Artigo Sobre Garantias

8/17/2019 Artigo Sobre Garantias

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Patologias pós-obra e garantias inerentes à indústria da construçãocivil

Resumo

Contribuindo para conflitos frequêntes no setor da construção civil está a falta de

conhecimento das construtoras e usuários sobre seus direitos e deveres após a entrega de um

imóvel. A necessidade de conhecer as causas mais frequêntes de reclamações dos usuários de

edificações entregues e o esclarecimento sobre a responsabilidade das construturas por tais

reclamações é importante para evitar ações judiciais e custos extras após a conclusão de

empreendimentos. A melhor maneira de resolver tais conflitos é com análise de situações já

ocorridas e compreensão das possibilidades de resolução. Para tal análise, dados de estudos

nacionais e de estudos locais, no município de Passo Fundo, fornecem um parnorama das

principais falhas das construtoras cometem e que são fatores de reclamações. Além disso, o

estudo das legislações que tratam dos direitos e deveres dos fornecedores e dos consumidores possibilita conhecimento sobre prazos para que o consumidor possa reclamar seus direitos e

pleitar a solução do problema encontrado no produto ou serviço adquidiro. Segundo o

Código de Defesa do Consumidor – CDC, Código Civil – CC e normas ABNT- Associação

Brasileira de Normas Técnicas o usuário tem prazo de até cinco anos para reconhecer

deficiências no produto ou serviço fornecido e recorrer ao fornecedor para que sejam

providenciadas soluções. Há, no entanto, algumas divergências quanto ao prazo de

prescrição desse direito e isso ainda é objeto de dúvida e interpretações diferenciadas até

mesmo entre os conhecedores de diversas doutrinas.

Palavras-chave : Fornecedor. Consumidor. Patologia. Garantia. Prazos.

1. Introdução

É perceptível a evolução do setor da construção civil no Brasil nos últimos anos, seja pormeio de dados referentes ao acréscimo de mão de obra empregada no setor, dados do mercadode compra e venda de imóveis novos e usados ou demais informações de instituiçõesdedicadas ao estudo da indústria da construção civil.Com esse crescimento aumentou também a exigência, por parte dos consumidores, em relaçãoao produto fornecido pelas construtoras, ou seja, os imóveis. Assim, é importante que sejadada atenção à qualidade na execução das obras e no atendimento fornecido após a entrega,momento que o consumidor pode avaliar o produto e detectar patologias que podem gerar

desde transtornos ao usuário quanto risco à sua segurança. Nesse sentido, o presente relatório visa informar sobre os principais motivos de reclamações por parte dos usuários das edificações já entregues, considerando dados tanto nacionais comoregionais.Como consequências das patologias estão os conflitos entre fornecedores e consumidores eações judiciais que buscam um responsável pelo problema capaz de reparar os danos ereestabelecer a condição de segurança e conforto ao bem avaliado.Para facilitar a compreensão dessa questão, este relatório também apresenta informaçõessobre as legislações que tratam da relação entre fornecedor e consumidor, apresentando asinterpretações do Código de Defesa do Consumidor, do Código Civil, e da norma dedesempenho elaborada pela Associação Brasileira de Normas técnicas. Nessas legislações

estão descritos os prazos de garantia para os bens, prazos de prescrição do direito de reclamare, no caso da norma ABNT, uma descrição de prazos que contemplam de forma diferenciada


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É muito importante no estudo das patologias que, após acionada para solucionar um problema patológico em determinada edificação, a construtora vise além da solução imediata do problema, a determinação das suas causas e a solução do problema pela origem, pois é ummodo eficiente e eficaz para evitar novas reclamações e incrementar o processo construtivo

para que não haja tais patologias em novas construções.

Uma distinção importante que deve ser entendida em relação às patologias é sua divisão emdefeitos e vícios, visto que as diferenças são úteis quando se trata do estudo das garantiasinerentes ao processo construtivo.A ABNT NBR 13752, que trata das perícias de engenharia na construção civil, apresenta osconceitos de defeitos e vícios. Os defeitos são:

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial deafetar a saúde ou segurança do dono ou consumidor, decorrentes de falhas do projetoou execução de um produto ou serviço, ou ainda de informação incorreta ouinadequada de sua utilização ou manutenção (NBR 13752, 1996: 3).

