1

Arvydas AvulisAB Hanner

2008

Būsto rinkos šiandiena ir perspektyvos

Ar dabartinės būsto kainos ekonomiškai pagrįstos?

2

1) Reali ekonominė situacija Lietuvoje : tik faktai, jokių

emocijų

2

3

Tik faktai, jokių emocijų

1) Mažmeninės prekybos apimtys sparčiai auga: 2008 m. sausio–kovo mėn. jos sudarė 8,6 mlrd. Lt ir, palyginti su tuo pačiu 2007 m. laikotarpiu, padidėjo 20,1% palyginamosiomis kainomis.

3

Prekybos tinklas

Pelnas 2008 I ketv., Lt

Pokytis, lyginant su

2007 I ketv., %“Rimi Lietuva” 225 mln. Lt +19% “Maxima LT” 1.470 mln. Lt +35% “Norfos” grupė 542 mln. Lt +24,5%

4

Tik faktai, jokių emocijų

2) Naujų lengvųjų automobilių pardavimai sparčiai auga:2008 m. sausį – balandį Lietuvoje užregistruoti 10.762 nauji lengvieji automobiliai, t.y. 60% daugiau nei tuo pat metu pernai ir daugiau nei per visus 2003 metus.

5

Tik faktai, jokių emocijų

3) Komercinių bankų pelnai auga rekordiniais tempais: pirmąjį 2008 m. ketvirtį bendras šalies bankų pelnas siekė 337,2 mln. Lt, t.y. 30,4% daugiau nei tuo pat metu pernai.

Bankas/grupė Pelnas 2008 I ketv., Lt

Pokytis, lyginant su

2007 I ketv., %SEB bankas 133,7 mln. Lt +15,2%Hansabanko grupė

100,2 mln. Lt +60,4%

DnB Nord bankas

37,6 mln. Lt +55,5%

Ūkio banko grupė

18,4 mln. Lt +56%

Snoras 16,9 mln. Lt +23,1%Šiaulių banko grupė

6,4 mln. Lt +71,4% 5

6

Tik faktai, jokių emocijų

4) Paskolų portfelis irgi augo: per pirmąjį 2008 m. ketvirtį paskolų gyventojams portfelis padidėjo 1,3 mlrd. Lt, tame tarpe 1,1 mlrd. Lt, t.y. 6,4%, išaugo būsto paskolų portfelis (nuo 16,6 mlrd. Lt iki 17,7 mlrd Lt).

6

7

Tik faktai, jokių emocijų

5) Paskolų portfelio kokybė išlieka aukšta:a)paskolų, kurių periodiniai mokėjimai pradelsti 60

ir daugiau dienų, ir visų paskolų portfelio santykis nuo 2007 m. pradžios iki 2008 m. kovo 31 d. padidėjo labai nežymiai: nuo 0,97% iki 1,13%.

b)specialiųjų atidėjinių ir paskolų portfelio santykis nuo 2007 m. pradžios iki 2008 m. kovo 31 d. sumažėjo (pagerėjo!) nuo 0,97% iki 0,76%.

7

8

2) Jei fundamentalūs rodikliai vis dar geri, kodėl NT rinkoje

sąstingis?

9

Gal pirkėjai neturi pakankamai lėšų?

Vidutinė dviejų kambarių buto (60 m2) kaina Vilniuje - 100.000 €. Tuo tarpu 2008 m. kovo mėn. “Ober-Haus” apklausos duomenimis, maksimali suma, kurią šiuo metu gali skirti potencialus pirkėjas, pasiskirsto taip:

Taigi pirkėjai yra pajėgūs įpirkti šiuo metu siūlomus būstus

10

Tad kodėl gi NT rinkoje sąstingis?2008 m. kovo mėn. “Ober-Haus” apklausos duomenimis, pusė potencialių pirkėjų nesiryžta pirkti būsto, baimindamiesi galimo kainų nuosmukio:

11

Taigi pirkėjai gali įpirkti šiuo metu siūlomus būstus, tačiau jie turi lūkesčius, jog kainos kris.Ar toks sąstingis būsto rinkoje nėra vien emocinis?

