ANEXO. ESTUDIO DE DENSIDAD COMUNAL ......Modifica Artículos 8, 11, 13, 14, 15, 17, 20, 25, 36, 41 y Plano de Edificación Anexo1-1 ANEXO. ESTUDIO DE DENSIDAD COMUNAL MODIFICACIÓN

MUNICIPALIDAD DE VITACURA ASESORÍA URBANA

AU \ MODIFICACIÓN Nº XX PUBLICACIÓN N° 004 \ 2018 10 JULIO DE 2018

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Modifica Artículos 8, 11, 13, 14, 15, 17, 20, 25, 36, 41 y Plano de Edificación Anexo1-1

ANEXO. ESTUDIO DE DENSIDAD COMUNAL

MODIFICACIÓN AL PLAN REGULADOR DE VITACURA

“NORMALIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN COMUNAL”

1. INTRODUCCIÓN

El Plan Regulador Comunal de Vitacura (PRC-V) de 1999 definió en su Ordenanza Local la norma

urbanística “Densidades Máximas” en densidades netas para la totalidad de las zonas de edificación,

es decir, considerando para el cálculo de densidad sólo las superficies prediales, excluyendo el

espacio público adyacente a estos. Junto con lo anterior, la unidad de medida definida en el

instrumento local fue establecido en viviendas por hectárea (viv/Há).

Sin embargo, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) en su Art. 2.1.22

establece expresamente que “los Instrumentos de Planificación Territorial que fijen densidad, deberán

expresarla en Densidad Bruta en habitantes por hectárea y se entenderá que su equivalencia o

conversión en número de viviendas será igual al valor que resulte de dividir la densidad establecida

por el coeficiente 4.”

Adicionalmente, se define para los Planes Reguladores ya aprobados que fijaron la densidad como

Densidad Neta, dentro de los cuales se considera el caso del PRC de Vitacura, deben continuar

aplicándola como tal, contemplando en futuras modificaciones la actualización de dicho índice como

Densidad Bruta, según la DDU Específica N°39/2009 y el Ord. SEREMI MINVU N°2806 de fecha

30.05.2016.

En base a lo anterior, en el marco de la modificación “Normalización de la Edificación Comunal” al

PRC-V, cuyo objetivo principal es actualizar el instrumento a la normativa legal y aplicable en materia

de las normas de Edificación, es necesario ajustar los índices de densidad, realizando una conversión

desde la densidad neta a la densidad bruta. El presente documento se aboca a explicitar en términos

generales la metodología de conversión, junto con la revisión de los índices, hasta obtener (1) el

traspaso de la densidad neta a la bruta de la situación actual del instrumento normativo y (2) el cálculo

de la propuesta de modificación que incorpora la homologación de subzonas de sectores particulares.

Producto del primer traspaso se observa un incremento de la población comunal proyectada de

0,36%, porcentaje que varía con la modificación, la cual disminuye en un 3% la población proyectada

máxima.

Es necesario recalcar que el traspaso de Densidad Neta Máxima a Densidad Bruta Máxima no implica



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en ningún caso una variación asociada a nuevas decisiones de planificación sobre el territorio del

presente indicador en el instrumento comunal vigente, evidenciando sólo ciertas diferencias producto

de la metodología del cálculo debido a la incorporación del espacio público dentro de la ecuación, el

cual varía caso a caso, además de la asimilación de zonas que busca simplificar la lectura y

aplicabilidad del instrumento.

2. METODOLOGÍA

2.1 Definiciones

De acuerdo a lo estipulado en el Art. 1.1.2, Capítulo 1 Normas de Competencia y Definiciones de la

OGUC, se presentan las siguientes definiciones que se consideran para el presente estudio:

Densidad: número de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros cuadrados

construidos, etc.), por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectárea, etc.).

Densidad bruta: Número de unidades por unidad de superficie, en que la superficie a considerar es

la del predio en que se emplaza el proyecto, más la superficie exterior, hasta el eje del espacio público

adyacente, sea éste existente o previsto en el Instrumento de Planificación Territorial, en una franja

de un ancho máximo de 30 m.

Densidad neta: Número de unidades por unidad de superficie, siendo ésta última la del predio en

que se emplaza el proyecto, descontada, en su caso, la parte afecta a declaración de utilidad pública

establecida en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial.

2.2 Metodología de Análisis

Para el presente análisis se utilizó la cartografía base comunal del PRC-V en digital (Autocad), en la

cual se analizó la superficie de cada zona de edificación del instrumento comunal, mediante la

agrupación por sectores de acuerdo a su distribución en el territorio.

Con respecto al instrumento vigente, la duplicación de normas urbanísticas por zonas de edificación

se observa igualmente con respecto al índice de densidades. En línea con lo expresado en la Memoria

Explicativa, la modificación al PRC-V propone generar un único cuadro por zona, planteando

preservar los cuadros de densificación, por lo cual se utilizan esos valores para el cálculo de densidad

bruta.

