Analiza pietii imobilelor locative in orasul Orhei

Orhei este un oraș în partea centrală a Republicii Moldova, la 48 km spre nord

de Chișinău, pe malul râului Răut. Este centru administrativ al raionului Orhei. Are o populație

de 125000 locuitori fiind al 9-lea oraș ca mărime din țară, și unul din principalele centre

economice a Regiunii de dezvoltare Centru.

Figura 1.1 Orasul Orhei

Suprafata totala a fondului locativ la 01.01.2013 a fost de 699 020 mp, inclusiv blocurile

cu apartamente 293 300 mp, si case particulare 405 720mp. Localitatea numara 5796 de case

(locuinte), inclusiv apartamente in case cu multe apartamente 11 662.Marea majoritate a caselor

(apartamentelor) se afla in proprietate privata -11 602, iar numarul total de gospodarii (curti)este

de de 5796. Prin urmare localitatea dispune de un numar mediu de cca 3.1 persoane persoane

per casa/ apartament, sau unei persoane ii revine in mediu o suprafata totale de 18.4 mp din care

11.9mp de suprafata locativa.

In urma analizei ofertelor de piata am constatat ca orashul Orhei este divizat in zone

valorice ce au un decalaj nu atit de considerabil, factorul cel mai important ce a creat aceste zone

este virsta acestora. Spre exemplu: microsectorul centru este cel mai vechi dintre toate, in aceasta

regiune se construieste minimum imobile locative, deoarece pe terenurile libere se construiesc

imobile comerciale, constructiile locative sunt deja vechi. Argumentul care justifica valoarea

preturilor este faptul ca ele sunt rare. Pretul lor poate sa ajunga si pina la 500€/mp.

In raionul Orhei zonele valorice sunt: Centru, Nordic, Lupoaica, Bucuria, Slobotca,

Nistreana.

Zona Centru este caracterizata de un fond locativ destul de vechi mai mult bazat pe

apartamente, preturi pentru casele individuale sunt cuprinse intre 200-400€. Zona Nordic este o

zona fosta industriala care are un cartier de case individuale o mare parte din ele au fost

construite dupa anii ’70, preturile pentru cele mai noi care ajunge in mediu pina la 500€,

deoarece acest sector are o infrastructura dezvoltata, accesibilitate inalta, si numeroase zone de

agrement.

Tabelul 2.3 arata cit de variate pot fi preturile in dependenta de zona amplasarii bunurilor

imobile.

Tabelul 2.3 Preturile in dependenta de zoni valorice

Zona valoricaPreturile pentru mp

€/mp

Zona Centru 200-400

Zona Nordic 300-500

Zona Lupoaica 200-300

Zona Bucuria 150-300

Zona Slobotca 150-250

Zona Nistreana 300-600

Sursa [elaborata de autor]

Zona Lupoaica este impartita in zona veche si zona noua, preturile zonei vechi sunt destul

de mici in jur de 200-300€/mp, casele fiind batrinesti si mici, zona noua cuprinde case contruite

noi, dar pretul nu este atit de mare ca cele din zona nordic, deoarece aici lipseste infrastructura,

drumurile sunt au fost distruse partial dupa ce a fost instalate canalizatia si apeductul centralizat.

Zona C

entru

Zona N

ordic

Zona L

upoaica

Zona B

ucuria

Zona N

istrea

na

Zona S

lobotca0

100

200

300

400

500

600

700

MaximMinim

Figura 1.2 Preturile in dependenta de zonele valorice pentru case individuale

Sursa [elaborata de autor]

Zona Bucuria este o zona veche cu case vechi ce au preturi mici, infrastructura este

mediu dezvoltata, sunt prezente numeroase depozite care fac zona mai putin atractiva pentru

locuinta.

Zona Slobotca este un fost sat care recent a fost anexat orasului, acest lucru explica de ce

preturile sunt atit ce mici la casele individuale, si anume din cauza lipsei infrastructurii, case

batrinesti, accesul ingreunat la transportul public, criminalitate inalta.

Zona Nistreana este o zona noua, cu case noi situate linga Codru, zona este favorabila

caselor de odihna, infrastructura lipseste, dar acest lucru se recompenseaza, aici preturile pot

ajunge si peste 600€/ mp in dependenta de starea bunului imobil.

Citiva ani in urma, apartamentele la mana a doua,  cu o odaie, fara reparatie, erau vandute

prin intermediul agentiei, in medie,   cu 11.000  euro. Acum un apartament din aceasta categorie

din  centrul orasului ajunge si  la 18.000 euro. Apartamentele cu 2 odai  costa in prezent 23.000-

32.000 euro.

Cele mai multe tranzactii imobiliare  au loc in cartierele Centru si Nordic ale orasului, cu

apartamente de 1-2 odai. Acestea sunt  mai scumpe, cu cateva sute pana la cateva mii de euro, in

raport cu locuintele din alte parti ale orasului.

Spre exemplu, proprietarul unui apartament cu o odaie din centrul orasului, recent

reparat, il  propune cu   26 mii euro.

Mai putin intrebate si, respectiv, vandute sunt apartamentele cu 3 si 4 odai, acele  din

cartierele Bucuria si Lupoaica.

Anunturile despre imobilele din Orhei  sunt  afisate de vanzatori mai ales   pe garduri ,

stalpi si  in  orice loc liber. Ceea ce produce impresia unei oferte abundente de locuinte scoase la

vanzare. In realitate,  sunt vreo  45, re-afisate.