Årsredovisning 2005

Årsredovisning 2005

Innehåll

4 Året som gått

5 VD har ordet

6 Strategi

8 Ägare

9 Medarbetare

10 Marknadsöversikt

13 Miljö

16 Finans

17 Översikt över Graflunds och förvaltade bolag

18 Ekonomisk redovisning

Fem år i sammandrag

Förvaltningsberättelse

Resultaträkning

Balansräkning

Kassaflödesanalys

Redovisningsprinciper

Noter

31 Företagsledning

32 Fastighetsförteckning

34 Revisionsberättelse

35 Definitioner

G R A F LU N DS Å RS R ED OV IS N I N G 20 052

Inne

håll

Graflunds ska vara ”top of mind” på

hyresmarknaden. Graflunds ska ha

en ledande kundnöjdhet i de orter

som vi verkar.Fokusområde Kund

I en av Graflunds fastigheter, på Söder i Eskilstuna, bor Mariette med sina döttrar Sofie och Emilie

3G R A F LU N DS Å RS R ED OV IS N I N G 20 05

Inne

håll

I början av 2005 etablerade vi oss i Uppsala då vi fick förvaltningsansvaret för ca 950 lägenheter

som ägs av Fastighets AB Linrepan. Ungefär samtidigt påbörjades ett engagemang i Linköping till

följd av att Graflunds VD tillförordnades som VD för SPA Skäggetorp AB. Ett av hans uppdrag var

att analysera verksamheten i företaget. Detta ledde till att Graflunds under våren 2006 etableras

i Linköping som förvaltare för SPA Skäggetorps och Fastighets AB Ostbrickans fastigheter med

totalt drygt 3 900 lägenheter.

Förändring och expansion – från ord till handling

Vid halvårsskiftet 2005 genomfördes den sedan länge planerade försäljningen av det kommersiella fastighetsinnehavet. Köpare blev GE Real Estate (Sweden) AB.

De bägge nya etableringarna i Uppsala respektive Linköping i kombination med försäljningen av de kommersiella fastigheterna innebär att två viktiga strategiska mål har uppnåtts, dels har vi fördubblat vår förvaltningsvolym och dels kan vi fokusera på bostäder.

Strategidokument/balanserat styrkort Strategidokumentet känns fortfarande helt aktuellt och har endast genomgått smärre justeringar, bl a som konsekvens av försälj-ningen av det kommersiella fastighetsbeståndet.

Styrkortet har implementerats och följs regelbundet upp vid alla interna möten.

KundattitydundersökningUnder våren genomfördes den årliga kundattitydundersökningen.

Efterföljande analysarbete resulterade i ett internt projekt för att förbättra kundnöjdheten vad gäller bland annat tillgänglighet, service och bemötande.

MiljöarbetetMiljöarbetet har ytterligare strukturerats under 2005 och en styrgrupp har bildats för att organisera arbetet efter fastlagda riktlinjer. En ny miljösamordnare har också tillsatts.

Under 2005 fick ytterligare drygt tusen av våra hyresgäster i Eskilstuna möjligheter att lämna sorterat avfall i fastigheten – en för-dubbling jämfört med tidigare. Planering för att införa källsortering av avfall även i Strängnäs och Mariefred påbörjades under 2005.

StadsnätsanslutningUnder året fattades beslut om att ansluta samtliga Graflunds fastigheter i Eskilstuna och Strängnäs till respektive kommuns stadsnät för att göra det möjligt för hyresgästerna att få tillgång till de tjänster som detta möjliggör. Först ut var Årby-området där anslutningen blev klar i början av hösten.


Året

som

gåt

t

För Graflunds var 2005 ännu ett år som präglades av förändringar och utveckling. I slutet av

2004 fick vi nya ägare och blev en del av Acta Kapitalförvaltnings fastighetsportföljer. 2005

blev det första hela verksamhetsåret.

VD-kommentar

Den löpande förvaltningen av bostadsportföljen har fortsatt att utvecklas positivt, vilket bland annat inneburit låga vakansnivåer.

Året inleddes med en mindre organisatorisk förändring då vi, i syfte att öka effektiviteten, koncentrerade all administrativ förvaltning till ett och samma kontor i Eskilstuna.

Under första halvåret genomfördes ett försäljningsarbete som innebar att vi vid halvårsskiftet sålde samtliga fastigheter med en dominerande andel kommersiella lokaler. Totalt omfattade försäljningen ca 85 000 m2 i huvudsak belägna i Eskilstuna. Berörd personal följde fastigheterna. Detta för att renodla Graflunds till ett bostadsföretag i linje med de nya ägarnas vilja och tidigare lagd strategi. Dock har vi fortfarande kvar 38 000 m2 kommersiella lokaler som kräver fortsatt professionell drift.

I februari öppnade vi kontor i Uppsala. Detta gjordes i anslutning till att vi tog över förvaltningen av ca 950 lägenheter i området Valsätra.

Under februari blev jag också tillförordnad VD för SPA Skägge-

torp AB i Linköping. Detta bolag förvaltade vid tidpunkten ca 2 500 lägenheter samt ett köpcentrum med intill liggande kontor på sam-manlagt drygt 20 000 m2. Vid halvårsskiftet förvärvades ca 1 500 lägenheter i Ryd och Skäggetorp från Stångåstaden, det kommu-nala bostadsbolaget i Linköping. Under hösten genomfördes en översyn av organisationen och den resulterade i att en förändring av organisation och utveckling av arbetssätt påbörjades i slutet av året. Senast vid halvårsskiftet 2006 kommer samtliga förändring-ar att vara genomförda. Då kommer Graflunds att ha ett administ-rativt huvudkontor i Eskilstuna samt förvaltningskontor i Uppsala, Strängnäs och Linköping. Graflunds samlade förvaltningsvolym blir då ca 8 200 lägenheter.

Avslutningsvis vill jag tacka samtliga medarbetare för en bra arbetsinsats under 2005.

Mikael Granath

G R A F LU N DS Å RS R ED OV IS N I N G 20 05 5

VD-k

omm

enta

r

Strategi

VisionGraflunds skall vara ledande på attraktiva boendemiljöer i värde-fulla hus.

Definition: Graflunds ska drivas på ett sådant sätt att bolaget kan leverera ett marknadsledande boendealternativ i de orter och områden man verkar. Ett utvidgat Mälardalsområde är bolagets verksamhetsområde

AffärsidéVi är ett bostadsbolag som genom att erbjuda boende i bra lägen och hög aktivitet skall skapa ökade värden på kort och lång sikt för våra ägare, kunder, medarbetare och övriga intressenter. Definition: Graflunds ska vara aktiva förvaltare och fastighets- aktörer med god lokal förankring. Huvuddelen av fastighets- portföljen skall innehålla bostadsfastigheter och ska på respektive ort bestå av bra lägenheter i rätt läge. Bolaget ska följa de föränd-ringar som sker gällande regler och upplåtelseformer för den svenska bostadsmarknaden och driva verksamheten utvecklings- och förändringsbenäget för att på bästa sätt anpassa verksamheten till nya regelsystem.

StrategiGraflunds strategi innebär i korthet att bolaget ska renodlas mot bostäder. Under 2005 har Graflunds fastighetsportfölj renodlats efter försäljning av ca 85 000 m2 kommersiella lokaler. Huvuddelen skedde genom en större affär med GE Real Estate (Sweden) AB. Det finns också en expansionstanke, som successivt förverkligas genom att Graflunds tar förvaltningsansvar för andra fastighets- investeringar som görs inom de fastighetskoncerner som Acta Kapitalförvaltning bygger upp. I början av 2005 tog Graflunds över förvaltningen av 952 lägenheter i Uppsala och per 1 april 2006 sker motsvarande för drygt 3 900 lägenheter i Linköping.

Tänkta orter för expansion ligger i ett utvidgat Mälardalsområde. Orterna bör ha en stabil tillväxt och varje förvärv i en ny ort ska vara av sådan storlek att det kan bära en lokal organisation.

”Graflunds ska med precision

leverera produkter av efter-

frågad kvalitet på ett resurs-

effektivt sätt.”

Fokusområde Effektivitet


Gra

flund

s st

rate

gisk

a in

riktn

ing


Balanced scorecard - styrkortI syfte att överföra den fastlagda strategin på den operativa verk-samheten har Graflunds under 2004 arbetat fram ett sk balanced scorecard. Vi kallar det ett styrkort. Ett av motiven till detta är att operationalisera de strategiska målen för att möjliggöra styrning av den dagliga verksamheten. Ett annat motiv är att skapa såväl förståelse som engagemang hos hela organisationen.

Grunden till styrkortet ligger i att fastställa de strategiska målen utifrån ett antal fokusområden som kan anses särskilt väsentliga för verksamheten. Inom varje fokusområde har sedan fastställts ett antal framgångsfaktorer. Slutligen har varje framgångsfaktor fått ett eller flera mått (se nedan):

Kund Medarbetare och utveckling

Ekonomi Effektivitet

Strategiska mål Graflunds ska vara ”top of mind” på hyresmarknaden. Graflunds ska ha en ledande kundnöjdhet i de orter som vi verkar.

Graflunds företagskultur ska karaktäriseras av en hög att-raktivitet som arbetsgivare samt en utvecklingsoriente-rad organisation.

Graflunds ska generera hög totalavkastning genom en positiv utveckling av fastig-heternas marknadsvärden och ständigt förbättrat kassaflöde och resultat.

Graflunds ska med preci-sion leverera produkter av efterfrågad kvalitet på ett resurseffektivt sätt.

Framgångsfaktorer Tillhandahålla attraktiva och flexibla lösningar

Skapa trogna kunder

Enkel kontakt och ett professionellt bemötande

Möjligheter till utveckling

Enkel tillgång till extern och intern information

Tydlig och logisk organi-sation

Kompetenta och motiverade medarbetare

Långsiktigt låga kostnader för reparationer och investeringar

Höga intäkter

Rationell finansförvaltning

Högt driftnetto

Lönsamhetstänkande och kostnadsmedvetenhet

Kundorienterat arbetssätt

Låga mediaförbrukningar

Säkra och effektiva processer

Mått Utformning och planering av lokal/lägenhet

Enkel kontakt

Professionellt bemötande

Omflyttning

Antal utbildningsdagar

Andel tjänster som tillsätts internt

Servrars upptid

Tillgänglighet till intern information

Upplevd tydlighet i organisation

Kompetens och motivation

Andel underhåll som planeras

Investeringar per m2

Underhållskostnader per m2

Bruttohyra per m2

Vakansgrad

Snittränta

Marknadsvärde låneportfölj

Driftnetto

Andelen upphandling genom konkurrens

Försäljning av standard-höjande åtgärder

Tid för kunden

Mediaförbrukningar per m2

Tid för åtgärda felanmälningar

Andel dokumenterade processer

Fokusområde Nivå

7

Gra

flund

s st

rate

gisk

a in

riktn

ing

Ägare till Graflunds är sedan den 6 december 2004 Hyresbostäder i Sverige II AB. Detta bolag utgör del av placeringsområdet fastigheter inom Acta Kapitalförvaltning som är ett oberoende nordiskt kapitalför-valtningsbolag med verksamhet i Sverige och Norge. Bolaget förval-tar per tredje kvartalet 2005 ett kapital om ca 42 miljarder kronor.

