Appraisal Report - gamjung2.speedauction.co.krgamjung2.speedauction.co.kr/2015/0608/20150608091643_26943_1.pdf · 성남시 분당 (오피 구조 분당구 정자동 스텔, 철근콘크리트

번 호

건 명

감정평가서Appraisal Report

장계영소유물건(2014타경26943)

제일 I14121501호

경기 경기도 성남시 분당구 양현로 164(이매동 성남상공회의소1층)지사 TEL : (031)709-2211 FAX : (031)709-0097

이 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나 타인(의뢰인 또는 담보감정평가 시 확인은행이 아닌 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작(改作), 전재(轉載)할 수 없으며 이 로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다.

(오피스텔)감정평가표

I14121501

一金육억일천사백만원整(￦614,000,000.-)

목 록표 시 근 거

공부 (公簿) (의뢰)

감 정 평 가 내 용

이 감정평가서는 감정평가에 관한 법규를 준수하고 감정평가이론에 따라 성실하고 공정하게

작성하였기에 서명날인합니다.

감 정 평 가 사

(인)

감정평가액

의 뢰 인

채 무 자

소 유 자(대상업체명)

감정평가 목적

제 출 처

감정평가조건

기 준 시 점

수원지방법원 성남지원사법보좌관 박상익(경매8계)

장계영(2014타경 26943)

귀 제시목록

경매

수원지방법원 성남지원사법보좌관 박상익(경매8계)

-

작 성 일조 사 기 간

2014. 12. 18

사 정 감 정 평 가 액

종 류 면적 또는 수량 종 류 면적 또는 수량 단 가 금 액

2014. 12. 18 2014. 12. 24

---기 준 가 치 시 장 가 치

장현석

614,000,000건물건물

84.87

84.87 -

대대 23.73

2,984x----- 2984

23.73

이 하 여 백

￦614,000,000.-합 계

본인은 이 감정평가서에 제시된 자료를 기준으로 성실하고 공정하게 심사한 결과 이

감정평가 내용이 타당하다고 인정하므로 이에 서명날인합니다.심사확인 심 사 자 : 감 정 평 가 사 (인)

사 진 용 지

I14121501 Page : 1/2

【 대상물건 및 주위환경 】

【 대상물건 및 주위환경 】

사 진 용 지

I14121501 Page : 2/2

【 복도 전경 】

【 내부 전경 】

감정평가액산출근거및그결정에관한의견

주 제일감정평가법인[ ]

I. 감정평가 개요

감정평가 목적1.

대상물건은 대상물건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 정자역 남서측 인근에 위치" "

하는 분당정자동 푸르지오시티 층 호 전유면적 로서 수원지방법원 성남3 304 ( : 84.87 ) ,㎡

지원의 경매 목적을 위한 감정평가임.

감정평가 기준 및 방법2.

감정평가 근거1)

본 평가서는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 감정평가에 관한 규칙,「」「」

등 관계법령의 규정 및 제반감정평가이론에 근거하여 작성하였음.

감정평가 방법 개관2)

① 원가방식 원가법( /Cost Approach)

원가방식은 원가법 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식으로 원가법이, ,

란 대상물건의 재조달원가에 감가수정( )減價修正 을 하여 대상물건의 가액을 산정하는

감정평가방법을 말함.

비교방식 거래사례비교법( /Market Approach)②

비교방식은 거래사례비교법 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방,

식 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제 조제 항에 따른 공시지가기21 1「」

준법이 있음 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의.

거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정( )事情補正 시점수정 가치형, ,

성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이며 공시,

지가기준법이란 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제 조제 항에 따라21 1「」

감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를지

닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정,

지역요인 및 개별요인 비교 그 밖의 요인의, 보정( )補正 을 거쳐 대상토지의 가액을

산정하는 감정평가방법임.



수익방식 수익환원법( /Income Approach)③

수익방식은 수익환원법 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식으로 수,

익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름

을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법임.

