”NØGLEN TIL ET LØFT”

Helhedsplan for afdeling 2, Uffesvej, og afdeling 7, Højstruphave

Social og forebyggende indsats

December 2008

Indholdsfortegnelse

Indledning ............................................................................................................................................2 Overordnet målsætning ........................................................................................................................2 Delmål..................................................................................................................................................3 Bebyggelsen .........................................................................................................................................3 Beboerne ..............................................................................................................................................4 Afdelingens konkurrenceevne på det lokale boligmarked...................................................................5 Afdelingens økonomi...........................................................................................................................6 Fysisk indsats .......................................................................................................................................6

1. Genopretning af basale bygningstekniske mangler .....................................................................6 2. Renovering af lejlighederne, så de lever op til morgendagens krav ............................................7 3. Renovering af friarealerne omkring butikstorvet.........................................................................7 4. Renovering af bebyggelsen ved butikstorvet ...............................................................................8 5. Bedre fælleslokaler til afdelingens beboere .................................................................................8 6. Bedre sammenhæng mellem boligerne og friarealerne................................................................8 7. Friarealer generelt ........................................................................................................................8 8. Kriminalitetsforebyggende indsats gennem fysiske foranstaltninger ..........................................9

Strategi for fysisk indsats, herunder miljøforbedrende foranstaltninger..............................................9 Boligsocial indsats .............................................................................................................................10

Opgaven .....................................................................................................................................10 Udfordringerne...........................................................................................................................10 Organisering...............................................................................................................................11

Succeskriterier....................................................................................................................................12 Milepæle.............................................................................................................................................13 Økonomi ............................................................................................................................................13 Boligforeningens sammenfatning ......................................................................................................16 Odense kommunes påtegning ............................................................................................................16

Denne helhedsplan er udarbejdet med bistand fra Kuben Byfornyelse Danmark A/S

1

Indledning ”Hvis vi ikke gør noget, kan vi godt vælte det hele med en bulldozer om 10 år” – udtalelse fra et medlem af afdelingsbestyrelsen sept. 2007. Boligforeningen Højstrups afdeling 2, Uffesvej, og afdeling 7, Højstruphave, udgør et samlet etage boligområde i by-delen Højstrup i Odense Vest. Afdelin-gerne rummer henholdsvis 24 og 247 bo-liger. Både bygninger og friarealer fremtræder umiddelbart pæne og vel-holdte, men især afd. 7, som er opført i 1957, har et stort efterslæb på vedlige-hold og meget utidssvarende lejligheder med små rum samt nedslidte og lidet funktionelle køkkener og badeværelser. Det er et voksende problem for afdelin-gen, at den alene konkurrerer på prisen og ikke på bokvaliteten. Det medfører en social skævvridning, der af de ”gamle” beboere opleves som en trussel mod afdelingens fremtid. Svaret på den udfordring er en gennemgribende analyse af behovet for fysisk genopretning set i re-lation til det boligmarked, som afdelingerne er en del af. Samtidig præger det afdelingen, at man løfter særlige boligsociale opgaver for hele området, idet Højstruphaves butikstorv med værestedet Mælkevejen er samlingssted for socialt udsatte fra hele bydelen. Det er opfattelsen1, at der i området er voksende kriminalitet, bl.a. affødt af faldende op-mærksomhed fra politiets side. Svaret på den udfordring er oprustning af den boligsociale indsats med en lokal boligsocial koordinator i form af en beboerkonsulent som omdrejningspunkt.

Overordnet målsætning Målsætningen for denne helhedsplan er for det første at udvikle rammerne for fortsat boligsocial indsats til gavn for hele bydelen – men på en måde, der også styrker afdelingernes konkurrenceev-ne. En særlig indsats skal således gøres for at udvikle det eksisterende butikstorv til et område, der kan opleves som attraktivt for flere brugergrupper end dem, der dominerer området i dag. Denne opgave vil ikke blot være til gavn for afdelingerne, men for området som helhed. Der skal også gø-res en særlig indsats for at indrette og aktivere de store friarealer, så de kan være aktiver i forhold til det sociale liv, både for beboere og for gæster udefra. Målsætningen for denne helhedsplan er for det andet at give området økonomisk grundlag og inci-tament for en løbende standardforbedring, som over en årrække (10-15 år) kan styrke bebyggelsens konkurrenceevne, så den kan tiltrække ressourcestærke beboere. I bestræbelserne herfor skal der vi-ses respekt for og gives plads til dem, der bor der i dag, og som i mange tilfælde har gjort det i mange år. De udgør nemlig i sig selv en ressource, også selv om deres sociale status som følge af udviklingen over tid måtte være ændret.

1 Dokumentation for faktiske forhold indhentes i 2009 som led i kortlægningen, se milepæle

2

Områdets særlige udtryk skal bevares. Der er tale om en meget harmonisk, tidstypisk og uspoleret bebyggelse, hvor der ved renovering, f. eks. efterisolering af gavle, er valgt kvalitetsløsninger frem for mere prisbillige og gængse løsninger. Der er imidlertid basale tekniske fejl og mangler, som skal bringes i orden. De dårligt fungerende friarealer skal aktiveres, så de sammen med de generelt velanlagte og vel-holdte grønne anlæg kan give gode rammer for områdets beboere – også gerne gæster udefra, forud-sat de vil udvise fornødent hensyn til områdets egne beboere og andre gæster udefra.