Graflunds ägare

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Fastigheter utgör ca en fjärdedel av Acta Kapitalförvaltnings verk-samhet.

De fastighetskoncerner där Graflunds ingår som fastighetsägare eller utgör förvaltare framgår nedan med röd- och vitmarkerade rutor:


Ägar

e

”Graflunds företagskultur ska

karaktäriseras av en hög att-

raktivitet som arbetsgivare

samt en utvecklingsorienterad

organisation.”

Fokusområde Medarbetare och utveckling

Sedan den 1 januari 2005 finns all administration i Eskilstuna lokaliserad till en gemensam adress,

vilket bl a har underlättat den interna kommunikationen och effektiviserat verksamheten.

Försäljningen av det kommersiella fastighetsbeståndet innebar att 7 medarbetare från

Graflunds övergick till anställningar hos köparen GE Real Estate (fyra fastighetsvärdar och

tre förvaltningsassistenter).

Medarbetare

Graflunds egna verksamheter hade den 31 december 2005 totalt 32 anställda (16 kvinnor och 16 män). De medarbetare som arbetar med externa förvaltningsuppdrag är anställda i respektive bolag. Anställd personal fördelade sig enligt följande: Graflunds, 30 anställda och Fastighets AB Linrepan, 2 anställda.

Andelen kvinnliga chefer var 50 %. Av dem som var anställda arbetade 6 med fastighetsskötsel, 2 med IT, 15 med förvaltning och drift och 9 med ledning och gemensam administration.

Vakanser har under året till viss del täckts upp av inhyrd arbets-kraft. Vid årsskiftet hade vi 3 inhyrda personer.

Organisationen i Linköping kommer den 1 april 2006 att syssel-sätta totalt 19 personer, varav 12 kommer att arbeta med uthyr-ning och förvaltning och 7 med fastighetsskötsel.

HälsoprofilUnder 2005 genomfördes en hälsoprofilundersökning för per-sonalen och som resulterade i individuella hälsoprofiler och en sammanställning på företagsnivå. Syftet var att ge kunskap och underlag för individuella förbättringar inom områdena hälsa och livsstil. Ett annat motiv var att ge bättre underlag för kommande

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Åldersfördelning, medarbetare

beslut som bl a berör arbetsmiljö, hälsovård, personalutveckling etc. Avsikten är att undersökningen skall återkomma med jämna tidsmellanrum för att det ska bli möjligt att följa utvecklingen, mäta resultat av förändringar och förbättringar och förebygga ohälsa.


Med

arbe

tare

Graflunds marknad omfattar orterna Eskilstuna, Strängnäs, Mariefred, Uppsala och Linköping där

bolaget i huvudsak förvaltar bostadsfastigheter. Bostäderna utgör 89 % av den totala fastighets-

portföljen. En del av fastighetsportföljen är direkt ägd av Graflunds medan andra delar förvaltas

av Graflunds och ägs av annat bolag (se avsnitt ägare).

Marknadsöversikt 2005

Med Graflunds totala bestånd nedan menas såväl det ägda som förvaltade beståndet. Marknaden har i dessa orter haft en stark utveckling de senaste åren. Det är framförallt regionförstoringen i Mälardalen samt universitetsorternas utveckling som bidragit till den starka tillväxten. Prognoser för befolkningsutveckling tyder på en fortsatt befolkningstillväxt i samtliga orter.

Utvecklings- och avkastningsmöjligheten för bostadsfastigheter är i hög grad beroende av ortens utveckling och tillväxt. I de orter Graflunds äger fastigheter är bostadsvakanserna generellt mycket låga och är i centrala lägen idag näst intill obefintlig. Omflyttningen har i Eskilstuna och Strängnäs haft en minskande utveckling under de senaste åren, som dock under året vänt svagt uppåt. I Linkö-ping minskar omflyttningen medan den i Uppsala har ökat under senare år.

Under 2005 har, liksom under tidigare år, genomförts en Nöjd-Kund-undersökning. De åsikter och värderingar som framkommit i samband med undersökningen har beaktats vid planeringen av det kommande årets aktiviteter.

EskilstunaEskilstunas näringslivsstruktur har traditionellt sett dominerats av tillverkningsindustri vilket också medfört att den strukturomvand-ling som ägde rum under 1990-talet drabbade Eskilstuna hårt. Flera tecken tyder dock på att Eskilstuna som ort och bostadsmarknad är på väg att förändras. Den ökade befolkningstillväxten, omstruk-tureringen av näringslivet och infrastrukturen som fört Eskilstuna närmare till Stockholm har bidragit till att kommunens tillväxt ökar i snabb takt. Omvärldens intresse för Eskilstuna har till följd av detta ökat vilket resulterat i flera nya företagsetableringar under senare år.

Eskilstuna genomgår en förändring som har sin grund i förbättrade kommunikationer, expansionen av Mälardalens Högskola samt ett mer differentierat näringsliv som lockat fler företag, framför allt inom logistikbranschen, att etablera sig i regionen. Till följd av strukturomvandlingen och neddragningarna inom industrisektorn i början av nittiotalet minskade befolkningsmängden fram till 1999 då utvecklingen vände och befolkningen återigen ökade. År 2005 växte kommunen för sjunde året i rad till ca 92 000 invånare.


Mar

knad

söve

rsik

t Es

kils

tuna

Fastighetsbeståndet i Eskilstuna omfattade vid årsskiftet 43 fastigheter om 186 458 m2, vilket motsvarar 28 % av Graflunds totala bestånd. Det gör Graflunds till en av de största privata fastig- hetsägarna i Eskilstuna. Fastighetsbeståndet i Eskilstuna består huvudsakligen av bostadsfastigheter. 89 % utgörs av bostadsytor medan resterande 11 % består av lokalytor. Bostadsfastigheterna ligger alla i centrala lägen.

Året har karaktäriserats av en allt stabilare bostadsmarknad. En kombination av ökad inflyttning till orten tillsammans med ett mer kundorienterat arbetssätt som successivt införts har gjort att vakansgraden är ca 0,5 %. Omflyttningen i beståndet är fortfarande relativt hög.

Strängnäs och MariefredSträngnäs är en kulturstad med gamla anor. Kommunen har haft en stabil tillväxttakt sedan början av sjuttiotalet men inflyttningen har de senaste åren ökat till följd av bl.a snabbare tåg och bättre vägar

��

��

��

��

��

��

Fördelning av yta mellan orter

��

��

��

��

��

��

Fördelning bostäder och lokaler

som förkortat restiderna inom regionen. Regionen är en utpräglad pendlingsregion, fyra av tio yrkesverksamma i Strängnäs pendlar idag till jobb i en annan kommun, i Mariefred är siffran ännu högre. De nya invånarna kommer till största del från Stockholm och det är främst barnfamiljer som lockas av lägre bostadskostnader och attraktiva boendemiljöer. Strängnäs har idag ca 31 000 invånare.

Fastighetsbeståndet i Strängnäs och Mariefred omfattade vid års-skiftet 27 fastigheter om 76 656 m2 vilket motsvarar 12 % av Graf-lunds totala bestånd. Av fastigheterna i Strängnäs utgör ca 79 % bostäder och resterande 21 % kommersiella ytor.

Efterfrågan på bostäder är mycket stor i Strängnäsområdet och det gäller alla storlekar på lägenheter. Främst efterfrågas bostä-der med god standard i centralt läge med närhet till service och kommunikationer. Vakanserna i Strängnäs har under år 2005 varit fortsatt låga. Omflyttningen har varit svagt stigande men ligger på en balanserad nivå.


Mar

knad

söve

rsik

t S

trän

gnäs

/Mar

iefr

ed

Mar

knad

söve

rsik

t U

ppsa

la L

inkö

ping

UppsalaUppsala är en gammal stad som redan på 500-talet var ett politiskt och religiöst centrum. Idag är Uppsala en modern universitetsstad med Sveriges äldsta universitet från 1477.

Uppsala har liksom många andra städer omvandlats från att ha varit en industristad till att nu vara en modern tjänstestad som också är välkänd för sin internationellt orienterade ”kunskapsindustri” med inriktning mot IT och medicinsk teknik.

Uppsala kommun har haft en stark befolkningsutveckling under hela 1900-talet och är Sveriges fjärde största stad med drygt 183 000 invånare. Med närheten till Stockholm är Uppsala nu mer eller mindre integrerat i Stor-Stockholms arbetsmarknad. Detta har bl a medfört att fler än 13 000 invånare arbetar i Stockholms län.

Fastighetsbeståndet i Uppsala omfattade vid årsskiftet 9 registerfastigheter om 70 306 m2 vilket motsvarar 11 % av Graflunds totala bestånd. Av fastigheterna i Uppsala utgör ca 92 % bostäder och resterande 8 % kommersiella ytor.

Efterfrågan på bostäder är mycket stor i Uppsala och det gäller alla storlekar på lägenheter. Främst efterfrågas bostäder med god standard i centralt läge med närhet till service och kommunikatio-ner. Vakanserna i Valsätra har initialt under 2005, efter förvärvet av beståndet, varit höga men har nu kommit ner på en nivå omkring 0,5 %. Omflyttningen har varit svagt stigande men ligger på en balanserad nivå.

LinköpingHistoriskt är Linköping en medeltidsstad med gamla traditioner som residens- och regementsstad. Tiden som garnisonsstad präglade stadsbilden under lång tid, men är idag ett avslutat kapitel. Stadens historia som modern industristad tog sin början i samband med att SAAB år 1937 förlade sin flygplanstillverkning hit.

Universitetet och Tekniska Högskolan med ca 18 000 helårsstu-denter har betytt mycket för utvecklingen av ett flertal s k ”av-knoppningsföretag”. Invid universitetet ligger området Mjärdevi där många data- och elektronikföretag etablerats. I kommunen finns också forskningsintensiva statliga verk som VTI, FOI, SKL och SIG. Det stora Universitetssjukhuset är ett forsknings- och undervisningssjukhus för tre av landets landsting (Östergötland, Jönköping och Kalmar med ca 1 milj invånare).