Es importante mencionar que el traspaso de Densidad Neta Máxima a Densidad Bruta Máxima no es



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reducible a la identificación de un solo factor aplicable a la totalidad de las zonas de edificación que

presenta el PRC-V, por ejemplo, disminuir en un 20% el valor para cada zona. Lo anterior se explica

por las diferentes características -trama urbana, espacio público, tamaños prediales, etc.- que

presenta el territorio comunal, por lo cual se optó por definir densidades para cada zona reconociendo

sus características particulares.

Para cada zona de edificación, el traspaso desde la densidad neta a la bruta se realizó en función de

conservar la cantidad máxima de habitantes proyectados de la superficie neta, de acuerdo a los

valores establecidos por el instrumento vigente, pero recalculando de acuerdo a la superficie bruta,

es decir, incorporando el espacio público adyacente. Por lo anterior, se aprecian cifras obtenidas

menores a las del PRC-V actual, debido al aumento de superficie a considerar.

Para facilitar la comprensión de los cálculos realizados, a continuación, se explican los distintos pasos

realizados para traspasar la densidad neta en densidad bruta con un caso genérico ficticio.

En la imagen precedente se grafican dos manzanas tipo, ambas constituyen la Zona R1 que establece

una densidad neta de 125 hab/Há. Las vialidades que las circundan son de dos tipos, Calles de 20 m

de ancho y una Avenida de 30 m de ancho.

Paso 1 – Superficie Neta: El primer paso consiste en calcular la Superficie Neta total de la Zona R1,



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compuesta sólo de dos manzanas de iguales dimensiones. Para facilitar la revisión de las superficies,

en las planimetrías se les asignó un número de identificación correlativo, lo que para el presente

ejemplo caso constituyen los Polígonos 1 y 2.

Tanto el Polígono 1 como el Polígono 2 tienen una superficie de 1 Há, por lo que se calcula una

Superficie Neta de la Zona R1 de 2 Há.

Paso 2 – Habitantes por Zona: A partir de la Superficie Neta de 2 Há, se calcula el número máximo

de habitantes proyectados en función de la Densidad Neta Máxima de 125 hab/Há, estimando un

número de 250 habitantes entre ambas manzanas.

Paso 3 – Superficie Bruta: El tercer cálculo tiene relación con la Superficie Bruta de ambos

polígonos. En este caso, se debe considerar una superficie adicional hasta los ejes de las vías a las

que enfrentan, es decir, para las Calles de 20 m se adiciona una franja de 10 m, mientras que para la

Avenida de 30 m se adiciona una franja de 15 m. De acuerdo a dichas cifras, se obtiene una Superficie

Bruta de 2,94 Há.

Paso 4 – Densidad Bruta Máxima Preliminar: Obtenida la Superficie Bruta de 2,94 Há, se debe

estimar la Densidad Bruta Máxima utilizando dicha superficie, pero conservando la cantidad de

habitantes, los que en ese caso alcanzan las 250 personas. Con lo anterior, se obtiene una Densidad

Bruta Máxima Preliminar de 85 hab/Há.

En base a los 4 pasos anteriores, se estima una equivalencia entre la Densidad Neta Máxima 125

hab/Há y la Densidad Bruta Máxima de 85 hab/Há para la Zona R1.

Paso 5 – Densidad Bruta Máxima: El último paso tiene relación con los establecido en la legislación

vigente en cuanto a que se deben considerar una generalidad de 4 habitantes por unidad de vivienda,

por lo que se estima que la cifra de Densidad Bruta Máxima obtenida preliminarmente debe ser un

número divisible por 4, número que facilitaría la comprensión y aplicación de la normativa urbanística

a residentes, desarrolladores inmobiliarios y a la Dirección de Obras Municipales.

La Densidad Bruta Máxima Preliminar de 85 hab/Há no es una cifra divisible por “4”, por lo es

necesario modificar dicho número, ajustándose a la menor variabilidad del número de habitantes y,

por ende, de viviendas para la zona en cuestión. Para este caso, al aumentar el índice a 88 hab/Há

implica un aumento de 2 viviendas para la zona, mientras que disminuir el índice a 84 hab/Há sólo la

disminuye en 1 unidad, por lo que se opta por este segundo valor.



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En base a los 5 pasos anteriormente descritos, para el ejemplo de la Zona R1 se establece una

Densidad Bruta Máxima de 84 hab/Há, ejercicio simplificado que se realizó para la totalidad de las

zonas, subzonas y sectores del PRC-V vigente.

Por último, es necesario mencionar que existen zonas de edificación que, de acuerdo a la Lámina N°2

Plano de Usos de Suelo del PRC-V, poseen usos exclusivos de equipamientos, es decir, no es posible

edificar usos Residenciales, por lo que no sería aplicable la normativa urbanística de Densidad. Por

lo anterior, las superficies de los paños que presentan estas características no son incorporadas en

el presente análisis, ya que no aportan densidad habitacional al territorio comunal.

