Albergo Diffuso Costa de Serra 1 1

7/29/2019 Albergo Diffuso Costa de Serra 1 1

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1 ogni diritto riservato ad Edoardo Piva

ALBERGO DIFFUSO

COSTA DE SERRA

vini cinque terre cru

ed

ospitalit diffusa


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ASSUNTI E OBIETTIVI

AGRICOLTURA

L'idea nasce dalla volont di investire in agricoltura per le seguenti convinzioni:

- I terreni agricoli si rivaluteranno direttamente al crescere della super-inflazione alle porte.

- I settori primari (food&beveredge) saranno tra quelli meno intaccati dalla crisi sull'economiareale che v via via emergendo.- Per gli investimenti in agricoltura, quello Italiano risulta essere il sistema fiscale pi

vantaggioso, e lattuale normativa permetterebbe di passare sotto la tassazione domenicale

anche la componente produttiva per connessione.

- Il settore agricolo, agroalimentare e agrituristico godono delle pi diverse linee difinanziamento, che permetterebbero di recuperare velocemente il capitale investito.

- La ricerca di nuovi prodotti, in grado di raggiungere particolari esigenze del mercato, icosiddetti "prodotti di nicchia", uno degli obiettivi primari degli operatori agricoli.

- Lassoluta unicit delle materie prime locali e del microclima che ne alimenta la crescita,permetterebbero di sperimentare anche produzioni innovative con chiari vantaggi

concorrenziali anche sui classici vini.

Per creare valore nel contesto italiano, lapproccio allagricoltura deve per seguire logiche

ben precise:

- Da un lato bene accrescere quanto possibile il valore aggiunto con la lavorazione deiprodotti coltivati; in questo senso il vino ottempera perfettamente al compito, salvo evitare

di cedere i margini a logiche distributive non controllabili.

- Dallaltro lapproccio multi-funzionale, tra agricoltura e turismo, universalmentericonosciuto come fonte di extra valore su entrambi i settori.

RICETTIVITA AGRITURISTICA

In questo senso, provvedere al recupero di parte del patrimonio di casotti da vigna in stato di

forte deterioramento, offrirebbe al contempo evidenti vantaggi:

- Sviluppare una forma ricettiva ancora inesistente in zona, sfruttandone leffetto dunicit enovit.

- Andare a gestire un prodotto di difficile duplicazione, mantenendone i vantaggi nel tempo- Aver la possibilit di procedere per passi, frazionando il rischio dinvestimento, e

pianificando la lavorazione dei casotti in relazione alloccupazione ottenuta, senza che per

questo la clientela abbia lidea di risiedere in un cantiere.

- Intervenire su edifici di una dimensione tale da poter svolgere in prima persona buona partedelle opere, con una significativa compressione dei costi.

-

Contribuire al mantenimento del sentiero per la spiaggia di Canneto, divenendo a tutti glieffetti un presidio ambientale al servizio della comunit.

Perch lospitalit diffusa ?

- Perch lospitalit diffusa sostanzialmente due cose:- un modello di ospitalit originale,- un modello di sviluppo turistico del territorio.

- Perch, in estrema sintesi, si tratta di una proposta concepita per offrire agli ospitilesperienza di vita di un insediamento storico, potendo per contare sui normali servizi

alberghieri, alloggiando in case e camere che distano non eccessivamente dal cuore

dellattivit:

- nel nostro caso dall azienda vitivinicola Litan, con una piccola ristorazione e arealiving ricavati da ricavarsi in uno dei rustici nei pressi dello scalo de serra.


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- Perch lospitalit diffusa anche un modello di sviluppo del territorio che non crea impattoambientale.

- Per dare vita ad un modello dospitalit diffusa infatti non necessario costruireniente, dato che ci si limita a recuperare/ristrutturare e a mettere in rete quello che

esiste gi.

- Perch inoltre un simile modello dospitalit diffusa fungerebbe da presidio socio-ambientale, animando i sentieri altrimenti in semi-abbandono, stimolando iniziative ecoinvolgendo le produzioni locali quale componente chiave dellofferta.

- Perch lospitalit diffusa infatti, grazie allautenticit della proposta e allintegrazione conla vegetazione delle strutture che la compongono, riesce a proporre pi che un soggiorno,

unesperienza unica, uno stile di vita.