Linköping ligger mitt i Östergötland och har ett strategiskt läge med goda kommunikationer med omvärlden. Linköping och Norr-köping ligger i samma län vilket medför att Östergötlands län är det största efter de tre storstadslänen.

Linköping har idag ca 138 000 invånare och är Sveriges femte största stad. Bostadsproduktionen har varit relativt stor under de senaste åren vilket bl a berott på den ständiga befolkningstillväxten.

Fastighetsbeståndet i Linköping omfattade vid årsskiftet 4 registerfastigheter om 320 588 m2 vilket motsvarar 49 % av Graflunds totala bestånd. Av fastigheterna i Linköping utgör ca 92 % bostäder och resterande 8 % utgör lokaler.

Efterfrågan på bostäder är stor i Linköping och det gäller alla stor-lekar på lägenheter. Främst efterfrågas bostäder med god standard i centralt läge med närhet till service och kommunikationer. Vakan-serna i Ryd har initialt varit höga efter förvärvet av beståndet från Stångåstaden men är nu på väg att sjunka. I Skäggetorp har dock vakanserna varit höga under flera år men har minskat något efter aktiv bearbetning. Omflyttningen i Skäggetorp har minskat succes-sivt under de tre senaste åren. I Ryd och Nygård är omflyttningen initialt relativt hög.


��

��

��

�

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

Att hantera miljöfrågorna rätt är en avgörande framgångsfaktor för Graflunds. Förväntningarna

och kraven från samhället och våra kunder bara ökar. Rätt hanterat innebär miljöarbetet stora

möjligheter att få mer nöjda hyresgäster och bättre ekonomi.

Miljö

Under 2005 fick ytterligare drygt tusen av våra hyresgäster i Eskilstuna möjligheter att lämna sorterat avfall i fastigheten – en fördubbling jämfört med tidigare. Detta genom att vi färdigställde tolv miljöhus och två miljörum med möjlighet att sortera avfallet i elva fraktioner. Planering för att införa källsortering av avfall i Strängnäs och Mariefred påbörjades under 2005.

Bland de viktigaste åtgärderna under året var också en förändring av miljöorganisationen med en miljösamordnare som ansvarar för uppföljning och samordning. En styrgrupp träffas numera regel-bundet för att stämma av och föra ut arbetet i organisationen. Den nya miljöorganisationen innebär också ett förtydligande av att ansvaret för att arbeta mot uppställda mål och för genomförande av miljöåtgärder ligger hos var och en i organisationen.

De flesta av de mål som satts upp för 2004 och 2005 har nåtts. I några fall har arbetet påbörjats, men ännu inte slutförts.

Under 2006 kommer arbetet att fortsätta enligt den fastställda treårsplanen.

Milj

ö

Fördelning av energislag för uppvärmning (GWh)

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Diagrammet visar fördelningen mellan uppvärmning med fjärrvärme resp. olja.

Värmeanvändning

Totalsiffrorna visar Graflunds verkliga värmeanvändning.

Graddagsjustering innebär att utfallet justerats till ett normalår enligt SMHI:s graddagar. Detta ger möjlighet till en analys av effekter av energibesparingar. Eftersom siffrorna är redovisade per kvadratmeter blir dessa mer jämförbara från år till år då eventuella förvärv eller avytt-ringar av fastigheter ej påverkar resultatet i så stor utsträckning.

Den 29 juni 2005 avyttrades Graflunds samtliga kommersiella fastig-heter. För att öka jämförbarheten ingår dessa inte i redovisningen ovan.


Milj

ö

EnergiArbetet med att sänka energianvändningen genom förbättrad styrning och investeringar i energieffektiv utrustning fortgår kon-tinuerligt. En förklaring till det goda resultatet är också noggrann uppföljning och ronderingar med energistatistiken som underlag och stöd.

Under 2005 har injustering av en större värmeanläggning för 179 lägenheter inneburit en besparing runt 20 %.

Graflunds värmeanvändning minskade under året med drygt 5 % jämfört med föregående år, med hänsyn till förändringarna i fastig-hetsbeståndet.

Konverteringen till fjärrvärme innebär att oljeanvändningen inom Graflunds nu är nere under 0,5 %.

Elanvändningen – i form av fastighetsel – har under 2005 minskat med drygt 1 % jämfört med 2004. Arbetet med att nå målet om 5 % sänkning 2008 jämfört med 2002 kommer att fortsätta under 2006.

Från den 1 mars 2005 förvaltar Graflunds 9 st fastigheter i Uppsala om ca 70 000 m2 (som ägs av Fastighets AB Linrepan).

Dessa fastigheter ligger f.n. betydligt högre i energianvändning än genomsnittet för Graflunds egna fastigheter. Under 2005 har fastig-

Exempel på genomförda miljöåtgärder 2005

heterna i Uppsala därför gåtts igenom för att vi ska kunna genom-föra liknande besparingsåtgärder som för Graflunds övriga fastigheter. Den totala värmeanvändningen för Uppsalafastigheterna under 2005 – 13,3 GWh var drygt 5 % lägre än 2004, medan den graddagsjusterade värmeanvändningen per kvadratmeter – 198 kWh/m2 minskade med omkring 1,5 % under 2005 jämfört med 2004.

VattenSom ett led i Graflunds övergripande målsättning att minska den totala vattenanvändningen fortsätter arbetet med att installera vattenbesparande blandare och duschmunstycken.

Under 2005 installerades så kallade vattenperlatorer i ytterligare 600 lägenheter.

Under året minskade vattenanvändningen per kvadratmeter med knappt 3 % jämfört med föregående år.

Vattenanvändningen i fastigheterna i Uppsala uppgick under 2005 till totalt 160 406 m3 motsvarande 2 284 l/m2 – en minskning med drygt 8 % jämfört med föregående år.

AvfallTolv miljöhus och två miljörum med möjlighet att sortera avfal-let i elva fraktioner färdigställdes under 2005. Detta innebär att ytterligare 1 075 lägenheter i Eskilstuna nu har tillgång till s.k.


Milj

öVattenanvändning

�

��

��

��

��

��

��

�

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Totalsiffrorna visar Graflunds verkliga vattenanvändning.

Redovisningen per kvadratmeter underlättar jämförelser mellan olika år och möjligheten att analysera effekten av besparingsinsatser. Eventu-ella förvärv eller avyttringar av fastigheter påverkar inte resultatet i så stor utsträckning.

Den 29 juni 2005 avyttrades Graflunds samtliga kommersiella fastighe-ter. För att öka jämförbarheten ingår dessa inte i redovisningen ovan.

fastighetsnära källsortering. Därmed har över 90 % av Graflunds hyresgäster i Eskilstuna utbyggd källsortering.

Planeringen för införande av källsortering av avfall i Strängnäs och Mariefred påbörjades under 2005. Där det är praktiskt möjligt ställs ytterligare kärl in i befintliga utrymmen, i annat fall bygger vi miljöhus nära fastigheterna.

Att införa möjlighet till källsortering av förpackningar innebär att mängden hushållsavfall minskar med upp till 40 %.

Information och dialogEn viktig åtgärd när det gäller dialog med våra hyresgäster är den årliga hyresgästenkäten. Genom den får vi kunskap om hyresgäs-ternas inställning och förväntningar inom bl a miljöområdet. Resul-taten ger oss därmed bra underlag för framtida förbättringar.

Som ett led i att förbättra miljöinformationen har flera hyresgäst-träffar genomförts under året, bl.a. i frågor som rör avfallshante-ringen.

I vår kundtidning ”på G” informeras också löpande om vårt miljö-arbete.

Sex nyanställda medarbetare genomgick i april en grundläggande miljöutbildning.

��

��

��

�

��

��

��

��

��

��

��

��

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

Totalsiffrorna visar Graflunds verkliga elanvändning för fastighetsel.

Redovisningen per kvadratmeter underlättar jämförelser mellan olika år och möjligheten att analysera effekterna av besparingsåtgärder. Even-tuella förvärv eller avyttringar av fastigheter påverkar inte resultatet i så stor utsträckning.

Den 29 juni 2005 avyttrades Graflunds samtliga kommersiella fastig-heter. För att öka jämförbarheten ingår dessa inte i redovisningen ovan.

Elanvändning, fastighetsel


Fina

ns

Finans

”Graflunds ska generera hög

totalavkastning genom en

positiv utveckling av fastig-

heternas marknadsvärden

och ständigt förbättrat

kassaflöde och resultat.”

Fokusområde Effektivitet

2001 2002 2003 2004 2005

Räntetäckningsgrad exkl övriga rörelseintäkter/kostnader

Soliditet

40,0 %

35,0 %

30,0 %

25,0 %

20,0 %

15,0 %

10,0 %

5,0 %

0,0 %

2,00

1,80

1,60

1,40

1,20

1,00

0,80

0,60

0,40

0,20

0,00

ggr

Räntetäckningsgrad och soliditet


Finanspolicy och finansstrategiEftersom räntekostnader är den enskilt högsta kostnaden i resul-taträkningen är bolagets finansverksamhet av stor betydelse. Graflunds har därför en finanspolicy som är antagen av styrelsen. Finanspolicy och räntebindningsstrategi är starkt samman- kopplade genom att finanspolicyn anger arbetssättet för att löpande hantera och styra låneportföljen. Strategivalet görs årligen utifrån ett antal simulerade låneportföljer där förväntad räntekostnad, resultat före skatt, räntetäckningsgrad med beräknade osäkerhetsintervall erhålls för den kommande femårs-perioden. Den valda strategin anger ramar för tillåten avvikelse uppåt och nedåt inom respektive räntebindningsintervall. Den verkliga låneportföljen jämförs sedan med normportföljen varje månad för att utvärdera finansavdelningens framgång med att uppnå förväntat resultat.

Eftersom Graflunds numera ingår som en del i en större fastighets-koncern (se avsnittet ägare) har finansstrategin påverkats genom att ränterisken hanteras på koncernnivå. Detta innebär att val av normportfölj och strategitester inte gjorts.

LåneportföljenUnder året har bolagets samtliga lån blivit lösta och refinansierats med ett nytt lån på 1 200 Mkr. Detta lån har tillsvidare lagts med rörlig ränta fram till december 2006 då räntan så gott som uteslu-tande är låst med hjälp av derivat fram till december 2009.

Mot bakgrund av denna räntebindningsstrategi har räntekostna-den varit extremt låg under 2005 och kommer också att vara det under 2006 för att sedan stiga väsentligt under 2007. Samtidigt är ränterisken nära noll under 2007-2009.