Delmål2 Siden den foreløbige helhedsplan blev udarbejdet, er beboerdemokratiet i afd. 7, Højstruphave, fal-det fra hinanden. Det har ikke været muligt at få valgt en afdelingsbestyrelse. Behovet for social og forebyggende indsats er derfor ikke blevet mindre, men betingelserne for at gennemføre en indsats i samspil med beboerne er blevet vanskeligere. Desuden står Boligforeningen Højstrup fortsat alene som aktør, idet der ikke – trods forsøg herpå – har kunnet etableres et mere vidtgående og økono-misk forpligtende samarbejde med andre boligorganisationer i området. Endelig må det konstateres, at der fortsat savnes basal viden om områdets beboere og deres behov. På baggrund heraf har Boligforeningen Højstrup valgt at lade den endelige helhedsplan falde i 2 trin: I 2009 koncentreres indsatsen om • Rekonstruktion af beboerdemokratiet • Afdækning af beboersammensætning og beboerønsker • Opstilling af mål for indsatsen I 2010 og efterfølgende år koncentreres indsatsen om • Udarbejdelse af plan for fysisk indsats med afsæt i den indhentede viden om beboerønsker og

overvejelse om områdets rolle på Odenses boligmarked • Styrkelse af områdets sociale liv og sammenhængskraft • Særlig indsats over for konstaterede udfordringer, f. eks. kriminalitet Under henvisning til, at indsatsen i 2009 bliver af forberedende karakter og under henvisning til, at det fortsat er Boligforeningen Højstrups ambition at få etableret et bredere samarbejde, er det be-sluttet at starte indsatsen med en beboerkonsulent på halv tid, idet den resterende ”normering” i for-hold til budgettet reserveres til at indgå i en fælles beboerkonsulent for et større område, subsidiært anvendes til opnormering af beboerkonsulenten i Højstruphave og Uffesvej, såfremt det bredere samarbejde ikke i løbet af 2009 er etableret.

Bebyggelsen Uffesvej og Højstruphave opleves som en velplanlagt og velfungerende bebyggelse med åbne og indbydende friarealer, garageanlæg og etagebebyggelse, der signalerer harmoni og tryghed. Arki-tektonisk er der tale om et absolut bevaringsværdigt område.

2 Dette afsnit er nyt. I øvrigt afviger den endelige helhedsplan kun lidt fra den foreløbige – og hvor der er væsentlige af-vigelser er det oplyst i fodnote.

3

Afdelingerne er omgivet af andre almene boligafdelinger, herunder andre afdelinger tilhørende Bo-ligforeningen Højstrup samt afdelinger tilhørende Odense Social-Filantropiske Boligselskab og Fyns almennyttige Boligselskab. Bebyggelsen omfatter i alt 271 boliglejemål og 7 erhvervslejemål. Desuden er der 82 garager. Boligerne i afd. 2 og 7 fordeler sig således: Antal lejl. Rum Areal %-del

90 4 76-86 kvm 33115 3 66-77 kvm 42 Én 3-rums bolig er på 103 kvm52 2 45-56 kvm 1914 1 34-37 kvm 5

271 100 Rummene er generelt små, og både badeværelser og køkkener er meget utidssvarende. Specielt ba-deværelserne er i de fleste lejligheder så små, at der er direkte dårlige adgangsforhold. Der er behov for gennemgribende renovering af stort set alle lejligheder, og de fleste steder vil det være nødvendigt at etablere helt nye badeværelser og køkkener, evt. ved ombytning eller anden pla-cering af de to funktioner. Lejlighedssammenlægninger er også en mulighed, der skal vurderes nærmere, men forskudte lejlighedsplaner i de enkelte opgange og nabolejlighedernes størrelser van-skeliggør umiddelbart hensigtsmæssige sammenlægninger. Tilgængeligheden er generelt god til indgangsdørene, men muligheden for at etablere elevatorer er begrænset, bl.a. på grund af spring på halve etager i nogle opgange. Teknisk er der problemer med fugt, især vandindtrængning fra blomsterkummer, monteret på faca-den. Der er også problemer med dårlige materialer, bl.a. i skillevægge, som dårligt kan holde til, at man skruer noget op.

Beboerne Der er kun indhentet KÅS-tal for afd. 7, som har i alt 379 beboere pr. 1. januar 20073. Der er markant færre børn (14%) end kommunegennemsnit (21%), mens de øvrige aldersgrupper alle kun er svagt overrepræsenterede. Også i forhold til f.eks. de nærtliggende Højstrupafdelinger 11 og 12 er lavere repræsentation af børn.4 Der er markant flere enlige uden børn (godt 60% mod godt 40% for hele kommunen). Også afde-lingerne 11 og 12 har en overrepræsentation i denne gruppe, men langt fra så markant.

