ook het jaar van de invoering van de nieuwe Woningwet. De verantwoordelijke minister Stef Blok is dan ook niet voor niets voor het derde jaar op rij de meest invloedrijke persoon in de corporatiesec-tor, aldus de respondenten. De respondenten zijn over het algemeen neutraal over de effecten van die Woningwet, maar benoemen wel vaker negatieve effecten dan positieve. De enige uitzondering is het thema betaalbaarheid: ruim procent denkt dat de betaalbaarheid van corporatiewoningen beter wordt door de Woningwet.

Zo ook directeur-bestuurder Mirjam Depondt van de Limburgse corpo-ratie Woonpunt. Dat komt door de invoering van passend toewijzen,

Ze zouden verkocht worden. Maar nu mogen ze zich toch nog een tijd corpora-

tiewoning noemen. Vijf woningen in Noord-wijkerhout bieden de komende jaren onderdak aan vergunninghouders. Woningstichting Sint Antonius van Padua haalde de woningen dit jaar uit de verkoop, nadat de gemeente de corporatie vroeg een woning beschikbaar te stellen voor vergunninghouders. ‘Het gaat om wat grotere woningen, aangezien we vooral grotere gezinnen moesten huisvesten’, zegt directeur-bestuurder Aad Verkade. ‘De huren hebben we aangepast aan de nieuwe regels voor passend toewijzen, die zijn dus laag. Natuurlijk, dit kost geld. Maar we kunnen het aan. Ik vind het onze verantwoordelijkheid’, zegt directeur-bestuurder Aad Verkade.

BIJZONDERE MAATREGELENVerkade is niet de enige corporatiebestuurder die in bijzondere maatregelen nam om zijn gemeente te helpen het toenemende aan-tal vluchtelingen met een verblijfsvergunning te huisvesten. De helft van de corporaties deed dit, terwijl nog eens een kwart van de corpora-ties van plan is daar in mee te beginnen. Woningen uit de verkoop halen is veruit het populairst ( procent). Maar corporaties

27 115 1711

60

50

40

30

20

10

018 % %59 1 32 42 23 310 12 110 57 19 03 17 36 28

60

50

40

30

20

10

00 19 45 31 50 5 24 55 161 1 3 38 5753 8

Ik verwacht dat de financiële positie van mijn CORPORATIE de komende jaar stabiel blijft.

Ik verwacht dat de financiële positie van de SECTOR de komende jaar stabiel blijft.

2016 2015 2014 2013

FINANCIËLE STABILITEIT

11

merkt zij op. Vanaf januari moeten corpora-ties huishoudens met recht op huurtoeslag in principe een woning toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrenzen (rond euro). ‘Dat voorkomt dat mensen hun huur niet meer kunnen betalen’, zegt Depondt. ‘Maar of ze een woning van hun keuze kunnen krijgen is een tweede. Niet alle corporaties hebben daar namelijk voldoende goedkope woningen voor. Je moet dan de huur van duurdere woningen fl ink verlagen, wil je ze toegankelijk houden voor huurtoeslagontvangers.’

BESPAREN OP KWALITEITDe meest genoemde negatieve effecten van de Woningwet zijn die op de investeringen ( procent), de nieuwbouwproductie ( procent) en de leefbaarheid ( procent). Dat geldt ook voor Woonpunt, aldus Depondt. De terugloop van de nieuwbouwproductie en andere investeringen hangt volgens Depondt ook samen met passend toewijzen. ‘Bij grote investeringen in nieuwbouw, onderhoud of renovatie wilden wij altijd aan de modernste eisen voldoen. Daar hangt wel een prijskaartje aan. Bij nieuwbouw of renovatie komen we uiteindelijk altijd op een huur boven de aftop-pingsgrenzen. En een onrendabele top, die met passend toewijzen alleen maar groter wordt. We moeten dus wel besparen op kwaliteit.’

Belangrijk punt daarbij is duurzaamheid. Bij passend toewijzen gaat de overheid uit van alleen huur, niet van de totale woonlasten inclusief de energierekening. Wonen in een ‘groene’ woning met een zeer lage energie-rekening en een relatief hogere huur, is uitein-delijk vaak goedkoper dan in een woning met

een hoge energierekening en een relatief lage huur. ‘Maar daar houdt de overheid geen rekening mee. Vrij ironisch: wij kunnen wel grootschalig woningen blijven verduurzamen, maar daar hebben we bijna geen doelgroep meer voor.’

LEEFBARE BUURTDe beperking van de leefbaarheidstaken mist zijn uitwerking niet: bijna de helft van de corporaties verwacht dat de Woningwet een negatief effect heeft op de leefbaarheid. Depondt: ‘Ik snap de gedachte achter deze regels, maar tegelijkertijd wordt er bezuinigd in de zorg, trekt de overheid zich terug en vergrijst de bevolking. De overheid vraagt ons moeilijkere doelgroepen te huisvesten, zoals mensen met psychische problemen en vergunninghouders. Die mensen redden zich vaak niet alleen. Daardoor zien wij een toenemend appèl op corporaties om iets aan leefbaarheid te doen. En dan heb ik het niet over een buurtbarbecue, hè. Dan gaat het echt om het helpen van huurders met problemen. Wij hebben een maatschappelijke taak: mensen van goede huisvesting voorzien. Daar hoort een leefbare buurt bij.’

WIE IS – BINNEN DE VOLKSHUISVESTING – DE MEEST INVLOEDRIJKE PERSOON VAN DIT MOMENT?

directeur-bestuurder

EFFECTEN WONINGWET OP ACTIVITEITEN CORPORATIE

Nieuwbouw Leefbaarheid Kwaliteit woningen Woningvoorraad Betaalbaarheid Investeringen

• Positief • Neutraal • Negatief

3% 2%

49%

48%

49%

48%

4%

73%

23%4%

59%

37% 33%

37%

30%

4%

35%

61%

Tweede Kamer

Marc Calon

niemand huurder

Jeroen Dij sselbloem

Autoriteit woningcorporaties

Brigitte van Hoesel

Henk Kamp

ambtenaren van Blok

Ronald Plasterk

de politiek

Hubert Möllenkamp

corporatiemedewerkers

huismeesters

peiling

12

. procent van de corporaties verwacht dit jaar maatregelen te moeten nemen, vorig jaar dacht nog procent dat.

Standvast Wonen (Nijmegen) kijkt bijvoorbeeld na twee zware jaren weer positief naar de toekomst. Directeur-bestuurder Esther Lamers: ‘We hebben bij de invoer van de heffi ng maatregelen moeten nemen: we verlaagden de bedrijfs- en onderhoudskosten en stelden investerin-gen uit waar dat kon. Dat was niet zonder consequenties voor bijvoor-beeld de nieuwbouwproductie. Maar het leidde wel tot een betere fi -nanciële positie.’ Voorlopig, in ieder geval. ‘De verhuurdersheffi ng moet niet nóg hoger worden. Nijmegen is een groeiende stad; we kunnen qua nieuwbouw nu al niet het tempo aanhouden dat de gemeente graag wil.’

Standvast Wonen bespaarde het meeste door inkrimping van het perso-neelsbestand. ‘Daar zijn we voorzichtig mee omgegaan’, zegt Lamers. ‘Daarom doen wij het geleidelijk: wij besparen vijf jaar lang elk jaar procent op personeelskosten.’ Daarnaast bespaarde de corporatie fl ink op onderhoud. Bijvoorbeeld doordat huurders betalen voor een extra servicepakket. ‘Ook is de kwaliteit van onderhoud iets naar beneden bijgesteld. Goed is goed. Wel kwaliteit, geen luxe.’

WONINGVERKOOPEen andere manier om geld vrij te maken voor de verhuurdersheffi ng is het verkopen van corporatiewoningen. procent van de corporaties

Kunt u aan de vraag van uw gemeente naar huisvesting voor vergunninghouders voldoen?

73%27%

ja

nee

NEE

NEE maar de plannen zijn er wel

JA alleenstaande vergun-ninghouders krijgen alleen nog huisvesting via woningdelen of tijdelijke contracten

JA wij kopen woningen op

JA wij halen woningen uit de verkoop

JA wij stellen sloop van complexen uit

JA wij transformeren kantoren tot woningen

JA wij bouwen semipermanente

woningen

JA wij ver-snellen de

nieuwbouw

RUSTIGER VAARWATERQua fi nanciën zijn corporaties in in rus-tiger vaarwater terechtgekomen. Iets meer bestuurders dan de voorgaande jaren ( pro-cent, ten opzichte van procent vorig jaar) zien de fi nanciële positie van de eigen corpora-tie positief in. Over de fi nanciële positie van de sector als geheel zijn ze minder positief: die is nu volgens procent stabiel. Dat is wel positiever ten opzichte van , toen slechts procent van de corporaties dat vond.

Daarnaast hebben minder corporaties in maatregelen moeten nemen om de verhuur-dersheffi ng te kunnen betalen ( procent, tegenover procent in ). De meest ge-bruikte maatregel is het inkrimpen van per-soneelsbestand ( procent). Maar corporaties bezuinigen ook vaak op advieskosten en in-huur, ze bouwen minder nieuwe woningen of verhogen de huren (alle drie circa procent).De trend dat corporaties minder maatregelen hoeven te nemen om de verhuurdersheffi ng te kunnen betalen, lijkt zich door te zetten in

3

Neemt u nu al bijzondere maat-

regelen om aan de vraag van

huisvesting voorvergunning houders

te voldoen? (meerdere antwoorden

mogelijk)

25%

29%

25%

9

814%

10

8

13

WONINGVERKOOP

Verkoopt uw corporatie woningen?

11%

13%

22%

54%

Nee

Ja, vrijesector-huurwoningen

Ja, sociale huur-woningen

Ja, vrijesector-huurwoningen en sociale huur-woningen

Zo ja, waarom verkoopt uw corporatie woningen?

8% 33% 34% 57% 37%I.v.m. terug-trekken in eigen kernregio

Stimuleren ontstaan gemengde wijken

Betalen verhuurders-heffi ng

Investeren in nieuwbouw

Anders

verkocht in om die reden. ‘Die verkopen hebben we absoluut nodig om de verhuurders-heffi ng te kunnen betalen’, zegt Lamers. Bijna procent van de corporaties verkocht wonin-gen in . Veruit de belangrijkste reden om dat te doen is om te kunnen investeren in nieuwbouw ( procent).

MEER VERTROUWENHet vertrouwen van de buitenwereld in woningcorporaties stijgt de komende jaren, verwacht ruim procent van de bestuurders. De belangrijkste aanleiding voor dit herstel van vertrouwen is een zogeheten cultuuromslag in de sector, denkt de meerderheid. Zo ook Margriet Drijver, interim directeur-bestuurder van de Groningse corporatie Acantus. De oor-zaak? Nieuw bloed in de top van de sector. ‘Niet dat het vroeger fout was. Maar het was te een zijdig. Je hebt diversiteit nodig, anders verlies je draagvlak’, zegt Drijver.

Voor een echte cultuuromslag heb je minstens procent nieuwe bestuurders nodig, aldus Drijver. ‘En dat gaat volgens mij hard. Toen ik bijvoorbeeld in voor het eerst op een Aedes-congres kwam, was ik een van de weinige vrouwelijke corporatiebestuurders. Het afgelopen jaar kwam ik al veel meer vrouwen tegen op het congres.’

Meer diversiteit betekent volgens Drijver niet alleen meer vrouwen en meer mensen met een kleurtje aan het roer van woningcorporaties. Ook is het volgens haar belangrijk dat er steeds meer zakelijkheid komt in de sector. ‘Als we maar goede dingen doen, maakt het niet uit wat het kost; dat was vaak de houding toen ik twaalf jaar geleden de sector binnenkwam. Dit zie je nu een stuk minder. Ook zie ik een verschuiving van “de corporatie weet wat goed voor u is” naar “wij doen de dingen samen, in overleg met huurders”. Daarnaast zetten we op het gebied van transparantie stappen, onder andere met de Aedes-benchmark. En, ook belangrijk: durven toegeven dat je fout zat. Zoals het bestuur van Aedes dat ook deed de afgelopen jaren. Dat helpt ons zeker.’

CORPORATIEBAROMETER 2016De corporatiebarometer is een online enquête die de redactie van de Aedes-media sinds jaarlijks houdt onder alle directeur-bestuurders van corporaties om de meningen te peilen over (ontwikkelingen in) de sector. In december hield de redactie de enquête voor de vierde keer. In totaal vulden bestuurders de enquête in, dat is procent van alle bestuurders.

peiling

Wat wij doen?NCCW ontzorgt als ICT dienstverlener meer dan de helft van alle corporaties in Nederland. Wij leveren ERP systemen en applicaties voor uw processen.