- E poich offrire uno stile di vita spesso indipendente dal clima, lospitalit diffusa fortemente destagionalizzata; pu supportare un buon indotto economico offrendo

al contempo un contributo concreto per evitare labbandono e la conseguente

distruzione dei sentieri e degli insediamenti stessi.


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DESCRIZIONE DELLIDEA

IL LUOGO

La scelta del luogo, tiene conto della relativa accessibilit della costa (per la dolce discesa di Val di

serra), e dellabbondanza dedifici verificata sui Piani Catastali.

Larea considerata delimitata da la zona detta Districara a nord, Val di serra e la cava ad est, eCosta di Serra a sud.

In particolare, spostandosi sul sentiero che da Riomaggiore porta alla spiaggia di Canneto, poco

prima dello sbocco di Val di serra, sattraversa Districara, dove si contano 11 corpi utili, differenti

per dimensione e condizioni strutturali.

Quindi, risalendo per Val di serra, e spostandosi verso la vecchia cava sopra la frana, sincontrano

altri 6 edifici, differenti sempre, per dimensioni e condizioni strutturali.

Infine scendendo lungo Costa de Serra, sono presenti ulteriori 7 casotti.

Altri casotti, meno interessanti per posizione e qualit della vista, potrebbero essere recuperati nella

parte alta di Val di serra.

Districara e la parte bassa di Costa de Serra, sono poi collegate dal sentiero per la spiaggia di

Canneto, che corre in sostanziale piano attraverso il fronte di frana; sentiero questo ora messo in

sicurezza solo in parte.


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LOSPITALITA DIFFUSA

L'offerta dospitalit diffusa si pone nel mercato turistico come tipologia ricettiva in grado di offrire

diversi plus:

- Capacit di soddisfare i desideri di unutenza esigente ed esperta: si tratta di persone chehanno il gusto di viaggiare, che hanno trascorso vacanze e soggiorni in diversi tipi di

alberghi e localit, e che sono alla ricerca di formule innovative e al tempo stesso in grado dirispecchiare il pi possibile le caratteristiche del luogo.

- Rispetto dellambiente culturale: la proposta dellospitalit diffusa si muove direttamentenella direzione di recupero del patrimonio socio-ambientale dei luoghi, perseguito con

tenacia sia dalla politiche comunitarie che da quelle nazionali e locali, e mostra di possedere

la potenzialit per incrementare le risorse da destinare alla conservazione del patrimonio

esistente, senza per questo intervenire contaminando lambiente, e lidentit dei luoghi.

Lospitalit diffusa pu avere la funzione di animatore culturale ed economico di

insediamenti storici altrimenti destinati a scomparire; con lapertura di unazienda con

ricettivit diffusa che utilizza i suoi spazzi come percorso culturale, potrebbero essere

valutate forme di co-gestione in accordo con il Parco.

- Autenticit: a differenza delle forme tradizionali, lospitalit diffusa permette ai turisti divivere lesperienza di un soggiorno in case progettate e realizzate per rispondere a precise

necessit della comunit locale, con aspetti strutturali, quali muri, spazi, infissi, arredi ed

impianti diversi da quelli progettati per turisti.

- Articolazione della proposta: il turista che si indirizza verso lospitalit diffusa ha a suadisposizione un vasta gamma di scelte tutte offerte dallo stesso operatore ricettivo. Il

prodotto ricettivit diffusa di per s differenziato in termini di diverso livello di comfort

delle varie unit abitative, diversa distanza dal cuore dellazienda e da Riomaggiore, diverse

caratteristiche architettoniche degli edifici e consente una politica di differenziazione

(anche di prezzi) con lintendimento di rivolgersi con proposte diverse a differenti fasce di

utenza.

- Originalit-Novit della proposta: una soluzione ricettiva in gran parte originale comportauna maggior visibilit ed offre numerosi vantaggi in termini di strategia di posizionamento

nel mercato turistico.

