감 정 평 가 서 - gamjung2.speedauction.co.krgamjung2.speedauction.co.kr/2016/0727/20160727085714_504161_1.pdf · 관리상태 배관, 내부마감재 수선유지상태 4) 격차율

1604-21-22005

평가의뢰인 :

건 명 :

감정평가서 번호 :

수원지방법원사법보좌관 김형수

이 태 산 소유물건

미래새한 1604-21-22005호

문서 번호 : 2016타경504161

(주)미래새한감정평가법인 경기지사

감 정 평 가 서APPRAISAL REPORT

TEL : (031)221-7878 FAX : (031)221-0666

이 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나타인(의뢰인 또는 담보감정평가 시 확인은행이 아닌 자)이 사용할수 없을 뿐 아니라 복사, 개작(改作), 전재(轉載)할 수 없으며이로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다.

이 감정평가서는 감정평가에 관한 법규를 준수하고 감정평가이론에 따라 성실하고 공정하게

작성하였기에 서명 날인합니다.

(부동산)감정평가표

1604-21-22005

감 정 평 가 사

이 흥 준(인)

(주)미래새한감정평가법인 경기지사

윤 영 술대표자

(인)

감정평가액 金貳億貳阡貳百萬원整 (\222,000,000.-)

의 뢰 인 감정평가목적 경 매수원지방법원

사법보좌관 김형수

채 무 자 제 출 처-- 경매14계

소 유 자(대상업체명)

이 태 산(2016타경504161) 감정평가조건 --

목록표시근거기 준 시 점

귀 제시목록2016. 05. 03

작 성 일조 사 기 간

2016. 05. 03 2016. 05. 04

사 정

면적(㎡) 또는 수량

종 별면적(㎡) 또는 수량

감

정

평

가

내

용

단 가 금 액

감 정 평 가 액공 부 ( 의 뢰 )

종 별

기 준 가 치 시장가치

1개호 1개호구분건물 -구분건물 222,000,000

이 하 여 백

합 계 \222,000,000.-

* 별 첨 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"

심사확인

㈜미래새한감정평가법인

감정평가액의 산출근거 및 결정의견

1604-21-22005

- 1 - (주)미래새한감정평가법인

Ⅰ. 대상물건 개요

1. 감정평가목적

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "지석초등학교" 북서측 인근에 위치하는

“그린타워 1층 111호”로서, 수원지방법원의 경매를 목적으로한 감정평가건임.

2. 대상물건의 형상, 이용상황 및 공법상 제한사항 등

가. 대상 물건의 기본적 사항

물건 소재지 경기도 용인시 기흥구 상하동 633-3

건물명·동·호수 그린타워 1층 111호

건물의 구조철근콘크리트구조(라멘조)

철근콘크리트, 평슬라브지붕

건물의

사용승인일2004.08.16

설비개요

냉난방

설비

위생·

급배수설비

소화전

설비

화재탐지

설비

도시가스

설비

기타

설비

- ○ ○ ○ -승강기

설비 등

구 분 대지권

(㎡)

전유면적

(㎡)

분양면적

(㎡)

용 도

기호 층· 호수 공부 현황

가1층

111호20.51 52.65 100.45 일반음식점 일반음식점

나. 공법상 제한사항 (토지이용계획사항)

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭10M~12M)(국지도로)(접합), 주

차장, 가축사육제한구역(2013-09-26), 성장관리권역, 상대정화구역임.

다. 주위 환경

본건 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 및 주상용 건물 등이 혼재하는 주택 및

상가지대로서 고객의 유동량 및 배후지등의 상태로 보아 제반 주위환경은 보통시됨.


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3. 기준시점 결정 및 그 이유

기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말하며,「감정평

가에 관한 규칙」제9조 제2항에 따라 대상물건의 가격조사 완료일인 2016.05.03일자

를 기준시점으로 정함.

4. 실지조사 실시기간 및 내용

실지조사는 대상물건이 있는 곳에서 대상물건의 현황 등을 직접 확인하는 절차로서,

「감정평가에 관한 규칙」제10조 제1항에 따르면, 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는

실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다고 규정하고 있는바, 본건은 2016.05.03일

자 실지조사를 실시하였음.