Já os vícios são:

Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornaminadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiaisao consumidos. Podem decorrer de falha de projeto ou execução, ou ainda dainformação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção (NBR 13752, 1996: 5).

Além do conceito da norma, os vícios podem ser divididos ainda em dois grupos: víciosaparentes e vícios ocultos.Os vícios aparentes são aqueles que podem ser facilmente detectáveis por pessoas leigas emconstrução. Exemplos de vícios aparentes são vidros quebrados, cerâmicas desplacadas,manchas na pintura, materiais diferentes dos constantes no memorial descritivo, entre outros.

Já os vícios ocultos são aqueles que necessitam de técnicos especializados para aidentificação, portanto, não são identificáveis no ato da entrega do imóvel. Exemplos que

podem ser citados são os curtos-circuitos em instalações elétricas, recalques, vazamentos emtubulações visíveis após o uso, entre outros.De modo geral os vícios e defeitos possuem as mesmas causas, no entanto, a diferença básicaentre eles consiste no fato do defeito poder gerar risco à segurança do usuário, enquanto osvícios tornam os produtos inadequados ao fim que se destinam diminuindo o valor do mesmo.Segundo o Código de Defesa do Consumidor a responsabilidade da construtora, fabricante,

produtor, etc, está associada tanto à presença de defeitos quanto à presença de vícios duranteo prazo de garantia e é passível de reparação imediata aos consumidores.

4. Principais motivos para acionamento das garantiasA construção civil no Brasil nos últimos anos cresceu significativamente, como mostram osdados do CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) até o ano de 2013, expostosna figura 1.


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Figura 1: Número de trabalhadores empregados na construção civilFonte: CBIC (2015)

No entanto, o aumento da indústria da construção não está relacionado ao aumento daqualidade e durabilidade das unidades produzidas. As construtoras se preocupam emacumular um número cada vez maior de unidades construídas, com tempos curtos e custosmenores sem avaliar que tais unidades podem possuir deficiências que afetam o desempenhodo empreendimento.Assim sendo, junto com o aumento das unidades entregues há o aumento das ocorrências dereclamações por parte dos usuários. As principais causas para as falhas construtivas são asfalhas de projeto, falhas de execução, má utilização pelo usuário (utilização para finsdiferentes dos calculados em projeto) e má qualidade dos materiais empregados.Alguns estudos já foram elaborados com a finalidade de quantificar as ocorrências,separando-as pelas causas geradoras. No Brasil, no ano de 1986, um engenheiro levantou os

problemas patológicos em 36 conjuntos habitacionais, que somam quase 500 habitações econstatou que a maior parte dos problemas encontrados era causada por deficiências de

projeto ou má execução das obras.Além disso, estudos europeus também mantém proporcionalidade com os dados encontradosno Brasil conforme figura 2.

Figura 2: Causas de patologias seguindo estudos europeusFonte: IBAPE - RS (2015)


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Seguindo a mesma ideia, um estudo feito com 10 construtoras no município de Passo Fundo,com avaliação de documentação pós-obra referente a um controle previsto pelo programa dequalidade implantado em cada uma delas, apresenta a proporção de causas de patologiasapresentada na figura 3.