- Servizi alberghieri: la ricettivit diffusa pu garantire tutti i servizi alberghieri, dalristorante alle sale comuni, alla piccola colazione eventualmente servita anche in camera; e

quindi alloggio, vitto e servizi accessori. Inoltre la dimensione complessiva dellalbergo

diffuso permette di personalizzare i servizi, di aumentare il coinvolgimento degli ospiti, di

avviare il processo di fidelizzazione e di sviluppare il passaparola.

- Stile gestionale: si caratterizza nelluniverso ricettivo per latmosfera originale, per lemodalit di erogazione dei servizi e per il suo collegamento con il territorio. Lalbergo

diffuso ha uno stile unico perch rispecchia contemporaneamente la personalit di chi lo havoluto e lo spirito del territorio. La gestione ha lobiettivo di offrire unesperienza legata al

territorio anche nei tempi e nei ritmi del servizio, oltre che nei servizi e nei prodotti offerti.

Nel complesso il modello si dovrebbe articolare attraverso quanto previsto dalla normativa ufficiale

sullAlbergo Diffuso.

- gestione unitaria;- presenza di locali adibiti a servizi comuni per gli ospiti;- offerta di servizi alberghieri (accoglienza, colazione, pulizie, ecc.), assistenza agli ospiti;- integrazione nel territorio e nella sua cultura;- ambiente integro;- distanza ragionevole fra le unit abitative e gli spazi comuni.


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Il decalogo del modello cui tendere, fatto salvo per i due punti in rosso, sembrerebbe in buona parte

utilizzabile:

1. le unit abitative devono essere nel raggio di 300 mt. dalla zona di accoglienza;2. l'accoglienza e l'assistenza all' ospite deve essere garantita almeno 14 ore al giorno (forse

inutilmente dispendioso e poco compatibile con la gestione dellazienda agricola);

3. le camere devono essere confortevoli e accoglienti, in linea con lo stile del contesto;4. nelle camere deve essere presente materiale informativo sulla localit;5. l'albergo diffuso deve promuovere attivit ricreative, sportive e culturali per i propri clienti;6. al mattino, deve essere garantita la colazione possibilmente in uno spazio comune;7. sono a disposizione dell'ospite biciclette gratuite o servizi di navetta per raggiungere le

principali attrazioni della localit (non utilizzabile);

8. all'ospite viene garantito un servizio di ristorazione all'interno o all'esterno della struttura;9. organizzazione di serate a tema e attivit di intrattenimento;10.l'albergo deve avere un'atmosfera unica e personalizzata.

LA VEGETAZIONE

L ordinata pettinatura dei vigneti caratterizza lambiente circostante, altrimenti selvaggio erigoglioso di una macchia mediterranea piuttosto verde.

Parte dei rustici si trovano immersi nella zona non coltivata, aggrappati alle rocce e perfettamente

integrati nel territorio, perlopi protetti dallombra di lecci; parte invece sono circondati dai vigneti,

arroccati ai muretti a secco ed eventualmente pi facili da servire, grazie alla presenza della

monorotaia.

Mentre per quanto riguarda lambiente selvatico non sarebbero da prevedere manutenzioni

particolarmente onerose, fatto salvo il buon mantenimento dei sentieri e la pulizia delle aree di

pertinenza agli edifici; la cura e mantenimento dei vigneti e dei muretti a secco, rappresenterebbe un

impegno particolarmente oneroso.

In tal senso, sarebbe interessante realizzare dei pacchetti di formazione sulla viticoltura eroica, da

vendersi nei periodi di bassa occupazione, ed in relazione al fabbisogno di manodopera sul vigneto.

La formula dovrebbe prevedere vitto e alloggio a tariffe economiche e giornate di formazione sul

campo alle prese con tutte le reali problematiche manutentive.

Negli spazi comuni, la parte teorica unita a momenti di degustazione, verrebbe svolta verso sera e

nel dopo cena.

LACCESSO AL MARE

Considerata la verticalit della costa locale, che rende quasi impossibile laccesso alle spiagge,sarebbe opportuno ristabilire le due vie daccesso al mare, alla spiaggia di Canneto e al vecchio

scalo de Serra, utilizzato dai vignaioli.