12

3) Emocijos būsto rinkoje

12

13

Emocijos ir gandai

Gandų galia:1)2002 m. gruodį tarp Lietuvos gyventojų dideliu

greičiu plito gandas apie galimą Vilniaus banko bankrotą.

2)2004 m. sklido gandai, neva svyra ir tuoj nugrius “Europos verslo centras”.

3)2007 m. vasarį Latvijoje dėl vienos SMS žinutės prasidėjo panika dėl galimo lato devalvavimo.

3)2008 m. balandžio 28 d. paniką sėjo gandai, kad Sankt Peterburgo atominėje elektrinėje įvyko sprogimas.

13

14

Emocijos būsto rinkojeKasdien žiniasklaidoje pasigirsta prognozių apie prasidėjusį NT rinkos nuosmukį (naujienos apie padėtį Lietuvoje)

2008-05-12. Delfi Skelbimai: balandį butai pigo Vilniuje ir Kaune2008-05-10. VŽ Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje butų pardavimas krito perpus2008-05-09. Delfi Registrų centras: butų pardavimai krito daugiau nei 28

proc.2008-05-07. VŽ NT sandorių iki vasario sumažėjo 24,2%2008-05-07. Delfi „Danske Bank": NT kainos Lietuvoje gali sumažėti

iki 30 proc.2008-05-06. VŽ Pasiskolinusieji laukia būstus pigsiant2008-04-29. VŽ Vystytojai - silpniausia grandis2008-04-28. Delfi Skelbimai: labiausiai pinga prabangesni butai miestų

centruose2008-04-16. Lrytas Per pirmąjį ketvirtį dalis butų Vilniuje atpigo dešimtadaliu2008-03-31. VŽ NT bendrovė: būstai pigo iki 30%

14

15

Emocijos būsto rinkojeKasdien žiniasklaidoje pasigirsta prognozių apie prasidėjusį NT rinkos nuosmukį (naujienos apie padėtį užsienyje)

2008-05-13. Delfi 20 tūkst. skolininkų Estijoje gali netekti būsto?2008-05-10. Delfi Per metus Rygoje butai pigo 16,4 proc.2008-05-10. VŽ Danai prognozuoja 25% būsto pigimą2008-05-06. Delfi Britanijoje per savaitę uždaroma 150 NT agentūrų2008-05-06. Delfi Ispanijoje liko neparduota 650 tūkst. naujų butų2008-04-29. VŽ JAV dar padaugėjo tuščių namų2008-04-28. Delfi Latvijoje 20 proc. šeimų gresia bankrotas dėl kreditų2008-04-15. Asa.lt Sprogstantis NT burbulas virkdo Europą2008-04-15. Delfi Britanija: NT rinka „blogiausia per pastaruosius 30

metų“2008-04-11. Asa.lt Ekspertai teigia, kad NT Rusijoje neišvengiamai pigs2008-04-08. VŽ Britų būstas pigo labiausiai nuo 1992 m.

15

16

Emocijos būsto rinkoje

Neigiamos emocijos duoda rezultatus:- sumenko NT sandorių skaičius (2008 m. sausio-

vasario mėn. – 28,43 proc. mažiau nei prieš metus),

- būsto kainos nustojo kilusios į viršų.

17

4) Faktai ir argumentai: ar būsto kainų nuosmukis ekonomiškai pagrįstas?

17

18

Faktai ir argumentai

1) Stipriai auga statybos sąnaudos: per 2007 m. I ketv. - 2008 m. I ketv. statybos kaštai išaugo 15,4%.

18

19

Faktai ir argumentai

Keli pavyzdžiai:- cemento kainos per pastaruosius metus

pakilo 60-70%,- dujų kainos nuo 2007 m. pradžios įvairiems

vartotojams išaugo 100-150%; prognozuojamas ir tolesnis šių kainų kilimas.

