UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I. CONCEPTOEl arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes llamada arrendador se obliga a ceder a la otra denominada arrendatario, durante un tiempo el uso de un bien, mientras el arrendatario hace uso y goce del mismo, pagando al arrendador cierta renta convenida.

En el derecho romano era una de las formas de la locatio conductio. Conocido como locatio conductio rei, contrato por el que una persona (locator) se obliga a ceder el uso o el uso y disfrute de una cosa u otra (conductor) a cambio de un precio cierto (llamado canon o merced). La cosa poda ser inmueble o mueble no consumible. Al arrendatario de tierras se le denominaba colono y al de casa inquilino. La locatio conductio era un contrato tpico que se formaba mediante el consentimiento de las partes, perfecto y de buena fe.[footnoteRef:1] [1: SCHREIBER PEZET, Max Arias., Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984, Lima, Edit. Gaceta Jurdica.]

Nuestro cdigo civil ha definido este contrato en el artculo 1666 al establecer que: por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.

II. SUJETOS2.1. ARRENDADOREs quien cede el uso temporal del bien percibiendo cierta renta convenida.

2.2. ARRENDATARIOEs quien va a tener el uso o uso y disfrute del bien a cambio de la renta convenida previamente con el arrendador.

Estn impedidos para arrendar los sujetos sealados en el artculo 1668 del Cdigo Civil.

III. CARACTERSTICAS: 1. Es un contrato con prestaciones reciprocas (sinalagmtico).- Por cuanto crea obligaciones a cargo de ambas partes. En principio, el arrendador es deudor de la prestacin de entregar el bien que debe ceder temporalmente en uso, y correlativamente el arrendatario es deudor de la prestacin consistente en pagar la renta.

2. Es un contrato consensual.- Por cuanto se perfecciona con el solo acuerdo de voluntades entre el arrendador y arrendatario. La entrega del bien al arrendatario para su uso no atae a la fase de formacin del contrato, sino a la de ejecucin de las prestaciones derivadas de la obligacin surgida del contrato.

3. Es un contrato oneroso.- Porque en l, tanto el arrendador como el arrendatario sufren un sacrificio que se compensa con una ventaja. El arrendador pierde temporalmente el uso del bien a cambio de una renta previamente determinada. El arrendatario ve disminuido su patrimonio en la renta que entrega al arrendador, lo que ve compensado por el uso que se le ha cedido temporalmente del bien. Ambas partes son al mismo tiempo acreedor y deudor.

4. Es un contrato conmutativo.- Desde el momento de la celebracin del contrato, el arrendador y arrendatario conocen el sacrificio y la ventaja que pueden lograr. Las prestaciones no se encuentran libradas a suerte, sino que estn claramente determinadas desde el inicio.

5. Es un contrato nominado.- Porque se encuentra reglamentado por la Ley, tiene un nombre atribuido por el Cdigo Civil.

6. Es un contrato tpico.- Se encuentra regulado en el cdigo civil entre los artculos 1666 al 1712.

7. Es un contrato principal o autnomo.- Puesto que tiene vida propia, ya que no depende de ningn otro que exista con anterioridad a l. En ciertas circunstancias le acompaa un contrato accesorio (garanta).8. Es un contrato de tracto sucesivo.- La ejecucin de las prestaciones se produce en el tiempo sin interrupcin alguna, y es por esto que se trata de contrato de tracto sucesivo de ejecucin continuada y no peridica.

9. Es un contrato temporal.- Porque se entrega el bien por cierto tiempo, no en forma indefinida. El arrendamiento es, esencialmente, un contrato de duracin, que podr ser determinada (a plazo fijo), determinable (referida a un evento cierto, pero no conocido en su fecha).

10. Es un contrato de goce.- Dado que supone la cesin temporal al arrendatario del uso de un bien. La obligacin lgica y natural a la conclusin del contrato de arrendamiento ser la devolucin del bien en el estado en el que se recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario.

11. Es un contrato constitutivo.- El contrato de arrendamiento genera una relacin jurdica determinada, por medio de esta se crean prestaciones a cargo del arrendador y del arrendatario. El cumplimiento de estas prestaciones dar lugar a que se origine un estado que antes no exista. De esta manera el arrendatario adquiere un derecho de uso sobre un bien que antes no tena y el arrendador incorpora a su patrimonio una renta determinada.

IV. DERECHOS Y OBLIGACIONES 4.1. DEL ARRENDADORA. DERECHOS Recibir el pago de la renta. Exigir garanta a su inquilino para asegurar el pago del alquiler, as como de aceptar o no la garanta por el inquilino.

B. OBLIGACIONES Artculo 1678.- El arrendador est obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebr, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o poca.