Hoe doen wij dat?• Door naar u te luisteren• Met ervaren professionals• Met hart voor de sociale huursector• Een eigen SAAS centrum met uitwijk

Wat levert het u op?• Hogere klant(huurder)tevredenheid• Lagere kosten• Meer inzicht in uw dienstverlening• Zekerheid dat uw systeem altijd beschikbaar is

Kortom: U ontzorgen op ICT gebied

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

“een nieuw geluid bijNCCW”

4503-NCCW BS90x265mm-AEDES DEF.indd 1 22-07-15 14:48

16 opinie

‘ TIJDELIJKE BOUW KAN INNOVATIEVER’Op het vlak van flexibele en tijdelijke bouw valt nog veel te innoveren, vindt Rijksbouwmeester Floris Alkemade. Hij werkt samen met het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) aan een prijsvraag voor innovatieve huisvestingsoplossingen voor asielzoekers, vergunninghouders en andere doelgroepen. Bijvoorbeeld in leegstaande kantoren. ‘Vaak is er meer mogelijk dan mensen denken.’

FLORIS ALKEMADE RIJKSBOUWMEESTER

Aan wat voor concepten denkt u?‘Het kan gaan om woningen die heel gemak-kelijk te demonteren zijn, waardoor opslag efficiënter wordt. Of zelfs een woning die je na gebruik weer tot grondstof terugbrengt. Of hele slimme ideeën waarbij je met mi nimale middelen kantoorruimte als woon-ruimte in kan zetten. Tijdelijke en flexibele woningen zijn in eerste instantie nodig om bijvoorbeeld vergunninghouders te huis-vesten. Daarna kunnen ze gebruikt worden door iedereen die tijdelijk een goedkope

woning nodig heeft. Bijvoorbeeld studenten of seizoenswerkers.’

Welke rol ziet u voor woning-corporaties weggelegd?‘We hebben al inschrijvingen voor de kick-off, ik zou het geweldig vinden als cor-poraties ook inzenden. De expertise die zij hebben is juist bij dit vraagstuk uiterst nuttig.’

U ziet veel potentie in leegstaande gebouwen.‘Het is idioot dat er zoveel leegstand is en dat we tegelijkertijd de vraag om mensen snel te huisvesten niet kunnen beantwoorden. Leeg-staande kantoorruimtes bieden bovendien prachtige experimentteerruimte voor nieuwe woontypes. In Amerikaanse series zie je vaak dat mensen woningen delen. In Nederland is dat type heel interessant voor alleenstaanden. Verder kunnen mensen steeds meer vanuit huis doen en ook qua zorg aan huis is er meer mogelijk. Ik denk dat het wonen daar in aansluiting op zal veranderen.’

U zei in dagblad Trouw ‘Vaak kan er meer dan je denkt. Veel barrières zijn niet in regels gevat maar in

Waarom is een prijsvraag nodig?‘De tijdelijke bouw vernieuwt zich de afge-lopen jaren nauwelijks. Containerwoningen zijn inmiddels technisch wel heel goed, maar architectonisch en qua flexibiliteit weinig in-novatief. Een groot deel van de kosten zit nog steeds in vervoer en opslag. Er kan veel meer met alle nieuwe materialen en technieken. Goedkoop en sober moet niet synoniem zijn met slecht en lelijk, maar met verrassend en intelligent.’

17opinie column

gewoontes.’ Wat bedoelde u daarmee?‘Ik kom telkens mensen tegen die zeggen: we zouden dit wel willen doen maar het mag niet. Volgens mij zijn de regels flexibeler dan mensen denken. Aan brandveiligheid moet je bijvoorbeeld niet tornen, maar op andere vlakken kan je verder gaan dan je denkt.’

Gaat u zich als Rijksbouwmeester inspannen om flexibele omgang met de regelgeving te stimuleren?‘Ja, ik wil kijken hoe we als Rijksoverheid innovatie op gang kunnen brengen. Nieuwe concepten testen we ook echt op ware schaal, om te kijken wat er mogelijk is.’

FLORIS ALKEMADE (1961) is architect en stedenbouwkundige. Hij trad op 1 september 2015 aan als Rijksbouwmees-ter en is de opvolger van Frits van Dongen. De Rijksbouwmeester is voorzitter van het College van Rijksadviseurs, dat het kabinet gevraagd en ongevraagd adviseert over ruimtelijke kwaliteit. Meer informatie over de prijsvraag van het COA: www.nederlandwordtanders.nl.

Ze zeggen vaak dat huurders voor overlast zorgen. Nou, kopers kunnen er ook wat van. Onlangs kocht ik een bed dat mij better nights beloofde. Toe-gegeven, het bed ligt heerlijk. Daar valt niets op af te dingen. En toch kom ik niet aan mijn nachtrust. Dat heeft alles te maken met de bizarre bouwdrift die heerst in mijn wijk. Zo’n beetje elke ochtend om een uur of zeven begint het. Oók in het weekend. En denk maar niet dat er rekening wordt gehouden met mijn avond- of nachtdiensten. Geratel, geboor, getimmer en zelfs: gehei. En dat drie deuren verderop. En ik woon niet eens in een nieuwbouwwijk. Je zou denken dat in een vooroorlogse wijk alles wel zo’n beetje af is. Of dat mensen, uitgekleed door de crisis, hier geen geld meer voor zouden hebben. Maar niets is minder waar.Een achteloze passant in de straat hoeft het niet op te merken, die bouwdrift. Het zijn allemaal dezelfde liefelijke rijtjeshuizen, gebouwd in de jaren dertig. De helft is koop, de helft is huur. Ook dat is niet te zien.Nee, dan de achterkant. Vrienden die over mijn bescheiden huurbalkonnetje hangen, kijken hun ogen uit. De ene tuin is nog uitbundiger ingericht dan de ander. De hoogtepunten tussen al dat weelderige groen, de luxe terrassen en de idyllische vijvers zijn de tuinhuizen. Gastenverblijven, zoals buren ze noemen.Zo heeft mijn Amerikaanse buurvrouw een spiegelpaleis in haar tuin laten plaatsen waarvan het dak bedekt is met uitheemse mossoorten. Binnen staat een piano en kan er gewerkt en gesla-pen worden. Cameraploegen van over de hele wereld komen het ding filmen. Laatst belde er nog een ploeg uit Dubai aan. 'Town house?' vroegen ze verwachtingsvol. Ik wist even niet naar wie ik ze moest doorverwijzen. Want sinds het spiegelpaleis zijn er nog meer tuinhuizen, super-de-luxe dakterrassen en serres verrezen. Een paar maanden geleden nog werd er een gigantisch houten huis in zijn geheel over het woonblok getakeld. Het is nu babyblauw geverfd. In de tuin liggen kiezenstenen en houten vlonders. Ik vermoed dat zij gaan voor een strandthema.Wat het gehei drie deuren verderop voor bouwsel gaat opleve-ren, weet ik nog niet. Wat wel vaststaat, is dat als het af is het nog niet over is. Want dan moet iedereen het bouwsel komen bewonderen natuurlijk. Feesten dus, tot diep in de nacht. Waarna andere buren om zeven uur ’s ochtends de boor, de elek-trische zaag of de hydraulische impacthamer weer vrolijk op-pakken. Ik had beter in goede oordoppen kunnen investeren.

Bouwdrift

YASMINA ABOUTALEB is journalist en schrijft op persoonlijke titel over leven en wonen in Amsterdam.

18 opinie

‘ALLEEN ÈCHT GOEDKOPE WONINGEN HELPEN HUURDER MET SMALLE BEURS’

Passend toewijzen is een stap in de goede richting, maar lost de betaalbaarheidsproblemen van de meest kwetsbare huurders niet op. Die groep is alleen geholpen met een echt goedkope woning van rond de euro, stelt Bram Klouwen van Companen. ILLUSTR ATIE: HAN HOOGERBRUGGE

BRAM KLOUWEN DIRECTEUR ADVIESBUREAU COMPANEN

men compenseert. En dat een huur van zo’n euro daarom wel op te brengen is. Maar voor deze uiterst kwetsbare groep blijft dat echt te veel geld, ook na aftrek van de huur-toeslag. Daarnaast zijn er de gezinnen met kinderen die (net) geen huurtoeslag ontvan-gen. Ook voor een groot deel van deze groep blijven de maandelijkse lasten te zwaar, zeker als ze een huur tegen de liberalisatiegrens van euro moeten opbrengen.

GelijkheidsbeginselVoor deze groepen blijven echt goedkope woningen noodzakelijk, met een huur van rond de euro. En dat aanbod is erg schaars. Ondertussen stijgt het aantal zeer kwetsbare huurders. Daarom zullen corpo-

maatregel alleen nog ‘goedkope’ woningen huren van rond maximaal euro. Helaas: daarmee zijn niet alle huurders uit de maande-lijkse geldzorgen. Vooral bij twee groepen blijven knelpunten bestaan. Op de eerste plaats bij de mensen met de allerlaagste inko-mens. Er wordt te makkelijk van uitgegaan dat de huurtoeslag hun betaalbaarheidsproble-

Voor huurders met een smalle beurs blijft betaalbaarheid een probleem. Ook al is er huurtoeslag, een cruciaal instrument in het beperken van betaalrisico’s, zoals het Plan bureau voor de Leefomgeving recent conclu-deerde (zie kader). En ook al kennen we nu het passend toewijzen. Vanaf januari dit jaar mogen ontvangers van huurtoeslag door deze

19

raties aan individuele huurders met erg weinig koopkracht minder huur moeten vragen dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt. Bij grote gezinnen betekent dit dat je minder huur vraagt voor meer vierkante meters. Het principe dat prijs en kwaliteit van de woning zoveel mogelijk met elkaar in overeenstemming moeten zijn, moeten corporaties bij deze groepen opzij zetten. En ja, dat leidt tot ongelijkheid. Want de buren betalen voor dezelfde woning meestal meer. Daarmee kom je aan het gelijkheidsbeginsel: in Nederland een heilig huisje. Dit moeten we omver durven halen om het betaalbaarheidsprobleem van een groeiende groep op te lossen. De sterkste schou-ders zullen de zwaarste lasten moeten dragen. Er zijn al corporaties die hier een begin mee maken. Zij werken met een ‘tweehurenbeleid’ en vragen voor dezelfde woning verschillende huurprijzen, afhankelijk van het inkomen van de huurder (zie ook het artikel over passend toewijzen op pagina , red.). Het is een begin, omdat ook dan die laagste huren voor sommige huurders te hoog blijven.

Extra truiEen ander heikel punt binnen de woonlasten zijn de kosten voor energie. Corporaties rechtvaar- digen hun investeringen in energiebesparende maatregelen meestal met het argument dat deze leiden tot een verlaging van de totale woonlasten van de huurder. Maar voor huurders met een erg kleine beurs gaat die vlieger niet op. Die hebben namelijk al een heel laag energieverbruik. Zij heb-ben die extra trui al lang aangetrokken. Maar dat wil niet zeggen dat ze in een matig geïsoleerde woning met gedateerde verbrandingsinstallaties moeten wonen. Laten we wel wezen: het primaire doel van energiebesparende maatregelen is niet het beperken van woonlasten. Het gaat om een duurzamere wereld en bescherming van het klimaat.

Onderzoek betaalbaarheidOp 7 januari 2016 publiceerde het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) het onderzoek Betaalbaarheid van het wonen in de huursector. Zie www.aedes.nl/onderzoekPBL.

‘Er zijn te weinig woningen op plekken waar mensen willen wonen. De

overheid heeft lang gedacht dat de markt de krapte op de woningmarkt

wel zou oplossen, maar dat blijkt niet het geval. Het is voor marktpartijen

blijkbaar niet aantrekkelijk om in betaalbare nieuwbouw te investeren.’

WOUTER VAN GENT, SOCIAAL GEOGRAAF OVER HET SCHAARSTEPROBLEEM IN DE RANDSTAD, IN VRIJ NEDERLAND.

‘Het hipstereffect is ook geen eeuwig leven beschoren. Op een bepaald

moment gaan we toch weer allemaal terugverlangen naar een

eengezinswoning met een tuintje.’EWALD ENGELEN, HOOGLERAAR FINANCIËLE

GEOGRAFIE AAN DE UNIVERSITEIT VAN AMSTERDAM, IN NIEUWSUUR VAN NTR/NOS.

‘Innoveren en het tegelijkertijd verlagen van financiële middelen bij

decentralisaties is een niet erg veelbelovende combinatie.’WOUTER JANS, WERKZAAM BIJ

DE UNIVERSITEIT TWENTE IN ZIJN PROMOTIEONDERZOEK NAAR

DE DECENTRALISATIES IN HET SOCIAAL DOMEIN, POLICY INNOVATION IN

DUTCH MUNICIPALITIES.

