-
i
ANALISA HUKUM TERHADAP KEBERADAAN KLAUSULA
KUASA MUTLAK DALAM IKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH
(Studi di Kantor Notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni, SH.,
M.Kn
dan Nurhadi, SH Kabupaten Lamongan)
PENULISAN HUKUM
Oleh :
AYATURROHMAH FIJIHADI
201110110311134
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG
FAKULTAS HUKUM
2016
-
ii
PENULISAN HUKUM
ANALISA HUKUM TERHADAP KEBERADAAN KLAUSULA
KUASA MUTLAK DALAM IKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH
(Studi di Kantor Notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni, SH.,
M.Kn
dan Nurhadi, SH Kabupaten Lamongan)
Disusn dan diajukan untuk memenuhi salah satu syarat memperoleh
gelar
kesarjanaan dalam bidang ilmu hukum
Oleh :
AYATURROHMAH FIJIHADI
201110110311134
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG
FAKULTAS HUKUM
2016
-
iii
-
iv
-
v
-
vi
“ Berusaha,Berdoa, Dan Berpasrah Diri kepada Allah dengan
mengingat Man
Jadda Wa Jadda”
Motto :
“No Pain No Gain, Tidak Ada Hasil Yang Memuaskan Tanpa
Perjuangan Yang
Menyakitkan”
-
vii
KATA PENGANTAR
Assalamu’alaikum Warahmatullahi Wabarakaatuh
Puji syukur kehadirat Allah SWT , yang telah melimpahkan rahmat
dan hidayah
nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul
“ANALISA
HUKUM TERHADAP KEBERADAAN KLAUSULA KUASA MUTLAK
DALAM IKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH (studi di kantor
notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni, SH., M.Kn dan Nurhadi, SH
kabupaten lamongan)”
Penulisan ini merupakan salah satu syarat yang harus di penuhi
dalam
menyelesaikan jenjang pendidikan Strata Satu (S-1) Fakultas
Hukum Universitas
Muhammadiyah Malang. Penulis menyadari bahwa skripsi ini tidak
akan berhasil
tanpa adanya dukungan dan dorongan motivasi dari berbagai pihak.
Oleh karena
itu izinkan penulis menyampaikan rasa terimakasih kepada :
1. Keluarga besar saya, Bapak Wahyudi dan Ibu Siti Shobikah
serta Ayah
dan Ibu Mertua saya Bapak Nurhadi, SH dan Ibu Asmaiyah. Juga
suami
terhebat mas Mujahidin Agung, SH., M.Kn yang telah
memberikan
support dan tenaga serta jerih payahnya membiayai kuliah saya
sampai
selesai. Dan yang teristimewa untuk anak saya yang masih
dalam
kandungan yang menemani saya selama pengerjaan penyelasaian
skripsi
ini.
2. Bapak , selaku Rektor Universitas Muhammadiyah Malang.
3. Bapak Dr.Sulardi, SH., M.Si, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas
Muhammadiyah Malang.
4. Bapak M.Isrok, SH., CN., MH selaku Dosen Pembimbing Pertama,
atas
waktu, motivasi dan saran-sarannya yang telah mendorong penulis
untuk
menyelesakan tugas akhir dan banyak memberikan bantuan dalam
kelancaran penulisan tugas akhir.
5. Ibu Fifik Wiryani, SH., M.Si., M.Hum selaku Dosen Pembimbing
Kedua,
atas waktu, motivasi dan saran-sarannya yang telah mendorong
penulis
untuk menyelesakan tugas akhir dan banyak memberikan bantuan
dalam
kelancaran penulisan tugas akhir.
6. Bapak Nu’man Aunuh, SH., M.Hum, selaku Dosen Wali yang
telah
memberikan pengarahan dan bimbingan kepada saya sehingga
mampu
-
viii
menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Universitas
Muhammadiyah
Malang.
7. Seluruh dosen pengajar, pejabat laboratorium dan para staff
tata usaha
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang yang telah
memberikan ilmu yang sangat bermanfaat dan membantu
menyelesaikan
studi di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang.
8. Ibu Ratna Mutia Marhaeni,SH.,M.Kn selaku Notaris/PPAT di
kabupaten
lamongan yang telah mengijinkan penulis melakukan penelitian
untuk
memperoleh data data dalam menyelesaikan penulisan hukum di
Fakultas
Hukum Universitas Muhammadiyah Malang.
9. Teman teman sekamar saya d’genkz yang membantu dan memotivasi
saya
dalam menyelesaikan skripsi ini.
10. Teman teman fakultas hukum angkatan 2011 khususnya kelas C
secara
khusus errynda ayu listyandri dan sinina oktavia yang
memberikan
dukungan tanpa akhir kepada saya untuk menyelesaikan skripsi
ini.