Esta es la principal obligacin del arrendador y constituye una prestacin de dar, que comprende tambin la de conservar el bien, hasta su entrega (artculo 1134 del Cdigo Civil). La entrega deber ser hecha con todos sus accesorios, salvo pacto distinto, en el lugar y en el estado que las partes hayan convenido.

El arrendador est obligado a entregar el bien en el estado convenido por las partes de tal modo que pueda destinrsele a la finalidad para la que fue transferido. Caso contrario, y en virtud del saneamiento, responder frente al adquirente por la eviccin, por los vicios ocultos o por los hechos propios.

Existe, una presuncin, y es que una vez producida la entrega se entiende que es a satisfaccin del arrendatario y que cuenta con todo lo necesario para su empleo. Como expresa Borda, La conducta del locatario que acepta sin reservas la cosa tal como se le entrega, indica que eso fue lo acordado o que renuncia a todo reclamo[footnoteRef:2]. [2: Guillermo A. Borda, Op. cit., pgina 363]

El lugar de entrega del bien debe ser el que las partes han acordado. En defecto de estipulacin debe efectuarse de inmediato dnde se celebr el contrat, salvo que por costumbre tenga que hacerse en otro sitio.

En cuanto al plazo, la entrega debe producirse en el que seale el contrato. Si no ha sido fijado, tambin tendr que realizarse de inmediato y en el lugar de la celebracin, salvo que por costumbre se efecte en otro sitio o poca. Si no se produce la entrega en los plazos sealados y, posteriormente el arrendador quiera hacerla, el arrendatario podr, frente a este cumplimiento tardo, negarse a recibirlo y resolver el arrendamiento porque ya no le resulta de utilidad.

El incumplimiento de su obligacin por parte del arrendador autoriza al arrendatario a:

Exigir la ejecucin forzada reclamando el cumplimiento del contrato ante la autoridad Judicial. Simultneamente puede solicitar la indemnizacin por los daos y perjuicios sufridos.

Pedir la resolucin del contrato (inciso 5, artculo 1697 del Cdigo Civil).

Artculo 1679.- Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.Le asiste al arrendatario el derecho a negarse a recibir el bien cuando no est en estado de servir a la finalidad que l se propuso y que aparece en el contrato, o si faltan accesorios no excluidos por las partes. Si a criterio del arrendador la resistencia a la recepcin es injustificada, proceder entonces a la consignacin del bien, para liberarse de los riesgos.

Artculo 1680.- Tambin est obligado el arrendador: l. A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento. 2. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. El arrendador se encontrar sujeto a reparar el bien deteriorado, en las circunstancias siguientes: Caso fortuito o fuerza mayor, incluyendo el incendio, por lo que en principio debe responder el arrendatario, a no ser que pruebe que han ocurrido por causa no imputable a l.

Por vicios ocultos del bien existentes al momento de la transferencia y estar obligado al saneamiento respectivo, siempre que estos vicios hagan carecer al bien de las cualidades prometidas por el transferente, que le daban valor o hacan apto para la finalidad de la adquisicin. As, podr plantear la accin resolutoria o la accin estimatoria, las que caducan a los tres meses tratndose de bienes muebles y a los seis meses, si se refiere a inmuebles, a contar desde el momento de la recepcin del bien.

Por el deterioro del bien para su uso ordinario.

Por los derechos propios.

4.2. DEL ARRENDATARIOA. DERECHOS Derecho a resolver o a la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza, cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use parte de l.

Se le concede al inquilino el derecho de retracto.

A que se le reembolsen los gastos hechos en mejoras necesarias o tiles, si hubo pacto para estas ltimas.

B. OBLIGACIONES: El arrendatario est obligado (Artculo 1681) A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedi en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.

A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio. El pago de la renta es la obligacin principal a cargo del arrendatario, como que constituye la contraprestacin por el uso temporal del bien. Por ello su sealamiento es un factor especial en este contrato y de no existir nos encontraramos frente a un comodato o prstamo de uso.

El medio normal para acreditar el pago de la renta es el recibo que otorga el arrendador.

El hecho de acreditarse el pago de alguna de las cuotas peridicas o de la ltima, en su caso, hace presumir el pago de las anteriores; salvo prueba en contrario (artculo 1231 del Cdigo Civil).

El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados. A falta de estipulacin, se entiende que ha sido convenido por periodos vencidos (artculo 1676 del Cdigo Civil).

A pagar puntualmente los servicios pblicos suministrados en beneficio del bien, con sujecin a las normas que los regulan.

A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre que se intente contra el bien. Esto es importante para el arrendador, quien podr as plantear las acciones que correspondan, en defensa de sus intereses.