Tai lemia visų statinių, kurių statybai naudojamos šios medžiagos ir žaliavos, savikainos didėjimą.

19

20

Faktai ir argumentai

“…Neskaičiuojantieji ir nesistengiantieji reaguoti į skaičius darosi vis mažiau konkurencingi ir todėl pralaimi”, VŽ vedamasis, 2008-05-13

2) Čia bus pateikti MsExcel skaičiavimai ir parodyta, kad sumažinę butų pardavimo kainas 20% ir daugiau, vystytojai patiria nuostolius

20

21

Faktai ir argumentai

3) Sumenkus būsto paklausai, NT vystytojai priims sprendimą statyti mažiau butų, bet nedirbs nuostolingai. Todėl pasiūla mažės ir kainos turės grįžti į pusiausvyros būseną.

21

22

Faktai ir argumentai

Taigi naujos statybos būsto kainų nuosmukis yra ekonomiškai

nepagrįstas

22

23

5) Būsto rinkos perspektyvos

23

24

1) Atskiruose projektuose kainų korekcija galima:

a) projektuose, kur kainos nustatytos nesivadovaujant ekonomine logika (nepagrįstai aukštos kainos),

b) tais atvejais, kai vystytojai siekė greito ir lengvo pelno ir neįvertino galimo rinkos sąstingio. Traukdamiesi iš verslo, tokie vystytojai turės parduoti pavienius projektus žemesnėmis nei rinkos kainomis.

24

Būsto rinkos perspektyvos

25

2) Naujos statybos būsto kainų nuosmukis yra ekonomiškai nepagrįstas.Tačiau jei ir toliau tęsis energetinių išteklių brangimas, yra tikėtinas senos statybos būsto kainų mažėjimas. Tokie būstai yra energetiškai neefektyvūs, todėl gali tapti nepatrauklūs, rekordiškai kylant šildymo kainoms.

25

Būsto rinkos perspektyvos

26

Būsto rinkos perspektyvos

3) Pagal apsirūpinimo būstu lygį smarkiai atsiliekame nuo ES vidurkio

1 gyventojui tenkantis naudingas plotas ir pragyvenimo lygis Lietuvoje sudaro 60% ES vidurkio

Šaltinis: Statistikos departamentas, Eurostat

27

Būsto rinkos perspektyvos

Ir nors naujai pastatytų butų skaičiaus dinamika atrodo įspūdingai...

Šaltinis: Statistikos departamentas

28

Būsto rinkos perspektyvos

...tačiau europietiški statybų tempai mums dar toli

Šaltinis: DnB Nord banko „Lietuvos ekonomikos perspektyvos 2007“

29

Būsto rinkos perspektyvos

Panašėjant Lietuvos ir ES gyvenimokokybei, turėtų vienodėti ir apsirūpinimogyvenamuoju būstu rodiklis:

Taigi Lietuvoje kasmet turėtų būti pastatoma 12.000-18.000 butų – gerokai daugiau nei praėjusiais metais

Šaltinis: statistikos departamentas ir autorių prognozė

Prielaidos:2028-2030 m. turėsime apie 90% dabartinio ES apsirūpinimo būstu lygio (36 m2/1 gyv.)Gyventojų skaičius per tą laikotarpį sumažės 7,5%

30

Išvados1)Kainų korekcija galima projektuose, kur kainos

nustatytos nesivadovaujant ekonomine logika, ir energetiškai neefektyviuose senos statybos būstuose. Tačiau naujos statybos būsto kainų nuosmukis yra ekonomiškai nepagrįstas.

2)Šiandieninė rinkos stabilizacija turi daugiau privalumų nei trūkumų:– iš rinkos buvo “iššluoti” spekuliantai,– iš rinkos priversti pasitraukti neprofesionalūs

vystytojai,– lemiančiu pasirinkimo veiksniu tampa buto

kokybė,– formuojasi pirkėjo rinka.

31

Dėkoju už dėmesį!

Klausimai? Pastabos?