Per quanto riguarda la Spiaggia di Canneto (premiata da Lega Ambiente come una delle 12 pi

belle spiagge italiane), sarebbe da prevedere linstallazione di parapetti sul sentiero a scendere, dal

livello dei vigneti Litan sino alla spiaggia; oltre allo svuotamento e ri-posizionamento della rete

anti-frana precedentemente istallata ed il consolidamento del tracciato tramite gabbioni, nel tratto

dattraversamento del fronte di frana.

Inoltre, dalla casamatta delle FFSS al livello del mare, andrebbe istallata una scala che faciliti la ri-

salita dalla spiaggia.

Tutto quanto sopra, tenuto conto che laccesso alla spiaggia potrebbe venire compromesso dallapresenza dellampia frana di Canneto, eventuale concreta minaccia per lincolumit dei clienti.


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Andrebbe quindi recuperata la parte inferiore della scalinata che scendeva allo scalo di Serra;

versando la parte alta in buone condizioni fin sotto al sedime non indicato nella documentazione

catastale e ad oggi invaso da alcuni lecci.

La parte ammalorata non dovrebbe superare i 10-15 metri di sviluppo lineare, pur compiendo

alcune rapide inversioni di direzione.

Una volta arrivati sulla pietra di scoglio, vista la friabilit delle rocce, sarebbe forse convenienteinstallare una sistema di scale e piattaforme metalliche fino al livello del mare.

Resta da chiarire se e come venissero tirate in secca le barche, nella conca rivolta al fondo del senso

di canneto e quindi ben ridossata.

Entrambi gli accessi consentirebbero di riconfermare lunicit dellofferta; costituendosi de-facto

Canneto quale spiaggia privata, e permettendo lo scalo de Serra, limbarco diretto per escursioni e

battute di pesca, quali servizi aggiuntivi alla clientela.

Infine lo scalo del Serra potrebbe facilitare laccesso alla struttura, in particolar modo per quanto

riguarda la piccola cucina alla brace.

STATO DI FATTOIL TERRITORIO

Costa de Serra L area compresa tra la frana di Serra e quella di Canneto, delimitata a monte

dalla strada carrabile, riconosciuta come sotto-zona cru costa de serra e valutata tra le pi

pregiate nelle 5 Terre.

La presenza della monorotaia che taglia perpendicolarmente i gradoni, rende peraltro agibile

laccesso a tutto il versante, facilitando la gestione del cantiere e suggerendo il recupero nel tempo

di tutti i vigneti ancora in abbandono.


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In questa zona potrebbero venir recuperati 11 rustici, per tre dei quali andrebbe verificata la

situazione geologica circostante.

Val de Serra Subito a valle della carrabile, appena usciti dalla galleria in direzione Riomaggiore,

lavvallamento scende in modo relativamente dolce sino ad incontrare il sentiero per la spiaggia di

Canneto, in prossimit della sommit della lama di roccia che scende in mare.

Sulla sponda di sinistra verso mare, scende parallelamente al fosso la vicinale di Serra, in quella

zona ancora ben delineata e relativamente pulita, fino ad incontrare tre rustici in stato di medio

degrado, inseriti tra folti lecci.

Da questi rustici, un secondo sentiero scende verso il fosso per poi ricongiungersi al sentiero per

Canneto, dopo aver incontrato un quarto rustico; tale sentiero versa in pessime condizioni.

Sempre in questa zona, viene indicato un quinto rustico, non visionato, sulla sponda opposta del

fosso.


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Districara Districara sincontra lungo il sentiero per Canneto, poco prima dincrociare il fosso di

Val di Serra e leventuale ricongiungimento allomonima vicinale, tramite il sentiero malconcio di

cui sopra.

Presso Districara il sentiero di Canneto in buone condizioni e lastricato dimmense pietre; la zona

esprime totalmente il carattere selvaggio della costa non coltivata ed interessante la densit di

rustici presenti, non riscontrabile due precedenti aree.Tranne uno gi ristrutturato con buona cura, tutti gli altri 10 edifici versano in stato di forte degrado.

Frana de Serra L area compresa tra Districara a nord e Costa de Serra a sud, presenta

caratteristiche di totale inaccessibilit, divenendo in pi punti fronte di frana viva.

In questa zona andrebbero valutati interventi di recupero e messa in sicurezza del sentiero per

Canneto.