‘In mijn ogen is gentrificatie (opwaardering van een buurt, red.)

puur en alleen het proces waarbij de stad wordt herontwikkeld in het

voordeel van de welgestelden. Dus nee, dat is niet positief. Althans, niet als je

gelijkheid belangrijk vindt. Steden moeten streven naar democratisering

van de stedelijke ruimte, waarbij de stad een plek is voor iedereen, niet

alleen voor de elite.’DAVID MADDEN, ONDERZOEKER AAN DE LONDON SCHOOL OF ECONOMICS,

IN HET PAROOL.

Vanmorgen werden anderhalf miljoen Europeanen wakker in onze buurten en wijken

Ontwikkelaars ontwikkelen ook zichzelf. Dat geldt niet in de laatste plaats voor ons, BPD.

Groot geworden als Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, zijn we in de afgelopen 70 jaar

uitgegroeid tot een sterke, solide en slagvaardige Europese gebiedsontwikkelaar. We zijn

marktleider in Nederland en Duitsland en ook in Frankrijk bezetten we een toppositie.

Vandaag leven er meer mensen in onze buurten en wijken dan in Rotterdam en Den Haag

samen. En werken we opnieuw aan zo’n 550 projecten, variërend van enkele tientallen

woningen tot soms vele honderden. Heeft u als opdrachtgever iets aan onze internationale

expertise en ervaring? Ja. Veel, denken we. Van alles wat we presteren en leren in Parijs en

Berlijn, in Hamburg en Lyon, profiteren ook onze projecten in uw gemeente. Meer weten

over onze grensoverschrijdende inzichten? Kijk op bpd.nl/uitgelicht

21

EEN WONING VOOR ELKE

LEVENSFASEBij elke levensfase hoort een woning. Starters beginnen klein

en hopen door te groeien naar een grotere woning. En ouderen verruilen het huis waar ze al lang woonden voor een woning

met minder drempels in de buurt van voorzieningen. Veel woningcorporaties helpen hun huurders om een volgende stap te zetten in hun wooncarrière. Drie voorbeelden van huurders

die onlangs de sleutel kregen van hun nieuwe huis.

tek st: christine van eerd

doorstroming

22Woningcorporaties sluiten per jaar zo’n 200.000 nieuwe huurcontracten

af. Bij ongeveer 40 procent daarvan gaat het om mensen die van de ene naar de andere sociale huurwoning verhuizen. De rest gaat naar huurders die nog geen sociale huur woning hadden. Zoals starters (waar-onder vergunninghouders) en mensen uit

de particuliere huur- of koopsector.Ruimte voor die verhuizingen ontstaat doordat er ook huurders vertrekken uit sociale huurwoningen. 60 procent van de sociale huurders verhuist naar bijvoorbeeld een koophuis of particuliere huurwoning. Zo ontstaat er doorstroming op de sociale woningmarkt.

Om die doorstroming te bevorderen helpen corporaties hun huurders om een woning te vinden die beter bij hun situatie past. Zij begeleiden bijvoorbeeld senioren bij hun zoektocht naar een meer geschikte woning. En bij verkoop van sociale huurwoningen krijgen huurders vaak voorrang.

DRIEKAMERAPPARTEMENT, 49 VIERKANTE METER, SOCIALE HUUR

23

‘Het was mijn hartenwens om te verhuizen’, vertelt Leo Codrington. ‘Onze oude woning was erg klein en het klikte niet zo met de buren. Toen we een brief kregen dat we konden verhuizen, hebben we meteen gereageerd. Hier wonen we rustiger en iedereen is aardig tegen elkaar.’De verhuizing van Leo en zijn vrouw Dana werd mogelijk door een door-stroomproject van Stadgenoot. Oudere huurders in de Kinkerbuurt in Amsterdam kregen het aanbod om te verhuizen naar een senioren woning in de buurt. De huur blijft hetzelfde en voor mensen met een laag inkomen was er extra hulp bij de verhuizing.‘Mijn nieuwe keuken is groter dan onze oude slaapkamer’, zegt Dana. ‘Dat is fijn, want koken is mijn hobby.’ Zij ontmoette Leo dertien jaar geleden op het strand van Bloemendaal. Voor hem verliet ze haar geboorteland Polen.De woning is met een lift bereikbaar en door de ruime indeling ook toegankelijk voor mensen die minder goed ter been zijn, zoals Leo en Dana. Dat er beneden een veilige plek is voor zijn scootmobiel vindt Leo een pluspunt. Regelmatig gaat hij daarmee naar de markt om groente en fruit te halen. Op de terugweg stopt hij dan even bij het ontmoetingscentrum on-derin het gebouw. ‘We hebben echt niets te klagen.’

LEO (78) EN DANA (61) CODRINGTON

‘Het was mijn hartenwens

om te verhuizen’

fo

to

’s:

jon

as

br

iel

s

DRIEKAMERAPPARTEMENT IN SENIORENCOMPLEX, 63 VIERKANTE METER, SOCIALE HUUR

doorstroming

24

NICOLE VAN DER WAL (25) EN RICK DE JONG (28)

‘ Hier kunnen we samen een thuis van maken’

DRIEKAMERAPPARTEMENT, 43 VIERKANTE METER, SOCIALE HUUR DRIEKAMERAPPARTEMENT, 72 VIERKANTE METER, SOCIALE HUUR

Sinds het begin van haar studie woonde Nicole in haar appartement in Leeuwarden. ‘Ik heb er met veel plezier gewoond. Vorig jaar is het ook nog gerenoveerd. Het was klein, maar ik had wel een plek voor mezelf.’ Nu is ze afgestudeerd, begonnen aan haar eerste baan en woont ze samen met haar vriend Rick. ‘Er is in korte tijd wel veel veranderd’, zegt ze. Nicole en Rick huurden allebei een appartement van Elkien. Maar die woningen waren niet echt geschikt voor hen samen. ‘We wilden het liefst iets dat voor allebei nieuw is en er samen een thuis van maken.’ Ze hielden de website van de woningcorporatie in de gaten en hun oog viel op een woning in Techum, een dorpje net buiten de stad. Een nieuw-bouwwoning van een paar jaar geleden. Ze reageerden direct en stonden heel lang bovenaan de kandidatenlijst. Toen op het laatste mo-ment iemand reageerde met iets meer inschrijftijd, werd het nog even spannend. Maar ze kregen de woning toch. Dit najaar zijn ze verhuisd. De huur is zelfs iets lager dan de optelsom van de twee oude woningen.‘Het is een ruim huis in een rustige wijk’, vertelt Nicole. ‘Met een tuin, dat wilde ik heel graag. Over een paar jaar willen we een huis kopen. Voor nu is dit een mooie tussenstap.’

25

EENGEZINSWONING, 80 VIERKANTE METER, VRIJE SECTOR HUUR

fo

to

’s:

ma

ar

tje

ro

os

doorstroming

26

RONNY GEHLEN (32), DAISY MARTIN (30), EBONY (6) EN JAYDA (0)

‘Het werd tijd voor een grotere woning’

DRIEKAMERAPPARTEMENT, 60 VIERKANTE METER, SOCIALE HUUR

‘Tien jaar woonden Ronny en Daisy tot volle tevredenheid in ‘hun Maastrichtse flatje’, zoals Ronny het noemt. ‘Het is een fijne woning en we hebben hartstikke leuke buren. Maar met twee kinderen werd het wel tijd voor een grotere woning.’Toen Daisy een half jaar zwanger was viel toevallig een folder van Servatius in de bus met informatie over JeThuisHuis. Onder die noemer biedt de woningcorporatie huurwoningen te koop aan, met voorrang voor huurders. Bovendien krijgen zij advies van een financieel adviseur. ‘Een geweldige service’, vindt Ronny. ‘We kregen duidelijke uitleg over de mogelijkheden en een berekening wat er kan met mijn salaris.’Een hoekwoning vlakbij hun oude woning behoorde tot de mogelijk-heden. Ronny en Daisy gingen kijken en hakten snel de knoop door. ‘We wilden graag in deze buurt blijven, want we zijn hier allebei opgegroeid. En we hebben als huurder nooit problemen gehad met Servatius, dus dit voelt wel vertrouwd.’ Met een extra kamer, een zolder en een tuin heeft het gezin straks de ruimte. Begin december kregen ze de sleutel. Nu zijn ze druk bezig het huis op te knappen: een nieuwe badkamer, een open keuken en het stuc- en schilderwerk opfrissen. ‘We doen zoveel mogelijk zelf’, zegt Ron. ‘Gelukkig hebben we vrij veel handige mensen in de familie.’

27

EENGEZINSWONING, 88 VIERKANTE METER, KOOP 123.500 EURO

fo

to

’s:

fr

an

co

go

ri

doorstroming

Virulyweg 1

7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466

F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl

I www.pamalmelo.nl

GALERIJVERHOGING

Isorub: rubber met bijzondere isolatie

PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE

GOEDE WARMTE-ISOLATIE

VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID

MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT

AANGENAME STROEFHEID

GEEN VERKLEURINGEN

VALBREKEND

Wij willen integraal opererende professionals binnen het sociaal domein

Onze ambitie is een (corporatie)professional die vanuit een integrale, mensgerichte benadering zijn plaats binnen het sociaal domein krachtig inneemt.

25 jaar ervaring met wonen, werk, inkomen & zorgWij bieden 25 jaar ervaring in het (door)ontwikkelen van talenten voor onder meer bedrijven, gemeenten, provincies, ministeries, kredietbanken, gerechtsdeurwaarders, onderwijsinstellingen en zorginstellingen. Dit doen we door middel van advies, werving & selectie, opleidingen en personele ondersteuning.

Samen staan we sterkerSamenwerking is belangrijk in een sociaal domein van waaruit de overheid zich terugtrekt en bedrijven, instanties en maatschappelijke organisaties met oplossingen moeten komen.

Meer informatie?Kijk op www.langhenkel.nl/wonen en bestel meteen onze gratis “Huurachterstand preventietool voor woonconsulenten”.

SOCIAAL DOMEIN WONEN

®

Commitment withoutunderstanding isa liabilityOliver Wight

Accent Organisatie Advies heeft

een team van ervaren adviseurs

uit de praktijk. Wij helpen

woningcorporaties om hun

doelen te realiseren. Wij doen dat

op een praktische, betrokken en

interactieve manier, met oog voor

de mens in de organisatie.

Meer weten? Neem dan contact op met:Sander Boelen • 06 30 63 61 23 • s.boelen@accentadvies.nl ofFrank van Egeraat • 06 23 16 23 82 • f.vanegeraat@accentadvies.nl

accentadvies.nl/risicomanagerAccent Organisatie Advies • Olmenlaan 16 • 1404 DG Bussum

Corporaties bese�en steeds meer dat risicomanagement van belang is voor het duurzaam realiseren van hun doelstellingen. Dit verlangt een gestructureerde aanpak in de beheersing van de risico’s die de corporatie loopt. Een dergelijke aanpak ondersteunt de corporatie ook bij het aantonen dat zij ‘in control’ is en over de in de Woningwet genoemde adequate risicobeheersing beschikt.

Het risicomanagement van veel corporaties richt zich voornamelijk op de beheersing van risico’s in de operationele en �nanciële processen. Goed risicomanagement omvat meer, ook strategische, macro-economische en marktrisico’s spelen een belangrijke

rol bij het realiseren van de (maat-schappelijke) doelstellingen van de corporatie. Daarom is strategisch risicomanagement van groot belang om de voorspelbaarheid van het realiseren van deze doelstellingen te vergroten.

OrganisatieDe Manager Financiën vervult bij veel corporaties de controlfunctie, echter vanaf 1 januari 2017 moet deze functie onafhankelijk zijn ingericht. In combinatie met de wens voor een verdere professionalisering van het risicomanagement binnen de corporatie, maakt dat corporaties op zoek gaan naar een ervaren (senior) risicomanager. Maar waar vind je die? En heb je deze wel fulltime nodig?

Onze oplossingAccent heeft voor u de oplossing: de Risicomanager-op-Maat. Afhankelijk van de omvang, de complexiteit en de risico’s in uw organisatie, geeft deze een op maat gesneden invulling aan risicomanagement in uw organisatie. Hierbij zal uw Risicomanager-op-Maat op basis van uw behoefte minimaal één dag per 2 weken tot 2 dagen per week bij uw corporatie werkzaam zijn. Op deze manier wordt het risicomanagement niet ‘uitbesteed’, maar heeft u, vanaf dag één, een ervaren (senior) medewerker die u ondersteunt met het sturen en beheersen van de risico’s waar de organisatie mee wordt geconfronteerd. En u helpt bij het realiseren van uw doelstellingen!

Ervaren risicomanager, op maat gesneden

Risicomanager-op-Maat

16007-026-ADV AEDES Magazine.indd 1 14-01-16 10:01

30

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE

VRAGEN EN 16 VRAGEN

OVER SOCIALE HUIS VESTING.

DEZE KEER IS HET SUZE GEHEM DIE

BLIND DE VRAGEN KIEST.