Conviene hacer presente que en su calidad de poseedor inmediato; el arrendatario puede utilizar las acciones posesorias y los interdictos, siempre y cuando se trate de bienes muebles inscritos y de inmuebles. Inclusive si su posesin es de ms de un ao puede rechazar los interdictos que se promueven contra l (artculo 921 del Cdigo Civil).

Del mismo modo, el arrendatario puede repeler la fuerza que se emplee contra l y recobrar el bien, sin intervalo de tiempo, si fuese desposedo, pero en ambos casos debe abstenerse de las vas de hecho no justificadas por las circunstancias (artculo 920 del Cdigo Civil). A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete das.

A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.Debido a su potencial importancia econmica, resulta particularmente conveniente que se pacten cuidadosamente cules son las reparaciones que quedan a cargo del arrendatario, evitando que se confundan con las del arrendador.

A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las buenas costumbres.Por mandato del inciso 7 el arrendatario no debe hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las buenas costumbres, pues en una u otra forma perjudicara los intereses del arrendador, hacindole correr riesgos a la propiedad o daando su buena imagen, todo lo cual tiene una repercusin econmica que puede llegar a ser trascendente.

A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador. Como estamos ante una obligacin de no hacer por parte del arrendatario, el arrendador podr, ante el incumplimiento: Exigir la ejecucin forzada para que no sigan avanzando los trabajos. Solicitar la destruccin de lo ejecutado o destruirlo por cuenta del arrendatario. Pedir la resolucin del contrato. En todos los casos antes sealados, tendr derecho, adems, a solicitar la indemnizacin por los daos y perjuicios producidos.

A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.Desde que el inciso 9 plantea otro deber de abstencin u obligacin de no hacer, el arrendador tendr derecho a: Solicitar la resolucin del contrato de arrendamiento (artculo 1697, inciso 4). Obtener la indemnizacin por los daos y perjuicios que pueda haber sufrido.

A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario.Concluido el contrato, la obligacin de entrega es una lgica consecuencia, habida cuenta de que el arrendamiento es un contrato de duracin (tracto sucesivo). Es esta una obligacin cuyo fundamento reside visiblemente en la naturaleza misma del contrato de locacin, por el cual, el locatario solo adquiere el uso y goce temporario de la cosa arrendada y no su propiedad, que no cambia de titular por efecto de ese contrato. El bien debe ser devuelto:a) Al tiempo de vencerse el plazo del contrato. Si el arrendamiento es de duracin indeterminada la devolucin se solicita en el aviso judicial o extra judicial.

Al haber concluido el contrato de arrendamiento, el arrendatario no tiene ya ttulo, para poseer y se convierte ipso facto en poseedor de mala fe.

b) En el estado en que lo recibi. Se pueden presentar aqu dos situaciones: Que se hubiere descrito el bien en el momento de la entrega sealando el estado en que se encontraba (bueno, regular, malo). En este caso tendr que compararse ese estado con el que exista al instante de la devolucin y no deber tener ms deterioro que su uso ordinario, salvo naturalmente que se haya pactado de modo distinto.

Que no se hubiera hecho esa descripcin en el momento de la entrega, en cuya hiptesis se presume que el arrendatario entr en posesin del bien en condiciones para su debido empleo. Este estado no podr ser sino bueno (ya que un bien solo sirve cuando se encuentra en adecuadas condiciones) y la devolucin se har de acuerdo con lo mencionado en la parte final del prrafo anterior.

En cualquiera de estos dos supuestos, si el bien ha sufrido mayores deterioros y no ha existido pacto sobre el particular, el arrendatario deber satisfacer al arrendador los daos y perjuicios que pueda haber causado.

La prdida del bien dar lugar, en estos casos, a que el arrendador pueda solicitar la indemnizacin por los daos y perjuicios sufridos. El deterioro, en cambio, le permitir exigir, adems, su reparacin.

A cumplir las dems obligaciones que establezca la ley o el contrato. En aplicacin del principio de la libertad contractual, las partes pueden restringir o ampliar las obligaciones que la ley seala para el arrendador o el arrendatario; pues, segn lo prescrito por el artculo 1356 del Cdigo Civil, las disposiciones de la ley sobre contratos son supletorias de la voluntad de las partes, salvo que sean imperativas. Artculo 1682.- El arrendatario est obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daos y perjuicios resultantes. Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente, con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador. En los dems casos, los gastos de conservacin y de mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto. Conforme a este artculo, el arrendatario est obligado a dar inmediato aviso al arrendador, sobre las reparaciones que este deba ejecutar y, de no hacerlo, tendr responsabilidad por los daos y perjuicios que resulten, habida cuenta de que pudieron ser evitados si el aviso hubiese llegado en otra oportunidad.