2005-12-31 2004-12-31

Lånevolym (tkr) 1 200 000 1 113 510

Antal lån: 1 63

Snittränta (momentan): 2,46% 4,98%

Genomsnittlig återstående räntebindningstid:

1,71 1,88

Duration 1,60 1,68

Nedan framgår uppgifter om låneportföljen per 2005-12-31 som kan jämföras mot läget ett år tidigare.

Bolag Orter Antal Uthyrningsbar yta Hyresintäkter1) Resultat Tax värde

Bostäder Bostäder Lokaler Totalt Bostäder Lokaler Övrigt Totalt efter finans

Graflunds Invest AB Eskilstuna, Strängnäs och Mariefred 3 311 225 961 37 153 263 114 173 307 50 134 7 510 230 951 75 100 1 023 990

Fastighets AB Linrepan Uppsala 952 64 683 5 623 70 306 52 001 4 403 1 461 57 865 6 055 285 880

SPA Skäggetorp AB Linköping 2 482 179 338 22 978 202 316 125 118 16 154 3 907 145 179 11 838 916 446

Fastighets AB Ostbrickan 2) Linköping 1 426 115 117 3 155 118 272 38 717 118 1 531 40 366 4 109 516 729

Summa 8 171 585 099 68 909 654 008 389 143 70 809 14 409 474 361 97 102 2 743 045

Öve

rsik

t öve

r Gra

flund

s oc

h fö

rval

tade

bol

ag

��

��

��

��

Fördelning av uthyrningsbar yta

1) Utfall 2005 efter vakanser och rabatter2) Avser 6 månader

Översikt över Graflunds och förvaltade bolag


19 Fem år i sammandrag

20 Förvaltningsberättelse

22 Resultaträkning

23 Balansräkning

25 Kassafl ödesanalys

26 Redovisningsprinciper

27 Noter

Ekonomisk redovisning


Ekon

omis

k re

dovi

snin

g


Fem

år

i sam

man

drag

RESULTATRÄKNINGAR 2005 2004 2003 2002 2001

Fastighetsförvaltning

Hyresintäkter 230 951 259 184 253 653 245 517 261 439

Driftskostnader -105 362 -116 146 -115 278 -113 368 -110 503

Fastighetsskatt -7 013 -8 393 -8 530 -7 283 -8 401

Driftnetto 118 576 134 645 129 845 124 866 142 535

Avskrivningar -18 423 -26 418 -24 711 -23 755 -23 184

Resultat från fastighetsförvaltningen 100 153 108 227 105 134 101 111 119 351

Övriga rörelseintäkter/kostnader 43 101 -3 397 4 694 57 770 -5 158

Centrala administrationskostnader -10 326 -15 456 -13 974 -11 543 -10 726

Rörelseresultat 132 928 89 374 95 854 147 338 103 467

Räntebidrag 162 124 124 469 923

Övriga finansiella intäkter 23 020 375 737 2 215 943

Ränteskillnadsersättning -38 001

Räntekostnader -43 009 -62 292 -69 717 -74 918 -81 980

Summa finansiella poster -57 828 -61 793 -68 856 -72 234 -80 114

Resultat före skatt 75 100 27 581 26 998 75 104 23 353

Skatt 34 272 -14 537 -5 801 -21 632 -2 775

Resultat efter skatt 109 372 13 044 21 197 53 472 20 578

BALANSRÄKNINGAR 2005 2004 2003 2002 2001

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Fastigheter 1 006 806 1 381 518 1 384 111 1 386 249 1 402 540

Övriga tillgångar 532 296 20 013 18 385 25 306 30 098

Kassa och bank 38 357 550 259 11 905 32 207 16 189

Summa tillgångar 1 577 459 1 951 790 1 414 401 1 443 762 1 448 827

Eget kapital och skulder

Eget kapital 276 978 717 606 154 564 178 365 124 893

Avsättningar 10 601 44 873 30 338 24 545 2 919

Räntebärande skulder 1 200 000 1 113 511 1 158 106 1 169 042 1 251 296

Ej räntebärande skulder 89 880 75 800 71 393 71 810 69 719

Summa eget kapital och skulder 1 577 459 1 951 790 1 414 401 1 443 762 1 448 827

Nyckeltal

Räntetäckningsgrad 2,75 1,44 1,39 2,00 1,28

Räntetäckningsgrad exkl övriga rörelseintäkter/kostnader 1,74 1,50 1,32 1,23 1,35

Soliditet 17,6% 36,8% 10,9% 12,4% 8,6%

Avkastning på eget kapital 27,1% 16,5% 17,5% 42,1% 18,7%

Dito exkl övriga rörelseintäkter/kostnader 11,6% 18,5% 14,4% 9,7% 22,8%

Avkastning på totalt kapital 9,9% 6,4% 6,8% 10,4% 7,2%

Dito exkl övriga rörelseintäkter/kostnader 7,2% 6,6% 6,5% 6,4% 7,6%

Direktavkastning på fastigheternas bokförda värde 9,9% 9,7% 9,4% 9,0% 10,2%

Skuldsättningsgrad 4,70 1,72 8,15 7,09 10,60

Snittränta 3,7% 5,4% 5,9% 6,1% 6,3%

VerksamhetenGraflundskoncernen äger och förvaltar fastigheter belägna i Eskils-tuna och Strängnäs. Beståndet består till 85,9 % av bostäder och det är också bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning.

Förvaltningsberättelse

Moderbolagets verksamhet består i att äga och förvalta samtliga aktier i dotterbolagen. Ingen egen verksamhet bedrivs i moder-bolaget.

Ytor (m2)

Ort Bostäder Lokaler Totalt Andel

Eskilstuna 165 487 20 971 186 458 70,9 %

Strängnäs & Mariefred 60 474 16 182 76 656 29,1 %

Totalt 225 961 37 153 263 114

Andel 85,9 % 14,1 %

��

��

Fördelning av ytor mellan orter

KoncernenGraflunds Invest AB är ett helägt dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II AB, org.nr 556622-5990, med säte i Stockholm. Boligutleie Holding II AS upprättar koncernredovisning.Moderföretag för hela koncernen är Boligutleie Holding II AS, org.nr 984 274 823, med säte i Oslo, Norge.

Omsättning, resultat och ställningKoncernens hyresintäkter uppgick till 230 951 (259 184) tkr och resultat före skatt uppgick till 75 100 (27 581) tkr. I årets resul-tat ingår realisationsvinst från fastighetsförsäljningar, kostnader i samband med refinansiering av låneportfölj samt vissa andra pos-ter av engångskaraktär på 11 204 (-3 397) tkr. Korrigerat för dessa poster har resultatet före skatt ökat med 224 % mot föregående år. Detta förklaras främst av ett starkt förbättrat finansnetto som en följd av kortare räntebindning. Vakanserna minskade från 5,7 % för 2004 till 4,1 % för 2005. Vakansgraden för bostäder var 0,64 % (0,51 %) i december mätt på månadsbasis.

Koncernens balansräkning har påverkats under året genom att; • det egna kapitalet har tillförts 109 372 tkr genom årets resultat samt minskats med 550 000 tkr genom lämnad utdelning till moderföretaget.• räntebärande skulder ökat med 100,5 milj kr.• den synliga soliditeten uppgår till 17,6 % (36,8 % fg år). Övervär- den finns i fastighetsbeståndet varför den justerade soliditeten är högre.

InvesteringarÅrets investeringar i fastigheter uppgick till 26 913 (76 246) tkr och består bl a av:

Styrelsen och verkställande direktören för Graflunds Invest AB får härmed avge årsredovisning

för koncernen och moderbolaget för 2005.


Förv

altn

ings

berä

ttel

se

• Uppgradering av balkonger i bostadsområdet Årby i Eskilstuna, 12,1 Mkr• Anslutning till stadsnät och installation av fastighetsnät, 3,2 Mkr• Driftkostnadsbesparande investeringar, 2,8 Mkr• Byggnation av källsorteringshus, 2,2 Mkr • Konvertering av lokal till bostadslägenheter, 1,6 Mkr

FörsäljningarUnder året har samtliga fastigheter i Eskilstuna och Flen med huvudsakligen kommersiella lokaler avyttrats.Huvuddelen avyttrades i ett större paket med GE Real Estate (Swe-den) AB som köpare. Totalt avyttrades kommersiella fastigheter om ca 85 000 m2 under 2005. Avyttringen skedde genom att fastigheterna såldes till skattemässiga värden till nybildade bolag. Den redovisade förlusten i Graflunds Byggnads AB får ses mot bakgrund av detta. Det koncernmässiga resultatet av försäljningen uppgick till strax under 50 Mkr.

MiljöUnder 2002 arbetade vi fram miljöpolicy och övergripande mil-jömål. Därefter har under 2003 tagits fram detaljerade miljömål och handlingsplan. Dessa har under 2004 kommunicerats såväl externt som internt. Att hantera miljöfrågorna rätt är en avgörande framgångsfaktor för Graflunds. Förväntningarna och kraven från samhället och våra kunder bara ökar. Rätt skött innebär miljöarbetet stora möjlighe-ter att få mer nöjda hyresgäster och en bättre ekonomi. Under 2005 fick ytterligare drygt tusen av våra hyresgäster i Eskilstuna möjligheter att lämna sorterat avfall i fastigheten - en fördubbling jämfört med tidigare. Detta genom att vi färdigställde tolv miljöhus och två miljörum med möjlighet att sortera avfallet i elva fraktio-ner. Planering för att införa källsortering av avfall i Strängnäs och Mariefred påbörjades under 2005 Bland de viktigaste åtgärderna under året var också en förändring av miljöorganisationen med en miljösamordnare som ansvarar för uppföljning och samordning. En styrgrupp träffas numera regelbundet för att stämma av och föra ut arbetet i organisationen. Den nya miljöorganisationen innebär också ett förtydligande av att ansvaret för att arbeta mot upp-ställda mål och för genomförande av miljöåtgärder ligger hos var

och en i organisationen. De flesta av de mål som satts upp för 2004 och 2005 påbörjats, men ännu inte slutförts. Under 2006 kommer arbetet att fortsätta enligt den fastställda treårsplanen.

Utsikter för 2006Befolkningsutvecklingen för såväl Eskilstuna som Strängnäs har varit fortsatt positiv. Detta bedömer vi leda till en fortsatt stark uthyrningssituation för våra bostäder. Per den 1 april 2006 tar Graflunds över förvaltningen för ytterligare 3 908 lägenheter i Lin-köping. Ett gynnsamt ränteläge i kombination med kort räntebind-ning och kostnadseffektiviseringar bedömer vi ge positiv effekt på 2006 års resultat. Från 2007 är huvuddelen av låneportföljen bunden med fast ränta.