3 KÅS-tal for 2008 bestilles. 4 Der er en formodning om, at der er mange ”weekendbørn” - dette undersøges p.t. Lejlighederne er velegnede til enlige med samkvemsret, fordi der er mange rum til en billig husleje. Hvis det er tilfældet, skal det nøje overvejes, hvor store indgreb man skal foretage i de større lejligheder.

4

Flyttemønstret i afdelingen viser tilbagegang i alle grupper undtaget i gruppen enlige med børn. Andelen af indvandrere/efterkommere er faldet marginalt over det sidste år. Andelen er på 26% mod kommunens gennemsnit på 12%. Også for denne beboergruppe gælder, at der er markant lave-re repræsentation end i afdelingerne 11 (30%) og 12 (40%). Økonomisk ligger afdelingens beboere nogenlunde på niveau med beboere i afd. 11 og 12

Afdelingens konkurrenceevne på det lokale boligmarked Huslejeniveauet er i den billige ende. Den årlige kvadratmeterpris ligger på ca. 370 kr. ekskl. vand-afgift. I 2007 var prisen ca. 335. kr. De omkringliggende Højstrup-afdelinger har nogenlunde tilsva-rende huslejeniveau, men afdelinger under andre boligorganisationer ligger på 4-600 kr. afhængig af lejlighedsstørrelse og moderniseringsgrad. Prismæssigt er afdelingen således meget konkurrence-dygtig. Imidlertid henvender afdelingens boligudbud sig ikke til beboergrupper, der kan bidrage til at udvikle området som et levende og socialt afbalanceret område. Det er især enlige, som tiltræk-kes. Flyttefrekvensen i afd. 7 er i gennemsnit godt 15% for 2008 (et fald i forhold til 2007), men tallet dækker over betydelige variationer:

Rum Antal lejl. Flytninger Flyttepct. Flytninger Flyttepct.4 77 7 9% 13 17%3+4 104 18 17% 22 21% En del 4-rums er så små, at de udlejes som 3-rums2 52 10 19% 12 23%1 14 3 21% 2 14%I alt 247 38 15% 49 20%

2007Afd. 7 Højstruphave 2008

Det er således især de små lejligheder, der har høj flyttefrekvens. Disse lejligheder imødekommer beboere med beskedne krav, men beboerne kan ikke fastholdes. Mens friarealerne rummer fine muligheder for alle aldersgrupper, er det oplagt, at lejlighederne kun i begrænset omfang kan tiltrække familier med børn. End ikke gruppen enlige med børn, som ellers generelt er markant overrepræsenteret i almene afdelinger, ligger væsentligt over kommunegen-nemsnit (9 % mod 6 %). En fremtid som ghetto for enlige og familier uden børn er ikke noget attraktivt perspektiv. Det er imidlertid åbenlyst, at afdelingen ikke uden hjælp udefra kan forbedre det økonomiske grundlag trods den lave husleje. Hvis lejlighederne skal kunne tiltrække og fastholde børnefamilier, skal der ske gennemgribende renovering af lejlighederne med udskiftning af køkken og badeværelser og ændret værelsesfordeling. Bedre adgangsforhold til friarealerne er også et vigtigt tema. Samtidig skal det vedligeholdelsesmæssige efterslæb indhentes. For at understøtte afdelingens image som et bosted for familier med børn er det også afgørende, at butikstorvet ændrer karakter. Hele området omkring butiksbyggeriet præges af rod, dårlig og ned-slidt indretning/beplantning og konflikt mellem brugergrupper. Dertil kommer adgangsforhold til f.eks. hjemmeplejens kontor, som giver stor utryghed hos de ansatte. Mørke hjørner og indgangs-partier på bagsiden af randbebyggelsen giver muligheder for ubehagelige overraskelser.

5

Torvet skal også fremover være et møde- og fristed for hele bydelen, men indretning og brug skal have en karakter, der ikke - som nu - stort set kun signalerer ”socialt problemområde”.

Afdelingens økonomi Der henvises til oplysningsskema vedr. afdeling 7, Højstruphave. Det fremgår, at der henlægges 1.367.000 kr. i 2008. Der er pr. 31.12.2007 henlæggelser på 2.325.000 kr. Henlæggelserne er util-strækkelige til at indhente det vedligeholdelsesmæssige efterslæb. Der er stigende tab på fraflytning og tomgang5.

Fysisk indsats Det er Boligforeningen Højstrups opfattelse, at der er et meget påtrængende behov for en langsigtet renoveringsindsats med sociale hensyn over for nuværende beboere. Det drejer sig om at forbedre bokvaliteten. Det skal ske gennem en kombineret indsats, baseret på følgende indsatsområder:

1. Genopretning af basale bygningstekniske mangler 2. Gradvis renovering af lejlighederne, så de lever op til morgendagens krav 3. Renovering af friarealerne omkring butikstorve, inkl. arealet over sikringsrummet 4. Renovering af bebyggelsen omkring butikstorvet 5. Bedre fælleslokaler til bebyggelsen 6. Bedre sammenhæng mellem boligerne og friarealerne 7. Renovering af friarealer i øvrigt 8. Kriminalitetsforebyggende indsats gennem fysiske foranstaltninger

Der er særligt fokus på at fastholdelse ressourcestærke beboere, som er tilfredse med den nuværen-de standard, men som er afhængige af lav husleje. Landsbyggefonden har den 31. marts 2008 meddelt, at der ikke kan forventes huslejestøtte til afde-lingerne 2 og 7.