감정평가 방법 적용3)

본 평가는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 에 따른 구분소유권의 대상이 되는「」

건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우이므로 감정평가에 관한 규, 「

칙 제 조에 따라 거래사례비교법을 적용하여 평가하였으며 대상물건의 특성 등으로16 ,」

인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에 해당하므로

규칙 제 조 제 항 단서조항에 따라 다른 감정평가방법에 의한 시산가액과의 비교는 수12 2

행하지 아니하였음.

기준가치4.

감정평가에 관한 규칙 제 조 제 항에 따라 시장가치 기준으로 감정평가액을 결정함5 1 .「」

기준시점5.

감정평가에 관한 규칙 제 조 제 항에 따라 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜인9 2「」

년 월 일임2014 12 18 .

그 밖의 사항6.

대상물건의 위치확인은 현황 점유사용부분 및 배치도면에 의하였음.



II. 대상물건 개요

건물개요1.

소재지 경기도 성남시 분당구 정자동 162-1 대지면적 2,984㎡

용도지역 중심상업지역 지목 대

구조철근콘크리트구조

철근콘크리트지붕

사용승인일 2013.03.22

규모 지하 층 지상 층4 ~ 30

이용상황주용도 업무시설 오피스텔 사무소( , ) 건물명칭 분당정자동푸르지오시티

대상물건 오피스텔 연면적 24,371.31㎡

건물설비설비

난방

설비

냉방

설비

위생

급배수

소화

설비

화재

탐지승강기

도시

가스

주차

시설

유무 ○ - ○ ○ ○ ○ ○ 옥내

대상물건 현황2.

일련번호 층 호전유면적

( )㎡

공용면적

( )㎡

전유 공용+

( )㎡전용률

대지권면적

( )㎡

가 3 304 84.87 103.36 188.23 45.1% 23.73

대상물건 위치【】 대상물건 전경【】



III. 거래사례비교법에 의한 시산가격

1. 적용 감정평가방법

대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 사정보정 시점,

수정 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정함, .

2. 비준가격 산정

가 인근지역 거래사례.

기호 소재지 건물명 층 호/ 전유면적( )㎡거래금액원( )

거래단가원( / )㎡ 거래시점 비고

1 정자동17-2백궁

동양파라곤층7

비 호-711 30.50 204,000,000 6,689,000 2014.10.18 -

2 정자동162-1분당정자동푸르지오시티

층21호2104 84.87 658,990,000 7,765,000 2013.10.18 -

거래단가 거래금액 전유면적 출처 등기사항전부증명서 매매계약서= / , : ,※ ※

대상물건거래사례2평가사례1,2

거래사례1평가사례3,4



라 시점수정.

시점수정이란 감정평가액의 산정에 있어서 거래사례의 거래시점과 기준시점이 시간①

적으로 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우에 거래가액을 기준시점의 수준으

로 정상화하는 작업임.

거래사례의 시점수정을 위하여 국토교통부장관이 조사 발표하는 지가변동률과 한국②

감정원에서 발표하는 상업용부동산 지역별 자본수익률을 검토하였으나 지가변동률,

은 토지에 대한 자료로 적용하지 않고 대상물건 물적 특성 및 지리적 비교가능성,

이 있다고 판단되는 지역별 아파트 매매가격지수 주거용오피스텔 로 시점수정함( ) .

시점수정치③

거래사례의 거래시점 지수(2014.11) 100.6

대상물건의 기준시점 지수(2013.09) 97.2

시점수정치 기준시점 지수 거래시점 지수: / 100.6/97.2 1.03498≒

경기도 성남시 분당구 아파트 매매가격지수< (2012.11 = 100) >

자료출처 한국감정원 전국주택가격동향조사:※

기준시점당시 지수가 고시되지 않아 가장 최근에 고시된 지수를 연장 적용함.※



마 가치형성요인 비교.

구분비교치 비고

조건 세항목

일반요인 1.00대상물건과 사례는 동일 사회 경제권역에ㆍ

속하므로 상호 대등함.

지역요인 1.00대상물건과 사례는 인근지역에 위치하여

지역요인 상호 대등함.