Finansiering och likviditetKoncernens likviditet uppgick vid årsskiftet till 38 357 (583 259) tkr inkl outnyttjad checkräkningskredit. Mätt som kassalikviditet 67,8 % (800,0 %). Medelräntan för hela låneportföljen var per 2005-12-31 2,46 % (4,98 %).

Förslag till vinstdispositionTill bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att samtliga vinst-medel överförs i ny räkning.

Redovisningen för koncernen och moderbolaget omfattar förvalt-ningsberättelse, resultat- och balansräkningar, kassaflödesanaly-ser, redovisningsprinciper samt notanteckningar.

Balanserat resultat 100 350 318

Årets resultat 121 840 231

Kronor 222 190 549


Förv

altn

ings

berä

ttel

se

w

RESULTATRÄKNING Koncernen Moderbolaget

2005-01-01- 2004-01-01- 2005-01-01- 2004-01-01-

Belopp i tkr Not -2005-12-31 -2004-12-31 -2005-12-31 -2004-12-31

Fastighetsförvaltningen

Hyresintäkter 230 951 259 184

Fastighetskostnader

Driftskostnader -80 409 -90 328

Reparationer och underhåll -24 603 -25 598

Fastighetsskatt -7 013 -8 393 -1 -1

Tomträttsavgälder -350 -220

Driftnetto 118 576 134 645

- Avskrivningar byggnad -17 025 -24 687

- Avskrivningar inventarier -1 398 -1 731

Resultat fastighetsrörelsen 100 153 108 227 -1 -1

Centrala administrationskostnader -10 326 -15 456 -68 -125

Övriga rörelseintäkter och kostnader 2 43 101 -3 397

Rörelseresultat 1 132 928 89 374 -69 -126

Resultat från andelar i koncernföretag 165 088

Ränteintäkter 23 020 375 2 14

Räntebidrag 162 124

Räntekostnader och liknande resultatposter 3 -81 010 -62 292

Resultat efter finansiella poster 75 100 27 581 165 021 -112

Bokslutsdispositioner 4 -60 000 26 542

Resultat före skatt 75 100 27 581 105 021 26 430

Skatt 5 34 272 -14 537 16 819 -14 057

ÅRETS RESULTAT 109 372 13 044 121 840 12 373


Resu

ltatr

äkni

ng

w

BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget

Belopp i tkr Not 2005 2004 2005 2004

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 6 1 002 441 1 357 709

Pågående projekt 7 4 365 23 809

Kontorslokaler och inventarier 8 3 625 4 420

Summa materiella anläggningstillgångar 1 010 431 1 385 938

Finansiella anläggningstillgångar

Aktier och andelar i koncernföretag 9 353 567 784 487

Aktier och andelar i intresseföretag 10 225 225

Andra långfristiga värdepappersinnehav 5 5

Fordringar hos koncernföretag 1 736 1 736

Summa finansiella anläggningstillgångar 230 230 355 303 786 223

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 010 661 1 386 168 355 303 786 223

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter 8 271 8 271

Summa exploateringsfastigheter 8 271 8 271

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 5 989 1 709

Fordringar hos koncernföretag 508 458 165 088

Skattefordran uppskjuten skatt 11 2 290

Övriga fordringar 3 976 2 973

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 747 2 410 5 10

Summa kortfristiga fordringar 520 170 7 092 167 383 10

Kassa och bank 38 357 550 259 23 25

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 566 798 565 622 167 406 35

SUMMA TILLGÅNGAR 1 577 459 1 951 790 522 709 786 258


Bala

nsrä

knin

g 1/

2

w


Bala

nsrä

knin

g 2/

2

BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget

Belopp i tkr Not 2005 2004 2005 2004

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL 12

Bundet eget kapital

Aktiekapital, 167 200 aktier 16 720 16 720 16 720 16 720

Kapitalandelsfond 197 197

Bundna reserver 78 330 78 330 78 330 78 330

Summa bundet eget kapital 95 247 95 247 95 050 95 050

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 72 359 59 315 100 350 87 990

Aktieägartillskott 550 000 550 000

Årets resultat 109 372 13 044 121 840 12 373

Summa fritt eget kapital 181 731 622 359 222 190 650 363

SUMMA EGET KAPITAL 276 978 717 606 317 240 745 413

AVSÄTTNINGAR

Avsättningar för uppskjuten skatt 13 10 601 44 873 14 529

SUMMA AVSÄTTNINGAR 10 601 44 873 14 529

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 14,16 1 200 000 1 099 466

Övriga skulder 15 16 061 16 061

Summa långfristiga skulder 1 216 061 1 115 527

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 14,16 14 045

Leverantörskulder 14 667 25 880

Skulder till koncernföretag 205 467 26 315

Aktuell skatteskuld 68 12 2 1

Övriga skulder 33 874 986

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 25 210 32 861

Summa kortfristiga skulder 73 819 73 784 205 469 26 316

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 577 459 1 951 790 522 709 786 258

POSTER INOM LINJEN

Ställda säkerheter

Fastighetsinteckningar 16 1 236 278 1 476 058

Summa ställda säkerheter 1 236 278 1 476 058

Ansvarsförbindelser

Borgensförbindelser 14 000 14 000 14 000 14 000

Summa ansvarsförbindelser 14 000 14 000 14 000 14 000

w

KASSAFLÖDESANALYS Koncernen Moderbolaget

Belopp i tkr 2005 2004 2005 2004

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat 132 928 89 374 -69 -126

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet

Realisationsvinster/förluster -76 701 -2 597

Avskrivningar 18 423 26 418

Koncernbidrag -60 000 26 542

Skatter

74 650 113 195 -60 069 26 416

Ränteintäkter och liknande resultatposter 23 182 499 165 090 14

Räntekostnader och liknande resultatposter -81 010 -62 292 0 0

Kassaflöde från den löpande verksamheten före

förändringar av rörelsekapital (A) 16 822 51 402 105 021 26 430

Förändringar av rörelsekapital

Förändring av kortfristiga fordringar -513 078 4 317 -165 083 35 426

Förändring av exploateringsfastigheter -6 970

Förändring av kortfristiga skulder 14 080 4 403 59 153 -61 838

Förändring av rörelsekapital (B) -498 998 1 750 -105 930 -26 412

Kassaflöde från den löpande verksamheten (A+B) -482 176 53 152 -909 18

Investeringsverksamheten

Investeringar i fastigheter -7 468 -86 787

Investeringar i maskiner och inventarier -1 145 -1 289

Förvärv av finansiella tillgångar -100

Försäljning av materiella anläggningstillgångar 277 280 67 791

Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 165 088

Fusion av dotterföretag 1 007

Kassaflöde från investeringsverksamheten (C) 433 785 -20 285 907 0

Kassaflöde efter investeringar (A+B+C) -48 391 32 867 -2 18

Finansieringsverksamheten

Förändring av skulder till kreditinstitut -60 254

Checkräkningskredit -24 341

Upptagna lån 86 489 40 000

Aktieägartillskott 550 000

Betald utdelning -550 000 -550 000

Mottagen utdelning 550 000

Förändring av övriga fordringar 83

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -463 511 505 488 0 0

Förändring av likvida medel -511 902 538 355 -2 18

Likvida medel vid årets början 550 259 11 904 25 7

Förändring av likvida medel -511 902 538 355 -2 18

Likvida medel vid årets slut 38 357 550 259 23 25

Outnyttjad del av checkräkningskredit 33 000

Tillgängliga medel vid årets slut 38 357 583 259 23 25

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

Erlagd ränta -43 213 -62 363

Erhållna räntor och räntebidrag 1 549 499 2 14

Resultat från andelar i koncernföretag 165 088


Kass

aflöd

esan

alys

Redovisningsprinciper

Byggnader 1-20 %

Aktiverade hyresgästanpassningar 5-50 %

Inventarier 10 - 33 %

Allmänna redovisningsprinciperÅrsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämnends allmänna råd, förutom vad gäller redovisning av koncernbidrag som redovisas i resultaträkningen.

Värderingsprinciper m mFordringar har upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan.

SkattKoncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt har beräknats utifrån diskrepansen mellan skatte- mässiga och bokföringsmässiga värden i fastighetsbeståndet, samt med hänsyn till i bolaget kvarvarande ej utnyttjade förlustavdrag.

FordringarFordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp var-med de beräknas inflyta.

Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångarAvskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga ankaffnings-värden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Planenliga avskrivningar på fastigheter påbörjas året efter investeringsåret.

Ett koncernövergripande beslut har tagits att byggnader from 2005 skrivs av med 1 %.

Följande avskrivningstider tillämpas:

För investeringar där direkt skatteavdrag yrkas görs individuella bedömningar av avskrivningstid för respektive post mellan 5-10 %. KoncernredovisningKoncernredovisningen har upprättas i enlighet med Redovisnings-rådets rekommendation (RR1:00). Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än 50 % av röstetalet, eller på annat sätt har ett be-stämmande inflytande enligt ÅRL 1:4.

IntresseföretagAktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20 % och högst 50 % av rösterna eller på annat sätt har ett betydande infly-tande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, redovisas normalt enligt kapitalandelsmetoden.

Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträk-ning redovisas som ”Andel i intresseföretags resultat” koncernens andel i intresseföretagens resultat efter finansiella intäkter och kostnader justerat för eventuella avskrivningar på eller upplösning-ar av förvärvade över- respektive undervärden. Koncernens andel i intresseföretagens redovisade skatter ingår i koncernens skat-tekostnader. Vinstandelar upparbetade efter förvärven av intres-seföretagen som ännu inte realiserats genom utdelning, avsätts till kapitalandelsfonden som utgör en del av koncernens bundna egna kapital. Eftersom intressebolaget Fristaden AB fr o m 1999 inte har haft någon större verksamhet har redovisningen inte skett enligt kapitalandelsmetoden för resultat från och med 1998. Detta huvudsakligen av väsentlighetsskäl.


Redo

visn

ings

prin

cipe

r

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2005 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 722 tkr (2004: 627 tkr). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller till de försäkrade. Vid utgången av 2005 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 128 % (2004 119,9 %). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i % av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräknings- antaganden, vilka inte överensstämmer med RR29.