1. Genopretning af basale bygningstekniske mangler • Indvendige overflader skal gennemgås og renoveres, så

de kan opfylde rimelige funktionskrav • Dårligt isolerede ydervægge skal isoleres med respekt for

det bygningsmæssige udtryk • De udefra set pæne frontplader, der ligner franske altaner

er reelt kun blomsterkummer, som tilmed giver vandind-trængning – der skal findes en teknisk forsvarlig og funk-tionel løsning, der samtidig sikrer bevaring af de karakte-ristiske lyse partier med bladmotiver

• Vinduerne er tjenlige til snarlig udskiftning 5 Tomgang belaster ikke længere afdelingen.

6

• Eksisterende låsesystemer opfylder ikke dagens krav – skal udskiftes, evt. med systemer, der giver mulighed for adgangskontrol

• Der er meget lydt mellem lejlighederne – afhjælpning af gener skal overvejes • De elektriske installationer er fra 1957 og trænger kraftigt til opgradering – der skal skiftes

ledninger, og der er for få og for gamle kontakter og stik • Tekniske installationer i øvrigt skal gennemgås for tæring og andre mangler • Der er mistanke om asbest i isolering af varmerør Der er generelt behov for en revurdering af tilstandsvurdering og en vedligeholdelsesplan. Med af-sæt heri kan udarbejdes en investeringsredegørelse i forhold til byggeskader og umiddelbart nød-vendige forbedringer samt behovet for opsparing til senere større arbejder. Den byggetekniske genopretning må ikke ses isoleret, men skal indgå i sammenhæng med generel modernisering med henblik på at få mere tidssvarende boliger.

2. Renovering af lejlighederne, så de lever op til morgendagens krav

Lejlighederne lider generelt af følgende svagheder: • Rummene er små – der bør ske sammenlægning af rum, så antallet af værelser passer bedre

med lejlighedsstørrelserne • De mindste lejligheder skal have radikalt anden rumdisponering og/eller sammenlægges med

nabolejligheder • Køkkener er meget gammeldags, ofte dybe og smalle, og de ligger i mange lejlighedstyper

adskilt fra stuerne af toilettet – køkkener bør flyttes, og i nogle tilfælde indgå i åbne løsninger • Toiletterne er meget gammeldags, ofte dybe og endog meget smalle (fri passage foran toilet

helt ned til 45 cm) – toiletter bør udvides eller flyttes, f. eks. til nuværende placering af køk-kener

Renoveringen af de enkelte lejligheder skal - så vidt det er muligt - ske successivt, dvs. lejlighed for lejlighed., f. eks. i forbindelse med fraflytning eller lejers ønske om modernisering. Det kan kun la-de sig gøre, hvis der i den generelle genopretning tages højde for en sådan fleksibel renovering. Især er det afgørende, at der træffes rigtige valg om installationer.

3. Renovering af friarealerne omkring butikstorvet Forpladsen på butikstorvet med blomsterkummerne, de ke-delige græsarealer og det vildnis, der ligger umiddelbart øst for torvet skal anlægges som en samlet plads med en smuk og funktionel udformning og med plads til mange forskelli-ge brugergrupper. Foran Mælkevejen skal der være plads til ophold for være-stedets brugere. Pladsen foran kiosk og frisør skal være for-beholdt kunder og forbipasserende, der ønsker at gøre et ophold. Det er vigtigt, at hele arealet får en spændende ud-formning og opleves som et ”landskab”, der indbyder til

7

brug. Det er også vigtigt, at man ved udformningen forebygger konflikter mellem brugergrupper. Den gruppe af øldrikkere, der i dag holder til foran kiosken, skal i stedet have et funktionelt møde-sted med nødvendige faciliteter på arealet øst for det eksisterende torv. Her skal den tætte bevoks-ning ved sikringsrummet fjernes, så der kan skabes åbent rum med både ind- og udkik.

4. Renovering af bebyggelsen ved butikstorvet Det er vigtigt, at alle funktioner omkring butikstorvet har adgang til torvet. Jo mere liv og jo mere kontakt der er mellem torv og bebyggelse, jo tryggere vil området opleves for alle. Derfor skal hjemmeplejens adgangsforhold vendes, så personalet ikke længere skal bruge en indgang på bagsi-den. Det eksisterende indgangsparti inviterer til utilsigtet brug af uvedkommende, og området om-kring transformatorstationen giver mulighed for, at folk kan stå i skjul.

5. Bedre fælleslokaler til afdelingens beboere Der skal ses på det eksisterende beboerlokale, som ligger indeklemt og lidet indbydende. Men der skal også ses på andre muligheder, ikke mindst de lokaler, som fritidsklubben ”7’eren” tidligere lå i.

6. Bedre sammenhæng mellem boligerne og friarealerne

tutionen ”7’eren”.