Per quanto riguarda la struttura di ricettivit diffusa, sarebbe forse opportuno aggirare il fronte di

frana, integrando la monorotaia esistente con una seconda linea che scenda lungo Val di Serra

arrivando a servire anche Districara.

CENSIMENTO


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In totale sono stati censiti 28 rustici, per ognuno dei quali stata verificata la propriet, ed

analizzata la semplicit dacquisto in relazione alla data degli ultimi atti di provenienza, allet

anagrafica ed al numero di proprietari.


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COSTA DE SERRA

1 Rustico 1 mappale 574, Foglio 30



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8 Rustico 8 mappale 906 e 1007, Foglio 30


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10 Rustico 10 Mappale 910, Foglio 30

Ad oggi esiste solo un basamento in calcestruzzo, rimasto incompleto per il blocco al cantieredellattuale proprietario.

11 Rustico11 Mappale 892 , Foglio 30

Non supervisionato


Non supervisionato


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VAL DE SERRA

13 Rustico 1 Mappale 502 e 504, Foglio 30



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17 Rustico 5 Non supervisionato

DISTRICARA

18 Rustico 1 Mappale 858 , Foglio 29 Non raggiunto

19 Rustico 2 Mappale 859, Foglio 29 Non raggiunto




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24 Rustico 7 Mappale 844, Foglio 29 Non raggiungibile



27 Rustico 10 Mappale 865, Foglio 29 Non raggiunto28 Rustico 11 Mappale 886, Foglio 29 Non raggiunto

IL PROGETTO

LE UNITA TIPO

Layout

Per quanto riguarda i Layout tipo,

disponendo di una dimensione media attorno

ai 20 mq, risulterebbe sensato ricavare

perlopi camere doppie con bagno; il che

sarebbe peraltro coerente con la clientele

target.

In taluni casi, davanti a dimensioni

particolarmente contenute, i due posti letti

possono essere garantiti con letti a

castello/soppalco.

L dove le caratteristiche delledificio lo

permettessero, potrebbe essere opportuno valutare

anche tagli maggiori, per 4 6 persone.

Per quanto riguarda i servizi igienici ed i relativi

volumi, la variante di regolamento del Parco 5

Terre in via dadozione, dovrebbe concedere

limitati ampliamenti ai soggetti operanti di natura

agricola e agrituristica, permettendo quindi la

dotazione di servizi propri per ogni alloggio.


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Gli spazi comuni

Gli spazi comuni saranno organizzati

intorno alla discesa per lo scalo di Canneto,

nei due grandi rustici ( Mori + Danesi e

Fresco + Bonfiglio), sia per le maggioridimensioni degli edifici che meglio si

prestano alla funzione, sia per la facile

accessibilit al e dal mare.

Idealmente potrebbe essere opportuno

organizzare la parte living cui appoggiare la

piccola cucina nel rustico Fresco +

Bonfiglio, in modo da sfruttare le ampie

balze circostanti con i tavoli e zona relax;

inoltre vista limportanza della funzione, la

scelta permetterebbe di disporne sin da

subito.

Per contro il rustico Mori + Danesi, anche in linea con i desiderata del Presidente del Parco,

potrebbe contenere dei locali studio museo, dove svolgere eventuali attivit teoriche legate alla

viticoltura eroica.

La piccola cucina

Idealmente la piccola cucina dovrebbe essere

qualcosa tipo una spaziosa griglia, servita da un

banco con lavelli da posizionarsi esternamente,

appoggiati ad un localino dispensa-frigo con

lavastoviglie e armadi stoviglie.

Il banco griglia potrebbe essere aperto direttamente

sulla zona tavoli, riparata da un bel pergolato e

magari organizzata allinterno di una limonaia.

In tal senso, lultima piana prima della frana di Serra

subito a nord delledificio Fresco + Bonfiglio,

sembrava avere buone dimensioni e sufficiente

riparo dalla parte di roccia

Esterni

Per quanto riguarda larea prospiciente i singoli rustici, pur

avendo cura di non snaturare il carattere proprio della

vegetazione locale, sar comunque possibile organizzare

spazi vivibili eventualmente destinati al relax.