SUZE GEHEMTEK ST: CHRISTINE VAN EERD | FOTO: JEROEN POORT VLIET

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?‘Ik word heel boos als mensen onver-draagzaam zijn tegenover vluchtelin-gen. Ik doe af en toe vrijwilligerswerk bij de tijdelijke opvang in Amsterdam. Als je in contact komt met de mensen die hier tijdelijk wonen, word je veel verdraagzamer. Het zijn mensen, dat vergeet men wel eens. Tegelijkertijd word ik heel blij van de vele Amster-dammers die iets doen voor de vluchte-lingen. Ook zie je steeds meer artikelen verschijnen dat klimaatverandering en vluchtelingenproblematiek met elkaar samenhangen. Daar ben ik het heel erg mee eens.’

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?‘Ik haal inspiratie uit heel wat landen. In Zweden en Noorwegen zie je veel groene daken, in Israël on geloofl ijk veel zonneboilers en in Italië en Duitsland zonne panelen.’

15

31

Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van?‘Na drieënhalf jaar draaien we met De Groene Grachten inmiddels zonder subsidie te gekke projecten. We ver-duurzamen forten, een hofje, de Grote Kerk in Den Haag en het Tropeninsti-tuut in Amsterdam. Wubbo Ockels, die aan de wieg stond van De Groene Grachten, zei altijd: “Optimisme is een verantwoordelijkheid”. En dat maken we waar.’

Wat is uw favoriete tv-programma?‘Ik heb geen tv.’

Wanneer hebben huur-ders genoeg invloed?‘Als ze goed weten wat hun rechten zijn. Je kunt als huurder geen keuze ma-ken als je niet weet wat iets voor jou betekent. Corporaties moeten zoeken naar een goede manier om huurders de juiste informatie te geven over verduurzaming van hun woning.’

Wat maakt een wijk goed om in te wonen?‘Een veilige omgeving waar de lucht gezond is. Met veel groen: het is bewe-zen dat alleen al kijken naar groen stress verlaagt. Dat kan bijvoorbeeld met meer groene daken.’

Wat is het meest persoon-lijke dat u van uw buren weet?‘Mijn onderbuurvrouw kom ik tegen bij Pilates. Mijn bovenbuurvrouw houdt van lekker eten. Met haar zoontje speel ik soms even in de gang. En mijn buur-man is een fantastische fotograaf.’

Wat heeft u van uw vader?‘Mijn vader is architect. Hij nam me als kind al mee om projecten te bekijken. Met hem deel ik de voorliefde voor ge-bouwen. We zijn allebei analytisch en technisch en ook qua uiterlijk lijken we op elkaar.’

11

5

20

27

3

6

Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?‘KWALITEIT, GEZONDHEID EN HET BUD-GET VAN DE HUURDER. HET GAAT OM DE MATCH TUSSEN WAAR KRIJGEN VOOR JE GELD EN BETAAL- BAAR HEID.’

21

3116/32

SUZE GEHEM (1986) is mede-oprichter van De Groene Grachten. Dit initiatief van Wubbo Ockels zet zich in het hele land in voor duurzame historische panden. Gehem is winnaar van de Duurzame Bouwvrouw Award 2015. Zij studeerde industrieel ontwerpen aan de TU Delft.

Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van?‘Na drieënhalf jaar draaien we met De Groene Grachten inmiddels zonder subsidie te gekke projecten. We ver-duurzamen forten, een hofje, de Grote Kerk in Den Haag en het Tropeninsti-tuut in Amsterdam. Wubbo Ockels, die aan de wieg stond van De Groene Grachten, zei altijd: “Optimisme is een verantwoordelijkheid”. En dat maken we waar.’

Wat is uw favoriete tv-programma?‘Ik heb geen tv.’

Wanneer hebben huur-ders genoeg invloed?‘Als ze goed weten wat hun rechten zijn. Je kunt als huurder geen keuze ma-ken als je niet weet wat iets voor jou betekent. Corporaties moeten zoeken naar een goede manier om huurders de juiste informatie te geven over verduurzaming van hun woning.’

Wat maakt een wijk goed om in te wonen?‘Een veilige omgeving waar de lucht gezond is. Met veel groen: het is bewe-zen dat alleen al kijken naar groen stress verlaagt. Dat kan bijvoorbeeld met meer groene daken.’

Wat is het meest persoon-lijke dat u van uw buren weet?‘Mijn onderbuurvrouw kom ik tegen bij Pilates. Mijn bovenbuurvrouw houdt van lekker eten. Met haar zoontje speel ik soms even in de gang. En mijn buur-man is een fantastische fotograaf.’

Wat heeft u van uw vader?‘Mijn vader is architect. Hij nam me als kind al mee om projecten te bekijken. Met hem deel ik de voorliefde voor ge-bouwen. We zijn allebei analytisch en technisch en ook qua uiterlijk lijken we op elkaar.’

11

5

20

27

3

6

Moet een overlastgever de wijk uit?‘Ik zou eerst willen kijken of je diegene kunt laten inzien dat het ook anders kan. Als dat niet helpt, mag je wel maatregelen nemen. Het is de verant-woordelijkheid van iedereen in een buurt om erbij stil te staan of je overlast veroorzaakt. Een samenleving gaat toch om samen leven.’

Wat doet u op zaterdagochtend?‘Heel uitgebreid ontbijten met veel fruit en een krantje erbij. Even sporten, naar de markt en koffi e drinken met een vriendin. En dan is het alweer middag.’

Hoeveel huurwoningen heeft Nederland nodig?‘Iedereen met een beperkt inkomen moet kunnen wonen in een gezonde omgeving. Dat kan bijvoorbeeld door herbestemming van leegstaande gebouwen.’

Uw buurmeisje van 8 vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?‘Ik maak gebouwen gezond. Als dat kan met eeuwenoude gebouwen, dan kan het toch overal?’

22

14

26

13

Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?‘Veel meer inzetten op duurzaamheid want dat zorgt dat de woningen in de toekomst verhuurbaar blijven. Als alle corporaties stappen zetten, heeft dat écht impact. Aedes zou kunnen inspire-ren met goede praktijkvoorbeelden. Meer groene daken is bijvoorbeeld belangrijk om wateroverlast in de stad tegen te gaan.’

24

Wat was uw laatste goede voornemen?‘IK DOE NIET AAN VOORNEMENS. ALS IK IETS BEDENK WAT IK WIL VERANDEREN IN MIJN LEVEN, DAN DOE IK DAT METEEN. WAAROM ZOU JE WACHTEN?’

16

Als u minister van Wonen was, wat zou u als eerste doen?‘Ik vind dat de regels voor zonnepa-nelen op daken van monumenten niet kloppen. Op plekken waar de daken niet eens zichtbaar zijn, mag toch niet het volledige schuine dakvlak worden gebruikt. Bij Pakhuis de Zwijger in Amsterdam hebben we laten zien dat het mogelijk is zonnepanelen te plaat-sen zonder dat dit de monumentale uitstraling verpest.’

25

Met fluX kiest u voor een ervaren en betrouwbare partner!

fluX | Kromwijkdreef 11 | 1108 JA Amsterdam | Nederland | Tel: 085 401 63 70 info@flux.nl | www.flux.nl

Voor een demo neem vrijblijvend contact met ons op

fluX is softwareleverancier van het Taxatie Management Instituut (TMI) en heeft zich sinds 2010 bewezen bij taxatieprofessionals in de vastgoedbranche. Op dit moment gebruiken ruim 450 gecertificeerde taxateurs, ca. 150 medewerkers van financiële instellingen en tientallen Woningcorporaties onze software.

Herziene Woningwet - Marktwaarde in verhuurde staat

Vereiste waardering in één week onder controle!

Bent u voorbereid?

34

35

HOE DOE JE DAT?

TEK ST: HANNEKE NAGTZ A AM | ILLUSTR ATIE: A AD GOUDAPPEL

PASSEND TOEWIJZEN

woonruimteverdeling

36

Vanaf moeten woningcorporaties passend toewijzen aan wo-ningzoekenden (zie kader Wat is passend toewijzen?). Er is één

nieuwe eis waaraan ze allemaal moeten voldoen: aan mensen met recht op huurtoeslag alleen nog woningen verhuren van maximaal , of , euro (afhankelijk van het aantal personen). ‘Dat is gewoon de wet’, vertelt Henk van Dijk van Enserve, een bedrijf dat corporaties ondersteunt in de woonruimteverdeling. Maar daarbinnen zijn er een

Woningcorporaties moeten vanaf voldoen aan de nieuwe passendheidsnorm. Die norm gaat over de toewijzing van wo-ningen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huur-toeslaggrens. De overheid wil hiermee voorkomen dat huis-houdens met de laagste inkomens in te dure woningen terecht komen. Minstens procent van de woningen die aan deze doelgroep wordt verhuurd moet een huur hebben tot en met de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag – , euro voor huishoudens van één of twee personen, , euro voor huis-houdens met meer personen. Bij hoogstens procent van de toewijzingen aan huurtoeslaggerechtigden kan de woningcor-poratie een uitzondering maken en een iets duurdere woning (van maximaal , euro) toewijzen. Meer details staan op Aedes.nl, zoekterm ‘passend toewijzen’.

WAT IS PASSEND TOEWIJZEN?

Woningcorporaties moeten vanaf 1 januari 2016 ‘passend toewijzen’ aan

woningzoekenden. Simpel gezegd: ontvangers van huurtoeslag mogen

alleen nog de goedkopere woningen huren. Deze maatregel uitvoeren kan

op veel manieren. We leggen twee populaire methoden uit. Eén waarbij

de huren vooraf zijn afgestemd op de inkomenscategorieën en één waarbij de huur indien nodig wordt aangepast aan

de woningzoekende.

regio’s waar de iets hogere inkomens overal op mogen reageren. Maar dan mogen zij weer uit meer woningen kiezen dan de laagste inko-mens. Dan zijn er ook nog regio’s die bepaalde groepen voorrang geven of de huur aanpassen op het inkomen van de huurder.’Het draait eigenlijk allemaal om slaagkans,

hoop verschillende mogelijkheden. Verlaag je de huur van een woning van euro naar euro zodra er een huurtoeslaggerechtigde op reageert? Of mag diegene alleen nog op de goedkopere woningen reageren? En mogen de mensen die iets meer verdienen nog wel of niet meer op die goedkopere woningen reageren?

SLAAGK ANSVan Dijk: ‘Er zijn regio’s die scherpe schei-dingslijnen maken. Dan mogen mensen zonder recht op huurtoeslag nooit op heel goedkope woningen reageren. Dat kan, maar dan komt het bijvoorbeeld voor dat een gezin met kinde-ren dat . euro verdient in verhouding heel hoge maandlasten heeft. Er zijn ook

37

‘Als we onze methode aan gemeenten en huur-dersorganisaties uitleggen, stellen we de woonruimteverdeling voor als een spel met vissen en monniken’, vertelt directeur-be-stuurder Marco de Wilde van Sprengenland Wonen, één van de deelnemende corporaties. Henk van Dijk maakte voor Woonkeus Steden-driehoek plaatjes van drie soorten monniken (de woningzoekenden, ingedeeld op inko-menscategorie), drie soorten vissen (de woningen, ingedeeld op prijscategorie) en drie vijvers. ‘Alle doelgroepen behalve de een- én tweepersoonshuishoudens met huurtoeslag mogen in minstens twee soorten vijvers vissen.’Bovengenoemd scenario kwam als beste uit de bus van zeven scenario’s. De keuzevrijheid was een belangrijk criterium voor Woonkeus, maar ook behoud van slaagkans voor alle woning-zoekenden, eenvoud en het beperken van de ‘armoedeval’. De Wilde: ‘Als je mensen die

zegt Van Dijk. Woningcorporaties willen die voor zoveel mogelijk doelgroepen zo groot mogelijk hou-den en dat betekent puzzelen. ‘Voor welke uitvoering je kiest, hangt ook sterk af van hoe de woningmarkt in elkaar zit. In een relatief ontspannen woningmarkt kan je wat soepeler zijn dan in een over- spannen woningmarkt bij het bepalen wie waarop mag reageren. En in een regio met relatief veel ‘dure’ huurwoningen zal je woningen eerder moeten afprijzen dan een gebied met veel goedkopere woningen.’