Figura 3: Causas de patologias em Passo FundoFonte: O autor (2015)

As falhas de projeto ocorrem pela pouca importância que se dá a essa fase da construção. Éna fase de projeto que são tomadas grandes de decisões que implicam em custos, velocidade equalidade dos empreendimentos, portanto, várias patologias podem ser evitadas dandoatenção a alguns fatores como compatibilização de projetos, especificações dos materiais,seguimento de normas técnicas, entre outros. Assim, a edificação será melhor quanto melhor

for a qualidade dos projetistas.Segundos os estudos apresentados, a maior representatividade de patologias está relacionadaaos erros de execução. Tais erros ocorrem devido à falta de qualificação da mão de obra,soluções paliativas, prazo curto para execução, gestão deficiente das atividades, entre outros.A melhor maneira de evitar erros de execução é através de um programa de gestão daqualidade, que implica em padronização dos procedimentos, eficiência na execução,racionalidade no uso dos materiais e cumprimento das especificações do projeto.A má utilização da edificação está relacionada principalmente ao uso inadequado daedificação, ou seja, uso diferente daquele previsto no projeto e à falta de manutenção nasedificações. Um programa de manutenção prevê atividades que devem ser realizadasregularmente na construção como um todo, nos equipamentos relacionados à segurança, na

estrutura, etc, e tais procedimentos são fundamentais para o desempenho e vida útil daedificação.A escolha inadequada de materiais é muito comum e influencia na durabilidade do sistema,diferenças dimensionais entre unidades e baixas resistências mecânicas dos elementos. Énecessário estar atento às especificações dos materiais no projeto, aos atestados que garantema conformidade do material em relação às normas técnicas, à reputação do fornecedor, entreoutros.

5. Prazos de garantias

Diversas são as dúvidas e divergências quando se trata de avaliar o prazo de garantia dos

construtores e projetistas em relação aos vícios e defeitos de imóveis.Assim, a seguir tem-se a interpretação dada por diversos instrumentos legais e doutrinas.


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5.1. Garantias segundo o Código de Defesa do Consumidor – CDC

O Código de Defesa do Consumidor classifica as pessoas interessadas em consumidor efornecedor. O fornecedor é a pessoa física ou jurídica responsável pela produção, montagem,construção, prestação, etc, de produtos ou serviços, já o consumidor é a pessoa física ou

jurídica que utiliza o produto ou o serviço como destinatário final. No caso da construção civil, o consumidor será o aquela pessoa que comprou o imóvel paramorar e é esta pessoa que tem direito sobre a qualidade do produto oferecido.Em se tratando de vícios o Código de Defesa do Consumidor afirma no seu Art. 18 que:

Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondemsolidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ouinadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como

por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente,da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variaçõesdecorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partesviciadas (CDC, Art. 18).

O prazo para que o consumidor possa reclamar por vícios inicia a partir da entrega efetiva do produto ou do término do fornecimento do serviço e caduca em noventa dias para o caso de produtos ou serviços duráveis, como, por exemplo, um imóvel.Além disso, caso o problema não seja sanado em trinta dias após a data da reclamação, oconsumidor pode exigir substituição do produto, restituição imediata da quantia paga comcorreção ou abatimento proporcional do preço.

No caso do produto apresentar defeitos o Código de Defesa do Consumidor (Art. 27) afirmaque “prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do

produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a

partir do conhecimento do dano e de sua autoria”.Dessa forma, o CDC apresenta prazo de garantia para vícios em produtos e serviços duráveisde noventa dias e para defeitos de cinco anos, contados da data da entrega do produto ouserviço. Além disso, depois de contatado o defeito, o consumidor tem cinco anos antes quehaja prescrição do direito de reclamar. Se o consumidor não formalizar a reclamação dentro dos prazos acima, perde o direito dereclamar, segundo o conceito de decadência.

5.2. Garantias segundo o Código Civil - CC

O Código Civil, 2002, também apresenta em seu texto disposições a respeito das garantiasdevido às falhas construtivas.

Segundo o Art. 618 do Código Civil:

Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, oempreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cincoanos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como dosolo (Código Civil, Art. 618).

Tal prazo de garantia inicia a partir da data da entrega efetiva do imóvel e, dentro deste prazo, presume-se culpa do construtor independentemente da real culpa pela falha. O construtorsomente será eximido de culpa se comprovar mau uso do produto pelo consumidor ou eventosimprevisíveis da natureza, como “tsunamis”.

