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“Hábitat y habitar. El saber académico y la producción social del hábitat”
Luciano Scatolini. [email protected]
“En Brasil, los campesinos preguntaron: ¿Por qué hay tanta gente
sin tierra habiendo tanta tierra sin gente? Les respondieron a
balazos…”
Semillas, Bocas del Tiempo Eduardo Galeano
Inaccesible mercado desuelo .
Falta de acceso al crédito.
Falta de acceso al mercado de alquileres.
Escasa oferta de suelo público
Causas de la informalidad
Incorrecto encuadre normativo.
Falta de políticas referidas a vacíos urbanos.
Parámetros tributarios. Límite a la especulación
Proliferación de loteos ilegales.
Mal direccionamiento de recursos públicos
Otras Causas
Concepto de propiedad privada
En definitiva se trata de una decisión política
Política Escrituraria:
Más de 85 mil escrituras
firmadas en el periodo 2007-
2011, en todo el territorio
provincial. Un aumento de
más del 400 por ciento.
Para dar respuesta a las miles de familias bonaerenses que no contaban con
el título de su vivienda, La Escribanía General de Gobierno, realizó un plan
trienal de regularización dominial exitoso, que puso a la provincia de Buenos
Aires como ejemplo en esta materia en todo el país.
PROGRAMA DE PROVINCIAL DE ESCRITURACION
Es un fenómeno estructural a escala planetaria que afecta según datos de la
ONU a 1.000.000.000 de personas hacia 2001 y afectará a 1.500.000.000
hacia 2020, el 25% en América Latina
Falta de regularización en el dominio.
Carencia de servicio de agua y cloacas.
Hacinamiento y precariedad en la vivienda.
No conformidad con normas urbanas.
Falta de regularización en el dominio. .
Carencia de servicio de agua y cloacas .
Hacinamiento y precariedad en la vivienda.
No conformidad con normas urbanas
Diagnóstico de la Informalidad
Artículo 4 inciso d Ley 10,830 la Escribanía General de Gobierno tiene a su
cargo las regularizaciones dominiales de interés social que involucren a
particulares cuando así lo requiera el Poder Ejecutivo Provincial Municipal.
Beneficios:
Gratuidad del tramite .
Seguridad jurídica que garantiza un titulo perfecto
Condonación de deuda del impuesto inmobiliario
Requisitos
Encuesta social de la situación socioeconómica del beneficiario .
Destinado a Vivienda única, familiar y de ocupación permanente
Valuación Fiscal dentro de los montos impuestos
Boleto de compra y venta o cesión gratuita
Escrituración Social
Política Escrituraria 2007 -2011 Más de 85 mil escrituras en todo el territorio de la provincia de Buenos Aires Más de 340 mil personas beneficiadas
Cantidad De Escrituras
6995 7718 8729
14987
16896
20002
24996
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 - Proyectado
25.500 escrituras desde el año 2007 correspondientes a estos complejos.
Estas cifras hablan del avance realizado.
Hay que destacar, que muchos de esos complejos, fueron construidos hace
varias décadas, generando la informalidad en cuanto a la tenencia de los
adquirientes desde el propio Estado.
Complejo Don Orione municipalidad de Almirante Brown 6133 viviendas escrituradas - – Más de 24 mil personas afectadas
Barrio Plan Federal municipalidad de Esteban Echeverría 1549 viviendas escrituradas - – Más de 6000 personas afectadas
Barrio IMDUR municipalidad de General Pueyrredón más de 256 viviendas escrituradas – Más de 1000 personas afectadas
Barrio Odissa municipalidad de Lomas de Zamora 182 viviendad – Más de 700 personas afectadas
MAS DE 25 MIL ESCRITURAS ENTREGADAS A COMPLEJOS DEL INSTITUTO DE LA VIVIENDA
Ejemplos destacados:
Aumento de la escrituración social de complejos del instituto de la vivienda
Más de 25 mil escrituras firmadas Más de 100 personas afectas
0
5000
10000
15000
20000
25000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 -Proyecta
do
Total Escrituras 7218 8729 14987 16896 20002 24996
Total Escrituras
Proteger la seguridad en la tenencia y ofrecer la protección contra el desalojo forzoso
Ayudar a los gobiernos a cumplir con su obligación de garantizar el derecho social a la vivienda
Garantizar que se pague la compensación adecuada a los residentes en caso de reubicación
Minimizar los posibles conflictos legales tanto a las familias como a los barrios clasificando los derechos de la propiedad
Definir los regímenes de suelo y de las propiedades para asegurar las inversiones futuras por parte de los residentes y de otras personas.