3. ZONAS DE EDIFICACIÓN

El PRC Vitacura dispone de 22 zonas de edificación, de las cuales cuatro no presentan índices de

densidades máximas debido a que excluyen el Uso de Suelo Residencial del tipo Habitacional, las

que corresponden a las Zonas de Edificación Especial (parques metropolitanos, intercomunales y

áreas verdes). Adicionalmente, se observan tres subzonas que se excluyen del análisis por la misma

razón, dadas por el Sector 1 de la Edificación Aislada Especial N°3, el Subsector 8, Sector 1, de la

Edificación Aislada Especial N°4 y el Sector 3 Usos de Equipamientos, de la Edificación Aislada

Especial N°4.

A continuación, se presenta el listado vigente de las zonas de edificación con sus subzonas

respectivas, indicando las densidades máximas netas en habitantes por hectárea.

Densidades Netas por Zonas de Edificación – PRC-V

N° Sigla Zona Nombre Zona Densidad Máxima Neta (Hab/Ha)

Sin Densif. Con Densif.

1 E-Ab1 Edificación Aislada Baja N°1 20 -




5 E-Am1 Edificación Aislada Media N°1 40 280

6

E-Am2

Edificación Aislada Media N°2 – Pendiente Menor a 15% 20 280

7 Edificación Aislada Media N°2 – Pendiente 15-25% 20 180

8 Edificación Aislada Media N°2 – Pendiente 25-45% 20 100

9 Edificación Aislada Media N°2 – Pendiente Mayor a 45% 20 40





14 E-Aa1 Edificación Aislada Alta N°1 80 1000



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15 E-Aa2 Edificación Aislada Alta N°2 120 1200

16 E-e2 Edificación Especial N°2, Parques Metropolitanos - -

17 E-e3 Edificación Especial N°3, Parques Intercomunales - -

18 E-e4 Edificación Especial N°4, Áreas Verdes Complementarias - -

19 E-e5 Edificación Especial N°5, Inmuebles de Conservación Histórica, Monumentos Históricos

- -

20 E-Ae1

Edificación Aislada Especial N°1 – Vitacura 80 1000

21 Edificación Aislada Especial N°1 – Restante 80 800

22 E-Ae2 Edificación Aislada Especial N°2 80 600

23

E-Ae3

Sector 1 – Edificación Especial Aislada N°3 - -

24 Sector 2 – Edificación Especial Aislada N°3 80 500

25 Sector 3 – Edificación Especial Aislada N°3 120 800

26

E-Ae4

Sector 1 – Subsector 1 – Edificación Aislada Especial N°4 20 64

27 Sector 1 – Subsector 2 – Edificación Aislada Especial N°4 20 112






33 Sector 1 – Subsector 8 – Edificación Aislada Especial N°4 - -










43 Sector 3 – Usos Equipamientos - -

44 Sector 3 – Uso Residencial y Servicios 20 280



Fuente: Elaboración propia.



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4. TRASPASO DE DENSIDAD NETA MÁX. A DENSIDAD BRUTA MÁX.

4.1 Zonas de Edificación Aislada Baja

El PRC-V define en el territorio comunal 4 zonas de Edificación Aislada Baja, las cuales sólo

presentan un cuadro de edificación ya que dichas zonas están orientadas a la consolidación en baja

densidad, definiendo densidades netas entre los 20 y 160 hab/Há.

Zonas de Edificación Aislada Baja

Zona, Subzona o Sector Densidad

Neta (hab/Há)

Superficie Neta (Há)

Habitantes Superficie

Bruta (Há)

Densidad Bruta

Preliminar (hab/Há)

Densidad Bruta

Propuesta (hab/Há)

Balance N° Viviendas

Zona

E-Ab1 20 239,28 4.785,62 272,67 17,55 16 -106

E-Ab2 40 223,69 8.947,74 294,92 30,34 32 122

E-Ab3 80 273,27 21.861,96 402,33 54,34 56 167

E-Ab4 160 27,23 4.356,46 42,27 103,07 104 10

i. E-Ab1: Zona emplazada en el sector de Lo Curro, la cual tiene una Densidad Neta Máxima

de 20 hab/Há, lo que de acuerdo a su Superficie Neta de 239,28 Há, presenta una cantidad

máxima de habitantes estimada en 4.786 personas.