단지

외부요인

대중교통의 편의성 교육시설 등의,

배치 도심지 및 상업 업무시설, ,과의 접근성 차량이용의 편리성, ,

공공시설 및 편익시설과의 배치,

자연환경 조망 풍치 경관 등 등( , , )

1.00대상물건과 사례는

제반 외부요인에서 대등함.

단지

내부요인

시공업체의 브랜드 단지내 총세대,

수 및 최고층수 건물의 구조 및,

마감상태 경과연수에 따른 노후,

도 단지내 면적구성 대형 중형 소, ( , ,

형 단지내 통로구조 복도식 계단), ( /식 등)

1.00대상물건과 사례는

제반 단지 내부요인에서 대등함.

호별

요인

층별 효용 향별 효용 위치별 효, ,용 동별 및 라인별 전유부분의( ),

면적 및 대지사용권의 크기 내부,

평면방식 베이 간선도로 및 철도( ),

등에 의한 소음 등

0.90대상물건은 사례대비 층별 효용 등

에서 다소 열등함.

누계 0.90 1.00 x 1.00 x 1.00 x 1.00 x 0.90

바 비준단가 산정.

기호비교사례단가

원( / )㎡

사정

보정

시점

수정

가치형성

요인

산출단가

원( / )㎡

가 7,765,000 1.00 1.03498 0.90 7,233,000



IV. 가격자료 검토

인근지역 평가사례1.

기호 소재지 건물명 층 호/전유면적

( )㎡

평가금액

원( )

평가단가

원( / )㎡

평가

목적기준시점

1정자동

162-1

분당정자동

푸르지오시티

층3

호30176.65 538,000,000 7,020,000 담보 2013.05.15

2정자동162-1

분당정자동푸르지오시티

층4호404

84.87 613,000,000 7,220,000 담보 2013.04.05

3정자동

17-2

백궁

동양파라곤

층8

비 호-82152.49 350,000,000 6,670,000 경매 2012.12.31

4정자동

17-2

백궁

동양파라곤

층24에이-240

호2

37.06 259,000,000 6,990,000 경매 2013.07.30

평가단가 평가금액 전유면적= /※

출처 한국감정평가협회 감정평가정보:※

인근지역 유사부동산 가격수준2.

시세 수준전유면적 기준 원 내외@7,000,000 ~ @7,700,000 /㎡

층별 향별 가격차이( , )

동일수급권 부동산시장 동향3.

대상물건은 분당신도시 내 정자역 인근의 오피스텔로서 거시적인 부동산 시장 침체의,

영향으로 거래량은 많지 않은 편이며 가격 수준은 향후 보합세를 보일 것으로 전망됨.



경매통계분석4.

소재지 기간 구분 낙찰가율(%) 낙찰건수 건( )

경기도 성남시

분당구

2013.12

~2014.11

오피스텔 68.2 14

오피스텔 주거( ) 88.1 31

자료 인포케어 재구성:※



V. 감정평가액 결정 및 의견

1. 감정평가액

기호층,

호수

전유면적

( )㎡

산출단가

원( / )㎡산출가격 원( ) 결정가격 원( )

가층3

호30484.87 7,233,000 613,864,710 614,000,000

2. 결정의견

대상물건 구분건물의 주위환경 층별 위치별 효용과 인근 유사 구분건물의 정상적인 거, ·

래시세 거래사례 평가사례 및 경매통계 낙찰가율 등을 종합적으로 검토하고 담보물로, , ,

서의 안정성 환가성을 고려할 때 거래사례비교법에 의한 부동산 가액의 합리성이 인정, ,

되므로 상기 금액을 대상물건의 감정평가액으로 결정함 끝. .