(Alla belopp i kkr) Koncernen Moderbolaget

1 Anställda och personalkostnader 2005 2004 2005 2004

Medelantalet anställda 36 42

Varav män 50 % 60 %

Löner och ersättningar samt sociala kostnader

Löner och ersättningar 13 114 15 331

Sociala kostnader 7 117 7 465

Varav pensionskostnader 2 344 2 067

Pensionskostnader till styrelse och VD 572 538

Fördelning av lönekostnaden

Styrelse och VD 1 931 2 878

varav tantiem 319 1 007

Övriga anställda 11 182 12 453

varav tantiem 238 480

Sjukfrånvaro

Total sjukfrånvaro 0,90 % 3,17 %

Långtidssjukfrånvaro 0,00 % 2,44 %

Sjukfrånvaro män 0,26 % 2,85 %

Sjukfrånvaro kvinnor 0,64 % 0,32 %

Anställda - 29 år 0,04 % 0,90 %

Anställda 30 år - 49 år 0,76 % 1,97 %

Anställda 50 år - 0,10 % 0,03 %

Ersättning till bolagets revisor

Revisionsuppdrag 163 116

Andra uppdrag 92 160

Summa 255 276

Koncernen Moderbolaget

2 Övriga rörelseintäkter och kostnader 2005 2004 2005 2004

Resultat från fastighetsförsäljningar 49 978 -2 560

Management Fee -6 522

Övrigt -355 -837

Summa 43 101 -3 397


3 Räntekostnader och liknande resultatposter 2005 2004 2005 2004

Räntekostnader -42 591 -62 292

Ränteskillnadsersättning -38 001

Övriga finansiella kostnader -418

Summa -81 010 -62 292

Moderbolaget

4 Bokslutsdispositioner 2005 2004

Lämnat koncernbidrag -60 000 0

Erhållet koncernbidrag 0 26 542

Summa -60 000 26 542


Not

er

Not

er



5 Skatt på årets resultat 2005 2004 2005 2004

Aktuell skatt -2

Uppskjuten skatt 34 272 -14 535 16 819 -14 057

Summa 34 272 -14 537 16 819 -14 057

6 Byggnader och mark Bokfört värde Taxeringsvärde

Fastigheter 2005 2004 2005 2004

Byggnader 923 235 1 225 770 860 943 1 123 937

Mark 79 206 131 939 163 047 213 565

Summa 1 002 441 1 357 709 1 023 990 1 337 502

Koncernen

2005 2004

Ingående anskaffningsvärde 1 548 053 1 543 086

Inköp 26 913 76 246

Omklassificering -1 528

Avyttringar -397 526 -69 751

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 177 440 1 548 053

Ingående avskrivningar -215 681 -203 579

Omkassificering 157

Avyttringar 50 441 12 028

Årets avskrivningar -16 809 -24 287

Utgående ackumulerade avskrivningar -182 049 -215 681

Ingående uppskrivningar 45 474 46 212

Avyttringar -18 070

Årets avskrivningar -442 -738

Utgående ackumulerade uppskrivningar 26 962 45 474

Ingående nedskrivningar -20 137 -20 475

Avyttringar

Årets återföringar 225 338

Utgående ackumulerade nedskrivningar -19 912 -20 137

Utgående planenligt restvärde 1 002 441 1 357 709

Skattemässigt utnyttjade avskrivningar 244 992 208 254


7 Pågående projekt 2005 2004 2005 2004

Ingående anskaffningsvärde 23 809 13 269

Förändring av pågående projekt -19 444 10 540

Bokfört värde vid årets slut 4 365 23 809


8 Kontorslokaler och inventarier 2005 2004 2005 2004


Inköp 1 145 1 289

Försäljningar och utrangeringar -899 -1 281

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 175 8 929

Ingående avskrivningar -4 509 -3 558

Avyttringar 357 780

Årets avskrivningar -1 398 -1 731

Utgående ackumulerade avskrivningar -5 550 -4 509

Utgående planenligt restvärde 3 625 4 420

Not

er


1) Med justerat eget kapital avses den ägda andelen av företagets egna kapital inkl eget kapitaldelen i obeskattade reserver. Med årets resultat avses ägarandelen av företagets resultat efter skatt inkl eget kapitaldelen i årets förändring av obeskattade reserver. I koncernens resultaträkning redovisas resultatandelarna från intresseföretag i två poster. Dels resultatet före skatt, inkl eventuella avskrivningar på övervärden, vilket ingår i rörelseresul-tatet och dels andelen i intressföretagens skatt vilken redovisas tillsammans med koncernens skatter. Kapitalandelsfonden för direktägda intresse- företag uppgår till 197 Kkr. Metoden tillämpas inte fr o m 1998 på ovanstående bolag (se avsnitt redovisningsprinciper).


11 Skattefordran uppskjuten skatt 2005 2004 2005 2003

Skillnad mellan skattemässiga och bokföringsmässiga

värden på anläggningstillångar -21 000

Ej utnyttjat underskottsavdrag 23 290

Summa 2 290

Moderbolaget

9 Aktier och andelar i dotterföretag 2005 2004


Justering andelsvärden -61 967

Fusion -1 020

Förvärv 100

Betald utdelning -550 000

Aktieägartillskott 120 000 550 000

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 278 567 709 487

Ingående uppskrivningar 75 000 75 000

Årets uppskrivningar

Utgående ackumulerade uppskrivningar 75 000 75 000

Utgående restvärde 353 567 784 487

Bolag Org nr Säte Antal andelar Andel Bokfört värde

Graflunds Byggnads AB 556065-7438 Eskilstuna 4 000 100,0% 317 312

Graflunds Byggintressenter KB 916409-7785 Eskilstuna

Graflunds Byggnads KB 918000-4088 Eskilstuna 7 87,5% 34 200

Graflunds Fastighets AB 556035-8524 Eskilstuna 1 074 100,0% 783

Fastighetsaktiebolaget Friheten 11 556525-4645 Eskilstuna 1 000 100,0% 778

Kattgun AB 556498-4895 Eskilstuna 1 000 100,0% 133

Bronseri AB 556498-4937 Eskilstuna 1 000 100,0% 260

Graflunds Byggintressenter KB 916409-7785 Eskilstuna 10 1,0% 1

Graflunds Kommersiella fastigheter 556678-4673 Eskilstuna 100 100,0% 100

Fastighets AB N-ögat 556680-4836 Eskilstuna

Summa 353 567


10 Aktier och andelar i intresseföretag 2005 2004 2005 2004

Ingående anskaffningsvärde 28 28

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 28 28

Ingående ackumulerade resultatandelar 197 197

Utgående ackumulerade resultatandelar 197 197

Utgående restvärde 225 225

Bolag/org nr, säte

Justerat eget kapital 1) Andelar / antal i %

Röster / antal i %

Kapitalan- delens värde i koncernen

Bokfört värde hos

modern

AB Fristaden 285 500 500 225

556062-2770, Eskilstuna 50% 50%

Summa 225 0


Not

er


13 Avsättning uppskjuten skatteskuld 2005 2004 2005 2004

Skillnad mellan skattemässiga och bokföringsmässiga

värden på anläggningstillgångar 46 326 51 344 21 000

Ej utnyttjat underskottsavdrag -35 725 -6 471 -6 471

Summa 10 601 44 873 14 529


14 Långfristiga skulder till kreditinstitut 2005 2004 2005 2004

Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 56 179

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 1 200 000 1 043 287

Summa 1 200 000 1 099 466


15 Övriga skulder 2005 2004 2005 2004

Vilande lagfartskostnad i samband med koncerninterna

fastighetsöverlåtelser 16 061 16 061

Summa 16 061 16 061


16 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 2005 2004 2005 2004

Fastighetsinteckningar 1 236 278 1 476 275

Summa 1 236 278 1 476 275

Koncernen

17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2005 2004

Hyresintäkter 15 856 23 693

Räntekostnader 2 205 3 771

Återstående omstruktureringskostnader 21

Övrigt 7 149 5 376

Summa 25 210 32 861

12 Eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver

Koncernen

Vid årets början 16 720 78 527 622 359

Avsättning till reservfond

Utdelning -550 000

Årets resultat 109 372

Vid årets slut 16 720 78 527 181 731

Moderbolaget

Vid årets början 16 720 78 330 650 363

Utdelning -550 000

Fusionsförlust -13

Årets resultat 121 840

Vid årets slut 16 720 78 330 222 190

FöretagsledningMikael GranathBefattning: VDFödd: 1957Anställningsår: 2001

Anitha WretlingBefattning: VD-assistent

Född: 1952Anställningsår: 2001

Anders HäggströmBefattning: FastighetschefFödd: 1961Anställningsår: 2004

Robert SandvikBefattning: Finans- och ekonomichef

Född: 1965Anställningsår: 1999

Mikael Granath, VD Geir Inge SolbergEskilstuna 2006-03-31


Före

tags

ledn

ing

Byggn.år/ Antal Antal Ytor m2 Taxvärde 2005Fastighetsbeteckning Ort Område ombyggn.år Kod lägenh lokaler Bostäder Lokaler Totalt m2 Byggnad Mark TotalVagnmakaren 8 Eskilstuna Centrum 1967 325 16 12 1 019 2 484 3 503 10 621 2 779 13 400Vaksamheten 4 Eskilstuna Centrum 1929/92 321 20 6 1 378 391 1 769 6 347 1 029 7 376Vaksamheten 5 Eskilstuna Centrum 1991 321 108 8 7 152 549 7 701 33 775 4 643 38 418Vaksamheten 8 Eskilstuna Centrum 1987 321 26 3 2 038 3 278 5 316 21 000 2 844 23 844Summa Eskilstuna, Centrum 170 29 11 587 6 702 18 289 71 743 11 295 83 038

Nybyggaren 10 Eskilstuna Norr 1978 320 61 3 4 780 551 5 331 17 739 3 263 21 002Serganten 8 Eskilstuna Norr 1937/87 320 18 1 1 088 90 1 178 4 142 655 4 797Nålsticket 2 Eskilstuna Norr 1994 320 78 3 4 130 2 065 6 195 33 400 3 314 36 714Nålsögat 6 Eskilstuna Norr 1996 321 3 3 659 3 659 11 400 1 748 13 148Nybyggaren 11 Eskilstuna Norr 1979 320 86 5 6 423 387 6 810 22 988 4 088 27 076Nybyggaren 12 Eskilstuna Norr 1981 320 56 1 3 876 16 3 892 13 612 2 422 16 034Nybyggaren 9 Eskilstuna Norr 1981 320 60 4 4 292 196 4 488 14 771 2 682 17 453Näbbmusen 4 Eskilstuna Norr 1930/1975 320 28 2 1 894 10 1 904 6 011 1 186 7 197Näbbmusen 8 Eskilstuna Norr 1956 320 48 1 2 614 549 3 163 7 984 1 897 9 881Näbbmusen 6 Eskilstuna Norr 1952 320 14 2 1 024 167 1 191 3 104 668 3 772Summa Eskilstuna, Norr 449 25 30 121 7 690 37 811 135 151 21 923 157 074