La Superficie Bruta calculada alcanza 273 Há, por lo que para mantener la población se



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estima una Densidad Bruta Preliminar de 18 hab/Há. Dicho factor es ajustado a 16 hab/Há,

lo que produce una disminución de 106 viviendas.

ii. E-Ab2: Zona emplazada en el sector de Santa María de Manquehue y Jardín del Este, la

cual tiene una Densidad Neta Máxima de 40 hab/Há, lo que de acuerdo a su Superficie Neta

de 224 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en 8.948 personas.



lo que produce un incremento de 122 viviendas.

iii. E-Ab3: Zona emplazada en el territorio comunal al sur del Río Mapocho, la cual tiene una

Densidad Neta Máxima de 80 hab/Há, lo que de acuerdo a su Superficie Neta de 273 Há,

presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en 21.862 personas.




iv. E-Ab4: Zona que corresponde a las Villas El Dorado y Los Castaños, la cual tiene una

Densidad Neta Máxima de 160 hab/Há, lo que de acuerdo a su Superficie Neta de 27 Há,





4.2 Zonas de Edificación Aislada Media

El instrumento comunal define 6 zonas de Edificación Aislada Media, todas ellas con cuadros con y

sin densificación. Para la Zona E-Am2 se observó que presenta 4 cuadros de densificación, normas

diferenciadas por las pendientes promedio que presentan en el territorio comunal.

i. E-Am1: Zona emplazada dentro del cuadrante conformado por las calles Av. Alonso de

Córdova, Av. Nueva Costanera, Agustín del Castillo y Candelaria Goyenechea, la cual tiene

una Densidad Neta Máxima de 280 hab/Há, lo que de acuerdo a su Superficie Neta de 22

Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en 6.171 personas.






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Zonas de Edificación Aislada Media


Neta (hab/Há)



Bruta (Há)

Densidad Bruta


Densidad Bruta

Propuesta (hab/Há)

Balance N°

Viviendas Zona

E-Am1 280 22,04 6171,20 28,67 215,26 216 5

E-Am2

< 15% 280 6,56 1835,876 6,56 280,00 280 0

15-25% 180 4,15 746,334 6,46 115,50 116 1

25-45% 100 0 0 0 0 0 0

> 45% 40 43,92 1756,772 63,22 27,79 28 3

E-Am3 400 80,46 32182,40 97,80 329,08 328 -26

E-Am4 500 91,74 45870,15 127,98 358,42 360 51

E-Am5 (Incluye E-Ae1) 800 124,09 99272,32 195,54 507,69 508 15

E-Am6 100 15,21 1521,15 18,13 83,90 84 0

ii. E-Am2: Para la zona E-Am2 se identifican 4 zonas asociadas a las siguientes pendientes

promedio1:

a. Pendiente Menor a 15%: Zona asociado a un sector, el cual tiene una Densidad

Neta Máxima de 280 hab/Há, lo que de acuerdo a su Superficie Neta de 6,56 Há,

1 Calculo de pendiente promedio según Art. 3.3.2.2 del PRMS.



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El área con pendiente menor a 15% no cuenta con vialidades o espacios públicos

adyacentes, por lo cual tanto la Superficie Bruta y como Densidad Bruta Preliminar

no se diferencian de la Superficie Neta y Densidad Neta respectivamente. Con

respecto al juste de la densidad, la presente zona no lo requiere ya que la Densidad

Bruta Preliminar de 280 hab/Há es un factor divisible por 4.

b. Pendiente entre 15,1% y 25%: Se observan dos áreas que conforman la zona, la

cual tiene una Densidad Neta Máxima de 180 han/Há, lo que de acuerdo a su

Superficie Neta de 4,15 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada

en 746 personas.

La Superficie Bruta calculada alcanza 6,46 Há, por lo que para mantener la

población se estima una Densidad Bruta Preliminar de 115 hab/Há. Dicho factor es

ajustado a 116 hab/Há, lo que produce un aumento de 1 vivienda.

c. Pendiente entre 25,1% y 45%: No se identificaron sectores con la presente

pendiente.

d. Pendiente mayor a 45,1%: Para la pendiente mayor se identificaron dos sectores,

los cuales tienen una Densidad Neta Máxima de 40 hab/Há, lo que de acuerdo a su

Superficie Neta de 43,92 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada

en 1.757 personas.

La Superficie Bruta calculada alcanza 63 Há, por lo que para mantener la población

se estima una Densidad Bruta Preliminar de 27,79 hab/Há. Dicho factor es ajustado

a 28 hab/Há, lo que produce un aumento de 3 viviendas.

iii. E-Am3: Zona que tiene una Densidad Neta Máxima de 400 hab/Há, lo que de acuerdo a su

Superficie Neta de 80,46 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en

32.182 personas.

La Superficie Bruta calculada alcanza 97,8 Há, por lo que para mantener la población se



iv. E-Am4: La zona de Edificación Aislada Media 4 se localiza como segundo frente de la zona

E-Am5, funcionando como un área de transición entre la zona E-Am5 de índices más

permisivos y las áreas residenciales de baja intensidad, dadas por las zonas de Edificación

Aislada Baja.

La Densidad Neta Máxima es de 500 hab/Há, lo que de acuerdo a su Superficie Neta de

91,74 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en 45.870 personas.