Além disso, no caso de vícios ocultos, que somente são conhecidos mais tarde, o prazo parareclamar o direito inicia após a ciência do problema até um ano, no caso de imóveis.


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O construtor deverá sanar a patologia apresentada e, caso não solucione o problema, deveráresponder por perdas e danos com juros e atualização monetária, além dos honorários doadvogado.Existe também uma discussão sobre o prazo de prescrição da ação judicial decorrente de

prazo de garantia por falhas construtivas de solidez e segurança, sendo que a partir do Código

Civil de 2002 e de acordo com Súmula 194 do STJ, o prazo para pleitear tal ação é de dezanos, desde que o consumidor possa comprovar a ocorrência da falha construtiva e da culpado construtor no prazo dos cinco anos iniciais, nesse caso.Resumidamente, segundo o Código Civil, a construtora deverá dar garantia de cinco anos paravícios e defeitos no imóvel.

5.3. Garantias segundo a Norma ABNT 15575

A NBR 15575 trata do desempenho de edifícios habitacionais até cinco pavimentos e em seutexto apresenta algumas disposições importantes sobre garantias, já que as patologias nãodependem somente da execução e do projeto, mas da maneira como o produto é utilizado e

mantido.Primeiramente, a Norma apresenta a diferença entre prazo de garantia legal e prazo degarantia certificada nos itens 3.34 e 3.35.

Prazo de garantia legal: período de tempo previsto em lei que o consumidor dispõe para reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de produtos duráveis(NBR 15575, 2013:9).

Prazo de garantia certificada: período de tempo, acima do prazo de garantia legal,oferecido voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor ou fabricante)na forma de certificado ou termo de garantia ou contrato, para que o consumidor

possa reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de seu produto. Este prazo pode ser diferenciado para cada um dos componentes do produto a critério dofornecedor (NBR 15575, 2013:9).

Como podemos ver, além do prazo de garantia legal, a critério do fornecedor, a garantia podeser extendida para oferecer mais segurança ao consumidor. No entanto, o foco deste relatórioé apenas a garantia legal ou obrigatória que o fornecedor precisa oferecer ao consumidor.Outro conceito importante e que costuma gerar confusão é o conceito de vida útil. Para estecaso a Norma apresenta dois conceitos, vida útil (VU) e vida útil de projeto (VUP), queconsistem em:

Vida útil (VU): período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestamàs atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a

periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados norespectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 15575, 2013:10)

Vida Útil de Projeto (VUP): Período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta norma,considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio doconhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade ecorreta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manualde Uso, Operação e Manutenção (NBR 15575, 2013:10)

Conforme exposto acima, a VUP é o tempo previsto em projeto para que a edificação atendao fim para o qual foi construída e mantendo as condições de desempenho da Norma. Já a VU


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abrange além da VUP, pois depende também dos processos de manutenção, da qualidade dosmateriais utilizados, do correto uso e operação da edificação, da constância e efetividade dasoperações de limpeza e manutenção, das alterações climáticas, poluição no entorno do local,mudanças no ambiente ao longo do tempo, entre outros fatores. O não cumprimento dasdisposições do programa de operação, uso e manutenção da edificação reduz o valor da VU,

podendo chegara a ser menor que a VUP.Considerando que sejam seguidas as disposições do programa de operação, uso e manutençãoda edificação, a VUP mínima para cada sistema é a apresentada na figura 4.

Figura 4: Vida útil de projeto mínima para cada sistemaFonte: NBR 15575: 2013

De forma alguma, a VUP deve ser confundida com a VU e com os prazos de garantia legal e prazo de garantia certificada. Por isso a importância de conhecer tais conceitos.

Cabe também ao construtor ou incorporador a elaboração do manual de operação, uso emanutenção para entregar ao consumidor e ao condomínio deixando-os cientes de suasresponsabilidades.Já sobre as garantias, a NBR 15575 recomenda uma garantia para cada tipo de elemento,sistema ou componente, que varia de um a cinco anos e são contadas a partir da conclusão, ouseja, do habite-se. Tais garantias estão apresentadas na figura 5.