Afdelingerne 2 og 7 har generelt store og pæne friarealer, men det må konstateres, at de bruges alt for lidt. En væsent-lig grund hertil er den dårlige funktionelle sammenhæng, der er mellem boliger og friarealer. Beboerne skal ud på lange

vandringer for at komme fra lejlighe-derne til lege- og op-holdsarealerne. Det skal vurderes, hvorledes stuelejligheder kan få direkte ad-gang til terræn, og det skal vurderes, om der kan disponeres anderledes omkring adgang for øvrige.

7. Friarealer generelt Det centralt placerede varmeme-sterkontor med tilhørende værk-sted ligger lettilgængeligt, men virker meget skæmmende. Som minimum skal containerne place-res et andet sted. Der er også steder, som trænger kraftigt til renovering, f. eks. det are-al, der tidligere blev anvendt af insti-

8

8. Kriminalitetsforebyggende indsats gennem fysiske foranstaltninger Der kan konstateres handel med stoffer og hælervarer i om-råder, hvor der er skærmet for almindeligt indblik. Det gælder f. eks. dele af garageområderne, men også på de uplejede dele af friarealerne og ved visse hjørner, frem-spring og småbygninger er der steder, som indbyder til lys-sky aktiviteter, eller som bare giver utryghed. Dette skal

systematisk gen-nemgås, og der skal udarbejdes forslag til nødvendige fysi-ske ændringer. Der skal være åbenhed, god belysning, gode oversigtsforhold osv.

Strategi for fysisk indsats, herunder miljøforbedrende foran-staltninger6 En del beboere har boet i afdelingen i mange år. De er vant til den eksisterende standard, som var i orden, da de flyttede ind. Det vil være et tab for afdelingen, hvis de nuværende beboere presses ud af stigende huslejer. Derfor skal der gøres en særlig indsats for at fastholde de eksisterende beboere. Renoveringsindsatsen skal fastlægges med afsæt i en analyse af de nuværende beboeres behov og under hensyn til overvejelser om afdelingernes fremtidige rolle på Odenses boligmarked. Det kan være, at det fortsat netop er den nuværende gruppe beboere, man skal tilgodese, men det kan også være, at det fremover er andre beboergrupper, som afdelingerne skal henvende sig til. I den sidste situation skal man give nuværende beboere mulighed for at flytte til opgange, der først berøres sent i renoveringsforløbet (der skal køre over adskillige år), hvis de måtte ønske det, så flest mulig kan blive længst muligt i området. I den udstrækning det bliver den nuværende beboergruppe, som skal være målgruppen, vil renove-ringsindsatsen blive planlagt i tæt samarbejde med beboerne.

6 Dette afsnit er reformuleret på baggrund af udmeldingen om, at der ikke kan opnås huslejestøtte.

9

Boligsocial indsats Det er Boligforeningen Højstrups opfattelse, at en boligsocial med-arbejder med base i Højstruphave på væsentlig måde vil kunne bidra-ge til en stærkt tiltrængt styrkelse af indsatsen på det boligsociale område. Den pågældende skal have funkti-on som beboerkonsulent og være beboernes nøgle til at åbne dørene i forhold til de mange tilbud, som allerede findes, men som langt fra alle beboere kan finde ved egen kraft. Beboerkonsulenten vil også kunne bistå de kommunale medarbejdere med kontakt til de beboere, som er målgrupper for den kommunale indsats.

Opgaven7 Den første opgave består i at rekonstruere beboerdemokratiet. I den forbindelse skal der ”tages temperatur” på området i form af en Naboskabsundersøgelse – som skal følges op senere i projektforløbet. Samtidig skal der ses på beboersammensætningen bag om KÅS-tallene. Er der f.eks. overrepræsen-tation af fraskilte fædre med ”weekend-børn”, noget som ikke afsløres i KÅS-tallene? Hvilke andre særlige grupper med specielle behov kan man identificere? Sideløbende med disse aktiviteter kan en egentlig tilstandsrapport udarbejdes, men først når bebo-erkonsulenten kender området og dets beboere, kan arbejdet med planlægning af den fysiske indsats starte for alvor. Opgaven består overordnet set i at få skabt fremtidssikrede og konkurrencedygtige boligafdelinger.

Udfordringerne Der er et omfattende samspil med de omkringliggende boligafdelinger, dels organiseret med Mæl-kevejen som omdrejningspunkt, dels uorganiseret/spontant med torvet og nogle af afdelingens andre faciliteter som omdrejningspunkt. Mens den organiserede indsats vurderes at være uproblematisk for afdelingerne, er de spontane ak-tiviteter ikke på alle måder hensigtsmæssige. Torvets funktion som samlingssted for folk med hang til alkohol kan skræmme andre brugere væk. Som opfølgning på den påtænkte omlægning af torvet har Odense Kommune stillet i udsigt, at man vil bistå med overvågning og støtte til gruppen af al- 7 Dette afsnit er reformuleret som følge af de uafklarede drøftelser om en fælles indsats for et større område.