Ⅱ. 기준가치 및 감정평가조건

1. 기준가치 결정 및 그 이유

기준가치는 감정평가의 기준이 되는 가치로서, 본건의 경우 시장가치, 즉 통상적인 시장

에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사

이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물

건의 가액(價額)을 기준으로 하되, 감정평가목적을 고려하여 감정평가액을 결정하였음.

2. 의뢰인이 제시한 감정평가 조건에 대한 검토

없 음.


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Ⅲ. 감정평가방법의 적용

1. 감정평가방법

가. 부동산에 대한 평가방법은 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식,

수익성에 기초한 수익방식 등이 있음.

나. 원가방식이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식으로서, 대상물건의 재조달원가

에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방식임.

다. 비교방식이란 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식으로서, 대상물건과 가치형성요

인이 같거나, 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보

정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 방

식임.

라. 수익방식이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식으로서, 대상물건이 장래 산출할

것으로 기대되는 순수익이나, 미래의 현금흐름을 환원하거나, 할인하여 대상물건의

가액을 산정하는 방식임.

2. 대상물건에 대한 감정평가방식 적용 규정

가. 본 대상물건에 대한 감정평가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」,

「감정평가에 관한 규칙」 등 관계법령과 「감정평가 실무기준」에 의거함.

나. 「감정평가에 관한 규칙」제11조에서는 감정평가방식을, 제12조에서는 감정평가방법

의 적용 및 시산가액조정을 규정하고 있음.

다. 본 대상물건에 대한 감정평가방법은, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항의 대상

물건별로 정한 감정평가방법에 따라 「감정평가에 관한 규칙」제16조(토지와 건물의

일괄감정평가) 등을 적용함.


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3. 대상물건에 적용한 주된 방법과 다른 감정평가방법

본건은 거래가 상대적으로 활발하게 이루어지고 있는 시장성이 높은 구분건물로서, 구분

소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일체로 비교방식(거래사례비교법)을

주된 방법으로 적용하여 감정평가액을 결정하였음.

4. 일괄‧구분‧부분 감정평가를 시행한 경우 그 이유 및 내용

본건은 구분건물로서 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"에 의거 대지사용권(대지

권)은 건물의 전유부분과 일체성을 가지며, 거래관행 또한 대지권을 포함하는 것이 일반

적이나, 본 평가에서는 귀요청에 의거 대지권과 건물을 일체로 평가한 후 "집합건물구분

평가시 토지건물 배분비율에 관한 지침"과 당해 토지 및 건물의 지역요인, 개별요인,

기타 가격형성상의 제 요인을 고려하여 배분하였으니 경매진행시 참고바람.

Ⅳ. 감정평가액 산출과정

1. 거래사례비교법에 의한 시산가액

가. 거래사례의 선정

1) 인근 유사부동산의 거래사례

기호 소 재 지전유면적

(㎡)

전유

면적당

단가

거래금액 거래시점 비고

1

상하동 461

조영프라자

1층 109호

47.52 3,160 150,000 2013.09.14 한국감정원

2

상하동 641

오토갤러리

1층 104호

50 7,600 380,000 2014.01.16 한국감정원

3

상하동 461

조영프라자

1층 111호

47.52 4,210 200,000 2014.03.04 한국감정원

(단가: 천원/㎡, 거래금액: 천원)


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2) 거래사례의 선정

본건 구분건물의 평가에 적용할 거래사례는 평가대상 구분건물과 동일건물 내에 소

재하는 거래사례 기호3을 선정하였음.