구분건물(오피스텔) 평가명세표

일련번호

소 재 지 지 번지 목용 도

구 조면 적 (㎡)

감 정 평 가 액 비 고공 부 사 정

［기준시점 : 2014-12-18］

I14121501 Page : 1/2

경기도 162-1 업무시설 철근콘크리트

성남시 분당 (오피 구조

분당구 정자동 스텔, 철근콘크리트

정자동 푸르지오 사무소) 지붕

(도로명주소) 시티 30층

경기도

2,369.53성남시 지1층

2,298.29분당구 지2층

1,935.01정자로2 지3층

2,349.75지4층

1,390.261층

1,261.562층

469.263층

466.574층

466.575층

466.576층

466.577층

466.578층

466.579층

466.5710층

466.5711층

466.5712층

466.5713층

466.5714층

466.5715층

466.5716층

466.5717층

466.5718층

466.5719층

467.5420층

386.5921층

466.5722층

466.5723층

466.5724층

466.5725층

466.5726층

466.5727층

466.5728층

432.6229층

279.7930층

구분건물(오피스텔) 평가명세표

일련번호

소 재 지 지 번지 목용 도

구 조면 적 (㎡)

감 정 평 가 액 비 고공 부 사 정

［기준시점 : 2014-12-18］

I14121501 Page : 2/2

1 2,984동 소 162-1 대 중심상업지역

(내)

가 철근콘크리트

구조

84.87제3층 제304호 비준가격84.87 614,000,000

23.731, 소유권

------------ 23.73

2984대지권

배분내역

토지가격 184,200,000

건물가격 429,800,000

합 계 ￦614,000,000 .-

이 하 여 백

1. 위치 및 주위환경

2. 교 통 상 황

3. 건물의 구조

구분건물 감정평가요항표

4. 이 용 상 태

5. 설 비 내 역

6. 토지의 형상 및 이용상태

7. 인접 도로상태등 9. 공부와의 차이

8. 토지이용계획 10. 기타참고사항

및 제한상태 (임대관계 및 기타)

I14121501 Page : 1 / 13


대상물건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 "정자역" 남서측 인근에 위치하며 주위는

동류의 근린생활시설 및 사무실, 대단위 아파트단지, 업무시설, 주상복합시설, 은행 등이

혼재하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2. 교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근 간선도로변에 버스정류장 및 분당정자역이

소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 30층건 중 제3층 제304호로서,

외벽 : 석재치장, 페인팅 및 복합판넬 둥 마감.

내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,

창호 : 페어그라스임.

4. 이용상태

오피스텔(방2, 주방, 거실, 화장실, 드레스룸)로 이용 중이며 관리상태 양호함.

5. 설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비됨.


대상물건은 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용(분당정자동

푸르지오시티)건부지로 이용중임.

7. 인접 도로상태등

대상물건 서측으로 분당~수서간 고속화도로에 접하며 북측으로 왕복6차선에 접함.

8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭35~40m)(주간선도로)(접함),

대로2류(폭30~35m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술),(비행


2. 교 통 상 황

3. 건물의 구조

구분건물 감정평가요항표

4. 이 용 상 태

5. 설 비 내 역


7. 인접 도로상태등 9. 공부와의 차이

8. 토지이용계획 10. 기타참고사항

및 제한상태 (임대관계 및 기타)

I14121501 Page : 2 / 13

안전제2구역), 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역), 대기환경규제지역, 도시교통정비

지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 배수구역(분당배수구역), 하수처리구역,(구미

처리분구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

9. 공부와의 차이

-

10. 기타참고사항(임대관계 및 기타)

-

I14121501

위 치 도

소 재 지경기도 성남시 분당구 정자동 162-1

분당정자동 푸르지오시티 제 층 호3 304

대상물건

FREE SCALE

< 제3층 호별배치도 >

FREE SCALE

구 분

합 계

월임대료임대보증금임 차 인 비 고

임 대 차 내 역

-

방

방

주방

거실

드레스룸

< 제3층 제304호 내부구조도 >

임 대 미 상

(주)제 일 감 정 평 가 법 인창립 제 4 1년 전통과 신용의 제일

수 신

참 조

제 목

수원지방법원 성남지원

-

감 정 평 가 회 보

1. 귀 법원의 무궁한 발전을 기원하며 항상 우리법인의 업무에 협조하여

주심에 깊은 감사를 드립니다.

2. 관련문서 2014. 12. 15자 귀 제 2014타경26943호로 의뢰하신

『 장계영 소유물건 』에 대하여

붙임과 같이 감정평가하여 회보합니다.