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v. E-Am5 (incluye E-Ae1): La zona se localiza en torno a las vialidades estructurantes

principales de la comuna, como son Av. Vitacura, Av. Américo Vespucio, Av. Kennedy, entre

otras. Para el presente análisis, se incluye dentro de la zona E-Am5 la parcialidad de la zona

E-Ae1, la cual, de acuerdo a la ordenanza vigente del PRC-V, indica que posee la misma

densidad para los terrenos con frente a Av. Vitacura.

La Densidad Neta Máxima es de 800 hab/Há, lo que de acuerdo a su Superficie Neta de 124



estima una Densidad Bruta Preliminar de 507,69 hab/Há. Dicho factor es ajustado a 508

hab/Há, lo que produce un incremento de 15 viviendas.

vi. E-Am6: La zona de edificación Aislada Media 6 se observa en dos sectores, presentando

una Densidad Neta Máxima es de 100 hab/Há, lo que de acuerdo a su Superficie Neta de

15,21 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en 1.521 personas.


estima una Densidad Bruta Preliminar de 83,9 hab/Há. Dicho factor es ajustado a 84 hab/Há,

lo que conserva sin variación la cantidad de viviendas máxima.

4.3 Zonas de Edificación Aislada Alta

Existen sólo dos zonas de Edificación Aislada Alta, ambas ubicadas en el territorio comunal al sur

del Río Mapocho.

i. E-Aa1 (Incluye E-Ae1): Al igual que la zona E-Am5, se incluye en la presente zona la

parcialidad de la zona de Edificación Aislada Especial 1, en concordancia con lo establecido

por la ordenanza del instrumento, el cual define la misma densidad de la zona E-Aa1 para

los predios con frente exclusivo a El Mañío.

Zona que tiene una Densidad Neta Máxima de 1.000 hab/Há, lo que de acuerdo a su


35.811 personas.




ii. E-Aa2: La zona E-Aa2 tiene una Densidad Neta Máxima de 1.200 hab/Há, lo que de acuerdo

a su Superficie Neta de 17 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en

20.670 personas.






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Zonas de Edificación Aislada Alta


Neta (hab/Há)



Bruta (Há)

Densidad Bruta


Densidad Bruta

Propuesta (hab/Há)

Balance N°

Viviendas Zona

E-Aa1 (Incluye E-Ae1) 1000 35,81 35810,7 58,6536 610,55 612 21

E-Aa2 1200 17,2254 20670,48 24,5732 841,18 840 -7

4.4 Zonas de Edificación Aislada Especial

El PRC-V establece 6 Zonas de Edificación Aislada Especial, de las cuales las zonas E-Ae3 y E-Ae4

cuentan con 22 subzonas en conjunto. Por lo anterior, a continuación, se muestra el análisis

integrado de las zonas número 1, 2, 5 y 6, para tratar de forma independiente las dos restantes para

facilitar su comprensión.

4.4.1 Edificación Aislada Especial 1, 2, 5 y 6

i. E-Ae1: Como ya ha sido expuesto, la zona de Edificación Especial 1 tiene las densidades

indicadas de las zonas E-Am5 y E-Aa1, para los paños que enfrenten a Av. Vitacura y a calle

El Mañío respectivamente. Por esta razón, la Densidad Bruta Propuesta es la definida para

dichas zonas, encontrando para la superficie que enfrenta a Av. Vitacura un incremento de

32 viviendas, mientras que para el área que enfrenta a El Mañío no se aprecia variación.



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Zonas de Edificación Aislada Especial 1, 2, 5 y 6


Neta (hab/Há)



Bruta (Há)

Densidad Bruta


Densidad Bruta

Propuesta (hab/Há)

Balance N°

Viviendas Zona

E-Ae1 E-Am5* 800 0.2369 189.52 0.3754 - 508 0

E-Aa1** 1000 0.1865 186.5 0.5152 - 612 32

E-Ae2 600 4.9812 2988.72 8.1398 367.17 368 2

E-Ae5 1000 14.8201 14820.1 18.6147 796.15 796 -1

E-Ae6 1000 2.9252 2925.2 4.0107 729.35 728 -1

ii. E-Ae2: La zona cuantificable se ubica en dos sectores en la comuna, sobre los ejes Av. Luis

Carrera y Av. Luis Pasteur, con una Densidad Neta Máxima de 600 hab/Há, lo que de

acuerdo a su Superficie Neta de 5 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada

en 2.989 personas.

La Superficie Bruta calculada alcanza 8 Há, por lo que para mantener la población se estima

una Densidad Bruta Preliminar de 367 hab/Há. Dicho factor es ajustado a 368 hab/Há, lo

que produce un incremento de 2 viviendas.

iii. E-Ae5: La zona corresponde a un paño ubicado en el límite oriente de la comuna, con una

Densidad Neta Máxima de 1.000 hab/Há, lo que de acuerdo a su Superficie Neta de 14,82





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hab/Há, lo que produce una disminución de 1 vivienda.

iv. E-Ae6: La zona E-Ae6 se localiza contigua a la zona precedente, con frente a la vialidad

proyectada Av. Costanera Sur. Los dos sectores que la componen tienen una Densidad Neta

Máxima de 1.000 hab/Há, lo que de acuerdo a su Superficie Neta de 2,93 Há, presenta una

cantidad máxima de habitantes estimada en 2.925 personas.