Fäktaren 1 Eskilstuna Nyfors 1979 320 25 1 2 074 92 2 166 6 271 1 209 7 480Friheten 5 Eskilstuna Nyfors 1945/86 320 25 1 1 685 163 1 848 5 096 947 6 043Flintan 14 Eskilstuna Nyfors 1978 320 40 3 2 420 80 2 500 8 482 1 361 9 843Fäktaren 3 Eskilstuna Nyfors 1961/93 321 20 5 1 498 1 345 2 843 6 946 1 487 8 433Fäktaren 4 Eskilstuna Nyfors 1955/93 320 22 1 1 526 122 1 648 5 540 720 6 260Fäktaren 5 Eskilstuna Nyfors 1955/80 320 15 1 064 1 064 3 551 598 4 149Fäktaren 6 Eskilstuna Nyfors 1958 320 30 1 1 633 73 1 706 4 670 987 5 657Friheten 11 Eskilstuna Nyfors 1974 321 305 34 16 078 1 717 17 795 52 309 9 760 62 069Fakiren 7 Eskilstuna Nyfors 1970 320 176 2 10 316 101 10 417 32 325 5 763 38 088Favören 1 Eskilstuna Nyfors 1975 320 82 3 4 663 264 4 927 15 060 2 744 17 804Summa Eskilstuna, Nyfors 740 51 42 957 3 957 46 914 140 250 25 576 165 826

Skarpskytten 12 Eskilstuna Söder 1983 320 80 4 6 003 175 6 178 20 488 3 376 23 864Skarpskytten 13 Eskilstuna Söder 1983 320 6 515 515 2 152 289 2 441Summa Eskilstuna, Söder 86 4 6 518 175 6 693 22 640 3 665 26 305

Venus 10 Eskilstuna Venus 1990 320 27 2 1 745 128 1 873 7 570 1 033 8 603Venus 11 Eskilstuna Venus 1985 320 80 3 5 704 16 5 720 20 804 3 213 24 017Venus 12 Eskilstuna Venus 1986 320 67 1 4 770 35 4 805 17 664 2 699 20 363Venus 8 Eskilstuna Venus 1929/82 320 18 1 1 074 40 1 114 3 808 623 4 431Venus 9 Eskilstuna Venus 1929/82 321 10 3 537 286 823 2 349 410 2 759Summa Eskilstuna, Venus 202 10 13 830 505 14 335 52 195 7 978 60 173

Navigatören 2 Eskilstuna Årby 1964 320 80 5 5 484 152 5 636 14 722 3 127 17 849Navigatören 3 Eskilstuna Årby 1964 320 80 6 5 503 101 5 604 14 948 3 166 18 114Notarien 7 Eskilstuna Årby 1965 320 160 14 12 340 140 12 480 30 070 6 984 37 054Notarien 8 Eskilstuna Årby 1966 320 56 1 4 924 99 5 023 10 904 2 816 13 720Notarien 9 Eskilstuna Årby 1966 320 104 3 7 418 25 7 443 17 807 4 179 21 986Notarien 11 Eskilstuna Årby 1966 320 104 12 7 417 362 7 779 19 450 4 284 23 734Notarien 12 Eskilstuna Årby 1966 320 103 8 8 242 309 8 551 22 457 4 781 27 238Summa Eskilstuna, Årby 687 49 51 328 1 188 52 516 130 358 29 337 159 695

Forsbomsvreten 16 Eskilstuna Övre Nyfors 1963 320 24 3 1 789 72 1 861 4 587 1 006 5 593Forsbomsvreten 20 Eskilstuna Övre Nyfors 1963 320 12 1 888 20 908 3 549 499 4 048Forsbomsvreten 21 Eskilstuna Övre Nyfors 1964 320 12 1 876 88 964 2 720 492 3 212Forsbomsvreten 22 Eskilstuna Övre Nyfors 1968 321 49 7 3 963 394 4 357 12 656 2 341 14 997Frimuraren 8 Eskilstuna Övre Nyfors 1991 320 21 3 1 630 180 1 810 6 820 917 7 737Summa Eskilstuna, Övre Nyfors 118 15 9 146 754 9 900 30 332 5 255 35 587

Summa Eskilstuna 2 452 183 165 487 20 971 186 458 582 669 105 029 687 698

Krögaren 4 Strängnäs Centrum 1973/88 321 19 9 1 214 2 369 3 583 10 999 2 594 13 593Klostret 2 Strängnäs Centrum 1974 321 15 1 904 73 977 3 661 948 4 609Priorn 3 Strängnäs Centrum 1974/94 321 27 3 1 472 812 2 284 8 052 1 959 10 011Bonden 12 Strängnäs Centrum 1976 321 61 12 3 854 244 4 098 18 695 3 904 22 599Bonden 13 Strängnäs Centrum 1977 325 12 5 911 2 326 3 237 10 520 1 520 12 040Bonden 14 Strängnäs Centrum 1977 321 28 4 1 749 2 679 4 428 15 600 3 452 19 052Nortull 5 Strängnäs Centrum 1929/64 321 1 4 230 885 1 115 4 492 761 5 253Åkern 16 Strängnäs Centrum 1977 320 30 5 2 297 306 2 603 9 865 2 339 12 204S:t Göran 8 Strängnäs Centrum 1992 320 42 11 3 376 1 252 4 628 25 800 4 176 29 976Trevnaden 1 Strängnäs Centrum 1985 321 66 11 4 153 506 4 659 18 289 3 229 21 518Trevnaden 2 Strängnäs Centrum 1983 321 76 7 5 765 571 6 336 24 154 4 445 28 599Läraren 11 Strängnäs Centrum 1986 321 42 9 2 910 512 3 422 12 598 2 267 14 865Fabriken 7 Strängnäs Centrum 1930/52 823 2 1 253 1 253 4 536 498 5 034Åkern 1 Strängnäs Centrum 1980 320 16 1 1 015 155 1 170 4 603 1 015 5 618Åkern 3 Strängnäs Centrum 1979 320 42 2 3 116 92 3 208 14 070 3 171 17 241Åkern 5 Strängnäs Centrum 1979 320 18 1 1 308 160 1 468 5 767 1 308 7 075Åkern 9 Strängnäs Centrum 1929/82 320 6 1 582 80 662 2 562 582 3 144Summa Strängnäs, Centrum 501 88 34 856 14 275 49 131 194 263 38 168 232 431


Fast

ighe

tsfö

rtec

knin

g

Byggn.år/ Antal Antal Ytor m2 Taxvärde 2005Fastighetsbeteckning Ort Område ombyggn.år Kod lägenh lokaler Bostäder Lokaler Totalt m2 Byggnad Mark TotalJärpen 1 Strängnäs Järpen 1966 321 54 8 3 638 1 125 4 763 12 706 3 030 15 736Järpen 3 Strängnäs Järpen 1966 320 54 3 3 437 103 3 540 10 781 2 596 13 377Järpen 4 Strängnäs Järpen 1970 320 54 2 3 642 24 3 666 11 644 2 731 14 375Summa Strängnäs, Järpen 162 13 10 717 1 252 11 969 35 131 8 357 43 488

Ekhovsgärdet 1 Strängnäs Mariefred 1972/73/88 320 76 2 5 029 66 5 095 9 160 2 238 11 398Ekhovsgärdet 2 Strängnäs Mariefred 1973/74 320 22 1 1 476 15 1 491 10 913 2 647 13 560Ekhovsgärdet 3 Strängnäs Mariefred 1978/79 320 30 1 2 487 15 2 502 8 331 1 872 10 203Ekhovsgärdet 4 Strängnäs Mariefred 1978/80 320 24 1 2 034 10 2 044 6 868 1 529 8 397Ekhovsgärdet 5 Strängnäs Mariefred 1980 321 28 3 2 318 199 2 517 7 163 1 845 9 008Ekhovsgärdet 6 Strängnäs Mariefred 1981 310 1 350 350 827 189 1 016Skönsta 1 Strängnäs Mariefred 1988 321 16 1 557 1 557 5 618 1 173 6 791Summa Strängnäs och Mariefred 196 9 14 901 655 15 556 48 880 11 493 60 373

Summa Strängnäs och Mariefred 859 110 60 474 16 182 76 656 278 274 58 018 336 292

Totalt ägda fastigheter 3 311 293 225 961 37 153 263 114 860 943 163 047 1 023 990

Förvaltade fastigheterFastighets AB Linrepan

Valsätra 33:1 Uppsala Valsätra 1970 320 307 85 21 138 2 027 23 165 70 000 23 781 93 781Valsätra 19:1, 34:1 Uppsala Valsätra 1969 320 168 46 12 287 175 12 462 38 023 13 136 51 159Valsätra 34:3, 40:1 Uppsala Valsätra 1970 320 174 20 11 808 99 11 907 36 430 12 446 48 876Valsätra 36:1 Uppsala Valsätra 1971 320 303 31 19 450 3 322 22 772 66 200 22 034 88 234Valsätra 36:1 Uppsala Valsätra arrendetomt 310 94 94Valsätra 36:4 Uppsala Valsätra 1971 320 2 669 889 3 558Valsätra 36:5 Uppsala Valsätra obebygd 310 178 178Summa Uppsala, Valsätra 952 182 64 683 5 623 70 306 213 322 72 558 285 880

SPA Skäggetorp AB

Gråsparven 2 Linköping Skäggetorp 1973 320 2 099 194 155 728 829 156 557 551 987 168 259 720 246Guldfisken 9 Linköping Skäggetorp 1974 320 383 70 23 610 22 149 45 759 157 000 39 200 196 200Summa Linköping, Skäggetorp 2 482 264 179 338 22 978 202 316 708 987 207 459 916 446

Fastighets AB Ostbrickan

Gulsparven 2 Linköping Skäggetorp 1967 320 540 206 42 705 1 914 44 619 142 823 48 654 191 477Ostbrickan 2 Linköping Ryd 1968/70/71 320 886 60 72 412 1 241 73 653 241 117 84 135 325 252Summa Linköping, Skäggetorp/Ryd 1 426 266 115 117 3 155 118 272 383 940 132 789 516 729

Totalt förvaltade uppdrag 4 860 712 359 138 31 756 390 894 1 306 249 412 806 1 719 055

Totalt ägda och förvaltade uppdrag 8 171 1 005 585 099 68 909 654 008 2 167 192 575 853 2 743 045