3. 우리법인은 부가가치세법 제16조제2항(법인의 전자세금계산서 의무발

행)에 따라 2010년 1월 1일부터 전자세금계산서를 발행하오니 필요사항을 팩스나 이메

일로 회신하여 주시기 바랍니다.

(필요사항 : 사업자등록증사본,담당자성명,유무선 전화번호,이메일주소)

붙 임 :

(주)제 일 감 정 평 가 법 인

경기지사장 황 기 석

1. 감 정 평 가 서 2 부

2. 청 구 서 1 부 끝.

시행 제일 I14121501호 (2014. 12. 24)

우)463-829 경기도 성남시 분당구 양현로 164 (이매동 성남상공회의소1층)

전화 031-709-2211 전송 031-709-0097 / [email protected]

담당감정평가사: 장현석 담당자: 성예진담당부서 감정평가본부

/ http://facc.co.kr

mailto:[email protected]://facc.co.kr

￦921,800.- 정 산 청 구 액

- 기 납 부 착 수 금

921,800 총 계

83,800 부 가 가 치 세

838,000 합 계

1. 2014.12.15자 귀 제 『2014타경26943』 호로 의뢰하신 『장계영 소유물건』 건에 대한감정평가가 완료되었으므로 상기 금액을 '감정평가업자의 보수에 관한 기준'에 의거 청구하오니정산하여 주시기 바랍니다.

비 고

감정평가서번호 : 제일 I14121501호

一金구십이만일천팔백원整 (￦921,800.-)

가. 평 가 수 수 료 638,080

나. 여 비 169,600

물 건 조 사 비 3,000

공 부 발 급 비 22,350

기 타 실 비 5,000

특 별 용 역 비 -

★ 계 좌 번 호 ★

국민은행 911901-01-032114 예금주: (주) 제 일 감 정 평 가 법 인 경기지사 성남농협 221113-51-200967 예금주: (주) 제 일 감 정 평 가 법 인 경기지사

수원지방법원 성남지원 사법보좌관 박상익(경매8계) 귀하

(TEL : 031-709-2211 FAX : 031-709-0097)

수 수 료 청 구 서

금 액

(주) 제 일 감 정 평 가 법 인경기지사장 황 기 석

- 청 구 내 역 -

※ 합계액에서 천원 미만 절사하였습니다.

과 목

소 계 199,950

※ 위 금액을 아래 구좌로 송금하여주시기 바랍니다.※ 수수료 입금시 입금자 명의를 감정서번호 ( I14121501 ) 로 해주시기 바랍니다.

토 지 조 사 비 -

감정평가서번호 : 제일 I14121501호

一金구십이만일천팔백원整 (\921,800.-)

수원지방법원 성남지원 사법보좌관 박상익(경매8계) 귀하

수 수 료 산 정 내 역 서

수수료산정기초가액( 감정평가액 )

1.0배분 기초가액 1.5배분 기초가액 영업보상평가액 총 액

614,000,000 614,000,000

기 초 수 수 료

614,000,000 총수수료산정기초가액 - 영업권보상평가액

기초가액(평가가액) 적용가액 산정금액수수료율

5천만원까지 50,000,000 200,000

495,000

5억원초과 10억원까지 102,600

10억원초과 50억원까지




계

1.0배 (614,000,000x(9/10,000)+245,000 ) * 0.8 ≒638,080

638,080

1.5배

영업보상

여 비 169,600

물건조사비 1동 x 3,000원 3,000

기 타 27,350

소 계 199,950

합 계 1. 평가수수료 + 2. 실비 (※ 천원미만 절사) 838,000

부가가치세

1.평가수수료

2.실 비

기초수수료 계산평가액

450,000,000 X 1만분의11

114,000,000 X 1만분의 9

83,800

소 계 638,080

총 계 합 계 + 부가가치세 ￦921,800

(주) 제 일 감 정 평 가 법 인경기지사장 황 기 석

1000억원초과3000억원까지

적용요율

1.0

1.0

0.8614,000,000 638,080

5천만원초과 5억원까지

3000억원초과6000억원까지

6000억원초과 1조원까지

1조원초과

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