11. Pihak pihak lain yang terlibat dan telah membantu dalam
penulisan skripsi
ini yang tidak dapat disebutkan satu persatu.
Semoga tugas akhir ini bermanfaat bagi semua pembaca umumnya dan
bagi
penulis khusus nya.
Wassalamualaikum Wr. Wb
Malang, 2016
Ayaturrohmah
Fijihadi
-
ix
DAFTAR ISI
Lembar Cover /Sampul Depan
................................................................
ii
Lembar Pengesahan
................................................................................
iii
Lembar Pengesahan Majelis
...................................................................
iv
Surat Pernyataan Penulisan Hukum Bukan Hasil Plagiat
....................... v
Ungkapan Pribadi/Motto
.........................................................................
vi
Abstraksi
.................................................................................................
vii
Abstract
...................................................................................................
viii
Kata Pengantar
........................................................................................
x
Daftar
Isi..................................................................................................
xi
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
..............................................................
1
B. Rumusan Masalah
.......................................................................
19
C. Tujuan Penelitian
........................................................................
19
D. Manfaat Penelitian
......................................................................
19
1. Manfaat Teoritis
....................................................................
20
2. Manfaat Praktis
.....................................................................
20
E. Kegunaan
Penelitian....................................................................
21
F. Metode
Penelitian........................................................................
21
1. Metode Pendekatan
...............................................................
21
2. Alasan Pemilihan Lokasi
Penelitian...................................... 22
3. Sumber Data
..........................................................................
23
4. Teknik Pengumpulan Data
.................................................... 27
5. Teknik Analisis Data
.............................................................
28
G. Rencana Sistematika Penelitian
.................................................. 31
-
x
BAB II KAJIAN PUSTAKA
A. Tinjauan Tentang Perikatan
........................................................ 33
1. Perikatan Ditinjau Dari Hukum Adat
.................................... 33
2. Perikatan Ditinjau Dari KUHPerdata
.................................... 35
B. Tinjauan Tentang Jual Beli Hak Atas Tanah
.............................. 47
1. Jual Beli Hak Atas Tanah Dalam Hukum Adat
.................... 47
2. Jual Beli Hak Atas Tanah Dalam KUHPerdata
.................... 52
3. Jual Beli Hak Atas Tanah Dalam UU Pokok Agraria No.05
Tahun
1960
.......................................................................................
55
C. Tinjauan Tentang Akta Otentik
................................................... 64
D. Tinjauan Tentang Ikatan Jual Beli
.............................................. 88
E. Tinjauan Tentang Kuasa Mutlak
................................................. 116
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian
........................................... 125
B. Latar Belakang Dibuatnya IJB Dengan Kuasa Mutlak
............... 131
C. Proses Pembuatan IJB Dilihat Dari Latar Belakang
Pihak-Pihak
Pembuatnya
.................................................................................
157
D. Isi Perjanjian IJB Dengan Kuasa Mutlak
.................................... 176
1. Isi Perjanjian IJB
...................................................................
176
2. Isi IJB Bagi Pihak Pemecah Sertifikat
.................................. 177
3. Isi IJB Bagi Developer
.......................................................... 187
E. Proses Balik Nama Hat Dengan Akta Jual Beli PPAT Yang
Didasarkan
IJB Dengan Kuasa Mutlak
.......................................................... 197
BAB IV PENUTUP
A. Kesimpulan
.................................................................................
212
B. Saran
............................................................................................
218
Daftar Pustaka
.........................................................................................
220
Index
........................................................................................................
224
-
xi
DAFTAR TABEL
Tabel 1. Batas Wilayah Administratif Wilayah Kabupaten Lamongan
.. 127
Tabel 2. Tiga Karakteristik Wilayah Kabupaten Lamongan
.................. 127
DAFTAR BAGAN
Bagan I. Pihak Yang Masih Dalam Proses Pemecahan Sertifikat
......... 165
Bagan 2. Proses Pembuatan IJB Developer Dengan KPR
...................... 175
Bagan 3. Proses Balik Nama HAT
.......................................................... 211
-
xii
DAFTAR PUSTAKA
Buku :
Prof . Iman Sudiyat , S.H.2010. Asas – Asas Hukum Adat Bekal
Penghantar.
Yogyakarta. Liberty
Prof . Subhekti , S.H.2003.Pokok-Pokok Hukum
Perdata,Jakarta.Intermasa
C.S.T. Kansil.1989.Pengantar Ilmu Hukum Dan Tata Hukum
Indonesia,Jakarta.Balai Pustaka
Ronny Hanitijo Soemitro.1990.Metodologi Penelitian Hukum Dan
Jurumetri,
Jakarta.Ghalia Indonesia
Mukti Fajar Nur Dewata Dan Yulianti Achmad.2010.Dualisme
Penelitian Hukum
Normatif & Empiris, Yogyakarta.Pustaka Pelajar
Fakultas Hukum Umm, 2012, Pedoman Penilisan Hukum.