La Superficie Bruta calculada alcanza 4 Há, por lo que para mantener la población se estima

una Densidad Bruta Preliminar de 729 hab/Há. Dicho factor es ajustado a 728 hab/Há, lo

que produce una disminución de 1 vivienda.

4.4.2 Edificación Aislada Especial 3

Esta zona se ubica en el sector de emplazamiento del Colegio Saint George, en el área norponiente

de la comuna, presentando 3 sectores con normas de edificación diferenciadas, que son aplicadas

en la práctica como subzonas. Si bien el PRC-V plantea normas para áreas con y sin densificación,

para las zonas de los sectores 2 y 3, adicionalmente del requerimiento de cumplir con la superficie

mínima para optar a los cuadros de densificación (más permisivos), se requiere el cumplimiento de

condiciones específicas relacionadas con la ejecución de infraestructura vial.

i. E-Ae3 – Sector 1: Esta subzona corresponde a un área de equipamiento exclusivo, sin

establecer densidades máximas, por lo cual no se incorpora en el presente análisis.

ii. E-Ae3 – Sector 2: Localizada inmediatamente hacia el sur de la zona precedente, el

presente sector tiene una Densidad Neta Máxima de 500 hab/Há, lo que de acuerdo a su

Superficie Neta de 5,93 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en 2.964

personas.



hab/Há, lo que produce un aumento de 1 vivienda.



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iii. E-Ae3- Sector 3: La Subzona se localiza al sur de la subzona Sector 2, con frente a Av.

Santa María, y tiene una Densidad Neta Máxima de 800 hab/Há, lo que de acuerdo a su


9.808 personas.



hab/Há, lo que produce un aumento de 2 viviendas.

Zona de Edificación Aislada Especial 3


Neta (hab/Há)



Bruta (Há)

Densidad Bruta


Densidad Bruta

Propuesta (hab/Há)

Balance N°

Viviendas Zona

E-Ae3

Sector 1 - - - - - - -

Sector 2 500 5.93 2964 7.81 379.54 380 1

Sector 3 800 12.26 9808 15.93 615.59 616 2

4.4.3 Edificación Aislada Especial 4

La zona E-Ae4 cuenta con tres sectores que a su vez se subdividen en subsectores, lo que en la

práctica se traduce en una zona con 18 subzonas. Las 18 subzonas tienen un área acotada, con

Superficies Netas que varía entre 0,23 Há y 7,58 Há. Debido a las dimensiones de dichos Sectores



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y Subsectores, pequeñas en relación a otras zonas del territorio comunal, el balance entre los

máximos permitidos de la normativa vigente y la Densidad Bruta Propuesta es casi invariable,

encontrando en el traspaso de densidades sólo 8 subzonas con una variación entre -1 y 3 viviendas,

mientras que para 9 subzonas no existen diferencia alguna. Es necesario mencionar que la Subzona

Subsector 8, Sector 1, no cuenta con norma urbanística de densidades máximas ya que es un área

verde en el instrumento, por lo cual no se incorpora al presente análisis.


Neta (hab/Há)



Bruta (Há)

Densidad Bruta


Densidad Bruta

Propuesta (hab/Há)

Balance N°

Viviendas Zona

E-Ae4

Sector 1 - Subsector 1 64 0.58 37.21 1.00 37.29 36 0






_______________________________________________________________________________





Sector 1 - Subsector 8 - - - - - - -






Sector 2 - Subsector 3 180 2.25 404.84 2.94 137.77 136 -1




Sector 3 280 4.95 1386.95 6.27 221.24 220 -2

5. Síntesis Densidad Bruta PRC-V Vigente

En la totalidad de las zonas, si bien el índice de Densidad Bruta Propuesta disminuye al compararse

con la cifra de la Densidad Neta del instrumento vigente, en la práctica, existe un incremento de

carácter menor en la cantidad de habitantes y, por ende, en el número de viviendas por cada tipo de

zona. En las zonas de Edificación Aislada Baja es donde se aprecia el mayor aumento con respecto

a lo permitido por el PRC-V vigente, incrementando en 775 habitantes, es decir, existe un aumento

de 194 viviendas. Si embargo, precisamente dichas zonas ocupan la mayor superficie a nivel

comunal, alcanzando un 60% del área Neta comunal, con lo que no existiría un mayor impacto en el

territorio urbano. Con respecto a las zonas de Edificación Aislada Media, se observa un aumento de

198 habitantes, lo que significa un incremento de 50 viviendas. En relación a las zonas de Edificación

Aislada Alta, se aumenta en 56 habitantes, lo que se traduce a un alza de 14 viviendas en total.