Puede suceder que, en razn de las circunstancias, las reparaciones tengan que hacerse de inmediato y sin esperar la toma de conocimiento por parte del arrendador. En estos casos, la ley le permite al arrendatario efectuar las reparaciones que se presentan con carcter de urgencia, teniendo el derecho a que se reembolse su costo y siempre que lo comunique al arrendador, para su comprobacin.

Por ltimo, el prrafo tercero dispone que los gastos de conservacin y de mantenimiento son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto. Esto es lgico, si se tiene en cuenta que constituyen una suerte de contrapartida por el uso y disfrute del bien.

V. SUBARRENDAMIENTO5.1. CONCEPTOArtculo 1692.- El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.

La esencia del subcontrato es la "subsidiariedad", y como consecuencia de esta caracterstica el subarrendamiento est limitado, es decir, no puede ir ms all que el contrato de arrendamiento en cuanto a la cesin del uso del bien.

El subarrendamiento es un contrato de arrendamiento que surge de otro anterior al que est conectado por ese contratante comn en el que confluyen y se anan las cualidades de arrendador y arrendatario.[footnoteRef:3] [3: Ramn Lpez Vilas Op. cit., Pg. 79]

Para que se presente el mecanismo de la subcontratacin y, como especie de ella, el; subarrendamiento, se requiere la existencia de tres puntos de referencia: el arrendador, el arrendatario-subarrendador y el subarrendatario.

En el siguiente grfico aparece esta triloga.

ArrendamientoA: ARRENDADORB: ARRENDATARIOC: SUBARRENDATARIOSubarrendamiento

Los casilleros A y B encierran un contrato de arrendamiento, en el cual B ha sido autorizado para subarrendar. Los casilleros B y C suponen el ejercicio de esa autorizacin y la creacin de un nuevo contrato: el subarrendamiento. Existen, en consecuencia, dos relaciones jurdicas distintas: una es la que vincula a A con B (contrato de arrendamiento) y otra a B con C (contrato de subarrendamiento). De lo expresado fluye que entre A (arrendador) y C (subarrendatario) no existe relacin o vnculo jurdico alguno. Por lo tanto, hay una coexistencia de contratos y paralelamente al arrendamiento se da y se ejecuta el subarrendamiento. El elemento comn est dado por el bien que es objeto de la prestacin. Este bien es el mismo (una casa, una maquinaria, etc.) y su entrega al subarrendatario puede ser total o slo parcial.

El subarrendamiento presenta las siguientes caractersticas[footnoteRef:4]: [4: Max arias Schreiber Pezet. Exegesis del cdigo civil peruano. Tomo I. Pg. 626.]

El arrendatario traspasa total o parcialmente sus derechos a un tercero (el subarrendatario) con asentimiento escrito del arrendador. Si falta ste asentimiento, que por lo dems se expresa formalmente (por escrito, artculo 1697, inciso 4) el contrato de arrendamiento es susceptible de resolverse y el subarrendamiento ser un acto nulo, por no ser jurdicamente posible (artculo 214, inciso 3).

El arrendatario se desposee del bien, total o parcialmente, segn los trminos del contrato.

Hay un nuevo contrato (el de subarrendamiento) que si bien se superpone total o parcialmente al arrendamiento, ni suprime ni suspende este ltimo. Hay, en suma, dos contratos paralelos y coexistentes.

Las garantas constituidas por terceras personas se mantienen en virtud de que el arrendatario y el subarrendatario son deudores solidarios por mandato de la ley (artculo 1693).

La forma del contrato es libre. En la prctica conviene formalizarlo literalmente.

Es oneroso.

Es derivado y tiene como lmites naturales las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento y en particular, su duracin. Por ello el artculo 1694 prescribe que a la conclusin del arrendamiento s extinguen los subarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejndose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnizacin correspondiente.

5.2. SOLIDARIDADArtculo 1693.- Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.

Aun cuando no existe vnculo directo entre el subarrendatario y el arrendador, este numeral le impone al primero el rigor de la solidaridad respecto de las obligaciones que tiene el arrendatario frente al segundo, en el loable propsito de reforzar sus intereses. Expresa Barbero que "las obligaciones y derechos que incumben al propietario en relacin con el arrendatario le incumben tambin en relacin al subarrendatario y las obligaciones y derechos del arrendatario frente al arrendador tambin le competen al subarrendatario en relacin al subarrendador".

El subarrendamiento no constituye, en modo alguno, la cesin de la posicin contractual. El arrendatario, en efecto, no cede su posicin de tal y la conserva intacta.[footnoteRef:5] [5: Max arias Schreiber Pezet. Exegesis del cdigo civil peruano. Tomo I. Pg. 627.]