Facilitar que los residentes pueden ofrecer sus propiedades como garantía para acceder a otro tipo de creditos para vivienda o para el consumo
Fortalecer las comunidades, reconocer los derechos básicos y promover la estabilidad socio política
Corregir los desequilibrios de género
Generar datos sobre límites de los terrenos y edificios existentes para el sistema local de recaudación de impuestos sobre la propiedad
Ordenación Urbanística: Sistemas Normativos
Estados que se caracterizan por la concentración o centralización de la
capacidad regulatoria en el campo urbanístico. Con leyes exhaustivas,
códigos o regulaciones completas que emanan del mismo órgano que
disciplina las facultades jurídicas del derecho privado.
Algunos países centralizados: Francia, Reino Unido, Colombia y Chile.-Mode
los que disponen de normas nacionales como base regulatoria común pero de
contenidos más genéricos, posibilitando mayor descentralización en la
producción de normas urbanísticas adaptadas a las realidades regionales.
Ejemplo: Brasil, Ley No.10257 ; España, Ley No.8–2007 de Suelo española
La tierra adquirida por los
municipios permitió el
desarrollo de construcción de
viviendas, hospitales,
espacios públicos, etc
La Escribanía aplicó, difundió y asesoro distintas políticas que permitieron a los
municipios crear bancos de tierra en pos del beneficio social. Prescripción
Adquisitiva, Donación por Compensaciones Tributarias, Regularización
Dominial a Través de Mensura, Traspaso de Inmuebles Fiscales
INSTRUMENTOS DE CAPTACIÓN DE SUELO: CONFORMACIÓN DE BANCOS DE TIERRAS, NORMAS Y PROCEDIMIENTOS APLICABLES
La Ley posibilita resolver aquellas situaciones en las que se encuentren emplazadas
dependencias públicas sin título de propiedad, y también suelo que por su situación de
abandono, el Estado ha venido ejerciendo acciones posesorias.
La aplicación de esta Ley, donde la Escribanía es el organismo de protocolización, permitió
a los distintos municipios incorporar más de 7,5 millones de metros cuadrados de suelo a
su favor, con destino social.
Municipalidad de Florentino Ameghino Prescripción Adquisitiva de terreno Destino: Hospital Municipal “Felipe Pelades” .
Municipalidad de Lujan Prescripción Adquisitiva de terreno Destino SIC y Jardín Maternal “María Niña”
Municipalidad de Exaltación de la Cruz Prescripción Adquisitiva de terreno Destino: Construcción de Viviendas “Barrio Parada Robles”.
Municipalidad de Laprida Prescripción Adquisitiva de terreno Destino Club Barrial “Club Atlético Lilan”
Prescripción
Adquisitiva como
instrumento para
la Adquisición de
Suelo a Favor del
Municipio. Ejemplo:
Adolfo Gonzales Chaves – Circ. XIV – Secc. A - Mz.11 – Parc. 10 Superficie: 400m² Coronel Suarez – Circ. XIII – Secc. A – Fr. 3 –
Parc. 3a.Superficie: 22.458 m²
Adolfo Gonzalez Chavez – Circ. XI – Secc.
A – Mz. 63 - Parc. 1aSuperficie: 9.982 m² Puan – Circ. I – Secc. A –Mz. 4 – Parc. 1
Superficie: 2.493 m²
Prescripción
Adquisitiva de
Terrenos.
Ejemplos
Villarino– Circ. I – Secc. A – Mz. 45 - Parc.
21ª Superficie: 9.982 m². Tres de Febrero – Circ. VI – Secc. A – Fr.
61 - Parc. 1e Superficie: 13.695 m²
Ituzaingó – Circ. V – Secc. E - Mz. 467 – Parc.
4b Superficie: 977 m² Saliquelo – Circ. III – Secc. A – Mz. 34 -
Parc. 12b Superficie: 995 m²
Prescripción
Adquisitiva de
Terrenos.
Ejemplos
Municipalidad de Adolfo Alsina Barrio Arturo Illia 503 Viviendas Escrituradas
Municipalidad de Bahía Blanca Barrio Bonetti63 Viviendas Escrituradas.