Zainiddin Ali.2013.Metode Penelitian Hukum,Jakarta.Sinar
Grafika
Ronny Haninjto Soemitro.1999.Metodologi Penelitian Hukum Dan
Jurimetri,
Jakarta.Ghalia Indonesia
Abdulkadir Muhammad.1992.Hukum Perikatan, Bandung.Pt. Citra
Aditya Bakti
Subekti.1996.Hukum Perjanjian, Cetakan Ke-16, Jakarta, Pt.
Intermasa
J.Satrio.1993.Perikatan Pada Umumnya, Cet.Pertama,
Bandung.Pt.Alumni
Herlien Budiono.2011.Ajaran Umum Hukum Perjanjian Dan
Penerapannya Di
Bidang Kenotariatan,Bandung.Pt.Citra Aditya Bakti
J. Satrio.2011.Hukum Perikatan,Perikatan Yang Lahir Dari
Perjanjian, Buku Ii,
Bandung.Pt. Citra Aditya Bakti
-
xiii
Ahmadi Miru.2013.Hukum Kontrak Dan Perancangan Kontrak, Jakarta.
Rajawali
Pers
Gunawan Widjaja.2007.Memahami Prinsip Keterbukaan (Aanvullend
Recht)
Dalam Hukum Perdata, Jakarta.Pt. Rajagrafindo Persada
Habib Adjie, 2008 : 87 Dikutip Dari R.Soegondo Notodisoerjo,
Hukum Notariat
Di Indonesia
Habib Adjie.2011.Kebatalan Dan Pembatalan Akta Notaris,
Bandung.Pt. Refika
Aditama
R. Soegondo Notodisoerjo.1997.Hukum Notariat Di Indonesia Suatu
Penjelasan,
Jakarta.Pt. Raja Grafindo Persada
Nelly Sriwahyuni Siregar.2008. Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa
Mutlak
Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / Ppat,Tesis
Sekolah
Pascasarjana Sumatera Utara
Sri Gambir Melati Hatta.1999.Beli Sewa Sebagai Perjanjian Tak
Bernama :
Pandangan Masyarakat Dan Sikap Mahkamah Agung Indonesia,
Bandana.Alumni
R.Subekti.1997.Aneka Perjanjian, Cet.Ke-7, Bandung.Alumni
Zulfikar.1982.Opini: Nasib Tanah Hak Ulayat Aceh, Terdapat Di
Situs Resmi Lbh
Banda Aceh. Dijelaskan Juga Pada: Ahmad Fauzie Ridwan,
“Hukum
Tanah Adat – Multi Disiplin Pembudayaan Pancasila, Jakarta.
Dewaruci Press
-
xiv
Dokumen :
St. Remy Sjahdeini, Asas Kebebasan Berkontrak Dan Kedudukan Yang
Seimbang
Dari Kreditur Dan Debitur, Media Notariat, No. 28-29 Tahun
Viii-
Juli Oktober 1993, Ikatan Notaris Indonesia,
Ikatan Jual Beli Nomor 03 Dibuat Oleh Notaris/PPAT Ratna Mutia
Marhaeni
Ikatan Jual Beli Nomor 04 Dibuat Oleh Notaris/PPAT Nurhadi
Kuasa Menjual Nomor 14 Dibuat Oleh Notaris/PPAT Ratna Mutia
Marhaeni
Kuasa Menjual Nomor 12 Dibuat Oleh Notaris/PPAT Nurhadi
Internet :
Badan Pusat Statistik Kabupaten Lamongan, Laporan Prdb 2015
Sektor
Unggulan Kabupaten Lamongan,
Http://Lamongankab.Bps.Go.Id/2015, Diakses Pada Tanggal 5
April
2016
Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti, Buku Pedoman Penulisan
Skripsi,
Http://Www.Fakultashukum-Universitaspanjisakti.Com. Diakses
Pada
Tanggal 5 April 2015
Perundang-Undangan :
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok
Agraria
http://lamongankab.bps.go.id/2015
-
xv
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan
Jabatan
Pejabat Pembuat Akta Tanah
Undang-Undang No. 02 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris
Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/Kpts/M/1995
Tentang
Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah
Instruksi Mendagri No.14 Tahun 1982 Tentang Larangan Penggunaan
Kuasa
Mutlak
Surat Dirjen Agraria Atas Nama Menteri Dalam Negeri Ri
No.594/403/Agn,Tanggal 31 Maret 1982 Tentang Larangan
Pengesahan “Akta Kuasa Mutlak” Yang Menyangkut Tanah,
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
(Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59)
Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor.630.1-1187,
Tanggal 14
Mei 2003
Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3
Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08
Tahun 2012
Tentang Pendaftaran Tanah