Finalmente, para las zonas de Edificación Aislada Especial, se aumenta el número de habitantes

máximo proyectado en 154 personas, es decir, existe un incremento de 39 viviendas para las zonas

y subzonas.

En términos globales, la propuesta de Densidad Bruta Máxima que considera la zonificación del

instrumento vigente aumenta en 1.184 habitantes lo permitido por el PRC-V, lo que implica un

incremento en 296 viviendas a nivel comunal. En base a estas cifras, es posible estimar una

Densidad Bruta Promedio de 188 hab/Há. Sin embargo, esta cifra disminuye en base a la propuesta

de zonificación de la presente modificación, lo que se explica en el siguiente numeral.

Balance Territorio Comunal

PRC-V Vigente Prop. Densidad

Bruta Balance

N° Habitantes 324.749 325.933 + 1.184

N° Viviendas 81.187 81.483 + 296



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Balance del Traspaso entre Densidad Neta y Bruta por Zonas de Edificación

Zona, Subzona o Sector

Densidad Neta PRC-V Vigente Traspaso a Densidad Bruta Balance

Densidad Neta

(hab/Há)


N° Habitantes

N° Viviendas

Densidad Bruta

Propuesta (hab/Há)

Superficie Bruta (Há)

N° Habitantes

N° Viviendas

N° Habitantes por Tipos de Zonas

N° Viviendas por Tipos de Zonas

N° Habitantes Territorio Comunal

N° Viviendas Territorio Comunal

E-Ab1 20 239.28 4786 1196 16 272.67 4363 1091

775 194

1184 298

E-Ab2 40 223.69 8948 2237 32 294.92 9437 2359

E-Ab3 80 273.27 21862 5465 56 402.33 22531 5633

E-Ab4 160 27.23 4356 1089 104 42.27 4396 1099

E-Am1 280 22.04 6171 1543 216 28.67 6192 1548

198 50

E-Am2

< 15% 280 6.56 1836 459 280 6.56 1836 459

15-25% 180 4.15 746 187 116 6.46 750 187

25-45% 100 0 0 0 0 0.00 0 0

> 45% 40 43.92 1757 439 28 63.22 1770 443

E-Am3 400 80.46 32182 8046 328 97.80 32077 8019

E-Am4 500 91.74 45870 11468 360 127.98 46073 11518

E-Am5 (Incluye E-Ae1) 800 124.09 99272 24818 508 195.54 99333 24833

E-Am6 100 15.21 1521 380 84 18.13 1523 381

E-Aa1 (Incluye E-Ae1) 1000 35.81 35811 8953 612 58.65 35896 8974 56 14

E-Aa2 1200 17.2254 20670 5168 840 24.57 20641 5160

E-Ae1

E-Am5* 800 0.2369 190 47 508 0.38 191 48

154 39

E-Aa1** 1000 0.1865 187 47 612 0.52 315 79

E-Ae2 600 4.9812 2989 747 368 8.14 2995 749

E-Ae3

Sector 1 - - - - - - - -

Sector 2 500 5.9272 2964 741 380 7.81 2967 742

Sector 3 800 12.26 9808 2452 616 15.93 9815 2454

E-Ae4

Sector 1 - Ss 1 64 0.58 37 9 36 1.00 36 9

Sector 1 - Ss 2 112 0.39 43 11 84 0.52 44 11

Sector 1 - Ss 3 100 0.23 23 6 72 0.33 24 6

Sector 1 - Ss 4 212 1.25 264 66 132 2.02 267 67

Sector 1 - Ss 5 280 0.64 178 45 248 0.72 178 44

Sector 1 - Ss 6 168 1.18 198 49 156 1.28 200 50

Sector 1 - Ss 7 72 1.06 76 19 48 1.59 76 19



_______________________________________________________________________________


Sector 1 - Ss 8 - - - - - - - -

Sector 1 - Ss 9 120 1.02 123 31 60 2.12 127 32

Sector 1 - Ss 10

128 0.65 84 21 80 1.04 83 21

Sector 1 - Ss 11

132 1.17 155 39 96 1.63 156 39

Sector 2 - Ss 1 560 0.84 472 118 416 1.14 474 119

Sector 2 - Ss 2 128 3.28 420 105 76 5.60 426 106

Sector 2 - Ss 3 180 2.25 405 101 136 2.94 400 100

Sector 2 - Ss 4 120 1.12 135 34 100 1.34 134 34

Sector 2 - Ss 5 128 7.58 970 243 116 8.45 981 245

Sector 2 - Ss 6 120 0.90 108 27 64 1.73 111 28

Sector 3 280 4.95 1387 347 220 6.27 1379 345

E-Ae5 1000 14.8201 14820 3705 796 6.27 14817 3704

E-Ae6 1000 2.9252 2925 731 728 6.27 2920 730



_______________________________________________________________________________


6. Densidad Bruta Propuesta por la Modificación

La propuesta de modificación consideró cambios en las normas urbanísticas de cada zona,

fundamentalmente en función de actualizar el instrumento a la normativa legal y aplicable vigente.