Municipalidad de Baradero Distintas Escrituras por Prescripción 21 Viviendas Escrituradas
Municipalidad de Exaltación de la Cruz Barrio Parada Robles 49 Viviendas
Municipalidad de Lujan Barrio Laureles 34 Viviendas Escrituradas
Municipalidad de Tandil Distintas Escrituras por Prescripción 21 Viviendas
Municipalidad de Laprida Barrio Autoconstrucción 24 Viviendas escrituradas
Municipalidad de Adolfo G Chaves Barrio Plan Federal de Viviendas 32 viviendas
Ejemplos de Barrios Escriturados
por Prescripción Adquisitiva. Ejemplos
Ley Nº 11.622, reglamentada por el Decreto N° 4042/96. Los municipios
pueden recibir donación de inmuebles por particulares a cambio de que sean
condonadas las deudas por tributos provinciales y municipales que los
referidos bienes tengan grabadas.
Los municipios deben dar a los inmuebles que se incorporen destinos de
solidaridad social. Esta norma puede ser utilizada también en los casos en que
existan juicios de apremio en trámite.
Durante el período 2007-2011 han sido más de 500 mil metros cuadrados
incorporados por los municipios a través de escrituras gratuitas realizadas por
la Escribanía General de Gobierno.
500 MIL METRTOS DE SUELO INCORPORADO POR LOS MUNICIPIOS A TRAVÉS DE ESCRTURAS GRATUITAS
REALIZADAS POR LA ESCRIBANIA
DONACIÓN POR COMPESACIONES TRIBUTARIAS
A los fines de ordenar y disponer las tierras fiscales provinciales que no sean aptas para el
desarrollo de actividades por parte de los organismos provinciales, se realiza la transmisión
dominial de las mismas a los municipios en los que se encuentren ubicados los inmuebles.
Desde el año 2007, la provincia transfirió a los municipios más de 29 millones de metros
cuadrados, gracias al trabajo coordinado entre la Escribanía y la Dirección de Inmuebles
Fiscales.
29.226.212 Cantidad de Metros Cuadrados
Traspaso de Inmuebles Fiscales
PROVINCIA
Municipio
Interés Social
La Escribanía colaboro en la asistencia jurídica previa a la sanción de la ordenanza 3184/09 de la Municipalidad de Trenque Lauquen.
-Cambios de parámetros urbanísticos que permitan mayores superficies de edificación.
-Cambios de usos de los inmuebles.
-Establecimiento o modificación de zonas que permitan fraccionamientos en áreas anteriormente no permitidas, o de menor intensidad de uso.
-Autorizaciones para la realización de urbanizaciones cerradas.
-Obras de infraestructura de servicios.
-Obras de pavimentación.
-Obras de equipamiento comunitario.
-Nuevas plantas de tratamientos de efluentes y de perforaciones y almacenamiento de agua potable.
Experiencia en Trenque Lauquen
Participación del Estado Municipal en la Valorización del Suelo para el Desarrollo Urbano
-El 20% del valor fiscal por autorización de cambio de uso. -El 20% como tributo cuando se utilice una mayor capacidad de construir, considerándose la diferencia entre la máxima cantidad de m2 construibles con la normativa anterior y los m2 totales a construirse con la nueva normativa.
-No se fija % fijo para los inmuebles beneficiados por las obras públicas, pero sí que la vigencia del tributo se aplica a partir del 90% de la realización de la obra. Asimismo la Ordenanza fija el universo de obligados a la contribución: -Titulares de dominio de los inmuebles. -Usufructuarios de los inmubeles. -Poseedores a título de dueño. -Los concesionarios del Estado que ocupen los inmuebles con fines comerciales. -Herederos.
Luego la Ordenanza determina la “Base Imponible” en la siguiente forma:
-El 12% de los lotes que conformen el nuevo fraccionamiento, en los casos de prestarse autorización por cambio de zonificación.
-El 20% del valor fiscal por autorización de cambio de uso.
-Establecimiento o modificación de zonas que permitan fraccionamientos en áreas anteriormente no permitidas, o de menor intensidad de uso.
El 20% como tributo cuando se utilice una mayor capacidad de construir
-No se fija % fijo para los inmuebles beneficiados por las obras públicas, pero sí que la vigencia del tributo se aplica a partir del 90% de la realización de la obra.
Asimismo la Ordenanza fija el universo de obligados a la contribución:
Titulares de dominio de los inmuebles.
Usufructuarios de los inmubeles
Los concesionarios del Estado que ocupen los inmuebles con fines comerciales.
-Herederos.