5.3. EXTINCIN DE SUBARRENDAMIENTOSArtculo 1694.- A la conclusin del arrendamiento se extinguen los subarrendamientos cuyos plazos no hayan vencido, dejndose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnizacin correspondiente.

Siendo el subarrendamiento un contrato derivado del arrendamiento, a su terminacin se extingue tambin el primero y esto opera ipso jure. As lo seala el artculo 1694 y ello guarda relacin con lo que explica Masnatta cuando dice que "...el subcontrato es un nuevo contrato, dependiente o derivado de otro previo llamado bsico u originario y con su mismo contenido, en todo o en parte.

Los dos contratos coexisten, ya que la subcontratacin no extingue el contrato bsico ni afecta el vnculo que el mismo estableciera. Pero nace un nuevo vnculo contractual, distinto, aunque no sea autnomo. El derecho es nuevo; se dirige contra otra persona que la concedente originaria y la correlativa obligacin incumbe a quien, en el contrato bsico, ejerce el derecho contra el primer contratante. Pero ese nuevo derecho deriva de los que corresponden al subcontratante en razn del contrato base; no podra ultrapasarlos en duracin ni extensin. [footnoteRef:6] [6: Hctor Masnatta, Op. cit., Pg. 11.]

En el supuesto de que la conclusin del arrendamiento haya sido motivada por la consolidacin o reunin en una misma persona (en este caso en la del subarrendador) de la calidad de arrendador y arrendatario, deber entonces respetarse el plazo del subarrendamiento, en virtud de que fue expresin de su voluntad.

Concluyendo, la regla que consagra el artculo 1694 constituye una aplicacin del principio de que "resoluto iure dantis resolvitur et ius accipiens" (resuelto el derecho del que da, se resuelve tambin el derecho del que recibe).

En su parte final, el precepto deja a salvo el derecho del subarrendatario para hacer responsable al arrendatario por los perjuicios que sufra como consecuencia de la terminacin de su contrato. Desde luego, es valor entendido que no habr lugar a esa reparacin (salvo que as haya sido convenido) si el subarrendatario conoca el plazo de duracin del arrendamiento y acept el subarrendamiento por un plazo mayor.

5.4. CONSOLIDACINArtculo 1695.- El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por consolidacin en la persona del arrendatario y del arrendador.

Como regla general la existencia del subarrendamiento est condicionada a la del arrendamiento, de tal manera que la conclusin de este ltimo por cualquier causa determina la finalizacin del primero. Este resultado, manifiesta Masnatta, "no adviene porque las causales de extincin son comunes, sino por cuanto la calidad de contrato dependiente, excluye que el subcontrato pueda sobrevivir, dada la imposibilidad de su ejecucin, sin perjuicio de los efectos que se mantengan entre las partes subcontratantes y de los resarcimientos a que hubiere lugar" .

Distinto es el supuesto de que se d la consolidacin en la persona del arrendatario, porque esta causa no impide que el subarrendamiento pueda sobrevivir. La ejecucin del contrato sigue siendo, en efecto, posible, y esta vez con mayor sustento, en virtud de haberse reunido en la persona del arrendatario, la calidad de arrendador.

Suponiendo que "A" le ha arrendado su casa a "B" y que este, a su vez, se la ha subarrendado a "C". Con posterioridad "A" le vende la propiedad a "B" y el arrendamiento termina por consolidacin, ya que "B" no puede ser arrendatario de s mismo. Pero este hecho no altera la situacin de "C", quien conserva su calidad de subarrendatario.

5.5. CESIN DEL ARRENDAMIENTOArtculo 1696.- La cesin del arrendamiento constituye la transmisin de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesin de posicin contractual.Desde la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se transmiten a sus sucesores (artculo 660 del Cdigo Civil), a lo que se agrega que los contratos producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos, salvo los derechos y obligaciones no transmisibles (artculo 1362 del Cdigo Civil). En consecuencia, al fallecimiento del arrendador como del arrendatario, los derechos y obligaciones que emanan del arrendamiento se transmiten a sus herederos dentro de las condiciones que la misma ley dispone (artculo 1710 del Cdigo Civil).

La transmisin mencionada en el prrafo anterior es, pues, mortis causa. Empero, igualmente pueden transferirse los derechos y obligaciones que emanan de un contrato de arrendamiento por acto nter vivos, y a ello se contrae la cesin que contempla el artculo 1696.

Contrato de arrendamiento entre A (el arrendador) y B (el arrendatario)

B cede a C C ocupa el lugar de B

Se advierte de este grfico que al producirse la cesin de las obligaciones y derechos del arrendatario "B" a "C", este ltimo lo reemplaza en su posicin contractual, en calidad de nuevo arrendatario y "B" desaparece de la relacin existente.