Sistemas, elementos, componentes e

instalações

Prazos de garantia mínimos

1 ano 2 anos 3 anos 5 anos

Fundações, estrutura principal, estruturas

periféricas, contenções e arrimos

Segurança e estabilidade

global Estanqueidade de

fundações e contenções

Paredes de vedação, estruturas auxiliares,

estruturas de cobertura, estrutura das

escadarias internas ou externas, guarda-

corpos, muros de divisa e telhados

Segurança e integridade

Equipamentos industrializados

(aquecedores de passagem ou acumulação,

motobombas, filtros, interfone, automação

de portões, elevadores e outros)

Instalação

Equipamentos

Sistema de proteção contra descargas

atmosféricas, sistema de combate a

incêndio, pressurização das escadas,

Iluminação de emergência, sistema de

segurança patrimonial

Instalação

Equipamentos

Porta corta-fogo Dobradiças e Integridade de portas e


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molas batentes

Instalações elétricas

tomadas/interruptores/disjuntores/fios/cab

os/eletrodutos/caixas e quadros

Equipamentos Instalação

Instalações hidráulicas e gás - colunas de

água fria, colunas de água quente, tubos de

queda de esgoto, colunas de gás

Integridade e vedação

Instalações hidráulicas e gás

coletores/ramais/louças/caixas de

descarga/bancadas/metais

sanitários/sifões/ligações flexíveis/

válvulas/registros/ralos/tanques

Equipamentos Instalação

Impermeabilização Estanqueidade

Esquadrias de madeira Empenamento

Descolamento

Fixação

Esquadrias de aço Fixação

Oxidação

Esquadrias de alumínio e de PVC Partes móveis

(inclusive

recolhedores depalhetas, motores

e conjuntos

elétricos de

acionamento)

Borrachas,

escovas,

articulações,fechos e

roldanas

Perfis de alumínio,

fixadores e

revestimentos em painelde alumínio

Fechaduras e ferragens em geral Funcionamento

Acabamento

Revestimentos de paredes, pisos e tetos

internos e externos em argamassa/gesso

liso/ componentes de gesso acartonado

Fissuras Estanqueidade de

fachadas e pisos

molháveis

Má aderência do

revestimento e dos

componentes do sistema

Revestimentos de paredes, pisos e tetos em

azulejo/cerâmica/pastilhas

Revestimentos

soltos, gretados,

desgaste

excessivo

Estanqueidade de

fachadas e pisos

molháveis

Revestimentos de paredes, pisos e teto em

pedras naturais (mármore, granito e outros)

Revestimentos

soltos, gretados,

desgaste

excessivo

Estanqueidade de

fachadas e pisos

molháveis

Pisos de madeira – tacos, assoalhos e decks Empenamento,

trincas na madeira

e destacamento

Piso cimentado, piso acabado em concreto,

contrapiso

Destacamentos,

fissuras,

desgaste

excessivo

Estanqueidade de

pisos molháveis

Revestimentos especiais (fórmica, plásticos,

têxteis, pisos elevados, materiais compostos

de alumínio)

Aderência

Forros de gesso Fissuras por

acomodação dos

elementos

estruturais e de

vedação

Forros de madeira Empenamento,

trincas na madeira

e destacamento

Pintura/verniz (interna/externa) Empolamento,

descascamento,

esfarelamento,

alteração de cor

ou deterioraçãode acabamento


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Selantes, componentes de juntas e

rejuntamentos

Aderência

Vidros Fixação

Figura 5: Garantia mínima para cada sistema, elemento, componenteFonte: NBR 15575: 2013