10

koholmisbrugere. Det vurderes umiddelbart, at gruppen uden problemer kan få lov at blive i områ-det, forudsat at den flytter væk fra de centrale dele af torvet. Alternativt kan man søge at få gruppen til at flytte et helt andet sted hen, men det vil ikke løse problemerne. Derimod kan man med små midler skabe et rum, hvor gruppen uden større problemer kan få lov at opholde sig. Unges voldsomme brug af boldbaner og andre friarealer skaber uro, utryghed og modstand hos om-rådets beboere, og kriminalitet i form af handel med stoffer og hæleri er et kendt problem, der p.t. ikke tages systematisk hånd om. Der er i Højstrupområdet – som i den øvrige kommune – en ten-dens til mere voldelig adfærd, og specifikt i Højstrup kan konstateres en forholdsmæssigt stor andel af kriminelle debutanter. Det kan formentlig tilskrives det forhold, at man ikke p.t. har ressourcer til at fjerne de elementer, der lærer nye op. Politiet har nedprioriteret deres lokalindsats, og de kommunale institutioner har ikke ressourcer til en forstærket indsats. Odense Kommune har et korps af institutionsmedarbejdere, de såkaldte Blå-jakker, der skal drive opsøgende virksomhed i forhold til udsatte børn og unge. Det er imidlertid begrænset, hvor mange ressourcer, der er til rådighed. I forhold til de generelt svage er der et lille initiativ på vej. Forudsat bevilling fra Integrationsmini-steriet vil Odense Kommune etablere et satellitkontor med base i Mælkevejen. Selv om der kun bli-ver ekstra bemanding i få timer om ugen, vil det være et vigtigt tilbud til området, som kan være med til at hjælpe udsatte til den rigtige vejledning og støtte. Odense Kommune har en bred vifte af tilbud til børn og unge, men en fritidsundersøgelse fra 2006 viser, at der i området er særligt behov for vejledning om de mange muligheder. I konsekvens heraf er der etableret et vejledningsprojekt, ”Aktiv Fritid”, med en fritidsvejleder og en Blåjakke som an-satte. Dette projekt ophører med udgangen af 2008. En beboerkonsulent vil på væsentlig måde kunne kvalificere/supplere den boligsociale indsats i om-rådet, og vedkommende vil i et vist omfang kunne tage over, hvor andre slipper.

Organisering Ideelt set burde denne lokale konsulentfunktion for boligsocialt arbejde være en fælles funktion for flere boligorganisationer. Fyns almennyttige Boligselskab og Odense Social-Filantropiske Boligsel-skab, der begge har afdelinger i området, har udtrykt interesse for en boligsocial indsats, men har på nuværende tidspunkt ikke givet tilsagn om direkte deltagelse i finansiering og gennemførelse. Bo-ligforeningen Højstrup vil fortsat søge at få de øvrige berørte boligorganisationer inddraget i et for-maliseret samarbejde. Det forudsættes også, at Odense Kommune vil indgå i et formaliseret samar-bejde, der omfatter medansvar for projektstyringen, men som også omfatter medfinansiering, pri-mært ved praktisk bistand. Indtil dette samarbejde er en realitet, vil Boligforeningen Højstrup kon-centrere sig om afd. 2 og 7. Den boligsociale koordinator ansættes i Boligforeningen Højstrup. Beboerkonsulenten skal have kontor i bebyggelsen ved butikstorvet. Den konkrete placering skal vurderes nærmere, idet der er flere muligheder, afhængig af, hvad der sker med andre funktioner i butikscentret. Det kunne f. eks. være i stueplan, enten i forbindelse med hjemmesygeplejens kontor eller i det eksisterende beboer-lokale, eller det kunne være på 1. sal i tilknytning til Mælkevejens lokaler.

11

Den boligsociale koordinator ansættes det første år på halv tid, idet der ikke vurderes at være til-strækkeligt med opgaver til en fuldtidsstilling fra starten. Det er dog fortsat hensigten at anvende samlet en fuldtidsstilling i området, men det anses for mere hensigtsmæssigt, at den resterende hal-ve stilling i givet fald puljes med indsats i naboområderne. Skulle der ikke blive indgået aftale her-om inden udgangen af 2009, kan en ansættelse på fuld tid i afd. 2 og 7 blive aktuel, når byggesagen går i gang. Der etableres en styregruppe for koordinatoren, og der etableres et kontaktudvalg, bestående af nøg-lepersoner med ansvar for konkrete opgaver i området. Kontaktudvalget skal gennem løbende mø-deaktivitet følge op på initiativer og bistå koordinatoren i dennes arbejde. Det aftalte boligstrategiske samarbejde mellem Odense Kommune og 5 boligorganisationer skal inddrages i overensstemmelse med de generelle retningslinjer, som fastlægges mellem parterne i en samarbejdsaftale herom – og der skal udarbejdes en samarbejdsaftale om indsatsen, som beskrives i den endelige helhedsplan for afd. 2 og 7. De nærmere retningslinjer er ikke endeligt afklarede.