Ägda Exploateringsfastigheter Tomtarealm2

Nålsticket 1 Eskilstuna 310 3 011 0 1 665 1 665Nålsögat 3 Eskilstuna 432 22 432 0 2 691 2 691Hällby-Ökna 1:46 Eskilstuna 220 6 820 0 238 238Sättra Krog 1:3 Mariefred 310 38 772 0 113 113Flensby 6:98 Flen 220 1 820 0 175 175Risevid 1:8 Vagnhärad 350 66 507 0 659 659Summa 139 362 0 5 541 5 541

Byggn.år/ Antal Antal Ytor m2 Taxvärde 2005Fastighetsbeteckning Ort Område ombyggn.år Kod lägenh lokaler Bostäder Lokaler Totalt m2 Byggnad Mark TotalVagnmakaren 8 Eskilstuna Centrum 1967 325 16 12 1 019 2 484 3 503 10 621 2 779 13 400Vaksamheten 4 Eskilstuna Centrum 1929/92 321 20 6 1 378 391 1 769 6 347 1 029 7 376Vaksamheten 5 Eskilstuna Centrum 1991 321 108 8 7 152 549 7 701 33 775 4 643 38 418Vaksamheten 8 Eskilstuna Centrum 1987 321 26 3 2 038 3 278 5 316 21 000 2 844 23 844Summa Eskilstuna, Centrum 170 29 11 587 6 702 18 289 71 743 11 295 83 038

Nybyggaren 10 Eskilstuna Norr 1978 320 61 3 4 780 551 5 331 17 739 3 263 21 002Serganten 8 Eskilstuna Norr 1937/87 320 18 1 1 088 90 1 178 4 142 655 4 797Nålsticket 2 Eskilstuna Norr 1994 320 78 3 4 130 2 065 6 195 33 400 3 314 36 714Nålsögat 6 Eskilstuna Norr 1996 321 3 3 659 3 659 11 400 1 748 13 148Nybyggaren 11 Eskilstuna Norr 1979 320 86 5 6 423 387 6 810 22 988 4 088 27 076Nybyggaren 12 Eskilstuna Norr 1981 320 56 1 3 876 16 3 892 13 612 2 422 16 034Nybyggaren 9 Eskilstuna Norr 1981 320 60 4 4 292 196 4 488 14 771 2 682 17 453Näbbmusen 4 Eskilstuna Norr 1930/1975 320 28 2 1 894 10 1 904 6 011 1 186 7 197Näbbmusen 8 Eskilstuna Norr 1956 320 48 1 2 614 549 3 163 7 984 1 897 9 881Näbbmusen 6 Eskilstuna Norr 1952 320 14 2 1 024 167 1 191 3 104 668 3 772Summa Eskilstuna, Norr 449 25 30 121 7 690 37 811 135 151 21 923 157 074

Fäktaren 1 Eskilstuna Nyfors 1979 320 25 1 2 074 92 2 166 6 271 1 209 7 480Friheten 5 Eskilstuna Nyfors 1945/86 320 25 1 1 685 163 1 848 5 096 947 6 043Flintan 14 Eskilstuna Nyfors 1978 320 40 3 2 420 80 2 500 8 482 1 361 9 843Fäktaren 3 Eskilstuna Nyfors 1961/93 321 20 5 1 498 1 345 2 843 6 946 1 487 8 433Fäktaren 4 Eskilstuna Nyfors 1955/93 320 22 1 1 526 122 1 648 5 540 720 6 260Fäktaren 5 Eskilstuna Nyfors 1955/80 320 15 1 064 1 064 3 551 598 4 149Fäktaren 6 Eskilstuna Nyfors 1958 320 30 1 1 633 73 1 706 4 670 987 5 657Friheten 11 Eskilstuna Nyfors 1974 321 305 34 16 078 1 717 17 795 52 309 9 760 62 069Fakiren 7 Eskilstuna Nyfors 1970 320 176 2 10 316 101 10 417 32 325 5 763 38 088Favören 1 Eskilstuna Nyfors 1975 320 82 3 4 663 264 4 927 15 060 2 744 17 804Summa Eskilstuna, Nyfors 740 51 42 957 3 957 46 914 140 250 25 576 165 826

Skarpskytten 12 Eskilstuna Söder 1983 320 80 4 6 003 175 6 178 20 488 3 376 23 864Skarpskytten 13 Eskilstuna Söder 1983 320 6 515 515 2 152 289 2 441Summa Eskilstuna, Söder 86 4 6 518 175 6 693 22 640 3 665 26 305

Venus 10 Eskilstuna Venus 1990 320 27 2 1 745 128 1 873 7 570 1 033 8 603Venus 11 Eskilstuna Venus 1985 320 80 3 5 704 16 5 720 20 804 3 213 24 017Venus 12 Eskilstuna Venus 1986 320 67 1 4 770 35 4 805 17 664 2 699 20 363Venus 8 Eskilstuna Venus 1929/82 320 18 1 1 074 40 1 114 3 808 623 4 431Venus 9 Eskilstuna Venus 1929/82 321 10 3 537 286 823 2 349 410 2 759Summa Eskilstuna, Venus 202 10 13 830 505 14 335 52 195 7 978 60 173

Navigatören 2 Eskilstuna Årby 1964 320 80 5 5 484 152 5 636 14 722 3 127 17 849Navigatören 3 Eskilstuna Årby 1964 320 80 6 5 503 101 5 604 14 948 3 166 18 114Notarien 7 Eskilstuna Årby 1965 320 160 14 12 340 140 12 480 30 070 6 984 37 054Notarien 8 Eskilstuna Årby 1966 320 56 1 4 924 99 5 023 10 904 2 816 13 720Notarien 9 Eskilstuna Årby 1966 320 104 3 7 418 25 7 443 17 807 4 179 21 986Notarien 11 Eskilstuna Årby 1966 320 104 12 7 417 362 7 779 19 450 4 284 23 734Notarien 12 Eskilstuna Årby 1966 320 103 8 8 242 309 8 551 22 457 4 781 27 238Summa Eskilstuna, Årby 687 49 51 328 1 188 52 516 130 358 29 337 159 695

Forsbomsvreten 16 Eskilstuna Övre Nyfors 1963 320 24 3 1 789 72 1 861 4 587 1 006 5 593Forsbomsvreten 20 Eskilstuna Övre Nyfors 1963 320 12 1 888 20 908 3 549 499 4 048Forsbomsvreten 21 Eskilstuna Övre Nyfors 1964 320 12 1 876 88 964 2 720 492 3 212Forsbomsvreten 22 Eskilstuna Övre Nyfors 1968 321 49 7 3 963 394 4 357 12 656 2 341 14 997Frimuraren 8 Eskilstuna Övre Nyfors 1991 320 21 3 1 630 180 1 810 6 820 917 7 737Summa Eskilstuna, Övre Nyfors 118 15 9 146 754 9 900 30 332 5 255 35 587

Summa Eskilstuna 2 452 183 165 487 20 971 186 458 582 669 105 029 687 698

Krögaren 4 Strängnäs Centrum 1973/88 321 19 9 1 214 2 369 3 583 10 999 2 594 13 593Klostret 2 Strängnäs Centrum 1974 321 15 1 904 73 977 3 661 948 4 609Priorn 3 Strängnäs Centrum 1974/94 321 27 3 1 472 812 2 284 8 052 1 959 10 011Bonden 12 Strängnäs Centrum 1976 321 61 12 3 854 244 4 098 18 695 3 904 22 599Bonden 13 Strängnäs Centrum 1977 325 12 5 911 2 326 3 237 10 520 1 520 12 040Bonden 14 Strängnäs Centrum 1977 321 28 4 1 749 2 679 4 428 15 600 3 452 19 052Nortull 5 Strängnäs Centrum 1929/64 321 1 4 230 885 1 115 4 492 761 5 253Åkern 16 Strängnäs Centrum 1977 320 30 5 2 297 306 2 603 9 865 2 339 12 204S:t Göran 8 Strängnäs Centrum 1992 320 42 11 3 376 1 252 4 628 25 800 4 176 29 976Trevnaden 1 Strängnäs Centrum 1985 321 66 11 4 153 506 4 659 18 289 3 229 21 518Trevnaden 2 Strängnäs Centrum 1983 321 76 7 5 765 571 6 336 24 154 4 445 28 599Läraren 11 Strängnäs Centrum 1986 321 42 9 2 910 512 3 422 12 598 2 267 14 865Fabriken 7 Strängnäs Centrum 1930/52 823 2 1 253 1 253 4 536 498 5 034Åkern 1 Strängnäs Centrum 1980 320 16 1 1 015 155 1 170 4 603 1 015 5 618Åkern 3 Strängnäs Centrum 1979 320 42 2 3 116 92 3 208 14 070 3 171 17 241Åkern 5 Strängnäs Centrum 1979 320 18 1 1 308 160 1 468 5 767 1 308 7 075Åkern 9 Strängnäs Centrum 1929/82 320 6 1 582 80 662 2 562 582 3 144Summa Strängnäs, Centrum 501 88 34 856 14 275 49 131 194 263 38 168 232 431


Fast

ighe

tsfö

rtec

knin

g

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bok-föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Graflunds Invest AB för räkenskapsåret 2005-01-01 - 2005-12-31. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovis-ningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredo-visningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovis-ningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felak-tigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och sty-relsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisning-en och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade

informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat vä-sentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om styrelseledamoten eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om sty-relseledamoten eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlig-het med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bo-lagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balans- räkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamot och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Eskilstuna 2006-03-31

Owe Svedberg Hans BjerkeAuktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Till årsstämman i Graflunds Invest AB

Org.nr 556263-2488

Revi

sion

sber

ätte

lse


Avkastning på eget kapitalResultat efter skatt i % av genomsnittligt eget kapital.

BruttohyresintäktHyresintäkt plus hyresvärde för vakanta ytor.

Centrala administrationskostnaderKostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltningen. Hit räknas kostnader för bolagets ledning, stabsfunktioner, ekono-mifunktion och styrelse.

DirektavkastningFastigheternas driftnetto delat med fastigheternas bokförda värde.

DriftnettoHyresintäkter minus fastigheternas driftkostnader (ej avskrivningar, räntekostnader eller centrala administrationskostnader).

HyresintäkterDebiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

RäntetäckningsgradResultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

SkuldsättningsgradRäntebärande skulder i förhållande till eget kapital.

SoliditetRedovisat eget kapital i relation till redovisade tillgångar vid räkenskapsårets utgång.

VakansgradRedovisad vakansgrad är den ekonomiska och utgörs av hyresvärde på ej uthyrda ytor delat med bruttohyresintäkten.


Defi

nitio

ner

Rademachergatan 1632 20 Eskilstuna

016 15 35 00016 12 89 01

[email protected]

telefonfax

Documents

Årsredovisning 2005