Na tabela acima podem ser identificadas as garantias de modo mais detalhado se comparadacom as legislações anteriormente citadas, visto que se trata de uma norma de engenhariarelacionada ao desempenho da estrutura construída. No entanto, o prazo máximo de garantialegal varia de um a cinco anos, seguindo o mesmo princípio das legislações.Os mesmos prazos de garantia acima são citados como recomendações pela Câmara Brasileirada Indústria da Construção – CBIC, no Guia nacional para elaboração do manual de uso,operação e manutenção das edificações.Tanto no texto como no Manual citado acima, pode-se perceber clamaramente a importânciado construtor ou incorporador fornecer um Manual do Proprietário muito bem detalhadoquanto às ações de uso e manutenção que devem ocorrer periodicamente e sob

responsabilidade do consumidor ou do condomínio, no caso das áreas comuns. Também énecessário o fornecimento, junto com o Manual do Proprietário de um Termo deResponsabilidade do Proprietário, no qual o consumidor se responsabiliza por seguirrigorosamente todas as indicações do Manual do Proprietário.Para maior segurança dos consumidores, quaisquer ações de manutenção ocorridas devem serregistradas juntamente com os documentos que comprovam o serviço como contratos, notasfiscais, A.R.T’s. Assim, a construtora não poderá alegar de falta de manutenção como causa

das patologias surgidas.Também é importante que, no caso de revenda ou locação, o proprietário informe ao novousuário por meio de documentos e manuais sobre as condições de uso e manutenção.

6. Manutenções e perda da garantia

A Norma ABNT NBR 5674 fornece informações e procedimentos a serem adotados durante amanutenção das edificações.Segundo a NBR 5674, são previstas três formas de manutenção: manutenção rotineira,manutenção corretiva e manutenção preventiva.A manutenção rotineira é aquela que mantém um fluxo constante e cíclico de serviços, porexemplo, limpeza geral e lavagem das áreas comuns. A NBR 5674 (1999:4) afirma que essetipo de manutenção é “caracterizada por um fluxo constante de serviços simples e

padronizados, para os quais somente são necessários equipamentos e pessoal

permanentemente disponíveis nas edificações”. Já a manutenção corretiva caracteriza-se por serviços emergenciais após a ocorrência deuma falha com a finalidade de colocar o produto ou elemento novamente em condiçõessatisfatórias de uso. A NBR 5674 define esse tipo de manutenção da seguinte maneira:

manutenção não planejada, caracterizada por serviços não previstos na manutenção planejada, incluindo a manutenção de emergência, caracterizada por serviços queexigem intervenção imediata para permitir a continuidade do uso das edificações ouevitar graves riscos ou prejuízos pessoais e patrimoniais aos seus usuários ou

proprietários (NBR 5674, 1999:4).

A próxima forma é a manutenção preventiva que consiste em realizar manutenção em

intervalos de tempo predeterminados de acordo com critérios específicos e visa manter ascondições satisfatórias de uso, reduzindo a possibilidade de falha ou degradação. A Norma


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5674 (1999:4) chama esse tipo de manutenção de manutenção planejada “caracterizada porserviços cuja realização é organizada antecipadamente, tendo por referência solicitações dosusuários, estimativas da durabilidade esperada dos componentes das edificações em uso ourelatórios de inspeções periódicas sobre o seu estado de deterioração”. Em termos de custo a manutenção corretiva envolve valores significativamente maiores que

as demais formas de manutenção e, por este motivo, as manutenções preventivas e rotineirasdevem ser cuidadosamente seguidas.As manutenções são condições mínimas para a aplicação das garantias legais e os

procedimentos devem seguir a NBR 5674. No entanto, há outras condições que implicam na perda da garantia, e, segundo o Guia nacional para elaboração do manual de uso, operação emanutenção das edificações do CBIC, as principais são as seguintes:

Realização de reformas ou alterações que comprometam o desempenho de algumsistema das áreas comuns ou autônomas;

Má utilização da edificação ou falta de cuidados durante o uso; Execução inadequada da limpeza; Não seguimento das ações previstas no plano de manutenção, manual do proprietário

ou qualquer outro documento equivalente; Substituição de qualquer parte do sistema por peças que não possuem desempenho

equivalente ao entregado pela construtora; Proibição de acesso por parte dos proprietários dos profissionais da construtora

destinados à realização de vistoria técnica ou assistência técnica; Execução de reformas ou alterações que descaracterizam sistemas nas áreas comuns

ou autônomas; Falta de execução de medidas exigidas durante visita técnica feita por membros da

construtora;

Ocorrência de casos fortuitos ou de forma maior que impossibilite a manutenção dagarantia concedida; Falta de comprovação da realização das manutenções exigidas.