Succeskriterier BEBOERTILFREDSHED OG IMAGE Mål for 2013: Afdelingerne 2 og 7 har et velfungerende beboerdemokrati, og områderne opleves af beboerne som trygge og velfungerende rammer om et godt liv. Indikatorer for succes: • Afdelingsmøderne har tilsluttet sig en helhedsplan for social og forebyggende indsats og bakker

ved de ordinære afdelingsmøder op om de fremlagte handlingsplaner • Stabilisering af fraflytninger – gennemsnit på 10%, ingen lejlighedstype over 15% • Mindre tab ved fraflytninger og tomgang – reduktion på 25% fra 2009 til 2013 • Høj grad af beboertilfredshed på generelle parametre – succeskriterier fastlægges efter første

Naboskabsundersøgelse8 • Styrkelse af social kapital – succeskriterier fastlægges efter første Naboskabsundersøgelse • Mindre kriminalitet – succeskriterier og måleprogrammer opstilles i samarbejde med Odense

Kommune • Flere brugere af fritidstilbud – opstilling af konkrete mål afventer kortlægningen af området. BOLIGERNE Mål for 2013: Afdelingerne 2 og 7 har vedtaget og igangsat en plan for ombygning og renovering, så afdelingerne inden 2020 fremstår med tidssvarende boliger i god standard, som kan tiltrække et bredt udsnit af boligtagerne på det almene boligmarked. Indikatorer for succes: • Afdelingsmøderne har senest 2010 vedtaget en helhedsplan for renovering og genopretning

8 Internt image indgår heri – de 2 afdelinger vurderes ikke at have særskilt og identificerbart image i Odense. Evt. un-dersøgelse af eksternt image må afvente en bredere indsats omfattende hele kvarteret.

12

• Driftsomkostningerne er i 2013 fastholdt på 2009-niveau9 • 10% lavere ressourceforbrug (el/vand/varme) med deraf følgende lavere forbrugsomkostninger • Flere børnefamilier – andelen af enlige uden børn er reduceret fra 60 til 50%. • Højere grad af beboertilfredshed på boligrelaterede parametre – succeskriterier fastlægges efter

første Naboskabsundersøgelse.

Milepæle 2008: • Endelig helhedsplan for social og forebyggende indsats udarbejdes 2009: • Etablering af projektorganisation inkl. ansættelse af beboerkonsulent på plads 1. april 2009 (pro-

jektstart) • Udarbejdelse af handlingsplan for beboerkonsulenten april-maj 2009 • ”Nulpunktsmåling” – gennemførelse af undersøgelse med www.naboskabet.dk i afd. 2 og 7. au-

gust 2009 • Kortlægning af området (beskrivelse af beboerne og deres ønsker/behov) august–november

2009 • Udarbejdelse af konkret renoveringsplan august 2009–marts 2010 • Afklaring af evt. samarbejde med andre afdelinger og kommune august 2009–marts 2010 • Ansøgning til Landsbyggefonden om fysiske foranstaltninger medio 2010. 2011-2013: Gennemførelse af renoveringsplanen med årlige evalueringer og revisioner/justeringer. 2011: Evaluering – 2. Naboskabsundersøgelse 2013: Evaluering – 3. og afsluttende Naboskabsundersøgelse Projekt ”Nøglen til et løft” udløber” – evt. nye aftaler iværksættes.

Økonomi

Social og forebyggende indsats Budgettet for den sociale og forebyggende indsats er på 3,525 mio. kr. • Der er forudsat en samlet medfinansiering fra Odense Kommune og fra boligforening/afdeling

på 883.333 kr. • Landsbyggefonden forudsættes at bidrage med 2,65 mio. kr. • Budgettet er fordelt mellem afd. 2 og 7 efter en fordelingsnøgle på 10/90.

9 I nedslidte afdelinger stiger driftsudgifterne år for år i takt med stigende nedslidning – derfor er driftsudgifterne en god indikator for voksende efterslæb i vedligehold.

13

Udgiftsbudget fremgår af nedenstående skema: Budget - pristalsreguleret 2007-13* 2009 2010 2011 2012 2013

Løn og administration 2.610.396 282.500 566.800 567.840 584.929 608.326Direkte lønninger 2.012.355 157.500 436.800 454.272 472.443 491.341Omkostninger organisation 123.934 25.000 26.000 27.040 22.497 23.397Egenindsats i kommune og boligorganisation 474.106 100.000 104.000 86.528 89.989 93.589

Lokaler og aktiviteter 526.643 217.500 72.800 75.712 78.740 81.890Leje af lokaler 103.326 15.000 20.800 21.632 22.497 23.397Aktivitetsmidler 270.816 50.000 52.000 54.080 56.243 58.493Startomkostninger (se specifikation) 152.500 152.500 0 0 0 0

Div. 333.129 67.500 54.600 73.008 59.055 78.965Evaluering 48.772 15.000 0 16.224 0 17.548Ekstern bistand 135.408 25.000 26.000 27.040 28.122 29.246Administration 148.949 27.500 28.600 29.744 30.934 32.171

Sum budgetposter 3.470.167 567.500 694.200 716.560 722.725 769.182Afsat til uforudsete udgifter 63.166 10.330 12.636 13.043 13.155 14.001I alt løbende priser inkl. 25% moms 3.533.333 577.830 706.836 729.603 735.881 783.183*Forbrug 2007/08 er indeholdt i 2009 1. kvt. Z Startomkostninger specifikation (indeholdt budget ovenfor) I altForeløbig helhedsplan - honorar 62.500Endelig helhedsplan - honorar 60.000Beboerkonsulent - annoncering 30.000I alt løbende priser inkl. 25% moms 152.500 Bidraget fra Landsbyggefonden er kontant, mens medfinansieringen fra kommune og boligorgani-sation dels falder i form af kontant betaling til dækning af udgifter, dels falder i form af eget arbejde og (for boligorganisationens vedkommende) ved, at der stilles lokaler til rådighed. I det følgende skema vises fordelingen af medfinansieringen.