나. 사정보정

거래사례는 인근지역의 구분건물 가격수준 등을 고려할 때 정상적인 거래사례로 판

단되어 별도의 사정보정은 없음.(1.00)

다. 시점수정

1) 상업용부동산(집합매장용) 시도별 자본수익률(경기도, 단위:%)

(자료출처 : 한국감정원 부동산통계정보시스템)

기 간자본수익률

(%)비 고

2014.03.04 ~ 2014.03.31 0.00 ( 1 + 0.0000 × 28 / 90 )

2014.2분기 0.04 × ( 1 + 0.0004 )

2014.3분기 0.20 × ( 1 + 0.0020 )

2014.4분기 0.07 × ( 1 + 0.0007 )

2015.1분기 0.70 × ( 1 + 0.0070 )

2015.2분기 0.17 × ( 1 + 0.0017 )

2015.3분기 0.09 × ( 1 + 0.0009 )

2015.4분기 0.33 × ( 1 + 0.0033 )

2016.01.01 ~ 2016.05.03 0.51 × ( 1 + 0.0051 × 124 / 91 )

2014.03.04 ~ 2016.05.03 누계치 (약 2.316% 상승) ≒ 1.02316

※ 2016.04.01 ~ 2016.05.03까지의 분기별 자본수익률은 기준시점 현재 미고시 된

상태이므로 2016년 1분기 자본수익률을 기준으로 추정하였음.

2) 시점수정

시점수정 1.02316


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라. 가치형성요인 비교

1) 외부요인

구분 조건 항목 의견

외부요인

가로조건 가로의 폭, 구조 등의 상태

본건은 거래사례3 대비

환경조건에서 우세하나

가로조건에서 열세함.

접근조건

도심과의 거리,

교통시설의 상태

상가의 배치상태

공공 및 편익시설의 배치상태

환경조건

기상조건

자연환경

사회환경

획지의 상태

공급 및 처리시설의 상태

위험 및 혐오시설

재해발생의 위험도

공해발생의 위험도

행정조건 행정상의 규제정도

기타조건 기타

2) 건물요인


건물요인

시공상태전체 건물의 기초, 벽체의 방습, 방음,

단열 및 안정성 등

본건은 거래사례3과 제반

건물요인에서 대체로

대등시됨.

설계설비구조

설계에 따른 구조상의 양부와 설비의 유무, 종류, 수준 등

노후도준공시점, 입주시점 등 실제경과연수

및 잔존내용연수

공용시설주차시설규모, 집회실, 현관시설,

놀이시설, 노인정

규모구성비

건물의 층수, 총세대수, 면적구성비

건물용도건물이 주상복합용인가 주거단일

용도인가와 현재 이용상태

관리체계 관리체계 및 관리현황


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3) 개별적요인


개별적

요인

층별효용

층별고객의 출입과 흐름의 계통

본건은 거래사례3과 제반

개별적요인에서 대체로

대등시됨.

층별설계의 양부

점포의 유형

위치별효용

전용율

내용년수

고객의 흐름의 계통과 관계위치

간구(접면너비)와 오행(도로깊이)

형상,면적

엘리베이터, 계단에의 접근성

혐오시설에서의 거리

점포의 유형

향별효용

일조, 채광의 정도

조망, 압박감 등

프라이버시 보호

공용부분의

전용사용권 유무주차장 등에 대한 전용사용권

부지에 대한

지분면적대지권의 종류 및 크기

관리상태 배관, 내부마감재 수선유지상태

4) 격차율 결정

기호

비 교 항 목

격차율 가치형성요인 비교

외부요인 건물요인 개별적요인

가 0.98 1.00 1.00 0.98본건은 거래사례3 대비 외부

요인에서 열세함.


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마. 거래사례비교법에 의한 시산가액

1) 대상 부동산 적용단가

기호사례단가

(원/㎡)

사정

보정

시점

수정격차율

산출단가

(원/㎡)

적용단가

(원/㎡)

가 4,210,000 1.00 1.02316 0.98 4,221,354 4,220,000

2) 대상 부동산의 시산가액

기호 층· 호별전유면적

(㎡)

적용단가

(원/㎡)

시산가액

(원)

가 1층 111호 52.65 4,220,000 222,000,000


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Ⅴ. 그 밖의 사항

1. 인근 유사 구분건물의 가격수준

층수 이용상황가격수준

(전유면적당 단가)비 고

1층 상가 4,000 ~ 4,400 본건 소재

(단가: 천원/㎡)

2. 인근 지역의 감정평가선례

기호 소재지전유면적

(㎡)

전유

면적당

단가

감정평가액 기준시점평가

목적비고

1

상하동 633-3

그린타워

1층 102호

35.3 3,680 130,000 2013.02.21 담보 -

2

상하동 461

조영프라자

1층 105호

47.8 4,810 230,000 2013.02.22 경매 -

3

상하동 461

조영프라자

1층 107호

45.21 4,530 205,000 2015.04.03 경매 -

(단가: 천원/㎡, 감정평가액: 천원)

3. 그 밖의 참고사항

- 본건의 위치확인은 집합건축물대장상 건축물현황도 및 현황 점유부분을 기준으로 확

인하였음.


