Allmänna taxeringsregler

Arne Sundquist/Orsalheden

Allmänna Allmänna taxeringsreglertaxeringsregler


Inledande bestämmelser

Sker vid allmän, förenklad och särskild fastighetstaxering

Skall överensstämma med före- skrifterna om fastighetstaxering (FTL, FTF, SKV:s föreskrifter och RR:s prejudicerande domar

Likformiga och rättvisa

Vissa begrepp defineras

Vem som skall anses som ägare läggs fast


Vad ska taxeras?

Fastighet Civilrättsligt begrepp definierat i JB

Viss lös egendom enligt 1 kap 4 § FTL


Vad är fast egendom?

Fast egendom är jord. Denna är in- delad i fastigheter (1 kap 1 § JB).

Till fastigheten hör mark och vissa tillbehör såsom

Byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk.

På rot stående träd och andra växter m m. Byggnads- och industritillbehör

2 kap 1-3 §§ JB2 kap 1-3 §§ JB


Tillbehör till fast egendom

Om de ägs av fastighetens ägare på samma sätt som denne äger fastigheten.

Allmänna fastighetstillbehör

Byggnadstillbehör

Industritillbehör


Mark

• Mark som tillhör enskild fastighet• Andel i samfälld mark• Servitutsrätt till mark

Tillbehör till fastighet

Om de ägs av fastighetens ägare på samma sätt som denne äger fastigheten.

• Allmänna fastighetstillbehör Byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning (t ex VA- anläggning, swimmingpool) som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk samt på rot stående träd och andra växter.

• Byggnadstillbehör Fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd om det är ägnat till stadigvarande bruk ( t ex hiss, värme- panna, element med ledningar, öppen spis, markis, spis, kylskåp, tvättmaskin och nyckel m m)

• Industritillbehör Fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet.

Maskin och annan utrustning som tillförts fastigheten.

För att användas i verksamheten huvudsakligen på denna.

Fordon, kontorsutrustning och handverktyg hör ej till fastigheten.


ExempelExempel

En hyresgäst låter på egen bekostnad in- stallera en tvättmaskin i sin lägenhet.

En jordbruksarrendator uppför ett silo- torn på den arrenderade gården.

Under år 2004 sålde en jordbrukare en rotpost från sin skog. Ersättningen erhölls vid avtalstidpunkten. Enligt köpeavtalet skulle rotposten vara avverkad och bort- forslad inom tre år. Avverkning och bort- forsling ägde rum våren 2005.


Arbetsordning vid fastighetstaxeringArbetsordning vid fastighetstaxering

Beslut/Åtgärd

1. Indelning i byggnadstyper2. Indelning i ägoslag3. Skatteplikt fastställs4. Indelning i taxeringsenheter5. Typ av taxeringsenhet fastställs6. Värderingen a) Indela i värderingsenheter b) Bestäm och klassindela värde- faktorerna för värderingsenheten c) Bestäm riktvärde för värderings- enheten d) Bestäm om justering ska ske för säregna förhållanden e) Beräkna delvärden och totalt taxeringsvärde7. Redovisa taxeringsbeslutet

FTL

2 kap2 kap3 kap4 kap 1-10 §§4 kap

6 kap7 kap 3 §

7 kap 4 §

7 kap 5 §

5 kap

20 kap 2 och 4 §§


Byggnadstyper

Småhus Hyreshus

EkonomibyggnadIndustribyggnad

Kraftverksbyggnad

- -


Specialbyggnad(ex. skola, sjukhus, kultur-byggnad, sportanläggningoch försvarsbyggnad m m

Övrig byggnad(ex. bensinstationer)

Övervägande delenÖvervägande delen

Ingen generell metod- area- volym- värde- byggkostnad

I princip bör värdet gälla


Småhus

Byggnad inrättad till bostad för 1 eller 2 familjer samt komplementhus.

Friliggande en- och tvåbostadshus

Enbostadshus i rad

Tvåbostadshus i rad om olika fastigheter

För småhus på lantbruk gällerFör småhus på lantbruk gällersärskilda bestämmelser.särskilda bestämmelser.


Hyreshus

Inrättad till bostad åt > 2 familjer eller kontor, butik, hotell, restaurang eller dylikt samtkomplementhus.

1 - 2 bostäder + lokal

Hyreshus om sammantaget mer än 2 lägenheter

Parkeringshus i anslutning till hyreshus ärkomplementhus och således hyreshus.


Ekonomibyggnad

Inrättad för jord- och skogsbruk ochej bostad + växthus och djurstall utananknytning till jord- eller skogsbruk.