VISSEN EN MONNIKENDe corporaties van Woonkeus Stedendriehoek (de regio rondom Apeldoorn, Deventer en Zutphen) maakten vanwege het passend toewijzen gezamenlijk afspraken over het huurbeleid. Ze spraken af welke huishoudens op welke woningen mogen reageren én hoeveel (vrijkomende) woningen er in elke prijscategorie nodig zijn om aan de vraag te voldoen. In het kort: procent van de vrijkomende woningen moet een huur hebben tot , euro, procent een huur tussen , en , euro en procent een huur tussen , en , euro. Huishoudens van één of twee personen met huurtoeslag mogen alleen op de eerste categorie reageren, grotere huishoudens met huur-toeslag op de eerste twee categorieën en huishoudens zonder huurtoe-slag (maar wel met een inkomen onder de sociale huurgrens) op de twee laatste categorieën. Hoe de deelnemende corporaties zorgen voor voldoende woningen in elke categorie, moeten ze zelf bepalen.

woonruimteverdeling

38

‘ WE KRIJGEN WEL VEEL TELEFOONTJES’Zowel voor de woningcorporatie als voor de woningzoekenden heeft het passend toewijzen flink wat voeten in de aarde, weet Connie van Overveld van AlleeWonen. De corporatie verhuurt sinds begin november volgens de nieuwe regels in Roosendaal en Breda. Met collega-corporaties hebben ze gezamenlijk de regels afgesproken om het voor woningzoekenden niet al te ingewikkeld te maken. Corporaties wer-ken met vaste huurprijzen en voorrang voor bepaalde groepen (op basis van een inkomenshuurtabel). Zo zien mensen op de Brabantse woningsite Klik voor Wonen meteen waar ze wel en niet op mogen reageren. Ze moeten voor ze reageren een inkomensverklaring van de Belastingdienst uploaden – eerst hoefden ze die pas mee te nemen bij de bezichtiging. Mensen die dat niet voor

elkaar krijgen worden geholpen door medewerkers van AlleeWonen. Op zich gaat het goed, zegt Van Over-veld, maar het vraagt om extra uitleg. ‘We krijgen telefoontjes van mensen die vragen: waarom mag ik niet op deze woning reageren?’ Soms ontstaan er complicaties doordat het inkomen bij de Belastingdienst onbekend is of doordat het niet strookt met het inkomen dat mensen ook nog in een apart veld moeten invoeren. AlleeWonen kijkt met haar softwareleverancier hoe ze dat kan oplossen. Afgezien van zulke ‘kinder-ziektes’ is het vooral spannend hoe de maatregel in de praktijk uitpakt, zegt Van Overveld. ‘De toekomst moet uit-wijzen of de slaagkans overeind blijft.’ Dat gaan de corporaties bekijken aan de hand van rapportages van Klik voor Wonen en eigen berekeningen.

één euro meer verdienen dan de huurtoe-slaggrens alleen op de duurste woningen laat reageren, kan het zijn dat diegene relatief veel hogere woonlasten heeft dan een huur-toeslagontvanger verderop in de straat.’Het passend toewijzen kost de corporaties in de Stedendriehoek gezamenlijk , miljoen euro per jaar aan huurinkomsten. ‘In principe een investering in de betaalbaarheid. Hoe-wel we dit geld niet meer kunnen gebruiken om te investeren in duurzaamheid, waarmee je de woonlasten omlaag zou kunnen brengen.’ De woningen van Sprengenland Wonen worden gemiddeld euro in de maand goedkoper.

TWEEHURENBELEIDOok voor Vallei Wonen in Woudenberg staat de slaagkans en de keuzevrijheid van de woningzoekende voorop. Deze corporatie koos voor het zogeheten ‘tweehurenbeleid’. Dat wil zeggen dat één woning verschillende huurprijzen kan hebben, afhankelijk van wie er komt wonen. Alle sociale huurwoningen staan open voor alle woningzoekenden. Als een huishouden met recht op huurtoeslag reageert op een wat duurdere woning, gaat de huur omlaag naar , of , euro. ‘Wij wilden mensen voor bepaalde woningen geen voorrang geven op basis van hun inkomen’, legt Laura van Rijn, manager Klant en Vastgoed, uit. ‘Op deze manier blijft de inschrijf-duur van de woningzoekende leidend.’Het is nog lastig te zeggen wat dit gaat betekenen voor het huurprijs-beleid van de corporatie. Nu krijgt procent van de vrijkomende woningen een huur onder de , of , euro. Vallei Wonen

schat dat dit straks procent wordt. ‘Hoe-wel we nu natuurlijk niet weten welke woningen er vrijkomen.’Door het tweehurenbeleid kan het in Woudenberg straks voorkomen dat twee bijna dezelfde huurwoningen in één straat een hele andere prijs krijgen, terwijl de ene bewoner net een tientje meer verdient. ‘Dat klopt, maar die verschillen zijn er ook tussen mensen die er al heel lang of juist kort wonen.’ Vallei Wonen gaat bij de evaluatie in wel kijken of er extra regels nodig zijn voor bijvoorbeeld dit soort grensgevallen. Ze trekt daarbij samen op met andere corporaties in de regio. Van Rijn: ‘We hebben niet gekozen voor één regionaal beleid. Elke corporatie heeft zijn eigen financiële achtergrond en eigen afwegingen. Maar we overleggen wel over hoe we de woningen aanbieden op WoningNet Regio Eemvallei, wat we moe-ten doen als er ongewenste effecten op-treden en hoe we gaan monitoren.’

woonruimteverdeling

Alle ketels van uw klanten in één app

Diagnose op afstand

Parameterinstellingen wijzigen op afstand

Direct melding van mogelijke storingen

Online servicewijzer voor alle type ketels

Intergas introduceert incomfort, een app waarmee uw klant zelf zijn comfort regelt waar hij ook is. Zo kan men van afstand zien hoe warm het thuis is en kan men op afstand de temperatuur aanpassen. Daarnaast geeft de app direct inzicht in de prestaties van de ketel en staat uw klant in direct contact met u als installateur.

Nog meer service voor uw klantMet incomfort kunt u als installateur uw klant volledig ontzorgen, u kunt met behulp van de app, ketels op afstand monitoren en indien nodig parameter instellingen wijzigen. Daarnaast kunt u de incomfort installateurs app ook gebruiken als complete servicewijzer voor alle toestellen.

Intergas introduceert incomfort, een app waarmee uw klant zelf zijn Intergas introduceert incomfort, een app waarmee uw klant zelf zijn Intergas introduceert incomfort, een app waarmee uw klant zelf zijn

De handige app voor u en uw klant

Service

40

41tek st: tanja copal | foto’s: simone michelle de blouw

goedemorgen…

LEX COLLIGNONCorporatiebestuurder van Wonen Wijdemeren

‘ We doen dit niet voor het geld, maar om iets terug te geven aan de maatschappij’

Collignon is bestuurder en secretaris van Wonen Wijdemeren. Een kleine corporatie met 455 woningen in de kern van Loosdrecht.

Met nog vier anderen bestuurt hij deze corporatie op vrijwillige basis. Dat doet hij naast een drukke baan als interim-manager. ‘Dat we vrij- willig besturen is historisch zo gegroeid’, vertelt hij. ‘Geen van de hui-dige bestuurders koos ervoor om in dienst te treden, daar zijn we naar onze mening te klein voor.’

DE NEK OMGEDRAAIDHet werk wordt kleine corporaties nagenoeg onmogelijk gemaakt vindt Collignon: ‘Over drie, vier jaar bestaan er geen corporaties meer van onze grootte. Kleine corporaties, zoals Wonen Wijdemeren, worden door het huidige beleid uit Den Haag langzaam maar zeker de nek om-gedraaid.’ De optelsom van de verhuurdersheffing, de saneringsheffing en alle regelgeving maken het voor kleine corporaties onmogelijk om zelfstandig verder te gaan. ‘Dat vind ik enorm wrang. Juist omdat wij werken zoals de woningcorporaties ooit bedoeld zijn: wij hebben geen derivaten, wij ontplooien geen niet-DAEB-activiteiten, we hebben geen vrijesectorhuurwoningen. We zijn een rechtgeaarde sociale huisvester.’

EEN TWEEDE NATUURCollingnon vertelt kordaat en enthousiast over al zijn activiteiten. Vanuit een juridische achtergrond werd hij hoofd Sociale Zaken bij de gemeen-te Loosdrecht. Na een gemeentelijke loopbaan van bijna 20 jaar begon

Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. Lex Collignon ontvangt ons in zijn woning in Hilversum. We starten de ochtend met verse koffie en warme broodjes. Een luxe die hij zich normaal niet permitteert. Speciaal voor dit interview wijkt hij af van zijn ochtendroutine: ‘Ik spring normaal rond kwart voor vijf uit bed. Ik scheer me, neem even tijd voor de krant, drink een glas water en ben weg.’

42 goedemorgen…

Een moeder met een urgentieverklaring stond bovenaan. Door de nieuwe regels voor passend toewijzen had ze met haar inkomen echter recht op een woning met een huur tot 628 euro. We hebben de huur toen verlaagd naar 628 euro. Dat past bij onze rol als sociale huisvester, maar kan je natuurlijk niet volhouden.’

Om door te kunnen en alle regelgeving en kosten het hoofd te bieden, is Wonen Wijdemeren van plan om te fuseren met Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken, dat ruim 2.500 woningen bezit. ‘We zijn bewust op zoek gegaan naar een andere kleinere corporatie. Vanuit het bestuur pakken we veel zelf op, we hebben geen per- soneel in dienst. Het beheer van onze woningen is nu uitbesteed aan de Alliantie, een grote corpo- ratie met rond de 60.000 woningen. Dat gaat op veel vlakken goed, maar tegen een aantal dingen kijken we anders aan, zoals onderhoud en huur-derscontact. Dit beheer gaan we na de fusie samen met Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken oppakken. We zijn heel blij dat we een kleinere corporatie met een verenigingsstructuur hebben gevonden waar het mee klikt.’

We ronden het interview af. Het is vrijdag, die staat bij Collignon gereserveerd voor het werk bij Wonen Wijdemeren. Zometeen op de agenda: een gesprek met een huurder met huurderachter-stand. Lachend: ‘Dat doen we gewoon zelf.’

bestuur van Wonen Wijdemeren: ‘Met de vijf bestuurders hebben we gezegd: pak maar het salaris dat één bestuurder zou moeten krijgen, deel dat door twee en verdeel dat bedrag daarna over ons vijven. We doen dit niet voor het geld, maar om iets terug te geven aan de maat-schappij.’ De kleinschaligheid van de corporatie maakt het werk leuk. ‘Wij hechten aan hoogwaardig onderhoud en aan persoonlijk contact. Recent investeerden we zo’n 6 miljoen in het verduurzamen van ons bezit. 135 woningen gingen van energielabel F naar A. Dat is goed voor het bezit, maar ook geweldig voor onze huurders.’ Een actueel thema is de nieuwbouw van een seniorencomplex. ‘De 22 appartementen die er nu staan worden gesloopt. Straks komen er 40 voor terug. Senioren in eengezinswoningen in Loosdrecht kunnen kleiner gaan wonen, die behoefte is in ons vergrijsde werkgebied heel groot. Vrijgekomen woningen zijn vervolgens weer beschikbaar voor gezinnen. Zo dragen we bij aan de doorstroming.’

DILLEMA’SDe nieuwe wet- en regelgeving levert het bestuur dillema’s op: ‘Laatst kwam één van onze woningen vrij. Die was al afgetopt op 710 euro.

‘ Kleine corporaties worden door het huidige beleid langzaam maar zeker de nek omgedraaid’

PROFIEL LEX COLLIGNON (65)Functie: vrijwillig bestuurder en secretaris van Wonen Wijdemeren, zelfstandig interim-manager Verdient: vrijwilligersvergoedingRijdt in: Kia SportageThuissituatie: getrouwd, twee kinderen (34, 37) Opleiding: sociaal/juridischNevenactiviteiten: lid van verschillende gemeentelijkez` be-zwaarschriftcommissies, secretaris van de stichting Vrijwilligers Palliatieve Terminale Zorg Gooi en Vechtstreek

hij voor zichzelf als interim-manager. Zijn hele leven al ontplooit hij maatschappelijke activi-teiten naast zijn werk. ‘Het is mijn tweede natuur.’ Hij was coach bij verschillende voet-balverenigingen en de volleybalvereniging, secretaris bij een school voor speciaal onder-wijs, lid van de vrijwillige brandweer. Nu is hij naast zijn werk als zelfstandig interim-manager ook lid van verschillende bezwaarschriftcom-missies en secretaris van een stichting voor palliatieve terminale zorg. Via zijn netwerk werd hij in 2002 gevraagd voor het vrijwillige

De beloften van Neopixels®

Kiest u voor Neopixels®, dan kunt u rekenen

op de volgende beloften. Wij garanderen…

• Dat de vooraf afgesproken isolatiewaarde wordt behaald. Tijdens het opvullen

van de spouwmuren voert Neopixels® – indien gewenst – samen met de

woningcorporatie een extra kwaliteitscontrole uit, waarbij onder andere de

isolatiewaarde gemeten en teruggekoppeld wordt. Neopixels® laat op een

transparante manier, door middel van een kwaliteitsrapport, zien dat de

afgesproken waarde is behaald.