En suma, la cesin del arrendamiento se caracteriza por:

El arrendatario traspasa su posicin contractual a un tercero (cesionario) que lo sustituye en sus derechos y asume sus obligaciones. Se requiere que el arrendador preste su conformidad antes, simultneamente, o despus del acuerdo de cesin. Si la conformidad del arrendador ha sido prestada previamente al acuerdo entre cedente y cesionario, el contrato solo tiene efectos desde que dicho acuerdo ha sido comunicado al cedido por escrito de fecha cierta (artculo 1435 del Cdigo Civil).

Esto quiere decir que con mayor razn la cesin del arrendamiento realizada sin la conformidad del arrendador solamente tendr efectos desde que l la preste con posterioridad.

El arrendatario deja de tener el uso total del bien arrendado y se aparta de sus obligaciones y derechos. Unos y otros son asumidos por el cesionario desde que se celebra la cesin. Empero, el arrendador podr accionar contra el cedente si hubiera pactado con este que no queda liberado por la cesin si el cesionario no cumple las obligaciones asumidas. En este caso, el arrendador debe comunicar al cedente del incumplimiento del cesionario dentro de los treinta (30) das en que se produjo y, de no hacerlo, el cedente queda libre de responsabilidad (artculo 1437 del Cdigo Civil).

En este caso habr que tener en cuenta lo siguiente: el cedente responde de sus obligaciones, derivadas del arrendamiento, hasta el momento de la cesin y el cesionario responde de las suyas desde el momento de la cesin.

Se mantiene el mismo contrato: lo que sucede es que el tercero pasa a ocupar la posicin contractual del arrendatario.

El cesionario no tendr mayores facultades que las que correspondan al cedente y, as, no dar a la cosa un uso distinto del convenio con el arrendador o del que es propio a la naturaleza de la cosa.

Las garantas constituidas por terceras personas no pasan al cesionario sin la autorizacin expresa de aquel (artculo 1439 del Cdigo Civil).

La forma de la cesin debe ser la misma en que se celebra el contrato de arrendamiento (artculo 1413 del Cdigo Civil).

La cesin puede ser gratuita u onerosa.

SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS ENTRE CESION DE ARRENDAMIENTO Y SUBARRENDAMIENTOSubarrendamientoCesin de arrendamiento

SemejanzasIntervencin de una TERCERA PERSONA, teniendo USO Y DISFRUTE de la cosa arrendada

Diferencias Cesin de derecho personal CAMBIO en cuanto al ELEMENTO PERSONAL Desaparece el primer arrendatario (SUBSTITUCIN)

Nuevo CONTRATO/ CONTRAO PROPIO No hay substitucin de un arrendatario por otro Hay un NUEVO ARRENDATARIO (subarrendatario)

VI. RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTOEl artculo 1697 del cdigo civil establece causales por las que puede resolverse el contrato de arrendamiento.

Este artculo plantea el derecho de las partes de resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las causales previstas en su texto.

6.1. CAUSALES DE RESOLUCIN (Art. 1697)A. FALTA DE PAGO Si el arrendatario se convino por periodos mensuales y se deja de abonar la renta durante dos meses y un plazo de gracia de quince das.

En este caso, debe tenerse en cuenta el pacto distinto. En efecto, las partes pueden acordar libremente que la resolucin por falta de pago de la renta operar, por ejemplo, si no se ha cumplido con el pago de una mensualidad. En el supuesto de que se necesit que hubiese sentencia para el pago de la totalidad o parte de la renta y se vence con exceso de quince das el plazo siguiente, sin que haya pagado la nueva renta devengada. En este caso, proceder la resolucin. Se sanciona as la reincidencia.

Si el arrendamiento se pact por periodo mayores, hasta el vencimiento de un solo periodo y adems quince das. No se ha querido agravar la situacin del arrendador extendiendo los plazos innecesariamente. Tambin procede, en esta hiptesis, la figura de la reincidencia.

Por ltimo y si el arrendamiento fue convenido por periodos menores a un mes (una semana, una quincena, etc.) basta que venzan tres periodos. Igualmente opera aqu la reincidencia.

Cabe indicar que si se pact el pago de la renta por periodos adelantados (as lo permite el artculo 1676) en la prctica la causal se reducir a un mes y quince das de gracia, salvo que se est frente a la norma imperativa del artculo 1698 del Cdigo Civil.