Exempel:

Djurstall Loge, lada Maskinhall Gårdslager Ensilagesilo Spannmålslager Växthus

- -


Kraftverksbyggnad

Byggnad som är inrättad för kom-mersiell produktion av elektriskstarkström. Även byggnad förvattenreglering, för lagring avbränsle och annan byggnad förproduktionen utgör kraft-verksbyggnad


Industribyggnad

Inrättad för industriell verksamhet

OBS! Alltid begreppet ”inrättad” ”inrättad”

D v s kan byggnaden till övervägande delanvändas som kontor eller dylikt är deninte inrättad för industriell verksamhet,utan indelas som hyreshus, även om denligger i ett industriområde

Industri = tillverkning av varor


Specialbyggnad

”Används som”

Försvarsbyggnad Kommunikationsbyggnad Distributionsbyggnad Värmecentral Reningsanläggning Vårdbyggnad Bad-, sport- och idrottsanläggning Skolbyggnad Kulturbyggnad Ecklesiastikbyggnad

”Ägs och används”

Allmän byggnad


Övrig byggnad

= resten

Exempel:

Bensinstation Reparationsverkstad Lager


Ägoslag

Mark som är vattentäckt indelas bara om den är täktmark

Mark med saneringsbyggnad anses obebyggd

Följande ägoslag finns:

Tomtmark Täktmark Åkermark Betesmark Skogsmark Skogsimpediment Övrig mark


Tomtmark

Bebyggd mark (ej ekonomibyggnad)

Obebyggd mark om

Bildad för byggnadsändamål under de senaste två åren

Om fastigheten bildats längre tillbaka i tiden skall marken utgöra tomtmark endast om det är uppen- bart att den får bebyggas

I övriga fall endast om det finns giltigt bygglov eller tillstånd enligt förhandsbesked enligt PBL


Täktmark

Täkttillstånd enligt Miljöbalkenkrävs

T ex täkt av:

Grus Sand Berg Sten Lera Industrimineral

OBS! Ej gruva!


Åkermark

Mark som används eller lämpligen kan användas till växtodling eller bete och som är lämplig att plöjas. Till växtodlinghänföres även fältmässiga odlingar avköksväxter, frukt och bär. Mark somanvänds för plantskoleverksamhet in-delas normalt som åkermark.

Betesmark

Mark som används eller lämpligen kananvändas till bete och som inte är lämp-lig att plöjas. Mindre eller oregelbundnamarkområden belägna inom betesmarksom tidigare använts som åker men sominte längre plöjs hänföres till betesmark.

Är marken lämplig att plöja?Är marken lämplig att plöja?


Skogsmark

Mark som är lämplig för virkesproduk-tion (minst en kubikmeter om året perhektar) och som inte i väsentlig utsträck-ning används för annat ändamål. Mark därdet bör finnas skog till skydd mot sand- eller jordflykt eller mot att fjällgränsenflyttas ned.

Skogsimpediment

Mark som inte är lämplig för virkesproduk-tion utan produktionshöjande åtgärder mensom bär skog eller har förutsättningar attbära skog.

Produceras 1 mProduceras 1 m33sk/ha och år?sk/ha och år?


Övrig mark

= Resten= Resten

Exempel: Allmänna platser, begravningsplatser, flygfält, kalfjäll, skidbackar, golfbanor, vägar m m.

Notera:Notera:

Mark som upptas av ekonomibyggnadär ej tomtmark utan klassificeras somövrig mark.

- -


Skatteplikt (3 kap FTL)All egendom är skattepliktig utom:• Specialbyggnad• Egendom inom nationalpark• Lantbruk för vård- eller skoländamål• Byggnad som ägs av vissa institutioner

• Kyrkor samt barmhärtighetsinrättningar som avses i 7 kap 15§ inkomstskattelagen m fl

• Akademier, Nobelstiftelsen, stiftelsen Dag Hammar- skjölds minnesfond, Apotekarsocietetens stiftelse för främjandet av farmacins utveckling m m, stiftelsen Sveriges sjömanshus

• Sådana sammanslutningar av studerande vid univer- sitet och högskolor, i vilka de studerande är skyldiga att vara medlemmar, samt samarbetsorgan för så- dana sammanslutningar med ändamål att fullgöra uppgifter som ankommer på sammanslutningarna.

• Utländska staters beskickningar

Skattefriheten avser endast andra typer än lant-bruksenhet samt om egendomen används till över-vägande del i deras verksamhet såsom sådan


Indelning itaxeringsenheter

Egendom som ska ingå i taxeringsenhetska uppfylla följande förutsättningar:

1. Ha samma ägare

2. Vara belägen i samma kommun

3. Ha samma skattepliktsförhållande

4. Tillhöra vissa kombinationer av ägo- slag och byggnadstyper


1. Samma ägare1. Samma ägare

Om skilda delar av en fastighet har olika ägare (s k sämjedelning) skamotsvarande uppdelning i taxerings-enheter ske. *Undantag:Sämjedelning som skett efter 1962(i Dalarnas län efter 1952) anses ogiltig

* På marken inte urskiljbart delägande med så kallade ideella andelar medför inte någon uppdelning i taxeringsenheter

Uppdelning i flera taxeringsenhetersker även då mark och byggnad ägsav olika personer.