• Dat we een deskundige partner voor woningbouwcorporaties zijn, die te allen

tijde kan worden geraadpleegd. We geven indien gewenst adviezen over

isolatieprojecten en denken graag met u mee over de invulling en uitvoering

hiervan.

• Dat uw wensen centraal staan. Heeft u vragen, ideeën of verbeteringen voor

Neopixels®? Wij horen ze dan heel graag, om zo onze werkwijze nog verder te

optimaliseren.

www.neopixels.nl - 024-324 15 70

TRIPLE HR PREMIUM

www.neopixels.nl

Neopixels® gelooft in bewust isoleren. Stefan Nooijens van Neopixels®

legt uit: “Dit houdt in dat wij er op ieder vlak alles aan doen om rekening te

houden met ecologische, sociale en ethische factoren. Die eerlijke, duurzame

aanpak betekent echter niet dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Sterker

nog: Neopixels® zijn in meerdere opzichten de beste keuze als het gaat om

isolatiemateriaal. De Neopixels® hebben een isolatiewaarde die twintig procent

hoger ligt dan die van traditionele isolatiematerialen.” Bij dit bedrijf gaan

kwaliteit en maatschappelijk verantwoord ondernemen dus hand in hand.

Beste isolatiemateriaal

Met een partner als Neopixels® bent u niet alleen bewust bezig met het

leefmilieu, maar kiest u ook voor een optimaal resultaat. Nooijens: “Een zuinige

woning levert natuurlijk ook meer huurpunten op, dus is het verstandig om

voor het bewezen beste isolatiemateriaal te kiezen.” Het bedrijf laat continu

zien dat het de beloften waarmaakt. Dat gebeurt onder andere door op de

bouwplaats te meten wat de gerealiseerde isolatiewaarde is. “Zo zien onze

klanten dat de vooraf afgesproken isolatiewaarde is behaald. We zijn hier

graag transparant in.”

Topinstallateurs

Neopixels® kan het uiteraard niet alleen en heeft daarom een select

gezelschap van topinstallateurs om zich heen verzameld. Deze groep

moet aan strenge eisen voldoen en wordt opgeleid aan de eigen Neopixels

Academy. “Samen bereiken we het beste resultaat, daar geloven wij heilig in”,

zegt Stefan. “Transparantie, open communicatie en vertrouwen zijn van het

grootste belang. Oók in onze relaties met woningcorporaties en huurders.”

Gaat uw woningcorporatie ook voor het beste resultaat? Dat houdt

onder meer in goede huisvesting, energiezuinige woningen en een open

communicatie met huurders. Streeft u daarnaar, dan reikt Neopixels®

u graag de hand. Deze fabrikant van hoogwaardig isolatiemateriaal is er

namelijk van overtuigd dat openheid, samenwerking en kwaliteit altijd

voorop staan.

bouwplaats te meten wat de gerealiseerde isolatiewaarde is. “Zo zien onze

klanten dat de vooraf afgesproken isolatiewaarde is behaald. We zijn hier

graag transparant in.”

Hoogste isolatiewaarde & topinstallateurs

Neopixels®: als het gaat om resultaat, transparantie en samenwerking

werk aan wonen44

FUNCTIES BEDRIJF PLAATSDirectie/RvB/RvC

Commissaris en voorzitter voor raad van commissarissen

Ons Huis ENSCHEDE

Directeur-bestuurder Wonen Wateringen WATERINGEN

Twee leden raad van commissarissen Mijande Wonen VRIEZENVEEN

Twee leden raad van toezicht Servatius Wonen & Vastgoed MAASTRICHT

Financieel/Administratief

Administratief medewerker Wonen QuaWonen BERGAMBACHT

Medewerker Crediteurenadministratie (jaarcontract)

SSH UTRECHT

Medewerker Finance & control v/m. Rijswijk Wonen RIJSWIJK

Strategisch fi nancieel adviseur Zayaz S-HERTOGENBOSCH

Accountmanager VvE-beheer en onroerend goed

QuaWonen BERGAMBACHT

Management

Manager Financiën Wooninvest VOORBURG

Manager Financiën & stafdiensten ZOwonen via Mercuri Urval SITTARD

Manager Vastgoed & strategie ZOwonen via Mercuri Urval SITTARD

Operationeel manager ZOwonen via Mercuri Urval SITTARD

Ondersteunende diensten

Medewerker Klantcontact Dunavie KATWIJK

Teamleider VvE-administratie Woonstad Rotterdam ROTTERDAM

Projectontwikkeling

Manager Ontwikkeling (vastgoed) wonenCentraal ALPHEN AAN DEN RIJN

Projectontwikkelaar Woonlinie ZALTBOMMEL

Staf

Beleidsmedewerker woonservice TBV Wonen TILBURG

Controller Vidomes DELFT

Stevige communicatieadviseur De Huismeesters GRONINGEN

Technisch toezicht

Senior opzichter do (dagelijks onderhoud) Woningbelang VALKENSWAARD

Technisch uitvoerend

Medewerker bedrijfsbureau Woningstichting Barneveld BARNEVELD

Verhuur en Verkoop

Manager Finance en control Woonstichting VechtHorst NIEUWLEUSEN

Woningbeheer

Beheerder (jaarcontract) SSH UTRECHT

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPO-

RATIE OF WONING-BOUWVERENIGING?

HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ON-LINEVACATURES. BEKIJK DE VACA-

TURE OP WWW.WERKAAN

WONEN.NL.

45feiten & cijfers

HUURTOESLAGHUURTOESLAG

ZONDER HUURTOESLAG MEER HUURDERS MOGELIJK IN GELDNOOD

‘Huurtoeslag is zeer effectief om betaalrisico’s bij huurders te voorkomen. In 2012 had ongeveer 22 procent van de huurtoeslagontvangers te wei-nig inkomen voor de huur en de andere meest noodzakelijke kosten van het levensonderhoud. Dat zijn 253.000 huurders. Deze groep zou twee keer zo groot zijn, 550.000, als huurders geen huurtoeslag zouden ontvangen. Er zijn zorgen over de oplopende uitgaven aan huurtoeslag. En ja, er hangt een prijskaartje aan. Maar zonder de huurtoeslag zouden veel meer huurders moeite hebben de eindjes aan elkaar te knopen. De huurstijgingen flink matigen heeft een beperkt effect op de betaalbaarheid. Volgens onze bereke-ningen zal in 2018 onder het voorgenomen beleid van corporaties 14 procent van alle huurders in de corporatiesector een betaalrisico hebben, tegenover 10 procent wanneer corporaties de huren bevriezen. Een huurmatiging scheelt huur-ders gewoonweg niet veel geld per maand.

Dit instrument heeft vooral een groot effect op het huishoudboekje van corporaties, aangezien ook huurders die een kleine kans lopen op een betaal risico minder huur zouden betalen.Passend toewijzen heeft zeker effect als instru-ment om de betaalbaarheid van corporatiewonin-gen te vergroten. Stel dat alle huishoudens die nu niet passend wonen verhuizen naar een woning met een huur onder de aftoppingsgrens. Dan heeft 15 procent van de huurtoeslaggerechtigden nog betaalrisico’s, tegenover 27 procent wanneer dat niet gebeurt. Maar passend toewijzen helpt vooral de groep boven het sociale minimum. Voor een groot deel van de allerarmsten blijft het in komen ontoereikend om zaken als huur, maande-lijkse verzekeringen, eten, kleding en warmte te betalen.’

CAROLA DE GROOT, ONDERZOEKER PBL

‘ Huurtoeslag effectiever dan andere beleidsinstrumenten’

Huurtoeslag is het meest effectieve

instrument om te voor­komen dat huurders de huur niet meer kunnen

opbrengen en een ‘betaalrisico’ krijgen.

Dat concludeert het Plan bureau voor de

Leef omgeving (PBL), dat de effecten van huur­

toeslag, huurmatigingen en passend toewijzen op

de betaalbaarheid van huren vergeleek.

Hoe zit dat precies?

tek st: quinten snijders

Meer cijfers op Aedes.nl in Feiten & Cijfers

Kijk voor meer over het rapport van PBL op www.aedes.nl/onderzoekPBL.

100% ➜ 1,15 miljoen huurders met huurtoeslag in 2012

bron: pl anbure au voor de leefomge ving

22% 48%

46

Joep RatsJoep Rats

Corporaties moeten toekomstgerichte keuzes maken. Om daar richting aan te

geven ontwikkelt Aedes een nieuwe langetermijnvisie. De mening van

samenwerkingspartners is daarbij van belang. Zoals die van Bouwend Nederland.

Welke keuzes moeten corporaties maken en welke maatschappelijke

ontwikkelingen spelen daarbij een rol? We vragen het Joep Rats, directeur

Economische en Verenigingszaken bij Bouwend Nederland. ‘Corporaties zijn de

organisator van de collectiviteit.’

47langetermijnvisie

Joep Rats

‘ EEN SCHERPE ROLOPVATTING IS ONONTBEERLIJK’

TEK ST: MARJON VAN WEERSCH | FOTO’S: FLOREN VAN OLDEN

48

Joep Rats (40) is sinds directeur Economische en Verenigingszaken bij Bouwend Nederland. Daarvoor was hij onder andere manager Sociale Zaken bij VNO-NCW/MKB-Nederland.Rats is econoom en is onder andere opgeleid aan de Harvard Business School.

Woningcorporaties hebben vier natuur-lijke taken, vindt Joep Rats. ‘Huizen met

een lage huur bouwen voor de onderkant van de woningmarkt. Binnenstedelijke herontwik-keling en het leefbaar houden van krimp-gebieden. Verduurzaming van bestaande en nieuwe woningen. En huisvesting bieden aan bijzondere doelgroepen, zoals asielzoekers en ouderen.’ Als het aan de directeur Economische en Verenigingszaken van Bouwend Nederland ligt, zijn dat de ‘uitdagingen’ waar corporaties zich de komende vijftien jaar op richten. Geen eenvoudige taken, geeft hij toe. ‘Maar als het makkelijk was, deed een andere partij het wel. Dit zijn de zaken waarom in Nederland corpo-raties nodig zijn en blijven.’

GOUDEN DRIEHOEKCorporaties staan voor forse uitdagingen door de nieuwe Woningwet, het gewijzigde poli-tieke krachtenveld en de economische en demografi sche ontwikkelingen in Nederland. Om die aan te kunnen, zullen ze keuzes moeten maken. Om hier richting aan te geven, ontwik-kelt Aedes een nieuwe langetermijnvisie voor de corporatiesector (zie kader). Daarvoor is inzicht in maatschappelijke ontwikkelingen en wensen essentieel. Gesprekken met belangrijke samenwerkingspartners helpen daarbij. Een van die partners is Bouwend Nederland, de branchevereniging van de bouwbedrijven. Welke belangrijke ontwikkelingen ziet Joep Rats de komende jaren? Voor zijn eigen sector en voor de corporaties? ‘Ik zie een combinatie van factoren. De bouwsector staat na een jaren-lange crisis aan de vooravond van een sterke groei. Daarnaast pakken opdrachtgevers, zoals corporaties, hun rol anders op. Dat komt ook

langetermijnvisie 49

omdat ze minder kennis in huis hebben van het echte bouwproces en daar minder op sturen. Tegelijkertijd worden de opdrachten ingewikkel-der. We willen in Nederland veel meer bouwen en herontwikkelen in de bestaande omgeving, binnenstedelijk. Tegelijkertijd willen we daarbij meerdere doelen halen, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid.’ Lachend: ‘Dat kun je op zijn minst een uitdagende combinatie noemen.’ Dit betekent voor Rats ook dat sommige dingen anders moeten. ‘We zullen veel meer gemeenschappelijke kennis moeten ontwikkelen en samen aan innovaties werken. Dat kunnen bouwbedrijven niet alleen, dat kunnen corporaties niet alleen. Dat zullen we samen met kennisinsti-tuten in een gouden driehoek moeten doen.’ En dat gebeurt ook al, zegt hij. Een mooi voorbeeld vindt hij de Stroomversnelling. ‘In dit netwerk van onder meer bouwers, corporaties en kennisorganisatie Platform werken de partijen op een vernieuwende manier aan de realisatie van zeer energiezuinige nul-op-de-meter-woningen. Ik noem dat wel eens de Tesla’s van de woningmarkt. Maar niet iedereen rijdt in een Tesla en daarom moeten we ook op andere manieren werken aan energiebespa-ring en duurzaamheid van woningen. Bijvoorbeeld door forse label-sprongen. Ook dat moeten we – meer dan nu – gezamenlijk in die drie-hoek ontwikkelen.’ Die gemeenschappelijke kennisontwikkeling is volgens Rats ook nodig voor het binnenstedelijk bouwen en voor het toevoegen van woningen aan de onderkant van de huurmarkt. ‘Het is een maatschappelijke verantwoordelijkheid van bouwers en corporaties om hier samen de schouders onder te zetten. Ik vind overigens dat de Rijksoverheid, bijvoorbeeld het ministerie van Economische Zaken, daar in fi nanciële zin zeker een stimulerende, helpende hand bij kan bieden.’