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Ⅵ. 감정평가액 결정 의견

1. 감정평가액 결정에 관한 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "지석초등학교" 북서측 인근에 위치하는“그

린타워 1층 111호”로서, 거래사례비교법을 적용한 시장가치를 기준으로 대상물건의 시

설내역 등 개별적 특성, 인근 유사 구분건물 참고가격의 분석내용 등을 종합 참작하여 감

정평가액을 다음과 같이 결정하였음.

2. 감정평가액의 결정

기호 층· 호별전유면적

(㎡)

결정단가

(원/㎡)

감정평가액

(원)

가 1층 111호 52.65 4,220,000 222,000,000

구분건물 감정평가명세표

1604-21-22005

페이지: 1

일련

번호소 재 지 지 번

지 목

용 도구 조

면 적 (㎡)감정평가액 비 고

공 부 사 정

경기도 633-3 자동차 철근콘크리트

용인시 그린타워 관련시설 구조(라멘조)

기흥구 철근콘크리트,

상하동 평슬라브지붕

지상5층

[도로명주소]

694.71경기도 1층

90용인시 1층

628.66기흥구 2층

156.05강남동로 2층

784.71114번길 3층

784.7122 4층

784.715층

725.41지하 1층

195.8지하 1층

989.31 " 633-3 주차장 제2종

일반주거지역

(내)

가 철근

콘크리트구조

52.6552.651층 111호 222,000,000

20.511.소유권

20.51--------------------

989.3 대지권

토지·건물 배분내역

토 지 : 88,800,000

건 물 : 133,200,000

\222,000,000.-합 계

이 하 여 백


1. 위치 및 주위환경 2. 교통상황 3. 건물의 구조 4. 이용상태 5. 설비내역 6. 토지의 형상 및 이용상태 7. 인접 도로상태 등 8. 토지이용계획 및 제한상태 9. 공부와의 차이 10. 기타참고사항(임대관계 및 기타)

구분건물 감정평가요항표

1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "지석초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건

인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 및 주상용 건물 등이 혼재하는 주택 및

상가지대로서 고객의 유동량 및 배후지등의 상태로 보아 제반 주위환경은 보통시됨.

2. 교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 지석역(용인경전철) 및 버스정류장이 소재하는 등

제반 대중교통사정은 보통시됨.

3. 건물의 구조

철근콘크리트구조(라멘조) 철근콘크리트, 평슬라브지붕 5층 건물 중 1층 111호로서,

외벽: 화강석붙임, 드라이비트 등 마감.

내벽: 몰탈위페인팅 등 마감.

창호: 페어그라스 창호임.

4. 이용상태

일반음식점(상호: 자연푸드)으로 이용중임.

5. 설비내역

공용 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비 등 갖추었음.


1. 위치 및 주위환경 2. 교통상황 3. 건물의 구조 4. 이용상태 5. 설비내역 6. 토지의 형상 및 이용상태 7. 인접 도로상태 등 8. 토지이용계획 및 제한상태 9. 공부와의 차이 10. 기타참고사항(임대관계 및 기타)

구분건물 감정평가요항표

6. 토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 근린생활시설 및 자동차관련시설

건부지로 이용중임.

7. 인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측, 북동측으로 노폭 약 10미터의 아스팔트포장도로와 접함.

8. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭10M~12M)(국지도로)(접합),

주차장, 가축사육제한구역(2013-09-26), 성장관리권역, 상대정화구역임.

9. 공부와의 차이

해당사항 없음.

10. 기타참고사항(임대관계 및 기타)

임대관계는 미상임.