B. POR HABERSE VENCIDO JUDICIALMENTE AL ARRENDATARIO EN UN PROCESO SOBRE PAGO DE LA RENTA Y NUEVAMENTE INCUMPLE CON SU PRESTACINEn esta hiptesis se trata del arrendatario reincidente, que se vio judicialmente obligado a pagar la rente adeudada de 2 meses y 15 das, si se trata de renta abonada por periodos mensuales, e incumple nuevamente el pago de la renta de 1 mes y 15 das. En este caso, el arrendador pude solicitar la resolucin del contrato bastando para ello el citado incumplimiento.

C. DESTINO DIFERENTE O ACTO CONTRARIO AL ORDEN PBLICO O A LAS BUENAS COSTUMBRESSi se le da al bien destino diferente al convenido, sea expresa, sea tcitamente, se estar desvirtuando el contrato y atentando contra el derecho y el inters del arrendador. Cabe sealar que basta la infraccin aludida, sin que se requiera probar que con ella se est perjudicando al referido arrendador.

D. POR SUBARRENDAR O CEDER EL CONTRATO EN LOS CASOS NO PERMITIDOSCuando el arrendador acuerda con el arrendatario en que se no subarriende o ceda el contrato a un tercero, o no se concede por escrito tal facultad, y el arrendatario viola su deber de abstencin, el arrendador, como lgica conclusin, puede solicitar la resolucin del contrato de arrendamiento.

Finalmente, debe indicarse que como consecuencia natural de la resolucin el arrendatario est obligado a restituir el bien arrendado con las llaves y dems accesorios que le correspondan.

E. POR INCUMPLIMIENTO DEL ARRENDADOR O DEL ARRENDATARIO DE CUALQUIERA DE SUS OBLIGACIONES El quinto inciso constituye una disposicin de carcter general que resulta aplicable a las dos partes contratantes, a diferencia de los incisos anteriores que establecen causales de resolucin imputables nicamente al arrendatario.

As pues para la determinacin de las obligaciones de carcter legal que recaen en el arrendador debe acudirse a los artculos 1678 y siguientes del Cdigo Civil; y respecto a las del arrendatario, procede remitirse a los artculos 1681 y siguientes del mismo cuerpo legal.

En cuanto a las obligaciones de carcter contractual se puede citar, a ttulo de ejemplo, como causal de resolucin el incumplimiento por parte del arrendador en la ejecucin del mantenimiento ordinario, en el caso de haberse pactado en contra del artculo 1682 del Cdigo Civil.

6.2. RESOLUCIN POR FALTA DE PAGO DE RENTA (Art. 1698) Conforme al numeral 1698 las partes son soberanas para establecer las causas de resolucin del arrendamiento, por cuando esta se deriva de la falta de pago de la renta. Si las partes nada establecen, rige la regla general contenida en el inciso nmero 1 del artculo 1697 del Cdigo Civil.

El legislador no puede desconocer el derecho de las partes para que, en ejercicio de la libertad contractual, puedan decidir acerca de las causas de resolucin del arrendamiento por falta de pago. De modo que las partes pueden pactar contra lo dispuesto en el inciso 1 del artculo 1697 del Cdigo Civil.

En virtud de dicha facultad, puede convenirse que la falta de pago de una mensualidad ser suficiente para que el arrendamiento pueda ser resuelto. Asimismo, pueden ejercerse y establecerse, segn el caso, en el arrendamiento los mecanismos resolutorios a que aluden los artculos 1429 y 1430 del Cdigo Civil.

VII. CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTOEl modo normal de la conclusin de un contrato de arrendamiento es cuando vence el plazo establecido por las partes. Entre los modos anormales de concluir el contrato de arrendamiento, se encuentra el de la resolucin del mismo, la que proceder en cualquiera de los casos previstos en el artculo 1697. El contrato de arrendamiento tambin concluir por consolidacin cuando se renen en una misma persona las calidades de arrendador y arrendatario.

El contrato se puede extinguir por imposibilidad del objeto de la prestacin en la medida de que el arrendador no pueda cumplir con su obligacin de mantener al arrendatario en el uso del bien arrendado porque este se ha perdido o destruido. Es obvio, que en el caso de que la prdida o el deterioro del bien ocurran en el curso del arrendamiento, encontrndose el arrendatario en el uso del bien, se presume la responsabilidad de aquel, aun cuando la prdida o el deterioro deriven de incendio, sino prueba que han ocurrido por causa no imputable a l (art 1683 del C.C).

En aplicacin del artculo anteriormente sealado, el arrendatario deber probar que la prdida o el deterioro del bien no se produjeron por causa imputable a l o a las personas que admiti, aunque sea temporalmente, al uso del bien. Probado ello, tendr derecho a que en aplicacin del artculo 1316 y tratndose de un caso de destruccin parcial, se extinga la obligacin porque solo es susceptible de ejecutarse parcialmente, ya que el bien en esas condiciones no le es de utilidad o porque no tienen justificado inters en tal ejecucin. En caso contrario, el deudor (arrendador) queda obligado a ejecutar su prestacin con reduccin de la contraprestacin, si la hubiere.