KUNNEN BEWEGENAls het gaat om de woningmarkt, vindt Rats ‘de noodzaak van beweging’ de belangrijkste ontwikkeling. Bijvoorbeeld van huur naar koop en andersom. Tegenwoordig wordt wel beweerd dat de fl exibilisering van werk en relaties – beide vaak kortstondigere verbanden – ertoe leidt dat huren belangrijker wordt dan kopen. Rats betwijfelt dat. ‘Dat blijkt ook uit de scenariostudie (zie kader) die het Economisch Instituut voor de Bouw in in opdracht van Aedes en Bouwend Nederland heeft verricht: in absolute zin blijft de koopmarkt het grootst en deze zal ook nog verder groeien.’ Dat neemt niet weg dat meer fl exibiliteit op de wo-ningmarkt nodig is. ‘Mensen zitten niet meer zo vast in patronen. Het is niet meer zo dat je begint in een huurhuisje en dan naar een groter koophuis verhuist waar je de rest van je leven blijft wonen. Sommige jongeren willen een tijd lang bijna kosmopolitisch leven in een grote stad, sommige ouderen krijgen die behoefte als de kinderen het huis uit zijn. Veel gezinnen hebben daarentegen vooral behoefte aan vastigheid.’ Het hangt volgens Rats voor een groot deel van de fase in hun leven af of mensen de voorkeur geven aan een koop- of huurhuis. ‘Zij moeten dus kunnen bewegen. Ook naar de middeldure huurmarkt. En daar hebben we nu een tekort aan woningen.’ Hoe krijgen we die beweging op de

‘ CORPORATIES KUNNEN VERPAUPERING VAN WIJKEN HELPEN VOORKOMEN’

woningmarkt voor elkaar? Ook dat staat in die dikke studie van het Economisch Instituut voor de Bouw, zegt hij. ‘In Nederland staan bijvoor-beeld zeker een miljoen woningen die eenmiddeldure huur rechtvaardigen, maar waar we een lagere prijs voor vragen.’

BETAALBAARHEIDS-PROBLEMEN HUURDERSOndertussen kent Nederland ook een groeien-de groep huurders met betaalbaarheidsproble-men die geen hogere huur kan opbrengen. Rats onderschrijft dat. ‘Daarom vind ik ook dat er veel meer woningen aan de onderkant van de huurmarkt moeten komen. Corporaties hebben het laatste decennium veel relatief dure wo-ningen gebouwd. Die zouden geliberaliseerd kunnen worden.’ Dat dit geen eenvoudige maatregel is, onderkent hij ook. ‘In die wonin-gen zitten huurders. Je kunt die huizen dus niet eventjes snel in huur verhogen. En nieuwe woningen zijn evenmin meteen gebouwd.’ Overigens denkt hij wel dat het goed mogelijk is om kwalitatief goede woningen te bouwen met een relatief lage huur. Zodat er ook nog eens minder beroep op huurtoeslag nodig zal zijn. ‘Bouwbedrijven kunnen nu al voor ongeveer . euro een goede eengezins-woning bouwen. En als we ons daar als corpo-raties en bouwers samen sterk voor maken, is misschien nog wel meer mogelijk.’ De vraag rijst waarom commerciële verhuurders hier dan

50 langetermijnvisie

niet mee aan de slag gaan. ‘Omdat die onderkant van de huurmarkt niet de meest aantrekkelijke markt is’, zegt Rats. ‘Commerciële verhuurders vinden dat segment te risicovol. Bewoners kun-nen te maken hebben met tal van problemen. En juist daarom behoort dit tot de kerntaak van de corporaties.’

Voor Rats zijn de kerntaken van cor-poraties helder. Op de eerste plaats: zorgen voor betaalbare woningen met een goede kwaliteit aan de onderkant van de huurmarkt. Daar hoort wat hem betreft een taak op het gebied van de ruimtelijke ordening bij: wonen is immers sterk verbonden met de omge-ving. ‘De uitdagingen liggen vooral in het binnenstedelijk bouwen en in het leefbaar houden van de krimpregio’s.’ Rats maakt de vergelijking met de Ame-rikaanse stad Detroit, waar hele wijken verpauperen. Corporaties kunnen eraan bijdragen dat dit in Nederland niet gaat gebeuren, zegt hij. Bijvoorbeeld door fl ink te investeren in de transitie van krimpgebieden. ‘Dat zijn wel regio’s waar geld bij moet. Corporaties zouden dat bijvoorbeeld onderling kunnen rege-len via verevening, waarbij corporaties in kansrijkere regio’s de collega’s in bijvoorbeeld krimpregio’s fi nancieel helpen. Het is immers maatschappelijk vermogen.’ Maar het is aan de corpora-tiesector zelf om deze keuzes te maken,

vervolgt hij. ‘Als dat maar gebeurt: want vanzelf komen deze taken niet goed van de grond. Dat geldt ook voor de verduur-zaming. De huidige praktijk laat zien dat ook dit niet vanzelf gaat. Net zoals de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Corporaties doen al veel om bijvoorbeeld vergunninghouders en ouderen pas-sende woonruimte te bieden, maar de uitdagingen zijn nog steeds groter dan de gerealiseerde praktijk.’

Het bestaansrecht van corporaties is juist het feit dat deze maat-schappelijke behoeften niet vanzelf worden opgepakt, bijvoor-beeld door de commerciële markt, stelt Rats. ‘Als het zo makkelijk was, dan deed waarschijnlijk een ander het.’ De corporatiesector is er om deze maatschappelijke problemen aan te pakken. Rats noemt de corporaties in die zin ‘de organisator van de collectivi-teit’. Maar dat betekent niet dat ze de verantwoordelijkheid voor die kerntaken alleen dragen, vervolgt hij. ‘Praat met bouwers, met lokale bestuurders. Regel met zorgaanbieders begeleiding voor bijzondere doelgroepen als dat nodig is. Maar wees scherp en hel-der in je taakafbakening en maak die niet te breed.’ Hij lacht: ‘En ook dat is niet altijd even makkelijk. De landelijke en gemeente-lijke politiek is daar bijvoorbeeld zeker niet altijd behulpzaam bij geweest.’ Hij geeft voorbeelden van gemeenten die vroegen om stedelijke iconen en het Rijk dat corporaties een brede wijkaanpak oplegde. Het is niet per se verkeerd als politici corporaties uit-dagen, zegt hij. ‘Dat hoort erbij, corporaties moeten luisteren naar wat de samenleving van hen vraagt. Tegelijkertijd moeten ze zelf-bewust uitdragen wat tot hun taken behoort en wat niet. En helder uit kunnen leggen wat hun toegevoegde waarde is. Door alle ontwikkelingen in het verleden hebben corporaties nog steeds de schijn tegen. Er is geen sprake meer van een vanzelf-sprekende rol.’ Voor Rats is die toegevoegde waarde duidelijk. ‘De taken die corporaties samen met hun stakeholders op een innovatieve manier moeten oppakken gaan echt over belangrijke maatschappelijke behoeften. En ze vragen om een langetermijn-blik. Corporaties kunnen dat, dat is hun traditie. Om weer in die kracht te komen, is een scherpe rolopvatting onontbeerlijk.’

SCENARIOSTUDIE EIBHet Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) publiceerde in juni de scenariostudie Investeren in Nederland. De studie is gedaan met fi nanciële steun van Aedes, Bouwend Nederland en het ministerie van BZK. Meer informatie op www.aedes.nl/EIB-rapport.

LANGETERMIJNVISIEAedes ontwikkelt een nieuwe langetermijnvisie voor de

corporatiesector. Bij de totstandkoming van die visie betrekt Aedes ook belangrijke samenwerkingspartners. Daartoe

worden er gesprekken gevoerd met een groot aantal partijen, zoals Bouwend Nederland, ouderenbonden,

huurdersorganisaties, zorgaanbieders, gemeenten, Vluchte-lingenwerk en politieke partijen. Meer informatie over

de langetermijnvisie is te vinden op www.aedes.nl/langetermijnvisie. Op het online discussieplatform

www.aedesdebat.nl kunnen Aedes-leden meediscussiëren over relevante vraagstukken voor deze langetermijnvisie.

Ecorus verduurzaamt Kennemer Wonen

A D V E R T E N T I E

Ecorus combineert technische

know how met expertise op

het gebied van langetermijn-

investeringen. Wij werken samen

met sterke, betrouwbare (inter)-

nationale en lokale partners.

De beste ingenieurs en �nanciële

experts zijn bij de projecten be-

trokken, zodat u een goed beeld

krijgt van het rendement dat

zonne- energie uw woningcorpo-

ratie en uw huurders oplevert.

Dankzij een groot eigen vermogen

zijn wij een stabiele partij in de

markt en kunnen wij participeren

in uw project. U loopt dus geen

enkel risico.

Projectleider Vastgoed van Kennemer Wonen, Robin den Das, blikt tevreden te-rug op de plaatsing van de eerste panelen.

”We werken goed samen met Ecorus. Het bedrijf heeft eerder grote projecten

aangepakt en werkt professioneel. We hebben van te voren uiteraard informatie ingewonnen en kregen

positieve feedback.”Den Das vertelt dat half januari de eerste inloopbijeenkomsten voor de bewoners van de eengezinswoningen zijn gepland. “We hebben diverse huurders aangeschre-ven en zij krijgen een persoonlijke aan- bieding. Veel huurders zijn hopelijk geïnte-resseerd en zien dat de huurverhoging ruimschoots wordt vergoed door de kosten die bespaard worden op de energierekening. De planning is dat Ecorus in maart begint met de plaatsing. Kennemer Wonen is van plan om dit jaar tweehonderd eengezinswoningen te gaan voorzien van zonnepanelen.”

Bruto productiemeterBij Kennemer Wonen maakt Ecorus gebruik van een zelf ontwikkelde Bruto productiemeter, die een zeer stabiele energiemeting regelt. Directeur Ecorus Frans Latjes vertelt: “Het is een slimme energiemeter met een ingebouwde GSM communicatiemodule. In elke meter zit een SIM kaartje en de metingen worden per 15 minuten doorgezonden naar de servers van Ecorus. De meters, die ook door Liander worden toegepast als verbruiksmeters, zijn MID gekeurd en zeer nauwkeurig.”

Ecorus is uw partner!Ecorus is een snelgroeiende ontwikkelaar van zonne-energieprojecten in Nederland en België. Voor bedrijven, woningcorpora-ties en gemeenten verzorgt Ecorus het gehele zonne-energie traject.

Ecorus biedt:• Gegarandeerd �nancieel voordeel

voor huurders dat kan oplopen tot wel € 400,- per jaar

• Gegarandeerd goede producten in door TNO goedgekeurde installaties

• Een compleet communicatietraject• Indien gewenst �nanciering via onze

samenwerking met de BNG bank• Van voorzorg tot nazorg.

Kennemer Wonen koos voor het verduurzamen van een deel van het woningbezit met zonnepanelen. Zonne-energieontwikkelaar Ecorus won de aanbesteding en plaatste inmiddels 384 panelen op totaal zes appartementencomplexen in Bergen, Alkmaar en Uitgeest.

Ecorus NederlandTel: (085) 888 51 25E-mail: info@ecorus.nlwww.ecorus.nl

OV

ER

EC

OR

US

ADVERTENTIE

52

Op de werkvloer treedt de Wet Flexibel Werken in werking. Werknemers krijgen meer mogelijkheden om thuis te werken. Verder gaat de maximale duur van de WW-uitwerking geleidelijk van naar maanden. Een andere wet moet het voor AOW-gerechtigden aantrekkelijker maken om te blijven werken. Dat betekent onder meer dat de re-integratieverplichtin-gen van de werkgever en het opzegverbod bij ziekte worden beperkt tot weken.www.aedes.nl/arbeidsvoorwaarden

WERKGEVERSZAKEN

NIEUW IN 2016 NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016

De vraag naar woningen voor mensen met een verblijfsvergun-ning neemt in verder toe. Het voorlopige aantal mensen dat gemeenten moeten huisvesten is ., waarvan . in de eer-ste helft van het jaar. In kregen . vergunninghouders een huis, de taakstelling was .. Meestal zijn het woning-corporaties die de woning leveren. Om daarbij een handje te helpen mogen corporaties vanaf februari subsidie aanvragen voor de (om)bouw van woonruimte voor ver-gunninghouders. En ze mogen panden van derden beheren en verhuren voor deze doelgroep.www.aedes.nl/ vergunninghouders

Vergunninghouders

WONINGWETEen aantal onderdelen uit de Woningwet gaat in in. Zo kunnen gemeenten sinds januari een voorstel indienen om samen een woningmarktregio te vormen. Elke corporatie krijgt dan uitein-delijk één regio als werkgebied. is ook het eerste jaar van de prestatieafspraken nieuwe stijl waarbij huurdersorganisaties een volwaardige rol krijgen aan tafel bij gemeenten en corporaties. En woningcorporaties moeten op administratief vlak aan de slag: ze moeten voor het eerst (bij wijze van proef) hun gegeven aanle-veren bij de toezichthouder op basis van marktwaarde verhuurde staat. En aan het eind van het jaar moeten ze een voorlopig voorstel af hebben voor het scheiden of splitsen van hun DAEB- en niet-DAEB-woningbezit.www.aedes.nl/woningwet

FO

TO

: H

OL

LA

ND

SE

HO

OG

TE

53prikbordprikbord

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT /12 / 2015

» AEDES-BENCHMARK IN VOGELVLUCHT »

» VAKER EEN VERWARDE BUURMAN »

» ‘LOOP EENS STAGE BIJ EEN ANDERE CORPORATIE’ »

» 16 VRAGEN AAN MARTIN SOMMER »

‘JONGEREN ZIJN

PIONIERS IN DE STAD’Willem Boterman

AE1512_Cover.indd 2

08-12-15 14:12

Er zijn twee nieuwe subsidie-regelingen, naast die voor woonruimte voor vergunning-houders. De Investeringssubsi-die voor duurzame energie (ISDE), bedoeld voor kleinscha-lige en duurzame warmte-opwekking. En subsidie voor het vervangen van asbestdaken. Aan de andere kant gaat de verhuurdersheffi ng ook weer omhoog, naar , miljard euro (, procent van de WOZ-waarde van de woningen). In het voorjaar gaat de overheid de heffi ng evalueren.