Desde que sejam seguidos os cuidados acima, as garantias legais são mantidas. No entanto, éimportante destacar que algumas situações que apresentam desgaste natural pelo tempo ou

pelo uso não são cobertas pela garantia.

7. Conclusão

O relatório acima apresentado destinou-se a informar sobre questões referentes às patologias

que ocorrem após a entrega de um imóvel pela construtora e os prazos cabíveis para que osconsumidores possam pleitear reparação dos danos.

Em estudos europeus ficou constatado que a grande maioria das patologias ocorre devido afalhas de projeto. Já no Brasil e na região de Passo Fundo, as causas mais frequentes sãofalhas na execução, o que evidencia a necessidade de controle durante a execução etreinamento da mão de obra.

Quando se trata dos prazos de garantia para solicitar reparação de alguma patologia éimportante saber diferenciar as patologias em vícios e defeitos, sendo estes anomalias capazesde afetar a saúde ou segurança do consumidor e aqueles caracterizados por anomalias quecausam transtornos, prejuízos materiais ou inadequação do produto ao fim que se destina.

Dito isto, o Código de Defesa do Consumidor apresenta um prazo de noventa dias a partir dadata efetiva da entrega do produto ou término do serviço para reclamar sobre vícios e cinco


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anos para que sejam apresentadas reclamações pelo surgimento de defeitos, prescrevendo odireito cinco anos após a constatação do defeito. Já o Código Civil um prazo de garantiairredutível de cinco anos tanto para vícios como para defeitos, contados a partir da entregaefetiva do imóvel e um prazo prescricional de dez anos para ação de falha construtiva desolidez e segurança.

Mais especificamente na área da engenharia a NBR 15575, que trata do desempenho deedifícios habitacionais, apresenta garantias separadamente para cada tipo de sistema,elemento, componente e instalações, como vedação, fundações, esquadrias de madeira, forrosde gesso, etc. Tais prazos variam de 1 ano a 5 anos, tal como as legislações citadas.

Também ficou evidente a necessidade da construtora elaborar um Manual do Proprietário eum Termo de Responsabilidade do Proprietário que indiquem todos os processos demanutenção que devem ser seguidos e a periodicidade deles. Esses documentos asseguram aoconsumidor o direito de solicitar reparos de danos, caso eles tenham surgido mesmo apóstodas as manutenções indicadas e garantem também ao construtor o direito de defesa por mauuso da edificação, caso os procedimentos não tenham sido efetuados.

Além disso, também foram listadas outras ações que podem implicar em perda da garantia por parte do consumidor como reformas que comprometam sistemas, substituição de peças poroutras com desempenho inferior, falta de comprovação das manutenções ocorridas, entreoutras.

Referências

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ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752: perícias deengenharia na construção civil: procedimento. Rio de Janeiro, 1996.

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15575-1:edificações habitacionais – desempenho: requisitos gerais. Rio de Janeiro, 2013.

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: manuteçãode edificações: procedimento. Rio de Janeiro, 1999.

CBIC, Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Guia nacional para elaboração domanual de uso, operação e manutenção das edificações. Fortaleza: Gadioli CipollaBranding e Comunicação, 2014.

CBIC, Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Visão do setor privado:2013. Brasília:CBIC, 2013. Disponível em: < http://www.cbicdados.com.br/menu/estudos-especificos-da-construcao-civil/balanco-nacional-da-industria-da-construcao>. Acesso em: 04 outubro 2015.

Patologia da construção civil: principais causas, Ibape - RS. Disponível em: . Acesso em: 04 outubro

2015.


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Código de defesa do consumidor. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8078.htm>. Acesso em: 04 outubro 2015.

Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 04 outubro 2015.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htmhttp://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm

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