경기도 용인시 기흥구 상하동 일대소 재 지

1604-21-22005

광 역 위 치 도


경기도 용인시 기흥구 상하동 633-3 그린타워 1층 111호소 재 지

1604-21-22005

상 세 위 치 도

N

S

(주)미래새한감정평가법인

임대차보증금 월임대료

전입신고필 · 미필

임 대 상 황

주민등록전입여부임대부분 임 차 인임 대 내 역

이 하 여 백

미 상 임

그린타워 1층 호별배치도

< 가) 1층 111호 >

本件

W.C

W.C

112

110 109

108

107

106

105

104

103

102

101

주차장출입구 주

차장출입구

일반음식점(상호:

자연푸드)

(가)

1604-21-22005

사 진 용 지

1604-21-22005

【 본 건물 전경 】

【 본건전경 】


사 진 용 지

1604-21-22005

【 주위환경 】

【 주위환경 】


\592,900.- 정 산 청 구 액

과 목

기 납 부 착 수 금

2016. 04. 22 자 귀 제 『2016타경504161』호로 의뢰하신『이태산 소유물건』 에 대한 감정평가가

완료 되었으므로 상기 금액을 「감정료의 산정기준등에 관한 예규」에 의거 청구하오니 정산하여

주시기 바랍니다.

금 액 비 고

감정평가서번호 : 미래새한 1604-21-22005

金五拾九萬貳阡九百원整(\592,900.-)

311,360

여 비 186,400

물 건 조 사 비 3,000

공 부 발 급 비 33,600

기 타 실 비 5,000

특 별 용 역 비 -

합 계(공급가액) \539,000.- ※ 1,000원 미만 절사

부가가치세(세 액) 53,900.-

총 계 \592,900.-

-

※ 수수료 입금시 입금자 명의를 감정서번호【16042122005】(으)로 기재하여 아래 계좌로 송금하여

주시기 바랍니다. 【사업자등록번호 : 129-85-23766】

수원지방법원 사법보좌관 김형수 귀하

수 수 료 청 구 서

실

비

- 청 구 내 역 -

수 수 료

소 계 228,000

2016. 05. 09

토 지 조 사 비 -

◐ 평 가 수 수 료 ◑ (222,000,000x(11/10,000)+145,000 ) * 0.8 ≒311,360

물건조사비 : 1동 ⅹ 3,000원

★ 계 좌 번 호 ★◈ 신한은행(법원) : 492-01-069443 예금주 : (주)미래새한감정평가법인

(주)미래새한감정평가법인 경기지사장

(TEL. (031)221-7878 FAX. (031)221-0666)

1. 우리 (주)미래새한감정평가법인의 업무에 협조하여 주심에 대하여

감사드리며, 귀 원의 무궁한 발전을 기원합니다.

2. 관련문서 2016. 04. 22 자 귀 제 『2016타경504161』호로 의뢰하신

『이태산 소유물건』 에 대한 감정평가 결과를 별첨과 같이 회보합니다.

3. 우리법인은 부가가치세법 제16조제2항(법인의 전자세금계산서

의무발행)에 따라 2010년 1월 1일부터 전자세금계산서를 발행하오니 필요사항을

하단에 기재된 회계팀 팩스나 이메일로 회신하여 주시기 바랍니다.

(필요사항 : 사업자등록증사본, 담당자성명, 유무선 전화번호, 이메일주소)

(주)미래새한감정평가법인

수 신 수원지방법원 사법보좌관 김형수

참 조 경매14계

제 목 감 정 평 가 회 보

별 첨 : 1. 감 정 평 가 서 2 부

2. 1 부 끝.수수료청구서

(주)미래새한감정평가법인 경기지사장

우)16568 수원시 권선구 권선로 714 (권선동, 한국투자저축은행 2층)

FAX (031)221-0666 http://www.msapp.co.kr전화 (031)221-7878

시행일자 미래새한 1604-21-22005호 (2016. 05. 09)

담 당 자 감정평가사 이흥준

E-mail : [email protected]

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감 정 평 가 서 - gamjung2.speedauction.co.krgamjung2.speedauction.co.kr/2016/0727/20160727085714_504161_1.pdf · 관리상태 배관, 내부마감재 수선유지상태 4) 격차율