2. Samma kommun2. Samma kommunEn fastighetsägares totala innehav inomen kommun bildar normalt en taxerings-enhet.

3. Samma skatteplikts-3. Samma skatteplikts- förhållande förhållandeTaxeringsenhet får ej innehålla bådeskattepliktig och skattefri egendom.Om så är fallet måste uppdelning ske.


Kombinationer av byggnadstyper och ägoslag (1)

HuvudregelHuvudregel

En taxeringsenhet ska utgöra någon av följande kombi-nationer av byggnadstyper och ägoslag = typ av taxe-ringsenhet eller kategori:

Kategori

Småhusenhet

Hyreshusenhet

Industrienhet

Industrienhet(täktenhet)Elprod.enhetSpecialenhet

Lantbruksenhet

Byggnadstyp

Småhus

Hyreshus

IndustribyggnadÖvrig byggnad

IndustribyggnadÖvrig byggnadKraftv.byggnadSpecialbyggnad

SmåhusEkonomibyggnad

Ägoslag

Tomtmark för sådanbyggnad



Täktmark

Tomtmark till kraftv.Tomtmark för sådanbyggnad

TomtmarkÅker-och betesmarkSkogsmarkSkogsimpedimentÖvrig mark


Saneringsbyggnad och övrig mark kan ingå i alla typer av taxeringsenheter

Vid taxering förs värderingsenheter avseende bygg- nader och mark samman i ovanstående kombinationer. För dessa bestäms sedan:

- Taxeringsvärde - Skattepliktsförhållande

Kombinationer av byggnadstyper och ägoslag (2)


Riktvärden, värdeområdenoch värdefaktorer

Värdering ska för samtliga kategorier ske med utgångspunkt i värdefaktorer. D v s egenskaperknutna till fastigheten som inverkar på mark-nadsvärdet.

Värdefaktor = 1. Värdefaktorer som särskilt beaktas d v s finns uppräkna- de i FTL, är klassindelade samt utgör ”parametrar i värderingsmodellerna”.

2. Värdefaktorer som ej särskilt beaktas i FTL. Om någon av dessa påtagligt inverkar på marknadsvärdet ska justering för säregna förhållande ske.

3. Värdefaktorer som ej får beaktas vid fastighetstaxeringen, t ex belåning.


Säreget förhållande

Ej beaktat vid riktvärdets bestämmande Onormalt för - värdeområdet - fastighetstypen

När ska justering ske ?När ska justering ske ?

Taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med

Taxeringsenhetens värde utan det säregna förhållandet

Jämför

Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 kkr)Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 kkr) Nej = Ingen justering Ja = Justering på någon eller några värde- ringsenheter i enlighet med de speciella regler för justering som finns för olika slags värderingsenheter


Värdeområden

Riket ska indelas i geografiska värde- områden för olika byggnadstyper och ägoslag.

Riktvärdekarta H, I, T, S, SL, J, SK

Värdeområdena ska avgränsas så att det entydigt framgår för samtliga fastigheter vilket område de tillhör.

Värdeområdena ska avgränsas så att inverkan av värdefaktorer enligt FTL kan bedömas enhetligt.

Värdeområdena redovisas på kartor och i förteckningar.


Taxeringsvärdet

= 75 % av marknadsvärdet= 75 % av marknadsvärdet

med vissa undantagmed vissa undantag


Undantag

Privaträttsliga förpliktelser som inte är servitut eller liknande, t ex

lån arrendekontrakt kvarboendekontrakt

Klassindelning

Anpassning till tabell- och värde- serier


Värderingsmetoder/Värde

Tre olika kapitalvärden på fastighetensom utgör grund för beslutsfattande.

FTL prioriterar ortsprismetoden framförövriga metoder att nå fram till mark-nadsvärdetOrtsprismetod

Avkastningsberäkning

Produktionskostnadsberäkning

VärdeAvkastn.värde

Marknads-värde

Produktions-kostnad

Metod Avkastnings-beräkning

Ortspris-metod

Produktionskost-nadsberäkning


Beskaffenhetstidpunkten

Enligt 1 kap 6 § FTL är fastighetens användning och beskaffenhet vid taxe-ringsårets ingång avgörande för taxe-ringen.

1 Januari


Värdetidpunkten

FTL 5 kap 4 §

Marknadsvärdet ska bestämmas medhänsyn till det genomsnittliga prislägetunder andra året före det år då allmänfastighetstaxering av taxeringsenhetensker.

FFT04 Nivåår = 2002

AFT05 Nivåår = 2003

FFT 06 Nivåår = 2004

AFT07 Nivåår = 2005

Documents

Allmänna taxeringsregler