14

Højstrup OK LBF262.873 242.217 2.105.306

0 0 2.012.355 Kontant25.820 5.164 92.951 Kontant

237.053 237.053 0 Værdi

163.326 0 363.316103.326 0 0 Værdi40.000 230.816 Kontant20.000 132.500 Kontant

85.875 106.926 140.32810.000 38.772 Kontant16.926 16.926 101.556 Kontant58.949 90.000 0 Værdi

512.074 349.143 2.608.95017.926 3.857 41.050 Kontant

530.000 353.000 2.650.000

130.672 25.947 2.650.000 Kontant399.328 327.053 0 Værdi530.000 353.000 2.650.000

BUDGET OG FINANSIERINGLøn og administrationDirekte lønningerOmkostninger organisationEgenindsats i kommune og boligorganisation

Lokaler og aktiviteterLeje af lokalerAktivitetsmidlerStartomkostninger (se specifikation)

Div.

Sum budgetposterAfsat til uforudsete udgifterI alt løbende priser inkl. 25% moms

EvalueringEkstern bistandAdministration

Boligorganisationens og kommunens egenindsats under posten ”Løn og administration” svarer til værdien af 200 timer årligt til hver, i alt 2.000 timer over 5 år til deltagelse i styregruppemøder, op-følgende møder og konkret bistand. Boligorganisationens og kommunens egenindsats under posten ”Diverse” svarer til værdien af i alt 600 timer, fordelt med 240 til boligorganisationen og 360 til kommunen. Disse timer anvendes til gennemførelse og opfølgning af Naboskabsundersøgelse, som Odense Kommune har besluttet at gennemføre i alle boligområder, som omfattes af social og forebyggende indsats, samt deltagelse i kurser og seminarer med det formål at styrke samarbejdet og udvikle ny fælles praksis i indsatsen. Fysisk renovering Budgettet for den fysiske indsats er kun et groft overslag, men det forventes, at den samlede indsats vil koste op mod 140 mio. kr. Det er estimeret, at behovet i afd. 2 vil være ca. 10% af behovet i afd. 7 på relevante poster, jf. nedenstående skema. Som det fremgår af milepælsplanen, skal planlægningen af den fysiske renovering afvente kortlæg-ningen.

15

Afd. 7 Afd. 21. Genopretning af basale bygningstekniske mangler 43.270.000 3.697.000Altaner 6.300.000 0Tag 6.000.000 600.000Vinduer 12.000.000 1.200.000Isolering 4.065.000 406.500Installationer 10.840.000 1.084.000Overflader 4.065.000 406.5002. Gradvis renovering af lejlighederne, så de lever op til morgendagens krav 72.330.000 6.233.000Køkkener 27.100.000 2.710.000Bad 27.100.000 2.710.000Ombygning af lejligheder (sammnelægning/omdisponering) 10.000.000 0Nyt låsesystem 2.710.000 271.000Lydisolering 5.420.000 542.000Forbedrede adgangsforhold: Overslag ej udarbejdet ? ?3. Renovering af friarealerne omkring butikstorvet, inkl. arealet over sikringsrummet 1.500.000 0Gennemgribende renovering af høj kvalitet på ca. 1.000 kvm. til 1.500 kr. pr. kvm. 1.500.000 04. Renovering af bebyggelsen omkring butikstorvet 750.000 0Nye adgangsforhold til erhvervslejemål, hjemmesygeplejen 750.000 05. Bedre fælleslokaler til bebyggelsen 1.000.000 0100 kvm. Lokaler à kr. 10.000 1.000.000 06. Bedre sammenhæng mellem boligerne og friarealerne 5.500.000 550.000Adgang fra stuelejligheder og nye forbindelse fra trapperum 5.500.000 550.0007. Renovering af friarealer i øvrigt 4.500.000 450.000Punktvis indsats på i øvrige friarealer til gnst. 150 kr. pr. kvm. 4.500.000 450.0008. Kriminalitetsforebyggende indsats gennem fysiske foranstaltninger 1.000.000 100.000Fjernelse/flytning af uheldigt placerede småbygninger/forbedret belysning m.m. 1.000.000 100.000SAMLET OVERSLAG excl. forbedring af adgangsforhold 129.850.000 11.030.000

Boligforeningens sammenfatning Samlet vurderes det, at nærværende helhedsplan kan være nøglen til en bedre fremtid for afdelin-gerne 2 og 7, men at også det samlede Højstrupområde vil få konkret udbytte af indsatsen, både på kort og – især – på længere sigt. Odense, den Henning Kirk Christensen Direktør Boligforeningen Højstrup

Odense kommunes påtegning Nærværende helhedsplan er udarbejdet i samarbejde med Odense Kommune, men fremsendes med forbehold for Byrådets endelige godkendelse.

16