Adicionalmente, se consideró que el gran número de zonas y subzonas del PRC-V dificulta su lectura

y aplicabilidad, por lo cual se propuso simplificar el instrumento mediante la agrupación de ciertas

subzonas particulares. Debido a lo anterior, a continuación, se calcula la nueva densidad comunal,

junto con indicar las zonas que no presentan variación y aquellas que se agrupan, eliminan o

renombran.

Calculo de Población Máxima Estimada por Zonas

Zonas

Densidad Bruta

Máxima (hab/Há)

Superficie Bruta (Há)

N° Habitantes N° Viviendas

E-Ab1 16 272,67 4363 1091

E-Ab2 32 294,92 9437 2359

E-Ab3 56 402,33 22531 5633

E-Ab4 104 42,27 4396 1099

E-Am1 216 28,67 6192 1548

E-Am2 28 63,22 1770 443

E-Am3 328 97,80 32077 8019

E-Am3sz 280 6,56 1836 459

E-Am4 360 127,98 46073 11518

E-Am5 508 195,54 99333 24833

E-Am6 84 18,13 1523 381

E-Aa1 612 58,14 35581 8895

E-Aa2 840 24,57 20641 5160

E-Ae1 48 3,44 165 41

E-Ae2 368 8,14 2995 749

E-Ae3 60 7,81 469 117

E-Ae3sz 92 15,93 1466 366

E-Ae4 116 22,73 2636 659

E-Ae5 796 18,61 14817 3704

E-Ae6 728 4,01 2920 730

E-Ae7 220 9,01 1982 495

E-Ae8 412 1,14 470 117

E-Ae9 156 3,40 530 132

E-Ae10 116 6,46 750 187

Total 1.733,47 314.952 78.738

Balance PRC-V Vigente y Propuesta de Modificación

PRC-V Vigente Propuesta de Modificación

Balance

N° Habitantes 324.749 314.952 -9.797

N° Viviendas 81.187 78.738 -2.449



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Al comparar la población máxima estimada del PRC-V vigente con la propuesta de modificación, la

cual considera el agrupamiento y/o ajuste de los índices de cada zona, se aprecia una disminución

en 9.797 habitantes, lo que implica una reducción de 2.449 viviendas. De acuerdo a la superficie

bruta de las zonas calculadas, se tiene una Densidad Bruta Promedio de 182 hab/Há., es decir, se

disminuye en 3%.



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La diferencia se debe principalmente al ajuste producido en la zona E-Ae3, área en que entre sus

tres sectores disminuye en 10.847 personas. Lo anterior se debe a que el PRC-V define para los

sectores 2 y 3 un cuadro de densificación sujeto a la ejecución de obras de infraestructura vial que

en la práctica resultan inaplicables. Por lo anterior, dichas condiciones fueron eliminadas,

preservando de esta manera los índices del cuadro base sin densificación.

En cuanto a otras zonas que presentan cambios en la densidad, se identifica la nueva zona E-Ae1,

que unifica los subsectores 1, 2, 3 y 7 del sector 1 de la Zona E-Ae4, la cual disminuye en 15 personas

su máximo; la zona E-Ae4, que agrupa los Subsectores 10 y 11 del Sector 1, Subsectores 2, 3, 4, 5

y 6 del Sector 2 de la zona E-Ae4 vigente, la cual aumenta en 346 personas su máximo; la zona E-

Ae7, que agrupa los Subsectores 4 y 5 del Sector 1 y el Sector 3 de la zona E-Ae4 vigente, la cual

incrementa en 158 habitantes su máximo; y la zona E-Ae9, que agrupa los Subsectores 6 y 9 del

Sector 1 de la zona E-Ae4 vigente, la cual incrementa en 203 habitantes su máximo. Todos estos

ajustes tienen relación con la metodología de agrupación de zonas, donde se priorizó mantener los

índices más importantes al momento de realizar un proyecto que son densidad, tales como

coeficiente de constructibilidad, altura y coeficiente de ocupación de suelo. En ese sentido, las

normas urbanísticas como la rasante, distanciamientos y antejardines no fueron determinantes en la

evaluación de agrupación de zonas, pero si considerados. De igual forma se generaron

discordancias menores, casos en los cuales fue necesario verificar la situación existente y los

permisos de edificación ingresados de manera de afectar lo menos posible proyectos que estuvieran

en desarrollo.

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ANEXO. ESTUDIO DE DENSIDAD COMUNAL ......Modifica Artículos 8, 11, 13, 14, 15, 17, 20, 25, 36, 41 y Plano de Edificación Anexo1-1 ANEXO. ESTUDIO DE DENSIDAD COMUNAL MODIFICACIÓN