Sebbene sarebbe interessante realizzare delle mini-cucine

esterne, liberamente utilizzabili dal cliente che desiderasse

rendersi indipendente sul mangiare; non va sottovalutato il

rischio dincendio, difficilmente gestibile in quel tipo di

territorio.

In ogni caso sar opportuno dotare ogni unit di estintore.


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Lo stileTutta la struttura dovr essere caratterizzata da uno stile unico e riconoscibile dentro e fuori dalla

propria stanza, che trovi uniformit con gli ambienti comuni.

Mentre per gli esterni, faranno da guida le precise indicazioni estetiche e architettoniche date dal

Parco, per quanto riguarda gli interni, sar utile privilegiare le strutture a vista in castano, lintonacibianchi non tirati a filo, le pavimentazioni in pietra locale, limpiantistica elettrica esterna tipo

tessuto e ceramica ed il mobilio rustico da recuperarsi da rigattieri.

Per quanto concerne le dotazioni in tessuto (lenzuola, asciugamani) saranno da prediligere toni

neutri, tipo ecru e tortora.

Utenze

Mentre per quanto riguarda lacqua, la vicinanza alla sorgente di Canneto ed alla nuova stazione di

pompaggio dovrebbero mettere al riparo da particolari problematiche, la fornitura di corrente

elettrica potrebbe costituire un serio problema.

Per quanto riguarda le linee esistenti, il punto di presa pi vicino sembrerebbe essere quello della

stazione di pompaggio, resta per da capire se sia possibile utilizzare nuove linee sospese, o se sidebba interrare tutto.

Nel secondo caso, lintervento risulterebbe oltremodo oneroso.

Sempre in relazione alla variante in via dadozione, sembrerebbe che la stessa preveda lutilizzo di

energie rinnovabili, che se non del tutto potrebbero comunque risolvere parte del problema.

In alternativa, sarebbe da considerare lutilizzo di gruppi elettrogeni.

In sintesi:

LIlluminazione potrebbe comunque essere di tipo foto-voltaico, utilizzando lungo i sentieri le

lampade da esterni con pannellino valutando qualcosa danalogo per gli interni, dove in pi

andrebbero previste una o due lampade a olio/gas di back up.

Rinfrescamento ed elettrodomestici richiederebbero i gruppi elettrogeni.

Lacqua sanitaria dovrebbe essere trattata edificio per edificio con apposito filtro, ed in particolare

quella calda potrebbe essere fornita con sistemi a solare, anche se al momento non autorizzati.

Gli scarichi fognari, si dovranno appoggiare a delle fosse biologiche, come gi previsto; in caso di

edifici vicini, la fossa potr servire pi edifici.

Andrebbe inoltre sviluppato un telefonico, in grado di dare risposte tempestive alla clientela

ACCOGLIENZA E SPOSTAMENTI

Il front office centrale

Potrebbe essere opportuno considerare una micro reception, in centro a Riomaggiore, dove accolto

il cliente, gli si spiega come accedere alla costa, quali sono le modalit di spostamento allinterno

dellalbergo diffuso, come funzionano gli spazi comuni e di quali servizi extra pu disporre.

Quindi, se ne organizza il trasporto bagagli tramite monorotaia.

Accesso alla costa

Gli accessi alla costa potrebbero essere di tre tipi:

- A piedi, per il sentiero verso la spiaggia di Canneto- Via monorotaia partendo dal fosso di Val di Serra alluscita della galleria- Via mare, tramite lo scalo di Canneto.


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I SERVIZI

Room service

Il room service, dovrebbe venir gestito in modo sufficientemente flessibile, da personale esterno

eventualmente in collaborazione con il Parco, e comunque tramite lutilizzo della monorotaia per

spostamento dei corredi freschi e di quelli da lavare.

Servizi extra

Oltre al room service ed alla gestione della piccola cucina, potrebbero venir ri-venduti una serie

di servizi extra, tipo:

- Escursioni in barca e battute di pesca- Degustazioni dei vini prodotti- Corsi di formazione sulla viticoltura eroica- Massaggi e discipline di rilassamento- Etc. etc.

Questi servizi sarebbero acquistati da fornitori esterni e rivenduti al cliente con un minimo il dovuto

margine.

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