ARTCULO 1700Se da el caso, de que normalmente vencido el plazo del contrato, el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado. Por ello, este artculo seala que en tal hiptesis no hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajos sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento. As el arrendamiento continuar como una duracin indeterminada al que se le pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

ARTCULO 1704 Se plantean en este artculo los dos casos que pueden dar lugar a que se curse el aviso de conclusin del arrendamiento: el del contrato de duracin indeterminada y el de aquel en que se pact una duracin determinada y producido el vencimiento del plazo el arrendatario se mantuvo en el uso del bien arrendado, continuando el contrato como uno de duracin indeterminada.

Es importante analizar ambos supuestos con relacin al artculo 1704.

Al no devolver el arrendatario el bien al vencimiento del plazo, se produce la continuacin del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones (art. 1709). En este supuesto, el arrendador tiene el derecho a seguir cobrando la renta convenida en los periodos sealados en el contrato y el arrendatario est en la obligacin de pagarla.

Tambin tendr derecho a cobrar la penalidad acordada. La no devolucin del bien por parte del arrendatario ocasionar que el contrato de duracin determinada se convierte en uno de duracin indeterminada, al que, por tanto, se le pone fin dando aviso extrajudicial al otro contratante.

Cursado el aviso extrajudicial, si el arrendatario no restituye el bien tendr el arrendador derecho a exigir su devolucin y a continuar cobrando solo la penalidad convenida. De no haberse pactado esta, cobrar una prestacin igual a la renta del ltimo periodo, hasta la entrega del bien.

Tratndose del contrato que naci como de duracin indeterminada, hasta que se curse el aviso el arrendador cobrar la renta pactada y de all en adelante solo tendr derecho a la penalidad convenida o a falta de ella a una prestacin igual a la renta del ltimo periodo, hasta la devolucin del bien.

En ambos casos desde el momento en que se da el aviso, el cobro de la clusula penal y de la prestacin que la sustituye no significar la continuacin del arrendamiento, pues a este ya se le puso fin mediante dicho aviso.

ARTCULO 1705Adems concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaracin judicial, en los siguientes casos:1. Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tena.2. Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.3. Por la destruccin total o prdida del bien arrendado.4. En caso de expropiacin.5. Si dentro de los noventa das de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarn el contrato.

ARTCULO 1708En relacin con el bien arrendado se aplica en nuestra legislacin el principio del Derecho Romano de que emptio tollit locatum, es decir la venta rompe el arrendamiento, salvo que estuviese inscrito o el adquirente se hubiese obligado a respetar el arrendamiento no inscrito. Ejemplos del primer supuesto los encontramos en los incisos 2 y 3 del artculo bajo comentario (cuando el arrendamiento no ha sido inscrito y cuando se trata de bienes muebles cuya posesin ha recibido el adquirente de buena fe). Mientras que constituyen ejemplos del segundo caso el inciso 1 y la excepcin del inciso 2 del mismo artculo (cuando el arrendamiento ha sido inscrito y cuando el adquirente se oblig a respetar el arrendamiento no inscrito, respectivamente).[footnoteRef:7] [7: SCHREIBER PEZET, Max., Op cit. Pg. 643.]

La enajenacin del bien arrendado perjudica al arrendatario que no haya inscrito su contrato de arrendamiento. Cuando el contrato concluye por esta causa, el arrendatario ve frustrado su derecho de seguir usando el bien arrendado durante el plazo convenido.Como esta situacin le afecta, tiene derecho a exigir al arrendador el pago de los daos y perjuicios irrogados.

ARTCULO 1710Con respecto de los herederos del arrendatario, para optar por la continuacin del contrato, en primer trmino, debe indicarse que en principio, el fallecimiento del arrendatario no pone fin al contrato de arrendamiento, sino que este debe ser continuado por sus herederos que vienen usando el bien.No obstante, dada la especial situacin en que puedan verse involucrados dichos herederos, la ley faculta para que la mitad o el mayor nmero de ellos opten por continuar el arrendamiento o, en su contrario, puedan darlo por terminado. Debe notarse que este precepto exige que el cmputo se haga entre los herederos que se encuentren en posesin del bien. Por consiguiente, es irrelevante tomar en consideracin la opinin de los dems herederos que no se encuentren en contacto directo con el bien.[footnoteRef:8] [8: BIGIO CHREM, Jack. Op. Cit. Pg. 770.]

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