HEFFINGEN EN SUBSIDIES

Het Amsterdamse museum Het Schip zoekt fi lmmateriaal voor hun expositie over de volkshuisvesting in Neder-land. Dat kunnen bijvoorbeeld beelden zijn van een eerste paal van een woningcomplex, een opleveringsfeest of een activiteit van bewoners. Eigenlijk alles wat met woningcorporaties en volkshuisvesting te maken heeft. Bewegend beeld beschikbaar? Neem dan contact op via info@hetschip.nl. www.amsterdamse-school.nl

In het citaat van Hugo Priemus in het vorig nummer van Aedes-Magazine is een be-langrijk cijfer wegge-vallen. De tekst moet natuurlijk luiden: ‘In had een gemid-delde bewoner-eige-naar een maandelijkse aftrek van euro terwijl de huurder van een corporatiewoning gemiddeld een huur-verhoging van tot procent per jaar moest opbrengen om de cor-poraties in staat te stel-len de (ver-)huurders-heffi ng te bekostigen. Terwijl de hypotheek-renteaftrek nu zeer licht daalt, neemt de hypotheekschuld weer ouderwets toe. Een eigendomsneutraal woonbeleid is nu verder weg dan ooit.’

FILMMATERIAAL GEZOCHT

OEPS

NIEUW IN 2016 NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016

De huurgrens die bepaalt of een woning een sociale huur-woning is of niet, blijft dit jaar voor het eerst hetzelfde als het voorgaande jaar: , euro. De overheid bevriest de grens voor drie jaar om de vrije sec-tor meer ruimte te geven. Er verandert meer in het huurbe-leid. Huishoudens met een inkomen tot . euro maken voortaan aanspraak op een sociale huurwoning. Huis-houdens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens mogen alleen nog woningen huren met een lagere huur (zie pagina voor meer uitleg over passend toewijzen). Tot slot ligt er een voorstel voor een nieuw huurbeleid in de Tweede Kamer: de huursom-benadering, waarbij de huur-verhoging in het teken staat van de prijs-kwaliteitverhou-ding van de woning.www.aedes.nl/huurbeleid

HUURBELEID

FO

TO

: H

OL

LA

ND

SE

HO

OG

TE

idee

25651_advertorial_Aedes_A4.indd 1 14-01-16 12:13

ADVERTENTIE

55mensen en wonen

hoeven zetten sinds ik hier woon. Heerlijk. In eerdere woningen voelde ik weleens de tocht in mijn nek als ik op de bank zat. Het enige nadeel is dat alle apparatuur mij kastruimte kost. Duurzaam bezig zijn is belangrijk voor mij. Ik heb een eigen bedrijf in leerlingbegeleiding en leer kinderen afval scheiden en weinig papier gebruiken. Zo probeer ik het goede voorbeeld te geven. Komend jaar houdt de corporatie in de gaten hoe energiezuinig mijn woning echt is en misschien krijgen dan meer appartementen een duurzame opknapbeurt.’

LAVINA BORSBOOM () woont sinds twee maanden als proefpersoon in een energiezuinig appartement van Woonbron in Delft. Toevallig is ze ook in het appartement geboren.

‘Waar nu de eethoek staat was vroeger de slaapkamer van mijn ouders. Ik woonde hier tot mijn zevende en sinds kort woon ik er weer. Dat is puur toeval. Ik zocht een woning na mijn scheiding en deze was beschikbaar. Mijn ouders waren in de eerste bewoners. In de fl at woonden toen allemaal

medewerkers van de Nederlandse Kabelfabriek waar mijn vader werkte als ingenieur. Mijn woning ziet er aan de buitenkant heel anders uit dan de andere appartementen. Het is als proef energiezuinig gemaakt volgens de Growing Green-methode. Het heeft een nieuwe gevel waarin een warmtepomp is weggewerkt en kozijnen met driedubbel glas. Heel comfortabel; met de deur dicht hoor je geen straatgeluiden en de energierekening lijkt nog lager uit te vallen dan ik verwachtte. Het is bovendien lekker warm terwijl de verwarming niet eens aanstaat. Die heb ik nog niet aan

‘DE ENERGIEREKENING LIJKT NOG LAGER DAN

IK VERWACHTTE’

TEK ST: L ATIFA VAN HEERDE | FOTO: FLOREN VAN OLDEN

56

57huisvesters van het volkTEK ST: MARGRIET PFLUG | FOTO: BABET HOGERVORST

In is textiel-fabrikant Leonard Ankersmit (-) een van de drijvende krachten achter de Vereni-ging tot Verbetering van den Woning-toestand in den gemeente Deventer, kortweg VtV. De

vereniging wil slechte woningen opruimen of ver-beteren, ‘met uitsluiting van elke gedachte aan winst voor hare leden, en zoo mogelijk in samen-werking met het gemeentebestuur’. Iedereen die dat wil kan lid worden van de vereniging: de jaar-lijkse minimale bijdrage is daarom expres laag vastgesteld, namelijk op één gulden. Toch zijn het vooral de rijke inwoners van Deventer die inte-resse hebben. Voorzitter Ankersmit stelt alles in het werk om zoveel mogelijk rijke connecties lid te maken van de vereniging. De sociaal bewogen Ankersmit houdt er vooruitstrevende denkbeel-den op na. In een tijd dat arbeiders gemiddeld werkdagen van uur maken is hij voorstander van werkdagen van à uur. En hij laat zijn arbeiders scholen in hun vak.De VtV richt zich vooral op woningverbetering, maar dat blijkt verliesgevend. Daarom besluit de vereniging toch nieuwe goedkope huizen te bou-wen. Met de bescheiden winst uit de exploitatie kunnen oude huizen dan een opknapbeurt krijgen. De eerste nieuwbouwwoningen leveren in drie jaar een winst van . gulden. Maar meer nieuwbouw zit er niet in omdat het niet meer lukt om goedkope grond te verwerven. Pas vanaf komt er weer schot in de nieuwbouw. De VtV is dan ‘toegelaten instelling’ volgens de Woningwet en kan van de gemeente een voorschot krijgen voor nieuwbouw. Ankersmit maakt het zelf niet meer mee: de oplevering van dit eerste complex (op de foto), gebouwd met geld van de gemeente. In ligt de huur van de huizen tussen de , tot , gulden per week. Tegenwoordig zijn het koopwoningen. De VtV is na verschillende fusies opgegaan in Woonbedrijf ieder.

Leonard Ankersmit

58 achterafachteraf

‘Jij hebt makkelijk praten.’ Marijke roert in haar koffi e en kijkt me geïrriteerd aan. ‘Jij

woont lekker in een koopwoning met je gezin, maar mijn zoon Jelle wacht al vier jaar op een huurwoning en dat kan nóg wel vier jaar duren.’ Ik had net gezegd dat ik vond dat vluchtelingen welkom waren in onze stad en had deze felle reactie niet verwacht. ‘Als er hier een paar hon-derd vluchtelingen komen zit hij nog langer bij mij op zolder’, voegt ze er aan toe.

Dat er een lange wachtlijst is voor sociale huur-woningen wist ik. Maar dat het wel acht jaar duurt voordat je een eenvoudige woning krijgt in onze stad had ik mij niet gerealiseerd. En ik had er al helemaal niet aan gedacht dat je als woningzoe-kende bang bent dat het nog langer duurt omdat vluchtelingen voorrang krijgen.

Hoe komt het dat er bij ons nu al zo’n tekort is? Is de stad zo populair en kwamen er meer mensen bij? Of is er niet vooruit gedacht en zijn er te veel sociale woningen afgebroken? Vijftien jaar gele-den waren er meer sociale huurwoningen in onze gemeente dan nu en ondertussen zijn er wel meer dan . inwoners bijgekomen. Een deel daar-van kocht een huis, maar op dit moment staan er nog . mensen op de wachtlijst bij de woning-corporaties. Jelle is daar één van.

Hoge nood

colofonAedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorpo-raties. Aedes-Magazine verschijnt keer per jaar.Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terrei-nen als zorg en duurzaamheid.Aedes behartigt als branchevereni-ging de belangen van woningcor-poraties in Den Haag en Brussel,

zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n procent van de cor-poraties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandig-heden waaronder zij als maatschap-pelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is ook de werkgeversver-eniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaal-baar en duurzaam wonen. Voor informatie over het lidmaat-schap van Aedes zie www.aedes.nl.Redactie Margriet Pfl ug en Latifa van Heerde (eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van Weersch (redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie ).

M.m.v. Yasmina Aboutaleb, Tanja Copal, Christine van Eerd, Nienke Gorter.RedactiesecretariaatT () E aedesmedia@aedes.nlGrafi sche vormgevingCurve grafi sche vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vorm geving).Druk Senefelder Misset, DoetinchemAbonnementen T () E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nlPrijzen (excl. BTW) Een jaarabon-nement kost in € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnemen-ten voor Aedes-leden kosten € ,. Jaarabonnementen worden

auto matisch verlengd. Opzeggingen dienen op november, dus twee maanden voor het nieuwe abon-nementsjaar, binnen te zijn.Advertenties Multor Media BV, Wouter OttoPostbus , EB ArnhemT () E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nlAedes vereniging vanwoningcorporatiesKoningin Julianaplein AA Den HaagPostbus AC Den HaagT () E aedes@aedes.nlI www.aedes.nl

@aedesnetAuteursrechten voorbehoudenISSN -

Moet Jelle echt langer wachten op een huis wanneer er vluchtelingen naar onze stad komen? Als ze een verblijfsvergunning krijgen hebben ze recht op een sociale huur-woning en heeft de gemeente de plicht ze te huisvesten. De gemeente erkent het pro-bleem en wil op korte termijn . tot . huurwoningen bouwen. In eerste instantie worden daar lege kantoorpanden, scholen en lege verzorgingshuizen voor gebruikt. Lijkt me een goede, maar wel wat late, actie: het zorgt voor meer werkgelegenheid, voor minder leegstaande gebouwen en het lost de woningnood deels op.

Ik zet mijn kopje neer en zeg: ‘Misschien wordt het een win-winsituatie en krijgt je zoon juist door de komst van vluchtelingen eerder een woning.‘ Marijke verslikt zich in haar koffi e. Ze gelooft er niets van.

NIENKE GORTER is journalist en woont en werkt in een middelgrote stad in het midden van Nederland. nienke@enzofoort.nl

Enserve ondersteunt op alle aspecten van

woonruimteverdeling voor zowel corporaties,

gemeenten als woningzoekenden. Onze

kracht zit in kennis, maatwerk en service.

Enserve werkt landelijk en staat onafhankelijk

in de markt. Door onze uitgebreide en

specialistische kennis van de woningmarkt

zijn wij dé partij om u te adviseren over het

vormen van een woningmarktregio. Waar

moet u rekening mee houden, wat zijn de

consequenties van uw keuzes? Samen met u

en uw partners organiseren wij een bijeen-

komst om het onderwerp door te spreken. Uw

medewerkers informeren wij via een webinar.

Woningmarktregio vormen?

Bel Elst!

Meer informatie?

Bel Elst!

Postbus 56

6660 AB Elst

0481-365636

info@enserve.nl

Bel Elst!

www.enserve.nl

24929_gh_adv_Aedes_A4.indd 1 30-11-15 16:19